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 買賣國宅應注意事項---蕭代書0935555540(2011/3/8) |
國宅是政府為安定國民生活，增進社會福祉，照顧低收入者生活所特別興建的住宅；以出售、出租供需要者居住或提供低利貸款，由民眾自建、自購住宅。因社會之貧富差距至今仍未明顯改善，為免國宅政策流於形式，失去照顧較低收入者之美意，所以訂定資格限制如下︰
承買國宅之買方資格
【買方資格不受限之情形】
若賣方國宅貸款（即法定抵押權）本息已全部清償，不論使用執照取得時間是否已滿十五年，買方不須具備承購國宅資格
【買方須符合「國民住宅條例」資格之情形】
買方欲承受賣方國宅貸款餘額及剩餘期限，不論使用執照取得時間是否已滿十五年，買方需符合國民住宅條例之承購資格
※建議欲出售國宅之賣方將原國宅貸款清償或轉貸一般貸款，以利戶尋找買方
【購買下列種類之國宅時，買方須符合「國民住宅條例」資格】
1.購買公告已受理申請之國宅。
2.購買已公告待售國宅（此項之買方資格若本人、配偶、戶籍內之直係親屬及其配偶持有住宅者亦可，但不提供國宅貸款，其它條件皆相同。）
【國民住宅條例】買方資格如下：
1.年滿二十歲，在本市有設戶籍者。
2.與直係親屬設籍於同一戶或有配偶者。
3.本人、配偶、戶籍內之直係親屬及其配偶，均無自有住宅者。
4.符合行政院公告之收入較低家庭標準者。
有下列情形之一者，得不受前項第二款之限制：
1.年滿四十歲無配偶者。
2.父母均已死亡、戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力且均無自有住宅之兄弟姊妹需要照顧者，得不受前項第二款之限制。
轉售國宅之賣方資格
使用執照未滿十五年者，出售之所有權人需在該標的物設籍累計滿一年
2.使用執照滿十五年者，無居住期間之限制。
無論使用執照是否滿十五年，皆需向該主管機關提出申請，至核准下來之日起六個月有效。
☆面積限制
1、承購新建國宅其家庭人口與住宅面積比例
甲種住宅︰九十二平方公尺（廿八坪）以五口以上家庭為準
乙種住宅︰七十九平方公尺（廿四坪）以四口以上家庭為準
丙種住宅︰六十六平方公尺（廿坪）以三口以上家庭為準
丁種住宅︰五十三平方公尺（十六坪）以二口以上家庭為準
單身住宅︰四十平方公尺（十二坪）
2、貸款自購住宅
在非都巿土地鄉村區，不得超過一百五十平方公尺
在其他地區，不得超過一百一十二平方公尺
☆收回
承購國宅後，有左列情事之一者，國宅主管機關得收回該住宅及基地，並得移送法院裁定後強制執行（依國宅條例第二十一條規定）
1、作非法使用者
2、積欠貸款本息達三個月，經催告仍不清償者
3、出售、出典、贈與或交換，未經國宅主管機關同意者
4、同一家庭有政府興建或貸款自建之國宅超過一戶者
5、變更為非居住使用或出租，經通知後逾三十日未予回復或退租者
6、承購後滿三個月經催告仍未進住者
7、積欠管理費達六個月者（94年1月26日修正公布?除此項規定）
所以，在您考慮交通、房價、地點及本身各項條件之後，若經濟能力可以負擔，國宅不失為一個很好的選擇。
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| 安全購屋守則-----郭哲男代書(2011/3/8) |
<一>產權如何調查
不動產買賣的交易金額，動輒從數百萬到上千萬，因此若不慎
買到產權不清的房子，可能一輩子積蓄便泡湯了。因此，以下
將針對中古屋及成屋產權調查方面之應注意事項作一說明︰
˙申請謄本˙
土地與建築改良物之所有權狀，並沒有辦法顯示房子的若干相
關事項，因此必須再申調土地或建築改良物謄本。土地按權狀
上地號申請賣方所有部份謄本即可；建物則按權狀上建號申請
全部謄本，並在謄本上找到所要購買之主建物分配之持分，再
將持分乘以公共設施總面積，就是分攤的公共設施面積。
˙他項權利˙
除了抵押權外，地上權的他項權利設定也須注意；至於典權、
地役權在目前社會上雖然甚為少見，但還是察看為妙。建物權
狀與謄本記載「基地座落」數個地號者，應該將全部地號之謄
本調出，仔細查看。如果有查封或其他限制登記，在「所有權
部」會有註記，購屋人不得疏忽，限制登記之種類如何，並依
情形個別處理，當即詢問賣方清理的方法，否則一旦簽約糾紛
無窮。
˙限制登記˙
對於建物謄本，除了抵押權、地上權、典權、地役權等他項權
利及查封，預告登記等限制登之外，由於一個建號之建物謄
本，通常較為單純，購屋人應可從旁察看，但也應注意各個他
