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 8月15日起提行政訴訟 先繳裁判費(2007/7/18)

●九十六年七月十八日 經濟日報-石明珠

  自8月15日起,提起行政訴訟,將必須先繳1,000元到4,000元不等的裁判費。總統本月4日公佈行政訴訟法修正案,行政訴訟改採有費制,但由司法院公佈實施日期,司法院評估子法等作業流程,決定下個月15日開始實施。

  修正後條文規定,未來提起行政訴訟的人,原則上須先支付4,000元的裁判費,訴訟金額在20萬元以下的簡易訴訟,裁判費為2,000元。提起上訴者,則須再加二分之一的費用。起訴者若能獲得勝訴,有關的裁判費用及訴訟進行的必要費用將由敗訴者負擔。

  此外,行政法院將對確定裁定聲請再審、抗告,以及包括回復原狀與聲請假扣押等六類聲請或聲明案,也都將徵收裁判費1,000元。繳不起裁判費的民眾,可以先向法院請求訴訟救助。

  司法院司法行政及懲戒廳長高秀真表示,新法實施後,如果有「告錯」的案子,例如應提起民事訴訟,或應向交通法庭聲請異議的罰鍰案件,卻提起行政訴訟時,行政法院都會主動移送給適格的法院。

 股市破萬點 房市將再走一波(2007/7/18)

●九十六年七月十八日 中國時報-(股市破萬點 房市將再走一波)意華

 台灣股市在歡呼聲中衝過了9500點,而根據北區房屋調查,歷年來房巿與股巿交投數據有密切關連性,如房價在民國85年達到單年最大交易量,股市平均股價指數則在第二年來到歷史高點,之後,股巿、房巿的歷史低點同時出現在90年,預期未來股市若突破萬點,將會帶動房市出現另一波高峰。
 經由北區房屋不動產理財研究室調查,近15年房地產交易量與年平均股價指數,發現兩者有著密切的連動關係。其中房地產交易數量最高點,是在85年的508748件,股市歷年最高的平均股價指數是在86年的8410.56,而股市與房市歷年最低點則同樣出現在90年。
 北區房屋不動產理財研究室表示,從近15年的年的平均股價指數與年度的房屋買賣件數來看,不難發現兩者有著相互牽連的關係,同進同出。
 永慶不動產董事長廖本勝指出,不論股巿或是房巿,投資熱度主要來自資金行情或是景氣行情,目前這波多頭,主要源自於資金行情。
 他說,上海也有類似現象,巿場資金充裕,只要能炒的,多會有一波行情出現,如骨董、名畫現今行情都不斷飆升,連普洱茶也可炒上一波。台灣房巿也是如此,先由店面、套房熱到辦公、透天,巿場從北部熱到中部、南部,但是基本面沒什麼變化。
 他認為,雖然房地產之前,在銀行緊縮房貸下有降溫趨勢,但近來又在政府政策做多下,再度火紅,預期股巿上萬點,將帶動新一波行情,讓這股氣勢延到明年,拉長這波房巿多頭,走到第五個年頭。

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 REITs基金翻身 佈局正是時候(2007/7/18)

●九十六年七月十八日 蘋果日報-(REITs基金翻身 佈局正是時候)意華

 今年來全球股市牛氣沖天,連續走7年多頭的REITs,表現卻相對疲弱。由於全球不動產市場受到升息壓力的影響,回檔幅度頗大,讓許多投資人對於不動產市場甚至REITs基金都感到憂心。不過,7月開始,全球房地產已出現反彈,基金業者認為,投資價值已經顯現,現在是中長期投資的佈局時點。

  牛氣沖天

 富邦全球不動產基金經理人官湘玲認為,過去幾年來REITs漲幅大,造成溢價幅度比一般股票高,不少投資人開始獲利了結換股操作。另外,全球利率走高,融資成本上揚,投資人擔憂未來REITs獲利成長受到壓抑,而市場也擔憂次級房貸風險擴大,更進一步打壓REITs走勢。
 ING投信投資管理部執行副總劉益銘則指出,這波不動產市場的修正,主要是從事高度槓桿融資的「BEARSTEARNS」避險基金,在次級抵押房貸的投資失利,造成市場恐慌,及各國短期長債殖利率上升所致。

  7月是長線佈局時機

 根據歷史資料顯示,利率與REITs股價指數相關性不明顯,元大全球地產建設入息基金經理人徐靜霞表示,次級房貸主要影響中低價住宅市場,對商用地產無直接影響,雖然商用房貸信用利差因此而擴大,但A級信評利差擴大情形並不顯著,對資產品質佳的REITs影響有限,而一些經營出租公寓的住宅型REITs,反而因為租
屋者增加而受惠。
 全球商用不動產景氣的基本面並未改變,劉益銘指出,不動產基金自5月以來的回檔,部分優質標的折價情形擴大,長線投資價值反而顯現。

  7月香港房產漲3.81%

 因此,7月開始,全球房地產已出現反彈,光是7月第1周就上漲2.38%,上漲最多的是香港3.81%,徐靜霞說,由於多檔地產股如長江實業、嘉理置業等,獲券商調升投資評等,其次是美國因黑石集團併購希爾頓刺激旅館業上漲,也帶動REITs的漲勢。
 劉益銘表示,在全球經濟基本面的良好下,租金收益相對穩定,REITs的營運現金流量持續增加。根據SNL Financial預估,今年北美REITs平均每股營運現金流量可達2.32美元(約75元台幣),優於去6年的1.99美元(約65元台幣),明年目標更上看2.54美元(約83元台幣)。

  資金回流REITs更穩健

 官湘玲也指出,優質的商用不動產供給有限,在全球各大都會區低空置率與供給有限下,租金與房價還是有漲價空間。另外,全球專業投資銀行機構也陸續募集不動產基金,增加商用不動產投資,因此,只要資金回流,REITs將持續穩健成長。以美國REITs而言,目前折價幅度約10%,如果REITs能真實反應建物價格,未來至少會有10%的漲幅。
 因此,劉益銘建議,投資人在進行不動產證券化商品的投資,應該是著重在有效分散資產配置風險、提供配發穩健收益能力上,現階段的價格修正,反而提供中長線佈局時點。
 官湘玲則認為,REITs一直是除了股票、債券及現金以外的第4類資產,是投資人資產配置中不可或缺的一環,投資人最好選擇以全球佈局的不動產基金,有效降低區域風險。

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 非捷運小套房 土銀大刀砍房貸(2007/7/17)

●九十六年七月十七日 工商時報-(非捷運小套房 土銀大刀砍房貸) 雁
  全國房貸承作量最大的土地銀行,日前針對小套房貸款頒布最新內規,要求全省一○四家分行嚴格把關,只要距離捷運站超過五百公尺以上的小套房,貸款成數最多不能超過七成!
  
土銀總行日前發給旗下分行的公文指出,除非小套房距離捷運站五百公尺以內, 貸款成數最多才能到八成,反之,不到捷運站五百公尺的小套房,不論所在區位,貸款成數一律以七成為限,此限制比起土銀一般房貸最高成數九成足足少了二成之多。
  
房貸餘額高達五千多億的土銀,不僅是國營銀行,同時也是房貸市場最重要的指標銀行,預料此舉將對其他民營銀行限縮小套房房貸引發連鎖作用。
 
 此外,小套房由於坪數小,相對而言也增加拍賣上困難;目前多數公股行庫對於小套房貸款均保守以對,兆豐銀行的個金事業處長孫蘭英就明確指出,小套房一般都是投資客買來出租給上班族,或是學生,一旦價格行情下滑,租金收益下跌,甚至空屋率增加,投資人就會面臨無法繳足房貸的困境。
  
以租金年化報酬率經常連五%都不到的行情來看,再扣掉房貸最起碼必須支付的二.八%年息,不僅致使投資人作小套房出租生意時經常「賠本」,連銀行處分小套房擔保品,都經常僅能以市價六成求售。
 
 土銀目前旗下約有三十幾萬的房貸客戶,此次土銀頒布內規限制小套房的貸款成數,最主要是考慮到小套房坪數小,原本處分上就較一般住宅不易,因此格外強調附近區位的交通便利性,以對價格「保值」,降低處分風險,是否鄰近捷運站附近成為最後決定貸款成數的重要指標。
  
另一方面,土銀此舉也為防範投資客過度投資衍生更多房貸逾放風險,因小套房大部分的持有者,幾乎都是投資客;土銀主管對此表示,已特別提醒各分行,倘若同時持有二至三戶以上房產,就須特別留心其是否為投資客,且進而注意是否財務槓桿操作比重過高,「最怕的就是投資客一口氣投資很多小套房,一旦房價下跌,連貸款都付不出來!」

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 賣屋瞞違建 判賠58萬(2007/7/17)

●九十六年七月十七日 蘋果日報-石明珠

  從事廣告業的吳曉蓓,前年十月透過永慶房屋,以兩千八百五十萬元向屋主丁素慧購買北市長春路六樓豪宅後,才知屋內天井和室是列管違建,被迫拆除,吳女不滿被騙,向丁女求償拆除費、房價損失共兩百萬元,台北地院認定丁女隱瞞屋況,判賠五十八萬餘元。

  半年前已列違建

  吳女昨透過律師表示不滿意獲賠金額,但工作忙不會上訴。記者昨透過律師聯繫丁女未成,不知其回應。吳女在購屋四個月接到工務局預拆通知單,才知購屋半年前,該屋天井和室就遭人提報違建。但丁女向法官辯稱,有向永慶說明此事,永慶才賠吳女二十萬元。不過法官認定,丁女在屋況說明書中否認增建部分被報拆,永慶也否認丁女告知,判丁女須賠八萬餘元拆除費、二點八五坪房價損失四十九萬餘元。

  購屋注意事項

.買有違建加蓋的房子須有風險意識,有時加價買還得花錢拆。
.問鄰居,瞭解是否有糾紛,勿全聽業者描述。
.不同時段及天候看屋,看有無滲漏水。
.在屋況說明書上要求業務員簽章,以示負責。
  

 三高時代 購屋撇步 精華地→先買後賣郊(2007/7/17)

●九十六年七月十七日 經濟日報-(三高時代 購屋撇步 精華地→先買後賣郊區→先賣後買)雁

  高物價、高油價與高房價來臨的「三高」時代,也有避險的買房策略。北區房屋總經理彭培業指出,精華地段應「先買後賣」,郊區則要「先賣後買」,由於市區房價較高,在找新房的這段期間,舊房子仍有漲價空間,先賣反而損失。
  房地產市場從SARS過後,走了四年的多頭,房價仍居高不下,很多民眾心中的疑問是現在的時機該不該買?買了會不會被套?還是先租等房價跌了再買?
  彭培業說,台北捷運網路逐漸蔓延,改變了台北各區的房價,捷運周邊100公尺內的房子,這幾年的漲幅最為驚人,進行中的建案包括最近台北市內松山菸廠的遠雄大巨蛋、台北火車站旁的雙子星摩天大樓計畫、南港經貿園區展覽館大型工程,有眼光的投資客早已搶進這些工程計畫的熱門區域。
  此外,最近國際油價漲破每桶76美元,住在林口、三峽每天通勤台北市的上班族,開車通勤的成本逐漸墊高,假使未來油價漲到100美元以上,以時間、空間換取郊區低房價的策略,恐怕會失算。
  彭培業建議,偏遠的郊區或交通不便的區域,出了門就不想回家,或回家後不想出門的地點,宜謹慎選擇。
  像目前推案量大的區域林口、三峽和淡水,除非是距離上班地點近,才可以考慮買;不然,這些推案量大的區域,一到夜晚點燈率低,社區管理不易,而且未來賣房子,社區貼出的銷售紅單會產生比價效應,賣不到好價錢。北區房屋建議,社區規模50戶到200戶之間最好,超過200戶以上的社區,就要謹慎評估。
  從換屋族的角度來看,彭培業以美國房地產大亨川普的名言「地段、地段、還是地段」,建議民眾精華地段的房子抗跌,流通性高不需急著賣,挑好新屋後,再賣舊房子;倘若先賣精華區的舊房子,在找新房的這段期間,舊房子仍有漲價空間,先賣反而損失。
  另外,若是郊區、偏遠的房子,應先賣後買,避免買了新房,舊房賣不掉。假使先賣後買,千萬不能因為即將搬家,室內弄得零亂不堪而影響賣相。至於沒有資金壓力的購屋族,若看好房價後勢,精華區的舊房子,不妨考慮先出租,等未來房價更高再出售。

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 一生一屋土增稅優惠 三要件(2007/7/16)

●九十六年七月十六日 經濟日報-(一生一屋土增稅優惠 三要件)雁

  1.長期持有 2.設定戶籍 3.累計換屋面積都市區90坪、非都市區210坪為限

  政府擬放寬換屋族自用住宅土地增值稅優惠稅率限制,財政部原則決定,換屋族符合長期持有、設定戶籍與一生累計換屋總面積不逾三公畝(90坪)或七公畝(210坪)的三大要件者,一生換屋不問次數,即可僅繳10%優惠增值稅。
  現行自用住宅優惠土地增值稅率為10%,依照稅法規定,每人一生只能使用一次,已經使用過優惠稅率者,終其一生再換屋,都不能再按低稅率繳稅。但是財政部即將放寬這項限制,改以「一生一屋」取代「一生一次」,做為申請按低稅率課稅標準。
  
依據財政部初擬的土地稅法相關修正條文,訂定的初步原則,換屋族未來要享受「一生一屋」的土增稅10%優惠稅率,必須符合幾項要件:
  一、在「一生一屋」的低稅率申請條件下,每個人一生擁有至少一次適用10%自用住宅土增稅率優惠的基本權利。
  二、已經使用一次10%土增稅低稅率的自用住宅換屋族,日後再換屋時,若需再申請10%優惠稅率,則需符合三項條件:
    1.自用住宅面積:都市地區以三公畝(約90坪)、非都市地區以七公畝(約210坪)為限。累計一生換屋坪數超過三公畝或七公畝者,超過部分不得再申請優惠低稅率;未超過面積部分,可重複按低稅率繳稅,無次數限制。
    2.設定戶籍:不論僅持有一戶自用住宅,或多戶自用住宅者,均需擇定一處設定戶籍,符合換屋重複使用10%低稅率的自用住宅僅限本人、配偶與未成年子女設籍處。成年子女或直系尊親屬如父母等設籍的自用住宅,不得申請重複享受10%土增稅低稅率。
    3.長期持有: 擇定一處自用住宅,並需持有達一定年限,再換屋時,才能享有10%低稅率優惠。
  有關長期持有的確定年限,財政部並將在近日內與行政院經建會會商持有自用住宅的年限。
  財政部長何志欽曾經公開表示,只要持有年限超過五或七年,即可視為是長期持有。但據經建會提供給財政部的國人換屋平均年限顯示,國人平均換屋年限為11.4年,賦稅署內部則建議應訂為十年。
  為求客觀訂定「一生一屋」的長期持有年限標準,財政部將再請經建會協助,就已經發生的換屋案件中,挑選大多數換屋族的房屋持有年限,供財政部參考後再決定。

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 都會區大樓自宅 吃香(2007/7/16)

●九十六年七月十六日 經濟日報-石明珠

  對換屋族有利的土增稅10%優惠稅率,財政部設定三項門檻,能通過門檻者,就可以突破現行「一生一次」的限制,重複享有換屋低稅率的好處。不過,以目前設定的條件來看,明顯對都會區、大樓型自用住宅較有利,換屋標的若屬大坪數透天厝,節稅利益仍然有限。

  財政部以「長期持有」、「設定戶籍」與「累計換屋面積」做為一生不限次數享有10%土增稅低稅率的設定要件,最難突破的節稅障礙,當然首推「累計面積」。都市地區土地三公畝,合計約僅90坪;非都市地區七公畝,總共大約是210坪。若每次換屋均採計面積,且合計不得超過三公畝或七公畝,那擁有土地屬於持分式的大樓或公寓住宅,自然會較土地產權單一的透天厝,較有機會適用較多次的土增稅優惠稅率。

  舉例來說,五層樓公寓住宅,每一層樓住戶的土地持分約為五分之一,如果每戶房屋面積為40坪,土地持分約只有8坪左右,如每次換屋標的都是這類五層樓公寓,假設新換房屋面積都一樣,則只能在前11次換屋(總計土地面積88坪)時,可適用土增稅優惠稅率,以後就得適用一般稅率繳稅了。

  如果擁有的是大樓住宅,因為持分比率比五層樓公寓更小,同樣住宅面積,可適用土增稅優惠的次數自然比五層樓公寓更多。
簡單來說,財政部這項鎖定中產階級設計的「一生一屋」土增稅優惠稅率政策,雖然不設定適用次數,但累計換屋面積的設計,也形同讓過於頻繁換屋、或者愈換愈大的換屋者,即使符合「長期持有」、「設定戶籍」等條件,恐怕終其一生也無法愛換就換、且每次都享有低稅率的節稅優勢。

 銀行推利率遞減型房貸 套住客戶(2007/7/16)

●九十六年七月十六日 自由時報-(銀行推利率遞減型房貸 套住客戶)雁

  預期房貸利率將持續上揚,為了鼓勵房貸戶與銀行「長期往來」,繼上海商銀、玉山銀行、台北富邦、國泰世華等銀行後,兆豐商銀變更房貸策略,7月起推出利率遞減型房貸,第三年起每年減碼0.12個百分點,最多可減六年,並將此定為該行的房貸主力。
  為了爭取更優惠的利率條件,近幾年來,銀行推出的房貸商品,多為「前低後高」,例如前半年給予1.98%的超低利率,半年後調升為2.3%,第三年起升為3%以上的利率,導致客戶在二至三年的優惠期之後,一旦爭取降息不成,就會祭出「房貸搬家」的手段,找尋更優惠的房貸條件。
  在央行多次升息後,市面上前半年低於2%的房貸已經絕跡,房貸利率明顯提升,再加上預期8月份還有升息的可能,兆豐商銀決定變更房貸政策,推出利率遞減型房貸,做為未來的主推商品。
  兆豐商銀個金處處長孫蘭英指出,過去民眾習慣在優惠期間之後,開口要求銀行調降利率,如果殺價不成就辦理轉貸,不過,轉貸通常得付出三、四萬元的成本,而且四處詢價、討價還價的過程也相當辛苦,銀行更不希望客戶在優惠期過後「搬家」,因此,希望藉由利率遞減商品,與客戶長期往來。
  自7月起,兆豐銀推出「減息省利」專案,只要該行的房貸新貸戶,就可加入「利率遞減」機制,前兩年利率3.32%起,第三年起,只要前一年還款正常,就可以每年減碼0.12個百分點的幅度,連續減息六年;至於原有的舊貸戶,也可換約加入利率遞減方案。
  孫蘭英指出,雖然申辦利率遞減型房貸,前兩年利率較市面上的指數型房貸稍高,但只要維持良好的信用,第八年起,依照現行的指標利率,利率將可降至2.6%,總計可減碼0.72個百分點,以目前房貸利率持續看漲的環境中,使用利率遞減商品仍有其誘因。

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 捷運1樓小店面最值得投資(2007/7/14)

●九十六年七月十四日 蘋果日報-石明珠

  隨著捷運聯合開發住宅大量完工,與站體相連的商場由於有龐大人潮支撐,開始成為新一代商場型態,而鄰近捷運站店面更是一戶難求,其中又以公館商圈、忠孝復興商圈的店面增值最多。

  二樓與地下室難經營

  在日本擁有多種商場營運管理經驗的丹青社總裁渡邊亮表示,依日本經驗,地鐵商場雖在都會區商場僅有不到一成的市佔率,但在車站站體內的商場租金,比起五百公尺外的店面租金高出三至四倍之多,台北捷運路網密度雖與日本地鐵仍有差距,但經過完善的管理規劃,仍具有相當潛力。

  事實上,台北市已成型的捷運車站周邊,店面租金調漲幅度及售價漲幅,遠高於沒有捷運的地段,成為投資客搶進的重點區域。興富發建設開發部副總廖昭雄表示,捷運周邊店面長期看好,以規劃了二戶店面的「台北摩根」為例,雖然售價高達三億元以上,仍保留到完工後再銷售以提高價值,不過商場則受限國人逛街消費習性,二樓以上或地下室商場經營難度高,位於一樓的小單位店面型態商場才有創造高坪效的機會。


 綠建築售價高人一等 掀起風潮(2007/7/14)

●九十六年七月十四日 蘋果日報-石明珠

內政部建築研究所為鼓勵興建節源,制定「綠建築」9大指標,並推動綠建築標章制度,國內至今已有不少住宅或商業建築物,取得綠建築的合法標章。綠建築9大指標,包含:基地綠化、基地保水、二氧化碳減量、日常節能等指標,都與建築物的環保、節能具相關性,且也最容易在建築規劃中具體化,因此成為建商規劃
產品時的重要依據。

  高綠覆率 中空樓板 低輻射玻璃 深窗 愛地球指標

  大量的建築夜間照明,增加電能使用,部分大樓已採LED系統,使用年限長,也可節省電費。節能住宅是建築規劃的趨勢,許多建商都在規劃中,融入具備環保、節能的設施與設備,不但能讓住宅更節約耗能,也讓居家生活更舒適,因此,具備節能的建築雖較一般住宅售價高出1~3成,卻能讓居住者享有更好的生活品質。

  綠建築售價高人一等

  台中市多家建商長期致力建物節能設計,開發出獨特的節能規劃與工法,其中最基本的節能規劃,包括大面積綠覆率、水景、深窗等,龍寶建設設計部協理羅萍表示,社區低建蔽率、100%綠覆率及中庭水景設計,可降低社區溫度,調節社區微氣候,使社區更涼爽,減少空調使用。

  深窗是愈來愈普及的節能手法,惠宇天青專案總監楊玄吉指出,減少建築物開窗面、並利用外牆結構構成深窗,可避免大量陽光直射,降低室內溫度。一般深窗的深度多為50公分,新案「惠宇天青」則擴大為100公分,加深的深窗窗台上,則進行植栽、並搭配自動滴灌系統,節能效果更佳。

  風生水起建物也呼吸

  長安建設「長安桂冠」也採用100公分深窗,該公司更開發出雙層窗,在深窗上設置2道氣密窗,長安建設總經理林永成表示,雙層氣密窗不但可以雙倍隔音、有效阻隔戶外噪音,更能利用2道窗戶交換開窗,減少落塵且進行空氣對流,讓自然風通過,加強建築物自然呼吸。

  玻璃也是節能重點,「佑晟綠築」、「似水年華」及「惠宇天青」等案,都採Low-E低輻射玻璃,佑晟建設董事長特助周有倫指出,Low-E玻璃為多層膠合玻璃,玻璃之間有多道金屬鍍膜,具有高透明、高隔熱、抗紫外線、高省能等功能,價格是一般玻璃的10倍,但節能效果奇佳,也是符合綠建築規範的節能建材。

  「中空樓板」則受到今年台中市豪宅新案大量採用,林永成表示,一般建築樓板厚度15公分,中空樓板厚度則為25公分,樓板內並包覆吸音球,可大幅降低樓層間噪音,並能有效阻隔熱源傳導,且因高剛性地板結構,室內無小樑、跨距大、可充分使用室內空間。

  電能節餘回賣給台電

  替代性能源的開發,也是許多建商的思考重點,尤其太陽能,技術愈臻成熟,漸被採用,龍寶建設「拾穗臻邸Ⅰ、Ⅱ期」採用太陽能熱源系統,太陽能加熱過的熱水,可提供社區泳池淋浴間使用。

  生產力建設「似水年華」更採用德國太陽能發電系統,除了將太陽能集光板融入大樓外觀設計,解決大樓社區太陽能集光板無處設置的困擾,而且未來每個月發電的電能節餘,還能回賣給台電,將是全國首座「賣電」的住宅社區。台灣夏季經常面臨缺水問題,水資源的循環、回收及再利用,已經被不少建商納入規劃,龍寶建設利用雨水回收系統,將雨水收集存入大樓地下筏基內,用以澆灌中庭植栽。生產力建設更利用龐大的中水回收系統,將過濾回收用水再淨化,供給社區公共用水,緊急停水期間,還能透過系統循環送至各戶,可供住戶淋浴、沖洗之用。

 高氯離子瑕疵保障 不怕買到海砂屋(2007/7/13)

●九十六年七月十三日 中國時報-石明珠

  國內房仲業龍頭信義房屋,日前宣布每年以超過一億元預算,全面導入「高氯離子瑕疵保障制度」、「高放射瑕疵保障制度」、「成屋履約保證制度一」與「漏水保固制度」四大購屋保障後,引爆房仲業界熱門話題,更讓許多有意購屋的民眾,紛紛提高風險意識,尤其是屋齡在十二、三年以上的中古屋,更要避免買到有問題的海砂屋。

  顧名思義,海砂屋是「用海砂蓋的房子」,是指建築房屋時混凝土所用的砂,並非正常所用的河砂,而是來自海邊未經處理的海砂,其氯離子含量相當高,在混凝土中加進未經處理過的海砂,長期會導致鋼筋嚴重鏽蝕、混凝土塊剝落等現象,嚴重時會影響到房屋的結構強度,遭遇地震時,更增加建築物倒塌的危險性,嚴重危害居住者的安全。

  換言之,混凝土的氯離子含量高低,是房屋健康十分重要的指標,經濟部中央標準局即規定,新成屋鋼筋混凝土結構的氯離子含量每一立方米混凝土中不得超過0.3公斤,建商方可取得使用執照,至於若混凝土的氯離子檢測值超出這個範圍,就有可能是「海砂屋」。儘管目前國內多數新成屋建商,都會出具「氯離子檢測報告,」證明,讓購屋民眾可以放心貿到的不是海砂屋,但信義房屋客法部執行協理張旭則是提醒民眾,民國七十五年到七十九年間完成興建的中古屋,由於當時房市急漲帶動建材飛漲,少數不肖建商盜採海砂取代混凝土中的河砂,在全台各地蓋了為數不少的海砂屋,民國八十二年台北士林地區爆發的「福林家園海砂屋」事件,導致四百多位住戶被迫遷離,即是一例。

  由於這類海砂屋目前在成屋市場上是黑數,民眾購買中古屋仍有踩到「海砂屋」的風險,信義房屋率先業界導入的「高氯離子瑕疵保障制度」,提供「瑕疵預防」和「瑕疵補償」的雙重保障,將購屋者因買到海砂屋所承受的風險降到最低。舉例來說,小張透過信義房屋購入某公寓大樓,信義房屋在成交之前,就會先透過資料庫近六萬筆紀錄,查明該大樓是否曾被列為海砂屋疑慮的個案,進行「瑕疵預防」。而且小張仍可透過信義房屋委託的專業廠商自費進行檢測,既使小張沒有進行檢測,萬一在交屋後一年內若證實是海砂屋,小張則享有「瑕疵補償」的第二重保障,除可要求信義房屋支付賠償費,若房子氯離子含量在每立方米2.0公斤以上,信義房屋依約得無條件照價買回。


 下半年房市價平成交量縮(2007/7/13)

●九十六年七月十三日 蘋果日報-(下半年房市價平成交量縮)意華

  逾4成南部民眾看好後市 豪宅仍搶手

 根據最新一項網路潛在購屋族群調查,下半年台北縣首購族群購屋意願明顯減少,看好未來一季房價的民眾比重,也沒有上季樂觀,全台平均就下滑六個百分點,但換屋、投資保值的需求依然強勁,預料下半年房市可望呈現價平量縮。

  南熱北冷

 永慶房屋在今年六月一日至六月十五日,針對網路會員調查對下半年房市看法,結果發現,雖然政府極力做多,但民眾受到銀行放款成數下降、利率上升與房價走高影響,首購族退場跡象明顯,過去買不起台北市房子的首購族,習慣到郊區或北縣購屋,但這次調查中發現,台北縣首購族比重為全台最低,只有百分之三十三。

  北縣首購比重僅33%

 該項調查中發現,全台認為下半年是購屋好時機的民眾,有百分之三十一點九,但回答不知道民眾的比重從第一季百分之十八點五,大幅上升到百分之二十五點八。永慶房屋總經理葉凌棋表示,愈來愈多人搞不清楚未來房價走勢,雖然看好台北市房價的人,仍比看壞的居多,但購買意願有下降趨勢。
 淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則認為,年初以來銀行控管房貸成數與升息影響,首購和投資族群首當其衝,調查發現首購需求已經連二季下滑,反倒是本季換屋族群還較上季成長一點八個百分點,顯示銀行政策的確壓抑首購的購屋意願。

  37%民眾有換屋需求

 葉凌棋指出,SARS期間曾做過相同調查,當時只有百分之十八點的民眾有換屋需求,但現在全國已有百分之三十七點一的民眾,有換屋需求,市場上也觀察到,投資需求已經轉向,投機客逐漸退出市場,很多店面雖然投資報酬不到百分之三,但仍有客戶抱著長期投資心態,進場購買,且有民眾為了節稅需求,購買豪宅產品,豪宅市場未來依然看好。
 調查中還發現,目前最看好未來半年房市的是南部地區的民眾,有高達百分之四十二點七看好後市,顯示南部地區在政府做多題材不斷,雖然民眾經濟與就業狀況並無太大改變,但民眾購屋信心增強,看好的民眾遠勝於台北市的百分之二十七點二,下半年房市仍看好。

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 暗槓我家陽台…樓下賠樓上(2007/7/13)

●九十六年七月十三日 聯合報-(暗槓我家陽台…樓下賠樓上)雁

  台北縣三峽鎮一棟公寓的二樓女住戶因為工作暫時搬離;四年後搬回卻發現後陽台「縮水」了。她查訪發現是一樓住戶拆她的陽台再敷衍地重建欄杆,一狀告上法院求償四萬四千元獲准。
  
這兩住戶昨天沒有人在家,但是兩戶的糾紛卻早已傳遍鄰里。一個鄰居說:「方圓五百公尺內的人都知道這兩戶的恩怨,曾有人出面協調,但是怎麼喬都沒用。」鄰居並表示,過去還發生二到四樓住戶浴室水管都不通,汙水流到室內,後來才知是一樓出水孔被破布、報紙塞住。
  
該公寓二樓住戶王姓婦人去年底向法院遞狀,要求一樓住戶賠償後陽台修護費用。她主張,民國八十九年間她舉家搬到外縣市住了四年,前年才搬回來;一看到後陽台就傻眼。
  
王姓婦人說,原本陽台地板鋪有磁磚,還有排水管可以排水;但這個「新陽台」不僅往內縮水三公分,腰牆變薄,磁磚沒了,連排水管也塞住。她指出,更誇張的是,陽台牆角還有裂縫,用手推腰牆還會搖晃,相當危險。
 
 後來她詢問鄰居,才知道在九十一年間,一樓住戶佔用防火巷興建廁所違建,為了施工方便叫工人將她家陽台拆掉,事後再隨便重建;因此,她請求一樓住戶要賠償腰牆拆除、重建、磁磚鋪設與疏通水管費用共四萬四千元。
 
 法官調查時,一樓的朱姓婦人否認雇工拆樓上鄰居陽台。但黃姓鄰居作證說,是因為一樓不滿二樓檢舉他們的違建,所以一樓住戶在九十一年七月間找工人把二樓的後陽台拆掉;他親眼看到,拆陽台時一樓住戶都在場。
 
 法官認定後陽台確實被一樓住戶所拆,因此四萬四千元修復費用全部判准。

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 轉貸銀行動作要快(2007/7/13)

●九十六年七月十三日 聯合報-(轉貸銀行動作要快)雁

  購屋人自救法

  房地產投資客充斥,大型銀行首波鎖定套房投資客,大幅調降貸款成數,並提高小套房貸款利率。銀行業者說,目前還有部分銀行未對套房貸款設限,投資人可轉向這些銀行申請貸款,但動作要快。
  
銀行業者指出,為降低授信風險,多家大型銀行已對十五坪或二十坪以下套房申辦房貸設限,態度亦趨保守,除將成數自最高八成五(北市地區)降至六成五或五成,還大幅拉高利率,也不提供「只還利息、不還本金」的寬限期。
  
銀行業者說,隨著銀行調整房貸策略,投資客自備款大幅提高,退訂應是必然的事。投資人如果無法拿出更多自備款,而投資的標又屬較偏遠的地區,大概只能選擇認賠殺出,或請建商轉賣。
  
不過,如果投資標的是在精華地段,如北市捷運站附近等,因有部分銀行未對套房放款設限,成數依然可達八成五至九成,建議投資人可「趁現在還有機會」轉向這些銀行貸款。

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 優惠房貸專案限縮 利率走揚(2007/7/12)

●九十六年七月十二日 自由時報-(優惠房貸專案限縮 利率走揚)雁

  銀行專案房貸利率大幅調升,優惠也再限縮,土銀昨日宣佈調高菁英房貸利率,調幅為0.2個百分點,前半年優惠利率上揚至2.4%;一銀將在7月16日調高房貸利率,調幅0.21個百分點,前半年貸款利率高達2.52%,市場研判,銀行短期內將持續緊縮房貸業務。
  
在央行引導下,存款利率升息幅度超過0.2個百分點,銀行吸收資金的成本上揚;加上房貸風險節節攀升,各銀行不再衝房貸,放款利率自然也放膽往上調高。土銀昨日就宣布,即日起提高菁英房貸利率,前半年優惠利率從2.2%上揚至2.4%,分戶貸款利率由2.1%調至2.3%;一銀也因定儲利率指數調高,將於7月16日,順勢拉高房貸利率,前半年優惠利率從2.31%,上揚至2.52%,調幅比土銀更高,為0.21個百分點。
  
台銀雖然才剛剛檢討自辦優惠房貸的定價方式,仍緊盯市場變化,近期將視同業利率水準,隨時檢討房貸利率,目前同樣鎖定菁英等級的Easy Go專案,前半年貸款利率已攀升至2.25%;近期緊縮套房貸款的華銀,對一般房貸也下了嚴格控管指令,依照客戶信用等級,前半年貸款利率調升至2.4%至2.6%。
 
 對想要買房子的民眾,銀行建議,房價漲幅已高,助漲房價的低利及偏高的貸款成數現在都不便存在,想購屋不用太著急,可慢慢看、謹慎評估。

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 土地參考資訊檔將設立(2007/7/12)

●九十六年七月十二日 自由時報-(土地參考資訊檔將設立)雁

  內政部地政司昨日表示,為了提升政府地政方面的資訊服務效能,即日起展開推行「土地參考資訊檔」作業,將來民眾可透過查詢參考檔,得知相關土地或建物的參考資訊,例如輻射屋、都市土地使用分區種類等,減少不動產交易的風險。
  
地政司指出,為進一步提供其他與民眾權益息息相關,但無涉及登記效力的士地或建物有關資訊,內政部規劃開發「土地參考資訊檔」作業,並自即日起推行,以提供更多相關資訊,並達成政府資訊單一窗口的查詢功能。

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 婆婆幫媳婦買千萬定存單 視同贈與需補稅(2007/7/12)

●九十六年七月十二日 經濟日報-石明珠

  一婦人誤解稅法 贈媳千萬元 連補帶罰240萬

  贈與財產被課稅,可不會問血緣。婆婆幫媳婦買定存單,誤以為媳婦跟自己沒有血緣,不必繳贈與稅,結果卻被賦稅署稽核組查獲漏稅,連補稅帶罰款240萬元。

  財政部賦稅署稽核組最近查獲一宗「婆贈媳千萬定存單」的漏稅案。有一名年紀不到30歲的女子,91年度被財稅機關的電腦挑出有「財產驟增」的情形,遭稅捐機關查稅。稅捐機關依據該名年輕女子的年齡推算,其91年度時應無足夠財力可以購買鉅額的銀行定期存單,鉅額存單資金來源應另有其人。果然,在稅捐機關追查資金流向後,發現年輕女子的婆婆,以自己的資金為媳婦購買總價1,026萬元的銀行定期存單。

  這位婆婆平時經營加油站,經商多年,也有相當財力。財政部賦稅署稽核組查獲婆婆贈與媳婦價值千萬元的定存單後,婆、媳二人也都坦承確有其事。婆婆說,主要是因為疼愛媳婦才會贈款,但因誤以為媳婦並非自己親生,不同於兒子,可以不必申報贈與稅。

  因為對稅法不熟悉,婆婆以自己的資金為媳婦買進千萬元定存單,資金流向十分單純。財政部賦稅署表示,婆婆雖非故意漏稅,但誤解稅法規定,一旦發生逃漏稅情形,還是要補稅處罰。賦稅署指出,目前確實仍有少數人誤認贈與稅的課徵對像,只限有血緣的親屬,才會發生這類婆媳間的財務贈與,卻不主動報繳贈與稅的問題。被稽核組查獲的漏稅金額總計1,026萬元,應繳交的贈與稅約為120萬元,再加罰一倍罰鍰,總計婆婆要補繳240萬元。

 公寓變套房須申請許可 檢舉將強制拆除(2007/7/11)

●九十六年七月十一日 聯合報-石明珠   

5樓以下 逕自增設浴廁、隔間 視同違建 可罰鍰30萬、強制拆除

  為防堵越來越多的5樓以下公寓改裝成多間套房分租牟利行為,內政部已做出函示,只要是增設廁所或浴室,及增設2間以上居室變更隔間,都必須提出申請,否則將視同違建處理,可罰6萬元至30萬元罰鍰,必要時可強制拆除。

  北市建管處使管科表示,過去建築物室內裝修辦法的規定,5樓以下非供公眾使用建築物的室內裝修,不必申請許可,這項新的解釋令下來後,對改裝套房分租行為將多一道安全把關的審查;民眾如發現有類似改裝而未申請許可個案,可向建管處舉報。

  市議員黃珊珊2年前即關注到這個情形,尤其以內湖科學園區、南港軟體科學園區周邊的老舊公寓,為因應上班族的居住需求,成了投資客眼中的肥羊。黃珊珊表示,2年前即有民眾陳情,指其住的公寓樓上被投資客改裝成6間套房出租,不但增加原先房舍的負載重量,提高公共危險機率,出入人口也變得複雜,但向建管處舉報,得到的卻是無法可管的回答。

  她說,當時她在議會工務部門提出質詢,發現5樓以下公寓因認定不屬供公眾使用建築物,室內改裝並不需提出申請,即使有人檢舉查報,建管處只要查無違建及涉及結構安全疑慮,也無法處罰,致越來越多的老舊公寓被改裝分租,甚至有專門改裝的公司以此手法營利。

  內政部也接獲許多這類檢舉,今年2月26日做出解釋令,規定5樓以下非供公眾使用建築物,只要有增設廁所或浴室,及增設2間以上的居室造成分間牆的變更,都必須申請室內裝修的審查許可才能進行改裝。使管科指出,礙於人力難以舉證何時改裝等因素,不可能逐一清查這類改裝套房而未申請許可的個案,但大樓管委會或同棟住戶可提出檢舉。

 列報70歲直系親屬 免稅額增50%(2007/7/11)

●九十六年七月十一日 經濟日報-(列報70歲直系親屬 免稅額增50%)雁
旁系親屬沒優惠

  高雄市國稅局表示,有許多納稅義務人誤解,以為申報年滿70歲以上的扶養親屬,就等於符合免稅額可增加50%的要件,其實是誤解法規。根據規定,只有扶養親屬是納稅人或配偶的直系尊親屬,才可適用。
  
高雄市國稅局說,很多納稅人申報扶養親屬時,都忽略扶養親屬必需為納稅義務人及其配偶的直系尊親屬,才可適用免稅額能增加50%的優惠。否則,納稅人就算扶養70歲以上的非直系尊親屬,也只能按每人免稅額的額度扣除,例如95年度只能扣除7.7萬元。
  
國稅局近日審查申報案件發現,納稅義務人某甲在94年度綜合所得稅結算申報時,列報民國23年出生的胞姊免稅額11.1萬元,雖然該納稅人的胞姊該年度已滿70歲,但不屬規定的直系尊親屬,與所得稅法所稱可列報免稅額增加50%的規定不符,國稅局剔除免稅額補稅。
  
納稅人某甲雖因不服提起行政救濟,主張其胞姊已年滿70歲,無子女及無謀生能力,由其照顧扶養,但國稅局的複查決定仍予駁回。

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 管理員簽收 稅單就算送達(2007/7/11)

●九十六年七月十一日 經濟日報-石明珠
  
大樓住戶注意了

  不要以為沒有接到稅單,就可以不認帳、不必繳稅。台北市國稅局表示,複查或訴願決定文書一旦經大樓管理員簽收後,就發生送達效力,不管該管理員何時轉交收件人。稅務官員指出,稅捐稽徵機關所發的各種文書,就算沒有送到收件人的手中,只要有將文書交付給同居人、住所管理員,或留存在送達當地的郵政機關,就已經存在法律效力。

  日前台北市國稅局有一案例,某公司88年度營利事業所得稅訴願決定書在95年1月26日寄達該公司,經該公司所在地大樓管理員代為簽收後,依據行政訴訟法規定,如果納稅人不服訴願決定,提起行政訴訟的期限為訴願決定書送達次日起的兩個月內。以該公司為例,就是當同年3月26日屆滿時。但因該日適逢星期日順延至同年3月27日。

  但該公司卻直到當年的4月3日才向台北高等行政法院提起行政訴訟,由於超過法定時限,台北高等行政法院最後裁定駁回。但該公司主張是在95年2月3日才收到訴願決定書,有大樓管理委員會收文簿可作證明,藉此主張在4月3日提起的行政訴訟並無逾越法定期間。不過,仍被最高行政法院駁回。

 遺贈稅宜改不宜廢 財部堅持(2007/7/10)

●九十六年七月十日 經濟日報-雁

  五種立委版本待與政院版併審,其中劉憶如版主張免稅額調高為3,000萬元,且一幢自用住宅免課遺產稅;財部:近乎廢稅。親民黨立委劉憶如已提出遺產及贈與稅法修正草案,並正積極連署。總計目前已有五種立委版本等待要與行政院的遺贈稅修法版本併案審查。劉憶如版因為大幅調高遺產稅免稅額,以及擬議讓每戶擁有一戶自用住宅免課遺產稅優惠,財政部認為,其減稅效果與「廢稅」接近,國庫恐難承擔,且會影響地方財源。

  財政部目前仍在就遺產及贈與稅法修正草案進行最後定稿的工作,並計劃要在7月底或8月初召開公聽會。財政部長何志欽日前對外表示,他堅持遺贈稅宜改不宜廢的原則,至於目前兩稅最高50%的邊際稅率,應分階段調降,初期應以調降至40%為目標。

  對於劉憶如繼王塗發、江昭儀、薛凌、盧秀燕後,也提出遺產及贈與稅法第13及18條修正草案,擬議將遺產稅免稅額自現行779萬元調高為3,000萬元,並准許一幢自用住宅免課遺產稅,至於遺產稅的課稅級距應從目前的十級減為二級,遺產總額免稅額與扣除額的餘額在8,000萬元以內者,課徵5%;8,000萬元以上者,課徵10%。
  
劉憶如版本與盧秀燕、江昭儀版本相同,都只主張調整遺產稅率及級距,並未同步修正贈與稅。財政部表示,目前我國的遺產稅扣免額,如以夫妻及二個成年子女的家庭為例,總計個人享有的減免額約為1,425萬元。也就是一個人去世後,若財產總值在1,4
25萬元以下者,並不需要繳納遺產稅。

  若依立委劉憶如提出的降稅方案,一個遺產5,000萬元的被繼承人,扣除立委提議的3,000萬元免稅額,再加計其他的扣除額如喪葬費、配偶與子女扣除額等,課稅遺產總值約只剩下1,400萬元,按立委版的5%稅率計算,只需繳納70萬元遺產稅。與現行遺贈稅法相較,5,000萬遺產必須課徵約900萬元遺產稅,兩者稅負差距將近九倍。

  財政部指出,目前已提出的遺贈稅法修法版本,都有降稅主張,財部同意現行遺產及贈與稅率應適度向下調降,不過降幅如果過大,必須考慮人民感受與地方政府的財政負擔。財政部說,遺贈稅雖屬國稅,但收進有八成轉交地方政府(主要集中鄉鎮)運用,稅率下降過多,若無相對財源挹注,恐引發「中央減稅、地方埋單
」爭議,財部仍主張應逐步緩降。


 2008年起 結婚一定要辦登記(2007/7/10)

●九十六年七月十日 經濟日報-石明珠

  近來,工商界人士娶媳婦、嫁女兒的新聞不斷;喜宴的場面很大,外界都關注,還有大批媒體嚴陣以待,為的是捕捉特定來賓的畫面,尤其是黃金單身漢身邊帶著哪位名媛淑女,往往是八卦焦點。這些公開的喜宴,算是習俗上的風光盛事,在法律上也無意中吻合「儀式婚」的要件。

  民法親屬編在2007年5月4日修正之前,結婚採取的是「儀式婚」。所謂的「儀式婚」,除男女雙方有意思外,還要有公開儀式和二人以上的證人。不過,什麼才是「公開儀式」,法律上並沒有規範,所以狀況五花八門,只要讓別人可以共見共聞、知道某一對男女正式結為夫妻即可,像登山、潛水、跳傘、開車遊街,都是結
婚的方式,幾乎是「只要我喜歡,有什麼不可以」。

  儀式婚---形式五花八門,後遺症多

  舉一個特殊的案例,有男方因為父親過世,要在百日內和已有身孕的女方結婚,但覺得此時此刻宴客不宜,所以選在父親出殯之前,二人穿著正式服裝,當著親友的面,在殯儀館的父親遺像前三度鞠躬,表示二人結為夫妻。後來,男方變心想悔婚,女方氣得告上法院。法院判決認定,結婚的地點雖然不宜,但眾親友都在
場,二人結婚仍然有效。

  不過,也因為採「儀式婚」,人都結婚了,身份證上的配偶欄卻還是空白的,有人就利用這一點在作怪,欺騙不知情第三者的感情。過去,就有一名男子連續騙了15個理髮小姐,後來是他的太太忍無可忍,到法院告理髮小姐,才東窗事發。這就是儀式婚的「禍害」啊。

  記得有一名志工在某個活動中請教我,說他的親戚結婚並未辦登記,等到要離婚時,對方威脅如果不給一筆錢就不肯離婚,點名親戚如果再婚就會犯重婚罪,但他聽說離婚要辦離婚登記才有用,該如何處理?我說,用「速件」辦理的話,就是去戶政事務所先辦結婚登記,然後再辦離婚登記,前後大概只要五分鐘。

  登記婚---明年實施,沒登記不算數

  上述例子可看出「儀式婚」的一些問題,所以民法修改,把結婚改成「登記婚」,2008年開始實施,未來結婚的權利義務就一目瞭然。對年輕人來說,「登記婚」其實很討喜,因為它簡單明瞭,又省錢省事,效率高。但也許有人要說,就喜歡把結婚這事弄得熱熱鬧鬧,找名人證婚,以增光彩。其實,喜宴當然可以照辦,不過要記得去辦結婚登記,婚姻才算數。

  在工商社會,跟登記有關的事項還滿多的。因為沒有辦登記而發生問題,有「絕對效力」和「相對效力」二種;前者如土地房屋的買賣、贈與、交換等,要到地政事務所辦所有權移轉登記,契約才有效;後者如商標專用權的移轉,應該登記,否則就算契約生效,也不能對抗善意第三人。

  另外還有一種是為加強證明效力,比如跟別人買車,最好辦理過戶,讓權利義務更明確,否則罰單可能會算到你的頭上。生活中,常需要很多身份證明,也得辦戶籍登記,不然變成失蹤人口,做事很不方便。換句話說,在這個交易頻繁的時代,向政府相關單位辦理各項登記是常見的事,大家必須有相當的認識。


 婚姻存續中取得財產屬剩餘財產分配範圍(2007/7/10)

●九十六年七月十日 經濟日報-(婚姻存續中取得財產屬剩餘財產分配範圍)雁

  依據大法官第620號解釋,採聯合財產制的夫妻,不論是在74年6月3日民法修法前或修法後結婚,只要是在婚姻關係存續中取得的財產,在聯合財產關係消滅時,現存的財產都屬剩餘財產分配請求權的計算範圍。

  中區國稅局最近有一案例,被繼承人某甲的遺產稅案件,原核定生存配偶剩餘財產差額分配請求權扣除額,是以74年6月5日以後婚姻關係存續中所取得而現存的原有財產為計算範圍。
  但司法院大法官釋字第620號解釋去年12月6日公佈後,放寬將夫妻婚後在74年6月4日前取得的財產,也納入該請求權計算範圍。該納稅義務人便具文向稽徵機關主張,被繼承人某甲生前有十筆土地,都是在民國47年被繼承人與配偶婚姻關係存續期間,因買賣由被繼承人取得,便想申請適用上述大法官解釋,更正原核定的剩餘財產差額分配請求權扣除額。

  但這件遺產稅案件早已經最高行政法院92年判決確定,因上述解釋並無追溯生效的規定,依往例就是從公佈當日起生效,所以除當事人據以聲請大法官解釋的案件外,納稅義務人不能主張適用。以被繼承人某甲的遺產稅案件為例,該項扣除額既經稽徵機關處分且確定,便不再變更。

 20坪以下 小套房貸款利率飆上5%(2007/7/10)

●九十六年七月十日 聯合報-(20坪以下 小套房貸款利率飆上5%) 雁

  風險升高 急踩煞車 華銀新規定 最低從5%起跳 創房貸利率新高 台銀「能免
則免」

  有意購買小套房的民眾注意了,不少銀行不是拒絕貸款給小套房,就是提高小
套房的房貸利率。華南銀行最新規定,凡20坪以下套房,最低貸款利率一律提高至
年息5%,創房貸利率新高水準。
  另外,華銀還宣佈,即日起調高房貸利率,調幅高達0.23至0.3個百分點,調
高後前半年最低利率達到2.38%。
  目前市場上一般房貸前半年最低利率約2.3%至2.4%間,7至24個月最低利率則
在2.6%至2.8%間。即使是第3年最低利率也都在3.5%以下,極少有超過4%的利率。
  華銀解釋,過去對於套房貸款都是「道德勸說」,希望分行注意風險,但因效
果有限,決定大幅拉高房貸利率。
  台灣銀行也表示,由於近來投資客越來越多,特別是坪數15坪以下的套房,台
銀放款策略是「能免則免」。這顯示向來做法保守的大型銀行,開始對套房放款踩
煞車。
  民營銀行對小套房放款政策不一,例如永豐銀行認為,小套房售價10年沒漲,
貸款風險太高;但中國信託商銀針對捷運、學區附近的小套房,仍開放承做。
  中國信託商銀去年底推出小套房貸款專案,但貸放商品有限制,一是房屋建物
總面積須超過10坪,二是小套房地點必須位在「大台北縣市捷運站或特定學區及商
圈周邊」。
  中信銀副總經理陳朝林說,學區及捷運線附近套房出租率及轉手率都比較高,
但是符合這些標準的物件,也不是很多,再加上中信銀對房貸放款政策嚴謹,對小
套房有成數上限及放款總額限制,因此雖然承接,但風險仍可控制。
  中信銀提供的小套房貸款,還款年限最長30年,貸款利率依指數型房貸利率加
碼,目前前兩年的貸款年利率低於3%。
  不過,永豐銀行個金事業群總經理賈堅一說,大多數銀行對小套房都謝絕房貸
,永豐銀行也不推小套房房貸。
  其他銀行方面,國泰世華銀行目前針對15坪以下的房屋,都不貸款。

