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 機場捷運 台北段開工(2006/9/26)

●九十五年九月廿六日　經濟日報

　　台北車站雙子星大樓將採BOT 多家外商有興趣

　　桃園國際機場聯外捷運系統三重至台北市段昨（25）日開工，預定民國101年8月完工，屆時從台北車站直達機場只要35分鐘，而且可在機場捷運台北車站櫃檯直接辦理登機與行李托運手續，是繼倫敦、香港、吉隆坡之後，全世界第四個有此服務的城市。
　　為展現台北車站為國家門戶意象、促進當地商業，負責此案的台北市捷運局決定將機場捷運台北車站用地，以BOT案方式開放廠商投資興建兩棟分別高56與76層的「雙子星大樓」。台北捷運局長常岐德透露，已有多家國內外業者看好未來發展，對雙子星大樓有興趣，他有信心雙子星大樓可配合捷運完成興建。
　　機場捷運是從台鐵中壢火車站起，經高鐵桃園青埔站、桃園國際機場至台北，全長51.5公里，其中台北段（三重至台北車站）長4.1公里，由台北捷運局負責，其餘路段則由交通部高鐵局興建。
　　常岐德說，機場捷運台北車站主體位於台北火車站西側的C1及D1用地下方，B1樓層為旅客大廳，設計與桃園國際機場大廳相同，可提供出境旅客辦理登機及行李托運服務，旅客完成相關手續，並拿到登機證，抵達機場後直接通關、出境。
　　車站上方則以BOT方式，開放民間廠商投資興建雙子星大樓，投資額100餘億元，大樓內部可設置商務辦公室、國際觀光旅館、百貨公司、旅遊服務中心等商業設施。捷運局認為，雙子星大樓的興建可達成重塑台北市交通樞紐意象與國際接軌目的，並刺激周邊土地發展利用。
　　應邀參加開工典禮的台北市長馬英九表示，機場捷運把台北市和台灣對外的門戶連結起來，感覺上就像台北市自己的機場一樣，而且台北車站為台鐵、高鐵、台北捷運與機場捷運共站，未來一天將有50萬人次進出，雙子星大樓也有2萬人次出入，可讓曾為繁榮商業中心的台北車站重現風華。

 我實質利率 全球第二低(2006/9/25)

●九十五年九月廿五日　中國時報

　　央行本周四舉行理監事會，決定我國最新貨幣政策動向，儘管央行升息八次後我實質利率還是世界第二低，但面對美國景氣轉疲、台灣可能受波及，央行是否終結這波升息循環，市場看法分歧。
　　央行自93年10月1 日升息以來，共升息八次，重貼現率等「宣示性」官方利率共計上漲1.125個百分點為2.5%。然而，市場利率實際走高幅度只有一半，以金融業隔夜拆款利率為例，僅走高0.514個百分點為 1.613%；台銀一年期定儲機動利率，只微揚0.685個百分點為2.1%。
　　至於十年期公債殖利率，則與央行升息結果唱反調，從93年9月30日央行正式啟動升息前的2.612%，逆勢走跌到上周五收盤1.9365%。
　　由於央行八次升息幅度溫和，若以金融業隔夜拆款利率（除了台灣外，通常為該國官方利率）當名目利率，再平減掉該國今年以來平均物價上漲率，相較於主要國家，台灣的實質利率目前仍是世界第二低，只比剛脫離經濟不景氣的日本高一點（見表 ）。

◆ 央行周四具備升息本錢

　　「實質利率偏低，央行還有本錢往上升」，花旗銀行企金部金融交易處首席經濟學家鄭貞茂說，花旗集團預測央行周四會升息半碼；台灣的利率低到有「流動性陷阱」疑慮，企業借錢已經很便宜了，但因內需不振，銀行錢還是放不出去，難靠寬鬆貨幣政策來提振景氣。
　　前央行業務局局長、現任台灣銀行總經理李勝彥則提醒，實質利率是持有貨幣的報酬，長期來看，實質利率應該等於經濟成長率，「不能長期偏離，如果偏離個3-5年，要拉回來會很難。」
　　美國暫停升息，台美兩邊利差可望縮小？國泰金控副總李長庚說，短期來講有縮小、但長期不敢講，拿現在跟三個月前比，利差有往縮小方向走，但若跟三年前比，因為美國升兩次、台灣才升一次，美國升一碼，台灣利率實際走高幅度只有半碼的一半，台美兩地利差實際上比三年前擴大。
　　壽險公會理事長林文英也認為，我國央行這次還有升息空間，但未來續升空間不大，由於央行採漸進式升息，對房貸族影響不大，但對退休族而言，利率過低有社會生活安定問題，主張央行可以再升個一兩次。
　　ING彰銀安泰投信投資管理部副總經理黃媺芸從提振信心觀點，認為央行可以再升個一兩次；她說，央行歷次升息對股市影響中性，亦即升不升息對股價其實沒影響，但我國自兩千年以來，因新台幣資產利率太低，國人資金持續大幅外流，央行升息對資金外流止血多多少少有幫助。
　　中研院經濟所研究員吳中書則認為，若單純從經濟成長率與物價表現來看，因為明年經濟成長率預估不到4%、今明兩年全年消費者物價可望維持1.5%以內漲幅，央行並無升息必要，但他也說，央行升息與否，係全方位考量，並非只看物價跟經濟成長率，最後結果尊重央行專業決定。

 陳官保 盼國有地有效利用(2006/9/25)

●九十五年九月廿五日　自由時報

◆ 國產局北區辦事處處長 為「賤賣國產」喊冤

　　「都市計畫區就這麼大，如果國有地都不用，都跳過去，不僅破壞整體都市計畫，公共服務的成本也會提高。」面對近來聯勤信義俱樂部、追風廣場等國有地標售爭議，財政部國有財產局北區辦事處處長陳官保如是說。
　　陳官保原本是國產局管理處分組組長，今年元月才接任國產局北區辦事處處長。接任不久，就成為焦點人物，先是因為聯勤信義俱樂部土地以天價標出，而引發「賤賣國產」的質疑，接下來要標售的台北縣板橋追風廣場土地，也因此出現「台北縣政府槓上國產局」的情況，只好在爭議聲中喊停，不久之後，所有500坪以上的大面積國有地標售也全部停標，最快今年10月底才會重新展開標售。
　　陳官保無奈地說，「聯勤信義俱樂部明明是高價標出，有人卻罵我們『賤賣國產』，實在是很矛盾。」住在板橋將近20年的他，對於台北縣政府突然要將追風廣場改成公園用地，也提出不同意見，他認為，新板特區目前還沒有商業中心，追風廣場應開發成中心商業區，如果變更為公園用地，將會破壞整個新板特區的規劃。
　　他表示，民眾希望保留國有地的想法可以理解，但如果都跳過國有地不開發，都市計畫區只好再往外擴展，不僅市容不完整，公共服務的成本也會提高；更何況，近年來國有地面積是不減反增，國有地標售面積則是不增反減，只是因為房地產景氣復甦，國有地標售總金額反而增加，因此給了外界「國產局只會賣地」的印象，但這並非事實。
　　陳官保認為，國有地到底要如何使用，有很多見仁見智的看法，但他認為應該要因時制宜，「以前連雅堂的《台灣通史》說『篳路藍縷以啟山林』，當時是鼓勵民眾開墾，但現在大家是說不要開墾山坡地。」
　　不過，陳官保低調地說，國有地的政策不是他可以決定的，經續會已達成一些共同意見，未來國產局將會依這些共同意見執行，也希望外界能慢慢了解，國產局不是只會賣土地，近幾年來，國產局平均每年處理了4,000公頃被占用國有地，並提供不少大面積土地給地方政府改良開發，希望國有地能做最有效的利用。

 央行重商輕民 該改了(2006/9/25)

●九十五年九月廿五日　中國時報

　　市場對央行周四是否升息看法分岐，凸顯央行在改善我國低利率與顧全景氣之間，面臨兩難抉擇；央行心中的尺，最後向民眾荷包還是企業口袋傾斜，周四可見分曉。
　　央行民國89年底實施寬鬆貨幣政策以來，本國一般銀行存款加權平均利率，從89年第四季的4.63%，一路殺低到今年第二季平均1.46%，提供存款資金作為生產要素的一般百姓，越擁抱新台幣的結果，下場越淒慘。
　　反觀，過去五年多來，我國企業在寬鬆貨幣政策照顧下，貸款利率從6%、7%走低到2%、3%，以長榮航空為例，九月初的104億元聯貸案，借錢期間長達12年，行情居然只要付給聯貸銀行2.1%不到的利息。
　　再以面板大廠友達為例，友達向國內銀行借錢，利率只要2%多，但競爭對手韓國三星，向韓國當地銀行借錢，因韓國實質利率高達2.09%，三星須付5%多的利息給韓國的銀行；兩相比較，就可以知道我國央行貨幣政策有多挺企業。
　　面對明年全球景氣趨緩的經濟情勢，加上國內政爭尚無止息，央行洞燭機先，已調控新台幣匯率不強出頭，以維繫我國企業競爭力。
　　由於新台幣匯率未來一季料將偏弱，面對冬季用油高峰來臨、油價隨時可能重返高檔，央行宜為雙率政策預留迴旋空間，以因應可能通膨風險。
　　最後，央行既然匯率已經照顧到企業了，利率部分，也應該對一般存款大眾，展現繼續改善實質偏低利率的道德堅持。

 短漏報補報 頭一年免罰(2006/9/25)

●九十五年九月廿五日　經濟日報

　　最低稅負 明年申報適用

　　明年是個人綜合所得稅申報首度適用最低稅負制（AMT），由於適用對像主要是少數高所得者，國稅局已成立AMT專案小組，專屬的「個人所得基本稅額申報表」並已通過財政部核定，明年供所需者使用。
　　近日國稅局也舉辦一連串最低稅負制講習，向社會大眾宣導如何報稅。
　　國稅局官員指出，最低稅負制的目的是營造公平的租稅環境，以90年度為例，60.17%的抵減稅額集中在適用最高邊際稅率40%的所得者身上，這些高所得者僅佔全部適用股東投資抵減人數的3.74%，可見租稅利益有過度集中之虞。
　　最低稅負制實施後，高所得者必須將保險給付、有價證券交易所得、非現金捐贈及員工分紅配股等所得納入計算基本稅額，98年起還將納入海外所得，勢必會使高所得者繳納的稅額大幅增加，也會壓縮現行非現金捐贈、保險的節稅空間，並使以往不透明的有價證券交易及員工分紅所得納入管理。
　　稅務官提醒，原本應納稅額少的納稅人，在加計上述四項所得後，所須繳納的稅負便可能增加。
　　以某甲95年綜合所得淨額50萬元為例，適用一般所得稅邊際稅率13%，應納稅額僅3.91萬元，加上所得扣繳稅額及營利所得可扣抵稅額50萬元，上述所得在舊制所得稅中不僅不需繳稅，還可申報退稅46萬900元。
　　同一案例在最低稅負制下，若某甲當年度尚有非上市上櫃及興櫃公司股票交易所得500萬元、員工分紅配股收盤價超過面值200萬元、價值1,000萬元捐贈給政府的藝術品，及當年度要保人與受益人不同的人壽保險非死亡給付300萬元，四大類總計2,000萬元，原本不需申報的所得或捐贈，也需納入申報，加上原本的所得淨額50萬元，扣除基本門檻600萬元後，乘以20%稅率，須繳納的所得稅就高達290萬元。
　　由於稅法規定，一旦短漏報需處所漏稅額兩倍以下罰鍰，但最低稅負制上路第一年內，國稅局將加強輔導，並透過AMT小組隨時檢討作業上的困難，實施第一年內短漏報只要補報，便不予處罰。

 信義計畫區中古屋 行情冠全台(2006/9/24)

●九十五年九月廿四日　中國時報

　　台北市政府盛大慶祝信義計畫區細部計畫公布滿廿五周年之際，太平洋房屋昨公布全台中古屋最佳「漲相」區段調查資料顯示，這塊號稱「台北曼哈頓」的信義計畫區中古屋行情賣相極佳，近五、六年漲幅上看七二％，為全台北、中、南三大都會區之冠。
　　自從信義計畫區成為台北市房價最高檔地段後，「重劃區」成為房市績優股的重要指標。中信房屋說，大多數重劃區，受交通建設的規畫、鄰近市政中心，或土地重劃規範擁有較優質居住品質等影響，行情多能夠持續保值、看漲。
　　就以北、中、南三大都會區分析，位居北市中古屋漲幅前三名的地段，分別為信義、大安及中正區，漲幅分別高達七二％、六五％及六○％。
　　至於中部的台中市七期重劃區，因豪宅飆漲，使得不少外地客轉戰中市，太平洋房屋台中市南屯店經理李仁吉指出，台中市房價，猶如股市，高價類股區段包括七期等，近年來直線上飆，頻創新高，漲幅約達三六％，其他區段則漲幅有限。
　　中信房屋台中七期加盟店店長安得華看法則較為保守，他表示，目前七期區內以別墅和華廈為主，其中新別墅總價從二千五百萬元起跳；華廈則從半年前的每坪十三、十四萬元，漲到現在約十六至十八萬元。惟近來買方已對高房價採觀望態勢。
　　相對於台北、台中都會區，今年上半年高雄地區房市普遍呈疲軟格局，房價漲幅最亮眼地段，集中在文化中心周邊、美術館特定區，愛河畔這三個具備特殊景觀的區段，漲幅約在一六％至四○％間。

 造鎮社區爆紅 店面身價三級跳(2006/9/24)

●九十五年九月廿四日　經濟日報

　　北台灣大社區動輒上千戶 連鎖業者搶進 一年來房價最多漲七成

　　收益型不動產爆紅，投資客的眼光再度轉向即將交屋的造鎮社區店面，造鎮社區因住戶動輒上千戶，生活需求強烈，吸引連鎖業者進駐。根據統計，北台灣大型社區周邊店面房價，一年來依區域不同，有17%到70%不等的漲幅。
　　永慶房仲集團統計，大台北地區93年所推的4萬戶預售屋，將從今年起到明年初陸續完工、交屋，其中，不乏單一社區戶數在800戶至1,500戶以上的造鎮案，在人口逐漸聚集「新移民」的區域中，勢必帶來人潮和消費需求，連帶拉抬周邊店面的效益。
　　以北縣來說，中和「元氣大鎮」、板橋「巨蛋一期」及土城「太陽城」，一個社區戶數便達850戶至1,645戶間，當初推案價格每坪16至19.5萬元，價格不高，頗受首購族的青睞。
　　而且這些大型個案均遠離大台北地區精華區及成熟商圈，未來住戶對於社區內及社區周邊店面消費依賴度，自然會明顯成長。
　　永慶不動產董事長廖本勝表示，「元氣大鎮」周邊店面售價目前有七成左右的漲幅，區域租金也漲了近三倍，預期在明年11月交屋後，將引進人潮。
　　至於板橋「巨蛋一期」戶數高達1,645戶，且離新埔捷運商圈較遠，在人口陸續入住後，將自成一個獨立商圈，目前許多便利商店、餐飲業已陸續進駐，拉抬店面行情每坪上看60萬元，漲幅近三成。不過，附近的長江路並不寬，較適合開設區域需求型的小型商店。
　　另外，遠雄集團在林口投資的「未來城」造鎮案，第一期社區就有976戶，今年9月交屋，未來人口陸續進駐，目前店面行情每坪已漲至20萬至38萬元，漲幅約17%，但短期回收的效益較不大，屬於長期投資商品。
　　廖本勝表示，全台從今年開始將步入大型社區完工交屋潮，人口的進駐勢必改變當地消費力及商圈結構，為區域內及周邊店面注入投資動能，但在下場投資前須先觀察其住宅實際銷售率、轉手率及入住率，以及周邊商圈的成熟度及店面的業種，以降低投資風險。

 分租動線規劃得宜 拉抬租金(2006/9/24)

●九十五年九月廿四日　蘋果日報

　　店面分租出去的小單位往往能夠創造極高的單位坪效，對店面投資者來說也能夠增加租金收益，信義商舖協理吳銘鴻表示，店面分租由於可以享共同倉庫、洗手間等公共空間，除了店面本身的地段條件，商店內的動線規劃是決定能否創造更高營業額及租金收益的關鍵所在。
　　以南京東路一家便利超商為例，房東原本把一面臨路、一面臨巷的40坪三角窗店面，以22萬租金租給便利商店，臨巷部分5坪的小空間以月租5萬元切割給咖啡店；後來因便利商店臨路達6米櫥窗效益不大，決定只留2米左右出入口，將咖啡店店移到臨路側。便利商店店租降為20萬元，咖啡店租金卻提高至10萬元，整體租金收益還增加3萬元。

　　共生分租能共享利益

　　吳銘鴻表示，使用總空間不變，分租動線規劃得宜，創造更高出租價值。對便利商店而言，人潮流量和營業額不會受到影響，但小面積經營的商店，位置座落不同，卻大大的提高使用價值。
　　店面分租可分「寄生」和「共生」2種型式，「寄生」指業種彼此之間無關聯，分割後的小型店面或攤販，借助較大型營業者帶來的人潮，對原本較大店家共生無利益，卻能為小店帶來人潮，例如前述的南京東路便利商店即是。「共生」則指店面分租者間能共享利益，例如中藥店外面分租給賣養生茶的攤販，互而都達到互蒙其利的效果。

 第二代房貸壽險(2006/9/23)

●九十五年九月廿三日　聯合報

　　不必一次繳清 要保多久 就繳多久按月線

　　「房貸加保險」最近出現「修正版」商品，房貸戶的壽險保費由目前一次須繳清20年保費，改為「按月繳」，要保多久、就繳多久。房貸戶未來一旦房貸搬家，不致多繳冤枉保費。
　　所謂「房貸加壽險」，是指消費者在向銀行貸款後，在銀行的推薦下，再加買一張「定期壽險」保單。房貸戶一旦不幸發生意外、生病甚至身故，本人及家人不必賣屋償還貸款，房貸可由保險公司負擔。

　　一次繳…房貸搬家麻煩

　　不過，保險公司主管指出，台灣房貸族為了追逐低利率，超愛「房貸搬家（轉貸）」，但大部分保險公司推出的「房貸壽險」不管保幾年（多半貸款幾年、就保幾年，例如貸款20年就保20年），貸款時銀行幾乎都要求房貸戶一次繳清。
　　但是，當房貸戶房貸搬家後，會想跟壽險公司要求退回原先已經繳的保費。保險公司怎麼退費？因保險公司和房貸戶看法不同，經常引起爭議。
　　實務上，很多消費者投保了長年期的「房貸壽險」後一、兩年就要轉貸。另外，很多房貸戶認為一次繳清的房貸壽險覺得負擔沈重，因此要求保險公司設計「按月繳」的房貸壽險。例如，30歲的男性貸款人，若購買房貸壽險，保單年期20年、保額300萬元，一次就要繳清8到10萬元。

　　有銀行…保費納入房貸

　　此外，第一代房貸壽險讓人詬病的地方，有些貸款人因為一次無法繳清躉繳保費，有些銀行會讓房貸戶將這筆保費「納入房貸額度」中，按比例攤還，卻造成房貸戶在付利息時，所計算的本金除了原先的貸款額度外，還包括這筆保費。
　　也就是說，例如原先銀行貸款100萬元，但房貸壽險保費要10萬元，在保費納入貸款額度後，變成當事人要繳110萬元的利息，負擔還是很重，而且更不划算。

　　修正版：減輕付款壓力

　　為了解決房貸戶投保意願低落的問題，最近壽險市場出現「修正版」的按月繳保費的房貸壽險。
　　法商佳迪福人壽表示，買新房、揹房貸，最好要為房貸加上風險保障，但為減輕房貸戶壓力，不要讓貸款人覺得除付貸款利息，還要付保費負擔。按月繳付房貸壽險，每個月保費可能不到1000元，可紓解房貸戶的壓力。
　　佳迪福人壽主管表示，第二代房貸壽險，保險是保險，房貸是房貸，不會將保費納入房貸額度，變成保費還要付利息。
　　
　　怎麼賠？先還銀行債權

　　至於房貸壽險，在發生保險事故後，怎麼賠？國泰人壽指出，在貸款人、即被保險人發生意外事故或疾病而導致殘廢、死亡，無法再繼續支付房貸金額時，房貸壽險啟動理賠機制。理賠方式，採逐月或一次理賠，理賠的第一順位，是先還清銀行債權，有剩餘的保險金再由家屬領回。

 公益信託節稅之道 生前就要做(2006/9/23)

●九十五年九月廿三日　工商時報

　　公益信託是目前世界最流行的慈善信託，同時能夠讓個人或企業達到行善造福社會與節稅的目的。但如何避免類似英業達集團副董事長溫世仁的家族，善心想做公益信託，卻無法享有免遺產稅的事件重演，自有節稅之道，中央信託局信託處經理劉玉枝說，生前如已設公益信託或立遺囑交代做公益信託，只有贈與稅；而往生後才做公益信託，就有遺產稅問題，這是發心為善的個人、營利事業或財團法人所應知的重要事項。
　　法務部昨天召集各公益信託的目的主管機關與信託業者，舉行「公益信託講習」，並邀請劉玉枝就公益信託實務解析公益信託的相關稅負規定；中信局是國內現僅有的十八、九個公益信託中，受託案件最多達七件的信託業者。
　　劉玉枝指出，溫世仁因生前並未委託成立公益信託，也未在遺囑中囑咐成立，因此不能適用稅法「免遺產稅」規定。加上我國公益信託起步較晚，當時國內也無公益信託基金，可供溫氏家族捐助，自然會面臨遺產稅的課稅稽徵問題。
　　八十五年十二月，現任公視董事長陳春山成立「法制研究基金」，這是台灣第一個公益信託基金，但有關信託的相關稅制，直到九十年才陸續制訂完成。
　　由於遺產稅是採累進稅率，稅負上較重，最高達遺產的五○％。溫世仁如果是在生前已捐助成立公益信託，可獲免徵遺產稅。
　　溫氏家族繼承遺產後，必須繳納遺產稅。如果溫氏家族事後要另行捐助成立公益信託，不僅免贈與稅，而且個人或企業仍得享受一定比率的所得列舉扣除額。
　　劉玉枝說，贈與行為，生前是贈與，死後是遺產。個人或企業若要對社會有所貢獻，又能為自己節稅，應及早規劃，以為個人或企業留下永續美善的形象。

 住在捷運上 共構建案大增(2006/9/23)

●九十五年九月廿三日　聯合報

　　開發基地達69個 新店線16個最多 「捷運末端站」漲升空間大 業者建議投資收租

　　標榜「到站就到家」的台北捷運共構住宅，深受租屋族歡迎，租金行情高，投資報酬率上看6%，民眾愛、建商搶，捷運聯合開發基地已達69個，光一條新店線就有16個，新莊線也有13個之多。
　　聯開基地分為捷運共構與捷運分構兩種，捷運共構的指標個案，包括板南線永春站「EAT」、新店線公館站「戀戀台大」及新店市公所站「冠德都會通」，多以小套房為訴求。
　　捷運分構案是指捷運設施與開發大樓分開興建，可登記為住宅，基地面積較大，例如中和線頂溪站的「捷運名人」、木柵線麟光站「費加洛花園」等個案。
　　太平洋房屋行銷部副理許吳源指出，捷運共構案房價雖然比周邊住宅高了兩成，還是造成搶購風潮，但隨著聯合開發基地大量釋出，他建議提早卡位房價相對偏低的「捷運末端站」。例如：興建中的內湖線南港展覽館站、信義線象山站、松山線松山站、新莊線迴龍站、蘆洲支線蘆洲站等，這些區位的漲升空間，會大於其他
站區。
　　許吳源說，擁有完整生活機能及交通配套的「雙捷運線」交會站，包括台北車站、板橋新站、新莊五工站、南港展覽館站（經貿南站）、民權西路站、南京松江站、古亭站等，房價也會比單線捷運站的住宅更具支撐性。
　　北區房屋總經理彭培業則是認為，捷運共構住宅「宜租不宜住」，如果報酬率不錯，可考慮買下來收租投資，但如果要買下來自住，就要考慮到公共安全問題、公設比過高、戶數多出入較複雜，還有貸款成數較低等問題。
　　許吳源也提醒，雖然捷運共構住宅是市場當紅炸子雞，但還是要避開供給量大的區段，由於捷運聯合開發案已進入完工交屋的階段，馬上要面臨消化大量新屋、比價下拉租金的狀態，萬一再加上房市景氣反轉，這類產品會首當其衝，面臨泡沫危機。
　　不過永慶房屋代銷部經理王財旺覺得不那麼嚴重，他認為，市中心停車難度高，捷運通勤的替代效果佳，捷運套房因而競爭力強，即使景氣反轉，只要能反映地段價值，依舊抗跌。

 民間借貸利率 高檔盤旋(2006/9/22)

●九十五年九月廿二日　經濟日報

　　消金急凍

　　中央銀行昨（21）日公佈，8月台北、台中和高雄三大都市民間借貸利率走勢持平。市場人士解讀，民間利率未進一步上揚，主要是市場資金需求低，而且金融機構游資仍多，加上市場預期央行本次理監事會議將暫停升息，使得民間對利率走高的預期心理降低。
　　據央行統計顯示，7月台中市的遠期支票借款年息（即「票貼」年息）達25.8%，高雄市為24.12%，台北市則是20.16%，是90年7月以來的高點。而8月只有台中市票貼年息微幅增加至25.92%，其他均維持7月水準。
　　市場人士分析，8月民間資金需求通常較高，但據統計，民間借貸利率並未持續上揚，隱約透露出國內景氣走緩、民間資金需求不振，以致利率仍維持平盤。另外，美國Fed停止升息，讓市場對國內升息步調暫緩的預期提高，也導致利率停滯。
　　8月民間借貸利率並未創下新高，但仍在高檔盤旋。市場人士表示，這是因為雙卡風暴後，消金市場超冷，銀行放款趨於謹慎，債信不良者只好轉向地下金融籌資。
　　依民法規定，金融機構年利率最高水準不得逾20%，但目前民間借貸利率大多高過此水準，除反映地下金融的風險，也可看出債信不佳者籌資代價高。
　　央行蒐集民間借貸利率，是委託第一、華南和彰化三家商業銀行，就其台北、高雄和台中往來客戶選取樣本，分「遠期支票借款」、「信用拆借」和「存款廠商」三個項目調查，調查對像包括食品紡織業、塑膠化學業、金屬機械業、電子業、營造業、商業等六大行業的258家廠商。

 美利率不變 央行下周四可望升息半碼(2006/9/22)

●九十五年九月廿二日　中國時報

　　美國第二度暫停升息、國內政爭尚無止息跡象，我央行持續升息面臨壓力增加；儘管如此，消息來源表示，只要政治衝突面不擴大、不影響經濟動能，央行下周四決議升息半碼機率高。
　　美國聯準會（Fed）昨宣布維持利率於5.25％不變，美股三大指數收紅、美債十年期殖利率收平盤、美元微貶，新台幣兌美元匯率相對收升1.4分，國銀美元存款牌告利率文風不動。

◆ Fed下月底升息機率僅6％

　　Fed今年還有兩次會議，美國聯邦利率期貨昨顯示，市場認為Fed十月底那次升息機率只有6％，儘管如此，大華證首席經濟學家李明翰獨排眾議，研判Fed十月底會升息一碼。
　　李明翰說，美國薪資所得維持高檔，今年一到七月平均漲幅7.8％，比起去年全年漲幅5.47％、去年同期漲幅5.42％，今年薪資所得增幅強勁，意味美國人仍有消費潛能，為經濟降溫提供有利支撐。
　　在美國物價表現方面，李明翰說，美國核心通膨，包括核心消費者物價指數（CoreCPI）、核心個人消費支出（Core PCE），今年以來均維持高檔，前者一到八月年增率平均2.4％、後者一到七月年增率平均2.17％，均高於Fed所認為的1％到2％的合理水準。
　　Fed昨日以10票贊成維持利率不變、1票認為應升息一碼，通過決議維持利率不變，認為應升息一碼的是里奇蒙聯邦準備銀行總裁拉克爾（Jeffrey M. Lacker），Fed兩次暫停升息，他都投下反對票、主張應繼續升息，以抑制通膨風險。
　　Fed昨聲明稿指出，美國經濟成長似乎持續趨緩，部分反映房市冷卻；不過，核心通膨持續攀升，加上對資源的需求及能源與商品價格仍處高檔，通膨壓力可能持續。
　　儘管如此，Fed認為，美國的通膨壓力可望隨時間而趨緩，因能源價格對通膨的影響降低、通膨預期受到控制、Fed多次升息效果持續發酵、總合需求也在抑制當中。
　　Fed再次強調，美國境內部分通膨風險仍然存在，未來是否需要採取進一步的緊縮措施，端視未來數據對通膨與經濟成長所透露的訊息而定。

 政府優惠房貸 掀轉貸潮(2006/9/22)

●九十五年九月廿二日　經濟日報

　　利率走高

　　儘管政府優惠房貸僅剩1,000多億元，且用罄後不再續辦，但因政策優惠房貸首年利率達3.04%，已讓不少房貸戶開始向申貸銀行詢問「轉貸」。大型行庫房貸主管表示，政府優惠房貸轉貸完全不用繳納「違約金」，民眾可自行比較各行庫的房貸利率，選擇最有利方案。
　　相較銀行自辦的房貸，政府優惠房貸每人申貸額度有限，台北市250萬元、其他縣市200萬元，但首年房貸利率達3.04%，讓部分房貸戶為之卻步。銀行主管指出，對照前年政策優惠房貸僅2.3%的利率水準，不到兩年時間，政策優惠房貸利率已調升0.74個百分點，若以250萬元的房貸金額為例，利息支出已經增加1.8萬元。
　　大型房貸主管指出，政府優惠房貸利率是依據中華郵政1年期定儲利率指數加碼，一旦中央銀行調升利率，優惠房貸也會隨之調漲，而近三年受不動產景氣回溫，加上銀行資金過於寬鬆，使得各銀行推出的房貸專案，遠比政府優惠房貸，更具吸引力。
　　彰化銀行主管表示，目前房貸利率首年或前半年低於2%的業者仍不少，單以彰銀為例，女性購屋專案，甚至打出前六個月僅1.9%的市場新低，也讓申貸戶寧願選擇銀行房貸，而不願申辦政府優惠房貸。
　　大型行庫主管說，政府優惠房貸不再享有優惠利率後，轉貸風潮陸續湧現，加上房貸戶免付違約金，讓近兩年申請優惠房貸的數萬名客戶，開始轉向各銀行自辦的低率房貸。
　　惟彰銀主管提到，雖然政府優惠房貸轉貸免付任何費用，但民眾轉至另一行庫時，則必需支付該銀行的轉貸費、代書費等，其中轉貸的手續費，通常為轉貸金額的1%，至於代書費則為3,000元至5,000元不等。
　　再者，大型行庫主管表示，倘若房貸戶有意「逐低率而居」，必須留意各銀行是否要支付違約金，否則減輕了利息，卻多出手續費，未必能夠省錢。

 勞貸利率降為2.207％ 溯及既往(2006/9/21)

●九十五年九月廿一日　自由時報

　　新勞宅貸款利率出爐，勞委會表示，勞宅貸款利率從現行2.74％調降為2.207％，溯及既往，包括現有16萬勞貸戶及今年度新申貸者，都通用新利率，以最高貸220萬元來算，一年可省下7,308元利息支出，全體勞貸戶共可減少11.6億元，新利率將自明年3月1日起生效勞委會日前公開徵選銀行承作輔助勞工建購住宅貸款，共有31家銀行參與，最後有20家銀行雀屏中選。由於此次徵選改採利率競標，貸款利率採利率競標的方式，銀行殺價競爭的結果，新出爐的勞宅貸款利率採20家入選銀行所提利率的平均值，僅2.207％；勞委會福利處長孫碧霞指出，現行勞宅貸款利率為2.74％，新勞宅貸款利率調降為2.207％後，將適用新舊勞貸戶。
　　為協助勞工減輕房貸負擔，勞委會每年11月都會循例辦理「輔助勞工建購住宅貸款」申請，隔年3月1日開始申貸，最高可貸220萬。申請資格為一般產職業勞工、參加勞保年資累計滿一年以上者；若為身障和原住民勞工，參加勞保年資不予限制，但須為無自有住宅者或二年內首次建購一戶住宅者。

 Q2購屋目的 首購自住最多(2006/9/21)

●九十五年九月廿一日　自由時報

　　根據經建會最新完成的「2006年第二季台灣住宅需求動向調查」報告指出，國人有意買屋的「購屋搜尋者」，購屋目的為「首購自住」比率最高，達52.7%，並且已連續四季超過50%，其次為「換屋自住」24.8%，第三為「投資」22.5%。
　　這項調查是透過對全國購屋者的需求，來了解與預測國內未來房市動向與趨勢。根據調查顯示，全台購屋搜尋者購屋主要目的以「首購自住」居多；其中，桃竹縣市高達65.8%，高雄縣市以62.7%緊追在後，但台中縣市比重僅39.4%，遠低於全國整體平均值。
　　購屋搜尋者心中，購屋目的排名第二為「換屋自住」，以縣市比較，台北市比重較高，為31.4%，但與其他縣市的差距不大；購屋目的第三為「投資」，以住在台中縣市比率最高，達33.0%；桃竹縣市比率最低，僅12.2%。
　　此外，再觀察購屋搜尋者「希望購買房屋類型」，從整體比率來看，以大樓最多達44.1%；透天別墅居次為30.3%；五樓以下公寓為22.2%。
　　進一步分析，希望住大樓，還是以台北縣、台北市這兩地居多，分別達54.3%、49.3%；希望住透天別墅，各縣市出現強烈落差和對比，高雄縣市達56.3%之多，台北市僅8.1%；五樓以下公寓，以都會生活形態的台北市比率最高，為40.5%，但桃竹縣市對這種房屋類型較不捧場，僅8.7%。

 高鐵通車不敵政爭 房市降溫(2006/9/21)

●九十五年九月廿一日　中國時報

　　高鐵通車拉抬不敵政爭利空！原本號稱推案量將創五年新高的九二八預售市場，雖有高鐵通車等利多因素支撐，但近來政治情勢的緊繃，嚇退不少投資客，連帶也使得建商推案趨於保守，導致推案量不如預期，年底的房市傳統旺季會否陷入「旺季不旺」的窘境，這波「政治紅綠大對抗」何時結束將是重要關鍵。
　　高鐵預定在10月底完工通車，正式將台灣西部帶入「一日生活圈」時代。以日本及歐洲的經驗來看，高鐵通車後必然會掀起路線經過地區一波強而有力的「空間革命」，如同過去由鐵路、高速公路到捷運時代，分別標示著一次次劃時代的「空間革命」，高鐵對房地產市場的影響當然不容忽視。
　　回顧高鐵從規畫到興建的十年間，沿線車站周邊土地也隨著這項利多消息熱炒十年，造就數千名億萬富翁，至今仍讓地產界津津樂道。
　　不過，近年來業者強打的高鐵利多，在高鐵即將通車間，對房市的拉抬作用卻相對有限，因為普羅大眾對整體投資環境已因政爭出現疑慮。
　　近來紅杉軍與綠軍頻頻對壘、衝突不斷，澆熄房市熱度，令原本火紅的房屋市場急速降溫，投資人猶豫著要不要進場，建商擔心此時推案效果不彰。
　　政府或是台灣高鐵若希望沿線車站能「均衡」發展，實有必要依各地車站區域特性，進行長期投資，健全區域公共建設，投資設立商場、飯店或吸引特定產業進駐，帶動各地市場群聚效應，吸引人潮進駐，即時業界自然願意捧著大把鈔票投資搶進。

 信義搶市占率 將與住商結盟(2006/9/21)

●九十五年九月廿一日　聯合報

　　信義的直營店有162家 若再結合住商200家加盟店 將與店頭數第一大的力霸並駕齊驅

　　向來堅持走直營體系的信義房屋，昨天首度證實，不排除合併其他公司，以另一個品牌發展加盟制度。據瞭解，信義為了搶攻市占率，結合的對象是八大品牌之一的住商不動產。
　　若信義與住商結盟，將寫下台灣房仲業上的新頁。目前信義的直營店有162家，若再結合住商不動產的近200家加盟店，將與店頭數目第一大的力霸房屋並駕齊驅。
　　房仲業界盛傳已久，住商不動產與信義房屋可能結合，甚至言之鑿鑿傳出住商在上海發展有成，可能棄守台灣房仲市場。住商不動產董事長吳耀焜日前否認這項傳言，強調不會退出台灣市場；但他坦承，他個人的住商持股，有四成已經與信義集團旗下子公司結合。
　　信義與住商的結盟，八字已經有一撇。吳耀焜甚至在內部會議時透露，未來跟信義房屋「會有更深化的結盟，有可能成為同一個集團」。
　　目前國內房仲店頭有近4500家，但品牌也多，八大品牌每家的市占率也都不到一成，8家加起來市占率不到一半。
　　加盟體系展店速度快，純粹走直營體系的業者紛紛與加盟體系結合，如永慶房仲集團旗下就有直營體系的永慶房屋與走加盟制度的永慶不動產；而直營制度的北區房屋也與走加盟體系的全國不動產結合，只有信義房屋原本仍堅持直營制度。
　　信義房屋總經理薛健平昨天說，信義房屋可能以另一個品牌再發展加盟體系，不排除合併其他公司，不過目前時機不成熟，不做正面回應，「等兒子生出來再做報告」。
　　薛健平說，若信義房屋走加盟制度，不只是為了獲利，由於目前直營店的獲利高，一個單店年營收就可達8千萬元，加盟店獲利相對較薄弱。
　　信義房屋今年計劃在中南部及桃竹拓店20幾家，由於大品牌房仲業者在都會區較吃香，市場人士估計，如果信義改採加盟制度，可能更容易在中南部打下一片天。
　　目前已西進大陸的信義房屋，在大陸有許多不同策略結盟方式，包括合資直營、區域加盟等，但目前信義房屋在台灣堅持走直營制，並強調即使未來開放加盟，也不會是信義房屋這個品牌。
　　過去住商不動產曾與中信房屋策略聯盟；但這次與信義房屋是以股權交換做為策略聯盟的方式，將創下房仲業者的首例。

 自宅優惠稅率明天截止申請(2006/9/21)

●九十五年九月廿一日　經濟日報

　　別讓權利睡著了

　　自用住宅土地的優惠地價稅率截止申請期限，只剩下二天時間。依據稅法，享有特別稅率及減免稅的土地，必須要在9月22日（星期五）以前提出申請，否則不但會喪失今（95）年優惠地價稅的權益，稅負更會遽增四倍。
　　95年地價稅將在11月1日開徵，適用特別稅率及減免稅土地，如自用住宅土地或工業用地等，應在地價稅開徵日前40天（即95年9月22日）申請，未在期限內申請者，需延緩一年適用低稅率優惠。
　　自用住宅用地的優惠地價稅率為千分之二，未申請優惠稅率者，應按一般土地的基本地價稅率1%課稅，優惠稅率稅捐負擔只有一般稅率的五分之一。
　　財政部表示，土地所有權人所有住宅用地，如果本人或其配偶、直系親屬已在該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用，即可向土地所在的稅捐處申請按自用住宅用地特別稅率課徵地價稅，在9月22日以前，如期提出申請者，經稅捐機關核定後，今年就可以立即按低稅率課稅。
　　申請地價稅自用住宅用地優惠稅率者，除了符合設籍要件與土地使用用途需為自用住宅外，還要注意面積限制。依法，都市土地面積未超過3公畝（約90坪），非都市土地面積未超過7公畝（約210坪）的部分，才能適用自用住宅特別稅率。超過的面積即使符合自用住宅用地要件，仍不得享有低稅負優惠。

　　新聞分析

　　惡法 限縮納稅人權益

　　9月22日到11月1日，中間隔了40天。對擁有自用住宅，卻忘了申請自宅優惠地價稅率的人來說，9月22日到11月1日之間的距離，絕不是40天，而是一年。財部立法限制民眾不能在接到地價稅單後，擁有要求申請優惠稅率的權利，無疑就是一道讓人非議的惡法。
　　9月22日是每個擁有自用住宅用地的所有權人，必須牢牢記住的日子，錯過這一天，就得後悔一年。自用住宅用地優惠稅率只有千分之二，9月22日因此也是千分之二與1%稅率的分水嶺。
　　對稅法陌生或一時疏忽的民眾，稅單只會讓你捶胸頓足，沒有辦法幫你及時搶救節稅利益，因為，稅捐機關若不在9月22日以前發地價稅單給你，一般人不容易自覺有沒有被從高課稅。因此，只要過了9月22日，節稅就要明年再說，財政部現在並不提供補救機會。
　　9月22日這個地價稅優惠稅率申請截止日，源自稅法明令要以法定地價稅開徵日11月1日前40天推算而來。只有之前申請者，當年才能按千分之二稅率課稅。
　　可議的是，優惠稅率截止日在9月22日之前也就罷了，稅捐機關發稅單的日期，還落在9月22日之後。拿到稅單才驚覺錯失節稅機會者，往往大有人在。逾期的後果，就是得活生生多繳四倍的稅款，代價之大值得非議。
　　優惠稅率截止申請日並非自始就在地價稅開徵日之前。民國78年以前，地價稅優惠稅率申請時點，就在開徵日之後。只因「先開徵、後申請」，導致申請案件都在稅單發出後才蜂湧而至，讓稅捐機關煩不勝煩，才會種下今天「先申請、後開徵」致納稅人權益受損的局面。
　　然而，稅捐核課必須考量徵納權益的衡平性，地價稅優惠稅率的申請基準日法律，只著於稅捐機關的便利性，枉顧納稅人的利益。保障人民納稅權益，其實與稅捐機關的課稅權一樣重要。

 土地移轉又取消 仍應課土增稅(2006/9/20)

●九十五年九月二十日　經濟日報

　　已辦妥所有權移轉的土地買賣，日後因故取消交易契約，買方將產權回復給賣方，財政部表示，不論是持判決移轉或和解移轉的理由，仍具土地移轉事實，必須課土地增值稅。
　　財政部明令土地買賣案件，若已辦妥所有權移轉登記，日後買方與賣方因故決定解除這筆交易時，已經購入土地並登記所有權的買方，將購入的土地所有權「回復」給賣方，將會被視為是另一宗所有權移轉的行為，仍然會被課徵土地增值稅。
　　依據財政部今（95）年8月3日台財稅字第09504551650號函轉內政部95年7月20日內授中辦地字第0950048420號函規定，買賣雙方因合意成立土地買賣契約，並由賣方將土地所有權移轉給買方後，嗣後經雙方解除買賣契約，買方自負有將該物權移轉給賣方以回復原狀的義務，其土地產權回復原狀的方法，應屬所有權移轉的變
更登記。
　　因此，財政部規定，納稅人檢附法院確定判決，或經法院核定的鄉鎮市調解委員會調解、和解筆錄等證明文件，分別以「判決移轉」、「調解移轉」或「和解移轉」為登記原因申辦的案件，既然屬於土地所有權移轉的行為，即仍需課徵土地增值稅。

 銀行自辦房貸更低利 購屋族薪安啦(2006/9/20)

●九十五年九月二十日　工商時報

　　優惠房貸傳出停辦之際，金管會緊急宣布優惠房貸仍有一千三百億餘額，民眾仍可繼續申貸，但若餘額用盡，想要購屋的消費者是否有更划算選擇？銀行業者表示，有許多銀行自辦優惠貸款（見表），利率跟著中華郵政走，值得民眾信任，也有外商銀行說，坊間還有許多量身訂作的貸款方案可供選擇，民眾不須過於緊張。

◆ 條件好 優於政策房貸

　　中國信託個人金融總管理處副總經理陳朝林表示，政府的政策性貸款之所以受到歡迎，是因為政策性房貸利率以中華郵政定儲利率為基準，利率計算較為公正、公開，而銀行的房貸則以自行的定儲利率為標準再加碼，相較之下，透明度較低。
　　陳朝林表示，有些貸款族會對一般銀行推出的房貸不信任，是因為銀行規定，房貸利率計算是以自行的定儲利率為標準，調升調降都由該行控制，暗盤作業也沒有人知道，所以選擇房貸時會傾向政府優惠房貸。

◆ 利率以郵局定儲為準

　　但陳朝林說，如果民眾對中華郵政利率較有信心，現在也有銀行推出自辦性優惠貸款，是以中華郵政定儲利率為準，不需要擔心利率公不公正問題。
　　而利率也是貸款族最關心的一件事，陳朝林表示，銀行自辦性優惠房貸，利率多在二．○六％至三．○五％之間，現在央行政策性房貸利率約在三．○四％，若民眾有好條件，也有機會拿到比政策性貸款更低的利率。
　　再者，匯豐銀行表示，政府是以低利率來吸引房貸族申購，但整體配套措施並不完整，一般銀行推出的房貸，可以針對個人財產、收入狀況，提供完整服務，比政府優惠政策能省更多。
　　最近也有些老行庫如土銀、彰銀等，以週年慶、百年慶的廣告詞，推出房貸優惠專案，利率都比政策性房貸低，再加上抽獎活動，吸引民眾申購。
　　以台灣銀行最近主打的「輕鬆購」房貸案為例，鎖定前兩千五百大企業員工、軍公教、醫師、會計師等菁英族群，前六個月按年利一．九八％固定計息，第七個月開始按定儲利率加碼浮動計息，也比政府利率低。

 納稅人適用最低稅負制 國稅局宣導(2006/9/20)

●九十五年九月二十日　工商時報

　　最低稅負制（即「所得基本稅額條例」）今年開始實施，然而實際的影響，發生在明年申報綜合所得稅時，台北市國稅提醒納稅義務人注意相關規定，以維護自身權益。
　　北市國稅局表示，最低稅負制係為使過度適用租稅減免規定，而繳納較低稅負或甚至不用繳稅的公司及高所得個人，都能繳納最基本稅額的一種稅制，目的在使有能力納稅者，對國家財政有基本的貢獻度。
　　個人的基本稅額為「基本所得額」扣除新台幣六百萬元後，按二○％計算之金額。
　　北市國稅局表示，所謂「基本所得額」乃指個人當年度綜合所得淨額加計下列所得的總合：一、申報綜合所得稅時減除之非現金捐贈金額。二、未上市、未上櫃公司所發行或私募之股票、新股權利證書、股款繳納憑證及表明其權利之證書及私募基金之受益憑證的交易所得。三、所得基本稅額條例施行後所訂立受益人與要保人非屬同一人之人壽保險及年金保險，受益人受領之保險給付（但死亡給付每一申報戶全年合計數在三千萬元以下部分免予計入）。四、員工分紅配股，其可處分日隔日之時價高過股票面額之差額部分。五、九十八年或九十九年以後同一申報戶，全年達一百萬元的非中華民國來源所得、香港或澳門地區來源所得。

 公教房貸 2.43％ 11月推出(2006/9/19)

●九十五年九月十九日　聯合報

　　首度擴及地方公教人員 53萬人適用 可能引爆房貸利率戰

　　行政院住宅福利委員會十一月將推出「全國公教員工築巢優利貸」，由台灣銀行得標，貸款利率僅2.43%，較目前政策性房貸利率低。
　　值得注意的是，因貸款利率優於一般房貸及各政策性貸款，提前還款亦無須繳納違約金。台銀主管稱，預料各銀行為鞏固客戶，可能會祭出一些防堵的方案，避免客戶流失，可能引爆另一波房貸利率戰。
　　台銀主管解釋，以往住福會推出的優惠房貸，適用對像僅限於中央政府公教人員，今年首度擴及至地方政府公教人員。換言之，將自11月1日起開辦的全國公教員工房貸，適用對像為全國53萬名公教人員及公營事業員工。
　　台銀主管表示，這次推出的全國公教員工房貸，將自11月1日起開辦，申請期限一年，利率是依中華郵政公司2年期機動利率2.165%，固定加碼0.265個百分點，現行利率為2.43%機動計息。遠低於央行於去年五月底續撥3,000億元、現行利率為3.04%等政策性貸款。
　　台銀指出，這項優惠房貸不僅沒有貸款額度限制，且最高貸款成數可達房子市價的八成。
　　優惠房貸將可有3至5年「只付利息、不還本金」的寬限期，貸款年限最長30年。
　　隨著市場競爭日趨激烈，為搶攻房貸市場，房貸利率均採分段計息，目前不少大型行庫前半年房貸利率已下殺到2%以下，僅1.9%及1.98%之間。以土銀為例，即針對優良客戶推出前半年最低利率僅1.90%，7至24個月2.44%，第三年起調至2.877%優惠方案。
　　貸款成數方面，土銀主管說，最高更可達到85%，但因貸款利率低，提前還款者須繳違約金。
　　彰化銀行主管表示，該行的房貸利率前半年最低1.96%，7個月起調高至2.61%到3%。另台銀的「輕鬆購屋專案」，前半年利率亦僅1.98%。
　　不過，部分大型商銀主管透露，國內房地產榮景能否持續仍有待觀察，尤其是中南部地區的房地產景氣並不如預期好，在各銀行競相殺低利率、搶攻市場之際，部分銀行已開始對房貸業務踩煞車，以免萬一房市景氣反轉，重陷本土金融風暴覆轍。

 留舊身分證 當心觸法(2006/9/19)

●九十五年九月十九日　自由時報

　　身分證換發作業進入倒數階段，台中縣政府民政局發現部份民眾寧願以遺失舊證之名繳交200元領取新身分證，這些民眾同時持有新舊雙證的動機不明，民政局昨特別強調，內政部有網站專供警方、銀行核對新證核發日期，呼籲民眾不要利用舊證觸法。
　　今年底前全國14歲以上1876萬人應完成身分證換發，內政部戶政司統計，到8月底為止，全國換證率約69%，也就是說還有31%民眾尚未換證。
　　全面換發後，內政部將公告舊式身分證即失效，領取新證時必須繳回舊證，然而，台中縣各戶政事務所發現，有部份民眾明明在申請新證時還有舊證，本人來領新證時卻聲稱舊證遺失。
　　身分證換發作業規定，舊證換新證不用繳交任何費用，但舊證遺失必須繳交200元規費，戶政人員私下探問民眾為何不繳回舊證，有的聲稱：「要留做紀念」，有的民眾則神秘地笑笑說：「真的不見了啦」！
　　由於身分證是銀行開戶、洽辦各種業務必要證件，甚至連向地下錢莊借錢都得抵押身分證，戶政人員擔心部份民眾持新、舊雙證另有意圖。
　　民政局戶政課長吳玉楊說，戶政司針對警方、銀行、監理單位設有專門查詢網站，這些單位在民眾拿出身分證時，尤其是新開戶者，一定會上網查詢身分證核發日期，有不良企圖者將無所遁形。
　　吳玉楊說，身分證剛換發時，戶政所案量太大未及時更新資料，曾發生民眾拿新證去銀行開戶被拒絕的投訴案，為避免這種紛爭，戶政所現在都會及時更新資料，銀行、郵局也會針對一些有疑慮的開戶案，要求開戶人到錄影機前留影存證，如果民眾單純只是想收藏沒問題，但若刻意使用舊身分證，是行不通的。


換身分證須知

●配合戶政單位安排到鄰里收照換證

≧按指定時間、地點，攜帶換發國民身分證通知單、1年內拍撮的2吋彩色相片1張（背面註明姓名、身分證號碼與拍照日期）、當事人舊身分證（驗證用暫不必繳回）、印章。可委託辦理（須攜帶委託書，及受託人之印章、身分證）。

≧依戶政事務所通知時間、地點，須由本人親自領取新身分證。如無法在戶政事務所通知時間領證，可在戶政所上班時間自行去領證。

≧攜帶舊身分證、印章領證，舊證換新證不用收費，14歲首次領證收50元規費，舊證遺失繳200元規費。

●無法配合指定時間、地點換證者

≧攜帶1年內拍懾的2吋彩色相片1張（背面註明姓名、身分證號碼與拍照日期）、當事人舊身分證（驗證用暫不必繳回）、印章，本人直接在戶政所上班時間前往辦理。

≧申請之後，領證時間視各戶政所作業有所不同，有的現場等候30分鐘左右即可領取；有的需等半天或1天以後領即。

≧本人攜帶舊身分證、印章領新證，舊證換新證不用收費，14歲首次領證收50元規費，舊證遺失繳200元規費。

●有下列狀況者戶政派員到府服務

≧傷病昏迷、植物人等重大疾病確實不能行走者。

≧年邁確實不能行走者。

≧嚴重身心障礙，確實無法外出或不能行走者。

≧其他有正當理由經戶政事務所核准者。

資料來源：台中縣政府民政局
製表：記者謝鳳秋

 銀行簽約拒撥款 民眾可申訴(2006/9/19)

●九十五年九月十九日　自由時報

　　買房子辦房貸，最讓房貸族擔心的，莫過於在審核過程中遭到銀行拒絕貸款；不過，銀行業者指出，一般而言，在對保及簽約前，銀行就必須對申貸戶做完整的徵信、擔保品鑑價等審核作業，因此，若已完成簽約及對保，甚至是抵押設定，銀行通常必須依約撥款給貸款人，否則有違約之嫌。
　　一位銀行房貸主管表示，依照一般銀行的核貸流程（見附圖），在進行對保及簽約前，銀行通常就已經完成對申貸人的各種查核工作，一旦到對保、簽約階段，就代表銀行端已經認可這項申貸案，在簽約後，銀行就要依照合約內容進行後續核貸動作。
　　至於賣方所開具的收款證明，能否作為房貸申請人提示給銀行，作為房屋交易流程的文件？該名主管表示，基於房屋買賣交易常有各類規費及稅款要事先繳清，賣方難免會要求買方先行支付部分現金以為支應，因此，交易過程中，賣方的收款證明，仍應視為可被承認的交易文件之一。
　　更何況，基於確保債權的考量，銀行對貸款人的信用及擔保品的價值，反而更為關切；對買賣雙方開具的取款收據，通常只是做為銀行核貸與否的參考而已。
　　銀行業者表示，其實只要簽訂合約，不論銀行或貸款人都要遵照合約執行，如果碰到銀行違約，貸款人除了可向金管會銀行局提出申訴請求救濟外，更可向銀行公會最近剛成立的「消費者爭議評議委員會」（電話：（02）8596-2345）要求介入仲裁。

 用子女帳戶買賣股票 恐涉逃稅(2006/9/19)

●九十五年九月十九日　自由時報

　　父母以子女帳戶買賣股票，可能涉及逃漏贈與稅及綜所稅。財政部南區國稅局表示，父母將自有資金轉入子女帳戶買賣股票，如果本金及獲利都屬於子女所有，就涉及贈與行為；父母若無贈與本意，而是利用子女帳戶分散所得，則會被補徵綜所稅。
　　南區國稅局說明，父母將自有資金轉入子女銀行帳戶，再從事買賣股票等投資行為，如果本金及投資獲利都屬於子女所有，則父母轉入子女帳戶的資金，就屬於父母贈與，如果父母贈與給子女的金額，超過每人每年111萬元的贈與免稅額，就應該依法在贈與行為發生後30天內申報贈與稅。
　　南區國稅局進一步指出，如果父母在稽徵機關查獲之前，將子女帳戶內的資金轉回自己名下，雖然可證明父母並無贈與本意，但卻涉及利用子女帳戶分散所得，除了會被補徵綜所稅之外，還會被以違章論處，因此，父母如果沒有贈與的意思，最好不要以子女名義投資，以免被補稅及罰鍰。

 看屋6撇步 買到夢想家(2006/9/19)