項權利，限制登記之登記塗銷變動情形，以免漏失，鑄成大錯
˙房屋用途˙
房屋的用途、構造在登記簿謄本的「標示部」註記，所有權變
動及限制登記在「所有權部」註記，抵押權及其他負擔在登記
部謄本「他項權利部」註記，除此之外，房屋部份，還可以申
請地政事務所核發「建築改良物平面圖謄本」進一步了解房屋
位置室內格局相符，是否變更設計。購屋者在面對人生可能僅
只一或兩次的選擇，實在不可不慎。
<二>如何保障產權
產權對於購屋者之重要性猶如唇齒之相互依賴，一棟產權清楚
的建物，便是購屋者最大的保障，而購屋之前只要能夠依序逐
項的加以詳細查閱，就可確保購屋之基本權益。
˙土地 建物所有權狀˙
按房地產之交易，雖然土地、房子各有產權，但交易時則一併
進行，故為確定產權之歸屬性與完整性，在辦理交屋之同時必
須連同房屋所持分的土地亦一併辦理過戶手續，亦即必須同時
取得土地所有權狀，因此，必須注意的是一定得同時擁有土地
及房屋所有權狀，產權才算完整。
˙土地登記簿謄本˙
地政事務所之土地登記簿謄本可分為標示部、所有權部及他項
權利部三大部份，並分別就土地本身之權利內容作詳盡的記
錄，舉凡所有權人、所有權概況、面積大小、使用情況、產權
設定情形等都有明確的記載，購屋時應詳細查明，以確保權益
˙建築改良物登記簿謄本˙
與土地登記簿謄本相同，亦分為三大部份，並且均分別就建物
本身之內容作詳盡的記錄。購屋時只要詳細查閱，相關之權利
義務便可一覽無遺。
˙地籍圖謄本˙
藉此可瞭解建物所有之土地面積、形狀、位置、界址、以及鄰
地之關聯性，此外亦可據以瞭解地形以及出入道路、實際路況
等相關事項。
˙建物測量成果圖˙
其係地政機關依據建造執照之設計圖實地測量繪製而成，藉此可
確定主建物之所在位置，主建物與附屬建物之正確位置及坪數便
可一一加以查明。
˙土地使用分區證明˙
如欲確定土地是否座落於住宅區、商業區或工業區，則可先至地
政機關申請地籍圖後，再憑之至鄉鎮區公所申請土地使用分區證
明，以便作一徹底之瞭解。
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| 買賣房屋應找合法地政士---郭哲男代書(2011/3/8) |
一般民眾要辦理土地、房屋的產權登記、抵押貸款或是辦理繼承、贈與等，都知道要找代書，政府為維護不動產交易安全、保障人民財產權益、提昇專業代理人之水準，健全專業證照制度，於民國九十年十月二十四日經總統公布「地政士法」，該法並於九十一年四月二十四日施行，所以現在代理他人向地政事務所辦理登記案件，不但要經過考試及格，並且要向地政處申請開業執照，以及要加入公會才可以執業，也不再稱為「代書」、「土地登記專業代理人」，應該稱為「地政士」。
<一>合法地政士應具備條件
合法之地政士，應經地政士考試及格，領有地政士證書及開業
執照並加入地政士公會後，才可掛牌執行業務，亦即地政士應
具備下列條件始可執業：
(1.)領有考試院核發地政士（土地登記專業代理人）考試及格
證書。
(2.)領有內政部核發之地政士（土地登記專業代理人）證書。
(3.)領有直轄市或縣（市）政府核發之地政士開業執照。
(4.)加入該管直轄市或縣（市）地政士公會之會員。
(5.)除此之外，地政士的開業執照有效期限四年，期滿前應修
滿三十個小時專業訓練課程並換 發執照，方可再執業四
年，以保持對消費者服務品質之最佳狀態。
<二>地政士得執行業務範圍
(1.)代理申請土地登記事項。
(2.)代理申請土地測量事項。
(3.)代理申請與土地登記有關之稅務事項。
(4.)代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
(5.)代理申請土地法規規定之提存事項。
(6.)代理撰擬不動產契約或協議事項。
(7.)不動產契約或協議之簽證。
(8.)代理其他與地政業務有關事項。
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| 不動產買賣應備文件---- 蕭代書0935555540(2011/3/8) |
壹、不動產買賣雙方應備證件：
〈一〉買方：
1.身份證明文件(戶口謄本或戶口名簿影本或身分證影本)
2.印章
3.財力證明〈需貸款者應備〉如：薪資扣繳憑單、銀行存摺
4.保證人資料
〈二〉賣方：
1.土地、建物所有權狀
2.身分證明文件
3.印鑑章
4.印鑑證明〈旅外國人申辦應附駐外單位授權書〉
5.近期房屋稅單、地價稅單
6.申請自用住宅土增稅，應檢附出售標的之設籍資料
7.房屋貸款餘額
8.委託他人代理應附授權書