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 自宅無人設籍 地價稅貴四倍(2007/7/9)

●九十六年七月九日 經濟日報-(自宅無人設籍 地價稅貴四倍)

  須保留本人、配偶或直系親屬一人設籍 才能享低稅率

  換學區或者到外地工作,擁有的自用住宅最好保留本人、配偶與直系親屬至少仍有一人設籍的狀態,不要選擇全戶戶籍遷出,才不會白白多出四倍的地價稅。稅捐機關特別提醒民眾,常常有納稅人為了幫子女改換學區,配合就學或就業的需要,將原本的戶籍全部遷出,導致喪失自用住宅用地適用較低地價稅率的權利。

  依據土地稅法第9條規定,自用住宅用地適用千分之二的較低地價稅率課稅,條件之一就是要由土地所有權人或其配偶、直系親屬在該自用住宅用地辦妥戶籍登記,同時無出租或營業情形。因此,當民眾因為就學或就業需要改換戶籍地址時,雖然仍在原處居住,或只是暫時在外地租屋,原居住的房地並未出租,實際仍為自用住宅使用者,稅捐處都會因該自用住宅用地實際已無人設籍,認定其已不符「自用住宅用地」的適用條件,改按一般用地稅率對納稅人課稅。

  目前一般用地的地價稅率為千分之十,較自用住宅用地稅率的千分之二,遠遠高出四倍。南投稅捐處建議民眾,若要為子女教育選擇適合的就讀學區,不必將戶籍全部遷出,只要懂得保留合於自用住宅規定的設籍對像,如本人、配偶或直系親屬(如父母或其他未成年子女)等戶籍在原址,就可以依舊享有較低的地價稅率。
  
財政部也表示,稅捐機關每年執行遏阻逃漏維護租稅公平作業計畫時,也都會將自用住宅用地列入查稅項目。因此,民眾如果實質居住該地,但卻因為子女就學、個人就業,或請領老人年金等需要,改換戶籍地址,就有可能被電腦挑出成為異常案件,遭到取消適用低稅率優惠的處罰。


 鄰時出狀況 先調解 別忙撕破臉(2007/7/9)

●九十六年七月九日 自由時報-石明珠

  俗諺「遠親不如近鄰」,但是左鄰右舍若相處不來,就易起糾紛,如果只是小糾紛還罷,一旦出現激烈紛爭,很可能難再成為好鄰居。社區間相處問題,有社區大廈管理條例可約束,法令並賦予社區管委會權力,嚴重者可要求難相處住戶搬家,不過,碰到管委會使不上力時,還是得對簿公堂尋求解決之道。

  傳統公寓無法成立社區管委會來約束公眾區域的使用情況,住戶只能訴諸刑、民法尋求自我權益保障,也因此愈來愈多的官司案件都是鄰居相處的糾紛。中和市的郭婦與莊姓鄰居,為了盆栽鬧糾紛、互控;永和市永和路二段也有住戶,為了陽台盆栽逾界問題起衝突,還潑糞相向,為惡鄰相處增添難堪戲碼。

  不過,興訟並非解決紛爭最好的方法,對簿公堂、爭得面紅耳赤,反而加深鄰居感情的撕裂。法界人士建議,遇有鄰宅相處問題,先請里長、地方人士調解,調解不來,再就法論法,訴諸法律保障權益,千萬不要動口辱罵難堪字眼,或動手傷人,否則吃刑事
官司還得付出民事賠償,失禮、吃官司,賠了夫人又折兵。

 合庫土銀房貸額 爭取各增400億(2007/7/9)

●九十六年七月九日---經濟日報-(合庫土銀房貸額 爭取各增400億) 陳意華

 銀行公會理事長許德南專訪

 銀行公會理事長、合作金庫董事長許德南表示,公會將繼續爭取自有資金承作政策性房貸排除在法令上限外,一旦鬆綁,以合庫、土地銀行為例,可望各增加400億元房貸水位,此外,為配合債務清理法,公會也正研議卡債與房貸切割,未來卡債族不會因還不出卡債而被拍賣房子。
 房市熱絡帶動各銀行積極承作房貸,使得不少銀行房貸餘額逼近銀行法訂定的上限,許德南積極向主管機關建議,合理鬆綁法定限額,加上債務清理法通過後,銀行擔心道德風險升高,寄望公會訂定相關規範把關。許德南接受本報專訪時,暢談他對於相關議題的看法。以下是訪談內容:
 問:商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%,但金管會不打算放寬房貸上限,銀行公會的立場為何?
 答:銀行公會並不希望金管會能夠放寬30%的門檻限制,但希望能夠履行銀行法72條之2的例外條款,也就是以央行提撥郵政儲金轉存的房貸,原本就明定應該排除在房貸總量當中。
 當初制定法令時,銀行資金並不充裕,所以由央行轉提的資金給銀行。但現在銀行資金十分寬鬆,都以自有資金承做政策房貸,銀行自己掏錢出來配合政策,卻還要被限制,十分不合理。
 合庫曾向金管會提出法令解釋,但不被認可,最近合庫再去函並檢附更正當的理由,只要被打回票,我們就會一直要求解釋,一直到被接受為止。如果真能獲得主管機關放行,光是合庫、土銀就可以各新增約400億的房貸金額,對有購屋需求的民眾來說,也是一項福利。
 問:銀行緊縮房貸放款,是否反映房地產景氣將反轉?
 答:全球鋼筋、水泥等原物料不斷上揚,建商成本墊高,直接拉高房價;加上外資不斷投資台灣房地產,熱錢一直湧入市場;以及台灣與香港、日本之間的國際的比價效應,房地產沒有泡沫化疑慮。
 但為何銀行緊縮放款呢?最主要是經過卡債風暴後,金管會不斷提醒銀行要注意風險控管,大型行庫也已降低成數、拉高利率、拒絕投資客、拒作特定區域的建築融資,也把過去分行經理核准整批房貸的權限收回。
 以合庫為例,過去新建案整批房貸申請的案件,總額通常都有5,000萬元以上,但現在分行經理不得直接核貸,必須呈報總行;此舉雖增加總行授信人力,但我們願意改變。銀行種種新措施,並非為了擔心房地產反轉,而是要更精準控制風險。
 問:債清法三讀通過,銀行公會有何新的因應措施?
 答:銀行公會正研議卡債與房貸切割,未來卡債族不會因為還不出卡債而被拍賣房子,並且正與銀行協調修改房貸定型化契約,希望凍結銀行的加速條款(加速拍賣)。銀行公會也正規劃進入更生程式的債務人,可將房貸設計成前低後高的模式,減輕房貸壓力。
 銀行公會將制定債清法Q&A,讓民眾瞭解更生與清算程式,並不如想像中有利。銀行不只對債務人友善,甚至已經到了「呆子」的地步,因為債務協商機制當中,有1,000多個特殊個案,得到10年免利息的優惠,這已創下世界紀錄。所以,債務人如果有實際上的繳款困難,或突然失去工作,不用走法院去嘗試債清法,只要跟銀行協商,通常都可以得到銀行善意的回應。
 問:金融業對二次金改、內線交易的看法?
 答:2004年政府提出二次金改的「四大目標」,其中台銀與中信局合併後市占率為11.59%、合庫與農銀合併後市占率為9.97%,再加上彰銀與台新金合併的市占率9.95%,確實達成部分目標。另外,僑銀、竹商銀賣給外資、讓售台開信託部等,也都是顯著的金改政績。
 至於內線交易部分,檢調有一點查過頭了,例如有些銀行,因為公開訊息得知企業跳票或負責人被收押,銀行判斷債信已經出現還款危機,為確保銀行股東權益,將這些企業抵押在銀行的股票拍賣。但這樣的舉動卻可能被視為是內線交易,金融業對此實在不太能接受。

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 自宅用地徵收 二年內重購可退稅(2007/7/9)

●九十六年七月九日 經濟日報

(自宅用地徵收 二年內重購可退稅)

  若徵收及購買土地分屬不同縣市 向徵地縣市稅捐處申請退稅 時程較快

  自用住宅用地若被徵收,土地所有權人只要在二年內重購自用住宅用地,也可
比照買賣自用住宅土地,享有重購退還土地增值稅的優惠。
  財政部表示,土地所有權人的自用住宅用地被徵收後,自領取補償地價之日起
,二年內另行購買都市土地未超過三公畝(約90坪)、或非都市土地未超過七公畝
(約210坪)部分,仍做自用住宅用地使用者,亦可享有重購退稅的優惠。符合仍
作自用住宅用地條件,包括未出租、未營業、且面積不超過都市地區三公畝、非都
市地區七公畝。
  如果土地所有權人,新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價,扣除繳納
土地增值稅後的餘額,可向稅捐處申請就其已納土地增值稅額內,退還不足支付新
購土地的金額。
  財政部說,申請重購退稅的土地所有權人,不論先買地、後徵收;或先徵收、
後購地,只要均在二年內完成者,均可申請退稅。
  財政部同時提醒民眾,申請自用住宅用地重購退稅優惠者,若出售(或徵收)
及購買的自用住宅用地,分屬不同縣市,最好先向出售土地的縣(市)稅捐處申請
退稅,退稅時程會較短。
  財政部也說,民眾當然也可向購買土地的縣(市)稅捐處申請退稅,受理的稅
捐機關亦會查明新購土地使用及設籍情形後,檢附相關資料通報出售土地所在地的
稅捐處審理並辦理退稅,不過,時程較慢。
  土地所有權人重購自用住宅用地,經稅捐處核准依土地稅法第35條規定退還土
地增值稅後,依據稅法規定,重購土地自完成移轉登記日起,五年內不得出售亦不
得贈與移轉登記予其配偶。
  財政部強調,夫妻財產相互贈與雖不課徵贈與稅,但是若夫名下土地先購後售
,或先售後購後,已申請退還土增稅,五年內再贈與給妻,稅捐機關必須追回退稅
款,否則容易出現列管漏洞,並形成取巧機會。

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 新莊副都心簡介(2007/7/8)

●九十六年七月八日 自由時報-石明珠

  臺北縣政府為擴大並鼓勵地方都市再造,除了加強重劃區的建溝,更進行地區跨領域的整合,充實交通及就業環境的建置、都市基礎設備與街景規劃,及累積地區與產業相輔相成的能量,打造具自主性機能的全方位與專業優勢的新世紀都市。

  縣政府極力開發的「新板特區」與「新莊副都心」兩個地區,除了完善的都市計畫,更投入大量的人力物力,期望它們能成為人漢溪南北相互輝映的「雙子星城」,並與臺北市信義計畫區相抗衡。座落於新莊的「副都心計畫」計畫,縣政府斥資高達82億,佔地近百公頃,是公認北臺灣繼信義計畫區後,最具潛力的重劃區。

新莊市除了副都心計畫的帶動,區內交通網絡的建設也是房市補漲的利多條件之一。三大捷運系統是未來將伴演新莊地區重要的房市補漲火車頭角色,隨著捷運系統工程逐一完工,新莊副都心的「捷運生活」住宅風潮,可對於一橋之隔的北市地區產生吸納效應,以往兩地房價都有至少都有兩成以。上差距,在北縣升格及區內捷運陸續完工後,未來反而會成為新興的群聚中心。

  由於副都心房價相較於北市還屬於相對低檔,居住品質較北縣其他地區好,加上各大眾運輸動線的動工,勢必影響未來房市捕漲。副都心加捷運,成了區域房市增值及抗趺的有利條件。

  整體而言,目前北縣市房價的差距,可隨著北縣升格及區域重大建設腳步,逐步縮小至10%左右,但長期而言,像新莊副都心這樣的增值潛力地段,未來勢必可獨立發展為新興的商業群聚中心,房價上自然會高出區域行情許多。


 現況交屋 權狀謄本核對仔細(2007/7/7)

●九十六年七月七日 蘋果日報-石明珠

  清查前屋主是否積欠水電費及稅費

  交屋時常見的糾紛為費用未清與物件不齊。專家表示,房仲業者有提供類似點交確認單,可據此逐一點收,確保購屋權益。據房仲業者統計,稅費與點交物件不齊是交屋階段最常見的2項糾紛。中信房屋董事長室特助胡佩蘭表示,在交屋時,買方除了再次檢查屋內外有無重大瑕疵之外、確認是否為原本約定的物件及稅費是否繳清外,不妨將所有權狀與地政謄本再仔細核對1次。

  歡喜入厝

  住商不動產林口長庚加盟店店長林首旭表示,交屋表示房屋買賣程式大致完成,儘管當中手續細節相當繁瑣,但可概分為屋況、稅費及產權3個部分。值得留意的是,重大瑕疵在交屋後雖有民法的5年保障;但通常經買方現場驗收,且沒有向賣方表示異議;一旦交屋完成,若有瑕疵,買方就得自行負擔相關修繕費用。

  房仲業者通常會備有點交確認單,提供買方根據確認單上的項目在現場逐一檢查;除各項約定的傢具、設備外,包含天花板與牆壁是否漏水、剝落;水電瓦斯等管線是否接通;鑰匙是否符合,以及買方很容易忽略的馬桶是否暢通等。

    地毯式檢查不可少

  儘管購屋過程中,通常買方房子已看過數次,胡佩蘭指出,最後的地毯式檢查仍是必須的;買方可協請仲介經紀人或代書陪同前往驗收,由專家提供意見,避免容易忽略的檢查項目。稅費方面,買方別以為產權轉到自己名下了就萬事OK;胡佩蘭提醒,前屋主的各項水、電費用若沒繳清,買方當下也沒有疑義,交屋後新屋主也只能摸著鼻子照付。管理費依法可就近向社區管委會查證,或請賣方出具繳費證明亦可。

  稅費的區分通常以交屋日為分界,交屋前屬賣方,交屋後則由買方負擔。胡佩蘭建議,雙方不妨協定以「月」為單位切分,如此配合水、電費計價方式,較好計算,也不容易產生爭議。

  以交屋日區分稅費

  買方也可在交屋當天,把房子的地政謄本調出來,檢閱各項數據資訊是否有誤。產權方面,林首旭提醒,買方首先要確認房子的所有權是不是已經轉到自己名下,如果擔心土地或建物權狀被不肖業者篡改,不妨把地政謄本拿來當作權狀的對照版本,再一次檢查清楚權狀的數據資料與謄本是否有出入。胡佩蘭表示,房屋買賣金額龐大、手續繁多,流程較為專業;如果對購屋手續瞭如指掌,可省下一筆仲介費。

  委託仲介可省時間

  不過買賣雙方若生活忙碌,且對不動產交易一竅不通,透過仲介業者的專業服務,從找屋、看屋、簽約到交屋,其實可以得到更多保障,還能增加相關知識。

  交屋備忘錄

  看屋:買方在撥交尾款前,最好能與仲介經紀人或代書再次前往確認屋況,在確認後才交付尾款,或讓銀行進入代清償作業
  產權:可委請代書先行調閱交屋當日的地政謄本,與權狀互相核對內容,包括權狀所載坪數等
  稅費:包括房屋稅、社區管理費、水電費等雜費;最好能以「月」為單位,來切分買賣雙方彼此應分擔的額度

 代直系親屬繳健保費同戶申報可列舉扣除(2007/7/6)

●九十六年七月六日 經濟日報-(代直系親屬繳健保費同戶申報可列舉扣除)

  民眾代父母等直系親屬繳納的全民健保費,只要把握報稅時共用一張綜合所得
稅結算申報書的「同戶申報」原則,也可以拿來減稅。
  財政部已經發佈行政命令,納稅義務人申報的受扶養直系親屬,其全民健康保
險費由納稅義務人本人、合併申報的配偶或受扶養親屬繳納者,可依所得稅法第17
條第1項第2款第2目之2但書規定申報減除。
  這項規定自已經申報完畢的95年度綜合所得稅結算申報案件即可適用。
  舉例來說,張三與太太、二名未成年子女在辦理所得稅結算申報時,已申報扶
養太太年滿60歲的父母,張三的岳父母之全民健保費是由太太負責繳納,依據財政
部的規定,只要張三、配偶、未成年子女與岳父母屬同一申報戶,岳父母的全民健
保費就可以無限額減除。
  財政部說,這項規定不適用於直系親屬以外的親屬,如兄弟姐妹或其他親屬。
也就是說,如果納稅人申報扶養兄弟姐妹,並代兄弟姐妹支付的全民健保費,即使
同一申報戶,代繳的健保費也不能用來扣稅。
  依據所得稅法第17條規定,列舉扣除額中保險費的對象,以納稅義務人本人、
配偶及受扶養的直系親屬(如父母、子女等)的人身保險為限,保險種類包括人壽
保險、健康保險、傷害保險及年金保險的保險費(如勞工保險、軍、公、教保險、
農民保險、學生平安保險),每人每年可扣除數額不得超過2.4萬元。
  但從95年度起,全民健康保險的保費支出可以全數扣除,既免和其他商業保險
共用2.4萬元保費扣除額,也不必受限支出金額,可以足額列報扣除額節稅。

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 善用拋棄繼承 避免惹稅上身(2007/7/6)

●九十六年七月六日 經濟日報-

  企業經營環境變化快速,財務會計資訊同樣日新月異,為擴展讀者的視野,本報稅務法務版推出「會計新知」專欄(每週五見報),邀請會計界的菁英,撰寫會計、財稅方面的文章,貼近企業財務人員對最新知識的渴求。

  高所得者為節省遺產稅一直不遺餘力,但在重視物質享受的時代,許多非高所得者反藉由舉債來滿足物質需求,造成現今卡債族滿街跑,而銀行協商卡債並猛打銷呆帳。我們不禁思考,如果父母往生後遺留給後代的,除了財產,還有一堆負債時,那繼承人該如何是好呢?

  當然,很多人都聽過「拋棄繼承」,如果被繼承人的負債多於財產,繼承人可在知悉其得繼承之時起法定的二個月期限內,向法院辦理拋棄繼承的相關程式。但是,如果繼承人不知道被繼承人到底是財產多?還是負債多?也無法在拋棄繼承的期限內調查清楚的話,一旦毅然放棄繼承權,可能事後才發現仍有許多財產可供繼
承,而感到後悔不已。因此,為避免「不確定是否該拋棄繼承?」的情況,繼承人不妨採用所謂「限定繼承」,也就是在繼承開始起法定的三個月期限內,向法院辦理「限定以因繼承而得的遺產,償還被繼承人的負債」,當事後發現所繼承的財產根本不足抵償負債時,也是僅以繼承財產為抵償範圍,並不會侵犯繼承人本身的財
產。

  其實,在稅捐機關所提供的遺產稅申報書件中,也載明瞭有關「拋棄繼承」的訊息,但是,許多對法律不熟悉的民眾,可能並未仔細閱讀,也可能雖略知一二,但卻錯失法定應提出的期限。前些日子,媒體曾登載父母過世後遺留巨額負債給未成年幼兒的報導,由於前述拋棄或限定繼承,都需繼承人主動辦理,對於年幼子女 該怎麼辦呢?日前請教法學專家,發現法律上仍有救濟途徑,可以透過繼任的法定監護人或社福機構為年幼子女爭取權利,但畢竟仍需經歷一段複雜的法律程式。

據聞法務部也擬議修法,希望將目前民法的「概括繼承」改為「限定繼承」,以免類似父母因卡債纏身而攜子自殺的情形,一再發生。除了前述法律問題,當繼承人決定繼承遺產後,在申報遺產總額時,就應主張債務的扣除,以節省遺產稅,但繼承人亦應提示有關未償債務的證明文件。一般而言,凡是與金融機構間的債務,不論是房貸或卡債,都易於取得證明;但若是民間借貸,舉證上卻會有較大的困難,尤其是近親間的借貸,更應在資金流程及借貸條件上有十分清楚的交代,以避免被認定為贈與;此外,一般民間債主可能不願曝光,以避免因賺取利息所得惹稅上身,甚至以惡質討債方式威脅繼承人不許提供債權人資料給稅捐機關,因此,繼承人在檢視相關債務時,必須小心謹慎。

  舉債,不見得是壞事,借款人可能因此得以購買生平第一幢房屋,也可能使生意周轉順暢,藉此累積更多財富,因此,繼承人不必望債卻步。只是,對於被繼承人的舉債情形,繼承人有必要進一步瞭解,以維護自身的利益。若是對與繼承有關的法律或稅務產生疑慮,千萬要請教相關領域的專家,以避免日後衍生不必要的困
擾。


 首創! 惡意欠債 卡債族遭判刑(2007/7/6)

●九十六年七月六日 經濟日報-石明珠

  積欠卡債無力償還 卻依然刷卡消費 法院依詐欺罪判刑

  台北縣新莊市一名潘姓女子積欠了300多萬元卡債,卻仍然持亞洲信託信用卡刷卡10萬元,後來發卡公司知悉潘女已經向其他銀行申請債務協商,卻不願繳納亞洲信託卡費,一狀告上法院。板橋地院昨(5)日依詐欺得利罪判處潘女拘役20天、得易科罰金,這可能是卡債族被認為惡意詐欺遭判刑的首例。

  法界人士指出,近年國內卡債問題層出不窮,持卡人刷卡後無力負擔債務,通常均被歸類為民事的債務糾紛,不過這件個案卻是持卡人明知無力償還債務,卻依然刷信用卡消費,此舉被法院視為詐欺得利個案,值得所有卡債族重視。

  根據法院調查,32歲的潘女本身擁有十多張信用卡及現金卡,而她所持有的亞洲信託信用卡是在90年底辦理的,原本所有信用卡都繳款正常,但到了前兩年,潘女陸續以現金卡或信用貸款向銀行借款,而且信用卡也幾乎刷爆,全部債務加起來達315萬元。

  潘女去年4月向安泰銀行申請參加債務協商,然而在申請前兩個月,她以亞洲信託的信用卡到美容中心與皮膚科診所刷卡10萬元,把額度刷滿,接著拒絕支付任何本息,亞洲信託認為潘女明知已經無力償還債務,卻仍刷卡消費,因此控告潘女詐欺。

  全案在地檢署調查時,原本承辦檢察官以為潘女是無力還款而不是惡意詐欺,但是潘女出庭應訊時態度不佳,稱自己是因為沒有工作才還不起錢,而且一副不在乎的態度,檢方於是認定潘女根本是故意刷卡後不還錢,因此將潘女依詐欺罪嫌起訴。

  檢方指出,因為過去沒有類似案例,他起訴後還擔心法院會判無罪,不過法官也支援檢方的看法,認定潘女明知無力還款卻仍刷卡消費,已經構成詐欺得利罪,因此昨天判處潘女拘役20天、得易科罰金。

  房貸定型化契約擬修改---卡債與房貸將切割

  立法院三讀通過消費者債務清理條例刪除了自用住宅借款特別條款,但近期金管會與銀行公會達成共識,將在房貸定型化契約中,釐清房貸與卡債的債權關係,債務人不會因積欠卡債而被強制拍賣房子。

  債清法順利三讀通過,原本二讀通過的自用住宅借款特別條款被刪除,因此加入更生程式的債務人無法享用最長十年不還款房貸本金,只還利息的優惠。銀行公會理事長許德南曾表示,國內目前有4.8兆元的房貸,若是自用住宅借款特別條款通過,以保守估計10%的房貸債權涉入,就有高達4,800億元的逾期放款產生。

  儘管此特別條款未在三讀時過關,銀行公會昨(5)日仍召開會議,與各會員銀行討論修改房貸定型化契約,切割卡債與房貸,並防止銀行行使加速條款。銀行主管表示,過去卡債族假設有信用卡債務逾期未還,銀行可以透過法院強制執行拍賣房貸抵押品,利用房貸繳卡債。不過現在銀行討論要將房貸與卡債劃分,未來如果卡債族不清償信用卡債務,但房貸有按期還款,銀行仍不可以拍賣債務人房屋。

  並且,由於債清法的日出條款改為九個月,各銀行不能在這段空窗期內,行使「加速條款」,提前處分債權。一般而言,當債務人向銀行借款時,契約中若有附加「加速條款」,又加上債務人的債信不佳,未依約繳交本息,銀行可行使「加速條款」,要求債務人提前還款。

  此外,銀行公會也在規劃未來加入更生程式的債務人,可以將房貸月付金設計成前低後高的模式,讓債務人減輕房貸壓力。目前此案尚在討論中,預計近期定案。

 房仲洗牌 住商店數挑戰龍頭(2007/7/5)

●九十六年七月五日 工商時報-石明珠

最近房屋仲介業在「力霸風暴」颱風尾掃到後,東森集團的風暴也似乎暗潮洶湧,連帶的東森房屋也出現加盟店想要出走的倒戈風,讓房仲業掀起一波大盤整,目前房仲店頭總店數僅次於東森房屋的住商不動產,最近宣佈全台總店數已突破三百家、提前達成目標,計畫明年挑戰市佔率第一的冠軍寶座,使得房仲業品牌大戰
更趨白熱化;住商在兩岸計劃自七月起加快展店腳步下,預計明年上半年兩岸總店數可突破五百店。

此外,住商不動產為激勵優秀店長創業,特別提撥兩千萬元的預算,提供給二十組首次創業的業內優質店長、每組高達一百萬元的加盟創業基金。住商不動產機構董事長吳耀焜表示,在東森房屋最近出現加盟店東想要出走、別家加盟總部靠攏之際,住商反而受到許多加盟店的青睞,拓店速度相對加快,因此今年年底有挑戰全台市佔率第一的實力。明年第二季以前,住商計畫在台灣、中國大陸地區的總店數,可一舉突破五百家,成為台灣各品牌中,兩岸店數雙冠王。

 銀行嚴控房貸 轉貸戶關卡多(2007/7/4)

●九十六年七月四日 自由時報-石明珠

  為嚴控房貸風險,銀行業過去搶房貸戶的動作已不復見,特別是部分大型銀行鎖定高風險房貸戶協助轉貸,引發其他銀行緊張,對於上門的轉貸戶,徵信動作更謹慎。

  受去年卡債風暴衝擊,部份銀行今年起開始謹慎控制房貸風險,以中國信託商銀為例,鎖定該行的高風險房貸戶,主動協助訂定還款計畫,如果房貸戶還款困難,甚至主動協助其轉貸,達到將風險移轉至其他銀行。

  這樣的動作已引發其他銀行緊張,以國泰世華銀行為例,近來針對「轉貸案件」,態度更為謹慎,不但要求客戶提供還款來源證明,對於先前在其他銀行的繳款紀錄,也進行嚴格的查核。

  除嚴格審查轉貸戶信用狀況外,銀行業者指出,由於央行上週再度升息,目前房貸戶即使辦理轉貸,也未必可在利率上佔到便宜,目前對於特A級(優質)客戶,初貸利率也都在 %以上;一般條件的新貸戶,利率將升至2.5%以上,如果再加上轉貸費用,房貸戶負擔並不輕。

   轉手頻繁 條件更嚴格

  銀行業者表示,各銀行嚴控房貸的做法大同小異,不外乎降低分行授權,由總行嚴格甄審;提高自備款成數至七成,小套房更要求五成自備款,而且非捷運沿線不做;對於投資客從嚴認定,只要轉手過於頻繁的物件,申貸條件都會更為緊縮,期藉此避免未來可能爆發的房貸風暴。


 重複換屋 可享土增稅優惠(2007/7/4)

●九十六年七月四日 經濟日報-(重複換屋 可享土增稅優惠)雁

  未來只要擇定一屋住滿五到七年 不論換屋次數皆可享低稅率

  財政部長何志欽昨(3)日說,土地增值稅優惠稅率一生一次優惠,放寬為「
一生一屋」將以照顧中產階級為主,換屋族只要擇定一屋,並住滿如五到七年等特
定年限,一生重複換屋都可以享有10%的低稅率優惠。
  財政部將在立法院下會期9月開議之前,送出土地稅法修正案,調整換屋族享
受土增稅一生一次為「一生一屋」的租稅優惠政策。
  何志欽表示,目前自用住宅有許多租稅優惠,其中土增稅優惠稅率10%,一人
一生只能享受一次。這項限製造成許多中產階級,一輩子都在思考何時申請只有一
次的低稅率優惠機會最好,結果卻形成有人一輩子反而因此用不到。
  根據財政部的資料統計,全國每年選用一生一次土增稅優惠稅率的案件共有4
萬件,其中有2,000件亦適用重購退稅。
  基於照顧中產階級的政策,何志欽指出,財政部擬調整自用住宅優惠稅率的適
用條件,換屋族不必擔心一生一次優惠增值稅率的選擇時機,只要擇定一處自用住
宅,並設籍達五年或七年以上,即使過去曾經使用過10%的低稅率,符合設籍年限
要件的房屋,再出售時,還是可以適用優惠稅率。
  何志欽說,針對「一生一屋」的換屋族,提供多次重複使用的低稅率優惠,並
不考慮換屋者名下持有幾棟房屋。例如說,有人名下有超過一棟以上的房屋,也只
能擇定一處,並做長久設籍的打算,未來才可以有機會享有換屋的低稅率優惠。至
於未設籍的房屋,不在提供優惠的範圍內。
  何志欽強調,提供「一生一屋」優惠增值稅率的減稅待遇,原則上無法兼顧不
同所得水準的民眾,例如無力購屋或換屋的民眾,享受不到這項政策的好處,政府
只能從其他的措施設法彌補,現階段財政部要解決的群族,是有能力換屋的中產階
級。
  財政部長何志欽上任滿週年,昨(3)日表示,將在9月之前,提出所得稅、遺
產及贈與稅與土地稅法等三項稅制改革方案。遺產及贈與稅率傾向微調,第一階段
將從50%降為40%,估計稅收損失60億元。
  何志欽說,國人對遺產及贈與稅的改革期待很高,外界對稅率的調整也有多種
版本,包括廢稅或減半課稅都是選項,不過何志欽說,不管稅率要從50%降至何種
水準,「都要經過40%」,他認為,遺贈稅初期先朝微調方向改革,視成效再決定
是否進一步擴大稅率降幅,會比較有政策說服力。
  何志欽說,所得稅、遺產及贈與稅、能源稅與金融稅制改革,都是他任內希望
逐步達成的稅改計畫,他也預定要自7月15日開始,舉辦多場公聽會確定改革方向
,9月立法院開議時,包括所得稅、遺贈稅、所得稅與能源稅,都能送交立法院審
議。
  何志欽特別強調,遺產及贈與稅的改革是長久爭議,他曾經協助美國政府進行
遺贈稅改革,瞭解遺贈稅改革必然「吃力不討好」。但他說,他堅持遺贈稅法修正
必須做到兩點,第一建立終身財富移轉制,讓中產階級免除生前財產移轉的稅負;
第二,遺贈稅率應向下微調。

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 公設保留地交信託 要繳遺產稅(2007/7/3)

●九十六年七月三日 經濟日報-石明珠

  想購地節稅若規劃不當,可能失去預期權益;銷售信託財產中的勞務或貨物,營業稅少不了。

  財產交付信託是否都能享有節稅利益?國稅局提醒,受託人如銷售信託財產中的勞務或貨物,仍應依法辦理營業登記,並開發票繳納營業稅;而如果信託財產中有公共設施保留地,依規定須列入遺產課稅,無法免稅。

  自信託法公佈以後,將財產交付信託已被許多納稅人廣泛運用,以達合法節稅目的,但有些情況反而節不到稅。南區國稅局日前查獲一案例,小美在生前購入多筆公共設施保留地,因不想讓
債權人知道,便訂立自益信託契約,以本人為委託人及信託權利的受益人,讓小華當受託人,代為全權處理信託財產處分、設定抵押權、地上權等事宜。

  後來小美因病過世,由於截至繼承日止,前述財產仍屬信託財產,且小華為享有全部信託利益的受益人,依遺贈稅法規定,信託關係存續中受益人死亡時,應就其享有信託利益的權利未領部分課徵遺產稅,因此該信託財產所遺為享有信託利益的權利,包括公共設施保留地也應依規定列入遺產課稅,無法適用都市計畫法第50
條之1規定免徵遺產稅,租稅效果與原先預期有極大落差。

  稅務官員因此提醒納稅義務人,想透過購置土地達成節稅效益,要特別注意相關法令規定及其法律效果,以免因不當規劃失去預期權益。另外,受託人依信託本旨處分信託財產,如有銷售貨物或勞務,應依法辦理營業登記,並開立統一發票及。

  國稅局日前查獲某受託人林先生出售乙公司信託的56戶房屋給承買人,但卻未依規定開立統一發票及報繳營業稅,經國稅局認定,就受託人林先生未依規定申請營業登記,出售56戶房屋銷售額共5,600萬元,補徵營業稅額280萬元,且林先生屬第一次被查獲,便按所漏稅額處兩倍罰鍰。

  稅務官員指出,依財政部解釋令規定,受託人管理或處分信託財產,如有銷售 貨物或勞務應依法辦營業登記,其銷售額除符合營業稅法規定,因公益信託而標售、義賣的貨物及舉辦的義演免徵營業稅外,應由受託人依法開立統一發票及報繳營業稅,以免被查獲而遭補稅處罰。

 被補課土增稅 把握行政救濟時效(2007/7/2)

●九十六年七月二日 自由時報-石明珠

Q:林先生來信問行政救濟的問題:

  父親於89年贈與兄弟2人土地,向鎮公所申請土地分區使用說明書,上面記載「公園用地」而免稅,92年底兄弟辦理土地分割時,再去申請土地分區使用證明,卻改記載「住宅區附帶條件」,公所指89年那份是錯的,致遭稅捐處補課600多萬元增值稅,因沒錢繳納,土地正遭法拍,經訴請國賠,一審敗訴,二審進行中,若向鎮公所提起行政救濟或告承辦人員侵權是否可行?有否時間限制?

A:公誠律師事務所律師王耀星答:

  本案國賠訴訟雖尚於第二審進行,但與稅捐稽徵處所聲請強制執行的執行名義無關,亦不屬強制執行法第18條第2項所指的相關訴訟,當事人不得向法院聲請裁定供擔保停止強制執行,至多在債權人稅捐稽徵處同意下,由債權人依強制執行法第10條聲請法院「延緩執行」。

  王耀星說,依來函內容,作出補納增值稅行政處分的行政機關並非該鎮公所,林先生必須以作成行政處分之行政機關為相對人提起行政救濟;一般來說,提起訴願,應自行政處分到達或公告期滿之次日起30日內提出,逾期恐遭駁回。

  王耀星提醒,可否提起侵權行為損害賠償,也要看請求權時效,若自「請求權人知有損害及賠償義務人時」起算,2年間不行使即消滅;若自侵權行為發生時起算,一般民事侵權行為賠償請求權則為10年,而國賠請求權經過5年不行使,即告消滅。

 利率走揚 銀行緊盯房產投資客(2007/7/1)

●九十六年七月一日 自由時報-石明珠

  市場利率大幅走揚、房價漲幅已高,為免投資客斷頭,危及債權,銀行業對房地產投資客戒慎恐懼。首先,銀行對套房貸款展開緊縮,部分將15坪以下的套房房貸成數降至70%以下,部分更抱持能免則免的態度。不僅如此,小套房貸款利率都會比一般房貸向上加碼一碼(0.25個百分點),顯示小坪數投資客恐怕得準備多一點自備款,免得投資不成,變成個人財務負擔。

  儘管銀行承做房貸量維持成長態勢,惟房地產風險緩步增加,各銀行不僅大幅調高利率,反映市場資金成本,放棄前半年固定利率計息的銀行越來越多。不少銀行更放棄遞增型房貸,改採其他計價方式,例如遞減型房貸。

  除此,銀行「挑客戶」現象也越來越普遍,尤其投資客更被銀行列為高危險客群。一銀對15坪以下套房房貸縮減貸款成數,最高貸款成數不得超70%,利率也比一般房貸更高,依照信用等級給予程度不同的加碼。有的套房房貸利率恐怕得向上加一碼,每百萬貸款,每年利息支出比一般房貸多出2,500元。

  公股銀行對小坪數套房房貸更謹慎,多數抱持能不承做就不承做的態度,目的就在於預防投資客財務槓桿倍數過大,個人信用過度擴張,在利率走揚之際,財力不堪負荷,將房子套給銀行。

  銀行建議,由於銀行業者對套房房貸承做意願並不積極,想要買套房又必須辦理貸款的民眾,除了審慎選擇地點外,最好準備多一點的自備款,才不會被套房給「套牢」。

 新人購屋 房子登記誰名下較好(2007/6/30)

●九十六年六月卅日 自由時報-石明珠

  Q:即將結婚了,未婚妻一直吵著要將新房子登記在她名下,但我不這樣認為,兩人為此有些爭執,可否請專家協助,以公平立場來看,登記在誰名下比較好?

  A:房子買了之後要登記在誰的名下呢?根據信義房屋曾經做過的一項網路調查,隨著女性意識的抬頭,有將近一半的網友認為,誰買的就登記誰的名下,僅有8.8 %的男性願意無條件把房子登記在妻子名下。

  建議新人購屋不妨採共同登記,將房子共同登記在兩人的名下,對於女性而言才有保障。不過由於對於房子所有權的認定,以登記為準,夫妻以共同名義登記房子之後,兩人未來再置產將同時失去首次購屋的權利。

  但如果兩人希望在購屋時,兼顧公平性與未來首購的相關權益,建議可以先用一人名義登記,另一人相關權益保障應以書面方式明定於契約書中,加上兩人簽名蓋章,只要不違反善良風俗,都可以作為未來佐證的依據。

 房客上吊 屋主隱暪出售涉詐欺(2007/6/29)

●九十六年六月廿九日 聯合報-石明珠

  送醫5天不治 前屋主認為不是兇宅 簽約沒說明 檢方三度偵查認定刻意隱瞞男房客上吊送醫急救5天不治,新屋主得知後控告前屋主李櫻隱瞞,涉及詐欺。士林地檢署經三度偵查,認定李櫻刻意隱瞞不利出售房屋的訊息,將她依詐欺罪嫌起訴,並向法院求處7月有期徒刑。

  士林地檢署前兩次處分李櫻(48歲)不起訴的理由,是採信她「送醫院才斷氣,不認為是兇宅」的說法,認為是否屬兇宅,買賣雙方主觀看法不同,李櫻沒有刻意隱瞞此事。但房屋確有瑕疵,屬於民事糾紛,屋主可以循民事訴訟途徑要求減少價金或解除買賣契約。

  第三度偵辦本案的檢察官蔡啟文則認為,「送醫院才斷氣,不認為是兇宅」,是李櫻臨訟編出來的卸責之詞。蔡啟文指出,依一般生活的經驗法則,李櫻擔心如果說出有人在屋內上吊送醫院才死亡,就算買方不認為是兇宅,也可能會據以要求降價甚至解約,因此在屋況說明書「是否曾發生非自然身故案件」欄勾選「否」是刻意隱瞞,構成詐欺。

  台北縣柯姓女子指控,94年8月13日簽約向李櫻以230萬元購買位於板橋市的一間公寓。同月底她搬進公寓後,經鄰居告知92年11月間曾有一名李姓男房客在屋內上吊自殺,才驚覺買到兇宅。

  柯女翻出買賣契約書指出,簽約當天其夫代表她會同房屋楊姓仲介與李櫻簽約,其夫和楊曾當面問李櫻房屋內「是否曾發生非自然身故」案件,李女回稱沒有,因此在房屋現況說明書「是否曾發生非自然身故」欄勾選「否」,李櫻此舉顯然故意隱瞞有人曾在屋埵蛘之事,涉及詐欺。

  李櫻辯稱,92年11月李姓房客在屋內上吊,經人發現後送醫急殺,5天後不治。她認為,李非死在屋內,所以在房屋現況使用說明書上述欄位勾選「否」。她說,柯夫不曾說過「如果是兇宅就不買。」她未涉詐欺。

 店面、套房、偏遠高總價房 三種類型房產 審核嚴格(2007/6/29)

●九十六年六月廿九日 工商時報-(店面、套房、偏遠高總價房 三種類型房產審核嚴格) 雁

  銀行嚴控房貸的氛圍中,店面、套房、偏遠地區的高總價房,這三種類型房產,
銀行管控最嚴,要申請房貸,成數相對低、利率相對高,也沒有寬限期。
  近來,各方持續對銀行辦房貸,發出風險警訊,因應情勢,銀行嚴控房貸業務,
銀行人員說,以房產產品區分,下列三大類型的房產,銀行審核時最嚴格,這些擔保
品包括:
  一、店面:清查是否有出租,如果沒有出租,銀行可能認為這是投資客套牢的情
況,店面租不出去、又賣不掉。
  對這類房產,銀行擔心的是,客戶會用人頭頂下房子,做買賣契約,再向銀行借
款、套現金。
  即使客戶有提供租約證明,銀行還是會去清查,勾稽客戶的報稅資料,看看客戶
是否有申報租金收入,店面是否真的有人租用。
  二、套房:轉手銷售不易,部分套房居住人員相對複雜,萬一貸款人還不出錢,
銀行不好處理。
  三、偏遠地區的高總價住宅:地點偏遠,但是,買賣契約上的價格卻又很高,銀
行評估房子的市價,和買賣契約上的價格差距大,承做房貸時,都會很小心。

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 大學周邊住宅投報率 南部超越北部(2007/6/28)

●九十六年六月廿八日 自由時報-石明珠

  根據「南台灣不動產研究中心」指出,向來具有極高投資價值的大學住宅產品,在北台灣房價高漲的情況下,租金報酬已不再具有優勢,反觀南部地區投報率高達12%,居全台之冠。

  根據調查顯示,全台26所大學周邊租屋市場的投報率,中南部地區普遍較北部高,中南部地區因為房價低廉、學生需求強勁,平均租金報酬率約10%,12%之間,其中又以成功大學、中正大學的12%及義守大學的11.64%分居前三名;反觀受投資人青睞的北部大學周邊,近年受到房價高漲的影響,報酬率都在10%以下,表現最好的輔仁大學也僅8.28%。

  南台灣不動產研究中心所長謝博明認為,投報率雖然是投資決策的重要門檻,但仍然需要評估市場的潛在需求、供給情形及未來增值空間。

 壽險低利房貸 急喊卡(2007/6/27)

●九十六年六月廿七日 自由時報-石明珠

   升息效應 利率優惠少了

  央行升息效應,銀行紛紛調高前段房貸利率,現在連壽險公司推出的首半年低於2%優惠利率房貸,已有業者「喊停」,想省息手腳要快。壽險業者例如英國保誠人壽、國華人壽、大都會人壽、ING安泰人壽等,過去均推出首半年利率不到2%的優惠房貸,但其中保誠人壽首半年1.98%起的三段固定計息房貸,已正式宣告將於6月30日結束;至於大都會、國華人壽、ING安泰等,雖持續首半年利率低於2%的房貸專案,不過,三家公司內部已著手進行評估,資金取得成本與客戶優惠間如何取得平衡,後續動向值得觀察。

  央行日前宣布連續第12次升息,總計近兩年來四大銀行兩年期定儲利率平均值,已由當時的1.5%升至2.32%以上,漲幅逾50%;目前政策性房貸利率並且已超過3%,房貸戶的利息負擔加重不少。

  目前壽險業者的低利房貸大都為「階梯式房貸」,即首半年採取固定利率,期滿的第二階段開始,採取指數型房貸分段計息。例如ING安泰人壽的房貸專案,前半年固定利率1.68%,原為市場上首半年最低的壽險房貸,第七個月至終期利率,則是依四大銀行兩年期定存平均利率加0.51%或0.71%計息。

  大都會人壽房貸專題提供前半年固定1.99%優惠利率;國華人壽房貸專案(甲型)提供房貸戶前六個月1.88%起的低利,第7至24個月利率依保單分紅利率加碼0.5%至1%計息。

  但鑑於利率上升趨勢,保誠人壽在今年首季推出的低利房貸專案,採「固定型」階梯式房貸,前半年固定利率1.98%、第七個月至第三年固定2.88%、第四年至第七年固定3.38%;如果依平均利率計算,三年平均固定利率2.73%、四年平均固定利率2.89%。

  保誠人壽表示,該房貸專案強調前段低利優惠、七年固定利率保障、貸款金額達200萬元(含)以上免估價費、新貸戶或轉貸皆適用;依規定個人年收入達70萬元、夫妻年收入合計120萬元以上,或新購該公司保單,年繳保費達2萬4,000元且保單持續有效,適用此優惠方案。

 雙卡之後… 銀行房貸是下個風暴(2007/6/26)

●九十六年六月二十六日
雙卡之後… 銀行房貸是下個風暴?
更新日期:2007/06/26 16:50 記者:記者陳雲上/台北報導
惠譽國際信用評等公司上午指出,台灣銀行業承作房貸金額比率,居亞洲各國最高。不過,值得注意的是,目前銀行承作房貸占存款加金融債券總額已高達28%,逼近30%上限,未來除非銀行大幅開發「房貸證券化RMBS」商品,否則未來一、二年銀行新增房貸業務將受到很大的限制。

惠譽國際信評指出,目前台灣全體放款金額相較於國內生產毛額GDP約130%,而房貸占GDP約46%,這已是亞洲各國中房貸比率最高的國家。但目前銀行承作房屋貸款已高達28%,隨時都將逼近30%上限,換言之,未來銀行承辦房貸已無多大空間,除非銀行加強開發「房貸證券化」商品,否則銀行可能在拓展放款業務上再度遭到困境,成為雙卡業務萎縮後,另一個成長不易的業務。

【記者陳雲上/台北報導】

惠譽國際信用評等上午公布2006年至2007年「台灣銀行業年度回顧及展望」,研究報告顯示,台灣銀行信用評等調降次數比調升次數多,去年至今,僅有日盛銀行、新光銀行、新竹銀行、第一銀行、國泰世華銀行評等獲得調升,其中日盛、新光、新竹銀行調升是因被新生銀行、新光人壽、渣打銀行購併納入外國或集團反應所致。

真正以實力向上調升的,只有上個月調升評等的第一銀行和國泰世華銀行,其中第一銀行調升原因是其海外分行布局很久,海外獲利達25%,對銀行稅前貢獻頗高,且雙卡風暴影響小,展望予以調升為「正向」。國泰世華資產實力一向最強,去年底的雙卡協商也一次提足,雙卡風暴對其影響較少。

另外,近日熱烈討論的大眾銀行、安泰銀行增資案,若能順利增資到位,也將對銀行的信評產生正面影響。

展望今年,惠譽信評認為,台灣銀行的營運壓力仍大,今年雙卡損失率仍有10%以上,加上資金緊縮,利差逐漸下降。以及房貸逼近承作30%的上限,未來新增房貸成長速度放慢,承作量成長將更困難,除非能改善無擔保消費性放款。

 增購車位 當心地價稅多四倍(2007/6/25)

●九十六年六月廿五日 經濟日報-石明珠

  9月22日前申請按自宅用地課徵 才能享優惠稅率

  購買新屋後,再向建商增購的停車位,最好自行向稅捐機關申請按自用住宅用地課徵地價稅。財政部指出,優惠稅率需自行申請,民眾增購停車位自用若未在9月22日前申請低稅率,就會多繳四倍地價稅。

  忘記為增購的停車位申請自用住宅用地地價稅的情形,最常發生在購買大樓型自用住宅的土地持有人身上。財政部說,許多購買大樓住宅的民眾,購屋後通常都會向稅捐機關申請按自用住宅用地稅率課徵房屋的地價稅,但另外再向建商增購的停車位,卻往往誤以為不必申請優惠稅率,導致自用停車位反被按一般用地稅率課較高的徵地價稅。

  自用住宅用地的地價稅率目前是千分之2;但一般用地的地價稅率則是千分之10。也就是說,一般用地比自用住宅用地的稅負,多出四倍。財政部指出,土地按優惠稅率課稅,依法須由納稅人自行提出申請,經稅捐機關核准後才可適用。每年優惠地價稅率的申請期限只到9月22日為止,逾期提出優惠稅率申請者,必須被迫延後一年適用低稅率課稅。

  一般而言,民眾增購大樓的停車位,通常其地號都會與大樓房屋的地號相同,導致民眾誤以為可以不必另行申請優惠稅率。財政部強調,分次取得的土地,所有權人若未再申請優惠稅率,就只能視同是一般用地,按一般稅率課徵地價稅。

  財政部因此提醒民眾,已經增購停車位者,最好檢視停車位適用的地價稅率,若並未合併自用住宅按較低稅率課稅,最晚應在今(96)年的9月22日以前,提出停車位地價稅優惠稅率申請,才能省下四倍的地價稅。

 新鮮人租屋 勿逾薪資1/4(2007/6/24)

●九十六年六月廿四日 中國時報-石明珠

  適逢大學畢業季,社會新鮮人即將踏入職場,首要工作,就是先安頓好「房事」問題;由於新鮮人普遍起薪沒調漲,房仲業者建議,大學畢業生尋找租屋地點時,租 金最好不要超過薪資的四分之一;沿著捷運、通勤路線撿便宜屋租,是節省開支的不 二法門。

  據勞委會最新調查發現,大學畢業的社會新鮮人去年平均起薪是2萬6700元,比起8年前還少了762元,這還未包括物價上漲因素,顯示近8年來,社會新鮮人的薪資不增反減,而能花在每月租屋的預算上更為吃緊。

  永慶房仲總經理廖本勝說,社會新鮮人應妥善規劃薪資的調度,尤其房事問題,往往佔每月支出的最大宗,他建議租金支出不要超過薪資的四分之一,以避免龐大的資金壓力,陷入資金運用「捉襟見肘」的窘境。

  即將畢業的七年級生,嚮往獨立自我生活空間的意向日趨明顯,永慶房仲網線上調查發現,新鮮人畢業後外出租屋的主因,雖高居第一的是「就業地點離家太遠」,佔4成2;但也有近3成畢業生希望「搬離家庭獨立生活」,僅2成3受訪者表示「求學時期即在外租屋」。

  此調查顯示,畢業生租屋時的選擇條件,以生活機能佔比例最高,為2成4,其次為靠近就業地點,佔2成1,再則,租金便宜為2成,周遭環境安全為1成8,交通便利反而佔比最低,僅1成3。

