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 房市景氣向下 議價空間逾一成(2007/10/31)

●九十六年十月三十一日 聯合報-(房市景氣向下 議價空間逾一成)意

  國泰建設公佈房價指數 全台預售房價飆上歷史新高 但銷售率衰退 大台北地區明顯「價漲量跌」


  台灣房地產市場走了四年多頭,國泰建設昨天公佈最新房價指數,全台預售房價飆上歷史新高,但銷售率已經衰退,議價空間也擴大至一成以上,議價空間創近年新高。學者擔心,房地產交易價量背離,房市景氣恐反轉向下。



  國泰建設與政大房地產研究中心合作公佈第三季預售房價指數,發現房市高檔盤整,仍維持過去兩季漲價量縮的結構。值得注意的是,由於大台北地區豪宅效應持續,台北市每坪可能成交單價已經突破50萬元、台北縣也突破20萬元,高房價讓買氣急凍,銷售率大幅下滑,台北縣30天銷售率已不到8%,遠低於上一季的12%,台北市的30天銷售率也在一季內下跌一成。雖然交易價創新高,但大台北地區已出現明顯的「價漲量跌」格局。


  政大地政系教授張金鶚指出,價量背離後,房市景氣恐怕反轉向下,從過去經驗來看,從多頭反轉向下通常會躺很久,不過單季報告還不能斷言台灣房市反轉,仍要觀察投資客行為、是否有斷頭現象、銀行提供貸款現況等,是觀察台灣房市進入硬著陸或軟著陸的幾個指標。


  調查還發現,台中都會區推案規模創新高,但未能延續復甦趨勢,銷售率大幅下滑至近年新低點。前幾季表現不佳的桃竹地區,本季價格與成交量有回穩,但銷售率也微幅降低;台南高雄地區仍在低檔盤整,價格雖然上漲,但成交量再度萎縮。


  國泰建設總經理張清櫆說,房價連續穩定上揚,4年來上漲26%,雖然第三季出現議價空間與成交量下跌的負面訊息,但跟過去10年的推案量相比,現在推案量不到兩成,總體房市推案並未供過於求,且銷售期雖拉長,但這是高房價造成的遞延現象。由於調查只進行30天的銷售率,短期銷售率不佳,不表示房子真的賣不掉。


  遠雄集團董事長趙籐雄也說,台灣房市走出10年的不景氣,現在不能單用價量來看景氣,高房價下成交量會萎縮,但房價要下跌除非產品定位錯誤,不然在原物料高漲(鋼筋近年漲一倍,砂石漲五、六倍)、土地成本越來越高,房價很難大跌。此外,兩岸關係最壞的時刻已過去,只要開放觀光、客貨便捷化,台灣消費能力
跟信心提升,估計未來房價每年還有5%到10%的上漲空間。

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 房市價飆量縮 出現反轉警訊(2007/10/31)

●九十六年十月卅一日 中國時報-(房市價飆量縮 出現反轉警訊)雁

  預售巿場房價漲翻天,惟購屋人不買帳,銷售率首度出現全台各縣巿全面下滑情況。根據新出爐的第三季國泰房地產指數調查,全台房價已連續第八季上揚,且較上季上漲8%,但房價持續飆升,令越來越多人觀望。
  政大地政系教授張金鶚提出警告:「房地產反轉訊號越來越明顯了!」
  國泰建設與政治大學台灣房地產研究中心昨日聯袂公布第三季國泰房地產指數,2007年第三季全台新推個案市場呈現「價漲量縮」結構,銷售率衰退、議價空間擴大,為這一季最主要的觀察重點。

 北市每坪51.47萬 再創新高

  張金鶚表示,國內房屋市場在連續四年復甦,以及過去一年多來豪宅效應拉抬售價後,第三季北台灣的議價空間已逐步擴大到新高點,加上銷售率與成交規模的縮減,顯示購屋者對目前房價的認同度已有所遲疑,同時也反映出景氣逐漸趨緩的徵兆。
  玄奘大學公共事務管理學系系主任花敬群表示,受惠四年房巿景氣看俏,房價持續飆高,其中台北巿平均單價已連續四季續創歷史新高,每坪達51.47萬元;台北縣則首度突破上波高點,刷新歷史記錄,來到每坪20.53萬元;至於桃竹地區與台中都會區預售巿場平均單價也接近歷史新高。
  惟隨著價格高漲,巿場觀望氣氛日趨濃厚,張金鶚指出,歷年來進行預售巿場房地產指數調查以來,全台各縣巿的房屋銷售率多呈現漲跌互見的情況,但這次調查今年第三季巿場狀況,卻首次出現全台銷售率全面下滑,且主要都會的議價空間也紛紛創下歷年新高,例如,北巿、北縣與桃竹的議價空間,分別創下近二、四與六年新高。

 業者:第3季漲幅8%不算大

  他警告,房地產巿場由多轉空的反轉訊號越來越明顯,如果最近傳聞民間銀行擬將房貸承作成數由八成進一步緊縮為六成的消息屬實,恐將加速房巿反轉向下速度,不可不注意。
  國泰建設總經理張清櫆認為,就價格而言,雖然連八季上漲,但第三季上漲幅度僅約8%,幅度不算大。且從房屋巿場92年復甦以來,單季成交量共有11季上升、7季往下修正分析,上下震盪修正對巿場有正面幫助,第三季的成交量下滑只是單一季的呈現,不需作過度解讀。
  遠雄建設董事長趙藤雄指出,房巿確實出現成交量緊縮,成交天數拉長情況,隨著購屋者日趨理性,將促使房地產業朝專業、規模經濟方向發展,業者豎立的口碑與品牌形象將成為購屋人選購住家的重要選項。

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 彰銀公教房貸 2.915%一價到底(2007/10/31)

●九十六年十月卅一日 中國時報-(彰銀公教房貸 2.915%一價到底)雁

  全國50萬餘名公教人員要注意嘍!彰銀自11月1日起獨家承辦「全國公教員工房屋貸款業務」,目前優惠房貸利率為2.915%,一價到底,除了要繳交信用查詢費外,不收取帳戶管理費、提前清償違約金及遲延違約金。
  這項彰銀獨家承辦公教員工房貸案,較央行推出優惠房貸利率3.43%還要低,彰銀承辦此房貸業務時間,自今年11月1日起至98年10月31日止。
  彰銀承辦公教員工「築巢優利貸」案,申辦對象,包括中央及地方各機關、公立學校編制內員工、公營事業機構編制內員工等,貸款期限最長為20年,寬限期最長為5年;利率是按台灣郵政公司二年期定期儲金機動利率2.555%,再加年息0.36%機動計算,目前優惠利率為2.915%。
  彰銀推出,這項公教員工房貸利率,一價到底,較其他公營銀行推出三段式房貸利率至少在3%以上,更為優惠。彰銀對台北市房貸成數最高為八成五、北縣為八成,中南部房貸成數為七成五、金馬地區為七成。若以貸款500萬元、貸款20年、本息平均攤還,目前每月繳交本息為27518元。

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 小套房變住宅 不難貸(2007/10/30)

●九十六年十月三十日 經濟日報-(小套房變住宅 不難貸)

  銀行:15坪以上有獨立隔間可認定為住宅 貸款條件較寬鬆

  小套房向銀行貸款愈來愈難,但如果在格局上變動一下,在銀行的審核項目上,就能從小套房變身為「住宅」。某銀行業者表示,只要房子在15坪以上,有獨立隔間,就不算「套房」,而算「住宅」,申請房貸會比套房寬鬆,也能貸到較低的利息。


  某銀行經理說,銀行會依據坪數、格局來判斷此一物件是住宅還是套房,一般以15坪為基準,15坪以下是套房,15坪以上是住宅。而坪數之外,還要搭配格局來考量,如果房子格局是一室一廳(無水泥牆隔間),僅有簡單的屏風規劃空間,就算是套房;但若房子有用水泥牆做出獨立隔間,就會被銀行認定是具有起居功能的
住宅。


  所以,在銀行的審查辦法下,「隔間」十分關鍵。一間18坪的房子如果沒有隔間,全部打通,還是套房,而一個16坪大,有獨立隔間的房子,就算住宅,貸款條件可能便優於小套房貸款。



  另外,還有一種房子也能在小套房物件中突破重圍,那就是現在市面上很紅的挑高三米六、三米八物件。這類型房屋本來在規劃時並沒有夾層,但在完工後,如屋主加設夾層,再以中古屋轉賣,就可以被認定為住宅。即使坪數也是15坪上下,但是因為夾層後空間變大,可以分離客廳、臥室等生活動線,所以不會再被歸類為小套房。


  彰化銀行房貸部表示,銀行會根據投資者的信用程度,以及物件種類算出房貸利息,小套房利息普遍比住宅高出1到3個百分點,如果現在一般住宅貸款利息是3%,小套房貸款適用利率可能要4%到6%。


  彰化銀行房貸部表示,近期許多預售屋也開始變更營建內容,把原先規劃的小套房改建為較大坪數。根據住展雜誌統計,近年套房推案更從95年的1萬5,000多戶,降到目前的6,500多戶,可見小套房的買氣與賣氣都不如以往。


  彰化銀行信貸部說,小套房的建案有時候一推就是幾百戶,由於套房單價高、總價低,非常適合投資人操作,而小套房貸款成數從三年前的七成,到去年一度提高到九成甚至九成五,在學界和政府警告下,銀行因而慎審對小套房的貸款。


  不過,如果套房位於捷運站等較佳的地段,同時貸款人信用良好,銀行還是願意借貸,合作金庫表示,銀行仍十分看好捷運站附近的套房。

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 房貸成數 跌到6成(2007/10/30)

●九十六年十月三十日 經濟日報-(房貸成數 跌到6成)

  有民營銀行下月起限縮成數

  目前北市八成,北市以外最多七成。

  鑑於國內房地產景氣有下滑跡象,各銀行在緊縮套房房貸之後,進一步緊縮一般房貸。目前除了台北市貸款成數維持八成,其餘地區最多只有七成,最近更有銀行打算進一步調降貸款成數至六成,將嚴重衝擊貸款戶的購屋能力。



  包括合庫、台北富邦銀、國泰世華銀與國泰人壽等金融業者,對台北市以外地區,都堅守貸款成數最多七成的立場,即使客戶還款條件優良,最多也僅能貸到七成五。


  去年銀行衝刺房貸業務,客戶貸款九成的情況比比皆是,沒想到只過了一年,銀行大幅緊縮房貸,從今年下半年起,放款成數降到只剩七成。據瞭解,有民營銀行打算從下月開始,進一步限縮房貸成數到六成。



  負責銀行放款業務的行員表示,放款成數降到六成,指的是銀行估價的六成。


一般而言,銀行估價比較保守,可能比客戶買賣價還要低。因此,貸款成數可能只有客戶買賣價的五成五。


  銀行大幅緊縮一般房貸,讓不少貸款民眾,面臨貸款成數低、頭期款籌措不出來的窘境,將降低民眾的購屋意願。


  國泰世華銀表示,房地產市場漲了這麼多,誰知道後續還有多少上漲空間?為了控制風險,緊縮房貸是必然的趨勢。



  中信銀個金執行長尚瑞強指出,房市價量近日下跌,房貸市場短期內看不到大幅成長空間,銀行都提高風險意識,像是降低成數、提高利率,但現在中信銀經過前波授信調整後,已專挑好人、好物做,以降低風險。



  房貸市場第三大的永豐銀也將套房坪數的定義,由15坪拉高到20坪,等於20坪以下不貸,針對其他房貸的成數,則是由各區域來看,若是非都市區可能連一成都不承作。



  銀行業者指出,房地產的供給量多,但台灣經濟成長不明顯,民眾的收入並未增加,償債能力有限,因此放款必須保守一點。



  除了房地產景氣的疑慮,銀行主管也說,雙卡風暴之後,各銀行衝刺房貸市場,放款金額快速上升,很多銀行已經屆臨銀行法的法定上限。在額度有限的情況下,只好降低成數來挑客戶。

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 巴菲特:次貸效應 兩年內躲不過(2007/10/26)

●九十六年十月廿六日 工商時報-(巴菲特:次貸效應 兩年內躲不過)意

  股神巴菲特周四到南韓進行為期一天的旋風式訪問時表示,美國消費大眾在未來六個月到兩年,恐將繼續為次級房貸風暴的後續效應所苦。不過,這位投資大師對美國經濟將度過這場風暴表示樂觀,儘管他仍繼續看空美元後市。他同時表示看好南韓股市、並稱讚浦項鋼鐵是家好公司。


  這是巴菲特生平第一次訪問南韓。他乘坐私人噴射機抵達南韓。


  他表示,「在未來六個月、一年、兩年,抵押貸款市場的問題會在美國造成許多與消費者有關的問題,並損傷購買力。」


  不過,從美國經濟經常面對各種難題而言,巴菲特認為這次也可安然度過。


  巴菲特是到首爾西南方約三百公里的大邱視察Iscar Korea這家公司。他所掌管的柏克夏海瑟威公司於去年以四十億美元收購以色列工業工具製造商Iscar,IsacarKorea正是Isacar在南韓設立的子公司。該收購案是柏克夏海瑟威第一次的海外收購動作。


  這位億萬富豪投資人再度對美元走勢表示悲觀。他說,「我們仍看空美元相對於大部份主要貨幣的走勢。」


  今年美元已對歐元、英鎊、日圓、印度盧布與許多其他亞洲及歐洲貨幣貶值。例如,歐元今年已對美元升值八%。


  巴菲特給予南韓股市極高的評價,說他數年前首度買進當地股票,就是看到其股價被過度低估。


  巴菲特說他覺得目前南韓的股票大體而言的價格合理,與美國股價相較「不會比較高,而且可能還有點低。」



  他特別提到浦項鋼鐵是家好公司。目前柏克夏海瑟威握有浦項鋼鐵股票約三百四十萬股,巴菲特表示並未考慮把這些股票賣掉。


  今年以來浦項的股價已上漲一倍以上,為柏克夏海瑟威創造了不少帳面價值。

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 房貸逾放比 北市 1.06%最低(2007/10/26)

●九十六年十月廿六日 工商時報-(房貸逾放比 北市 1.06%最低)意

  房貸逾放比,台北市最低!據銀行業者自行提供的數據顯示,到今年第二季為止,整體房貸逾放比為一.五%,其中台北市房貸餘額接近一兆元,但房貸逾放比僅一.○六%,是扣除離島房貸逾放最低的地區,其次是台北縣的一.一九%,新竹市、台中市的房貸逾放比各為一.二二%及一.二五%,都是逾放較低的地區。


  這項調查結果也與目前銀行承作房貸的方向不謀而合,各家銀行對台北市的房貸申貸戶核准機率較高,且核貸金額也相對比其他縣市高,業者表示,買台北市房子的申貸戶,成為房貸逾放戶的比率的確比其他地區要小,不少銀行目前房貸業務有五成以上集中在台北縣市,其次才是台中市、新竹、桃園、台中市等地。



  這項調查包括台銀、土銀、合庫、三商銀、中信銀、台新銀、國泰世華銀、台北富邦銀、兆豐銀、中華郵政、花旗銀行等三十八家銀行所填報的購置房屋貸款的數據;數據中可看出,今年第二季銀行新核給的購屋房貸,二八%集中在台北市,二二%是台北縣,桃園縣及台中市各占八%,高雄市則近七%左右。


  至於平均每筆的貸款金額,同樣也是以台北市最高,每筆平均有七三四萬元,其餘如台中市、高雄市、新竹市、桃園縣及台北縣都在平均三百多萬元到四百多萬元之間,也與各地的房價金額相吻合。


  這項調查發現,第二季底全省各縣市房貸逾放比最高地區為基隆市,達二.五六%,因此房貸餘額新增速度也相對其他縣市要緩和;第二名是花蓮縣的二.二六%,其餘如高雄市、桃園縣、高雄縣房貸逾放比也在二%以上。

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 夫妻分居或離婚 報稅大不同(2007/10/25)

●九十六年十月廿五日 經濟日報-(夫妻分居或離婚 報稅大不同)雁

  誤報視為漏稅

  現今離婚率節節上升,夫妻分居或離婚,是否合併申報規定大不同,若不清楚稅法規定而誤報,將被國稅局視為漏稅,處以一倍或兩倍的罰鍰。
  高雄國稅局近日發現,某甲與太太93年間已辦理離婚登記,卻主張仍居住在一起,於辦理94年度綜合所得稅結算申報時仍合併申報,造成某甲虛列配偶免稅額,遭國稅局以虛報免稅額及扣除額裁處罰鍰。雖然某甲主張因對稅法不瞭解及未注意,並非故意虛列免稅額及扣除額請求免除罰鍰,但仍遭國稅局處予一倍罰鍰,並駁
回其行政救濟。
  另一方面,雖然我國綜所稅申報是以家庭為單位的合併申報制,夫妻、受扶養親屬的所得原則上均應合併報繳,但若夫妻已分居,可自行向稽徵機關註明,以免稽徵機關以夫妻分開申報卻漏報另一方所得而被補稅處罰。
  台北市國稅局說明,依所得稅法第15條規定,納稅義務人之配偶有所得者,應由納稅義務人合併報繳。夫妻若各自分開單獨申報,而未於申報書註明配偶姓名、身份證統一編號及「分居」字樣,查獲後均將依所得稅法第110條第1項規定,除通知補稅外,並處以所漏稅額兩倍以下的罰鍰。
  國稅局說,已經分居的夫妻,如已於綜合所得稅結算申報書內載明配偶姓名、身份證統一編號,並註明已分居,經申請分別開單者,准按個人所得總額占夫妻所得總額比率計算,減除其已扣繳及自繳稅款後,分別發單補徵。

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 2.915% 彰銀開辦公教房貸(2007/10/25)

●九十六年十月廿五日 聯合報-(2.915% 彰銀開辦公教房貸)雁

  由行政院人事行政局主辦的公教人員房貸「行政院住福會築巢優利貸」,今年由彰化銀行得標,利率僅2.915%。
  目前房貸利率大都調到3%以上。但公教人員還有更好的選擇,以最近開標的「行政院住福會築巢優利貸」為例,現行利率即在3%以下,且採一價到底計息方式,利率不僅較一般房貸優惠,亦比行政院優惠房貸低。
  彰銀表示,這項優惠貸款將自11月1日起上路,預計可望帶來200億元以上房貸業務。適用對象限中央和地方各機關,或公立學校的編制內員工,及公營事業編制內員工。
  在利率方面,彰銀指出,本項優惠貸款,利率是依台灣郵政公司2年期定儲機動利率加碼0.36百分點。貸款期限最長20年、寬限期5年,提前償還貸款不得收取違約金。

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 捐贈扣除 單據不實 補稅並加罰一倍(2007/10/24)

●九十六年十月廿四日 聯合報-(捐贈扣除 單據不實 補稅並加罰一倍)意

  近來法務部調查局及財政部賦稅署陸續查獲非法集團,協助納稅人取得不實捐贈收據,用以申報綜所稅捐贈扣除額。北區國稅局表示,除捐贈金額浮報部分遭稅捐機關剔除補稅外,還會按虛列捐贈扣除額所逃漏稅額,處一倍罰鍰。


  北區國稅局局長陳文宗指出,最近破獲的虛列捐贈扣除額手法有兩種,第一種是假借捐贈鄉公所的「綠美化工程」名義,由保險從業人員向高收入所得的保戶或其保險業同事,仲介購買比實際捐贈金額還高的捐贈收據作為節稅憑證,表面上捐贈人拿100萬元出來,但透過集團從中操作,實際上可再拿回60萬到80萬元不等,但申報所得稅時,卻列舉捐贈扣除100萬元,目前查獲以此手法逃漏稅者已有83人。



  此外,從89年至94年間,還查獲52人透過不法集團仲介購買假收據,捐贈人只要捐出10萬元,就可以拿到某財團法人教育基金會開立的100萬元捐贈收據;而10萬元中,事實上只有3萬元是給基金會,其餘則為不法集團的仲介獲利。


  陳文宗指出,除了發現有保險員利用職務之便鼓吹高所得者購買假收據外,實務上也查獲有代書協助取得公設保留地捐贈收據、代辦商業登記者仲介靈骨塔的不實捐贈。但要注意的是,從事不法的仲介者,將涉嫌教唆和偽造文書等法律刑責。陳文宗呼籲,經查有故意虛報綜所稅扣除額者,可回溯的期間長達七年,若聽信他人鼓吹或存僥倖心理,購買不實捐贈憑證申報綜合所得稅捐贈扣除,除須補稅外另加罰一倍罰鍰。

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 9月民間借貸利率 持續走高(2007/10/24)

●九十六年十月廿四日 自由日報-(9月民間借貸利率 持續走高)意

  9月份民間借貸利率再度上揚,台北市遠期支票借款及信用拆款更創下近12年及10年來的新高。其中在信用拆借部分,平均月息更上揚0.04個百分點。


  由於9月20日央行升息半碼,因此導致9月份台北市民間借貸利率跟著上升,在遠期支票借款部分,台北市平均月息上升0.02個百分點,達到1.92%的水準,是1995年12月以來的新高;而中南部兩大城市,台中市及高雄市並無變動。


  至於信用拆款的部分,台北市9月平均月息2.08%也是1997年9月之後的新高,但根據央行數據顯示,高雄市的信用拆借反倒略降0.01個百分點來到2.19%。



  從去年9月到現在,央行升息共兩碼半,也導致民間借貸利率持續走高,若和去年同期相較,一年來台北市信用拆借利率共上升0.22個百分點,遠期支票借款則上升0.23個百分點。


  若從央行此波首次升息2004年10月開始計算,當時台北市遠期支票借款利率為1.37%,信用拆借利率是1.63%,短短三年間上升0.55個分點與0.45個百分點。



  央行官員表示,民間借貸利率反映的是非利率水準,而是風險水準,9月國際金融市場仍不穩定,對銀行來說借款風險提高,因此使借款人只好往民間借錢,也造就較高的利率。而銀行人士認為,房貸緊縮導致投機客轉向民間尋求週轉金,可能也是利率飆高的原因之一。



  銀行人士表示,央行9月升息,各大行庫緊跟著調整利率,也引領民間借貸利率提高;現在民眾除了因為銀行審核嚴格,而導致借錢越來越難外,就算能夠借到錢,成本也逐漸墊高;銀行人士表示,市場預期央行升息步調尚未停止,因此借款利率將來只會高不會低。

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 購地貸款利息 視情況認列(2007/10/23)

●九十六年十月廿三日 經濟日報-(購地貸款利息 視情況認列)

如屬長期投資 不得列為當年度費用

  公司向銀行貸款購買土地,如屬長期投資,其支付給銀行的借款利息,屬於遞延費用,不得列為當年度費用,否則將會遭到補稅。


  南區國稅局表示,依照營利事業所得稅查核準則第97條規定,公司借款購地的利息支出,必須以購買土地的用途,來決定利息的認定方式,如果購買的土地是要用來蓋廠房等用途,就是屬於固定資產,公司在辦妥土地過戶手續或交付使用後所支付的利息,就可列為支付年度之費用;反之,如果購買的土地是用來低買高賣,以賺取買賣價差利益為目的的投資行為,該筆土地就非屬於固定資產,其借款利息就不能列為當期費用,而必須列為遞延費用,等到土地出售時,再轉列為出售土地收入的減項。


  南區國稅局最近查核甲公司94年度結算申報案時,發現該公司列報的長期投資及銀行借款金額,均較上年度大幅增加,原來是甲公司看上台南市郊一塊具有高度增值潛力的土地,地主要價9,000餘萬元,但甲公司聽從財務顧問建議,先前已將一筆3,000 餘萬元的閒置資金移作理財投資,因此便向銀行辦理購地貸款5,000餘萬元,買下近9,000萬元的土地,帳上記載為「長期投資」,並將支付給銀行的借款利息200萬餘元,列報為94年度的利息支出。甲公司以為,向銀行辦理購地貸款5,000餘萬元,不但可列報各年度的利息支出來降低課稅所得額,減少繳稅金額,日後該筆土地賣得好價錢時,其買賣價差還可全數享受「土地交易所得」免稅的優惠。


  不過,由於甲公司買土地的目的是投資,卻將跟銀行借款的利息列報為當年費用,因此被國稅局核定該筆利息全數轉列為遞延費用,還需補繳50餘萬元的所得稅。

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 房東房客套招低報房租 要罰(2007/10/23)