●九十五年九月十九日　自由時報

　　網路轉載文章中，其中有一篇由聯電工程師做寫的購屋分析，相信很多人收到都為他的專業分析感到佩服，今天就由作者告訴你如何從實用的看屋策略，為自己找到一間理想的房子。
＜看屋第一步＞先看外在環境
1.了解住家與上學上班的行進動線，注意每天上下班是否會造成大塞車。
2.附近住家的坪數大小分布為何？假設過幾年大家都想換屋，同一時間要賣的房子哪一種坪數最多，這將會影響到之後的房價。
3.房子的出入通道寬度。若出入通道太小進出不便，將來也會影響到房價。
4.房子的出入通道路權。進出的巷道若沒有使用權，或者使用權有疑慮時，千萬不要買。以免房子蓋好了卻不能住。
5.房子的土地所有權。注意土地是否遭到貸款質押，或者遭到扣押、假扣押等。
＜看屋第二步＞不要只是眼見為憑
樣品屋隱藏的陷阱很多，例如：樣品屋的屋裡高度與實際房子的高度不同，需注意樑、柱的影響；衣櫥深度故意做淺一點，不足60公分深，讓你覺得房間夠大，空間很足夠；還有，因為樣品屋沒住人，因此，會少很多生活上的雜物與用具，也會少很多櫃子。所以，樣品屋參考就好。
　　另外，如果房子已經蓋好或者看二手屋，千萬別輕易相信屋子的現況，尤其不能以現況交屋，避免未來遇到漏水滲水等問題，對方（賣家或建商）依據合約精神，會以「現況交屋」一辭推拖。
＜看屋第三步＞看懂『藍圖』很重要
以下列舉藍圖中常見的規格，但是，一般人卻容易遺漏的重點。
1. 牆的厚度
一般藍圖上的寬度並不是淨寬，看圖面時要記得考量牆的厚度，以免住進去才發現家具擺不進去或者動線太過狹小等問題。
2.柱與樑的位置
一般來說柱子經常是牆的圖形上寬度較厚的地方，而樑則以虛線方式呈現。
3.各種管道間
房子裡的挑空、鏤空之設計，可能是空間造型，也可能是排水管、電線管線等等機能性管路，常使用矩形中含兩對角交叉線的圖形作為標示。
4.機電空間
指放置電機、煤氣、給水、排水、空氣調節、消防及污物處理等設備之空間。這類空間並不需計入建築建坪中，也不受容積限制。換句話說，很多建商都用這個機電空間規劃，增加室內可銷售之建坪，以提升獲利。
5.樓梯轉彎處
建議盡量挑選轉彎為平台式的樓梯，避免萬一遇到急事時，快步下樓梯恐有失足。
6.滴水線圍出銷售評數

　　在法律上，只要有雨遮的陽台，或者房子有突出物，其地面圖影面積都會計入建商的銷售坪數中，因為這些坪數也會在權狀上顯示。通常，雨遮一定都在屋外，圖面上一般會使用虛線表示其投影面積，簡單的規格圖通常不會標示其尺寸，所以一定要向建商索取藍圖，其上一定會有尺寸。
＜看屋第四步＞有些『名詞』一定要知道
1. 地坪與建坪
地坪是指土地的坪數，通常就是地面涵蓋的面積；建坪是指建築物建構起來的面積。
2.土地權狀、建築執照與使用執照
一棟建築物從準備蓋到可以進住，至少需要拿到土地權狀以及建築執照、使用執照。
　　要注意的是：建商本身是否持有基地之土地權狀，還是與地主合資建屋；建商必須取得建築執照才可以開始預售；必須有使用執照，房屋才能使用，有時候因為出入土地無法取得，將可能造成該建築物無法取得使用執照，購買預售屋者，須特別注意這類問題。
3.建蔽率與容積率
建蔽率指的是建物相對於地面的投影面積比。容積率是指可允許之建物總建坪數相對於土地面積之比例。
4.實坪與虛坪
有99%的狀況，聽到的坪數數字都是虛坪，即包含了非室內可使用的面積，例如雨遮、公設、私設道路，購屋族在購買房子時要記得問清楚銷售坪數，包含了哪些部份。
5.平面車位與機械車位
購買車位時，能買平面車位者，絕不要買機械車位，因為機械車位後續需要花費很多金錢維修，萬一大家不肯一起出錢維修時，很容易就荒廢。
6.夾層
法律規定挑空最高之樓高限制為6公尺，且挑空的面積不得超過總建坪的10%。市面上很多標榜著樓高4.2公尺的夾層屋設計，其實4.2公尺樓高，減去樓板厚度20公分、樓地板10公分、夾層地板厚度20公分，只剩下3.7公尺。我們將之直接除以二，得到1.85公尺，換句話說，一樓1 . 8 5公尺淨高，二樓也是1.85公尺淨高，這樣的生活高度其實有點低矮。
　　另外，夾層屋的價錢迷思也多，通常看起來總價較低，但實際計算每坪單價時卻未必如此。
＜看屋第五步＞建材初步判定
建材種類很多，可以從『產地與廠商』著手，一般就產地而言，歐美優於台製，台製優於大陸與東南亞製；另外則注意建材使用的廠牌是否耳熟能詳，若不清楚，可以上網查詢。
＜看屋第六步＞用『科學』破解迷思
1.棟距與採光的迷思
買房子經常會聽到一個名詞『棟距』，棟距小，隔壁棟的人很容易爬到家裡來，隱私也沒有保障；棟距大，視野較好，採光也較好。
2.低樓層問題
買公寓一定會發現低樓層比較便宜，影響較大的應該是管道間造成的問題了。公寓由於一樓、二樓可能都屬於店面設計或公共空間，所以，樓上各樓層共用之管道間一路從頂樓貫穿各樓層，到了公共空間的上一層，就會轉折。年份一久，各種堆積物將堵塞排水管、糞管，很容易造成民生生活上的不便與問題。
3.高樓層問題
除了風大不適合開窗，還會遇到三個問題：
．11樓以上依據消防法規，必須設置自動灑水設備，因此室內淨高將受到壓縮，買到這類型建案，需注意讓灑水頭的灑水覆蓋面積區域盡可能地大，不要被其他物件遮蓋、掩蔽，以便在最緊急時可以發揮最大效用。
　　．台灣雲梯車普遍可及高度為10樓左右，所以樓層越高，真正發生火災時需要的是自動灑水設備正常啟動。
　　．由於房屋地基固定在地面上，當地震為左右搖晃的時候，越高樓位移程度越大，有時候儘管地震只有芮氏3級，但是高樓15、16樓卻感受到4∼5級的震度。
4.停車場進出問題
停車場進出問題，一般來說，單向車道的型式優於雙向單車道，筆直型車道優於彎道型。至於理想的車道斜坡比為6:1，也就是水平距離移動6公尺，垂直高度上升或下降一公尺。這樣在車道行進時，才不會有陡峭的感覺。

 公教房貸 2.43％ 11月推出(2006/9/19)

●九十五年九月十九日　聯合報

　　首度擴及地方公教人員 53萬人適用 可能引爆房貸利率戰

　　行政院住宅福利委員會十一月將推出「全國公教員工築巢優利貸」，由台灣銀行得標，貸款利率僅2.43%，較目前政策性房貸利率低。
　　值得注意的是，因貸款利率優於一般房貸及各政策性貸款，提前還款亦無須繳納違約金。台銀主管稱，預料各銀行為鞏固客戶，可能會祭出一些防堵的方案，避免客戶流失，可能引爆另一波房貸利率戰。
　　台銀主管解釋，以往住福會推出的優惠房貸，適用對像僅限於中央政府公教人員，今年首度擴及至地方政府公教人員。換言之，將自11月1日起開辦的全國公教員工房貸，適用對像為全國53萬名公教人員及公營事業員工。
　　台銀主管表示，這次推出的全國公教員工房貸，將自11月1日起開辦，申請期限一年，利率是依中華郵政公司2年期機動利率2.165%，固定加碼0.265個百分點，現行利率為2.43%機動計息。遠低於央行於去年五月底續撥3,000億元、現行利率為3.04%等政策性貸款。
　　台銀指出，這項優惠房貸不僅沒有貸款額度限制，且最高貸款成數可達房子市價的八成。
　　優惠房貸將可有3至5年「只付利息、不還本金」的寬限期，貸款年限最長30年。
　　隨著市場競爭日趨激烈，為搶攻房貸市場，房貸利率均採分段計息，目前不少大型行庫前半年房貸利率已下殺到2%以下，僅1.9%及1.98%之間。以土銀為例，即針對優良客戶推出前半年最低利率僅1.90%，7至24個月2.44%，第三年起調至2.877%優惠方案。
　　貸款成數方面，土銀主管說，最高更可達到85%，但因貸款利率低，提前還款者須繳違約金。
　　彰化銀行主管表示，該行的房貸利率前半年最低1.96%，7個月起調高至2.61%到3%。另台銀的「輕鬆購屋專案」，前半年利率亦僅1.98%。
　　不過，部分大型商銀主管透露，國內房地產榮景能否持續仍有待觀察，尤其是中南部地區的房地產景氣並不如預期好，在各銀行競相殺低利率、搶攻市場之際，部分銀行已開始對房貸業務踩煞車，以免萬一房市景氣反轉，重陷本土金融風暴覆轍。

 政院取消軍教免稅等列優先(2006/9/18)

●九十五年九月十八日　工商時報

　　立院新會期即將在週二開議，為展現拚經濟及反貪腐決心，行政院開出了取消軍教免稅、解決發行權證課稅爭議的所得稅法部修正草案，以及強化金融業退場機制的銀行法修正案等六、七十案。至於國民黨方面，也將繼續推動兩岸直航條款、勞退基金監理委員會組織條例等未能在上會期立法的法案。
　　行政院在立院新會期將暫緩經續會擬定的優先法案，以防萬一在野黨發動倒閣或罷免，法案審查進度緩慢。 政院此次開出的財經優先法案名單共有二十二案，包括正全面翻修的銀行法修正草案，增訂資本適足率低於二％時，就必須強迫退場。
　　至於國民黨本會期的財經法案包括競選承諾「十全大補帖」未完成立法的部分，包括國民年金保險法、整頓財政紀律的「財政紀律法」，以及「青年教育津貼條例」等。另外，引發朝野歧見的「勞退基金監理委員會組織條例草案」，兩岸人民關係條例「直航條款」，放寬金融業赴大陸投資及人民幣兌換的「兩岸金融相關法規」，也都列為國民黨優先法案。
　　除此之外，國民黨團也將延續前幾會期「降稅火力」，提案修改所得稅法第十七條，提高稅納稅義務人子女就讀大專以上教育學費特別扣除額。再者，由於促進產業升級條例租稅優惠將在民國九八年到期，黨團也將全面檢討「促進產業升級條例修正草案」，以兼顧賦稅公平及產業發展。
　　國民黨團還將要求修改國營事業管理法，要求公股未超過五○％、但仍由政府指派公股代表擔任董事長總經理的國公營事業，董事長及總經理都必須每年到立院報告股東大會通過的預算及營運狀況並同時備詢。
　　政治法案方面，由於國民黨提出陽光四法瞄準總統及執政黨，民進黨也提出陽光八法與國民黨互別苗頭，只是朝野各有盤算，是否能夠完成立法還有待觀察。

 全球房價飆漲 沒買屋的跳腳(2006/9/18)

●九十五年九月十八日　聯合報

　　銀行利率超低 股票信心未回 已開發國家房市 近五年來達到盛況 日本自谷底爬升 德國也趕上列車

　　近年來全球房價同步飆漲的盛況，堪稱史無前例。

　　根據英國經濟學人雜誌的估計，從二○○○年到二○○五年，已開發國家住宅不動產增值金額達卅兆美元（約台幣九百八十五兆元），整體總額在去年已超過七十兆美元（約台幣兩千三百兆元），增值額約等於所有已開發國家國內生產毛額的總和，漲幅之大連一九九○年代晚期全球股市狂飆也無法與之比擬。
　　這波全球房市上漲的主因，一方面是因為銀行利率極低，有意購屋者多可以用低利率借到更多的錢，另一方面，這幾年銀行趁勢推出了借貸前幾年只要付少數利息，不用還本金的「可調利率」 方式，成了短線投資客套利的最愛。
　　此外，二□□□年網路泡沫破滅引發股市暴跌，投資人記憶猶新，對股票的信心至今仍未完全恢復，投資者的資金轉進房市，直接推升了房價，創造了房市十年來「看回不回」的榮景，許多精於操作的房市投資客，轉眼間就為自己創造了數倍的財富。
　　回顧一九九七年至二□□五年的全球房市大多頭，驚人的漲幅會讓沒有及早買屋的人跳腳。
　　經濟學人追蹤統計這段期間各國的房價漲幅，南非以百分之兩百四十四拔得頭籌，愛爾蘭達百分之一百九十二，英國百分之一百五十四，美國也有百分之七十三。
　　連泡沫經濟破滅後房地產價格跌跌不休的日本，都在今年出現十四年來首次地價上漲情況。統一後房地產持續低迷的德國，今年也趕上這股潮流，出現難得一見的復甦跡象。
　　雖然美國聯準會自二□□四年六月以來連續十七次升息，讓短期利率升至百分之五點二五，造成美國房市最近因利率偏高且供給過剩而明顯降溫，許多等待購屋者還是在觀望，因為他們希望看到的不僅是降溫，而是泡沫化。
　　但多數房市分析專家都不認為美國房市目前的降溫現象，會步上六年前美國股市崩盤的後塵。
　　房市早已在三、四年前盛極而衰的英國和澳大利亞，最近也都開始趨於穩定，英國的房市甚至在八月微幅上揚。
　　房地產增值和保值的穩定潛力，以及房仲業者口中十年一個週期的歷史經驗，都值得想要擁有自己住屋，卻仍在等待「泡沫化」者的參考。
　　美國全國房仲業者協會的首席經濟學者李瑞表示，去年全美房屋銷售量創下歷史紀錄，房子也供不應求，但今年的買賣速度減緩，待售屋增多，買方多了議價空間，因此當然會比去年成交的比率暫時下降一點，「這是市場修正的正常模式，但房市在幾個月後就會回到正面的發展。」
　　過去五年來，美國的消費者支出與新建住宅囊括美國國內生產毛額成長值的九成。
　　五年來增加的私部門職缺中，超過五分之二來自房屋業，包括營建、不動產或房產抵押。
　　美國財經官員大概都希望這些看好房市的分析家見解正確，因為熱絡的房市是經濟的重要支柱。日本房地產泡沫破滅造成連續十多年經濟不景氣，充分說明了房價驟降帶來的嚴重後果。

 停辦優惠房貸不會引發金融風暴(2006/9/18)

●九十五年九月十八日　工商時報

　　金管會官員昨（十七）日強調，停辦優惠房貸是因為此方案的替代性產品相當多，因此「不會發生金融風暴」。
　　官員進一步說明，目前很多金融機構的房貸利率，「甚至比政府優惠房貸的利率還低」，民眾經過比較，當然不會選擇利率較高的政府優惠房貸，「既然沒有優惠的實質效果，那就應該是退出市場的時候」。
　　官員舉例說，現在不少金融機構推出的房貸利率，多在二％的水位甚至低於二％，而政府優惠房貸利率為三．○四％，相形之下銀行的利率條件反而更優惠，事實也顯示，原預計於今年八月用罄的政府優惠房貸，仍有一千三百億元餘額尚未貸出。
　　至於這額度到九月底本期優惠房貸期滿後，是否乾脆直接取消不續辦，金管會表示，並無別意見，這應由行政院做政策裁量。
　　官員並指出，銀行貸款的目的是為獲取利潤而非虧本，銀行的低利率和有無優惠房貸，並無關聯；銀行應是從自身的風險、作業成本，報酬率和預期損失，來評估房貸利率的水準。所以王理事長的顧慮，顯然與事實的情況有落差。
　　另外，對於王令麟指稱優惠房貸停擺的話，房地產將一蹶不振，金管會官員則表示，「我們沒有叫銀行不要做房貸」，只是提醒銀行必須留意承辦比重是否偏高的問題，是從風險出發的善意提醒。

 仲介凶宅拒退 全店換人(2006/9/17)

●九十五年九月十七日　蘋果日報

　　北縣中和市一名男子四月間花六百多萬元，向二十一世紀不動產廣和加盟店購買一間中古屋，準備當結婚新房，未料竟買到有人跳樓自殺的凶宅，他氣憤找房屋仲介員理論，仲介員原答應退屋還款，但相約取款時卻發現店內人員全部被洗牌，整批換掉，指控仲介商惡意詐欺。

　　店員已涉詐欺

　　自稱買到凶宅的許先生表示，他買屋計劃年底結婚作為新房，「沒想到仲介員這麼不老實」。他指著合約氣憤說，簽約時二十一世紀不動產廣和加盟店的仲介員周宗毅斬釘截鐵說絕對沒有出過事，並在凶宅欄勾否，沒想到卻聽鄰居說「這屋子有人自殺」，前兩任屋主都不敢入住，已空了四年，他氣得找周宗毅理論。
　　許先生要求對方退屋還款，對方推說人沒死屋內不算凶宅，他們只是幫投資客代售，不曉得房子出過事，並表示願退十二萬元服務費，約定本月五日交款，沒想到該店竟將店內整批人員更換，周宗毅也不知去向。
　　《蘋果》記者詢問二十一世紀不動產廣和加盟店前店長高文龍，他強調許先生買的房子是投資客寄賣，與該店無關，對許先生的要求會與公司討論，但否認換業務人員是為卸責。
　　律師徐鈴茱說，法律上雖沒明確定義凶宅，但非自然死亡例如自殺、天災等，房仲業者都有義務告知；中華民國消費者文教基金會也認為，仲介員沒詳述已涉嫌詐欺。

　　如何避免買到問題房屋
　　
　　1.看屋時可先詢問左鄰右舍房屋情況
　　2.若房屋價格低於市場行情要多留意
　　3.契約中一定要載明本屋絕非輻射屋、凶宅等，否則無條件解約還款
　　資料來源：消基會副董事長程仁宏

 宗教用地 免地價稅(2006/9/17)

●九十五年九月十七日　自由時報

　　台北市稅捐處昨表示，經辦妥財團法人登記的宗教團體，其傳教人員宿舍，如與傳教佈道的教堂及寺廟相連或在同一範圍內，並以同一所有權人登記的土地將可免徵地價稅。
　　稅捐處進一步說明，有益於社會風俗教化的宗教團體，經辦妥財團法人登記或寺廟登記，其專門提供做為公開傳教佈道的教堂及寺廟用地，土地為其所有者，固然可免徵地價稅，其他與教堂及寺廟相連而在同一庭院範圍內的傳教人員宿舍等用地，且登記為同一所有權人者，也可同樣適用免徵地價稅。
　　稅捐處提醒納稅人如有符合上述免稅條件用地者，請儘速於9月22日前向所轄稅捐機關申請免稅，如經審核符合免稅要件自今年起即可適用，詳情可以進入稅捐處網站查詢。

 輕鬆報稅 有志E同(2006/9/17)

●九十五年九月十七日　自由時報

　　面對e化社會的需求，台北市稅捐處提供更多元的「e化服務」，去年11月首創全國推動土地增值稅及契稅網路申報暨自行列印繳款書作業，申報件數已達2萬多件，今年7月再推動娛樂稅自動報繳網路申報，一推出立 即獲得4成多的代徵人申請使用，目前正積極規劃印花稅彙總繳納網路申報，預定明年3月開始實施。
　　稅捐處表示，為提供24小時不打烊及隨處可得方便的自動化服務，除了配合財政部建置地方稅務資訊平台，讓全國課稅資料暢通無阻，推動稅務e網通，整合稅務e化服務外，台北市還獨創各項網路報稅的機制，並自行研發作業系統，透過網際網路申報繳納土地增值稅、契稅、娛樂稅及印花稅等稅捐，1次完成不動產移轉申報及完稅、娛樂稅自動報繳、印花稅彙總繳納等事項。
　　稅捐處指出，除印花稅彙總繳納網路申報正規劃中外，土地增值稅及契稅網路申報件數達 2萬4114件，娛樂稅自動報繳已有174家採用，占自動報繳家數的43%，獲得地政士、娛樂稅代徵人的肯定。
　　稅捐處表示，為擴增網路線上服務，稅捐處網站提供41項線上申辦、10項線上查詢、9項線上預約申辦、64項申請書表下載、申辦案件進度查詢及回覆等多元稅捐業務；並可連結至台北市民e點通，提供便民服務單一窗口，更結合台北市民生活網，受理民眾線上繳稅、繳稅通知及欠稅查詢等多項服務，運用該系統發送房屋稅、地價稅、使用牌照稅等繳稅通知，民眾在線上即可進行繳納稅款及查詢欠稅情形，提供簡捷快速的納稅服務。

 高所得民眾 房貸節稅效益高(2006/9/16)

●九十五年九月十六日　蘋果日報

　　一般民眾購屋都需要貸款，但不少經濟狀況佳的民眾，為了節省利息的支出，直接以現金全額繳清，專家建議，政府每年都有30萬元的房貸利息支出可扣抵所得稅，所得稅稅率愈高的民眾，創造房貸支出遠比以現金繳款有利，個人所得愈高愈划算。

　　精打細算

　　若以民眾貸款700萬元，20年期，房貸利率以3.04%計算，採本息平均攤還方式，每月繳付38962元，若不向銀行申辦房貸，20年可省下235萬880元的利息支出；但若民眾適時創造房貸負債，則第1年可扣繳的房貸利息支出為20.92萬元，若個人所得100萬元，扣掉利息支出，則個人所得稅率將從21%降至13%的級距，個人須繳交的所得稅從21萬元降至10.28萬元。

　　自用才能列扣除額

　　信義房屋張欣民協理表示，個人所得稅率愈高的民眾愈有利，尤其個人所得超過372萬元的民眾，個人所得稅率達40%，若每年可以扣繳30萬元的房貸利息支出，則等於30萬元獲得40%的投資報酬率，若能降低個人所得級距更划算，不過額外多
出的房貸利息支出不能忽視，所幸現在投資工具很多，投資套房產品一般報酬率就有4~5%，很容易就可以支付房貸利率。
　　北區房屋首席總經理彭培業則指出，貸款的利息支出可列為扣除額，不過僅限用於購買自用住宅，且每戶只能申報1棟房子，每年可列舉扣除上限為30萬元的房貸利息支出，但扣繳房貸利息支出時，須先扣除個人儲蓄所得，若個人儲蓄利息收入5萬元，房貸利息支出為30萬元，扣抵後，只能申報25萬元。
　　除了房貸用途須為自住外，後來增貸的部分，會被認定屬投資理財，利息支出是無法扣繳個人所得稅，或房貸成數不足，搭配其他有擔保或無擔保貸款，也是無法抵稅，不過銀行常會掛帳於購置房屋貸款，未和一般的自住房貸分開，日後有可能會被國稅局追繳房貸款項。

 二手屋、法拍屋省稅規定不一樣(2006/9/16)

●九十五年九月十六日　聯合報

　　民眾買房子時，買新屋、二手屋或法拍屋，申請地價稅優惠稅率的規定不一樣，土地所有權人千萬不要讓權益擦身而過。
　　賦稅署官員說，地價稅雖然是11月1日開徵，但如果等到收到稅單，再去申請自用住宅優惠稅率就來不及了，只能再等一年。官員提醒，除了要記得在9月22日前提出申請，另一個不能忘記的日子就是納稅基準日8月21日，在這一天，地政機關「土地登記簿」記載的土地所有權人或典權人，必須負責繳納這筆土地的全年地價稅。
　　官員說，如果買的是新屋，在8月31日前登記取得，屋主是納稅義務人，要記得在9月22日向稅捐處申請自宅優惠稅率，11月1日繳交地價稅即可適用優惠稅率。如果是在8月31日後登記取得，屋主儘管不是納稅義務人，還是要去申請優惠稅率，但不用趕在當年的9月22日之前，因為明年度才需要繳納地價稅，只是要記得不要拖過明年度的9月22日申請。
　　如果是買二手屋，在8月31日前登記取得所有權，屋主就必須負責繳稅，負責繳納地價稅，要在9月22日前向稅捐處申請優惠稅率。但官員也提供一個小撇步，就是房屋辦理移轉時，在土地增值稅申報書會有附聯，作為自用住宅申請書，民眾填寫後視同提出申請，稅捐處就會有備案；完成登記後，再檢附權狀影本，向稅捐處要求按自用住宅優惠稅率課稅。如果屋主在8月31日後才完成移轉，在隔年9月22日申請優惠稅率即可。
　　比較不同的是法拍屋，基準日並非8月31日。官員說，因為法拍屋的產權移轉，是根據法院發給拍定人「不動產權力移轉證明書」的時間而定，所有權只要由拍定人取得，就視同產權變更。因此購買法拍屋的民眾，只要取得證明書，就視同土地所有權人，必須負責繳納當年度的地價稅。

 地價稅節稅全攻略(2006/9/16)

●九十五年九月十六日　聯合報

　　9月22日是申請自宅優惠稅率截止日

　　地價稅11月1日開徵，聽到繳稅就讓人傷腦筋，其實想節稅不一定得花錢找會計師。民眾只要記得在9月22日前，申請適用自用住宅優惠稅率；搬遷戶籍時，不要全家一口氣遷出，免得優惠稅率被取消；此外，如果大樓騎樓提供公用，住戶也享有地價稅減徵的優惠。
　　陳小姐前年底買了一間二手屋來住，負責仲介的代書告訴她，已適用自用住宅優惠稅率，沒問題，她就放下這件事。隔年5月繳交房屋稅，陳小姐看到稅單上，自己繳的是1.2%的自用住宅優惠稅率，就安心的去繳稅。

　　沒申請 多繳1萬6千元

　　等到11月，陳小姐收到地價稅稅單時嚇了一跳，因為房子適用的竟是千分之10的一般稅率，不是千分之2的優惠稅率，稅金從預期的4000餘元暴增到2萬多元。她跑去稅捐處問，才知道代書並沒有幫她申請優惠稅率，害她多花了1萬6000多元。
　　賦稅署官員說，陳小姐的經歷不是個案，許多人誤以為房屋稅適用自宅優惠稅率，地價稅也會「自動」比照辦理，其實並不然，如果沒有到土地所在地的稅捐稽徵機關申請優惠稅率，稅捐單位就會以一般稅率來課稅。
　　官員提醒，房屋稅多半不用刻意申請，因為稅捐機關本來就會按照房子的使用執照用途別來課稅，一般房屋如果是住家用，就會以自宅優惠稅率課徵。要注意的是買二手屋，如果前手是營業用房屋，房屋稅稅率至少是3%，買屋後記得要去申請變更；至於地價稅，買方一定要記得去申請，才能適用優惠稅率。

　　遷戶籍 不要一家都搬光

　　除了買屋換屋，搬遷戶籍也會影響地價稅稅率。官員說，要適用千分之2的地價稅優惠稅率，除了要符合都市地區3公畝（約90坪）、非都市地區7公畝（約210坪）的面積限制外，還有資格限制，就是必須要土地所有權人、或其配偶，或其直系親屬需在當地設籍。
　　有人為了工作、找學區等原因搬遷戶籍，結果卻因為全家一起遷出，被稅捐機關當作是「空戶」，儘管房子明明有人住，卻還是被取消優惠稅率，相當划不來。官員建議，要遷戶籍可以，但至少保留土地所有權人、配偶或直系親屬其中一個人的戶籍，才能繼續適用優惠稅率。

　　騎樓供公用 也可以省稅

　　此外，住在住商混合區的大樓，只要騎樓沒有做生意，提供民眾通行，也可以減免地價稅。官員舉例說，劉先生住在一棟四層樓房的三樓，大樓的一樓有騎樓供人通行，騎樓的面積是32平方公尺，這棟樓的任何一位土地所有權人都可以向稅捐處申請地價稅減免。至於減免面積，依規定整棟可減徵騎樓用地的四分之一，也就
是8平方公尺，而這棟樓的每一位所有權人可減徵的面積則是2平方公尺。

 1年後房價 看跌者大幅增加(2006/9/16)

●九十五年九月十六日　中國時報

　　購屋者對一年後的房價信心大幅滑落。經建會昨天公布「第二季住宅需求動向調查」，對短期房價，正在找房子的人，看漲的比看跌的多16個百分點，但對一年後的長期房價，看跌者大幅增加8個百分點，看漲者則減少近7個百分點，一來一往，看漲的只比看跌的多0.1個百分點。
　　有房子的人也是修正長期信心。負責執行調查的政大地政系教授張金鶚指出，有房子的人，對短期房價，看漲的比看跌的多23個百分點，但對一年後的長期房價，看漲的只比看跌的多15個百分點。

◆ 購屋搜尋者比有殼者保守

　　「購屋搜尋者比已購屋者保守。」張金鶚分析，購屋搜尋者對短期房價看法偏向持平看漲，未來趨向看跌、看漲、持平則各佔三分之一；已購屋者對短期及長期房價都偏向穩定中看漲。
　　經建會指出，第二季房價綜合信心分數是108分，比上季增加0.88分，比去年同季增加7.47分，顯示購屋者對房價趨勢已轉為較為樂觀的心態，並已連續5季呈現上升態勢。
　　另個好消息是，購屋負擔略有減輕。經建會指出，第二季房價年所得比是6.5倍，從去年第四季起已連跌兩季；北市房價年所得比還是最高，是8.7倍，最低的是中縣市，為5.6倍。
　　冠德建設董事長馬玉山表示，消費者負擔減輕，市場面看也穩定成長，這是好現象，表示台灣房地產往正面發展。

◆ 政治紛擾 影響投資客進場

　　對第三季的表現，馬玉山認為應該會比第二季更好，但第四季由於政治上的紛擾，可能會有些影響，但影響不大，買房子主要都是看長期的，短暫性事件的影響不大。
　　張金鶚教授認為，買房子分為自住者和投資者兩大族群，比例約是8：2，自住者主要考慮是中長期的，短期的政治紛擾影響不大，但對投資客而言，政爭會使他們短期內縮手。

◆ 房市信心 南冷北熱

　　房地產從價格、買賣到信心，都呈現北熱南冷現象。經建會昨天公布調查，正在找房子的人，台北市的綜合信心分數是122，比起高雄多出36分；有房子的人，台北市的綜合信心分數是123，比起高雄也多出21個百分點。

 紅潮圍城 房市冷 看屋人比鬼月少(2006/9/16)

●九十五年九月十六日　經濟日報

　　台北車站前的「京站」氣氛冷清，中古屋看屋人潮至少萎縮四成，建商擔心衝擊928檔期。

　　倒扁圍城之夜展開，位於台北車站交九案的「京站」首當其衝，昨（15）日晚間7時，京站接待中心難得出現冷清的氣氛。若抗議風波延續，房產業者擔心將衝擊接下來的928檔期。
　　北市中古屋市場則因近日倒扁活動，賣方擔心房價受影響，惜售心態濃厚。房仲業者指出，政局動盪加上連日雨勢，「買氣比農曆7月艷陽天還差，看屋人潮至少萎縮四成！」
　　台北車站成為第二波倒扁活動舞台，房地產業者都在觀察，位於第一線戰場的「京站」銷售是否受影響。
　　代銷京站的住易實業專案潘志建表示，昨天白天還有約30組的客戶看屋。不過，傍晚開始，因交通管制、圍城遊行活動開始，接待中心一片空蕩蕩。
　　潘志建說，台北車站圍城運動至少要到9月20日才會告一段落，短時間買氣不振的狀況都在預期之內。京站還是會繼續既定的廣告宣傳，因為此時上門看屋的客戶都是最有誠意的買方，近日成交比都拉到三組成交一戶，比一般工地七組成一戶高很多。
　　此外，擔心民眾關注焦點轉移到政治活動，一到假日就攻佔報紙版面的房產廣告，近來也減少許多。
　　一位房產廣告代理商業務員表示，本周客戶抽廣告量明顯增多，尤其是北縣、宜蘭等鎖定台北投資客的預售案，深知民眾都忙著倒扁，因此宣傳活動也暫時「避風頭」觀望。
　　至於房市即將登場的928檔期，北台灣房市原本預估會爆出千億元大量，目前建商還不敢表態是否會暫緩推案，主要是已經砸錢搭蓋接待中心了，「頭已經洗下去了，誰敢說停就停」，多半還是照既定時程在走。
　　中古屋市場部分，房仲業者今年遭逢雙鬼月，原來就有兩個小月要度，現在賣方看政局不穩，又不願意將房屋拿出來賣，苦水只能往肚裡吞。
　　永慶不動產董事長廖本勝說，賣方仍高度期待政爭後的房市環境，若短期內沒有換屋需求或資金需求的賣方，寧可選擇政爭平息後再行出售，以獲得更高的售屋利潤。
　　21世紀不動產台灣總部董事長王福漲說，9月原是房市旺季，今年遇到政爭活動，是否會嚴重衝擊年底買氣，今天反倒扁活動的發展是重要關鍵。

 大法官解釋 延報所得稅加徵滯報金 違憲(2006/9/16)

●九十五年九月十六日　經濟日報

　　罰鍰應根據違反義務情節輕重區分，所得稅法第108條兩規定，在解釋文公佈日起一年內失效。

　　司法院大法官會議昨（15）日作出釋字第616號解釋，所得稅法第108條第1項及第108條之1第1項兩規定違憲，即納稅義務人未依期限辦理結算申報，營利事業未依期限辦理未分配盈餘申報，但已按規定補辦申報，稅捐單位仍加徵10%滯報金的規定，應在解釋文公佈日起、至遲在屆滿一年時失效。
　　新竹市第一信用合作社申報88年度營利事業所得稅及87年度未分配盈餘申報時，申請延期申報，財政部台灣省北區國稅局核准延期辦理，但新竹市第一信用合作社又遲了一天才完成申報。
　　國稅局因而依所得稅法第108條第1項及同法第108條之1第1項規定，對新竹市第一信用合作社課徵滯報金。在營利事業所得稅部分，國稅局按核定應納稅額加徵10%滯報金，計254萬餘元；保留未分配盈餘部分，按核定未分配盈餘數額，另徵的稅額加徵10%滯報金16萬餘元。
　　新竹市第一信用合作社對此不服，提起行政訴訟，但遭最高行政法院判決敗訴，新竹市第一信用合作社因而聲請釋憲。
　　司法院大法官第616號解釋指出，所得稅法第108條第1項及同法第108條之1第1項規定，是對納稅義務人未於法定期限申報所得稅及營利事業未分配盈餘的制裁規定，旨在促使納稅義務人履行其依法申報義務。
　　加徵滯報金是對納稅義務人違反作為義務所為的制裁，是罰鍰的一種，也是對人民財產權的限制，具行為罰性質，應根據違反義務本身情節輕重程度區分。
　　所得稅法第108條第1項及同法第108條之1第1項規定，在納稅義務人已繳納其應納稅款的情形下，行為罰仍依應納稅額固定的比率加徵滯報金，又無合理最高額的限制，已逾越處罰的必要程度，違反憲法第23條的比例原則，以及憲法第15條保障人民財產權的意旨。

 換屋........ 首重轉售與增值(2006/9/16)

●九十五年九月十六日　經濟日報

　　近年來在低利房貸的促購下，購屋門檻降低，購屋年齡層往下降，導致一般人一生換屋次數，從平均約三次，增加至四次。
　　基本上，首購大多來自於個人自住需求或是儲蓄投資，空間需求較小，大約為8至20坪；首換則因結婚後住宅空間需求增加，將坪數增加至30坪、三房產品。不過，剛結婚購屋預算有限，建議以郊區新屋為首選，未來轉售時較為容易。
　　一般在購屋約五至七年後，會進入二次換屋，原因大多來自於子女成長及學區要求，區位選擇多以市區精華區為主，加上交通便利條件，不但在實際使用上，或是未來再度易手，都有其便利性與增值空間，並以25至35坪的標準格局為普遍性需求。
　　第三次換屋，一般年齡約在45歲以上，此時個人的事業應具一定基礎，多半會以住宅品質為首要考量，選擇市區的高檔次精華住宅，藉以彰顯個人社會地位；或是選購親近大自然的環境，提升生活品質，此時需求的坪數多在40至80坪之間。
　　第四次換屋的目的多著眼於養老，此時購買的產品依個人需求而較為多元化，諸如對就醫方便或生活機能的需求等，市區或郊區各有所好，但通常其面積不會太大，畢竟進入空巢期後，家中的人口減少，所需面積一般維持在30至40坪左右。
　　房仲業者表示，以大屋換小屋，可能會多出一筆收入，近年來在股市等投資產品難以獲利，甚至虧損風險提高的前提下，將這筆多出的預算，投資具有學區、捷運等優勢的套房或公寓產品，再出租給學生或上班族，不失為老年退休後穩定的理財方式。
　　也因為如此，小坪數產品過去多以學生、單身貴族為主力客層，但近年來在換屋理財的觀念日趨普及下，「中年空巢族」也成為此類產品的愛用者，比例約占總成交的三成五。
　　換屋族比首購族有購屋經驗，對自己的需求也較為瞭解，但換屋過程複雜，包括資金規劃及買賣時機（先買後賣或先賣後買）、區域環境、公共設施、交通建設、房屋品質等項目都需多方評估，才能順利完成換屋計畫。
　　換屋族購屋時大多有特別的原因，選擇適合自己需求的房子，顯然比選擇便宜的房子重要。廖本勝建議，換屋族應考慮未來轉售與增值問題，才能換到保值潛力越來越佳的房屋。

 今年勞宅貸款 得標利率約2.3至2.24％(2006/9/15)

●九十五年九月十五日　自由時報

　　勞委會昨日邀集31家銀行進行2006年勞宅貸款承辦行庫的評選，有意角逐勞宅業務大餅的業者幾乎都訂出2.24％利率給勞委會，展現承辦誠意，預期今年勞宅貸款最後決標利率約在2.3至2.24％之間。
　　根據公告資料，勞委會徵選國內銀行承作2006年輔助勞工建購住宅貸款業務，辦理戶數維持三萬戶，貸款金額每戶最高不變，仍是220萬元，最值得勞工朋友關注的焦點就是貸款利率，因今年利率將以評比入選的15至20家銀行所提利率之平均值為貸款利率，訂價方式與以往不同。
　　勞委會昨日邀集31家遞件爭取勞宅業務的銀行進行「面試」，參加徵選的銀行業者透露，由於利率高低佔評選分數權值最高，可以獲得最高分數的利率為2.24％，因此，有意角逐勞宅業務大餅的業者報價幾乎都是年息2.24％，即使有銀行考慮資金成本，報給勞委會的利率也不高於2.24％太多，推測今年勞宅貸款最後決標利率約在2.3至2.24％之間。

 加強清欠 稅局擬聯合財金公司(2006/9/15)

●九十五年九月十五日　經濟日報

　財部：即時掌握欠稅人財產現況；行政執行署：欠稅資料應列入徵信中心紀錄。

　　財政部與法務部行政執行署卯足勁加強清理欠稅，財政部擬由稅捐機關與財金公司連線的作法，即時掌握欠稅人財產現況；行政執行署也提出，未來應將欠稅資料列入徵信中心紀錄，並研修行政執行法公開欠稅者資訊，讓欠稅無所遁形。
　　財政部昨（14）日舉行第二天的全國賦稅會報，焦點鎖定在清理欠稅。財政部與行政執行署在會中提出上述構想。
　　行政執行署署長林雲虎應邀至賦稅會報演講時指出，每年至少新增500萬件的欠稅費案件，在執行人力不足下，未來應該修改行政執行法加強規範，例如增訂真實具結及義務人名簿，或義務人資訊公開等規定，給予義務人心理上的強制。
　　昨天的賦稅會報中，也舉行一場加強清理欠稅座談會，就如何有效處理全國累計達369萬件、2,433億元（到去年底為止）的欠稅案件進行討論。這場會議由財政部次長林增吉、賦稅署長張盛和、高雄市財政局長雷仲達及台北市財政局副局長黃素津共同主持，全國稅捐機關首長均與會。
　　討論後對於清理欠稅可行方案獲得共識，林增吉表示，將從與財金公司連線取得欠稅人財產資料、如何有效送達稅單、全面清理營業稅及虛設行號欠稅等各種可能途徑，落實清理欠稅。並立刻責成各區國稅局就清理欠稅的可行方案，分頭進行研究。
　　根據行政執行署統計，待執行的欠稅費案件中，高達七成都是財稅案件，目前仍有逾2,000億元的財稅案件待執行。林雲虎說，這些都是陳年老案，執行上有困難，將成立審查專案小組建立責任中心制來加強處理；此外，由於未來每年會以新增500萬執行案件的速度增加，行政執行法應該進一步研修，以加強規範，減少欠稅事件發生。
　　稅捐機關首長在座談會中強調，要清理欠稅，應該要與集保公司、金資公司連線，即時掌握欠稅人的財產動態。針對欠稅問題嚴重的營業稅，張盛和也表示，虛設行號如經判決確定，相關欠稅額應加以註銷，因此應有全面清理虛設行號欠稅並註銷的方案。
　　北市稅捐處處長謝松芳則說，稅單合法送達是清理欠稅的關鍵，台北市鎖定房屋稅、地價稅、牌照稅加強送達，同時以房屋移轉必須要繳清欠稅才可過戶等配套措施加強清稅。謝松芳也建議，可參考新加坡做法，送達困難的稅單可委外遞送，但賦稅署組長王玠琛認為，委外處理可能涉及稅法規定賦稅資料保密問題，必須審
慎考量。

 證明假離婚 先吃偽造文書罪(2006/9/15)

●九十五年九月十五日　自由時報

　　法律上的離婚有兩種，分別是「兩願離婚」與「裁判離婚」，就是沒有「假離婚」，若假離婚一旦弄假成真，只能事後打「確認婚姻關係存在之訴」，但打這官司，就等同於承認造假，也就是坦承涉及偽造文書罪中的使公務員登載不實罪，最重可判刑3年。
　　本案中，男子與妻假離婚，並將財產過戶給妻子欲躲債，男方要如何預防妻子「黑吃黑」？因法律不保障違法行為，所以只能靠「道德」或「感情」來約束，但道德或感情均無強制力。
　　若是在假離婚或過戶財產給妻子前，先與妻子簽約，約定離婚與過戶財產都是「假的」，言明財產所有權仍是丈夫的，這方法可不可行？答案是可行，將來夫妻若反目，丈夫可拿出合約打官司，證明離婚及財產過戶都是「通謀虛偽的意思表示」。
　　但假離婚涉及最重3年刑責的偽造文書罪，而脫產則涉及最重刑責2年的「毀損權債罪」，丈夫人財兩失後，恐還沒討回公道，就得先面臨牢災。

 贈與免稅額 今年起調高為111萬(2006/9/15)

●九十五年九月十五日　工商時報

　　台北市國稅局表示，今年度贈與稅納稅義務人，每年之免稅額已經從原來的一百萬元調高為一一一萬元，即今年元月一日到十二月三十一日為止，贈與人贈與之金額總合，在一一一萬元以內，均免申報贈與稅。另外，贈與稅之稅率與級距也有所修正，共分十個級距，最低稅率為四％，最高則為五○％。
　　北市國稅局表示，贈與稅免稅額從九十五年度起已調高為一一一萬元。北市國稅局說明指出，依遺產及贈與稅法第二十四條第一項規定，贈與人在一年內贈與他人之財產總值超過免稅額時，應於超過免稅額之贈與行為發生後三十日內，向主管稽徵機關辦理贈與稅申報。
　　北市國稅局表示，自今年度起，除全年贈與總額超過一一一萬元，必須辦理贈與稅申報，或贈與的財產為股票、不動產等，因產權過戶登記之需要外；其他贈與財產如銀行存款等，只要全年贈與總額未超過一一一萬元者，只要保存存摺或定存單影本等相關資金流程資料備查，不必另行辦理贈與稅申報。但北市國稅局強調，但有關父母於子女婚嫁時所贈與之財物，免課贈與稅金額仍維持為一百萬元，並未調高。
　　北市國稅局指出，今年起不僅贈與稅的免稅額已經由一百萬元調高為一百一十一萬元外，相關贈與稅課稅級距金額及稅率，亦調整為十個級距，最低為贈與淨額低於六十七萬元的四％，最高稅率則為贈與財產扣除一百一十一萬免稅額後超過五千零九萬元，稅率五○％，可減除的累進差額為八百七十七萬七千二百元。

 配偶移轉產權 脫產無法可管(2006/9/15)

●九十五年九月十五日　自由時報

　　新竹律師公會理事長楊隆源指出，實務上，有不少「假離婚、真脫產」個案，是因當事人透過民法上「離婚後剩餘財產分配」方式，由配偶間互相移轉產權，達到脫產或逃避執行的目的。
　　楊隆源說，依民法規定，夫妻婚姻關係結束後的財產分配，是以結婚期間所取得的財產，扣除債務之後，平均分配，然而這並不包括贈與、繼承得來的財產，同時這也非強制規定，一人要給另一方多少財產都可以。由於這是法律規定的財產分配，因此就算債權人知道當事人脫產，法律上也無救濟之方。
　　新竹市代書鄭淼生說，依據稅法，夫妻離婚後的剩餘財產分配，凡是不動產部分可免除贈與稅以及土地增值稅，其中以累進稅率的贈與稅最多，以1000萬元標的為例，須課144.5 萬元，2000萬元標的更須課449.5萬。
　　楊隆源表示，不少女性會拿保護令當成1種「武器」，藉此達到合法阻止另一半同住1個屋簷下的目的。

 板橋 套房上漲55％(2006/9/15)

●九十五年九月十五日　中國時報

　　在台北縣買套房，應該投資那一區域為主？答案是板橋。根據永慶房仲集團調查，這二年來，除了台北市之外，台北縣套房最好賣，其中，在北縣偌大幅員之中，以板橋地區的套房漲幅最大，平均上漲在18％-55％之間。
　　套房搶手，不再只是台北市專利。台北縣套房紅不讓，不讓台北市套房專美於前。台北縣套房這二年已倒吃甘蔗，特別是板橋地區套房，平均房價漲幅大於中永和、新店、三重、新莊等地，北縣前五大知名套房，仍以板橋市漲幅一板獨秀。
　　例如，位於板橋「巨蛋一期」房價漲幅28％-33％，「站前凱悅」漲幅18％-20％，「冠德都會通」漲幅33％-36％，「昇陽天下」漲幅20％-26％，「非常歐洲」房價漲幅50％-55％等。顯示，在預售投資套房，的確有利可圖。
　　若相較北縣、北市商務套房，相同之處是，漲幅在15％-50％之間，平均逾30％，其中，永安市場冠德「美麗永安」一案，房價漲幅突破50％，其次為劍潭站旁的「圓山窗外」一案漲幅達44％，另永春站「EAT」一案，房價上漲27％，顯示，台北市、台北縣投資套房漲幅相近，所以，不管投資於何處，獲利大致相同。
　　若從房價來分析，北縣商務小套房，每坪單價突破30萬元，計有「冠德都會通」、「昇陽天下」、「非常歐洲」三成屋案，由於小套房轉手快，所以更是支撐北縣房價一大因素。小套房受投資客操盤痕跡可謂已相當深。

 餘額年底用罄 優惠房貸可能喊停(2006/9/15)

●九十五年九月十五日　聯合報

　　全體銀行授信近滿水位 金管會建議適可而止 部分建商擔心影響房市景氣

　　優惠房貸政策可能喊停。金管會發言人張秀蓮昨天說，全體銀行的房地產授信已接近滿水位，最近一期優惠房貸額度用完之後，金管會將建議優惠房貸「適可而止」，不再續辦。
　　「優惠房貸」被視為房地產市場回春的大功臣，部分營建業者擔心，政策喊停將影響房市景氣；但也有人認為，房市已有過熱跡象，優惠房貸只能救急「不宜常態化」，應該適時停辦。
　　張秀蓮說，目前優惠房貸額還有約1000億元，預估年底前可能用罄。金管會認為房市已經回溫，優惠房貸政策階段性任務完成，加上整體銀行對不動產的融資水位逼近上限，金管會將向中央銀行建議「適可而止」，停辦這項政策。
　　據瞭解，最近一期優惠房貸在去年5月20日撥款，總金額3000億元，到今年5月底為止，已貸出近一半，可貸額度還剩下約1400億元，目前可貸額度約1000億元，估計最快今年底額度全數用光。
　　統計顯示，扁政府以「振興房市」為由推出優惠房貸政策，提供民眾低利率購屋貸款，每戶貸款額度從200萬元至250萬元，還款期限長達20年，國庫另編列預算補貼貸款銀行的利息損失。
　　利率超低的優惠房貸政策出爐後，一如預期激發無殼蝸牛購屋意願，房地產市場景氣低迷了11年後也重現生機。
　　資料顯示，自民國89以來，央行總計推出六次優惠房貸，每次可貸款額度在2000億元至3000億元，累計貸款總額達1.6兆元。

 淡季＋政爭 購屋意願大減(2006/9/15)

●九十五年九月十五日　聯合報

　　反貪腐靜坐聲勢高漲，加上週六挺扁活動上演，政爭衝突升溫，房仲業者估計，九月在閏鬼月淡季及政爭的雙重衝擊下，交易量恐怕較去年同期萎縮2成，如政爭擴大，房價恐怕失守。
　　21世紀不動產董事長王福漲昨天說，若政治動盪加上罷工，恐怕會衝擊到台灣經濟與內需市場，中古屋買氣如果再萎縮，房價可能呈現「樓梯狀」盤整向下的態勢。
　　永慶房仲網最新的線上民調顯示，超過7成民眾對國內政治情勢的未來發展感到悲觀或非常悲觀；反映在房市交易上，政爭已影響5成7民眾的購屋意願。
　　被嚇到不敢買房子的民眾裡，有46.3%認為政局紛擾，對國家未來發展沒信心；25.2%則是看壞房市前景，另有20.5%則認為要看政局能否改善再說。
　　永慶房仲集團總經理廖本勝分析，民眾長期對國內政治情勢變動有高度的不確定感，即使影響已逐次淡化，但若無法對政局發展有穩定信心，可能會影響民眾對不動產買賣的意願。
　　廖本勝說，政局動盪連帶衝擊經濟情勢的安定性，導致民間消費信心下降，台灣投資「內冷」下，僅有具保值效益的房地產市場上半年表現一枝獨秀，但隨著政爭雜音擴大，股市持續盤整，影響投資效益，也間接影響房地產投資意願，買方投資心態轉趨觀望。
　　信義房屋發言人周莊雲說，目前政爭對房屋交易的影響不是很明顯，不過今年八月成交量較去年同期減少2%，現在情勢不明，很難預測。
　　北區房屋總經理彭培業說，台北市房價太高，逼退首購族，也讓投資客卻步，現在只靠換屋族撐場面，但在抗爭持續升溫下，自用型的購屋人信心也開始鬆動，市場已由賣方惜售轉向買方縮手。
　　廖本勝說，台灣經濟發展與政局穩定的連動關係大，若政局情勢無法回歸理性運作，民眾對經濟前景的信心恢復時間便會拉長，進而衝擊購屋行為。
　　房價是否向下走？也有房仲業者說，經濟環境的不確定感，短期可能衝擊房市交易意願，但如政爭能理性祥和落幕，仍有助於房市回歸基本面，焦點回到兩岸議題，房市中、長期仍不看淡。

 明年報稅 健保費單獨列舉扣除(2006/9/15)

●九十五年九月十五日　聯合報

　　繳多少扣多少 不併入每人2.4萬保險費扣除額度內

　　民眾申報個人綜合所得稅時，如果採列舉扣除額，每人有2萬4000元的保險費列舉扣除額度。明年申報今年的所得稅時，健保費可以單獨列扣，「繳多少扣多少」，等於多了一個健保費扣除額度，明年報稅時可以列報更多的保險費扣除。
　　財政部賦稅署官員說，健保費的扣除額是在列舉扣除項目中，如選擇標準扣除額，就享受不到健保費單獨列扣的好處。
　　官員建議，明年單身標準扣除額是4萬6000元，有配偶者9萬2000元，如果民眾的捐贈、保險費、醫藥及生育費、災害損失、購屋借款利息或房屋租金等列舉扣除支出，加起來的費用比標扣金額高，選擇列舉扣除較有利。
　　國稅局官員提醒，申報保險費列舉扣除額也必須符合部分規定，像是被保險人與要保人須在同一申報戶、本人、配偶和申報受扶養的「直系」親屬的保險費才可申報；如果申報扶養的是兄弟姊妹或其他非直系親屬，就不可列報扣除。
　　要注意的是，如果投保未經主管機關核准在台銷售的國外保險公司保單，或產物保險、汽車責任險等保費支出，統統不能拿來列報扣除。此外，民眾出國投保綜合保險，像是人身險與行李險等，記得向保險公司要求把保費收據填寫人身險部分的金額，便於申報列舉扣除。

　　採列舉扣除者 可節更多稅

　　壽險業者指出，到去年為止，平均每人有1.78張商業壽險保單，一般人身保單平均費用支出在1.85萬元左右，多數人壽險保費都超過2.4萬元扣除額度。換言之，採列舉扣除的納稅人，幾乎都可享受到健保費單獨列扣的好處。
　　明年報稅，全民健保費用將獨立出來，有單獨的扣除額。民眾若採用列舉扣除額方式申報時，人身保險費用扣除額上限是2.4萬元，過去這個扣除額是囊括所有保費支出，包括全民健保、勞保等社會福利保險，還有商業壽險保費支出。但現在各種保單費用都不低，如果多買幾張保單，早就超過2.4萬元的減免上限。
　　壽險業者早就抱怨2.4萬元的額度，根本不夠用，隔開變成兩個扣除額，總比只有一個保費扣除額好多了。
　　壽險業者指出，只買一張保單的消費者，應該還有個5000元左右的空間，可以適用節稅優惠，可以考慮再買一些保障，以便2.4萬元額度填滿。
　　買什麼好呢？業者說，若以1000元可買100萬意外險保障計算，多出的5000元，就可再幫自己買個500萬元意外險保障。

 裝修聲刺耳 吵得芳鄰變擾鄰(2006/9/14)

●九十五年九月十四日　聯合報

　　屋舊大動土木 一戶接一戶 噪音不間斷 好鄰居翻臉 海華住戶連署自救 擬告管委會、裝潢公司、屋主

　　住社區公寓大樓，遇到鄰居整修裝潢，刺耳電鑽、敲打地板等噪音，舉凡噪音管製法、社會秩序維護法與建築法規均無法有效約束。台北市民生社區海華大樓住戶不堪社區長期裝修擾鄰，自救發起連署，準備對海華大樓管委會、裝潢公司、屋主提出告訴。
　　海華大樓建於70年初，地處精華地段，社區內住戶臥虎藏龍，包括華僑銀行董事、宏碁創辦人、知名宗教領袖，雖然屋齡廿幾年，房價仍有一、二千萬身價。
　　近年來，由於屋齡老舊，住戶紛紛大動土木裝修，每戶裝修時間動輒數月到半年，兩年來幾乎未曾間斷，部分年長住戶為躲避噪音，周休日要到飯店、旅館投宿，為檢舉噪音，原本好鄰居反目成仇。
　　兩年前為了照顧生病父母親，從美國返台的王小姐住8樓，她說，兩年來幾乎每天都有住戶在裝修，同樓層，樓上、樓下，此起彼落，每天睜開眼睛，就要面對從四面八方而來刺耳噪音。
　　最近9樓住戶兒子要娶媳婦也要動工，鄰居客氣地前來告知，卻讓全家陷入極度恐懼。住戶到處陳情，但修裝戶寧可繳罰款，還是要裝修，且即使開單，處3000到3萬元，對動輒斥資百萬裝修的住戶，遏阻效果有限。
　　王小姐積極到處陳情，她研讀蒐集噪音、建管法規，但現行法規卻完全幫不了住戶。
　　首先向環保局檢舉。根據噪音管製法，裝修噪音屬於營建工程管制標準，依使用機械種類如打樁機、空氣壓縮機、破碎機管制，取締檢測時，必須在噪音源15公尺外，例如住8樓，明明是對門在裝修，但必須到5樓監測，而且連續監測8至10分鐘，求平均音量。白天住宅區要達到70至75分貝才能開單。
　　環保稽查員曾在王小姐家裡與15公尺周邊監測，監測值分別是68分貝與76分貝，差一點點，就是不能開單。
　　向社區管委會告狀，從主委到幹部都秉持著以睦鄰為貴，根本不想得罪人，要社區住戶多體諒「忍一忍」。
　　市府訂有「室內裝修管理辦法」，要求裝修必須申請施工許可證，由建築師審核認證，確保未損及主結構與防火措施，但住戶拆掉所有隔間、管線，建築師照樣背書，施工許可證反而成為裝修的保護令。