  中信房屋提醒,應精算交通成本後,再決定租金地點,舉例:以室內空間約8至10坪獨立套房計算,捷運沿線租金最低的永寧站周邊每月租金約7000元,若上班地點於信義商圈,每日搭捷運到市政府站通勤,單程車票45元,以每月22個工作日計算, 一個月交通費共計1980元,加上房租,總計每月至少需要8980元。

  位於市政府站附近獨立套房每月則由1萬4500元起跳,兩相比較之下,有明顯的費用差距。想兼顧市區便利性及租金負擔時,中信房屋建議,社會新鮮人可找同學、親友3至4人合租一戶3、4房的住宅,以大安區捷運站附近的25至35坪公寓產品,月租金約2萬4000元至2萬8000元計算,每人每月租金負擔將可控制在7000至9400元左右。

  租屋雖是新鮮人最先選擇,但調查顯示,有3成9畢業生,規劃畢業後5年內擺脫無殼蝸牛稱號;也有4成8畢業生希望在5至10年內成為有屋階級;僅1成1畢業生,要10年以上才有購屋計畫。

  他建議,打算踏進社會5至10年內就買屋成為「首購族」,須先規劃自備款額度,若購屋後的每月房貸支出不超過所得1/2,約為2萬元左右,以年息3%、20年本息攤還方式計算,可購買房屋總價約500萬元產品,如此,就須設定在5至10年內累積近150萬元頭期款,始能達到「圓滿成家」夢想。

 避買漏水屋 檢視各牆角 排水孔(2007/6/23)

●九十六年六月廿三日 蘋果日報-石明珠
 
 交屋後6個月為黃金求償期

  避免交屋後發生漏水糾紛,買屋前應多留意浴室牆面、牆角與廚房排水孔,檢查房屋有無漏水徵兆。中古屋的價格吸引人,且通常位於生活機能便利的地方,好處多多,但購買屋齡老舊的房子,發生漏水等屋況瑕疵問題的風險也大增。事實上,由於賣方對於屋況必須負擔5年的「瑕疵擔保責任」,買方若於交屋後發現買到漏水屋,應把握6個月內提出求償的黃金期,保障自身權益。

  留意法規

  信義房屋客戶暨法律服務部翁興隆表示,漏水糾紛大致分為2個時期,一種是發生於買賣中,也就是交屋前,另一種則是交屋後才發現房子漏水;若在買賣進行中,雙方已就漏水問題達成共識,且買方仍願意購買,在合約上註明責任歸屬,即可避免法律糾紛。

  依條例要屋主減價金

  倘若賣方未告知漏水問題,但不嚴重,買方可依照「瑕疵擔保條例」,要求屋主減少房屋價金,而減少的價金,通常是補貼買方修繕漏水的費用,但若漏水情形已達不堪使用的狀況,買方甚至可請求解約。

  事實上,由於屋況的「瑕疵擔保責任」屬於賣方義務,且擔保期限長達5年,若交屋後才發現房子漏水,買方仍可向屋主提出請求;但買方應證明漏水問題原本就存在,並非因交屋後重新裝潢等因素所造成,而買方也必須善盡通知義務,於發現問題的6個月內提出請求,避免錯失爭取權益的時機。

  中信房屋支援服務處法務專員鍾運凱建議,若於交屋後發現漏水,買方不要逕行修繕,應該先找抓漏專家釐清問題與責任歸屬,確定漏水成因的責任歸屬;若問題屬於前屋主,買方首先要盡到通知的義務,一般多使用存證信函告知,倘若賣方不予理會,1周內即可要求賣方負起瑕疵擔保責任。

  大樓修管線住戶均攤

  鍾運凱表示,若屋主明知有漏水情形,卻使用裝潢或粉刷掩飾漏水問題,未盡到修繕責任,此時買方即可要求賣方負起瑕疵擔保責任,倘若漏水情節重大,但屋主硬將問題遮掩,甚至可能構成詐欺行為吃上官司。

  若透過仲介買賣,則根據法律規定,居間人對於定約事項有調查義務,仲介業者有責任察覺明顯可見瑕疵,應察覺而未發現,屬於過失,但若已知問題卻不告知,進而造成損害,則根據不動產經濟業管理條例,經紀人與仲介業者必須負擔損害賠償責任。

  此外,倘若是因為樓上鄰居漏水而影響到買賣標的,翁興隆表示,則樓上鄰居已構成侵權行為,須負責修繕;若漏水問題是因為大樓的共同管線損壞,可據公寓大廈管理條例第10條,修繕費用可由公共基金支付,或依照住戶持分比率分攤。


 持有土地20年 減徵土增稅20%(2007/6/22)

●九十六年六月廿二日 經濟日報-石明珠

  財部明訂七類土地適用 持有30年減30% 40年減40%

  長期持有土地逾20年以上,可以享有減徵土地增值稅的利益。財政部已明訂持有土地起迄計算年限原則,例如,因繼承取得的土地是以繼承日起,到土地移轉辦理現值申報日止,持有超過20年以上,就可以減稅。

  民眾如欲出售或移轉手上長期持有的土地前,最好先瞭解有無達到長期持有土地的減稅標準,才能節省稅負。財政部表示,土地稅法修正後,增訂長期持有土地者可以減徵土地增值稅的優惠條款。依據稅法,持有逾20年者可以減徵20%增值稅; 持有30年者,減徵30%;持有40年者,減徵40%土增稅。

  為使持有期間的計算方式明確化,財政部也依據土地稅法第33條修正條文,對於長期持有土地者減徵土增稅的土地持有年限起、迄時點,訂定認定標準:

  一、土地持有期間的起算點:
    1.因一般合意移轉及形成判決以外的判決取得的土地,以完成登記之日為持有土地的起算日。
2.因繼承而取得土地者,起算日為繼承發生日。
3.因執行機關拍賣而取得的土地,是以領得權利移轉證書之日做為起算日。
4.因徵收而取得的土地,補償費發放完竣日即為起算日。
5.因法院形成判決而取得的土地,以判決確定之日做為土地持有期間的起算日。
6.第一次規定地價前取得土地所有權,而在原規定地價後首次移轉的應課徵土地增值稅案件,應以原規定地價日做為起算日。
7.信託土地、配偶相互贈與的土地、農業用地等不課徵或公共設施保留地等免徵增值稅土地,在再移轉並應課徵增值稅時,其持有期間是以第一次不課徵或免徵土地增值稅前,取得土地所有權的時點為起算日。但若其取得所有權的時點,是在原規定地價之前者,則以原規定地價日做為起算日。

二、土地持有期間的截止日時點:
1.一般土地均以向稽徵機關申報土地移轉現值的申報日,做為持有土地的截止日。
2.但因執行機關拍賣而移轉的土地,持有土地的截止日為拍定日;因法院的形成判決而移轉的土地,則以判決確定日做為持有土地的截止日。

 公共設施用地 按一般稅率繳稅(2007/6/21)

●九十六年六月廿一日 經濟日報-石明珠
 
 與公共設施保留地不同…

  公共設施用地和公共設施保留地,定義不同,可以適用地價稅優惠稅率的命運也不同。台北市稅捐處表示,只有公共設施保留地才可以適用千分之6的優惠稅率繳稅;公共設施用地,則須依一般稅率繳稅。

台北市稅捐處長謝松芳說,稅捐處每年針對適用特別稅率,如工業用地或公共設施保留地等稅率進行清查,對課錯稅率的部分進行補稅。其中,公共設施保留地的爭議最常見。謝松芳強調,公共設施保留地指的是政府仍未徵收的公園、學校、市場、機關等用地,如果未使用就能免稅;使用可按千分之6的優惠稅率課稅。

  台北市稅捐處最近發現,某甲所有的土地並不屬於公共設施保留地,依法應按一般用地稅率課徵地價稅,但某甲卻以千分之6的優惠稅率繳稅,補徵86年到90年間的地價稅差額。某甲不服,提起行政救濟,但最高行政法院判決某甲敗訴。

  法院判決指出,依台北市政府工務局建築管理處函,徵納雙方所爭議的土地應屬建築基地,並非留待將來使用的土地;但根據土地稅法第19條規定,只針對因都市計畫而被劃為公共設施的用地,在未徵收或收購的保留期間內,因使用已被限制,才明定適用特別稅率或免稅。

  財政部解釋令也規定,某甲及稅捐機關所爭議的土地應為市場用地,也就是公共設施用地,並非法令規定的公共設施保留地;且這塊土地已經前陽明山管理局核准民間投資興建,在61年間完工,屬於已開闢的公共設施市場用地,與公共設施保留地的定義不符,所以無法適用優惠稅率。

 代墊遺產稅 小心贈與稅(2007/6/20)

●九十六年六月二十日 蘋果日報-

  遺產分割處理是民眾常用的節稅方式,但國稅局表示,若個別繼承人有先行墊繳遺產稅的情形,最好先從總體遺產中先扣除墊繳金額後,再進行分割,不然先行墊繳遺產稅的個別繼承人,就要向其他繼承人求償,否則除了遺產分得少,還會有贈與稅的問題。
  
簡單說,被繼承人身故後留有遺產,若有多人可以繼承,經常發生分配價值不均、或女兒拋棄繼承的情形,依照贈與稅法,分配較少或放棄的一方,可能涉及無償贈與的行為,此時就有被課徵贈與稅的困擾。

  計入總遺產再分割

  為此,國稅局曾規定,被繼承人死亡時所遺財產,繼承人只要繳納遺產稅,之後不論繼承人間如何就稅後遺產淨額協定分割,都不用課徵贈與稅。國稅局最近發現,有位林姓繼承人,舉債繳納配偶遺產稅2437萬元後,再把遺產分配給包括他自己在內的繼承人,原本他認為沒有贈與稅的問題,但因為林君並沒有先從遺產中扣除先行墊繳的金額,也沒有向其他人要求償還,最後林君只分到
224元,還被國稅局課徵贈與稅。

  勤業眾信會計師事務所表示,如果有個別繼承人以其本身固有的財產,先行墊繳遺產稅,還是要先從遺產扣除該筆墊繳稅款後,才能進行分割,否則先行墊繳遺產稅的個別繼承人,就有免除其他共同繼承人償還義務的嫌疑,此時國稅局也會以視同贈與方式,核課贈與稅。

 自書遺囑 留些筆跡供比對(2007/6/20)

●九十六年六月二十日 經濟日報-

  有個嫁到國外的台灣婦女,跟老公離婚後回國,想要寫遺囑,還希望由我做她的遺囑執行人。但我的年紀大她很多,似乎「不太恰當」。我說,如果她本人要寫遺囑(自書遺囑),我可以幫忙擬遺囑草稿,但要她自己手寫一遍。此外,我不便當她的遺囑執行人。

  其實,我不當別人的遺囑執行人也是有原因的。遺產及贈與稅法第6條規定,如果有遺囑執行人,這個人就是遺產稅的納稅義務人。試想,繼承遺產的當事人若有不合或發生糾紛,沒人要繳遺產稅時,結果遺囑執行人被國稅局追稅,豈不倒楣?

  除了遺囑執行人,還有個「遺囑保管人」,從字面可知,就是保管遺囑的人,依法須於繼承開始時,在親屬會議中提示遺囑;跟必須處理遺產的遺囑執行人是不同的。所以,別人需要幫忙處理遺囑的事時,我通常不當遺囑執行人,只當遺囑保管人。此時,我也會要求對方把遺囑連同平日的文書筆跡一起提供給我。會這樣做,說來話長。

  過去,我受一個名人之託幫他保管遺囑,等他百年後,我把遺囑拿到親屬會議給繼承人看。但他的遺產分配並非「人人平等」,所以協商無法順利進行,甚至當時有風聲說,有人想把遺囑撕毀。如果是繼承人毀棄遺囑,可能會喪失繼承權,但不是繼承人做的話,只會觸犯毀損私文書,而且實務上初犯的人罪都判得不重。我怕真有人把遺囑搶去撕掉,和繼承人開會討論時,還特別把正本放在其他地方。

  依這個名人的遺囑,分配給某繼承人的部分很少,最後他只有法定的「特留分」可以拿,所以那位繼承人就主張遺囑是假的,說是我「偷天換日」更換遺囑;我差點要拿它到法院鑑定。但是,這份遺產約20億元,上法院的話,一審裁判費就要1,400多萬元,二審、三審也還要再分別付2,100多萬元的裁判費;這麼多錢,當然
沒有繼承人願意先墊付,只好作罷。

  可是,客戶的問題還是得解決。我想了想,這份遺囑有寫到財產中的一部分要捐給財團法人,跟國稅局課稅金額有關。我跟國稅局協商後,改請國稅局拿這份遺囑到調查局鑑定。這樣不但效果相同,也可以避免國稅局將來有其他意見。麻煩的是,這個名人生前很懶得寫字,凡事都用講的,很難找到他的筆跡。我怕別人又指我收集的筆跡是偽造變造過的,所以也請那位提出異議的繼承人自行收集筆跡,避免彼此又起爭議。結果,遺囑上的筆跡,和我以及那繼承人收集而來的筆跡,鑑定一致,大家都沒話說。

  經過這次教訓,從此之後,我都會要求當事人把遺囑和平時的筆跡放在一起提供給我,否則,等到事後有當事人異議想核對時,我這「外人」要再回頭收集筆跡可就難了。我也鼓勵大家自書遺囑時,多留幾份筆跡下來,以備需要。


 代筆遺囑敗筆 女房東敗訴(2007/6/19)

●九十六年六月十九日 自由時報-

  曾姓榮民過世後,他的房東陳女拿出一份由律師執筆、郵局經理見證的「代筆遺囑」,這遺囑寫著,陳女可繼承曾某200萬遺產,她認定遺囑是鐵證,200萬可以落袋,但最高法院判這遺囑不合法確定,陳女拿不到這200萬。

   3年無人領 遺產歸國庫

  南投縣榮民服務處表示,坊間有種種謀取單身亡故榮民遺產的傳聞,因此會嚴格審查相關申請案,並進行訴訟;由於該遺囑遭法院認定無效,曾某遺產將先由退輔會代管,若3年內無人領取,依法收歸國庫。獨居曾姓榮民87年底向陳女租屋,92年6月間,曾某病危,經退輔會南投縣榮民服務處人員送至台中榮民總醫院救治,在急診室留院觀察後病情舒緩,轉院至埔里榮民醫院。

  同年11月24日,曾某仍病重死亡,女房東即表示自己是曾某乾女兒,並主張曾某生前曾在台中榮總急診室立下「代筆遺囑」,表明她是繼承人。這代筆遺囑上載明「本人未婚,在台灣及大陸均無合法繼承人」、「除…存款外,如再有存款或財產,亦全部遺贈陳XX(女房東)」等字句,除由蔡姓律師代筆,並與律師太太,以及原為台中郵局副理、現為基隆郵局經理的律師二哥作見證。

  但南投縣榮民服務處質疑該遺囑的真正性,拒絕交付曾某所留遺產,陳女以該處為被告,向法院提出「確認遺囑」民事訴訟。

   護士未見律師、陳女

  法院判決指出,該遺囑上所謂曾某所按的兩枚指紋,模糊不清,送交調查局根本無法鑑定,又向曾某住院的台中榮總,調閱曾某住院護理紀錄,發現曾某立遺囑時,就是他被送進台中榮總急診當天,且當天沒人來探視曾某,且當時急診室3位值班護士沒人看見陳女、律師等人在處理遺囑。

   考量榮民當時應能簽名

  法院依據醫院病歷,考量曾某當時病況,並非不能自行簽名,進而認為該「代筆遺囑」不合法,陳女敗訴確定。


 防房市泡沫 二胎房貸優惠限縮(2007/6/18)

●九十六年六月十八日 蘋果日報-

  銀行業者私下透露,房價飆漲,為了避開房地產景氣循環向下,貸款戶反而無法還清債務,對於「次順位債」型態的二胎房貸已經不是業者爭食的重點,儘管民眾可以省下鑑價費用,辦理相關業務時不易像過去享受更多優惠。

  中信銀表示,在質與量的評估下,銀行認為首購型、自住型的房貸戶,較有「還清的責任感」,若地段又剛好在捷運站沿線的「A級地段」,可享有低利優惠,但若正好是二胎貸款,較不易有利率與貸款成數優惠。

  成數不高利率10~14%

  業者表示,申請「二胎房貸」先決條件,首先必須是名下有房子,而且第1順位房貸的繳息正常、沒有異常繳款紀錄等。華南銀行指出,年滿20歲以上的本國國民可申請二胎房貸,不過需有正當職業、收入穩定,於其他金融機構之房屋貸款已設定第一順位並得於華南銀行設定第二順位抵押權。不過由於核貸金額不高,較適合有房屋裝修、投資理財的民眾。

  例如,價值500萬元的房子,辦理首購型房貸時,銀行核貸額度約為8成~8成5,核貸金額至少有400萬元,但是通常進行500萬元的設定,若地段佳,利率則有3~5%之間的水準。不過當民眾申請「二胎房貸」時,在不用重新鑑價的狀況下,銀行通常會針對原本設定的500萬元額度,給予1~2成左右的「二胎房貸」額度,也就是大約50萬元至100萬元之間,利率水準大多數會在10~14%之間,其中的差異,就是看擔保品坐落的區位而定。


 田園豪宅落成日,弱勢農民逐出時!(2007/6/17)

●九十六年六月十七日 聯合報社論--石明珠

  張內閣「一週一利多」政策放送,最新焦點瞄準農村族群,將釋出一萬公頃農地興建「田園社區」,並成立一千億元農村改建基金,協助農宅修繕及更新農村公共設施。價碼喊得夠高,藍圖也繪製得夠亮眼,問題是,真能造福農民嗎?

  扁政府七年來未曾就農業發展提出重要興革,農民深受其害的產銷剝削問題亦未稍見改善;而張內閣上任一個月即寫就一部「農村改建條例」,其效率令人側目,卻分明掩不住主政者炒短線、搞選舉的投機心態。難道放任農田改為建地,補貼農民改建房舍,就能使凋敝的農村重獲生機?

  開發「田園社區」,大批農地釋出,自然有利於農地價格的提升。但實際上,最後真正擁有這些「田園豪宅」的,恐怕不是原來的農民,而是買來置產或充當度假別莊的都會有錢階級,近幾年農村林立的田間豪宅即是明證。農村景觀看似更為富庶,其實「相對剝奪」的心理對比更為懸殊。弱勢農民何嘗不知道,田園豪宅出
現時,將是他們被逐出農村之日。

  如果萬頃農地的釋出,有助於解放農村的土地利用,且價格抬升又能回饋至農民身上,那倒也值得大家樂觀其成。但事實上,農地釋出是民國八十四年即開始執行的政策,當時預定至民國一百年要釋出的土地量至今尚未消化完畢,且其中許多土地已流入建商之手。有人預言,這次政府開放興建田園社區,將變成在幫這批建
商解套,「農地變建地」的好處將流入建商口袋,真正獲利的農民不多。

  農業、農村、農民,台灣的「三農」問題,絕不在農舍民居的豪華與否,而是農業找不到出路,農村留不住人口。農業問題須從產銷至國家經貿尋求整體解決,農村問題則除了振興農業亦須加強留住人口的機制。豪宅美屋恐怕只會加速驅趕樸實的世代農民離開農村,真要釋出土地還不如引進二、三級產業。如今,行政院的
「田園社區」計畫,一方面只是選季撒錢的賄賂手段,另一方面更儼然成為地方豪強的分贓題材;農業不改善,農村無生計,難道只靠豪宅美屋就能解決「三農」問題?

  張內閣的作法不僅故意簡化了三農問題,更簡直是打開了「廢農政策」的潘朵拉魔盒。當農民留農的意志開始動搖,當地方豪強分食農地、解構農村的貪念大起,農業守不住,農村變質,農民亦將流失。試問,沒有生計機能,沒有生活憑藉的農村,如何僅憑豪宅美屋留住農民?

  民進黨若真把三農問題放在心上,不會空自蹉跎七年,卻在最後一刻倉促提出虛浮的「十年計畫」,表示自己「心向農民」。更可悲的是,如此短視的政策,完全沒有國土整體規畫與如何保全農業的著眼,只有草率拋售農地、賄賂農民的近利心態。何況,千億資金的流動及萬頃住宅的興建,將是多麼浩大的工程隊伍;人們
不可惑於它可能帶來的美景,卻應先想像施工前後在生態上及政治上溢出的汙染和破壞。豪宅美屋的農村,會不會反而成了更不適於農民生活及生計的農村?倘係如此,農業、農村、農民,三農問題將全盤皆輸!

  尤其應當注意的是:在「開發田園社區」的掩蔽下,本案將對數十萬農戶,以修繕或興建的名義「補助」六至二十萬元。這一政策,極易流為政治性、選擇性的賄選操作。何況,為何農民可得此補助,工人卻無?又為何此家農戶有補助,別家卻無?從其實際效應看,民進黨不是在改造農村,而是要以糖衣毒藥收買農民,汙染農村;但就長遠而言,卻是要將農民逐出土地家園。試問:於心何忍?

  民進黨領導人動輒標榜自己的草根出身,許多農民對本土政黨的支援也始終不離不棄,但看看他們獲得了什麼回報:一張賄選的支票,抬頭寫著農民,說是要給他們豪宅美屋,其實是要毀了農業,將他們逐出農村!

 公設指的是哪些?如何才算合理?(2007/6/16)

●九十六年六月十六日 自由時報-石明珠

  Q:一般所謂的公共設施是指哪些?怎麼算才合理?

  A:一般所謂「公共設施」包含大公、小公等區塊,「大公」是指地下室、機電房、消防設備、走道、門廳等,為全體區分所有權人共有;而樓梯間、電梯則屬「小公」,為部分區分所有權人共有。購屋時若想要讓錢花得物超所值,關鍵在「精算公設」!否則若買到較一般常態公設比還要高的房子,除了購屋成本變高外,未來公設的維護費用,更是另一筆花費。關於公設比的分攤比例,目前尚未有法令強制規定,民眾購買的房屋,使用面積與公設比是否合理,最重要是按「使用者負擔原則」。

而常見的公設產權問題為:
  (一)把中庭花園誤以為是公設面積:中庭花園大部分為法定空地,不列入公設面積,列入公設面積計算者「須其上方有大樓本身結構之頂蓋」,如1樓或地下室羽毛球場。

  (二)地下室公設面積全體住戶平均分攤:此類型大樓的地下室大部分有設置停車位,地下室公設面積由全體住戶平均分攤,面停車位卻大多無法1戶配置1車位,必須定期抽籤分配承租,由於管委會可收停車位租金,住戶因此可繳納較少管理費;但也可能面臨無法購買地下室停車位的不便。此外,此類型大樓公設比較高,地下室每坪單價通常較主建物低,相對比較,大樓每坪單價也會受影響。

  (三)大樓地下室停車位面積縮水,將部分車道面積分攤給全體住戶:出售停車位時通常以「個」來計算價格,較不會注意停車位坪數大小,按車位長寬及車道分配計算,一般平面車位含車道等公設面積,約占10∼12坪,機械式則為5∼6坪。建議民眾可調閱地政機關之膽本,若車位面積少於這個經驗值,有可能是建商將部分車道面積分攤給住戶,最好再向建商詢問清楚。


 建商催過戶 小心有詐(2007/6/15)

●九十六年六月十五日 自由時報-石明珠

  苗栗縣政府消費者保護課課長王德基表示,購買「還看不到、摸不著」的預售屋務必謹慎,民眾應選擇信譽良好的建商,並注意建商的財務狀況,萬一建商財務周轉失靈,應停付尾款,交由建商辦理購屋貸款時,更要親向銀行確認無誤,小心淪為貸款人頭戶。

  王德基並提醒,「建商太早過戶給你,不要太高興!」許多建商在拿到使用執照後,多會催促購屋者趕辦過戶,但消費者有權說「不」,應確認房屋完工、水電無虞、確能入住使用,且房貸是合法申准後,再辦過戶。

  王德基說,民眾因購屋資金不足,經常委託建商代為申辦房貸,民眾事後應向建商貸款的金融行庫,再次確認貸款金額及年限,和銀行保持密切聯繫,同時確認身分證等相關證件沒被亂用。


 施工不良 裝潢糾紛第1名(2007/6/15)

●九十六年六月十五日 蘋果日報-石明珠

  毀損 加價 延期 倒閉 都很常見

  裝潢前要與設計師充分溝通,清楚瞭解各建材特性後再簽約,是減少糾紛的不二法門。根據消基會資料,居家裝潢常見的糾紛,以施工品質不良案件最多。因為裝潢工程細節多,專業知識門檻高,專家建議,簽約時,工程總價、工期、設計費包含項目、建材種類、退費方式等都要註記清楚,日後才有保障。

  簽約保障

  消費者文教基金會祕書長游開雄表示,常見的裝潢糾紛有施工品質不良、造成 毀損(如漏水)、加價、延期完工及設計團隊倒閉等。
  「施工品質不良」是裝潢糾紛最常見的原因,例如地板不平整、木地板發出聲響、壁紙油漆壁面澎起或剝落、木作櫃粗糙、室內門關不起來、建材不合等,游開雄表示,木地板有聲或油漆壁面剝落等,在驗收前發現的話,是明顯的施工不良,裝潢公司應負責修繕。

  進住1個月後付尾款

  要注意的是,有時這些問題是住進屋後數個月才會發現,因此,游開雄提醒,為讓裝潢公司「更有效率」解決問題,裝潢尾款(至少總價的15%)一定要扣留到驗收毫無問題後才給,並且要求保固期。目前市場常見的保固期為半年到1年,有些優質設計公司也會答應尾款是搬進去住1個月後才付款,這也是對消費者較有保障的方式。

  建材不合也是常鬧糾紛的部分,若是發現種類品項與簽約款不同,可向設計師要求更換建材。但若是不滿的是色彩或花樣圖騰,就較難獲得補償。因此,消費者自保之道,除了條約上清楚標示建材品項外,應留下建材樣本,不然,也可將建材拍照,確定花色與材質。

  註明漏水追加費處理

  另外,造成毀損如漏水或牆面龜裂時,只要能舉證是在施工期造成的,就由裝潢公司負責。消費者最好簽約前,能將屋況做一檢視,拍照存證。但台北市室內設計裝修商業同業公會理事長陳銘達表示,有時是敲開地板後,才發現屋子本來就有漏水,這種情形多發生在屋齡15年以上的老屋。因此簽約前,最好加註若發現漏水
,要不要管線全換、要不要追加費用、費用追加多少等,都可先註明。

  追加費用也是常見的爭議。在裝潢界,甚至有「10個案子8個追價」的怪現象,陳銘達表示,追價原因除了變更設計外,也源自於有的設計師「低價標案,再行追價」的惡習,簽約時可寫明追加預算的上限,並註明「須徵得業主同意」,以免不肖設計師漫天要價。

    契約寧繁不可簡

  許多裝潢糾紛都是與「朋友介紹」的設計師所發生的,當初念及交情,草草簽約,條文都不清楚,日後糾紛就多。裝潢契約要寫明各建材的品牌、品項、尺寸、色調圖騰、式樣以外,設計費最好從工程費中分出來單獨列,寫明包括哪些圖面或是否含監工、傢具配置等,最好再出3D立體圖。

  消費者也要有個觀念,契約上有標明的建材或格局,就代表同意使用。好不好用或好不好看,是簽約前就要確定的。除非建材有瑕疵或有詐欺行為,如標示義大利的建材根本不是義大利生產,不然無法因不喜歡等主觀因素要求無償更改或賠償。

 證明是租賃物 銀行無權查封(2007/6/15)

●九十六年六月十五日 蘋果日報-石明珠

  一名積欠銀行卡債的讀者問:

  銀行寄最近寄給我「聲請查封預告通知書」,說我積欠卡債嚴重,將向法院聲請強制執行,屆時將到「戶籍地」查封電視機等動產,還說明若無異議,請於兩天內清償欠款。請問我住在親戚家,銀行能動到我向親戚承租房屋內的東西嗎?

  律師黃蘭英答:

  銀行寄給讀者的聲請查封預告通知書,應只是催款的動作。讀者要瞭解,銀行催繳卡債會先向法院聲請發支付命令,命債務人清償,債務人收到後若發現金額與銀行主張不符,可在二十天內內向法院聲明異議,若收到本票准許強制執行裁定書,則要在十天內提出抗告。

  假扣押事後通知

  此外,銀行對付債務人還有假扣押程式,通常會先向法院聲請查封債務人房車等或扣押存款、薪資,以免債務人脫產,但這種程式不會事先通知債務人,等查封或扣押後才會事後通知。至於讀者關心的強制執行範圍,主要是債務人所有的動產、不動產及其他財產權,包括如股票,租金、三分之一以內的薪資等。

  要注意的是,查封標的不動產登記名義人須為為債務人,動產則要看是誰佔有,若銀行是查封你親戚的動產,查封時你可當場聲明異議,表示那是租賃物,並提出租約或請親戚提出證明(如發票等),萬一還是被查封,你親戚可以提出第三人異議之訴。


 農地變建地 身價三級跳(2007/6/14)

●九十六年六月十四日 經濟日報-石明珠

  農政官員初估 新田園住宅一棟至少千萬元

  農政官員指出,初估新田園住宅一棟要價至少千萬元,不是一般的農戶買得起;由於釋出的農地有配額限制,也不是每個建商都有獎,未來優先順序,也會出現爭議。

  官員指出,農地變建地,地價勢必呈數倍上漲,可以預期未來採公開標售,土地成本一定不會低,再加上須採低密度開發,全區覆蓋率應達50%,建蔽率不得超過30%,政府內部試算,一棟約60坪的房子,至少要千萬元。

  官員直言,經建會研擬新田園社區開發,鎖定的對象不是當地農村居民,而是在都會區居住的人。熟悉農地開發的官員指出,未來十年政府將釋出一萬公頃土地,以25公頃釋出門檻估算,至少會有400個開發案,一旦農地獲選為新田園社區預定地,等於「點
土成金」。

 房市吹冷風 投資客漸退場(2007/6/14)

●九十六年六月十四日 經濟日報-石明珠

  比重滑至19.6% 長期房價由看漲轉為持平看跌 南部則有回溫跡象經建會昨(13)日公佈今年第一季房價綜合信心分數降至106.83,比去年第四季的110.27大幅下降3.44分,民眾對房市的看法趨於保守,其中想購屋者的投資比率出現大幅下降的情況,從去年第四季的24%滑落至19.6%,顯示投資客有逐漸退出房市的跡象,房價長期由看漲轉為持平看跌。

  經建會昨日公佈今年第一季台灣住宅需求動向調查結果,台北市的房價年所得比從上一季的8.8倍,降至8.1倍,但台北市民仍得不吃不喝8.1年,才買得起房子。調查主持人、政大地政系教授張金鶚認為,部分民眾買小套房,是房價所得比下降的主因。

  值得一提的是,南部房市似乎出現回溫的跡象,調查顯示,第一季台中縣市與高雄縣市房價綜合信心分數分別是117.24與112.47,兩個縣市首度同時超越北市的108.25。根據經建會委託國土規劃及不動產資訊中心調查顯示,整體購屋者房價綜合信心分數為樂觀,只有106.83分,比上一季大幅下降3.44分,綜合信心分數以台中縣市最高,桃竹縣市最低,而且桃竹縣市各項房價信心低於100分,對長期房價支撐力道不足。

  經建會調查,對近期房價看法,有13.7%的人認為會小幅下跌、一年後有25.8% 的人認為會小幅下跌。張金鶚則分析,房價看法短期偏向持平看漲,長期則由看漲轉為持平看跌。此外,有關房市充斥投資客的問題,在此次調查中顯示有趨緩的跡象,第一季潛在購屋動機的投資比率滑落至19.6%,比上一季的24%減少4.4個百分點,投資需求出現降溫跡象。

  以台北市為例,去年第三季想購屋者投資比率為28.1%,第四季則出現25.3%,今年第一季再度滑落至24.8%,已經是連續兩季出現投資客比重下降的情況。有關房價所得比的問題,張金鶚說,今年第一季全國房價年所得比為6.6倍,與去年第四季持平,房貸支出占每月所得比為29.9%,研判是因為小套房產品增多,導致貸款負擔率些微下降。儘管北市房價負擔減輕,但張金鶚認為,整體購屋壓力未有明顯紓解。


 破產法衝擊 信貸難做 銀行改打低利房貸牌(2007/6/14)

●九十六年六月十四日 工商時報-石明珠

  破產法衝擊、信貸難做,土銀、台銀、一銀、國泰世華、台企銀、花旗力拼房貸,各自出招拉客,土銀放寬低利菁英貸對象,一銀打輕鬆還款,花旗推雙利貸,台銀續推easy go,台北富邦新推出二%低利房貸。

  另外,台企、玉山、友邦和房仲公司聯手,續打低利牌,連巴黎銀行都加入戰局,開辦房貸,由於銀行力拼房貸,利率上不來,近三年,房貸初貸利率僅上升○.三%到○.五%,比存款利率升幅還小。

  各銀行最新房貸初貸利率,大多落在二%到二.三%,土銀人員說,近日,中央銀行全力拉升台幣利率,短期利率一路向上,房貸利率倒是一路走平。兆豐銀人員說,配合央行的意思,銀行應該是要調升房貸利率,但是,環視其它各銀行的貸款利率卻又發現,大多還在低檔區,自己如果調升利率,客戶可能就跑掉。

  銀行壓低利率搶房貸客戶的現象,從利率訂價看得最明顯,各銀行房貸利率最低時期,多在一.九八%,像台銀、土銀、一銀、彰銀、華銀、台企銀、兆豐銀、永豐銀、國泰世華銀等。近三年,央行十一度引導利率上升,銀行的一年定存利率已從一.四%,調升到二.二四%一帶,調升○.八四個百分點,但是,同一期間,銀行房貸初貸利率,只上升○.三到○.五個百分點。

  台北富邦銀人員說,因應房價漲高,銀行比較小心的做法,也只是房貸成數降低一成左右,利率還是拉不上來,像北富銀近日就新推二%的低利房貸。一銀力推輕鬆還款方案,以輕鬆還錢拉客上門,花旗新推雙利貸,客戶可以選擇房貸利率機動搭配固定、存款利息可抵貸款利息,土銀利率二.一%的菁英房貸,全民適用。

  至於銀行和房仲公司合作的方案,條件更優惠,像玉山、台企銀、一銀、上海商銀、台銀針對信義房屋的購屋客,普遍提供二%到二.一六%的低利,成數最高可達八成五。永豐銀人員說,近日,俗稱破產法的消費者債務清理條例通過,這項條例適用對象,主要集中在信用貸款、信用卡和現金卡欠款客戶。

  對銀行而言,客戶借這些錢,統統是沒有擔保品的貸款,銀行的錢借出去,被倒帳、要不回來的風險,驟然上升,紛紛嚴控,民眾沒有擔保品,要向銀行借錢,難度上升。

  信貸趨緊,企業放款也不好做,只好往房貸市場衝,土銀人員說,銀行體系錢多多,放款生意還是要做,各種貸款中,房貸最有保障,至少客戶還有房子押給銀行。

 袋地通行權 小住戶告贏(2007/6/13)

●九十六年六月十三日 蘋果日報-石明珠

  大建商阻斷唯一道路

  台北市吳興街的儒林園社區近三十戶居民,因為不滿基泰建設為興建觀景豪宅,竟設柵門阻斷他們行走多年,而且是唯一的對外聯絡道路,推派代表黃源福告上法院,要求基泰還路。法官審理後昨天判基泰敗訴,須讓住戶通行此道路。

  蝦米鬥鯨魚

  得知告贏知名大建商,經營印刷廠的黃源福昨說:「基泰是股票上市公司,竟與民爭地。希望基泰尊重司法判決,還給住戶完整通道,也希望大家能和平共處。」基泰在旁邊蓋豪宅,卻設柵門阻擋當地住戶進出。

  建照註明該道供行

  儒林園於一九八五年興建時,因無對外聯絡道路,居民繳了一百多萬元通行補償費給政府,把一塊政府所有土地當成對外通道。去年四月,取得附近土地的基泰建設,打算在儒林園旁,興建十六層樓、可眺望一○一大樓的觀景豪宅,於是通知儒林園住戶,要收回住戶對外聯絡的道路,並在路口設柵門、派人駐守。基泰雖另向市府承租土地,供儒林園住戶作對外通道,但住戶認為既已繳補償金,就有權使用此路,於是推派黃源福為代表,到台北地方
法院打官司,要求有權通過被基泰擋住的路。

  基泰則主張公司合法取得通道的土地所有權,也須對買屋戶負責,因公司已另闢一條替代道路,周邊也還有另條小路,因此基泰使用這條路,並不會影響住戶權利。法官審理認為,雖然現場有另外兩條路,但寬度僅二.一九公尺,又有坡度,居民若走此路,還須經過市府土地,且基泰申請建照時,工務局就註明「該土地(
主要通道)不得配置建築物,應維持原狀供通行使用」,顯示基泰早已知道這塊土地是供儒林園居民通行,因此判基泰敗訴。

  基泰將請保全駐守

  基泰襄理張玉貞昨表示,公司會繼續上訴,也會持續與黃源福等住戶溝通解決糾紛。張強調,該通道土地屬基泰所有,當然有權使用,住戶通行爭議已導致建案施工延宕、損失,有必要請保全維護工地現場駐守。


 申辦房貸 6月不宜(2007/6/13)

●九十六年六月十三日 經濟日報-石明珠

  想申辦房貸嗎?銀行業者建議,如果時間允許的話,建議民眾盡量避開6月辦理房貸撥貸。因為6月適逢報稅繳款動支資金的高峰,以及中央銀行大力支撐雙率等操作,使得6月銀行銀根趨緊,利率上揚,也許稍做觀望,等到7月過了資金緊俏的高峰,或有機會利率下滑,有利於民眾與銀行談判貸款條件。

  銀行業者指出,6月資金需求升高,銀行銀根突然趨於緊俏,銀行隔拆利率竄升,主要原因除了5月剛剛報稅,6月正是繳稅資金動支的時期外,央行維持新台幣匯率、支撐新台幣脫離貶值軌道,進行匯、利率雙率操作,也使得利率升高,對於現在申辦房貸的民眾來說,較不利於爭取優惠利率,建議如果時間許可,房貸晚點來辦,等到7月再辦理或撥貸,或許利率條件有機會較符合民眾的期待。

  據瞭解,部分銀行原本推出的房貸利率方案,最近就有暫停受理的狀況,內部會商因應利率上升,打算調高房貸利率,使得民眾面對銀行現行提供的相對優惠方案,看得到卻恐怕吃不到,如果真的急著辦房貸,可能要有利率變動的心理準備。

 豪雨災損減稅 30天內報請勘查(2007/6/12)

●九十六年六月十二日 自由時報-石明珠
 
  連日來豪雨對台灣地區造成災害,財政部賦稅署表示,災害損失可以減抵所得稅、營業稅、貨物稅、菸酒稅、房屋稅、地價稅及使用牌照稅等,受災戶應於災害發生後30日內檢具損失清單及證明文件,報請國稅局派員勘查。

  財政部賦稅署進一步指出,災害損失申請減免稅捐,應依下列規定辦理:
  一、所得稅:應於災害發生後30日內,檢具損失清單及證明文件,報請國稅局派員勘查,經核定得列報所得稅災害損失;但個人損失金額15萬元以下、營利事業損失金額250萬元以下,得書面審核,免派員實地勘查。

  二、營業稅:小規模營業人因水災而無法營業者,可以實際營業天數查定營業稅;一般營業人的商品因水災而受損,報經國稅局派員至現場查看屬實後,可予以認定。

  三、貨物稅:已稅貨物如受損而不能出售者,得檢具證明文件辦理退稅。

  四、菸酒稅:已納菸酒稅之菸酒如受損而不能出售者,於災害發生後15日內,檢具損失清單及相關證明文件,申請退還菸酒稅及菸品健康福利捐。

  五、房屋稅:房屋在災害中受創,得於災害發生日起30日內,申請減免房屋稅。房屋毀損面積占整棟面積三成以上不及五成者,房屋稅減半徵收;毀損面積占整棟面積五成以上,免徵房屋稅。

  六、地價稅:因山崩、地陷、流失、沙壓等環境限制及技術上無法使用之土地,地價稅全免,所有權人或典權人應於地價稅開徵40日(9月22日)前向相關單位提出申請。

  七、使用牌照稅:汽車、機車泡水受損須修復或無法再使用,向監理單位辦理報停或報廢手續者,得自災害發生日起一個月內,申請退還已繳納的使用牌照稅。

 買到海砂屋 自行打折敗訴(2007/6/11)

●九十六年六月十一日 自由時報-石明珠

  陳姓男子向黃某購屋,交屋前陳某發現這棟房子是海砂屋,遂寫兩封存證信函給賣方,表示將在交屋後再要求退還部分款項,他隨後付清尾款並完成過戶,再依存證信函內容要求賣方退款90萬,台北地院審理認為,此存證信函只是陳某單方意思表示,賣方黃某並未同意,判陳某敗訴。

   交易前發現 寄存證信函

  買方陳某主張,他在95年間透過房屋仲介商,以1135萬向黃某購買一棟位於台北市的房屋,雙方簽約後,他發現此屋並未做過海砂屋檢驗,為了避免事後爭議,他與賣方協議,委由專業公司進行「氯離子含量」檢測。

  4天後檢測報告出爐,房子氯離子超過國家標準,足以造成鋼筋鏽蝕、混凝土剝落,陳某主張,因當時介仲已將簽約金匯給黃某,他無法預料解約後果,並未解約,而是在95年9月間,至郵局寄發兩封存證信函給黃某。陳某在存證信函中寫者,保留瑕疵請求權,會在交屋後再要求賣方退還部分款項,並於寄信後4日交付尾款33萬,隨即完成過戶,並依存證信函內容向台北地院訴請黃某「減少價金」90萬。

  賣方黃某則主張,雙方原本約定,若檢測後發現是海砂屋,陳某可不買,但檢測結果出爐後,陳某仍陸續交付款項完成交易,事後才要求降價,根本不合理。

   購屋後要求減價「濫權」

  台北地院審理認為,雖然陳某交易前,寄存證信函給賣方表示日後會訴請「減少價金」,但他事前已知房子是海砂屋,卻仍完成交易,事後又要求減少價金,已屬權利濫用,且賣方黃某並未同意存證信函內容,存證件函僅是陳某單方意思,故判決賣方黃某不必賠償;仍可上訴。

 財產被假扣押 10天內可抗告(2007/6/11)

●九十六年六月十一日 自由時報-石明珠

讀者T先生問:

  家中有塊土地,是父親繼承自爺爺的祖產,由好幾個親戚共同繼承,但其中一堂兄將土地抵押貸款,並由其他共同繼承人當連帶保證人,父親也是連帶保證人之一,堂兄還不出貸款,除父親外,其他連帶保證人名下都沒財產,土地已遭法院查封拍賣,但流標,父親的財產也被假扣押,無法轉讓,我們該怎麼辦?

律師莊秀銘答:

  T先生您父親在堂兄與他人的借款中當連帶保證人,依民法第739條規定:「稱保證者,謂當事人約定,一方於他方之債務人不履行債務時,由其代負履行責任之契約。」既然堂兄還不出錢,債權人依法可向您父親等連帶保證人的其中一人、數人或全體要求償債,而其他的連帶保證人名下既無財產,債權人依法可要求您的父親還清所有的貸款。

  此外,債權人還可對您父親的財產依民事訴訟法第522條向法院聲請假扣押以防止您父親脫產,您父親如果要請求法院撤銷假扣押命令,可在收到假扣押裁定10天內提出抗告,要求法院撤銷假扣押。

  您父親提抗告時,要舉證主張並無脫產的可能而沒有假扣押的原因或欠缺其他假扣押的合法要件,例如債權人根本沒有向法院釋明有日後不能強制執行或甚難執行之虞,或未提供擔保,即得向法院主張假扣押裁定不合法而請求撤銷。

  但如果假扣押沒有不合法情形,您的父親還可以向法院提供反擔保,也就是說,將假扣押裁定所定金額加以提存以聲請法院撤銷假扣押裁定。此外,您父親還可以向法院請求命債權人「限期起訴」,如果債權人超過法院所定的期限仍未提出本訴,您父親即可請求法院撤銷該假扣押裁定。

 房貸戶免擔心 定儲利率指數採雙牌告(2007/6/10)

●九十六年六月十日 自由時報-石明珠

  中信局房貸戶或許已經發現,新東家—台銀作為指數房貸計算標準的定儲利率指數,明顯高於中信局現行牌告利率0.067個百分點,假設加碼幅度不變,等於貸款500萬元,台銀客戶每年利息支出高於中信局3,300多元,考慮房貸戶權益,台銀已決定,合併後,定儲利率指數將採雙牌告方式,中信局的房貸戶不用擔心權益受損。
  
由於中信局定儲利率指數計算方式使採取十家銀行(台銀、土銀、合庫、華銀、一銀、彰銀、台企銀、國泰世華、兆豐商銀與中信局)的一年期定儲固定利率,並排除利率最高和最低各一家銀行,再以剩餘八家銀行平均利率為計算基礎,目前為2.26%。

  至於台銀則採用國內六家主要金融機構(合庫、土銀、一銀、彰銀、華銀、台銀)的一年、二年、三年期定儲固定利率平均值訂定,目前牌告利率為2.327%。儘管兩者利率差距並不大,若中信局併入台銀後,改採台銀的牌告,必然對中信局原來的貸款戶權益造成衝擊,為此,台銀已經與中信局達成共識,合併後將採雙牌
告方式,適用中信局定儲利率指數計息的舊房貸戶仍然依照原計價方式,計算貸款利息。

  不過,中信局提醒,併入台銀後,現行定儲利率指數的計算方式,因中信局已經消滅,原以參考十家銀行一年期定儲固定利率,將縮減為九家,排除最高與最低後,以其中七家銀行平均利率計算,此一計價方式已經呈報央行核准。


 住戶共同決議私增停車位 是否涉及違法(2007/6/9)

●九十六年六月九日 自由時報

  Q:我住在集合式住宅大樓內,地下2層均設置為平面式停車場,停車格以白線劃格區分。近來由於住家附近停車走越來越不容易,故管委會同意住戶可在原停車格與車道兩旁黃線間的迴車緩衝空間,申請多停放1∼2部車,每部車每月多繳納500元的管理費即可。這樣不但造成行車迴轉空間不足、出入困難且容易發生擦撞,請問這樣的決議雖然有經管委會及住戶會議多數同意,但是否有違反建築物使用相關規定?

如未違反規定,那住戶將多出的空間出租第三者使用,扣除繳交管理費多出來的金額,是否應該也要納入管理基金使用?

  A:依照建築技術規則建築設計施工編第60條第1款、2款及第4款的規定,建築物應依建照核定時的使用類組使用,像是停車空間若是與原核定使用不合而變更,應申請變更使用執照。

  建議許先生應先查明這些位置,當初建商在建築執照的規劃上,究竟是作何種用途。只要與原先規劃不符,都必須辦理變更使用執照,否則可依法要求限期改善,並依法處罰。公寓大廈地下停車場車位與車道的劃設,都有法令規範,以避免茸埤兩發生擦撞。

  雖然此決議經過大樓管委會或是區分所有權人決定,但公寓大廈管理條例中明文規範,住戶的共同決議不得違反政府相關法規規定,否則社區主任委員將被處罰1萬元以上,5萬下的罰鍰。另外,只要是社區內多出來的受益,都應該要納入共同管理基金中。

  而社區公共基金屬於全體用戶的共同財產,若大樓因私增停車位而造成住戶間車輛擦撞,管委會私自使用公共基金來賠償,將會引起更大的爭議。一旦有住戶不滿訴諸法律,管委會委員們屆時難逃法律之責。

 淹水一天 房屋稅可減一個月(2007/6/8)

●九十六年六月八日 經濟日報-
  
別讓權益睡著了...