〈三〉賣方為法人時，應檢附法人登記證及代表人資格證明或公司設立〈變更〉登記表或抄錄表
〈四〉旅外僑民授權國內親友辦理不動產登記，應檢附授權書
貳、抵押權塗銷應備文件：
〈一〉登記原因證明文件〈如債務清償證明文件或拋棄或法院判決確定〉
〈二〉他項權利證明
〈三〉原抵押設定契約書
〈四〉申請人身分證明文件
〈五〉義務人非金融機構應附印鑑證明
參、不動產交易買賣雙方應負稅費
〈一〉買方：
1.服務費〈成交價之百分之二〉
2.契稅〈房屋評定現值之百分之六〉
3.印花稅〈公契價格之千分之一〉
4.簽約費
5.地政士服務費〈代書費〉
6.登記規費〈登記費、書狀費、謄本費〉
7.產險費
8.銀行徵信費、開辦費、帳管費〈手續費〉
〈二〉賣方：
1.服務費〈成交價之百分之四〉
2.土地增值稅
3.簽約費
4.塗消費
5.財產交易所得稅
肆、不動產登記
◎建物
〈一〉買入：
1.契稅：房屋評定現值 * 6%
2.印花稅：買賣契價 * 1/1000
3.登記規費：買賣契價 * 1/1000
書狀費：80元/張
〈二〉賣出：
財產交易所得稅：房屋評定現值 * 固定稅率
〈三〉持有：
房屋稅：1.住家─房屋現值 * 1.2%
2.營業─房屋現值 * 3%
3.非住非營─房屋現值 * 2%或1.5%
〈以桃園縣現行房屋稅率為準〉
◎土地
〈一〉買入：
1.印花稅：買賣契價 * 1/1000
2.登記規費：公告地價 * 1/1000
書狀費：80元/張
〈二〉賣出：
土地增值稅稅：1.自用：課稅增值額 * 10%
2.一般：課稅增值額 * 〈20%或30%或40%〉
〈三〉持有：
地價稅：1.自用─申報地價 * 2/1000
2.一般─申報地價 * 〈10/1000~55/1000〉
◎銀行貸款
〈一〉買入：
1.登記規費：設定金額 * 1/1000
2.書狀費：80元/張
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| 避免買到海砂屋及輻射屋---蕭代書0935555540(2011/3/8) |
大家常俗稱的海砂屋，係指混凝土中氯離子含量超過標準之狀態（即每立方公尺零點3公斤），
因此長期則會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構體。而所謂輻射屋是指建築房屋時所使用的鋼筋或其它材質受到輻射污染，這種受到輻射污染的鋼筋會產生放射性物質對人體造成傷害。由於過去所發現的輻射屋大多座落在台北巿，其中又以七十一年至七十三年間興建的房子為多，因此主管機關行政院原子能委員會將這些年來已發現之輻射屋列管並且於網站開放提供查詢。
那麼到底應如何避免買到海砂屋或輻射屋呢？簡單來說就是請相關機關進行安全鑑定。海砂屋的部份，可提供鑑定服務的相關單位包括︰各縣市建築師公會、土木技師公會、結構技師公會等。輻射屋的部份，除了前述原子能委員會可提供檢測服務外，亦有其他民間機構可提供相關之檢測，以確保居住之安全。
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| 一般房地產買賣流程---郭哲男代書(2011/3/8) |
<一>付訂：
即買方交付訂金予賣方，賣方簽立訂金收據予買方。訂金習慣
上又可分為小訂與大訂，小訂約為數萬元不等；大訂約為買賣
價金的3∼5%左右，可由雙方協商敲定。雙方並約定簽訂買賣契
約的時間與地點，以及由那位代書來承辦。訂金收據範本可請
代書提供。內政部規定買方依法有3天以上的契約審閱權。
<二>簽約：
買賣雙方在代書協助見証下簽立買賣契約書，簽約時買方須支
付部分價金予賣方，習慣上價金的支付分為四次給付，即 1.簽
約時含訂金 2.用印時 3.完稅時 4.交屋時。若有銀行貸款，貸
款金額通常視為尾款於交屋時給付，其餘自備款部分則分別在
前三次給付，各次給付金額於簽約時由雙方約定。
簽約時買方須備證件及款項：印章、身份證、簽約款。
簽約時賣方須備證件：印章、身份證（或授權書、被授權人身
分證）、土地、建物權狀正本。
<三>用印：
代書備妥向地政機關申請產權移轉過戶登記所需的相關申請書
類，須由買賣雙方簽名並蓋印鑑章，買賣雙方將報稅、過戶所
須證明文件交付代書，雙方並於增值稅申報書、契稅申報書、
所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好印鑑章的手
續，稱為用印。買方支付第二次價金予賣方。
用印時買方須備證件及款項：印章、身政份影本、預繳規費2至