●九十六年十月廿三日 經濟日報-(房東房客套招低報房租 要罰)意

  房東將房屋租給公司行號營業,若雙方私下協議低報租金,不只房東有漏報租賃所得需補稅處罰;租房子的公司也會因協助逃漏稅,或是達到扣繳標準而未扣繳,同樣要補繳稅額並罰款。


  常見房東與房客私相約定,短報租賃收入或要求房客不得申報房屋租金支出等,南區國稅局表示,個人自有房屋出租,取得租金收入,必須申報租賃所得,不得以私下約定免除其申報義務。


  台北市國稅局則指出,機關、團體、公司行號及執行業務事務所,向個人承租房屋給付的租金,應依扣繳相關規定辦理,達扣繳標準而未扣繳者,除通知補繳及補報外,並將裁處罰鍰。


  台北市國稅局發現某公司租房屋經營自助火鍋店,長期配合房東低報房租,短扣稅款並填發不實扣繳憑單。後來因房東自動補報91至94年度短報的租賃所得,共計2,600餘萬元,並加計利息補繳綜合所得稅,因房東是在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前主動申報綜所稅,符合稅捐稽徵法第48條之1規定,得免處罰鍰。


  但火鍋店的公司負責人因未依法扣繳稅款,依財政部函釋規定仍應依法送罰,裁處91至9年度罰鍰共245萬餘元。


  南區國稅局近日也發現一起類似案例,某地主於84年起將土地出租予營業人使用,但該營業人自90年起逐年遞減申報其租金扣繳金額,從每年租金50餘萬元逐年變成每年10餘萬元,顯不尋常。營業人雖否認有短漏報所得情形,但國稅局進一步查證地主的銀行帳戶往來情形,即證實營業人實際給付租金為每年180餘萬元。


  地主以為與承租人私相約定,國稅局不易察覺。此案例被查獲後,除須追繳地主所得稅,尚須依所得稅法第110條規定處罰。

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 農地信託利益贈人 要課贈與稅(2007/10/23)

●九十六年十月廿三日 經濟日報-(農地信託利益贈人 要課贈與稅)雁

贈與物為「權利」而非「農地」 不適用免計入贈與總額課稅優惠

  將農地成立他益信託,孳息以外的信託利益贈與給指定第三人,財政部說,因為贈與物為權利並非農地,並不適用遺贈稅法准許農地贈與可以免計入贈與總額課稅的待遇。
  財政部指出,納稅人將名下所有「作農業使用的農地」成立他益信託,並將孳息以外信託利益權利,指定歸屬由民法第1138條第3款所定繼承人所有時,這項贈與行為,並不適用遺贈稅法第20條第1項第5款不計入贈與總額的規定。
  舉例來說,父將作農業使用的農地成立他益信託,並將孳息以外的信託利益歸屬子所有,財政部表示,依據遺贈稅法第5條之1規定,須視同委託人將享有的信託利益「權利」贈與給受益人,其贈與標的並非「農地」。
  財政部說,遺贈稅法第20條第1項第5款規定的贈與標的需為「農業用地」。
  以農地成立他益信託,受益人必須等待信託期滿之後,才能夠取得農地所有權,此舉亦不符合稅法限制農地贈與案件,應自贈與發生日起,以受贈人身分承受農業用地,並繼續作農業使用五年的條件,因此不得免課贈與稅。
  財政部也提醒民眾,如欲贈與「作農業使用的農業用地」給指定的繼承人,並享有免徵贈與稅利益者,應直接贈與作農業使用的農地,並由受贈人繼續作農業使用,才可以享有免計入贈與總額的權利。

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 房貸還清 合庫竟拒給證明(2007/10/23)

●九十六年十月廿三日 蘋果日報-(房貸還清 合庫竟拒給證明)雁

兩筆貸款綁一起 消基會:沒道理

  陳先生有兩間房子都是向合作金庫貸款,已還清其中一間房貸,銀行卻要他再還另一間房貸,才給清償證明,他認為不合理。合作金庫板橋分行表示,與陳先生約定的是「最高限額抵押權」,在同一家銀行所有的貸款,都在約定範圍內,所以銀行可要求他還另筆貸款,不過同意再協商。但公平會及消基會都表示,最高限額抵押權不是包山包海,應該回歸每單筆貸款本身。

  陳先生表示,他台北及台南房子都向合作金庫辦房貸,7月初台北房貸437萬元已結清,由於他台南房貸還有1000萬元左右,合庫卻要求他再還台南房貸200萬元,才肯給台北房貸清償證明。他說:「明明是兩筆貸款,他們(指合作金庫)就是要牽扯在一起。」

   協商後才開證明

  合作金庫板橋分行襄理黃淑堆表示,雖然陳先生台北房貸已還完,銀行與他約定的是最高限額抵押權,是以他台南1000萬房貸來設定,只要低於這個金額的所有貸款都在約定範圍內,加上他台南的房貸有兩次遲繳紀錄,所以要求他先還其中200萬元,才能發給清償證明,但仍可協商。最後雙方達成協議,陳先生先還台南房貸45萬元,銀行就開給清償證明。
  公平會第三科科長陳韻珊表示,公平會也接獲不少民眾申訴這類爭議,雖然銀行沒有違法,但公平會認為應回歸單筆房貸本身,單筆還清就應給清償證明,且銀行在辦理房貸時,也應確實告知民眾。

   「應一筆歸一筆」

  消基會消費金融委員郭尚義表示,銀行與民眾約定最高限額抵押權沒有違法,但不能包山包海,要求民眾一口氣將債務還清。以陳先生情形,他既然已還清台北房貸,應一筆歸一筆,銀行沒有道理不給他清償證明。郭委員提醒,若銀行要求約定最高限額抵押權,民眾可與銀行協商債務範圍,以免權益受損。

   避免最高限額抵押權陷阱

˙貸款前請銀行詳細說明抵押權範圍。
˙可與銀行商議抵押權範圍。
˙若遇爭議可向金管會,電話:(02)8968-0899、公平會:(02)2351-7567申訴資料來源:消基會

   報你知

 最高限額抵押權

  消基會消費金融委員郭尚義表示,在同家銀行有多筆貸款,銀行多會要求設定最高限額抵押權,以便將所有的債務,包括信用卡、信貸、房貸等規範在內,就算房貸還清,只要其他債務存在,抵押權並不會消滅。
  如民眾借房貸1000萬元,銀行將房貸的1.2倍即1200萬元,設定為最高限額抵押權範圍,在同家銀行低於1200萬元的債務都在內,可能民眾之前已貸150萬信貸,或再欠100萬元卡債,若想註銷抵押權,須三筆債務一起清償。

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 生育3子女 補貼房貸(2007/10/22)

●九十六年十月廿二日 中國時報-(生育3子女 補貼房貸)雁

  台灣低生育率在全世界敬陪末座,政府為鼓勵家庭多生子女,內政部「人口政策白皮書」草案研擬多項獎勵生育措施,除了育兒津貼、稅收減免之外,對於育有三名以上子女的家庭,將額外再提供補貼支付購屋貸款利息,分擔家長的育兒經濟負擔。
  對於育有兩名子女的家庭,將由政府補貼公共交通費,如乘車費用、高速公路通行費、公立停車場收費等給予優惠;另外在公共文化休閒設施,如博物館、美術館、音樂廳等藝文設施門票優惠,國家公園、公立休閒設施等,也有門票優惠。優惠的期間條件,考慮家庭最小子女從零歲到六歲或到十二歲為止。
  內政部「人口政策白皮書」進入政策研擬階段,近期內將送交行政院,相較於先前委託政治大學研究團隊的版本,現行政策草案版本更為保守。最受矚目的育兒津貼,沒提具體補助數字,但從立即可行的「短期」措施改放到「中長期」措施。
  關於育兒津貼政策,草案內容僅提及,經研議後「確定可以發放」,但為求公平起見,有關發放的年齡層、胎次、金額、及家庭的收支狀況等資格條件,必須同時考量並審慎研訂新法,始得據以施行開辦。發放時間考量從兒童零歲至十八歲成年為止。
  草案另規畫,不論勞工或軍公教的生育給付,都增加到三個月薪資。未來將修訂《勞工保險條例》調整生育給付,原訂一個月提高為三個月,並修訂《全國軍公教員工待支給要點》的生育補助,由原訂兩個月增加至三個月。
  草案中提出減稅的優惠,未來將修改《所得稅法》,研議十八歲以下未成年子女的免稅額,比照老人為一般免稅額的一.五倍,有關六歲以下子女的托育費用可以列舉扣除,以及教育費用的列舉扣除額改為每名在學子女二萬五千元。
  除了實施育兒津貼、稅收減免之外,草案另指出,為積極協減輕家長育兒經濟負擔,對於育有三名以上子女的家庭,額外提供補貼以支付購屋貸款利息之做法,分擔育兒責任。
  草案內容指出,針對廿三歲以上的已婚役男,也可適用以家庭因素申請服替代役,給予因受教育而緩兵役的已婚男性替代役,得以通勤方式服役,可以同時照顧家庭。

 債務協商 清償後註記三年(2007/10/22)

●九十六年十月廿二日 經濟日報-(債務協商 清償後註記三年)雁

銀行公會訂註記年限 更生五年 清算十年

  消費者債務清理條例明年4月上路,銀行公會訂出註記年限,「清算」註記十年,「更生」清償後註記五年、但總計不超過十年,「銀行債務協商」清償後註記三年。不過,由於債務協商的清償期間可能長達十年,債務人選擇「協商」,可能出現比「清算」註記更久的怪現象。
  銀行公會將在本周理監事會決議債務人協商、更生與清算在聯徵中心的註記時間,這將會影響債務人恢復正常生活的時間,在被註記期間,債務人很難跟銀行往來。
  債清條例明年4月11日開始實施,債務人不管要聲請清算或是更生都必需先與銀行協商,協商失敗才進入更生與清算。
  理論上,協商應該受到最輕的處罰,從表面上來看,僅加註記三年,較更生五年、清算十年,看似十分公平。
  由於與銀行協商較為彈性,清償期間有可能長達十年,在清償完畢後還要加註三年,債務人要向銀行借款要等到13年之後,但聲請清算只要法院裁定後,就信用註記十年,十年後又是一條好漢,反而比協商來得「乾脆」。
  有銀行主管擔心,此舉是否鼓勵債務人不用努力清償,直接清算就好。但也有銀行公會成員認為,債務協商雖然有可能長達十年,但也可能三年就還完,若再加註三年,只需六年,比清算來得「早日超生」。
  銀行已提出前置協商平台草案,跟去年協商平台較大的不同是,明年就算欠郵局、信用合作社或是農漁會信用部、保險公司債務,也一樣可以申請協商。上述金融機構若是前置協商案件最大債權金融機構,可轉介至最大無擔保債權銀行或信用卡公司辦理。
  草案中規定,最大無擔保債權銀行要在45日之內,與債務人完成協商,比清債法約定的9天更短。
  要申請前置協商的債務人需要符合四條件,包括未曾參與債務協商機制;五年內未從事營業活動或從事小規模營業活動的自然人,且營業額平均每個月20萬元以下;債務人無擔保或無優先權的債務總額未超過新台幣1,200萬元;積欠金融機構債權。

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 看準需求 別投機(2007/10/19)

●九十六年十月十九日 聯合報-(看準需求 別投機)雁

  18歲起,住商不動產龍江加盟店店東邱秀美就開始利用郵局零存整付定存方案,滾出人生第一筆10萬元存款。畢業後,她投資股票、基金,到投身房地產,滾出人生好幾桶金。
  邱秀美認為,投資最重要的就是觀察,從生活中找尋靈感。以投資房地產為例,先前納莉風災重創汐止地區,當地房價全部下挫;但她觀察當地的疏洪、排水建設開始施工,淹水情況大為改善,反而決定進場撿便宜,結果某社區位於1樓、挑高4米7、採光良好、有花園的住宅,一坪10萬元就成交,擺到現在一坪已經漲到30
萬元。
  當時她還觀察,該社區戶數有1,700戶,卻只有700個停車位,附近原本有大片停車場,後來卻變成建商蓋屋基地,停車位頓時減少,停車費從一小時20元一路開始漲,她心想:「這是投資停車位的好機會了。」
  她馬上買了社區6個平面停車位,當時單個位子取得成本60萬元,現在已經漲到120萬元,每個月以3,500元出租,租金年報酬率高達7%,比定存好太多了。
  邱秀美說,投資房地產,投資比投機重要,選擇的物件最好是流通性佳的三房兩廳標準房。過去小套房火紅,先撇除公設比、管理費過高等因素不談,小套房需求者有限,被定為小眾產品,客群大多為SOHO族、單身、年輕夫妻,且在銀行緊縮房貸下,700萬元小套房只能貸5成,投資者要準備350萬元,但如果去買1000萬元
的中古電梯華廈,可以貸7成,頭期款300萬元,「想想看,現在投資小套房划算嗎?」
  另外,需求是支撐房價的重要因素,絕對要避開供給量過大、有「造鎮計畫」,且沒有重大交通建設藍圖的區域,如淡水、林口、南崁、三峽等地,都要小心。

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 國有地標售 暫緩公告(2007/10/18)

●九十六年十月十八日 經濟日報-(國有地標售 暫緩公告)

  預算未解凍

  國有財產局釋出大面積國有土地的計畫一週數變,立法院財政委員會昨(17)日未通過財政部96年度預算申請解凍案;其中,國有財產局歲入預算辦理國有非公用土地標售等收入256億元,去年已凍結六分之一,至今仍未解凍。國產局官員表示,原訂10月到12月間公告標售的都市更新案國有地,恐暫緩公告。


  財政部指出,截至今年前九月,國有土地累計售價收入為198億多元,而全年預算數為256億元,立院凍結六分之一後,預算額度僅213億多元,目前僅剩15.3億元預算可供執行。由於財委會昨天未解凍財政部預算凍結案,包括位於台北市中正區的精華地都將暫緩。

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 會計師過失賠償 公費十倍為限(2007/10/18)

●九十六年十月十八日 經濟日報-(會計師過失賠償 公費十倍為限)意

  立院初審通過,由無限改有限,事務所也要連帶賠償。另外,開放會計師事務所有條件刊登廣告。

  立法院財政委員會昨(17)日審查會計師法修正草案,與三大會計師公會達成共識,會計師過失損害賠償由無上限改為有上限。未來會計師處理非上市上櫃公司業務,因過失而必須擔負起的賠償責任,最高不可超過公費的十倍,而法人會計師事務所也應負起連帶賠償責任。



  另外,現行會計師法不允許會計師事務所刊登廣告,修法草案有條件開放刊登。


  財委會昨日大致已完成主要條文的初審,中華民國會計師公會全聯會理事長林敏弘表示,會計師如果在業務上有過失,不只會影響其賴以維生的執業權利,還可能因為無上限的損害賠償而傾家蕩產,令會計師人人自危。



  證期局局長吳當傑表示,未來會計師接受非公開發行公司客戶的委託,若因業務疏忽發生損害時,賠償金額以公費十倍為上限;如果會計師本身是隸屬於法人會計師事務所,事務所也應負起連帶賠償責任,但以其資本額為限。


  不過,吳當傑說,事務所只是先代替會計師本人償還賠不起的部分,以後還是可以就代賠的金額,向會計師求償。而會計師若是因為辦理公開發行簽證業務發生損害,則依證交法第20條規定,與該公司採比例責任制分擔賠償金額。


  此外,現行會計師法不允許會計師事務所刊登廣告,但考量我國加入世界貿易組織(WTO)後,會計業面臨更激烈的競爭環境,這次修正法案允許針對開業、遷移、合併、受客戶委託、以及會計師事務所介紹刊登廣告,但如果廣告的內容是受客戶委託,或是會計師事務所的介紹,還需要由全國會計師公會擬定,並報請主管機關核定。



  近年發生多起上市櫃公司的財報弊案,為避免公司知情不報,嚴重影響投資大眾權益的案件,會計師法修正草案新增規定,當會計師拒絕辦理上市上櫃公司的簽證後,應馬上通知委託人或受查人的董事會或監察人。


  吳當傑表示,會計師會拒絕簽證,表示這家公司已出現很大的問題,若該公司的董事會或監察人沒有在接獲通知隔天通知主管機關,會計師應主動通知。



  國民黨籍立委費鴻泰指出,過去會計師若對財報簽署保留意見,反而會被主管機關追究,他建議,若要會計師主動通報拒絕簽證,也不應該追究過往的責任,較為恰當。

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 優惠房貸漲了 利率2.5%起跳(2007/10/17)

●九十六年十月十七日 工商時報-(優惠房貸漲了 利率2.5%起跳)雁

  央行升息效應發酵,原為房貨市場最低指標,台銀、土銀、合庫三大行庫新推出的優惠房貸利率將以二.五%起跳,預料三大行庫一致性動作,將引領出房市利率新的均衡點!
  根據公股金融圈人士透露,三大行庫對於「二.五%」默契下,台銀推出持續三年之久,今年底到期的Easy Go房屋輕鬆貸優惠專案,目前正在全面檢討。儘管基於配合政策作多,該方案仍將維持,但台銀高層對於最關鍵的前半年優惠利率,初步決定將由現行二.三三%,提高至二.五%以上,新方案本月底前全部底定。

 台銀優惠利率下限二.五%

  一向以企金、大型聯貸案為業務主力的台銀,當初為了擴張房貸市場,推出Easy Go房屋輕鬆貸優惠專案,利率上也開市場風氣之先,推出前所未見、前半年一.九六%的超低優惠利率;但在金管會不斷要求銀行房貸策略,必須與資金成本相對稱,以及央行不斷升息引領市場利率走升下,儘管台銀高層經討論後,基於支持政府營造房市利多政策的立場,將繼續該項專案,但包括利率等結構決定翻修,利率下限以二.五%作為指標,來決定機動利率往上加碼的幅度。
  除了台銀之外,承作房貸量與土銀不分伯仲的合庫,近來在房貸利率政策上,也定出重要目標,同樣是以二.五%為起跑點。
  合庫高層指出,先前在因應銀行法七十二條之一房貸上限不得超過存款三○%規定下,合庫特別加碼吸收不少大額存款予以調節,因此合庫現在就算沒有透過房貸證券化,「目前亦已增加五百多億元承作房貸的空間!」不過,出乎外界意料,合庫並未打算走削價競爭策略,而在資金成本因為加碼吸收定存上揚,以及央行升息帶動市場利率走升等效應,合庫高層會商後決定,「二.五%將是優惠房貸利率的底限!」

 優惠利率一.九六%,沒了

  高層決定,合庫最低優惠房貸利率,可比照市場頭號競爭對手土地銀行由二.七%降至二.五二%,但絕不會低於二.五%;對此,公股金融圈人士分析指出,「二.五%作為起跑點,在台銀、土銀、合庫三大行庫之間已成為公定『行情價』!」比起半年前,台銀、土銀前六個月優惠利率僅一.九六%、一.九八%,如今不僅不復見,還已增加五○個基本點,增幅高達二五%之多。

 台銀優惠房貸利率變動

  三大行庫優惠房貸利率,較半年前增25%,未來民眾難求二.五%以下房貨。

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 土地少百坪 地政所判賠(2007/10/17)

●九十六年十月十七日 自由時報-(土地少百坪 地政所判賠)雁

  葉姓地主在84年間購入板橋市312坪土地,卻在94年底接獲地政事務所通知辦理書狀換給登記時發現,土地短少102坪,要求國家賠償;地政事務所堅持是測量錯誤非登記有誤拒賠,板橋地方法院判決,地政事務所難辭其咎,應賠償1150萬餘元,全案仍可上訴。
  葉姓地主表示,他在84年3月以每坪10萬元價格買入江子翠第4小段5筆土地及大埔尾小段土地,買入時土地所有權狀登記5筆土地為437坪,個人持分為7分之5,換算後約300多坪。直到94年底接獲板橋地政事務所以圖簿面積不符要求辦理書狀換給登記時才發現,買入的300多坪土地縮水102坪,氣得要求地政事務所賠償。

   地政所︰係測量有誤

  地政事務所認為,該土地面積為64年間由台灣省地政處土地測量局負責丈量登記,台北縣政府在91年及93年曾逕行辦理分割,從5筆變9筆,其中5筆已徵收,僅剩4筆即葉姓地主所購土地,地政事務所係根據土地測量局的丈量結果登記,全案是測量有誤、非登記錯誤,錯不在地政事務所,因此拒絕賠償。

   難辭過失 賠1150萬元

  法官審理發現,該土地雖然是台灣省地政處土地測量局測量面積錯誤,但以地政單位的職掌,「竟沒有合理懷疑,且沒有審查就逕為登記」,難辭過失之咎,應賠償地主損失115萬餘元。

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 五大指標 評量能否省下遺產稅(2007/10/16)

●九十六年十月十六日 工商時報-(五大指標 評量能否省下遺產稅)意

  「只要不是死前二年買保險,就不會被國稅局查到,可節遺產稅。」是坊間保險業務員常用的話術。然而,事實上並非如此。


  精通法律、財務規劃與保險的三通稅務顧問號公司總經理邱正弘指出,保險與遺產稅的關係,跟二條法令有關,一是遺產與贈與稅法第十六之九條規定;二是保險法第一百十二條的規定。


  遺贈稅法第十六之九條是:「被繼承人」死亡時,給付其所「指定受益人」之「人壽保險金額」、軍公教人員、勞工或農民保險之保險金額及互助金,「不計入遺產」。而保險法第一一二條則是規定:保險金額約定於被保險人死亡時給付於其所「指定之受益人者」,其金額不得作為「被保險人之遺產」。



  保險能不能節遺產稅,跟被保險人死前幾年買無關。

  邱正弘表示,國稅局在查是否意圖逃漏遺產稅時,主要從五項指標綜合來評估:購買動機、保險種類、投保期間、身體狀況、遺產多寡。



  其中購買動機是最重要的考量,因為根據保險法第一條:保險是指當事人約定,一方交付保險費於他方,他方對於「因不可預料」,或不可抗力之事故所致之損害,負擔賠償財物的行為。



  如果購買動機出發點是節稅,有可能被國稅局因「實質課稅」原則來課稅。有的業務員會舉例說:有些客戶重病投保後一年就過世了,也沒被課稅。這並不代表真的免稅,可能是身後遺產本來就沒有達到課稅標準,因此不用課。



  為了節遺產稅、傳承財富給子孫所做的「可預料」安排,和保險法意旨不符,無法發揮節遺產稅的作用。消費者在買保險時,還是應該以自身需求、購買保障為出發點,以免賠了夫人又折兵!

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 長壽效應! 壽險金變祝壽金 節稅泡湯(2007/10/16)

●九十六年十月十六日 工商時報-(長壽效應! 壽險金變祝壽金 節稅泡湯)意

  長壽效應!「身故保險金」變成「祝壽金」,節稅效果大打折!
  隨著國人愈來愈長壽,民眾購買終身壽險保單,原本要給受益人領的「身故理賠保險金」可能變成保險公司慶賀你還安在的「祝壽金」。


  由於祝壽金不能當作保險金給付,有一天,被保險人身故後,可能被列入遺產,民眾買用壽險規劃節稅的效果恐怕大打折扣!