  大台北地區近日豪雨成災,稅捐機關指出,民眾所有不動產如果遭淹水,可以申請減免房屋稅、地價稅;個人或公司行號的財物如有遭淹水,也可以申請減免所得稅。

  台北市稅捐處表示,房屋遭受水災,以實際淹水日為準,每30日停徵一個月房屋稅,不足30日者以30日計算;所以只要淹水一天,就可以減免一個月的房屋稅。減免幅度視毀損情況而定,如房屋受災面積達五成以上者,房屋稅全免;受災面積達三成以上、不及五成者,房屋稅減半。

  北市稅捐處說,依稅法規定,納稅人應在災害發生30日內,檢具證明文件向房屋所在分處提出申請,但基於愛心辦稅,稅捐處將會主動瞭解並輔導受災戶辦理房屋稅減免。

  另外,因水災導致土地流失者,土地所有權人也可以申請免繳地價稅。台北市國稅局表示,民眾因水災而有個人財物遭受損失,可以在15天內向國稅局申請勘驗,取得財產損失證明後,就可以憑該證明在明年5月申報今年綜合所得稅時列報災害損失列舉扣除額,減少繳稅額。不過,如有保險給付,必須先扣除給付金額後,才能就餘額列報扣除。

  公司行號因水災而有財物、商品、庫存等損失者,同樣可以向國稅局申請勘驗,取得損失證明後,可以少繳營利事業所得稅。

 限定繼承 多數民眾樂見(2007/6/7)

●九十六年六月七日 經濟日報-

  法部民調 若需配合財產清算則意願大減

  法務部最近進行的民調結果顯示,多數民眾傾向修正現行拋棄繼承製度,改採限定繼承,但若需要配合財產清算申報程式,意願則大幅減低。法務部官員今(7)日將赴立法院司法委員會,報告民法繼承編修法改採限定繼承原則的正反意見。

  法務部長施茂林指出,他原則上贊成限定繼承,在不增加法院負擔的前提下,同時考量保障人民權益,可採取「折衷」方式,比如簡化或免除現行限定繼承所需的遺產清算程式,或者讓只有無行為能力和限制行為能力者可以直接採限定繼承,而正常有行為能力的成年人則維持原概括繼承。

  最近,有檢察官寄出一封主旨為籲請死者家屬一律辦理限定繼承的郵件,最大的好處是一人辦理限定繼承,就對全部繼承人有效,不像拋棄繼承還有後遺症,沒辦到拋棄繼承的人還是得繼承死者的債務。這封電子郵件引起立委重視,促請修法一律改採限定繼承,保障人民權益。

  不過,依現行規定,限定繼承案件必須進行清算程式,並在一定期間內把遺產清算呈報到法院,將增加法院的負擔,所以,多數參與民法編修的法官都不贊成。施茂林則認為,如果將來由法律明定限定繼承,也許可以責成國產局處理財產申報,不但可以課稅、也可把財產歸入國庫。

  施茂林說,像「父債子還」和「祖債孫還」這種人民無辜繼承一屁股債務的案例其實不多,但是一旦發生就會「很大條」,往往成為社會矚目事件。當前社會也轉型了,像分居但未離婚的單親家庭,或者兄弟不相往來的情況很多,全面採概括繼承,確實影響民眾權益。

  不過,法務部的民法編修小組,目前大致採「保守」立場,認為「小修」即可。只要延長民眾申請限定或拋棄繼承的時限,不必大幅翻修民法。現行規定,限定繼承須在三個月內提出,拋棄繼承則要從知情之日起二個月內提出。

  有立委曾經提到,全面採限定繼承,將增加債權人的風險,對於持有債權、物權的企業、銀行等很沒有保障。對此,施茂林分析,企業或私人之間的借貸行為,本來就存在倒帳風險,與繼承製度不絕對相關,但改採限定繼承或許對企業發展帶來影響。

 破天荒! 年金險要課遺產稅(2007/6/6)

●九十六年六月六日 工商時報-

  繼大戶購買投資型保單,身故被課遺產稅引發強烈爭議之際,近日,銀行財富管理部門傳出,大戶購買年金保險、身故之後,保險公司給付受益人的錢,國稅局也出手課徵遺產稅,客戶大震撼、銀行大忙亂。
  這筆給付,名目上是退還保費、而不是保險死亡給付,要課遺產稅,保險公司、理專、大戶忙成一團,年金險潛藏節稅大陷阱。
退還保費 遺產稅上身
  這一陣子,一位銀行財富管理的大戶往生,三年多前,這位大戶購買一千四百萬元的新光吉祥年金險,當時全額繳清,每年領回九十八萬,但是,領回年金三年後身故,保險公司繼續把應付的錢,付給指定的受益人。依照新規定,保險公司付給受益人的保險給付,要主動通報主管機關,稅捐機關很快就發現這筆近千萬元的大額保險給付。
  沒想到,受益人很快就收到稅捐單位的稅單,要課遺產稅,而且,按照當初往生大戶所繳的一千四百萬元做基礎計稅。

  力圖翻案 靠行政救濟

  保戶問理專、理專問保險公司、保險公司查法條,各方心頭大震撼,現在還忙成一團,還在和稅捐機關洽詢,準備走行政救濟的路。針對這個案件,大戶圈暗潮洶湧,銀行界、保險圈全數警戒以待,因為長久以來,各方都認為買年金險,身故可獲死亡保險給付、免列入遺產計稅。
  這種年金險熱燒現象,這些年,由於退休議題熱燒,民眾大買年金險、規畫退休生活,同時,也有很多大戶人家,考量所得稅、遺產稅的問題,大額購買年金險,熱到最高點。
  保險公司人員估計,這些年,民眾買年金險的金額超過千億元。購買年金險的民眾,身故之後,保險公司付給指定受益人的錢,到底要不要課遺產稅?這個問題拿去問保險業務員、銀行理專、其它金融從業人員,大家都異口同聲說,不用課稅。
  至於一般民眾,不管大戶、散戶,也都認為保險給付不用繳遺產稅。但是,實務上,保險公司給的錢在名目上,叫做退還保費,而且,這次發生大戶身故事件,才發現稅捐單位針對這筆給付,是要課稅。長年以來,保險公司、理專掛在嘴上,告訴客戶,保險給付免稅的話,完全被稅捐機關推翻。

  前途難卜 保險業摒息

  未來,何去何從?一家保險公司人員說,潛藏的推拉力道,暗潮洶湧,衝擊重大,保險公司全數摒息等待,警戒因應,財管大戶更關切事件的發展,真的很恐怖。


 設定地上權捷運用地 須課土增稅(2007/6/5)

●九十六年六月五日 工商時報-

  臺北市稅捐處表示,依都市計畫法,指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,依法可免徵土地增值稅。惟北市木柵捷運沿線土地,都市計畫已劃定為「交通用地」,其以設定地上權方式,供大眾捷運系統使用,土地所有權人既與臺北市政府捷運工程局簽訂「設定地上權契約」,這種土地所有權移轉,仍應課土地增值稅。

  台北市稅捐處表示,所謂的公共設施保留地係指依都市計畫擬定、變更程序及留待將來各公用事業機構、各該管政府機關所取得者而言。而台北市木柵捷運沿線土地,都市計畫已劃定為「交通用地」,其以設定地上權方式,供大眾捷運系統使用,土地所有權人既與臺北市政府捷運工程局簽訂「設定地上權契約」,並依大眾捷運法、大眾捷運系統路線使用土地上空或地下處理及審核辦法,領取設定地上權之補償費,而且該等土地所有權人,將來仍得作變更交通用地前之第二種住宅區與第三種住宅區之使用,非屬都市計畫公共設施保留地甚為明確,所以此類土地所有權移轉時,依法仍應課徵土地增值稅。

  不過,台北市稅捐處表示,至於地價稅及房屋稅部分,依財政部函釋規定,大眾捷運系統使用之土地及建築物,准予比照鐵路用地,均可免徵。

  北稅處同時表示,稅捐機關係依法課稅,捷運局與地主簽定之地上權是私法上之法律行為,並不影響公法上之課稅,基於「租稅法定主義」,除非法律另有規定外, 稅捐之核課不受其他法律行為之影響。


 裝基地台 須全體所有權人同意(2007/6/4)

●九十六年六月四日 自由時報-

  ●公寓大廈管理條例規定,公寓大廈無線電基地台設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意。

  ●除中央法規,過去基隆市政府曾有意推動基隆市行動電話基地台設施設置管理自治條例,但遭交通部駁回;台北縣政府今年四月底擬繼之再起,正研擬基地台自治條例,要求業者架設基地台前,須知會地方政府。

  ●另公寓大廈管理條例,對於管理委員會職務,訂有「區分所有權人會議決議事項之執行」、「收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用」等十三項。


 板土線 板橋土城房價接軌北市(2007/6/3)

●九十六年六月三日 蘋果日報-

  新埔站身價超越江子翠 海山站新案多
  捷運板橋線自1999年正式通車,而延伸的土城線也在去年底通車,帶動板橋市和土城市的發展,捷運站周邊的推案產品種類多元,包括新板特區的豪宅、沿線的捷運套房與工業住宅等,從江子翠到永寧站短短的6站,房價呈現倍數的差距,想在台北縣定居、投資的民眾都有各類產品可選。

  迅速崛起

  在捷運板橋線通車前,距離台北市僅一橋之隔的江子翠,是當時板橋房價最高的地區,但捷運板橋線1999年正式通車後,縮短台北市和板橋市的通勤距離,具有轉運站功能的新埔站附近大樓案密集推出,房價超越江子翠站。

  去年在新埔站出口旁推出的指標案「新巨蛋」,雖然戶數高達1500戶,但市場接受度高,套房產品已經銷售完畢,在「新巨蛋」之後目前捷運站周邊已無新推案。

  府中站新案多小坪數

  新埔站的下一站就是現在板橋房市最熱門的新板特區,挾持4鐵共構的優勢,又是台北縣政府所在,號稱台北縣的「信義計劃區」,2年新板特區建商積極推出豪宅和套房案,已經成為台北縣的新豪宅區段,馥華集團董事長陳金鐘認為,新板特區的規劃不輸信義計劃區,新板特區內的豪宅案房價僅信義計劃區的1╱2,對於
住不起台北市豪宅,卻又希望享受信義計劃區生活品質的白領階級,新板特區的豪宅價格的確較平易近人。

  板橋站往南的次站為府中站,在板橋尚未啟用新站前,屬於板橋舊火車站的熱鬧商圈,生活機能強,不過新案少,目前只有剛公開的「新站水鋼琴」,精準點實業業務部經理陳宏展表示,雖然舊火車站附近的南雅商圈逐漸沒落,但位於舊火車站與新板特區的中的府中商圈,仍是板橋的精華商圈,新案以小坪數為主。

  更往南就是有遠東通訊數位園區題材的亞東醫院站,新推案以訴求超高樓層的「皇翔帝國」為指標案,創區域新高價,若現在購買當地的預售案,2年後恰可搭上遠東通訊數位園區的開發,不過此區仍屬板橋市,房價較土城捷運站旁的建案為高。

  土城線海山站機能優

  而捷運土城線共3站,包括海山、土城、永寧站,生活機能以海山站最優,也是新推案最多的地區,由海山站搭捷運往台北車站約20分鐘,除套房案「金城閣」外,附近房價每坪約20萬元。而整條捷運線的終點永寧站,由於多工業住宅,新推案房價低,在新板特區買套房的價格,就可在永寧站找到3房產品,整個土城線捷運站周邊住家房價仍低,對於講求生活機能,剛由外地到台北市打拼的首購族,是可輕鬆入門的產品。


 想做房屋健檢 應找哪些單位(2007/6/2)

●九十六年六月二日 自由時報-

Q:聽說房子可以健檢,講問有哪些單位提供「房屋健檢」服務?
A:1、房屋結構安全鑑定:可提供鑑定服務的相關單位有建築師公會、土木技師公會、結構技師公會、工業技術研究院。
  2、海砂屋檢測單位:工業技術研究院材料所、土木技師公會、建築師公會、結構技師公會。此外,目前部分地區的建管單位,也可以查詢到已檢測出為海砂屋的相關名冊資料,購屋者可多加參考。
  3、輻射屋檢測單位:原能會輻射偵測中心、其他合格輻射防護偵測業者(輻射防護協會、輻新公司、華鈞公司、貝克西弗公司等)。另外,根據「放射性污染建築物事件防範及處理辦法」的規定,建築物經原子能委員會偵檢確認有輻射污染後,會造冊函送當地地政事務所建檔備案。所以,已檢測出為輻射屋之建築物均有列管,可至行政院原子能委員會綱站查詢(網址為http://www.aec.gov.tw)。


 建商買小地 坐等整合商機(2007/6/1)

●九十六年六月一日 經濟日報-

  國產局這兩年暫停標售大面積土地後,台北市土地生態產生結構性變化,不少小型建商取代昔日老牌建設公司,成為國產局的新金主。有一、兩家建商甚至每逢國產局土地標售必到,不管面積多大都參與投標,現連面積在100坪左右的精華地段土地,建商現在也趨之若鶩,尤其是位於中正區及大安區的土地更是搶破頭。

  去年10月19日,國產局和平東路三段一筆面積82坪的住三土地,以每坪容積單價104.8萬元標出,創下北市容積單價「破百」的首例;今年4月26日,國美建設又以每坪112萬元的容積單價,標下龍江路410坪國有土地,台北縣永和市永貞路一棟屋齡高達40年的中古屋,因為未來還有整合其他鄰房的空間,昨天則以總價2,000萬標出。

  這些土地的出售價格和鄰近地價格一比,都會讓人覺得高的離譜,得標人想賺錢,應該是看好房地產仍大漲,不管現在以多高的價格取得,未來還是有利可圖,要不然就是醉翁之意不在酒、另有所圖。業者說,從這些案例看,應是建商多年前插旗畸鄰地戲碼的翻版,目的是為了卡位精華地段土地,坐等整合商機。


 聲請破產 須先債務協商(2007/5/31)

●九十六年五月三十一日 經濟日報-

  金管會與司法院對債務清理法達四大共識,更生期間房貸本息照常攤還,日出條款訂六個月。包括徐中雄在內的多名立委今(31)日邀請外界共同討論消費者債務清理法,金管會已與司法院達成共識,消費者進行債務清理,程式一定要先經過債務協商,
協商完才有更生、清算。

  據瞭解,立法院對消費者債務清理法的黨政協商排在下週一,今天的討論可算是會前會,先凝聚各界共識。立法院司法委員會今年4月一讀通過消費者債務協商法草案,最受爭議的部分是將原排除在債務協商機制外的自用住宅貸款,納入協商範圍,草案「自用住宅借款特別條款」,允許債務人可在長達10年的更生期間,只支付利息無須償還本金。

  金管會、銀行業對於這一讀通過的條文內容都表達反對,認為對銀行業衝擊太大,業者將因此大幅緊縮房貸與消費金融業務,不利金融市場發展。金管會與司法院多次溝通,達成幾項共識。第一,刪除債務人在更生期間只繳房貸的利息、不必繳本金的規定。金管會認為,債務人更生期間,本息應該要照常攤還,銀行可以允許延長還款年期,但必須維持原來的利率。

  第二,申請破產之前,一定要先經過債務協商。避免債務人未跟銀行協商還款計畫,就直接去申請破產。在債務協商期間,債權人可以調閱債務人所有財產資料。債務協商期間,最長不超過三個月。

  第三,應該有「協商的穩定性」,債務人與銀行協商完成,就應該按照還款計畫來還款,不能老是在協商,也不適合去申請更生或清算。

  第四,條文通過後的日出條款訂為六個月。

  原本銀行業者很擔心此條文通過之後,將嚴重衝擊房貸市場,但依據金管會與司法院協商後的版本,債務人申請破產後,銀行可以延長還款期間,但債務人的房貸還是要照付,大大減少銀行的疑慮。一般認為,金管會與司法院協商後達成共識的版本,比一讀通過的版本還周延。


 下半年 銀行房貸資訊透明化(2007/5/30)

●九十六年五月三十日 經濟日報-

  聯合徵信中心設不動產成交及鑑價平台,資訊透明化,銀行核貸將趨謹慎。國內房地產投資熱潮居高不下、消費者購屋貸款餘額攀高,各銀行的房貸放款總額也逼近法定滿水位。金管會為提醒銀行注意控管房貸放款風險,經銀行公會決議後,由聯合徵信中心成立「不動產成交行情及鑑價資訊平台」,將在最近模擬測試,最快下半年上線。

  銀行主管指出,「不動產成交行情及鑑價資訊平台」內容包括房屋每坪成交價格(由房仲業者提供),以及各銀行在該區貸放成數等,供銀行核貸房貸時參考,但一般民眾沒有辦法上線查詢。

  過去銀行房貸成數常高達九成,近期因房地景氣持續沸騰,銀行擔心放款風險增加,已縮減房貸成數至七到八成,部分小套房甚至很難辦理貸款,銀行主管指出,未來「不動產成交行情及鑑價資訊平台」上路後,各銀行因為貸款成數「全都露」,核貸時可能會更謹慎,進而衝擊到民眾可貸成數。目前銀行貸款成數計算方式有兩種,一是依每坪房價計算,另一種則是依銀行自行鑑價後金額計算,銀行公會指出,揭露銀行房貸成數時,會註明銀行是依何種
方式核貸。

  據央行統計,消費者購屋貸款餘額自今年以來,每個月都較前月持續增加百餘億元,目前購屋貸款餘額已逼近4.5兆元,創歷史新高。金管會為避免銀行承作高成數房貸,導致放款風險增大,因此決定在聯合徵信中心成立資訊平台,銀行公會明(31)日將邀請主要銀行測試。

  銀行主管表示,此計畫規劃近半年,近期終於有較大進展。屆時可能請合庫、土銀等率先測試。測試後,此平台預計最快下半年上線,屆時將由各會員銀行與仲介業提供相關資料,使用者將提撥查詢費用的20%作為提供資訊者業務合作收入。銀行主管強調,查詢費用將由銀行自行吸收,不會轉嫁到民眾申辦房貸的手續費和開辦費。

  銀行主管分析,主管機關為避免訂定合理房貸成數可能涉及公平法的聯合行為,加上地區性的差別或擔保品的種類,無法對各銀行制定相同的房貸房貸成數標準。銀行主管指出,目前國內各銀行的房屋核貸成數,部分採買賣價,部分採鑑價方式承做,兩者核貸的金額落差很大,經由此系統,各銀行可獲得更透明化的資訊 ,產生制衡效果,使房貸核貸標準趨於平均。


 受益人拋棄繼承 保險理賠金照領(2007/5/29)

●九十六年五月廿九日 經濟日報-
  
  保險理賠的受益人如果「拋棄繼承權」,是否還可以領到保險理賠金?保險局最近函示,受償權與繼承權是切割的,因此仍可以領保險理賠金。壽險業者則提醒,保單一定要指定受益人,若不指定,會被視為遺產而課徵遺產稅。

  最近保險局接到民眾陳情,詢問強制「拋棄繼承後機車強制險如何處理」。保險局以前並未處理過類似問題,因此特地將處理結果發函給保險業者。「拋棄繼承權」的案件相當多,例如父母生前負債纍纍,在身故後,子女多半會向法院申請拋棄繼承權,如此一來就不必背負父母留下來的債務。

  目前法令規定所有的汽、機車都要購買強制責任保險,萬一發生車禍之後,不論肇事者有沒有過失,保險公司都必須理賠給車禍受害者或其家屬。萬一車禍受害者不幸往生,其配偶、子女紛紛拋棄繼承權,這時候,保險公司還要理賠嗎?保險局指出,保險金的受償權,和繼承權無關,保險公司仍然要理賠。
  除了政策性的汽、機車強制險之外,壽險公司在處理理賠案件的時候,也是秉持相同的原則。壽險業者表示,該給的理賠金還是會給,不會因為有無拋棄繼承權而改變。
  不過,並非有繼承權的人統統可以領到理賠金。壽險業者表示,如果保戶有指定受益人,就由受益人來領理賠金。一般而言,保險公司允許保戶可以填一個、或好幾個受益人,也可以分配理賠金的比率,保戶不論在投保時、或投保後,都可以隨時更改受益人及其分配比率。
  其次,保戶如果沒寫受益人的姓名,而是寫法定繼承人,此時,保險公司也會把理賠金給法定繼承人。即使此法定繼承人向法院申請拋棄繼承,保險公司仍會給付保險金。如果保戶沒有指定受益人,保戶身故後,保險公司還是會給付理賠金給法定繼承人,但將成為保戶的遺產,會被課遺產稅。
  保戶投保時,保險公司都會提醒要填寫受益人。實務上常見「沒有指定受益人」的情況,就是原本的受益人先一步身故,保戶又沒有另外寫受益人。例如有保戶以父母作為受益人,但父母過世後,沒有另外指定受益人,一旦保戶也身故,法定繼承人領到理賠金,就會被課遺產稅。因此,若原本受益人過世,保戶要記得更改受益人。

 一圓別墅夢 房地產業看好商機(2007/5/28)

●九十六年五月廿八日 中國時報-

  政府有意開放高鐵、園區附近農地使用。房地產業者認為,政府若能整合區域土地、作好公設規畫,同樣一千萬元在台北縣市只能買間老舊大樓、公寓產品,但在優質農地區塊有機會一圓別墅夢,對民眾具吸引力。

  信義房屋企研室主任蘇啟榮指出,在八十九年農發條例修正後,農地必須大於約七五六坪才能興建農舍,還有其他許多限制。如果未來高鐵、園區附近農地興建農舍的最小單位、建蔽率、容積率等相關限制能夠進一步放寬,長期而言有助於農地開發與利用。

  蘇啟榮舉例,農發條例修正,開放農地可興建農舍的規定後,台北客就興起一波宜蘭農舍別墅潮,現在到宜蘭,田園中到處都是一棟棟的農舍別墅,就是證據。就其成本而言,平均一棟成本約八百至一千二百萬元。

  中信房屋副總劉天仁表示,目前北市房價居高不下,生活品質不能保證,但是農地建蔽率小、綠地多,若配合適當規畫,則居住品質應能提升。劉天仁認為高鐵、園區附近農地若有良好規畫,有機會做得比宜蘭好。

 北縣市一橋之隔 預售價差66%(2007/5/27)

●九十六年五月廿七日 中國時報-

  根據不刊統計,連接臺北市、臺北縣主要九大橋樑,兩地預售屋「一橋之隔」價差達66.1%,也就是,臺北縣房價平均為臺北市的2/3,其中,北縣板橋房價首度超越臺北市萬華區,另外,大直重劃區明水路房價,也超越大直橋對面「一橋之隔」中山區8.3%,另外,士林、大同、中正、大安四大區房價,幾乎為「一橋之隔」臺北縣房價的一倍以上。

  所謂「一橋之隔」,是指連接台北市、台北縣,橋邊最靠近的預售案來做比價,台北縣市一共有九大主要橋樑,包括,台北橋、重陽橋、中興橋、華江橋、忠孝橋、中正橋、福和橋、百齡橋等,根據本刊統計,北縣市「一橋之隔」預售屋價差達66.1%,顯示,一橋咫尺之隔,北縣房價相對有競爭力,尤其在捷運通車與未來機場捷運貫連,買台北縣房價只要台北市2/3,可謂相對有利。

  以中山區為例,大直橋「一橋之隔」兩邊價差8.3%,顯示,明水路重劃區房價已凌駕中山區民生東路,自成一格,例如,大直「忠泰寰宇堂」每坪表價68萬元、「博物館」每坪喊到88萬元,自然比中山區「昇陽夏朵」每坪70萬元貴。

  以大同區為例,「國庭一品」每坪表價51萬元,亦比「一橋之隔」台北橋「三和正旺」每坪28萬,價差達100%,另外,今年士林區房價的確喊的驚人,例如「鄉林層峰」每坪表價73萬元,亦比重陽橋對岸的「羅浮花園」每坪26萬元、「歌德花園」每坪29萬元,價差140%,顯示,如果台北市房價太貴,您可選擇「一橋之隔」的三重重陽重劃區,每坪約22-27萬元,相對有利。

  值得一提的是,萬華區因為多年未推案,使中興橋、華江橋兩地的價差28%,相對而言,三重「三輝首馥每坪37萬元,已接近萬華區「榮耀富麗」每坪43萬元,另外,只隔華江橋的板橋「新巨蛋」每坪已站上35萬元以上,早已凌駕萬華區房價。

  今年中正區因國產局標售土地熱絡,使中正區「中正大觀每坪已躍上68萬元,則比「一橋之隔」的永和「美麗永安」每坪27萬元行情,價差達120%。而福和橋永和「芬第夏宮每坪已站上33萬元,亦比大安區「法登」便宜一倍以上價格,顯示,買在台北縣、只「一橋之隔」的台北縣相對有利。

 非骨肉 錯過否認期 現在有救了(2007/5/26)

●九十六年五月廿六日 聯合報-

    民法親屬編修正條文昨天生效,子女姓氏將由父母協定決定;此外,修法前知道孩子不是自己骨肉,但錯過提起否認親子關係之訴的夫妻,可自即日起到九十八年五月廿五日止提起否認之訴,讓孩子認祖歸宗。

  民法親屬編修正的另一重點是結婚由「儀式婚」改為「登記婚」,但為了讓行政機關及民眾有時間準備及瞭解,此部分將到九十七年五月廿三日才實施,屆時新人結婚,一定要到戶政機關登記才生效。

  子女姓氏今後是此次親屬編修法的重點之一,子女姓氏改由父母以書面約定從父姓或母姓。但若協定不成,民法並未規定如何處理,而是交由戶政機關決定。為因應此變革,內政部已提出戶籍法修正草案,草案規定,父母協定不成,可到戶政機關抽籤決定,若父母不去,戶政人員將代為抽籤,並逕為登記。未中籤的父或母
若不服,可提起訴願及行政訴訟。

  在否認親子關係之訴方面,此次修正也很大。由於民法規定,夫妻在婚姻關係中生的小孩,推定為婚生子女,因此太太若因婚外情產子,會先推定成丈夫的孩子,必須透過否認之訴,才能否認掉孩子和丈夫的親子關係。在修法前,要提起否認親子關係之訴,必須在「知悉子女出生」起「一年」內,但很多人知道孩子出生,
但卻不知孩子是別人的骨肉,等知道了,也來不及了起訴,因此這次修正為「知悉子女為非婚生子女」「二年」內,放寬起訴的條件。為了讓過去失去提起否認之訴的夫妻有機會,此次修正特別規定,在修法施行兩年內,符合條件的夫或妻,都可以提起否認之訴,讓孩子認祖歸宗。除了放寬提起否認之訴的條件,修法也讓子女有提起否認之訴的資格。

  而子女若在未成年時知道自己為非婚生子女,在成年後兩年內還有一次機會可以提起否認之訴。在強制認領非婚生子女方面,增加生父死亡也可向繼承人或社福機關請求強制認領的規定,刪除生母在受胎期通姦或有放蕩生活,孩子不得請求生父認領的限制 。

 遺產稅免稅額將增至千萬 生前可用(2007/5/25)

●九十六年五月廿五日 自由時報-
  
行政院近期將推出多項稅負改革措施,遺產稅免稅額規劃從七百七十九萬元提高為一千萬元,且準備推出「生前使用」遺產免稅額新制,即此一「遺產」免稅額度,在被繼承人未過世即可提前使用,讓繼承人能在「遺產」免稅範圍內,提前運用做為購屋、投資等。
   立院下會期提出 最快明年實施

  財政部表示,預計在立法院下會期開議前,將「遺贈稅法修正草案」研擬完成並報行政院通過後,送請立法院審議,主要修正重點除了前述遺產稅免稅額調高及生前使用新制外,還包括調降遺贈稅稅率,若立法院下會期能順利三讀通過修法,最快明年就可實施。

  張揆昨天是在聽取財政部簡報業務時,對稅改政策做出裁示,並指示財政部掌控時間,針對遺產稅及贈與稅如何調降、須哪些配套措施,儘速研議,全力推動租稅改革。

   終生財富移轉制 概念引自美國

  我國遺產稅免稅額目前為七百七十九萬元,且被繼承人死後繼承人辦理遺產繼承時才能使用,生前贈與則是每人每年免稅額一百一十一萬元;未來除將遺產稅免稅額提高為一千萬元外,曾在美國國稅總局任職的財政部長何志欽,也引進美國「終生財富移轉制」的概念,讓遺產稅免稅額可在生前使用。

  舉例而言,張先生贈與一棟現值五百萬元的房屋給兒子,因超過贈與免稅額一百一十一萬元,在現行制度下會被課贈與稅。但遺產稅免稅額若可在生前使用,則張先生可主張提前使用遺產免稅額三百八十九萬元,這樣就不會被課贈與稅,但張先生過世計算遺產稅時,免稅額就會減掉已使用的三百八十九萬元。

  財政部表示,遺產稅免稅額可供生前贈與使用,將使一般中小額財富者於生前移轉財富給下一代時,得免納贈與稅,進而增進代際間資產移轉效率。

   土增稅優惠稅率 放寬一生一屋

  政院規劃中的稅負變革還包括下列三項,一是現行土增稅享自用住宅十%優惠稅率「一生一次」的規定,放寬為「一生一屋」,以鼓勵民眾換屋、活絡房市,張揆要求財政部研議並速提方案。其次,配合財政部將取消包括油品等多項貨物稅,未來將訂定「能源稅法」,汽柴油將改徵能源稅,施行十年後最高每公升將課徵超過十五元的能源稅;張揆已指示財政部儘速完成立法草案加速推動立法作業。

  此外,為活化離島經濟發展,張揆也指示修改離島建設條例規定,考慮比照「免稅商店」的概念,讓離島的商店適度享有免稅優惠。


 雙十路將成板橋的大安區(2007/5/25)

●九十六年五月廿五日 蘋果日報-   

新板特區可以說是板橋的信義計劃區,擁有「亞東醫院」「捷運」「遠東通訊科學園區」的四川路則是未來的板橋的內湖,而擁有兩座公園綠地的雙十路,一橋之隔就是台北,同時享受新板特區的商業與生活機能。「沐夏會館」現場專案柯仲武就表示「雙十路可以說是新板的大安區。」

 柯仲武表示,「台縣升格直轄市,新板會再有一波漲幅!」在新板特區行情以 四十五萬新高價追平台北市區房市後,真正具有投資價值、補漲潛力的房市區段,是「前一站」。不少看屋客看準板橋未來地方建設將更加速,擁有更多資源的願景,選擇還在起漲點的「新板特區前一站」住宅,就是看準該案,北新板特區便宜、
比新板特區更近台北、同時還有補漲空間的投資潛力。

  尤其,雙十路上即是台北與板橋交界的第一站「江子翠站」,區內華江橋、萬板大橋、華翠大橋、光復橋等四條大橋直通台北,三分鐘車程直達新板特區,交通的優勢再再顯示「新板橋特區」正在崛起。位處此區段的「沐夏會館」坐擁藝文中心、音樂公園,江子翠捷運站商圈,近統轄新板四鐵共構新巨鑽。柯仲武表示,房產投資要選定同時擁有成熟商圈與未來遠景的案件和區段,未來,雙十路接棒新板特區帶動大板橋房市漲勢的第一棒。

  新板站上50萬房市浪花效應浮現

  ▲ 房價飆漲的新板特區,市中心三房以上幾乎都是二千萬起跳,一千萬上下的非套房產品根本找不到,迫使首購足只能買低總價的小坪數產品。也因此,位在板南線上的新埔站、江子翠站等「新版前一站」概念推案的住宅,反倒因為與新板特區僅有一站之隔,受惠於創下五十萬新高價的新板特區掀起的大波浪,享受「浪
花效應」,成為極有補漲想像空間的潛力區段。根據房仲業者指出,在房價持續居高不下的新板特區,小坪數產品逆勢成長蔚為主流,但一般受薪階級的上班族,首購想在板橋圓購屋夢,找到一千萬至一千五百萬元以內的三房產品,目前僅有往新埔站、江子翠站尋找。從今年第一季新板衝出與台北市市區行情追平的五十萬新高
價後,就開使出現浪花效應,促使購屋族向週邊地區移動,連帶支撐起周邊房市起漲的動能。

「沐夏會館」現場專案柯仲武分析,資金不是那麼衝裕的首購族,會考慮來台北縣購屋,就是感覺台北市壓力大,沒想到到了板橋看見新板特區的行情已經追平台北市區,自然開始延著捷運線找房價相對低檔的區段「往後找,又不如往前找,府中站、亞東醫院站跟江子翠站、新埔站同樣三字頭,當然越靠近台北市區越好!」

  夏會館打造VILLA級日式庭園

  ▲「沐夏會館」規劃二至四房泳池花園會館,七五○坪基地,只用二五○坪來蓋房子,六十六%用來打造城市裡稀有而難得的桃花源。「沐夏會館」不只首創板橋地區菁英級泳池花園會館,更以一座近五百坪日式庭園,營造VILLA級的生活情調。

 「沐夏會館」的推出,正逢台北縣升格台灣第一個「準直轄市」議題發燒,不少看屋客看準板橋未來地方建設將更加速,擁有更多資源的願景,選擇還在起漲點的「新板特區前一站」住宅,就是看準該案,比新板特區便宜、比新板特區更近台北、同時還有補漲空間的投資潛力。所以這些首購的購屋客的選屋條件就是不要離
市中心太遠,每坪用比新板特區再便宜十多萬的價格買更大更好的產品,光這點就足以吸引外來客前來購屋。

 土增稅退稅 不受土地面積限制(2007/5/24)

●九十六年五月廿四日 工商時報-

  出售自用住宅,除了所得稅法規定二年內重購,購價高於售價部份,可自所得稅中扣抵或退還外,其實土地增值稅部份,也可以申請退還已繳納之土地增值稅;台北市稅捐處還表示,上個月財政部才頒發解釋令,對二年內重購自用住宅,申請退還土地增值稅部份,出售面積不受坪數大小限制,納稅義務人可多做有效利用。

  台北市稅捐稽徵處表示,土地稅法第三十五條規定,申請重購退稅,新購自用住宅用地面積要受都市土地未超過三公畝(約九十坪)、非都市土地未超過七公畝(約二一○坪)部分的限制,但是對於出售自用住宅用地的面積並沒有限制,財政部原以解釋函令加以規範,對買、賣都限制在三公畝、七公畝以內,但基於租稅法律主義,最近財政部重新頒布解釋令,取消出售土地退稅的面積限制。

  不過,台北市稅捐處表示,此一解釋令主要是將稅負回歸土地稅法相關規定上,對於出售大面積、土地價值高的民眾,是否可以享受更大的退稅優惠,則必須要看重購土地的價格,是否高於出售價格而定。北市稅捐處並舉二個案例說明財政部新頒解釋令後,對重購退稅案件的可能影響:

  第一例:王先生於九十四年三月出售南港區一二○坪自用住宅土地,土地地價三千六百萬元,繳納土地增值稅額三百萬元,王先生於九十五年十二月新購中正區九十坪自用住宅土地,土地地價四千五百萬元,符合二年內重購退稅的條件。若依舊規定,王先生出售土地只有九十坪可以退還土地增值稅,由此計算出退稅金額為二二五萬元(一二○坪的七五%)。但依財政部新解釋令規定,王先生則可以退還全部已繳納 的土地增值稅三百萬元。

  第二例:在與第一例相同的出售條件之下,假設王先生九十五年十二月於中正區所購買的自用住宅土地為九十坪,土地地價為三千萬元,其他要件均符合二年內重購退稅的條件,若依原先的規定,出售自用住宅用地及另行購買自用住宅用地,在未超過九十坪部分仍可退還土地增值稅二二五萬元(未超過九十坪部份,買價高於售價)。


 聰明購屋 房仲業比多家不吃虧(2007/5/24)

●九十六年五月廿四日 經濟日報-

  買房子算是人生最大的一筆投資,因此選屋、購屋時須充分瞭解及小心面對,將各個房屋的優缺點做出量表評比,包括價格、區位、屋況及房仲服務方面都不可輕忽,才是聰明購屋方式。
  
第一次買房子就跟結婚一樣,只要先注意幾件事情,即可避免購屋疑慮。以自備款來說,購屋總價的比例,用家庭收入來計,最好不要超過家庭年收入的4到5倍,所以說每月可承受貸款的支出則是月收入的1╱4 到1╱5。在尋找仲介公司服務方面,眾多知名品牌房屋仲介公司,都極盡所能地規劃各式物件網站與資料庫,讓首購族的消費者,能輕鬆輸入自己想找的房子坪數、地段、環境和價位等,就能預先看見自己未來家園的基本樣貌,非常方便。

  但,一家「合格」的仲介公司,應懸掛五項文件與證書,包括經紀業許可文件、公會會員證明書、不動產經紀人證書、仲介經紀業之報酬標準及收取方式文件及有加盟者其加盟證書。若有這五張證件,消費者可初步判別這家房屋仲介公司是否為合格的公司,再來,透過合格的公司買賣房屋,當然對於交易過程的安全也會較
有保障,而找到了合格的房屋仲介公司,再將自己的需求告訴仲介人員,並明白載明於契約書中,即可輕鬆買賣房子。

  在看房子方面,基本上,「看屋」的注意事項大致可分為「內」(屋況)、「外」(環境)兩者。屋況方面,舉凡公設比例、社區管理、建材現況、格局動線、漏水剝落、座向樓高等,都是該仔細觀察的地方;環境方面,包括學區、市場、交通動線等基本生活機能健全與否,附近是否有夜市、攤販、醫院、警局等會時常「擾人清夢」的單位或噪音源;有沒有高壓電塔、墳墓、廟宇、色情行業、重污染工業或其他嫌惡設施等。凡此種種,都要多次觀察,以個人的需求與可忍受程度進行判斷,才能放心地購屋立足當地。

  目前房市買方主力仍為40歲以上的五年級生,不過首購族的年齡層,逐漸往30歲以下延伸,連25歲的七年級生,也現身首購市場。王念徵建議,不論從哪裡得知 房屋訊息,第一次買房子的消費者,心情難免興奮,但購屋人的相關權益及要求,最好白紙黑字書明於契約中,才能保障自身的權益,仔細蒐集資料及詳加比較,再
根據自己的需求條件來選擇適合的產品,多看、多問、多聽和多比較,而且要早上看、晚上看、晴天看、雨天看,看準了再下手,才能安心享受「成家」的樂趣。




 都市更新修法房市大利多(2007/5/23)

●九十六年五月廿三日 經濟日報-

  面積未達1,000平方公尺、國有地比例不超過二分之一的非公用不動產 可賣給都更實施者,財政部日前核定「都市更新範圍內國有土地處理原則」,未來面積未達1,000平方公尺,且國有地比例不超過二分之一的非公用不動產,可以賣給都市更新實施者,對房市是一大利多。

  不止中央積極推動都市更新,台北市政府都市發展局也規畫以現有的國宅基金及都市更新基金為經費,成立公辦民營「都市更新公司」,在整合土地資源後,交由民間接收改建或重建。事實上,都市更新不只是老屋換新屋,而是讓公共利益為前題的都市更新,全面性改善都市實質環境與機能,帶動社會與經濟環境的改善,創造更多的工作機會,進而改善都市經濟,在過程中引入文化活動,活化都市,讓都市擁有新的風貌。

  國外成功的例子包括日本在2000年完成的一個大型社區,更新東京代官山,與上海以整建與維護為主的新天地。許多老社區參與都市更新後,除了房地價格翻漲,因為容積獎勵,住戶在權利變更後的總樓地板面積也會變大,而土地重整、公共設施更完善,平均來說,在權利價值變換後,扣除施工規劃等各項成本,房地價格
有二至三倍的增值空間。

  以冠德建設在過去配合「台北市都市更新實施辦法」的「美麗國賓」為例,基地更新總面積為482坪,更新基地原為木磚造建物,屋齡大多超過50年,老舊破損且建蔽率高達95%,藉著包括認養公園與興建活動中心,等約值市價近1億元的回饋社區項目,共獲752坪容積獎勵,佔原可建樓地板面積39%,與回饋金額相較,容
積獎勵所造就的實質收益更為驚人。

  除了美麗國賓外,目前成功的都更案包括華固建設在羅斯福路一段的「中正史坦威」,從每坪25至30萬元以下的價格,但目前每坪45萬元以上。而內湖金龍路的榮耀世紀,也從每坪26 萬元的價格,飆漲到目前每坪40萬元左右。對建商來說,參與都更案的好處在於獲利空間較高,與一般買地的25%相比,都更的獲利可達35至40%。但較大的風險在於與所謂的「釘子戶」協調,溝通往往曠日費時,SOGOBR4旁即為一例。

  一般來說,由於租金收益豐厚且穩定,加上重新分配後不一定能夠產生足以等待改建的誘因,因此擁有店面的住戶多半不願意參與更新。雖然,目前非屬「加速推動都市更新方案」勘選的都市更新案,涉及國有土地案件數量有176件,以台北市138件最多,其次是台北縣31件;但都市更新影響較大的區域應為台北市,因為台北市所面對的問題在於「無地可建」,目前台北市30年以上符合更新門檻的公寓相當多。

但就各區的房價來說,經過評估,仍會以目前房價較高、生活機能較為完整的區域為首選,如中正、中山、松山、大安等區。而台北縣較受到青睞的區域也是目前捷運通過,且房價表現較佳的板橋、新店一帶。長期來說,都市更新讓當地住戶能享受房價增值之外,加上建商的回饋,能夠擁有更好的生活品質。對建商來說,以較便宜的價格取得黃金地段土地,獲利空間相對增加。對地方政府來說,藉由都更能賦予都市嶄新風貌,並且能將某些閒置不
用的國有土地做一處理,未來在房地產市場的商機將更加蓬勃發展。

 台北買房 到老社區尋寶(2007/5/22)

●九十六年五月廿二日 經濟日報-

  萬華文山大同三區 房價相對較低

  台北居、大不易,房價所得比攀至歷史新高,房仲業者建議,若想住在台北市,目前萬華、文山以及大同三區房價相對較低,購屋者不妨多考慮。北市房價不斷攀升,一般家庭可支配所得卻未跟著調升,據永慶房屋統計,目前台北購屋壓力最輕的區域為萬華區,房價所得比為5.93倍,與台北市平均值9.43倍有一大段差距,其次為南港區以及文山區,房價所得比分別為6.78倍及6.99倍。

  永慶房屋總經理葉凌棋分析,萬華區為一般老舊住宅區,屋齡偏高,目前每坪單價約為20萬元,是北市最低,只有信義、大安等區域房價的一半,購屋負擔較輕。文山區是傳統軍教群聚區域,居住環境單純,房價波動較穩定,家庭購屋能力不至於有太大的飆升幅度,每坪單價約為25萬元。

  大同區房價所得比雖然為9.34倍,並不算低,不過每坪平均單價僅23.6萬元,是北市第二低的區域。萬華、文山、大同這三大區域目前房價都較低,是受薪階級可以考慮的區域。至於南港區,房價行情目前每坪約30萬元,過去四年已漲七成,房價所得比相
對較低是因為經貿園區進駐,家庭可支所得顯著成長。

  對於想購屋的中產階級,葉凌棋建議,要先建立「換屋」的概念,改變過往買屋「一次到位」的觀念。他舉例,在單身貴族階段,可考慮購買套房產品,在組成家庭後,可選擇兩房的大樓式產品。配合每個生涯階段的需要與財力,逐步換大屋,等到老年「空巢期」之後,再逐步換成小屋,葉凌棋表示,這樣的購屋模式已成為新趨勢,符合經濟效益及每一生涯階段的需要。目前國人平均換屋間隔,約為七年。


 債務還清 烙記不一定去除(2007/5/22)

●九十六年五月廿二日 經濟日報-

  債務若轉為銀行催收款或呆帳,即便還清,信用仍會被註記三到五年。銀行公會昨(21)日授信委員會決議,債務人的債務金額如轉為銀行催收款或呆帳,即便還清貸款後,仍會於聯徵中心被註記三到五年;此外,易造成糾紛的車貸,未來也將列入銀行處理債權的相關自律規範中。
  由於金管會要求銀行公會解釋與改進有關聯徵中心對債務人的信用註記期間,銀行公會昨天特別舉行授信會議討論。銀行主管解釋,債務人遭聯徵中心信用註記的期間,幾乎不可能獲得銀行的放款,無法借貸買房子或是借其他的信貸,對債務人而言等同「信用破產」。
  一般而言,信用註記的長短,是視債務人的欠款金額而定。銀行主管指出,當債務已轉為銀行的催收款時,債務人即使後來完成還款,還是會被聯徵中心信用註記三年;若是轉為呆帳,債務人還清債務甚至需要被註記五年。
  各銀行對債權轉為催收與呆帳的期間不一,大部分情況是債務人在三個月後仍未還款,就會轉為催收款;半年後,就轉為呆帳。但是,不少債務人向金管會陳情,信用註記的時間過長或是有部分銀行未盡到告知或提醒動作,使債務人誤解,所以希望能有改善空間。

  昨日經銀行公會授信會議討論,各銀行認為信譽不等於債權,即使債權還清,還是需要被信用註記,因此各銀行仍決議維持目前的註記時間,但強調會在定型化契約中加強說明相關規範。此外,針對目前層出不窮的車貸糾紛,例如車主不還錢時,銀行使出「捉車」的招數,或是車子失竊與違約金等問題,銀行主管指出,銀行公會也決議在自律規範中納入相關規範,但詳細規定將再研議。

 遺產稅改革 學者看法分歧(2007/5/21)

●九十六年五月廿一日 工商時報-

  遺產稅的改革昨天引發高度爭議,立委劉憶如表示,為了避免「重複」課稅,她最近將提案自用住宅和存款二千萬元免稅;政大財政系教授曾巨威持反對看法,他表示,行為改變或形式改變,稅就不同,遺產稅和所得稅沒有重複課稅,否則其他稅目也變成重複課稅。

  昨天時報基金會主辦「面對公與義:全球化下的發展與分配」研討會,在遺產及贈與稅的改革討論中,引爆社會公平和資產配置效率的爭議。政大財政系教授曾巨威發表論文「『墳墓正義』是租稅改革的最後一道防線」,他以國際實證研究資料指出,國外在討論遺產稅時,也面臨「社會公平」或「資源效率」看法的紛歧,最後的改革就端視對那一種價值的選擇。

我國的所得稅重分配功能每下愈況,綜合所得稅的課徵有降低所得分配不均的效果,但是已從八十九年的一一.四八%下降到九十二年的八.八三%,離平均社會財富的目標越來越遠,而且還不包含未稅及免稅所得,如海外所得和證券交易所得免稅等在內,如果計算進來將更嚴重。他建議,遺產稅發揮的「墳墓正義」仍扮演租稅改革的最後一道防線,所以應回歸到財改會的共識版本,稅率降到和個人綜稅一樣的四0%。

  前財政部長、現中信局董事長許嘉棟很支持曾巨威的看法,他認為此時不是改革時機,即使是改革的一小步,在此時提出會激化社會對立,尤其不宜在當前選舉在即之時提出,否則財政部提出的版本在經過立法院審查後所修出來的條文,可能會和財政部原始構想完全脫節,他建議,最好等景氣和就業情況改善,社會所瀰漫對不公平不公義的不滿情緒減緩之後再行動。

  贊成遺產稅改革的中信證券董事長陳?則引述美國實證結果,主張遺產稅對資本形成的不良影響嚴重,宜大幅改革。

 房仲業加盟店換招大戰開打(2007/5/21)

●九十六年五月廿一日 工商時報-
  
台灣的房屋仲介品牌大戰愈演愈烈,尤其四月份以來素有兵家必爭之地之稱的大台北地區,一口氣加入了北區房屋、群森房屋、全國不動產、以及台中北上的群義房屋四個品牌,不但打破過去「八大房仲」品牌強勢瓜分市場的局面,更使得房仲業掀起一波「轉招」風潮。部分弱勢加盟店總部為留住加盟店東,甚至祭出「免月費」優惠期十二個月至十六個月的撒手,儼然一場「割喉戰」已在檯面下醞釀。

  桃竹苗房仲業第一大品牌的北區房屋自四月宣戰,就像秋風掃落葉一般、吸納了不少單店店東、區域型小品牌、甚至是原本屬於八大品牌的店東靠攏,造成有些老大哥級的品牌「哇哇叫」,不得不正視這股「北區效應」。

  據了解,北區房屋成立二十年來從未有任何的買賣糾紛,加上訓練完整且全面E化,吸引相當多小型品牌的關注。北區房屋首席總經理彭培業表示,該公司有把握在甫開放加盟一個月,就突破五十家大關,幾乎每一天開一.五家店,刷新八大房仲史上紀錄。
  
彭培業也表示,「北區房屋絕不主動挖別人牆角,畢竟大家私交都很好。」雖然北區房屋不否認有些八大品牌店東因北區而「轉招」、「換招」,可是只部分比例,只佔三成;其餘七成,都是來自於優秀經紀人想自立門戶當老闆的創業者、或地方型小品牌、或單店經營者,主動加盟,因此相信很快的一百家店的目標,會提前達陣。

  不過,據調查多家房仲公司負責人和高層主管透露,有些品牌為了捍衛自己加盟店不再流失,最近各種怪招都紛紛出籠,有些選擇降價、壓低加盟月費,有些選擇拉長「免月費」優惠期,有三個月、六個月、十二個月、甚至某家還祭出十六個月免費的殺手,以為快速流失的店頭「止血」,「割喉戰」隱然成形。


 新莊、三重 每坪店面漲17∼20%(2007/5/20)

●九十六年五月二十日 中國時報-

  如何擁有一個好店面、一隻「金雞母」?在物價漲、利率低趨勢下,信義商鋪建議投資人,不妨從「商圈發展」、「人潮」、「交通」和「承租方」,四者不可缺,可謂四不一沒有!

  房仲業表示,就長期投資而言,不動產的確具保值、抗跌性,若購買一個優質的店面,以每月固定租金收益扣購屋貸款,5%投資報酬率並非難事。從「商圈發展」來分析,太平洋SOGO復興館(BR4)開張,的確帶來整體商圈租金效應。以太平洋百貨商圈分析之,一坪有上看400萬元力道:例如頂好名店城,曾傳出一間25坪店面,以每坪600萬元成交,包括太平洋SOGO本館正對面的僑怡商業大樓,原本為法拍屋,目前喊出整棟700萬元月租行情。

  之前,忠孝東路、延吉街金生儀鐘錶行附近,亦傳出每每坪400萬元成交,如何選擇一個賺錢的金店面,一、商圈發展:購買店面之前,要了解商圈發展,像是大直美麗華、天母東路與忠誠路一帶,即屬發展中的商圈;忠孝束路的S0G0百貨、南京西路的新光三越與衣蝶百貨,屬於發展成熟型的商圈。商圈共同特色,要以以大型商場、百貨公司、影城為中心,以商圈腹地為標的,著手找店面,較易見得金店面。

  二、人潮、交通動線、陰陽面:人潮即錢潮,緊鄰捷運、公車站牌附近、或是辦公大樓聚集區域,容易帶起商圈消費!例如,SOGO百貨、統領商圈,但要注意店面陰、陽面,以忠孝東路四段北側SOGO百貨周邊為例,由於緊鄰捷運站出口,消費人潮不斷,該區即屬可創造密集消費活動的「陽面」,租金行情每坪可上看15,000元;相反的,在同路段南側,人潮較少,其租金行情則可能出現一成左右的落差。人潮動線、交通決定金店面,信義商鋪在仁愛路圓環成交了一戶50餘坪店面,成交價近一億元,就是位於捷運出口。

  三、承租方:最好有金融業、精品業、知名品牌連鎖店進駐,例如7-11、全家、服飾HAN TEN,一旦有這一些高知名度連鎖業承租,代表租金收益穩定,因此,投資大眾在選擇投資標的時,最好先了解一下承租方的背景。另外,三角窗、路沖、面寬、可懸掛招牌、行業,都是應該注意事項。

 台北車站商圈 5鐵共構老地王再發光(2007/5/20)

●九十六年五月二十日 蘋果日報-

  重大開發案激勵 新大樓每坪跨越50萬

  捷運出現前,火車站是最重要的大眾運輸系統,但車站商圈開發早,可利用土地少,包括台北火車站和桃園中壢車站商圈,區內住家屋齡老舊,因為缺乏建設利多,房價尚在低檔盤整。不過,去年起,大同區受到交九開發案、雙子星大樓動工與台汽北站標地帶動,房價開始補漲,而中壢車站外環道也推出不少新建案,老車
站周邊房市翻身。

  台北市發展最早從艋舺開始,當時大稻埕更是南北雜貨聚集地,台北火車站通車後,更讓大同區成為當時商業最活絡的地區,隨著台北市發展軸線逐漸向東區移動,台北車站周邊光芒逐漸散去,直至去年房屋使用權預售案「京站」推出後,加上高鐵通車,炒熱台北車站5鐵共構的題材,搭配雙子星大樓開發計劃帶動,漲幅
落後其他區域的大同區,重獲購屋人青睞。

  台北車站的交九BOT案目前正動工中,4月原台汽北站以每坪高達388萬元脫標,更增添大同區房價上漲的動能,包括延平北路、重慶北路等主要幹道,沿線新大樓都陸續建構中。禧悅地產協理何萬亭表示,板橋新板特區房價都漲到每坪50萬元,台北市站前特區規劃與5鐵共構等條件不輸新板特區,未來大同區房價還有補漲空間。

  台北火車站站前的開發計劃區共佔地46.31公頃,車站西側有樓高76樓與56樓的「雙子星大樓」,結合百貨公司、辦公室、商務旅館等,預計2011年完工,台北市政府預估,未來台北車站每天將超過50萬人次進出。台北火車站前站就是台北市地王新光三越,辦公大樓群聚,商業機能強,但屬住商混合區,非單純的住家環境 ,而台北車站北側就是為發展最早的大同區,由於發展時間早,區域內老舊透天厝與新大樓雜陳,但整體老舊區域已逐漸出現新風貌。

  大同區新推案基地面積普遍不大,但產品相當多元,東森房屋民權承德加盟店店東蘇聖雄表示,大同區房價從2006年下半年才有明顯漲勢,現在已經找不到每坪30萬元以下的大樓。預計6月份大同區還有「華固千代田」、「雙結市」等案將推出,其中「華固千代田」將推出豪宅產品,每坪超過50萬元,創區域內新高價,目前區段房價仍以南京西路近衣蝶百貨周邊最高,屋齡5年內大樓每坪行情45~50萬元。

  除了台北車站5鐵共構的利多外,穿過大同區南側的捷運松山線也預計2013年完工,家樂福量販店也已進駐重慶北路二段與保生街口,承德路更受惠國道客運站搬遷至重慶北路,交通明顯改善許多,大同區在眾多議題刺激與生活環境改善影響,房價正緩步上漲。

 房價走高 繳不出房貸 銀行幫你紓困(2007/5/19)

●九十六年五月十九日 聯合報-

  提供二次鑑價 再送仲介公司尋找買主 比法拍價格好

  繳不出房貸怎麼辦?坐等貸款銀行向法院聲請拍賣房子嗎?因為房地產市場景氣不錯,最近部分銀行同意逾期繳款的房貸戶提早出售房屋,甚至提供「二次鑑價」服務,幫客戶出售房屋。銀行業者表示,當事人透過「二次鑑價」自行賣屋,售價應比被法院拍賣的價格好。

  所謂「二次鑑價」,就是銀行幫房貸戶重新評估房屋目前的價值,再送仲介公司尋找買主。過去房貸戶繳不出錢,銀行催收人員會跟貸款戶協商還款條件;但現在房價正處高點,銀行反過頭來建議,逾期繳款的房貸戶在進入法拍前,有機會可先賣房子。

  某家大型銀行近來推出「整合性還款方案」,特別針對百分百房貸「寬限期」屆滿、但房貸本息已逾期繳納的房貸戶。銀行會先提供當事人「轉貸」;或依其每月的還款能力,修改原先的還款條件,例如延長還款年限或延長只還利息、不還本金的寬限期。但如果債務人還是無力負擔,銀行會幫忙出售房子,幫客戶用較高價格出手。這家大型行庫有兩家合作的房屋仲介公司,債務人若願意賣房子,銀行會幫忙做「二次鑑價」,以利房屋出售。

  據瞭解,這家銀行前陣子就幫一位台北市的債務人出脫一間公寓,最後賣出價格還比房貸債權多出五十萬元。銀行主管說,目前大台北地區的房產很好賣,最好不送法院法拍,否則若一拍賣不掉,二拍起就要打八折。

 明年補稅 2萬以內可到超商繳(2007/5/19)

●九十六年五月十九日 聯合報-

繳納個人綜所稅,未來可以到便利商店繳了!
  