3萬元整予代書。由代書辦理申報契稅及增值稅送件，土地增值
稅自用件（約20個工作天核發稅單）;土地增值稅一般件（約7
個工作天核發稅單）。若買方需貸款，應於用印同時決定貸款
銀行，由代書整理貸款資料後送件，銀行收件：審查、估價
對保、用印（約2至3星期）。
用印時賣方須備證件：印鑑章、印鑑證明2份（6個月內〉、戶
口名簿影本2份或戶籍謄本2份、近期房屋、地價稅單正本。
<四>完稅：
完稅是產權移轉過程中的一個流程，稅捐機關針對代書申請移
轉的不動產開立應課徵的各項稅費單據，須由買賣雙方繳納稅
款完稅後，地政機關必須檢視所附各項完稅單據，始能核准
並完成移轉登記。
賣方應繳稅費：土地增值稅，賣出後次年應申報財產交易所得
稅，賣方不動產若有抵押權設定時，需負擔塗銷登記費，若有
其他欠稅如房屋稅、地價稅、工程受益等亦須完稅。完稅時
買方支付第三次價金予賣方。
買方應繳稅費：契稅、印花稅、代書費、登記規費。
<五>交屋：
房屋及土地產權過戶至買方名下後，由買方支付賣方價金尾款
或由銀行貸款匯入賣方帳戶，賣方點交房屋、交付鑰匙予買
方，買賣完成。
雙方依實際交屋日按天數比例分擔者計有水、電、瓦斯費、房
屋稅、地價稅。
上述稅費由代書按實計算並詳列細目後，由雙方結算負擔。
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| 預售屋與成屋辦理交屋應注意事項---蕭代書(2011/3/8) |
房屋買賣過程中，屬交屋的問題糾紛最多，因而投訴消基會或政府機關消保官協調或進入法院訴訟程序以解決紛爭等都是常見的事例，然而這些都是勞神傷財的下下策，如何預防問題的發生是應學習最重要的課題。關於預售屋與成屋之買賣應確認之屋況事項分有不同情況，在此提出說明。
一、預售屋︰
（一）預售屋之意義：指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易之標的物，即指建商與買方簽訂契約，由建商提供材料並負責建築，買方依契約支付價金，其性質屬於承攬與買賣之混合契約。
（二）買賣雙方於簽訂不動產預售買賣契約書時，將會約定一特定期日前往建商銷售中心進行「換約」。所謂換約意即買賣預售屋之契約當事人由買方取代賣方之契約地位，而成為買方與建商間簽訂預售屋買賣契約。
關於預售屋之買賣應注意事項，分述如下：
賣方應提出與建商簽訂之預售屋買賣契約書（附件如：室內平面圖、水電配置圖等）及相關廣告文宣、彩色DM，以俾使買方瞭解該預售屋室內格局及坪數（例如公設比占多少）、使用建材、停車位之性質、如有附贈家具或家電用品是否已於合約書載明及公共設施之規劃等。
買方購買預售屋乃係繼受賣方之一切權利義務，故賣方應就其與建商間關於室內格局有無變更、建材有無取捨更換等協議，誠實告知買方，期使買方明瞭繼受後之契約內容，以維護買方之權益。
二､成屋（或中古屋）︰
有關交屋流程及應注意事項敘述如下：
1.買賣雙方最好一同至買賣標的物現場點交，買方需詳細檢視屋況、核對賣方願附贈予買方之設備及傢俱有無短少。
關於買賣房地瑕疵之擔保責任特別說明如下：一般而言，買賣雙方簽訂不動產買賣契約時，賣方應於標的物現況說明書誠實告知屋況瑕疵，買方亦應於買賣過程交屋時不拖延時間速依通常程序檢查房況，如有發現任何瑕疵應即時反應通知賣方處理。有些賣方在售屋時會強調「依現況交屋」而欲特約免除瑕疵擔保義務，惟需注意者，所謂依現況交屋係指賣方所交付之買賣標的物之現況並無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，如該屋況瑕疵賣方故意不告知且係交屋前早已存在，則賣 方應負無過失之物之瑕疵擔保責任，而買受人自交屋時起五年內發現瑕疵均得主張是項權利。
2.請代書分算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用，買賣雙方互相補貼予他方。
賣方應於買方交付尾款時退回保證之商業本票予買方。
賣方應於交屋時交付買賣標的物之鑰匙、遙控器及住戶規約等相關資料。
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| 買屋必知的專有名詞(2011/3/8) |
1. 地坪與建坪
地坪是指土地的坪數，建坪是指建築物建構起來的面積。
2.土地權狀、建築執照與使用執照
前者為土地所有人證明文件；建築執照為政府批准建商或建築師可延請營造商起造建築物；後者代表經政府單位查驗核可，批准使用該建築物。
3.建蔽率與容積率