 公設地抵遺贈稅 財部設路障(2006/9/14)

●九十五年九月十四日　工商時報

財政部長何志欽昨日在賦稅會報上表示，遺產及贈與稅是未來稅改的重心，其中，一大重點在於如何防堵繼承人利用實物抵繳行避稅之實，財政部未來會提出比例抵繳方式，防堵富人以不易變現的土地、未上市股票、債權抵繳避稅。
自從行政院明訂，明年三月財政部須提出遺產及贈與稅的改革規劃後，財政部目前是拉緊發條，緊急作業。財政部於昨日在台銀的陽明山訓練所舉行全國賦稅會報，何志欽在演講中，亦揭示遺產及贈與稅的改革是非常重要的業務。
據瞭解，財政部的研究朝向調低稅率，擴大稅基，兩稅免稅額合計併用等方向，但亦須有相關配套措施，以彌補稅收損失。
令財政部頭痛，由富人拿來抵繳避稅的實物包括不易變現的土地（公設地佔了一半)、未上市股票、債權。未來這些不易變現的財產，財政部將採比例抵繳方式。
舉例來說，遺產二億元，遺產稅要繳一億元，可是二億元遺產中有五千萬的未上市櫃股票，依目前規定，可以用未上市櫃股票抵五千萬元的稅，其餘五千萬元再用其他方式繳。
但是一旦改為比例抵稅，則這五千萬元的未上市櫃股票，因稅率為五○％，稅額是二千五百萬元，所以，繼承人用未上市櫃股票抵稅，最多只能抵稅二千五百萬元，不能抵到其他遺產資產的遺產稅。
對於公設地，現行是以全額以公告現值抵稅。但未來可能只允許「部分抵稅」，例如，公設地的公告現值三千萬元，現行可以全數拿來抵稅，一旦改為部分抵稅，例如，只能抵二成，就只能抵六百萬元的稅，大大降低抵稅效果。至於，多少比例可以抵稅，財政部還在研究中。
公設地的防堵有另外有一種方法，即由財政部決定，只有某年某特定時間以前取得時才能抵稅，之後買進來的新公設地，統統不能抵稅用。
會計師公會全國聯合會理事長林敏弘透露，自從前英業達副董事長溫世仁驟逝，產生鉅額的遺產稅之後，引發年紀更長的有錢人大做租稅規劃，紛紛買進公設地放在身邊以防萬一時可以派上用場；以目前的市價只值一成交易來說，抵稅權利高達九成。
林敏弘表示，他過去曾建議財政部在遺產及贈與稅法施行細則四十四條中修改為「比例抵繳」，也就是土地只能抵土地的稅；未上市股票只能抵未上市股票的稅，不用修改母法就可以達成目標，可惜沒有被採用。財政部如今重新研究比例抵稅的方法，是比較公平的做法。

　　抵稅實物逾千億 動彈不得

根據財政部國產局的統計，累計到今年八月止，抵繳遺產及贈與稅又不能賣出去的價值高達一一一七億；且累計的速度很快，每年淨增加五十億元左右，情況嚴重，也這是財政部長何志欽下決心改革的原因。
依據財政部的統計，在累計實物抵稅，未賣出去的一一一七億元中，以土地最多，共有九六八億元，其中公設地佔四七五億元，非公設地佔四九三億元，各約一半。
另外有未上市櫃股票九五億元；上市櫃股票四四億元；債權十億元，也是還賣不掉。
比較受矚目的是富人近年來流行買進做租稅規劃用的公設地，約佔了全部抵稅實物的四成，這是令財政部最頭痛的部分。
非公設地之多也不相上下，佔過半比重，據官員表示，大多為持分土地、被佔用農地、保護區等，都是難以變現，繼承人也不想繼承的土地，才拿來抵稅。
在民國八十五年以前，遺贈稅法有規定，只有「易於變現保管」的物品能抵稅，後來八十五年修法時被立法委員拿掉限制，造成許多不易變現保管的土地也被拿來抵稅。
依照財劃法的規定，遺贈稅發生在直轄市時，稅收和中央各分五○％；如果在地方，則鄉鎮可以分八○％，中央分二○％，四七五億元未變現賣出去的公共設施保留地，等於大多是地方鄉鎮的財產被套牢，但是又已編列在預算中花掉了，帳上的錢又收不回來。
國產局官員表示，公設地須被動等待地方政府辦理撥用，並上繳其餘的二○％的公告現值，但是地方政府連薪水都發不出來，更別談要付現撥用公設地了，所以大多保留套在國產局手中。國產局已向財政部長何志欽報告此種嚴重現象，何志欽是財政專家，認為有必要解決。

 室內裝修 檢舉才查報列管(2006/9/14)

●九十五年九月十四日　聯合報

　　完工須有建築師簽證 否則罰鍰6萬元

　　民生東路海華大廈住戶陳情指大樓內幾乎天天有住戶裝修住家，生活品質令人難以忍受，市府建管處表示，由於室內裝修不必申報開工，但經住戶舉報後，建管處會要求必須提出建築師簽證合格證明書，否則可處6萬元罰鍰。
　　建管處表示，依照內政部的「建築物室內裝修管理辦法」，住宅類建物的室內裝潢，裝修前不必申報開工，但在6樓以上（含6樓）的大樓住家，如有其他住家提出檢舉，就必須在完工時提出由建築師簽證的裝修合格證明書，建管處並不會主動查報。
　　建管處指出，如為6樓以下的公寓住宅，依現行法令也不必申報裝修，但建管處如接到檢舉，也會派人前往查報，但主要在管控有無破壞建物安全結構；至於噪音、施工廢棄物等問題，則會知會環保局、勞檢處等各依權責處理。
　　建管處表示，這並非市府不願主動查報，而是因為全市有幾十萬棟建築物，建管處無法一一派人查訪每一棟建物是否有人裝修，但只要有人提出檢舉，就會查報列管，並要求完工時必須由建築師提報經簽證的合格證明，採被動式的查報作業機制。
　　建管處說，海華大廈因是熱門地段大樓，才會住宅交易熱絡，經常有新住戶裝修的情形，這時候就要靠大樓管理委員會負起管理責任，限制住戶裝修時間及建材廢棄物的處理，這也是訂定「公寓大廈管理條例」的目的。
　　建管處指出，民眾裝修住家的情形相當普遍，不可能要求每一件都主動提出申報，但建管處設有檢舉專線，只要接到檢舉，就會派員查報列管。檢舉專線電話27258387。

 住宅性能評估制度 明年上路(2006/9/14)

●九十五年九月十四日　工商時報

　　隨著經濟成長，國人對於住宅品質之要求與日俱增，惟有關安全、健康、方便、舒適等住宅基本品質並未明顯改善，其中原因當然很多，而住宅缺乏合理之品質標示，顯然為關鍵問題之一。
　　有鑑於此，內政部建築研究所於九十一年開始進行「住宅性能評估制度」之研究，以針對住宅建築不易由外觀察覺之內在性能品質，經由專業之第三者客觀評估後，依性能水準清楚標示其等級，期使消費者可依個人需求選擇購買合適之住宅，並藉此帶動建築物去蕪存菁之風潮，以健全房地產市場及促進住宅品質之提升。
　　住宅性能評估制度主要為針對住戶想過「安全、健康、便利、舒適、經濟及永續使用」之生活，評估該住宅所能達到之程度，由專業之第三者客觀評估後，依性能水準清楚標示其等級，以利消費者作比較，並依個人需求選擇購買合適之住宅。
　　此項住宅性能評估制度，目前已完成草案，評估類別包括：構造安全、防火避難、無障礙環境、空氣環境、光環境、音環境、節能省水、住宅維護等八類，所有性能類別皆分為四級，符合法令標準者為銀質級，依其性能提高核給金質、白金、鑽石等級，另評估工作分為設計及施工階段，以確保住宅設計及建造施工之品質。
　　本年度將辦理建造性能試評，預定於今年完成各項試測及籌備工作後，於九十六年正式推動。
　　另外，由於住宅性能評估制度為非強制性，因此建研所目前考慮結合金融及保險機構共同參與，希望獲得優良住宅標章者可享有貸款及保險費率優惠，以鼓勵廠商申請。

 台灣房地產價格合理 難大漲(2006/9/13)

●九十五年九月十三日　蘋果日報

　　里昂：日本香港新加坡有更好標的

　　台灣資產題材持續火熱，里昂證券亞洲地產研究部主管桑德斯（John Saunders）昨天說，台灣房地產的價格只能算是合理，不容易大漲，只好寄望兩岸打破政治僵局。就成長潛力來說，他覺得亞洲區域內以日本、香港及新加坡會有更好的房地產類股投資標的。

　　外資買股票打帶跑

　　里昂證券的投資論上，亞洲的內需概念股還是受到投資人關注。但台灣的營建股若以區域投資觀點，桑德斯坦承：「並非最佳標的，有興趣投資的外資大多是想要短期獲利（trading），不易吸引長期投資人。」
　　里昂在營建股中較看好宏普（2536），否則就在資產股中找題材。這些公司在本業以外，擁有大批土地開發的潛在收益，較能吸引外資的興趣。
　　因為，比起日本市場經濟正處於結構性復甦，未來2~3年房地產至少可以漲30~40%，台灣的房地產場缺乏大漲的題材，不易吸引外資大舉佈局。里昂只好寄望於兩岸政治氣氛的改善，成為推動台灣房價上漲的動力。
　　而且，台灣的自有住宅比率達87%，僅次於亞洲最高的新加坡，新加坡的自有住宅比率為93%，一般而言，若自有住宅擁有比率高，就不容易因需求增加而刺激房價。
　　桑德斯說，台股房地產市場最火熱的市場都在台北市及近郊，這是因為只有台北市的經濟活動狀況比較好，若是台灣房市要全面復甦，則要靠更廣泛的經濟復甦推動。

　　瑞士信貸喊進華固

　　值得一提的是，里昂對於台灣營建股後市雖沒有特別樂觀，但旗下的私募基金持續在台灣的房地產市場找標的，台灣與新加坡是其近期較有興趣介入的市場。
　　另方面，瑞士信貸證券昨發表看好華固（2548）的投資建議，目標價87.9元。瑞士信貸指出，現在還不是營建業景氣反轉之時，大台北地區的房市持續火熱，華固建設未來2個月將有3個推案，總價高達70億元，營運狀況可持續受惠。

 即期支票繳稅 不加徵滯納金(2006/9/13)

●九十五年九月十三日　經濟日報

　　提兌日在截止繳稅以後…

　　以即期支票繳納稅款，只要是在繳稅截止日前完成納稅手續，即使即期支票因票據交換之故，提兌日落在截止繳稅日以後者，財政部表示，仍應視為如期繳稅，不必加徵滯納金。
　　稅捐機關也提醒民眾，若曾以即期支票繳交稅款，遭金融機構以兌現日已逾稅款截繳日為由，加徵滯納金者，可向稅捐機關申請退還滯納金。
　　納稅義務人在繳納截止日之前，以即期支票繳稅，稅款卻逾繳納期限後才兌現，到底應不該該視為逾期案件，對納稅人加徵滯納金，金融機構作法並不統一。
　　財政部表示，民眾在稅款繳納截止日以即期支票繳納稅款，經兌現後，一律視為如期繳納。即使支票在交換後，已逾繳納期限者，也不必須繳納滯納金。
　　舉例說，甲因購入一棟房屋須繳納契稅，稅款截止繳納日是95年10月2日，甲在10月2日當天以即期支票繳納，因票據交換關係，支票卻在10月5日才兌現生效。依據財政部的規定，雖已逾繳納期限二天，但甲早在10月2日限繳日前，即如期以支票繳稅，應視同以現金繳納，免加徵滯納金。

 不可不知 老家變成空戶 地價稅多四倍(2006/9/13)

●九十五年九月十三日　經濟日報

　　9月22日前遷回戶籍 完成自宅申請 就可按千分之二稅率繳稅

　　因為工作或子女就學搬遷戶籍，注意千萬不要讓老家變空戶。自用住宅房屋按優惠地價稅率課稅，不適用「空戶」的自用住宅用地。在9月22日之前，自用住宅戶籍若空無一人，只要趕快遷回戶籍，地價稅可以省下四倍。
　　地價稅將在11月1日開徵，9月22日以前，享有地價稅優惠稅率資格者如自用住用地，完成申請就可以按千分之二稅率繳稅，否則就要視為是一般用地按基本1%的稅率課徵地價稅。
　　國內民眾經常有搬遷戶籍的經驗，有人因為工作因素，有人則是因為要幫子女找好學區。搬遷戶籍要注意，千萬不要一口氣全家都遷出，否則自用住宅用地若無人設籍，就會失去享有自用住宅優惠地價稅率的權利。
　　依據自用住宅優惠地價稅率的適用條件，除了要符合都市地區三公畝（約90坪）、非都市地區七公畝（約210坪）的面積限制外，土地所有權人本人、配偶與直系親屬需在當地設籍。
　　稅捐機關經常發現，原本已適用自用住宅優惠地價稅率的土地，卻被取消優惠稅率適用資格，原因就是「空戶」。造成空戶的原因則多數是就學、就業，但房屋卻沒有出租、營業的情形，甚至人還住在當地，自用住宅卻不能享有優惠地價稅率。
　　財政部因此提醒民眾，戶籍遷出自用住宅用地時，至少須保留土地所有權人、配偶或直系親屬其中任何一人的戶籍，才可以繼續適用地價稅自用住宅用地優惠稅率。一旦變成「空戶」，自遷出戶籍次年起，稅捐機關就會恢復改按一般用地稅率課徵地價稅，稅負相差四倍。
　　重新遷回戶籍，切記需在9月22日前提出申請，超過9月22日才申請，今年還是要按一般用地稅率地價稅繳稅，明年才能享受優惠稅率。

 土地所有權 包含地上地下空間(2006/9/13)

●九十五年九月十三日　聯合報

　　一般人觀念中，土地所有權指的是看得見、摸得著土地實物；其實法律上的土地所有權，不僅是土地實物，還包括土地上下的空間。
　　在現實的生活中，不乏為了爭取空間權打官司的例子。台南地院曾受理民眾指控鄰居樹木枝葉過於茂密，侵害他的空間，要求砍除。不過，因冷氣機被指侵佔空間而打官司，在台南地院還是首例。
　　俗話說，「遠親不如近鄰」，為了冷氣機興訟，似乎有違敦親睦鄰的傳統。但不可諱言，冷氣機幾乎已成家戶必備的電器用品，冷氣機佔用空間「老是滴水到我家」的問題，是都會區許多居民的痛。行政機關雖訂有取締辦法，但開罰終究是少數。南市這件少見官司，或許提供正為類似糾紛所苦的民眾，另種解決管道。
　　法界人士表示，雖然土地所有權及於土地的上下，但如果土地上方或地下物不生危害，所有人不能主張權利。就好像飛機飛過上空，並不會生危害一樣，當事人自無主張不許飛機飛越上空的權利。
　　若要主張權利，應該要有被害的具體事證，如侵佔空間的行為危害下方地主的生命財產安全，所有人當然可請求排除。

 北市住宅供不應求 明年有續漲空間(2006/9/12)

●九十五年九月十二日　工商時報

　　最近倒扁行動儘管衝擊到八月以來的股房兩市，展望明年房地產景氣的走勢，仍有八七．五％的不動產仲介經紀人認為將呈持平、或樂觀的趨勢發展；就明年房價的上漲空間來看，台北市房價在住宅供不應求下，仍有續漲空間，台北縣整體來說房價也仍將穩步走強，惟中南部房價恐怕在供需結構失衡下，面臨盤整。
　　台北市不動產仲介經紀人協會最近針對產業景氣，進行旗下房仲經紀人及從業人員進行調查，昨（十一）日公布調查報告指出，雖然最近倒扁、靜坐行動等外部投資環境，持續影響股房兩市，但房市仍有強勁的通貨膨漲壓力支撐需求，因此受訪會員沒有一個人看壞第四季的房地產景氣，四四％表示樂觀，五六％認為持平。
　　台北市不動產經紀人協會理事長劉天仁表示，展望二○○七年房地產景氣的走勢，調查結果有略為轉向保守的趨勢，認為樂觀或持平的比例，雖仍高達八七．五％，但認為明年轉向看壞者的比率，增加一二．五個百分點。
　　劉天仁表示，房市景氣榮枯最主要是要看供需結構，就明年台北市房市景氣走勢來說，房仲經紀人幾乎都看好，因此高達八成七的比例是預期呈持平偏樂觀看法；惟有一小部分業者擔心中南部局部區域供需結構失衡，心理面因素會影響到台北市的買氣，因此看壞者多出一二．五個百分點，使得明年房市景氣比今年第四季略為保守。

 坐擁多筆自宅用地 節稅有撇步(2006/9/12)

●九十五年九月十二日　經濟日報

　　讓成年子女、父母等直系尊親屬辦理設籍 可享地價稅優惠最大

　　擁有二處以上自用住宅的民眾，如選錯設籍的人，能夠享有的優惠地價稅優惠將會縮水。依法令規定，有多處自用住宅土地的民眾，最好優先選擇讓成年子女、父母等直系尊親屬辦理設籍，節稅利益最大。
　　「自用住宅土地」簡單來說是指做自用住宅使用的土地。附帶條件則是，申請自宅用地優惠地價稅率者，應具備土地所有權人本人、配偶、子女等直系親屬已完成設籍的要件。
　　有趣的是，並非所有自用住宅用地，都可申請優惠地價稅率，政府在法律中以限製麵積的方式，限縮大面積土地適用低稅率的機會。值得注意的是，自宅用地只限製麵積，並不管擁有土地者總共有幾處自宅用地，只要面積不超限，多筆土地還是能夠一起申請優惠稅率。
　　舉例來說，張三擁有三筆土地，且都做自用住宅使用。這三筆土地均在台北市，合計總面積不超過90坪。因為這三筆土地符合都市地區面積不超過三公畝規定，依法都有資格申請自用住宅用地優惠稅率。
　　不過，申請自宅用地優惠地價稅率還有「設籍」的要件，張三必須小心選擇這三塊自用住宅用地的設籍人。一旦配置不好，原本都可以享有自用住宅優惠地價稅率的三筆土地，可能演變成只有張三設籍的土地才有低稅率節稅利益，其他兩筆土地則要改用一般稅率繳稅。
　　在三筆土地合計總面積不超過90坪（若為非都市地區是210坪）的前提下，張三可以優先選擇其中一塊面積最大的土地辦理設籍，另外二筆土地的設籍人，張三可以選擇的對象包括配偶、未成年子女、成年子女與父母（或岳父母、祖父母等直系尊親屬）。
　　若要三筆土地都享受優惠地價稅率，對張三來說，最好的設籍人組合是：張三自己、張三的成年子女與張三的父母（或其他直系尊親屬）。這個組合會讓張三全部的土地都按千分之二的優惠稅率繳稅，一點不浪費節稅權益。
　　由於稅法視張三、配偶與未成年子女為一個生活共同體，若三筆土地各由張三、配偶與未成年子女設籍，卻只有張三本人設籍的土地，可按千分之二低稅率課稅，其餘二塊自宅用地都要用1%稅率課稅。

 雙鬼月結束後 中古屋將現遞延性買盤(2006/9/12)

●九十五年九月十二日　工商時報

　　最近因受到政爭與雙鬼月影響，一度觀望的中古屋市場的買氣，最近一個月已有重返市場的現象，買賣雙方的出價價差，有逐月縮小的現象，預料農曆鬼門關後中古屋市場將出現一波「遞延性」買盤。
　　農曆鬼月對於中古屋衝擊並不明顯，但是政爭、倒扁靜坐行動造成股市下跌，影響買房子的客戶心理面覺得應該再觀望，加上房價漲得太快、買方追價不及，也造成最近房仲業感受到市場浮現觀望氣氛；但下旬即將農曆鬼門關，十月旺季即將來臨，房仲業預期七、八月觀望的氣盤，將反應在九、十月，形成「遞延性」買氣。
　　太平洋房屋協理吳葵森表示，最近太屋看屋客戶在這一個月來出價者數量的比七月增加二○％，且買賣方出價價差也由七月的三％，縮小為目前的二．二％，顯現觀望的買盤有進場跡象。永慶房仲集團也預期，這波「遞延性」買盤會陸續反應在九、十月的中古屋成交行情中。
　　信義房屋不動產企研室協理張欣民表示，最近兩個月本來就是房市的傳統淡季，不過今年表現還算堅挺，特別是八月份更幾乎全部處於鬼月當中，因此較七月只小幅衰退四．二三％，是很令人欣慰的事，對照汽車業、百貨業高達二至三成的衰退幅度，房市表現還是叫人刮目相看。

 有價證券送兒女 依市價計算(2006/9/12)

●九十五年九月十二日　自由時報

　　Ｑ：高雄鄭先生問：本人想將名下有價證券移轉給兒女，請問每人111萬元的免稅額，是依照面額計算嗎？有價證券若透過信託方式移轉有何好處？
　　Ａ：聯邦銀行信託部經理蔡漢朝答：根據稅法規定，有價證券移轉給子女，其111萬元免稅額度的計算基礎是根據市價來計算，並非以面額為準，這是一般人計算稅額時，常會誤解的地方，應特別注意。
　　事實上，如果想把名下有價證券移轉給子女，交付信託是不錯的選擇，根據信託法的規定，交付信託的有價證券，雖然仍會對該證券交付信託時的價值予以課稅，但考量有價證券價格波動較大，因此，對於有價證券在交付信託後所增加或成長的價格（或孳息），只要按郵匯局一年期固定利率水準課稅即可。
　　這也就是說，如果交付信託的股票價格成長率高於郵局一年期固定利率，多出來的部分將不列入課稅範圍內。對民眾而言，這是一個合法的節稅管道，尤其是持股數量較大的民眾，在簽訂長期信託合約的情況下，只要信託股票具有成長空間，在贈與稅的負擔上，絕對比未交付信託者要輕得多了。

 第四季房市 44％業者樂觀(2006/9/12)

●九十五年九月十二日　自由時報

　　房市即將進入傳統第四季旺季，一項由台北市不動產經紀人協會針對從業人員對房市景氣看法的調查報告顯示，44％的人對第四季房市表示樂觀，56％認為持平，均無人看壞第四季房市。房仲業者表示，台北市的住宅需求一直都有跟上市場供給，未來房市還是會持續表現亮眼。
　　台北市不動產經紀人協會理事長劉天仁指出，雖然第四季北台灣房市有爆量的現象，但也意味著建商與代銷都看好未來一、兩年的市場，才會持續推案。永慶房仲集團董事長廖本勝表示，第四季房市表現應與第三季形態相同，中高總價的產品還是市場的主流，包括豪宅市場，或是以投資為目的的店面、套房等產品，表現依舊亮眼，然而受到卡債風波影響，首購與低總價產品表現就會不如預期，未來台灣如果在兩岸政治話題上無太大變化，台北市整體房市依舊會呈現持平狀態。
　　信義房屋企研室協理張欣民認為，由於台北市住宅的需求一向有跟上供給量，第四季預估房市呈現亮眼表現，尤其10月高鐵即將通過，對台北縣板橋又是一項建設利多，因此只要不是太過偏遠地區，台北縣市房市多維持樂觀。

 繼承土地 地價稅逃不掉(2006/9/12)

●九十五年九月十二日　經濟日報

　　被繼承人死亡後稅捐 不得自遺產中扣除

　　台北市國稅局表示，被繼承人所遺留的土地財產，在其死亡後辦理繼承移轉登記前，應納的地價稅不得自遺產總額中扣除，將須由繼承人繳納。
　　台北市國稅局副局長陳文宗說，被繼承人死亡前，應納的各項稅捐、罰鍰及罰金，應自遺產總額中扣除，免徵遺產稅。
　　但民法規定，繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上一切權利、義務。但權利義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。
　　國稅局有一案例，被繼承人甲君的遺產稅申請複查，甲君檢附稅捐稽徵機關核發以被繼承人為納稅義務人，但檢附的是被繼承人死亡以後，應課徵的地價稅繳款書，並據此主張被繼承人應納的稅捐，應自遺產總額中扣除。
　　但國稅局複查後決定，可自被繼承人遺產總額中扣除的稅捐，以被繼承人死亡前應納、且截至死亡日止尚未繳納者為限。
　　甲君提示給國稅局的地價稅單，雖以被繼承人為納稅義務人，但稅捐是發生在被繼承人死亡後，所以不屬被繼承人死亡前依法應納者，不得自被繼承人遺產總額中扣除。

 帶病投保 無法節遺贈稅(2006/9/11)

●九十五年九月十一日　工商時報

　　「最低稅負制」實施前，在保險業務員大力鼓吹下，當時大額保單賣得嚇嚇叫，不少人就趁著「最低稅負制」實施前趕搭「用保單節稅」最後一班車。不過，有不少民眾在近日踢到了國稅局的鐵板─接到了國稅局的補稅通知。
　　新任財長何志欽在就任時「要向逃漏稅宣戰」言猶在耳，不知是湊巧還是稅捐機真的動起來了，最近某稅務顧問公司突然接到了二﹣三十個委託個案，因為這些委託人不約而同地都接到國稅局的補稅通知。
　　這些人接到補稅單時「臉都綠了！」，因為補稅通知書中不少都來自於「保險給付」，委託人問會計師說「買保單不是可以節稅嗎？為何保單給付後還得補繳高額稅金？」
　　三通稅務顧問總經理邱正弘說，買保單要能節遺贈稅，要符合四要件：一、須保人壽保險。二、被保險人死亡。三、要指定受益人。四、不能帶病投保。根據上述四要件，投資型保單、保險年金若投保的內容中沒有人壽保險，自然是無法節遺贈稅。
　　「保險節稅」是一個很複雜的問題，保單要節所得稅較容易，因為一年每個人都二萬四千元的免稅額度；但要節省遺贈稅，就較為複雜且麻煩，因為所有的規畫一定要合法，否則「錯誤節稅比不節稅還更糟糕」，因為一旦被國稅局認定為逃漏稅，民眾除了補稅之外還要再交罰款。
　　舉例來說，三億元的遺產，原本只要交一億五千萬元的遺產稅，但被國稅局認定眾「逃漏稅」，除補繳本稅外還再加一倍罰金，結果三億元就一毛都不剩。
　　也不是所有「人壽保險」都可以節稅，雖然「遺贈稅法規定，被繼承人死亡時，若保單有指定受益人，無論理賠金額多寡，理賠金都不必列為遺產計算」，但具有精算師資格的專精企管總經理葉崇琦指出，若是「帶病投保」或者被繼承人生前蓄意規畫投保壽險來規避遺產稅，即所謂「躉繳保費」，被繼承人在生前所繳付的保費也會被併入遺產中課稅。
　　據某會計師指出，最近有不少躉繳方式繳交保費的保單，被國稅局追繳遺產稅，大部分都是保單生效後沒多久就發生理賠。
　　至於近二年熱賣的「投資型保單」要如何規畫才不會被課到稅？葉崇琦表示，最大原則就是「及早規畫」，如於死亡前（例如二年內）才開始將大額資金轉入保險內（例如保險公司可接受基本保費二十倍的增額保險，有人於身體很差時才大筆繳入增額保險），易被國稅局列人追查之對象，係實質課稅為原則將該筆資金併入遺產課稅。
　　所以投資型保單要節稅一定要避免「短期」、「大額」、「躉繳」等，否則很容易被國稅局盯上，「及早規畫」還是投保的最高的指導原則。

 代辦節稅賺死人錢 行不通了(2006/9/11)

●九十五年九月十一日　聯合報

　　南區國稅局高雄縣分局發現有人利用死去親人節稅，背後有人居中牽線賺取費用，這類案件已有四十多件。國稅局表示，稅籍與戶籍已連線作業，這一招已行不通了。
　　國稅局高縣分局針對93年度綜合所得稅結算申報案件審查過濾，查出有納稅人將去世多年的父母等親屬，列報為扶養親屬以求節稅。
　　國稅局抽絲剝繭查稅結果，發現利用死亡親人申報扶養案件大多委請保險經紀人或他人代辦，有人付了費用，顯示幕後有專人代辦節稅收費，而被通知補稅納稅人都說，比照上一年度資料填寫才誤報，也有人以工作忙碌一時疏忽造成虛報，要求免罰補稅，但國稅局不同意免罰，因為直系父母親扶養最高可申報11萬1000元，
若補稅最高可罰四萬元，不服可申訴。
　　國稅局舉例說，如果納稅人親人在今年五月死亡，只能在明年申報一次，後年再申請扶養就會被罰。過去也發生兄弟爭奪扶養權，若有兄弟重複申報，國稅局會剔除重複部分，不會罰款。現行政府機關連線作業已很普遍，稅捐稽徵機關和戶政單位連線作業，有關民眾戶籍異動資料，納稅人何時設籍、設籍何地、遷往何處及
何時出生、何時死亡，在電腦上均一覽無遺。

 可愛邑 台灣首座寵物住宅(2006/9/11)

●九十五年九月十一日　蘋果日報

　　戶戶規劃專屬生活區

　　房地產業拉攏愛寵物的人士！因看好寵物市場的龐大商機及增加個案特色，吉松建設自日本引進「寵物住宅」，推出台灣首座寵物住宅概念屋「可愛邑」，在室內裝潢加入寵物專屬空間，每坪開價9.8~11.8萬元。

　　創意十足

　　隨著社會風氣的改變，寵物已從看家等「功能導向」轉變為「伴侶」，成為許多家庭的一份子，吸引房地產業者開發寵物住宅商機。

　　吸引看屋人潮

　　此案定位這是一個可以豢養寵物的社區，住戶可透過交換養寵物的心得增進社區情感，而「寵物住宅」的概念表現在室內裝潢。
　　以2房的實品屋為例，為寵物設置睡眠區、飲食區、玩耍區，以解決主人在餵食、清潔及照顧等層面的煩惱。接待中心現場還設置寵物遊戲區，方便主人帶寵物上門看屋。
　　加入可供寵物使用的中庭設施及管家服務，則是下一波的概念重點。包括中庭的玩耍區、處理排泄物、加強消毒清潔，類似家庭托嬰的「托寵物」社區服務，基至與寵物店合作結盟。
　　這個概念屋推出後2個月內，約吸引100組來人量，在寵物商店、寵物部落格及寵物愛好者之間反應不錯。但寵物市場的商機是否能順利擴展至房地產商品，寵物住宅的色彩鮮明又會否排擠其他客層，流於曲高和寡，則是推案風險。

 新板特區 擬擴3倍、蓋巨蛋(2006/9/11)

●九十五年九月十一日　聯合報

　　規畫納入舊站商圈 巨蛋將以表演為主 評估耗資75億 發展北縣信義計畫區

　　台北縣政府規畫把新板橋火車站特定區，發展成北縣的信義計畫區，計畫把特區面積擴大3倍成為150公頃，並評估耗資75億元興建「北縣都心巨蛋」的可行性。
　　新板特定區在民國81年發佈特定區主要都市計畫後，如今特定區土地全部售完，也完成道路拓寬，隨著捷運板土線通車，高鐵板橋站預定今年底通車，致新板站周邊房地產飆升約三成，目前新板特定區內推出的住宅大廈建築案，每坪卅幾萬元。　
　　縣府著手進行新一波新板特區的再開發案「新都心整合與再造」計畫，預計把現有48公頃的新板特區，擴大3倍成為150公頃，成為「大新板特區」，規畫納入鄰近的板橋舊火車站商圈、縣立板橋體育場、中華電信園區、縣警局、憲兵隊現址等地區，日前縣都委會也通過將新板特區周邊納入都審範圍，為即將進行的新板特區
再開發計畫預作準備。
　　此外，縣府利用位在北市士林租給美國學校的縣有地，與中央政府交換位於縣府大樓旁的「特專四」兩塊國有地，將整合原台鐵土地、「鄰公兒二」的兩塊土地，計畫招商興建五星級國際飯店、百貨商場及藝術展演中心。
　　另外，新板站特區擴大後，縣府規劃興建「北縣都心巨蛋」預定地，基地規模約6.3公頃，位在縣府斜對面，東側鄰接漢生東路，北側鄰區運路，西側是海山路，南側已有完整街廓。
　　「北縣都心巨蛋」預計興建以表演為主，體育為輔的多功能「巨蛋體育園區」，可容納1萬到1萬5000個座位，基地內還有3萬5000到4萬坪的商業設施預定地，規劃作為旅館、商場、休閒設施及文化設施，預估興建「巨蛋體育園區」經費需75億元，以政府部分出資與完全不出資的BOT開發模式，預定3年內完成，正評估可行性
，若啟動興建，預料將帶動周邊環境新一波的開發。

 買套房 轉手難易要考量(2006/9/11)

●九十五年九月十一日　中國時報

　　北市土地難求，建商努力在小基地上花工夫規畫產品，不過房仲業者也提醒，若購買小坪數產品目的為自住，要注意地段與房屋結構安全等細節，並把未來轉手難易等因素加入，以免住進「套房」。
　　信義房屋表示，消費者選擇套房，應該先考慮將來轉手問題，如果決定要購買，最重要的考量還是在「地段」。一般而言，地點好土地就有增值的空間，即使沒漲，相對的抗跌性也不錯。如果地段不理想，像是風化區附近的一些套房，出入分子可能比較複雜，未來轉手就比較難。
　　房仲業者指出，部分投資客群為了高租金報酬而來，由於一年期定存利率直直落到1.5％左右，租金報酬6％、7％相對就有吸引力，不過必須扣除維護、稅負等費用。再者，目前還在低檔的利率，未來也有調升的壓力，而租金不一定會跟著漲。
　　銀行業者提醒，套房轉手時，銀行不一定會貸款給買方。一般銀行定義20坪以下為套房產品，授信條件較嚴，而市面上甚至有推出10坪小套房，對銀行業者而言，可能因風險考量，給予較低的貸款成數，或是不承作，消費者在購買這些小套房時，這些未來性的因素都需要考量。

 申辦自宅用地 地價稅省5倍(2006/9/10)

●九十五年九月十日　自由時報

　　地價稅將在11月1日起開徵，今年8月31日前新購屋的民眾請注意，自用住宅享有優惠稅率，必須在9月22日前向稅捐處辦理申請，可省下5倍的稅款。
　　台北市稅捐處提醒納稅義務人，如果房子為供自己住家使用且無出租、無營業的情形，並辦妥戶籍登記，請務必在9月22日前向土地所在地的稅捐稽徵分處，申請地價稅按自用住宅用地稅率核課，以免多繳了冤枉稅，瘦了荷包。
　　稅捐處表示，每年11月1日至11月30日地價稅開徵期間，常接到許多納稅人打電話抱怨，自己的地價稅金額比同樣土地面積的鄰居多了數倍，鄰居的才2000多元，自己的卻要1萬多元，同樣是供住家使用，為何差異如此大？尤其是新購房屋土地的屋主，由於代書忘了提醒，又不知稅法的規定，以至於在買了房子之後，未向稅捐處提出申請，直到接到稅單才打電話詢問，但是已過了法定申請期限，當年的地價稅來不及適用優惠稅率，而必須多繳5倍的稅款。
　　稅捐處表示，一般土地的基本稅率為千分之10，超過累進起點地價則必須按累進稅率計課地價稅，自用住宅用地才千分之2，真的相差很多；依稅法規定，如果符合自用住宅優惠稅率的規定，必須在9月22日前申請才可通用，若未申請，即使條件符合，也無法適用，以前曾經申請過且經稅捐處核准，並未變更使用情形者，則不需再申請，稅捐處服務電話：23949211轉181、182，稅捐處網址：http：//www.tpctax.gov.tw/。

 股票信託孳息移轉子女可節稅(2006/9/10)

●九十五年九月十日　蘋果日報

　　股息確定後即可簽約 須繳交贈與稅

　　受到鴻海（2317）、華碩（2357）等公司大量將股票交付信託影響，一般股市投資人也開始熱衷股票信託，藉由信託節稅功能，將股票孳息移轉給子女。儘管今年股市持續維持低檔，但銀行業者仍建議，趁股市低檔時簽定信託契約，反而可換取較大節稅空間。

　　精打細算

　　目前銀行業承辦的信託業務，主要以股票信託金額最大，目的幾乎以節稅考量，信託件數則以金錢信託最多。另一種性質的信託是純粹財產保護或管理，例如遺囑信託，交付信託主要目的是擔心資產被挪用，雖至今承作量仍有限，但隨民眾漸漸有退休及遺產移轉觀念，未來潛力十足。

　　4~6月成簽約熱門期

　　銀行業者表示，股票信託因為有很強的財產移轉節稅功能，一般幾乎都在年初或年底時簽約，目的是配合國稅局作業，消化每人每年度110萬元免稅贈與額度。不過，4~6月股市除權除息行情期間，現在也成為股票信託簽約的熱門時期，業務量越來越大。
　　銀行業者解釋，只要在當年度配股配息確定後，儘早完成股票信託簽約，就可馬上收到孳息移轉成果。例如，今年有些上市櫃公司3、4月就確定配股配息政策，此時瞭解股票信託好處的投資人，就會和銀行簽定股票信託合約。
　　雖然銀行承作股票信託的金額沒有最低門檻，但金額多集中在1000萬元到1、2億元間，幾百萬元的也有，5億元以上的案件就相當少。金額之所以都很大，主要原因是股票交付信託過程，必須支付固定成本，如果金額不夠大，成本可能降不下來，對投資人反而不划算。

　　銀行承作無最低門檻

　　今年股市維持低檔盤整，反而帶動一波股票信託熱潮。銀行業者分析，願意交付信託的人，通常是長期持有投資人，股票信託選在股市低檔進行信託作業，主要是股票信託涉及他益信託，成立時就要繳交贈與稅，但真正配股配息時間可能在3~5年後。

　　留意公司營運及利率

　　國稅局計算應繳稅額時，就以簽約時市值及郵局折現後的定存利率(現約2.015%)計算報酬，若信託契約5年，屆時實際報酬達10%，超過的8%，都不用繳稅。
　　銀行業者進一步分析，傳產股股票信託期間通常安排5~6年；高科技類股因產業變化較快，信託期間在1~3年。以市值2680萬元科技公司股票、交付2年信託為例，若每年報酬率為10%，2年到期後536萬獲利都可免稅贈與。
　　整體而言，是否交付信託的因素，主要是要看持有股票的上市櫃公司狀況是否穩定，亦即，只要公司持續獲利，就有信託價值。另外，利率因素也是考量重點，如果利率快速回升，會改變投資報酬率，今年交付信託取得免稅股數，可能明年再辦股票信託時，就有可能要繳稅。

　　個人主要節稅管道一覽
　　項次\管道 方式
　　1.增加海外所得
　　　將個人所得海外化，讓所得統統免稅，但2009年起將適用最低稅負制
　　2.保險
　　　藉人身保險給付免課所得稅規定，將資產變成保險給付
　　3.捐贈
　　　列舉扣除對政府機關的捐贈，無上限但金額認定已趨嚴
　　4.證券交易所得
　　　仍免徵證所稅
　　5.成立公司
　　　個人開銷可列費用扣除，富人尤愛設立投資公司
　　6.成立基金會
　　　基金會屬財團法人依法免徵遺贈稅
　　7.買賣視為贈與 　
　　　將股票過戶給子女，讓其課贈與稅，之後子女再以股利購買公司股票，達到
　　　財產移轉
　　8.股票信託
　　　受益人特定時，可省贈與稅
　　9.買證券化商品
　　　分離課稅，稅率6%
　　10.買短期票券
　　　　分離課稅，稅率20%
　　11.善用促進產業升級條例
　 　　原始股東可享有5年投資抵減
資料來源：《蘋果》資料室

 散戶宜選百坪內辦公樓投資(2006/9/10)

●九十五年九月十日　蘋果日報

　　台北市A級辦公大樓價位高、地段好，多為壽險、產險公司所有，向來並非散戶投資客操作標的。
　　隨著三通的預期心理及景氣回溫，辦公產品漸漸擺脫過去低迷，除信義計劃區外，辦公空置率已逐漸降低，散戶若想投資，業者建議，100坪以下、總價3000萬元以下、位於捷運站附近的B級辦公產品，扣除成本支出及空置風險，投資報酬率仍有4~5%的水準。

　　賣方惜售開價拉高

　　信義房屋商仲部協理何偉宏表示，目前賣方惜售心態，開價拉高，以致於買方觀望的情形仍存在，一般辦公找尋租客，多以1人使用4坪作為初步估算，意即25名員工規模的公司，約需100坪辦公的使用空間。雖然200~500坪仍是目前台北市辦公需求主流，但展望未來中小企業能回溫，100~200坪辦公租客需求還是會成長。
　　隨著不少A級辦公大樓調高租金，可能會造成部分租金承受力有限的租戶，流動到租金較低的辦公樓，在辦公價格還沒有明顯起漲前，以初算報酬率5%作為計算準，未來帶租約轉售也增加拉高價位的籌碼。

 房價合理嗎？下手前想清楚(2006/9/9)

●九十五年九月九日　聯合報

　　房仲提醒

　　今年928檔期，適逢閏7月結束，根據住展雜誌預估供給量再衝高，太平洋房屋行銷部副理許吳源提醒購屋人，民眾在購屋前，要理性判斷售價的合理性。
　　許吳源表示，目前板橋、淡水、內湖，是今年推案的黃金區域，淡水預售屋價甚至喊到一坪40多萬元，消費者要冷靜思考價格的合理性。
　　為了吸引買氣，有小套房推出付10%頭期款就可以購屋，太平洋房屋也建議別只看10%頭期款就急著簽約，「後頭的90%才是重點」，如果繳不出貸款，斷頭風險將相對提高。
　　從3月初信義聯勤土地以天價標出後，房市向「賣方市場」傾斜的態勢非常明顯，很多人感慨買不到房子、買不起房子。不過，隨著倒扁聲浪高漲，是購屋人挑精撿肥的好機會，買方在議價上也會佔有較大優勢。
　　全國不動產董事長葉春智說，今年928檔期是下半年房市的觀察重點，因為928之前，全台許多地區「價漲量縮」，成交量減少，如果市場寄予厚望的928檔期又賣不好，會影響到年底房市，小心第四季房市「旺季不旺」。
　　今天倒扁靜坐登場，近來部分賣方失去信心，價格鬆動，議價空間拉大，不少人認為現在是進場的好時機，不過葉春智說，928檔期「理論上」應該要能提升買氣，如果買氣不高，他擔心台灣房市整理期間會拉長，現在進場未必是低點。

 地上權國宅 出現卡位潮(2006/9/9)

●九十五年九月九日　中國時報

　　受都會熱門地段土地稀少、房價動輒上看千萬元影響，過去不太為民眾接受的地上權住宅近來有趨熱的情況，尤其是老舊的地上權國宅，更是出現投資客「卡位」潮，這些人搶著卡位，主要是看好未來改建後，可擁有優先承購權，昔日「有土斯有財」的概念，已有鬆動的傾向。
　　近來在「交九聯合開發案－京站」推案引發外界關切地上權住宅投價值與風險性。
　　永慶房屋表示，地上權住宅與一般住宅最大的差別，除無土地所有權外，就是建物使用都有年限限制，使用年限多在15至50年間，隨著年限的接近，後續接手的人可使用時間逐漸縮短，脫手轉售困難度大幅提升，買賣方對價格歧見也將擴大。
　　永慶房屋並指出，地上權住宅是一種產權不完整的不動產，銀行對這類產品的貸款意願不僅比一般產品低，在貸放額度上也比一般住宅低，約只四至六成間。此外，中古屋貸款額度隨屋齡調整，一般銀行對5年中古屋只願貸到七成，如果民眾超過20年還要轉手，貸款成數會更少，連帶影響買售人意願，房子脫手較不易。
　　雖然投資轉售大小問題頗多，不過，近來卻有不少仲介業者發現，部分地上權住宅出現投資客身影，特別是國宅，已有多組投資客進場，投資買進。

 大換小 前進市中心 一屋變兩屋 自住＋投資(2006/9/9)

●九十五年九月九日　自由時報

◆ 今日案例

　　王先生、王太太為公務人員，明年想申請退休，夫婦倆目前存款有200萬，未來退休金每月可拿8萬，原有一子一女，隨著近年來兒子、女兒相繼結婚，家中進入空巢期，夫妻兩人目前住在中和永貞路4房60坪的華廈，因家中人口減少，且身體健康大不如前，想搬往市中心鄰近醫院及交通方便的區域居住，預計尋找25∼30坪的房子，最好還有餘錢可以投資。
◆ 案例解析

　　目前台北市的大型醫療院所所在大安區、中正區、信義區、松山區等。大安區主要有仁愛醫院、國泰醫院、中興診所、宏恩醫院等，往敦化北路走有長庚醫院，中正區有台大醫院，而信義區則有北醫、市立療養院，忠孝東路五段附近有忠孝醫院。醫療資源十分豐富，不過若要兼顧王先生夫婦的換屋和投資需求，永慶房屋大安直營店店長陳弘彥強力推薦大安區為首選，其次是信義區。
　　陳弘彥表示大安區是醫療院所最多、密度最高的地區，且往中正區、信義區、松山區等都很近。大安區同時兼有抗跌保值、生活機能佳，金融機構和學校多的優點，出租和自住需求都很旺盛。
　　如果大安區沒有滿意的區段和房價，可以考慮轉往信義區，以莊敬路和吳興街一帶為推薦區域。陳弘彥認為莊敬路和吳興街附近有台北醫學大學附設醫院，除了方便就醫，房價也比大安區便宜5%∼10%，同樣購屋預算，可以買到比大安區大的房子，以附近的房價計算，華廈每坪約35萬∼40萬元，1,200萬元大約可買到30坪的房子。
　　若要投資，可選擇忠孝東路五段的小套房，附近有EAT、元大101等套房產品，陳弘彥認為大安區空地少，難有新蓋的小套房產品，忠孝東路五段附近因鄰近信義計畫區，套房既新又近，正好滿足上班族租屋需求，是最理想的套房投資區域。陳弘彥說，以當地EAT為例，所在位置位於捷運站上方，且近百貨公司，屋齡也新，當初買每坪約40萬元，現在每坪已經漲到了55萬至60萬元，這些套房每月租金至少在2萬元以上，有的高達2.5萬元，租金報酬率非常高。

◆ 專家意見

　　雖然台大醫院和長庚醫院都是國內赫赫有名的醫療院所，不過台大醫院所在的中正區屬於早期發展區塊，附近公家機關多，區域內能蓋屋的空地十分稀少，若有空間，大多也會朝向50∼60坪以上中大坪數的豪宅規劃，對於王先生夫婦而言，不符合換屋需求。長庚醫院周邊也面臨相同狀況，附近的民生社區推案非常少，且老社區小套房產品較少。

◆ 房貸試算

　　王先生夫婦若將中和的房屋出售，目前華廈行情每坪28萬∼32萬元，60坪約可賣到1,800萬元，若在大安區買坪數較小的房子，以華廈房價行情每坪約45萬∼50萬元，買2房25坪大小，大約1,200萬元，還剩600萬元可投資套房出租獲利。
　　換屋是否要買車位？陳弘彥認為在大安區一個車位約300萬∼400萬元，王先生夫婦若住在大安區，捷運和公車多，交通十分便利，且退休夫婦開車機率較小，建議可以每月3,000元租停車位，省下的錢拿去投資套房比較實際。

 趕工搶建 如何為房屋品質把關？(2006/9/9)

●九十五年九月九日　自由時報

　　根據《住展雜誌》調查，今年上半年，光是大台北（北市、北縣與基隆）地區預售屋的推案量就高達16,782戶，比起2005年同期的推案量成長了6％；而今年上半年大台北地區的新成屋則有6,593戶，比起2005年同期的推案量成長幅度高達35％；這些數字代表著建案數量大幅成長，也代表著建商必須趕工結案的壓力，對消費者而言，最擔心的是，建商拚命趕工，是否會趕掉營建品質？
　　事實上，包括產官學界人士觀察，都有正負面的評價；但傾向正面居多，包括營建署副署長蘇憲民、台灣科技大學教授廖洪鈞等專業官僚及學者都認為，台灣的建築技術發展成熟，比較不會因為趕工而忽略建築的施工品質。但趕工的建築的確會在小地方比較容易疏忽，尤其在專業工人不夠的狀況下，許多需要專業技術的工作，使建築品質細膩度受到考驗；新成屋的漏水問題立即爆增成為交屋問題的第一名。

Point 1 北中南工程量全面激增

　　不願具名的北部建商表示，目前大台北地區的營造工程普遍存在著工人不夠的問題，各營造廠之間搶人搶得很兇，因此普遍營造的速度會比較慢，工期也會拖得較長。
　　中部建商更直接指出，台中市因為受到中科大舉開發的排擠效用，大批營建工人及工料被中科商搶用，嚴重影響民間工程進度。多數工程都有工期延誤的情形。
　　南部建商指稱，各工地都在搶工，現場工人施工的品質確實較難控制，不過對於結構體灌漿或是鋼筋綁紮的部分，因涉及到結構安全問題，業者多會嚴加要求，這部分的問題比較小，目前爆出的施工瑕疵問題，則以漏水問題的比例最高，從牆面滲水、窗框漏水到地下室停車場的樓板遇豪雨即漏，各種情況都有。

Point 2 請第3公證單位監工

　　廖洪鈞認為，趕工不等於是偷工減料，品質不見得比較差，而隨著工法與機具的進步，現在1個月蓋2層樓都不是太困難的事，但消費者要注意的是，建築綁鋼筋的過程與密度千萬馬虎不得。
　　台中市建築品管協會總幹事游金洲指出，除了找有信譽建商購屋外，要求建商檢具有公信力的相關驗證或請第3公證單位監工驗證，可為營建品質「把關」。
　　游金洲指出，從921大震後，多數建商都會依新的法規來施工。但如果消費者對快速施工有疑慮，又對監工有看沒有懂的話，還是訴之驗證。例如要求建商提出具公信力單位的檢測，如無海沙、無幅射鋼筋等證明，結構技師簽證等，或者在灌漿等重要截點到現場監工。有事沒事，就到工地現場拍照，對建商也有警示作用。
　　目前，已有建案採第3公證（正）單位來監工，例如「寬域」就請瑞士SGS認證單位來監工，包括全程施工錄影存證，綁筋、灌漿派專人監工，其他如海沙、幅射鋼筋、基地附近水源重金屬檢測等，一切符合後才能獲得SGS頒發的健康安全住宅認證，等於是替消費者先「把關」了。

Point 3 善用售後服務及保固期

　　面對新購的房屋馬上就出現漏水瑕疵，消費者該如何自保呢？高雄市前消保官顏福瑞表示，據民法有關債務履行的瑕疵擔保規範，建商必須提供漏水的保固處理，如果漏水的狀況遲遲無法解決，或是建設公司完全置之不理，購屋消費者可以存證信函方式，催告建商要求履行，並註明前後幾次的相關處理狀況，要求建商此次若再不能妥善處理，將自己雇工修繕，所有費用將由建設公司支付。
　　高雄市建商公會理事長郭敏能指出，基本上想永續經營的建設公司，一定會對客戶提供完善的售後保固服務，因此消費者在選購房屋時，應首重建商的品牌及口碑千萬不要單純以價格作考量，才能買到有服務保障的房子。
　　《住展雜誌》研發長倪子仁表示，用工程時間去衡量工程品質其實不一定準確，因為施工時間長的建築不見得工程品質就好，重要的是選擇有信譽的建商與營造廠商，避免「一案公司」或等級較差的營造廠。
　　倪子仁指出，消費者要了解這方面的資訊可以詢問房仲業者或對於營造工程、房地產熟稔的人，另外現在網路資訊發達，很多建商的相關業績與消費者的評價都可以在網路上查的到，消費者在購屋前，不妨先上網做功課，保障自身權益。

 928檔期購屋注意事項(2006/9/9)

●九十五年九月九日　聯合報
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●事先擬定購屋計畫表，開源節流，強迫儲蓄，儘快籌措自備款
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●蒐集政府、金融機構推出的優惠貸款資料，詳細了解貸款種類及償還方式
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●思考工作的持續性，掌握購屋後安全財務結構
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●考量居住環境的生活機能、寧適性、治安良好
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●交通便捷，停車方便，上下班通勤距離以通勤半小時至40分鐘為宜
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●考量未來新成員的誕生，學區也要列入考慮
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●選擇信譽好的建商，房屋的品質也較有保障
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●良好的社區管理，房屋的折舊率會比同期建造的房子低
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●考慮未來的使用空間，夫妻倆再加上一個幼兒，25坪左右的房子應能滿足需要
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資料來源/太平洋房屋行銷部

 證明還款能力 以爭取高額房貸(2006/9/9)

●九十五年九月九日　蘋果日報

　　一般民眾若未與銀行往來保持良好關係，申請房貸時不易爭取到較高的房貸額度，如果購買店面、工業住宅或屋齡較高的特殊產品，銀行審核條件會更嚴格。專家建議，只要把握降低銀行風險、證明還款能力的原則，增加保人或增加擔保品，購屋人就有機會增加房貸額度。

　　主動出擊

　　隨卡債風暴的影響，銀行放款條件愈來愈緊縮，對貸款人的資格審核日益嚴格，除會計師、醫師、律師、教師、軍公教人員、500大企業員工、或民營機構工作3~5年的人，多數銀行放款額度較高，但對其他民眾，擔保品或個人償還能力審核較為嚴格。
　　聯邦銀行表示，銀行承作房屋貸款時，擔保品坐落地點、貸款人償還能力都是銀行考量的重要因素，若民眾可增加其它有價值擔保品，或有資歷的保人，降低銀行放款無法回收的風險，就能爭取較高貸款額度。
　 民眾申請房貸時，若能證明降低銀行風險，可申請到較高的額度。

　　本息上限為月薪6成

　　永慶房屋企劃部經理陳俊宏表示，除增加擔保人、擔保品等方法外，銀行在考慮民眾還款能力時，通常以每月薪資的6成償還房貸本息，作為放款額度上限，若民眾每月繳交房貸未到上限，則有機會和銀行增加貸款額度。民眾申請房貸時，還可同時申請1筆信用貸款，雖然利率較房貸高，但仍比一般信用貸款低，不過償還年限較短。

　　備齊資料比較各銀行

　　聯邦銀行指出，雖然民眾志願提高利率、縮短償還年限等，都有機會和銀行申請到較高額度，但銀行會考慮到提高利率、縮短償還年限，相對民眾每月還款壓力就會增加，除非可以提出償還能力的證明，否則銀行不一定會承作。
　　太平洋房屋代書部地政士洪崇豪建議，銀行考慮放款房貸的額度時，考量的是房屋價值和貸款人還款能力等，但各家銀行房屋估價方式有差異，常出現不同銀行估價不同的情況，購屋人不妨帶齊基本資料，貸款人和保人的薪資扣繳憑單、6個月的薪資證明等，多跑幾家銀行比較看看，或許能申請到額度較高的房貸。
　　多跑多比較外，平常盡量和固定1家銀行往來，並保持良好往來關係，或每月薪資轉帳的銀行，都有機會談到較高額度。

 一巷商務行館 投報酬20.4％(2006/9/8)