98年起全面開放超商繳綜所稅 但限使用人工和二維條碼申報者 須支付6元手續費,財政部規畫,明年三月民眾在補繳九十五年度綜所稅時,就可以拿補稅單到超商繳稅。另外,九十八年五月申報明年的綜所稅時,全面開放民眾可到超商繳稅,預估有兩百五十萬戶納稅人可因此受惠。

  官員表示,民眾到超商繳稅前,必須先上網列印附有條碼的繳款書,再拿繳款書前往超商或銀行繳稅。如果到超商繳稅,稅額不能超過兩萬元,而且必須支付六元的手續費。若到銀行繳稅,不須手續費,繳稅上限為九億九千九百九十九萬元。

  財部目前規畫,開放超商繳稅的對象僅限使用人工和二維條碼申報的民眾,不包括網路申報戶。官員說,因為網路申報族可直接在線上繳稅,比到超商繳稅方便。賦稅署預估,今年的報稅使用人工、二維條碼申報的民眾約還有一半,約有兩百五十萬戶,未來繳稅可以更方便。

  但新制上路牽涉到系統建制等相關細節,因此會在六月初邀請便利商店、銀行等業者開會討論。財稅官員說,全台約有六千家連鎖便利商店,營業時間長達廿四小時,可以讓民眾有更便利的繳稅管道。目前使用人工、二維條碼申報的納稅人,只能用現金或支票、繳稅取款委託書、信用卡、自動櫃員機等方式繳稅。

  官員說,目前開放民眾到超商繳納的稅款以地方稅為主,像是房屋稅、地價稅、使用牌照稅等。未來綜所稅也開放到超商繳納,民眾在申報完成後,要先上財政部指定的網站,輸入納稅人身份證號碼、稅目、繳稅金額等,列印附有條碼的繳款書,就可以到
超商或銀行繳款。


 屋事糾紛 聯賣仲介也要賠(2007/5/18)

●九十六年五月十八日 聯合報-

  不動產經紀業管理條例修正

  內政部昨天通過「不動產經紀業管理條例」修正草案,提出多項重大變革,增訂民眾買賣或租賃不動產,業者提供的定型化契約,須有五天以上審閱期;並對不同家業者聯合提供租售資訊的新興「聯賣服務」交易形態,賦予明確法律定義,一旦發生糾紛造成消費者損失,參與聯賣的仲介業或代銷商都要負連帶賠償責任。

  草案也明訂仲介或代銷經紀人不得允諾他人假藉其名義執業,且經紀商全國聯合會須訂立經紀人員「倫理規範」,經會員代表大會通過後,提中央主管機關備查。違法借牌或違反倫理規範者,將由縣市政府對經紀人員申誡處分;累計三次者,停止執業六個月至三年以下;停止執業合計五年或處分期間繼續執業,廢止執業證照。


 都會周邊農地 將鬆綁建住宅(2007/5/18)

●九十六年五月十八日 自由時報-

   年底前放寬變更條件

  農地政策將有重大轉變!經建會昨天釋出國內房地產利多政策,未來將放寬都會區周邊的農地變更條件,讓建築業者興建住宅社區,預估年底之前就可以實施。經建會主委何美玥指出,台灣一年休耕農地有二十二萬公頃,政府每年要補助一百億元。為使過剩農地開發變成有價值的土地,經建會將推動「鄉村型優質田園住宅
發展計畫」。

   開發為優質田園住宅

  這項政策計畫是由地方政府遴選出開發商,有計畫將國內都會區周邊農地,開發為鄉村型優質田園住宅社區,希望吸引都會人口進駐、帶動農村消費,除創造營造業商機,並且兼顧農村居住品質和景觀改善。在推動流程上,何美玥表示,由內政部訂定「優質田園住宅社區」相關準則,並由縣市政府負責區位規劃、並進行公告範圍,然後公開徵選開發業者。

  何美玥強調,像高鐵站區或科學園區周邊土地,可以開發成低密度優質住宅,透過充分活化農地,整合資源創造更多的發展。換言之,也就是特定農地可以蓋社區。經建會近期將與內政部討論放寬特定區域農地變更條件,讓地方縣市政府跟開發業者,合作開發成價位合宜、低密度但優質的集體式住宅。

  至於區域內的開發密度,何美玥指出,為兼顧社區優質和水土保持,原則上不希望密度太高;但如果密度太低、又可能失去商機,經建會目前仍在精算中,全案希望能在年底之前公告實施。經建會官員說,這項政策是近期國內農村史上最積極的一項改革計畫;不僅可以活化房地產市場,也是「蘇內閣」任內所推動、平衡南北區域發展的「三中」計畫的延伸。

  除了「鄉村型優質田園住宅發展計畫」,經建會更提出「農村改建方案」,將推動「鄉村區老舊住宅更新」與「鄉村居住品質提升」計畫;其中,政府編列五年一百億元的經費,來辦理地方鄉村公共設施整建,以提高改建誘因。

   百億元推動農村改建

  首先在推動鄉村老舊住宅更新,分為個別、集合及個別住宅興建等三大項,分別提供修繕住宅貸款利息補貼、補助地方政府規劃設計經費,甚至可與設計師合作,提出多種符合當地風貌的住宅外觀圖樣,讓農村住宅更具吸引力。其次「鄉村居住品質提升」,何美玥表示,為達到改善鄉村景觀風貌、吸引人才回流、活絡農村經濟,將透過補助地方政府,辦理鄉村公共設施整建與修繕,地方政府即日起就可提出競爭型計畫來申請。

 房貸成數急凍 多降至七成(2007/5/17)

●九十六年五月十七日 自由時報-

  房貸水位及授信風險雙雙攀升,加上債務清理條例一讀過關,各大銀行顯得緊張兮兮,房貸成數趨於急凍,除台北市以外,其餘各縣市最高貸款成數已降至七成以下。合庫表示,目前各界對房地產景氣的看法,除台北市較樂觀,其餘縣市大都保持戒慎恐懼態度,加上銀行房貸水位已高,目前除台北市房貸成數可維持約八成左右,包括台北縣、中南部各縣市等,最高貸款成數均已降為七成。

  彰銀也說,5月或6月份將會對貸款成數進行分區管控,台北市最高約可繼續保持85%,台北縣及中南部地區平均貸款成數將降為75%,降幅約一成。但優質地段除外,例如台中市西屯或南屯區的房貸,應該還有機會談到85%。

一銀則說,去年下半年起,已陸續採取對各區域貸款成數進行調整,貸款成數90%的房貸已不承作,目前最高貸款成數85%,並且都限台北市地區;除非個人信用條件非常良好,否則其他地區很難貸到高成數房貸,如台北縣成數約80%、新竹以南約70%。

 縱橫大陸房仲業 考照搶先機(2007/5/16)

●九十六年五月十六日 中國時報-

  針對大陸當局宣佈開放台灣居民報考房地產經紀人、房地產估價師等相關證照,房地產業者認為,大陸商機龐大、證照開放後將會吸引不少台灣從業人員、學生青睞。然而上海台慶房屋副總陳史翎也提醒,目前大陸地區的房地產經紀業缺的是管理人才,而不是基層人員;看重的是個人的管理能力、業務經驗,意即台灣房仲人員想要前往大陸發展,最好是主管級以上的人才比較有機會。

  中國大陸的房地產證照分為兩種,一種是全中國皆可考照,但在上海不被認可;一種則是限定在上海地區考照並得到上海政府認可,但無法適用其它地區。上海是大陸一級城市,外商雲集,對外資的限制也較寬鬆,房地產業者在此地的發展相對較大,還是一個頗值得開發的區域。執照與是否真正執業的關係不大,但是想要開店,沒有執照不行;在「宏觀調控,之前,在上海開一家店只需要一張執照,05年之後,為了控制房仲業的素質,上海政府要求新開店必須持有五張執照。

  因證照數量不足,所以已停辦數年的上海房地產經紀人執照考試又重新舉辦,考題簡單,去年甚至是選擇題!台灣人民只需要持有畢業證書、台胞證、居住證(居住證只要拿當地租屋合同申請即可)便能參加考試。一旦錄取名額達到預定數目,考試隨時可能停辦。

  陳史翎說,雖然大陸地區並不缺基層人員,但是有心從事這個行業的台灣民眾,還是可以趁這個難得的機會考一張證照,這張證照本身就有保值性,因為物以稀為貴,目前上海房仲業的執照很多是向從前考取這張證照的公務人員租借的,何況,民眾將來還是有可能回到上海從事相關行業。

  陳史翎也提到大陸與台灣房仲業在文化上的差異,比方大陸地區的交易較為透明,建商的售價、售出戶數都要如實公布在房地局的網站上,無法造假胡說。第二則是量大,一個社區最低戶數都是從七百到八百戶起跳,房仲人員本身的工作效率就很重要,否則無法即時服務到有需要的客戶。

  最後則是客戶多元化,在台北賣房子,遇到的客戶往往也是台北人;但在上海賣房子,可能遇到來自全國、甚至全世界的客人,各種文化、語言、風俗習慣的碰撞交流,也是在大陸從事房仲業極大的樂趣和挑戰。


 工業地群聚效應 全台掀廠辦熱(2007/5/16)

●九十六年五月十六日 自由時報-

  近年來,台灣工業地不動產市場在內湖、南港兩大科技園區的帶動下,掀起一波科技廠辦、辦公室的開發。早期工業區最初的目的是兼顧工業成長與環保意識管理土地開發,但現今工業區的概念已擴大至提供高科技業製造支援的科學園區,從北台灣的南港軟體工業園區,到竹科、南科的發展,近期積極啟動的高雄軟體園區,讓台灣科技工業的發展,產生更大的聚落群聚效應。

  根據統計,目前全台共設立80個以上的工業區,涵蓋至少1.1萬公頃以上的面積,由於工業區提供廠商足夠的設廠用地,因此近年來不論是政府設立或是民間投資開發的工業區,皆發揮不錯的產業聚集的經濟效益。其中北台灣以南港軟體工業園區、內湖科技園區、新竹科學工業園區為首,中台灣則以目前發展速度最快中部科學工業園區領軍,位居南部的南部科學工業園區,在高雄軟體園區的發展下,將可串連南台灣西半部的科技廊帶。

  南港軟體園區位在南港經貿園區開發計劃中,主要專注在軟體開發、IC設計與生物科技,一、二期開發計劃分別在1999年與2003年完工,已經吸引逾250多家企業進駐,包括新力、飛利浦、西門子等跨國企業。由於辦公室供應明顯不足,目前動工中的第三期預計明年正式完工,屆時將會釋出約四萬坪的辦公面積,目前第三期招租率已達八成。

  內湖科技園區早期規劃為汽車修護廠區,1995年才設立為內湖科技園區,也是台灣第一個由縣市政府主導發展的科技園區。由於內科的土地多為私人開發,廠辦大樓群聚效應明顯,2002年後陸續放寬內科園區可進駐的產業類別,吸引不大型企業進駐,目前開發率已經達90%。在看好內科未來發展,除了國內建商包括遠雄〔5522〕、華固(2548)紛紛購地開發外,也吸引外資投資開發,去年里昂證券就以70億元買下三棟開發中廠辦大樓。在科學園區方面,除了發展成熟的新竹科學工業園區外,中部科學工業園區包括
一期台中縣市與二期雲林縣虎尾二塊基地,連結竹科與南科,形成台灣西部高科技走廊,奠定了綠色矽島的基礎。中科成立最晚,但發展速度卻相當快,已經吸引包括友達(2409)等大廠商進駐,土地分配完成,不過實際建廠完成的廠商並不多,但土地仍供不應求,目前已進入第三期后里園區開發,總計中科面積目前共達756公頃。

  南部科學工業園區範圍則涵蓋台南園區、高雄園區與高雄生物科技園區,面積共達1,617.5公頃,前兩者以成為體系完整的光電產業科技聚落及12吋晶圓廠重鎮為發展方向,為進駐廠商家數日增的影像顯示、資訊科技、電子業者提供良好的基地;後者則朝生物科技園區與研發中心的目標發展,由於發展較中科早,目前也發展較為成熟,已經有逾百家廠房運作中。

 房價衝高 看屋人潮減3~5成(2007/5/15)

●九十六年五月十五日 蘋果日報-

  建案延後推 北台灣逾1600億新案待釋

房價高漲,不少個案銷售遇上瓶頸,根據《住展雜誌》市調資料,近月北台灣整體看屋來人減少3~5成,高房價造成市場觀望氣氛濃厚,加上不少建照擱置,原訂329檔期推出的案反而延後至年中,未來3個月北台灣就有逾1600億元潛在新案量待推,案量更勝於329檔期。

住展雜誌市調組組長鍾鎵地表示,近2個月來除了台北市豪宅案,以及如內湖、南港及板橋、新店等地熱門區域的指標案外,台北灣新案市場整體看屋來人及成交量減少3~5成以上,「高房價讓不少購屋人卻步,銀行緊縮放款也讓投資熱潮退燒。」

房價高漲則是造成消費者觀望的因素,包括皇翔(2545)、宏泰在信義計劃區豪宅新案房價均以逾每坪百萬元推出,華固(2548)在大同區新案上看每坪60萬元。而過去房價明顯不如台北市區的南港,大同(2371)在南港軟體園區的百億推案,也將開出每坪60萬元的天價,台北地區各地房價多創下歷史高價。

鍾鎵地認為,目前因銷售率趨緩,龐大的待售量體在新的大型個案逐一推出後,成交速度勢必更為減緩,資金有限的購屋人只能往郊區移動,其中又以即將升格為直轄市的台北縣有潛力的區段,如新莊、林口較有漲價空間。

  內湖新店供給量大

不少原訂329檔期推案的建案,延後至年中推出,未來3個月北台灣推案量將超過1600億元,不乏總銷逾50億元的超級大案。業者認為,平均個案可售戶數多在20~30戶,台北市區的部分應該去化比較無疑慮,但如台北市內湖、台北縣新店,則是未來供給量較大的區塊。

海悅廣告副總經理曾俊盛推估,台北市因停獎造成建照核發擱置和建商土地取得成本高等候容積移轉等因素,大約有600~700億元的供給量受影響而延宕,造成大量供給在年中釋出。不少業者坦承,「最近1~2個月,新案成交速度不比農曆過年時期那麼快。」   曾俊盛認為,建商取得土地成本偏高,寧可賣得慢但賣得貴,明年供給量會減少,但房價不至於下修,「消費者需要時間適應高房價。」


 子女拒撫養 父收回贈屋(2007/5/14)

●九十六年五月十四日 聯合報-

  十年前離婚 怕他們生活無著 如今成年聲稱無力奉養 地院:未履行撫養義務有權撤銷贈與

  羅姓計程車司機10年前離婚時,將一棟房子贈與兩名未成年子女,這幾年他生活陷入困難,要求兩名子女撫養,但子女稱自己都養不了自己,拒絕老父的要求,羅氣得打官司。台北地方法院認為,兩名子女未履行撫養義務,判決羅有權撤銷贈與,收回房子。

  羅姓男子26歲的兒子還在讀大學四年級,平時半工半讀,24歲的女兒目前待業中。他們向法官表示,父親與母親離婚後,對他們的生活及教育不聞不問,還到處揮霍,並娶了大陸老婆,把財產花光了;他們的經濟來源靠母親,根本沒有能力奉養父親。

  法院開庭時,羅的兩名子女對他不理不睬,也不肯和他說話,法官認為,雙方關係冷淡,兩名子女明明有收入,也把父親的房子出租,卻不肯撫養老父,實在不孝,判決子女敗訴。法官認為,依照民法規定,受贈人對贈與人有撫養義務而不履行者,贈與人得撤銷贈與,並請求返還贈與物;兩名子女既然都已成年,應該具備謀生能力,他們去年在法院調解時,曾表明每個月共可給老父8000元維持生計,但半年多來,兩人口惠而實不至,沒有給老父一毛錢。

  法官指出,兩名子女將房子出租給他人,每月有租金收入1萬5000元,應有能力每月給老父8000元作為撫養費,顯然未盡撫養義務,判決他們應將房子移轉登記,還給老父。羅姓男子與妻在86年離婚,羅擔心小孩生活無著,將南港的一棟房子贈與登記給兩個小孩,後來羅生病致肢體殘障,所開的計程車又因納莉風災泡水受損,向銀行貸款買新車營業,積欠卡債,導致生活困難。

 管委會有權杷機車位,租給別人嗎?(2007/5/13)

●九十六年五月十三日 中國時報-

  郭卓瑜小姐來信:請問,管委會有權把機車位,租給別人嗎?(不是車位所有人),車位前面劃機單位合理嗎?有沒有影響車位所有人權益?

  答:依您的來信,似乎機車車位並非在原始竣工圖即有規劃設置,而係管委會私自增設,此已涉及使用空間之變更,恐有違反建築法七十二條之規定,依法得處新臺幣六萬元以上,三十萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦手續,屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者,得連續處罰。
另者,公寓大廈共有部分之管理使用,除有分管協議或經由區分所有權人會議決議,否則依民法第八百二十條之規定,須由全體共有人共同管理,且依據公寓大廈管理條例第三十六條以觀,管理委員會並無自行決議出租之職權,因此您所居住社區的管委會擅自增設機車位,非但己造成原汽車車位使用之不便利,且已超出管理委員會之職權,建議您可以向管委會寄發存證信函促其改善,如渠仍拒絕改善,您也可以向主管機關提出檢舉,由公權力機關來依法處理。
  

 新莊工業住宅 捷運利多激化房價(2007/5/12)

●九十六年五月十二日 蘋果日報-

  預售案每坪逾20萬 溫仔圳重劃區潛力足

  台灣的產業結構逐漸向海外移轉,閒置廠房愈來愈多,以下新莊來說,捷運沿中正路行駛,兩旁幾乎都是工業區,輔仁大學周圍也被工業區及農業區包圍,捷運沿線的預售案已開價每坪20萬元以上。

 中信房屋新莊中正加盟店店長邱志傑表示,台北縣下新莊的範圍大致指新樹路以西的區域,原始都市計劃就像個同心圓,中心地帶規劃住宅區及商業區,外圍則被工業區所包圍,住宅區及工業區之間,則以農業地作緩衝,有趣的是,捷運沿線旁及大學旁的精華地,幾乎都被工業區所包圍。

  輔仁大學是新莊唯一的大學,學校四周不是農業地,就是工業地,教職員及學生的租屋需求及食衣住行的商機大,使周圍的工業透天,1樓大多為一般店面使用,樓上則隔為套房出租,例如中正路514巷內的「輔大工商城」,有不少是將公寓改成套房出租,租金的報酬率不錯,可達6~9%。

  也因為工業區的龐大就業人口,加上輔大師生,購屋需求量大,下新莊工業住宅鼎盛,以中正路沿線來說,兩旁工業住宅大多是屋齡10~15年的華廈,每坪12~15萬元,而鄰近一般住宅則多為屋齡12年以下的華廈,每坪14~18萬元,每坪約有2萬元的價差。

  不過因為中正路沿線有捷運經過,加上捷運丹鳳站附近有市場、學校、公園等,生活機能佳,捷運丹鳳站周圍的工業住宅房價甚至還與民安西路周邊20年以上的老舊公寓價格相當。

  住商不動產新莊輔大捷運加盟店經理郭明輝表示,捷運新莊線工程進度頻頻延後,拖延下新莊房價的漲幅,例如在捷運沿線,已有不少建商進駐,不過都在等待新莊捷運確定的完工日而尚未推出,預計在日期確定後,將有一波反彈行情。不過福營路上的「輔大金財神」,反倒搶先時機推出,以鄰近輔大及未來的捷運站為訴求,預計租屋報酬率近5%,開價每坪20~22萬元,預告捷運周邊的工業住宅的開價已站上每坪20萬元。

  另一個工業住宅聚集的區段,位於新樹路及建國一路上,屋齡12~13年的華廈,每坪約12~13萬元,早期著名建案有「大唐江山」,目前正在銷售中的有「帝景」及「輔大&金莊」,該區缺少捷運效應的拉抬,每坪價位就略低中正路沿線1~2萬元。

  邱志傑指出,下新莊的發展未來還有溫仔圳重劃區以及面積達1.4萬坪的歌林購物中心,溫仔圳重劃區剛好位於上下新莊的中間地帶,原為農業地,距離下新莊最近,又鄰近輔大站周圍,是未來發展潛力所在,而歌林購物中心剛好為新樹路的工業區帶來便利的生活機能,可望形成新商圈。

 新莊線大橋國小站周邊最看好(2007/5/12)

●九十六年五月十二日 聯合報-

  學校多、市場多 生活極為便利

  看好大同區房市,或因房價考慮想到大同區買屋,房仲業者認為,新莊線「大橋國小站」一帶可以優先考慮。此站未來既可選擇往新莊或蘆洲,區域不少住宅也靠近民權西路站,另外學校多,市場亦多,生活極為方便。當地房價近來持續上揚,目前公寓20~25萬元,中古大樓在22~28萬元,新成屋則是27~33萬元行情,補漲空間相當大。

  大橋國小站設有三個出口,分別在民權西路、重慶北路及靠近延平北路一帶。購屋可以大橋國小為中心,選擇昌吉街以南和保安街以北的區塊,因大橋國小和淡水線民權西路站相距僅幾百公尺,因此迪化街以東地區的住宅,多可在5~10分鐘內走到捷運站。

  這塊區域現以老公寓居多,屋齡從20~40年不等,占7成以上,老公寓亦可考慮,未來有改建機會。房仲業者建議可優先考慮承德路二、三段交界處的巷道住宅,當地近捷運站,一樓住宅單純,巷子也比較寬,增值潛力大,目前房價一坪約21~24萬元。

  重慶北路到大橋國小間的住宅,比上述地段便宜1萬元左右,公寓約20~23萬,電梯24~26萬;如果還要便宜一些,則可選擇延平北路到迪化街之間的住宅,公寓一坪20萬元上下,電梯22~25萬元,但得注意週遭是否有特種行業。除了捷運尚未通車外,當地生活機能健全,國小有大橋、永樂、太平國小等三所,也有一所民權國中,傳統市場則有蘭州市場、永樂市場等,區域道路均有密集店家及賣場。


 裝修翻新旺季 裝潢費高高掛(2007/5/12)

●九十六年五月十二日 工商時報-

  年度裝修、翻新的旺季來臨,不過隨著國際原物料行情、人工成本近三年來連續大漲,使得房屋裝潢的造價也頻頻喊漲,目前大台北地區每一建坪的裝潢費用,已漲到動輒二.五萬元以上,較三年前大約二萬元出頭呈二至三成的漲幅。

  每年五月通常是裝潢的旺季,房地產業者發現,在迎接今年的裝璜旺季前,今年想買中古屋的客戶,因為忍受不了高房價之苦,而轉而舊宅翻新、拉皮裝修,只不過房屋裝潢費用也逐年提高中。信義房屋轉介服務中心執行經理林洋旭表示,除民眾購買成屋需要裝潢整理外,自宅舊屋翻新的需求,近年來確實有增加的現象。尤其中古公寓、華廈,透過重新設計改造後,內部實用性及空間美感,一點也不會輸給市場上的新建案。

  林洋旭表示,根據調查發現,在房屋裝潢的預算方面,目前若以三十坪三房兩廳的房子而言:隔間不動、門窗、廚房浴室更新,天花板、鐵窗等固定設備拆除清運,大約三萬元,水電管線配置約需五萬元,地面更新八萬元、衛浴更新一間七萬元,木作十萬元、油漆五萬元;加上玻璃鋁窗以及木地板各十萬元、廚具訂做六萬元,窗簾布簾三萬元,綜合推算,每建坪大概要花二.五萬元至三.五萬元之間。


 非現金捐贈 節稅效果不大(2007/5/11)

●九十六年五月十一日 自由時報-

  想透過捐地、捐書、捐股票的方式來節稅嗎?今年剛上路的最低稅負制新規定,高所得族群想透過這種「非現金捐贈」減少納稅金額的方式,已經行不通了。銀行財稅顧問強調,捐贈實物如果真的「物有所值」,對捐贈者來說並不具備節稅意義;如果在申報時將捐贈的東西「以少報多」,又得擔心遭稅捐單位查出處罰。

因此,非現金捐贈的節稅效益並沒有外界想像那麼大。所謂非現金捐贈,指除現金以外的捐贈物品,最常見的是捐贈股票、納骨塔、書籍等,甚至學校課桌椅。遠東銀行財稅顧問戴素雲指出,雖然法律對非現金捐贈,定有所得總額20%至100%的列舉扣除額度,但就節稅角度來看,為了少繳一點稅而做非現金捐贈,其實並不太具有節稅效果。

  最糟的是,例如日前有入口網站總經理疑先用市價買入納骨塔,再捐贈給地方政府,負責居間牽線的代書,私下將七成價款退回給該總經理,但捐贈者仍以先前的市價報稅扣抵,造成大額逃漏稅;調查局也查出不少名人假借贊助石碇鄉綠化工程之名,行逃漏稅之實,這類均是典型個案。戴素雲表示,類似這樣的案例,只要是被稅捐單位查到,除補繳逃漏稅額外,通常還會處以所漏稅額數倍的罰款,結果是得不償失。

  股票捐贈方面,部分繳稅大戶過去會將未上市櫃股票捐給政府作為節稅之道,但根據規定,這些已捐贈的股票,必需等到政府處分出脫的那一個年度,捐贈者才能拿來扣抵。戴素雲指出,就時效而言,政府若未處分股票,捐贈者就完全不能申報扣抵,因此,就新制來說,節稅效果同樣不大。

 應先確認房屋是否遭抵押(2007/5/10)

●九十六年五月十日 蘋果日報-

  購屋風險多,台中市建築開發商業同業公會建議民眾,一定要先到地政、建管單位查詢建商是否將房屋轉手或設定抵押;中市消費者保護課長林敬璋則提醒:「買預售屋簽約前,要先確認建商已拿到建照,履約繳款時要實地勘查並確認工程進度,交屋時也要確定拿到所有權狀,才繳清款項。」

  找有履約保證業者

  以信用卡付款者,若房子蓋到一半、建商倒閉;林敬璋建議,可依信用卡定型化契約,主張「未接受到商品或服務」要求止付,已付出款項列為「爭議款」、由信用卡公司向建商求償,確保持卡人消費權益。

  林敬璋表示,部分財務狀況不健全建商,未取得建照就先賣房子,「民眾買預售屋一定要確認有建照,並依照進度施工,才能確保兩年工程期後安全交屋」。東森房屋協理陽峻惟坦言,市面上仍有三成房地產業者因財務不健全,以「打帶跑」方式,邊蓋邊賣,一旦公司或負責人財務出狀況,民眾錢拿不回來,房子也住不到,建議民眾盡量找「有知名度、信譽好、有履約保證的建商」。

  台中市建築開發商業同業公會總幹事林丙申則提醒,即使是已完工的成屋,購買前最好跟地政、建管單位查詢,瞭解建商有無因財務困難將房屋轉手給其他建商
或抵押給銀行;交屋前要確認所有權狀上的所有權人是自己,「避免一屋二賣」。

  購屋注意事項
  
◎選擇口碑佳、信譽良好且提供履約保證建商所推建案。
◎定金、簽約、開工款總價不超出總價一成,避免損失過大。
◎買預售屋前查看建商有無取得建照。
◎工程期間應掌握進度再付工程款。
◎完工後可前往所屬縣市政府地政局查詢是否取得使用執照再交屋。
◎交屋前須確認建商應履約的各項工程及贈品確實交付才付清款項。
◎到地政單位查詢地籍謄本是否已向銀行設定抵押借款,預防一屋多賣。

 未繼承卻繳遺產稅 有解(2007/5/9)

●九十六年五月九日 經濟日報-

 (會計師全聯會理事長、勤實佳會計師事務所、房屋仲介、外牆更新公司負責人林敏弘口述,)
 
有個A小姐結婚十多年,沒有孩子。她的婆婆早年就過世,後來公公過世後,沒想到先生也在第三年因病去世。依民法第1138條規定,沒有孩子也沒有父母的情況下,由配偶和繼承人的兄弟姐妹繼承遺產。她的公公是南部大地主,所以她的先生和小叔就各自繼承大筆土地。

  A小姐找我處理繼承遺產的事情,才發現在她先生死亡的前十天,名下的土地已經過戶給他的弟弟,就是她的小叔,其他的動產也都給弟弟了。這些土地農地農用,所以不必繳贈與稅,而且她的小叔已經辦理拋棄繼承,也不用繳遺產稅。

  稅法規定,死亡前三年(民國88年7月17日起,修訂為二年)的贈與,必須納入遺產課稅。但小叔已經早一步辦理拋棄繼承,所有的遺產稅全部算到A小姐頭上。她沒有繼承到任何財產,卻因為沒有拋棄繼承,為了家計又得工作,導致她不管到哪兒上班,每個月薪水都被扣三分之一去繳稅,苦不堪言。

  後來,我找到「破綻」。A小姐拿出她先生和小叔立的契約,立契約的日期竟是她先生重病昏迷的第二天 。於是,我去問她小叔,舉民法第75條為證,告訴他:在無意識狀態中所做的意思表示,依法無效。希望他幫忙自己的嫂子繳稅,否則她將提出撤銷契約。

  當然,後來才知道這個小叔是為了顧全自家的祖產,深恐A小姐帶著財產改嫁,某種程度上似乎也不是沒有道理。但我想,要她帶著「債務」去改嫁,好像也不公平,更何況A小姐也不一定會改嫁,何妨讓A小姐沒財產但也沒債務,全身而退。

小叔知道情形之後,同意提出現金來繳稅,事情就圓滿落幕。另外,以前的地主重男輕女。有些當兒子的不務正業,在父親重病過世前的二年內,趁父親無力管理自己財產的時候,不時以現金、轉帳的方式領走父親帳戶裡的錢;但父親過世後,兒子繼承土地,女兒只拿到紅包意思意思,敢怒不敢言;結果兒子後來闖了禍,還先脫產。所以,國稅局追稅時,執行到的是女兒的財產(因為沒有拋棄繼承),但女兒已出嫁,結果變成連女婿的財產也被扣押繳稅,非常無辜。

  去(95)年12月,這個問題就有解了。大法官第622號解釋,被繼承人生前二年的贈與,不應直接由遺產的繼承人來負擔贈與稅的納稅義務,而是要先從被繼承人的財產去扣稅,不足的部分再找受贈人。至於A小姐的例子,就要回歸到遺產及贈與稅法第7條,誰做的事誰來擔,所以,現在國稅局就會直接找受贈人(她的小叔)當納稅義務人。
  

 購屋糾紛 定金返還列榜首(2007/5/8)

●九十六年五月八日 自由時報-

  行政院消保會昨公布今年第一季全國各縣市政府受理的消費糾紛統計,不動產消費申訴案件再度排名第一,且較去年同期增加百分之六點四二,其中以「定金返還」最常引發爭議,近來不動產交易市場熱絡,提醒消費者事先了解常見購屋糾紛、以免重蹈覆轍。

  消保會督導組組長劉清芳表示,不動產交易糾紛向來是消費糾紛排行榜前一、二名,今年第一季全國已接獲三百一十五件申訴案,預期還會升高。消保會指出,買賣房屋最常見「定金返還」爭議。近來常見建商或代銷業者口頭承諾「先付定金,不買可退定金」,若消費者想解約,卻以「要扣手續費」、「已入帳退錢要花時間」等理由推託。建議消費者事先可要求,業者將各項口頭承諾清楚記載於繳付定金的預約之中,否則不簽約。


 大陸物權法效應 台商上山下海批地(2007/5/7)

●九十六年五月七日 經濟日報-

  投資範圍擴大 新商機來了 有人趕緊搶買「四荒土地」 準備轉型休閒農場大陸物權法10月1日施行,新法擴大物權使用效益,令不少台商發現新商機。有些台商上山下海到處批地;也有台商趕緊採買「四荒土地」(荒山、荒溝、荒丘和荒地),準備轉型成休閒農場。
  大陸「五一」黃金周今(7)日結束,上海台商吳先生利用長假走了一趟浙江農村考察之旅。原因是大陸物權法對於農村土地經營權及相關的「流轉」辦法(轉讓、抵押、入股等)說得相當清楚,在法律保障下,台商可投資範圍無異擴大。

  他表示,新的物權法清楚界定大陸的國土資源,除了耕地、林地、草地、水面外,還提及具開發利用價值的「四荒土地」。「四荒土地也就是台灣人講的『旱地 』,在產權清晰後,投資價值跟著彰顯。」根據大陸法令規定,農村土地的範圍包括耕地、林地、草地、牧地、果園、茶園、水域、池塘、竹林、海域等。這些土地可以用來出租經營權,也可用來轉讓、入股、抵押等,大幅提升土地經濟效益。

  吳先生說,大陸這幾年流行「農家樂」,每逢黃金周,總是會有大批城市市民前往農村消費。農村土地價格便宜,還可設定抵押、轉讓,對投資人來說,風險比以前低很多。吳先生已批下大批農村土地,未來將開發成觀光休閒農場。

  勤業眾信會計師事務所中國業務法律顧問曾文雄表示,大陸物權法在保障所有權,以清楚的法律條文擴大物權用益效果,讓不少台商感受到可利用的土地資源變廣了。眼尖的人只要懂得運用,幾乎就是一筆好投資。大陸新頒的物權法,針對各種土地設定不同的承包期限。例如,耕地承包期為30年,草地承包期為30年到50年,林地承包期為30年到70年。承包期屆滿,可由土地承包經營權人繼續承包。曾文雄認為,「自動續期」無異延長了土地的使用期限,也讓投資人更能執行長程的投資規劃。

  大陸物權法在今年兩會期間通過,這部吵了13年才通過的新法令,將在今年10月1日起實施。熟悉大陸法令專家表示,大陸推出物權法,意味著朝著法治國家邁進一大步,今後台商要更加留意法律賦予的權利,別讓權益睡著了。勤業眾信會計師事務所中國業務法律顧問曾文雄表示,物權法對於各種用地的使用權限和年限,做了清楚規範。

  儘管施行細則尚未頒布,但大致的權利保障,已可看出一二。台商今後在購買土地時,更要注意各種保障細節。舉例,物權法第148條規定,建設用地使用權屆滿前,可因「公共利益」提
前收回及補償。換言之,非出於「公共利益」,例如蓋商場,物主即可拒絕、主張自己的法律權益。

  物權法也規定,住宅建設用地使用權屆滿,可以自動續期;但其餘非住宅建設用地的續期後,必須依法律規定。土地上的房屋及不動產的歸屬,有約定的,依照約定;沒有約定或約定不明確
的,依照法律、行政法規的規定辦理。曾文雄提醒,今後台商在購買工業用地時,必須事前和出讓人做好「約定」,確定土地和地面物的歸屬,以防日後財產損失。

 破產法讓卡債族窗外有藍天(2007/5/6)

●九十六年五月六日 工商時報-

  現行公司法規定,公司企業發生債務問題,可以透過「重整」程序讓公司重生再起,例如東隆五金公司就是重整成功的典例。但公司法沒有提供自然人(個人)重建更生的規定,而破產法只有規範個人與法人(公司)的破產清算程序,可見現行法制是有缺憾;個人「更生」的法制有待建立必要。

  各界強烈要求下,草擬完成「消費者債務清理條例」,這套債務人無擔保或無優先權的債務總額在一千萬元以下,就可適用的法案,因金額限制在一千萬元以下,又被稱為「小額債務清理條例」。
   另外,自用住宅條款不是豪宅條款,擁有價值千萬元以上豪宅的人,向銀行借錢,設定第一順位抵押權超過一千萬元,或者不動產抵押借款加上其他擔保借款總額,超過一千萬元的債務人,根本不能使用這個法案。因為他的債務總額超過了「一千萬元」的限制。最近有關所謂「自用住宅條款」是「豪宅條款」的說法,顯然是被曲解得太離譜了。

  簡單的說,小額債務漬理條例是提供限額在一千萬元以下債務的債務人,有一條如「公司重整」般的更生機制,萬一無法重建更生,也提供一條簡便的破產清算程序。這套法制若能順利立法,等於彌補了現行公司法與破產法中,對於民眾小額債務的清理法制沒有建立的漏洞。

  可是,從目前的立法程序來看,由於執政團隊本身無意建立此一公平法制,忙於政爭與巴結財團,本會期過關可能性不大,而下會期又碰到立委大選,審理法案的機率更小,何況還有更迫切需要立法的「中央政府總預算案」,仍未過關。由於任何法案送交立法院審議後,有「屆期不續審」的規定,第六屆立委沒有審議通過三讀立法的法案,統統要打回票,回到行政或司法等政府機關,到第七屆新立委上任,一切法案都要重新送審。屆時,小額債務漬理條例草案能否會受到政府青睞,就是未知數了。

  面對這種行政無能、司法無力、立法怠懶的局面,人民徒呼奈何。那麼如果這種空轉的情勢果然發生,民眾卻的確碰到債務積累沈重,但又無「重建更生」管道時,利用現行破產法有關破產的聲請程序,可能成為小額債務人不得已的選項。

   裁准破產率, 九十二年迄今約七%,從近七年來的法院裁判案例來看,過去個人聲請破產,尤其是一千萬元以下的情況,根本毫無可能獲准的空間,但從九十二年迄今,單就台北、高雄兩直轄市內台北、士林及高雄等三個地方法院,八五○件破產聲請事件中,就有六十件(北院三十八件、士院十五件、高院七件)獲法官裁准破產,裁准率約七%。

  這六十件中包括了法人與個人兩部分,其中個人債務在一千萬元以下的破產事件,有十二件獲法官裁准(北院七件、士院三件、高院二件),裁准率僅一.四%;而十二件個人破產聲請獲准裁定事件中,則有五件是因卡債引起的財務困難。

  可見,小額債務人的確可以利用目前的破產法,來尋求合法、合理的「解脫」,而不需要走上絕路一途。畢竟留得青山在,不怕沒柴燒,只要還有一口氣,總有東山再起的可能。至於獲准的十二件小額個人債務人破產事件,法官裁准的理由,「一是聲請人須有「產」可破。就是要有些錢足夠讓法官付給破產管理人執行破產程序費用,最好還剩下一點可供債權人分配。一窮二白的情況,法官難以裁准。二是資產一定要小於負債。三是債權人至少是二人以上。」沒有脫離破產三要素的範圍。

 地制法修正 北 縣逾200萬人成準直轄市(2007/5/5)

●九十六年五月五日 自由時報-

  立法院昨天創制性立法,院會三讀通過「地方制度法修正案」,明定縣人口達二百萬以上,在未改制為直轄市前,有關議會會期、組織,行政機關人事、組織、稅收及財政收支劃分等,準用直轄市相關規定,已跨越人口門檻的台北縣將成為我國第一個「準直轄市」。

  由於事涉財政劃分、公務員員額增加、組織編制擴大等,層面複雜,必須完成配套法規的修正,對這項創制法律條文表達樂觀其成的行政院長蘇貞昌,昨已指示政務委員林錫耀,召集相關部會與考試院銓敘部組成跨院、部專案小組,下週開會,盼於一個月內完成研議。昨天通過的修法,除上述縣準用直轄市規定外,同時增訂縣(市)單獨爭取升格直轄市的程序,如不涉及行政區域劃分、調整,可經縣(市)政府提請縣(市)議會通過後,由內政部轉報行政院核定,即可升格為直轄市。

  這項修正也讓人口已跨過直轄市人口門檻一百二十五萬的縣市,不須與其他縣市合併者,未來可透過法定程序爭取單獨升格。不過,直升直轄市尚有政、經、文及都會區域發展上有特殊需要等條件,而且行政院有核定權。目前北、桃、中、彰四縣人口都超過一百二十五萬,高雄縣也僅差數千人。

   人口逾125萬縣市,可爭取升格,關於準用直轄市規定的門檻,立委蔡家福提出的原案,是人口二百五十萬人以上的縣,但內政委員會初審時,桃園縣立委推動降為二百萬人,讓人口達一百九十一萬的桃園縣有機會跨過門檻。

  根據估算,台北縣成為準直轄市並完成配套實施後,每年預算規模將倍增達一千五百億元以上,公務員員額將增為目前四倍,每年人事經費增加六十八億九百一十七萬元。立法院並通過附帶決議,要求政院說明縣準用直轄市稅收分配,是否將影響北、高兩直轄市及其他縣(市)統籌分配稅款及其他資源分配,並提供各直轄市、縣(市)統籌分配稅款及其他資源重新分配後的明細。

  立法院也決議,要求行政部門釐清,若縣準用直轄市規定,鄉(鎮、市)是否仍為自治團體及獨立財政主體,可分配原有徵起的稅課,並就台北縣與轄下鄉(鎮、市)編制員額、財政收支應否合併計算問題加以界定,以免台北縣在財政收支未受益前,先增加大幅經費支出。

  台北縣長周錫瑋最近積極遊走力促修法,取得國、親、台聯、無盟支持,原持反對立場的行政部門與民進黨團,昨天態度逆轉,院會變更議程完成三讀。

   民法修正,儀式婚改採登記婚,立法院院會昨天也三讀通過「民法親屬編修正案」,婚姻效力認定有重大變革,由傳統的「儀式婚」改採「登記婚」,另設一年日出條款宣導。院會並三讀通過取消徵才年齡與性傾向限制的「就業服務法修正案」,及三讀通過取消保齡球和撞球兩類球類運動場所娛樂稅的「娛樂稅法修正案」。

 工業區擴大引進金融餐飲業(2007/5/4)

●九十六年五月四日 工商時報-

  經濟部工業局近期將擴大釋出全台三五處工業區,開放金融業者及餐飲業者進駐工業區內,提供金融及餐飲相關服務,以活化工業區閑置廠房,並增強工業區的生活機能。

  工業局最近研擬「促成老舊工業區更新相關作業方案」,計劃將開發年限在二○年以上的工業區,納入產業更新概念,引進金融業及餐飲業者,作為區內公有土地活化,可以讓工業區廠商在金融及民生餐飲服務更健全之外,擴大引進業者進入工業區,有助金融及餐飲業者開拓新市場。

  以往工業區僅限於工業製造廠商進駐,其他產業業者要進入工業區內營業,須經重重審核及用地變更的手續,相當麻煩。再加上早期工業區開發規劃,並沒有規劃金融及餐飲業者進駐區內。工業局官員表示,目前全台六○處已開發完畢的工業區,優勢在於企業密集度高較一般區域高,已有少數幾家金融業者及餐飲業者已進駐營業。由於廠房都已賣斷給業者,因此在引進更進服務業及更新的困難度,沒有多餘空間,可提供給服務產業的業者進駐。不過今年初開始,工業局調查工業區內公有地及閒置廠房情況,預計將擴
大釋出三五處工業區服務中心的公有用地,另還有閒置廠房部份,可視業者需求進行在六個月內協助用地變更。

  據統計,現階段進駐工業區內營業的金融業者,以台灣郵政最多,其次還有永豐銀、台灣中小企銀、台北國際商銀、台銀等,其他都是設立自動提款機,提供存提款服務。官員指出,金融業者前進工業區設分行的趨勢來看,以企業密集度越高的區域,為優先設立分支行的考量,好處在於就近設立分行在工業區內,有利於開發潛在客戶。

 亞東醫院站區 板橋房市新光帶(2007/5/3)

●九十六年五月三日 工商時報-

  都市更新計畫與科學園區直接影響周邊房價的起漲。對於亞東醫院站旁的「遠東通訊園區」及「溪崑特區」而言,此計畫不僅把板橋房市的漲線從新板特區一路串接至亞東醫院站區,形成一條板橋房市新光帶外,可帶來人口與就業兩大利多。完成都市更新之後,除了當地居民外,更可帶來專業人士、通勤就業人口購物人潮,連帶帶動沿線房價開始向新板特區「看齊」。

  房仲業者表示,有不少中南部北上打拚的購屋族,因考量到回鄉省親或長輩來訪的便利性,選擇在板橋買屋。因此,高鐵對板橋房市的影響範圍較大,不僅是新板特區,只要車程在十分鐘內的區域,包括捷運新埔站、江子翠蛄、府中蛄、亞東醫院站等地房市,都可佔到高鐵的光。

  其中,「遠東通訊科學園區」作為板橋新的副都心,向南串接土城工業區、頂埔高科技園區,向北則接連溪崑特區及新板特區,除了「遠東通訊科學園區」未來將進駐的一萬六千名電子新貴外,板橋優異的生活機能勢也將吸納土城地區的購屋客層。

 兩岸三地 繼承法律大不同(2007/5/2)

●九十六年五月二日 經濟日報-

  前不久,亞洲女首富龔如心去世,留下大約新台幣1,300億元的龐大遺產。一個在香港、大陸有投資的台商看到這條新聞,對香港法律規定看得霧煞煞,所以來請教我,想要瞭解兩岸三地有關繼承的法律規定。

  首先,2006年2月11日起,香港已取消遺產稅(取消前最高稅率是15%),所以 龔如心的遺產不用繳稅,但她那失蹤多年的先生在1999年由法院做出死亡宣告,先生留下的遺產就要課稅。另外,香港人的繼承重視遺囑,所以很多人都會事先立遺囑。但一定要滿18歲才能寫遺囑(已婚者、軍人、航海和航空員除外),而且要有二個以上的合格見證人才有效(見證人和其配偶不能是受益人,但償還債務的情形例外)。

  如果過世者沒有在生前立遺囑,遺產管理人也會依法分配遺產。依香港的「死者家屬撫養權條例」,有五類的人由法院裁定其必要生活費:死者的未嫁女兒、未成年子女、死者合法的配偶、死者須供養的父母。對照台灣重視婚姻、血緣關係,有特留分和應繼分的規定;但香港和中國大陸的繼承情況則是不同風貌。

  在香港,繼承的第一順位是配偶、子女,第二順位是父母,第三順位是兄弟姊妹。而兄弟姐妹又分成全血緣與半血緣(指非婚生子女),全血緣的繼承順位比較高。而且,姪兒也有繼承權,可以繼承伯伯或叔叔的財產。

  至於中國大陸的繼承法,繼承第一順位是配偶、子女和父母,第二順位是兄弟姐妹和內、外祖父母。大陸的繼承順位具有彈性,法院有很大的裁量權。舉例說,撫養沒有血親關係的繼父母,或者好心照顧隔壁無依的阿公、阿媽,也可以當他們的繼承人,甚至,喪偶的女婿撫養岳父、母,以及喪偶的媳婦對公婆盡了孝道,也可以繼承他們的財產。

  分配的方式,也是同一順位的繼承人平均繼承,而不像台灣有所區分,甚至對被繼承人盡主要扶養義務的人,還可以多分;應該撫養但沒有盡到義務的人,財產也可以少分給他們。至於較無謀生能力、生活困難或者缺乏勞動力的人,一樣可以多分。像不少台
商都在中國大陸置產,所以,台商的二奶依靠他扶養又生活困難的話,也可以繼承台商在當地的財產,或者舉證她在台商病危時照顧他,也可以有繼承權。

  值得注意的是,依台灣法律,大陸人繼承台灣的財產,不得超過200萬元,但這只適用於「大陸地區人民」,所以,1997年後的香港居民、以及1999年後的澳門居民,繼承臺灣人民的遺產,可類推適用涉外民事法律適用法的規定,不受這項限制。不過,台灣法律有這個「限制」,中國大陸的法院裁量上又有很大彈性,兩岸
台商家屬要爭取在中國大陸的財產時,台灣人民很可能處於較不利的位置。