  傳統的終身壽險最大特色就是,繳費二十年、保障終身,稅法中在節省遺產稅上面最沒有爭議的險種。不過,國人平均餘命不斷延長的結果,為這類險種的節稅效果,投入變數。


  隨著壽命拉長,百年人瑞增多,本來買終身壽險保障遺族生活、或是節稅規劃的民眾,有可能生前就能領回這筆保險公司給的錢。



  被保險人往生領取這筆錢,算是人身保險身故理賠金,可以不列入遺產,但是,生前就領到這筆錢,稱為祝壽金,被保險人領到祝壽金一段期間後往生,這筆錢可能被列入遺產,對於原定用來節稅的保戶來說,到時候可能賠了夫人又折兵。


  宏利人壽副總鄭祥琨副總表示,這樣一來,影響最大的,是當初買高額壽險打算留給下一代來節省遺產稅的民眾。


  宏觀財務顧問公司協理陳敏莉表示,因為一般壽險都是要保人和被保險人一樣,受益人則是給家人,就是希望走後留給家人一筆不列入遺產計算的保險金。


  高壽人士拿到祝壽金,當下沒有所得稅、贈與稅、遺產稅的問題,但是幾年後,這筆錢可能就變成遺產,當初想以高額壽險節省遺產稅的結果,卻是因此要付出更多。

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 現階段買套房 把握三要點(2007/10/15)

●九十六年十月十五日 工商時報-(現階段買套房 把握三要點)

  近來,套房市場混亂,不過,長遠來看,四大類型套房保值功能強,值得購屋人留意。


  中信房屋董事長特助胡佩蘭說,捷運站套房、明星學區套房,大賣場、百貨公司週邊的套房,區域內有重大交通建設的套房,這四大類型的套房,最容易出租,投資報酬率比一般住宅好,自住也很方便。


  同時,現階段選購套房,宜把握三大要點。

 一、合法的空間規畫。

  住商不動產總經理林倩指出,套房坪數小,為了運用空間,規畫相當多元,只是,在空間規畫上,是否違反建築法規,購屋人一定要弄清楚。


  林倩說,曾有民眾買進挑高的套房,後來有人去舉報,結果夾層被主管單位拆除。

 二、成屋套房、中古套房為首選。

  林倩指出,已經蓋好的成屋套房,以及中古屋套房,屋況、格局一目了然,如果是購買預售屋,萬一交屋時發現不可補救的誤差,購屋人不免吃悶虧。

 三、配合自身需求與未來規劃。

  單身人士買套房自住,坪數小、總價低、方便管理最重要,買這種類型的小套房,付房貸有如在付房租,相對划算,非常適合單身一族。


  計畫生兒育女的年經夫妻,數年後,可能有換屋需求,現階段買進的套房,市場性、轉手性如何,最為重要。

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 道路納入容積移轉 有望(2007/10/15)

●九十六年十月十五日 聯合報-(道路納入容積移轉 有望)

  需15公尺寬以上、已開闢未徵收、且持有5年以上 都委會將審議

  台北市政府上週五核定「台北市都市計畫容積移轉審查許可條件」修正草案,局部放寬容積移轉限制,15公尺寬以上已開闢未徵收道路,若地主持有5年以上,得辦理容積移轉。草案一旦都委會審議通過,即可公告實施。


  據工務局資料,北市15公尺以上已開闢未徵收道路用地,面積約41公頃,分佈在忠孝、仁愛、信義、和平及中山北路等主要道路。官員說,這些道路土地若移轉容積,涉及上千億驚人利益,為避免投機客套利,才設定「持有5年門檻」。


  部分公設地地主早已組成權益促進會,強烈反對市府從嚴限制、設定持有年限,並取得部分市議員「同情」;不過楊實秋等市議員認為促進會並非長期持有土地的原地主,草案僅設定5年「時間太短」。


  據悉,台北市現行規定可作為申請容積移轉的「送出基地」,包括還沒徵收的古蹟及歷史建築私有地,以及尚未開闢的公園綠地或廣場、未開闢之15公尺寬以上道路等三類保留地;至於「接受基地」則須符合在捷運場站或車站出口半徑300公尺內、半徑400公尺範圍內有0.5公頃以已闢設公園綠地、且經「北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過等條件。

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 財力佳信用夠 小套房申貸也OK)(2007/10/15)

●九十六年十月十五日 蘋果日報-(財力佳信用夠 小套房申貸也OK)雁

  地段非唯一重點 非投資用頂客族 單身貴族 申貸有方

  合庫董事長兼銀行公會理事長許德南指出,最近市場一直認為銀行小套房房貸已經不做,不過合庫目前還是會依個人身份背景進行核貸考量,不以投資為主要目的的頂客族、沒有結婚計劃的單身貴族等,只要信用良好,都還是有成功貸款的空間。

  成事在人

  據瞭解,銀行授信審查時會從個人年薪、服務機構、職稱、工作年資、年齡、婚姻狀況與過去和銀行往來的狀況做評分調查,信用分數愈高,核貸成數也愈高。
在各項條件中,又以年薪可算是核貸成數的重要考量。同樣年薪100萬元以上的家庭,有小孩的人信用評等會比沒小孩的高,但銀行對高薪頂客族會另眼相待。
  目前合庫已是全台最大的放款銀行,不過許德南表示,銀行業重視穩定發展,風險考量大於衝刺放款業務。合庫副總兼發言人林田解釋,銀行辦理房貸放款的考量還是以「人」的因素為主,地段並不是唯一重點,但很多人都誤以為只要買到好的地段,就可以取得貸款。

  高年薪頂客族享優惠

  林田指出,民眾若要申請小套房房貸,社會資歷、財力狀況,都是放貸的主要依據。以年薪逾百萬元的科技新貴、生活穩定的金融從業人員為例,只要信用狀況良好,銀行都會視為優質客戶。
  理專表示,有些夫妻是領高年薪卻不想要生小孩的頂客族,由於平常生活所需空間不大,要爭取到百分之百的房貸其實不困難,目前合庫房貸還款期間最長可達30年,高薪家庭申辦貸款年化費用利率甚至可以比市面上的4%利率更低。

  合庫還款期最長30年

  不過對一般人而言,年薪多寡有時來自於民眾所選擇的職業、年資,無法瞬間補強,理專建議從維持信用的層面下手。銀行業者表示,房貸雖然有房屋可以當做擔保品,利率會比小額信貸低,但審核放款時與一般小額信貸、銀行信用卡時差不多,甚至更加嚴謹,民眾若平常信用狀況不佳,未必能取得貸款。

  可透過建商辦理貸款

  理專提醒民眾,應留意每月都要繳的信用卡卡費是否正常、牢記助學貸款等債務償還時間,並留意在貸款銀行中的存款餘額是否迅速流失,以免因為與銀行往來狀況不良而影響信用評分,連累房貸貸款結果。
  理專透露,民眾若曾經發生過支票跳票紀錄,銀行會特別謹慎,只要一查到相關狀況,信用總積分很容易出現「倒扣」的現象,即使持有註銷紀錄,也多少會扣除約5~10分的信用分數,若總信用積分一旦出現負數,銀行核貸成功的機率也會大打折扣,即使順利取得借款,利率、還款年限等條件也會相對嚴苛。
  據瞭解,雙卡風暴後,銀行對貸款問題更趨謹慎,加上小套房可放貸金額不高,催討成本大,除非透過建商辦理整批貸款,不然市場要找到相關商品並不容易,目前仍有國泰世華銀行等金融機構還有推出的捷運沿線小套房貸款專案,最高貸款成數可到8成,但建議民眾還是最好能自行準備5成自備款、若信用良好,初貸要能
取得3%左右的房貸利率並不困難。

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 地價稅 11月1日開徵(2007/10/15)

●九十六年十月十五日 經濟日報-(地價稅 11月1日開徵)雁

  96年地價稅將在11月1日起開徵,繳納期限至11月30日止。

  財政部表示,土地所有權人在同一縣市的全部課稅土地,不管有多少筆,均只會合併一張稅單徵收,月底前未收到稅單者,應向稅捐機關查詢補發。
  財政部說,96年地價稅單11月1日以前將郵寄送達納稅人手上,收到稅單時,需先查對稅單記載內容是否正確,對稅額有疑問者,應立即提出查詢或要求更正;沒有疑義的稅單則需在繳納期限內繳稅,以免每逾兩日被加徵1%的滯納金。
  地價稅是按公告地價累進課稅,財政部提醒民眾,96年地價稅額是按今年重新規定地價後的新地價,以及新累進起點地價計課,與95年不同。
  納稅義務人可以直接參閱稅單上公式試算,或於開徵期間申請課稅明細表查對。

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 挑屋 先問清楚 注意公設比、管理費(2007/10/12)

●九十六年十月十二日 聯合報-(挑屋 先問清楚 注意公設比、管理費)意


  小建案因為戶數單純,受到一些講究實用主義、低調的台北中產階級喜愛,不過房地產業者提醒,買這類小面積基地建案特別要注意基地位置、面寬等事項,還有公設比、管理費等問題。


  房地產業者分析,如果小建案是卡在兩個大型社區中間,住宅兩邊都是高樓層,有些人可能認為在風水上有些顧忌;再來要注意房子是否面過窄、深度太淺?如果形式、外觀、格局可塑性不高,不僅住起來空間壓迫感太重,未來轉手也要考慮。


  另外,買小建案也要注意公設比問題。有些精華區小建案完全是電梯公寓格局,沒有大廳,一樓就是電梯還有地下室樓梯,公設比很低,對許多精打細算的購屋人來說,買這種房子就是「錢用在刀口上」,相當實在。


  但也有小建案一樓規劃為機械車位入口,還有一個小小的挑高大廳,再加上戶數又少,這種產品沒什麼公共設施,但公設比高得嚇人,通常是35%-40%左右。另外,小建案住戶不多,大家所分擔的管理費、保全費也會比較貴;或是可能根本不會規劃設置管理員,購屋民眾在購買前須詢問清楚。

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 板橋、土城、中和 易漲難跌(2007/10/12)

●九十六年十月十二日 聯合報-(板橋、土城、中和 易漲難跌)雁

  捷運加持

  台北地區房價高漲,要買在哪裡才不容易吃虧?

  文山 深坑 漲約兩成

  房仲業者說,鎖定有重大交通建設經過的區段準沒錯,如果有兩項以上的交通建設加持,支撐力道強勁,如板橋、土城、中和房價更是易漲難跌。
  信義房屋表示,交通建設一向是房價最有力的支撐,大型交通建設不僅帶動區域發展,更是房價起漲的指標。北市近年重要交通建設除捷運外,就以快速道路最受矚目。若是買到尚未起漲區段,還具備增值未來性,捷運加快速道,堪稱價廉物美黃金屋。
  信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻表示,2005年5月14日信義快速道路正式通車,憑藉可快速進入台北市市中心的優勢,兩年來文山及深坑房價出現一至兩成的漲幅,目前木柵新大樓已漲至每坪30~35萬元,深坑中古屋房價也有13~17萬元。

  快速道路 房價有撐

  吳銘鴻分析,相對於市區高昂的房價,快速道路縮短了通勤時間,省下大筆的房價支出,理應會吸引原本有意在市區購屋的民眾轉移到郊區或外縣市置產。
  目前建商在林口、三峽等地積極推案,便是看好其鄰近高速公路交流道的優勢。再者,北縣幅員廣大,且鄰近台北市區的幾個縣轄市區域(如板橋、永和、中和及三重等地)大多路幅狹窄,建物密集度高,卻多位於往來台北縣市的交通要道上,使得台北縣對於快速道路的需求極為強烈。因此,若同時有捷運及快速道路的雙
加持作用,該區域的房價將可獲得有力的支撐。

  雙重優勢 北縣看好

  吳銘鴻表示,由於目前台北市區的快速道路網已大致構建完成,未來八里新店線快速道路、台北縣特二號道路及台北縣側環河快速道路興建完成後,將可構成一組H型路網,除了做為中山高及北二高之間的主要連絡道路,並可充分滿足北縣西南側三重、蘆洲、新莊、板橋、土城、樹林、中和、永和及新店居民交通需求,同時配合台一線高架道路及縣民大道與台北市區快速路網串聯起來,大幅縮短台北都會區交通時程。
  因此,兼具捷運站台及快速道路匝道雙重優勢區域,因能同時滿足捷運族與公車、汽車族需求,展望未來,可望成北縣房市的重點發展區域。

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 利率不升破5% 買比租划算(2007/10/12)

●九十六年十月十二日 聯合報-(利率不升破5% 買比租划算)雁

  租屋好還是買屋好?北區房屋認為,如果從低利率的觀點來看,現行房貸利率較10年前仍屬低檔,以長期需求而言,還是「租不如買」。
  北區房屋首席總經理彭培業指出,「利率不升破5%,買比租划算!」雖然9月20日央行利率調升半碼,調整為3.25%,距離1997年底利率5.25%,尚有一段遙遠的距離。若以500萬元為例,10幾年前房貸8%,借款20年,每月本息要還4萬1800元;但以目前房貸利率約3.5%來看,每月本息還2萬8900元,相對屬於利率低檔,「租不如買」的需求自然就會被刺激出來。
  北區房屋不動產研究室分析師江怡慧表示,以往人們對於租屋族的認定多半為經濟弱勢者」,才會考量租屋而不購屋;但根據調查發現,租屋受到歡迎的原因,除了可以隨時更換不同住宅及生活環境外,購屋所產生的各項費用或是要繳交的稅負等,租屋族不須負擔,無形中省了很多成本。
  新竹縣市租屋市場熱絡,光是竹科,10萬名就業人口其中六成五是租房族;市區租屋集中光復、西大、南大、食品路和八大學區一帶。
  華駿房屋仲介、大管家房屋管理經理曾志華說,新竹地區租房以5到10坪小套房和25到30坪的華廈為主,竹市集中在「四路八學區」,現有建案有鴻澤建設「澄捨」、「鴻澤北大」、新家華建設「大學部落格」、騰雲建設「部落格」;竹縣圍繞在竹科附近,其中金山和龍山社區最近半年有30幾棟老舊公寓整建的套房和華廈,出租率都很高。
  一般行情小套房一房一浴,附上瓦斯爐、熱水器、抽油煙機,價格7,000到1萬4,000元,華廈普遍兩到四房約1萬3,000到3萬元,網路和管理費最好當面和房東說清楚、講明白。
  剛從高雄搬來投資理財顧問夫妻檔林鎮煙、林雅麗目前在竹北租屋,60坪、兩萬多元,林鎮煙說,竹北房屋供多於求,現階段買屋對消費者不利,預估兩年內房價會有變化,「租屋邊觀望」;張姓美容師從彰化北上工作,在竹市香山租了每月5,000元小套房,她說「政局不穩,買屋怕不好脫手,先租較安心。」

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 遺囑見證人 不能找養父母(2007/10/12)

●九十六年十月十二日 聯合報-(遺囑見證人 不能找養父母)



  民法規定,遺囑可以用代筆和口述。但往往因忽略細節致遺囑無效,桃園地院法官鄭新後認為,製作遺囑要鉅細靡遺,以免衍生爭議。


  預立遺囑分代筆和口述遺囑,代筆遺囑必須指定三名以上見證人,由立遺囑人口述,見證人之一筆記後須宣讀講解,經立遺囑人認可後全體簽名,但受贈人及其直系血親不得為見證人;而口述遺囑要兩名以上見證人,做成筆記後,要在立遺囑人死亡三個月內提交親屬會議確認,親屬會議要五人以上出席。


  鄭新後建議,預立遺囑必須注意細節,如找齊見證人、避免找與受贈人有直系血親關係的見證人,如父親遺贈給非婚生子女,不能找非婚生子女的法定代理人或養父母當見證人。


  口述遺囑須由立遺囑人清楚表達或口述意思,由見證人筆記,開親屬會議時,得找齊親屬並避免見證人列入親屬,最好送法院公證。

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 降綜所稅 財部未考慮(2007/10/11)

●九十六年十月十一日 工商時報-(降綜所稅 財部未考慮)

  對於二位前財政部長顏慶章、林全,領銜的工商企業稅改建言,財政部官員回應表示,「到目前為止,沒有考慮要降個人綜所稅率」。


  財政部次長張盛和表示,輕稅要輕到何種程度,應先委託學者研究促產條例完全落日後,能增加多少稅收,才能推算營所稅等可以降到多低;並且,要算一算在營所稅和綜所稅的差距之下,能否取消未分配盈餘加徵一○%。


  他並說,很多經營者希望有經營績效,所以才一直要求維持產業的租稅減免,上市公司有廣大股東,個人股東租稅高低,不是公司考慮的對象,所以不見得業者會同意促產落日只降個人稅,不降營所稅。

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 地震險保障 擬放寬理賠範圍(2007/10/11)

●九十六年十月十一日 蘋果日報-(地震險保障 擬放寬理賠範圍)雁

  屋主 銀行 採4:6領理賠金

  現行地震險理賠規定門檻較高,常引起糾紛,住宅地震保險基金會承諾未來將與產險公會火險委員會商討放寬地震險理賠的可能性,也就是說,地震險保障範圍將由只理賠房屋全倒、全毀或半倒、半毀,改為只要是因地震引起實際毀損,即可進行理賠。

  提高效益

  此外,國內投保地震險大多是以銀行承作房貸戶為主,過去理賠金只會給貸款銀行,未來屋主與銀行將採4:6的比例發放,大大提高地震險實質投保效益。
  不過住宅地震保險基金董事長凌氤寶表示,目前國人住家投保地震險的比例大約是24%,但大多數是透過向銀行承貸房貸,在銀行強制規範下投保住宅火險再加保地震險,民眾自己為住家投保地震險的比例只有7%。

  保地震險比例僅7%

  民眾為自家投保地震險的比例低,主要是現行地震險理賠的規定過嚴,房屋必須符合全倒或政府機關、專業建築團隊鑑定為不堪居住、補強費用超過重置成本50%以上才能理賠。
  產險業者指出,地震這種基本的地震險,只理賠房屋全倒或半倒,賠的是建築物,理賠額度是120萬元,而住宅地震險基本保險費1年是1459元,地震發生後,房屋無法居住,必須外宿時,才有18萬元的臨時住宿費用採一次給付方式。
  根據過去理賠的經驗,地震常伴隨引發火災,如大火造成房子半毀甚至全毀,現行地震險是可以獲得理賠,但一發生火災,住戶忙著滅火,可能住戶還在慶幸大火可以撲滅,房屋損失有限,因此無法獲得地震險理賠。
  產險公會祕書長沙克興建議,不論是否有加強投保,民眾向保險公司申請地震險理賠,損壞的狀況一定要讓保險公司充分瞭解,保留現場十分重要,一旦發生意外,最好馬上通知保險公司,以免權益受損。

  擴大地震險龜裂也賠

  產險業者建議,如果房子價值不扉,可以考慮投保「擴大地震險」的保障範圍,包含房屋龜裂、牆壁倒塌等,都可以接受理賠,最高保額則依照各產險公司規定不同,300、500萬元都有。保費計算方式,則依所在地、結構、屋齡、保額計算。
不過,「擴大地震險」保費較昂貴,最便宜與最貴差10倍之多。
  除考慮放寬地震險的理賠認定外,因大多數民眾投保地震險是由銀行承作房貸戶為主,主動承保屋主有限,因此過去認為房子被地震震垮,住宅地震險的理賠金只會給貸款銀行,住宅地震保險基金會已與主管機關達成協定,住宅地震險理賠金的發放,屋主與銀行將採4:6的比例發放,住戶權益可以獲得保障。

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 開發新社區 未來須申設下水道(2007/10/11)

●九十六年十月十一日 工商時報-(開發新社區 未來須申設下水道)意

  內政部已向民進黨團報告「下水道法」修正案,未來新開發社區、私人開發工業區都必須興建專用下水道,並在開發時將其所屬污水處理廠、管線、抽水站土地以及相關設施按比例,持分登記所有權給社區內住戶,開發者並且應提列三年的操作維護基金交管委會負責。該草案預計本會期推動通過,對建商影響重大。


  內政部昨天赴民進黨內政政策小組報告指出,下水道法曾在今年一月十三日修正第二十一條條文,規定下水道用戶排水設備的承裝相關事項。


  此次的再修正案,主要針對新開發社區、工業區下水道的設置,及下水道用戶排水設備承裝商的管理進行規範。


  草案中明訂,未來新開發的社區、私人開發工業區,在開發時應將專用下水道所屬污水處理廠等相關土地和設施登記給社區內住戶和事業,如果社區和工業區採分期開發,已取得持分者不得拒絕後續開發的建築物、事業污水排入已完成的專用下水道或要求給付償金。

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 台銀 土銀 輸銀 三合一恐生變(2007/10/9)

●九十六年十月九日 蘋果日報-(台銀 土銀 輸銀 三合一恐生變)雁

  藍委質疑台灣金控圖利財團 財部:不會喊停

  立法院財委會昨天在國民黨籍立委費鴻泰等人主導下,通過與台灣金控、公股退出有關的兩大重要提案,包括要求《中國輸出入銀行條例》尚未廢除之前,財政部應暫停台銀、土銀與輸銀三合一的推動,同時要求財政部停止彰銀相關釋股及換股作業。惟財政部表示,將持續與立院溝通,兩案都不會喊停。

  金融改革

  二次金改重新啟動,涉及台銀、土銀、輸銀共一萬五千名金融公務人員共同組成的「台灣金控」案,昨天在立院財委會中遭藍軍砲轟,雖然執政黨立委洪奇昌、林文郎護航,認為籌組台灣金控,有助提升金融產業競爭力,但在立委費鴻泰、羅明才、李紀珠、潘維剛、李全教等五人力推,仍提案封殺。

  彰銀曾抗議不公惹嫌

  根據財委會提案決議,台銀、土銀與輸銀合組金控並未考量員工權益,團體協約內容遲遲未定,且消滅中國輸出入銀行,將造成中小企業外銷貿易協助業務中斷,為求金融穩定發展,在立院未同意廢除《中國輸出入銀行條例》之前,財政部應暫停此三合一的推動。
  另一方面,由於二次金改外界質疑其成效不彰,藍軍立委認為,設置台灣金控有圖利財團的嫌疑;加上日前彰銀員工近萬人上街頭抗議不公、不義甚至多名政府官員被檢調約談,在檢調未釐清疑慮前,費鴻泰等人強調,金管會、財政部應立即停止相關釋股及換股作業,否則將相關人員送檢調偵辦。
  惟根據過去經驗,財委會決議並無法律約束力,加上綠委支援,財政部針對昨立院財委會通過的兩項法案,僅表示「會慎重參考」,並會再說明、多溝通,「但目前的規劃將持續進行。」
  財政部長何志欽昨赴立院財委會備詢時表示,「輸出入銀行併入台灣金控,是世界先進國家的趨勢。」他解釋,「會選擇台、土、輸銀三家金融機構,都是財政部百分之百持有標的,整併將最為順利。」外界預期,台灣金控組成並不會遭遇到
太大的阻力。

  學界憂併後人事問題

  何志欽說,日本參議院今年五月十八日通過《日本政策金融公庫法》,將國際協力銀行與中小企業等金融公庫、國民生活金融公庫、農林漁業金融公庫等四家政策性銀行合併,並在二○○八年十月成立「日本政策金融公庫」,台灣的台銀、土銀、輸銀三合一,可大幅提升行政績效,也一併解決公營銀行人事、薪資與預算管理的限制。
  不過學界擔心,匆促整併三家金融機構,工會是阻力,由於三合一後業務一定有重疊部分,人事過度浮濫,員工已經預期將來公股整併必定要涉及裁員,也會造成員工沒有安全感,另一方面,優退、團協制度在合併時沒有建立起來,合併以後一定會造成員工恐慌。

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 虛設行號發票報稅 高市大開鍘(2007/10/9)

●九十六年十月九日 經濟日報-(虛設行號發票報稅 高市大開鍘)意

  稅局成立專案 近期查獲14起相關案例 除補稅罰鍰 還將移送法院

  高雄市國稅局最近查核公司取得虛設報社開立的收據申報扣抵營業稅、並列報廣告費,國稅局已成立專案,將鎖拿虛設行號發票申報扣抵營業稅,或列報費用的公司,擴大查稅。


  高雄市國稅局提醒,公司切勿以無實際營業事實的虛設行號收據申報營業稅扣抵,或是列報廣告費支出,若經查獲,補稅之外還要移送法院處罰。



  由於公司取得報社所開立的三聯式發票或收據,可申報扣抵營業稅外,還可列報廣告費支出,因此高雄市國稅局近期查核發現,有些公司會拿著虛設報社的發票或收據,申報扣抵營業稅、並列報廣告費支出,經查核發現,公司根本沒有廣告的事實,國稅局進一步查證,該虛設的報社也未申報繳納營業稅。


  根據高雄市國稅局統計,目前已查處14件相關案例,補徵營業稅約200萬元、罰鍰約1,000萬元,補徵營利事業所得稅約1,000萬元、罰鍰1,000萬元,並移送相關資料給調查局,經調查局現場蒐證後,若證實其為虛設行號,還會高雄地方法院檢察署偵查。


