金門律師代書聯合事務所



2012年10月 回目錄
不動產營業員專業訓練基礎班
 

每月皆有開課,詳情請洽詢至:2964- 9922

專題講習
 

習內容:
一、不動產買賣契約之簽訂與履行 講師:蕭琪琳、郭哲男、顏秀姍 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託 講師:蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況 講師:蕭琪琳、郭哲男代書
講習時間:約90分鐘
講習地點:貴公司會議室
報名專線:(02)2953-3366轉22 盧小姐

Q:父子間贈與案件,辦理自用增值稅時有何應注意事項,實價登錄價格應如何約定?
  A:近親贈與時有所聞,但是也常常因持有期間過久增值稅稅差超過百萬元,承辦地政士也常告知優惠稅率以買賣為限,贈與並不能適用優惠稅率,由於稅額差距過大往往贈與人都會要求地政士改以買賣辦理登記;節稅考量原本也無可厚非,但是自民國一百零一年八月一日實施時價登錄後,所有買賣案件都應將實際買賣價格依法登錄,究竟應該登錄多少,便成為傷腦筋的課題。 我們建議應該訂立不動產買賣契約期買賣價格至少要超過土地公告現值與建物核定契價的總和,這樣才不會涉及照價收買的風險。      既然已以買賣契約約定,付款方式應該按照契約內容按期付款,如果支付方式國稅局能同意並發給同意移轉證明書,固然很好,但是如果未得到同意書只要支付總價金符合的話,未來如果買賣案件的其他繼承人有意見時,也比較不會產生通謀虛偽的意思表示或價金尚未付清的情形,原告一定會連同刑事與民事一起告,這樣將會對於當事人將產生相當的困擾。 對於買賣價過低是否會被糾正,我們認為是不會的,因為只要加註「近親買賣」讓相關單位知悉就不會有問題,畢竟贈與都可能了,便宜賣也不會感到意外。 有關不動產銷售並完成移轉登記後,經買賣雙方合意解除契約而為返還不動產之案件,特種貨物及勞務稅徵免規定。 發文機關:財政部 發文日期:中華民國101831 發文字號:台財稅字第10100117020 說  明:           主核釋「特種貨物及勞務稅條例」第3條規定, 有關不動產銷售並完成      移轉登記後,經買賣雙方合意解除契約而為返還不動產之案件,特種貨      物及勞務稅徵免規定      一、不動產經銷售並完成移轉登記後,買賣雙方合意解除契約,買方返        還不動產與賣方並辦竣移轉登記者,非屬特種貨物及勞務稅條例規        定應課稅之銷售行為。      二、賣方嗣再出售該不動產,其依該條例第3條第3項規定計算持有期間        之起算日,應以其再取得所有權之移轉登記日為準。      三、前點自本令發布日後始辦竣返還移轉登記之案件適用之。 有關不動產成交案件實際資訊申報登錄裁罰疑義。 發文機關:內政部 發文日期:中華民國1010907 發文字號:台內地字第1010296604 旨:有關不動產成交案件實際資訊申報登錄裁罰疑義1案,請查照並轉行知照。 說  明:           一、依法務部10172日法檢字第10100124160號函及本部101625日台內地字第1010209582號函辦理(隨函併附)           二、有關不動產成交案件實際資訊申報登錄有無刑法第214條規定適用疑義1節,                   依法務部上開號函略謂「...依最高法院73年度臺上字第1710號判例意旨,刑法第214條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪,須一經他人之聲明或申報,公務員即有登載之義務,並依其所為之聲明或申報予以登載,而屬不實之事項者,始足構成,若其所為聲明或申報,公務員尚為實質之審查,以判斷其真實與否,始得為一定之記載者,即非本罪所稱之使公務員登載不實。是以,申報人登錄不實,是否該當刑法第214條之罪責,端視公務員對於申報事項有無實質審查義務而定。」依實價登錄制度之立法意旨觀之,主管機關對申報人申報登錄資料並無實質審查之義務,又各主管機關係於申報人完成申報登錄後,方進行抽查核對登錄資料之正確性,尚非實質審查,故申報不實之法律效果及是否屬資料提供者構成該刑責,請依法務部上開號函意旨辦理。  蕭琪琳代書0935555540
Q:房屋租賃契約辦理公證有何作用?
 