(會計師全聯會理事長、勤實佳會計師事務所、房屋仲介、外牆更新公司負責人林敏弘口述)

 連保人設限 貸款審核趨嚴(2007/5/1)

●九十六年五月一日 自由時報-

  大型銀行表示,房貸授信屬於足額擔保,甚少徵提保證人,除非需要補足信用才會徵提一般保證人,至於信用貸款部份,視商品而定,會徵提一至二人的連帶或一般保證人。

  大型銀行主管指出,由於房貸授信金額幾乎都是低於擔保品本身的估值,對債權已有保障;除依照銀行法規定,不會徵提連帶保證人外,也甚少徵提一般保證人。不過大型銀行主管坦言,銀行放款考慮的因素很多,其中一項就是評估借款戶的償債來源,也就是收入。如果一位70歲、已退休的老人家來辦理房貸,就算名下擁有財產,子女也會給生活費,但銀行還是可能會將其子女徵提為一般保證人,以補足信用。

  信用貸款部分,大型銀行主管說,市面上的許多信貸,通常會先以金額來做限制需不需要徵提保證人。金額少,可以免保人;金額超過某一門檻,可能要徵提一至二人的連帶或一般保證人,以提高債權的保障。

  公股銀行主管解釋,所謂的連帶保證人,其權利義務與借款人相當,無「先訴抗辯權」;也就是說,當銀行無法從借款人取回債權後,銀行即有權力向連帶保證人追討其保證的債務;連帶保證人不能以銀行應該先執行借款人所有的財產後,仍無法取回債權時,才能向其追討為由。

  但是,一般保證人則有先訴抗辯權,銀行要向一般保證人追討其保證的債務時,必須確定借款人已無償債能力。例如拍賣其擔保品、執行其他名下財產等之後,還是無法償還所欠債務時,才能向一般保證人追討其保證的債務。

  另外,公股銀行主管提醒,由於銀行法修法前,有些房貸授信可能有徵提連帶保證人,基於法律不溯及既往,或許契約書上仍有民眾擔任房貸授信的連帶保證人,因此曾經幫他人做保證者,不妨詢問契約書的內容,以確認自己的保證責任為何。新銀行表示,相關新規定都已得到主管機關的通知,但對整體業務影響不大。不
過,由於未來連帶保證人機制將納入內控內稽,若違反規定,罰鍰將大幅提高,基於風險管理原則,未來對房貸及消費性貸款案件的審核,將會更加審慎。

  新銀行並且預期,如果金管會嚴格執行相關規定,未來貸款案件承作的難度也相對提高,但業者還是必須依照法令執行業務。因此,將來針對民眾申請的房貸案件,必然會產生審核更謹慎的結果。

  至於銀行公會決議要求銀行未來徵提連帶保證人最多不得超過兩人,新銀行表示,實務上保證人越多,債務追討的難度也越高,目前業界有連帶保證人的案件,99%以上都不超過兩人,因此,新規定對業者的影響並不大。

 頂樓萬年違建 照樣判拆(2007/4/30)

●九十六年四月卅日 自由時報-

  頂樓違建是臺灣的特殊都市景觀,臺北市及部分地方政府將老舊違建列入暫緩拆除之列,形成「萬年違建」,以致許多民眾誤認萬年違建是「合法違建」,不會被拆,但依法價樓平臺是屬全體住戶所有,萬年違建政府雖不拆,若其他住戶循民事訴訟要求拆除頂樓違建,還是得拆。
  
  戴姓男子22年前在台北市通化街買了一戶公寓5樓,並在頂樓加蓋鐵皮屋、魚池等違建,因興建於民國84年前,被台北市政府列為暫免拆除違建,戴某以為這是「合法違建」可無限期使用,不料樓下陳姓鄰居控告他違法占用後,台北地院仍判他要拆屋,戴某對此不願回應。

  判決書指出,雖然此一違建被台北市政府列為「既存違建」,暫不會被政府拆除,但因頂樓平台屬於全體住戶所有,應由全體住戶使用,本案被告戴某占用頂樓並增建違建,樓下陳姓鄰居既已訴請「返還共有物」,依民法第767條要求排除侵害,戴某應拆屋,將頂樓交還全體住戶使用。

  原告陳某為此大樓4樓住戶,他表示,5樓的戴某長期蓋違建居住,還挖穿頂樓地板興建樓梯,連接5樓與頂樓,陳某表示,這不僅損及大樓所有住戶權益,且危及大樓整體結構安全,所以才打官司要求戴某將頂樓回復原狀。

  被告戴某則表示,這一棟5層樓公寓興建於66年間,當時頂樓即有增建,他74年購入後,因漏水問題嚴重且炎熱難耐,遂加蓋鐵皮屋使用,且此頂樓增建是84年以前興建的舊違建,依台北市違建處理要點規定,屬不必拆除的舊違建。

  戴某另主張,大樓住戶也可以使用頂樓,他有給每戶鄰居一把鑰匙,住戶隨時都可以上樓,且頂樓增建對整體建築並不會產生危害,30餘年來,頂樓由5樓住戶使用,已是住戶間的共識,沒有理由要他拆除。

  原告陳某認為,頂樓本來就是大家的,為何要由戴某管理?且戴某家人住頂樓、違建內有家電等財物,其他住戶為避免誤會及困擾,也不方便上樓,陳某強調,他除有權要求戴某拆除頂樓違建外,還有權請求不當得利,但他只要戴某將頂樓還給大家,大家還是好鄰居。


 鑰匙固定放 仲介聯賣有漏洞(2007/4/29)

●九十六年四月廿九日 自由時報-

  針對台中市有民眾委託房仲業者賣房子,卻遭詐騙集團冒用房東身分出租房屋詐財案,台中市一家房仲公司戴姓業者指出,問題出在部份投資客組成的房仲業界之間的「聯賣」制度,讓房仲業員工彼此間可輕易拿到房屋鑰匙,致歹徒有機可乘。

  昨日2名被冒用身分的劉姓、賴姓房東,都是委託同一家房屋仲介公司出售房子,陳姓房仲業者也坦言「聯賣」作法確有漏洞,該公司已採取補救措施。擔任老師的劉姓房東昨獲知遭人冒用身分,還將自己的房屋「出租」詐財,大罵「詐騙集團實在太猖狂!」另名賴姓房東則表示要向嫌犯提出偽造文書及無故侵入住
宅的妨害自由罪嫌告訴。

  據了解,部份房仲業者,為求快速賣掉房子,都採「聯賣」制度,即一間房子受託出售時,同時將相關資料傳給「策略聯盟」業者,並為方便各參與「聯賣」者帶房客看房子方便,會將鑰匙固定放在該房子的信箱或牛奶盒,有時會加密碼鑰,但也會告知參與「聯賣」房仲業者。

  因此,所有參與「聯賣」房仲業者的業務員都可拿到鑰匙,因此,若房仲業者管控不嚴,有不肖房仲員工私下複製鑰匙,並在離職時流出時,就會出現類似詐騙案發生。
  劉姓、賴姓房東昨日到派出所製作筆錄後均感到莫名其妙,被騙錢房客知道他們也是受害者,並未追究。


 土地稅法54絛 應加速修法(2007/4/28)

●九十六年四月廿八日 工商時報-

  去年十一月十日大法官解釋文,釋字第六一九號文認定「土地稅法施行細則第十五條」違憲,並應於六一九號解釋公布之日起至遲於屆滿一年時失其效力。為了不使該條文失效,財政部已推動修改土地稅法第五十四條,計劃將適用特別稅率之原因消失時,也納入土地稅法五十四條的規範內。但到今年十一月九日以前,如果還無法完成修法,則對工業用地不做工業使用,未於三十日期限內申報適用特別稅率之原因、事實消滅者,即不得再處以短匿稅額三倍之罰緩。

  據悉,由於近年製造業出走情況嚴重,而工廠外移後,原本適用土地稅法第十八條規定,土地稅率僅千分之十的工業用地,被稅務稽徵單位認定不得再適用特別稅率,並因未申報適用特別稅率原因、事實消滅,依土地稅法施行細則十五條規定,得裁罰三倍;造成部份業者不服,最後申請大法官解釋。

  大法官六一九號解釋文,認為土地稅法施行細則第十五條規定:「適用特別稅率之原因、事實消滅時,土地所有權人應於三十日內向主管稽徵機關申報,未於期限內申報者,依本法第五十四條第一項第一款之規定辦理」。是將非依土地稅法第六條及土地稅減免規則規定之標準及程序所為之地價稅減免情形,沒在三十日內申報適用特別稅率之原因、事實消滅者,也必須依土地稅法第五十四條相關規定,處以短匿稅額三倍之罰鍰,明顯牴觸憲法第二十三條規定。

  由於土地稅法五十四條僅明文規定:納稅義務人藉變更、隱匿地目等則或於減免地價稅或田賦之原因、事實消滅時,未向主管稽徵機關申報者,必須補稅並對短匿報稅賦部份,處三倍罰鍰,並未規範適用特別稅率之土地變更部份。而土地稅法施行細則第十五條,卻要對適用特別稅率之土地,於適用原因消滅時,也比照土地稅法五十四條規定裁罰;經大法官六一九號解釋文認定違憲,並給一年的落日期限。

  財政部只能從修改土地稅法第五十四條部份條文做因應,擬將適用特別稅率之土地也納入規範;但到今年十一月九日前如果還沒能完成修法,並經總統公告實施,則對工業用地、礦業用地、體育場所用地、教堂用地等適用特別稅率土地,即不能再以土地稅法施行細則第十五條管理、裁罰。


 印花稅總檢 6月1日上路(2007/4/27)

●九十六年四月廿七日 經濟日報-

  6月1日起,全國稅捐處將針對土木、機電、建築工程、建物裝潢等相關行業及執行業務者,展開印花稅總檢查。稅捐處表示,如廠商等納稅人有應納印花稅而未納的各項憑證,趕在下月31日補稅者,可免罰。

  全國各稅捐處近日已針對轄區內的補習班等執行業務者及應繳印花稅的廠商發出印花稅檢查輔導函,納稅人如有書立應納印花稅的各項憑證而漏未繳納者,在實施檢查日前自行補繳者,依稅捐稽徵法第48條之1之規定可免罰。

  台中市稅捐處表示,今年印花稅查核行動,將優先針對轄區內工程業,如電力供應、用水供應、土木工程、建築工程、機電工程、景觀工程、環境保護工程、建築裝潢、廣告、汽車貨運業、建築服務、清潔服務、廢棄物處理等行業。

 新板 下一個信義計畫區(2007/4/26)

●九十六年四月廿六日 工商時報-

  「新板特區」範圍大致為文化路一段、民權路、區運路、漢生東路所圍成的區域,總面積約四十八公頃,臺北縣政府在接手後,規劃為結合交通、商業、辦公、住宅、藝文與縣政等多功能的商業特區。

  區內共有十一塊建地,從民國九十三年臺北縣政府正式拿出來標售開始,特區土地隨著當時的政經環境,曾開出每坪一○七萬元到一三七萬元不等的得標價,這樣的價格在臺北市已算高價,在臺北縣則堪稱天價。

  「新板特區」近年搭上「三鐵共構」,加上它「板橋市中心位置」,讓該區在短時間內爆釭,短短兩年每坪單價不到二十萬,如今全部飆破四字頭,成為臺灣房地產界的閃亮巨星,儼然有「下一個信義計畫區」的態勢。由於「新板特區」的房價行情出現超越臺北市中心的實力,樂得臺北縣政府趕緊將「新板特區」的定位從過去的「副都心」改成「新都心」。

 壽險給付 今年起要通報國稅局(2007/4/25)

●九十六年四月廿五日 工商時報-
 為了課徵最低稅負,財政部今年決定建立保險給付的通報系統。財政部規定,保險公司在九十五年起簽訂的人壽險與年金保險契約,若保險人與要保人非同一人,若有給付,不分金額大小,全部要通報給國稅局,這是有史以來第一次保險公司要把客戶資料交給國稅局!

 保險給付長期以來享有免個人綜合所得稅,及免遺產稅,所以保險公司過去不曾向財政部通報保險給付的資料,直到去年通過最低稅負立法,才首次將保險給付納進來課稅,今年五月要申報。
 根據稅捐稽徵法規定,財政部和法務部達成共識,為了查核稽徵的需要,規定人壽保險公司從今年開始,必須在二月底以前把相關的保險給付資料通報給國稅局。據統計,廿二家本國人壽保險公司和七家外商保險公司,已將相關的保險給付的資料製成檔案送交國稅局,國稅局收檔之後匯整送到財稅資料中心,做成查核資料檔,等五月報稅結束後就可以查核比對。

 國稅局表示,根據所得基本稅額條例規定,從九十五年開始新訂的年金保險和人壽保險的受益人和要保人不同一人時,其人壽保險和年金保險要課稅,每一申報戶的死亡給付有三千萬元的免稅額,非死亡給付沒有免稅額,全額納入,但是傷害險與健康保險給付不必通報。由於這些保險給付可能分散在不同的壽險公司,或同一公司有多張保單,所以強制規定保險公司保險給付不分金額大小都要通報,而不是超過免稅額以上才報,國稅局把受益人的每一張保單加計起來,和納稅義務人申報的資料比對。

  除了保險給付外,最低稅負的稅基還有未上市櫃股票、私募基金、員工分紅配股、非現金捐贈等,都不需要建立新的通報系統。財政部表示,未上市櫃股票移轉時賣方要繳證交稅,買方為代徵人,如果沒有誠實申報要罰十倍到十五倍,國稅局已握有證交稅的檔案資料;此外,企業在五月申報營所稅時,必須把去年底的營利事業投資人明細表及盈餘分配表送交國稅局,所以個人買賣未上市櫃股票的所得額,財政部有這二大資料可以交互勾稽,不用另請證交所通報。

 私募基金方面,信託所得資料在每年一月底以前要申報,所以買賣私募基金的所得變動,財政部也會一清二楚,難以逃漏。

  員工分紅配股方面,十元面額屬薪資有扣繳憑單,十元以上和市價差額課最低稅負,國稅局也輕鬆全盤掌握資料。非現金捐贈部分只要從列舉扣除額中移資料過來就可以。

 海外贈與課稅 多數查不到(2007/4/24)

●九十六年四月廿四日 工商時報

  最近很多有錢人都流行海外贈與,依我國遺產及贈與稅法規定應申報繳稅,但實務上通常不申報,而國稅局稅務官也查不到。
  兩岸商務往來頻繁,傳言許多台商在大陸為外遇女友置產,國稅局官員表示,依據稅法規定,只要是中華民國國民,且經常居住在中華民國境內,一年所贈與的價值超過一一一萬元以上,就需要申報贈與稅,在贈與淨額在五千萬元以上就要課徵累進稅率五○%。亦即,如果贈與一億元就要課徵五千萬元。
  這已不是第一個案例,隨著全球化發展,台商遍布全球各地,在海外贈與現金、固定資產、不動產,都是很平常的事,只是有的經媒體批露,大多都隱匿不為外人所知。雖然台商經常有龐大的海外贈與行為,但是據了解,實務上因為海外贈與的資產很難查證,歷年來國稅局都有稽查上的盲點,造成逃漏稅盛行。
  依遺產及贈與稅法規定,逃漏贈與稅要罰一到二倍罰鍰,一般是重罰一倍,如果被查獲逃漏五千萬元,除補稅五千萬元外,要重罰五千萬元,合併為一億元。

 售屋財產交易所得 未申報者依規核定(2007/4/24)

●九十六年四月廿四日 經濟日報

  稅務問答

  蘆竹鄉許小姐電詢有關95年度個人出售房屋財產交易所得標準為何?

  北區國稅局桃園縣分局答覆:財政部已於96年3月3日發佈核定「95年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」。個人出售房屋未能提供證明文件,係按出售年度房屋評定現值及財政部頒訂財產交易所得標準核定。「95年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標
準」如下:一、直轄市部分:(一)臺北市:依房屋評定現值之25%計算。(二)高雄市:依房屋評定現值之18%計算。二、直轄市以外之其他縣(市)部分:(一)市(即原省轄市)依房屋評定現值之13%計算。(二)縣轄市:依房屋評定現值之10%計算。(三)鄉鎮:依房屋評定現值之8%計算。

 繼承農地未續耕 補稅上億?(2007/4/24)

●九十六年四月廿四日 經濟日報

  當事人主張淹水嚴重難以耕作 高額補稅處分獲撤銷

  住在台北縣的林姓男子繼承農地,稅捐機關認定林未於五年內續耕,要他補繳逾億元稅款,林不服天外飛來的補稅通知,訴訟主張「非不為也,不能也」;台北
高等行政法院調查後,認為林確因土地排水不良而未耕作,判決撤銷北區國稅局對林1億2,000多萬元的高額補稅處分。
  林姓男子的父親於民國85年10月5日死亡,林於翌年3月17日申報遺產稅,經北區國稅局核定遺產總額為6億7,000多萬元,遺產淨額4億1,000多萬元,應納稅額為1億9,000多萬元。
  林姓男子應繳遺產稅本來遠超過2億元,因遺產中有一筆位於新莊中港厝段近2萬平方公尺的農地,經北區國稅局勘查認定為免稅農地,遺產稅才未破2億元。
  不過,依照遺產及贈與稅法規定,繼承人繼承農地後,若土地續供農業使用不滿五年者,須追繳其應納稅負。北區國稅局認為林姓男子未依法耕作,又未在其給
的期限內回復農地使用,取消林所享農地免除遺產稅的優惠,重新核定遺產稅的淨額為6億5,000多萬元,要求林補納1億2,300多萬元的遺產稅。
  林姓男子透過律師向法院喊冤,表示他確想耕作,但因該地地勢低窪,淹水嚴重,父親在世時,即因無法種植水稻而改栽蓮藕,後來連蓮藕也種不活,不是他閒置不用。
  林姓男子強調,國稅局限期要他改善的期間裡,剛好碰到納莉颱風來襲,積水更嚴重,土地根本不可能恢復農用,這些都屬「不可抗力」,政府不應因此再要他補繳高額稅款。
  法官找到曾到現場履勘的新莊市技士,和林的鄰居作證,兩人都表示,現場水很多,經常淹水,且內政部營建署已在當地附近實施下水道工程;此外,國稅局限期要林姓男子於90年10月14日前復耕,納莉颱風於90年9月襲台,致當地土地淹水更嚴重,無法耕作。

 樓上沖屎尿樓下日夜響 判拆大屎管(2007/4/23)

●九十六年四月廿三日 自由時報

  樓上人家的糞管、排水管、給水管竟「掛」在自家天花板上,樓上沖水,樓下一路「嘩啦嘩啦」作響,不分日夜;台北市1戶人家買屋裝潢,掀開天花板見到如此奇觀,向樓上鄰居抗議無效,訴請士林地方法院主持公道,法官判決樓上人家應將相關管線全部移除。
  台北市大同區1棟公寓,1、2樓原屬同屋主所有,屋主並於前年4月、8月,分將2樓、1樓先後售予陳姓女子、蕭姓男子。
  購買1樓的蕭家重新裝潢,打開走廊天花板一瞧,竟然掛滿各式水管,包含給水管、排水管及粗粗圓圓的糞管也在其中,自走廊頭連接到走廊尾端的原浴廁管線,只要樓上的陳家洗澡、大小便,轟隆隆的沖水聲,即響徹整個長方形新家。
  蕭家向樓上的陳家反映,才發現原屋主先前將2樓隔成3間套房出租,原浴廁外增設2間衛浴,因本屬同屋主所有,就便將管線下拉,以明管在1樓天花板行走;蕭家認為一併整修即可,請陳家同意將管線移入1、2樓間的樓板內卻遭拒,因而以住家所有權遭侵害,管線妨害其家衛生及安寧,訴請士林地方法院移除。
  被告的陳家則以兩家都是向同屋主購買,並約定現況交屋,購買時管線已存在,他也算是被害人,原告蕭家若有購買問題,應向原屋主反映,況且成交至今蕭家都未反映,應視為認同房屋現況抗辯。
  判決表示,被告房屋增設管線確延伸到原告房屋天花板之外,已侵入原告房屋所有權支配的空間,且造成衛生及安寧上的妨害,足以阻礙原告房屋的圓滿使用,原告並無容忍的義務。
  判決指出,參閱房屋建照,2樓僅有1間廁所,原屋主事後增設2間浴廁,管線已超出原許可範圍;原告雖可向原屋主主張物之瑕庛擔保責任,亦可本於所有權,逕向現時侵害的被告請求除去妨害。
  全案審結,法官以原告訴請的保全所有權有理由,判決被告應將延伸到原告家的相關管線移除。

■ 法律導讀

  我國民法物權編的所有權概念,在於所有人於法令限制範圍內,得自由行使具權利,一般人不得稍加妨害,若他入干涉,得請求排除。
  而且這裡所謂的「妨害」,是指客觀上的不法侵害,並非以他人的妨害具有刑事責任或民事上無效、得撤銷事由為必要條件。

 非婚生子女 認祖露曙光(2007/4/23)

●九十六年四月廿三日 自由時報

 非婚生子女為求正名狀告「法定」父母,盼依血脈認祖歸宗,歷經冗長官司,終於經法院判決確認親子存在的事實,不料正名之路卻被戶政機關打回票,認祖歸宗夢碎;類似案件全國估計至少上千件。
 依照民法,婚姻狀態持續中所生的子女,丈夫與妻子分別是孩子的父母,否則,父或母需在孩子出生1年內提起否認之訴,生父母才能登記為法律上的父母。
 但由於非婚生子女多源自婚外情,實質生父母礙於通姦罪或社會道德約束,多隱而不提,時間超過1年期限,非婚生子女便成為無辜受害者。隨著子女漸長,還必然會衍生身分關係、子女教養、繼承權等問題,這幾年,實質生父母積極辦理正名,要讓子女認祖歸宗,卻找不到合法正名之路。

   大法官︰民法違憲

 隨著大法官會議2年前做出的587號解釋令露出一線曙光,大法官認為,依照現行民法規定,否認子女之訴僅限於法定父、母之一方,子女本身無獨立提起否認之訴的資格,侵害到人民的人格權與訴訟權,實屬違憲,要求行政機關修法因應,民法也已提出修正案,今年送立院待修法。
 自從大法官會議做出解釋後,地方法院援引解釋令的精神做出多起判決,透過法律程序,由非婚生子女狀告法定生父母,打親子關係否認之訴,再透過DNA等科學鑑定程序,確認與實質生父母的血源關係。
 屏東縣訴願委員會指出,自從大法官會議解釋後,加上法界的彈性做法,讓非婚生子女燃起一線生機,但判決勝訴的案主拿著努力多時才到手的判決書,興匆匆到各地戶政事務所提出變更姓氏申請時,卻又只有零星民眾變更成功,絕大多數被打回票。

   戶所拒讓子女正名

 屏東縣訴願委員會表示,關鍵在於戶政機關以法務部一紙解釋函為依據,認定大法官解釋令是「個案」而非「通案」,不應擴大解釋,不同意辦理改名換姓。訴願委員會認為實屬不當,最近一連退回2起戶政機關拒絕受理正名案,終讓非婚生子女順利認祖歸宗。
 除類似的訴願案不斷浮上檯面,法律扶助基金會屏東分會最近接獲近20起中低收入戶認祖歸宗的求助案,赫然發現全台20個分會都面臨相同困境,最近總會正彙集全國資料,代弱勢者向主管機關請命。

   屏縣府盼中央定調

 由於全台各類型無法正名的情況大同小異,屏東縣府主動找上內政部溝通,並轉向法務部促請針對大法官587號解釋令,以人民利益為優先做出明確指示,擬定全國通用的準則,化解司法與行政體系之間扞格。

■ 法律導讀

 「我爸爸明明不是他,為什麼身份證上的爸爸卻是他?」這個疑問,普遍存在非婚生子女的心中,但正名之路,卻是困難險阻重重!
 由於現階段沒有一套通行準則,只能一件件透過行政救濟的方式解套,光以金錢衡量,進行到行政救濟至少就得花上近6萬元,這還不包括四處奔波的時間,而且這類問題若不及早處理,拖得越久,需要換的文書證件更多,每提一次,孩子的傷疤就要再掀一次,對孩子的傷害越大。

■ 小法典
   否認親子之訴

●民法第1063條規定:「妻之受胎,係在婚姻關係存續中者,推定其所生子女為婚生子女。前頂推定,如夫妻之一方能證明妻非自夫受胎者,得提起否認之訴,但應於知悉子女出生之日起,一年內為之」。
 法務部已擬具民法親屬編第1063條之修正條文及民法親屬編施行法第8條之1修正條文,增列子女為否認之訴提起權人及放寬否認之訴提起期間,並對於在施行前未及提出否認之訴的夫妻增訂補救措施,這頂修正條文今年1月4日經立法院司法委員會審議通過,尚待立法院完成三讀。

 房貸利息租金支出 擇一申報(2007/4/23)

●九十六年四月廿三日 經濟日報

  95年綜所稅節稅系列

 能憑一己之力,不必向銀行借錢就能達成購屋夢想的人,畢竟只是少數。每年有房貸利息支出的人,千萬不要忘了向金融機構索取利息支出憑證,5月報稅時,房貸利息支出有上限30萬元的扣除額可以節稅。
 購屋借款利息支出扣除額每戶上限是30萬元,但是如果手邊有金融機構存款利息收入的人,房貸利息支出的扣除上限就沒有30萬元這麼多了。
 房貸利息支出扣除額的正確申報方式,必須先將房貸利息支出減除當年度列報的金融機構利息收入,再以餘額申報。舉例來說,老張向銀行貸款500萬元,每個月連本帶利要付房貸3萬元,每月的房貸利息支出約為1萬元。老張同時也有存款利息收入,全年大約是5萬元。
 老張在申報房貸利息支出時,總計全年購屋貸款利息支出是12萬元(1萬乘以12個月),須扣除享有儲扣額的5萬元利息收入後,老張可以申報的只有7萬元房貸支出扣除額。房貸利息支出要先減除銀行利息收入的理由,只在不重複提供獎勵。
  有購屋貸款負擔者,要申報減除房貸利息支出,還要能具備以下的減稅條件:
 一、房屋需登記為本人、配偶或受扶養親屬所有。
 二、本人、配偶或受扶養親屬95年度應在所購房屋地址辦妥戶籍登記(需附上戶口名簿),且無出租、供營業或執行業務者使用。
 三、報稅時應檢附95年度支付房貸利息的單據正本。
 房貸利息扣除額還有一個很重要的原則,就是一旦選擇房貸扣除額,就不能再與租金扣除額同時享受減稅利益。也就是說,目前處於坐等新屋落成的租屋族,同一年度只能在房貸利息支出與租金扣除額間,擇一適用。
 租屋族可以申報房屋租金支出扣除額,每年上限是12萬元,較房貸利息支出全年上限30萬元為低。不過,租金扣除額不限一戶,只要是同一所得稅申報戶內的本人、配偶與受扶養親屬,其在中華民國境內租屋所負擔的租金支出,全年合計不超過12萬元者,都可以減稅。房貸利息支出每一申報戶,最多只能申報一戶。
 選擇房貸支出扣除額或租金扣除額有利,當然必須做簡單試算。總之,兩種計算出的可扣除金額最高者,節稅利益就會最大。也就是說,全年房貸利息支出在扣除利息收入後的餘額高於12萬元者,當年度選擇房貸利息支出扣除額一定比租金扣除額有利。反之,就放棄房貸利息支出,改選租金扣除額。
 房租支出屬於列舉扣除額的一種,申報時必須檢附以下證明:一、租賃契約書及支付款證明影本(如:出租人簽收的收據、自動櫃員機轉帳交易明細表或匯款證明);二、於承租地址辦妥戶籍登記的證明,或切結於課稅年度確實居住該地,且係供自住非供營業或執行業務使用。

 『三七五減租農地』如何收回自耕?(2007/4/21)

●九十六年四月廿一日 自由時報

Q:我有一塊耕地為『三七五減租農地』,目前仍在三七五減租條款的租約中,若想收回自耕,請問需要哪些條件及方法?另外,該土地的地主目前無工作收入,加上承租的佃農經濟狀況還優於地主,是否當每6年一約的租期將屆,而無擴大經營需求時,可申請收回?

A:根據『耕地三七五減租條例』第19條的規定:『當耕地租約期滿時,有下列情形者,出租人不得收回自耕:1、出租人不能自任耕作者。2、出租人所有收益足以維持一家生活者。3、出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者。
出租人為擴大家庭農場經營規模,得收回與其自耕地同一或鄰近地段內的耕地自耕,不受前項第2款規定之限制。出租人依前項規定收回耕地時,准用第17條第2項規定補償承租人。出租人不能維持其一家生活而有第1項第3款情事時,得申請鄉鎮市公所耕地租佃委員會予以調處。」
其中第3項關於擴大家庭農場經營規模收回自耕補償承租人部分,因大法官釋字第580號解釋宣告違憲,已自2006年7月9日起失效,所以,當租約期滿,出租人為擴大家庭農場經營規模,如符合上開規定收回耕地自耕時,不用補償承租人。
換言之,當租約期滿,出租人如符合自任耕作、所有收益不足以維持一家生活,及收回耕地不致使承租人失其家庭生活依據,則得向土地所在地的鄉鎮市公所申請收回出租耕地自耕。如果出租人不能維持一家生活,且承租人因出租人收回耕地而失其生活依據時,則可申請鄉鎮市公所耕地租佃委員會請求調處。
至於出租人如為「擴大家庭農場經營規模」之用,而申請收回與其自耕地鄰近15公里內的出租耕地以用來自耕時,可以不受「出租人所有收益足以維持一家生活」的條件限制,但出租人仍須符合自任耕作及收回耕地不致使承租人去其家庭生活依據的條件。提醒郭小姐,由於耕地三七五租佃事項涉及實質審認,如有任何疑義,可以向土地所在地的鄉鎖市公所洽詢。

 1,000坪的「農牧地」上,可否蓋農舍?最大面積為何?(2007/4/21)

●九十六年四月廿一日 自由時報

Q:我在花蓮有一塊約1,000坪的土地,使用的分區為「特定農業區」、使用地類別為「農牧地」。想請問這是否符合蓋農舍的條件?如果可以的話,可蓋的面積最大為何?可蓋幾樓?又如何申請建照?

A:依據「農業用地興建農舍辦法」的規範,目前要興建農舍的農地,至少要有0.25公頃的大小,也就是756坪,且必須要有單獨的地號。此外,申請人必須為年滿20歲或未滿20歲但已結婚者,且必須於土地所在鄉鎮設籍滿2年以上,並且擁有該土地的產權達2年以上。
面積在農舍的興建規格上,其總樓地板面積不得超過495平方公尺(150坪),建築面積不得超過其耕地面積百分之十,建築物高度不得超過3層樓,且不得超過l0.5公尺,而最大基層建築面積(1樓面積)不得超過330平方公尺(100坪)。自用農舍可以不須建築師設計、監造或營造業承造。
提醒曾先生,由於法令規定每人至多只能有1棟農舍,因此在申請建造農舍時,應檢具現耕農的身分證明與無自用農舍證明,並向戶籍所在地的鄉鎮市公所提出申請。

 陳君告倒稅捐處 重購退稅大翻案(2007/4/21)

●九十六年四月廿一日 工商時報

 財政部解除土增稅自用住宅重購退稅面積的上限之後,買進新土地的價值,如果大於大面積土地的賣出價扣除已繳納土地增值稅,可以全額退稅,所賣出土地不再受都市面積三公畝,非都市七公畝的限制,因此陳君退稅由二五三萬元提高為五五○萬元。
 財政部做出的解釋令,廢除六十八年舊解釋令,是源於台北縣新店的案例,陳君賣台北縣安坑段木柵小段土地十四筆,共六.五公畝,共繳五五○萬元的土增稅,在二年內又買台北市的土地,稅捐處依土地稅法和六十八年的舊解釋令規定賣時在都市不能超過三公畝,針對三公畝的房地退稅,得二五三萬元。
 十四筆土地都可以申請自用住宅,是因為在建築執照上為房子的座落基地,都是同一所有權人所有。土地法實施細則對房子的規定就寬鬆些,可以為本人、配偶、直系親屬所有者就可以,假如土地上有房子三棟,一棟用本人所有,一棟用配偶所有、一棟已成年子女所有,這三棟都屬於同一人的自用住宅,可以申請重購退稅。
 本案主角陳君不服稅捐處核定只能針對三公畝土地退稅,打起行政訴訟,去年十一月最高行政法院判決台北縣稅捐處敗訴,判決書指出,土地稅法第三十五條第一項所定,以購買自用住宅用地可申請退還土地增值稅數額以三公畝或七公畝為限,但並無出售自用住宅用地不可超過三公畝或七公畝之限制,所以是增加法律所無之限制,違反租稅法定主義,不得適用。據此,陳君賣六.五公畝土地都是屬於自用住宅重購退稅的範圍,因而可以全額退稅五五○萬元。
 台北縣稅捐處今年一月把判例報到財政部賦署,賦稅署根據此判例,在日前做出通案解釋令,廢除六十八年的舊解釋令,變成賣時沒有面積上限。

  未上市股票捐贈 受贈者賣出才能報

  非現金捐贈抵稅部份,是國稅局最近幾年查綜合所得稅逃漏稅的重點工作,在還沒完成修法排除實物捐贈的適法性之前,只好不斷的見招拆招。其中,對納稅義務人捐贈未上櫃股票部份,高雄市國稅局表示,必須受贈單位賣出該股票後,才能列報捐贈扣除額。

 住戶 大會可自行決議 於社區巷道劃設停車格?(2007/4/21)

●九十六年四月廿一日 自由時報

Q:我住在連棟式透天厝的社區內,屋齡快20年,社區內每戶在自己的房舍範圍內都規劃有一個停車位。但後來因為車位不敷使用,因此住戶中有人透過社區管理委員會,以住戶大會的決議方式表決後,在未辦理土地使用變更的狀況下,自行於社區巷道劃設原設計中沒有的停車格。但社區巷道的所有權為當初建商所有,社區住戶均無所有權,而該巷道為私設通路,並非道路用地,但當初與
建商有契約載明,巷道由社區住戶使用與收益。我想請問,這樣的住戶大會所做成的決議是否有效?若住戶因劃設停車格以致生活環境品質受到影響,可有自救方法?權益又該如何維護?

A:根據「建築法」第73條與「建築物使用類組及變更使用辦法」第8條的規定,建築物應依其核定的使用類組使用,因此像是停車空間及其他與原核定使用不合而欲變更者,都應申請變更使用執照,沒有領得變更使用執照前,不得變更使用。此外,建築物若要申請變更使用執照,也必須檢附權利證明書。
因此社區若決議將巷道加劃原設計中所沒有的停車格,理應取得該巷道土地的產權證明,並向地方縣市機關取得變更使用的允許後,才能劃設停車位,如此才合乎法律規定。
從社區經營的角度來看,任何住戶大會的決議部不能違法,因此當停車位的劃設涉及建築法規的相關規範時,本應先取得合法的使用權利才行。若停車位的使用不是開放給所有社區的居民共用,而只供給某些特定住戶使用,如此更違反共用設施應該將其收益回歸社區全體住戶的精神。
另外,若建商願意將土地過戶給社區時,地價稅又該由誰來負擔?社區管委會並非法人,因此不可能擁有土地。像這樣的情形,建議應在區分所有權人會議中共同討論,若涉及共有部分的權利問題,應該依照使用者付費的原則,讓需要停車位的住戶付費使用,將受益與收益回歸到全體住戶基金。

 合理房價的懶人算法(2007/4/21)

●九十六年四月廿一日 經濟日報

  台北市最近標售土地接連以高價標脫,房地產業者預估,隨著地價逐步墊高,房價短期內「欲小不易」。不過,針對每坪動輒兩、三百萬元的地價,房價該如何計算才算合理?業界建議,先打聽推案建商購地價格,如此就不難推估售屋成本。
  市場有一種土地成本折半的「懶人算法」,即將建商標得的土地成本除以二,大約就是預售案的底限,但僅適用於台北市「住三」(第三種住宅用地)土地。
  太平洋房屋副總經理李珠華表示,「合理房價」沒有絕對準則,房價看跌,地價通常先反映。當然可就國民所得或供需面、區段來看,但實際數字通常是「成本加利潤」。
  目前,市場供需已受政策面、制度面扭曲;容積率的實施,上市公司業績壓力,都造成供給量的假象激增。此外,預售制度上成本、利息的沈重負擔,也是房價居高不下的主要原因。
  房價的構成,通常由地價、建築成本、管銷與利潤等所組成。以台北市為例,地價約占50%,建築成本30%,管銷費10%,利潤10%;而台中與高雄地區,地價同樣均占約40%,建築成本40%,管銷費10%,利潤10%。
  李珠華建議,非專業的一般購屋人,評估房價可從「市價」與「租金」著手比較。市價要「貨比多家」,價格相當時,可從租金高低去推斷。
  用土地成本推估預售屋價格,也是考量的重點之一。如果知道建商標購土地的成本價格,其實就可推算出該地未來的預售建案價格了。
  以台北市「住三」土地為例,假設建商標到的土地每坪210萬元,未來這塊地推出的預售訂價會是多少呢?
  「住三」容積率為225%(即每一坪土地最多容許蓋2.25建坪面積),再加上可計入售價但不算容積率內的陽台、梯間、屋頂突出物、機房、地下室停車場、獎勵停車位,或其他爭取到的容積獎勵,如此說來,台北市「住三」土地一坪約可蓋到三坪建坪。
  換句話說,每建坪的土地成本會是70萬元(210萬元除3=70萬元),若造價抓12萬元,那麼建築成本應為82萬元;再計入管銷(含廣告預算)10%、利潤20%,那麼預售屋單價應為108.2萬元。
  李珠華說,房價有七成是建立在地段價值上,其他三成則由建商品牌、建築品質、格局賣相、屋齡、生活環境、裡鄰素質等諸多因素所構成。其實「合理房價」存在每個人心中,只要買、賣兩造歡喜願意成交,就可稱之為合理房價,不是嗎。

 挑高3米6空間裝潢出儲藏間,會被視為夾層屋嗎?(2007/4/21)

●九十六年四月廿一日 自由時報

Q:何謂夾層屋?如果一棟房子高度3米6,裝潢出一個小空間來放置衣物,會被視為夾層屋嗎?

A:所謂「夾層產品」,是在樓層與樓層間多出一層,自然多出該層使用面積,以往最常見的夾層是在浴室、廁所或廚房上端再行夾層,高約1米多,做為儲藏室之用。而腦筋動得快的商人,便著手於挑高設計的室內,再予以多出一層做臥室或和室,使得狹小的空間頓時多出層,於是2房變3房,只比2房的房價再多一些即可,藉此增加產品的銷售。但是,隔出一個儲藏空間是視為裝潢,不會被視為夾層屋。

 重購自用豪宅 可退土增稅(2007/4/21)

●九十六年四月廿一日 聯合報

  90坪以上

  豪宅戶也可以適用重購自用住宅退還土地增值稅的優惠措施了。
  財政部日前發佈解釋令,取消「自用住宅重購退還土增稅」的面積限制。此舉對於目前房市主流的豪宅產品,或是擁有透天厝或三合院的民眾,可說是一大利多。
  財政部規定,如果民眾出售自用住宅後,只要兩年內再購入「另一棟」自用住宅,「符合重購」要件,就可退回先前出售自用住宅繳納的土地增值稅。如果先買入自宅、兩年內再出售「原有的自用住宅」,也可申請退稅。
  不過,財政部原先規定,納稅人申請退還出售自用住宅土增稅有面積限制,都市面積須在3公畝(約90坪)以下、非都市地區7公畝(約210坪)以下,才能退稅。但財政部日前已取消這項面積限制。
  換句話說,90坪以上的豪宅或透天厝,只要符合自用住宅(例如屋主戶籍遷入)、並且兩年內有買屋、賣屋,就可申請退還動輒數十萬或百萬元以上的土增稅了。
  舉例來說,A先生在台北市95年賣掉一戶自用住宅,土地面積100坪,公告現值5000萬元,土增稅則為500萬元;96年又買了一間120坪的房子,公告現值6000萬元。
  A先生符合兩年內重購自宅退稅的規定,但依照原本都市地區限90坪的規定,可以退的土增稅只有400萬元,但新規定取消面積限制,A先生可以退稅500萬元,比舊規定多退了100萬元的土增稅。
  要注意的是,重購的土地如果在5 年內再度移轉,除了要繳土地增值稅,還得追繳原先的退稅款。
  官員說,對於在都市地區擁有地坪上百坪豪宅的屋主,新規定上路後,未來換更大的房子會有更好的退稅利益,此外,中南部地區擁有地坪超過90坪、位於都市地區的三合院或透天厝民眾來說,未來換屋也可享有退稅的好處。

 財部新令 重購退稅 取消面積限制(2007/4/19)

●九十六年四月十九日 經濟日報

  新規定回歸土地稅法,不再受都市面積90坪、非都市地區210坪限制;出售自宅優惠土增稅率,仍限一次。

  財政部昨(18)日發佈新解釋令,自用住宅重購退還土地增值稅,不論先賣後買,或先買後賣,均不再受都市面積3公畝(約90坪)、非都市地區7公畝(約210坪)限制。出售大面積、高價土地者,退稅利益大增。
  新規定一舉打破將近30年自用住宅重購退稅的優惠限制。這項新規定也將適用於目前已經提出重購退稅申請,但尚未完成退稅審核手續的所有未確定案件。
  另外,總統府日前釋出利多,要求研議出售自用住宅優惠土增稅率不限一人一生一次,財政部傾向維持一次的現行規定。財政部初步已向行政院報告,現行重購退稅利益,已足以提供自用住宅購屋或持有者減輕購屋成本負擔。
  土地稅法並沒有限制重購退稅的面積,面積的限制是財政部以解釋令規定的,財政部決定回歸土地稅法,廢止原訂的解釋令。
  土地稅法第35條第1項規定,申請退還已納土地增值稅數額的計算,在原出售自用住宅用地面積部分,不受都市土地未超過3公畝或非都市土地未超過7公畝限制。
  財政部在民國68年7月4日發佈台財稅第34489號函,限制重購退稅的適用面積,都市面積不得超過3公畝(約90坪)、非都市地區不得超過7公畝(約210坪)。這項解釋令長達28年,稅捐機關都以面積來決定退稅額。
  舉例來說,甲95年在台北市出售一處自用住宅使用的不動產,土地面積100坪,公告現值假設5,000萬元,繳納增值稅為500萬元;96年另購入一棟面積也是10坪的自用住宅,公告現值為6,000萬元。
  甲符合二年內重購自用住宅的退稅要件,依照舊制,甲出售土地超過3公畝,因此若只以3公畝(1公畝約30坪)計算其可退還的增值稅,只有符合面積範圍內換算出的400萬元,但按照新制規定,甲可以退的稅額是500萬元。
  財政部表示,自用住宅用地享有重購退還土地增值稅、所得稅優惠,並享有土增稅的特別稅率。經重新檢視後,財政部認為,重購退稅優惠的退稅主體是「自用住宅」,只有當自用住宅申請享受特別稅率時,才需限製麵積。
  因此,財政部決定取消重購自用住宅者的退稅限制,准許出售自用住宅者,只要符合重購退稅要件時,出售自用住宅不論面積大小,只要重購的土地地價超過出售地價就應該全數退還納稅人出售土地所繳納的增值稅。

  《閱報秘書》

  重購退稅

  政府為鼓勵民眾在住者有其屋後,能夠藉由「重購退稅」的減稅措施,達到提升民眾住宅品質的目的。因此,當以小屋換大屋、舊屋換新屋、低價換高價房屋時,透過重購退稅的機制,民眾可以減輕因換屋產生的所得稅與土地增值稅負擔。
  重購退稅目前沒有次數限制,但只限三種土地,即自用住宅、自營

 房貸緊縮 台北以外區域受衝擊(2007/4/18)

●九十六年四月十八日 蘋果日報

  針對房貸緊縮,房地產業者認為對中古市場過熱的投資客進場,將產生壓抑的作用,而以往小坪數產品預售市場多主打高成數房貸,但因為小套房等投資型商品近期熱度退燒,過去常見建商配合銀貸的低自備交屋,受到房貸緊縮影響已微乎其微,但將衝擊台北以外區域。
  華固建設總經理洪嘉昇及鄉林建設總經理魏嘉銘都認為,買屋本來就不要買得太勉強,現在台北市的換屋及豪宅推案多半需要3成自備款,超過6成以上的客戶交屋時還會降低貸款,影響並不大,不過針對12坪以下的房屋放款成屋降低,會壓抑投資型商品的需求。

  重劃區物件恐較難貸

  興富發副總廖昭雄則認為,建商推出小套房多位於台北縣市捷運或商圈周邊,房貸成數不致大幅降低,但房屋供給量大的大面積重劃區,如三峽、林口、淡水等,恐會是銀行緊縮房貸的重點區域。
  全國不動產董事長葉春智則認為,台北地區房屋交易仍旺盛,由於出售不難,且目前銀行多以1年半前的價格估價,房屋條件在貸款成數中並不那麼重要,但台北以外的區域將產生衝擊,有些銀行桃園以南房貸都不承作。
  不過客戶本身的條件及還款能力愈形重要,特別擁有現金卡即使還款正常,也會影響銀行評估個人的還款能力,過去30萬元自備款就能買到房屋的客層將會減少。

 短期債權 時效僅兩年(2007/4/17)

●九十六年四月十六日 蘋果日報

  專家說法

  律師莫詒文說,一般債權的請求時效長達十五年,但《民法》第一百二十七條針對部分特定債權種類,屬於請求時效只有兩年的「短期債權」,電影票費用即屬於這類債權,兩年內若不行使就自行消滅,業者不應再要求消費者付錢了。

  關鍵在有無消費

  莫詒文表示,短期債權包括旅店、飲食店及娛樂場之住宿費、飲食費、消費物之代價及其墊款,及醫師診療費、律師費。所謂「娛樂場」也包括電影院。
  莫詒文解釋,法律規範短期債權是確保法律安定性,「法律不保障自己讓權利睡著的人,如果債權人遲不來收錢,會造成許多法律關係的不安定,不然要債務人抱著相關資料長年等待,就為了應付將來釐清債權,這樣不合理。」
  金管會銀行局官員說,關鍵在消費者有無真正消費,若確實有消費,只是過了追索期限,該爭議已屬民事糾紛,若消費者未真正消費或影城已倒閉,無論有無追索期,消費者都可向影城或銀行主張權利,目前銀行公會已設「諮詢及消費者服務中心申訴窗口」,消費者可打(○二)八五九六二三四五。記者劉昌松、洪正吉

 5種招式 減輕富擔(2007/4/17)

●九十六年四月十七日 自由時報

 我國遺產稅最高稅率達50%,和其他國家相較,算是相當高的水準,但因遺產稅節稅手法五花八門,其實政府課不到許多有錢人的遺產稅,霖園集團創辦人蔡萬霖的遺產稅就不到5億元;前英業達副董事長溫世仁因突然過世,未做好租稅規劃,遺產稅近40億元。
 前財政部長林全曾說過,只有三種人課得到遺產稅,第一種是突然死亡,來不及規劃;第二種是擔心子孫不孝,不敢移轉財產;第三種才是誠實申報繳稅者。
 富人規避遺產稅的手法相當多,目前常見的五大節稅手法,包括股份移轉、股權信託、購買大額保單、財產轉化為境外所得及購買公設地抵稅等。
 「股權信託」是近年來相當盛行的節稅方式,以「本金自益、孳息他益」的方式信託股權,可省下不少遺產稅或贈與稅;也有不少高所得者乾脆將資金藏在海外,或是透過境外子公司與國際金融業務分行,將境內的利息所得,轉化為境外所得。
 至於最為人熟知的手法,則是購買大額的躉繳保單,再指定繼承人為受益人,由於保險給付免稅,此舉也可避稅;還有不少富人利用公共設施保留地市價低於公告現值,生前低價購買公共設施保留地,繼承人再以公告現值抵繳遺產稅。
 不過,近來國稅局對於以躉繳保單避稅的案件,查核相當嚴格,不少人就因此被要求補稅;至於公共設施保留地抵繳遺產稅的手法,財政部也擬修法防堵,未來可能行不通了。

 《防不孝條款》 1年之內 可撤銷贈與(2007/4/17)

●九十六年四月十七日 自由時報

  不少父母生前就將財產過戶給子女,雖可節稅,但有些家庭發生子女「有了銀子就不要老子」情事,取得財產後就不再照顧或扶養父母,這樣的行為已符合俗稱「防不孝條款」的民法416條「撤銷贈與」規定,依此法,父母在得知子女不孝後1年內,可訴請撤銷贈與,討回財產,但若逾期即無權追討。
  嘉義縣陳姓婦人年輕時,將名下土地以贈與方式過戶給兒子,土地仍由她作為經營汽車駕訓班之用,30年後,兒子要求母親將「地歸原主」,陳婦認為當初只是先過戶給兒子,在她活著時,使用權仍歸她,拒絕將土地交給兒子。
  兒子陳某遂控告母親竊占,陳婦認為兒子大逆不道,依「防不孝條款」提出民事訴訟,要求撤銷贈與,將30年前過戶給兒子的土地要回來。
  高等法院審理認為,陳某在30年前受母親贈與土地後,明知土地由母親家族事業經營駕訓班,並非遭母親侵占,竟誣告母親竊占,已符合民法416條「防不孝條款」規定,94年8月判陳婦可撤銷贈與,取回土地,全案最後獲三審定讞。

   時效1年 逾期難追

  但要撤銷贈與,須謹記1年的期限,比如一名陳姓老榮民,不滿女兒多年不養育他,打官司告女兒,要求取回20年前贈與女兒的土地。
  但台北地院審理認為,陳某20年前即知女兒不孝,卻未追究,顯已宥恕女兒,也超過1年時效,而他有退休俸可過活,不必靠女兒扶養,因而判決陳某無權取回土地,全案上訴中。

 外牆剝落 管委會未必有責(2007/4/17)

●九十六年四月十七日 蘋果日報

  三重吳先生問:

  我住的社區大樓外牆磁磚有多處剝落,碎片還砸進部分住戶的露台和陽台,險象環生。
  我要求管委會以公共基金修繕,管委會卻說修繕費用太高而拒絕,其他沒受影響的住戶對這問題很冷漠,不支援用公基金修繕,我們這群住戶都擔心會被掉落的瓷磚砸傷。面對如此不作為的管委會,我們如何才能自保?