建蔽率指的是建物相對於地面的投影面積比。容積率是指可允許之建物總建坪數相對於土地面積之比例。
4.實坪與虛坪
虛坪包含了非室內可使用的面積，例如雨遮、公設、私設道路等，購屋族在購買房子時要記得問清楚銷售坪數，包含了哪些部份。
5.平面車位與機械車位
能買平面車位者，絕不要買機械車位，因為後續需要花費很多金錢維修。
6.夾層
法律規定挑空最高之樓高限制為6公尺，且面積不得超過總建坪的10%。買夾層屋時請記得，用總價除以坪數（扣掉夾層坪數），才是你實際購買的單價。
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| 簽訂契約時應特別注意哪些事項以保障自身權益---蕭代書0935555540(2011/3/8) |
在不動產交易中，除了本身必須留意房地產相關的訊息以外，由於契約成立生效後對於契約雙方當事人均具有拘束力，故在契約簽訂前對於契約內容亦應加以瞭解，以保障自身之權益。
一般經由房屋仲介業者提供仲介服務之過程中，依其作業之過程，大致有下列契約行為︰
一、出價意願書或要約書︰
當買方欲購買某一不動產時，為確認所購買之價位及相關之條件，通常會與仲介公司簽訂出價意願書（須支付斡旋金）或要約書。所以在簽訂前你必須先了解其不動產之產權及坪數是否清楚正確，並了解仲介公司之斡旋方式。同時如果選擇支付斡旋金時，契約上是否有清楚的寫明斡旋金額、效力、賣方同意後之處理及斡旋金退還方式等，以資明確。
二、買賣契約書︰
當買賣雙方對於價格付款方式及其他交易條件均意思表示一致時，在仲介公司之安排下，買賣雙方會正式簽訂買賣契約以規範買賣雙方之權利及義務。其注意事項如下：
（一）買方︰
1.首先必須要核對賣方之身份、人別。如賣方無法親自出面是否有代理人？如果有代理人，並確認
其授權是否有效、身份及人別。
2.購買之不動產的標示、坪數、棟別及樓曾與買賣契約所記載之內容是否正確，並應核對不動產重要是項說明書的記載及簽字確認。
3.應先了解賣方是否尚有貸款未清償？其金額是否超出成交之價金？如有超出賣方應如何處理？
4.屋況確認及屋主附贈之物品須註明在契約上。另有關滲漏水、海砂屋、輻射屋、凶宅等物之瑕疵應如何處理，以防將來糾紛之發生。
5.違約之處理方式，應以公平處理之。
6.仲介公司是否提供銀行之履約保證。
7.車位之權利、編號及位置等事項應加以確認。
8.水電瓦斯房屋稅地價稅等稅費之分擔
（二）綜前所述，由於契約簽訂以後對於買方即發生拘束力，所以在簽約前千萬不能掉以輕心，一定要先瞭解契約記載之內容始行簽訂，並在簽訂之後買賣雙方皆應一本誠信確實履約，始能保障自身之權益。
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| 如何了解這個房子的產權是否清楚---蕭代書0935555540(2011/3/8) |
不動產買賣的交易金額，動輒從數百萬到上千萬，而大部份的人以透過銀行定存或標會方式，將辛苦了大半輩子點滴累積成的財富，來從事這項交易·因此若不慎買到產權不清的房子，可能一輩子積蓄便泡湯了·因此，以下將針對中古屋及成屋產權調查方面之應注意事項作一說明︰
一、 土地與建築改良物之所有權狀，只能看到標示部與所有權部至於他項權利部則必須再申調土地或建築改良物謄本，土地按權狀上地號申請賣方所有部份謄本即可；建物則按權狀上建號申請全部謄本，並在謄本上找到公共設施建號及分配之持分，再將持分乘以公共設施總面積，就是分攤的公共設施面積。
二、進行產權調查除了所有權人及面積計算，概如前述外，土地部份，非都市土地在謄本上即會註明使用分區及使用地類別而都市土地應申請土地分區使用證明書，甚至可申請都巿計劃書圖，以了解相關使用狀況，確保萬無一失。
三、 除了抵押權外，地上權、地役權的設定也須注意；至於典權、永佃權、耕作權在目前社會上已慎少為新的登記，所見皆為以往所留存尚未塗銷者。建物權狀與謄本記載「建物座落地號」為建築物正下方所座落之地號，並非起造時所有相關土地。建議應配合地籍圖、建物測量成果圖及使用執照存根一起判讀，以免遺漏。
四、 如果有查封或其他限制登記，在「所有權部」之“其他登記事項”欄會有註記，購屋人不得疏忽，限制登記之種類如何，並依情形個別處理，當即詢問賣方清償及排除的方法，否則一旦簽約糾紛無窮。
五、 所謂他項權利包含抵押權（註）、地上權（註）、地役權（註）典權（註）、永佃權（註）、耕作權（註）。限制登記包括查封（註）、假扣押（註）、假處分（註）、破產登記（註）、預告登記（註）。除限制登記外也應注意各個他項權利，限制登記之登記塗銷變動情形，以免漏失，鑄成大錯。
