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| 不動產營業員專業訓練基礎班 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 專題講習 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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講習內容：
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| ★「剩餘財產差額分配請求權」應如何申辦登記 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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法定財產關係消滅時，配偶依民法第一○三○條之一規定行使剩餘財產差額分配請求權，於申報土地移轉現值時，得依土地稅法第二十八條之二規定，申請不課徵土地增值稅。經法院判決離婚，亦得依該規定行使剩餘財產差額分配請求權，於申報土地移轉現值時，比照上開釋申請不課徵土地增值稅。申辦登記應注意事項如下： 一、登記原因標準用語「剩餘財產差額分配」之意義，修正為「依民法第一○三○條之一規定，因法定財產制關係消滅所為夫妻剩餘財產差額分配之土地建物權利移轉登記」。亦即，申辦登記事由為「所有權移轉登記」。
二、登記規費：應依規定計收登記費及逾期申請登記之罰鍰。
三、申請登記之文件：申請剩餘財產差額分配登記，應提出下列文件： 件或法院確定判決書。
四、申請剩餘財產差額分配登記，移轉給付之標的不限於稽徵機關核算價值之財產或
以後登記取得之婚後財產。
五、重劃範圍內之土地，於公告禁止或限制期間，得申辦剩餘財產差額分配登記。 灣繼承人協定給付。
七、稅賦之處理：
蕭琪琳代書0935555540 |
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| ★不動產出售於
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我國之不動產採登記制，買賣不動產須經登記始生效力；然土地部分若於
目前地價稅採每年徵收一次，徵收所屬期間雖為每年
顏秀姍0970-537-537 |
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| ★移轉房地給子女，究以買賣或贈與方式稅負較輕？ | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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就地方稅而言： 而自用住宅之稅率為百分之10，惟以贈與方式移轉土地，並不能申請適用一生一次自用住宅優惠稅率。。
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| ★我的房屋已申請改按住家用稅率核課，為何還有營業用稅額？ | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房屋稅課稅所屬期間是前一年的七月至本年的六月，每年課徵一次，如果在這期間有房屋使用情形變更，在每月的十五日前提出申請，則當月就可以適用變更後的稅率，在十六日之後提出申請，則要次月才能適用，所以稅單上的營業用稅額，是屬於房屋使用情形變更前的稅額。
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| ★分別登記為夫妻名義之房屋經打通使用並設籍，有否適用增值稅自用？ | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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相鄰地號之兩棟房屋，分別登記為夫、妻名義，經查明已打通使用，且同址設籍，如其他要件符合土地法第9條及第34條之規定，准予合併按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。
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| ★侵害特留分之遺贈能否過戶？ | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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問題：甲於生前書立遺囑，將所有不動產給予兒子乙，女兒丙、丁分文未得，則乙於甲死後，能否持甲之遺囑至地政事務所辦理過戶？
二、侵害特留分之法律行為之效力：
（二）最高法院58年台上字第1279號判例明揭：「民法第1225條，僅規定應得特留分之人，如因被繼承人所為之遺贈，致其應得之數不足者，得按其不足之數由遺贈財產扣減之，並未認侵害特留分之遺贈為無效。」 三、繼承登記法令補充規定第78點亦載明，遺囑違反民法有關特留分之規定時，繼承人是否已行使扣減權，非地政機關所得干預。 四、综上所述，本案乙於甲死後，可持甲之遺囑至地政事務所辦理過戶。。