  律師張智剛答:

  大樓外牆磁磚剝落,該負責修繕的不一定是管委會,吳先生應先釐清剝落的磁磚是屬於大樓的公有或私有部分,比如說公共樓梯間外牆、屋頂的女兒牆,這些部位磁磚應屬公有部分,剝落應由管委會以公基金修補。

  保固期內由建商負責

  若是住戶陽台矮牆、客廳、臥室、廚房等私有樓層高度內的外牆磁磚剝落,就是私有部分,須由住戶自己花錢修繕。如果大樓建築還在保固期內,則另當別論,應由建商依契約中的保固條款修繕。
  至於磁磚剝落砸傷人該由誰負責,要看剝落磁磚的部位而定,若是公有部分磁磚剝落砸傷人,管委會必須用公基金賠償;若是住戶私有部分磁磚闖的禍,則由住戶賠錢。
  依吳先生描述,社區大樓外牆磁磚有多處剝落,可能是磁磚整體施工品質出問題,以後可能會繼續剝落,建議吳先生趕快確認剝落的磁磚該由誰修繕,通知管委會或其他該負責的住戶,不要等到有人被磁磚砸傷才爭論誰該負責。

 財部修法防堵 非現金捐贈 將排除抵稅(2007/4/16)

●九十六年四月十六日 中國時報

  為防範富豪透過各種奇怪的非現金捐贈手法逃漏稅,財政部決定一勞永逸研擬修正所得稅法,將「非現金捐贈」排除在列舉扣除額抵稅項目,未來只准以現金捐贈抵稅。
  這項修法動作一旦經立法院三讀通過,將可杜絕利用土地、靈骨塔、電腦軟體、股票、圖書古畫等實物捐贈節稅行為。
  現行所得稅法第十七條規定,列舉扣除項目的捐贈扣除額,准許納稅人對教育、文化、公益、慈善機構或團體的捐贈,最高不超過綜合所得總額二○%範圍內,可以申請扣除;對有關國防、勞軍的捐贈及對政府的捐獻,則無金額限制,全數均可列為綜合所得的減除項目。一般民眾除了捐贈政府機構者,可全額扣抵外,若捐贈財團法人醫院或文教基金會者,可扣抵個人綜合所得總額二○%,若捐贈私立學校者,可扣抵五○%。
  

 售屋享土增稅10% 擬不限次數(2007/4/16)

●九十六年四月十六日 經濟日報

  陳總統振興房市...

  陳水扁總統14日宴請民進黨地方黨部主委後,釋出要求行政院評估讓持有自用住宅者,每人適用土地增值稅10%的低稅率優惠,不再限一人一生只能享受一次。財政部對於這項擴大買賣自用住宅者租稅優惠的措施,僅回應:需審慎評估。
  財政部是在上週六(14日)傍晚透過網路媒體取得陳水扁總統有關自用住宅優惠土增稅率擴大適用的談話內容,但對總統府是否已對這項政策有「定見」,官員說,目前仍未獲得任何正式指示,財政部仍在評估這項報導的內容。
  根據中央社14日報導,府方人士表示,為振興房市鼓勵民眾舊屋換新屋,總統陳水扁14日指示行政院,評估「自用住宅稅率」每人一生不再以一次為限,只要是自用住宅的換屋者,每次換屋都可以按低稅率繳稅。
  總統府並特別強調,優惠稅率與政策性優惠房貸利率不同。首購優惠房貸是以提供第一次購屋的民眾金融機構優惠利率為主;優惠稅率則是提供買賣自用住宅者,較低稅負成本的措施。
  陳水扁總統是在14日宴請民進黨各縣市黨部主委時,有地方縣市主委提出建議,總統認為可以評估之下,指示行政院就這項換屋優惠稅率方案,提出可行性與相關配套措施報告。
  根據稅法,土地增值稅率從20%到40%分成三級累進課稅,持有土地超過20年以上的長期持有者,不分是否為自用住宅,都享有減徵20%到40%不等的稅負優惠。自用住宅另擁有一個優惠稅率10%,但每人一生只能申請一次。
  財政部對於總統提出自用住宅優惠稅率不再限一人一生一次建議表示,若接獲行政院正式指示,將會進行評估。但據瞭解,由於目前稅法對於自用住宅提供的租稅優惠,已涵括所得稅、增值稅、房屋稅與地價稅,遠超過其他不動產所能享受的減稅利益。財政部對於再放寬自用住宅土增稅優惠稅率,強調必須注意不能流於浮濫。

  目前申請土增稅優惠稅率需符合幾項條件:
  一、每人一生只限使用一次。
  二、都市地區土地面積不能超過3公畝(約90坪),非都市地區土地不能超過7公畝(約210坪)。出售前一年無出租或供營業使用情形。
  三、自用住宅評定現值不及所佔基地公告現值10%者,不適用。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。

 房屋買賣 糾紛暴增六倍(2007/4/10)

●九十六年四月十日 自由時報 房屋買賣 糾紛暴增六倍

  北市房市買賣熱絡,買賣糾紛卻與日俱增,為了杜絕房仲業者衝業績造成買賣糾紛,台北市地政處今年迄今已經處分七位房屋仲介員,其中不乏知名的房屋仲介公司,地政處表示,五年來北市房仲買賣糾紛案件大幅增加六倍,近來每年都有上千位民眾上當受騙,因此,除了依法對仲介公司開罰外,也開始針對仲介員進行行政處分,重則撤銷其房仲資格。
  地政處近日接到許多不動產消費爭議,某位民眾撒重金九千萬元,在房仲業者遊說下,竟兩、三天就成交,最後發現簽下的契約和實際情況差異甚大,如房仲業者推銷時表明五十坪的房屋,成交後所有權狀上僅三十五坪;也有民眾不明就裡下買到凶宅,事後發覺申訴無門;最常見的不動產糾紛則是公設比例不合規定,契約書也未詳細說明公設包含的空間,曾有民眾交屋後才發現,自己的地下室成為大樓的「公設」,大樓的機電設備都設在屋內,導致紛爭不斷。
  地政處表示,五年前房市糾紛多則三百餘件,近一年來卻飆高二千餘件,大幅增加六倍,關鍵在於房仲業者為了拚業績,未詳盡說明不動產內容,如凶宅、輻射管制等都必須告知民眾或列入契約書,而公共設施面積也應詳載,公設內容應白紙黑字說明,部分房屋公設比過高,或是使用公設必須另外付費等,買賣前都應該說明清楚。
  地政處建議,民眾委託不動產業者辦理買賣交易時,應認明合法業者辨識標誌,相關資訊可至網站查詢,不動產經紀業務宣導網:www.land.moi.gov.tw/realestate;台北市地政處:www.land.taipei.gov.tw。

 賣屋缺憑證 賠錢照繳稅(2007/4/10)

●九十六年四月十日 工商時報 賣屋缺憑證 賠錢照繳稅

  房子即使被法院拍賣,卻還要繳交財產交易所得稅!近來國稅局常遇到許多納稅人,因繳不出銀行貸款,房子遭拍賣,卻因無法舉證買價高於被拍賣的價格,仍遭國稅局依照財政部頒訂的標準,核定財產交易所得課稅,屋主雖心有不甘,稽徵單位卻愛莫能助!
  國稅局臺南市分局表示,納稅人出售房子,或房子被拍賣時,如有財產交易損失,可扣除當年度財產交易所得;如當年度不夠扣除,可在以後三年度財產交易所得中再予以扣除,但是一定要保留憑證,提供經國稅局審查後,才能認定該筆損失。
  該分局強調,主張有財產交易損失須檢附的證明文件包括,原始買賣契約書(即俗稱之私契)、收付款的紀錄證明、法院拍賣拍定通知書、契稅、印花稅、代書費、規費、監證,或公證費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

 土地遭占用 法院判免還(2007/4/10)

●九十六年四月十日 自由時報 土地遭占用 法院判免還

  自己的土地被他人占用,且用在公益上,可能討不回來!

   值700萬 變警衛室

  北市王文正夫婦名下5坪位於黃金地段、市值近700萬土地,遭鄰居文山區景福社區占用,並興蓋警衛室及資源回收場16年,他們打官司控告480名住戶,要求拆屋還地,台北地院審理認為,王氏夫婦的主張屬「權利濫用」,因土地供社區使用,利益遠大於住戶收回自用,遂判社區繼續使用這5坪土地,但每年須付1608元租金給王某。

   判決租金 年收1608元

  王某夫婦表示:「這判決毫無天理,土地明明是自己的,但卻看得到用不到」。王某還說,這5坪土地對面就是萬芳醫院和捷運站,每坪市價逾140萬,但法院不讓他們收回,讓社區無限期使用,還只准每年收地租1608元;王某說:「我每年繳的地價稅上萬元,租金連繳稅都不夠」。
  王文正表示,他們89年間在景福社區對面買房子開設家常牛肉麵店,過戶後發現,屋旁長條形5坪畸零地遭對面景福社區占用,多次協調,社區不願還地,他還被檢舉是強占土地的流氓,只好打官司爭公道。
  台北地院審理認為,土地確遭社區占用,但土地上的警衛室及資源回收場對社區居民有極大便利,若王某收回私用,自身獲利不多,但對社區逾5000住戶及社區發展產生嚴重影響,王某主張已屬「權利濫用」,故判他敗訴,可依申報地價5%收取年租金。
  王文正夫婦強調,景福社區原本是封閉社區,當時警衛室的設置有其必要,但20年前,社區開放,警衛室只負責收信及看監視器,可設在其他地方,且台北市實施垃圾不落地多年,社區內卻還有資源回收場,孳生蚊蠅老鼠,影響環境衛生,他強調除上訴外,也希望政府管管社區環境。
  景福社區興得里里長黃細福表示,警衛室和資源回收場是公益用途,希望王某能繼續提供土地,且如果王某的房屋要改建,社區應會歸還土地,至於租金,黃細福說,無法依市價給付。


 5坪畸零地 「卡」 社區改建(2007/4/10)

●九十六年四月十日 自由時報 5坪畸零地 「卡」 社區改建

  王文正夫婦為爭5坪畸零地打官司,畸零地是指面積狹小或地界曲折,無法單獨建築使用的土地,畸零地雖小,有時卻有大作用,扮演著關鍵角色,王文正所居社區為近30年老社區,原本有意與建商合作改建成新式住宅,但建商一聽到有畸零地,即退避三舍。
  常見的畸零地糾紛,即是以小博大,如畸零地地主以請求「袋地通行權」等事由,要求旁鄰地主高價收購畸零地,否則即如同中國出現的「最牛釘子戶」,阻礙建商整體開發;本案中,建商就是擔心王文正收不回被對面景福社區占用的畸零地,也擔心將來改建時景福社區要求高價買回畸零地。
  94年間有一例,陳姓男子名下1坪畸零地被台北市政府土地所包圍,當時他打官司爭取袋地通行權,一審台北地院判決台北市政府要提供他通行權,讓出一條8坪的道路供陳某通行,當時陳某即示意,這1坪土地要價1000萬,經台北市政府上訴後,高院認為陳某無權要求通行權,改判台北市政府勝訴確定。
  依建築法規定,畸零地其實可與鄰接土地所有權人協議合併,或申請直轄市及縣市政府調處,由鄰接土地地主依徵收土地價格向畸零地地主購地,進行土地合併。

 房貸門檻趨嚴 優惠限縮(2007/4/10)

●九十六年四月十日 自由時報 房貸門檻趨嚴 優惠限縮

  郵局昨日宣布調高各天期存款利率,各類政策性房貸利率跟著上揚0.03個百分點,政策性房貸利率可說是越來越不優惠。
  至於民眾想申貸銀行自辦的優惠房貸,也一樣越來越不容易,可能除需具備社會菁英等級,貸款成數還要低於六成,才有機會享受低利房貸。以上銀菁英房貸為例,優惠程度已宣布大幅限縮,前半年固定2%的優惠房貸,限制貸付率最高六成。
  儘管房地產市場並沒有明顯降溫跡象,但無論銀行、投資客或自住型購屋者,都越來越趨謹慎。
  土銀前不久才將前半年固定利率低於2%的優惠房貸調高至2%;接著對財務穩定的社會菁英等級優惠房貸,進行第二階段限縮。門檻是越來越嚴苛,並且申貸戶貸付率必須低至六成以下,才能享有前半年固定利率2%;第7至24個月2.4%機動計息;第三年起2.9%機動計息的優惠。
  土銀解釋、所謂的貸付率,就是指對貸款戶房屋的實際成交金額,以及內部查估金額先進行比較後,選擇較低的金額;再依照擇定的金額,當作貸付率的計算值。例如某甲以1,200萬元購入一間房屋,經土銀查估後,認定只值1,000萬元;如果最高貸款成數是八成,以較低的查估值來佔算,只能貸到800萬元。
  祉會菁英如果想要享受優惠利率,就只能貸到以800萬元六成當最高貸款額,換算後就是只能貸480萬元,貸款金額低、設定金額高,土銀認為這樣債權的保障程度自然升高。

 房市推案 兩房住宅取代小套房(2007/4/10)

●九十六年四月十日 聯合報 清明買氣溫和 房市推案 兩房住宅取代小套房

  329檔期加上清明長假,房地業者發現,看屋及銷售狀況與去年相較表現持平,民眾購屋心態轉趨保守。
  值得注意的是,今年小套房風潮不再,兩房住宅躍居為銷售主流。
  代銷業者說,市場整體持平,但區域強弱互見情況明顯。以大台北地區來說,板橋、新莊、新店還有南港地區的看屋、買屋的氣勢較強勁。
  以新莊為例,副都心「中央合署辦公大樓」話題發酵,看屋人潮略見增加。新店則在裕隆汽車城開發效應帶動之下,周邊個案銷售狀況頗佳。板橋及南港地區持續受高鐵、台鐵及捷運共構利多加持,銷售速度相對較快。
  信義代銷協理呂信銓表示,去年紅極一時的小套房,今年推案明顯縮減。以大台北為例,今年329檔期新推個案多達234個,其中屬於20坪、兩房以上的產品,占新推案七成七,全部規畫為純小套房產品的推案只佔8.5%。
  代銷業者也指出,過去幾年有投資客動輒一次就買好幾戶套房,今年這種現象明顯減少。
  住展雜誌研發長倪子仁說,明年度開始,財政部將對投資客買賣房屋從嚴課稅,加上金融機構對投資性小坪數貸款嚴加把關,銀行也緊縮房屋貸款成數,這都讓曾紅極一時的套房產品退燒。

 子女出國讀書 年給三百萬不怕課稅(2007/4/9)

●九十六年四月九日 工商時報

  政治口水紛紛擾擾,近日,立法院有立委提出,扁、馬、蘇揆都有子女在國外留學,一年匯給孩子的錢上百萬元,質疑這種情況涉及贈與稅。
  受到這個訊息影響,有孩子在國外讀大學、唸碩士的家庭,爸爸媽媽一樣要匯錢給孩子,心情也跟著忐忑不安,心想怎麼辦?會不會被課稅?
  稅務專家說,其實不要怕,只要一年匯給孩子的錢,不超過三百萬,大概都不會被課贈與稅。
  依照遺產贈與稅法的規定,父母每一年可以給子女一百一十一萬的錢,不必繳贈與稅,超過的部分要課稅,不過,稅法中也有規定,父母撫養孩子的錢,不列入贈與總額裡頭。
  所謂撫養孩子的錢,包括教育費用、生活費用、醫藥費用,父母在這些開支上頭,花在孩子身上的錢,統統不算贈與。
  所以,以一個孩子出國讀書來算,包括學費、生活費各項開銷,父母一年匯給孩子百萬左右,都不算是贈與,如果再加上贈與的免稅額度、一年一百一十一萬元,等於是父母一年匯給海外讀書的孩子,金額在三百萬以內,金額合理、通通不會被課贈與稅。
  不過,稅務專家也指出,曾經有一位父親,孩子出國讀大學,一次給四年的學費、生活費,要讓孩子自己獨立理財,總計給孩子八百多萬元。
  稅捐機關查到這個孩子在國外,有買股票、做定存、還買汽車,認定這些錢不只是父母撫養孩子而己,還涉及贈與,結果被課贈與稅,其實,同一筆錢如果分成四年給孩子、就不會有稅務上的麻煩了。

 無法律上夫妻關係 贈與要課稅(2007/4/9)

●九十六年四月九日 工商時報

  近日傳出某商業鉅子贈送二老婆市價達上億的豪宅,稅務專家指出,夫妻互相贈與是免稅,如果雙方沒有登記為夫妻,一年超過一百一十一萬元的贈與就得繳稅。
  稅務專家說,民國八十四年以前,不管是什麼關係,只要有發生贈與行為,而且,金額超過免稅額度,就要課贈與稅。
  八十四年修法以後,夫妻之間的財產移轉,不必課贈與稅,先生要送錢給太太,或是太太要買房子給先生,夫妻雙方互通有無,統統不會有贈與稅的問題。
  這一次傳出某商場上大老贈送八億豪宅給二房,到底會不會被課贈與稅?稅務專家指出,就要看兩人之間是否具有法律上的夫妻關係。
  只要有法律上的夫妻關係,不要說八億,八十億元都不用擔心贈與稅的問題,不過,如果是生活相扶持、情感相支助,但是沒有法律上的夫妻關係,只要超過免稅額度之外的贈與,贈與稅就跑不掉。
  然而市價八億元的豪宅,稅捐機關並不會以八億來認定贈與金額,而是把土地和房子拆開來算,土地部分按公告地價計算,房子部分依照評定現值計算。
  稅務專家說,通常,房地產的公告地值和評定現值,一定比市價低很多,這樣一來,稅官認定的贈與金額,大大降低,真正要繳的贈與稅也可以省下很多。

 富豪捐藝品 節稅一把罩(2007/4/9)

●九十六年四月九日 經濟日報

  可提高扣除額降低課稅級距 遺產稅效果更好

  5月報稅季即將來臨,許多高所得的大戶都知道捐股票、捐地可以節稅,其實在申報所得稅時,藝術品和股票、土地有同樣的效果,都是實物捐贈的一種,理財顧問指出,只要少繳的稅額高於買入藝品的價格,就有節稅功能。
  實物捐贈對像有三種,分別是政府機關、一般公益慈善團體和私立學校基金會,如果是捐給政府部門的藝術品,可以在個人綜合所得總額中全額扣抵;若是一般捐贈給公益慈善團體的藝術品,列舉扣除上限為所得總額20%;捐給私立學校列舉扣除上限則為所得總額50%。
  如果是買進藝品後要出售,若能提出當初購買的價格證明,則以賣出價格減掉買進價格課稅;若無法提出購買時的價格證明,就以成交價的40%納入當年度的所得課稅。
  理財專員建議,選擇哪一種方式沒有一定,投資人應該視買賣價差實際的情況試算,如一件1,000萬元的作品之後以1,100萬元出售,如果沒有購買證明就必須以440萬元課稅(1,100萬元的40%),如果能提出購買證明,則用100萬元的價差課稅。
  IAAFP國際認證財務規劃師協會執行長陳駿為說,大戶利用藝術品節稅,主要是因為低價買進高價捐出存在的「價差」,可以提高個人綜合所得總額的扣除金額,並有機會可以降低課稅級距,如從40%降到30%,或從30%降到21%。
  陳駿為說,除了所得稅以外,藝品對遺產稅的節稅效果更大,舉例來說,如果父母買到的是隨時間大幅增值的藝品,之後在繼承人繼承時只要向主管機關登記,可以不用計入遺產總額課稅。

 如何讓房屋快速出租?並提高租金?(2007/4/7)

●九十六年四月七日 自由時報

  Q:家中有棟房子空了許久,沒有使用,想要出租,講問有沒有一些方法可以讓房子容易出租,而且還能增加租金?
  A:決定房屋要出租後,應將房屋視為商品,以房客角度檢視房屋,決定是否需要對房屋作一些簡單的整理檢修或清潔改善工作,或是留下一些必用的家具,如床、沙發、瓦斯爐等。決定是否要做前項改善工作的前提是,它對你房屋的出租或租金的提升有沒有幫助?若有助房屋出租,早1個月租出去,就能提早產生1個月的租金效益(如租金2萬元);若有助於租金的提升,如1個月增加2,000元租金,1年就可以增加2.4萬元的租金收入。
  要想儘早將房屋租出去,就必須將租屋訊息廣泛的利用各種管道傳遞出去,如告訴親朋好友,尤其是鄰居,另外,刊登報紙、張貼紅紙條、網站發布等都是可行的方式,當然,訊息傳遞出去後,由誰帶房客看屋、解說•都必須做好安排。只是隨處張貼紅紙條是會被開罰單的,目前各地環保單位對小廣告的取締越來越嚴格,若恣意四處張貼,運氣不好時租一次屋,連續接個幾張罰單是有可能的,因此租屋紅紙條應張貼於合法處所,避免接到罰單而懊惱不已。

 老房子 當心貸不到款(2007/4/7)

●九十六年四月七日 聯合報

  小王工作四年,存了一筆小錢,最近在北市萬華區買了一棟30年的32坪老公寓,平均每坪18萬元,總價約580萬元。沒想到,他向銀行貸款時,卻被銀行回絕,理由是「這房子太老了,無法承辦!」
  太平洋房屋副總經理李珠華表示,民眾都知道不少銀行不願意承辦小坪數房屋的貸款,但很少人知道銀行對老房子多半也「敬而遠之」。因為屋齡愈久,表示屋況、賣相、價位都會相對下降,銀行評估建築物的標準當然也就更嚴格。
  她舉例,一般銀行不大願意承作30年以上的房子房貸,超過20年的房子通常也不易貸到較高成數,老宅貸款成數最多只有總價的五、六成,甚至還會縮短還款期限,民眾很容易就會遇到貸款上的問題。
  房仲業者分析,若根據行政院所公佈的「固定資產耐用年數表」來看,一般鋼筋混凝土、或是預鑄混凝土建造的房屋,耐用年限皆為50年。舉例來說,如果小王買的30年公寓,若為鋼筋混凝土建造,貸款期限不可能到20年。
  另外,加強磚造的房子,很多使用年限最長只有35年,因此銀行給予的房貸年限也不可能超過20年,以免房子抵押品超過所購置房屋的剩餘耐用年限。換句話說,使用年限剩越少、可貸的年限也會跟著減少。
  李珠華提醒,民眾如果選購中高齡中古屋時,一定要先確定自身的資金是否足夠?會不會需要依賴銀行貸款?還有銀行承作房貸的意願?願意貸款的成數?不要買了房子以後像小王一樣發現沒辦法辦到房貸,可就辛苦了。
  房仲業者表示,屋齡的認定,需要透過土地所有權狀和土地登記謄本認定,買方有權要求賣方出示相關證明文件。
  不過建議購屋者,選購中古屋時,除了找尋具有品牌形象的房仲業者外,還可以要求仲介提供「屋況檢查表」,抽絲剝繭檢視屋況,經過買賣兩造簽字,才可多一層安全保障。

 身障者出售國宅 買方有何資格限制?(2007/4/7)

●九十六年四月七日 自由時報

  Q:本人以身心障礙者的身分,申購到、戶國宅,但最近打算轉售,講問買方是否有資格限制?
  A:依「國民住宅條例」第19條第1項規定,政府興建之國民住宅,其承購人居住滿2年後,經該國民住宅主管機關同意,得於提前清償國民住宅貸款本息後,將該住宅及其基地出售,其承購人應以具有購買國民住宅之資格者為限;另外,「身心障礙者保護法」第47條第2項規定,身心障礙者申請優先購買國民住宅,如需轉讓應以身心障礙者為限。所以轉售之承受人除須具備國民住宅承購資格外,並須具備身心障礙者之身分。

 減少交易糾紛 多比較準沒錯(2007/4/7)

●九十六年四月七日 自由時報

  對一般消費大眾來說,人生中買賣房子往往就只有1∼2次,對許多繁雜的流程往往不太清楚,因而衍生出不少交易糾紛,消基會房屋委員會委員林旺根表示,消費者與房屋仲介業者最容易發生糾紛的原因在於房仲人員資訊揭露不足,建議消費者在買賣房屋之前,最好能事先搜集資料,多加比較不同的房仲公司,才能將交易糾紛降到最低。

   仔細比對合格證書

  在買賣房屋時,都應該選擇一間合格可靠的仲介公司,不論是直營店還是加盟店,建議消費者在走進仲介公司時,一定要注意該公司是否有懸掛下列證書,如果沒有或是有所欠缺,那就不是合格的仲介公司:
  1.營利事業登記證。
  2.房仲公會會員證書。
  3.不動產經紀人證書。
  4.中華民國不動產經紀業保證基金會保險金證書。
  5.有加盟者其加盟證書。

   買賣佣金總額上限6%

  此外,要選擇佣金收取是依成交價格固定比例來收取的公司,過程公開、透明,買賣雙分可清楚了解價格的交易過程,也不會發生賺差價的情形,同時內政部也規定,仲介業者收取買賣雙方的佣金總額,不可超過成交金額的6%。

   認識要約書與斡旋金

  林旺根表示,最常見的交易糾紛為房仲業者「沒有出示要約書」與「沒收斡旋金」。他表示,公平會已經規定仲介業務在買賣交易時,一定要先提示買方可以使用要約書,來向賣方表達承買意思,除非買方不同意使用要約書,才進而使用斡旋金。
  要約書乃是買方簽立書面資料向賣方表達承買意思,在一定的期間內,如賣方同意出售並簽認,買賣即因要約書經過承諾而成立,相反的,如賣方不同意出售,要約書即失其效力。所謂斡旋金,即買方基於承買之意思交付相當之金額,於一定的期間內由仲介業者向賣方表達承買意願,如果在這個期間內,賣方承諾買方的承買條件並簽收時,斡旋金即成為訂金,買賣契約即因雙方意思表示一致及訂金之給付而成立,相反的,如果仲介業者無法於約定之斡旋期間內斡旋成功,該斡旋金即應無息全額返還予買方。

   小心戟旋金被沒收

  但常見糾紛為房仲業者不向買方提示要約書,或是仲介業者告訴買方,為表示有購屋之誠意,只簽訂要約書並不能打動賣方,最好提出一筆斡旋金做為談判的籌碼,才能進行後續的議價動作,買方為爭取議價機會,於是答應給付斡旋金,誤以為這筆斡旋金只是爭取議價空間的機會,殊不知一但賣方同意買方提出的價格,這筆斡旋金即為訂金,交易價格也成立,若事後買方反悔,房仲業者便告其違約,當初給付的斡旋金也會被沒收。

   不要輕易給斡旋金

  信義房屋企研室協理張欣民表示,斡旋金被沒收的糾紛往往是因為消費者對斡旋金的意義不了解,才會發生事後反悔,斡旋金被沒收的情況。建議消費者如果要支付斡旋金時,在購買之前一定要多探聽市場,多加比較物件,找出區域內房價合理的價格範圍後,才去付斡旋金議價,不妨可以用較低的價格去斡旋,再進行搓合,才不會當賣方答應時,又自認為買貴了而反悔,導致斡旋金被沒收。
  林旺根表示,沒收斡旋金的交易糾紛案件層出不窮,內政部也有意規範斡旋金的制度,考量是否在某些特殊情況下能無條件退還斡旋金,不過這些都還在討論階段,因此建議消費者在購屋之前能再三確認所有細節才下訂,而交易若有任何糾紛,也可向公平會或消基會申訴處理。

 北區房屋首席總經理彭培業 2007年房市買氣不看淡(2007/4/6)

●九十六年四月六日 經濟日報

  北部就業機會多→人潮湧進→帶動商機→帶動房市需求動能

  北區房屋首席總經理彭培業表示,面對這幾年的房市火熱,今年的329和清明節兩大房產檔期檔期,讓許多建商、仲介代銷,甚至注意房市的投資大眾睜大眼觀察,就算面對金管會要求將房貸成數提高管控的情形下,建案還是一盤盤的出爐上菜。
  觀察台灣房市買氣,顯然房市對今年的329檔期還是有所期待。去年一年台灣的中古屋市場可說在穩建中成長;從統計數據上來看,2006年全年的房屋交易量達到45萬167棟(戶),相較2005年成長3.5%,又成為近九年來的新高,買氣創新高,顯示市場仍具有相當大量需求的動能,2007年的整體買氣應不看淡。
  彭培業進一步指出,「房價漲不漲,要看人潮捧不捧場。」北部的房價有一個很大的支撐力,就是「就業機會」,北部就業機會多,人潮自然會湧進,人湧進帶動商機,這些都是因果關係,所以未來如果中南部能提供更多就業機會,人才會進去,畢竟人潮是帶動房市的原動力。但民眾要注意的是「投資要成功,就是一槍要
命中紅心,不要看到黑影就亂開槍」、「一顆煙霧彈會讓房市煙霧瀰漫」,所以投資不見得要跟隨富商的腳步,除非真的資本雄厚,否則可能會鎩羽而歸。
  329的表現是景氣觀察指標,也是觀察今年房市發展的依據,但主要會造成影響房市長期發展的主因仍應回歸基本面,也就是居住的基本需求面。如果想趕在這一刻購屋,不妨注意幾點:第一,推案量體大時會帶動買氣,個案間的競爭會比較明顯,多比較議價空間才會比較大。第二,隨時注意利率變動,選擇最適合自己的
房貸,精打細算才是聰明的購屋態度。第三,投資的民眾要注意政策走向,有時新政策推行時,多空一時難以定論,需要小心判斷。

 新莊副都心 房價看漲兩成(2007/4/6)

●九十六年四月六日 蘋果日報

  政院五部會將進駐 北縣規劃小巨蛋

  行政院勞委會等五個部會將遷至台北縣新莊副都心,讓北縣民喜出望外,台北縣長周錫瑋昨強調新莊副都心交通便利,到台北僅十分鐘。房屋仲介業者預估,新莊副都心房價至少還有兩成漲幅,每坪最高可上看二十七萬。

  都市建設

  新莊副都心重劃區佔地一百公頃,位於新莊市思源路、中原路、機場捷運線及台一省道的區塊內,除可能是行政院第二辦公室預定地外,未來台北縣政府也將規劃國家電影文化中心、小巨蛋等,打造多元生活圈。
  行政院長蘇貞昌日前在立法院答詢時,透露行政院勞委會、公共工程委員會、衛生署、客委會、原民會等部會將搬遷到新莊副都心重劃區內。周錫瑋昨特地前往新莊副都心勘察說:「設在這裡是天公地道,希望蘇揆堅持承諾!」

  到北市中心僅10分鐘

  周錫瑋指稱新莊副都心旁有中山高、機場捷運線、環狀捷運線等,到北市行政中心僅十分鐘,他說:「從林豐正縣長時代即開始規劃,歷經尤清、蘇貞昌再到我才整個完成。」此外,對縣庫負債八百億,他呼籲說:「請蘇院長履行在議會的承諾,趕快還債。」
  新莊市長許炳崑表示,該重劃區從十八年前開始禁建,說服十九位地主轉讓,「中央該回饋給縣民了!」信義房屋企劃部協理張欣民說,該區塊位處交通樞紐,生活機能健全,目前房價一坪約十九到二十二萬,若行政院部會遷移案確定,肯定是大利多,最少還有兩成漲幅可以期待。

 重購自宅用地退稅案 大清查(2007/4/3)

●九十六年四月三日 經濟日報

  近五年重購併退還土增稅者,若經查獲土地移轉或改作非自用,將追繳退還稅款。

  本月起,全國稅捐處將展開五年內重購自用住宅用地退還土地增值稅案件的清查作業,納稅人如果將重購併已退稅的土地移轉或改作非自用用途,經稅捐機關查獲,將被追繳原已退還的土地增值稅。
  台北市稅捐稽徵處表示,即日起針對最近五年內重購自用住宅用地退還已繳納土地增值稅案件進行清查。根據稅法規定,土地所有權人在出售自用住宅用地後,兩年內另行購買自用住宅用地;或先購買自用住宅用地後,兩年內出售自用住宅用地者,均可以向原出售土地所在的稅捐處,申請退還不足支付新購土地地價數額的
土地增值稅款。
  但如想申請退稅,則先購後售案件,應在購買土地時,已持有供自用住宅使用的土地為適用範圍。這項規定同時要求新購土地自完成移轉登記日起五年內,不可以將土地移轉或改作其他用途。否則如經查獲違反規定,稅捐處將追繳原退還的土地增值稅。
  舉例來說,王先生在95年4月25日出售土地公告現值600萬元的自用住宅用地,假設已繳納土地增值稅80萬元,之後在96年1月重購土地公告現值700萬元的自用住宅用地時,因重購土地公告現值較出售土地現值高100萬元,因此,王先生原來出售土地所繳納的土地增值稅80萬元,均可以申請退還。
  但是,如果新購入的土地公告現值只有580萬元,則只能退還60萬元;如果新購入的土地現值在520萬元以下,則無稅可退。另外,王先生若在五年內將重購的土地再行移轉、贈與或改作營業、出租使用,依規定將被追繳原來退還的土地增值稅款。
  稅捐處每年都會針對重購自用住宅用地的退稅案件進行清查,以確保已退還土地增值稅的重購土地符合自用住宅用地、或自營工廠用地規定。桃園縣稅捐處說,從即日起至6月30日,將逐筆核對重購土地的房屋使用情形、營業登記情形、戶籍異動情形及相關租賃所得資料。一經查明土地已變更為非自用,稅捐處會立刻追繳
其原退還的土地增值稅款。
  稅務官員說,納稅人在兩年內出售並重購自用住宅用地要件,申請退還原出售土地已納的土地增值稅,除出售地及重購地需為自用住宅用地外,重購地的地價還應超過出售地地價扣除土地增值稅後的餘額。若分次出售同一處自用住宅用地給同一承買人,其原出售土地地價的計算應以該出售時合併計算同一處的自用住宅用地總地價為準,不以分次出售自用住宅用地地價為計算基準。

 非現金捐贈 須計入最低稅負(2007/4/3)

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 死亡前兩年內贈與 可以遺產抵稅(2007/4/3)

●九十六年四月三日 工商時報

  去年大法官第六二二解釋出爐以前,關於被繼承人死亡前兩年內對繼承人所為之贈與,如該贈與至死亡日止尚未發單課徵,實務上,國稅局會先以繼承人為納稅入開徵贈與稅,再依遺贈稅法第一五條規定併入遺產總額課稅,以及第一一條第二項規定扣抵遺產稅。
  當初這個程序的爭議在於,贈與財產既然已經併入遺產總額課稅,繳納贈與稅等同於繳納遺產稅,為何要多此一舉分別開立稅單。
  這種處理方式也曾導致繼承人逾期未繳贈與稅而慘遭凍結存款並移送法院強制執行;更甚者,也曾發生被繼承人生前將財產贈與小老婆或非婚生子女,遺產、贈與稅之納稅義務卻落在全體繼承人身上的不合理現象。
  以下為協助讀者進一步釐漬有關被繼承人生前贈與未申報對於遺產稅之影響,筆者表列贈與時間、受贈對象之不同,完整地說明其租稅效果。

 捐地捐股票?將不能抵稅(2007/4/2 上午 12:00:05)

●九十六年四月二日 經濟日報

  財部擬修法,非現金捐贈排除在扣除額之外,封殺利用實物捐贈節稅行為。

  非現金捐贈申報抵稅案件浮濫,財政部正在考慮修法,擬將非現金捐贈一律排除在列舉扣除額的抵稅項目外。此舉將使利用土地、證券等實物捐贈的節稅規划行為,全數遭到封殺。
  財政部發現,雖然最低稅負制自95年元月1日開始施行後,已將非現金捐贈納入最低稅負的稅基,課徵20%的個人所得稅基本稅額。但是因為最低稅負有高課稅門檻,只有年所得逾600萬元以上者,才有繳納最低稅負的需要,因此非現金捐贈案件仍然是中高收入者的節稅利器。藉由非現金捐贈行為,要求抵稅的案件,還是層出不窮。
  根據稅捐機關的實際處理案例,部分人士以購入廉價電腦、書籍或破舊課桌椅等方式,捐贈給財政狀況較差的縣市政府或學校,並要求按照較高的捐贈金額開立捐贈收據,達到高額抵稅的目的。
  部分案件一旦遭到稅捐機關否准抵稅,納稅人則採取行政救濟,或由委民意代表出面向稅捐機關斡旋方式,帶給徵納雙方許多困擾。
  財政部因此開始思考杜絕非現金捐贈的投機避稅行為,並有意修改所得稅法,將列舉扣除額中的捐贈抵稅範圍,限縮在只有「現金」捐贈者,才可以申報減稅。
  所得稅法第17條明令列舉扣除項目的捐贈扣除額,准許納稅人對教育、文化、公益、慈善機構或團體的捐贈,最高不超過綜合所得總額的20%範圍內,可以申請扣除;對有關國防、勞軍的捐贈及對政府的捐獻,則無金額限制,全數都可列為綜合所得的減除項目,節省所得稅。
  稅法對於「捐贈物」並無任何現金,目前舉凡現金或實物捐贈,納稅人只要取得捐贈證明,即可在申報個人年度綜合所得稅時,要求抵稅。
  財政部認為,最低稅負只限制對高所得者的非現金捐贈,需還原計入最低稅負稅基,課徵20%的所得稅,對防堵不當取巧的非現金捐贈行為,仍不具警告效果。因此認為,有必要在修改所得稅法時,採取較嚴格的捐贈節稅限制,以避免捐贈美意遭到扭曲。
  財政部這次修法用意,純粹是為了防堵中高所得者利用實物捐贈的不當避稅手法,並非整體稅改方案的一環。

 未繼承土地得繳稅 專案處理(2007/4/2)

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 廢遺贈稅 資金不一定?流(2007/4/2)

●九十六年四月二日 經濟日報

  遺贈稅不管是廢止或稅率調降成減半課稅,財政部有責任要先說明改革的目的與配套究竟是什麼?財部認為宜改不宜廢,去年7月的經續會,也曾經就遺產稅改革做過共同決議,結論是「不能讓稅收減少」。我同意,遺贈稅可以改不能廢,但降稅也要有配套。
  我瞭解外界有部分意見認為,只有廢除遺產稅,才可以達到引導資金回流的效果。但是,事實上如果能夠不繳稅,不會有人想要繳稅,有機會節稅,誰不會能省就省。我不認為廢稅,就可以導引資金回流。
  財政部主張可以調降遺贈稅率,但我希望政府注意,台灣的遺產及贈與稅,幾乎等於是對免稅的資本利得的延後課稅。大家都知道,台灣不課證券交易所得稅,也不沒有土地交易所得稅,所以即使「宜改不宜廢」,相對配套是什麼?稅率降低會不會反而加鉅貧富差距,都必須要考慮。
  遺贈稅目前全國一年收到的稅額是241億元,不管廢稅,降稅,政府都要能夠維持有相對的稅收進來。根據統計資料,遺產稅現在按50%最高稅率課稅的只有154件,但這些1億元以上的遺產課稅案件,繳出的稅額就佔了總稅收的47%。這個數據告訴大家,就算只有100多個人,還是繳出了全國一半的遺產稅。遺產稅還是可以達到財富重分配。
  廢止遺贈稅,我認為是時程問題。最終我贊成要廢除,但現階段政府該做的,是使整體稅制,尤其是所得稅規劃得更紮實健全。
  所得稅是最大宗稅收來源,遺贈稅一年不過300億元,對稅收幫助少、影響層面卻很大,像是資金因此外流何只千億元,鄰近國家如香港剛廢止、中國大陸也沒設,美國2010年可能要廢、新加坡的稅負很低。長期來看,遺贈稅的確對國家不利。
  但現在遺贈稅還不能廢,因為對高所得者仍然課得到稅。由於我們的所得稅本身有很多問題,像是資本利得課不到,最低稅負制能課到多少也令人質疑,真正有錢的人炒股、炒樓都不必繳稅,所得稅制已經不完整,遺贈稅再調降,兩頭的稅負都減輕,對一般納稅人真的不公平。

 房地產復甦下的隱憂(2007/4/1)

●九十六年四月一日 中國時報

  近三年多來,台灣房地產市場景氣呈現持續復甦盤整的態勢,由於整體房價維持溫和上漲走勢,精華地段的漲勢更是明顯,獲利空間仍有相當預期,加上重大交通建設及公共設施興建的助益,使得資金雄厚的台商、外商人士或名人進入台灣房市投資置產的意願大幅提高,亦助長了標榜地位及身份象徵的豪宅風。在推案量大幅增加的情況下,究竟房市榮景能否持續?還是會轉趨保守?
  未來房地產市場走勢,應由市場供需結構來決定市場發展是否合理,目前市場究竟是呈現供過於求、供不應求或供需均衡的狀態呢?不論是從近期個人負責主持的《房地產景氣動向季報》中的相關指標、《國泰房地產指數季報》中的新推個案供給、以及《住宅需求動向調查季報》中的購屋需求狀況均可發現,現階段市場的供需結構確實有隱憂存在。
  就供給面而言,目前房地產市場,特別是在大台北地區,呈現以小套房與豪宅為主流產品的兩極化現象,這些非常態性商品一旦供給過熱,市場需求失去有力支撐,泡沫化的陰影將再度浮現。就需求面而言,特別是北部房市,投資需求持續增加,加深了泡沫化的隱憂;房價所得比持續偏高,使得購屋壓力更為沈重;部分已購屋者的購屋理想與現實有所差距,背後則隱含房價過高無法購置適合的住宅、購屋負擔過重與居住品質難以維持、以及市場主流產品類型無法滿足其對居住空間的需求等問題。就景氣面而言,市場大致維持北熱南冷的格局,呈現明顯地區性差異,然而今年初北部房地產廠商卻對景氣也出現了悲觀看法,未來市場熱度能否維持將是觀察重點。
  經調查顯示,全國有二成多的購屋者是投資客,台北市的比例甚至超過三成(一般坊間說法甚至超過五成),都是歷次調查的最高紀錄。根據國內外相關研究可知,市場上投資客佔一到兩成的比例才是正常情況。在目前投資客比重偏高,加上外資也有意來台投資房地產的情況下,若投資客只是一窩蜂地盲從進場,市場過熱後又找不到下一個接棒者,則很可能成為「最後一隻白老鼠」。當投資客由需求方轉為供給方,透過轉手或出租方式使供給大量釋出時,則會出現供過於求的現象,造成資金週轉壓力增加,套利空間縮小,屆時就有可能斷頭殺出,出現背負多戶房貸的屋奴,對金融機構的營運亦將造成衝擊;然而,房價過熱的主要原因,即與金融機構過度寬鬆的放款條件有關。
  台北市房價出現不正常飆漲,尤其豪宅市場單價動輒破百萬,顯然是個案透過媒體渲染而被放大,誘使投資客進場拉抬房價,加上投資客不重視高房價所得比的問題,因而造成非理性的競價行為。由於新聞報導的內容,會因媒體的放大效果,甚至是捕風捉影,而使得事件的真實性受到扭曲,加上投資者決策時容易受到「定錨效應」(anchoring)的影響,僅將注意力放在最先獲得且印象強烈的資訊,之後的任何訊息往往被壓抑或是忽略,在缺乏確切資訊的情況下,投資失敗的可能性將大幅提高。
  今年房地產市場的供需結構將會略顯失衡,在短期供給量偏多下,房價可能呈現持平或小幅調整狀態;雖然南北區域廠商對房市景氣看法均略趨悲觀,但中南部仍能相對逐漸回穩;房地產市場北部地區供需價量已呈現過熱不合理狀態,未來應會逐漸修正。諸多可能影響市場發展的因素,則包括今年總體經濟環境略較去年為差、政治面的選舉熱潮將促使利多政策的提出、物價與利率趨勢可能繼續走揚、高鐵正式通車將帶動區域經濟以及沿線房地產發展等,均應審慎留意。
  由於房地產市場將從過去的賣方市場逐漸轉到買方市場,在短期供給已有過多的情況下,建商推案應該更傾向保守,並慎選推案區位與產品類型。一般自住者應理性慎選產品,並儘可能購買正常坪數的住宅產品,才能享受較適宜的居住環境;由於套利空間縮小,投資客也不宜冒進,特別是在投資客或供給量過多的地區。在當前多空訊息充斥、未來不確定性高的情況下,金融機構應採審慎保守的放款政策,對於投資客的申貸要件應較為嚴格,貸款資金應逐漸調節緊縮或提高其資金取得的門檻,將有助於抑制投資客進場的速度。最後,政府則應充份提供不動產相關資訊,以使市場逐漸回歸正常運作機制。

 房貸足額擔保 不能再要保人(2007/3/30)

●九十六年三月三十日 聯合報

  金管會三令五申 銀行若要求提出共同借款人或連帶保證人 最高罰1000萬

  金管會在三月初再度強調,消費者申辦房貸或消費性貸款,如果已提供「足額擔保」時,銀行業不得再要求貸款人提出「共同借款人」或「連帶保證人」,否則要罰。
  但在實務上,很多銀行都會要求貸款人再提供保人,銀行的做法是將名稱改變,也就是要貸款人提出一個「共同借款人」,如果借房貸的是先生,這過「共同借款人」,多半都是太太。
  辦房貸時,為什麼要貸款人再提出一個「共同借款人」?銀行業者解釋,儘管經過鑑價,房地產的價值高於或等於核貸的金額(足額擔保),但銀行還是無法確保消費者的房貸債權可以回收,還是有風險。另外,同業幾乎都這樣做,大家就有樣學樣。
  另外,有些貸款人,可能已經有其他債務,銀行評估後,認為他的「負債比」已經過高,這時候如果納入「共同借款人」,銀行會覺得還款更安全,也較願意借出更高的額度。
  但金管會認為,「銀行法」既已明文規定,要求銀行在辦理自用住宅放款及消費性放款,不能再要求提出保證人,銀行就應該切實遵照辦理,如果被金管會發現還這樣做,要處罰200萬元到1000萬元。
  金管會三月初發函各行庫做上述要求,各家銀行都在更改內部作業。在房貸業務排名前五大的中國信託、國泰世華銀行都表示,針對房貸「足額擔保」這部分,早已不要求當事人提出連帶保證人。
  中國信託說,目前該行房貸對於「不足額擔保」部分,會要求提供「一般保證人」,且這個規定是「回溯既往」,若有房貸戶過去被要求提出連帶保證人,現在都可以改回「一般保證人」。

 贈與稅率 擬大降至25%(2007/3/29 上午 12:00:05)

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 銀行放款保嬈 房市?氣恐走緩(2007/3/29)

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 及早規劃財產 莫讓遺贈稅成子女負擔(2007/3/29)

●九十六年三月廿九日 中國時報

  中年恐懼症襲上心頭,熟年族群擔心談老、談體力差,雖然談遺產規劃似乎太早,卻也不時會對如何才可節省贈與稅深感興趣。「賺錢是技術,節稅是藝術」,可別辛苦為子女工作一輩子,臨老才後悔沒事前做好財產規劃,讓遺產稅或贈與稅成為子女一大負擔;理財專家常常這樣提醒。

遺產贈與萬萬稅
財產未及早規劃 變成爛攤子

  最近,英業達前副董溫世仁遺孀呂來春心肌梗塞驟逝,據說因為未及做遺產稅的規畫,外界估計要繳交近30億的遺產稅,這令人想到4年前同樣因為突然過世而繳交25億元遺產稅的溫世仁,夫妻合繳近55億元的遺產稅,創下台灣的歷史紀錄。
  還記得2000年那一年,溫世仁到大陸最貧窮村落之一的黃羊川鄉拜訪,當時他形容自己看到當地居民一窮二白的生活,「眼淚都快掉下來」,溫世仁說,以後當他要花費100元時都會捨不得,只因這區區100元就已足夠讓黃羊川的小朋友生活好多天;然而他卻突然過世,留下了許多未完成的遺憾。
  然而,台名保代董事長陳亦純在他的《退休,要有錢》著作內就引述名作家陳艾妮的話,感慨溫世仁沒有在生前做好財產防範規劃,以致於被徵收超過25億元的遺產稅。如果他能事前好好規劃,不但可加惠黃羊川的苦難孩童,也能造福台灣的失學幼童,因此對溫世仁沒有事先規劃好遺產稅,感到實在很可惜!
  陳亦純強調,賺錢是技術,節稅是藝術。這還是遺族有現金可繳稅的情況,若碰上遺族手頭上沒足夠現金繳稅,就很吃虧了。信實會計師事務所所長羅友三過去就曾碰過一個客戶,父親留下一大筆土地,但遺產稅高達1億多元,繼承人手邊根本沒有這麼多的現金可繳納,只得採取實物抵繳,將部份的土地拿去抵稅,結果被抵稅的土地市價就值好幾億元,只能眼睜睜的放棄精華土地。
  遺產稅沒規劃,不只可能造成子女的負擔,更容易引發子女失和。永豐銀行金融商品處副總經理滕光亮說,為避免讓遺產稅成為子女的負擔或因分配不均而導致家庭失和,他會建議客戶,早一點開始進行節稅的動作。
  除了遺產稅之外,逐漸累積一定財富的熟年族群,也開始會贈與財富給子女,滕光亮說,目前市場上常用的遺贈稅節稅利器有以下4項:包括分年贈與、保險、信託或購買免稅的金融商品。

利器1:贈與
每年111萬 10年轉移千萬元

  若父母要贈與財產給小孩,可透過「分次贈與」與「一次贈與」,其中,分次贈與的部分,父母每年各有111萬元免稅額,合計有222萬元免稅額度可用。
  此外,子女結婚時,父母可在前後6個月內,增加一筆贈與免稅額,父母各100萬元。那麼一來,當年度一個子女的累計免稅額就會提高到422萬元(父111萬元+100萬元,母111萬元+100萬元)。同時,贈與不限於現金,也可將房地產按公告現值逐年做部分移轉。

利器2:保險
兼顧保障與免稅 大戶最愛

  在保險方面,被保險人生前以健康體投保人壽保險,而當被保險人死亡時,以繼承人為受益人所取得的人壽保險給付,不計入被繼承人的遺產總額。這裡要特別提醒,若保單沒有指定繼承人為受益人,保險理賠金就要納入遺產總額課稅。另外,自民國95年1月1日起,最低稅賦制上路後,新購保單若「要保人≠受益人」,保險死亡給付須由受益人計入基本所得額申報最低稅賦,但受益人每一申報戶有3,000萬元的死亡保險金免稅額,仍可善加利用。

利器3:股權信託
利用信託轉移 降低遺產總額

  雖然每年有111萬元的免稅贈與額度,但對許多身價上億元的高資產族仍緩不濟急,於是「信託」成為大戶的最愛,其中以「股權信託」最具節稅效益。羅友三說,由於股權信託的贈與課稅金額,是以股票市價減除「股票市價按中華郵政1年期定存利率複利折現」計算,而非以股票市價計算,可大幅降低未來遺產稅的負擔。