  高雄國稅局副局長吳自心表示,針對取得虛設公司收據申報扣抵營業稅與列報廣告費支出的企業,國稅局將依據取具虛設行號開立不實進項憑證的處理原則,認定為無進貨事實,在營利事業所得稅部分,剔除廣告費支出予以補稅外,並就虛列費用部分,處以所漏稅額一倍的罰鍰;而營業稅部分的處罰更重,除就扣抵營業稅
部分補徵本稅外,並依無進貨事實移罰,最高可處以所漏稅額五倍罰鍰。

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 把握30天期限 柯羅莎受災戶 快辦租稅減免(2007/10/9)

●九十六年十月九日 經濟日報-(把握30天期限 柯羅莎受災戶 快辦租稅減免)意

  強颱柯羅莎造成大台北地區多處地區淹水,台北市稅捐處表示,將主動為受災戶辦理減免房屋稅,尚未申請減免的受災民眾,也應儘速申請減免。


  稅捐處表示,房屋遭受水災,納稅人應在災害發生30日內檢具證明文件,向房屋所在地的分處提出房屋稅減免申請,並以實際淹水日為準,每30日停徵一個月房屋稅,不足30日者以30日計算。也就是說,只要淹水一天,房屋稅一整個月都可免稅。其實不只是水災,如因為豪大雨、土石流衝擊,造成房屋毀損,房屋稅也可以
因毀損程度的不同,而有不同的減免。


  稅捐處進一步說明,汽車及151cc以上機車如因水災受損,須進廠維修,可在水災發生日起一個月內,檢附里長出具的災害證明以及修車廠開立的發票,向各分處提出申請減免,水災當天至車輛修復期間的使用牌照稅就可以免繳納;當年度的使用牌照稅如果已繳納,維修期間的使用牌照稅還可以退還。另外,車輛如泡水後無法使用要廢棄,車主應持身份證明文件、行車執照、車籍證件、車牌、印章到監理機關填寫異動登記書,使用牌照稅、燃料費計算到報廢登記的前一日為止。

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 公設保留地贈兄 須課贈與稅(2007/10/8)

●九十六年十月八日 經濟日報-(公設保留地贈兄 須課贈與稅)雁

  汐止的陳太太問:我有一塊公共設施保留地,想要送給從小栽培我的大哥,聽說贈與公共設施保留地不用繳贈與稅,是真的嗎?
  北區國稅局瑞芳稽徵所答覆:依據都市計畫法第50條之1後段規定,公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵遺產或贈與稅。也就是說,只有配偶、直系血親間的贈與才可以免徵贈與稅,陳太太與大哥是旁系血親,不能免徵贈與稅,必須按照贈與的土地公告現值計算課徵贈與稅。

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 退稅款 可直接入銀行帳戶(2007/10/8)

●九十六年十月八日 中國時報-(退稅款 可直接入銀行帳戶)

  為防範詐騙集團以退稅為名行詐騙之實,北市稅捐稽徵從即日起提供地方稅直撥退稅業務,只要提供納稅人本人的銀行存摺影本,該處核准退稅後就會將退稅款直接畫撥至該銀行帳戶,使民眾能更迅速更安全的取得退稅款。


  北市稅捐處長謝松芳說,現在稅捐處對於退稅處理大多採支票方式辦理,但發現少數民眾領到退稅支票後,可能因忙碌忘了存入銀行帳戶,造成支票逾期或遺失等情事,需到該處重新辦理。為了減少民眾的困擾,特別提供直撥退稅服務,將退稅款直接畫撥至納稅人本人帳戶,減少領取掛號信及兌領支票的手續。


  謝松芳認為,提供納稅人更優質的納稅服務,該處同仁跳脫傳統,激發創意下,研擬提出直撥退稅業務,將讓納稅人更安全取得退稅款。他希望台北市民申請退稅時,要記得附上納稅人本人的銀行存摺影本,以利快速退稅。



  北市稅捐處強調,依據稅捐稽徵法第33條規定,稅務人員對於納稅義務人提供之納稅資料,應絕對保守秘密,違者應予處分。申辦直撥退稅的民眾所提供的銀行帳號,該處絕對保守秘密,民眾可以免除個人資料外洩的疑慮。若有其他任何問題,可撥該處服務中心電話查詢,電話號碼:23949211轉181、182分機,網址:www.tpctax.gov.tw/。

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 房、車泡水 別忘了申請減稅(2007/10/8)

●九十六年十月八日 中國時報-(房、車泡水 別忘了申請減稅)

  柯羅莎颱風造成北市多處地區淹水、汽機車泡水受損,北市稅捐處七日呼籲民眾要主動留下證明文件,向該處申請減免房屋稅、牌照稅。北市稅捐處各分處也化被動為主動,昨日已主動至相關受災區里,依據里公所的受災名冊,減免受災戶1個月的房屋稅;至於汽機車牌照稅減免,因資訊較不周全,還是要由受災民眾主動申請。


  北市稅捐處副處長張碧珠說,依據現行法令規定,當月只要淹水1次即可減免1個月的房屋稅,今年多次颱風造成部分地區淹水多次,因此民眾可以依次數提出申請減免,稅捐處多會從寬認定。


  張碧珠坦言,由於1個月的房屋稅金額並不多,加上要屬位於1樓的住戶才有淹水的可能,所以往年申請的人數並不多,但這屬民眾稅權益,稅捐處已化被動為主動,要求各分處與各區公所配合,只要有淹水事實即主動予以減免房屋稅。



  稅捐處北投分處主任丁艾影說,昨日下午該分處已請工作人員下里長協助宣導,並依據區公所的淹水名冊,主動列入減免房屋稅的名單。至於汽機車淹水減免牌照稅部分,丁艾影表示,由所有人較多,區公所掌握不易,所以稅捐處也主動將申請書表送至里辦公處,請里長協助。



  在汽車及151cc以上機車如因水災受損部分,稅捐處指出,民眾只要檢附里長出具的災害證明以及修車廠開立的發票,向各稅捐分處提出牌照稅減免申請,從水災當天至車輛修復期間的使用牌照稅就可以免繳納。車輛若泡水後無法使用要廢棄,車主也要記者向監理機關報廢,以免繼續被課使用牌照稅、燃料費。

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 小套房投資 從租金報酬率反推(2007/10/8)

●九十六年十月八日 自由時報-(小套房投資 從租金報酬率反推)雁

  當台北市套房喊價超過每坪六十萬元的天價,當銀行全面祭出緊縮貸款成數、甚至不核貸的追殺令後,大台北地區的套房還能不能買?
  根據住展雜誌調查,大台北地區套房近四年來共推出三萬二千四百七十八戶,銷售率從原先的百分之百到最近成了市場毒藥。因為銀行全面緊縮貸款成數,已有銀行規定十五坪以下套房拒貸,使得套房案退屋率節節攀升。台灣不動產交易中心最新的市場調查報告就預測,可能引爆大批的套房退屋潮,投資報酬率有逐步下滑的現象。
  是否避開套房地雷才是正確的投資策略?
  美商ERA易而安不動產公司顧問張欣民指出,小套房不完全是毒藥,尤其是在大台北地區房價偏高的區域,買不起大坪數居家、單身者、或人口數偏少的家庭,仍是套房的潛在客層,也就是市場需求仍在。
  張欣民認為,如為純投資,最好是從租金報酬率反推房價,租金報酬率逾五%才有投資誘因;信義房屋企研室協理吳銘鴻則認為四%以上就可以了。
  張欣民以永春捷運站周邊小套房為例,十坪套房,每月每坪租金二千元,則每月出租收益二萬元,當區域房屋總價約七百萬元(單價七十萬元),則租金報酬率只有三點四%,房價明顯偏高,也與定存二點五%差異不大,沒有投資價值,還可能高檔套牢。但若房屋總價五百萬元,至少租金報酬率就有四點八%,這樣總價的套房還是可投資。
  依此邏輯推算,專家們都建議,租金報酬率低於五%、或一次推案量體太大的套房案及與捷運站有點距離的套房,最好閃避,以免踩到地雷。

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 渣打:美國年底前將再降息2碼(2007/10/5)

●九十六年十月五日 中國時報-(渣打:美國年底前將再降息2碼)意

  美國聯準會十八日降息二碼後,引發各界關切年底前Fed再降息可能性。渣打集團財富管理策略投資長林哲文(Lim Say Boon)昨表示,美國次級房貸屬「信心」問題而非經濟基本面巨幅受損,研判美國今年底前會再降息兩次,每次各1碼(即0.25%),合計Fed因應次貸問題,一共將降息1個百分點。


  至於Fed降息1個百分點後,明年會不會繼續降息,需看美國房價走軟情況,至於台灣方面,林哲文說,中央銀行今年底應該會繼續宣示性升息半碼。


  另在台股部分,林哲文說,台股9800點很快就會看到,而全球化資金快速移動下,倘若國際金融市場繼續大幅波動,台股今年底前有機會測試萬點關卡。以亞洲市場來講,渣打集團相對看好台灣及南韓股市,歐股因歐洲成長力道強,也不錯。



  林哲文認為,美國官方利率從5.25%降到4.25%後,應該可以激勵美股走揚,就像1998年,Fed因應LTCM事件,連續降息3次,結果帶動美股大幅走高一樣,而因為Fed有效降息了,研判美元明年上半年會止貶反彈走升。


  也因此,林哲文認為,從投資組合分散配置角度來講,目前可進場持有部分日圓,建議115元兌1美元以上升值價位為買進點。


  至於歐元與英鎊,因短線升幅已大,研判歐元要站上1.41美元兌1歐元,英鎊要站上2美元兌1英鎊並不容易,即歐元與英鎊短線有下修風險。


  新台幣方面,因央行把新台幣守得很穩,研判現在到明年,新台幣都會在33元兌1美元上下區間波動,即不會有意外行情出現。


  黃金方面,林哲文說,研調機構BCA預估美國得花1650億美元解決次貸問題,約佔美國GDP1.2%,將惡化美國雙赤字問題,美國政府得印鈔票因應赤字或放手讓美元走軟,長期而言,通膨可能捲土重來,且將帶動以美元計價的黃金價格走高。



  黃金昨現貨價格每英兩約725美元,林哲文說,從長線觀點,目前還是可以進場買黃金,渣打集團預期黃金現貨價明年上半年有機會站上每英兩750美元,而一旦美元走軟或國際風險事件發生,都將輕易帶領黃金續攻波段高點。

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 投資金磚四國 善用第三地節稅(2007/10/5)

●九十六年十月五日 工商時報-(投資金磚四國 善用第三地節稅)雁

  勤業深信會計師張豐淦表示,台商從事國際投資要有租稅規劃架構,近幾年興起的金磚四國投資熱,最好也是經由與金磚四國有租稅協定的第三地去投資,可以節省稅負,例如,赴俄羅斯投資可取道賽普勒斯(Cyprus)進去;至印度投資可在模里西斯(Mauritius)設立控股公司後再進去。
  台商最熟的莫如中國大陸,今年修正企業所得稅法,從明年起實施內外賁企業二稅合一,提高包括台商在內的外商稅負,法定的股利匯出扣繳率達二○%,今許多臺商計劃明年改在香港設立控股公司,主要是利用香港和中國有租稅協定,股利扣繳只有五%。
  張豐淦表示,在香港祭出租稅優勢下,新加坡在九月分也和中國大陸改簽新的租稅協定,從中國匯股利到新加坡的扣繳率由一○%降到五%,和香港一致,所以台商企業也可以考慮取道星國進入中國。因為香港離中國太近,畢竟屬於中國一部分,依舊有政治上的風險。
  印度方面,台商的投資主要是電腦軟體與機車。印度的稅賦主要分為三類:一、收入所得稅,有所得稅及農業稅;二、交易稅,有加值稅、消費稅、貨物稅、關稅及印花稅等;三、財產稅,有財富稅。印度積極鼓勵外資參與國內基礎建設(煉油、發電和交通等)與資訊事業,有很多租稅優惠。又「經濟自由化」,廣設經濟特區,鼓勵外銷出口,放寬外人投資限制及提高持股比例。
  俄羅斯方面,台商投資主要為消費性電子等。俄羅斯最近計劃稅改,要將高達二百多項的稅目,簡化為四十多項,聯邦稅主要是所得稅、繼承稅及贈與稅;地方稅為個人財產稅、土地稅及運輸稅。俄羅斯也是中央說一妻,地方做一套,各地執法寬嚴差很多,且對外商比較優惠,所以俄羅斯的企業常常繞到海外第三地入,冒充外資進行「假外資,真節稅」。
  金磚四國中以四巴西對外資提供的融資或稅賦優惠最不足。巴西稅務制度複雜, 租稅類別依權責機關所屬行政層級不同,而有不同稅目,計算方式複雜且經常變動。
  此外,台商對外投資常喜歡用一○○%股本投資,忽略運用財務槓桿,國際租稅規劃也常利用成立財務公司,借錢投資。而被投資公司有利息費用,可從所得中減除,不用繳所得稅,即俗稱的「資本弱化」,國際通常做法為可以借到四分之三的資本額,本金只占四分之一,大大降低稅負。

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 搶低價法拍屋 當心高稅金(2007/10/5)

●九十六年十月五日 經濟日報-(搶低價法拍屋 當心高稅金)雁

  拍定價若低於公告現值 脫手時要繳高額土增稅

  搶購法拍屋賺到了價差,卻賺不到稅金。財政部指出,法拍屋經過多次拍賣,每次拍賣價只會愈殺愈低,當公告現值高於實際拍定價時,選擇投資法拍屋獲利者,就要有繳交高額稅金的準備。
  財政部說,美國次級房貸風暴衝擊全球,許多人投資失利,資金周轉不靈,導致房屋土地被查封拍賣。美國次貸風暴也影響台灣,金融機構準備緊縮不動產貸款成數,加上銀行利率走高的趨勢不變,法院拍賣法拍屋,往往不會一次搞定,總要一拍、再拍,直到拍價愈降愈低才有可能拍定出清。
  不過,仍有部分眼明手快的投資客,掌握標購法拍屋只要再轉手,就可以現賺一大筆的訊息,時常進場搶標低價法拍屋。財政部表示,法拍屋標價若落到每坪價格比公告現值還低的局面時,搶買再搶賣法拍屋,未必保證大有賺頭。
  財政部說,依照土地稅法第30條第1項第5款規定,法拍土地在法院拍定當時, 是以公告現值和拍價作比較,並以較低的價格核算土地增值稅,即拍定人(買進法拍屋者)的前次移轉現值會按較低的價格做為基準。
  舉例來說,甲標進一戶法拍屋,換算每平方公尺的土地標價只有1,000元,而該戶法拍屋的土地當期公告現值是每平方公尺5,000元。依據規定,甲所取得的法拍屋,其法拍的土地增值稅會按每平方公尺1,000元計課,也就等於甲的前次移轉現值是1,000元。
  甲或許低價標進了法拍屋,但當甲想要立即轉賣標來的法拍屋時,就必須負擔土地每平方公尺從1,000元漲價到5,000元的土地增值利益所衍生的土增稅負。
  財政部提醒納稅人,多數人都以為只要是同一年度的土地移轉(如買賣等),在公告現值沒有調整之下,並不需要繳納土地增值稅,低價買進法拍屋卻是十分例外。財政部強調,法拍屋標價愈低廉,連帶促使拍定人的土地取得成本,也比同期土地公告現值更低。就算是同年度移轉,也要繳上一筆相當可觀的土增稅。並非只
要同年度買進並賣出,就完全沒有稅負。

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 代書難賺錢 人數大減3成(2007/10/5)

●九十六年十月五日 蘋果日報-(代書難賺錢 人數大減3成)

  過去被認為是金飯碗的代書,受到房仲業崛起與加盟公會的會費雙重擠壓,近年來逐漸沒落。根據內政部最新統計,上半年具有地政士開業執照共一萬一千五百八十一位,相較二00六年同期減少了四千七百七十四人,大幅減少將近三成。

  加入地政士聯盟拓人脈



  地政士原稱為「代書」,專門處理不動產交易、買賣、繼承、共有土地分割、抵押貸款等業務,近年房仲業興起後,房仲直營及加盟品牌不斷成長,透過房仲業成交件數大增,迫使不少代書轉向與仲業合作成為「特約代書」。



  有些業者要求地政士每簽一件加盟店成交案件,須繳一千至一千六百元不等的品牌費,特約代書籤件愈多,雖然賺愈多但也付得多。



  以每件付費一千六百元為例,若每月簽十件,就要一萬六千元,導致不少代書收入大不如前。


  有鑑于于特約代書興起,全國不動產兩年前就成立全國地政士聯盟,繳納相較其他房仲公司較少的資金,還可享有全國不動產資源,開拓更多人脈資源,目前已有三十多位地政士加入。

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 年增率跌破10% 房貸高成長期 譜完結篇(2007/10/4)

●九十六年十月四日 工商時報-(年增率跌破10% 房貸高成長期 譜完結篇)意

  銀行房屋貸款大成長期告終,銀行的個人購置不動產貸款年增率,四年來首度跌破十%。


  金融界人士說,隨著房價漲高、行情走緩,加上銀行限縮貸款成數,民眾購置不動產貸款金額的成長幅度,也明顯趨緩,貸款年增率首度跌破十%,近四年來,銀行不動產貸款的大成長期告終。


  依據中央銀行的統計,銀行辦理的各項個人貸款當中,購置不動產貸款的年增率,九十三年三月以來,每個月都是兩位數成長,特別是九十三年、九十四年,年增率都在十三%到十六%,成長快速。


  今年來,這項貸款的年增率也都在十%以上,不過,隨著房價來到相對高檔,銀行控管房貸,壓低成數,個人購置不動產的貸款年增率,八月分掉到九.八三%,顯示銀行衝剌房貸的高成長期告終。


  儘管銀行辦理個人購置不動產貸款,成長趨緩,不過,這項貸款的總餘額仍然持續增加,今年八月分是五兆四千七百七十七億一千五百萬,在各種個人貸款的項目中,一枝獨秀。


  其它個人貸款項目部分,包括購置動產貸款、周轉貸款,總餘額持續下降,顯示不動產抵押貸款還是銀行辦理個人貸款的重心。


  依據央行統計,民眾透過個人不動產貸款名目,向銀行借款的金額,在九十三年三月時,是三兆六千七百八十七億八千萬,總計三年半當中,累計增加一兆八千億左右,成長五成左右。


  而針對房市前景,房地產界人士表示,房價高檔整理,成長趨緩,但是大致平穩,對二○○八年大選後的房市,建商仍有期待。


  至於個人不動產貸款成長趨緩的情況,金融界人士指出,學界、房產業者、銀行貸款部門,各有不同的看法,有人發出不同聲音也好,民眾也有更多參考訊息,做為買賣房屋的參考。

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 贈與子女股票課稅 除權基準日前後不同(2007/10/4)

●九十六年十月四日 工商時報-(贈與子女股票課稅 除權基準日前後不同)意

  最近適逢股市配息旺季,父母將持有的股票贈與未成年子女,所獲配的股利所得,究屬父母所得或是子女所得?國稅局表示,如果父母贈與子女股票,過戶日在除權(息)基準日前,則股利所得歸子女所有,沒有贈與稅的問題。


  北區國稅局表示,父母持有的股票贈與子女,股利所得應屬父母所得或子女所得,納稅義務人有時候會搞不清楚,實際的情形則需視父母贈與過戶時點,是落在公司分配股利基準日(除權基準日)之前或之後而有所不同。


  北區國稅局表示,父母於分配股利基準日前,將持有之公司股票贈與其子女,並完成過戶,且已依法申報繳納贈與稅者,則嗣後該子女因持有受贈股票所領得的股利,即屬該子女之所得。反之,若父母係在分派股利基準日後,始將其所持有之股票贈與子女,或在分派股利基準日後,才完成過戶者,則發放之股利仍屬父母所有,父母如未自行取回股利,而是將股利併同股票一起贈與子女,則股利部份自應合併課徵贈與稅。

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 非現金捐贈 將取消抵稅(2007/10/4)

●九十六年十月四日 自由時報-(非現金捐贈 將取消抵稅)雁

   列舉扣除額 排除實物捐贈

  「假捐贈、真逃稅」事件層出不窮,為杜絕實物捐贈逃漏所得稅,行政院昨天通過「所得稅法修正草案」,取消實物捐贈抵稅的規定,未來列報綜所稅捐贈扣除額,改以現金捐贈為限。財政部估算每年可因此增加約三十五億元稅收,用來彌補薪資、身心障礙及教育扣除額提高後的稅收損失。
  財政部長何志欽表示,目前非現金捐贈可以抵稅的規定,衍生捐贈納骨塔、綠美化等逃漏稅的案件,政府稅收遭受侵蝕,造成租稅不公,加上實物捐贈估價不易,造成徵納雙方爭議不斷,浪費稽徵人力,因此決定取消實物捐贈抵稅。

   假捐贈逃稅 近年層出不窮

  綜所稅捐贈扣除額的規定,一直是高所得者避稅的漏洞,檢調過去曾查獲不少「假捐贈、真逃稅」案件,花招百出,令人大開眼界。
  檢調今年四月間查出,有富人透過捐贈「公園綠美化景觀」工程給台北縣石碇鄉公所,以取得大額捐款證明,但事實上,不是隨便弄幾個盆栽交差,就是根本沒施作,拍一些民宅的庭園照片充數。
  由於只要花點小錢就可取得大額的捐款證明,大家「吃好倒相報」,檢調一清查,短短兩年內,至少有一百九十多個遍及科技界、金融界及醫界的富人涉案。
  不久前,台北縣調查站因偵辦一起假捐贈靈骨塔給台北縣烏來鄉公所案,一口氣傳訊一百六十多位「逃稅大戶」,差點擠爆縣調站,前烏來鄉長張金榮還因包庇此事,日前被起訴及被求處七年重刑。

   防堵逃漏稅 修法永絕後患

  財政部南區國稅局也曾查獲,一百多位民眾與書商合謀,捐贈低價的套書及英檢參考書給高雄縣政府及學校,再拿書商虛開的高額發票,要求受贈單位開立捐贈收據,以虛報捐贈扣除額,光是北部一家書商開出的發票金額就高達三億三千多萬元,逃漏稅金額超過一億三千萬元。
  賦稅署官員指出,「捐地節稅」未防堵前,國庫每年因此損失稅收數百億元;近幾年來捐贈節稅管道陸續被防堵,但部分高所得者仍不死心,「假捐贈、真逃稅」的事件屢屢發生,因此才決定永絕後患,取消非現金捐贈抵稅。
  修正草案將送立法院審議,希望立院完成修法後,明年一月一日起施行,後年申報明年的綜所稅時就可適用。

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 所得稅教育扣除額 改算人頭(2007/10/4)

●九十六年十月四日 中國時報-(所得稅教育扣除額 改算人頭)雁

  行政院院會昨通過個人綜所稅降稅方案,根據財政部估算,若以雙薪家庭、兩名就讀大學子女計,以適用所得稅最高稅率四○%者,可少繳稅一萬三千二百元;適用所得稅最低稅率六%者,可少繳稅一千九百八十元。
  行政院院會三日通過《所得稅法》修正草案,個人捐贈扣除改現金捐贈為限,堵住富人逃稅漏洞,一年即可增加卅五億元稅收。另外,薪資所得特別扣除額和身心障礙者特別扣除額分別由七萬八千萬元、七萬七千元,提高到八萬兩千元。
  目前我國個人綜所稅總申報戶計五百一十三萬戶,財政部長何志欽說,行政院院會昨日通過的所得稅法修正案中,「薪資所得扣除額」調高八萬二千元後,受惠者高達四百五十二萬三千八百戶;「身心障礙特別扣除額」調高八萬兩千元,嘉惠卅六萬四千兩百戶。
  至於「教育學費特別扣除額」由現行就讀大專以上「每戶」改為「每人」兩萬五千元,何志欽說,目前適用教育扣除額申報戶達卅八萬餘戶,但改為「每人」後,到底有多少人受惠,暫難以估算。
  財政部舉例說:若以雙薪家庭、兩名就讀大學子女而言,修法通過後,夫妻倆薪資扣除額多增加八千元、兩名子女教育扣除額多增加二萬五千元,總計三萬三千元,
若以所得稅最高稅率四○%者,可少繳稅一萬三千二百元;若以所得稅最低稅率六%者,可少繳稅一千九百八十元。

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 房貸30%限額 理財型不算!(2007/10/3)

●九十六年十月三日 工商時報-(房貸30%限額 理財型不算!)