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| ★Q：不動產因繼承或受遺贈取得後，二年內出售有無奢侈稅？又贈與是否也無奢侈稅？ | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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A：奢侈稅立法目的主要用以打擊投機，但依民法1138條各順序繼承人因繼承或因遺囑而取得之受遺贈人，皆非因投機行為而取得之不動產,故符合奢侈稅中的免課徵條款，不課奢侈稅。 又奢侈稅的課徵標的是指持有2年內之房地，因銷售行為而課徵。贈與並不屬銷售行為，故贈與不需要課奢侈稅，只需課贈與稅。但如用真買賣假贈與來規避奢侈稅卻涉及偽照文書及逃漏稅，將觸及到刑責與三倍以下罰緩。 |
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| ★Q.以都市更新「權利變換｣方式分配之建物，如果在分配後未滿兩年，即將房子出賣，請問是否要繳納奢侈稅？ | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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依據都市更新條例第35條規定：「權利變換後，原土地所有權人應分配之土地及建築物，自分配結果確定之日起視為原有。」
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| ★申請『一生一屋』優惠土地增值稅須先優先使用『一生一次』 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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政府為落實照顧民眾換屋需求的政策，以自用住宅用地使用百分之十優惠稅率課徵土地增值稅者，必須先優先使用「一生一次」後，再申請『一生一屋』。
適用條件
一生一次
一生一屋
前提
尚未申請適用自用稅率
已申請適用過一生一次自用優惠稅率，方可申請一生一屋
次數限制
一次
無限制
地上建物所有權人
土地所有權人或其配偶或其直系親屬(設籍)戶
土地所有權人或其配偶或其未成年子女(設戶籍)
戶籍限制
同上
同上
設籍年限
無限制
於出售土地時，已設籍連續滿6年
屋數限制
無限制
土地所有權人與其配偶及未成年子女僅有一屋
土地持有年限
無限制
出售土地前，持有土地及該自用住宅連續滿6年
面積限制
都市土地：
非都市土地：
都市土地：
非都市土地：
地上建物使用限制
出售前1年內，無出租及無營業
出售前5年內，無出租及無營業
現値限制
自用住宅評定現值須達基地公告現值10%以上，但建築工程完工滿一年以上者不再此限
無限制
法源依據
土地稅法第9條及第34條第1項至第4項
土地稅法第34條第5項
目前國人換屋的土地增值稅優惠共有：「重購退稅」、「一生一次」、「一生一屋」等3大項，無論使用一生一次或一生一屋者，若同時符合「重購退稅」資格，則可享有土增稅全額退回的優勢。
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| ★合宜住宅申購資格案例探討 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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合宜住宅承購戶資格 (1) 承購人須年滿 20 歲。 A. 有配偶。 要照顧者。
(3) 申請人及其配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅（以「父母均已死亡，戶籍內有未滿 20 歲或已滿 20 歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者」之家庭組成提出申請，申請人及其戶籍內兄弟姊妹均須無自有住宅）。
(4)
符合下列家庭年收入標準:
EX: 目前小吳家共有七個人在同一戶籍,房子為母親所有,小吳大弟在2008年結婚, 家裡年收入目前約為二百萬左右,但是大弟跟弟媳年收入約一百萬左右,請問該怎麼做才能符合「合宜住宅」的申購條件?
A:
(一) 首先探討小吳是否符合(2)之任一條件=>從文中可知小吳至少符合 B. 與直系親屬設籍於同一戶
(二) 接著探討(3)的條件,可發現並不符合因為戶籍內直系血親---媽媽擁有自有住宅
解套方法:
小吳將戶口遷出，不再與母親於同一戶口下，或「分戶」雖同一地址下分為不同戶口，但此舉將造成小吳不再符合(2) B. 與直系親屬設籍於同一戶 之條件，便要探討小吳是否符合(2)之其他條件如 A.
有配偶或C.單身年滿40歲。
假設小吳也符合以上(2)之任一條件，且如有配偶情況下也符合(3)配偶並無自有住宅之條件。
(三) 往下繼續探討(4)之條件——銷售第一階段(取得建照後公開銷售):：低於臺北市百分之五十分位點家庭之平均所得。目前99年臺北市家庭之平均所得為129.9萬=>即小吳新獨立出來的戶口內所有人年收入合計須低於129.9萬(如有配偶須與配偶合併計算)。 |
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