●九十五年九月八日　中國時報

　　如果2008年台北市房價大漲，中山區一定是第一餿酵區！台北國賓飯店附近，是日本客記憶最深的住宅環境，也是知名LV旗艦店總部之點，中山北路二段成為北市第一精品名牌區，這一區段兩側，更被喻為是「LV對角線、國賓正對面」的必爭之地。
　　有雙連捷運，加上精名進駐，五星飯店服務，商務辦公與一巷住宅，使該區受到投資客注意。
　　繼中山北路「藏玉」一案之後，華威聯合開發推出四億案「華威國賓」，公開一週銷售也破五成。
　　「華威國賓」屬住四、商三土地，主力10-18坪，公設34.8％，規劃56戶，訂簽開30％，七成銀貸，每坪均價在46-48萬元，目前銷售破35戶，主要皆為自住客為，此案並不強調投資客進駐，因為，針對一巷住宅特性是，以高級飯店式管理，結合物業服務，距捷運近，所以吸引許多醫生進駐，這對住宅維護與保疽，有一定的助益。
　　「華威國賓」頂級商務豪宅，也讓一組醫生客戶，一口氣買了五戶，此案希採長期投資，以投資報酬率20.4％為例，是一適合長期投資的商務小豪宅，另外，買較小坪數商務套房，採光很重要，此案位於巷弄，但採光設計一流，加上3.6米挑高多功能使用，是值得珍藏的精品行館。

 小套房爆紅 投資客下賭注(2006/9/8)

●九十五年九月八日　中國時報

　　近半年來，台北市投資客大賺暴利，轉手賺價差？不要懷疑，臺北市中心精華地段一巷套房、商務套房，最近特別熱，也是投資客率先砸錢的第一首選之區。
　　久揚廣告總經理陳淑敏觀察分析，目前台北市投資客，集資、大筆投資市中心地段，已進入所謂的「區位排行」新策略，他們集資炒價、轉手獲利，主要區位排行，第一優先順序為中山區，其次，依序為，大安、天母、大直、內湖區，尤其是商務小套房。
　　中山區之所以被列為第一首選區，主因，這一地段接近車站，擁有五鐵共構的優勢，其次，中山區在特種行業形象漸漸示微之後，取而代之的是，日本商務客異常活躍，租屋市場穩定，用租金來支付房貸，是首選智舉。再者，由於日本商務客所支付的租金，比一般傳統租屋、特種行業為高，也使台北市中心的日式商務變成炒作話題，進而帶動中山區成為投資客砸錢第一戰區。
　　投資客砸錢第二戰區為大安區，主因，大安區學區租金高，近捷運、鄰公園，生活環境佳，房價短期飆、長期漲，可謂長短操作兩相宜。
　　第三戰區是天母，第四戰區是大直，投資客轉手也開啟顧及景緻，甚至名人豪宅，例如，「帝景水花園」、「輕井澤」，主因俱樂部、VIP需求甚切，，投資曲線才順勢滑向郊區，同時，也造就了內湖新興地區，這五年來，內湖地區房價漲幅驚人，因此，從中山、大安、天母、大直、內湖，是投資客首選五大標的之區。
　　這一波投資客，為何會砸錢不手軟，除了原物料大漲之外，通膨效應在即，另外，主要著眼於2008年兩岸可能三通，使這一波成了「預漲期」，2008年成了房價紉漲「主波段」，一旦三通趨勢底定，陸資港資一定匯集在台北市中心，尤其，大陸36省首富，會傾力下注台北，主因，買台灣土地是有土地所有權，這與大陸只有建物所有權，而無土地所有權，天壤之別，站在有土斯有財角度，會讓台北市房價一夕暴漲。
　　台北市土地難求，加上捷運、港資、陸資、通膨、開放觀光等諸多利多，特別在人口結構老化，家庭單純下，多用途使用的商務套房，是短期轉手、長期收租金最佳經濟效益產品。
　　若仔細造訪最近公開的小套房個案，可以用「投資客像沙丁魚」七字形容，很多個案，都在公開三周左右，銷售破五成，而且，不到三周連忙調漲價格，除了房價飆漲，「破」聲連連之外，在工地現場示範的「投資報酬率」，更像補習班授課數學公式，與電影情節一樣，說穿了，就像「大紅燈籠」高高掛。
　　另外，挑高、多用途商業登記、空間魔術規劃，愈來愈多元，台北市小套房，特別是商務套房，簡直像菜市場一樣，投資客喊漲一日三市，這有點像民國68年、76年，房市二次大循環一樣，投資客前仆後繼，不過，亦不少人耽心，北市是否房價過高，同時進入灰色警戒期，甚至劃出紅線禁區，一般估計，中古屋拉皮三個月脫手，具一成五價差就應脫手，尚有投資客以半年為區間，等政經局勢再定奪。
　　不少投資客反過來思維，愈是危險時機，才是愈有投資利潤契機，高利潤就有高風險，投資北市商務套房，本來就是一場賭局！

 買房子簡易估價三招(2006/9/8)

●九十五年九月八日　工商時報

　　買房子，衡量自己的需求，首要做好資金規劃，如果資金不充裕，很可能發生捉襟見肘的窘境，甚至淪為斷頭賤賣的命運。所以價錢是購屋的最大考量因素，太平洋房屋行銷部提供三招簡易估算房屋價格參考方法。
　　一、參考標的物區域及周邊新近的成交價格，亦可查詢參考房屋仲介公會製作的「房屋成交行情公報」。二、由租金反推法，以標的物附近平均二樓的租金價格乘以二百五十倍計算，舉例來說若是房屋租金是三萬元，那麼房屋的合理價值應在七百五十萬元左右。三、預售屋價格反推法，以「新成屋」為例，價格通常是「預售屋成交價」的九成；至於中古屋部分，計算方式為「1一房屋使用年限／房屋耐用年限（一般為五十年）」x預售屋價格x百分之九十。
　　舉例說明：一棟屋齡十年的中古屋，如果附近預售屋價格是一千萬元，那這棟中古屋就大約疽七百二十萬元左右。但若賣方願意裝修，則可增加賣相，而買方應以屋況為議價籌碼，必須清楚了解整個屋況，包括水電管路的使用時間多久、房子是否有龜裂、牆壁剝落、水管漏水等情形，以及左右鄰里分子是否複雜等。

 高鐵路過 西部走廊地價飆漲(2006/9/7)

●九十五年九月七日　工商時報

　　高速鐵路已改寫西部走廊地價史，從計畫發布迄今屆滿十年以來，台灣西部走廊沿線五大車站特定區中，以新竹六家站的商業區，漲幅高達七十四．三倍最為驚人，目前每坪土地行情至少五十二萬元；至於漲幅最低的是嘉義太保站，十年平均漲幅約一一．四％。
　　高鐵即將在年底前局部通車的訊息，頗受房地產業界矚目，因為不少投資客、建商和房仲業的卡位戰，在去年行政院突然宣布延後通車一年時一度暫緩，今年下半年以來再度掀起炒風，尤其是桃園青埔站附近，更是這波資金押寶的焦點。
　　北區房屋首席總經理彭培業表示，根據調查這十年來高鐵五大車站特定區地價，逐年差距拉大，現在新竹六家站附近商業區土地已炒到每坪四十八至五十二萬元；桃園青埔站附近商業區也要二十六至三十二萬元，最近還有不少建商和投資客，陸續進駐卡位。
　　彭培業指出，高鐵開發十年來，很多農民因分配回抵價地、加上地價飛漲，搖身一變成為億萬富翁，估計總共五大車站特定區面積一千五百公頃中，至少產生四千七百位億萬大富翁地主；不過高鐵完工通車，勢必會讓想發「高鐵財」投資者，再度進入一波財富分配，最近許多游資也正壓寶下一波高鐵題材，未來一、二年應以青埔條件最成熟，畢竟台灣有一半的人口都集中新竹以北。

 捐贈造假逃稅 最重判5年(2006/9/7)

●九十五年九月七日　自由時報

　　「捐書節稅」、「捐電腦節稅」?，近來坊間有不少理財節稅公司、代書事務所，打著「捐贈節稅」的口號，聲稱可為民眾進行節稅規劃；事實上，大多是以「低價高報」、「虛開收據」等方式規避稅負，已經涉及逃漏稅，甚至可能涉及刑責。

◆ 捐書虛開發票 逃稅破億

　　「財政部南區國稅局日前查獲，有100多位民眾與書商合作，捐贈低價的套書及英檢參考書給高雄縣政府及學校，再拿著書商虛開的高額發票，要求受贈單位開立收據，以申報捐贈扣除額。光是北部一家書商開出的發票金額就高達3億3000多萬元，逃漏稅金額超過1億3000多萬元。」
　　「財政部中區國稅局日前查出一宗假藉捐贈未上市股票逃漏稅的案件，50多位中國台商家長，捐贈帳面價值7億3000多萬元的未上市股票給金門縣某國中，但卻都是已倒閉或虛設行號的未上市公司股票，意圖以此逃漏稅2億5000萬元。」
　　這些都是近來國稅局陸續查獲的「假捐贈、真逃稅」案例，往往一個案例逃漏稅金額動輒就上億元，而且涉案人數常高達數十人、甚至上百人，國稅局官員說：「因為背後有一些公司或代書在進行統一規劃，因此每次一查都是一大串人。」

◆ 財部盡全力防堵

　　財政部賦稅署官員表示，自2004年起，財政部已連續三年將「綜合所得稅捐贈列舉扣除案件之查核」列入重點工作，由於捐贈節稅的管道幾乎已經全部被防堵，因此只要是大額的非現金捐贈案件，國稅局追查之後幾乎都會發現有逃漏稅的問題。

◆ 捐未上市股 行不通

　　賦稅署官員指出，以前最常見的是「捐地節稅」，但財政部發布解釋令，規定捐贈公共設施保留地改按取得成本或公告現值16%計算捐贈金額之後，就無節稅空間；此外，財政部也發布解釋令，規定捐贈未上市股票，必須等到受贈單位將股票出售取得現金之後，才能申報捐贈扣除額，想要捐未上市股票節稅，也是「此路不通」。
　　「捐地節稅」、「捐未上市股票節稅」等陸續被防堵之後，坊間不少理財節稅公司或代書事務所改打「捐書節稅」、「捐電腦節稅」、「捐古董節稅」等口號，以為這些物品較難鑑價，可以高報捐贈價格，創造節稅空間。

◆ 集團幕後操作 小心被騙

　　不過，賦稅署官員表示，坊間一些號稱可以規劃「捐贈節稅」的公司，很多都是利用偽造或變造捐贈收據、墊高捐贈財產價值等手法，達到規避稅負的目的，但這已經不是合法的「節稅」，卻是明顯的「逃漏稅」，一旦被查獲，將會被剔除補稅，而
且可能涉及「以詐術或其他不正當方法逃漏稅」；根據「稅捐稽徵法」規定，可處五年以下有期徒刑，協助逃漏稅者也涉及刑責，可處三年以下有期徒刑。

 中古屋 300萬元以下最好賣(2006/9/7)

●九十五年九月七日　經濟日報

　　2,500萬元以上成交率最低 降至12.2%

　　投資客炒作中古屋蔚為風潮，房仲業者統計，今年總價在新台幣300萬元以下的中古屋在市場上最好賣，成交件數與委託件數比高達86.7%，即平均每10件就有近8.7件的成交，創六年新高。
　　反倒是每戶2,500萬元以上的中古屋委託成交比率最低，降至12.2%。
　　信義房屋根據近六年成屋成交資料顯示，300萬元以下的房子委託成交比（成交件數除以委託件數）一直都是最高，今年來更創下86.7%的歷史新高紀錄。
　　其次是總價在300到500萬元區間的中古屋，委託成交比為53.7%；500到700萬元總價區間位居第三，為40.4%；700到1,000萬元總價是32.7%，排名第四。
　　至於總價達千萬元以上的房屋委託成交比都降到三成以下，其中2,500萬以上的房子更只有12.2%。
　　張欣民說，近年來台灣社會單身、單親、頂客、少子趨勢明顯，小面積、低總價房子則是超級熱賣，不只反映在預售市場上套房產品銷售一路長紅，中古屋市場也是一房難求。
　　根據信義房屋統計，大台北地區300萬元以下房屋委託成交比已超過100%，證明低總價物件供不應求。
　　不過，以台北市中古屋房價每坪超過30餘萬元計算，每戶300萬元以下的房屋，平均坪數不超過10坪，投資置產功能大於自住，儼然成為投資客資金的避風港與財務操作利器，也顯示台北市投資客炒作房地產風氣較盛。
　　至於高總價房屋物件委託成交比，普遍都是偏低而且不穩定。特別是2,500萬以上屬豪宅的產品，即使近年來委託成交比逐年增長，但今年上半年委託成交比也只有1.2%，遠低於最低總價300萬以下之物件。
　　信義豪宅協理吳銘鴻表示，這可能與豪宅買賣方高度注重個人隱私，深怕買賣屋消息曝光，傾向透過私人管道買賣屋有關，委託成交比才會明顯偏低。

 1300億優惠房貸 可能展延(2006/9/7)

●九十五年九月七日　自由時報

　　央行去年續撥3,000億元優惠房貸，即將於9月底到期，1,300億元未動用餘額何去何從？據悉，儘管優惠房貸存在的實質意義已經不大，考量內外需不振，將不會直接喊「卡」，以宣示政府持續提振房地產景氣的決心，央行將在本週呈送建議案予行政院，一般預測，優惠房貸申貸期間延至額度用罄的可能性較高。
　　儘管近年來國內處於升息環境中，卻因資金寬鬆，加上市場競爭，銀行自辦房貸利率維持低檔；然而，政策性房貸利率則隨著郵局調高利率而緩步上揚。目前央行續撥的政策性房貸利率已經攀升至3.04％，民眾申貸意願變低，經過一年之後，目前餘額尚有1,300億元，面臨9月底申貸截止的期限迫近，未來應該如何處理，也成了各相關單位的燙手山芋。
　　為此，上週央行邀集內政部、金管會等相關單位進行會商，據悉，央行續撥的政策性房貸雖不受民眾青睞，卻具有宣示性意義，加上內外需不振，一旦貿然停辦，對市場潛在衝擊難以估計，行政院並不贊同。
　　根據瞭解，央行對於優惠房貸剩餘額度的處理方式已經底定，建議案最快於本週送呈行政院核定，雖然央行認為訂定申辦期限比較容易掌握，不會讓優惠房貸申辦期限越拖越長。
　　但是，一般預期，行政院選擇不設定辦理期限，靜待餘額用罄的可能性高。

 惠譽：銀行承作高房貸風險高(2006/9/6)

●九十五年九月六日　蘋果日報

　　惠譽信評研究報告指出，各銀行湧向承做房貸業務，造成房貸利差持續探底，加上過去銀行貸放過高的房貸成數，一旦房地產市場反轉、房市價格下跌，惠譽預警，銀行間靠著微薄的房貸利差獲利，將不足以彌補屆時民眾無法順利繳交房貸時，所引爆的呆帳損失。
　　惠譽信評資深副總李信佳認為，房地產市場從2003年中擺脫長達10年的不景氣，過去3年房市價格年成長達13%，但消金風暴發生後，各銀行湧向承做房貸業務，使整體房貸利差降至50~100個基本點（1個基本點為0.01個百分點），利差持續縮減，且仰賴市場期待兩岸關係能夠改善，而持續復甦的房地產市場，未來持續回春
恐存有潛在風險，希望銀行大舉承做房貸業務時，能有相關的風險意識。

　　低利差2年內難改善

　　他說，目前尚未看到房市價格下跌的跡象，雙卡風暴也尚未波及整體房貸業務，如國泰世華銀等部分銀行業者，也開始縮減房貸放款成數，此舉將有助於整體房市業務發展。
　　不過惠譽仍持續看壞整體台灣銀行業發展。李信佳預期，銀行間低利差狀況，2年內恐無法改善，主因是台灣資金依然過剩，「平坦的殖利率曲線壓縮銀行業利差」長短期利率接近，多餘資金無法做有效分配，加上公股民營化腳步過慢，使整體銀行體系資金無法活化，銀行間只得往海外發展，如中信大舉承做海外聯貸案就
是一個最佳例子。

 北市住宅供應不足近9萬戶(2006/9/6)

●九十五年九月六日　蘋果日報

　　中市供過於求最嚴重 北縣桃園餘屋仍多

　　房地產多頭行情已持續3年多，建商大量推案，住宅供需結構將成房價是否續揚重要關鍵。據統計，至7月底，全國住宅餘絀數（住宅存量減家庭戶數）近3萬戶，比去年同期減少19.12%，北市為全國最「供不應求」地區，住宅缺口達9萬戶。專家建議，台北市房價已高，有意買屋民眾可往台北縣捷運沿線選購。

　　房價指標

　　據營建署資料，全國整體住宅市場雖仍「供過於求」，但整體供需漸走向平衡，今年7月住宅存量已較去年同期減19.12%，顯示過去1年來國內房市買氣強烈。永慶房仲集團總經理廖本勝說，北、中台灣除北市外，住宅仍「供過於求」，當地房市雖不至產生強大餘屋賣壓，但影響未來房價大幅揚升空間。
　　北市房屋市場最近1年買氣最熱區段分別為大安、內湖及信義區，房價普遍有2~3成漲幅，但北市以外地區包括台北縣、基隆市及桃園縣等區域皆「供過於求」，名列全台前5名，台中市則為「供過於求」首位區域，住宅存量多出家庭戶數6萬餘戶。

　　7月住宅存量年減19%

　　至今年7月，北市住宅存量數為84.8萬戶，但家庭戶數卻達93.7萬戶，北市住宅缺口為8.9萬戶。廖本勝認為，北市戶數年增率為0.68%，但北市能供土地開發區域趨近飽和，雖然預售推案量平穩成長，但仍趕不上戶數增加，顯現高度「供不應求」。

　　高鐵通車可去化餘屋

　　北縣及桃園縣1999年還高度「供不應求」，住宅缺口分別為8.3萬戶及4.2萬餘戶，但經一波搶建風潮，至今年7月止，住宅存量大於戶數分別達5.5萬戶及5.3萬戶，嚴重「供過於求」。
　　廖本勝說，台北縣以及桃園縣人口戶數逐年快速增加，再加上全面實施容積率管制措施，吸引建商進駐搶建，造成近5年來餘屋過剩，導致房市供需失衡。
　　儘管如此，因房價僅市區4~5成，及捷運網路貫穿主要都會，仍吸引首購及預算有限換屋族群，住宅存量去化有所助益；隨著高鐵通車日期逼進，未來民眾跨區購屋比例會增加，使桃園高餘屋量獲得去化的出口。
　　因大台北捷運系統日漸完整，北縣疏解北市住宅供不應求壓力，桃園僅靠高速公路紓解，效益不比捷運。廖本勝認為，購屋區域跟隨交通建設走，是保值增值不二法門，「北縣較桃園更能紓解北市住宅缺口壓力。」

　　預售供給量將減少

　　過去3年建商大量推出的預售屋將完工交屋，從潛在供給變實質供給。鄉林（5531）企研室統計，今年前7月住宅建照供給戶數年增率2.71%，使照戶數年增率為65.36%，今年預售供給量將減少5~10%，約8100~8600億元，預售市場供給量今年起呈減少趨勢，到第4季推案旺季，才有較大供給量。顯示1993~2003年長達10年不景
氣，建商推案已漸考量供需結構，較過去穩定。

 封死老舊排水口 住戶無罪(2006/9/6)

●九十五年九月六日　蘋果日報

　　屋齡逾40年 修繕漏水為善意

　　北市一棟四層樓老舊公寓，二、三樓住戶姜文男、楊文林受不了從四樓頂接到一樓的外牆排水管老漏水，水常滲入各樓層牆面內側，乾脆用水泥把四樓頂排水口封死，結果被四樓住戶指控造成樓頂積水，導致其天花板滲漏，遭檢方依毀損罪起訴，但法官審理認為此舉能確保居住品質，判被告無罪。
　　位於台北市三民路的這棟四十年老公寓樓頂，原本有四個排水口分別連接水管，可讓下雨積水沿著公寓外牆排到一樓水溝，幾年前，四樓住戶蘇陳鶴梅先封住了三個排水口，僅剩的最後一個排水口則因為路面翻修，導致一樓的出水口堵塞，年久失修的水管一但下雨積水，水就會從老舊的水管縫外漏，再順著外牆逐一漏到二
、三、四樓牆壁內側。

　　灌水泥封死

　　七十四歲的二樓住戶楊文林老太太無奈表示：「雖然四樓的蘇太太另外在頂樓圍牆打洞排水，但也要積水到一定高度才能發揮作用。三樓的姜先生為了解決最後一個排水口的漏水問題，先是在去年六月拿布條去塞住排水口，因為布條一直被拿走，所以最後灌水泥封死，誰知道先封排水口的蘇反過來告狀，還要我們賠償十幾
萬元，我實在很氣。」
　　全案經台北地檢署偵查後，檢察官認定排水口是姜文男封死的，但楊文林也是共犯，將兩人依毀損罪起訴，分別求刑三個月、四個月。
　　但台北地院認為封死排水口是修繕漏水的步驟之一，目的在維持所有住戶的生命安全及居住品質，加上此公寓屋齡超過四十年，牆面早有壁癌，頂樓又沒有完善防水措施，無法證明排水口被封死對四樓天花板造成損壞，判決姜、楊兩人無罪。

 九大貸款陷阱 銀行A錢(2006/9/6)

●九十五年九月六日　蘋果日報

　　消基會抽檢 上海商銀被點名最多

　　消基會昨公佈九大銀行借款陷阱，有消費者申請「抵利型」房屋貸款，結果多出貸款金額部分的存款竟領不到利息；有消費者提前把債務還清，卻多繳了違約金；消基會要求各銀行應盡速改善，修訂相關定型化契約及應記載不得記載事項，別讓民眾莫名虧錢。

　　權益受損

　　消基會八月中旬隨機抽樣前往八家銀行調查，發現土地銀行、台灣中小企銀及華南銀行都表示「要等申請程式完成，才會交付契約」；消基會董事長李鳳翱痛批此舉違反《公平法》，但業者表示是誤會，土銀個金部經理朱玉峰說，消費者都享有五天契約審閱期，可能是行員誤聽為要索取談好條件的契約。

　　台灣銀行表現較佳

　　五家給契約的銀行包括第一銀行、上海商銀、聯邦銀行、新光銀行及台灣銀行，發現不乏巧立名目、公然違法條款，其中上海商銀被點名次數最多，台灣銀行相對表現較佳。
　　《消費者報導雜誌》發行人謝天仁表示，有銀行以貸款總額為基準，收取提前清償違約金，而非借款餘額，若以違約金約百分之一、借一百萬元、已還三十萬元為例，消費者若提前把剩餘的七十萬元還清，違約金應為七千元，但該銀行卻收取一萬元。

　　多餘存款另開帳戶

　　上海商銀推抵利型房屋貸款，若房貸利率為百分之三，存款利率為百分之二，消費者借了五百萬元，存進六百萬元，理應有五百萬元不計存款或放款利息，即剩一百萬元要以百分之二計息給消費者，但該銀行對於消費者這一百萬元竟不計息。上海商銀表示，消費者有多個方案可選擇，多餘存款可存到銀行其他帳戶。謝天仁
說，有人遭盜刻印章辦理貸款，銀行竟要求消費者要舉證，這也違反《消保法》。

　　借款契約九大陷阱及申訴資訊

◎提前清償違約金的計算方式不清楚，未註明標準為何。
◎利息調整時，只在網上公佈，無書面或電話通知。
◎抵利型帳戶規定存款逾額度，存再多也沒利息。
◎同家銀行有多筆借款且簽本票當擔保，會被填載最高利率。
◎在他行有欠繳，也會被要求立即償還貸款。
◎當債務被視為到期，若在同銀行有存款，會直接扣款抵銷。
◎遭盜刻印章或盜刷，銀行轉嫁舉證責任給借款人。
◎擔保人有一定期限，無書面表示反對，視為自動延長。
◎承辦房貸時，銀行順便綁火險及地震險。
申訴電話：消保會1950專線、消基會（02）27001234（04）23757234（06）2411234（07）2251234
　　資料來源：消基會

 名字兩種寫法 戶口登記遭拒(2006/9/6)

●九十五年九月六日　蘋果日報

　　認定「祖」跟「祖」不同 民眾：分明刁難

　　台北縣的康明訓投訴，他為大陸出生的兒子辦戶口，結果因相關文件中，兒子名字中的「祖」字出現「祖」和「」兩種寫法，戶所竟認定是兩個不同字，不讓他辦理，「分明刁難」。不過，處理此案的新店市戶政事務所主任林煌源否認刁難，而是為求謹慎，最後是以康明訓簽字切結方式完成手續。內政部戶政司則說，名字
要跟人一輩子，所以須確認名字寫法，「謹慎一點是好的」。台北大學教授江岷欽則認為，應以便民為先。

　　「祖和有什麼不同？為什麼戶所要這樣處理？」康明訓說，他在6月13日到新店戶政事務所為兩歲多的兒子辦戶口，因兒子是在上海出生，所以之前已花費許多時間備齊文件，但不料到了戶所，卻因一個字寫法不同，竟被拒絕。承辦員告知，祖和是兩個字，所以不讓他辦，康明訓氣得抗議，戶所主管都出來處理。經過兩個
多小時，才由康明訓切結「以後倘有爭議，願自行負責。」才完成兒子的戶籍登記手續。康明訓說：「我在大陸工作，為辦此事多次回台，戶所卻拿這點小事刁難，無法服氣。」

　 新店市戶政事務所，遭民眾投訴刁難辦理戶口登記。

　　承辦員：為求慎重

　　對此，新店戶政事務所主任林煌源說：「絕對不是刁難！」他說，因為康明訓提供的文件中，最重要的是內政部警政署入出境管理局發給的定居證，上頭出現的字寫的是「祖」字，但另外一份也是由入出境管理局發出的公文，上面的卻是「」字，兩份公文書，卻有不同寫法，為求慎重，才要確認。
　　林煌源說，因為名字會影響到如繼承等重大權利，所以「一筆一劃不一樣，都要當不同字處理。」他舉例說，像「祖」字筆畫是十劃，「」字卻是九劃，對許多民眾就是不一樣，所以承辦員將兩字視為不同字，作法沒錯。他說，其他像「祥」與「祥」，「溫」和「溫」，「諭」和「」等，都曾因寫法不同，而有民眾要求改名的案例。

　　應從便民角度著想

　　內政部戶政司說，因姓名要跟人一輩子，且又以戶籍登記為主，所以要慎重。目前戶政使用的電腦字形系統可以打出許多種字，「即使是非常用字、異體字等，也可造字。」
　　所以重點是民眾想用哪個字當名字，但不管如何，一定要確認才行。台北大學教授江岷欽說，兩歲小孩不會搞詐騙，所以戶所可以多從便民角度著想，以父母認定的字為依據即可。

　　國民姓名相關規定

　　．本名以一個為限。
　　．以戶籍登記之姓名為本名。
　　．戶籍登記之姓名應使用教育部編訂之國語辭典或辭源、辭海、康熙等通用字典中所列的文字。
　　．學歷、資歷、執照等應使用本名。未使用本名者，無效。
　　．因名字字義粗俗不雅，或有特殊原因，可申請改名，但一輩子只有兩次機會，其中一次限定在成年之後。
　　資料來源：內政部、《姓名條例》

 國內利率長期看漲 房貸首選長年期固定利率(2006/9/6)

●九十五年九月六日　工商時報
　　美國聯邦利率已達五．二五％。市場預期國內央行若為因應龐大利差而調升利率時，指數型房貸的指標利率也將隨之攀升。英國保誠人壽強調未來若利率繼續調高，表示房貸的指標利率仍有上漲可能。為此，富邦金控消費金融事業群總經理林啟峰建議，民眾現階段應該選擇長年期的固定利率為宜。
　　保誠人壽指出，精明的民眾應注意到最近連衛生紙都漲價了，尤其新興國家需求的推波助瀾下，各種貴金屬、石油、農產品等都「漲」聲連連，同時由於台灣近幾年經濟發展停滯，每人可支配所得更是不斷減少。那麼，在這個通貨膨脹的時代，投資什麼才能讓個人資產更上一層樓呢？

◆ 房地產投資 進可攻退可守

　　眾所周知，通貨膨脹是會削弱購買力的。保誠人壽說，例如今天用一百元可以買到一包衛生紙，但是半年後可能只夠買半包了，這時候大家的想法應該是多買幾包衛生紙放著，好省下一些錢。同樣的道理，如果今天蓋房子的原料，如水泥、鋼鐵、瓷磚等不斷上漲，未來新屋的賣價肯定會大於現在的價格。
　　保誠人壽強調，衛生紙賺的差價是小錢，房地產每坪上漲一○％卻會使資產價值大幅增加，所以房地產將是手頭有閒錢的民眾一個進可攻（獲取買低賣高的差價）、退可守（自住）的投資工具。
　　除此之外，保誠人壽認為，民眾不妨也考慮房地產相關商品，像是以商用不動產租金收入為標的的REITs（不動產投資信託基金），也不失為一個好的投資方案。
　　要是名下有房子，同時又有周轉金的需求，則可利用房貸來做為中期資金融通的管道，畢竟和信用卡、現金卡相比，房貸利率明顯較低，還款期限也較長。

◆ 房貸低利優惠 未來負擔大

　　惟民眾必須留意的是，不論是購屋衍生或理財規畫衍生的房貸需求，都應該採取費用最低且適合自己的方式。
　　目前房貸利率主要區分為固定利率和指數型房貸二大類，保誠人壽指出，指數型房貸大多以國內多家行庫的平均定存利率為指標，再加碼予以訂價，定期（一般為三個月）配合指標利率變動調整一次。
　　值得民眾注意的是，有些公司會提供六個月到兩年不等的超低固定利率加碼或是利率來拉攏房貸族，但是等到利率持續下降、優惠期過後，每月所負擔利息可能大幅彈升，即使轉貸也會受限於違約條款。
　　為此，保誠人壽強調，在利率看升的時代，房貸族最好審慎評估是否採取此種房貸模式，以免利息越繳越多，造成生活負擔以及財務規畫上的不定時炸彈。
　　富邦金控消金事業群總經理林啟峰更建議現階段想借房貸的民眾，最好和銀行或保險公司洽談五至七年期的固定利率房貸，如此可確定五至七年之內的房貸利息負擔，而不會讓房子反變成無法承擔的負債。

 管委會擅拆水管 催住戶繳費(2006/9/5)

●九十五年九月五日　蘋果日報

　　主委不認錯 律師指違法

　　社區管理委員會是否管理得當，攸關社區居民生活運作，台北市新生北路上金國賓大廈的管委會，為了收款問題，竟擅將住戶水管上鎖甚至拆除，讓住戶無水可用。對此，管委會洪姓主委表示，因為住戶不繳錢才這麼做，不認為有錯。律師指出，住戶拒繳款的確不對，但管委會此舉仍屬違法，住戶可提告求償。投訴組

　　金國賓大廈住戶陳先生抱怨，該大樓管委會3年前宣佈進行水塔整修工程，要求每戶負擔2萬元費用。他認為整個過程財務不透明因此拒繳，並要求管委會提供會議記錄、廠商報價、住戶繳款明細，但至今「（管委會）只公佈3家廠商報價的總金額啊，其他都沒有。」今年8月初，管委會為了逼他繳這筆工程款分擔費用，「居然把我家頂樓水表旁邊的開關用鎖鏈上鎖」。
　　雖然陳先生逕自把鎖撬開，但沒想到管委會居然將水表旁的水管拆掉一大截，他大罵：「我有繳水費，（管委會）怎麼可以拆我水管！」他向洪姓主委嚴正抗議，但因溝通無效，只得先繳1萬元，管委會才在8月21日晚間把水管裝回。

　 金國賓大廈管委會擅拆水管，造成住戶無水可用。

　　調閱維修明細未果

　　對此，洪姓主委表示，管委會長期向少數沒繳錢的住戶催繳，但他們都不為所動，因此才決定把水管拆掉。他認為這種作法沒錯，還說，水塔維修的報價及住戶繳款明細都有，如果陳先生要看，現在就能拿出來。但陳先生反駁，8月21日有再向洪姓主委要求查閱相關明細，但至今仍無下文。

　 金國賓大廈管委會洪姓主委在大廈一樓開設瓦斯行。

　　涉嫌觸妨害自由罪

　　律師尤英夫說，「不能這麼做啦。」住戶不繳錢的確有錯，不過管委會用斷水的方式逼住戶繳費，涉嫌觸犯《刑法》的妨害自由罪，並涉及侵權行為，民眾可提民事訴訟求償。消基會房屋委員王進祥指出，《公寓大廈管理條例》規定，管委會不得拒絕住戶調閱任何財務、會議資料，且這種催繳方式已經違法，可報請北市建
管處依法處分。

　　常見管委會違法催繳手段

　　手段/涉嫌觸犯罪責

　　◎公開場合辱罵或書面公告詆毀/公然侮辱
　　◎言語恐嚇/恐嚇
　　◎斷水電讓住戶喪失生活機能/妨害自由
　　◎不准住戶出入或使用電梯/妨害自由
　　◎將住戶信件退回/背信
　　資料來源：消基會房屋委員王進祥、張智剛律師

 消磁住戶停車卡 主委判賠(2006/9/5)

●九十五年九月五日　蘋果日報

　　男子江振福於擔任台北縣板橋市玫瑰森活社區管理委員會主委時，因住戶劉美麗欠繳管理費，將她名下三個停車位通行磁卡消磁，劉女不甘損失半年租金六萬多元，告管委會求償勝訴，管委會則轉向江求償。板橋地方法院審理認定，江振福未獲社區區分所有權人會議授權消磁，已構成侵權行為，昨判他須給管委會六萬多元
。全案還可上訴。
　　法院審理時，江振福稱消磁命令是依據管委會決議，且執行前曾公告周知，但未獲法官採信。由於許多社區住戶未參與區分所有權人會議，常以管委會決議取代會議，也有類似本案的侵權行為，因此本判決可供參考。《蘋果》記者昨走訪該社區，總幹事不願受訪。判決指出，前年江振福擔任管委會主委時，因住戶劉美麗欠繳約二萬元管理費，將劉女的三張停車場通行磁卡消磁，導致向劉女承租車位車主無法進出，一人退租求償。劉女另租二個車位履行租約，要求管委會回復原狀被拒，打官司求償半年租金損失六萬三千元。

　　未取得全體住戶授權

　　劉女勝訴，管委會則轉向江振福求償，除六萬三千元，還須支付裁判費二千五百元。法官認定，即使管委會通過停車場使用管理辦法，未取得區分所有權人會議決議授權前，仍不具效力。

 買到才知海砂屋 屋款全討回(2006/9/5)

●九十五年九月五日　聯合報

　　賣方辯稱仲介檢測掛保證 法官再次採樣確定 判敗訴

　　台北市陳姓女子前年以780萬元買一戶四樓公寓，去年欲轉售時經鑑定是海砂屋賣不出去，陳女控告吳姓前女屋主隱匿海砂屋求償。士林地方法院昨天判決吳女必須全額退款給陳女。
　　陳姓女子起訴指出，93年12月她以780萬元向吳姓女子購買士林區福林路一間四樓公寓，吳女當時出示房屋「氯離子含量測試報告書」向她保證絕非海砂屋，若是海砂屋可以解約，並載入買賣契約中。去年2月她交款完畢，吳女也履約交屋。
　　陳女表示，去年4月她欲以850萬元轉售周姓男子，周要求測檢海砂屋氯離子含量，委由三個機構先後三次採取客廳、臥室、餐廳柱子等十個地點水泥塊檢測，氯離子含量都高達標準值每立方公尺0.3公斤的六到九倍。她認為吳女違反買賣契約，請求賠償屋價及檢測費用。
　　吳女反駁指出，賣給陳女之前曾委託房屋仲介公司檢測是否為海砂屋，結果都在安全值以內，她沒有故意隱瞞事實。她說，公寓未逾20年，還可以補強或用防蝕方式使鋼筋回復效用，她沒有違反契約，毋須退款。
　　法院審理時雙方都認為自己委託的機構檢測的才對，法院再囑託台北市建築師公會鑑定，採取六處樣本送厚生工程公司的材料實驗室檢測，結果氯離子平均含量0.8公斤，仍遠高於0.3公斤的標準值，法官因此認定該公寓是「海砂屋」。
　　法官判決書指出，該公寓是海砂屋，吳女違反買賣契約，必須全額退費給陳女，陳女則將公寓還給吳女；吳女售屋時曾委託仲介公司檢測氯離子含量，結果雖然有誤，但她已儘管理義務，並非刻意隱瞞海砂屋實情，不用賠償陳女檢測費。

 房仲業：13地段具增值潛力(2006/9/4)

●九十五年九月四日　中國時報

　　房市價量微挫，購屋民眾看屋時間拉長，惟部分市場人士認為目前是一個逆勢買進的大好時機！
　　信義房屋協理張欣民指出，由於議價空間拉大，投資人可選擇短期內有重大公共建設即將完工，或是區域就業機會可望增加的潛力發展區，如台北大直大彎重劃區、高雄左營新站特區等地，進行投資布局。
　　根據永慶房屋調查，八月房市價量微縮，民眾看屋時間也隨之拉長，由原本訪視五．五間標的即可成交，現在則倍增至十一間。惟房仲業者認為，現今買賣雙方議價空間拉大，正是消費者可逆勢進場投資的好時機。
　　信義房屋昨日公布全台十三處房價具增值潛力地段，包括北市大直大彎重劃區、北縣台北大學城特區、桃園中正特區、新竹竹北縣治特區、中市七期重劃區、南市五期重劃區、高市左營新站特區等，上述地段區域行情，每坪單價從十萬元到四十餘萬元都有，消費者可視手中籌碼決定投資標的。
　　張欣民指出，熱門投資地區除了本身生活機能佳，並須兼備增值空間，例如區域近期有重大公共建設即將完工，或是鄰近科學園區，近期有廠商搶進或擴廠，就業機會可能增多的地段。
　　他舉例指出，今年底高鐵全線與高捷北部路段即將通車，其沿線場站亟具增值潛力。此外，中科、竹科不斷擴建，力晶、友達紛紛擴廠，就業機會大幅增加，購屋需求自然也隨之水漲船高，也是投資人可考慮買進地段。

 個人資料遭外洩，地政單位疏於把關？(2006/9/4)

●九十五年九月四日　自由時報

■ 投訴：楊先生／台中市

■ 解答：楊金容／台中市中山地政事務所一課課長

　　Ｑ：我們公司位在科博館附近剛完工交屋的住宅大樓，可能因為地段不錯，交屋不到1個月，住戶就老是接到房仲人員詢問是否要轉賣的電話，不但造成住戶困擾，住戶也誤以為是我們公司將他們個人資料洩漏出去，造成公司困擾，經查才知道，只要將住戶住址在地政單位電腦輸入，個人的資料就「全都露」，這對個人未免太沒有保障了，難道地政單位完全沒有「把關」嗎？
　　Ａ：之前就有民眾反映，在電腦上打上「陳水扁」或「馬英九」，個人資料就全部被批露，因此內政部對此做修正，除非是本人或受本人委託書者，到地政單位申請地籍資料，才會有完整身分證字號及出生年、月、日。如果是不相關第三者來查，只會顯示個人姓名及住址，降低資料被利用機率。至於為什麼不禁止非當事人的查詢呢？這是基於不動產交易上的安全，不動產一經保存登記，它就具有公信力。購屋者可以在購屋前調閱這些具公信力的不動產相關資料，知道對方是否有被查封、貸款等，降低交易風險。

○土地所有權人自建房屋，該如何申請自用住宅用地稅率？

■ 投訴：劉先生／高雄

■ 解答：陳財源／高雄市稅捐處主秘

　　Ｑ：最近剛買了一塊地，並在地上自己蓋了一間別墅自住，下半年要繳房屋稅了，請問該如何申請自用住宅用地稅率？
　　Ａ：近來出現不少這種土地所有權人自行僱工興建房屋的情況，但因對相關法令不熟悉，而未向房屋所在地的稅捐分處申請設立房屋稅籍，導致無法申請按自用住宅用地稅率來核課地價稅。基本上，即使屬自住情況的新建房屋，所有權人也必須先設立房屋的稅籍，才能按自用住宅用地優惠稅率，來課徵地價稅，如果尚未設立房屋稅籍者請儘快辦理，而已設房屋稅籍者，也請把握9月22日的申請時限，趕快辦理地價稅自宅用地優惠稅率，以免到時必須適用一般的稅率，繳比較高的房屋稅額。
　　房屋所有權人若要申請房屋稅籍，應檢附房屋的使用執照影本、平面圖、側面圖等，向各稅捐分處申請設立房屋稅籍（若為無照違建房屋，房屋所有人請出具本人自行僱工建造之承諾書及土地所有權狀影本），並向戶政機關遷入本人、配偶或直系親屬的戶籍後，持戶口名簿及建築物、土地所有權狀影本，向房屋所在地的稅捐分處，申請按自用住宅用地優惠稅率並核課地價稅。

○裝潢該如何和設計師溝通？又該注意哪些地方？

■ 投訴：蔡先生／高雄

■ 解答：黃千瑜／高雄市空間藝術學會理事長

　　Ｑ：上個星期剛買了1戶3房的大樓中古屋，準備做為結婚的新房，因為買中古屋省下一部分屋價，打算拿來裝潢，請問該如何和設計師溝通，新家裝潢時該注意哪些部分？
　　Ａ：如果消費者越有自己的想法，越清楚自己的生活作息方式，設計師越能幫客戶達成夢想，但如果遇到一個什麼都說好、什麼都沒意見的人，後面多半會狀況連連，因此客戶要找設計師設計前，最好先重新審視一遍自己的生活作息方式，設計師才知道如何滿足客戶的需求。
　　另外，有多少的預算也最好坦白告知設計師，設計師才可以將錢花在刀口上，畢竟預算無上限的「好額人」有限，如果預算不多也有不多的省錢做法，例如室內空調的部分，可以一部分改用窗型冷氣替代；或是購買IKEA的櫃子，但再加點工修飾，也可以裝潢得有模有樣。
　　如果預算真的不夠的情況下，建議想裝潢的民眾，諸如家具或是家電可以先用舊品，等到有錢再買新的；但是包括電器的電源線出孔、電燈的出線孔及開關位置、音響擺放位置以及電腦網路線等線路「基礎工程」，一定要先做起來，以免後續出現電線必須跑明管的礙眼狀況。

○有沒有簡單的方法，可以推算出合理房價？

■ 投訴：李先生／台北

■ 解答：吳癸森／太平洋房屋協理

　　Ｑ：我準備要買房子，但是房價怎麼推算才是合理價？有沒有簡單的方法讓我了解，避免被賣方獅子大開口。
　　Ａ：買房子衡量自己的需求，首要做好資金規劃，如果資金不充裕，很可能發生捉襟見肘的窘境，甚至淪為斷頭賤賣的命運。所以價錢是購屋的最大考量因素，提供您3招簡易估算房屋價格的參考方法：

　　1.參考區域行情：查詢標的物區域及周邊新近的成交價格，也可參考房屋仲介公會製作的「房屋成交行情公報」。
　　2.租金反推法：以標的物附近平均2樓的租金價格，乘以250倍計算。舉例來說若是房屋租金是3萬元，那麼房屋的合理價值應在750萬元左右。
　　3.預售屋價格反推法：以「新成屋」為例，其價格通常是「預售屋成交價」的9成；至於中古屋部分，計算方式為「1-房屋使用年限/房屋耐用年限（一般為50年）」×預售屋價格×百分之90。

　　舉例說明：1棟屋齡1 0年的中古屋，如果附近預售屋價格是1 , 0 0 0萬元，那這棟中古屋就大約值（1-10/50）×1,000×90%＝720萬元左右。（記者林美芬／整理）

○投資套房，報酬率怎麼算最務實？

■ 投訴：王小姐／台北 ■ 解答：張欣民／信義房屋企研室協理

　　Ｑ：最近的媒體都報導套房投資效益很好，有的還有超過120%的投資效益，讓我很心動，想要進場投資，想請問怎麼才是務實的算法，避免被誤導而做出錯誤投資？
　　Ａ：由於銀行利率持續處於低檔，租金報酬率高過定存甚多的收益型不動產廣受投資者青睞，迎合這類客源需求的預售屋個案越來越多，業者也紛紛喊出動輒2成以上的高投資報酬率，甚至還有宣稱投資報酬率高達9成的個案，讓民眾看得霧煞煞。提醒消費者，購屋前一定要先釐清業者高租金報酬率的計算方式，並衡量其實務面之可能性，避免掉進數字遊戲的迷失之中。
　　最傳統也最通用的不動產投資報酬率計算公式是：「年租金」除以「房屋售價」計算投資報酬率，以總價120萬、年租金7.2萬元的套房為例，不貸款情況下之租金投資報酬率為6%，但若貸款8成、利率2.62%，並選擇3年還款寬限期，年租金扣除利息後的淨收入為4.68萬（7.2萬減掉2.52萬），投資報酬率立刻縮水為3.9%，這時再與定存比較，看該筆不動產值不值得投資。

 位精華區 才賺得多(2006/9/2)

●九十五年九月二日　聯合報

　　地段與時機將創造土地暴漲的價值。以厚生位於台北縣新板特區的土地為例，原屬工業區，在畫為特區後，每坪翻身為150萬元，價值漲六倍，10月與大陸工程合推每坪挑戰40萬元的豪宅案。
　　閒置的廠房土地要鹹魚翻生，還要看天時地利人和，儘管不少企業抱持「一地在手希望無窮」，但是，如果不是位在黃金地段，閒置土地想要變成「活化」資產創造新價值，還得耐心等待。
　　近期較成功的土地活化案例，就屬厚生新板案，樓地板面積達1800坪的住商大樓，總銷售金額將達120億元，成為第四季的指標案，厚生因這塊特區土地而貴。在縣府推動特區計畫之前，沒人想過會有如今光景，特別是新板特區即將有高鐵通車利多，厚生就是坐享土地「鹹魚翻生」。
　　北區房屋不動產理財研究室表示，有大面積土地的企業，清一色老字號，許多土地取得成本很低，例如台泥在73年取得台北廠逸仙段土地，當時取得成本約66萬8000多元，如今帳面價值高達27億多元，價值飛漲4118倍多。
　　裕隆集團位於新店舊廠的3萬坪土地，也將推出樓地板面積達6萬坪的商業大樓、4萬坪的住宅大樓，住宅部份若以當地預售房價已達32萬元的成交金額推算，總銷金額起碼300多億元。
　　宏大不動產估價師事務所執行長郭國任表示，工業地變身住宅用地並非都是暴利，以台北縣為例，工業地地價平均每坪約15-20萬元，若改為容積300的住宅用地，平均地價可增為35-40萬元，不過，變更需搭配公設捐贈，捐地30%，換算下來，土地總價漲不到一倍。

 床頭正上方開窗 易頭痛(2006/9/2)

●九十五年九月二日　蘋果日報

　　距房門廁所門 50公分 維持睡眠品質

　　常頭痛的人最好檢查一下床，因為風水格局上與頭痛直接相關的，當屬臥室內床的擺放位置。床頭不宜在房門、廁所門旁，且床頭正上方不宜開窗，否則頭部容易因為風、氣場進出干擾和廁所穢氣引起頭痛。

　　神清氣爽

　　風水專家謝沅瑾表示，床頭應倚靠實牆，實牆後方不宜為廁所，且床頭不可放置於房門、廁所門旁，若床頭在門旁，則頭睡於氣場進出動線上，容易受到干擾，引起頭痛；廁所太靠近頭部，也會因穢氣影響頭部健康，而床頭正上方若開窗，風隨著窗戶縫隙灌入室內，頭部將首當其衝，經年累月可能造成頭痛。
　 床須倚靠實牆，才有安穩睡眠，使腦部得到適當休息，可減少頭痛問題。

　　裝層板避橫樑壓頂

　　中國易經哲學研究發展協會創會理事長蔡上機提醒，臥室如有以上禁忌的格局，能移開者最好，床頭與房門、廁所門至少須相距50~80公分，若礙於空間過小無法更動，應在床頭與房門或廁所門之間擺放屏風，廁所門宜加裝布簾，長度宜遮住門的9成面積，以阻擋穢氣，或在廁所門框上懸掛以中國結包覆的水晶球，顏色不限，而廁所務必維持乾淨通風。
　　另外，橫樑也不宜通過床頭上方。謝沅瑾說，橫樑支撐著大樓的結構，樑內有鋼筋，睡在橫樑下間接吸收大樓的壓力與磁波，易發生多夢、睡眠品質不佳的情況，嚴重的話恐引起頭痛。可先於床頭擺床頭櫃，櫃子2側各放1隻「麒麟踩八卦」雕飾，2隻麒麟頭須相對，能扛起橫樑壓力；或加1排長型抱枕或枕頭，再放上睡覺的
枕頭，即可避開橫樑壓頂的風水。
　　蔡上機表示，藉由光的能量也可反推樑的力量，於樑下加裝壁燈，燈光須往樑的方向照射；或在樑下裝設層板，層板上放顏色不限的水晶圓球、有生命的植物，將樑的壓力往上撐，不過臥室內不宜擺設仙人掌等有刺的植物。
　 床頭位於門邊，頭部睡在氣場進出動線上，易受到干擾引起頭痛。

　　廁所維持乾淨通風
　　
　　蔡上機說，廁所或廚房如位於西北方，不利於頭部健康，產生頭痛，因為西北方在風水上屬「乾卦」，為卦「首」，與頭部健康有關，廚房、廁所須打理整齊乾淨，降低不好的氣場。在外格局部分，臥室外50公尺以內如有變電箱，150公尺內有高壓電塔等煞物，也會引起頭痛。謝沅瑾建議，朝向煞物掛「乾坤太極圖」，排
除煞氣。

　 橫樑壓頂可於床頭櫃2側各放1隻「麒麟踩八卦」雕飾。
　 床頭後方如有廁所，建議將床移開，或在廁所門加裝布簾，阻擋煞氣。

　　易引起頭痛的風水及改善方法
　　問題/解決
　　床頭位於房門、廁所門旁：
　　◎移開床頭，床頭與房門、廁所門相距50~80公分
　　◎床頭與房門或廁所門間放屏風，或於廁所門加裝布簾
　　◎廁所門框上懸掛以中國結包覆的水晶球，球的顏色不限
　　床頭正上方開窗：
　　◎將床移開
　　◎窗戶加裝窗簾
　　橫樑壓頂：
　　◎床頭櫃2側各放1隻「麒麟踩八卦」雕飾，2隻麒麟頭須相對
　　◎放置1排長型抱枕在枕頭與床頭之間
　　◎樑下加裝壁燈，燈光須往樑的方向照射
　　◎樑下裝設層板，層板上放顏色不限的水晶圓球、有生命的植物
　　廁所或廚房位於西北方：廚房、廁所須打理整齊乾淨，以降低壞氣場
　　外格局：臥室外50公尺內有變電箱，150公尺內有高壓電塔等煞物，朝煞物掛「乾坤太極圖」
　　

　 　　

 買拉皮屋 調閱謄本確認屋齡(2006/9/2)

●九十五年九月二日　蘋果日報

　　請技師檢查 結構安全 水電管線

　　房價漲不停，市場上出現不少重新翻修的「拉皮屋」，這些改頭換面的「拉皮屋」，民眾光從建物外觀，無法分辨實際屋齡，建議有意購買的民眾，購買前須確認屋齡及結構安全，並調閱建物謄本，查看建築完成日期，或申請建築物使用執照存根，以瞭解建物屋齡，請結構技師勘查結構是否安全。

　　翻新增值

　　永慶房屋東門直營店專案經理劉錦峰表示，拉皮屋是指主結構不變，更新建物舊有的外牆，貼上新的磁磚。一般建物拉皮有2種情形，1種是整棟建物為同一屋主所有，由此屋主決定拉皮即可，另1種為取得建物所有屋主同意後再進行拉皮。

　　外表與新屋無異

　　老屋拉皮可增加房子的賣相，有時外表與新成屋幾乎沒有差別，民眾選購拉皮屋前須確認建物屋齡及結構。劉錦峰指出，要確認屋齡可調閱建物謄本，謄本上記載建案完成日期，或知道建號地號或門牌至縣市政府工務局申請「建築物使用執照存根」查看竣工日期，台北市政府可以網路申請。
　　一般拉皮屋僅修飾外牆，不會更改結構或水電管線，信義房屋不動產企研室協理張欣民表示，民眾如對拉皮屋結構有疑慮，建議找結構技師確定，可找結構技師公會較有公信力，也要找水電師傅檢查水電管線是否良好。
　　拉皮屋較常出現於行情價格較好的地段，比如：台北市永康街商圈、敦化南路沿線、仁愛路二、三段、新生南路或青田街等。屋主為了讓房子可賣出較好的價格，除美化建物外觀，連屋內也會一同整修，例如更換水電管線、格局等，或更新公共設施如樓梯、樓梯間窗戶、電梯等。
　　

　　每坪價格高2成

　　劉錦峰提醒，想更新老屋面貌的民眾，取得「社區共識」很重要，尤其總戶數眾多的大樓，若住戶都有共識的話，拉皮機率會較高，另外，由於拉皮工程中須於建物外搭設鷹架，曾經發生小偷趁機潛入住宅偷竊的案例，建議可聘請短期保全，安全較有保障。

　　購買拉皮屋注意事項

　　項目\注意事項
　　◎屋齡：
　　　˙確認屋齡可調閱建物謄本，謄本上記載建案完成日期
　　　˙若知道建號地號，可至縣市政府工務局申請「建築物使用執照存根」查看竣工日期
　　◎結構：屋齡老舊的拉皮屋，建議請結構技師確認結構是否安全
　　◎電：
　　　˙請專業水電工檢查
　　　˙簡單方法為打開總開關檢查電線是新型或舊型
　　◎水：
　　　˙請專業水電工檢查
　　　˙打開熱水管如有鏽味，可能為老舊水管
　　◎滲漏水問題：
　　　˙下雨之後再去查看屋況
　　　˙滲漏水處如以油漆掩蓋，會有色差
　　資料來源：《蘋果》資料室

　　讀者來函

　　讀者薏茹小姐來函：購買1間位於10樓、2房的房子，不到1年，2間房都在沒下雨的情況相繼出現拳頭大的範圍滲水。主臥室首先滲水，但建商拖了近3個月才來處理，且僅注射發泡劑止水，之後臥室與陽台也有滲水情形，7月時已向消保會申訴，建商還是一直拖延，後來消保會要我們寫調解書，但目前我們的保固已經到了，不知道該如何要求建商賠償，爭取權益呢？

　黃啟瑞　永慶房屋法務部經理

　　漏水起於交屋前 建商須負責修復

　　永慶房屋法務部經理黃啟瑞表示，消費者若無法分辨滲漏情況於交屋前或交屋後發生，卻認為滲漏水情況是由於建商施工品質不佳所引起，建議消費者透過法律訴訟程式，法院將透過專家鑑定滲漏水起於交屋前或交屋後，交屋前發生滲漏水情形適用民法針對交屋前瑕疵擔保效力，賣方即建商須負責修復。
　　黃啟瑞說，交屋後，如在契約約定的保固期內，於正常使用下如有建材或結構的瑕疵，例如門窗故障、滲漏水等，建商須負起修復責任。若已過了保固期，發生滲漏水情況可先向建商反映，得不到妥善處理時，可找尋消保會調解。

 壽險型房貸 不怕借款人出意外(2006/9/2)

●九十五年九月二日　蘋果日報

　　首購族群通常以25~30的年齡層居多，通常工作較不穩定、經濟能力較差，房貸負擔較重，若有意外發生房貸就成為家人的負擔；「壽險型房貸」就能降低此種風險，尤其對壽險額度不足的民眾而言更划算。

