2010年12月 回目錄
不動產營業員專業訓練基礎班
 

每月皆有開課,詳情請洽詢至:2964- 9922

專題講習
 

習內容:
一、不動產買賣契約之簽訂與履行 講師:蕭琪琳、郭哲男 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託 講師:蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況 講師:蕭琪琳、郭哲男代書
講習時間:約90分鐘
講習地點:貴公司會議室
報名專線:(02)2953-3366轉22 盧小姐

奢侈稅Q&A

 

Q1:賣掉持有不到兩年的非自用住宅,要如何申報奢侈稅?

     A:賣方訂約三十天內,向戶籍所在地的稅捐機關申報繳稅。若事後被查到漏稅或用人頭逃稅,除補稅外並處以三倍以下罰鍰。

    Q2:民眾賣掉合建分屋、自地自建的非自用住宅,若持有不到兩年,也會被課奢侈稅嗎?

     A:不會。這種形態的賣屋不屬於投機性質,而且增加房屋供給量有助房價穩定,不課稅。

      Q3:民眾買新屋賣舊屋,若舊屋持有不到兩年,會被課奢侈稅嗎?

       A:不會。只要符合本人、配偶和未成年子女名下只有一屋的條件,當舊屋持有不到兩年,臨時被迫要搬遷他地,在買入新屋後的一年內賣掉舊屋,不課奢侈稅。

      Q4:新法上路前就買進的非自用住宅,持有不到兩年賣掉,要不要繳奢侈稅?

       A:要。只要是法律生效後的銷售行為,都必須課稅。舉例來說,今年一月一日買進一千萬元的非自用住宅,假設奢侈稅條例 七月一日上路,若房子在今年十 一月一日以一千五百萬元賣掉,持有未滿一年,賣家要繳二百廿五萬元(一千五百萬X 百分之十五)奢侈稅。

      Q5:我不知我賣屋要不要繳納奢侈稅,怎麼辦?

       A:可在交易完成前先向戶籍所在地稅捐機關查詢。

來源:聯合報

 換屋族 不用課奢侈稅
 

財政部昨加班研議奢侈稅條文,日前訂定農地等六大類排除條款,昨再新增換屋族、資產管理公司接手的非自用不動產,如在2年內移轉,不受奢侈稅約束,總計八大類排除課稅。另外,奢侈稅的繳稅時間,將比照契稅,在訂約後30日內由民眾自動申報。

  無投機炒作意圖

依財政部規劃,奢侈稅針對非自用不動產,2年內轉賣需加課實際交易價格10%至15%稅金。為避免奢侈稅「傷及無辜」,財政部昨再確定換屋族也列入排除條款。官員指出,換屋族多半先買新房子,完成搬家程序後再賣掉舊房子,沒有投機炒作的意圖,且符合「一生一屋」的觀念,可享有土地增值稅優惠稅率。在法律一致性考量下,不應課奢侈稅。

  承受法拍屋免課

另外,民眾如因付不起房貸等經濟因素,造成非自用不動產被迫法拍,也可免課奢侈稅,而不良資產管理公司承受的法拍屋,因法令規定須在4年內移轉,也不課徵奢侈稅。官員說,非自用不動產遭課徵奢侈稅後,繳稅時間將比照契稅,訂約後30天內自動申報,如不確定是否繳稅,也可以申報,稅務人員核課後若認為不符合課稅條件,會予以免稅,若核課有誤,則會按核銷流程退稅。  

來源:蘋果日報

重購退稅名詞解釋
 

  「重購退稅」是政府鼓勵民眾在住者有其屋後,能夠經由換屋達到提升住宅品質的一種減稅措施。

  基於「愈換愈好」原則,重購退稅只提供以小屋換大屋、舊屋換新屋、低價換高價房屋者,經由退稅優惠,減輕換屋產生的所得稅與土地增值稅負擔。

  重購退稅沒有次數限制,但只適用三種土地:自用住宅、自營工廠與自耕農地。可申請重購退還的稅捐,有土地增值稅、所得稅。

  以重購退還土增稅為例,退稅條件包括所有權人出售或被徵收土地,從土地所有權完成移轉登記或領取補償金日起,二年內購買未逾 三公畝(約 90)的都市土地,或 七公畝(約 210)以內的非都市土地。二年重購期限包含先買後賣,或先賣後買在內。