利器4:購買免稅金融商品
境外投資收益可免稅

  現階段因我國所得稅法在個人部分係採「屬地主義」,所以個人境外存款或投資的境外基金、連動式商品的所得收益都是免稅的。
  換句話說,投資於海外基金或連動債等海外金融商品的投資收益,不管是配息或資本利得都不會被課個人所得稅(原則上海外所得,自民國98年1月1日後課稅),但在身故之後仍會被納入遺產計算。
  除了這4種節稅利器外,還有一些規避遺贈稅常用的招式,譬如移轉無公開定價的財產,如未上市公司股票、土地、古董等,或者是購買無記名的公債、股票、可轉讓定期存單,而由下一代領取本息,也有在生前成立符合免稅條件的文教慈善基金會,不然就是把將財產直接匯到海外,或者是透過控股公司移轉財產。
  不過,新光人壽海外事務部襄理林英儒說,這些招式其實稅捐單位已有對策,只要追蹤資金流程就可以掌握,雖然第一代課不到稅,但第二代恐怕就跑不掉。況且這樣做已不只是節稅,而趨於逃稅,社會大眾也並不樂見有錢人藉此逃漏稅。滕光亮提醒大家,無論身價有多少,都要進行節稅的動作,因為合法節稅不但是一種理財智慧的運用及發揮,更是對自己的資產及下一代負責任的態度與方式。

 未拋棄繼承 須負擔亡姳債務(2007/3/29)

●九十六年四月二日 自由時報

  Q:我的姊姊93年間向XX銀行申請現金卡並借款5萬元,但她有吸毒前科、失業、也無任何工作收入,不過銀行還是借她錢,當時銀行放款時,未通知我爸媽。
  姊姊95年初意外死亡,我們不知要到法院拋棄繼承,XX銀行就把債權轉移給討債公司,現在討債公司上法院告我爸媽,要求連本帶利賠9萬元。
  請問:銀行不用對隨便放款的行為負責嗎?我姊姊申請現金卡時已成年,現人已過世,父母還要替她還錢嗎?如我們和對方互告,勝算大不大呢?
  A:信和國際法律事務所主持律師林信和答覆:
  首先,銀行如草率放款,須負擔錢要不回來的風險,由於本案放款金額不大,因此,如債務人先前帳戶沒有被封鎖,也沒被拒絕往來,一般銀行是會放款的。
  至於銀行透過所謂討債公司催收帳款的問題,目前幾乎都是合法的,政府近來也對討債公司的討債手段,多加注意,因此一般銀行和討債公司透過法院來索債,並無不法。
  其次,依目前民法繼承編規定,如繼承人在知悉被繼承人死亡後2個月內未拋棄繼承,就要無限制繼承被繼承人的債權和債務,如你的爸媽沒拋棄繼承,依法要負擔你姊姊的債務。
  最後,如你們打算和討債公司互告,打贏官司的機率微乎其微,最好的方式是與對方協商懇談,看看可否只還本金、不還利息,或以分期付款方式還債。
  當然,如父母名下一點財產都沒有,討債公司就拿不到錢,但萬一父母未來故去,你們兄弟姊妹又未辦理拋棄繼承,這時父母從你姊姊那兒繼承來的債務,又會轉嫁到你們兄弟姊妹身上,這點不可不慎。

 廢除遺贈稅 不助小額遺產繼承(2007/3/29)

●九十六年三月廿九日 經濟日報

  財部今向立院專案報告,廢稅改課所得稅,將衝擊96%免稅者和每年111萬元免稅贈與行為。

  財政部今(29)日將向立法院提出廢除遺產及贈與稅專案報告,財政部強調,廢除遺贈稅後,財產移轉行為,都要改對繼承人或財產受贈課徵所得稅。廢稅結果,直接衝擊目前96%免課遺產稅案件,與每年111萬元以下的免稅贈與行為。
  依據財政部統計,94年度適用最高50%稅率的遺產稅案件共有154件,占當年度死亡人數的0.1%,同時也只佔當年8.52萬件遺產稅申報案件的0.18%。高稅率遺產稅案件比重雖然不高,但繳稅額卻接近120億元。
  同樣的情形也發生在贈與稅申報案件上,財政部統計,94年申報贈與並適用50%最高稅率的案件共110件,只佔全年度申報案件的0.055%,但不到1%的鉅額贈與課稅案,繳納的稅捐卻佔全年贈與稅收的33.14%。
  財政部強調,遺產稅與贈與稅仍具有增進財富分配公平的效果,且尚無任何一個稅制可以替代。為避免貧富差距擴大,現階段可以檢討遺產及贈與稅制,但仍不宜廢除。
  財政部也指出,我國現行稅制架構下,為避免重複課稅,對於繼承或受贈的財產可以免課所得稅,繼承人或受贈人處分繼承或受贈的財產時,以繼承或受贈時的土地公告現值或財產的時價為取得成本,計算實現的利得課徵土地增值稅或所得稅。因此,一旦廢除遺產及贈與稅後,根據租稅法理與國際潮流,這類繼承或受贈財
產,都要改課所得稅。
  廢稅之後,遺產或贈與財產改課所得稅,財政部認為,會對多數民眾不利。以遺產稅為例,根據統計,目前有稅案件只有4%,也就是有96%的民眾死亡不必繳納遺產稅,遺產稅一旦廢除並改課所得稅,對小額遺產繼承案件必然不利。
  財政部強調,國外有廢除遺產及贈與稅的主張,但並非單純廢稅,還會採取多項配套措施,如保留贈與稅,或將繼承取得的財產改課所得稅或資本利得稅(美國、加拿大),或就不動產贈與課徵不動產利得稅或受贈人的所得稅(馬來西亞)。財政部說,台灣在沒有任何配套之下,不宜廢稅。

 贈與境外財產 也應繳贈與稅(2007/3/29)

●九十六年三月廿九日 自由時報

  財政部賦稅署昨天表示,經常居住我國境內的國民,不論贈與境內或境外財產,都應依法申報繳納贈與稅;如果是非經常居住我國境內的國民或非中華民國國民,則只有贈與境內財產時才要課徵贈與稅。
  賦稅署稽核單位近來查核一位三十餘歲的上班族,發現夫妻二人申報的所得來源只是一般薪資所得,但當年度分離課稅利息收入卻達二百餘萬元,換算下來本金高達數千萬元,經深入查核後發現,本金來源是其母親自國外所贈與的資金,因該行為已涉及贈與,當事人母親卻漏未申報贈與稅,稽徵單位因此要求當事人母親補稅及罰鍰共二千萬元。 賦稅署說明,我國贈與稅是採屬人主義兼屬地主義,即經常居住我國境內的國民,就其在境內境外財產為贈與時,依稅法都應課徵贈與稅,因此,在我國境內設籍的中華民國國民,贈與境外財產時,也應該申報贈與稅,以免被補稅及罰鍰。

 14億遺產5人分 弟?哥 輸輸去(2007/3/28)

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 投資客申貸 銀行提高警覺(2007/3/28)

●九十六年三月廿八日 自由時報

  各銀行對房貸業務的危機意識升高,對投資客更是提高警覺。
  大型銀行坦言,由於台北縣市新成屋的投資客高達50%至60%,一旦景氣反轉,授信風險隨即暴增。因此,即使是醫生、會計師等財務能力較佳者所自組的專業投資客,也必須進行嚴格風險控管。做法上除降低貸款成數,甚至不排除凍結未使用額度。
  大型銀行指出,總統大選愈來愈近,各政黨必定推出誘人的利多政策,市場普遍預料,房地產景氣應該可繼續維持高檔震盪,以致建商推案仍積極,房市買氣也熱絡。但面對房地產投資客大批進場,勢必升高授信風險,台北縣市新成屋投資客佔一半以上,絕大多數是隨著土建融而來的分戶貸款。
  因此,承做土建融案件較多的銀行,相對承作投資客房貸的比率也比較高;另外,中古屋部分,如果是與房仲業合作房貸的銀行,承接投資客的機會較多。
  根據大型銀行觀察,以財力研判,房地產投資客大致可分為二種:一種是財力佳,砸錢買豪宅,純粹是追求品味,例如國內上市櫃公司的大富豪,此類買家的風險低;另一種是仰賴價差,賺取報酬者,此類投資客授信風險隨房價高漲而上揚,銀行必須開始對這類投資客進行嚴格風控。
  大型銀行透露,就算是屬於醫師、會計師等財力較佳所組成的專業投資客,由於財力雄厚,握有的房地產更多,風險自然隨之攀升。因此,以往營業單位對此類投資客大都提供相當優惠的貸款利率,資金撥付也非常有彈性;現在則是提高警覺,除降低成數外,甚至內部審核單位提出砍額度要求,以嚴控風險。
  三商銀更指出,內部長期以來要求營業單位不應該對專業投資客進行融資,雖然因為雙卡風暴,礙於業績壓力無法完全禁止,但今年起不再睜一眼、閉一眼,已要求營業單位不要融資給專業投資客。
  至於菜籃族型投資客,大型銀行在房貸授信部分,會視個人財力、房地產坐落地點來評估,但壓低貸款成數,已是各銀行對待房地產投資客最直接的方法。

 房價鑑價平台 提高放款透明度(2007/3/27 上午 12:22:30)

●九十六年三月廿七日 聯合報

  金融聯合徵信中心最快在4月推出,全國第一套「不動產成交行情及銀行鑑價資訊平台」,此舉可讓銀行「高房貸放款成數」行為減少,但也可能讓消費者跑多家銀行後,爭取到的房貸成數都差不多。
  台灣房市已熱了幾年,除了各房仲業者自行評估各區域房價外,市場並沒有統一的不動產行情資訊,再加上各銀行視房屋鑑價為各銀行授信業務祕密,更不可能有一致性可循,台灣始終缺乏全面的不動產價格查詢和房價鑑價平台。
  但在政策指示下,這個狀況馬上會改觀。聯徵中心將與房仲業合作,最快在4月推出,全國第一套房價鑑價平台,聯徵將收集全台灣「預售屋、新成屋、中古屋和法拍屋」各類不動產的價格和行情,讓銀行業者在做放款鑑價時,有統一標準可循。
  不過,銀行業有了統一的「鑑價標準」後,這也代表,消費者即使多跑幾家,向不同的銀行申辦房貸,最後可能爭取到的房貸成數都一樣,差不了多少。
  銀行業指出,其實由聯徵中心成立統一的房價鑑價平台,是金管會的政策,因為過去幾年,房市熱過頭,銀行紛紛拉高房貸放款成數,甚至「百分百」房貸統統出爐。為避免卡債風暴之後,出現房市風暴,金管會已將金融機構的放款定價策略列入金檢重點,銀行業也對房貸放款更為審慎。
  銀行說,統一的房價鑑價平台,可提供更透明化的房屋交易資訊,對一些為搶生意,提高房貸放款成數的銀行會產生抑制效果,自然房貸核貸會趨嚴,但消費者想要爭取「高成數」房貸,也越來越難。

 50→2μ%遺產稅率擬大?一半(2007/3/27)

●九十六年三月廿七日 工商時報

  財政部將在本週四向立院提出報告,擬將遺產稅率大幅調降下來,以吸引資金回流,目前仍傾向大砍一半,直接降到二五%,且是一步到位,不會分年實施。贈與稅則有比較高的稅率,降到四○%或是三五%。
  立法院財政委員會在本週四邀請財政部長何志欽對「廢除遺產及贈與稅」做專題報告,何志欽的立場很清楚,堅持宜改不宜廢的論調不會改變。
  遺產稅一年收入約二四○億元,大降一半損失達一二○億元,加上贈與稅損失二、三十億元,一年合計稅收減少一五○億元,但是財政部至今都沒有找到替代財源。遺贈稅雖然是國稅,但直轄市分五○%,縣市分八○%,所以受衝擊的是地方財政。
  原本在行政院財改方案中為遺產及贈與稅降稅找到的替代財源是調高營業稅一到二個百分點,可是財政部耽心引發劫貧濟富之反對聲浪,所以按住營業稅不敢動。而在能源稅條例中規劃,開徵能源稅新增的稅收也是先用來改革貨物稅、娛樂稅等,幾年後要調高薪資特別扣除額,也沒有彌補遺產稅的想法。
  雖然當年財改方案由學者時期何志欽寫的遺產及贈與稅的收革版本中,建議降稅要配合擴大稅基,建議取消視同農業用地免稅的優惠,給予租稅優惠稅率後課稅。
  但是如今財政部耽心農民抗爭,已打消對視同農業用地改革的念頭。所謂視同農業用地免稅是訂在農業發展條例施行細則第十四條之一中,規定經都市計劃變更為非農業用地,但是因為細部規劃未完成,或是沒有完成區段徵收或市地重劃,免徵遺產及贈與稅。
  對於降稅隨之而來的稅收損失,有財政部官員主張用最低稅負來彌補,但是最低稅負的稅收目前都無法估計,且在個人最低稅負方面的稅收也不多,無法填補遺贈稅一百五十億元稅收損失。

 提供擔保 股票可先過戶繼承(2007/3/27)

●九十六年三月廿七日 工商時報

  財政部最近二年陸續對鉅額遺產稅案件鬆綁法令,目前只要提供擔保,遺產總額中的土地和股票就可以先過戶,先繼承,方便後人在繳清遺產稅之前就可以做財產轉移。
  永豐餘集團的何壽山遺產稅達十多億元,被繼承人存在銀行的存款,原本繳清遺產稅之前會被凍結不能動,而在該案中,財政部放寬規定,繼承人可以先把銀行存款提領出來繳所得稅。
  在英業達副董事長溫世仁鉅額遺產稅三、四十億元案件中,原本也是在繳清遺產稅之前不能進行股票過戶,但是溫世仁的股票實在太多,財政部放寬,只要提供遺產稅的擔保,就可以先過戶,也可買賣。在程序上,財政部先開立同意移轉證明,繼承人辦理繼承動作,繼承人提領股票土地等財產去擔保,則其他的股票土地就可以處分,不必被涷結。

 房貸族保住宅火險 應注意(2007/3/27)

●九十六年三月廿七日 工商時報

  過年前後、清明期間往往是最容易發生火災時間,因為民眾燃燒紙錢、焚香祭祖等,一個不小心就很容易引發火災,產險業者表示,國人投保住宅火險比率很低,不然就是保障不夠,尤其對已經沒有在繳房貸、或者是九十一年前房貸族,住宅火險保障多半不完整,建議可以加保動產險及裝潢險,補足動產部分,才對人身財物最有保障。
  產險業者表示,目前較少有國人主動投保住宅家庭火險,有保火險者大多數都是房貸戶,均因應銀行房貸要求而投保,對保單內容也多不瞭解,因此容易在未來理賠時發生爭議。
  產險公司說,由於數年前發生九二一大地震,法令修改,九十一年之後房貸戶都必須投保最基本火險及地震險,而住宅火險保障自動包含了動產的保障,如家具、裝潢等,以及第三人責任險,不過,動產保險理賠只限於建築物保額的三成,且最高以五十萬元為限,保戶若嫌保障不足,也可再加保。
  富邦產險表示,萬一自家火災波及左右鄰居,導致鄰居財物損失,或者人身傷亡時候,則以第三人責任險理賠,每一事故最高理賠金是一百萬元。
  若是九十一年前房貸戶,火險保障就只有不動產,也就是只保屋殼,對屋內的人、家具、裝潢、甚至波及到鄰居等,都不在住宅火險保障範圍內。
  若加保一百萬動產火險,每年保費約在四百至五百元,二百萬裝潢火險,每年保費約在八百至一仟元間。九十一年後房貸族,如果想要提高則應該要注意自己房子是否有不足額投保、及動產保障是否足夠問題。
  泰安產險副總經理陳嘉文說,住宅火險正確保額可依產險公會製定「住宅建築造價表」,依住宅所在地區、大樓總樓層數、建築結構查得建築物每坪造價,乘上房屋權狀坪數,再加上自己原本裝潢費用,就是適合不動產投保金額。
  也有許多人注重生活品質,願意花大錢投資家裡各項動產,如液晶電視、視聽音響、沙發、燈飾等,陳嘉文說,不論是自用屋主或是承租的房客,都可為自己的動產投保。
  投保的金額依各家庭動產的價值不同而定,建議可較投保當時價值稍高,以自動涵蓋未來一年內家中可能換購或添購價值較高的傢俱或家電時所需,以一般五口的小康家庭而言,建議投保金額約為新台幣一百萬元。
  此外,產險業者也提醒,不是投保了住宅火險及地震基本保障之後,發生災害後而必須外宿的情況時,就可以理賠,有產險業者推出「居家綜合保險」,內容就有涵蓋必須意外發生後,保戶必須外宿理賠,一天最高理賠金是三千元,最高理賠金額是十八萬。

 欠稅?討期限 不得逾15年(2007/3/27)

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 舉債過度 小心房子被法拍(2007/3/26)

●九十六年三月廿六日 工商時報

  這三年來,房市行情熱絡、房價明顯上漲,照說,房貸戶都很happy,但是,還是有不少房貸戶因為舉債過度、失業、家庭發生變故,無力還款,房子被拍賣。
  其中,九成是舉債過度、大幅擴張信用投資房產,資金周轉不過來,也有不少貸款人,在寬限期內、只還利息,還承擔得起,一旦二年、三年的寬限期一過,開始要還本金,負擔頓時大增。
  月付金還不起,售屋所得不夠還債,只好把房子丟給銀行拍賣。
  針對拍賣房子的款項,台企銀人員說,因為房價上漲,所以,房子拍賣以後、銀行能夠拿回來的錢,大概是房貸戶積欠金額的八成,在前幾年,大多只能夠拿回五、六成。
  房價上漲,欠款人的房子被拍賣以後,銀行卻拿不回所有錢。土銀人員指出,其實,如果拿拍賣房子的錢,用來抵掉客戶押房子的貸款,金額大概足夠,但是,這類客戶通常還有信用貸款、卡債在身。
  有些信用貸款,當初就是客戶在借錢時,除了抵押房子、申請擔保貸款,還搭配申請信用貸款,總的貸款金額算一算,幾乎就是房子的鑑價金額。
  例如,房子鑑價是八百萬,抵押貸款借八成五是六百八十萬,另外,客戶又借一百二十萬的信貸,整個加起來,總計借了八百萬,等於是房貸百分百。
  就這類房貸戶而言,如果再加上積欠的利息、銀行的訴訟費用,拍賣房子以後,可能無法拿回全額的欠款。另外,房仲人員指出,這一、二年,有些年輕積極的房仲加盟店店東,自己紛紛下手、擴張信用買房子,期待房子短期漲價,就要脫手賣出,有的向銀行借進大筆錢,一次買進三、四戶。
  一旦房子在半年左右,無法以適當的價格賣出,資金轉不過來,貸款人馬上面臨售屋還債的壓力。最慘的是,愈是急著趕快脫手,價格更不好,搞到最後,即使真的賣掉房子所得的錢,也不足以償還銀行貸款,有些投資人因而跑路,房子丟給銀行拍賣。
  房貸戶違約,多久最危險?通常,在貸款的前一、二年是危險期,客戶會倒、大概這段期間內就倒了,一旦還款、還了八年、十年,除非有重大變故,大多數貸款人多會持續正常還錢。
  前二年,一堆銀行力推高成數房貸,一下子,房貸百分百、房貸百分之一百一,統統出籠,未來,這些貸款戶還款情況如何?值得觀察。
  那些地區是貸款人跑路、房子丟給銀行拍賣的高危險區?銀行估計,嘉南部分區域是危險指數最高的地區,苗栗、桃園、新竹一些區段,也是紅色區段。
  至於北市、北縣大部分地區,因為房價不錯,房貸戶還不出錢,也多會自己賣房子,還了銀行欠款以後,自己還能拿回一些錢,即使銀行接手、送法拍,市場接手較強、比較好賣。

 立委促修法 ?定繼承為主(2007/3/25)

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 長假影響 2月新承作房貸縮水(2007/3/24)

●九十六年三月廿四日 自由時報

  央行昨日公布台銀等五大銀行2月份新承作購屋貸款金額,因春節長假效應,較1月份縮減168億元,平均房貸利率2.287%,也下滑了0.01個百分點。
  從2003年中爆發SARS後,民眾購屋意願跌到谷底,當時,台銀、合庫、一銀、華銀、彰銀等五大銀行,每月新房貸承作量大都低於200億元;到2004年後,SARS陰霾逐漸褪去,景氣復甦,購屋人潮湧現,台銀等大型銀行單月房貸承作額度上揚至250至300億元左右。
  至於2005年房市熱呼呼,無論是自住型購屋民眾或者是投資客紛紛湧進房市,國有財產標售或是土銀、合庫等銀行的行有資產標售,只要是地段好的,每坪標脫價格200萬元以上的土地不在少數,進一步推升房地產景氣。
  不僅如此,由於市場浮濫,銀行吸收大筆存款去化無門,只好低利承作房貸,加上百分百房貸的誘因,以少少的本金就可買屋,更吸引龐大的投資客上門申貸。
  因此,去年五大銀行房貸量暴增,從11、12月至今年1月的單月新承作房貸量超過500億元,去年12月底因國人習慣趕在春節交屋,光是一個月新承作房貸量就高達569億元,幾乎是SARS當時二倍。
  不過,今年2月份,受到春節長假影響及大型銀行對部分區域房貸進行緊縮,以致房貸量明顯減少,單月新承作金額降至378億元,較今年1月份縮減了168億元,市場預估,3月份新承作量可望回復到400至500億元的水準。
  房貸利率變化部分,儘管近二年國內處於升息環境中,購屋意願又高,房貸利率卻不漲反跌,五大銀行平均承作利率介於2.24%至2.3%之間。就算金管會要求銀行進行風險訂價,房貸利率仍處於相對低檔,今年2月份平均房貸利率只有2.287%,較1月份下滑0.01個百分點。

 準斷頭屋 俎於市價兩成(2007/3/24)

●九十六年三月廿四日 經濟日報

  撿便宜 照過來…

  房市329檔期即將開跑,各家建商莫不對新推案使盡全力促銷。大型行庫主管對此則建議,近來房市出現不少投資客的「準斷頭屋」,低於市價兩成左右,想要撿便宜的民眾可以考慮。
  行庫主管指出,「準斷頭屋」是指投資客已經繳頭期款,後續房貸卻貸不下來的房子,投資客必須在極短時間內脫手,否則連動輒百萬元的頭期款將被沒收。這種情況下,通常投資客只要不賠錢就會立刻賣屋,甚至願意小賠一些,也不願損失金額龐大的頭期款。
  自行創業的徐先生,他就是在這種情況下,幸運買到台北市民權東路與復興北路口,捷運中山國中站旁20年屋齡的房子,房仲業預估當地類似條件的房價每坪至少要40萬元以上,可是徐先生以35萬元就買到,每坪少5萬元,總共買40坪,等於現賺200萬元。
  銀行指出,近來準斷頭屋出現在房市的原因,主要是金管會緊盯銀行的放款政策,過低利率或成數過高的房貸,可能在金檢時就會列為缺失,再加上銀行針對投資客緊縮信用,原本可以貸到八成左右的房貸,現在可能只能貸六成,如果信用出現瑕疵,恐怕連五成都貸不到。
  以上述的徐先生為例,賣屋的投資客就僅僅因為兩次信用卡因為出國未繳款,因而申請房貸遭拒,被迫短時間售屋。土銀董事長吳繁治就曾預言,目前國內必須要注意並非建築融資,而是房貸市場。
  銀行主管透露,準斷頭屋在2月起陸續出現在房市,因為價錢便宜,而且通常不到一週內就會成交,再加上其他手腳快的投資客也會見縫插針,因此一般民眾買到這種便宜物件的機會其實不高。
  行庫主管提醒,房市的買賣虛虛實實,有些房仲打著屋主「出國急售」、「周轉賠售」的名義來吸引消費者,民眾必須仔細比較最近當地類似案件的成交價格、確認購屋的真正需求、釐清自身的財務結構,才不會被這些看似划算的案件矇騙,成為衝動購屋的受害者。
  銀行也提醒投資客,必須要考量自身的風險承受度,否則過度投資卻造成資金壓力,或突遇景氣反轉,滿手空屋賣不出去,不但得不償失,也將影響金融秩序。

 八大看屋攻略 報給你知(2007/3/24)

●九十六年三月廿四日 聯合報

  Gill一年多前考上高雄的大學,媽媽幫她在學校附近買了間120萬元的10坪挑高小套房,交屋後Gill說:「房子怎麼這麼小?」原來這間套房公設比高達33%,室內的空間不到七坪。
  太平洋房屋副總李珠華說,329檔期以預售屋為主,不過不少購屋人看完樣品屋之後,還是會去附近打聽一下中古屋的行情,買預售屋要小心廣告不實、公設比過高的問題,中古屋則要注意屋齡、黑心裝潢屋等問題。
  不過不論是中古屋或預售屋,李珠華提供八大購屋攻略:非精華地段或優質地段不予以考慮;選擇格局方正、高級建材、裝潢、有信譽建商;景觀及視野有加分效果;重視門禁與保全措施的管理也對房價有加分;附近公共設施完善、休閒設施齊全;如果口袋夠深,可以考慮各區域的既有名宅;同時也要留意幾個減分項目:是否臨路沖、附近有墓地等嫌惡設施;注意週遭環境品質,是否為淹水區、違法開發的山坡地住宅。

  多比較 精算公設比

  根據統計,北台灣今年329檔期推案量高達1500億元,新個案將陸續登場,加尚未去化完畢的新成屋以及中古屋加入戰局,此時購屋選擇將比平時更多,議價空間也相對來得大。
  永慶房屋代銷經理王財旺建議,在檔期內購屋,一定要更冷靜,多比較各項優惠措施、方案,衡量自身能負擔的頭期款和貸款金額之後,緊接著精算公設比。
  王財旺表示,某些建商為了降低每坪單價,會將停車場、車道都畫入銷售面積,算下來雖然每坪單價變便宜,但實際上卻是買貴了!因此,比價時不能只比登記坪數,也要看公設比,換算出室內實際坪數的單價,才是聰明的購屋方式。

  辦貸款 屋齡得考慮

  李珠華表示,如果鎖定的購屋目標是中古屋,屋齡是很重要的考量點。屋齡太老的房子,也會有貸款的問題。例如,有些銀行對於超過25年、甚至15年以上的房子,不願意給予高額和長期貸款。像是加強磚造的房子,使用年限是35年,因此屋齡21年的房子,銀行至多只會給14年的貸款,以免房子抵押品屆臨使用期限被拆。
  因此,看中高屋齡的中古屋時,要先確定本身的資金情形,若可以不需太倚賴銀行貸款,或是銀行願意配合給予較長期限、且較高額貸款,才可以下訂購買,以免日後要四處借貸,或是勒緊褲帶過日子。
  購屋人匆促下定後,買賣條件未能談妥,導至簽約不成時,定金可不可退回?或能退回多少?也要先探聽清楚。
  北區房屋總經理彭培業說,購屋人最好要事先瞭解契約內容的合理性,善用契約審閱期,並保留契約書及售屋資料,如果一旦發生糾紛,買賣雙方也有依據可以溝通,作為爭議處理的依據。

 未成年人購買二親等親屬不動產視為贈?後不再?係法定代理人贈與(2007/3/24)

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 溫世仁遺孀哂來春病逝 60?繳國庫(2007/3/22)

●九十六年三月廿二日 工商時報

  英業達(2356)前董事溫世仁遺孀呂來春因心肌梗塞,日前病逝於馬來西亞檳城,遺體已於昨(二十一)日由兩位公子溫泰鈞、溫健鈞護送回台,相關後事將由溫世仁基金會低調儉樸辦理,而英業達集團也將全力配合。溫世仁於民國九十二年底中風往生,不料遺孀呂峟萱也於十八日病逝,消息傳來各界不勝欷噓。
  溫世仁過世後,原英業達的董事席位由溫泰鈞接棒,至於原本在中國大陸西北方為協助當地貧民所發起的「黃羊川計畫」,也由其幾個弟弟合力接手,持續推動其生前遺願。
  溫世仁基金會指出,呂宥萱在溫世仁過世後,仍秉持溫世仁生前照顧弱勢和致力公益的精神,而溫泰鈞和溫健鈞未來也將延續雙親大愛。基金會表示,溫家對於各界關懷相當感謝,唯後事將低調辦理。
  英業達前副董溫世仁的遺孀呂來春(又名呂峟萱)日前驟逝,其名下財產估計在六十多億元,據了解,與溫世仁同樣是來不及做租稅規劃,將被課遺產稅五○%,達卅億元,與溫世仁已課過的遺產稅卅餘億元合計,共達六○多億元,他們是中華民國史上,繳最多遺產稅的夫妻。
  五十七歲的呂來春,在週日(十八日)於馬來西亞檳城驟逝,距離溫世仁在民國九十二年十二月因腦溢血過世,不到四年,依據遺贈稅法第十六條規定,被繼承人死亡前五年,繼承之財產已納遺產稅,免計入遺產總額,所以溫世仁已被國稅局課過的遺產稅,不必再繳遺產稅,但是呂來春的財產仍須要繳遺產稅。
  溫世仁驟逝時,遺留海內外財產超過一二○億元以上,其夫人呂來春直到九十四年才提出夫妻剩餘財產差額分配請求權,剛好適用財政部九十四發布的新解釋令,不用經所有繼承人同意或取得法院判決書,可以從其夫的遺產總額扣除二分之一,即六○多億元為其財產,不必繳交遺產稅,因此溫世仁的遺產稅降為卅餘億元。
  未料,呂來春在日前因心臟病突發而去逝,當初,依夫妻剩餘財產差額分配請求權分到的六○多億元,又要被課一次遺產稅,又有卅多億元要入國庫。
  呂來春生前曾多次向國稅局申請更正溫世仁的遺產總額,至今尚未繳清遺產稅,目前為了繼承的負債的爭議,在申請復查中。
  溫世仁不但是中華民國繳最多遺產稅的人,也是香港取消遺產稅之前最後繳鉅額遺產稅者,因為他幫朋友的忙,用自己的名字買香港上市股票,死亡後繳了數千萬元的港幣,令香港稅務官非常訝異其誠實。
  溫世仁生前有成立溫世仁基金會,其遺族在繳清遺產稅之前還可以捐贈遺產,若真的捐出,可以免稅,但是捐的數字不是非常大,所以仍須繳卅多億元的稅。

  超過全台鉅富遺產稅總額

  溫世仁和其遺孀呂來春倆繳的遺產稅可能逾六○億元,遠超過檯面上,台灣鉅富往生後遺產稅的合計總額。
  由於台灣遺產稅率高達五○%,富商鉅子都費心思規劃遺產稅,加上海外遺產難查緝,逃漏容易,所以成功避稅者多。
  例如,富比士雜誌報導的多位台灣富豪,有些人身後繳納的遺產稅,與其數十億億美元的財富相比,根本不成比例。
  對照之下,像溫世仁這種把海外龐大遺產主動報回來的案例幾乎破紀錄,就其本人及家族而言,或因規劃不及,而繳納龐大遺產稅,但也贏得社會的尊敬。
  而所謂的夫妻剩餘財產差額分配請求權,是依民法第一○三○條之一規定,生存配偶可以行使除因繼承或其他無償取得之財產外,凡是在婚姻關係存續中取得之現存財產,為配偶一生的專屬權利,如果沒有行使,隨著配偶死亡而消失,呂來春既有提出,應該就成立。
  財政部已計劃在上半年提出遺產稅調降方案,稅率甚至有機會大砍一半,可惜溫世仁的遺孀來不及享用,否則可以節稅一半。

 政院將建立農地銀行平台 大面積農地出租6月開放(2007/3/22)

●九十六年三月廿二日 工商時報

  閒置農業土地大面積供租有管道可解套了!蘇揆昨天指示對農地使用引進日本農地銀行概念,建構一個農地可供租平台,同時以政策法令引導,提供從農學員所需農地的利用效益。政委何美玥說,六月將建立農地銀行平台,讓企業界有管道可以租用大面積土地,種植高價值作物,經濟規模經營農企業,形成「小地主、大佃農」概念。
  蘇揆表示,政委何美玥所提出大地主、小佃農轉為「小地主、大佃農」日本農地銀行概念,除建構一個農地銀行平台外,應有法令修改或政策引導。
  何美玥說,目前農民所擁有耕作面積不到○.一公頃,若有心從事農企業經營的人,面對農地切割如此細分,很難經濟規模經營,需建立一個土地可供租的資訊平台,讓從農的企業隨時可以找到大片土地出租耕作,種植附加價值高經濟作物,但農地銀行建置仍需有政策配套規劃。
  農委會已積極規劃建置「農地銀行」媒介平台,藉由基層農會提供買賣雙方之媒介服務,提高可耕農地利用效益,預計今年六月完成建置。
  農委會昨天在院會中報告九四年度農林漁牧業普查狀況,其中發現擁有家數為八二.四萬家,較八九年底增加五.二萬家,其中農牧戶增加四.七萬家或六.五%,實際從事農業工作者較八九年減少一.○二%,未經營及自給型小規模農牧戶家數十二.三萬家,比八九年底大幅加五.四萬戶。顯示受繼承分戶新增及農地開放買賣影響。
  此外普查結果,農村人口逐漸老化,農業工作指揮者平均年齡六一.二歲,農漁業從業人數逐年下降,九四年農牧戶家庭人口數比八九年負成長七.三%,因此積極培育青年農民,推動漂鳥計畫,以改善農業人力老化問題。
  另九四年每一農牧業者平均營收入二○.五萬元,其中兼營加工及休閒者計七○八五家,平均收入約為一二八萬元,未兼營者平均收入僅一九.五萬元。九四年底農牧業者有二一○二家經營休閒農牧業,以提供餐飲、住宿服務及農產品採集欣當為主,年收入達二百.九萬元,為一般未經營休閒農牧業者收入的十倍。顯示轉型收入高,發展休閒農漁造農業新契機。

 遺贈稅 財部堅持宜改不宜廢(2007/3/22)

●九十六年三月廿二日 自由時報

  財政部長何志欽昨天表示,將於本會期提出「遺產及贈與稅法修正草案」,若該案能於本會期順利立法通過,遺贈稅最快今年就可調降;至於調降綜所稅及營所稅,目前並無時間表,調降幅度則視取消促產條例所增加的稅收而定。
  財政部昨天赴立法院財政委員會報告稅改方案,提出「擴大稅基、降低稅負、簡化稅政」三大方向,擬於2009年底促進產業升級條例落日後,配合調降綜所稅及營所稅,並取消未分配盈餘加徵10%、降低外資股利所得扣繳率等。
  遺贈稅改革方面,財政部堅持「宜改不宜廢」,擬調降遺贈稅,並讓遺產稅免稅額可以供生前贈與使用。
  據了解,財政部傾向將遺產稅最高稅率由50%降至25%,贈與稅調降幅度則可能較小,因此,未來贈與稅稅率可能高於遺產稅。
  不過,民進黨立委鄭運鵬認為,稅改通常做不到擴大稅基,稅率就先降低了,應等到促產條例落日後再降稅;國民黨立委費鴻泰也質問:「你的稅改前提是要先廢除促產條例,但到時候若行政院、經濟部或紅頂商人不同意,你要怎麼稅改?是要妥協還是堅持理想到底、不惜辭官?」
  對此,何志欽強調,他會堅持理想,擴大稅基與降低稅率必須同時進行,要看促產條例落日到什麼程度,才能決定降稅幅度,目前並沒有降稅的時間表;他也表示,希望未來我國稅收占GDP(國內生產毛額)比重(即「租稅負擔率」),可以由目前的13.8%提高至15%,每年稅收約增加1,800億元。
  但費鴻泰質疑,將租稅負擔率提高至15%,其實就是加稅,就是要窮人多繳稅;他並表示,財政部的「遺贈稅修正草案」在立法院不會通過,因為國民黨立院黨團不會支持調降遺贈稅,但願意考慮提高遺贈稅的免稅額。
  國民黨立委賴士葆則抨擊,財政部說要調降所得稅,但到底何時要開始實施,卻提不出時間表,顯示整個稅改方案只是「空包彈」,是為了明年的總統大選,在當行政院長蘇貞昌的啦啦隊。

 捷運帶動房價 蘆洲新莊線明日之星(2007/3/22)

●九十六年三月廿二日 蘋果日報

  松山線周邊可留意 愈晚發展愈值投資

  台北捷運從1996年木柵線通車後,各線陸續通車帶動大台北房價上揚,其中以捷運板南線漲幅最大,永春站和市政府站邊周邊房價上漲約8成,台北市各捷運站平均漲幅超過5成,目前沿捷運而居仍是購屋的趨勢,包括雙捷運站和興建中的蘆洲線、新莊線,都是值得留意的潛力區段。

  潛力區段

  根據台北市捷運局統計,從第1條捷運木柵線通車迄今,搭乘台北捷運超過25億人次,顯示捷運已經成為台北人不可或缺的大眾運輸工具,北區房屋首席總經理彭培業指出,台北捷運通車的期間,房市經歷過不少天災和人禍,但沿捷運線的各站房價仍穩定長,顯示沿捷運周邊仍是值得投資的地點。

  板南線通車漲8成

  信義房屋企研究室調查顯示,台北所有通車的捷運線中,從通車前至今,房價漲幅以板南線沿線最大,包括捷運昆陽站、永春站、市政府站,房價漲幅接近8成,除了剛通車的捷運土城線外,絕大部分房價漲幅都超過3成。
  信義房屋企研室協理張欣民認為,除了捷運利多外,影響房價的還有生活機能和學區等基本條件,早期市府站和永春站屬於北市偏遠地帶,隨著信義計劃區發展,台北市政府搬遷至此,加上商辦與豪宅紛紛設立,新光三越百貨商圈也成型,生活機能成熟,房價明顯攀升。通車前市府站附近的中古屋房價每坪約20~24萬元,現在每坪已漲到34~45萬元,漲幅驚人。

  新莊蘆洲腹地仍大

  大台北地區已通車的捷運站就有69處,還不包括尚在興建中的捷運松山線、蘆洲線、新莊線等,彭培業認為,投資捷運站周邊房市,可留意台北縣的捷運站,包括新店線的大坪林站、中和市的景安站、板橋市的民生站、新莊市頭前莊站、蘆洲線等區段。
  這些區段人口較集中,新莊和蘆洲都還有腹地可以發展,且愈晚發展的地區行情就愈好,是想沿捷運購屋族群,值得長期投資的區段。
  除了台北市捷運周邊房市持續熱絡外,高雄捷運紅線也預計今年完工,已經有台北投資客南下卡位捷運沿線住宅和店面,彭培業表示,雖然高雄捷運現階段雜音仍多,但10年前的台北捷運也很多人看壞,事實證明交通仍是房市的保證,高雄捷運沿線住宅價格仍偏低,未來具有發展潛力。

 所得、遺贈稅摬大降(2007/3/21)

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 遺產稅免稅額 生前將可使用(2007/3/21)

●九十六年三月廿一日 經濟日報

  《財部擬妥輕稅計畫》

  遺贈稅課稅級距減為五級 最高稅率降為25%
 
  財政部初步完成遺產及贈與稅制的改革規劃,遺贈稅課稅級距減化為五級,其中最高稅率自50%降為25%,個人生前可以運用的財富移轉免稅額,合計每年贈與免稅額111萬後,將達900萬元。生前財富移轉免稅額,將可降低或免除中產階級生前移轉財富的租稅成本。
  財政部長何志欽今(21)日將向立法院提出任內的稅制改革規劃專案報告。何志欽在擔任財政部長前,曾經受邀以學者的身份,在總統府向陳水扁總統提出遺贈稅的改革藍圖,包括生前財富移轉制、簡化課稅級距與調降稅率,均曾是其遺贈稅改革的重要主張。
  依據財政部今天向立法院提出的稅改專案報告,遺贈稅制的改革除了簡化級距、調降稅率外,還將建立個人終身財富移轉免稅機制。依據規劃,個人在生前的財富移轉行為,除可保有每年的贈與免稅額(96年為111萬元)外,原本去世後才可以使用的遺產稅免稅額(96年為779萬元),也可以主張提前至生前使用。
  生前財富移轉免稅額將可以讓每個有意移轉財富者,享有一年內最高接近900萬元的免稅額度。舉例來說,民眾如果有意將名下的房地產過戶給子女,在不超過公告現值900萬元以內的額度,都不課稅。現在,每個人能夠運用的財富移轉免稅額只有贈與稅的111萬元。
  個人提前在生前運用其遺產稅免稅額,並不限制次數,但將採帳戶控管機制,可運用的總額度受限在遺產稅免稅額779萬元的範圍內,生前超額使用者,就要課稅。且生前已經動用的額度,死亡時也不能再重複減除。
  遺贈稅抵繳制度也將修正,生前買進的公設地將受限只能按實際取成本抵繳遺贈稅;部分不易變現或價值變動的抵稅物,如水餃股等,也考慮採取比例扣抵制,即抵繳物占總課稅遺產的比重,換算可抵繳的金額,避免抵繳時已無價值的財產,還能夠高額抵稅。
  基於納稅人實際需要的分期繳稅機制也將放寬,目前確有困難無法一次繳清稅款的納稅人,可以申請分二年(24期)繳稅,未來考慮放寬為三年,納稅人每期繳稅負擔會下降。
  遺贈稅處罰過重的問題,也將在此次修法時改善。包括未依限申報遺產或贈與稅者,罰鍰處分自一倍起跳的過重懲罰在內,其處罰規定將減輕,鑑於遺贈稅額往往較高的因素,財政部考慮罰鍰倍數,將不會超過應納稅額的一倍。
  經濟部昨(20)日指出,促進產業升級條例的功能性租稅優惠仍要保留,不過,如果營所稅率降至13%至15%,甚至更低,不反對取消公司五年免稅及股東投資抵減。

 買高公設比屋 衡量使用率(2007/3/21)

●九十六年三月廿一日 蘋果日報

  房市329檔期即將登場,全國預售建案爆量,但民眾該如何避免預售購屋糾紛紛?尤其是最常出現的公設問題。永慶房屋代銷部經理王財旺建議,民眾在選購高公設比的產品前,應先衡量自己的實際需求,確認將來會使用到的設施及後續管理品質。
  所謂「公設」包含大公、小公等區塊,也就是登記為共同使用部分面積,但分擔的比例到底多少才合理,目前還沒有法令強制規定。王財旺表示,「大公」是地下室、機電房、消防設備、走道、門廳等;而樓梯間、電梯、則屬「小公」的範圍。
  一般來說,公寓產品的公設比約6~10%;12樓以下的大樓則為18~20%;12樓以上為25~30%。信義房屋企研室協理張欣民表示,目前內政部已有訂定買賣雙方的標準契約版本,包括公設界定、計算方式等均有詳載,消費者可據此為準。
  王財旺提醒消費者,某些建商為了降低每坪單價,會將停車場、車道都計入銷售面積,也就是所謂的「灌車位」,雖然換算單價變便宜,但實際上卻是買貴了。因此,比價時不能只比登記坪數,也要看公設比,換算出室內實際坪數的單價,才是聰明的購屋方式。

 股票贈子女 信託可省稅(2007/3/20)

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 土地遭佔可求拆屋還地(2007/3/20)

●九十六年三月廿日 蘋果日報

  楊先生來信問:

  父親於一九七九年將土地借給友人甲蓋房子,一九九六年甲再把房屋以十五萬元賣給乙,乙前年過世,乙的繼承人反過來要求我用二十萬元買回房子,請問我現在手上還有那塊土地的權狀,我可以只取回土地而不要房子嗎?是否可要求拆屋還地?附帶一提,那筆土地在一九九五年的公告地價是每平方公尺一百元。

  律師林峻義答:

  首先,你沒有買回房屋的義務。而請求拆屋還地的前提須兼備二個要件,第一是「請求的人必須是土地所有權人或依法得行使所有權的人」,第二是「現在佔有土地的人沒有使用土地的合法權利」。

  可向無權使用者求償

  依來信所述,楊先生顯然符合第一要件,至於乙的繼承人究竟有無權利使用土地,則須視你父親最早和甲是否有約定可將土地交予第三人使用,如果沒有,則乙和他的繼承人是沒有權利的,楊先生可請求對方拆屋還地。而在類似官司中的原告,大多依《民法》侵權行為請求損害賠償,或請求對方返還相當於租金的不當得利,前者的請求時效為知悉起兩年,後者為五年。
  但若是楊先生的父親承諾土地可以讓第三人使用,而甲也有同意乙使用土地,此時建議楊先生須先終止你們家跟甲(或其繼承人)間的借貸契約,切斷乙家使用土地的正當權源,才可提請求拆屋還地的民事訴訟。

 要求檢測、簽約明定海砂屋即賠償(2007/3/19)

●九十六年三月十九日 自由時報

  一般房仲業者在受託買賣房屋時,都會要求委託人簽切結書,明確交代房屋是否是海砂屋或是輻射屋;太平洋房屋行銷協理吳癸淼認為,現在許多中古屋的室內都有先行裝潢,若遇到屋主刻意隱瞞,房仲業者其實也是被蒙在鼓裡,最後結果幾乎都是退屋還款。
  北區房屋不動產理財研究室處長謝萬雄表示,除非是屋主刻意用裝潢隱瞞,業者都會實地了解受託的屋況為何,必要時也會與委託人共同出資請專業機構來加以鑑定。
  吳癸淼則建議,買方可以主動要求賣方要作海砂屋與輻射屋的檢測,並可要求仲介在契約內容中明定補償及賠償方式,藉以保障自身的權益。
  台灣科技大學營建工程研究所廖洪鈞教授表示,俗稱的海砂屋,就是建築房屋時,拌合混凝土所用的砂是來自海邊的海砂,而非一般常用的河砂。由於海砂中所含的氯離子具有潮解性,會自行吸收水分,腐蝕鋼筋,因此使得整體的房屋結構受到破壞。
  廖洪鈞指出,海砂屋最明顯的就是房屋的水泥會剝落,並且鋼筋外露,有袘k的狀況。因此打聽建商以往興建的社區是否出現海砂屋,以及購買屋齡超過五年的產品,都能降低買到海砂屋的風險。

 財部擬降遺產稅 立委乾脆喊廢(2007/3/19)

●九十六年三月十九日 中國時報

  減稅大戰再度展開!財政部長何志欽周三將提出「稅改方案」,其中遺產稅最高邊際稅率擬由現行五○%大幅調降為四○%、三○%、二五%等三種版本;但立委們搶先提案連署,準備廢除遺產稅,使得此案變得更加複雜。
  依據財政部的版本,贈與稅最高邊際稅率將由現行五○%降到四○%,另將現行遺贈稅十個級距縮減為五個級距。

將引進美制 遺贈稅合一

  此外,財政部研擬引進美國終身財富制,將遺產稅免稅額與贈與稅合併在一起提前使用,以利生前的財務規畫。甚至為防堵遺產稅實物抵繳漏洞,財政部研擬將買進公設地專為租稅規畫者,也納入一併檢討。
  上周五立委王塗發、薛凌與侯水盛等人提出遺贈稅修正案版本,決定交由立法院財委會審議,其中,薛凌與侯水盛均提議廢稅;王塗發版本則將遺贈稅最高稅率降為二五%,課稅級距減縮為五級。對此,財政部相當緊張。財政部統計,九十四年遺產稅稅收二百四十一億元,贈與稅約六十億元,兩者合計稅收三百億元。財政部官員說,全面廢除遺贈稅不宜。
  財經立委劉憶如說,大方向上她支持廢稅,因考量影響財政很大,主張分階段實施,並不是一步到位。主要從三方面來看,包括資金外流、符合國際潮流、重複課稅等。她建議國人應理性檢討遺贈稅存廢問題。

  貧富恐加大 學者有異見

  不過,政大財稅系教授曾巨威說,遺產稅設立目的是為「平均社會財富分配」,若社會大眾認為台灣不存在「M型社會」,因此接受廢稅,他並無意見。
  曾巨威不反對遺贈稅調降,但應採取循序漸進方式;而對主張廢除遺產稅,以引導資金回流的訴訟法,曾巨威也表示懷疑。他說,遺贈稅與資金外流,兩者是否有絕對的因果關係,值得商榷。若資金回流有利可圖,當然回來;若資金運用無利可圖時,何必要回來。曾巨威以最近大陸人大會議通過將外資企業所得稅由一五%調升為二五%為例,指出若投資環境不好,租稅再減免,資金也不會回流。曾巨威強調,當前台灣產業結構與財政狀況,與香港、新加坡不同,不能以不符合國際潮流為由,要求廢稅。

 擁有二處自?用地 查稅標靶(2007/3/19)

●九十六年三月十九日 經濟日報

  全國地價稅清查啟動 面積超限等面臨補稅

  96年度全國地價稅清查行動已經啟動,擁有二處自用住宅用地的民眾,將被各稅捐機關列為頭號調查對像,包括面積超限、戶籍遷離住處等不符優惠地價稅率條件者,都要被補稅。財政部說,這項清查行動將持續到8月底。
  依據土地稅法規定,個人擁有自用住宅用途的土地,都市地區不超過300平方公尺;非都市地區不超過700平方公尺者,只要土地所有權人本人、配偶與未成年子女辦妥戶籍登記,該自用住宅土地就享有按千分之二低稅率課稅的優惠。
  財政部表示,一般土地基本稅率是1%,自用住宅用地稅率只有千分之二,明顯低很多。不過,因為自用住宅用地按低稅率課稅,必須符合包括自用、未出租或未供營業與完成設籍等多項要件,稅捐機關此次進行全國性的地價稅籍清查,重點即在瞭解目前按低稅率繳稅的自用住宅用地,有無虛報的違章漏稅情形。
  特別是土地稅法規定,土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬,只能有一處自用住宅,擁有二處以上土地、並均申請適用優惠地價稅率者,將成這次查稅的頭號對象。
  財政部指出,擁有二處以上自用住宅者,第二處自用住宅用地可以提供成年子女或直系尊親屬等辦竣戶籍登記,也可以申請按自用住宅優惠稅率課徵地價稅。為防止這類案件一旦在獲准按低稅率繳稅後,即發生成年子女等親屬戶籍遷出、或所有權人立即將房地出租供他人使用,稅捐機關此次選查二處以上自用住宅用地查稅
時,將特別注意其戶籍登記資料與土地的實際用途。
  另外,稅捐機關此次也將重新整合不動產所有人的稅籍資料,已適用自用住宅用地優惠稅率者,若經調查發現其享有優惠稅率面積已經超限者,超過優惠稅率面積的土地,也要改按一般稅率調整補稅。
  財政部說,96年地價稅清查作業計畫將持續至8月底為止,全國稅捐處都會加入這項清查計畫,凡是不符減免稅要件的土地,稅捐處均會通知改按一般用地稅率補徵地價稅。


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