六、 土地建物謄本共分為三個部分「標示部」記載房屋的狀況，如面積、用途等。「所有權部」記載所有權的權利分配及變動、限制登記亦會在「所有權部」註記，「他項權利部」記載所有權以外權利之狀況，房屋部份，應申請地政事務所核發「建築改良物成果圖謄本」進一步比對房屋位置室內格局相符，是否變更格局。
七、 購屋者在面對人生可能僅只一或兩次的選擇，實在不可不慎·因此當您欲購買預售屋或中古屋時，除了選擇信譽良好的建設公司或委託值得信賴的仲介公司之外，在簽訂契約前，針對上述房屋產權之調查、被占有使用情形及土地分區使用規定等事項作充份了解，若能針對上述步驟每個動作逐一檢視，您必然會有個圓滿順利的購屋經驗。
八、 廠房之電力設備申請，需附工廠設立核准函，委託合格之水電承裝業至台電各區服務所辦理·動力電之匹數，視「工廠設立核准函」內記載之機器設備需用電力而定·五十匹以上需有專業機電公司負責電氣設備之管理與維護。
...收起
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| 銀行貸款需知---蕭代書0935555540(2011/3/8) |
隨著國內房價在過去幾年的扶搖直上，「購屋」與「貸款」已成為一對密不可分的「雙胞 胎」，因此對許多生平從未向銀行開口借錢的朋友而言，如何「摸對門路」，並收事半功倍 之效，已成為所有「準備購屋者」的必修課目！
購屋貸款發生的原因，可分為預售屋及中古屋二大部份，其中在預售屋方面，由於大部份由建設公司直接把整批工地向銀行辦理分戶貸款，因此購屋者要注意的是，銀行最後核貸下來的貸款額度及利率，與業者當初承諾之條件是否相符？如果一切相符自是皆大歡喜，否則屋主就有必要考慮把借款對象，移轉到條件更佳的其他行庫。
至於若是購買中古屋，不論是買賣雙方自行交易或透過仲介公司，在簽約後的付款及產權移轉過程及完稅等皆頗複雜，因此大都委由代書代理。一般而言，代書業者在經辦過程中較著重於放款成數及時效上，因此其所接洽的行庫，通常以「配合度」高者為優先選擇對象，其次才注意利率的高低。
基本上我們可以把國內金融業者分成以下三大類︰
一、全國性行庫︰
包括台灣銀行、合庫、土銀、一銀、華銀與彰銀及新銀行皆是，此類型行庫對於整批貸款及「大客戶」較感興趣，一般消費者的「議價」空間非常有限，而一般新銀行及外商銀行服務雖較積極，但放款利率較高，這些都是一般消費者進門前應有的「心理建設」。
二、地方型金融機構︰
包括各地區之中小企銀、信用合作社、及農漁會信用部等基層地區性金融機構。這類的金融單位除中小企銀外，大都不得跨區經營，目前放款對象亦不得貸予公司行號，因此在對於一般的個人戶及中、小額放款，皆較大銀行親切且積極。且由於地方性金融機構業務推動著重在地緣性與人際關係的延伸，因此較具「人情味」，只要平日建立好關係，未來貸款時一般至少有半碼至兩碼的議價空間。同時這些信用合作社及農會，常鼓勵客戶作一年期的短期擔保放款，以每年換單方式不斷地延貸下去。這種方式因在借款期間借款人按月先還利息即可（本金可隨時償還），利息負擔較低，而且借款期限甚至可「彈性」延伸至二十年以上。
三、人壽保險業者：
壽險業者因為資金來自保戶所繳保費，成本較低，其利率較便宜，其中國泰人壽更因抵收押品區位不同，而有大台北地區、高雄及省轄巿及其他地區的「三級差距」。
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| 利用投資房地產穫利---蕭代書0935555540(2011/3/8) |
在投資區段及標的選擇上，應注意以下幾個重點︰
一、巿場特性 目前北、中、南三大巿場，不論人口、房地產供需關係及建地資源條件皆不同；其中大台北巿場因自用型買氣支撐力最強，因此只要投資報酬率達五%以上水準即可考慮介入，至於中、南部巿場，土地則較具長期增值效益。
二、分區分類
注意房屋是屬於「土地使用分區規則」的何種區位？是住宅區？商業區？還是工業區？分別有不同的計算方式，也都影響到未來的投資報酬率。
三、注意房價帶與所得關係 一般而言，購屋者能忍受之房屋貸款上限，為其家庭年所得的二分之一；因此在投資前，應瞭解該項產品是否在屬於居民年所得能夠承受的範圍內，否則即可能面臨「叫好不叫座」的尷尬場面。
四、掌握投資脈動 包括各都會區的外環道路附近（可享受便捷交通，但房價不似巿區昂貴）及捷運系統有聯合開發或共構計劃的捷運站（最好具備多線捷運交叉網路，皆可為不錯的投資標的。