  新購土地地價超過原來出售土地地價扣除土增稅後的餘額者,即可就其已納土增稅額,申請退還部分或全部的稅金。獲准退稅者,新購土地五年內不得再移轉或贈與他人、變更用途,否則須繳回退稅。

來源:經濟日報

既成道路用地徵收與財產權保護
 

前言:

    自國民政府撥遷來台,為提升土地有效利用,將日據時期各街道彎曲狹小的地形加以調整、規劃,成為整齊的街道。無論是房舍的寬及深均依法規範,故立法機關制訂「都市計畫法」、「建築法」使得人民有所依循,惟規劃時有許多日據時期就因當時時空背景之特殊原因,土地雖為私人所有,卻供公眾通行,或者公眾通行意規劃為道路用地,但卻經數十年政府未加以徵收這樣就形成私人的特別犧牲,對於是否違反憲法中「保護人民生命財產」之規定不符,故要求大法官會議釋憲。

壹、                何謂既成道路

首須為不特定之公眾通行所必要,而非僅為通行之便利或省時;其次,於公眾通行之初,土地所有權人並無阻止之情事;其三,須經歷之年代久遠而未曾中斷,所謂年代久遠雖不必限定其期間,但仍應以時日長久,一般人無復記憶其確實之起始,僅能知其梗概(例如始於日據時期、八七水災等)為必要。至於依建築法規及民法等之規定,提供土地作為公眾通行之道路,與因時效而形成之既成道路不同。﹝釋字400號理由書參照﹞

貳、                不得為私有土地

依據土地法第十四條規定左列土地不得為私有

 一、海岸一定限度內之土地。

    二、天然形成之湖澤而為公共需用者,及其沿岸一定限度內之土地。

 三、可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。

 四、城鎮區域內水道湖澤及其沿岸一定限度內之土地。

 五、公共交通道路。

 六、礦泉地。

 七、瀑布地。

 八、公共需用之水源地。

 九、名勝古蹟。

 十、其他法律禁止私有之土地。

  前項土地已成為私有者,得依法徵收之。

      由土地法第十四條第一項第五款可知依法徵收之必要性

叁、行政院原命令:

    行政院六十七年七月十四日台六十七內字第六三一號函所稱:「政府依都市計畫主動辦理道路拓寬或打通工程施工後道路形態業已改變者,該道路範圍內之私有土地,除日據時期之既成道路目前仍作道路使用,且依土地登記簿記載於土地總登記時,已登記為『道』地目之土地,仍依前項公用地役關係繼續使用外,其餘土地應一律辦理徵收補償。」及同院六十九年二月二十三日台六十九內字第二七二號函所稱:「查台六十七內字第六三一號院函說明二第二項核釋日據時期既成道路仍依公用地役關係繼續使用乙節,乃係顧及地方財政困難,一時無法籌措鉅額補償費,並非永久不予依法徵收。

肆、釋字400號解釋文

憲法第十五條關於人民財產權應予保障之規定,旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能,並免於遭受公權力或第三人之侵害,俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴。如因公用或其他公益目的之必要,國家機關雖得依法徵收人民之財產,但應給予相當之補償,方符憲法保障財產權之意旨。既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收,僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用,毋庸同時徵收補償,顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變,既成道路喪失其原有功能者,則應隨時檢討並予廢止。行政院 中華民國六十七年七月十四日臺六十七內字第六三○一號函及同院六十九年二月二十三日臺六十九內字第二○七二號函與前述意旨不符部分,應不再援用。

 

伍、現今狀況:

我各級政府並未因釋憲案而有更進一步或更積極的作為,僅在遺產及贈與稅法中有實物抵繳時可以抵繳稅款,另外建設公司在檢討基地面積時可以將原屬於道路之容積移轉至建築基地,使其可見面積增加,以換得較多金錢,以補償土地所有人之損失,這原已是不得已之作法,但審核時仍受各級政府承辦人之百般刁難,無異是雪上加霜。而且據筆者所知行政單位並未因大法官會議釋字400號解釋的提出有更積極的作為,更有甚者,當人以公設地抵繳稅款時,並非受歡迎,而是儘刁難之能事,比如有他人占有或雨遮、雨棚者非固定性設施亦在不准之列,容積移轉之申請亦是如此,如果要求徵收就以國家「財政困難」為由而礙難辦理。由各級政府作風觀之,「財政困難」是永遠存在藉口,蓋民意代表的出國考察費不能省、各級長官應酬、加給費用不能欠……,偏偏人民稅收不能加,故永遠「喊窮」是政府機關統一的口號,果真如此,豈非坐容政府機關假藉「一時的財政困難」,永久「無償使用私有土地」?則原告等倒懸之苦,將永遠無法解決。當事人所請求補償之方式並非唯有「徵收補償」一途,可變通為「按期繳租」方式,或分次發放補償費等等。唯不論採何種方式,用地機關均需先編列預算,並明定最低徵收期限,以示對私有財產權之尊重,如果期限屆至,用地機關仍無法完成徵收時,即應比照土地法第二百十四條:「土地保留期限至多八年,逾期則保留失效」之規定,視同「公用地役關係終止」,由所有權人自由使用。否則,如一再任由用地機關以「財政困難」為託詞,而亳無限期的、無代價的使用私有土地,則非僅原告等難以甘服,相信所有良民百姓均難苟同!

 

  一生一屋減稅優惠

  目前換屋族可享有的減稅優惠,有每人一生一次的10%最低土增稅優惠稅率、無限次的重購退稅(包括土增稅及所得稅),以及「一生一屋」,為減輕換屋族的購屋負擔,稅率比照一生一次的10%優惠稅率,但適用要件為目前各項購屋或換屋租稅獎勵中最為嚴格者,須全數符合才可適用。

 

土地稅法第34條條文修正後,申請適用「一生一屋」換屋低稅率者,必須同時符合六項條件,包括:

 

一、個人「一生一次」的低稅率優惠已經使用過。

 

二、因換屋出售原先持有的自用住宅用地面積在都市地區不超過 1.5公畝(約 45.4)、非都市土地面積不超過 3.5公畝(約 105.9)部分。

 

三、出售時土地所有權人與其配偶、未成年子女無該自用住宅以外的房屋(即僅限持有一屋)。

 

四、出售前已持有該自用住宅土地達六年以上。

 

五、土地所有權人或其配偶、未成年子女在土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。

 

六、出售前五年內,無出租或供營業使用等情形。  

蕭琪琳代書0935555540

何謂凶宅?凶宅是否屬於物之瑕疵?賣方有否告知義務?
 