　　降低風險

　　「壽險型房貸」就是結合定期險和房貸的產品，也就是替房貸買保險，以房貸貸款人作為被保險人，若房貸貸款人身故或發生意外導致失能，經濟出現問題，無法繳交房貸時，此時壽險型房貸就能支付房貸給銀行，避免房屋因此遭到查封或拍賣。
　　壽險型的房貸可細分「遞減型」和「平準型」2類。兩者差異在於，繳交房貸期間保額的變化，「遞減型」壽險保額會隨著貸款人的貸款餘額逐年遞減，而「平準型的房貸」則是在保險期間內，皆以最初的申貸額度最為保額，不會隨房貸減少而保額減少。

　　保險受益人為銀行

　　兩種壽險房貸都能避免民眾，在面臨疾病或意外事故，導致死亡或全殘繳不出房貸時，可由保險公司以理賠金額將剩餘的房貸繳清，「平準型」壽險房貸，因保額是以當初的申貸額度為準，所以保障不會隨年遞減，相對地保費支出會較「遞減型」房貸高。
　　以國泰人壽的有巢氏遞減型壽險房貸為例，28歲男性若貸款200萬元，利率為2.5%，每月須繳1萬915元，每個月較無保障的一般房貸，多繳317元；若只保一般的定期壽險，28歲男性保額200萬元，則須月繳保費640元。
　　國泰世華銀行表示，壽險型房貸主要為了避免事故發生，房貸的貸款人無法順利繳交房貸，導致房屋遭到查封或拍賣，所以填寫的第1順位受益人為銀行，保險金將優先代為清償剩餘未繳房屋貸款。
　　針對壽險型房貸，每間銀行的方案不同，少數銀行可彈性選擇被保險人，不一定要以房屋的所有人為被保險人，而有些銀行只有遞減型的壽險房貸。因此，有意申辦壽險型房貸的貸款戶，須多詢問比較各行庫的壽險型房貸專案，才會清楚。
　　北區房屋首席總經理彭培業表示，雖然壽險型房貸兼具保險的功能，但要注意保險受益人的選項，銀行擔心保險人無法還款，因此在資料填寫時，將受益人欄填寫為銀行，換句話說就是「替房貸保險」，而非「幫自己保險」，民眾須特別注意。

 8月大台北成屋量縮價跌(2006/9/2)

●九十五年九月二日　聯合報

　　倒扁衝擊 房市皮皮剉

　　反貪腐靜坐昨起試坐，倒扁行動正式走上街頭，歷時近一個月的倒扁行動，已在房地產市場引起不安，加上房價過高、卡債風暴，讓大台北房價受創，8月二手屋交易量縮價跌，創下三年來首例。
　　
　　房價跌2% 三年來首見

　　房仲直營業者公佈8月成交行情，兩大龍頭信義與永慶房屋都發現，成屋市場成交金額較7月衰退，永慶房屋的大台北平均房價為每坪27.5萬元，較7月微幅下跌2%，是SARS以來房地產連漲三年之後首度下跌。
　　信義房屋統計的住宅平均房價，每坪是22.4萬元，與7月持平，公寓每坪21.9萬元，華廈每坪22.5萬元，兩者價差有拉近的趨勢。
　　永慶不動產董事長廖本勝指出，由於政爭紛擾，加上股市投資動能的持續減緩，今年房市從6月以來持續盤整，8月更出現首度下滑的走勢。他認為，房市自6月進入高檔盤整後，因政、經環境因素影響，暫時缺乏持續往上的動能，但未來房市是否能提早結束盤整期，必須視未來政治活動的發展，以及經濟面能否撥雲見日，重振國人的消費信心。

　　成交量 較上月減少5%

　　永慶房屋發現，8月以中低總價產品成交萎縮最明顯。根據永慶房仲集團的最新統計，8月大台北地區成屋交易受到首購退場影響，成交量較上月減少5%。
　　永慶房屋總經理葉凌棋表示，除了政治因素外，房市也有經濟面的隱憂。自SARS之後，在低利環境帶領下，房價一路攀升，過去一向為首購族青睞的公寓，從92年至今漲幅已達四成四。

　　房價高掛 首購族退縮

　　他說，目前北市公寓平均單價已接近30萬元大關，北縣也已接近20萬元，房價的漲幅遠高於首購族的薪資漲幅，讓首購族的購屋能力及意願迅速下滑。從8月來看，公寓產品成交量較7月減少二成，平均單價也開始回檔。
　　至於，中高總價換屋產品，買氣雖不淡，但成交時間明顯拉長。葉凌棋表示，政爭的紛擾多少干擾了國內股市與房市的投資氣氛，在政爭開始前，每組買方平均看5.5間房子便能決定成交，但到8月已拉大到11間才願意成交，平均銷售時間拉長。

　　政爭影響 應只是短期

　　至於政爭的影響會持續多久？北區房屋總經理彭培業說，台灣人對政治的熱度「比三分鐘久一點，比三天少一些」，政治是短期影響，加上台灣民主日趨成熟，他估計這個事件會和平落幕，房市也有機會再看到陽光。

 南屋北賣 與高鐵共舞(2006/9/2)

●九十五年九月二日　經濟日報

　　日前有南部建商訴求高鐵通車後的交通利多，積極北上促銷，引起「南屋北賣」話題。實際上，嗅覺敏銳的北部投資客，早在半年前就將投資眼光南移，悄悄卡位佈局。
　　由於通貨膨脹及低利效應影響，店面投資成為當前房地產的主流投資商品之一；一般店面的投資報酬率約3%至4%，中信房屋調查指出，目前投資客南移經營的主要區段及熱門標的，投資報酬率可達4.5%至10%。
　　在台北市能登上黃金寶座的賺錢店面，身價如同黃金價格越來越高不可攀，也因為屋主惜售、長期持有等因素，使得案件量釋出不多，更是讓投資人只有碰運氣、等待機緣的份。
　　於是漸漸有部分投資人開始將關愛的眼神投向中、南部，尋找比台北價格低、但熱鬧程度不亞於台北的成熟商圈，或深具潛力的店面標的。
　　中信房屋台中漢中加盟店長李俊卿表示，目前從台北下來投資店面的客戶，以台中一中、逢甲商圈是最熱門的投資地點，投資金額約3,000萬至8,000萬元左右，面積28坪以上。
　　北區漢口加盟店長張軒綸指出，土地20坪的一般透天店面，總價約2,500萬元上下，月租10萬元；更精華、熱鬧的則上看4,000萬元，月租15萬元。
　　由於商圈店面買來多半是為獲取租金收益，客戶考慮的重點在於投報率能否達到5%以上。張軒綸特別推薦五期重劃區的精明商圈和中科效應的中科商圈是潛力區，店面總價約2,000萬元左右；東海大學附近也很熱鬧，店面總價約2,500萬元。
　　中信房屋北屯崇德加盟店長王曉婷說，地點好、租金收益不錯的標的，台北客都願意投資，例如台中市的八大商圈或大學周邊，投資金額平均設定在1,000多萬元。一般店面的投報率差不多都可到5%，位於三角窗的會更好。
　　王曉婷為投資客打算盤，強調台中的店面行情不像台北那麼高，也有很不錯的租金收益，是挺好的投資點，其他個別路段如中港路、文心路及七期重劃區，也都是潛力增值區。
　　至於更往南的台南府城，文化氣息濃厚，生活機能優，物價水平相對較北、高兩市稍低，投資客的標的多以一般住宅為主。
　　中信房屋中華加盟店長張文龍說，300萬元在台南可以買到25至30坪中古透天厝，及30至50坪的一般公寓物件，經佈置整理後，每月租金可達2萬元，投資報酬率8%；轉手銷售約有一成獲利，包括市中心中華路、東區一帶及永康市，都是不錯的投資點。
　　高雄也是投資客挹注資金的投資熱點。中信房屋一心加盟店長郭金惠說，南移高雄投資的熱潮約從兩年前開始，已經培養出一些長期投資的超級客戶。
　　這些客戶多是嗅覺敏銳的高知識份子，有北部投顧的董事長、外商駐台人士，甚至海外投資客也在其中，主要瞄準高捷R6~R15線及高鐵周邊辨公大樓與店面，100坪以上的辦公大樓是投資首選，總價1,000萬元、月租6萬元，投報率可達7.2%。
　　至於一般住宅的投資，一樣是「逐高捷、高鐵而居」，總價200萬元可購約30坪的公寓住宅，月租1.2萬至1.3萬元，投報率不輸辦公大樓。
　　特別的是，這些投資客購買一般住宅，多半認為高雄生活機能便利，人情味濃厚，消費物價較台北低，適合做為未來退休的移居之地。由於三通在即，高捷、高鐵工程如火如荼進行，加碼投資或新增加的投資客戶，也迅速累積中。

 房市政盪 挑精撿肥好時機(2006/9/2)

●九十五年九月二日　聯合報

　　信義房屋不動產企研室協理張欣民分析，買屋是種較為理性的消費行為，而且都屬計畫性購買，加上重大政治事件或是遊行抗爭活動為時不長，對房屋購買行為影響並不明顯。
　　從歷史經驗來看，偶爾因政治因素出現成交量衰減的情況，主要還是因為議題爭議性或衝突性高，比如李登輝提出「兩國論」、陳水扁提出「一邊一國論」，或是要求319槍擊案真相抗爭等。一般來說，房地產市場大抵還是回歸基本面，而且在事件過後，房價再走高的機會很高。
　　但賣屋行為往往較為衝動，特別容易受到外部非市場因素影響，當年台灣退出聯合國，很多人賣掉台灣房子移民國外、香港九七大限港人拋售房子大量移民都是知名的例子。
　　以國內1991年來十次重大政治事件及遊行活動來看，除今年終統論因為爭議性較低，市場委賣件數未增加外，民眾賣屋行為幾乎都有增加的情形，最嚴重的是1996年台海危機當月，房屋委託量一度爆增102%，已有一種民眾拋售房屋的味道，不過當月及次月房屋交易量卻都仍呈現正成長，充分顯示買賣雙方對這類事件看法不
一。
　　張欣民說，從早期的退出聯合國，很多民眾拋售台灣房子移民美國，事後回來發現已經買不起台灣房子的經驗來看，現在購屋民眾都比較聰明了，所以任何非市場事件出現，對市場的干擾都不大，反倒是市場委託量大增，有更多挑精撿肥的機會，這次的倒扁活動結果如何雖然還未可知，但從過去的經驗逆向思考，此時反而
是進場挑便宜好屋的最佳時機。

 50萬以內消費爭議 可申訴(2006/9/1)

●九十五年九月一日　聯合報

　　為加強保護消費者，銀行公會理監事會昨天通過9月15日新增金融消費爭議案件評議委員會，消費者申訴案件以爭議金額不超過50萬元為限，但不處理財富管理業務案件。
　　該委員會將聘請柴松林教授擔任首屆主委。銀行公會說，受理申訴案件有幾個條件，包括申訴人請求賠償或返還金額，不得超過新台幣50萬元；如果已提出行政救濟或仲裁者或民事訴訟者，也不受理。
　　另外，如果爭議點涉及銀行服務素質、投資表現或商品訂價者，例如銀行財富管理業務推出的投資理財型商品，因為爭議性大，也不在受理範圍內；當事銀行已接受申訴且處理回覆期間已超過3個月以上者，也不受理。
　　銀行公會表示，該委員會評議結論結案後，爭議雙方不能提起再議或重議，受申訴銀行對評議結論應該遵守，若不遵守，銀行公會可處以50萬元以下罰金，但前項評議結論對申訴人並不具拘束力，如果申訴人仍不服，可再循法律途徑解決。
　　銀行公會表示，評議委員會接受爭議案由申請日起算，到通知受訴銀行，要在7天內完成，若無特殊原因，評議會受理案件後，要在30天內開會。
　　銀行公會理監事會昨天也通過，進一步放寬銀行業審查授信利害關係人條件；過去銀行業辦理授信案件，認定為有利害關係者，包括「董監事、經理人、銀行總行各部室等幕僚單位、總行各部室主管」等，但銀行公會擬將利害關係人條件放寬。

 買屋碰上假屋主 3撇步自保(2006/9/1)

●九十五年九月一日　聯合報

　　全台近來傳出多起房地產詐騙案，買房子遇到假屋主、房子被盜賣，不少人一生的積蓄被騙，房仲業者建議，比對身份、慎選代書、要求履約保證，是自保不二法門。
　　詐騙集團以精華區房地為誘餌，民眾依售屋廣告接洽屋主和代書買房子，發現取得的買賣契約、房屋所有權狀、印鑑證明和代書證書都是假的；也有歹徒佯裝租屋，取得原屋主的房屋權狀影本，取信被害人。
　　房仲業者提醒民眾，詐騙手法層出不窮，房地產買賣動輒數百萬元，買賣交易一定要睜大眼睛，避免受騙。
　　信義房屋契約部協理林明堂說，現在偽造房地文件的技術愈來愈高明，歹徒使用假文件或人頭補發證件，有時連專業的代書或地政事務所人員也可能上當。最近發生多起房地產詐騙案，就是因為歹徒偽造的建物權狀、身份證明等各種證件幾可亂真，民眾若不察，很容易落入詐騙陷阱。
　　永慶房屋副總經理吳朝發說，類似詐騙案，一年總會聽到兩件，不動產交易最怕遇到詐騙事件，大型品牌的房仲業者推出產權七審服務，就是要防範漏洞所可能導致的詐騙及糾紛。
　　信義房屋提醒屋主，萬一發現房地產被莫名移轉或繼承，只要在尚未轉賣給善意的第三人前，馬上訴請塗銷登記，多半可以順利追回；至於買方，林明堂建議，買方可要求比對賣屋者與房屋權狀上登記是否為同一人；其次，買方可要求使用自己指定的代書，或是採買賣雙邊代書，這樣可避免給對方造假的機會。
　　此外，要求代書提供「成屋履約保證」服務，可大幅降低被騙的風險。所謂的履約保證，是以銀行作為履行契約的保障方，買方陸續付出的買屋價金，都會先保留在銀行帳戶上，等到所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手，價金才會提給賣主。
　　北區房屋總經理彭培業說，即使未透過仲介，買賣雙方也可透過建築經理公司自辦履約保證，費用多半是交易金額的萬分之六，不過目前建經公司辦理的履約保證範圍界定在「收付款之安全保證」，物之瑕疵擔保不在履約保證擔保範圍內。

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　　　　　　　　　　買賣房地產自保之道
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　　　　　　　　　　　 注意事項
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賣方

●妥善保管權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件，不要隨意交給別人使用。
●萬一權狀丟了，要向派出所報案，並儘速向地政事務所申請補發。
●到戶政事務所辦理指紋建檔，就不會被冒名辦理補發身分證及變更印鑑。
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買方

●經常出國或不住戶籍所在地，要請親友幫忙留意郵件，是否有地政事務所寄受理補發權狀的通知。
●發現房地產被移轉或繼承，在尚未轉賣給善意的第三人前，馬上訴請塗銷登記。
●核對房屋所有權人與賣屋人是否同一人
●確定代書為合法且有證照
●使用自己指定的代書或採雙方代書模式
●要求「成屋履約保證」
●找有品牌、信譽佳之房仲公司
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 北市投資客 炒樓 大追蹤(2006/9/1)

●九十五年九月一日　中國時報

　　近二年，北市出現一批投資客，大舉砸錢操房地產個案，不管長短線，毫不手軟，預估市場至少有100億元資金，下訂買屋，包括醫生幫，投顧業者新勢力……。
　　二年來，台北市大舉出現一批投資客，一窩蜂搶進北市精緻豪宅或商務小住宅！本刊為了剖析這一群投資客模式，特別分析了投資客操作四大模式、四大案例。
　　截至目前為止，北市出現二個很特殊的豪宅、商務住宅案，竟各在短短三周、三個月內，創下投資客佔總銷達七成的二大案例。
　　位於北市林森北路華泰飯店旁，三個月前，出現了總銷金額25億元「忠泰華漾」預售案，不料，短短三個月內，幾近售光，最特殊之處是，投資客竟佔所有購屋者七成，也就是，總銷金額25億元七成的15億元，創下這二年來，中山區最大指標25億元豪宅，投資客大舉進場且佔售出總銷七成的第一案例。這顯示，投資客在北市，似已出現挑起「全民運動」投資熱的一大徵兆。
　　另一案，是位於信義計畫區旁，新光曼哈頓大樓、南山人壽總部旁的「新世界商務住宅案，總銷35億元，今年二月正式公開，結果不到三周便售出206戶，最特殊的是，第一批投資客每坪買進65萬元，賣出75萬元，三周每坪售價暴增10萬元，投資客一共砸下28億元購買此案。分析這二年來，北市投資客模式，大致可分為中古屋、預售案二產品，大致操作手法如下。一、中古屋：投資客多以拉皮、改建、頂樓加蓋為主要標的物，採短線三至四個月，轉手獲利，二、預售屋：主要是利用「訂、簽、開」優勢，先付2％-7％訂金、簽約金，由於金額有限，所以可「以小博大」，在付訂金、簽約之後，即先拉高售價，轉手賺差價。
　　若以脫手時間來分，大台北投資客大致採三模式，成為短期暴利投資客。一、採短線操作：一旦產品入手，三個月內馬上脫手，二、長線配合短線操作：如短線失利，無法順利脫手，乾脆等完工之後，採「先租後售」方式，以租金支付銀貸利息，再另覓脫手。
　　這兩大投資模式，因人而異。其中，預售屋因有「訂、簽、開」，百分制式付款，不似投資中古屋須先付自備款三成，所以，可以探槓桿原理，用小錢賺大錢，但針對中古屋，投資客除須付三成自備款之外，委託房仲公司銷售，尚須支付一筆「買一賣四」，也就是，房仲向買方收1％服務費，向賣收取4％服務費。
　　不過，投資客則不然，由於他們不採「專任委託」（指定某房仲售屋），而採「一般委託」（任何房仲皆可銷售），所以，投資客支付給房仲只1％-2％，如此才可降低支出成本。
　　其實，不只台北市投資客充斥，近一年來，大台北預售、成屋案，都聽到投資客「砸錢」買屋的鏗鏘聲，而且毫不手軟。甚至連林口、三峽、淡水、板橋四大戰區，都有投資客足跡，而且約佔總銷二成左右。
　　房市熱絡，投資客像似全民運動一般，步步為營，寸寸如履薄冰，但可以確定的是，台北市房地產因為總價高，所以「以小博大」，因金額大，所以風險更大，至於如林口、三峽，因出現只要10萬元即可入主，更出現100％銀貸，而讓投資客大舉進場，形成奇觀，這亦有埋下因投資客多，恐有造成不易脫手、套牢潛在之虞。

 全球房價飆漲 沒買屋的跳腳(2006/9/1)

●九十五年九月十八日　聯合報

　　銀行利率超低 股票信心未回 已開發國家房市 近五年來達到盛況 日本自谷底爬升 德國也趕上列車

　　近年來全球房價同步飆漲的盛況，堪稱史無前例。

　　根據英國經濟學人雜誌的估計，從二○○○年到二○○五年，已開發國家住宅不動產增值金額達卅兆美元（約台幣九百八十五兆元），整體總額在去年已超過七十兆美元（約台幣兩千三百兆元），增值額約等於所有已開發國家國內生產毛額的總和，漲幅之大連一九九○年代晚期全球股市狂飆也無法與之比擬。
　　這波全球房市上漲的主因，一方面是因為銀行利率極低，有意購屋者多可以用低利率借到更多的錢，另一方面，這幾年銀行趁勢推出了借貸前幾年只要付少數利息，不用還本金的「可調利率」 方式，成了短線投資客套利的最愛。
　　此外，二□□□年網路泡沫破滅引發股市暴跌，投資人記憶猶新，對股票的信心至今仍未完全恢復，投資者的資金轉進房市，直接推升了房價，創造了房市十年來「看回不回」的榮景，許多精於操作的房市投資客，轉眼間就為自己創造了數倍的財富。
　　回顧一九九七年至二□□五年的全球房市大多頭，驚人的漲幅會讓沒有及早買屋的人跳腳。
　　經濟學人追蹤統計這段期間各國的房價漲幅，南非以百分之兩百四十四拔得頭籌，愛爾蘭達百分之一百九十二，英國百分之一百五十四，美國也有百分之七十三。
　　連泡沫經濟破滅後房地產價格跌跌不休的日本，都在今年出現十四年來首次地價上漲情況。統一後房地產持續低迷的德國，今年也趕上這股潮流，出現難得一見的復甦跡象。
　　雖然美國聯準會自二□□四年六月以來連續十七次升息，讓短期利率升至百分之五點二五，造成美國房市最近因利率偏高且供給過剩而明顯降溫，許多等待購屋者還是在觀望，因為他們希望看到的不僅是降溫，而是泡沫化。
　　但多數房市分析專家都不認為美國房市目前的降溫現象，會步上六年前美國股市崩盤的後塵。
　　房市早已在三、四年前盛極而衰的英國和澳大利亞，最近也都開始趨於穩定，英國的房市甚至在八月微幅上揚。
　　房地產增值和保值的穩定潛力，以及房仲業者口中十年一個週期的歷史經驗，都值得想要擁有自己住屋，卻仍在等待「泡沫化」者的參考。
　　美國全國房仲業者協會的首席經濟學者李瑞表示，去年全美房屋銷售量創下歷史紀錄，房子也供不應求，但今年的買賣速度減緩，待售屋增多，買方多了議價空間，因此當然會比去年成交的比率暫時下降一點，「這是市場修正的正常模式，但房市在幾個月後就會回到正面的發展。」
　　過去五年來，美國的消費者支出與新建住宅囊括美國國內生產毛額成長值的九成。
　　五年來增加的私部門職缺中，超過五分之二來自房屋業，包括營建、不動產或房產抵押。
　　美國財經官員大概都希望這些看好房市的分析家見解正確，因為熱絡的房市是經濟的重要支柱。日本房地產泡沫破滅造成連續十多年經濟不景氣，充分說明了房價驟降帶來的嚴重後果。

 投資案 天龍八部(2006/9/1)

●九十五年九月一日　中國時報

〈投資客消息〉

　醫生、投顧幫 砸8億元資金

　　據了解，北市有一群醫生、投顧從業者，已組成房地產投資集團，專以台北市豪宅、商務住宅為下手標的，目前已砸下近8億元資金，搶下台北市著名頂級建築案，其中，主要地點在北市巷弄、一巷住宅，目標以信義計畫區、瑞安街、臨沂街、大直等地區為主。

〈投資客成功case1〉

　大陸妹 裝潢屋賺100萬元

　　大陸新娘，也躋身成為北市投資客？根據房仲業者透露，市場上有一組三人投資客，就是由這一群大陸新娘，集資幾十萬元，以通化街、七張犁總價約500-600萬元舊屋為標的，自備二成、約100萬元，就可以成為投資客，她們在一個月內轉手易玉，輕鬆獲利一、二百萬元入袋。
　　（解析）成功原因：通化街因受地點夜市人潮多優勢，舊屋翻新，接手強，以空間換時間，裝潢後馬上轉手，短期獲利豐。

〈投資客失敗case2〉

　加油站旁 賠錢大陷阱

　　市場上亦傳出，有一組菜藍族投資客，專挑愛國東路與中正、大安學區下手，投資愛國東路一間六樓、四十坪舊屋，由於一坪42萬元，總價約一千六百萬元，但因為總價過高，加上附近有加油站，所以短期不易出脫，平平賠了利息。
　　（解析）失敗原因：雖是學區，但不一定是保證賺錢，因價格太高，又距加油站近，評估區域客不夠準，短期難獲利，請注意，加油站是屬嫌惡設施，不利於房市投資。

〈投資客成功case3〉

　整棟樓 350O萬元入袋

　　這是一宗三個月就賺3500萬元的真實案例。位於立法院附近，有一組投資客花1億元，買下一至五層20年屋齡整棟大樓，單層面積約70坪，一共花費500萬元裝潢費拉皮，結果不到三個月內，就以1.4億元順利出脫，若扣除裝潢費500萬元，再加上銀貸1.2億元，等於不必支出成本，三個月順利賺了3500萬元。
　　（解析）成功原因：整棟大樓買下，可整體規劃，加上銀貸高，初期不必支付成本，賣出好價格，是成功投資秘訣。

〈投資客成功case4〉

　500坪 分割25間20坪全售光

　　這也是一宗由投資客集資，半年就賺約700萬元真實案例。約一年半以前，由一群北市投資客一起集資，買下位於南京束路五段一處，力霸飯店旁500坪頂樓大樓，當時一坪以約22萬元買下，每坪再花費4-5萬元裝潢，成本約26-27萬元，在今年順利以分割方式，每間約分成20坪二房一廳售出，每坪售價40萬元，一間價賺280萬元，分割成25間共賺約7000萬元順利出脫。
　　（解析）成功原因：整層500坪，分別成20坪二房出售，在房價急漲快速之際，採分割低總價出售，只要地點佳，就一定具有增值空間。

〈投資客技巧〉

　投資客 10大錦囊密技

　　想成為投資客，須具備那一些條件？一、房地產知識，二、架式穩，懂得殺價，三、眼光準，四、心要狠，五、跟著重大交通建設走，六、不熟地段不宜盲目投資，七、找都市更新之區，八、具改建條件標的物，九、銀行關係好、貸款成數高，十、可採集資方式，籌備資金。
　　特別是，在發生重大事件時，正是投資進場絕佳時機，例如，過去在經國先生逝世時、退出聯合國、飛彈試射等重大利空事件，反而是最好進場時機。

 購屋大作戰 美夢成真(2006/9/1)

●九十五年九月一日　中國時報

　　十餘年前的臺灣房價，仍處於極高檔狀況，衡量有限的自有資金後，決定將目標設定在新中古屋齡，地點距離老家方圓一公里內，以方便就近照顧父母親，然後就開始進行購屋大作戰了。
　　首先依據滿街的售屋廣告，先電話詢問地段、屋況及價位，一一過濾並做好筆記後，看屋就成為我們夫妻的另類假日休閒娛樂了。平均一天可看個五、六處，越看越有心得，反正不急著買，有的是時間與賣方磨，對於喜歡的房子則得多費點心力，白天看，晚上瞧，晴天巡，雨天盯，最好再碰上個颱風天，那就更完美了，如此太陽西曬及漏水的問題絕對逃不出俺的法眼，同時更需詳細觀察周遭鄰居的動態及職業，並勤訪附近的熱心人士，以驗證自己的觀察是否有誤。
　　如此實驗了大約半年，我們屬意的案子終於出現了，屋況新、視野佳、社區人士友善、近市場、鄰學校，此時已達收網時機了。經多次與仲介及賣方釋出購屋之意願及誠意，但請屋主將心比心，體諒吾輩年輕夫妻初出社會積蓄有限之窘態後，終於達成令我們滿意的價位而成交。

 如何籌組讓住戶安心的管委會(2006/9/1)

●九十五年九月一日　中國時報

　　管委會是個吃力不討好的工作，如何創造住戶與管委會雙贏的局面？方法不難，就是揚棄自掃門前雪的觀念……
　　俗話說得好：「千金買房子，萬金買鄰居。」鄰居絕對比房子本尊來得重要，看桃園楊梅富豪名宮大樓電梯摔死女孩的案例便知道。
　　這椿轟動案例發生在楊梅鎮一棟地上八層、地下三層的大樓，落成時曾是座炙手可熱的住商混合大樓，十多年來，卻因為住戶彼此老死不相往來，不僅一樓九個店舖乏人問津，連住戶出入的兩座電梯壞了一座始終不修，終於釀成悲劇，造成與朋友玩捉迷藏的六歲女童冤枉摔死。

◆ 管委會成員，啞巴吃黃連

　　最近，這個標準「自掃門前雪」的案子終於有了判決，當時檢察官破天荒地起訴大樓全體住戶，不過桃園地方法院卻只對其中管理委員會五名幹部判決有罪，因與家屬達成和解，依過失致人於死罪，處拘役四十天、得易科罰金、緩刑兩年，其他住戶全無罪。
　　這項新出爐的判決已在各大樓管委會間引起熱烈討論，台北關渡大樓主委王先生表示，管委會本來就是個吃力不討好的工作，因為住戶意願不高，主委幾乎都是以輪流方式擔當，幸虧他所住的大樓住戶繳交管理費狀況正常，否則若遇楊梅事件，豈不是啞巴吃黃連，有理說不清？
　　不過「富豪名宮大樓」案例中，有個眾多管委會經常束手無策的狀況，那便是管理費收不齊，桃園地檢署檢察官楊挺宏發現這個社區長達五年沒收管理費，部分住戶依空戶、一樓營業戶、及實際住戶繳費只夠繳公共水電費、一部電梯維修、及清洗民生必備的水塔，其他公設都任其荒廢。
　　楊挺宏認為，建物所有權人、使用人應維護建築物合法使用，與其構造及設備安全，住戶包括區分所有權人、借名買屋、與實際住在大樓內住戶，都應共同負責電梯維修安全，所以才將整幢五十三戶卅九名所有權人，全部起訴。
　　依公寓大廈管理條例、內政部建築物升降機管理維護及安全檢查要點，管委會負有管理共有電梯的義務，明知電梯故障而不修復，且未採取設立警示牌或封閉電梯等基本設施，有失責之嫌。

◆ 電梯保養費，繳交有爭議

　　事實上，此案件還牽涉一個相當多大樓公寓面臨的問題，那就是電梯保養費的繳交爭議。儘管有電梯的公寓大樓房市看俏，可是對於該不該繳電梯保養費？住戶間看法南轅北轍。
　　辦公室租在台北縣新店某七層大樓的林秀生就碰過類似事情。該大樓頂樓加蓋出租，租戶認為電梯只到七樓，沒到八樓，拒絕繳交電梯保養費；桃園縣府附近一棟老舊五層樓電梯大樓則是二樓及三樓住戶拒繳電梯保養費，理由都是「我們很少用到。」這兩棟大樓因為未設管委會，僅由住戶熱心催款，但效果不彰，最後只好情商電梯保養公司自行收款。
　　公寓大廈管理條例既然已經規定了社區、大樓的共有、或約定共用部分的修繕、管理、維護，是由以管理社區為目的的管理委員會所負責，管委會自然具有管理共同電梯的法律上保證人地位。

◆ 公共空間優，房價自然高

　　律師李永然認為，在社區管理中，管理費經常是產生糾紛的要因，包括建商仍有餘屋未售時，不繳；而儘管繳交，也是針對數額縮減繳費；另外，就是住戶不繳。
　　他曾經處理一個個案是一棟十層樓的住宅大廈，僅賣出四層樓，有六層樓未售完，也就是相當於一○○多戶未賣出，這些餘屋，在閒置七年的期間，未繳交任何管理費，而建商的說法是：「房子沒賣出，又要繳貸款，所以不繳管理費。」結果當然是法院見。
　　收不到管理費，繳不出電梯保養費，一棟豪宅變死城，多麼令人無奈，管理費的收取通常是為了維護大樓和社區的居住品質，拋棄「自掃門前雪」的觀念，把公共空間當自家維護、布置，醜小鴨也可能變天鵝，搞不好還帶動房價上揚，成了意外的收穫！

 買農地 土銀推2.68％低利(2006/8/31)

●九十五年八月卅一日　自由時報

　　休閒農業前景佳，土銀看準民宿熱潮，兼具可去化上百億元的農地逾期放款，推出扶農購地低利貸款，倘若購置以農地為擔保的逾期授信戶所提供的擔保農地，土銀就以2.68％放款給你買農地，無論要蓋鄉間別墅，當作週休二日全家度假之處，或從事精緻休閒農業均可。
　　土銀7月份逾放金額316.36億元，逾放比2.38％，考量手上的農地逾期放款實在很難去化，於是，在還沒成為法柏之前，推出了購置農地貸款專案。
　　這項方案一方面讓逾欠戶有機會將土地賣出去，一方面也可以取回債權，避免落入法拍之後，經過冗長的法律程序。
　　土銀表示，只要依農業發展條例規定可購買農地的私法人及個人，都可向各營業單位詢問農地逾欠相關資料，貸款利率前7年按「個人金融指標利率」加2.28碼（即0.57％）機動計息，企業戶比照辦理，目前為2.68％；第8年起，個人戶按「個人金融指標利率」有關加碼標準機動調整，企業戶按該行「企業金融指標利率」有關加碼標準機動調整，最長貸款期限15年。

 繼承公設地 分割確定可退稅(2006/8/31)

●九十五年八月卅一日　經濟日報

　　土城市呂先生問：本人所繼承土地遺產中，包含無法估算公設地面積土地，若依國稅局核課遺產稅繳交，日後經地政機關分割確定後可否申請退稅？
　　北區國稅局台北縣分局答覆：被繼承人所遺土地經編定為公共設施保留地等多種用途，因無法估算屬公共設施保留地面積，經全部核課遺產稅後，嗣經地政機關就其中部分土地公共設施保留地分割確定，繼承人得申請退稅。退稅請求權時效期間，應視公共設施保留地分割確定日，若在89年12月31日以前者，依據民法第125
條規定，應自分割確定日起15年內提出具體證明申請退稅；而若在90年1月1日以後者，依據行政程式法第131條規定，應自分割確定日起五年內提出具體證明申請退稅。

 95年不動產經紀人 考試院通過選擇申論各半(2006/8/31)

●九十五年八月卅一日

考試院院會於八月十日通過專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試規則修正草案。考選部長林嘉誠表示，不動產經紀業自九十三年起由谷底翻揚，依該職業公會陳述，各縣市登記執業之不動產經紀人數量嚴重不足，影響產業發展。為應社會需求及解決業界人力短缺情事，另考量該業務所需，並符合本考試類科、科目之性質，爰配合檢討修正該項考試規則。
本案修正重點係應試科目題型均採申論式與測驗式之混合式試題，又考試每年舉行一次，遇有必要，得臨時舉行之。明(九十六)年預定舉辦二次不動產經紀人考試。另華僑身分證明條例業已公布，與本(九十五)年起實施網路報名，亦配合修正相關條文。考選部同時表示，不動產經紀人考試規則修正案經考試院於今日修正通過，將於考試院完成發布程序後，立即登載於該部網站(http://www.moex.gov.tw)，以供查詢，本(九十五)年十二月舉辦之不動產經紀人考試並將適用新修正之考試規則。

考試院【2006/8/10更新】

 都市更新優惠貸款 24家銀行承辦(2006/8/31)

●九十五年八月卅一日　自由時報

　　內政部營建署表示，為協助籌措都市更新事業資金，營建署已訂定發布「都市更新事業優惠貸款要點」，並徵得全國共24家有意願承辦的金融機構，運用政府中長期資金或自有資金辦理此項貸款。
　　營建署指出，民間在實施都市更新事業時，仍有資金籌措困難的問題，因此為了協助民間排除都市更新障礙，並配合加速推動都市更新方案，行政院經建會提供總額度2,000億元的中長期資金來辦理本項專案貸款計畫，都市更新事業實施者，包括住戶所組成的都市更新會或一般公司，只要都市更新計畫經主管機關核定後都可提出申請。
　　營建署表示，若該申請的都市更新計畫需擬定權利變換計畫者，應於權利變換計畫經主管機關核定後，才得提出申請，而有另外獲經行政院都市更新推動小組選定的都市更新案，則可優先受理申貸。
　　營建署指出，這次銀行承接的部分是針對「都市更新事業優惠貸款」，而非「都市更新前置作業融資計畫貸款」，而各家銀行的貸款利率最高不得超過4.13%。相關貸款要點規定、融資審核重點及承辦金融機構聯絡窗口等相關資訊刊登於營建署網頁
（www.cpami.gov.tw），可向承辦金融機構徵詢辦理。

 賠錢售屋未附證明 不能抵稅(2006/8/30)

●九十五年八月三十日　工商時報

　　過去二年由於房地產業持續不景氣，許多民眾賠錢售屋，高雄市國稅局就表示，如果去年曾經賠錢售屋的民眾，在申報綜所稅時，要主動檢附房屋買賣相關資料，證明售屋虧損情形，「不能主觀認為賠錢售屋就可免課財產交易所得。」
　　國稅局指出，證明買賣房屋為虧損，最好能找出「取得」及「出售」房屋的各種原始憑證，包括買賣契約書，且該契約書附有收付價款的記錄或憑證，以及為了取得或出售房屋而支付的各項費用，如契稅、印花稅、代書費、仲介費、廣告費等單據。
　　若能從這些憑證，證明出售房屋價格減除原始買進價格，及取得和出售房屋必要費用後，結果為虧損，除了可以免課財產交易所得外，還可核定為財產交易損失。
　　國稅局表示，若經過國稅局核定財產交易損失，就可以在當年度申報的財產交易所得中扣除，若當年度無財產交易所得可以扣除，或扣除不足者，還可留到以後三個年度的財產交易所得扣除。
　　國稅局強調，民眾售屋要能主動檢附相關證明文件，證明虧損屬實，才可免按財政部頒定的標準核定財產交易所得補稅。

 單身、頂客、空巢族 退休金信託 財產安穩抱(2006/8/30)

●九十五年八月三十日　工商時報

　　辛苦工作二、三十年，終於領到一筆數百萬元的退休金，該放哪才安全？中國信託個人信託部協理楊淑惠指出，單身、頂客、空巢族（子女不在身邊、子女不孝）這三種族群，最好將退休金信託起來，讓專業的銀行來保管，以避免缺乏計畫的用錢、將退休金用錯地方、或遭受子孫惡意奪產。
　　目前中國信託銀行、聯邦銀行、玉山銀行等，都紛紛推出退休養老信託。楊淑惠舉出，辦理信託後，退休族可以事先約定每月、季、年，領取一筆生活費，金額自訂。對於特定日子，也可多設定一筆祝壽金或旅遊金。而受益人可指定為本人、配偶、長輩或小孩，依各自的信託需求和目的，將信託財產交付給銀行管理及運用，要求依約定的方式給付予受益人。
　　楊淑惠表示，信託後的資產，可有不同的投資組合，標的涵蓋存款、國內外債券型及股票型基金等，依據委託人的風險承受度、市場狀況靈活運用信託資金。
　　她特別提醒，在選擇信託財產的運用方式前，最好綜合考量信託目的、信託期間、市場概況及委託人或受益人之風險承受度等因素來做決定。
　　不過，為何不直接將退休金拿去買年金保險就好？聯邦銀行指出，若是採信託方式有很多好處（上表）。首先，資金存提較有彈性，委託人可以不定期不定額的方式追加信託財產，信託期間還可隨時動用所需資金，增加資金管理的靈活度。
　　另外，信託財產獨立於個人資產之外，不論委託人未來資產如何變化（如欠債），信託財產可排除強制執行。
　　再者，年金保險的受益人只能是被保險人本人，但如果資產交付信託的話，委託人可指示受託人定期給付非受益人之第三人（例如看護費用、安養機構費用），免除處理固定支出的奔波勞累。
　　詮國保險經紀人褚榮芳則指出，其實兩者各有利弊。年金保險的好處是，活得愈久領得愈多，且有保證領回十年、二十年的功能；另外，年金保險不可解約、貸款的特性，可確保退休金不會因任何因素被挪用。
　　再者，有些銀行會設限，財產要達一定規模，才能交付信託。因此，褚榮芳建議，若以退休規畫為前提的話，年金保險部位不可缺少，其餘資金再作信託，或是將保險搭配信託一起規畫。

 經營二手屋買賣 須辦營業登記(2006/8/30)

●九十五年八月三十日　聯合報

　　國稅局杜絕逃漏稅

　　二手屋或法拍屋交易熱絡，國稅局發現有公司涉嫌以個人為人頭，從事二手屋買賣，涉嫌逃漏營所稅、營業稅等稅捐。財政部因此訂出原則，要求符合規範的相關人必須辦理營業登記，免得被查到還要挨罰。
　　高雄市國稅局日前查核所得稅申報時，發現有納稅人以個人身份買進多間房屋，之後又賣出，再申報財產交易所得。國稅局人員深入調查後，發現這名納稅人私下僱用員工賣他的房子，卻未辦理營業登記，除了補徵營業稅，還被處以鉅額罰鍰。
　　財稅官員說，公司買賣二手屋或法拍屋，依法必須繳納營業稅、營所稅、綜所稅和印花稅等稅目，但如果是個人買賣房屋，只需申報財產交易所得或損失，有公司為了逃漏稅，找人頭來進行房屋買賣，比較誇張的個案，一年可以買賣好幾十棟房子，引起國稅局注意。
　　為此財政部訂出4項原則，要求個人只要符合其中一項，就得辦理營業登記，分別是「有固定營業場所」（包括設置網站或加入拍賣網站）、「具備營業牌號」、「僱用銷售人員經營房屋銷售」、最後一項則是「其他經查核足以構成營利為目的之營業人」，都需要課徵營業稅。
　　國稅局官員呼籲，從事買賣二手屋或法拍屋，只要符合課徵營業稅的要件其中一項，就必須辦理營業登記。

 房仲業破天荒結盟 吉家網成立(2006/8/30)

●九十五年八月三十日　工商時報

　　房屋仲介業出現破天荒的大結盟，五年前由信義房屋、太平洋房屋和中信房屋三家公司合資發起成立的吉家網公司，打破「門戶之見」，首度整合北中南九家房仲公司，擴大為總共十二家品牌、整合八十萬個物件，昨（二十九）日正式宣布成立「吉家聯賣網」，希望未來像台灣證券交易所一樣，成為台灣規模最大的房屋交易平台。
　　惟美中不足之處，是此次房仲業有史以來規模最大的整合行動，雖然整合完成了十二家品牌；但是號稱八大連鎖品牌，卻惟獨沒有永慶房屋、東森房屋的加入，成為房仲業整合行動的一個遺憾。
　　吉家網公司董事長王振芳昨天宣布，吉家網成軍後，全台會員店已突破一千二百家，物件數高達八萬件，為目前房仲業橫跨最多知名品牌、擁有最多物件、會員店及專業資訊服務最多元化的整合交易平台，對於社會大眾來說最大的效益是可提供購屋者一次性的網路搜尋，即OSS（One-Stop Search）服務。
　　王振芳表示，房仲業雖是既合作又競爭的夥伴，但吉家聯賣網最終目的還是希望能夠像股票交易一樣，把不動產買賣市場建立一個台灣證券交易所一樣的台灣房屋交易平台。因此雖然永慶、東森未加入，但還是歡迎業界隨時加入。

 轉租怎辦？轉手價值怎算？(2006/8/30)

●九十五年八月三十日　聯合報

　　「不買屋、不買地」是房屋使用憑證的概念，民眾購買這樣的產品將得到一紙「使用證明」，這類產品與一般房屋交易迥然不同，投資、自住前都得弄明白。
　　一、購屋程式不同。以「京站」案為例，土地屬市政府及台鐵公司所有，房屋產權為開發商代管持有，並統一信託給銀行，民眾購屋時，不是與建商簽約，而是與銀行簽約，買的是四十五年的房屋使用權，買得一紙使用憑證，未來轉手也是轉售「使用權益」。
　　二、使用權益不會增值。不動產的價值在於土地，建物只會隨時間衰老、價值遞減，至於房屋使用權則如同地上權一般，愈接近到期日，轉手價值愈低，市場上行之有年的地上權住宅，多以到期日的前二分之一為轉手的黃金期，過期後價格日益降低。
　　三、租賃期上限。民法規定租賃期間上限二十年，但是「京站」案為期四十五年的租賃期，將牴觸現行法律，律師李岳洋表示，如果買賣雙方協定跳脫法律對租賃期間的限制，有可能形成脫法行為，也就是在法律上可能被認定無效，若是以二十年到期後，續約的方式比較符合法律。
　　四、轉租的權利義務。購使用憑證，再轉租給房客，如果屋況出現毀損，該找誰負責？由於建物產權為建商所有，但使用權為購買憑證者，擁有使用權的買主再把房屋出租收益，就形成類似二房東的行為，律師認為，實際承租的房客在遇到房屋修繕問題時，是該找二房東還是第一房東，就會衍生權利義務的疑義。
　　五、沒產權，怎麼辦房貸？一般購屋貸款，都是以不動產作為抵押品，銀行據此核批貸款，如今沒有地也沒有屋，購買者如何辦貸款、利率是不是比較高，到目前為止也還是問號。

　　閱報秘書

　　地上權屋vs.租賃權屋

　　「地上權房屋」有建物所有權、無土地所有權。不需繳納土地費用、地價稅，售屋時也沒有土地增值稅，每年僅需繳交房屋稅及地租。若地震屋塌，只要地上權還在使用期限，仍有權原地建屋。
　　「租賃權房屋」無建物所有權，也沒有土地所有權。一樣不需繳納土地相關稅負，但因為「使用」房屋，也要繳房屋稅及地租，沒有房屋權狀，無法抵押，期滿需無償搬離，不能延期使用。
　　和一般房屋相較，優點是沒有土地費用，房價是區域行情的六到八折；缺點是沒有土地，就不具抗通膨保值功能，屋齡愈長、愈逼近使用期限，愈難脫手。房貸也因不易估量價值，額度較低。

 北市房價十年新高 有過熱隱憂(2006/8/30)

●九十五年八月三十日　經濟日報

　　專家認報酬率低無法吸引外資，未來可能供過於求；但整體房市景氣仍佳，沒有泡沫化危機。

　　台綜院昨（29）日舉辦「台灣房地產業發展過熱？」研討會，與會專家學者指出，儘管油價、原物料等價格上漲，房市景氣目前仍相當看好，沒有泡沫化危機；但因台北市房屋價量皆創下十年新高；加上報酬率低，無法吸引外資投資，市場有供過於求的隱憂。
　　戴德梁行總經理顏炳立表示，利率是影響房市的重要因素，一旦利率升至5到6%，房市的賣壓就會出現。他說，只要利率不升，維持目前低檔，他就看多房市。但他指出，由於目前大台北都會區流行高單價小套房，一旦兩、三年後利率調升，這些以投資為目的的小套房就會開始出現賣壓。
　　顏炳立指出，民國76、77房市大漲時經濟成長率也走高，但現在只能「保四」，房市全靠炒起來，商用不動產市場也只能在島內搶客戶，沒有新的投資者，他看不到房市向上推動的動能。
　　淡大產經系副教授莊孟翰表示，台灣房市成熟，住宅自有率高達86.8%，加上土地價格屢創新高，因此儘管台北市房價不斷追高，也沒有泡沫化危機。
　　信義房屋協理張欣民也說，目前利率低、通膨壓力大，許多民眾認為投資房地產或黃金才能保值，加上2008總統換人做的大夢支撐，因此未來房市景氣仍看好。他更樂觀預期，建商可能期待2008後房價上升，明年預售屋市場將出現惜售潮，推案量將大幅萎縮。
　　不過，台北市房價漲幅已達二至三成，價、量均創十年新高。住展雜誌研發長倪子仁說，今年整體市場推案量將上看8,200億至8,500億元的新高點，但至今累積約5,108億元億元的餘屋量，將影響未來房價走勢。
　　莊孟翰分析，由於少子高齡化社會來臨，人口結構的改變將影響未來房市潛在需求量。以去年底都會區人口數1,580萬人為例，其中自然增加僅6.6萬人，都市房屋量的需求是否持續，值得注意。
　　包括遠雄公共事務室協理蔡宗易、莊孟翰和顏炳立都認為，目前國內投資報酬率不高、稅制複雜、限制陸資來台購買房地產等，都不利外資來台投資房地產，也無法藉由外資支撐台灣的房地產市場。
　　蔡宗易說，政府政策雖鼓勵外資來台，技術上卻限制，以大陸人來台購屋僅兩例便可看出，政府要求登記大陸資金來源將限制投資意願。
　　顏炳立表示，目前國內投資報酬率僅3、4%，台灣房市無法提供外資5%以上的報酬率，在亞洲市場的吸引力不夠。莊孟翰也說，國內稅制太複雜，外資來投資雖然表面上賺錢，繳完稅後獲利卻不如預期，無法寄望外資或陸資登台，帶動房地產景氣。

 房貸標準化流程 應建立(2006/8/30)

●九十五年八月三十日　經濟日報

　　假房貸，真詐財」事件層出不窮，不動產仲介公會為防堵買賣房屋詐騙案件，向金管會建議設立買賣房屋貸款的標準化流程，以確保授信風險。永慶房屋總管理處總經理廖本勝指出，關鍵是銀行放款予客戶時，需連同房屋賣家在場並簽字。
　　詐騙集團猖獗，不僅一般民眾常受騙上當，房屋仲介公司也無法倖免。永慶房屋總管理處總經理廖本勝舉例，房貸戶向仲介購買價值5,000萬元的豪宅，先自行出資500萬元，再向銀行貸款4,500萬元。
　　銀行撥款後，買方立即將錢匯出國外，是典型的詐騙手法。
　　民眾或許會質疑，買賣雙方簽署的履約保證中，應會將銀行放款的金額匯入公正第三人帳號。廖本勝表示，此類的詐騙案件，有一共通特色，就是買方堅持自行找代書，再與代書聯手詐騙，因此無法藉由第三者的帳號杜絕犯罪。日前就有較小型的房屋仲介公司，遭詐騙後倒閉。
　　不動產仲介公會為避免詐騙事件一再重演，日前向金管會提出建議，金管會銀行局則函囑銀行公會在本周理監事會討論。
　　據瞭解，不動產仲介公會建議銀行在放款給房貸戶時，需連同房屋賣方在場，並一起完成簽約，才不會讓購屋匯款的流程產生缺口。廖本勝指出，永慶房屋也針對此類詐騙事件，做好內部控制工作。首先，永慶房屋的房貸申請案必定自行尋找代書配合，堅持不讓房屋買方出面。再者，也加強對員工的訓練。
　　目前有幾項詐騙的徵兆可由「察言觀色」得知。廖本勝表示，像是房屋總價很高的案件、屋主沒有貸款紀錄、以及要求自行找代書等，皆是可疑的現象，因此仲介業者遇到這三類的客戶，都會嚴格把關。

 肯定「妾」身 民國十九年早有判例(2006/8/29)

●九十五年八月廿九日　中國時報

　　為了拒給付分手後的贍養費，楊姓男子在法院開庭時自承早有配偶，與黃婦同居不僅有刑法通姦罪責，亦違背民法規定的公序良俗，但法官不採他的辯詞。最高法院早有判例肯定事實上的夫妻關係（即早期的妾），如果分手將陷對方於生活困難時，自得賠償相當的贍養費。
　　民國卅三年，最高法院上字第四四一二號判例指出，「男子與女子間類似夫妻之結合關係，雙方雖得自由終止，但男子無正當理由而終止，或女子因可歸責於男子之事由而終止者，如女子因此而陷於生活困難，自得請求男子賠償相當之贍養費。」
　　「此就男子與女子發生結合關係之契約解釋之，當然包含此種約定在內，不得以民法第一○五七條之規定，於此情形無可適用，而謂妾無贍養費給付請求權。」
　　此外，民國十九年最高法院所作上字五十五號判例也肯定妾的法律地位，認為家長對妾依法負有扶養義務；扶養程度如果當事人間無從協商，須由法院判定時，除應斟酌扶養權利人之身分及需要，並應調查扶養義務人之身分、財力，以定標準。
　　我國現行民法雖為一夫一妻制，刑法並訂有通姦罪規定，不過對於類似夫妻的同居結合關係，實務上仍同情弱者一方。
　　男女同居並無法律保障，也無繼承權，一旦此種類似夫妻的關係終止，就法律而言，兩人就毫無瓜葛。但若造成一方生活困難時，法律仍傾向保護無生活能力者，認為有能力的一方應給付無生活能力者贍養費。此種保護弱勢的見解並不因時空轉換而改變。

 用他人名義買地 補償費要課稅(2006/8/29)

●九十五年八月廿九日　工商時報

　　過去中南部有不少民眾合資，以自耕農當作人頭買下農地，希望土地重劃後能增值，或賺取補償金。但南區國稅局指出，若該筆土地不是用自己的名字，則土地被徵收時所領取的補償費，只能扣除成本費用，其餘都將視為其他所得，必須課所得稅。
　　國稅局日前發現，李姓納稅人與三十二人合資購買高雄縣土地，由於該地為農業用地，必須由自耕農身分的蔡君出面購買，並登記在蔡君名下。
　　該土地經高雄縣鳥松鄉徵收後，發給蔡君四千萬元土地徵收補償費，李君則按照出資比例領取三百萬元。但國稅局在計算其購地成本後，認為只有二○萬元為成本支出，剩下的二八○萬元應視為其他所得，因此要求補繳稅額，以及四十五萬元罰鍰。
　　李君不服，認為依所得稅法第四條規定，個人出售土地所得免納所得稅，加上財政部之前規定個人領取法定徵收補償費不應課稅，乃提出上訴。
　　但高雄高等行政法院認為，依民法規定，該土地所有權為蔡君所有，土地徵收領取的補償費的補償對象應為蔡君而非李君，因此只有蔡君所領取的補償費不用課稅。
　　另外，由於李君無該土地的所有權，該補助款應視為蔡君終止契約後，給李君土地債權請求權的替代利益，也就是債權的實現，依照稅法規範，應視為「其他所得」，乃判決李君敗訴。
　　南區國稅局局長朱正雄指出，若納稅人以他人名義購買農地，則該農地徵收後的補償費在扣除成本費用後，其餘金額應視為其他所得，於申報所得稅時一併計算。

 土地重測縮水 地政所要賠(2006/8/29)

●九十五年八月廿九日　聯合報

　　賴姓男子六年前在台北市中山區買了294平方公尺的土地，後來他要轉售這塊土地，在辦理過戶時，中山地政事務所通知他土地面積計算錯誤，實際只有287平方公尺，賴告上法院，台北地院判決，中山地政事務所應賠償賴12萬1683元。
　　這件土地登記烏龍案，起因於賴姓男子所買的這塊土地，原本面積只有287平方公尺，68年間政府實施地籍圖重測，重測後這塊土地面積變成294平方公尺。這個錯誤一直沒有人發現，賴在六年前向陳姓地主買這塊土地，也是依照294平方公尺計價。
　　三年前，賴姓男子將土地賣給趙姓女子，辦理過戶時，中山地政事務所測量發現土地面積有誤，經核對相關的地籍資料，確認是在地籍圖重測時登記錯誤。
　　中山地政事務所辯稱，賴姓男子的土地計算錯誤，獲得不當得利的是將土地賣給賴的陳姓地主，賴應向陳求償。
　　法院認為，土地法規定，因土地登記錯誤遺漏造成民眾損害，應由地政機關負損害賠償責任，賴姓男子的土地是因政府實施地籍圖重測，面積計算錯誤，地政機關當然要負賠償責任，以賴六年前的買地價格計算賴所受的損害，判決中山地政事務所應賠償賴。

 消費貸款 裝潢貸款 利率比房貸低(2006/8/29)

●九十五年八月廿九日　經濟日報

　　連鎖裝潢業者與銀行合推專案 利率最低2.5%

　　受到雙卡影響，各銀行緊縮個人消費性貸款，民眾若有遲繳紀錄，想要爭取更優惠的利率，更是不可能任務。不過，銀行對購屋族卻網開一面，只要憑裝潢工程契約，貸款利率下探2.5%，比政策優惠房貸3.04%的利率水準還要低。
　　銀行提供的裝潢貸款主要分為兩種，最常見的是拉高房屋貸款成數，提供購屋者有足夠周轉金做裝潢，由於裝潢貸款利率與房貸相同，對收入豐厚、工作穩定的購屋者來說，老行庫甚至推出2.11%的精英專案。
　　至於貸款成數，大眾銀行透露，只要地段好、屋況佳，總貸款額度可達房價的100%。
　　近年來，有連鎖裝潢業者與銀行合作，推出以裝潢為目的的消費性貸款專案，換言之，購屋者不需要拿房屋作為抵押品，銀行即以個人職業作為利率參考準則，給予2.5%到6.99%不等的優惠，與國內一般無擔保品的消費性貸款年利率6%至12%相比，明顯優惠許多。
　　以合作金庫與台灣裝潢網合作的專案為例，一般人申貸裝潢貸款最高利率以4.5%為限，若申請人是國內前1,000大企業員工，利率則為3.725%，公教人員更可取得2.5%利率。貸款額度以裝潢工程總金額七成為限，最高不得超過100萬元，貸款期間最長為七年。
　　由於裝潢貸款以經濟剛起步的六年級生為主，消費性貸款利率竟比房貸還低，銀行難道不擔心呆帳風險？合作金庫表示，申請的先決條件必須具備裝潢工程相關契約，且申請人須有三成自備款，待工程開工後，銀行會直接撥款給相關業者，在掌握資金用途下，呆帳風險自然大為降低。
　　不論是否需要裝潢資金，銀行主管建議，購屋前一定得先依據家庭的經濟狀況，制訂理財計畫，一般來說，家庭的每月償債比例，最好不要超過月收入的三分之一，才不會因為過重的貸款壓力而降低生活品質。

