2012年02月 回目錄
不動產營業員專業訓練基礎班
 

每月皆有開課,詳情請洽詢至:2964- 9922

專題講習
 

習內容:
一、不動產買賣契約之簽訂與履行 講師:蕭琪琳、郭哲男、顏秀姍 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託 講師:蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況 講師:蕭琪琳、郭哲男代書
講習時間:約90分鐘
講習地點:貴公司會議室
報名專線:(02)2953-3366轉22 盧小姐

Q:父子間贈與案件,辦理自用增值稅時有何應注意事項,實價登錄價格應如何約定?
  A:近親贈與時有所聞,但是也常常因持有期間過久增值稅稅差超過百萬元,承辦地政士也常告知優惠稅率以買賣為限,贈與並不能適用優惠稅率,由於稅額差距過大往往贈與人都會要求地政士改以買賣辦理登記;節稅考量原本也無可厚非,但是自民國一百零一年八月一日實施時價登錄後,所有買賣案件都應將實際買賣價格依法登錄,究竟應該登錄多少,便成為傷腦筋的課題。 我們建議應該訂立不動產買賣契約期買賣價格至少要超過土地公告現值與建物核定契價的總和,這樣才不會涉及照價收買的風險。      既然已以買賣契約約定,付款方式應該按照契約內容按期付款,如果支付方式國稅局能同意並發給同意移轉證明書,固然很好,但是如果未得到同意書只要支付總價金符合的話,未來如果買賣案件的其他繼承人有意見時,也比較不會產生通謀虛偽的意思表示或價金尚未付清的情形,原告一定會連同刑事與民事一起告,這樣將會對於當事人將產生相當的困擾。 對於買賣價過低是否會被糾正,我們認為是不會的,因為只要加註「近親買賣」讓相關單位知悉就不會有問題,畢竟贈與都可能了,便宜賣也不會感到意外。   有關不動產銷售並完成移轉登記後,經買賣雙方合意解除契約而為返還不動產之案件,特種貨物及勞務稅徵免規定。 發文機關:財政部 發文日期:中華民國101831 發文字號:台財稅字第10100117020 說  明:           主核釋「特種貨物及勞務稅條例」第3條規定, 有關不動產銷售並完成      移轉登記後,經買賣雙方合意解除契約而為返還不動產之案件,特種貨      物及勞務稅徵免規定      一、不動產經銷售並完成移轉登記後,買賣雙方合意解除契約,買方返        還不動產與賣方並辦竣移轉登記者,非屬特種貨物及勞務稅條例規        定應課稅之銷售行為。      二、賣方嗣再出售該不動產,其依該條例第3條第3項規定計算持有期間        之起算日,應以其再取得所有權之移轉登記日為準。      三、前點自本令發布日後始辦竣返還移轉登記之案件適用之。   有關不動產成交案件實際資訊申報登錄裁罰疑義。 發文機關:內政部 發文日期:中華民國1010907 發文字號:台內地字第1010296604 旨:有關不動產成交案件實際資訊申報登錄裁罰疑義1案,請查照並轉行知照。 說  明:               一、依法務部10172日法檢字第10100124160號函及本部101625                日台內地字第1010209582號函辦理(隨函併附)           二、有關不動產成交案件實際資訊申報登錄有無刑法第214條規定適用疑義1節,                   依法務部上開號函略謂「...依最高法院73年度臺上字第1710號判例意旨,刑                       法第214條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪,須一經他人之聲明或申報,公務員即有登載之義務,並依其所為之聲明或申報予以登載,而屬不實之事項者,始足構成,若其所為聲明或申報,公務員尚為實質之審查,以判斷其真實與否,始得為一定之記載者,即非本罪所稱之使公務員登載不實。是以,申報人登錄不實,是否該當刑法第214條之罪責,端視公務員對於申報事項有無實質審查義務而定。」依實價登錄制度之立法意旨觀之,主管機關對申報人申報登錄資料並無實質審查之義務,又各主管機關係於申報人完成申報登錄後,方進行抽查核對登錄資料之正確性,尚非實質審查,故申報不實之法律效果及是否屬資料提供者構成該刑責,請依法務部上開號函意旨辦理。 蕭琪琳代書0935555540
所謂【中古屋】的各種用途類別定義為何?
 