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| 如何計算房屋面積---蕭代書0935555540(2011/3/8) |
近來有關建物面積的紛爭，層出不窮特別是建築業界在表示面積所使用的習慣名詞中多為含糊不清的廣告語言，勢必造成消費者認知上的出入，為避免糾紛之產生，應對相關法規中之名詞進行了解，以免引起誤會，造成損失。
以下就常見應了解之用詞解釋如下︰
1.區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。
2.專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
3.共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
4.約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
5.約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
6.登記面積︰指權狀或登記簿所載之面積。
購買房屋應以地政事務所登記面積為準，亦指權狀或登記簿所載之面積，換言之即是區分所有建物面積。區分所有建物包括專有部分及共用部分。
「區分所有」乃民法第七九九條規定「數人區分一建物，而各有其一部」之謂，即各所有人（住戶）對自己區分所有之特定範圍享有獨立之所有權，各個區分所有人除自己「專有部分」以外，另與其他區分所有人共用建物之「公共設施」（法令稱為「共同使用部分」）故區分所有是「專有部分」與「公共設施」之組合，自無疑義當一幢建物建竣，領得使用執照後，起造人為確保建物之所有權歸屬，須檢附使用執照，竣工平面圖向登記機關申請建物測量與所有權登記登記機關基於物權法觀念，對建物測量登記採「合法權利範圍及位置」測繪計算另依「辦理建物第一次簡化測量作業實施要點」，可由申請人於藍晒圖上以紅色實線繪明各棟及區分所有之主建物的範圍，以紅色虛線繪明附屬建物，由登記機關依圖轉繪，故登記範圍及於建物外緣，包括陽台、平台等，與建管機關係以外牆中心線或代替柱中心線為界，而不包括平台、陽台及法定騎樓面積
有相當差異現將專有部分與公共設施所含之意義與區位，詳述如下︰
A.專有部分
一、主建物︰（即是建物的層次欄）具使用上及構造上之獨立性，並應編列門牌，包括︰客廳、餐廳、臥房、廚房等。
二、附屬建物︰按建物所有權第一次登記法令補充規定，惟陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。（90年2月16日修正）
1當然者︰如陽台（直上方有遮蓋物之平台）、雨遮（又稱雨庇，屋後或屋頂設置之雨棚），均登記為與其相連主建物之附屬建物。
2 約定者︰如地下層約定歸屬地面層者，屋頂突出物（如公寓大廈之屋頂暸望台）約定歸屬頂層者，如此，秉持契約自由原則，以附屬建物方式登記。
專有部分係編列一建號，建物登記簿具標示部、所有權部與他項權利部，並具所有權狀，而可作為處分、設定之標的
B.公共設施（即「共同使用部分」）︰
1.專有共用︰如當層電梯間、通道走廊等，依現行土地登記規則第六十九條（84年7月12日修正前）中段規定
「共同使用部分，除有特殊情形外，應測繪於各區分所有建物之內」，基此原則，致使當層電梯間或一樓騎樓等，變成專有共用（按土地登記規則修正後已將此作法刪除）。
2.共有共用︰
a.大公︰係由全體住戶共同分擔，例如配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等。
b.小公︰係由部分住戶共同分擔（若由當層全部住戶分擔者，俗稱「當層公」），如電梯間、通道、走廊、門廳等。
住戶分擔方式係依契約自由原則由住戶協議，一般而言，可依「主建物面積」或「主建物加附屬建物面積」與全棟主建物面積總和之比例，計算該住戶分攤公設之比例。共有共用之公共設施，亦編列建號，惟建物登記簿僅具標示部與共同使用部分附表兩部分，而無所有權部與他項權利部，故無所有權狀（自七十二年九月以後），不能單獨處分，設定抵押，亦不能分割，應隨主建物移轉
因此，一般大眾要計算所購買房屋之面積，應先申請建物謄本，再依謄本上的面積計算。
計算公式如下：
（總面積（層次面積之累加）＋附屬建物面積＋共同使用部分持分面積）× 所有權持分＝所購買面積
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| 核對仲介五證照---蕭代書0935555540(2011/3/8) |