 捷運新埔站 交通便利 通勤族多(2006/8/28)

●九十五年八月廿八日　蘋果日報

　　分租套房年報酬率7%

　　新埔站位北縣板橋市文化路一、二段與民生路二、三段交叉口，周邊生活機能齊備，交通四通八達，市區上班族多，加上捷運通車至土城後，匯聚來自土城、新莊、樹林等地人口，活絡新埔站周邊租賃市場，分租套房投資報酬率約6.9~7.3%。

　　行情看俏

　　信義房屋板橋店專案執行經理岳秀宜表示，新埔站為捷運板南線，此線經過商業氣息濃厚的忠孝復興站和忠孝敦化站，帶來不少市區上班族，日後捷運通車至土城，更將吸引土城、新莊或是搭火車上下班的通勤族湧入，新埔站附近並有致理技術學院，租屋市場受上班族及學生的有力支撐，行情十分活絡。

　　獨立套房管理容易

　　岳秀宜指出，此區套房投資以分租套房的投資報酬率會比獨立套房來得好，之前曾銷售位於民治街的舊公寓，屋齡26年、面積28.6坪，總價加隔間、裝潢、傢具成本，投資總額620萬元，可以隔出5間套房，附衣櫃、床、電視等基本傢具，其中3間每月租金7500元，2間月租金7000元，在滿租情況下，以年租金除以投資總額的一般投資報酬率算法，投資報酬率約7%。
　　岳秀宜說，分租套房依室內條件、配備好壞有租金價差，一般室內面積約7~8坪，通風採光良好的，附基本配備，每月租金可達1萬元。
　　永慶房屋板橋文化直營店資深店長李和安表示，分租套房取得成本雖低，契稅便宜，投資報酬率高，但管理須更用心，還須分算水電費，花費較多心力處理。
　　岳秀宜指出，新埔站周邊規劃獨立套房的知名大樓包括預計10月交屋的東京巨蛋花園廣場、公園世紀、捷和藍京、民生捷座、非常歐洲等，公園世紀步行至新埔站約7分鐘，社區的套房大樓與3~4房出入分開，套房戶數近百戶，約10~14坪，10坪多套房每月可租1萬元。
　　至於獨立套房出租市場，岳秀宜表示，以捷和藍京為例，近新埔站2號出口，屋齡約8年，非挑高但有陽台，可用天然瓦斯，14.49坪附裝潢、傢具家電每月租金約1.35萬元，投資總額約380萬元，以年租金除以投資總額的一般投資報酬率算法，投資報酬率約4.2%。

　　外國人租屋行情佳

　　李和安建議來此投資套房產品，步行至捷運站10分鐘路程的區段出租機會較大。岳秀宜表示，新埔站周邊外國人也不少，對捷運依賴性高，建議英文能力不錯的人可考慮經營這塊市場，外國人一般的租屋預算約1萬~1.5萬元間。

 捷運 亞東醫院站旁2房產品熱賣(2006/8/28)

●九十五年八月廿八日　蘋果日報

　　中古華廈每坪16萬起

　　捷運土城線亞東醫院站位處板橋與土城邊緣地帶，非屬於土城核心地帶，生活機能較差，但因房價遠低於板橋市區，吸引不少年輕的首購族前來購買，2房產品熱賣，捷運土城線通車至今，房價漲幅達2成。

　　門檻不高

　　捷運亞東醫院站位於南雅南路、亞東醫院對面，原名湳子站，周邊主要幹道為南雅南路及四川路，以四川路的生活機能較佳，有遠東愛買板新店及發達的商店街。捷運土城線的開通提升當地生活、交通便利性，不少建商看好本區未來發展，頻頻購地或洽談合建計劃，藉由都市更新及老舊社區翻新，未來房價上漲空間頗大。

　　土城線通車已漲2成

　　信義房屋板橋亞東店專案經理王志龍表示，因為四川路沿線發展成熟，區段房市交易也較南雅南路熱絡，以公寓產品為主，屋齡約25年左右，稍作整理且有裝潢的房屋每坪約17萬元，如屋況較差，每坪價格低約2萬元。
　　四川路華廈產品較少，由於公設比較高，知名度低的大樓價格較公寓低，每坪約16~17萬元，主力產品30~35坪；由知名建商興建的產品，通常房價較高，如四川路二段由皇翔建設所蓋的寶石系列，為挑高4.5米的產品，採全天候警衛管理，頗受年輕購屋人歡迎，每坪約21~23萬元。
　　南雅南路沿線產品則以華廈、大樓居多，遠揚集團推案最多，遠揚1~6期的大樓及華廈，屋齡約17~18年，自捷運土城線通車後，這些社區指名度及成交價往上
攀升，以往單價約15萬元上下，現已上漲至每坪約18萬元。至於非遠揚建設興建的華廈產品，雖然屋齡較新，約10年左右，房價反而較低，每坪16~18萬元左右。

　　預售新案2房最熱賣

　　位於捷運亞東醫院站旁、屋齡約7~8年的的「高爾夫世界」，指名度極高，社區內有游泳池、健身房等，另有區域內少見的圍牆，將中庭包在社區內，具警衛管理，深受購屋人喜愛，每坪約21~23萬元。
　　中信房屋板橋捷運加盟店店長鄔保國表示，南雅南路二段位處偏僻，自縣民大道開通後，可直接通往台北，附近堤防還規劃自行車路線，提升居民生活品質，銷售中的「風光」預售案，推出2~4房的產品，每坪25~26萬元，目前2房產品已銷售一空。
　　鄔保國指出，亞東醫院站旁腹地小，發展受到限制，商業活動難以熱絡，亞東醫院旁的遠東高爾夫球場，基地廣達2萬坪，預計推出大型造鎮計劃，可望刺激商圈發展，帶動房價上漲。

 房仲業另類行銷行動服務上路(2006/8/28)

●九十五年八月廿八日　工商時報

　　房屋仲介業「另類行銷」崛起，北區房屋首創業界斥資四百多萬元購置一輛大巴士，打造「財經理財專車」，當作是「行動式服務店面」，並且與誠品書局合作，並大手筆的砸下二百萬元，採購誠品的前一百大暢銷理財專書總共八千本；專車裡面改裝許多設備，包括設置原豆咖啡機、飲料機、液晶電視、液晶電腦，以供客戶隨時查詢不動產交易行情和物件。
　　北區房屋首席總經理彭培業表示，北區房屋又有新的創舉，大手筆採購大巴士，從買車到噴漆、改裝、交車，總共花了四百萬元；若再加上書籍採購成本約二百萬元，總計六百萬元，相當於設置一間新的分店，也等於把房仲業服務據點再向外延伸。投資手筆雖大、但是預期有形的、無形的實質效益更大。
　　彭培業表示，一般傳統的房仲業店頭式經營管理，是要拓點、才能深入社區、擴大服務的戰線；但是北區房屋運用斥資採購大型巴士、改裝為「財經理財專車」的方式，是台灣房仲業界第一家，希望隨時開車到桃竹苗地區的各個角落，提供財經專業書籍供大家免費借閱，更可以採取「主動式出擊」，主動到客戶家裡前面服務委託物件買賣的客戶，並提供客戶查詢物件或提供諮詢服務。

 生前蓄意帶病保壽險 仍要課遺產稅(2006/8/28)

●九十五年八月廿八日　工商時報

　　根據遺贈稅法規定，被繼承人死亡時，若保單有指定受益人，無論理賠金額多寡，理賠金都不必列為遺產計算。不過，南區國稅局表示，若被繼承人生前蓄意規劃投保壽險以規避遺產稅，仍然會將被繼承人生前所繳付的保費併入遺產中課稅。
　　國稅局日前發現，被繼承人黃君在死亡前一個月投保壽險，並繳交保費高達二千四百多萬元。國稅局調查黃君的診療紀錄發現，黃君在投保前就已經罹患肝癌住院，由於已到末期，黃君不願再作化學治療，因此出院後，就以孫子為要保人，以年繳及躉繳方式向三家保險公司投保。
　　國稅局認為，由於黃君投保時年紀已達八○歲高齡，且是利用生前病危時投保，繳交巨額保費，依照其投保動機判斷，認為黃君應該是蓄意規劃以規避遺產稅，因此國稅局將黃君之前所繳納的保費都併入遺產總額課稅。
　　南區國稅局局長朱正雄指出，該納稅人以一次繳清保費的方式投保，也就是將即將成為遺產的財產，暫時隱匿，等到身故後，再由壽險公司給付保險金給繼承人，以規避遺產稅，如此不但無保險實益，還刻意扭曲保險的功能。
　　因此，朱正雄強調，若被繼承人於重病期間投保，或是被檢查出有重病後，再加保高額的躉繳保險，國稅局基於課稅公平，仍然會課徵遺產稅。

 聰明房東 抓得住老外喜好(2006/8/28)

●九十五年八月廿八日　經濟日報

　　外籍人士重地點生活機能 租金不計較

　　同樣類型、同樣坪數，有些房子的租金就是可以比較高，房仲業者指出，在台北市當房東的民眾想收高租金，原則就是跟著老外的喜好走。因為許多外籍上班族的房租是公司付錢，只要地點、生活機能好，一個月十幾萬元的租金對他們來說，根本不算什麼。
　　信義房屋專案經理林永孟說，這群外籍上班族通常依國籍、有無子女、生活習慣和辦公室位置等條件選擇租屋地點。舉例來說，若是有家庭小孩的外籍人士，通常選有日僑、美僑學校的天母地區；如果是單身的日本上班族，因為習慣下班後交際應酬，多數會選擇中山北路和林森北路一帶；若屬於外商的高階主管，大坪數的陽明山別墅就成了他們的最愛。
　　對於想收高租金的房東來說，配合外籍人士的需求，天母就是第一首選；其次是大安區忠孝東路和敦化南、北路一帶和信義計劃區周邊，由於天母比較靠近郊區，對喜歡住在都會區，希望住處離辦公地點較近的外籍人士來說，大安區和信義計畫區就是最佳選擇。
　　其次，交通和生活機能方便但也有綠地的中正紀念堂周邊，和隨著內湖科學園區的興起，緊鄰內湖的大直地區這幾年來也成為外籍上班族的選擇之一。
　　除了地段好以外，屋況新、有管理、附車位的房屋更受外籍人士歡迎。林永孟指出，以信義計畫區七到20坪挑高的小套房來說，一個月可以收到2.5萬元到4.5萬元的租金；如果是大坪數，如90坪左右有管理的社區豪宅，一個月要收到15萬元以上的租金都不是問題，如91坪士林地區某個社區一個月租金可以高達17萬到20萬元。
　　不過或許多數房東沒辦法有如此「高檔」的房子出租，房仲業者建議，即使沒有新屋或豪宅，只要地段不差，又附管理，房子不要太舊，一般的房東也可以靠「裝潢」來吸引客戶。只要把屋子裝潢得非常舒適及美觀，對要求生活品質的外籍人士來說就有誘因，租金至少可以提高到兩倍左右。

 定期契約工作期限 放寬為三年(2006/8/27)

●九十五年八月廿七日　經濟日報

　　勞雇關係 重大變革

　　勞基法契約章修法，有利企業僱用派遣或定期契約勞工；勞動條件修惡，勞工團體將強力抗爭。

　　台灣勞雇關係將出現重大改變，勞委會除積極推動派遣勞務立法，最近更完成勞基法契約章修法草案，上週五已經法規會討論定案，計劃大幅放寬臨時性的定期契約工作期限，將現行最長一年工作期限，放寬至三年，超過三年時只要獲報主管機關核定即可。
　　這次修法另一重點是明訂勞工離職必須落實向僱主預告的義務。官員指出，年輕人工作忠誠度不高，常拍拍屁股就走人，讓僱主一時找不到接替人手，未來勞工不告而別，僱主可要求勞工罰償，但以預告期間的工資金額為上限。
　　有關僱主事業轉讓部分，修法將過去由僱主主導勞工去留權，改成由勞工掌控去留主動，未來企業轉讓，新舊僱主應在轉讓基準日30天內，以書面徵詢勞工是否同意留用，勞工應於接到通知十日內表達是否同意留用。
　　罰則部分，也首度全面修正並加重罰責，未來僱主積欠勞工薪資，罰鍰將提高四倍，最高可罰30萬元；積欠資遣費或勞退舊制退休金可裁罰3萬到30萬元。
　　勞動人權協會、工人立法行動委員會、自主工聯等自主勞工團體指出，勞動條件全面修惡，勞工一定會抗爭到底。
　　勞委會官員指出，一旦派遣法和勞基法契約章修法通過，未來企業除了主要經營事項的核心勞動之外，都可以改為非常雇性的派遣或定期契約勞工，有助於勞工就業及僱主的勞動力彈性需求，降低人事成本，增加企業競爭力。 勞基法契約及罰責專章修訂，計劃送立法院下會期完成立法後實施。
　　官員表示，現行勞基法勞動契約採從嚴規範，除臨時性（最長六個月）、短期性（最長六個月）、季節性（最長九個月）及特定性工作（最長一年）得為定期契約，超過一年以上者，須獲地方主管機關核備；但考量高速鐵路、高雄捷運等工程，均有一定工期，工期結束勞雇關係就結束，但因工期可能長達二、三年，如果因法令不夠周延，造成他們不得簽定期契約，似乎也不盡人情。
　　官員指出，考量國內社經環境變遷，勞務提供多元化，以及參酌日本、德國、法國等先進國家立法先例，將定期契約部分適度修訂，只要是臨時性、特定性及其他非繼續性工作得為定期契約，且將定期契約期限延長至三年，三年以上須報地方主管機關核定。

 北市豪宅買氣 打破政盪魔咒(2006/8/27)

●九十五年八月廿七日　經濟日報

　　國泰建設只花60天就售出33戶 每坪最高成交價超過70萬元

　　老牌建商國泰建設近日在大安區推出每戶總價5,000萬元的豪宅，只花了60天就售出33戶，目前只剩「個位數」，每坪最高成交單價突破70萬元，徹底打破「豪宅買氣極易受政局影響」的房地產詛咒。
　　第三季倒扁運動、雙鬼月利空消息不斷，是否會衝擊高總價房地產商品的買氣，一直是最近房市的熱門話題，但自從3月新光人壽以天價標下信義聯勤國有地後，建商看好大安區土地價格飆漲，紛紛在大安森林公園周邊推出預售案。
　　以正對大安森林公園的「勤美璞真」為例，目前尚未正式銷售，市場喊價已至每坪130萬元，每戶總價超過4億元，比宏盛帝寶還高。信義聯勤附近的瑞安街五件豪宅案，房價皆較一年前上漲30%以上，每坪直逼70萬元。
　　根據代銷業者新聯陽廣告市調統計，前七月大安區平均銷售率有65%，其中瑞安街五大建案「大安布朗亨」、「惟瓦地瑞安」、「瑞安懷石」、「築豐美學」與「琉璃藏」皆有不錯的銷售成績。
　　國泰建設近日將去年自國有財產局得標的瑞安街土地推出「瑞安懷石」預售案，光靠「燙金門牌」就在短時間內繳出一張亮麗成績單，除了證明國建的品牌寶刀未老，也可看出目前金字塔頂端的客戶對後市仍然看好，下手毫不手軟。
　　代銷「瑞安懷石」的新聯陽廣告總經理王志祥指出，北市高級住宅極度缺貨，以大安區而言，扣除高單價小套房不算，每個建案可售戶數只有30戶上下，5,000萬元以上的豪宅不到100戶，要在台北市找到買得起的客戶並不難。
　　近日大安區的豪宅案，甚至有因建照嚴重拖延，無法正式銷售，促使客戶轉到瑞安街購屋，顯見市場需求大於供給。
　　國泰建設表示，瑞安街豪宅案賣得不錯，凸顯出頂級客戶對於住宅的私密性要求愈來愈高，瑞安街的巷弄雖然不寬，但附近社區公園就有六座，屬於純住宅區，再加上內斂的行銷手法，都讓大安森林公園周邊豪宅成為豪宅客的最愛。
　　代銷業者分析，會買瑞安街房子的客戶，有一半來自於中正、中山等區域外客戶，主要是台北市各區房價驚驚漲，房價甚至不輸大安區，因此轉而購買具有保值性、增值性的地段，也讓大安區房市買氣立於不敗之地。

 買預售店面 評估興建閒置期(2006/8/27)

●九十五年八月廿七日　蘋果日報

　　購買成屋的店面，投資報酬率的計算方法和一般住宅一樣，但在購買預售的店面時，業者通常以5%的投資報酬率，來反推店面的售價，專家建議購買預售的店面時，須留意前2年的閒置期是無投資報酬率，還須負擔自備款資金等成本投入，最好避免過度擴張信用，使用閒置資金較保險。
　　龍登廣告戴嘉聖表示，業者在銷售預售店面產品時，通常以年投資報酬率打敗銀行定存利率為訴求，再來反推店面的價格，所以常先派員調查附近租金的價格，作為該預售店面的依據；業者通常以年投資報酬率5%來計算，例如，每月收租10萬元，年租收入為120萬元，則該間店面的總價約2400萬元。

　　報酬率3~4%屬合理

　　信義房屋企研室協理張欣民指出，購買新重劃區的預售店面時，租金行情須參考附近的商圈店家，以台北縣三峽鎮的台北大學特定區為例，區域店面租金由恩主宮醫院附近的店家或由復興路商圈的店家得知，不過由於參考的屬於成熟商圈，店面租金須再打5、6折才會客觀。
　　張欣民建議，基本上店面的出租投資報酬率在3~4%屬合理範圍，若有5%以上更為理想，建議民眾在購買預售店面時，以閒置資金來投資，因房貸額度若過高，雖有租金收益，卻可能只是拿來養店面，若遇到利率變動還會增加風險。

 投資重劃區店面 長線佈局(2006/8/27)

●九十五年八月廿七日　蘋果日報

　　店面的行情與住宅價格呈現正相關，因住戶多、消費力大才會支撐商店行情不墜。信義房屋企研室協理張欣民指出，從重劃區更可以明顯看出新重劃區，入住率在30%~50%時，店面通常都是一些滿足基本生活機能的小吃店等，店面價值尚未浮現，入住率達70%有連鎖店進駐後，店面就會變得搶手。

　　泰山18甲店面驚漲

　　以台北縣泰山鄉的18甲重劃區為例，該區交通便利，由2省道可快速進入台北市，低房價吸引了新莊和台北市的人口進住，當初住家每坪房價13~15萬元，店面價格則是每坪20~25萬元；如今店面每坪40~45萬元，甚至還出現每坪50萬元價位，但區域內持續有大型的預售推案，住家房價僅小幅上揚。
　　仲量聯行總經理趙正義表示，店面行情雖和住家價格呈現正相關，但兩者屬性不同，真正決定住家房價還是生活機能、交通便利性、學區等因素。例如商業熱絡的忠孝東路商圈地段雖好，但環境吵雜、出入人口複雜，附近住家的房價仍不如大安區。
　　張欣民建議，成熟商圈租金收益固定，屋主多惜售，店面售價也高，民眾可針對一些有潛力的重劃區，雖然短期效應不容易浮現，但抱著放長線掉大魚的心態，配合手上的閒置資金，可以大幅增加獲利機會。

 12大聯開站 房市金雞母(2006/8/26)

●九十五年八月廿六日　中國時報

　　這二、三年來，大台北捷運聯合開發案已出現18預售案，目前有些已進入結構體，令人非常意外的是，聯開案因為地處交通匯集處，特別是，具有十字型交通匯集處，房價、租金都特別高，所以，聯開案已變成目前最具投資價值的房地產新標的。
　　若以年租金報酬高出6.5％的聯開案來分析，計有淡水、古亭、頂溪、永安市場、台北車站、忠孝新生、永春、龍山寺、忠孝復興、大安、科技大樓等12處，這12站區，將形成大台北捷運房價上漲的「水滴效應」，也就是，聯開案會根據此12站為主要集中標的，向外漫慢擴散，甚至，從台北市往外幅員發酵，未來，包括，板南線至土城，木柵線、淡水線都會直接受惠，例如，未來三峽、林口、新莊、泰山等，也會慢慢受交通房價上漲之勢，而具有新的投資價值。
　　現階段買屋，的確可以找聯開站進行投資。特別是，捷運聯開站已非一般住宅產品，亦有規劃辦公、事務所、零售、商場等產品，投資價值會漸形成群聚效果，不只自住客，包括投資客亦已嗅出投資價值，紛紛進場卡位。
　　針對現有五大捷運系統來分析，一、淡水：以關渡、紅樹林、交九站（京站）三站年租金報酬在5-6％間，其中，淡水站租金報酬6.5％。二、新店線：只要找古亭、萬隆、大坪林三站即可，因為年租金報酬皆6.5％，其次為公館、七張站，三、中和線：先找永安市場站，再找頂溪站，四、木柵線：先找科技大樓、大安站再找木柵站。
　　購屋人除依此順序投資之外，可檢視目前聯開案新成屋產品，包括「捷韻名人」、「戀戀台大」、「環遊市」（江子翠、七張、萬隆、萬芳）、「永春站EAT」新成屋，距二年前房價，目前每坪已漲三至五萬元，漲幅達9-15％之間。
　　另外，最近包括淡水第一排海景住宅案特別熱，購屋人亦可依此聯開案租金報酬率，去檢視未來您想買的房屋，若各捷運站區已無房屋，亦可就近或在附近找距聯開案旁的預售或成屋案，則投資報酬率在6％以上，這是聯開案以點、線、面方式擴散漲幅最具體的象徵。

 保留陽台 貴人不請自來(2006/8/26)

●九十五年八月廿六日　蘋果日報

　　沙發斜對大門45度 人和運旺

　　想在事業發展中招來貴人運，貴人運好壞與客廳、前後陽台關係密切，家裡宜保留前後陽台，沙發位置應放在家中大門斜前方45度角範圍內，坐在對的位置，有助於貴人出現。

　　關係密切

　　風水專家謝沅瑾表示，以客廳、前後陽台和貴人運最有關係，客廳沙發最好的位置是家中大門斜前方45度角範圍內，坐在此範圍裡，可看見左右進出情形，心情穩定，找得到對的人做對的事，貴人運較好。
　　而前、後陽台分別主掌現在、未來的事業發展，若打掉陽台，將陽台納入室內空間，事業會受到限制，不易賺錢，自然貴人運不旺。而居家周邊（即風水俗稱外格局）若出現樹幹、電線桿等煞物，謝沅瑾說，前後陽台如同手套，煞物好比球，假使球迎面而來，如以手套接球比直接徒手接球，殺傷力來得小，前後陽台可阻擋煞氣，代表遇到狀況時，會有貴人出現擋掉不好的事。
　　另外，謝沅瑾指出，風水上稱前陽台為「進氣場」，客廳為「納氣場」，如有不好的氣場進入，前陽台能發揮阻擋的功能，為納氣場把關。後陽台應保持乾淨、通風，門前範圍不宜飼養寵物。

　　沒陽台可放五帝錢化解

　　建議已打掉前陽台者，可將前陽台空間稍微墊高，區隔客廳與前陽台，並在前陽台範圍地板下的4個角落各放9枚五帝錢，共36枚，若無五帝錢，也可於地板下均勻鋪滿金額為168元、268元、368元的1塊錢，3種金額擇一即可，最後再鋪上大理石或木質地板。
　　中國易經哲學研究發展協會創會理事長蔡上機表示，貴人運要旺，前後陽台須保持通風、明亮，不可堆放雜物。謝沅瑾提醒，前陽台不宜曬衣物，以免排泄物及貼身衣褲的穢氣影響貴人運，而在後陽台的門範圍內飼養寵物或堆雜物，貴人運的影響將最直接。
　 前陽台主掌現在事業發展，保留前陽台貴人運較旺。住家外如有樹幹等煞物，擁有後陽台者（紅框處）可阻煞氣，遭遇狀況時易有貴人出現。
專家意見
麒麟頭 擋外格局煞物

　　外格局若出現「小人探頭」、「官帽」、「無尾巷」等情形，將增長小人運，消弱貴人運。外格局出現煞物，建議在客廳放「麒麟踩八卦」擺設化解，麒麟頭須朝向煞物，擺放1隻或3隻即可，數量應單數。
　　所謂「小人探頭」是指從家中向外看，可看見後棟建築凸出前棟建築一小部分，好比有人從前棟建築探出頭來；「官帽」則為後棟建築高出前棟建築的形狀如同「凸」字，類似古代官員的烏紗帽，「官帽」僅對公職人員有利，代表有機會見到大官受提攜。
　　
　 外格局出現「無尾巷」會消弱貴人運，專家建議在客廳放「麒麟踩八卦」擺設化解，麒麟頭須朝向煞物。

　　貴人運風水注意事項
　　家中格局/注意事項
　　◎客廳
　　　˙沙發宜擺放在家中大門斜前方45度角範圍內
　　　˙若外格局出現煞物，建議在客廳放1隻或3隻「麒麟踩八卦」擺設化解，麒麟頭須朝向煞物
　　◎前陽台
　　　˙應保留前陽台，維持乾淨通風，避免飼養寵物及晾曬衣物
　　　˙已打掉前陽台者，宜墊高前陽台空間，並在地板下的4個角落各放9枚五帝錢，共36枚；或在地板下均勻鋪滿金額為168元、268元、368元的1塊錢，3種金額擇一即可，最後再鋪上大理石或木質地板
　　◎後陽台
　　　˙維持乾淨通風，避免晾曬衣物
　　　˙後陽台門前的範圍，應保持淨空
　　資料來源：謝沅瑾命理研究中心、《蘋果》資料室

 管理維護 學問大(2006/8/26)

●九十五年八月廿六日　經濟日報

　　摩天樓動輒上千戶

　　摩天住宅以高度取勝，但是戶數往往動輒上千戶，人數多到幾乎可以選一個裡的里長，在社區管理上也是一門學問。
　　本身也住在新店超高樓層大樓「極景」的北區房屋總經理彭培業說，摩天住宅因為住戶特別多，要維護大樓價值與房價，管委會在運作上通常有三項重點。

　　明訂管理規章

　　由於住戶多，要讓超大社區能夠順利運作，「遊戲規則」非常重要，因為人多口雜，所以管委會在成立時一定要把規章白紙黑字確定，才能讓管委會運作得可長可久。

　　定期召開會議

　　通常大樓管理委員會是三個月召開一次，住戶大會一年召開一次，很多社區為了節省時間，常常會省略不開，這也容易造成流弊產生，而摩天住宅住戶多，如果沒有定期開會，更容易產生問題。

　　管委每年換血

　　摩天社區因為住戶多，常常會分為好幾派不同的意見，所以要讓社區運作透明，管委會委員、主委最好不要都是同一人擔任，讓不同住戶進入管委會，才不會淪為部分住戶把持的單位。
　　對於一般大型社區經常遇到住戶不繳管理費等問題，彭培業說，很多大社區會以拒收郵件、取消刷卡門禁、停止停車門禁對付這類住戶，但是，從另一個角度來看，不繳管理費通常都是覺得沒有受到應有的服務，因此，良好的管委會運作才能造成良性循環，否則極易造成「骨牌效應」。
　　彭培業說，有些消費者會排斥進駐大型社區，但這種社區管理基金高，每個住戶分配到的金額相對也多，也是一般住宅大樓較無法享受到的資源。

 假屋主賣屋詐財 假媽媽逃了(2006/8/26)

●九十五年八月廿六日　聯合報

　　四嫌落網 扮演代書、職員 詐財千萬 證件、馬英九賀匾…也是假的

　　香港華僑劉堅穗涉嫌在台組「假賣屋」集團，先承租高檔房屋偽造各項證件，再冒充屋主賣房子訛詐買屋者訂金，至少犯案四起詐財千萬元。員警形容該集團「從裡到外除了新台幣，其他統統都是假的」。
　　台北市警中山分局前天直搗該集團在文林北路的假代書事務所，逮捕劉堅穗（四十三歲）等四嫌，搜出大批偽造證件；四人分別扮演代書、男女屋主行騙，並在事務所內懸掛偽造的台北市長馬英九祝賀匾額，取信被害人。
　　台北市最近連續發生多起購屋糾紛，被害人指稱依購屋廣告接洽屋主和代書買房子，付出高額訂金後卻發現上當；警方追查發現被害人取得的買賣契約、房屋所有權狀、印鑑證明和代書證書都是假的，懷疑有人冒充屋主假賣房、真詐財。
　　警方根據通聯紀錄，前天追蹤到文林北路一家「楊代書事務所」，當場逮捕劉堅穗、張兩全（四十九歲）、李童益（五十八歲）、盧威宏（四十歲）四嫌；當時李、劉二人扮演屋主、張、盧分飾代書和職員，正準備再幹一票，屋內搜出假身份證、房屋所有權狀、印鑑證明、代書證書等。
　　警方調查，主嫌劉堅穗是香港華僑，九年前以觀光名義來台後逾期居留迄今；因為找不到工作，九十三年他找了多名台灣人共組「假賣屋」詐騙集團，一出手就騙得三百六十萬元。
　　警方指出，該集團犯罪手法是先找廣告租用高價房屋，再以要開公司為由，向房東索取所有權狀影本後加以偽造；目前還有負責偽造證件的嫌犯藍志興和一名「假媽媽」在逃。
　　潛逃大陸的通緝犯林琝翰涉嫌組成詐騙集團，在廈門遙控台灣黨羽，以投資網路公司、「猜猜我是誰」等方式詐財。檢警昨天搜捕七人到案，林琝翰的妹妹林堇彤及同夥洪國儒被聲押獲准，其餘五人交保。
　　檢警查出這個集團五個多月來，向兩百多名被害人詐財上億元；其中一名電信公司吳姓股長被騙先後匯款十次，七百四十五萬元積蓄全被詐光。

 房市 進入民國76年大循環(2006/8/26)

●九十五年八月廿六日　中國時報

　　低利率、高物價，造成這二、三年來，台北市房價大漲。我認為，台北市房價還會再上漲一倍以上，尤其，在2008年政局趨穩之後，台北市房價會跟著香港等世界大城市走！甲山林廣告董事長祝文宇如此表示。
　　和世界一流都市相較，台北市房價是偏低的，未來補漲空間多少？應該至少翻漲一倍以上。主要原因為，目前房地產景氣很像民國76年一樣，整個台灣房地產進入大循環。目前台北市一坪動輒50-60萬元，信義計畫區一坪至少80萬元以上，再論及大安、信義區，某一豪宅案每坪已飆上130萬元以上，另如宏盛帝寶每坪則在110萬元以上，都顯示已進入台灣該反映的房價。
　　祝文祝表示，台灣房地產已從自住型，進入提升住宅生活品質，主要都心也從市中心，擴大至捷運以外的城鎮，若仔細檢視，目前所有捷運站房價每坪都在20萬元以上，例如，淡水因有山水、捷運使沿河第一排預售案飆漲，另如汐止則因沒有捷運，所以房價盤整，但如新店也因有捷運每坪已站上20-30萬元間，所以，隨交通擴充延伸，倚捷運等重大建設使房價一夕爆漲。
　　很多人以為，台北市房價已過高，但是，我認為兩岸未來互動尤其在2008年，很多外國人會來台，駐台辦公與大陸人士來台遽增，旅遊商機，都會使商務住宅活絡而帶動市區房租上漲，房租一漲房價自然看俏。
　　最近我推出「京站」一案，位於台北車站交九用地，是全國唯一五鐵共構預售案，附近一坪租金已逾2千元，若以每坪35萬房價來看，是優於台北縣各城鎮競爭力，一千萬元可買二至三房，坐擁全國交通行控中心，一出門就可進入台北地下街，是一投資與自住兩相宜的預售產品。

 屋齡逾20年物件 貸款審核嚴(2006/8/26)

●九十五年八月廿六日　蘋果日報

　　隨著房地產景氣復甦，預售屋、新成屋價格節節攀高，許多預算有限的民眾，轉向選購中古屋，但銀行在承貸中古屋時，對屋齡、屋況審核相當嚴格，屋齡超過20年的房子，還會縮短貸款期限，民眾在購買中古屋前，最好事先確定屋齡和屋況，以免遇到貸不到的窘境。

　　量力而為

　　房地產交易熱絡，對於首購的民眾，預售屋房價高攀不起，中古屋成為許多消費者的選擇。大多數民眾都需要貸款購屋，若無法申貸到理想房貸額度，就必須提高購屋自備款。太平洋房屋流通部資深協理吳癸森表示，如果購屋標的物是中古屋，除屋況好壞外，屋齡也是銀行核貸的重要考量因素。
　　例如30年老公寓，若為鋼筋混凝土建造，貸款期限不可能到20年；若為加強磚造的，那就不用找銀行了。其實，一般銀行不太願意承作30年以上的房子，甚至超過20年的房子，銀行估價多半不高，通常不願意承貸過高的成數，而且還會縮短還款期限。

　　加強磚造屋沒行情

　　如果是加強磚造的房子，使用年限是35年，因此屋齡21年的房子，銀行最多只會給14年的貸款，以免房子抵押品超過所購置房屋之剩餘耐用年限，也就是使用剩餘年限越少，可貸的年限也會越少。
　　北區房屋首席總經理彭培業表示，買中古屋有時可看到全新裝潢，可能是賣方為避免房屋屋齡過高，缺點曝光而作的掩飾，在漏水的地方做假牆擋住水痕，就是常用伎倆，判斷屋齡必須透過土地所有權狀和土地登記謄本來認定，買方有權要求賣方出示相關證明文件，尤其要注意賣方是不是真正的所有權人。
　　吳癸森指出，屋齡愈久、屋況賣相及價位也會相對下降，銀行評估建築物的標準就愈趨嚴格，建議可透過房仲的「屋況檢查表」，抽絲剝繭檢視屋況，經過買賣兩造簽字以示負責，方可多一層安全保障。
　　除了屋齡過高的房子之外，購買套房也須有貸款較困難的心理準備，套房產品，由於面積小，總價通常不高，因此貸款成數會較低，通常為5、6成左右，如中古屋套房有違章過於嚴重情形，銀行也會選擇不承貸。另外，危樓、輻射屋、海砂屋等建築物，銀行也不承貸。

 買工業住宅應考量轉手難易(2006/8/26)

●九十五年八月廿六日　蘋果日報

　　房價較不易增值 宜自住不宜投資

　　近年來工業用地住宅憑著低於區域行情的優勢，吸引不少礙於預算不足的年輕族群或首購族購買，不過，在中古屋市場中，工業用地住宅保值性較一般住宅差，即便是位處房價上漲的區段，工業住宅的漲幅仍然低於一般住宅約10%。

　　價格優勢

　　永慶房屋業六部經理翁國富表示，相對於一般住宅，工業用地住宅的環境較亂，市場接手度較低，使得工業用地住宅的中古屋漲幅略低於一般住宅約10%左右，「當房市全面起漲時，一般住宅價格皆漲至高點時，工業用地住宅價格約落後高點10%。」
　　翁國富指出，舉例來說，以台北縣同區段的一般住宅2年前每坪成交價約16萬元，如今漲至每坪22萬元，漲幅約37.5%，工業用地住宅2年前每坪成交價13萬元，現今漲至每坪16萬元，漲幅約23%，工業用地住宅漲幅低於一般住宅約14.5%。

　　漲幅低一般住宅10％

　　翁國富說，工業用地住宅雖不適用自用住宅優惠稅率，但在目前各銀行利率不高的情況下，工業用地住宅與一般住宅年利率相差不大，不過需特別注意的是，銀行認為工業用地價值不如一般住宅高。
　　因此，對工業用地住宅所能貸款成數較低，工業用地住宅可貸款成數約5~6成，一般住宅可達8~9成，且年利率較一般住宅略高一點，相對於一般住宅來說，民眾反而必須準備較多自備款。
　　以買工業用地住宅36坪的3房為例，總價約576萬元，貸款5成，自備款須288萬元，而以相同總價購買一般住宅，購買到的坪數會較小，自備款較低，負擔利息較多，貸款8成，自備款約115萬元。

　　須準備較多自備款

　　工業用地住宅雖然有環境、非明星學區及中古屋價格漲幅較小等缺點，但價位上極佔優勢，東森房屋土城中正加盟店店長倪敦任表示，工業用地住宅因環境因素，相較於一般住宅，價格較低。
　　翁國富說，同區域同路段來看，工業用地住宅工業用地住宅總價比一般住宅低於2~3成，而且只要符合自用條件，工業用地住宅的地價稅、房屋稅、增值稅、契稅、水電費和一般住宅差別不大。

　　挑選工業住宅撇步

　　該如何挑選工業用地住宅？翁國富建議，最重要的是建商及地段，工業用地住宅和一般住宅相比之下，的確有環境上的抗性，若購買工業用地住宅，需慎選建商，會較有保障，而挑選生活機能較好的地段，不但居住品質較好，日後轉手也會比較容易。

　　讀者來函

　　讀者李先生來函詢問，於7/22買屋已付1萬元定金及9萬元本票於建設公司，但尚未對保，現在因某些原因不想買，請問該如何處理？定金及本票不知道可否要得回來？

　 劉韋德　信義房屋客戶暨法律服務部專案執行經理

　　客戶無故解約定金難討回

　　信義房屋客戶暨法律服務部專案執行經理劉韋德表示，假使不購買的原因為標的物與契約載明不符，比如廣告不實，包括發現建商原先規劃樓高4米，但後來為3米，或原先配備進口廚具，後改由國產廚具等廣告不實的情況，客戶如與建商解約，責任則歸於建商，建商須退還定金及本金給客戶，且客戶還可要求建商賠償。

　　單方解約算違約

　　倘若客戶不是因為標的物與契約載明不符的情形解約，劉韋德指出，由於契約已成立，單方解約算違約，就法律層面來說，建商或代銷業者不須退還客戶定金及本票，但就實際層面來看，建商或代銷業者認為能將客戶退定的戶別，轉賣給其他客戶，一般知名或大型建商、代銷業者會沒收定金，當作酌收的手續費用，將本票
退還給客戶，建議消費者直接找代銷公司的現場專案經理溝通處理。

 購屋前 應確認產權(2006/8/26)

●九十五年八月廿六日　蘋果日報

　　專家建議

　　針對假賣屋的詐騙手法，台北市政府地政處科長彭麗霞表示，民眾購屋前，最好親自到地政事務所申請土地建物登記謄本，進行產權確認是否與賣方吻合，且詳細對照賣方的身份證資料，若賣方委託代書處理時，更需留意代書資格，盡量爭取由買方代書來處理過戶事宜，對買方較有保障。

　　宜簽成屋履約保證

　　至於許多民眾會透過房屋仲介處理相關事宜，太平洋房屋忠孝店經理楊忠霖表示，因仲介公司的業務員只要上課三天就可擁有營業員執照，素質良莠不齊。對於動輒上千萬元的房屋買賣，他建議購屋者最好選有品牌的房屋仲介，或較有歷史的仲介商，若買賣發生糾紛，或賣方涉嫌詐欺等行為捲款潛逃時，買方可依《消費者
保護法》向仲介商追討賠償。
　　楊忠霖提醒，不管直接向原屋主買屋或透過仲介公司，最好簽下成屋履約保證。此外，買方也應向賣方的鄰居多加打聽，雙方簽約過戶前，建議除向法院進行公證，最好至銀行信託部進行買賣價金信託保證，買方可指定定金用途，以便發生糾紛時，可追討回定金。

　　購屋流程注意事項

　　˙買賣雙方談定價金與條件，雙方另行簽定「不動產買賣契約書」，並由雙方指定的代書辦理所有權移轉登記及相關手續，不動產業者得協助辦理。
　　˙買方親自至地政事務所申請土地建物登記謄本確認產權。
　　˙賣方若授權他人賣屋，買方需核對賣方身份資料是否與土地謄本資料相吻合。
　　˙簽約時雙方約定付款條件及方式，若仲介商居間仲介，應派營業員會同簽章。
　　˙若由賣方委託代書，需注意代書是否符合資格，以防造假。
　　資料來源：台北市政府地政處提供

 生前售屋死後收錢 逃遺產稅(2006/8/25)

●九十五年八月廿五日　自由時報

　　逃漏稅手法不斷翻新，近幾年來國稅局常發現有人以「生前售屋、死後入帳」的方式逃漏遺產稅，即被繼承人生前售屋，死後再由買方將價款匯給繼承人，光是台北市國稅局，每年就可查獲3、40件類似案例，不少案件因此被補稅及罰鍰上億元。
　　台北市國稅局表示，被繼承人死亡時所留下的不動產、動產及其他一切有財產價值的權利，都應課徵遺產稅，如果是被繼承人生前出售財產，至被繼承人死亡時，尚未收取的款項，此一財產價值的權利仍屬於被繼承人的遺產，同樣應列入遺產課稅。
　　不過，台北市國稅局近幾年常查到有人以「生前售屋、死後入帳」的方式逃漏遺產稅，日前該局就查到一個案件，被繼承人甲於今年3月死亡，繼承人申報遺產稅後，該局調查發現，甲在今年2月與乙簽訂契約出售一筆房屋及土地，在今年4月甲死亡後才辦妥過戶登記，但還有2,600多萬元尾款未收，乙在甲亡後，陸續將尾款匯給甲的繼承人，但繼承人未申報該筆遺產，因此被該局核定補稅及罰鍰共1,400多萬元。
　　台北市國稅局強調，被繼承人生前出售的財產，至死亡時若尚有應收未收的價款，仍屬於被繼承人之債權，應納入遺產課稅；此外，被繼承人生前出售股票的款項，截至被繼承人死亡日雖尚未存入股票交割銀行帳戶，但該筆應收價款也是被繼承人的遺產，同樣應併入遺產總額申報遺產稅。

 聯開又有都更 房價一定飆(2006/8/25)

●九十五年八月廿五日　中國時報

　　未來，購屋人該投資那一種產品？「應該投資具有捷運聯合開發案，又具有都市更新潛力地區，例如，未來的大橋國小捷運站附近，也就是，同時具有聯開、都市更新案」。日勝生活科技公司總經理陳慶洪如此表示。
　　從89年開始，陳慶洪進入日勝生活科技公司，就想興起一場營建革命念頭，包括，捷運可能改變新的住宅需求，甚至改變生活型態。而之所以導入聯開案，這與一般傳統建商，先買地再興建再銷售的模式，完全不一樣，如何針對購屋人需求，建商應改弦易轍，跟著政府重大公共建設走。
　　聯合開發案與市場一般個案，有所區隔，一、聯開案不會產生土地囤積、支付過多利息的缺點，二、跟著重大建設走，包括高鐵、捷運，會使一般人生活產生迅速與未來性。陳慶洪發覺，除了飛機之外，就屬捷運與購屋生活最貼近，所以，就朝聯開案發展。
　　單有捷運不稀奇，具有捷運雙十字交會之地，房價一定會優先發酵，在民國88年之初，捷運聯開案只四、五案，相當稀少，檢視目前淡水地區，一旦捷運通車，房價就開始飆漲，什麼原因呢？這是因早期，房價多以同心圓方式擴散，等到離開台北市區之後，配合公路或快速道路，房價勢必跟著大漲。
　　當時，陳慶洪閱讀了一本日本書，發覺從東京車站往外擴散交通單線之區，很自然會產生小核心副都心，等到有交通交叉之處，即會產生中核心都心，之後，便會匯集成大核心副都心，這一個概念，正是台灣走日本縮影的最大啟示錄。
　　台灣房價，正走香港、日本模式，只要交通所到之處，房價就會跟著漲，所以，陳慶洪就毅然投入新店機廠聯合開發案，聯開案也讓台北市政府有更寬廣視野，包括，徵收空地漸大，聯開案基地愈來愈大，其中，如永春站EAT一案，就是大面積的開發，其他個案，則類似一塊布料，經剪裁之後，再將這一塊布料重新再善用，這就是聯開案最好的比喻。
　　永春站EAT案，之所以在短短二年內，房價上漲23％，從每坪43-45萬元上漲至每坪55萬元，主要是稀有性、獨特性，與最後絕版特性，這與日勝最近在台北車站旁交九案…京站，具有一樣的比喻，未來，日勝尚有30億木柵站聯開案、南港機廠100億元，預計在後年推出，而捷運聯開案整體開發與國際化的建築水準，勢必讓購屋人有更多的選擇。

 土產不動產投資師 年底誕生(2006/8/25)

●九十五年八月廿五日　經濟日報

　　具國際認證資格

　　國際認證不動產投資師（CCIM）進入台灣兩年，可望在今年底出現30位第一批「台灣產」的學員。引進CCIM來台的中華財經策略協會說，近日與台北市房仲公會合作推廣，預計三年內再增加100位，迎頭趕上亞洲其他各國會員人數。
　　國際認證不動產投資師（CCIM）是因華南金控董事長林明成公子林知延參與，在國內一炮而紅。美國CCIM協會理事長普瑞斯?史提夫（Steven Price）昨（24）日也來台，與台北市不動產仲介經紀公會簽訂今年10月底將替北市房仲公會「獨家包班」授課的「331」計畫。
　　雙方預計在三年內招募300位台北市房仲公會學員上CCIM課程，並協助其中100位取得認證，大幅提升本土仲介經紀人與國際接軌速度。
　　國際知名的CCIM課程與認證制度，兩年前由彰銀代理董事長高志尚和瑞普國際總經理曾東茂引進台灣，因市場需求強勁，報名上課的學員已有300多位，第一批通過階段考試的學員已有30位，這一批種子學員預計在今年12月參加最後階段的綜合考試，取得CCIM認證，是台灣第一批「土產」的國際認證不動產投資師。
　　台北市不動產仲介經紀公會理事長李同榮說，目前已在公會成立「國際認證CCIM推廣委員會」，是國內房屋仲介業首例，10月要上路的「331計畫」，30萬元的學費由公會會員自費報名參加、公會部分贊助，希望可以加速增加國內CCIM人才。目前CCIM在全球30多個國家已有1.7萬個會員。

 倒扁延燒 購屋議價空間加大(2006/8/24)

●九十五年八月廿四日　聯合報

　　股市地震效應 部分賣家急著脫手 房仲業認為可以進場撿便宜 但也有賣方譗緩售豃

　　一億元百萬人倒扁的目標一週內達成，股市也感應到這股威力，房地產市場也開始出現議價空間加大的情況，房仲業者說，現在售價比較好談，是個購屋時機。
　　永慶房仲集團表示，近來有部分賣方拉大議價空間，主要是因為股市下跌，在「股市地震」效應下，較急著要賣掉房子，購屋族可以進場看看有沒有便宜可撿。
　　北區房屋總經理彭培業說，想在房地產市場賺到錢，「危機進場」是重要的哲學，比如SARS期間市場信心低迷，當時進場就是買在低點；彭培業說，現在房價漲上來，倒扁聲浪反而提供購屋族進場撿便宜的機會。
　　不過部分賣方急售，卻也有一部分賣方出現「緩售」心理。有房仲業者發現，近來房屋委售量有異常增加的現象，但也有業者說，不少賣方認為除非政爭影響層面擴大，否則影響屬於短期，現在賣會賣不到好價格，因而覺得寧可緩一緩再賣。
　　信義房屋不動產企研室協理張欣民說，買屋是較為理性的消費行為，且都屬於計畫性購買，重大政治事件或遊行抗爭活動為時不長，對房市的衝擊並不明顯。偶爾出現成交量衰減，主要還是該議題爭議性或衝突性很高，比如李登輝提出「兩國論」、陳水扁提出「一邊一國論」等，否則市場大抵還是回歸市場基本面，且在事
件過後，房價再走高的機會很高。

 復華銀推出百分百房貸(2006/8/24)

●九十五年八月廿四日　經濟日報

　　信貸利率還款期限與房貸相同

　　房價欲跌不易、利率持續攀高，民眾購屋痛苦指數節節上升，為提供無殼一族輕鬆購屋的房貸服務，復華銀行推出信貸利率及還款期限與房貸相同的「Super房貸」，幾乎等同沈寂一時的百分百房貸再度現身。
　　受雙卡風暴衝擊，過去紅及一時的百分百房貸突然間消聲匿跡，伴隨房價高漲，無殼蝸牛購屋夢愈離愈遠。復華銀表示，為圓民眾購屋夢，Super房貸結合一成信貸，信貸部分利率及還款期限都與房貸相同，最高可貸得300萬元。此外，su-per房貸白金客戶如中華徵信所1,000大企業正式職員、軍公教、專業證照技職人士等，房貸利率還可享減碼優惠。
　　復華銀指出，在房價高居不下的情況下，許多無殼蝸牛不是付不出頭期款，就是無額外裝潢金或多餘資金應急，更遑論後續利率的高低。Super房貸不但兼顧客戶對低利率的要求，目前最低2.15% ，也結合信貸，滿足客戶高成數房貸的渴望。
　　一般而言，台北市房貸核貸成數較高，若再加計一成信貸，負債比在60%之內的購屋族，透過Super房貸等同可貸得百分百房貸，而台北縣地區亦可貸得約九成，在市場百分百房貸幾乎凍結的情況下，Super房貸提供房貸族更多靈活運用的資金。

 境外費用債務 不能自遺產扣除(2006/8/24)

●九十五年八月廿四日　經濟日報

　　納稅人申報遺贈稅時，包括被繼承人死亡前依法應納的各項稅捐、罰鍰及罰金與債務等，甚至執行遺囑、管理遺產的直接必要費依法都可扣除，但財政部台北市國稅局強調，上述皆必須發生在中華民國境內，始能扣除。
　　依據遺產及贈與稅法規定，可以從遺產總額中扣除的項目，包括被繼承人死亡前依法應納的各項稅捐、罰鍰及罰金，具有確實證明的死亡前未償債務、被繼承人100萬元的喪葬費用（自今年1月1日以後發生案件為111萬元），及執行遺囑、管理遺產的直接必要費用，但上述項目都以在中華民國境內發生者為限。
　　近日有一案例，被繼承人甲君在85年時出境到日本，90年辦理遷出登記，在94年度死亡，其繼承人申報遺產稅時，列報的扣除額中，包括被繼承人生前在日本的應納所得稅、向日本銀行借款至死亡日止尚未償還的餘額，及100萬元的喪葬費。
　　但經過國稅局調查發現，被繼承人長年居住在日本，喪葬儀式也是在日本舉行，在國內並無任何喪葬支出，於是按遺贈稅法規定，甲君前述在日本發生的應納稅捐、未償債務及喪葬費用等全數剔除，並予以核定補稅。
　　稅務人員表示，遺贈稅法中，關於自遺產總額扣除依法應納的各項稅捐、罰鍰及罰金等費用，納稅義務人或代理人常誤以為該金額申報扣除，忽略法令規定，上述扣除項目僅以在國內發生者為限，否則將遭受補稅及處罰。

 住戶促拆違章看板 里長悍拒(2006/8/24)

●九十五年八月廿四日　蘋果日報

　　選後2個月仍高掛 知法犯法

　　高雄市苓雅區福東裡中正公園館大樓主委顏先生投訴，該裡里長劉明男在該大樓二樓外牆設選舉看板，但選後已兩個月，管委會多次要求拆除，「劉明男置之不理，且態度非常惡劣。」劉明男則說：「我將看板設在自己建物的外牆上，為什麼不可以？」不願拆除。投訴組

　　不過，高雄市政府建管處認定這是違章廣告，違章建築處理大隊大隊長林江龍則說，收到拆除公文後會依法拆除。
　 苓雅區福東里長劉明男面對住戶要求拆除廣告看板，反而指責住戶是在為難他。

　　竟強辯是為民服務

　　淡江大學公行系教授施正鋒說，里長是廣義的公務員，本應配合政府宣導政令，卻知法犯法，不但囂張，也不利於日後向里民宣導政令，他建議管委會可依權責直接提告，「知法犯法，罪加一等，還可警惕民眾不能亂耍特權。」
　　顏先生說，今年初，福東裡里長劉明男買下大樓一樓店面當做為裡辦公室及活動中心，今年中里長選舉，劉明男在二樓懸掛大幅競選看板，但6月10日投票後，劉明男遲未將看板取下。他說，6月24日大樓住戶開會，並決議請管委會和劉明男溝通，拆下看板，恢復大樓外觀。7月20日，管委會以存證信函通知劉明男拆除看板，但劉明男置之不理。
　　對於住戶的指控，劉明男激動地說：「我本身也是住戶，為什麼搭在自己的地方，沒有妨害他人，也不可以？」「如果廣告看板是違法，那是不是所有大樓的廣告物都要拆除？」他說，這是為民服務，方便里民找到里長。而且原本選後要拆，但「收到大樓通知要執行拆除的通知，才決定不拆的。」
　　劉明男說，已依法提出廣告設立申請，若申請不過，就拆掉，但他還補了一句：「要拆就所有違建物都拆。」

　　工務局可強制拆除

　　高雄市民政局一科科長林清益說，因本案是私權問題，與公務無關，無法懲戒，只能採勸導方式，請里長改善。工務局建管處四課承辦人員劉中昂說，劉明男的競選廣告招牌並未向該局申請廣告物許可，除非劉明男檢附所有權人及區分所有權人的同意書，補申請，否則就要拆除，建管處已函送違章建築處理大隊查處。
　　高雄市工務局違章建築處理大隊大隊長林江龍說，收到公文後，該大隊會先要求當事人限期拆除，若當事人拒不拆除，該大隊將派人拆除。

　　大樓廣告注意事項
　　◎向工務主管機關申請廣告物許可。
　　◎側懸式廣告不可凸出建物1.5公尺，高度6公尺以上要申請雜項執照。
　　◎須取得建物所有權人及大樓區分所有權人同意。
　　◎正面式不可凸出牆面50公分，高度2公尺以上要申請雜項執照。
　　◎屋頂上樹立式廣告不可超過9公尺，3公尺以上要申請雜項執照。
　　資料來源：高市工務局建管處

 耐心等待 土地變黃金(2006/8/23)

●九十五年八月廿三日　經濟日報

　　工業區土地申請變更，房地產業界常以「三年正常、兩年奇蹟、一年不可能」形容申請時間漫長，但變更後數以倍計的開發利益，讓建商甘心等待，投資工業區土地。
　　台北市早年被視為工業區的南港、內湖等地，早已擺脫煙囪與卡車，成為近來房地產新興市場，房價快速飆漲。原本握有工業區土地的開發商或地主，無不投入工變住、商的地目變更工程，期待發掘新金磚。
　　以南港為例，三年前，當地房屋每坪僅約20萬元，在高鐵通車題材、三鐵共構等利多加持，目前預售屋房價每坪站上30萬元大關。工業區房地產翻身，最直接受惠的就是當地的「田橋仔」。
　　早期以小型工業園區為主的新店，因為捷運通車，當地的大地主裕隆汽車，多年前就著手變更廠房地目，進軍房地產市場，成為當地極具指標的建案。
　　就都市發展而言，由於台灣產業生態變遷，很多市區裡的工廠外移，變更為住宅區後，對於城市景觀與發展有一定的幫助。從開發價值而言，工業區土地從低度利用變為高級住宅區，光是公告地價就暴增好幾倍，更不用說房價開發利潤。
　　雖然工業地變更有高達20%不等的捐地回饋，看似面積愈大捐得愈多，但是對於懂得規劃公共設施的建商，獲利仍極為可觀，也吸引建商寧願多花一點時間，耐心等待地目變更，用時間換取鈔票。