  銀行房貸業務瀕臨上限的金融機構,如今出現轉圜契機!金管會表示,許多銀行房貸已接近銀行法七十二條之二的三○%上限,但理財型房貸或房屋抵押短期週轉金,應算是「當鋪型」貸款,也就是說,貸款人借款用途「並不是用來購屋」,也不會影響房價,因此這部分可不納入三○%限額之內。


  據了解,這是銀行業者近來與金管會密集溝通出的房貸上限「解套方案」,並被業者視為,是金管會因應行政院「給我想出刺激房地產景氣」指令的具體作法之ㄧ。


  金管會官員解釋,當初銀行法七十二條之二的訂定,目的是不希望銀行用大眾資金去炒作房價,畢竟過度承作房貸風險過高,但房屋抵押借款若用途不是用來購屋,自然就不是七十二條之二規範的範圍,換言之,即可不列入三○%限制。


  在金管會提出新解釋後,不少銀行開始重新估算手中購屋貸款與理財型房貸到底有多少,房貸比偏高的業者,在新承做業務將轉衝刺理財型房貸。


  金融機構人士表示,過去房貸額度還很多時,大家都將理財房貸及一般房貸申報在一起,並沒有分開統計,如今額度漸緊,金管會新解釋令一出,就要開始嚴格區分購屋房貸及理財型房貸的不同。目前國內金融機構中,三商銀等傳統行庫以承辦傳統型房貸為主,少數如新台銀、玉山銀、國泰世華銀及外商銀行,較主動推理財型房貸。



  同時,近來股市好,不少上班族懂得利用房屋增值空間或未貸款部分,去取得較低利息的貸款,用來投資股市,此類房貸又比購屋房貸利息再高一些,銀行業者也認為,這將是另一種商機,值得去經營,原本這類貸款,主要是中小型企業主用來調度營運資金,現在不少上班族、科技新貴用來投資股市或進行員工認股,利息絕對比證券融資融券近七%要低,且借款人投資獲利後,大約一年之內就會還款,循環動用。


  據悉,目前各銀行對此類貸款名詞各不相同,有理財型房貸、房貸淨值貸款、抵押短期週轉金貸款等,大抵而言,就是房屋貸款已清償、房價大幅增值出現增貸空間,或房貸清償一定比率後,清償部分轉為隨時可動用的額度,且這些貸款金額用途,並不能用於購屋。

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 舊版抵押權書 可續用一個月(2007/10/3)

●九十六年十月三日 經濟日報-(舊版抵押權書 可續用一個月)

  新版抵押權設定書上路後,傳出銀行辦理房貸相關抵押設定時,遭地政機關大量退件的情形。地政司指出,已應建築業者要求,開放一個月緩衝期,10月28日前,仍可適用以舊版申請書打的契約。

  內政部地政司司長孫寶巨表示,建築商業公會向地政司表示,實務作業可能來不及配合採用新版契約書,因此上周地政司已緊急決定,延後一個月適用新規定,業者在10月28日前使用舊申請書所打定的契約,仍可繼續適用。


  孫寶巨說,新版的抵押權設定書對包括抵押權種類、債權範圍、雙方約定利率、遲延利息,及債權存續期間等項目都要求詳細填寫,舊版則只須交代「依照雙方契約規定」,因此造成許多銀行在填寫時,因內容不夠詳盡,遭地政機關退件要求補正。


  孫寶巨說,新版規定要求將雙方約定內容詳細記載在登記簿上,對業界及銀行將更有保障。例如,一旦可能影響到後次序抵押權人的權利時,一定要取得該抵押權人同意才行。不過許多銀行現在都還不太清楚如何填寫,地政司會加強後續宣導工作。

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 房貸餘額大降二.五個百分點(2007/10/3)

●九十六年十月三日 工商時報-(房貸餘額大降二.五個百分點)雁
  合作金庫內部最新統計,房貸餘額近來大降二.五個百分點,房貸承作空間大增五百億元!至於房貸餘額由原先二九.五%降至二七%,主要原因是原有房貸戶,受到台銀、土銀祭出前半年低利優惠轉貸,使合庫得到「意外收穫」,暫時不必為房貸放款直逼三○%上限傷腦筋,還騰出了數百億可觀的承作空間。合庫高層人士指出,增加五百億元承作量後,會在業務推動與金管會新規定取得平衡。
  上週政院要求財政部、金管會提出振興房市措施,市場預料公股銀行可能進一步的提出優惠房貸,配合政策。其中合庫內部正進行房貸措施檢討,近期可望提出新優惠方案。
  比較台、土、合的房貸專案內容,前半年房貸利率,以台銀針對前二五○○大上市公司任職及軍公教客戶推出的「房屋輕鬆貸」優惠專案利率最低,前六月約二.三三%,土銀「菁英購屋貸款」居次、為二.五二%,合庫則是三大行庫裡最高者達二.七%。

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 新抵押權書大退件 房貸撥款停擺(2007/10/3)

●九十六年十月三日 經濟日報-(新抵押權書大退件 房貸撥款停擺)雁

  地政單位與銀行認知不同,退件率增至九成,房屋交易受阻,銀行公會促協調解決。

  內政部新版抵押權設定書9月28日上路後,地政單位退件率由原本不到一成激增至九成,不僅銀行無法核撥房貸款,民眾也沒辦法順利購屋、賣屋,銀行主管指出,相關單位如不盡速解決問題,可能重擊不動產市場。
  由於地政單位與銀行對新版抵押權設定契約書的認知不同,各地政單位間也有不同意見,讓近期抵押權設定的退件率激增,銀行房貸撥款幾乎全面停擺,包括土地和建築物貸款受到影響。銀行公會也因此於昨(2)日緊急發文給土地銀行、合作金庫等16家房貸業務量較大的銀行,要求銀行就相關爭議提出建議。
  銀行公會將於明天和16家銀行開會,研商新版的抵押權契約格式。後天再由銀行公會與內政部、法務部研商,協調解決之道。
  內政部地政司因應物權法修改,在9月28日公佈實施新版抵押權設定契約書,但地政單位與銀行對內容認知不同,各地政單位間也有不同意見。
  銀行主管解釋,民眾買房子貸款,必須跟銀行填寫土地、建築改良物抵押權設定契約書,再送地政事務所設定登記完成後,銀行才能撥款給民眾。但是這幾天,銀行送出去的抵押書幾乎有九成被退件,讓銀行沒辦法順利核撥貸款給民眾。
  由於房屋買賣方有交屋與撥款時間表,一旦退件,銀行與客戶還要再蓋一次章,重新跑一次流程,除了造成房屋買、賣方以及銀行的糾紛,各地地政司認定標準不一,也讓銀行擔心將來如產生法院訴訟,銀行會無法保住債權。
  銀行主管指出,本次新版契約書最主要的爭議在第19欄與25欄。根據新版抵押權設定契約書填寫說明,第19欄為「擔保債權種類及範圍」,第25欄則是「其他擔保範圍約定」。銀行認為,利息、違約金等屬於債權的內容應填入19欄,但部分地政司認為21至24欄已載明利息、違約金等利率與金額,不用再填在19欄。
  至於25欄的爭議,則是債務人無法履行債務而產生訴訟、律師費時,是否屬於其他擔保範圍。銀行認為,訴訟費、律師費都是擔保範圍,有些地政單位則不認同。

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 辦公室租金 邁向M型化市場(2007/10/2)

●九十六年十月二日 自由時報-(辦公室租金 邁向M型化市場)
意華
  第三季台北市辦公市場整體空置率持續下降,台北市商用不動產行情持續看好,其中又以頂級辦公市場租金漲幅較高,房地產業者認為未來辦公室市場租金行情也會形成M型化市場,且由於整體租金行情低於亞洲其他區域,不少大型商業開發案都吸引外資興趣。

   北市頂級辦公租金漲最多

  根據高力國際針對第三季台北市辦公市場調查顯示,在無新供給增加且市場需求穩定發展下,單季去化量達到6,100餘坪,整體空置率由第二季的6.99%下降至6.55%,平均租金也較第二季小幅上漲0.48%來到每月每坪1,801元,其中頂級辦公大樓租金較第二季上漲0.84%,每月每坪2,656元,A級辦公大樓租金較第二季上漲0.13%,每月每坪2,219元。


  高力國際商業代理部總監楊慧明表示,商辦市場租金行情仍然以優質辦公大樓區域如民生敦北區、敦南區、信義區為最高,市場需求穩定且租金持續上揚,其中又以頂級及A級辦公大樓漲幅較明顯,由於未來三年台北市辦公市場供給量僅釋出約七萬餘坪,若以台北市每年平均去化量約三至五萬坪估算,未來市場肯定供不應求,持續為賣方市場,且議價空間會越來越小。


  楊慧明表示,值得觀察的現象是,目前辦公市場不論是售價或租金行情都不斷上揚,但主要上漲力道來自於頂級大樓與A辦大樓,一般B辦大樓價格行情則不太有明顯漲幅,因此辦公市場也悄悄吹起M型風,A辦等級以上產品行情看俏。


  相對近期住宅市場的走軟,台灣商業不動產則在上揚當中,高力國際董事總經理劉學龍表示,大量國際資金在亞洲流動,但中國又因為嚴格控制外國資金的流入,這些大筆資金將在亞洲尋求其它投資標的,而台灣不動產價格與租金都相對較低,現在正是台灣商業不動產市場發展的大好機會。


  例如眾所矚目的台北車站C1D1雙子星大樓投資案,就有約三、四組來自香港與新加坡從事過相關產業的開發商表達興趣,另外具有雄厚資金如美林、高盛等外資企業,也有五家表達投資意願,劉學龍指出,由於C1D1開發案營建金額達440億元,勢必為本地開發商與外資合作,目前最佳開發團隊應該是由指標性壽險金融財團、國內營造商、純投資機構法人與來自香港、新加坡等地具有開發背景的黃金四角組合而成。

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 央行默許 台幣多頭才開始(2007/10/2)

●九十六年十月二日 經濟日報-(央行默許 台幣多頭才開始)
意華
彭淮南指目前熱錢情況還算好 台幣昨一度升破32.5元 收盤微漲0.2分

  新台幣昨(1)日盤中一度升破32.5元關卡,中央銀行總裁彭淮南在立法院答詢卻回答:「目前情況(指熱錢)還算好。」他的談話明白點出,央行將默許匯價走強,這波新台幣多頭走勢只是開始。

  但銀行主管指出,央行昨天在收盤30分鐘前出手調節,重砸近2億美元阻升,把新台幣自揚逾1角拉回至微漲0.2分,讓市場知道「央行不希望新台幣升值太快」。


  昨天市場新台幣無本金交割遠期外匯(NDF)1個月期換匯點折價已擴大至1.9角,顯示市場預期新台幣一個月內有機會達32.388元。銀行主管表示,考量出口商生計,央行總是要留逃命波給廠商賣美元或調整報價,不太可能讓新台幣一下子就升破32.5元。就這波外資匯入力道和市場氣氛來看,匯率到32.5元價位指日可待,32.3元和32元才是市場下波極欲測試央行底線的關卡。


  新台幣昨天微升0.2分,以32.578元作收,成交量16.23億美元。台幣已連續八個營業日共勁揚5.32角。


  彭淮南昨天到立法院報告業務,幕僚準備的書面資料原本統計新台幣至9月20日匯價為33066元,較去年底貶值1.42%;彭淮南昨天口頭報告更新至上周六的匯率收盤價32.58元,轉為較去年底升值0.05%,更較去年同期升值1.59%,足見這波匯價漲勢十分兇猛,央行也有意提醒外界,台幣不再是弱勢貨幣。


  彭淮南強調,最近新台幣走強,是因為美元利率下跌,外資匯入台灣,央行統計顯示,外資9月確實回流亞洲,其中匯入印度的資金最多,其次就是台灣。

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 銀行房貸 未必以成交價計算(2007/10/2)

●九十六年十月二日 經濟日報-(銀行房貸 未必以成交價計算)雁

部分業者自行鑑價 將使核貸成數下降

  銀行業者指出,考量房地產市場有過熱的疑慮,銀行為降低授信風險,放款時不見得以消費者的成交價為貸款計算基礎,有銀行改採自行鑑價後依鑑價結果核貸,連帶使得以售價計算出的核貸成數下降,不少裝潢公司訂單最近也因此屢遭抽單。
  房地產市場預售案去年起大增,不少投資客大舉進場,加上部分外來資金炒作,帶動房市行情扶搖直上。不過,隨著房地產市場轉熱,銀行授信開始降溫。
  銀行業者指出,今年下半年起進入密集交屋高峰期,銀行受到之前雙卡呆帳風暴衝擊,加上擔心最近美國次級房貸風暴在國內上演,對投資客和小套房等小坪數產品的授信轉趨保守。
  銀行主管說,房市面臨的隱憂還包括新台幣升息趨勢與房市短期供過於求,預期銀行對房貸將持續緊縮。
  最近不少裝潢業者接案後,又被客戶臨時取消,銀行主管指出,主要是不少購屋者款後,銀行核貸成數低於預期,導致自備款相對不足,搬家前的裝潢費也大幅縮水。
  銀行業者表示,過去消費者辦房貸,都是依照與建商談好的成交價計算,貸款基本都有八成以上,有的建商甚至還會配合消費者來高報成交價,幫助消費者拿到成交價八成的房貸,但實際上貸到的金額就等於房屋交易價格,也就是百分百全額房貸。
  現在為了避免類似狀況,再加上銀行預期房價過高,未來升息恐增加呆帳風險等因素,因此銀行業者甚至會針對部分個案或區域,另行鑑價,而非根據建商與消費者的成交價來計算核貸成數。且銀行自行鑑價結果通常都低於成交價,如此再以七成核貸,對消費者來說,假設銀行鑑價低於成交價兩成,則貸款七成其實等於是成交價的五、六成,消費者的自備款就相對要增加。
  銀行建議,未來消費者最好多準備一些自備款,對於購屋貸款等資金安排的規劃,應採保守策略,才不會發生貸款後自備款不足的窘境。
  政府單位和房屋仲介業者都提醒,國內房市需求有反轉之虞。銀行財富管理主管指出,無殼一族想趁房市景氣反轉時購屋,可透過「年成本法」試算是否比租屋划算。
  華僑銀行財富管理部襄理黃振源表示,利用年成本法估算,考慮租屋的租金、押金和購屋的自備款及房貸利率,便可初步計算出兩者的成本。

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 遞減型房貸 省下大把利息(2007/10/1)

●九十六年十月一日 中國時報-(遞減型房貸 省下大把利息)雁

  央行於9月21日升息半碼,對民眾來說,影響最大的還是消費性貸穀的利率也跟著上揚。在房價越喊越高的時候,利率走高等於是雪上加霜,讓有意購屋的民眾開始打退堂鼓。
  永慶房屋行銷企劃部公關課課長梁惠燕表示,以目前房市狀況來說,房貸利率除非一次就升到5%以上,否則以現在緩升的情況來說,對民眾的影響其實還好。真正受到升息衝擊的,還是手頭資金不夠充裕的首購族。
  兆豐銀行房貸部科長劉玉秀建議,首購族買屋自住,預計還款年限超過十年以上的民眾,可以考慮遞減型房貸。
  以兆豐商銀推出的省息遞減方案來說,適用「歡喜雙享炮」、「歡喜連動式」、「歡喜理財家」等房貸產品。以「歡喜理財家」做為例子,前兩年利率為2.78%,只要正常還款,維持良好信用,第三年起的利率原本為3.50%,但是省息遞減方案當場就讓民眾少了0.12%,變成3.38%。
  此後每年調降0.12%,總共六次。若是指標利率在這六年之中都沒有變化,維持目前的2.44%,那麼第八年之後,房貸利率只剩下2.78%,等於回到了第一年的利率!即使在這之間指標利率有所調整,民眾也有0.72%的空間和六年的時間來減輕利率上升帶來的壓力。
  若是民眾預估自己的還款時間不會超過十年,也可以選擇在第三年起直接減息0.24%。要注意的是,如果民眾有逾期繳款記錄,次年度利率調降的優惠就會取消,連續二年有逾期繳款記錄,則恢復按合約第二段利率計息。
  此外,雖然近來小套房拋售風聲頻傳,但是梁惠燕表示,對於以自住為前提的首購族來說,小套房依然是個可以考慮的標的。在購買之前先研究好當地推案量是否已達飽和、交通是否便利等等,看中的物件,正好趁這波拋售潮談一個好價錢。
  要注意的是不要選擇低於15坪的套房,也別輕易相信挑高三米六甚至四米八,八坪就可以變成十六坪之類的推銷辭句。地坪不低於15坪,將來轉手出讓的市場空間才夠。
  至於一般人會擔心的小套房難貸款,梁惠燕表示其實還是要看貸款人及房屋本身的條件,並不能一概而論。
  對貸款有疑慮的民眾,不妨透過有信譽的仲介公司代為洽談貸款事宜,即使是套房,也有機會賞到好成數。

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 民法擔保物權新法 今首度實施(2007/9/28)

●九十六年九月廿八日 自由時報-(民法擔保物權新法 今首度實施)意華

  施行超過70年的民法擔保物權,今天將首度實施新法!

  法界人士指出,新修內容增訂「最高限額抵押權」,抵押人一次可將一批不動產向抵押權人設定最高抵押額度,再逐次處理額度內金額,新法可因應金融資產證券化及債權管理需求,確保銀行賣屋不會虧損,有利活絡經濟促進民間交易。


  另外,為避免以同一枇抵押物向多位抵押人質借,容易衍生爭議,條文明訂雙方約定抵押權時,應向地政機關登記並註記,使交易透明化,有利經濟秩序的穩定。


  此外,為維護抵押權人利益,並兼顧社會經濟和土地用益權人利益,民眾以土地為抵押、向銀行貸款時,如上地上有建物,以往銀行須先拆建物再處理土地,但今天起銀行可以將土地連同建物一併拍賣,如拍賣價格高於償債金融,剩餘款項須歸還地主,兼顧建商、往戶和銀行的權益。



  新法為使金融資本能靈活週轉,如土地有眾多抵押權人,萬一抵押人無法償債,銀行間有權相互協商,定出優先受償順序,讓資產靈活運用;如民眾抵押借款後破產還不出錢,抵押品就歸銀行所有。

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 勿升過頭 央行進場降溫台幣(2007/9/28)

●九十六年九月廿八日 工商時報-(勿升過頭 央行進場降溫台幣)意華

  台北外匯市場昨日上演大幅升值行情!時值季底出口商拋匯力道強勁,加上台股氣勢如虹、外資匯入近五億美元的加持,大量的美元供給讓市場籠罩濃烈的升值氣氛,是新台幣強勢升值一.○二角,收在三二.八二五元價位的主要原因,但央行對於升值幅度持續擴大似乎並不樂見,午盤以後反手買入美元,成交量也在央行調控匯率時隨之增溫,台北外匯經紀公司成交量高達一二.七一億美元。


  匯銀人士指出,新台幣美元匯價輕易升破三二.九元,創下自八月以來升值新高價位後,由於台股多頭氣勢不變,看樣子還會持續一陣子,預期率在九月剩下幾天內,美元匯價有機會突破三二.八元,並進一步上攻三二.七五元;資深外銀交易室主管也指出, NDF一個月台幣兌美元匯價三二.八○元關卡一破,便會向下測試三二.七三元價位,若反映在即期匯價上,若一個月期匯價升破三二.七○元,則台幣兌美元匯價將有機會測試三二.七五元,預估台幣匯價短期滿足點將在三二.七○元至三二.七五元區間。


  「基本盤勢是看升,但更有趣的央行在台幣走升過程中的態度。」匯銀人士透露,央行上午跟隨出口商的腳步,賣出美元,不過下午卻反手買進美元,研判央行不希望台幣匯價單日升值幅度過大,造成出口商壓力,一方面也補進美元子彈;據了解,央行為了維持匯率的「動態穩定」,當日買賣美元的總交易量,約達兩億美元。



  外匯交易室主管也觀察到,這幾天,央行原本對NDF作空美元的做法,似乎採取默許態度,加上季底有拋匯實質需求的出口商,眼見新台幣呈現升值,因此加速拋匯,導致匯率升幅擴大。因此,當央行在單日內採取兩面手法,轉向買入美元後,顯然也是要告知市場,匯率應維持「升值兼顧穩定」的走勢。


  值得注意的是,從央行宣布升息半碼之後,扣除中秋節連假,台股回漲的三個交易日,可明顯感覺到外資匯入並非先前停泊(parking)在台灣的資金,估計這段時間新匯入台灣的資金,高達十億美元。

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 大減稅!所得稅免稅額擬調高 年稅收減少最多達700億元(2007/9/28)

●九十六年九月廿八日 鉅亨網-(大減稅!所得稅免稅額擬調高 年稅收減少最多達700億元)雁

  財政部今(28)日將向行政院報告所得稅法第17條個人綜合所得稅各項列舉扣除額的減稅計畫。財政部長何志欽昨日首度表示,薪資、教育、殘障扣除額擬調高,取消非現金捐贈節稅,而儲蓄扣除額可能維持原狀,稅收方面維持「總量管制」。
  財政部研擬的所得稅法部分條文修正案,將送行政院,通過後將至立法院審議。由於立委選舉明(2008)年展開,多位立委針對免稅額放寬提出多項版本,財政部估算,若全盤接受,一年稅收損失將高達新台幣700多億元。
  因此,何志欽強調,財政部會落實「總量管制」,有加有減,儘量朝「零和」,向減少稅收損失。
  根據財政部規劃,個人所得稅減稅,受薪階級會先受惠,薪資扣除額目前為7.8萬元,擬提高至8.3萬元,教育扣除額也從每戶2.5萬元,改為每位子女2.5萬元,殘障扣除額預計從每人7.7萬元,提高到8萬元。
  由於有不少人利用「非現金捐贈」節稅,每年避掉30-40億元的稅,何志欽表示,非現金捐贈擬同步取消,以維持稅收不變的「總量管制」原則。
  財政部原擬把儲蓄扣除額從27萬元降低到20萬元,但根據資料調查發現,利息超過20萬元僅30萬戶,其中有20萬戶的所得稅率不到21%,何志欽指出,由於只有少部分高所得者享受儲蓄扣除的好處,若行此減稅優惠,反將打擊以薪資或退休金為主要收入的中產階級家庭,因此暫不調降儲蓄扣除額。

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 活絡房市 政院擬放寬房貸(2007/9/28)

●九十六年九月廿八日 工商時報-(活絡房市 政院擬放寬房貸)雁

  近日經建會、內政部發布的房地產調查報告皆顯示,房市景氣有衰退趨勢,備受政院高度關切。政院祕書長陳景峻昨天透露,政院已指示經建會、財政部、金管會等
財金部會密切觀察研議,適當時機提出增加房貸誘因,及振興房市活絡市場買氣措施,避免房市緊縮停滯。
  部分行庫對小套房特定項目房貸採取授信緊縮,陳景峻說,政院已注意到此一趨勢。他說,銀行擔心投機客投資太多小套房恐會淪為美國次貸風暴,也擔心房市一旦下滑小套房脫手不易,因此緊縮小套房授信業務。
  政院已責成經建會、財政部及金管會等財金部會密切觀察,並提出房貸的政策誘因,增加必要房貸融資額度,同時也對買賣小套房投資戶數有所限制,順勢提出利多,維持房市的買氣活絡。
  惟學者反對政府在景氣反轉時以政策干預房市,陳景峻說,政府並非要強迫干預行庫放貸業務,會尊重行庫的風險管控,但房市為火車頭產業,政府有義務振興房市。
  政院財經政委何美玥表示,政府更關注美國次貸風暴是否使美國經濟走向衰退,進而影響台灣出口及經濟下滑。她說,美國學者初步認為美國次貸風暴會使美國房價再下跌十至二○%,但不會崩盤,美國經濟應不致進入衰退期。
  何美玥說,只要台股活絡,台灣景氣持續活絡,進出口表現持穩,房市景氣就不致明顯下滑。目前只有一季的資料顯示房市有反轉跡象,還得觀察下一季資料,才能對房市提出必要對策。

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 金管會:緊縮 不應設定對象(2007/9/27)

●九十六年九月廿七日 經濟日報-(金管會:緊縮 不應設定對象)意華

  在建築業者反映下,行政院關切小套房貸款問題,透過財政部要求公股銀行不得緊縮套房貸款,但中信銀昨(26)日宣示不承作小套房貸款。金管會官員表示,金管會只是道德勸說,希望不要有針對性的對特定對象緊縮授信,對於銀行的決定只能尊重,無法強迫。


  在行政院出面關切下,金管會上周請銀行公會提醒銀行注意,依一般授信原則辦理,不要有針對性的授信緊縮行為,中信銀昨天卻表明不承作小套房貸款業務。


  金管會官員表示,尊重銀行的選擇,但金管會還是呼籲,不要針對那類業務、客戶,授信一律全部封殺的作法。一律封殺的作法,是否符合銀行一般授信原則,可能也要打個問號。


  跟民營銀行比起來,大型行庫對小套房貸款客戶多半是採取過濾作法,不會全面禁止,如對投資型的個案,如果貸款客戶收入穩定,以前都會做,現在可能不做,但對自住型的案件則都會做,只是會視不同個案,提供不同的貸款成數等授信條件。

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 二親等財產買賣 須提證明(2007/9/27)

●九十六年九月廿七日 經濟日報-(二親等財產買賣 須提證明)
意華
  不想被課贈與稅...