根據地政司地價調查估計規則相關附表填表說明,其定義如下:
(1.)
公寓:5層樓含以下無電梯住宅。
(2.)
透天:全棟單一門牌之住宅。
(3.)
住宅大樓:11層含以上有電梯之住宅。
(4.)
華廈:10層含以下有電梯之住宅。
(5.)
套房:111衛之住宅。
(6.)
店面(店鋪)1樓或含1樓以上供商業使用。
(7.)
辦公商業大樓:供商業及辦公室使用。
(8.)
工廠:含生產、製造之工業使用廠房或廠區。
(9.)
廠辦:含生產、製造及辦公室使用。
(10.)
農舍:農業用地供與農業經營不可分離之建築物。
(11.)
倉庫:儲藏貨物之建築物。
(12.)
其他:無法歸類於上述類型之房屋。

顏秀姍0970-537-537

停車位在2年以內銷售者,仍受奢侈稅規範
  停車位如符合特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款規定,持有期間在2年以內銷售者,除了符合特種貨物及勞務稅條例第5條規定,屬合理、常態及非自願性移轉房地,列為排除課稅情形外,均須繳納特種貨物及勞務稅。      特種貨物及勞務稅條例第5條第1款「所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1戶房屋及其坐落基地,辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。」所稱「僅有1戶房屋及其坐落基地」之認定,應不包括非供可居住之停車位,如果停車位原係與自住房地並同使用,且該自住房地符合上開條例規定者,該停車位與自住房地並同銷售時,可免徵特種貨物及勞務稅。

徐吉麟 0975-500-805

Q:房子出租供他人居住或所有權人戶籍未遷入,是否可申請適用房屋稅住家用稅率?
  房屋供住家使用即可申請適用住家用稅率課徵房屋稅,不論出租或自己居住,亦不以戶籍遷入為要件。 *地價稅申請適用自用住宅用地稅率,則需以不出租、不營業及設立戶籍(土地所有權人或配偶或直系親屬)為要件。

賴秉庸0932-029-004

Q:房屋未作營業使用,為何課徵營業用房屋稅?
  A:這可分為兩種情況: 一、因房屋雖未辦營業登記但堆置與營業有關之物品,供倉庫使用,依規定 應按營業用稅率課     徵房屋稅。 二、該房屋原設有營業商號登 記,該營業商號已停業但未依法申請歇業註銷營業登記,房主亦未依房屋稅條例第七條規定向稅捐稽徵機關申報房屋使用情形變更以前,仍以營業用課徵房屋稅。

賴森松 0973-222-606

Q:原按自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地,如因繼承或贈與而移轉,是否承用原自用住宅用地之優惠稅率?
  A:否! 必須重新申請。    因繼承或贈與而移轉之土地,課稅主體(即土地所有權人)已變更,其適用自用住宅用地條件亦隨之改變,故土地經繼承或贈與移轉後,新土地所有權人應重新申請,經審查核准,才能按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅。另,土地所有權人應於每年地價稅開徵40日前(922)填具申請書並檢附相關文件向土地所在地之稅捐稽徵機關提出申請,逾期申請者,將自申請之次年開始適用。