 收到裁定書10天內提抗告(2006/8/23)

●九十五年八月廿三日　自由時報

　　如果你是已通過債務協商的卡債族，在每月按期繳款的同時，名下的不動產卻遭銀行假扣押，你該怎麼辦？法律專家提醒，民眾務必把握裁定送達後十天內，提出抗告的時機，備妥「債務協商合約」、每月的「繳款證明」，證明自己並非處於未履行債務的狀態。
　　究竟卡債族完成債務協商後，銀行是否可以繼續進行債權確保的程序？目前仍處於灰色地帶，不過如果仍有銀行堅持進行假扣押，民眾也並非得完全處於挨打的局面。
　　法律專家指出，根據「非訟事件法」第42條的規定，裁定送達後，若要提出抗告，務必把握收到裁定書後的十天內提出，不過對於因為積欠銀行債務，導致不動產被假扣押者，由於欠款事實確定，提出抗告通常都只是白費力氣。
　　不過銀行公會指出，如果卡債族已通過債務協商，而且開始按期繳款，當名下不動產被假扣押後，建議應在十天內，備妥與銀行簽定的債務協商合約書、每期的繳款單據，試著向法院提出抗告。
　　如果已經過了抗告期，又該怎麼辦？銀行公會無奈的表示，如此只能提出訴訟、控告銀行，要求銀行向法院撤銷假扣押。
　　但法律專家提醒，要撤銷假扣押，把錢還清最快，如果沒有能力償還所有債務，與銀行表達誠意協調，也是另一個方法。

 正常繳款 即無須擔心遭拍賣(2006/8/23)

●九十五年八月廿三日　自由時報

　　針對卡債族指控，銀行在卡債族通過債務協商並且開始繳款後，卻轉頭假扣押卡債族的不動產，銀行各有一套說辭。
　　花蓮企銀指出，會遭查封不動產的卡債族，都是在債務協商前已經有不正常還款紀錄，銀行為了確保債權才動作，未來只要該債務人正常繳款達半年以上，待該案轉成正常件後，銀行自會主動撤銷假扣押。
　　華南銀行則表示，卡債族遭假扣押不動產者，都是因為該卡債族在該行另有辦理房貸，且房貸還款也已逾期，銀行在處理房貸債務的同時，將雙卡債務併同聲請假扣押，雖然該債務人已通過債務協商，由於無法確定未來是否會持續按時還款，因此除非債務人還清債務，否則銀行不會主動撤銷假扣押。
　　聯邦銀行理財貸款部經理湯碧秋表示，假扣押屬於銀行債權保存動作，持卡人在銀行假扣押期間，仍可正常使用其名下不動產，只要持卡人按約正常繳款，並不須擔心不動產遭到銀行拍賣處分。
　　湯碧秋表示，雖然債務協商機制禁止銀行對正在進行債務協商、或完成債務協商的持卡人進行卡債催收，但是所謂的債權保全動作並不在禁止之列，因此依照正常程序，對於債務人，銀行方面均會透過法律程序進行假扣押，以防止持卡人在完成債務協商後變賣不動產脫產，以達到確保債權的目的。
　　湯碧秋強調，只要持卡人按照協商內容依約繳款，即使其名下不動產被假扣押，仍可正常使用或出租，日常生活絕不會受到影響，銀行也不會輕易拍賣處分這些被假扣押的不動產，同時在債務清償後隨即解除假扣押，因此持卡人其實不須反應過度。

 大台北中古屋行情創新高(2006/8/23)

●九十五年八月廿三日　工商時報

　　今年三月聯勤信義俱樂部土地以天價標脫，帶動新一波「土地神話」以來，台北縣市的預售屋行情，也屢創區域的天價，帶動中古屋房價也水漲船高，刷新最近十六年來的歷史新天價紀錄。房仲業最新調查顯示，目前台北市縣中古屋平均成交行情已高達每坪二十二．七萬元，是一九九○年以來最高紀錄，比第一季再度上漲一一．三％，後市行情「易漲難跌」。
　　信義房屋公司不動產企劃研究室協理張欣民指出，目前台北市縣都會區住宅平均成交行情，繼第一季往上跳升到每坪二十．四萬元，第二季續漲至二十二．七萬元。其中，公寓成交單價每坪二十一．三萬元，華廈每坪二十三．二萬元，都是近期以來最高成交行情，平均每一戶成交總價為八百三十二萬元，也是刷新一九九○年以來的最高紀錄。
　　依據信義房屋的調查顯示，與去年同期比較，今年截至年中為止，台灣地區房價呈現北部、中部上揚、南部下跌的狀態，該公司的「信義房價指數」的總指數上揚○．六三個百分點，是自二○○三年第三季以來連續十二個季度穩定上揚。
　　永慶房屋指出，根據永慶房屋最新調查也發現，目前台北縣市中古屋房價在預售屋行情屢創區域新高之後，也跟著水漲船高，目前台北市中古屋各區行情以大安區最貴，每坪均價高達四十四．四萬元，其次是信義、中山、松山、士林區，平均行情每坪約三十三萬元。

 欠稅限制出境 可提擔保品解禁(2006/8/23)

●九十五年八月廿三日　工商時報

　　台北市國稅局表示，納稅人如果因為欠稅而被限制出境，之後又提供了相當欠稅金額的擔保而解除出境限制，仍然該在回國後繳清欠稅，否則擔保品將移送強制執行。
　　依照稅捐稽徵法的規定，欠繳稅款，如果個人在五○萬元以上，企業在一百萬元以上，稅捐稽徵機關可以要求財政部轉內政部警政署入出境管理局，限制欠稅人出境。
　　國稅局日前發現，有納稅人因為欠繳稅捐及罰鍰達二百萬元，已經達到限制出境的標準，國稅局便限制其出境，並移送行政執行處強制執行。
　　但該納稅人有重要事情急於出境，便提供友人所有與欠稅金額相當的銀行定期存單給國稅局作為擔保，以解除出境限制。
　　但是該納稅人回國後，仍不繳納稅款，國稅局就將擔保品移送行政執行處，抵繳所欠稅款。
　　國稅局認為，提供擔保品目的是在於保全租稅債權，若納稅人不能繳納稅款時，稽徵機關就要從擔保品強制取償，因此納稅人欠稅不繳，就必須用所提供的擔保品來抵繳欠稅。

 白住三個月 只賠1.1萬(2006/8/23)

●九十五年八月廿三日　蘋果日報

　　房東未續約致租金縮水「氣到快昏倒」

　　女子黃秀君三年多前，將位於永吉路上的房屋出租給房客，租金為每月一萬三千三百元，房客到了第三年後突然拒繳房租，黃只好到法院提出訴訟。但因雙方未簽租賃契約，法官雖判黃女勝訴，但判她三個月租金只能拿回一萬一千多元。全案確定。
　　黃秀君得知判決結果說：「我氣到快昏倒！位於台北市鬧區十坪大的套房，怎麼可能只值四千元，這種規定太離譜了，判賠金額還不夠我付訴訟費用。」

　 黃秀君氣憤說，判賠金額還不夠付訴訟費。

　　35坪隔4間出租

　　判決指出，黃秀君是在二○○二年年底，將名下位於永吉路的三十五坪房子，隔成四間套房出租，以每月一萬三千三百元的代價，將其中一間十坪大的套房租給房客徐佩芳，雙方也簽下契約。不料到了第三年，黃秀君一時疏忽未和房客重新簽約，徐佩芳不僅拒繳房租也不搬走，黃女只好告上法院。
　　台灣高等法院審理後，法官認定雙方後來未再簽訂租賃契約，租金計算方式鬚根據《土地法》規定，以土地及建物申報總價的百分之十來計算租金，黃女出租的租金，也從原本的一萬三千三百元，被法官砍成僅剩四千零一十五元。

　　「連房子都難要回」

　　合議庭法官計算後，認定房客欠三個月房租、瓦斯及水電費，共三萬七千四百餘元，扣押金兩萬六千元後，判徐佩芳只要付一萬一千四百餘元即可。
　　律師吳雨學提醒民眾：「申報地價和市場行情間的差距大的離譜，房東若沒簽約，上了法院只能吃虧。」崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳也說：「房子出租若沒簽約，租金虧本就算了，有時候連房子都會很難要回來！」

　　租屋不簽約的壞處
　　◎房東
　　　★雙方若有簽約，房客一旦違約就得搬出；但若未簽約， 房東必須是要收回房子自住，或房客自行轉租他人，或房客積欠房租兩個月（扣除押金以後）等狀況，才能要房客遷離。
　　　★若有租金糾紛，法官會根據土地和建物申報總價決定租金，租金會大幅縮水，對房東不利。
　　◎房客
　　　★房東若賣掉房屋，新屋主可隨時要求房客遷離，對房客不利。
　　資料來源：崔媽媽基金會

 完成債務協商 房子仍遭假扣押(2006/8/23)

●九十五年八月廿三日　自由時報

　　債務協商平台自去年底成立以來，根據金管會統計，協商成功件數已多達17.8萬件，且有近九成的民眾陸續繳款，不過卻有部份銀行，針對名下有房產的卡債族，在完成協商、簽約，甚至逐期繳款後，著手向法院聲請假扣押，卡債族發現房子被貼了封條，四處哭訴卻求助無門。

◆ 連卡債族「保證人」也遭殃

　　早在今年2、3月間，即有部分卡債族出面泣訴，因為還不出卡債，導致名下不動產遭銀行聲請假扣押，當時銀行業者即建議，還不出卡債的卡債族，應盡速申請債務協商，因為一旦進入債務協商程序，債權銀行的各項催收動作就得全數停止，包括對民眾名下的不動產聲請假扣押等確保債權的動作，也都要停止。
　　不過，隨著債務協商如火如荼的進行，多數銀行均已停止「確保債權」的動作，但卡債族控訴銀行不當聲請假扣押的聲浪卻沒有停止，根據銀行公會的統計，過去幾個月來，平均每日接到二至三件投訴案，都是卡債族驚覺不動產遭銀行假扣押，其中甚至出現卡債族的保證人，其名下不動產遭假扣押的案例。
　　據了解，這些名下不動產遭假扣押的卡債族，多是已通過債務協商、完成簽約，而且開始繳款，且有些已繳款二至三期，民眾才接到法院的查封通知，立即措手不及。
　　銀行業者私下指出，根據法令，只要民眾未履行與銀行間的債務，銀行為了確保債權、防止債務人脫產，就可向法院聲請假扣押查封債務人財產，不動產一旦遭到假扣押，就不能移轉、設定抵押，但仍可持續使用；不過銀行聲請假扣押的代價也不小，必須提出債權金額三分之一作擔保金。
　　但問題是，民眾既已完成債務協商，就算與銀行間達成和解，未來僅需依照新契約償還債務，因此並非不履行債務，銀行向法院聲請假扣押時，多僅提及債務人在該行未償還的債務，卻隱匿債務人已參加「債務協商」的現實，讓這些銀行聲請假扣押的動作，即使合法，卻似乎不太站得住腳。

 拋棄繼承權 書面聲請核備(2006/8/22)

●九十五年八月廿二日　經濟日報

　　北區國稅局瑞芳稽徵所

　　汐止市王先生問：好友今年7月過世，其配偶及子女要拋棄繼承權應如何辦理？

　　北區國稅局瑞芳稽徵所答覆：民法規定，繼承人如要拋棄繼承權，應該在得知他有繼承權那天起二個月內，以書面向法院聲請核備，且以書面通知其他繼承人，其他繼承人於申報遺產稅時應檢附法院核准拋棄繼承文件影本。另大陸地區人民繼承台灣地區人民遺產，如果未在繼承開始起算三年內，以書面向死亡人死亡時戶籍
所在地的法院為繼承表示，那就當作拋棄繼承權。但是在兩岸人民關係條例實施以前，已經由主管機關處理，並在台灣沒有繼承人的現役軍人或退除役官兵遺產，則繼承表示的期間為四年。

 繼承農地五年未耕 追繳遺產稅(2006/8/22)

●九十五年八月廿二日　工商時報

　　繼承農地的納稅人要注意了！雖已經核准免徵遺產稅之農業用地，於繼承之日起五年內，若未繼續作農業用途之使用，依法追繳遺產稅；台南市已有農地繼承人，遭補繳二百萬餘元遺產稅。
　　財政部臺灣省南區國稅局臺南市分局表示，遺產中作農業使用之農業用地，可以不用徵收遺產稅，不過該農業用地自繼承之日起五年內，如果沒有繼續作農業使用，一經國稅局查獲，且未於規定期限內恢復作農業使用，將遭補稅之命運。

 豪宅周邊中古屋 水漲船高(2006/8/22)

●九十五年八月廿二日　經濟日報

　　月暈效應

　　全台吹起豪宅風，房地產業者發現北中南三地的豪宅區儼然成形，在月暈效應發威下，豪宅區邊中古屋優先受惠。
　　住商不動產總經理林倩表示，和過去的豪宅相比，現在的豪宅不只管理佳、坪數大、建材好，還要交通方便、兼顧景觀，往往位居精華地帶，區域單價本來就高，再加上豪宅單價是區域二倍以上，更顯身價不凡。
　　林倩認為，這波房市熱潮和過去幾波最大的不同在於豪宅熱度不減，不但從數千萬元的豪宅走向數億元豪宅，更出現超高單價小豪宅。當豪宅結集後，不但帶動北中南豪宅聚落，也引發月暈效應，讓豪宅周邊中古屋市場水漲船高。
　　從台北早期的敦南、仁愛區塊、當紅的信義、大直區塊，台中七期和高雄愛河畔豪宅，全是都會金字塔頂端客戶鎖定的產品，不過台北精華地少，大多以大樓形式興建，台中七期基於低密度開發原則，透天產品才是首選，高雄豪宅依愛河邊逐畔而居，大樓式豪宅最受歡迎。

 評估購屋能力 兩面向(2006/8/22)

●九十五年八月廿二日　經濟日報

　　購屋理財三大計

　　六年級新生是最近市場上主流的購屋族群，但這類族群大多數都是第一次購屋，該如何評估自己可以負擔房子的總價呢？
　　銀行房貸部門建議，可以從二方面來評估。第一，目前手上有多少自備款，在扣除日常生活所需開銷、及未來可能支出，如結婚費用、裝潢費用或子女教育費用等開銷後，還有多少餘額可做為自備款。
　　銀行說，自備款最少要準備房價的一成半至三成，即可反推回去總房價。
　　第二，月貸款支出的負擔能力，銀行建議，每月房貸支出以不超過月收入的三分之一為佳，以避免影響未來生活品質。
　　舉例來說，小花如果已經準備了75萬元的自備款，而月收入5萬元的人，購買房屋總價最好不要超過400萬元。
　　從小花已準備75萬元的自備款，可占房貸二成來算，可負擔總房價約在375萬元，但是小花月收入只有5萬元，月貸款支出最多不超過1.7萬元，從貸款利率3%、20年期房貸來算，貸款金額不宜超300萬元，加上自備款75萬元，房價總價也是不宜超過375萬元。

 購屋理財三大計(2006/8/22)

●九十五年八月廿二日　經濟日報

　　房仲業者與銀行建議，民眾最好準備一成至三成的自備款，每個月房貸又不宜超過月薪三分之一，年薪50萬元、100萬元、200萬元的家庭，該如何為購屋理財？
　　阿亮最近走在路上，隨時抬頭一望就可以看到新屋廣告，但是，平時都沒有存錢的阿亮，打算在三年後跟女朋友結婚，阿亮要如何投資理財？要存到多少錢？才能買到合適的新居？
　　銀行根據三種年薪家庭、提出三年、五年就能買屋的理財計劃，以不同理財工具試算投資報酬率，只要善用投資工具，就有機會一圓購屋夢。
　　假如小明加上老婆只有50萬元年所得，從房貸支出與自備款的額度來看，中信銀房貸部門建議，最適合購買房屋總價320萬元、貸款250萬元，才不容易超過負擔，依照這個標準要買新屋，可得先擠出70萬元自備款。

　　攷年薪50萬的家庭

　　每月1.33萬元，定期定額投資股票型基金，三年內就可賺70萬元頭期款…
　　50萬元年所得的平均月收入為4萬元左右，一般合理的貸款或理財金額為月收入的三分之一，也就是每個月支付1.33萬元，在還沒購屋前，可將每個月的1.33萬元，全數投入股票型基金做定期定額投資，在三年內賺到70萬元的頭期款，但除非幸運遇上大多頭或是現在就有一筆14萬元閒置基金可以投資理財，否則其實很難在
三年內就累積超過一年的年薪收入。
　　民眾必須要有心理準備，萬一達不到目標金額時必須延長自備款的累積期間，假如民眾現在就有投資，例如說14萬元的單筆股票型基金，再加上每個月1.33萬元的定期定額投資，只要股票型基金投資報酬率9.8%，風險值14.55%，就有較大的機會在三年之後跑出70萬元的購屋自備款。
　　假如小明目前手上沒有存款，就只能將購屋時間拉長到四、五年之後，這段時間不管投資股票型、債券型或是平衡型只要每個月定期定額1.33萬元，就很有機會累積到足夠的自備款。

　　攷年薪100萬的家庭

　　適合買約560萬的房子，可貸款440萬，每月拿出逾2.6萬投資…

　　而100萬元年所得的家庭或單身貴族，最適合購買房屋總價563萬元、貸款440萬元的房子，100萬元年所得的平均月收入為8萬元，每個月最好頂多拿出月收入三分之一，也就是2.67萬元投資理財。
　　跟50萬元年收入家庭一樣，如果從零開始，要在三年內擁有123萬元購屋自備款，實在是「不可能的任務」，最好也是延長到四、五年比較有機會達成。
　　除了每月提高理財金額外，建議期初先拿出較大筆資金投資，才容易達到目標。
　　假如民眾目前已有14萬元的基金，未來三年仍持續投資才有機會達到123萬元，不過，全數投資股票型基金，風險較高，可能屆時因為市場波動呈現虧損，建議一開始單筆基金就先拿出16萬元至20萬元單筆投資，再加上定期定額投資2.67萬元，就有機會在三年後達到123萬元自備款。
　　中信銀以平衡型基金報酬率7.43%、風險值5.96%試算，除了每個月定期定額投資2.67萬元外，期初還需要投入16萬元的單筆投資在平衡型基金，才有較高機會達成目標。
　　假如民眾更保守，而且很希望三年後達到夢想，中信銀建議，一開始就先投入20萬元在全球債券期金，再每個月定期定額2.67萬元，以投資報酬率4.05%、風險值7.05%試算，有機會在三年之後擁有123萬元的購屋自備款。

　　攷年薪200萬的家庭

　　規劃較彈性，可先砸25~36萬申購基金，每月再定期定額投資5萬…
　　中信銀表示，200萬元年薪家庭的規劃就彈性多了，如果手上有現款，可以先投入25萬元至36萬元資金單筆申購基金，再每個月定期定額5.56萬元，三年之內就有機會籌到自備款250萬元。
　　假如目前沒有存款，一樣每個月投資5.56萬元，依照前述的基金假設報酬率，也有機會在3.2年至3.5年累積到250萬元，一旦有了自備款，後續只要用這5.56萬元，就可以繳付房貸利息，不會額外增加負擔。

 購屋指南(2006/8/22)

●九十五年八月廿二日　經濟日報

　　想要買房子的家庭，夫妻兩個可以先商量，問問彼此對房子的需求，再平衡自己的收入，銀行建議民眾購屋前不妨從問自己12個問題著手，做為購屋參考。
　　1.幾年後買房子？這是為了預估籌備自備款的時間。
　　2.現在己存多少錢？可用來初估籌備自備款的本金。
　　3.購屋前，投資報酬率為多少？有助預設單筆資金的投資報酬率。
　　4.現在打算每月存多少錢來買房子？協助民眾預估自備款第二個來源。
　　5.定期定額投資報酬率為多少？讓民眾預設自備款第二個來源的投資報酬率。
　　6.父母或長輩會贊助多少錢？這是為了預估自備款的可能第三個來源。
　　7.購屋後，每月房貸本息攤還金額？以預估每個月的負擔。
　　8.適用利率是多少？
　　9.是否要買車位？
　　10.房子要住多少人？有助民眾初步考量適當坪數空間及每坪的屋價。
　　11.購屋的相關費用多少（含規費，手續費，仲介費等）？
　　12.房屋裝修及傢具支出多少？
　　中信銀財富管理主管楊誠信指出，有意購屋者估算完上述的數字後，就可以得到能力所及的購物總價預算，接下來就可以按此預算找尋適當的地點及房屋。

 土地荒 建商轉向都更求地(2006/8/22)

●九十五年八月廿二日　工商時報

　　「土地荒」持續發酵，帶動最近都市更新「爆紅」，建築業未來土地開發主要來源，紛紛從標售國有地、向民間地主議價買地，轉向推動都市更新才有可能取得上千坪的方整建地。
　　最近台北市政府都市更新處的都市更新審議案件，突然申請案件激增，今年四月間申請案件大約在七十幾件，但八月下旬竟爆增到一百五十八件，連都市更新處的承辦人員也明顯感受到都市更新業務量激增的現象。至於已核定案件，目前為二十九件。
　　華固建設總經理洪嘉昇表示，財政部國產局自三月份暫停標售五百坪大面積國有地以來，建商不但得承受地主漫天喊價、買不到地的風險，而且土地開發的難度更是連跳三級，建商想在台北都會區的精華地段取得上千坪以上的地，一定得朝都市更新著手才行。
　　洪嘉昇表示，就中長期來看，華固已把土地開發的重心放在都市更新上，希望未來三分之一土地原料是從都市更新而來。
　　目前包括太平洋、華固、元大、元利、長虹、東家、遠雄、忠泰、美孚、興富發、海華、基泰等知名建商，都投入台北市的都市更新行列；比較特別的是，就連老牌「資產股」包括台肥公司、大同公司、士林紙業等，也掌握這一波房地產景氣高峰，利用都市更新的獎勵容積誘因，開發台北市區的舊廠址。
　　另外，台北縣方面最近都市更新也愈來愈熱門，尤其是「公辦都市更新」。除早先投入的昇陽建設、台開公司之外，最近聯邦建設也想跨足台北縣板橋的都市更新業務。
　　昇陽建設總經理簡伯殷則表示，都市更新目前已是昇陽取得土地最主要的來源，迄今有高達八成的土地原料都是來自於都市更新，總計五處。其中，兩處在台北市，三處在北縣板橋，全部都採「公辦都市更新」，是目前建築業投入都市更新最積極、也是參與面積規模最大的建設公司。

 財部追稅 擬延長至15年(2006/8/21)

●九十五年八月廿一日　經濟日報

　　企業及民眾保存課稅資料時間須延長 成本可能提高

　　法務部行政執行署與財政部達成共識，擬修法延長稅捐徵收期限為15年。現行法定稅捐徵收期限只有五年，延長稅捐徵收期限可以達到稅捐保全的目的，但也相對提高企業和民眾被追稅的風險。
　　依稅法規定，企業和民眾須保存帳冊及報稅單據，直到過了稅捐徵收期，以利稅捐機關查稅，同時證明自己未逃漏稅。一旦稅捐徵收期由目前的五年延長為15年，企業及民眾要保存課稅資料的期間也將跟著延長，勢將增加保存課稅資料的成本。
　　財政部上周與法務部舉行稅捐徵課聯繫會議，法務部行政執行署建議財政部修改稅捐稽徵法，延長稅捐徵收期限為15年。行政執行署認為，目前稅法限制稅捐徵收期間為五年，一些催收困難的欠稅案件，受限於徵收期限屆滿的因素，不得不註銷。徵收期過短，有變相懲罰誠實納稅，卻鼓勵惡意欠稅者的效果。
　　財政部也贊同修法延長稅捐徵收期間的建議，不過，鑑於單純只為延長稅捐徵收期而修法，恐將迫使財政部必須提前面對外界要求拉高限制欠稅人出境的懲罰門檻，因此對於修改稅捐稽徵法的時點，財政部認為需再評估。
　　依據統計，94年度因欠稅遭到限製出境，日後因繳清稅款或逾徵收期間必須解除出境限制者共有3,291件，解除出境者的總欠稅額達131.91億元。其中，因為欠稅及罰鍰已經超過徵收期間，政府不得再催稅的案件就有1,264件，總欠稅額高達43.54億元，均要一筆勾銷。
　　據指出，財政部正在觀察由立法委員所提納稅人權益促進法的修法進度，同時並不排除9月將開議的立法院新會期，若立法委員不堅持另立保障納稅人權益的新法，財政部將願意提出稅捐稽徵法的修正案，除納入保障納稅人權益的修法概念外，同時考慮延長稅捐的徵收時限為15年。
　　財政部高層官員表示，延長稅捐徵收期限是一個可以努力的目標。據瞭解，目前一宗課稅案件的徵收期雖然法定為五年，但是因為徵收期間可以扣除移送法院執行與行政救濟等時間，從繳稅屆滿日起算到徵收，平均可以有八年到12年的時間。官員認為，徵收期限若延長為15年，較目前的時限還要多出三到七年，當然更有利
催稅。

 錢匯國外就可以避稅嗎？(2006/8/21)

●九十五年八月廿一日　經濟日報

　　．在一家高科技公司擔任財務主管的李先生，聽從一家外商銀行私人銀行（private banking）部門的財務顧問建議，把錢匯到海外的個人帳戶，並以個人名義設立信託。按照財務顧問的建議，只要資金匯到海外，並隱藏在信託帳戶中，即可達到規避遺產稅或贈與稅的效果。
　　不過，三通稅務顧問公司總經理邱正弘指出，根據近年國稅局課稅實務資料看，李先生的稅務規劃存在三個錯誤，如果不調整，很有可能變成查稅對象。
　　第一個錯誤是觀念出了問題，依據遺產贈與稅法第一條規定: 「凡經常居住中華民國境內之中華民國國民死亡時遺有財產者，應就其在中華民國境內、境外全部遺產，依本法規定，課徵遺產稅。」
　　因此，中華民國國民的境外資產仍然要記入遺產總額，錢不是匯到海外就可規避遺產稅。這一點單看溫世仁的龐大海外資產被課遺產稅就是最好的佐證。
　　第二個錯誤是低估國稅局的查稅能力。不少財務顧問在做稅務規劃時多會告訴客戶：只要國稅局不知道匯款帳號就查不到資金流向。但實務上，匯款水單必須填寫匯款人與受款人，如果匯款人與受款人不同，一旦被鎖定查稅，這筆匯款就可能涉及逃漏贈與稅。
　　如果匯款人與受款人相同，那麼當匯款人去世時，被繼承人若沒有申報這項境外資產，又無法具體說明資金流向與剩餘資金大小，國稅局往往會依中央銀行外匯局提供的通匯記錄，主張將匯款人當初之匯款金額全數計入遺產。因此，若以為把錢匯到海外就能規避遺贈稅，可就太渺視國稅局的查稅能力了。
　　第三個錯誤是對「信託」功能的誤解。很多高所得者以為，把錢匯到國外，再「藏」到信託帳戶裡就安全了。
　　很多人以為信託就是把錢移轉到受託人名下，如此就不再是委託人 (匯款人)的資產了，這些資產就可以不被計入遺產課稅。事實上，這個說法違反信託蘊含的「租稅中立性」原理其中之一的「不因為信託改變課稅方式」原則。信託主要是提供委託管理功能，不會因此改變課稅關係。
　　因此單純的把錢匯往國外個人帳戶或個人成立的信託是無法合法規避遺產稅的，高額資產客戶在接受所謂的專業建議時不可不慎。邱正弘表示，得當的租稅規劃前提是合法且安全，並非為賭氣，考驗國稅局的「查核能力」，只有萬全且合法的按部就班規劃，始為租稅規劃的上策。

 結構型商品 不再無條件免稅(2006/8/21)

●九十五年八月廿一日　蘋果日報

　　存款 連結海外標的 才有節稅空間

　　想買號稱「保本保息」結構商品的投資人注意了！明年5月報稅時，將會收到銀行或證券商寄發的扣繳憑單，投資的交易收入都要納入個人財產所得中課稅，結構型商品不再是免稅天堂，理財專員說，要想免稅，可善用連結銀行存款的組合式存款，每年利息27萬元免稅額度，及2010年前投資海外商品免稅的優惠。

　　保本行動

　　結構型商品以一固定收益商品（如存款、債券、票券）連結某個投資標地，投資標地可以是一籃子股票、利率、外匯、黃金、個股、股價指數、原物料期貨、避險基金或不動產基金等，如近3年狂賣的連動債，或今年崛起的連結銀行存款的組合式存款、證券商推的股權連結商品，壽險業的連動債投資保單等，均屬結構型商品。

　　8月16日繳稅分水嶺

　　財政部上週三（16日）發佈解釋令，宣佈即日起個人買賣結構型商品，以連結商品區分投資收益課稅原則。各銀行或壽險業推出的結構型商品，多連結海外投資商品，在2010年個人境外所得尚不需納入最低稅負課稅之前，投資人不必太擔心。
　
　　連結國內商品須納稅

　　且基於法令不溯及既往，據存保統計，至今仍有約2000億元規模結構型商品，連動債、組合式存款、保本型結構商品等，過去投資收益未申報者「財部也不再追究」。
　　但即日起想買號稱「保本保息」的連動債、組合式存款，或訴求「高收益」的股權連結商品的民眾得注意了，只要連結標地是國內股票、台股指數、利率等，到期結算（或提前解約）的投資收益所得，扣除原始投資金額及手續費後的收入，得納入個人財產交易所得中課稅。
　　如郎叔向券商購買一檔500萬元連結國內台積電的股權結構商品，以一張零息票券連結一檔股票，事先付485萬元，約定到期的股票若漲了，券商會還郎叔500萬元，他立刻賺15萬元，扣掉手續費後的收入需繳稅；若到期股票跌了，郎叔拿到台積電股票，中間損失也可抵稅。
　　銀行理專說，因券商推出的連結股權結構商品，依法不得連結海外投資商品，就沒有免稅的優惠；其他如銀行推出的連結銀行存款組合式存款、海外基金、S＆P500指數，或壽險業發行與保險商品作連結的投資型保單，享有每年每人利息所得27萬元免稅額度，及海外所得與保險給付不課稅的好處。

 買法拍屋 選法院點交物件(2006/8/21)

●九十五年八月廿一日　蘋果日報

　　投標前可實地勘查 留意是否遭人佔用

　　近年來房價不停攀升，較市價便宜的法拍屋市場，又吸引許多投資者或自住者注意，不過想買到便宜的法拍屋，投標前的功課不能少。法拍專家建議，最好選擇法院有進行點交的物件，投標前先實地勘查房屋現況，並仔細調查當地房市價格，才能降低購買法拍屋的風險。

　　降低風險

　　房市景氣愈熱絡，各地法拍屋場合就愈熱鬧，以往一般民眾不了解法拍屋市場，因此多為特定人士操縱，近年來法拍市場逐漸透明化加上房屋交易熱絡，想要買到便宜的房子已愈來愈不容易。

　　投標前1~2個月公告

　　中信房屋忠孝敦化店店長黃秋蘭表示，想買法拍屋事前要做功課，通常法拍物件約在投標前1~2個月公告，有意的民眾可依照本身購買能力及喜愛區段選擇標的物，並且仔細瀏覽法院公告標的物內容。
　　最重要的是，注意法拍標的是否遭人佔用，如果購買的法拍屋已遭人佔用，即使房屋所有權移轉完成，仍無法馬上取得房屋，建議選擇由法院進行點交的標的，降低購買風險。此外，須避免購買到非完整產權的房屋，例如「優先購買權」的問題。

　　共有人享優先購買權

　　購買法拍屋常遇到「優先購買權」問題，多是拍賣標的有共有人，債務人僅擁有部分權利，這時，其他共有人就擁有「優先購買權」。所謂的優先購買權，即法拍物件拍定後，法院將通知優先購買權人是否要以拍定價格購買，如要購買，則房屋優先「賣」給優先購買權人，原先標定人則無法獲得產權。
　　此外，要注意標的物是否為海砂屋、輻射屋，或有無受到921、331大地震損傷
，以免買到無法使用的房屋。投標前也要探查房屋現在的使用人狀況，如房屋為債務人自用，在與屋主相談中，可瞭解之後交屋是否順利，或是否有其他佔有人、承租者等，也可向鄰居探知之前屋主狀況、格局等資訊。
　　大部分法拍物件以銀行為債權人，詢問債權銀行也是獲得資訊的好方法，部分銀行保有房屋鑰匙，試著洽詢銀行是否願意讓你進屋內看屋，也可多瞭解原屋主的情況等。
　　全陽建設協理林啟俊表示，有許多法拍屋價格比市價還高，主要是投標者未事先瞭解購買物件的市價，以致出價太高，建議找專業的法拍業者評估，或是瞭解鄰近法拍物件區域，最新的中古屋成交行情。
　　決定出價前，要注意投標單的價格標示，標單價格分為房價與地價，填寫價格時要特別注意。專家建議，如要加價至1100萬元，超過的100萬元，可以視土地價格是否高於公告地價決定，如低於公告地價，則將加價的100萬元加入土地價格內，反之，則加入建物價格。
　　因為土地價格將影響移轉時的土地增值稅，法拍物件的土地增值稅是由債務人支付，如辦理權利移轉時土地價格低於公告地價，未來土地移轉時承買人須負擔差額的土增稅，在無形中增加成本，即使土地價格高於公告地價，移轉時仍以公告地價為主。

　　讀者來函

　　讀者李先生來函詢問，已購買內湖某建案2戶合併戶，與建商協商水電圖及室內配置圖時，對方告知因為是合併戶，減少1個廚房改為房間部分，地板瓷磚恐貼不平，而廚房加大部分，僅給地磚材料且要求由自己鋪設，建商還要求給付防水層的錢。此外，廚房壁面磁磚只貼廚具檯面與廚櫃間的牆面，若覺得不足，必須跟建商買材料自己鋪，建商表示，退料不退工，這樣是否合理？可否簽下同意書？

　　合併戶抓水平易有盲點

　　永慶代銷經理王財旺表示，地板的水平取決於門框與後陽台門框的高度，在2戶合併時，容易產生抓水平上的盲點，若以其中1扇門抓水平，容易導致地板高度高於另1扇門的門框等問題，最後可能會出現地板雖鋪平，卻呈傾斜狀態，但不可能鋪不平。
　 王財旺建議，購買合併戶常須變更格局，購屋人要注意施工品質及退料問題。

　　防水層屬追加工程

　　而廚房壁面磁磚只貼看得到的地方，明顯是建設公司偷工，一般來說，廚房牆面須全部鋪滿磁磚，再裝設廚具，因為廚具是可移動的，這部分可向建商要求。至於防水層部分，因是合併戶追加工程，若購屋前未特別約定，當然建商就要求付費。
　　「退料不退工」是建設公司間不成文的約定，建設公司在發包工程時，如發包貼地面磁磚，施工廠商會以整棟大樓作計算，即使其中幾間無須施工，但施工公司並不會減少發包金額，對建商而言，無法針對個別戶退工錢。至於簽不簽同意書，建議再與建商協調，除要求地板施工品質外，最好洽談由施工廠商一併處理，利用
加減帳方式（追加工錢及退還材料費）多退少補，一切談妥後再簽同意書。

 以子女名義建屋 贈與稅難免(2006/8/21)

●九十五年八月廿一日　經濟日報

　　地主應以領取使用執照日 做為財產贈與發生日

　　財政部表示，地主自建或與建商合作興建房屋，若逕以子女為起造人，地主應以領取使用執照日做為對子女財產贈與行為的發生日，依法報繳贈與稅。
　　財政部表示，國稅局曾經在審理遺產稅案件時，發現有地主生前提供土地與建商合作興建房屋，並將應分得的房屋直接以其子女名義登記為起造人，並在子女取得使用執照後，將房屋所有權登記為子女所有。
　　對此行為，財政部表示，地主提供土地參與合建所分得的房屋，依法應歸屬地主所有，但地主卻將取得的房屋，改以子女名義為起造人，並據以取得所有權。
　　財政部指出，實質上這種行為已經構成財產贈與，即地主將擁有所有的房屋贈與給子女，符合遺產及贈與稅法第4條第2項贈與規定，必須繳納贈與稅。
　　財政部因此提醒民眾，無論是地主自建或與建商合作興建房屋的案件，如地主將所分得的房屋，以二親等內親屬名義起造登記，即應以取得使用執照日做為贈與行為發生日，在贈與行為發生後30日內申報贈與稅。
　　財政部也指出，若納稅人心存僥倖未自動報稅時，稅捐機關一旦查獲後，除補稅外還要處罰鍰，稅負反將加重，不可不慎。

 蝸牛族 挑殼更要挑房貸(2006/8/20)

●九十五年八月二十日　工商時報

　　物價上漲，房價也漲，新一代年輕人要購屋，壓力可說越來越沈重，買屋購屋要量力而為，挑對房貸也很重要，銀行業者建議，在選擇房貸商品時，首先應該先分析自己的資金用途和需求，瞭解風險狀況，來選擇適合的房貸商品。
　　彰化銀行建議，消費者在挑選房貸的時候，首先，應該分析個人的資金用途，是屬於購屋不足款所需的長期資金，或者是理財週轉所需的短期資金。先依據個人的資金用途及風險承受情形，選擇各金融機構的同類貸款，比較後，最後再決定採用那一家銀行的房貸。
　　以資金用途來講，屬於長期資金需求，需要以月收入作為還款來源者，可選擇定儲利率指數房貸，而銀行所提供的定儲房貸，會以個人職業的穩定性高低訂定不同貸款條件，借款人可依個人的情況替自己爭取較優的條件。
　　另一種理財型房貸，則適合積極理財型的人，可活化固定資產的資金，尋求報酬率高的投資機會，以快速累積個人淨資產。此外，有也結合上述二種類型的房貸，亦即結合房貸及循環額度，部份攤還的本金可轉為隨時動用的額度，消費者可同時兼顧二樣資金需求。
　　而為了保障繳款期間可能發生的風險，購屋族也可搭配保險的房貸商品，因應突發狀況並保障家庭資產的完整，對利率變化較敏感的人而言，可選擇長天期固定利率，控制每期攤還金額。
　　所謂「貨比三家不吃虧」，購屋除了多看、慎選房屋外，挑選房貸也是一樣，最好能先經過試算。彰銀建議，金融機構競爭非常激烈，消費者在選擇房貸時，應多比較各銀行的貸款條件，例如可貸成數、利率、有無收取帳戶管理費或違約金等。
　　當然，對於購屋所需的長期資金，除了銀行的一般房貸外，政府提供多種優惠房貸，消費者則可以享受二十年，甚至三十年的低利房貸，政府政策性房貸主要有央行優惠專案貸款、勞工購建及修繕貸款、青年購屋低利貸款等，政策性房貸訂有借款金額上限，借款金額超過上限者可搭配銀行的一般房貸。

 房貸配壽險 負擔分期避險加分(2006/8/20)

●九十五年八月二十日　工商時報

　　房地市場蓬勃發展，銀行辦理消費性房貸業務餘額即將突破四．八兆元，銀行對於授信案件，往往要求客戶投保產險用以保障財產的安全，卻忽略客戶人身安全保障，我們不禁要問，高達四．八兆元債權有多少客戶具有足夠的風險規劃？
　　試想一件房貸案件貸款期間長達二○年，這期間一旦申貸戶發生意外，遺留給家人的往往是沉重負擔，房貸客戶規劃風險搭配壽險的需求越來愈多，第一銀行優先推出「全民安家」房貸保障專案及「一貸雙享」客戶保障專案，提供客戶經濟實惠兼具避險功能的壽險及健康險規劃。
　　房貸壽險配合房貸期間長達十至二○年，保障期間較長，一次躉繳保費有時會造成客戶負擔，第一銀行表示，針對房貸壽險保費繳納搭配專案貸款，讓客戶於房貸還款期間，併同繳納保費，輕鬆分期。
　　同時客戶還可自由選擇足額保障的平準式壽險，或保費經濟實惠的遞減式壽險，兩者皆不限職級、單一費率，較市面上傳統業務員攬件之壽險保費更便宜，這些都是第一銀行提供給房貸客戶專屬優惠。
　　除定期壽險外，第一銀行也與保險公司合作，提供結合意外險及重大疾病險的「一貸雙享」保險專案，讓客戶健康及不幸發生意外事故時，更有保障。
　　此方案採年繳的繳費方式，降低客戶負擔，若是發生身故、全殘或重大疾病，將立即提前給付百分百保額，意外傷害二至六級殘廢等級，則是給付五至七五％。保費也不分性別，只要年齡在二十至六十歲，職業類別為一至四級，每百萬元的保障，每日保費只需二十三元。
　　近來房地產市場熱絡，許多民眾都有置產的計畫，在幫房屋買保險的同時，也別忘了客戶本身的保險，第一銀行指出，一銀的產品線最為齊全，無論是躉繳型的「全民安家」壽險專案，或是年繳型的「一貸雙享」意外重大疾病險專案，都能符合客戶需求，讓客戶無後顧之憂。

 購買高齡屋 先敲定貸款(2006/8/20)

●九十五年八月二十日　工商時報

　　房地產交易熱絡，預售屋房價高攀不起，因此購買中古屋是許多消費者的選擇。太平洋房屋行銷部表示，如果購屋標的物是中古屋，屋況之外，屋齡絕對是很重要的考量因素，屋齡太老，屋況八成不會太理想，也會有貸款上的問題。
　　以三十年老公寓為例，若為鋼筋混凝土建造，貸款期限不可能到二十年；若為加強磚造，那就不用找銀行。其實，一般銀行不大承作三十年以上的房子，甚至超過二十年的房子，銀行估價多半不高，通常不願意承貸過高的成數，而且還會縮短還款期限。像是加強磚造的房子，使用年限是三十五年，因此屋齡二十一年的房子，銀行至多只會給十四年的貸款，以免房子抵押品超過所購置房屋之剩餘耐用年限，也就是說，使用年限越少可貸的年限也會越少。
　　屋齡的認定，需要透過土地所有權狀和土地登記謄本來認定，買方有權要求賣方出示相關證明文件，一般而言，屋齡愈久、屋況賣相及價位也會相對下降，銀行評估建築物的標準就愈趨嚴格。太平洋房屋行銷部表示，買賣中古屋，應慎選形象良好、高知名度、高專業性、高信賴度，可以提供充分保障的房仲公司，透過「屋況檢查表」，抽絲剝繭檢視屋況，經過買賣兩造簽字以示負責，方可多一層安全保障。
　　太平洋房屋行銷部表示，看中高屋齡的中古屋時，要先確定本身的資金情形，若不需要太倚賴銀行貸款，或是銀行願意配合給予較長期限、且較高額度貸款，才可以下訂購買，以免買了之後發現貸款不足，而要四處借貸。

 投資秘招 買賣預售屋 省稅賺價差(2006/8/19)

●九十五年八月十九日　蘋果日報

　　隨著房地產景氣未來仍被長期看好，市場上不少投資客「追價」意願仍然濃厚，房屋預售階段買進，在銷售期或房屋興建階段未取得使用執造前轉手，通常都有一定程度獲利，不用辦理「過戶」只須辦理「更名」，省下相關稅費及代書費用，有些只須付給代銷業者或建商手續費。代銷業者指出，特別又以大台北的捷運聯合開發住宅或捷運套房最為普遍。
　　信義房屋代銷部協理呂信銓表示，在目前房地產景氣仍被看好的情形下，建商委由代銷業者銷售，在銷售期內多訂有「調價機制」，不少投資客就是鎖定賺取建商調高價格的價差。

　　未取得使照前轉手

　　通常建商會給予銷售中房屋有1次「更名」機會，由於房屋尚未取得使照前，所有權還在建商名下，不用辦理「過戶」，因此沒有衍生的房屋稅、地價稅、土增稅、契稅及代書相關費用的問題。
　　有些投資客會將前期買進的預售屋放在接待中心「託售」，隨著建商調價賺取調價價差，通常投資客與代銷業者會協定較委託房仲業為低的服務費，有些則還會再另收0.5~1%的手續費；也有投資客會交給周邊的房仲業者銷售，一般收取4%的服務費。

 短期內房貸利率應不會上漲(2006/8/19)

●九十五年八月十九日　自由時報

　　想買房子的民眾一定已經發現，幾經詢價過後，都會區的房價上揚許多，自備款有限者要成為有殼族，貸款金額必然得跟著增加，若可以借到較低利率的房貸，負擔就會相形減輕。事實上，市面上，銀行自辦的低利房貸相當多，前三年平均貸款利率約在2.6％左右，只要選擇不綁違約金的房貸，第三年還可選擇符合效益的房貸方案，將房貸搬至其他銀行。
　　農曆7月過後到春節前，購屋人潮即將再度湧現，在物價高漲、賺錢不易的情況下，民眾對房貸利率可謂錙銖必較，連0.01個百分點的利率差距都得算算利息負擔的差異。
　　其實，銀行業者表示，近一年半以來，國內處於升息環境中，房貸利率幾乎逆勢走低，資金多、市場又競爭，只要民眾信用不差，享受前半年1.9至1.98％、第二年2.4至2.6％、第三年2.8至3％的優惠房貸利率，非常容易。
　　不過，由於銀行自辦的低利優惠房貸僅有前半年固定計息，第七個月以後依照定儲利率指數浮動計息，若能稍微瞭解未來利率趨勢，即可估算自己的經濟狀況能否負擔逐漸墊高的房貸利息。
　　銀行業者認為，短期而言，民眾並不用擔心房貸利率會出現大幅攀升的問題，資金浮濫尚難以改善，雖有銀行傳出有意緊縮房貸授信，其實若非經濟出現嚴重衰退，造成房屋價格重挫，銀行對房貸等屬於擔保融資的業務，還是會持續拓展，低利率房貸應該不會立即從市場上銷聲匿跡。

 景氣攀高峰 樓也越蓋越高(2006/8/19)

●九十五年八月十九日　工商時報

　　台灣的「天際線」，即將改變。帶來質變和量變的原因，並不是購屋大眾特別需要、特別青睞這種超高層摩天住宅大樓，而是在房地產景氣復甦時，建商才有勇氣推出超高層摩天大樓的預售屋，否則在景氣平平時，這種超高層建築物未必能叫好又叫座，有時還會因為造價普遍高人一等而讓建商紛紛怯步。
　　往年台灣出現超高層摩天建築物風潮時，一定是房地產攀上顛峰的時候，投資者才會大舉砸錢開發超高層摩天大樓。這一波房地產景氣持續復甦了三年，台北都會區「搶地」風潮愈演愈烈，擁有超高容積的「舊照」土地，相對更奇貨可居。尤其台北縣是十年前快要實施容積率管制前，建商瘋狂搶照的大本營，本來很多建商一度在台北縣被嚴重套牢，如今卻因景氣復甦，讓原本面臨滯銷的「舊照」因禍得福。因此這
三年來可以發現，台北縣的摩天大樓不僅愈蓋愈多，而且愈蓋愈高。根據消防局統計，全台北縣目前就有一千二百三十一棟的十六層樓以上的超高層建物。
　　另值得注意的是，全球摩天大樓熱潮自美國紐約九一一恐怖攻擊事件之後，已變成現代化都會的一個夢魘，許多歐、美國家的超高大樓建築案因此被擱置。反觀亞洲國家，卻把舊傳統的面子文化帶入現代化的建築，九○年代以來更掀起一片競相興建超高大樓的詭異風潮，如今，全世界排名前十位的高樓，有八棟是座落在亞洲。
　　平心而論，「世界第一高」的建築物Taipei101，許多國內外企業承租戶都還有所謂的「懼高症」，樓層愈高、雖然景觀愈棒、房租愈貴，但跨國企業承租戶卻未必喜歡進駐。
　　更者，近幾年來，台灣的建築界普遍有一個共識，即建築高度超過三百公尺以上，除了建築成本相對提高外，更會帶結構耐震安全、消防逃生、環境衝擊與內部交通等問題，何況，一般消防車只能救援一百米的高度，太高的摩天大樓勢必得靠大樓本身的消防安全設備來逃生，。所以，除非大樓管理非常嚴密，否則這些隱藏性風險不但是建商、住戶的潛在成本，更是整個社會所必須付出的潛在成本。

 大台北安身 首購族 錢進市郊(2006/8/19)

●九十五年八月十九日　聯合報

　　北市預售屋房價高

　　台北市預售房價高掛，平均每坪開價動輒40萬元，放眼市場幾乎沒有首購族買得起的建案，受到高房價擠壓，首購族只有「錢進」市郊，房價只要1/3-1/2。
　　明年計畫步入禮堂的小菁，最近和男朋友看上了一處位在台北縣新莊的預售案，每坪房價約17萬元，比起現在與父母親同住的內湖，每坪房價30、40萬元，幾乎是一半的價錢，買在新莊，房貸負擔會低很多。
　　她考量民國100年機場捷運將開通，再加上新莊副都心的建設，聽建商的說，住個五年，房子會增值，屆時就可以轉賣，再將賺得的價差換個離市區近一點的房子。
　　由於全台逾40%的人口都集中在新竹以北，尤其是台北市的就業人口更是高密度，以一家四口雙薪家庭每月6-8萬元的收入，在中南部家鄉可以住有天有地的透天厝，但是，要在台北買個安身的殼，卻難上加難。
　　根據調查，北市預售房價每坪站上41.8萬元新高，首購族想在台北市買個35坪的標準產品，至少得花上18年，近來民生物價飛漲，上班族生活負擔加重，預售市場高房價嚴重排擠首購族市場，想住新房子的首購族只能靠邊閃。
　　目前台北市預售市場，每坪房價在40萬元以下的並不多，幾個建案多位於早期開發的舊社區，中正區有「第一名廈」、中山區有「森美館」、大同區有「天水華亭」、「天水錄」，每坪房價約33-39萬元間，士林區有「星苑」、北投「捷運HITO」、內湖「綠之湖」、文山區「春之樹」每坪房價約26-30萬元。
　　來到市郊，房價預算可以再往下調，北縣板橋、新店、中和、永和每坪房價約15-27萬元，每戶坪數從14、15坪到50坪的都有，能滿足小家庭及一家四口的需求。
　　捷運沿線可縮短市區與市郊的通勤時間，捷運站周邊亦為首購族選購住家的天堂，不過，熱門的站區同樣會成為同區的高房價地段，購屋預算較寬裕的首購族，可加以考慮，例如，同樣在中和，捷運商圈附近的預售房價每坪可達28、29萬元，但是遠離鬧區，每坪房價再打對折，有每坪15萬元的產品可選擇。
　　為了吸引首購族，建商推案多半會搭配低單價、低總價、低自備款的三低條件，目前大台北區首購產品自備款多以兩成居多，只要一成自備款的建案也不少，若以地區來看，位於市郊的建案自備款低者愈多。

 拿通勤時間換空間(2006/8/19)

●九十五年八月十九日　聯合報

　　首購族依家庭成員不同、家庭生涯規畫各異，盤算購屋計畫也不同，人口愈簡單，可以單純考量預算、個人理想，但若有小孩，則要考量學區、生活機能。
　　首購族可分成三類，分別為新婚家庭、家庭首購、單身貴族三種。對於首購族來說，較多數為社會新鮮人或原本收入較低且購屋經驗相對較少的消費者，因此，拿時間換取空間是最高指導原則，也就是拿通勤時間換取較低房價、較大的居住空間。
　　如果是有小孩的家庭，則要考量就學、生活機能，永慶房屋副理梁惠燕表示，捷運站沿線是很好的地段，不過，民眾對「鄰近捷運站」的定義必須要有清楚認識，「捷運站1公里內，步行10-15分鐘，或者接駁公車1-2站可達」才算捷運沿線的地段。
　　不少首購族計畫進駐未來交通建設或捷運站的預售屋，等著通車後，房價增值後，可以以小換大、以少換多，梁惠燕提醒，通車的時間點和大環境景氣，或者家庭的生涯需求必須配合，例如，五年後才通車，但是家中的小孩已屆就學年齡，就很可能等不到房子增值換屋，家長不會放棄孩子上明星學校的機會。
　　北區房屋表示，以首購族的條件，購買預售屋、新成屋通常售價較高，必須要精算家庭收支能否負擔，雖然首購產品多提供低自備款的條件，但是，一般仍建議在允許範圍內，提高自備款的金額，這樣較能避免利率、物價上漲後，往後付出房貸的負擔不致加重。
　　永慶房仲總經理廖本勝表示，在捷運沿線以外，土城、新莊及淡水等地區房價相對偏低，大樓約平均單價14-18萬元，公寓則在12-16萬元間，預算500萬元以內可購買的產品為套房至二房屋，公寓則可選擇到三房標準產品。
　　若以單價15-16.5萬元計算，20-30坪的住宅成交總價約在300-500萬元之間，而以雙薪家庭的每月平均薪水約6萬元來看，三分之一拿來繳貸款，預訂月付2萬元購屋，以房價七成貸款、房貸利率3%、貸款20年期計算，買總價300-500萬元的房子絕對綽綽有餘。

 欠資金 善用貸款討便宜(2006/8/19)

●九十五年八月十九日　聯合報

　　首購族資金較有限，如何善用貸款討便宜，是築巢前必做的功課，房仲業者建議首購族，可用五個策略「善貸」自己。
　　永慶房屋契約部經理陳俊宏說，雙卡風暴後，金融業者全力拚房貸，甚至對精華區域的房子提供百分百房貸，但又擔心房貸業務重蹈雙卡呆帳暴增的覆轍，於是對房貸標的物價值評量趨嚴謹。
　　面對房貸申貸條件逐步從嚴，陳俊宏說，首購族買房應更加精打細算，建議從
五大策略著手：
●策略一
依家庭收入 設定貸款成數

　　一般認為貸款成數越高，越可舒緩自備款籌措的壓力，但陳俊宏說，貸款成數越高，未來償還的利息支出也相對增加，等於把當前的購屋壓力分攤到未來償還，建議購屋者應審慎評估工作年薪所得的穩定度，設定可接受的貸款成數範圍。
　　銀行業者對於房屋的坐落區域、屋況會區分等級，精華區、屋況好，能談到較好的貸款條件，若位於偏遠鄉鎮、產品特殊轉手性差，銀行估價保守、貸款成數也低。

　　●策略二

　　掌握「三三原則」 輕鬆繳貸

　　部分民眾自備款不足，卻希望一次購買大坪數、高總價的房子，導致房貸支出居高不下，變成「屋奴」，如果利率逐步調高，還款壓力可能讓一家人喘不過氣。陳俊宏建議應把握「三三原則」：購屋自備款最好有三成，房貸支付不要超過家庭總收入的三分之一。

　　●策略三

　　檢視計息方式 估未來負擔

　　房屋貸款利率各家銀行不同，貸款契約中的計息方式、調幅期限、加碼幅度，也會影響每月償還金額的高低。陳俊宏說，多數銀行房屋貸款利率採浮動利率，利率走揚時，銀行越晚調高貸款利率，對貸款者越有利。

　　●策略四

　　留意利率調幅期限 降低支出

　　目前利率處於調升趨勢，若銀行貸放利率分別是每三個月、六個月或一年才隨指標利率調整，顯然是一年調整一次，較能避免利息調升的衝擊。

　　●策略五

　　珍惜信用 與銀行良好互動

　　申貸過程中，貸款人最好能親自向銀行借款，不要透過代辦公司。房仲業者經常有大批的房貸業務需要辦理，首購族可透過知名的、信譽良好的房仲業者，談到較好的房貸條件。北區房屋總經理彭培業表示，銀行會給建商較低的利率，找建商也不失為一個好方法。
　　陳俊宏說，一般上班族應珍惜個人的「信用紀錄」，平時與固定銀行保持良好互動，避免讓不良紀錄留在聯徵中心，造成未來申請房貸易遭拒絕或貸到較高利率。

 轉手難 小心套在高點(2006/8/19)