  二親等間財產移轉,是否舉證屬於買賣關係,影響稅負甚鉅。
  南區國稅局近日發現,陳君於今年8月間移轉土地給其弟,經國稅局查核為二親等以內親屬間財產的移轉,但陳君主張二人間確屬買賣行為,並提出價款為700萬元的買賣契約書,以及買賣雙方收付款存摺影本等資料,同時提示買受人陳君弟弟購買土地的資金來源,是陳君之弟本人從定期存款到期中途解約所支付的價款證明,國稅局經查核屬實,所以不用課徵贈與稅。
  南區國稅局提醒,二親等以內親屬間的財產移轉,應妥善保管契約書及收付款資金流程等相關資料,以免國稅局查核時,因無法提出確實買賣價款證明,而被課徵贈與稅。
  不過,北區國稅局,日前發現張三以買賣名義,將名下數筆不動產轉讓給子女兩人,因兩名子女均未成年,似無足夠自有資金購買這些不動產的能力,因此遭檢舉涉有應課徵贈與稅情事。


  張三君及其子女說明,資金來源是歷年自張三受贈數筆現金累積而來,並提供支付張三不動產價款流程證明。因張三及其子女僅說明資金來源為歷年受贈,而未提供歷年贈與稅申報及核定資料,經國稅局深入查核發現,張三所附不動產價款是在不動產移轉前,由張三將資金移至其子女名下,再安排虛偽資金流程轉回至張三銀行帳戶。


  北區國稅局經審酌各項查得證據,認定張三轉移不動產給子女為贈與而非買賣,除補課贈與稅外,因張三未於該局通知申報贈與稅的十日內補申報,最後按漏稅額處一倍罰鍰。


  國稅局表示,二親等間主張買賣財產,買方支付價款的資金來源,不得為出賣人直接借與,或提供擔保向他人借款而來,否則仍將以贈與論,課徵贈與稅;而所謂二親等以內「親屬」包括血親親屬(如父子、兄弟姊妹)與姻親親屬(如兄嫂、弟媳、妯娌、連襟)。

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 兄賣弟土地無證明 被課贈與稅(2007/9/27)

●九十六年九月廿七日 工商時報-(兄賣弟土地無證明 被課贈與稅)雁

  雖然財政部準備調降遺贈稅,惟對「視同贈與」仍查得相當嚴格,尤其是父母親與子女間或二親等間的財產交易,如果沒辦法提出資金流程等相關證明,國稅局即會認定為贈與行為,必須繳交贈與稅。不過,當事人如果能夠提出已支付買賣價款的證明文件,證明確實是買賣而不是贈與,就可以不必課徵贈與稅。
  南區國稅局表示,二親等以內親屬間財產之買賣,依照遺產及贈與稅法第五條第六款規定,當事人如果能夠提出已支付買賣價款的證明文件,證明確實是買賣而不是贈與,就不必課徵贈與稅。但國稅局強調,必須特別注意的,是買受人所支付價款的資金來源,不得為出賣人直接借與,否則仍以贈與論課徵贈與稅。
  南區國稅局表示,二親等間的財產交易,其間所謂二親等以內「親屬」,包括血親親屬(如父子、兄弟姊妹)與姻親親屬(如兄嫂、弟媳、妯娌、連襟)等。
  南區國稅局也舉例做說明:陳君於今年八月間移轉土地給予其弟,經國稅局查核係屬二親等以內親屬間財產之移轉,但陳君主張二人間確屬買賣行為,並提出私人買賣契約書,其價款為七百萬元及買賣雙方收付款存摺影本等資料,同時提示買受人陳君之弟購買土地之資金來源,係其本人定期存款到期中途解約所支付之價款證明,經查核屬實,國稅局認定非屬贈與,所以不用課徵贈與稅。
  南區國稅局特別提醒民眾,有關二親等以內親屬間財產之移轉,應妥善保管契約書及相關資料,以免國稅局查核時,因無法提出確實買賣價款證明,而被課徵贈與稅。

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 不動產抵押新契約書 28日啟用(2007/9/26)

●九十六年九月廿六日 經濟日報-(不動產抵押新契約書 28日啟用)意華

  內政部已增修抵押權登記書表格式,並配合民法物權編及其施行法(擔保物權部分)修正條文,自本月28日生效,申辦不動產抵押均應改用新式契約書。


  台中市中山地政事務所指出,民眾自後(28)日起申辦抵押權設定、移轉或變更登記案件時,都應提出新式契約書,地政事務所才會受理。


  中山地政事務所說,配合民法擔保物權部分條文修正,內政部已增(修)訂「土地建築改良物抵押權設定契約書」及其填寫說明、「土地建築改良物抵押權移轉變更契約書」及其填寫說明、「土地建築改良物他項權利移轉(變更)契約書填寫說明」、「他項權利證明書(抵押權)格式」及「土地/建物他項權利部--抵押權謄本格式」等書表格式。

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 政院關切 小套房房貸可解套(2007/9/26)

●九十六年九月廿六日 聯合報-(政院關切 小套房房貸可解套)意華

  財部邀公股行庫譗吃便當豃 金管會指示銀行公會表態 大行庫紛轉舵

  房市景氣循環已達高峰,銀行業最近紛紛緊縮套房的貸款政策,已引起建商恐慌,日前向行政院抗議。財政部與金管會最近聯手「引導」銀行解除小套房房貸緊縮政策,大型行庫負責人紛紛改口,「套房貸款與一般房貸不會有差別待遇」。
  


明年總統大選將屆,行政院日前「轉達」建商抗議銀行業緊縮房貸政策,財政部和金管會立即就有配合動作。
  

財政部長何志欽上周邀請公股行庫高層「吃便當」,「關心」小套房貸款;金管會主委胡勝正也指示銀行公會表態「絕無緊縮小套房貸款」;兩大財金巨頭儼然成了小套房市場超級業務員。
  

行政院副院長邱義仁上周召集何志欽與胡勝正到行政院報告,瞭解美國次級房貸市場問題與台灣房貸市場狀況。黨政人士透露,建築業者不滿銀行緊縮小套房貸款,到處陳情,政院高層很關切此事,財政部與金管會壓力也不小。


  銀行高層主管說,行政院、財政部、金管會到銀行公會一連串動作環環相扣,政府嘴巴上說不干預銀行放款政策,卻對小套房貸款頻頻釋出「關愛眼神」,官方引導銀行放寬房貸緊縮政策,「銀行怎會感受不到?」


  何志欽上周以「瞭解美國次貸風暴對各行庫衝擊」為由,邀請台銀、一銀、華銀、兆豐銀、合庫與台企銀等具官股色彩的銀行董、總座十多人餐敘。出席人士轉述,當天餐會何志欽除了「關心」各行庫小套房放款策略,也提醒與會各大銀行高層,緊縮小套房放款時「尺度拿捏之間」須特別注意。


  餐敘後,已有大型行庫負責人鬆口,表示將研擬放寬小套房放款政策。例如,台銀過去小套房貸款「能避免就儘量避免」,如今考慮「照做」,貸款成數維持八成、利率與一般房貸相同;但仍得視貸款人條件、物件地點、建商及套房租金收入等條件。



  銀行業者說,套房投資客比率高達七成,銀行為避免房市反轉,擔心投資客、建商把餘屋都丟給銀行,才提高小套房放款條件。

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 小套房倒貨 自住撿便宜(2007/9/21)

●九十六年九月廿一日 聯合報-(小套房倒貨 自住撿便宜)雁

  好房子 怎麼桃

  今年928檔期,別墅、豪宅、三房兩廳的標準房,成為市場主力,過去最為火紅的小套房從市場退席,房仲業者認為,不管郊區、市區,小套房都出現一波「倒貨」現象,自用客可以進場撿便宜。
  
  交屋高峰期 資金壓力大

  永慶房屋總經理葉凌棋分析,過去1、2年小套房是投資客的最愛,今年陸續進入完工交屋高峰期,投資客要開始繳交本金利息時發現資金壓力大增,出現拋售潮,由於屬於自用戶的買方也受限貸款成數的壓力,承接意願不強,觀察目前套房價、量都跌。
  最近甚至傳出北市精華區有某間小套房,先前預售以「5字頭」價格賣出,投資人拋出來賣,談了好久都乏人問津,議價拉低到30幾萬才賣出去。房仲業者分析,真想自住的購屋人,反而可以進場撿便宜。

  投資客太多 未來轉手難

  但要注意若是購買投資客比重過高的小套房社區,很可能是「空屋社區」;或是未來要轉手時,轉手性較差;另外,如果投資客資金壓力緊迫,繳交管理費的意願會很低,住宅的管理品質大受影響,未來賣相會很難看。
  近年豪宅產品蔚為主流,建商看準金字塔頂級客層的驚人消費力,紛紛推出一坪喊價百萬的豪宅。房地產專家分析,黃金地段是豪宅首要條件,其次才是住戶素質,以及建材、物業管理服務等,但現在不少建商卻「本末倒置」,推出建材佳、物業管理完善,但卻位在北縣板橋、淡水、三重、三峽等非北市精華區「準豪宅」


  別碰假豪宅 選擇低公設

  房地產專家補充,這類住宅的單價雖然都較附近預售案高出許多,但因地段條件較弱,在頂級客層眼中,根本就是「假豪宅」,這類商品的買氣倍受市場考驗。
  產品選擇上,信義代銷協理呂信銓提醒,從建築法規新制開始實施後,30%以上的高公設產品將為常態,消費者可使用的室內空間越來越小,不妨利用此次928檔期,留意一些趕在新制實施前送照的個案,選擇公設較低的產品,爭取更多的使用空間。

  生活機能佳 保值性較佳

  如果是首購族,呂信銓推薦台北市內湖5期、文山地區、南港經貿園區;台北縣的三重重陽重劃區、汐止地區及新店裕隆汽車生活城周邊,是較具潛力的區段。
  如果銀彈充足,不妨選擇台北市市中心生活機能佳、近捷運、學區佳的產品,因區域有發展性,保值性相對較佳。且不少建商會藉著928檔期進行熱銷活動,消費者不妨多看、多比較、多打聽,從居住的舒適性、實用性及未來的保值性等多方思考,為自己爭取多一些的議價空間。

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 頂樓加蓋出租 鄰有權分租金(2007/9/21)

●九十六年九月廿一日 蘋果日報-(頂樓加蓋出租 鄰有權分租金)意華

  陳太太問:

  一九七六年我在台北縣三重市買了公寓四樓居住至今,當時說好我們有頂樓平台的使用權,因此我們在一九八一年把頂樓加蓋使用至今,最近因我得乳癌而將頂樓加蓋租給親戚,但並沒有要賣屋。可是三樓鄰居千方百計想買我們家的房子,甚至告到台北縣政府違章建築大隊報拆,又告到稅捐稽徵處說我們有租賃收入,最近
還說要到法院告我們,要分享頂樓加蓋的租金,請問在法律上我們是否合法?

  律師劉孟錦答:

  陳太太家的頂樓加蓋因時間已經很久遠了,屬於可列為「緩拆」的老舊違建,因此不用太擔心縣政府真的動員大批人馬前往拆除,真正要擔心的是三樓鄰居聲稱所要採取的法律途徑。
 
  可「使用」不表能佔有

  所謂的頂樓平台「使用權」只是讓讀者可以在頂樓種花植草,或者曬衣服等「使用」頂樓的權利,但不能加蓋佔為「己有」,依法頂樓屬於公共區域,理當由公寓全體住戶共同「公有」。
  因此依來信,讀者的鄰居確有機會到法院提出民事訴訟,要求讀者分享租金,如果雙方不盡快達成和解或以其他方式解決,鄰居甚至可以指控陳太太佔用公有區域,要求讀者拆除加蓋的房舍,並請求讀者給付長期佔用頂樓平台,獲得相當於租金的不當得利。

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 央行升息 房貸利率走高(2007/9/21)

●九十六年九月廿一日 聯合報-(央行升息 房貸利率走高)雁

  永豐、台新指數型調高0.2% 前3年利率若升到4% 房貸戶還款壓力會變重

  央行升息半碼,銀行指數型房貸利率首當其衝,永豐及台新銀行指數型房貸利率今天起將調高0.2%。銀行業者說,若指數型房貸前3年利率走升到4%,房貸戶還款壓力變很重。
  民營銀行的指數型房貸都跟隨「指標利率」。所謂指標利率,例如郵局的一年期定儲利率或數家公股行庫的一年期平均定儲利率。央行昨天升息後,郵局和公股行庫近期內都會反應央行調升利率,因此指數型房貸利率在第四季將再調高。
  中國信託協理黃芃瑜表示,若以指數型房貸借款300萬元計算,貸款利率升半碼(0.125個百分點),房貸戶每個月利息負擔會增加300多元。由於目前一年定儲利率約2.5%,仍比指數型房貸利率水準稍高,因此目前房貸利息應該還在可負擔範圍內。
  台北富邦銀行資深經理高永和指出,房貸戶會面臨還款壓力,除貸款利息向上外,房價必須從高點向下;但目前市場利率是「緩步」向上,不是陡升,市場房價也還維持在高點,因此房貸戶應還沒有立即的還款壓力。
  不過,他強調,指數型房貸多採「3段式」的階梯式計價,即前半年利率最低,但半年後就會調升,第4年起更高。目前指數型房貸利率還略低於定儲利率;但如果指數型房貸前3年利率走升到4%,遠超過長期存款利率,房貸戶就會面臨還款壓力。
  黃芃瑜也表示,目前各銀行並未緊縮房貸放款政策,但是在授信面會維持謹慎及區隔做法房市還是在高點,目前房貸市場還款仍相當正常。

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 3年來,貸100萬 月繳多444元(2007/9/21)

●九十六年九月廿一日 聯合報-(3年來,貸100萬 月繳多444元)意華

  央行昨天升息半碼,是93年9月以來第13次升息,政策優惠房貸利率將跟進調升,估計每100萬貸款會多出16元的利息支出。
  若以北市中古屋平均成交房價1000萬元、貸款八成計算,這次升息讓北市民眾每月多出128元的負擔,每個月得少喝一杯星巴克咖啡。
  不過房仲業者也說,若把時間拉長,央行自93年9月至96年9月,二年期郵匯局機動利率累計調升幅度為0.89%,行政院優惠購屋貸款每100萬貸款每月增加支出達444元,若以貸款500萬元來計算,每月支出約多出2220元,恐怕衝擊預算相對有限的首購族。
  鄉林集團董事長賴正鎰昨晚直呼:「美國都降息了,台灣怎麼還在升息?」他說台灣內需市場不振,政府應該要慎重考慮升息與否的問題,雖然半碼幅度小,對賣房子影響還不會很大,「但利率一直往上升的感覺不是很好。」
  賴正鎰上個月曾率建商拜會央行總裁彭淮南,呼籲暫勿升息,昨天央行宣佈升息半碼,「覺得很失望」。
  永慶總經理廖本勝說,央行升息半碼可能帶動郵匯局二年期升息幅度約0.03%,每貸100萬元,每月利息支出約5744元,跟六月利率水準相比,每月繳款約增16元,對短期房市衝擊有限。

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 申請地價稅優惠 延至26日截止(2007/9/20)

●九十六年九月二十日 經濟日報-(申請地價稅優惠 延至26日截止)雁

  中秋連四天放假…

  因為中秋連續四天假期,今(96)年地價稅優惠稅率申請截止期限也多了四天。財政部表示,包括自用住宅、工業用地等優惠稅率申請截止期限原本只到9月22日,今年則順延至26日,民眾應掌握時限,確保節稅權益。
  課徵地價稅的土地,如符合土地稅法第17條及第18條規定得適用特別稅率,包括自用住宅用地、工業用地等,或符合土地稅減免規則第7條至第17條規定得申請減免地價稅者,例如騎樓走廊用地等,均應依土地稅法相關規定,由土地所有權人或典權人在地價稅開徵40日前(即每年的9月22日)提出申請。
  財政部昨(19)日指出,今年因為9月22日正好逢中秋節連續假日,申請期限順延至9月26日。財政部提醒民眾,一旦逾期申請,只能等到明(97)年才能開始適用特別稅率或減免地價稅,今年無法享受優惠低稅率。
  今年地價稅將從11月1日開徵,凡在納稅義務基準日(96年8月31日)土地登記簿上所記載的土地所有權人或典權人,即負有繳納96年地價稅義務。
  以自用住宅為例,地價稅優惠稅率是千分之二,一般土地基本稅率則達千分之十。財政部說,及時申請自用住宅優惠稅率的民眾,地價稅負可以省下四倍。
  除了自用住宅之外,財政部表示,稅法上還有一些特別稅率或減免優惠,只要民眾在9月26日前提出申請,經稅捐機關審核符合相關規定者就可適用,包括工業用地;經主管機關核准設置的加油站及依都市計畫法規定設置供公眾使用的停車場用地;無償供公共使用的私有土地(使用期間地價稅全免)。另外,供公共通行的
騎樓走廊,無建築改良物者,免徵地價稅;有建築改良物者,亦可依其層數減徵地
價稅。

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 A級客戶辦房貸 銀行照樣給九成(2007/9/20)

●九十六年九月廿日 工商時報-(A級客戶辦房貸 銀行照樣給九成)雁

  銀行吹房貸收縮風,不過,A級客申請房貸,照樣借九成,年收百萬、工作佳的貴客,想要多借房貸,銀行多會另開一扇門。
  近來,銀行房貸續吹收縮風,大部分民眾申請房貸,實際貸款成數都掉到八成以下,有的甚至只能借到六、七成。
  不過,這些貸款成數限制,主要是針對一般客戶,如果是條件優良的貴客,多家銀行另開一扇門,房貸照樣可以借到九成。
  銀行A級貴客條件大致如下。
  一、收入高,年收入八十萬、一百萬以上,而且,收入穩定,表示有良好的還款能力。
  二、職業佳,任職公教機關、擔任大企業高階主管,或是本身是企業主,工作、事業穩定,銀行認為還款無虞。
  三、信用記錄良好,沒有逾期欠款、退票之類的不良記錄,銀行認為客戶會按期還錢,不會拖欠貸款。
  四、身分高尚,例如,本身就是銀行的財富管理大戶,擁有數百萬、上千萬的存款、投資,借錢購屋只是為了周轉現金,或是稅務考量,並不是真的缺錢。
  五、房產位於精華地段,例如,台北市精華區,像信義、大安、中正、士林、古亭,北縣的板橋。
  金融界人士說,愈有錢、愈不缺錢的人,反而能向銀行借到更多錢,條件沒那麼優,被銀行歸入B級、C級,貸款成數馬上降低,如果被列入D級和E級的話,不只成數低,還可能遭到婉拒。
  從銀行的統計來看,貸款二千萬、三千萬的人,收入相對較高,買的房子比較大、總價相對高,經濟條件比較好,反而違約少。
  至於貸款一百萬、二百萬的人,收入相對少,買的房子坪數相對小、總價相對低,只要經濟情勢一不佳,丟掉工作,就無法正常還錢,違約還不出錢的情況,反而比較多。

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 ING歐洲不動產證券化基金 11月募集(2007/9/20)

●九十六年九月二十日 經濟日報-(ING歐洲不動產證券化基金 11月募集)
意華
  以歐洲REITs為主要投資標的之「ING歐洲不動產證券化基金」,日前取得證期局核准函,預計11月正式展開募集。
 

 受到美國次級房貸風暴拖累,全球REITs亦受牽連,針對此一情況,ING投信則特別指出,次級房貸債務人違約,次級房貸業者首當其衝,至於間接受到影響者,其實是抵押型REITs,至於權益型REITs並無實質影響,而ING歐洲不動產證券化基金完全不投資抵押型REITs,目前恐慌性賣壓導致RE-ITs全面大跌,一旦市場逐漸恢復理性,優質標的即可望獲得平反。


  有多次在環境不利募集基金經驗的ING投信表示,行情往往會出現在投資人猶豫觀望的時候,ING投信就是因為看好歐洲經濟體質,且來自新興國家的商務租賃需求,貫徹「危機入市」的投資哲學,逢低買進相對便宜的歐洲REITs。



  ING不動產證券化基金經理人黃若愷指出,根據歐洲不動產協會 (EPRA)的統計,至2006年底為止,北美不動產市場中,約有一成的資產已掛牌交易,而亞太地區此一比重也達到9%的水準,這兩個地區推出RE-ITs的時間都較久,而且發展十分迅速。而歐洲地區此一比重則只有3%,未來五年最被看好的就屬歐洲地區的REITs化;若歐洲所有國家都採行REIT架構,則不動產市值可從可望從現在的1,750億歐元,五年後成為6,000億歐元 (相當於目前北美已掛牌交易的不動產市值)。
  

黃若愷認為,相較於亞洲REITs上路較早,已先行反應在股價上,預期歐洲各國REITs陸續上路後,股價將還會有所表現。黃若愷進一步指出,經歷股災考驗後,歐洲整體經濟表現仍屹立不搖,道瓊歐洲50指數財報近七成獲利超越預期,尤其占歐洲出口近五成的新興市場需求強勁,為其基本面提供強力支撐,投資人可密切留意利率壓力舒緩契機,歐洲REITs中長線承接時點逐漸浮現。ING歐洲不動產證券化基金預計持有標的橫跨各類型不動產(辦公室、零售、工業、住宅),並採取「由上而下(Top-Down)」選股策略,以主動式管理、集中火力在最有潛力的20∼50檔個股,藉以達到分散風險及獲取地產增值的效果。

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 捨通膨救經濟 Fed鐵腕降息(2007/9/20)

●九十六年九月廿日 工商時報-(捨通膨救經濟 Fed鐵腕降息)
意華
  在各方殷殷期盼下,聯準會(Fed)週二不但降息,還一口氣降了兩碼,股市投資人驚喜雀躍,好似Fed這次出手後經濟衰退疑慮可以就此遠離。
 

 然而Fed此一大手筆的降息行動固然擺明就是衝著次級房貸風暴而來,力保經濟不要因此陷入衰退的泥沼,但問題是經濟還有其他的風險因子,尤其是通膨始終蠢蠢欲動,Fed現階段捨通膨就成長的策略,最怕就是落得兩頭空 。


  這波美國經濟成長走疲全因房市而起,一開始房市反轉向下好像還不太嚴重,但在引發次級房貸風暴後情勢急轉直下,房市景氣加速探底不說,金融市場更爆發信用緊縮危機,連最近四年來一路擴增的就業人口竟然也出現萎縮。


  一個月前金融市場動盪不安之際,外界曾呼籲Fed伸出援手,然而或因相關經濟指標還不是太弱,或因對通膨居高不下仍有高度戒心,Fed當時採取的權宜措施是調降重貼現率,期望先改善貨幣市場的流動性。