根據地政司地價調查估計規則相關附表填表說明,其定義如下:
(1.)
公寓:5層樓含以下無電梯住宅。
(2.)
透天:全棟單一門牌之住宅。
(3.)
住宅大樓:11層含以上有電梯之住宅。
(4.)
華廈:10層含以下有電梯之住宅。
(5.)
套房:111衛之住宅。
(6.)
店面(店鋪)1樓或含1樓以上供商業使用。
(7.)
辦公商業大樓:供商業及辦公室使用。
(8.)
工廠:含生產、製造之工業使用廠房或廠區。
(9.)
廠辦:含生產、製造及辦公室使用。
(10.)
農舍:農業用地供與農業經營不可分離之建築物。
(11.)
倉庫:儲藏貨物之建築物。
(12.)
其他:無法歸類於上述類型之房屋。

顏秀姍0970-537-537

移轉房地給子女,究以買賣或贈與方式稅負較輕?
 

就地方稅而言:
一、契稅: 買賣或贈與建物,應負擔契稅皆相同,目前稅率為百分之六。
二、土地增值稅:買賣或贈與土地,以一般用地稅率核算增值稅,稅額皆相同。依漲價倍數,稅率分別為百分20、百分之30、百分之40

而自用住宅之稅率為百分之10,惟以贈與方式移轉土地,並不能申請適用一生一次自用住宅優惠稅率。

呂慶華0918-739-739

收受票據應注意事項
 

現代經濟發達,因交易頻繁故票據因應而生,然收受票據仍有應注意事項,簡列如下:

一、本票發票日無記載,其效果為何?
答:依票據法第一百二十條規定:本票應記載發票年月日,由發票人簽名,故本票發票日無記載,其效果無效。

   (參照最高法院90年台抗37號判例)

二、本票發票人死亡,執票人得否對發票人之繼承人行使本票裁定後強制執行?
答:實務上對於本票發票人"以外"之人(如繼承人)行使追索權,即不得適用票據法第一百二十三條規定。

因為就外表看來,當事人為發票人,而繼承人雖繼承權利義務,但票據法第一百二十三條屬非訟事件,故法院於為之准駁之裁定時,僅就形式上審查相對人是否為本票之發票人。
至於相對人是否為發票人之繼承人,則屬實體上之法律關係,並不在審究之列。

陳萬霖

房子出租供他人居住或所有權人戶籍未遷入,是否可申請適用房屋稅住家用稅率?
 

房屋供住家使用即可申請適用住家用稅率課徵房屋稅,不論出租或自己居住,亦不以戶籍遷入為要件。

*地價稅申請適用自用住宅用地稅率,則需以不出租、不營業及設立戶籍(土地所有權人或配偶或直系親屬)為要件。

賴秉庸0932-029-004

客戶常問問題集-增值稅(1年期之無出租及營業使用如何算?)
 

故事情節: 曾惠算先生10011日登記取得房地(自用住宅用地)未滿1年,持有期間無供營業使用及出租。登記持有前,前屋主將該房地出租給第三人開服飾店(租期為 9811 991231),房屋點交前,服飾店房客已終止租約, 曾惠算先生於點交後收回自住並設籍,住了6個月至100630日。

問: 曾惠算先生於10071日出售,增值稅自用往回推1年,指回推至 9963010011日?

答:按財政部解釋函,取得土地所有權後,自始即係供自用住宅之用,而未供營業使用或出租者,則不論該土地於取得所有權前,是否供營業使用或出租,亦不論取得土地所有權是否滿1年,其所有權人( 曾惠算先生)出售該土地時,如符合土地稅法增值稅自用之規定者,均得依法適用增值稅自用稅率。

徐吉麟0975-500-805

公寓大廈頂樓漏水,管委會卻怠於修繕,是否應對頂樓住戶負損害賠償責任?
 