●九十五年八月十九日　聯合報

　　北區房屋總經理彭培業表示，中古套房可貸成數偏低，可能只有六到七成，現在購買千萬套房的人，想轉售會面臨考驗。
　　全國不動產董事長葉春智指出，套房預售屋因戶數多，傳統上有「完工交屋就打八折」的魔咒，雖然近年來魔咒被破，但現在開價已反映2008年兩岸利多，仍得提防買套房被「套」在高點。
　　彭培業提醒購屋人，由於新修訂的建築物公共安全相關法令規定嚴格，套房的公共空間更受到重視，公設比往往比一般產品高，公設比大多超過30%，甚至達40%，買10坪套房，公設比30%，實際可使用面積只有7坪，「小心套房以低總價掩飾高單價」，買套房時斤斤計較是必要的。
　　此外，套房由於面積有限，採挑高設計在視覺上較為舒適，但挑高在法律中有諸多限制，除了挑高不能超過樓地板面積的三分之一，更嚴禁在挑高中加蓋夾層，選購的時候要特別注意。

 青年購屋貸款 11/30申請截止(2006/8/19)

●九十五年八月十九日　蘋果日報

　　剛踏入社會不久的7年級生，因為初期薪水收入不多，若想提前一圓購屋夢，政府的優惠貸款成了最佳的選擇，目前以青年購屋低利貸款方案利率最低，但申請資格限制也相對嚴格，今年度申請時間將於11月30日截止，符合申請資格的民眾要把握時間。

　　把握機會

　　青年購屋低利率貸款，具有「政策房貸中利率最低2.165%」及「前7年適用利率保證3%以下」雙重優惠，貸款額度為220萬元，最長可貸20年。
　　房仲業者指出，由於限制的門檻高，加上民眾對於此種貸款方案認知較少，往年申請人數都不多，但對於負擔能力不強的7年級生，是個不錯的選擇。
　　信義地政士聯合事務所林明堂協理表示，假定貸款後7年內，各類房貸利率全面調升2.5%，由於青年購屋貸款擁有「前7年適用利率保證3%以下」的保護傘，利率仍將固定在3%的水準，其房貸支出將比其他類型房貸節省更多。
　　北區房屋不動產研究室處長謝萬雄指出，青年購屋低利貸款雖然十分划算，但對於申請人的資格限制也相當嚴格，包括年齡須滿20歲以上至40歲之間，在當地設有戶籍者，家庭年收入在戶數20％分位點以下者，若設籍在台北市和台北縣轄市，則家庭年收入須低於87萬元，高雄市及台灣省轄市須低於57萬元、單身者應與直系親屬設籍同1戶、不得搭配其他優惠貸款，本人、配偶、戶籍內直系親屬及配偶均無自用住宅等，規定相當嚴格。

　　不得搭配其他優貸

　　民眾若有購屋意願又有購屋能力，但卡在家庭年所得過高，無法申貸的民眾，可考慮將戶籍遷到可適用較高家庭年所得的地區，如台北市或是台北縣的10大縣轄市，可享有87萬元的家庭年所得標準。
　　有意申貸民眾可向各直轄市或縣（市）政府購買申請書，每份工本費20元，或於內政部營建署網站http://www.cpami.gov.tw下載，並於受理申請期間內，前往戶籍所在地之直轄或縣（市）政府提出申請，或以掛號郵寄方式辦理。

 捷運末端站住宅 漲相最佳(2006/8/19)

●九十五年八月十九日　蘋果日報

　　房價仍低估 路網完整後增幅大

　　捷運聯合開發推案沉寂1年後，再度進入高峰期。雖然價格高於市價1~2成，高取得成本可能壓縮投資報酬空間，但業者認為，隨著捷運路網更形綿密，新路網末端站如小碧潭、迴龍、永寧站，目前房價仍被低估，未來上漲空間將大於其他站區。

　　提早卡位

　　過去2~3年推出的捷運聯開案，紛紛進入完工階段，當初預售購買的投資客轉售增值幅度驚人，以永春站「E.A.T」為例，預售價格每坪約42萬元，迄今成屋轉售價格已達每坪55萬元以上，至於「悠遊市」、「戀戀台大」、「美麗永安」等指標案，增值幅度多達2成以上。
　　過去捷運聯開增值幅度較大的區域多位於台北市精華地段，隨著捷運路網愈來愈綿密，過去捷運末端站漸形成新的交通轉運中樞及商業中心，形成近期房價漲幅較高的區域，也打破過去末端站位處偏遠、房價增值不易的迷思。

　　未來3年推案700億

　　此外，台北市路網密度提高，也會使站與站的距離拉近，捷運交會站將形成下一個熱門區塊。根據統計，在捷運局更改投標機制及愈來愈多建商投入捷運聯合開發市場下，初估未來3年將有約700億元的捷運聯合開發規模釋出。
　　信義房屋代銷部協理呂信銓表示，捷運路網新產生的「末端站」例如小碧潭、迴龍、永寧等站都有創造新型態商圈的機會，房價目前仍被低估。呂信銓認為，隨著捷運路網愈形完整，擁有完整生活機能及交通配套的「雙捷運線」交會站，包括台北車站、板橋新站、新莊五工站、南京松江站、古亭站等，房價會比單線捷運站
的住宅還具支撐性。

　　多住商混合留意規劃

　　已推出7個捷運聯開案的樺福建設總經理賴永芳表示，即使未來景氣反轉，捷運住宅保值性佳且易脫手，是吸引投資客進駐的原因。他建議，捷運聯合開發多為住商混合規劃，「住家、商場、捷運站動線是否分離，基地面積如過小產品規劃格局受限，都會影響居住品質」，這類產品未來轉手價格及投資報酬率也會較差。
　　冠德建設總經理特助張勝安說，隨著捷運系統由台北市往台北縣擴張，未來的市郊捷運聯開腹地大，加上台北縣例如新莊線、土城線房價相對偏低，增值空間自然比市區精華地段大。捷運的便利性已被市場肯定，「愈早進場，獲利空間就愈高
」，以「冠德都會通」為例，從預售每坪20萬元到結案漲到每坪25萬元。

 土地重購退稅 須退回稅款(2006/8/18)

●九十五年八月十八日　經濟日報

　　自宅地五年內移轉…

　　民眾重購自住用地申請退還土地增值稅，必須特別注意五年內改作其他用途等情況下，會被追繳土增稅的問題。台北市稅捐處清查土地重購退稅案件時，就發現民眾重購土地上設有公司行號，已不符自住用地要件，被追繳已退還的40多萬元土增稅款的案件。
　　市稅捐處表示，土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購的土地，自完成移轉登記日起，五年內如果再行移轉、改作其他用途、贈與配偶或是被法院拍賣，都要追繳原退還土增稅款。
　　由於土增稅減半措施去年初截止實施，很多人趕在期限前移轉，為確保民眾移轉過程合法繳稅，台北市稅捐處今年4月15日至6月15日期間，清查土地重購的退稅案件，總計清查3,293件相關案例，其中查獲違反規定者共46件，補徵稅款達1,200多萬元。
　　台北市稅捐處指出，納稅人在重購土地退還土增稅後，如將土地改做其他用途，或再行移轉，都須繳回原土增稅款。近日稅捐處便查獲一例，林小姐在92年6月先購台北市市中山區土地，於同年7月完成移轉登記，之後在92年12月出售台北縣土地，並於93年2月完成移轉登記。
　　因此林小姐在93年3月向台北縣稅捐處申請重購退稅，經核准退還土地增值稅款40多萬元。但台北市稅捐處今年清查時發現，林小姐在重購土地上設有某公司行號，顯然將土地已改作其他用途，不符合自住用地條件，因此通知台北縣稅捐處追繳原退還稅款。
　　市稅處發現另一個案例是，納稅人徐先生在92年12月出售台北市信義區一筆土地，在93年2月完成移轉登記；之後又在93年3月重購台北市大安區二筆土地，並在同月完成移轉登記。因此徐先生在同年4月向市稅處信義分處申請重購退稅，經核准退還當初他所繳納的土地增值稅款共150多萬元。
　　但經市稅處調查發現，徐先生在今年6月將重購土地移轉給他人，該處大安分處便依規定函請原申請的信義分處，追繳當時退還給徐先生的土增稅稅款。

 房市復甦 大型造鎮案復出(2006/8/18)

●九十五年八月十八日　經濟日報

　　建商推出更精緻建案，融入數位住宅新概念；遠雄集團在林口三峽推案，挑戰台灣第一個成功案例。

　　房地產景氣復甦，讓沉寂十年的大型造鎮案重出江湖。由於容積率管制、山坡地限建、大型建地取得困難，新一波的造鎮案，較往年更為精緻，也融入數位住宅等先進的概念和規劃。
　　根據住展雜誌統計，早期造鎮案主要集中在基隆、木柵、汐止、新店、金山、三芝，及桃園龍潭、八德等地，不但個案推案量動輒超過百億元，一個社區戶數也高達上千戶， 銷售情況也成為房市榮枯的重要參考指標。
　　民國80年至83年，大型造鎮案在房市引發第一波熱潮，當時最知名的建案是汐止的「宏國大鎮」，因總銷金額100億元、可售戶數達1,742戶，在公開一個月內即搶購一空，引起全國地產界及購屋者譁然。
　　民國81年後，造鎮個案數愈推愈多、案量更是一個比一個大，其中83年的造鎮案推案量就有1,103億元，達到歷年的高峰。
　　但在86年「林肯大郡」出事後，政府建管單位開始嚴審核山坡地建照，基隆、汐止、新店等地的山坡地頓時沉寂。直到房市景氣在92年下半年開始翻揚，全台又再度吹起第二波的造鎮風潮。不過第二波造鎮案規模較十年前高達3,000億元總銷金額萎縮。
　　淡江大學產經系教授莊孟翰說，第二波造鎮案因容積率管制、山坡地限建、大型建地取得困難，目前建商推出的造鎮案已較往年更為精緻。
　　目前正在林口、三峽推造鎮案的遠雄集團董事長趙籐雄指出，「台北未來只有透過都市更新才能提升競爭力，而且台灣還沒有一個成功的造鎮案，要睹一口氣不計成本開發林口、三峽造鎮。」
　　趙籐雄說，為了創造差異化，包括開挖溫泉、接FTTH、裝設指靜脈門禁系統、遠距醫療平台，都是早期造鎮案沒有的賣點。

 中和中山路土地 每坪賣52萬(2006/8/18)

●九十五年八月十八日　經濟日報

　　環球購物中心周邊 璞德建設以高出底價一倍多得標

　　高鐵板橋站可望年底通車，鄰近新板特區的中和環球購物中心，周邊地價也應聲上漲。國產局昨（17）日標售中和市中山路三段住宅區土地，挾板橋房價站上30萬元的優勢，每坪標脫金額52萬元，超出底價25萬元一倍多，得標建商是在台北市參與興建知名豪宅「仰哲」、「勤美璞真」的璞德建設。
　　國產局昨天標售今年第10批國有非公用不動產，因土地面積偏小、地段偏遠，標脫率微幅降至60%，15筆標的僅九筆售出。
　　其中最受矚目的第一標號，面積456坪，每坪底價25萬元、總金額1.14億元，共有12家建商搶標，最後由璞德建設得標。
　　昨天開標時現場氣氛緊張，以個人名義投標的徐永貴，一度以總價2.28億元領先其餘投標者，不過開到最後一張標單璞德建設投遞的總價2.37億元，現場更引起一片驚呼，最後璞德順利以第二高價820萬元的些微差距得標。
　　房地產業者分析，目前中和土地行情每坪約50萬元至60萬元，璞德以每坪52萬元得標並不算高，如果再加上容積移轉，該地容積率將從300%膨脹至800%。
　　璞德建設董事張木德表示，由於經營團隊曾有在台北市興建豪宅的經驗，所以投標土地常會跳脫區域建商認定的金額，以兩年後預售市場的房價估算投標。但張木德說，璞德目前並不打算進行容積移轉，將直接規劃為35坪至45坪的換屋型產品，每坪開價25萬元至26萬元，總戶數僅60戶。
　　就基地環境而言，此塊中和市中山路三段土地位於中和環球購物中心後面，基地三面臨路，生活機能非常完備，加上新板特區近在咫呎，當地每坪房價站穩32萬元，更使中和房價三級跳。

 房市北熱南冷 瓦斯股最先知(2006/8/18)

●九十五年八月十八日　經濟日報

　　瓦斯類股獲利的好壞，與房地產景氣呈現正相關，新成屋出籠後約三至六個月就會裝置天然瓦斯計費表，可視為房地產景氣的落後指標，今年上半年房地產北熱南冷，從瓦斯類股的營運狀況也可獲得驗證。
　　房地產業者近年來在台北縣地區啟動造鎮計畫，包括三峽北大特區、蘆洲南港仔、泰山18甲重劃區及林口等地都是重點區域，去年開始，這些區的新成屋快速出籠，瓦斯裝機量大增，也讓欣泰獲利出現快速成長。
　　不僅台北縣如此，包括台北市及桃園縣市在內，今年上半年裝機率都出現大幅成長，新用戶大部份都會裝置天然氣瓦斯，而非桶裝瓦斯，瓦斯使用量馬上見分明，顯示房地產景氣與瓦斯業者營運息息相關。
　　北部房市熱，但南部房市卻很冷，高雄平均房價還跌破10萬元大關，營業區域在高雄市的欣高感受最深，不僅售氣量出現停滯，新成屋裝機量也不如預期，顯示空屋情況相當嚴重。
　　加上南部經濟環境不佳，欣高用戶欠費的情況相當多，用戶來辦理保證金退費的情況相當積極，曾經創下一天1,000多人來退費的紀錄，欣高還要加派十幾名工讀生才能應付，此外，高雄桶裝瓦斯競爭激烈，也是導致欣高營收出現衰退的因素之一。
　　想要知道房地產景氣好不好，除了看房屋銷售狀況外，還要問問瓦斯公司裝機率如何，就可以知道空屋率高不高，目前房地產北熱南冷的情形將持續影響下半年瓦斯業的營收及獲利狀況。

 騙買兇宅 惡仲介賠錢(2006/8/18)

●九十五年八月十八日　蘋果日報

　　台北縣一名男子透過仲介引薦購買新裝潢的中古屋，未料交屋後才得知買到的是凶宅，而調閱地籍資料又發現仲介商以低價購入，過戶、漂白後再轉賣給他，賺取兩百萬價差。男子不甘成冤大頭，憤而找消保官申訴，幾經波折終於拿回定金。
　　對此，台北縣消保官周俊雄表示，此案業者在屋況說明書上「是否為凶宅」一欄勾否，契約也明訂若屋子為凶宅即可無條件解約，「明顯惡意欺瞞，有詐欺之嫌。」他表示，房仲買賣為上半年消費爭議案件榜首，消費者在購屋前，應多打探訊息，以免誤入陷阱。
　　擔任工程師的王姓男子（三十七歲），準備在年底結婚，數月前在房仲業務員介紹下，看中板橋市一間中古屋。王見裝潢新穎、環境清幽，當時又接近農曆七月，王礙於習俗以四百二十萬元簽約成交，預付四十多萬現金。

　　漂白轉賣賺兩百萬

　　搬遷前王母前往新居查勘，覺屋內詭譎不安，一名鄰居老婦見狀向他們表示，二十多年前，原屋主妻子在屋內服毒刎頸自殺身亡，「裡面很凶喔！」
　　王嚇得趕緊調閱相關資料追查，赫然發現仲介業務員在四個多月前，先以兩百萬買下凶宅，再過戶給同事父親，過水漂白後轉賣，賺取兩百萬元的暴利。王怒找仲介退屋不成，一狀告上北縣消保官，經調查協調，自知理虧的業者才將訂金全數退回。

　　如何避免買到問題房屋

　　◎看屋時可先詢問當地左鄰右舍房屋情況。
　　◎若房屋價格低於市場行情要多加留意。
　　◎簽約前，契約中一定要載明本屋絕非輻射屋、凶宅等，否則將無條件解約。
　　資料來源：消基會副董事長程仁宏

 大型社區 購屋大解析(2006/8/18)

●九十五年八月十八日　中國時報

　　大台北地區大型造鎮，愈來愈多，不管是大面積或百億大量，似乎都是大型社區住宅，從過去山頭上，朝向山下、都市中心發展，這意味著，未來購屋行為與購屋趨勢，將有革命性改變，購屋人該如何面對此新建築型態？甚至購屋抉擇為何？這是我們今天要討論的焦點。

◆ 造鎮有「三化」，郊區、重劃區、農業化

　　莊育士：未來，大型造鎮是一趨勢。主要是，市中心的士地，愈來愈少，房價也愈來愈往上飆，這是很自然的現象，大型造鎮之所以朝向郊區化、重劃區化、甚至農業區化，主要是土地太貴所致，目前市場上所釋出的個案，大都屬這一類型大型個案。
　　以坪數來分析，只要面積超過三千坪以上，就屬大型造鎮個案，但也有面積達五千坪以上，例如，新店青山鎮面積就逾一萬坪，這完全是土地資源太少之故，目前很多大案，都是都有此趨勢，以地區而言，大型造鎮最密集地區，首推新店，其次為淡水、三峽、林口，外縣市則如楊梅，也都出現大型造鎮個案。
　　以面積、建築面積之間的相互關係而言，部份大型造鎮的密度，相當可怕，例如，淡水南加州一案，土地面積只有3千4百坪，卻興建1千5百多戶，密度相當高，不過，有一些是低密度，已讓市場呈現高、低密度之差。

◆ 賣設施、賣物超所值

　　另一市況為，大型造鎮存在主因，因為價格低，附加價值高，這兩項之中，最重要是在賣設施、賣物超所值。
　　張雪娟：雖然，我在台灣房地產市場上，缺席了五年，但是，從過去NEW CITY等大型造鎮案，我並不陌生，最近，我在淡水推出27億元「春天悅灣」一案，面積達三千坪，應算是大型造鎮，從基地與視野，經過不斷評估試練，找出了大型造鎮的主要訴求，包括，就是要讓購屋人有「回家就像渡假」新視野，這也是我注入大型造鎮個案的新概念。
　　張境在：我認為，所謂的大型造鎮，應該是政府造大鎮，建設公司與開發商造小鎮。隨著社會變遷與交通建設的延伸，市中心個案因為基地小，朝都市更新發展，政府必須陸續規劃很多重劃區，土地漸釋出，給很多建設公司發揮空間，新的重劃區因為土地整合得宜，可整體規劃，優勢增多，這是市場新趨勢，尤其，現代人講求生活品質，會要求更多的附加價值，所以重劃區大型造鎮，吸引了很多年輕購屋群。

◆ 造街、重新塑造生活環境

　　張麗蓉：隨著人口密度高、生活品質要求高，大型造鎮已有朝外圍城鎮發展的新趨勢。當然，站在建商立場，大型造鎮不只是推案量大，應包括整體規劃能力，例如造街、重新塑造生活環境、提供良好的生活新方式。
　　例如，遠雄集團在三峽買地，連街廓也一起買，造街才有整體感，過去，我們常在談，政府在造路、民間在造鎮，其實，政府和民間做事，截然不同，政府是依法行事，然而，民間除依據政府所訂的方案執行外，造街、造路、造鎮一定比政府做的更完善、更精緻，主因，這攸關企業形象與信譽。

◆ 住商分離，購屋人隨手可及

　　例如，基地內公園、十字街廓，除了要符合都市計畫的延伸之外，遠雄首在民國九十三年，是國內第一家進駐林口大型造鎮的建商，面對當時機能不足，我們便整體規劃了複合式商業空間，讓社區內的住商分離，讓購屋人生活，隨手可及，抱此心態，也邀請了專家針對商圈調查，做出業種設計，因此，大型造鎮下只在個案銷售而已，真正意義，是應該去關心整個區域內的生活需求，以及社區總體營造，這是遠雄在大型造鎮的新概念。

◆ 大型造鎮具八大優勢

　　莊育士；大型造鎮的優勢，可以從八大面向來觀察，第一、大型社區的「意向」，比較容易建立，第二，住戶多，管理費金額多，大家共同分攤的金額反而少，第三、大型社區最大的賣點，在於公共設施多，將購屋人的食衣住行育樂所需，完善考慮在內。
　　第四，大型社區的公共設施維護與使用率很重要。過去，台灣大型社區設施，應有盡有，你有我也有，幾乎十大個案都具備設施，這沒有什麼差別，不過，主要區隔在公共設施的維護、細膩度、折舊、精緻度等四項，如何維護公設的生命力，很重要，不要讓公設變成只是一幅器材，晾在那裡而已，曲高和寡。

◆ 管理費考慮折舊

　　近日，我操盤淡水小坪頂200億元「環遊郡」一案，就先用市場還原法，尋覓一專業團隊，算出每一個月應該向住戶收取多少管理費，才足以支付這一些設施與維護費，若費用過高，我會考慮，修正支出公設的器材與數量，另外，向社區居民收取管理費，不只是考慮每一個月水電支出，還考慮設備折舊、更新等，這一些都不可忽略。
　　一旦，專業團隊算出，每一個月住戶管理費為40元，則我會建議收取50元，因為盈餘10元，是用來支付未來折舊所需。

◆ 避免購物中心變死角

　　大型社區有時會規劃賣場、商店街，但是，在設置之前，應先衡量大型超商、賣場，是否可長期生存，若是不能，就不應該設置商店街。事實上，現在社會在演變，購物行為也在演變，例如醬油少了，只要在社區內設置seven-eleven超商就夠了，不必去設置購物中心，一旦不成功，就會變成社區的一大死角。
　　管理費、立地大、空間廣，都是大型造鎮的優勢，但更應加強社區與鄰里間的互動，你找人人互動，硬體、軟體彼此互動，都是大型社區的優勢，最重要是，購屋人買大社區，應有兩大訴求，分別是低單（單價）、低總（總價）兩大市場區隔。

 信託≠富人 小戶也可做信託(2006/8/17)

●九十五年八月十七日　工商時報

　　行政院長蘇貞昌用八萬元做信託？有沒有搞錯？很多人以為信託是有錢人玩的遊戲，其實不然，銀行主管表示，買基金也是信託的一種，不管是透過定期定額或單筆申購，都可達節稅理財雙重功效。

◆ 蘇揆信託 八萬元搞定

　　行政院院長蘇貞昌在財產申報時，他的存款一千多萬元，其中有八萬元拿去銀行做信託，很多人好奇，區區八萬元也可以做信託嗎？
　　中國國際商銀信託部主管表示，蘇院長的八萬元應該是透過銀行，做指定用途信託投資有價證券，也就是一般人所知的基金理財投資，不管是每月定期定額扣款三千、五千元（見表），甚至是單筆申購數萬元，可說是目前銀行主要信託業務收入來源，目前有九成五以上國人，都是透過基金買賣成為銀行信託客戶。
　　一般散戶小民透過銀行信託投資海內外基金，可以享受免稅的好處，但信託目在銀行最被廣泛應用仍在大額節稅部分，如郭台銘的股權信託、王永慶兄弟的公益信託，甚至是一般高資產族群常做的金錢信託。
　　許多銀行打著「富可過三代」的廣告標語，強調利用信託規劃，不僅能讓你適度節稅，最重要的是能讓你的資產永續保存，到底是怎麼達成呢？

◆ 金錢信託 成富人最愛

　　若富爸爸將一千萬的財產交付信託二十年，以定額自益，餘額他益的方式，與銀行約定，在契約期間將本金投資偏固定收益商品，如美國十年公債、海外債券型基金等，每年固定將五十五萬的本利和給予富爸爸，最後剩餘信託財產餘額給小孩。
　　而投資必然伴隨風險，最後小孩所得到的餘額有可能會低於或高於當初所設定的一千萬元，此一方法節稅效果相當驚人，這位富爸爸可以一毛贈與稅都不必繳。
　　這是因為富爸爸與銀行約定要將本金做投資，再將二十年所得的本利和扣除定期自益部分，將餘額給小孩。

◆ 節稅兼理財 一舉兩得

　　國稅局是以年金現值折現計算贈與金額，將原始信託金額扣除二十年富爸爸固定領回利益，以目前郵局一年定存利率二．○七五％試算後，贈與現值約一百零七萬元，低於一百一十一萬贈與免稅額，所以依此方式，富爸爸不須繳交任何贈與稅。
　　信託受益人在契約未到期前，並無權運用信託的財產，如此一來，便可以防止兒子不當揮霍家產；萬一，富爸爸拚經濟時，公司不幸發生財務危機，因交付信託的財產餘額所有權屬於兒子，債權人只能就富爸爸名下資產求償，並不會影響兒子得到此筆信託財產的權利。

 搶轉貸戶 銀行推出十年固定利率(2006/8/17)

●九十五年八月十七日　自由時報

　　是否覺得原房貸利率太高？有銀行又開始向他行房貸戶招手，搶攻轉貸業務，除日前復華銀行推出100％房貸，台北富邦銀行也推出最長十年期的固定利率房貸，轉貸戶還可申請50萬元的代償金，作為低成本周轉金，至於國泰世華銀行則針對特定族群推出限時、限地、限額房貸。
　　台北富邦銀行指出，雖然房貸以指數型利率為主流，但仍有不少房貸戶偏愛固定利率型房貸，因此，該行再與富邦人壽合作，推出六種固定利率房貸，固定利率的年期由最短的一年、二年、三年期，及五年、七年期，最長已擴至十年期。
　　至於此固定利率房貸的資金來源為富邦人壽壽險資金，因此，基準利率依「保單分紅利率」為準，首年最低利率2.4％，第二年之後依固定年期而有不同，依一段式
或兩段式計息而有差異。例如十年期固定利率，可選擇前十年固定3.09％；或前兩年固定2.4％、後8年固定最低3.6％。
　　國泰世華銀行針對特定族群，推出「限時、限地、限額房貸專案」，依不動產坐落地點、申請戶的職業、信用條件等符合專案規定，即提供前六個月最低1.93％起跳的固定利率，第7至24個月，最低2.15％起機動計息，並強調免收帳務管理費及鑑價費。

 灌價捐地 避稅4200萬 追回(2006/8/17)

●九十五年八月十七日　自由時報

　　偽善假借捐地行善之名，行避稅之實！中區國稅局大屯稽徵所近來審查退稅案件，查獲某股票上市公司的6名股東涉嫌以低價購置土地後捐贈給公家機關，再虛報拉高土地交易價，因此規避4200萬元的綜合所得稅；大屯稽徵所昨天要求相關當事人補繳稅款。
　　國稅局大屯稽徵所主任黃昌宏表示，近來查獲的避稅案例，以某股票上市公司的規避金額最高，達4200萬元綜合所得稅，該公司的6名股東，透過仲介業者，以低於公告現值的價格，購買北、中、南部的公共設施保留地、道路用地，藉由行善之名，將購得土地捐給鄉鎮市公所等公家機關。
　　表面上，6名股東宛如捐地的善心人士，幫助政府解決苦於沒經費徵收既成道路的燙手山芋，但國稅人員調查發現，這些股東虛報拉高購買土地的價格，採列報捐贈扣除額方式，涉嫌規避綜合所得稅4000萬餘元。
　　黃昌宏指出，目前既成道路、公共設施保留地的交易價格，約公告現值的1成至2成，若公告現值每坪土地一萬元，捐地人會以1000至2000元購得土地，捐給公家機關，取得捐地證明，但部分假捐地真漏稅者卻將購買土地價虛報較高的價格，以不當的手法避稅。
　　黃昌宏強調，這類手法常被高所得者拿來當逃漏稅捐，透過不肖仲介、土地代書，計畫性收購全國的既成道用地，再分割、合併土地，甚至使用設定抵押的虛設安排，捏造資金買賣流程，墊高土地購買成本，但國稅人員將這些列為加強查核對象，提醒高所得者別為了節稅、避稅，玩出火來，最後得補稅送罰！


偽善人逃漏稅流程圖

●偽善人 －－→ ●低價購 －－→ ●分割、合併土地
買土地 偽造高價土地
│
┌－－－－－－－－－－－－－－－－－┘
↓
●假慈善之名捐－－→ ●取得捐地證明 －－→ ●避稅
地公家機關 土地交易資料

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 製表：記者蕭夙眉

 優惠地變更使用 五年內補繳稅額(2006/8/17)

●九十五年八月十七日　工商時報

　　計算地價稅時，若是特殊用地，如公共設施保留地、工業用地等，可享有千分之二到千分之一○的優惠稅率。不過，台北市稅捐處處長謝松芳強調，如果原來已核准使用優惠稅率的土地，之後政府又變更使用情形，則從變更隔年開始，就要按一般用地稅率千分之一○到千分之五五課徵，且追溯期為五年。也就是，五年內都可補徵差額。
　　一般來說，私人土地若由政府規劃作為工廠使用，可按優惠稅率千分之一○課徵地價稅。而政府規劃的公共設施保留地之土地，在保留期間，也可以按優惠稅率千分之六課徵地價稅。
　　但市稅處日前清查發現，不符優惠稅率規定而補徵的案件中，以土地使用情形變更為最普遍。例如，曾有某公司的土地原供廠房使用，且按工業用地稅率千分之一○課徵地價稅，但前幾年該公司在廠區內增建辦公大樓，該建築基地已不符工業用地規定，因此市稅處要求，該公司自建築開工日的隔年起，必須改用一般用地稅率，要求其補繳差額約六百多萬元。
　　謝松芳表示，類似狀況出現最多的是在公共設施保留地，因為該土地一旦被編定為公共設施保留地，其土地使用就已受到限制，政府將給予優惠以減輕地價稅負擔。
　　不過，市稅處發現，曾有某公司擁有公用事業用地的土地，原可以按千分之六稅率課徵地價稅，但由於該公司後來興建瓦斯槽，使得該土地已不符公共設施保留地的規定，因此需補徵興建後的地價稅二千多萬元。

 完成卡債協商 房貸難轉(2006/8/17)

●九十五年八月十七日　自由時報

　　針對銀行鎖定房貸轉貸戶，額外提供「原貸餘額5％」的轉貸金，或50萬元「代償金」，以吸引轉貸戶青睞，但銀行業者認為，如果房貸戶在他行有卡債或信貸，銀行會立即否決申請案，至於申請債務協商的卡債族，想辦貸款更是免談。
　　銀行指出，鎖定優選房貸戶推出的轉貸金、代償金優惠，是因為許多轉貸戶有資金的需求，希望在轉貸時可增貸，因此，規劃轉貸金與代償金的額度，讓有需要的房貸戶可申請使用；但實際上，有資金需求的房貸戶，並不是每一個都申請得到轉貸金或代償金。
　　銀行強調，因為經過了卡債風暴的洗禮，對於房貸搬家的轉貸戶，普遍更加嚴格進行資格篩選，必要條件是沒有其他的無擔保債務、原房貸還款正常；不動產須位於都會區、交通動線佳；非海砂屋等問題物件等，才可通過申請。
　　如果已申請債務協商，同時有房貸壓力的卡債族，希望以「房貸搬家」來降低債務壓力，根本是「不可能啦」。另外，申請房貸轉貸須負擔額外費用，銀行建議房貸戶，試算現行房貸利率至少要比轉貸後差距達0.5個百分點，才值得申請。

 購屋糾紛 五年內暴增2.5倍(2006/8/16)

●九十五年八月十六日　工商時報

　　房地產景氣持續復甦、市場交易熱絡，連帶的購屋糾紛也在這五年內暴增二．五倍。內政部地政司的最新統計顯示，今年上半年漏水問題高居榜首、其次是隱瞞重要資訊，第三是無法享受購屋前的契約審閱權；值得注意的是近年來「一案建商」激增，也為未來埋下「房屋孤兒」的隱憂。
　　內政部地政司最新彙整完成的九十五年度第二季「房地產消費糾紛原因統計」指出，半年來有三百四十八件不動產交易糾紛，排名最多縣市依次為：桃園縣、台北市、台中市。
　　太平洋房屋行銷部資深協理吳癸森表示，從內政部統計報告可發現，九十一年至今年第二季，全台房地產消費糾紛累計件數達二千八百六十七件，自九十一年以來有逐年增加的趨勢，以今年上半年的糾紛案件推估，全年應會超過一千一百九十件，因此光是這五年來就激增二．五倍之譜。
　　內政部也發現竟有四五％的消費者，無法享有購屋前契約審閱權，吳癸森強調，購屋者權益自保的第一步，就是善用「無條件契約審閱權」，即消費者受到法律保障，有權利在不必繳交任何款項或承諾下，預售屋可審閱五天以上，中古屋、租屋也在三天以上。
　　吳癸森表示，建商往往為節稅，同時使用幾張牌，更有少數不肖建商為逃避售後服務，一案用一個公司名，案子推完、公司也就結束，日後房子出問題，消費者求訴無門，因此購屋前須查看建商推案業績，是否都用同一公司推案，或透過公平會的網站了解這家建商過去有無「前科」，並查核該建商是否持續取得內政部核發的建築投資業識別標誌。

 銀行攻房戰 低利競出(2006/8/16)

●九十五年八月十六日　經濟日報

　　台銀彰銀國泰世華銀等推出前半年低於2%房貸

　　部分銀行業者看好國內房市持續熱絡，想以房貸取代信用卡、現金卡與個人信用貸款等業務。
　　銀行主管指出，今年上半年房貸放款規模比去年同期成長一、兩成，但各銀行仍不畏利率走升，相繼推出首年或前六個月低於2%的優惠房貸。
　　大型行庫房貸主管說，在中央銀行八度升息後，政府3,000億元的優惠房貸利率已經升破3%，來到3.04%，但台灣銀行、彰化銀行、國泰世華銀行等行庫，仍推出前半年低於2%的房貸利率。
　　彰銀主管表示，目前不結合壽險的房貸，鮮少有前六個月利率低於2%，特別是各銀行每一季調整的定儲利率指數，隨著央行調升利率也不斷攀升，以目前彰銀的定儲利率指數為例，已達2.09%，但為了確保房貸業務規模，前半年還是打出1.96%的超低優惠。
　　相較於彰銀1.96%、台灣銀行1.98%的優惠利率，國泰世華銀行更在日前逆勢操作，針對台北地區推出前六個月固定房貸1.93%，不過僅限台北市內且需具備信用往來正常的民眾才有申貸資格。
　　若以國泰世華銀行的優惠房貸利率，前半年為1.93%、第七至24個月為2.15%機動計息、第三年起為2.95%機動計息，堪稱當前最優惠的房貸。
　　華銀主管說，儘管國內利率緩升，加上各銀行房貸依據的定儲指數利率已達2.09%，但為了避免房貸戶轉貸至其他銀行，不惜在前半年或首年殺價競爭。
　　惟華銀主管也提到，為避免重蹈信用卡與現金卡的錯誤，各銀行在申貸條件上也從嚴把關，包含客戶信用條件、房屋坐落地、房屋抗跌性等，都是銀行在徵信要件。
　　另外，彰銀主管也提到，儘管民眾在前半年享有優惠利率，但在國內利率走升下，將從第二年或第三年起反映實質利率水準，因此前低後高的指數型房貸將是民眾在申請房貸或轉貸時應當認清的事實。
　　各銀行雖樂於拓展房貸業務，也陸續推出低率房貸，但包含台灣銀行、合作金庫銀行、土地銀行與第一銀行、華南銀行與彰化銀行等大型行庫對申貸條件較以往更從嚴把關，避免讓類似信用卡與現金卡消金風暴再重演。
　　華銀主管表示，隨著百分百房貸再度捲土重來，內部雖然沒有捨棄，但在風險控管過程則強化徵信過程，包含「深層」瞭解客戶信用條件，不但要提出具體的還款證明，同時對客戶的財務徵信也拉長期限，目的就是要減少逾期房貸戶。

 本人配偶未設戶籍不得報購屋借款利息(2006/8/16)

●九十五年八月十六日　中時電子報　　　　　　　　　　　息）

　　臺北市國稅局表示，依所得稅法規定，納稅義務人購買自用住宅，向金融機構借款所支付的利息，每一申報戶每年扣除數額，以三十萬元為限；其扣除額為當年度實際發生利息支出減除儲蓄投資特別扣除額後的金額，且每一個申報戶以一屋為限。且應符合下列要件：一、以納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬名義登記為其
所有。二、納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址辦竣戶籍登記，且無出租、供營業使用。三、取具利息單據。
　　國稅局指出，納稅義務人購置房屋向金融機構借款所支付利息，若本人、配偶或受扶養親屬，並未於該房屋辦竣戶籍登記，則不得列報購屋借款利息列舉扣除額。另外如當年度同時有購買自用住宅借款利息支出及租屋供自住之房屋租金支出（扣除數額以十二萬元為限）者，納稅義務人僅能擇一有利者申報列舉扣除。

 住宅險 第三人責任險 省不得(2006/8/16)

●九十五年八月十六日　工商時報

　　當寓公寓婆收租金，賺取高於定存的租金報酬，是一項不錯的投資。不過，房屋相關保險不能少，而就算是租人家房子，多花點小錢做好保障，也可讓萬一災害發生時，將風險轉嫁給保險公司。產險業者建議，房東投保首重建物本身，而房客則以動產為主，另外可以投保火災法定責任險。
　　目前住宅火險當中，已經包含了地震基本險和第三人責任險，不過，會投保住宅火險及地震基本保險的人，還是以房貸戶居多，很多人房貸繳清了，保險就跟著斷了，出現空窗期，雖然房屋租給別人，並非自住，但若是要讓自己安心，仍可考慮投保住宅火險。

◆ 住宅火險

裝潢也有保障

　　蘇黎世產物保險經理徐玉珍表示，房東雖然把房屋租給他人，但投保仍應首重建築物本體及裝潢，這部分可以用住宅火險來保障。至於房客則首重自己衣物、動產等投保，不過，在動產的投保方面，要注意一些貴重的珠寶、黃金、名畫等等，都不在理賠的範圍內。

◆ 居家綜合險

涵蓋傷害理賠

　　此外，房客若怕萬一發生火災，需要對房東負賠償責任，則可以選擇投保火災法定責任險，將賠償責任轉嫁給保險公司。
　　而除了一般的住宅火險及地震基本險保障之外，目前許多產險公司也推出「居家綜合保險」，保單範圍涵蓋財產理賠、傷害理賠及責任保險等，也是可以選擇的投保方式。
　　國泰產物保險指出，一般套餐型的住宅綜合保險，保障範圍除包含火險、地震基本險之外，還有住戶的傷害險，以及第三人責任險等，所謂第三人責任險，主要賠償保戶對第三人的過失責任，例如住戶放在陽台上的花盆掉落砸傷路人等。
　　根據房仲業者統計，目前一般住宅產品的投資報酬率在四％至六％之間，商用產品在三．五％至四．五％之間，學區套房在五％至八％之間。但當收租公收租婆，還要考慮到斷租問題，有時候是因為房客搬走的空置期，但也可能會因為火災等災害因素而斷租。

◆ 租金損失附加險

房屋空置也不愁

　　對於這一部份，其實住宅火險或商業火險，都還可以附加「租金損失保險附加條款」，該附加條款主要用以彌補房屋受損後，到裝潢修復期間，房東的租金損失，其費率計算方式為火險及附加險合計的平均費率的八五％。
　　產險業者表示，租金損失保險的概念類似營業中斷損失險，但不論是商業火險或是一般住宅火險，房東附加投保租金損失保險附加條款，目前件數並不多，而這類保險期間以一年為原則，自負額的規定，以三天為原則。
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房東與房客投保重點
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身份 投保重點 可考慮投保險權
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房東 建築物 住宅火險
租金損失保險附加條款
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房客 動產 住宅火險
對房東責任 居家綜合保險
火災法定責任
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備註 住宅火險已自動納入動產保障，保額
為建物保額的3成，但最高上限50萬
，保戶可以另外加費提高保額
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製表整理：李佩真
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 公設補償費贈與 須申報(2006/8/15)

●九十五年八月十五日　經濟日報

　　遺產贈與稅徵納雙方爭議多，台北市國稅局日前調查一件遺產稅申報案時發現，被繼承人在死亡前一年，台北市政府徵收他一筆公共設施保留地，並發給補償費，但繼承人卻未申報贈與稅，亦未併入遺產總額申報遺產稅。國稅局便依遺贈稅法規定，要求補徵贈與稅，補償費尚須納入遺產總額併計課稅。
　　北市國稅局提醒，被繼承人死亡時遺有的不動產、動產及其他一切有財產價值的權利，及死亡前兩年內贈與包括其配偶以及各順序繼承人，及各順序繼承人其配偶的財產，都應併入遺產總額申報遺產稅。
　　此案的繼承人自行申報遺產總額2.5億元，及應納稅額9,400萬元。
　　國稅局進一步查核被繼承人死亡前財產異動資料時，卻發現被繼承人死亡前一年，領取台北市政府所發給的徵收公共設施保留地補償費5,700餘萬元，並旋即分配給兩位子女，但未申報贈與稅。
　　北市國稅局最後要求補徵被繼承人原應申報的贈與稅2,000餘萬元，這筆高達5,700餘萬元的補償費須併入遺產總額，致遺產總額增至逾3億元，也連帶拉高須繳納的遺產稅金額。
　　雖然上述案例中的繼承人向國稅局主張，該筆補償費是因被繼承人所有的公共設施保留地被徵收而領取，依照都市計畫法規定，應可免徵贈與稅。
　　但國稅局認為，公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間贈與而移轉，雖可免徵遺贈稅，但此案中公共設施保留地已依法徵收，且被繼承人生前已領取補償費，因此不能適用免徵贈與稅規定。

 國有地都市更新 五大規則出爐(2006/8/15)

●九十五年八月十五日　中國時報

　　國有土地涉及都市更新遊戲規則大勢底定！國產局副局長蘇維成14日表示，目前台北縣市涉及都市更新的國有土地就有兩百多個案例，國產局已訂出包括標售、參加權利金變換配回房屋、領取現金補償、領取權利金及讓售給實施者等五大政策選項做為處理依據。
　　由於法令對何時領取權利金的時機並未明確規範，可行性最低，蘇維成表示，國產局將視國有土地涉及都市更新的開發程度，而有不同的選項。
　　蘇維成強調，國產局擬定的五大政策選項，只是初步的模型，未來還必須與內政部等單位磋商，才能拍板定案。
　　國產局擬在十月底前，擴充國有土地資訊平台，包括行政區機關用地、特定目的事業用土地天天都會更新，而擬委託經營、改良或擬標售的土地，因需人工篩選，初步只能做到有變動就更新的地步。
　　經續會後，國產局加速辦理國有土地處理事項。針對涉及都市更新的國有土地未來動向，蘇維成表示，依據都市更新條例，國有土地一定得參加都市更新，但須在國庫利益與都市更新兩者之間，取得平衡。
　　他透露，目前國產局已訂出包括標售、參加權利金變換配回房屋、領取現金補償、領取權利金及讓售給實施者等五大政策選項，作為國有土地涉及都市更新時的處理依據。
　　舉例來說，過去華固建設在台大附近推出的建案，其中涉及小部分國有土地，由於這部分國有地面積小、國產局作業時間不及等因素影響，最後找了三家估價師鑑價，照市價讓售實施者。

 網路購屋熱 高唱四季紅(2006/8/15)

●九十五年八月十五日　工商時報

　　全台灣地區已經買不動產的人，已有高達七五％以上會透過房屋仲介公司買房子，網購屋不但愈來愈普及，躍居為不動產市場的「購屋新顯學」，隨著網路購屋普及化，最近愈來愈多的建設公司、代銷公司都紛紛加強網路房屋資訊提供，甚至是外商不動產顧問集團也開始著手統計調查企業網站的點閱率，以掌握網路購屋商機。
　　永慶不動產集團總管理處總經理廖本勝表示，科技加上寬頻網路的普及，已讓網路成為現代人買房子的必要工具，根據行政院經建會今年第一季所做的台灣住宅需求動向調查顯示，目前全台已購屋者，有七五．一％會透過房屋仲介公司，為購屋族的首要搜尋管道。而依據永慶房仲網最新的年度調查發現，購屋客戶在冬天上網點閱房屋的比率，佔全年的二九％、直逼三成大關，比春季的一九％，足足高出一成之多。
　　房仲業也發現，從全年度消費者上房仲網的點閱房屋物件比例，顯示以第四季最高，其次是秋季、約二八％。
　　另外，以買屋需求留言量來說，去年第二季、第四季，分別佔二六％，比例為最高。這顯示進入夏季的颱風、雨季之際，看屋的人會透過網路進行。以最近兩週颱風頻頻造訪來說，上網買房子的人數即大幅增加，平均單週點閱人數成長幅度，高達一○％以上，一天就多出二萬多人次的點閱流量，這顯示天氣不好雖會影響客戶實際看屋的便利性，但購屋者仍透過網路看屋，事先物色理想的房屋物件，因此購屋效率絲毫不受颱風、大雨而減少。
　　隨著網路購屋已躍居為新顯學，不少建設公司、代銷公司也紛紛強化網站功能。除國泰、太子、國揚、冠德、遠雄等多家知名建商均將即將推出、正在銷售的個案，利用企業網站銷售之外，最近遠雄建設也進行網站「大改版」，以突顯企業形象、產品個案特色、提高成交量和成交率。

 國泰金 中信金 緊縮房貸(2006/8/15)

●九十五年八月十五日　聯合報

　　利率殺到血流成河 「房貸將是下一個消金地雷」 兩大金控保守 壓低放款量

　　國泰及中信金控宣佈緊縮房貸放款政策。中國信託商銀董事長羅聯福說，房貸市場利率又殺到血流成河，會是下一個雙卡問題。
　　兩大金控──國泰及中信金控近日不約而同在法說會中承認，房貸是下一個消費金融市場地雷。中信及國泰金控都已下壓房貸放款金額占總授信額度，國泰由總放款的30%降到25%，中信金控的房貸放款量也下壓，並表示會採取更保守的房貸授信政策。
　　中國信託和國泰世華是市場第3及第4大房貸放款銀行，中信銀全年房貸放款量可承做達3400億多元，兩大金控目前房貸逾放比都低，國泰世華僅1.38%左右，卻不約而同對房貸市場發出警語，也反應出目前房地產市場過熱現象。
　　國泰金控策略長李長庚指出，去年下半年的卡債風暴後，目前銀行心裏「都很毛」，因為已經被卡債燒燙了手，未來的放款政策更應該小心。李長庚說，目前大家也擔心，兩、三年後，房市若往下走，房貸市場怎麼辦？
　　李長庚指出，在景氣尚可時，各銀行的房貸逾放比，其實是被低估的，尤其在卡債風暴後，大家拚命承做房貸，讓房貸在放款母數所佔比重不斷擴大，「但小心這是另一個money illusion（賺錢假象）」李長庚說，只要房地市場跌1到2成，要維持現在的房貸放款逾放比，就要看銀行同業的功力了。
　　為迴避未來的房市泡沫化風暴中，國泰世華銀行上半年房貸雖淨增加136億元，但目前已訂出最新政策，要將房貸放款量從總授信的3成下壓到25%。李長庚說，除了下壓房貸放款餘額，國泰世華還調整房貸放款政策，依最新經濟狀況，重訂房市精華區域及商品內容。
　　中信銀董事長羅聯福也指出，房貸利率現在又殺到血流成河，又跟另外一場雙卡問題一樣，為避免未來出現信用問題，中國信託會對房貸市場採取「更保守」的授信政策。羅聯福還說，台灣房市景氣要持續，得看兩岸三通問題能否解決。


 投資房地產 等待逆勢增值(2006/8/15)

●九十五年八月十五日　經濟日報

　　《通膨時代來臨》

　　國際原油價格即將創下80美元的新高，物價上漲已成趨勢，通膨時代來臨，最直接的衝擊就是荷包縮水。在民生物資上漲，薪水卻不漲的情況下，唯有房地產可以對抗通膨、逆勢增值。
　　20多年來，台灣房地產的投資環境已產生極大差異，雖說期待房價全面大漲已不太可能，但也不表示完全沒有獲利機會。
　　事實上，透過投資房市獲利的機會仍可能較其他投資工具更高，因為房地產本身不可移動性和土地資源稀有等特性，仍是許多投資人視為重要的投資標的。
　　更具體解釋，選擇有發展潛力的地區就是選擇了價值投資；影響房地產價格的因素，除了產品的特色外，最重要的還是在地段的判別和選擇。
　　選地段首要看區位內涵，至少應考慮到區域個別市場供需情形。人口成長地方，需求必然暢旺；其次要考慮是交通。交通發達，代表人來人往方便、快捷，是一種動態的現象。所謂人潮就是錢潮，商機無窮，對於房地產的需求豈能不大，房價當然水漲船高。
　　在資訊爆炸的時代，民眾購屋觀念越來越趨理性，掌握資訊的管道很多，消費大眾對房地產業者的行銷手法多半存疑。
　　有不少消費者會選擇品牌優良的建商所推出的個案，售後服務更形成很強的商品價值及競爭力，強調永續經營的建商，對品牌經營也更見用心，不少業者固定提撥經費在售後服務的強化上，也很強調與消費者間的聯繫互動。
　　在大陸，建商惡性倒閉的情形相當嚴重，這些蓋到一半就跑路的建案，稱作「爛尾樓」。在台灣，這種現象近年來已趨少見。不過，目前台灣預售屋市場個案半數以上屬於「一案建商」，就是只推一個案子，就解散、「不見了」、「找不到」的建商。
　　「一案建商」最容易出現在景氣好轉時。由於法令規定，只要100萬元資本額就可成立建設公司，門檻低，所以搶短的「一案公司」越來越多。這些建案因開發商存著「打帶跑」的心態，造成市場亂象不斷，更引發購屋糾紛，消費者缺乏保障。
　　「一案公司」因為建案銷售完後就結束業務，對於消費者來說，房屋品質和售後服務都沒有保障，即使找到了建設公司並打官司，最多也只能以申請的資本額範圍來賠償。民眾在購屋前，應該多打聽，最好找有品牌的建設公司，以免發生糾紛。
　　不過，消費者對房地產「售後服務」的觀念，多停留在維修部分。其實，售後服務應該要更全面，利用建商本身經驗和資源，從裝潢到各種瑣碎事務，延續到入住後的管家秘書，都可以是售後服務的一部分。
　　中古屋市場交易大多委由仲介公司辦理。市面上略有規模的仲介公司，為確保在付款後能順利過戶交屋，仲介公司幾乎都會提供「履約保證」服務，但消費者需額外付費。
　　另外，一般仲介商提供的成交後售後服務，大致還包括漏水保固、搬家服務等，不同的仲介公司會有不同服務。建設公司對客戶的服務，除了加強公共環境的軟硬體設施外，對於生活事務管理規劃，也算是服務重點。
　　這兩年坊間也興起標榜溫泉為賣點的住宅，大多符合一般人對溫泉的認知與印象，差別僅在於該社區取得溫泉的方式與如何使用等。
　　在可預見的溫泉住宅的未來下，台灣「真正」的溫泉將會越來越稀少，現有規劃完善的溫泉住宅，在物稀為貴的情況下，身價也可望越來越高。
　　像是陽明山、北投一帶便有不少的溫泉社區採取這種做法，以接管的方式取得天然溫泉，溫泉產地近在眼前，品質得以確保，但若處理不佳，長久處於硫磺氣體
中，容易對人體健康與傢具將造成危害。三峽、林口、淡水等地是以鑽井開挖的方式取得溫泉，但開挖成本相當高昂。
　　另外，新店也有社區採用載運或調製的方式供應溫泉，此類的溫泉容易出現品質上得疑慮。另外一種則是號稱「溫泉」，事實上則是打地底下的「地熱水」，稱不上溫泉。
　　所以消費者要搞清楚自己所買的到底是「溫泉住宅」還是只是「地熱水住宅」，不要只是被聳動的字眼所蒙蔽。

　　三峽造鎮 藝術大街迎接你

　　在土地成本相對低廉、建物總價因規模而得以降低，提高市場競爭力的情況下，造鎮計畫的大型住宅社區，往往能促使當地房價水漲船高，加上整體規劃的眾多社區公共服務設施滿足住戶的需求，十分受到建商與民眾的歡迎。
　　造鎮型個案往往都是以廣大坪數、主題社區來號召並形成特色，區位上大都在重大交通建設經過的地方，如新興的高鐵、捷運車站，以及市郊或乙種工業區等區域。位居交通樞紐的地區，具交通便捷的優勢，使得造鎮計畫不僅能吸引住戶的注意和興趣，更能帶動週遭環境的經濟發展及熱鬧活絡。
　　建築師黃永洪說，造鎮計畫要做得好，建商的整體規劃非常重要，除了社區內的軟、硬體設施必須完整外，目前建築業甚至已擴及社區外的道路、綠化設施等也納入全盤設計的範圍，讓交通、服務、主題風格等更臻完善。
　　以造街計畫來說，黃永洪說，台北市最早的造街應屬敦化南、北路的林蔭大道，不過，當初政府規劃時並沒有考量到行人的需求，把樹重在馬路中央，讓行經的車子可以避免日曬，行人要享受林蔭大道不但要過馬路到中央安全島，還得吸進汽車廢氣，非常不方便。
　　不過，目前遠雄在三峽造街完全顛覆過去的迷思，以人為出發點，在三峽台北大學特定區推出造鎮計畫的遠雄企業集團，就主動認養特定區域內的主要道路，並要變成有特色的林蔭大道。
　　這條林蔭大道寬76米，比台北市的敦化南北路還寬，種滿七排、多達7萬多株喬木，宛如一條帶狀森林。社區內有了這條鮮氧林蔭大道，每日散發出的芬多精和負離子會讓身體更健康。遠雄這次的大手筆規劃眼光，令人刮目相看。
　　事實上，造鎮計畫推案的好處在於整個社區能有嚴密的管理規章，攸關社區未來整體居住品質的提升 ，規模越大的社區不論在管理費或是社區管理上越有利。
　　也由於造鎮計畫社區的面積廣大，因此最好避免設置過多出入口以便管理，最好裝設攝影機加強社區安全。在社區公共設施方面，盡量以實用為主，避免華美過頭而少了實用性，多付了管理維護的成本；不管是人車共道或人車分道，行車動線均要以住戶的安全考量為第一優先。

　　馬賽克創作賽拼出夢想家園

　　為建構三峽台北大學特區一個最佳的生活環境，遠雄企業團與鶯歌陶瓷博物館合作打造全國第一條集人文、藝術、學術、自然的藝術大道，併合辦「2006遠雄陶瓷馬賽克藝術創作大賽」，吸引了34組創作團隊、500對親子組馬賽克拼貼高手參賽。
　　遠雄企業團計畫五年內在三峽北大特區，投資100億元打造遠雄大學城，認養大學城內主要幹道學勤路，並向台北縣政府申請改名為藝術大道。遠雄預計花1.5億元，將這條1.2公里的道路，變成國際級的藝術大道。
　　遠雄企業團董事長趙籐雄表示，為了強化造鎮社區的概念，遠雄與鶯歌陶博館合作，推動藝術造街「123活動」，包括打造一條國際級藝術大街，認養兩座公園，還要建置三個綠軸十字街廓。
　　北大特區面積185公頃，台北大學校區就佔了53公頃，其餘的面積是各大建商搶進的推案區域。在132公頃的土地上，遠雄佔了25％，規劃的建案除了「大學風呂」一、二期，紫京城、大學劍橋外，未來還將陸續推出其他建案。
　　經過了激烈的競爭之後，由陶博館評審初選親子組108名入選者，日前在三峽遠雄大學劍橋進行決戰，最後由邢永莉以「陶樂園」獲得親子組金獎，獲頒獎座及獎金8萬元。
　　團體組得獎主題分別由鄭聰文等三名，合力創作的「海洋主題」馬賽克、林子堯等三名創作「海潮之華」立體馬賽克，以及遠從高雄來參賽的沈亨榮等四名，創作旗津窯文化藝術作品「生生不息」獲得，各頒獎金120萬元與獎座。
　　親子組所有作品將結合燈箱座椅的設計，而團體組得獎作品也將簽約委託製作，陳列在遠雄藝術大道兩旁，成為三峽公共藝術之一。

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