  短短不到一個月,Fed態度明顯轉向,儘管對通膨的戒心未除,但也感受到次級房貸雪球愈滾愈大後,經濟冷不防被打入衰退深淵的巨大壓力。面對衰退風險擴大,Fed只好將通膨壓力暫擱一邊,以搶救經濟為先。貝爾斯登首席經濟學家梅爾帕斯直言:「Fed降息兩碼目的很明顯,為了先顧好經濟不要陷入衰退,降息可提振企業信心,降低企業投資大幅衰退的風險。」
  


問題是,房市僅為美國經濟面臨的眾多風險之一,而眼前立即的經濟危害因子當屬油價高漲,帶來通膨升溫的風險。
  


由於預期美國經濟成長可望回穩帶動原油需求,紐約油價已站上每桶八十二美元的歷史天價。高油價將從兩方面重創經濟,一是抑制消費者支出,其次是推升通膨走揚;而消費者支出占美國經濟活動三分之二強,美國消費大眾一旦普遍性減少開支,經濟成長肯定搖搖欲墜。


  Fed前主席葛林史班周二在獲知降息兩碼後發表評論時指出:「要作出相關利率決定實屬不易,原因在於未來的情勢發展難以預測。」聯準會一心期待以降息兩碼的行動一舉掃除衰退風險,然後重回壓抑通膨的路線,然而此一策略到底能否成功。
  


恐怕連聯準會也無法預測,只有留待時間的證明。

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 風災損失 八種稅捐可減免(2007/9/19)

●九十六年九月十九日 經濟日報-(風災損失 八種稅捐可減免)雁

  中颱韋帕襲台,財政部提醒民眾,如果有房屋、土地或車輛或商品等財物損失,掌握在災後向稅捐機關申請災害勘驗的原則,就有權享有包括所得稅、房屋稅、地價稅、牌照稅等八種稅捐減免的權利。
  財政部指出,可以減免的災害損失稅捐包括:所得稅、房屋稅、地價稅、使用牌照稅、營業稅、貨物稅、菸酒稅與娛樂稅。
  所得稅部分,財政部說,受災戶必須在災害發生後30日內,檢具損失清單及證明文件,報請管轄國稅局分局或稽徵所派員勘查,明(97)年申報96年度綜合所得稅或營利事業所得稅時,即可列報災害損失減稅。
  財政部強調,若綜所稅災害損失總金額在15萬元以下,營所稅災害總金額在250萬元以下者,稽徵機關可直接書面審核,不必實地勘驗。
  營業稅部分,小規模營業人受風災影響停業者,可向管轄國稅局申請扣除未營業天數後查定營業稅。
  民眾的汽、機車(151c.c以上)泡水受損需修復才能使用,或完全不能再使用時,須先向監理單位辦理報停或報廢手續,並自災害發生日起一個月內,檢具監理單位核發的證明文件,向稅捐機關申請退還自災害日起已繳納的使用牌照稅。
  風災帶來豪雨若引發土石流等,導致無法使用的土地,財政部指出,將可全免地價稅;房屋若因風災受損,也可申請部分或全部免徵房屋稅。
  至於貨物稅或菸酒稅製造廠商,其已稅貨物受損或消滅導致不能出售者,也可以應檢具證明文件依稅法規定申請退還已納的貨物稅或菸酒稅捐。

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 好康抱你知!地價稅優惠稅率申請 下周三截止(2007/9/19)

●九十六年九月十九日 工商時報-(好康抱你知!地價稅優惠稅率申請 下周三截止)
意華
  地價稅開徵了,銀行財富管理部門人員提醒客戶,一般稅率變更成優惠稅率,稅捐機關受理到九月二十二日(本周六)為止,由於適逢假日,順延到下周三、中秋節過後第一天。
 

 這一年來,只要不動產有辦理產權移轉的民眾,不妨注意一下,是否有申請適用自用住宅優惠稅率,只要及時辦妥手續,可以省下一筆錢。


  台北富邦銀資深經理陳秋蘭說,地價稅的自用稅率是千分之二,一般稅率是千分之十,同一房地產如果按一般稅率計算是二千元,改按自用優惠稅率計算,變成四百元。
  

地價稅的金額,一般住家從數百元到數千元不等,像汐止、二十七層樓的自有住宅,土地持分少,只要數百元,台北市的房子,地價稅繳納一、二千元,很正常。
  

土銀人員說,本來適用自用稅率的房子,轉手買賣、產權移轉後,如果沒有申請適用自用優惠稅率,會被按照一般稅率課稅。
  


陳秋蘭說,稅捐機關在民眾辦理產權移轉後,會通知民眾,如果符合自用條件,可以申請適用自用住宅優惠稅率。
  

但是,民眾可能疏忽忘記,以今年而言,如果超過下周三、最後截止日,還沒有去辦,今年只好先按一般稅率繳納,重新申請、明年再改按優惠稅率繳稅。
  

永慶房屋副理梁惠燕說,今年來,房地產產權移轉案件,超過四十萬案,買賣、贈與都有。
 

 一位金融界人士說,曾有一位長輩,贈與孩子不動產後,自己仍住在這戶房子裡,產權移轉後,沒有辦理適用優惠稅率的手續,好幾年都按照一般稅率繳稅,金額相差近萬元。
  

彰銀人員指出,有些不動產的地價稅金額不大,但是,事關民眾權益,還是自己要多留意。
  

陳秋蘭說,今年地價稅繳稅期間,從十一月一日到十一月三十一日截止,需要辦理變更適用稅率的民眾,上網申請就可,如果沒有電腦上網,也可以跑一趟稅捐處,現場有專人協助辦理。

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 行庫:Fed降1碼 我將升息半碼(2007/9/17)

●九十六年九月十七日 中國時報-(行庫:Fed降1碼 我將升息半碼)意華

  美國聯準會(Fed)十八日舉行公開市場操作會議,緊接著我央行在廿日舉行第三季理監事會議,寶華綜合經濟研究院長梁國源與大型行庫認為,市場普遍預期Fed降息一碼,若是如此,我央行為考量台美利差擴大問題,可望升息半碼(0.125個百分點)。


  梁國源認為,這次我央行貨幣政策與Fed亦步亦趨。若是Fed降息二碼,我央行則不動;若Fed不動,我央行則升息半碼至一碼,但這兩種出現機率不大。


  不過梁國源強調,若是Fed十八日宣布降息,將具有重大意義,表明宣告美國開始進入降息循環裡,整個利率曲線則要反轉,往下走。

  調整利差 避免資金持續外流

  

梁國源說,美國聯邦資金利率自1%一路爬升,直至去年六月採取17次升息至5.25%利率高峰後,去年八月開始停止升息,且停頓很久,因此這次Fed降息與否,全球金融市場屏息以待。
  

國內行庫則指出,受美國次級房貸風暴影響,引發美國下半年經濟景氣下滑疑慮,市場普遍預期Fed降一碼,我央行考量台美利差問題,以避免資金持續外流問題,將會升息半碼。
 

 行庫透露,上周銀行對銀行、票券或證金公司拆借資金利率(如七天期以上),已預期本周央行可能升息,略為加碼調升利率。
  

行庫說,目前國內資金仍持續外流,導致央行進場捍衛新台幣,造成八月分我外匯存底單月減少高達49億多美元,帶給央行很大壓力,因此守穩新台幣匯率為央行當務之急。
  

梁國源也認為,由於外資仍在匯出狀況,目前央行最在意的是新台幣匯率,因此採取將利率拉升、守住新台幣。
  


目前台美利差仍相當嚴重,兩地利率相差2%至3%多,如美國聯邦資金利率5.25%、國內隔夜拆款利率為2%多;此外,大型行庫新台幣一年期定存利率2.4%左右,但美元一年期定存利率達4.5%。


  行庫認為,若央行升息半碼,預期央行將引導各銀行調升存款利率0.1個百分點,而不是半碼,這對自住型房貸民眾而言,利息負擔並不會太大。

  利率可望升0.1個百分點

  
物價方面,梁國源說,主計處預測今年CPI第三季為2.2%、第四季2.5%,顯示下半年物價有上漲壓力,甚至油價飆漲至每桶80美元,將進一步帶動原物料再上漲壓力,因此這次央行升息,也可預作防範通膨問題。

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 遺產分配 養子女等同親生(2007/9/17)

●九十六年九月十七日 自由時報-(遺產分配 養子女等同親生)意華

  收養子女一旦經過法院公證,除非法律有特別規定,否則養子女的權利義務就跟親生子女一樣,遺產分配時,除非遺囑交代,否則養的跟親的一樣大,民眾收養前,要先搞懂法律關係及權利義務,以免將來往生後,留給配偶或其他子女爭家產的困擾。


  收養有其限制規定,收養者年齡,應長於被收養者20歲以上,直系親屬、直系姻親或旁系血親及旁系姻親輩分不相當者,都不能成為收養對象。


  關於收養程序,則由收養人的住所地法院管轄,聲請時應提出被收養者與收養人的同意書、戶籍資料文件;未成年人被收養時,收養人應提出職業、財產及健康證明文件;成年人被收養時,應取得其親生父母所具無須由其照顧扶養之證明文件。
  

未滿7歲的未成年者被收養時,由法定代理人代為意思表示,並代受意思表示;滿7歲應得法定代理人同意,無法定代理人則不在此限。

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 小宅退燒 3、4房換屋買氣旺(2007/9/14)

●九十六年九月十四日 工商時報-(小宅退燒 3、4房換屋買氣旺)雁

  「九二八檔期」即將來臨,北台灣地區預估應有上千億元的預售新案登場,今年的「九二八」檔期不只是預售新案「小宅」比重大幅降低,中古屋市場也出現「小宅」產品明顯退燒的現象,取而代之的是三、四房換屋型產品。
  永慶房仲集團最新成交統計顯示,最近「小宅」產品的買氣明顯萎縮。以一房產品來看,成交佔比大幅下滑六.八個百分點,不過目前賣方的定價策略,並未鬆動,因此小套房的成交行情,還是居高不墬;至於三、四房以上的換屋產品,呈價量持平,預計在即將登場的「九二八」檔期至第四季,仍是主流產品。
  永慶房仲集團總經理廖本勝表示,台北市今年第三季的一房「小宅」產品,買氣明顯萎縮,第二季的成交佔比還維持在一九.五%,但第三季卻下滑到一二.七%;不過每坪成交行情還維持在高檔,第三季大約在四四.二萬元左右,比第二季上漲四.二%。
  吉家網公司總經理李同榮表示,隨著銀行緊縮小套房的貸款條件,不但使得某些特殊產品面臨被套牢,更讓不少專門做「二線產品」的房屋仲介業者,乾脆悄悄的退場。不過,向來穩坐市場主流的三、四房換屋型產品,從七月以來正逐漸擴大在市場上的佔比。
  廖本勝分析,就第三季的成交趨勢來看,四房住宅成交佔比為二三.九%,成交佔比明顯較上季增加三%,每坪平均成交行情為四一.二萬元,比上季小漲○.二%,為量增價穩的格局;至於三房產品一向都穩居市場主力,每季成交佔比都在四五% 左右,是市場接手性最強的產品,也是小套房買家「小換大」的首選。

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 大樓一氧化碳中毒 建築師判刑(2007/9/14)

●九十六年九月十四日 聯合報-(大樓一氧化碳中毒 建築師判刑)

  檢察官夫婦家中2死 胎兒未保住 賴惠慈:打官司提醒大樓公安重要性

  四年前,台北縣永和市恆豐大樓因九樓頂浴室排氣管阻塞,一氧化碳流竄造成住戶三人死亡、八人昏迷送醫;台灣高等法院認定排氣管施工有瑕疵,判決建築師林長勳、工地主任王申志有罪。
  當時傷亡名單中,除因沐浴使用瓦斯熱水器不慎一氧化碳中毒死亡的宋又萱外,以住宋女樓下的現任板橋地檢署主任檢察官朱帥俊一家最受矚目———他的母親董淑君、女兒朱慈容都喪生,懷孕的檢察官妻子賴惠慈也因吸入過多一氧化碳陷入昏迷,她雖送醫救回一命,但肚中胎兒未能保住。
  賴惠慈受到該事件影響,前幾年調離大台北地區到桃園療傷止痛,最近才剛調任台北地院簡易庭法官。她昨天平靜地說尊重法院判決,「打官司並不是要讓對方被判重刑,是希望藉由判決提醒對方及大眾,大樓的公共安全重要性。」
  清瘦的賴惠慈回想當時,她下班後到五樓之四的婆婆住處裡想探視女兒,原本也沒發現異狀,因為一氧化碳是無色無味,後來感到疲累、甚至昏迷。
  她說,起初還以為是工作、讀書太累,根本沒意識到有異狀;等她清醒後,她的天地已變色,兩歲女兒死亡、後來胎中的孩子也保不住,是她人生最大的痛。
  高院二審判決指出,大樓的浴廁排氣管道,其效能在維持浴廁空氣的暢通,以維護浴廁使用者呼吸安全;尤其該棟大樓浴廁位置未對外設有窗戶,九樓之四以上的設計、施工,無法形成有效的排氣引導,建築師與工地主任的過失行為,已達法律所不可容許的危險。
  建築師林長勳原本被依業務過失致死判刑七月、工地主任王申志被判八個月,兩人原本須入監服刑,但受惠於今年的減刑條例,分別減半為三個半月、四個月,並均得易科罰金。
  建築師林長勳表示,當年的一氧化碳中毒事件造成傷亡,他也相當不捨,但如果因為這樣就要找他一個人來墊底,他不能接受,會上訴維護權益。
  林長勳說,事件發生後自己曾請空調協會來鑑定,證明大樓內通風良好,不可能因此中毒喪命;事件原因不出在建築師,而是使用瓦斯熱水器不當所致,希望外界不要模糊焦點。

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 稅局清查自宅重購退稅(2007/9/14)

●九十六年九月十四日 經濟日報-(稅局清查自宅重購退稅)
意華
  五年內轉售、出租或贈與者 退稅將被追討

  最近五年內,曾向稅捐機關申請自用住宅重購退稅,並已經領到退稅款的民眾要注意,稅捐機關將在近期內展開退稅案件清查。凡是五年內將申請重購退稅的自用住宅轉售,出租或贈與給配偶或他人者,稅捐機關都會向納稅人追討退稅。
  

財政部說,這項針對土地所有權人申請,並經核准重購退稅的自用住宅用地清查行動,主要在避免納稅人取得退稅後,將重購土地移轉,或轉作其他用途,逃漏土地增值稅。因此,稅捐機關每年都會進行清查列管案件,以避免出現漏稅流弊。
  

依據土地稅法第35條規定,土地所有權人在出售自用住宅用地後,二年內另行購買自用住宅用地者,可以向稅捐處申請退還其不足支付新購土地地價數額的土地增值稅款。
 

 財政部說,多數納稅人都非常清楚稅法賦予民眾的申請退稅權利,但卻不清楚稅法也訂有但書規定:在新購土地完成移轉登記日起,五年內不可以有買賣、贈與、交換、拍賣等方式的移轉行為。
 

 除了移轉之外,財政部說,包括將自宅用地另作其他用途如出租、供營業使用(例如同一樓層房屋部分供自宅使用、部分營業),或戶籍遷移該地未實際作自用住宅使用者,土地所有權人原先獲准原退還的土地增值稅款,也要被追繳。
  

財政部提醒民眾,近年來相當流行的夫妻相互贈與土地行為,稅捐機關也會列入調查,若其中有屬於申請重購退稅的土地,卻出現贈與給配偶並在地政機關完成登記程式者,退稅也會不保。
  

舉例來說,甲在95年6月1日出售土地現值400萬元的自用住宅土地,扣除已繳納土地增值稅30萬元後,實得370萬元。甲在96年7月重購一塊現值450萬元的自用住宅用地,甲不足支付新購土地價款為80萬元。
 

 依據稅法規定,甲可提出重購退稅申請,原出售土地已納30萬元增值稅,可以全數退還。但若甲在五年內,將重購土地轉贈給配偶時,原申請退還的30萬元增值稅款,就要繳還國庫。

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 概括繼承將改為限定繼承(2007/9/14)

●九十六年九月十四日 經濟日報-(概括繼承將改為限定繼承)
意華
  保障弱勢繼承人 國民黨立委下周提案

  現行民法採概括繼承製,以致弱勢族群難清償被繼承人債務,衍生社會問題。


多位立委昨(13)日表示,下周將提案將概括繼承改為限定繼承,保障未成年人、65歲以上老人與無行為能力弱勢族群權益不致受損。


  國民黨政策會執行長曾永權、國民黨立委雷倩、徐中雄等人昨舉行記者會指出,國民黨總統參選人馬英九下鄉探訪民瘼,發現弱勢民眾被迫承接債務卻無力償還,引發的社會問題非常嚴重。
  

曾永權說,馬英九要求儘速提案修法保護弱勢,國民黨團已決議,修正民法繼承編為本會期優先法案,下周將以黨團名義提案,盼能以最快速度交委員會審查,也期盼朝野黨派能針對重大民生法案共同推動。


  徐中雄說,根據司法院統計,去年只有約3,500位民眾懂得利用「限定繼承制 」避險,而這些人大多是法官、律師等具有法律專業知識的人,其他不懂法律知識的民眾,等於暴露在繼承債務風險之中。


  雷倩指出,她曾接獲一對林姓兄弟陳情案,父親往生15年後,才收到法院通知父親生前幫人借貸擔保新台幣1,500萬元,因早已過了辦理拋棄繼承時間,其兄服毒自殺,可見修法有其必要性。
  

雷倩說,辦理拋棄繼承與繼承的發動時間,國民黨主張從現行被繼承人往生起算,改為繼承人知悉繼承之事實起算;拋棄繼承的時間,則從現行被繼承人死亡兩個月內,改為知悉其繼承時起五個月內以書面向法院辦理。


  雷倩表示,國民黨要求繼承編修正應溯及既往,且除非債權人提出償債請求,並出示具體債務證明文件,否則被告知繼承債務者可不予處理。徐中雄說,法務部規劃明年3月提出修法版本,國民黨主張必須立刻處理,不能再等。

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 財團法人節稅 企業較愛(2007/9/13)

●九十六年九月十三日 經濟日報-(財團法人節稅 企業較愛)
意華
 北市利用捐贈抵稅一年約六千多件,多數是企業捐贈抵稅,個人的捐贈以遺產捐贈抵稅為主。

 國人利用財團法人節稅的例子不算少,台北市國稅局指出,一年收到這類捐贈可抵稅的案子約6,000多件。多數是企業捐贈抵稅,個人的捐贈以遺產捐贈抵稅為主。
  

企業或個人在限額內捐贈財團法人可不計入稅額,再經由對財團法人對企業的投資,透過對財團法人董監事的篩選,掌握控制企業的權力。對有錢人來說,利用財團法人管道,可達到節稅又享有實際控股的作用。


 個人將遺產捐贈財團法人節稅的例子,時有所聞,像是溫世仁、吳修齊等名人都曾成立基金會,並在身後將部分遺產捐贈出去。不過,台北市國稅局的統計,以遺產捐贈財團法人的件數一年不超過20、30件,且以小額捐贈為主,大案件不如外界想像的多。


 安侯建業會計事務所稅務部副總賴三郎表示,有些企業會設立財團法人,再依企業所得額10%的限制內,捐款給該財團法人。比方說,甲公司設立財團法人,再捐5,000萬給財團法人,其後再由財團法人購買甲公司的股票,因為甲公司透過捐贈給財團法人可列為費用,又可透過財團法人實際控制公司的股權,達到節稅的效果。企業設立財團法人也可提升公益形象。


 在個人捐贈方面,處理遺產稅時,比較常見透過捐贈財團法人進行稅務規劃。


致遠會計事務所會計師呂旭明表示,以10億元的遺產來說,若不捐贈出去,約要課50%的遺產稅;如果捐贈給財團法人,捐贈可不計入遺產總額,等於省下5億元。
 

 根據遺贈稅法第16條規定,「遺贈人、受遺贈人或繼承人捐贈各級政府及公立教育、文化、公益慈善機關之財產,不計入遺產總額。」呂旭明說,實務上,有人會於生前先設立財團法人,去世時再將遺產捐贈給財團法人,受遺產捐贈的財團法人必須是在捐贈人死亡前就設立,才符合稅捐機關的認定。


  擅長處理名人身後稅事的呂旭明說,設立財團法人可自行挑選董事、控制股權,只要捐贈人及其配偶三等親內擔任董監事的人數不超過三分之一即可。不過由於捐贈不限現金,通常都以捐贈股票較常見。

  財團法人買股 有法可管

 投資總額不得逾登記財產總額二分之一;基金會財務將透明化。

 
行政院會昨(12)日通過「財團法人法」草案,明定財團法人「財產之運用」專章,雖未排除財團法人投資股市,但投資總額不得逾法院登記財產總額二分之一,且投資須本於「安全可靠」原則。


 草案以正面表列方式明確規範財團法人的財產管理方法有五:一、存放金融機構。
二、購買公債、國庫券、中央銀行儲蓄券、金融債券、可轉讓定期 存單、金融機構承兌匯票或保證商業本票。
三、購置業務所需之動產及不動產。
四、本於安全可靠之原則所為有助增加財源之投資,其投資總額不得逾法院登記財產總額二分之一。
五、其他經主管機關許可有利於財產運用者。
  

法務部法律事務司長張清雲表示,第四項規定並未排除投資股市,但投資總額不得逾法院登記財產總額二分之一。
  

同時,張清雲指出,投資股市必須本於「安全可靠」原則,舉例來說,財團法人可能以投資基金較為符合「安全可靠」的原則,但何謂「安全可靠」則由目的事業主管機關負責監督。
  

草案也定有「資訊公開」專章,規定財團法人應於每年1月31日前,將其當年工作計畫及經費預算;每年5月31日前,將其前一年工作報告、經費收支、財產清冊、財務報表,分別提請董事會通過後,送主管機關備查。


  而前述經主管機關備查的資料,主管機關還要連同接受補助、捐贈名單清冊及支付獎助、捐贈名單清冊等各項營運及運作相關資料主動公開。如果財團法人不送主管機關備查,將被處以3到15萬元的罰鍰,且主管機關可限期命令其改正,如不改正,即可廢止其設立許可。


 張清雲說,目的事業主管可以依據上述規定,監督財團法人買賣股票情形。

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 促產將落日 租稅優惠或減稅難取捨(2007/9/13)

●九十六年九月十三日 中廣新聞網-(促產將落日 租稅優惠或減稅難取捨)意華

 提供產業租稅優惠及投資抵減利多的「促進產業升級條例」將在2009年底到期,經濟部打算延續對產業補助的利多,工業局因此擬定「新世代產業三法」,但財政部認為這將影響稅收,因此研擬賦稅整體改革,對所有產業一視同仁降低營利事業所得稅並取消企業保留盈餘課徵10%規定。到底如何取捨?年底就要協商定案。
  

促產條例目前對新興產業提供的五年免稅優惠、技術作價入股認股權憑證等優惠,在20-09年底法規落日後都將取消,工業局提出新世代產業三法,包括「產業發展基本法」「產業創新加值條例」及「產業園區設置管理條例」,想要延續對產業的租稅獎勵,工業局長陳昭義說但由於替代促產的產業三法,還是想保留相當對產業的優惠,因此財政部才會擔憂稅收減少,財經立場不同,因此財政部打算進行整體的稅負改革,包括今年底就會提出稅負整體改革,包括調降營所稅、取消保留盈餘課徵10%所得稅、以及縮小最低稅負課稅範圍等三合一改革方案。一旦年底協商採行財政部方案,經濟部擔心產業界會受到衝擊!