只要是金門代書服務過的客戶都知道,金門的代書群在各房屋公司簽訂不動產買賣契約時,一定會請房屋公司提供不動產現況說明書做為買賣契約的附件,並請買賣雙方在「本房地確無非自然身故……等情事」一欄簽名用印,用意為何?茲述如下:
一、 何謂凶宅?法無定義,但就一般交易習慣認為,凶宅指屋內發生過自殺(板院96訴字第1666號判決)、凶殺(桃院94訴字第708號判決)或其他發生非自然身故案件之房屋。凶宅較強調地點,故,至於非自然死亡地點不在屋內,而在屋外,例如死在大樓頂樓、樓梯間或者跳樓死在中庭的房屋是否應該認定為凶宅?法院比較傾向認為不是凶宅(臺灣高等法院90年上易字第401號判決參照),認為「雖有人曾自系爭房屋所在同棟別樓層跳樓自殺過,系爭房屋未必成為凶宅」。
二、 至於凶宅是否構成「物之瑕疵」?雖然凶宅不會對於房屋造成直接物理性的損傷,但對於一般社會大眾而言,屬於心理層面嫌惡狀況,對於居住其內的住戶而言,除了對於取住品質會發生疑慮外,在其心理層面上也會造成相當大的負面影響。而且房地產的交易市場及實務經驗中,具有非自然身故情事之房屋或不動產,均會嚴重影響購買意願及購買價格,並造成該等標的的市場接受程度及價格之低落情事。因此,凶宅確實可以構成物之瑕疵(臺灣板橋地方法院96年度訴字第1666號判決參照)。就房屋交易市場之通常交易觀念而言,屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事,乃屬房屋交易之重要資訊,若購買者知有上情,多因心生畏懼而無購買意願,並影響系爭房地之交易價值甚鉅,應認係屬交易上之重大瑕疵(臺灣板橋地方法院94年度訴字第708號判決參照)。
三、 不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中,固應盡相當之查證義務,並應依不動產經紀業管條例第23條規定,以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說,查證義務自應以相當合理之範圍為其限度,如其己盡善良管理人之注意義務仍無從查證,不得認為其有何過失。反之,如不動產經紀人未盡善良管理人之注意義務時,則應負擔民法第227條不完全給付責任。
四、 出賣人應負之瑕疵擔保責任係法定無過失責任,無論出賣人是否有過失,均應對買受人負責。但是,如出賣人事先告知凶宅訊息,而買受人明知且願意購買(通常會砍到最低價),則出賣人免瑕疵擔保之責。
綜上所述,為確保不動產交易安全,房屋買賣時,讓賣方不用擔心賣了等挨告,且買方也不用擔心買到凶宅而不自知,透過金門代書,多一層把關,少一分風險~~

徐吉麟0982724283

  婚前,婚後
 

以前提到結婚,想到「天長地久」;現在提到結婚,想到「能撐多久」。

當初會結婚,說是「看上眼」;後來會離婚,說是「看走眼」。

婚前,愛情是神話;婚後,愛情是笑話。

男人花錢,是為了讓女人高興;女人花錢,是因為男人讓她不高興。

嫁入「豪門」,要懂得理財;嫁入「寒門」,要懂得生財。

以前的人,視婚姻生活為「一輩子」;現代的人,視婚姻生活為「一陣子」。

婚前,男人在餐廳等女人;婚後,女人在客廳等男人。

婚前,男人經常找女人「討論」;婚後,男人只告訴女人「結論」。

婚前,男人對她悄悄講話;婚後,男人對她大聲講話。

戀愛時,情話綿綿;結婚後,謊話連連。

戀愛時的男人,喜歡「毛手毛腳」;結婚後的男人,變成「沒手沒腳」。

婚前,情侶做什麼都是「浪漫」;婚後,夫妻做什麼都是「浪費」。

想結婚,是自己已能獨立;想離婚,是子女已獨立。

婚前的男人,大都很幽默;婚後的男人,大都很沉默。

女人的記性,吵架時最好;男人的耐性,結婚後最差。

戀愛時,一見面就「親嘴」;結婚後,一見面就「鬥嘴」。

婚前,男人常給女人「空白支票」;婚後,男人常給女人「空頭支票」。

戀愛時,生活「妙不可言」;結婚後,日子「苦不堪言」。

婚前,男人天天盯著女人;婚後,女人天天盯著男人。

熱戀時,總相許下輩子再結良緣;結婚後,懷疑上輩子造作孽緣。

大男人,會「作威作福」;好男人,會「作牛作馬」。

婚前,「謊話」都是「情話」;婚後,「情話」都是「廢話」。

婚前,靠近一點;婚後,閃開一點。

婚前,沒話找話說;婚後,有話也不說。

「成功」?對男人的定義是指能賺很多的錢,   對女人的定義是指能花很多的錢!

男人有錢就變壞,女人變壞就有錢。

男人沒有女人,耳根清淨; 女人沒有男人,居家乾淨。

男人「入錯行」,上班會很痛苦;女人「嫁錯郎」,下班會很痛苦。

好女人,養壞男人的胃口; 壞女人,吊足男人的胃口。

婚前,男人像傳令兵;婚後,男人像指揮官。

失戀不見得是世界末日: 你的心也許會「泣血」,你的荷包卻可以不再「失血」。    

 呂慶華 0918-739739

 

2010年12月 回目錄