在法令規範逐漸完備、企業品牌經營日趨成熟的今天，到房屋仲介公司找房子已經是最便利、最專業、最有保障的尋屋管道了。不過，面對林林總總的品牌、加盟直營的體系差異、各種強調的服務項目與良莠不齊的仲介經紀人，當消費者決定走進仲介公司店面留下客需資料時，心中還是不免有所顧忌。
怎樣選擇一間合格可靠的仲介公司？其實很簡單，不論加盟店還是直營店，當消費者在走進仲介公司店面時，一定要注意該公司有沒有懸掛下列五項文件與證書？如果沒有或是有所欠缺，那就不是合格的仲介公司，這五項文件分別是：
1. 經紀業許可文件。
2. 公會會員證明書。
3. 不動產經紀人證書。
4. 仲介經紀業之報酬標準及收取方式文件。
5. 有加盟者其加盟證書。
先看這五張證件，再認認真真地告知仲介經紀人自己的需求，透過經紀人的客需配對與房屋介紹，相信很快就能找到心目中喜歡的房子了。
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| 影響房屋價格之因素---蕭代書0935555540(2011/3/8) |
每個購屋人都希望自己所購買的房子不僅符合本身的需求，更企盼日後其價值能不斷地上漲，然而房屋隨著使用時間的增加，其價值通常只會「有減而無增」，不過我們卻仍可見到一些年代久遠的建築或社區，其價值仍具一定之水準，甚至「一屋難求」，究竟是什麼因素影響房屋的身價呢？
一、區域環境
1.地段︰ 高級住宅區、精華商業地段，因區域發展成熟，具有高度的抗跌性，但是這類地段也因房價已到極高的行情，增值的空間有限，而一些老舊社區或沒落的商業區若能加以更新，其增值性常能因此而倍增。
2.交通建設： 由於便捷的交通產生大量的人潮，商業行為也將因而逐漸興盛，因此常是房地產增值的重要關鍵，尤其又以交通轉運點為最具增值潛力，但是某些快速道路因車流的經過速度太快，使得沿線增值潛力較差。
3.生活機能︰ 一個區域若是在日常生活機能（如飲食、購物、就學等）中提供的服務類別愈多，則其價值必相對提高。
4.景觀︰ 優美的景觀是精神上提昇居住品質的一項極重要條件，這個條件在都巿中更是「物以稀為貴」，例如台北的陽明山、高雄的澄清湖特區等，皆為特殊景觀產品。
二、規劃設計
1.外觀設計︰ 一棟別出心裁、造型優美的建築物，常可成為該區域的地標，無形中也提高了附加價值，尤其一些特別具有歷史意義或藝術價值的建築，更是「只漲不跌」。
2.空間規劃︰ 一棟擁有良好規劃的建築物，不僅室內空間完整方正，對於採光、通風、動線的考慮也都更符合使用的需求，當然價值也高。
3.公共設施︰ 一個公共設施完備的大樓或社區，能大幅提升日常生活的舒適性，也使得日後價值不易回跌。
4.建材設備︰ 建材設備關係著建築物的使用壽命，並且能塑造建築物或社區的價值，正所謂是「一分錢、一分貨」。
三、管理維護
1.生活管理︰ 大樓或社區所能提供的服務項目（如廢棄物處理、衣物送洗等）愈多，亦愈能提升其價值。
2.安全管理︰ 由於目前社會治安狀況不佳，安全已成為購屋人選擇的必備條件之一，安全管理不佳，可能使未來增值性減弱。
3.清潔維護︰ 維護良好的建築，能夠大幅增加其使用年限，使價值也倍增。
以上條件當中，區域環境是房地產增值與否的最大關鍵，有此條件，其他條件即使不佳，也甚難以減抑其價值。另外，管理維護系統做得好，也可跳脫出行情價值，並具高抗跌性。總之，消費者不僅應擦亮眼睛，仔細分析，另一方面須有「共同塑造環境品質」的共識，唯有如此，房地產價格才能因居住品質的提升，維持長年不墜。
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| 嫌惡設施種類----郭哲男代書(2011/3/1) |
一般所稱「嫌惡設施」，影響居家品質甚鉅，是購屋者不得不考量的重要因素，玆將嫌惡設施列舉如下，供購屋者參考：
垃圾場：環境髒亂 惡臭 空氣差
焚化爐：環境髒亂 惡臭 空氣差
加油站：擔心爆炸 車流大影響住家安寧
瓦斯槽：擔心爆炸 影響居家安寧
殯儀館：心靈忌諱 影響身心安寧 儀式頻繁影響居家安寧
墳墓：心靈忌諱 影響身心安寧
靈骨塔：心靈忌諱 影響身心安寧
特種行業：出入份子複雜 危害住家安寧
神壇：心靈忌諱 影響居家安寧
家庭加工廠：環境髒亂 噪音擾人 響居家安寧
夜市：環境髒亂吵雜 影響居家安寧
機場：擔心飛航安全 飛機噪音大
高壓電塔：擔心電磁波 影響身心健康
變電所：擔心電磁波與爆炸 影響身心健康
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