一、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之,其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之;共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之,所生費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔,公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條分別定有明文。又管理委員會之職務,應執行區分所有權人會議決議事項,同條例第36條第1款亦有明文。而修繕事務所謂之一般或重大者,屬不確定之法律概念,自難僅以修繕範圍或金額定其標準。依上開條文之立法目的,無非因一般修繕之情形,較常發生或緊急,若僅小部分用戶因公共部分之一般修繕,即需由區分所有權人會議決議後,始能修繕,將使管理委員會之功能蕩然無存,且費時費事,有緩不濟急之虞。而重大修繕,因費用較鉅,恐管理委員會巧立名目挪用,故需經由區分所有權人會議之決議,以為公共基金之支出把關。是以,若需修繕者顯屬共用部分之部分用戶,且漏水情形經估價認其修繕費用與公共基金金額比較,並非鉅大,堪認應屬一般修繕,應由管委會負責處理,否則即係罔顧因漏水已影響居住安全及衛生而必須儘速修繕之急迫性,此有台灣高等法院100年度上易字第1112號民事確定判決可資參照。

二、另,若頂樓住戶自行修繕,可依無因管理及侵權行為之法律關係,請求管委會給付修繕之必要費用並請求管委會將房屋回復原狀(因管委會怠於履行修繕頂樓漏水之義務,致頂樓住戶房屋之裝潢與設備受損,堪認管委會就此損害顯有過失),此有台灣板橋地方法院100年度簡上字第89號民事確定判決足稽。  

三、末按,公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會,公寓大廈管理條例第29條第1項前段定有明文。是以,管委會之主任委員,其職務受管委會之委任係而代表管委會、綜理管委會之事務、並依據管委會之決定而為執行;又因管委會並無實質行為之能力,而須透過主任委員代為行為,是以管委會仍具侵權行為能力而得向其請求損害賠償,則主任委員既係代表管委會執行職務,其於有漏水之情事發生時,並未有補救或改善之行為,身為管委會之主任委員應有前開補救改善之義務而未為之,此一不作為應認為係有過失,而致頂樓住戶權益受損,自應負侵權行為責任,故依民法第185條第1項規定,主任委員應與管委會負連帶損害賠償責任,此有台灣台北地方法院100年度訴字第67號民事判決可稽。

周漢羿0937-791-937

為促進農業永續發展與促進農地合理利用,自有農地興建農舍之限制,茲說明如下
 

1. 無自用農舍之自然人,年滿20歲或未滿20歲以結婚者。申請人為該農業用地之所有權人。

2. 申請人之戶籍所在地及其農業用地須在同一直轄市、縣()內,且其取得農業用地及戶籍登記均應滿2年。

3. 申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於 0.25公頃( 756.25)

4. 該農業用地應做農業使用(附具農用證明),且已申請之農業用地不得重複申請。

5. 單一宗()農業用地只能興建一棟()農舍。

另,農舍移轉及設定抵押權之限制為:

1. 取得使用執照後滿五年始得移轉,且買受人須無自用農舍。

2. 農舍應與其坐落農地併同移轉或設定抵押權。

林婉真0939-231-213

Q:某甲父親98年底過世遺有遺產100萬,並已辦理繼承登記;某日某甲收到銀行通知須支付父親曾作保的保證債務300萬,某甲需如何解決?
 

A 因為我國原以「概括繼承」為原則,限定繼承及拋棄繼承為 例外,許多弱勢族群或對法律不敏感的一般人民,很容易不知這種法律規定。而造 成常有新聞報導未成年子女因父母親死亡而背負龐大債務的情形。意即如果沒有在知道被繼承人死亡,自己成為繼承人的一定時間內,向法院聲請限定繼承或拋棄繼承,則不管被繼承人留下多少財產,繼承人都必須概括承受被繼承人的所有債務。當債務大於遺產時,繼承人須以自己的財產來連帶清償。這樣造成許多社會問題,引發諸多不平,特修法之。

98年民法針對繼承法做了重大修正,依民法1148條:「繼承人自繼承開始,除本法另有約定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。繼承人對於被繼承人之債務,已因繼承所得遺產為限,負清償責任。」此即概括繼承有限責任原則,其效力:
1.
繼承人負有限責任:繼承人對於債務僅以所繼承的遺產為限,負清償責任。
2.
繼承人固有財產與繼承遺產分離:意即繼承人得拒絕以自己固有財產償還被繼承人之債務。

本題某甲父親過世,就父親過世後始發生代負履行之保證債務,某甲得向債權銀行主張以父親所遺留遺產(100萬元)範圍內,清償保證債務。                                      

參考法條:民法第1148

許育瑋0925-903-330

 

 

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