林婉真 0939-231-213

不動產說明書應記載及不得記載事項
 

內政部令中華民國101911內授中辦地字第1016651569號修正壹第二點、第三 點規定 壹、應記載事項    二、成屋之應記載事項    ()建築改良物標示、權利範圍及用途:      1、建築改良物標示及權利範圍:        ()已辦理建物所有權第一次登記:坐落、建號、門牌、樓層面積          (主建物、附屬建物、共同使用部分)、建築完成日期(以登          記簿謄本所載為主,謄本上未列明者,應依使用執照影本或稅          籍資料等相關文件)、權利範圍。        ()未辦理建物所有權第一次登記:房屋稅籍證明所載之房屋坐落          (若稅籍資料上所記載之權利人和現有之使用人姓名不符者,          請賣方提出權利證明文件)。      2、建築改良物用途(詳如附建築改良物使用執照)。    ()權利種類:      1、所有權。      2、他項權利。    ()所有權人及其住址。    ()目前管理與使用情況:      1、公寓大廈應記載住戶規約內容,無法記載者,應說明原因。    住戶規約內容如下:        ()專有部分之範圍。        ()共用部分之範圍。        ()有無約定專用、共用部分(如有,請註明其標示範圍及使用方          式)。        ()管理費或使用費及其數額。        ()公共基金之數額及其運用方式。        ()是否有管理組織及其管理方式。        ()有無使用手冊?如有,應檢附。      2、是否有依慣例使用之現況:共用部分有無分管協議及其協議內容。      3、水、電及瓦斯供應情形:        ()水:自來水、地下水。        ()電力:有無獨立電表。        ()瓦斯:天然或桶裝瓦斯。      4、有無出租或占用情形?    ()建築改良物權利登記狀態:      1、有無他項權利之設定情形?(如:設定抵押權及典權,詳如附登記        簿謄本。)      2、有無限制登記情形?(如:預告登記、查封、假扣押、假處分及其        他禁止處分之登記,詳如附登記簿謄本。)    ()建築改良物瑕疵情形:      1、有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋?(若有,請附檢測結果,若無,        則應說明原因。)      2、是否有滲漏水情形及其位置。      3、是否有損鄰狀況?      4、有無違建或禁建情事?      5、是否曾經發生火災及其他天然災害,造成建築物損害及其修繕情形        。      6、是否被建管單位列為危險建築?    ()重要交易條件:      1、交易種類:買賣(互易)。      2、交易價金。      3、付款方式。      4、應納稅額、規費項目及負擔方式:(稅額為預估值即可,實際應納        稅額仍應以稅捐稽徵機關核發之繳款書為準)        ()應納稅額、規費項目:契稅、房屋稅、代書費、印花稅、登記          規費、公證費、水電、瓦斯、管理費及電話費。        ()負擔方式:由買賣雙方另以契約約定。      5、賣方是否有附贈買方之設備?如有,請敘明設備內容。      6、他項權利及限制登記之處理方式(如無,則免填)。    ()停車位記載情形(如無,則免填):      1、有否辦理單獨區分所有建物登記?      2、使用約定。      3、平面式、機械式停車位。      4、車位編號(已辦理產權登記且有登記車位編號者,依其登記之編號        ,未辦理者,依分管編號為準)。    ()標的資訊      1、建物現況格局(例如:房間、廳、衛浴數,有無隔間)      2、建物型態(依建物型態分為公寓(五樓含以下無電梯)、透天厝、        店面(店鋪)、辦公商業大樓、住宅大樓(十一層含以上有電梯)        、華廈(十層含以下有電梯)、套房(一房(一廳)一衛)、工廠        、廠辦、農舍、倉庫或其他等型態)

王大任 0963-097-777

Q:甲未成年,甲的父母已過世,甲的爺爺為其監護人,甲的父母留有一棟房屋給甲作為遺產,請問甲的爺爺有無權利代為處分甲的房屋?
 

A 未經法院許可,監護人不得代為處分不動產,民法監護制度有規定,自981123以後,監護人代理未成年人或是受監護宣告之人購置或處分不動產,如果不是由父母為未成年子女之利益處分不動產之情形,應經過法院之許可並取得證明文件,否則將不產生效力

 

陳克維 0961-338-870

Q:非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別後,應依其容許使用項目及許可使用細目使用。但如開發規模涉及分區變更者,需依規定辦理使用分區及使用地變更,其可辦理用地變更編定。參考下表:
  特定農業區 一般農業區 鄉村區 工業區 森林區 山坡地保育區 風景區 河川區 特定專用區 甲種建築用地 × × × × × × × × × 乙種建築用地 × × × × × × × × 丙種建築用地 × × × × × × × 丁種建築用地 × × × × × × × × 農牧用地 林業用地 × × × 養殖用地 × × × × 鹽業用地 × × × × × × × 礦業用地 × × 窯業用地 × × × × × × × × 交通用地 × 水利用地 遊憩用地 × × 古蹟保存用地 生態保護用地 國土保安用地   墳墓用地 × × × × × 特定目的事業用地

 

 

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