每月皆有開課，詳情請洽詢至：2964- 9922

講習內容：
一、不動產買賣契約之簽訂與履行 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況 講師：蕭琪琳、郭哲男代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
報名專線：（02）2953-3366轉22 盧小姐

★先！先！先！誰「卡先」！？之（二）─淺談強制執行之競合

土地重劃的原因可能是原本土地細碎分離、不易使用、地價偏低，但經過規劃後的土地方正整齊、公共設施有排定，使得地價變高，但因土地重劃需要經費，在使用者付費原則下，以土地所有權人依土地持分大小及受益範圍比例來分擔經費以及公共設施土地，所有權人可以出錢或是出土地來繳納或做抵繳，而分擔經費的名稱是土地重劃負擔總費用，故土地所有權人在移轉、出典時可以以此來主張做增值稅之扣除。
另外依土地稅減免規則：重劃地區內土地，於辦理期間不能為原來之使用而無收益者，其地價稅全免；辦理完成後，自完成之日起，其地價稅減半徵收兩年。而在移轉時一般會有高額的增值稅，故在第一次移轉時，土地增值稅減徵百分之四十。  

陳萬霖 代書 ０９５２－５５５－７６０

甲乙丙丁等四人共有耕地一筆持分各四分之一，而該耕地已訂立375租約承租人A、B，請問：
1、甲乙丙依土地法34-1出售整筆耕地時，承租人通知及他共有人丁時先後順序為何。
2、如果佃農A、B兩人都主張購買時，出售比例是各半或者由甲乙丙自己決定。
3、如果出賣時該耕地以劃定為都市計畫內之農業區，承租人是否仍有優現購買權

答：
1、通知之先後法律並無規定，所以建議同時為之。
2、共有人之優先購買權是屬於債權性質；375租約的優先購買卻是屬於物權性質，所以物權恆優於債權。
3、如果兩個承租人都想購買時應該已耕作的位置來判斷。
4、對於375租約適用的範圍內政部九十七、七、一台內第O九七O一O五五二五號函就有很好的說明：
﹝一﹞耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自認耕作者。二、出租人所有收益足以維持一家生活。三、出租人因收回耕地，至承租人失其家庭生活依據者。出租人為擴大家庭農場經營規模，得回收與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地字更不售前項第二款規定之限制。
﹝二﹞耕地的定義：只依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保護區及森林區芝農牧用地。
﹝三﹞大法官釋字第580號解釋：「耕地租約期滿，出租人欲依「耕地三七五減租條例」第十九條規定之條件而回收自耕地者，則出租人無須予以補償。在本案之出租土地為都市內農業區是屬於耕地以外的農業用地，參照前述內政部函之意旨，非屬耕地之範圍，出租人仍必須予補償。但不論補償與否，在未終止三七五租約之前承租人都具有優先購買犬權，仍須通知承租人。 

蕭琪琳 代書 ０９３５－５５５－５４０

   不動產交易過程中，政府為了讓消費者能掌握充分交易資訊及保障消費者權益，規定房屋仲介業者於接受委託後，即應製作不動產說明書，並由經紀人員在執行業務過程中，持不動產說明書充分向交易相對人解說，要求業者必須充分揭露交易資訊，確保消費者交易安全。且買賣雙方當事人簽訂買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上親自簽章，並將不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，做為日後買方發現房屋瑕疵據以請求賣方負起瑕疵擔保責任之依據。另為防止房屋仲介公司製作之不動產說明書內容有所闕漏或規避相關責任，特規定不動產說明書應記載及不得記載事項，以確保消費者權益。故而衍生出不動產業務的各式契據書表：
一、不動產出售委託契約書：指賣方將欲出售之不動產標的委託給仲介業專任出售的契約書，

   明定價金、期限、服務報酬及雙方的權利義務。
二、不動產出租委託契約書：指屋主將欲出租之不動產委標的託給仲介業專任出租的契約書， 

    明定出租條件、期限、服務報酬及雙方的權利義務。
三、物件調查表：不動產業者將客戶的委託物件產權內容製作成簡易表格化，以明確了解物件，

    另一方面也便於銷售及流通。
四、房屋現況說明書：指屋主針對產權內容及房屋現況及重大注意事項...等，詳細填寫並親

    自簽名蓋章確認無誤。
五、不動產說明書：不動產業者所製作的不動產說明書，內附產權調查資料，應經委託人及經

    紀人簽章，在執行業務的過程中與買方來進行解說。
六、主攻銷售協議書：倘若物件在外縣市，是可委由分店或信任度高的同行，來協助主力銷售。
七、委託契約修正同意書：經過議價及溝通，屋主對於委託內容同意調整價位、期限或其他條

    件的確認書。
八、帶看資料表：不動產營業員帶看客戶的反應紀錄，也可藉此來追蹤買方及配對新案的資源。
九、要約書：買方客戶表達購屋意願而出價，並委託給仲介公司予賣方協調條件、價金的文書。

   行政院公平交易委員會規定業者在收取斡旋金之同時，應告知消費者得選擇使用要約書之

   權利。
十、買方議價委託書：買方客戶出價後，與賣方售屋價格有所差距時，表達購屋誠意而給付斡

    旋金委託給仲介公司予賣方協商買賣條件及價金的文書。
十一、訂金收據：買賣雙方的條件已合意，買方支付訂金執給的收據。
十二、成交確認書：買賣雙方同意條件，並於簽約前確認約定簽約時間表。
十三、不動產買賣契約書：指不動產買賣成交，經由地政士與買賣雙方訂立契約，明定總價、

      付款方式及其他條件等雙方的權利義務之契約書。
十四、不動產出租契約書：指不動產出租成交，出租方與承租方訂立契約，明定租金、押金、

      期限及其他條件等雙方的權利義務之契約書。
十五、授權書：委託之當事人，因為無法親自前往而委託受託人處理事務之授權委託處理事

      項之文書。
十六、借屋裝修同意書：不動產買賣契約簽訂後，於案件承辦期間買賣雙方協調賣方同意買

      方借屋裝修或提前交屋之文書。
十七、.一般委託書：委託人同意銷售或出租的一般委託,但不是專任銷售委託書。
       不動產交易過程牽涉之法令甚多，如果自己沒時間深入了解，最好委託專業人員提供 

         服務，選擇優良的仲介公司、經紀人員、或地政士，可使你的權益獲得保障。

顏秀姍 代書 ０９３１－０９４－９５０

民眾將自有空置的房屋出租，是否會因此增加房屋稅的負擔？
房屋稅是依房屋現值按實際使用情形，分別適用不同的稅率課徵，稅率分別為「住家用1.2％、營業用3％及非住家非營業用2％」3種。房屋出租他人如仍作住家使用，則可繼續按住家用稅率課徵房屋稅；若出租供營業用者，則必須改按營業用稅率課徵，也就是說房屋出租是否會影響房屋稅負，係以出租後房屋的實際使用情形而定。　　
因此提醒民眾，原被課以非住家用稅率之房屋，只要日後實際供住家使用，即可申請改按住家用稅率課徵房屋稅。又因房屋稅係按月計課，該局籲請儘早提出申請，才可及早適用較低稅率核課。

賴秉庸 代書 ０９３２－０２９－００４

張耀文 代書 ０９２８－９８６－８４０