  工業局長陳昭義說,因應財政部輕稅簡政,取消個別或特定產業的租稅優惠後,經濟部將會針對非稅制工具加強輔導和補助,以協助廠商技術升級因應促產落日,年底將要定案是延續產業租稅優惠,還是對產業一視同仁,以雨露均霑減稅達到讓產業更具有國際競爭力。2310

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 當年借殼聯成 損失慘重(2007/9/13)

●九十六年九月十三日 經濟日報-(當年借殼聯成 損失慘重)雁

  房地產景氣復甦,當年受景氣反轉與財務危機拖垮的建商,近日挾轉機題材又陸續重返房市。其中,曾是基隆規模最大的建商前羅傑建設負責人羅律煌,近日東山再起的大動作,更受到矚目。
  十年前,羅傑建設為了一圓上市夢,借殼聯成食品公司。由於羅律煌只懂營建規劃,不懂資本市場操作邏輯,他為了護盤,爆發一連串的財務危機,拖垮曾經市值百億元的公司。
  民國44年次、出生於苗栗的羅律煌,並不是基隆本地人。30年前他進入聯陽廣告研展部,開啟了對房地產業的興趣,也培養日後對市場與行情敏銳的觀察力,奠定發展建築開發業的深厚基礎。
  民國76年,羅律煌在台北從事期貨失敗,到基隆以建築事業重新出發,從五樓公寓蓋到32層高樓大廈,在公司出事前,羅傑建設在基隆共推出30個社區、3,000戶房屋,與白天鵝建設並列為基隆兩大建商,目前在田寮河邊的「東方帝景」,就是羅傑出事前的指標建案。
  雖然羅律煌已十年未推案,但羅傑這塊金字招牌在基隆仍是相當響亮,顯見當年公司的意氣風發。

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 買方漸強勢 房市第4季好議價(2007/9/13)

●九十六年九月十三日 蘋果日報-(買方漸強勢 房市第4季好議價)雁

  信義房屋業績連月減 看屋者眾成交低

  房市景氣好壞,可直接從房仲業者的業績觀察。信義房屋(9940)4月起營收逐月下滑,至8月僅3.84億元,比4月衰退31%;永慶房屋8月大台北地區成交件數也較7月衰退2成,買氣衰退。加上928檔期新推案量爆增,市場逐漸轉向買方市場,房仲業者認為,自住客可在第4季大膽議價。

  景氣逆轉

  包括信義房屋、永慶房屋、中信房屋等,近幾個月業績都呈現下滑,但實際反映買氣的帶看人數並無縮減。信義房屋企研室協理吳銘鴻表示,8月其它產品買氣都較年初差,尤其小套房買氣銳減,是受銀行緊縮房貸、次級房貸風暴與國內股市震盪劇烈等影響,買方觀望氣氛濃厚。

  小套房買氣銳減

  有意投資的民眾可觀察928檔期個案銷售狀況,銷售狀況不佳,短線避開投資房市。
  今年7、8月房仲業者營收都明顯下滑,房仲業者認為銀行緊縮放貸影響最大,不少買方簽了約才發現貸不到款,或貸款成數縮減。永慶房仲集團統計,台北市今年7~8月1房以下產品,成交比重從第2季的19.5%下滑到僅剩12.7%,但賣方對房價讓步空間小,加上目前銀行利率低,投資客沒有立即斷頭危機,房價維持高檔震盪。

  投資客搶著脫手

  永慶房仲集團總經理廖本勝認為,投資客比重開始逐漸下滑,未來房價不易出現大幅震盪情勢,第4季新案推案量大對自住客有利,對投資客則是利空,一些新成屋要交屋的屋主,開始面臨本利攤還壓力,釋出物件將增加,市場上又有新案在推,投資客為避免明年政府針對投資客投資,搶在這段時間賣屋,釋出物件湧現,
對自住客相當有利。

  板橋新店可考慮

  預算有限的自住客,建議往北縣捷運站周邊購屋,優先考慮新成屋,最好挑選有大量釋出物件的社區,議價空間有機會超過1成。廖本勝表示,8月板橋、新店、文山等地區房價都開始些微下滑,可趁928檔推案量大、預售選擇多時,大膽議價,建議可選擇板橋、新店、中永和與淡水等地。
  第4季是房市傳統旺季,新案與中古屋銷售狀況,可視為未來房市景氣的指標,多家房仲老闆認為,投資客逐漸退場,反倒有利健全房市,捷運周邊、優良學區旁、生活環境佳的區域仍抗跌看漲。

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 買不起樓 租屋客年增150%(2007/9/12)

●九十六年九月十二日 蘋果日報-(買不起樓 租屋客年增150%)雁

  房價高漲造成房屋交易趨緩,住商不動產發現,今年租賃市場卻較去年同期成長150.61%。住商不動產總經理林倩表示,隨著「房價與所得比」創新高,租賃案件有大幅成長的趨勢,其中以台北縣和高雄地區成長幅度最高。特別是捷運可直達台北市的區域,如板橋、新店、土城等地,捷運周邊租屋市場相當活絡。
  這份研究發現,今年以來,租賃案件逐月增加,買賣案件卻呈現下滑趨勢。
  林倩指出,北部房價處於高點,南部房價低,南部商圈與學區周邊的房東相對投資報酬率較高,如果購買規模大,收益相當驚人,許多南部投資客委託物業公司管理大量的出租物件,卻省下時間成本。

  買屋避開餘屋量大區

  雖然利率走升,租屋可以解決眼前住的問題,但未來可能卻要花更高代價才能買得起房子,因此,租屋者規劃購屋要趁早。
  林倩建議,台北市房地產下修幅度有限;台北縣某些精華區域,如板橋、新店等地相對抗跌,但要避開餘屋量過大的區域。

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 壽險房貸首年2.5% 免開辦費(2007/9/12)

●九十六年九月十二日 自由時報-(壽險房貸首年2.5% 免開辦費)意華

 各銀行紛紛緊縮房貸之際,民眾想找低利率房貸,不妨朝壽險業者下手,壽險房貸最新推出首年2.5%固定利率,並且強調免開辦費、徵信費,讓房貸戶節省一筆不小轉貸費用。
 

 整體而言,目前壽險業房貸利率的確較銀行低,例如安泰人壽房貸方案,前半年1.68%;三商美邦人壽固定利率專案,前三年固定2.55%、後四年固定3.35%;英國保誠人壽的專案,前七年固定利率3.09%。此外,台灣郵政五年期固定利率,最低利率第一年固定2.55%起,第二至五年固定3.1%起。


 至於大都會國際人壽新推出的房貸,採五年期分段式固定利率,第一年固定利率2.5%;第二年至第五年固定利率最低3.2%;第六年起依台銀、一銀、合庫三家銀行兩年期定期儲蓄存款利率的平均值固定加碼。


 壽險業者分析,房貸戶基於對市場利率調升的預期心理,目前選擇固定利率房貸的比例,已有日漸增多的趨勢。
 

 房貸戶主要是希望藉此控制房貸佔家庭支出的成本比例,便於日後資金調度,同時藉由利率鎖定,避免未來利率持續上揚的壓力。

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 促產落日前按面額課稅(2007/9/12)

●九十六年九月十二日 經濟日報-(促產落日前按面額課稅)
意華
 財政部同意,明(97)年元月起,企業發放員工分紅配股,可以在申報所得稅時,列為費用扣除,減輕所得稅負擔。對於領取分紅的企業員工,財政部則決定維持現狀,不論分紅配股市價高低,一律只按面額10元課稅。


  財政部表示,在民國98年12月31日促進產業升級條例落日之前,企業員工取自公司發放的分紅配股,都只須按面額10元繳稅。
  
舉例來說,甲公司經股東會決議配發員工每人2,000股股票,員工實際領取分紅配股時,股價如為每股50元,每名員工等同拿到價值10萬元的股票。
  

在申報個人綜合所得稅時,由於財政部決定只按面額對獲配的員工分紅股票課稅,同樣是2,000股股票,甲公司每位領取分紅配股的員工,只需申報2萬元股利所得,不是實際的10萬元。
  

財政部指出,員工分紅配股費用化原則自明年起實施,過去公司無法列報屬於員工分紅配股的費用支出,企業申報的營所稅不受分紅配股因素下降。但明年起准列為企業費用後,營所稅勢必會受企業的員工分紅配股政策影響,企業發放分紅配股愈多,營所稅減損愈多。
 

 但對員工而言,在98年底之前,獲配的分紅配股都不受到影響,仍能依據面額10元繳稅。財政部指出,除非個人加計員工分紅配股的全年收入逾600萬元以上者,需再加徵20%最低稅負所得稅之外,個人取得分紅配股所需負擔的只有面額10元部分的所得稅。

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 北市商圈 正義大樓土地 擬專案讓售(2007/9/11)

●九十六年九月十一日 經濟日報-(北市商圈 正義大樓土地 擬專案讓售)意華

 土地與建物分屬軍備局與私人 延宕十多年 住戶分屋比仍談不攏

 台北市忠孝東路正義大樓都市更新案昨(10)日舉行都更審議委員會,地主國防部軍備局表示,近日將陳報行政院申請土地「專案讓售」,最快年底舉行公開說明會。反對參與都更案的住戶質疑,至今未獲全部住戶同意,應停止進行,否則未來將採取激烈手段爭取權益。


 市府都發局昨天舉行正義大樓都更審議案,用很多時間討論建築師規劃大量機械車位,歷時四小時才結束;最後退回正義大樓停車獎勵車位,封殺龍麟建設打算開挖地下六層地下停車場案,但其餘工程造價、都更容積獎勵、停車出入口等案則通過。


  正義大樓都更案坐落台北市SO-GO百貨商圈,共有164戶,目前有八成住戶協定合建門檻,但有約15%、30住戶質疑申請都更案的龍麟建設資格,不願意參與都更。


  正義大樓受制土地與建物所有權人分屬軍備局與私人住戶,都更案已拖延十多年,目前國產局處理「公地私房」案例,多以專案讓售方式進行,國產局會要求住戶達成百分之百協定後再專案讓售。國有財產局主任秘書陳文龍說,目前尚未收到國防部的訊息,要等國防部陳報行政院專案讓售同意。


 目前國有非公用不動產可依行政院或財政部核定,以約計面積辦理讓售或專案讓售,經地政機關依實際需用範圍辦理分割登記後,原住戶有權優先承購。
  


軍備局預計本周送正義大樓資料到國產局。國產局預計10月開會討論,順利的話,11月底可向住戶說明。
  

反對龍麟建設的住戶徐永堯表示,根據都市更新條例第11條,都市更新申請人必須為地區內的「土地及合法建築物所有權人」。龍麟建設負責人葉松年只是該大樓合法建物所有權人,並不是土地所有權人,不符合都更條例的資格。
  

正義大樓是一棟五層樓高的建築物,每戶室內面積在25坪以上,更新後將興建兩棟樓高24層、18層的住商混合大樓,市值達125億元。
  

徐永堯表示,住戶贊成都市更新,但他反對龍麟所提的都更計畫。由於台北市再偏僻角落的合建案,住戶分屋比至少50%,正義大樓基地位在捷運交會點、隔壁是SOGO百貨,按合建市場行情,住戶分屋比應達70%至82%。
  

龍聯董事長葉松年表示,會持續與每位住戶協調。

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 一生一屋政策 地方不買單(2007/9/11)

●九十六年九月十一日 經濟日報-(一生一屋政策 地方不買單)
意華
  台中市將要求中央 補助稅收差額

 行政院推動「一生一屋」政策,台中市政府估計每年將減少3.3億餘元的土地增值稅收入,副市長蕭家旗昨(10)日說,土地增值稅是地方重要稅收,現今地方財政普遍困難,將要求中央補助稅收差額。
 

 行政院會8月29日通過「土地增值稅自用住宅用地優惠稅率改革方案」,民眾自用住宅的土地增值稅由過去一生只能享用一次優惠稅率(10%),改為「一生一屋,不限次數」,嘉惠換屋族。


  這項政策卻將影響地方財政,台中市稅捐處長陳守信說,土地增值稅在房地移轉時課徵,分配比率為地方80%、解繳國庫20%,是台中市最主要稅收,95年占全市稅收的31.62%。
 

 今年截至8月底,台中市已課徵31.7億元、比去年同期成長33.3%。
  

陳守信指出,「一生一屋」政策實施後,土地增值稅收實際減少多寡,尚難估算;但依財政部以原稅收一成試算,則台中市每年約減少3.3億元,難免影響市政建設。


  蕭家旗在市府主管會報表示,這是中央請客,理當由中央來買單,將與各縣市連繫,請求中央補助所減少的稅收。

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 聯邦銀資本週足率 升至1O%(2007/9/10)

●九十六年九月十日 自由時報-(聯邦銀資本週足率 升至1O%)意華

 為提升資本適足率,聯邦銀行(2838)董事會上週五通過將以私募方式辦理40億元增資案,每股發行價格十元,符合市場原先預期。聯邦銀表示,此次增資資金預估可以在本月底順利到位,屆時聯邦銀的資本週足率將可望由目前8.3%上升至10%左右。


 根據聯邦銀今年股東會通過的增資案,其增資額度為80億元,但考量到目前聯邦銀行的資金仍算充裕,因此,規劃先行辦理40億元增資,由大股東出面認股,若有需要的話,不排除年底前再辦理另外的40億元增資案。


 至於是否會引進外資資金來參與增資認股?聯邦銀認為,若是具金融營運專業背景的外資,聯邦銀並不排除與其合作。

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 未成年繼承 遺產為負即免責(2007/9/10)

●九十六年九月十日 中國時報-(未成年繼承 遺產為負即免責)意華

 法務部九日指出,為保障未成年繼承人的權益,研修的民法繼承篇已確立「未成年之繼承人以限定繼承為原則」之修法方向,立法院新會期開議後,將儘速擬妥修正草案,完成立法程序。
 

 報載嘉義市有一名三個月大男嬰,因父母未及代為辦理拋棄繼承而隔代繼承外祖父之債務,形成小嬰兒尚未長大即背負鉅額債務的不公現象。法務部對此作出回應。
  

現行民法繼承編以採取概括繼承為原則,未成年繼承人因為自己或法定代理人不知主張限定繼承或拋棄繼承,而概括承受被繼承人之債務,造成許多未成年人背負重大債務的現象。
  

法務部鑑於類此不合理現象經常發生,民法繼承編修法將這部分列為修法主軸及首要重點,將未成年繼承人之責任修正為限定繼承。所謂限定繼承,就是僅限於所得遺產範圍內,償還繼承債務;如所得遺產為負數,未成年繼承人即無須負責。
  

法務部指出,為加強民眾對於民法繼承編現行規定的瞭解,完成修法程序前,全力進行宣導。透過洽請戶政機關、財稅機關、殯葬管理機關於民眾辦理死亡登記、申報遺產稅、殯葬事務時,或地檢署或醫院開具死亡證明書時,提醒民眾注意是否須辦理拋棄或限定繼承。

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 容積移轉設年限 防止不法牟利 設回饋金制 列入考慮(2007/9/7)

●九十六年九月七日 中國時報-(容積移轉設年限 防止不法牟利 設回饋金制 列入考慮)
意華
  
台北市政府日前同意考量國民黨台北市議員楊實秋提議,規定15米以上既成巷道容積移轉,應訂定土地持有年限,以保護原始地主。消息一經披露,引發不少土地代書業者關切,昨日並親至議會向楊實秋陳情。


 日前,楊實秋要求市府,若同意15米以上既成巷道得作為容積移轉的送出基地,應區隔原始地主與土地掮客,否則將產生土地掮客結合不肖民代,以低價向原始地主收購既成巷道來換取高價容積的狀況。


 昨日,他進一步舉例,土地掮客若僅持有既成巷道或公共設施用地2、3年,與原始地主持有年份數10年相比,2者若同樣可換取100%的容積移轉,實屬不公,亦造成特定分子牟取暴利,無法彰顯社會公平正義。


 但台北市公共設施保留地權益促進會長李振嘉認為,容積移轉若設有年限限制,有違自由經濟市場機制,法律保障人民財產不管經由買賣、贈與或繼承,都有自由處理權,即使土地掮客收購公共用地,只要合法投資賺取合理利潤,應一視同仁不該訂定有違憲疑慮條款。


 業者坦承,前例顯示,的確有不肖人士向既成巷道原始地主收購土地,再賣給政府領取高額收購補償金或容積移轉,但人謀不臧的情況實屬少數。李振嘉表示,從樂觀面來看,不設限鼓勵容積移轉將有助於都市更新,且資本市場的運作精神即,原始地主可自由選擇買主,以最滿意的價格賣出,順利變現,不乏有土地代書解決地主經濟困難的狀況。
  

發展局代表指出,針對15米以上既成巷道作為容積移轉標的政策,訂定持有土地年限勢在必行,但議員建議以年限之分「打折」對應不同程度的容積移轉數量,此方案已遭內政部打回票,業者另提議不「打折」,而改設回饋金制度,該局會列入考慮。

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 景氣走下坡 套房會先跌(2007/9/7)

●九十六年九月七日 工商時報-(景氣走下坡 套房會先跌)雁

  有些房子,因為基本面不好,隨著大環境起舞,房市景氣時價格拉高,但有些房子,當初被廣告、建商硬炒起來的房價,一旦房地產不景氣,走下坡,那些沒有基本利多支撐的房子,也就跟著往下跌。
  房仲業者表示,這些無量下跌的房子,如套房,或者是社區內長期沒有重大建設、巷道狹小、交通不便、停車不易的房子,都會在景氣走下坡時,優先反應。
  住商不動產表示,當房地產走下坡,會優先反應的是套房,因為套房單價高,折舊快,公設比高,空間小都可能在景氣回檔時,先開啟跌幅。
  且多數小套房管理不易,大多都是投資客在買,轉手賺價差,自住的少,一般小家庭也不太會考慮套房商品,一碰到不景氣,房價就跌的兇。
  住商不動產指出,要套房不跌價,除非管理品質如飯店一樣,十年如一日,且套房要走精緻化、商業化、捷運化、豪宅化等風格,才有可能抵擋下跌趨勢。
  或者有些公眾觀感不好的區域,長期有色情、毒品、賭博這三大毒瘤,政府可能已經盡力改善,但是因為公眾的感覺、印象不好,大環境不好的時候,也會優先反應。
  北區房屋總經理彭培業說,房子買下去之後,只會愈來愈老,一年一年的折舊,有什麼理由讓房子後會每年增值?靠的是地段價值上升,以及所買的房子,在該地段所創造的稀有性,這些稱之為基本面,如果沒有基本面,房價漲都只是曇花一現。

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 買房不套牢 祕訣大公(2007/9/7)

●九十六年九月七日 工商時報-(買房不套牢 祕訣大公開)雁

  從房價漲升的幅度、價格來看,四年來,最佳、次佳的購屋、投資房地產時機,已逝。
  這種大環境下,自住挑合理價格的房子還ok,投資置產也可以,先出租、或自用都沒關係,但是,想要投資轉手賣出賺差價,很難,時機上已經不適合。

  房價高 購屋良機已逝

  房地產界人士說,九十二年SARS期間,當時,房價跌到低點、貸款利率低、貸款成數高,是最佳購屋時機。
  九十三、九十四年左右,房價還在漲升當中,投資的人進場,還有賺錢空間,自住的人買屋,價格也相對平穩,算是購屋次佳時機。
  但是,目前房價來到四年高檔,依據國建房價指數、信義房價指數,全都顯示全台房價已來到四年高檔區,大台北更創歷來新高價。
  時機不佳、漲高買進,再好的房子、再棒的地段,買在相對高價,不免被套牢。
  信義房屋說,就像買到高價強勢股,但是,碰到漲多回檔、一樣賠錢,高檔買進好地段的房子,可能短線被套,即使三年、五年以後,房價有機會創新高,也要苦熬過去才算數。

  選對房 低價屋也賺錢

  時機對的話,挑選的地區、房子再普通,還是有機會賺錢。
  一位在SARS期間,在基隆買進大坪數豪宅的金融界人士說,買進時,正好是低點,原本二千萬的房子,一千萬多一些就買到,這四年來,也漲了二成左右。
  這就像在股價跌深之後,買進低價弱勢股,行情一反彈就賺錢。
  儘管未來上漲空間不大,在基隆地區,大坪數房屋的買氣,並不是那麼強,但是,帳面上已經賺到錢,而且房地產比股票穩,不會有下市變壁紙的疑慮。
  慎選標的,全台還是有很多價位合理的房子。

  台北房 已到四年高點

  好房子漲相佳,但是最怕買在高點。信義房屋人員說,都會區、精華區的房子,像台北市,相對抗跌、漲升空間大,但是現在真的已到四年來的高點,追高買進,真的不適合。
  至於鄉鎮區、偏遠區的房子,像嘉南、雲林、南投,高縣、屏縣,房價相對低,漲幅不大,但是,經濟一不佳、房市大環境一不好,房價跌得也快。
  整體而言,房地產界人士指出,投資時機過了,至於自住、置產時機合不合宜,就要靠自己好好挑房子了。

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 三角移轉避稅 行不通(2007/9/7)

●九十六年九月七日 經濟日報-(三角移轉避稅 行不通)
意華
  
財產鉅額增減被盯上 納稅人補稅逾200萬

 藉三角買賣移轉財產避稅有新招,但稅捐機關透過監控財產鉅額增減的查稅系統,仍然成功破解。一納稅人為此付出逾200萬元補稅代價。
  
財政部台北市國稅局日前透過財產檔,發現一宗土地買賣「三角移轉」避稅案件,當事人甲與乙共同持有一宗土地,甲先將持有的50%土地產權出售給乙,再由握有另50%土地產權的乙,將購自甲所有的一半土地產權,售還甲的兒子,成功將甲的土地產權,移轉給其子。


  由於乙本身也持有這塊土地50%的產權,甲乙雙方原本認為天衣無縫的三角移轉手法,卻因為甲的兒子一夕之間多出一筆土地,財產遽增遭到電腦鎖定而破功。
  

協助甲「過水」將土地移轉給甲之子的乙,在稅捐機關查獲其出售手上所持土地的一半產權給甲的兒子時,乙還主張是將自己原先握有的50%土地產權賣給甲的兒子,與甲無關,更不是三角移轉。
  
不過,因為甲的兒子與乙都無法出示雙方買賣的資金流程證明,經國稅局認定甲、乙明顯有安排「三角移轉」虛偽買賣財產的行為,因此認定其交易不存在,甲等同贈與土地產權給兒子,必須繳納贈與稅。


  這宗買賣交易是發生在民國92年間,該筆土地公告現值經核定贈與總額達700萬餘元,國稅局除核定甲應納贈與稅額110萬餘元外,亦另處一倍罰鍰。總計甲安排三角買賣連補帶罰要繳220萬元贈與稅。

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 投資客大減 房貸緊縮鬆動(2007/9/5)

●九十六年九月五日 中國時報-(投資客大減 房貸緊縮鬆動)雁

  房巿降溫,投資客紛紛縮手,房仲業者指出,今年首季投資客占巿場購屋比重約近四成,惟隨著房巿下滑,第二季起投資客大幅減少,還會進場購屋的比重僅剩一成上下,但也因此,六、七月間政府、銀行界風聲鶴唳地緊縮房貸態勢已見鬆動。
  近期美國次級房貸風波影響全球股市,也拖累了台股的走勢,八月份單月一度大跌1300點,台股總市值瞬間減少3兆元,連帶影響成屋市場的購屋信心,根據永慶房仲集團最新資料顯示,大台北地區八月份住宅平均單價維持平盤,成交件數卻較上月衰退二成;台中地區則在投資買盤縮手下,整體市場呈現「價跌量縮」。

  8月下旬起銀行放貸意願變強

  至於,上半年房價漲幅已高的高雄地區,也因為投資買氣減緩,進入高檔盤整格局。
  群義房屋北區事業處總經理潘家成表示,今年第一季時,投資客占巿場購屋比重約近四成,但是受到房價高漲,投報率大幅下滑影響,第二季投資客比重較前季下降,至今僅剩一成上下。
  為了提高獲利空間,投資客紛紛修正投資策略,永慶房屋總經理廖本勝指出,北部投資客標資標的已由店面、套房,轉向投報率較高的土地、辦公大樓。
  部分財力較差的北部投資客,眼見北巿房價高不可攀,紛紛轉移陣地,南下購屋,群義房屋中區事業處總經理陳俊男即指出,第二季開始,台中巿五期、七期等精華地段店面,出現台北客買盤,成交個案約有二成來自北部客源。
  雖然投資客銳減,但房巿降溫後,政府主導緊縮房貸的抑制房地產措施也見鬆動,業者透露,八月下旬起,銀行放貸意願增強,只要屋況好,且信用正常,要貸到八成不是不可能的事。
  惟業者也強調,民眾若想爭取較好的融資條件,購屋時須選擇區段良好的房子外,面積不要太小,最好不要買僅有「一房(即套房)」的標的。
  投資客佔銀行房貸比重從第一季的四成降到第二季的一成,華銀個人金融事業群副總高榮成昨聞訊後表示不解:「會一下子降那麼多嗎?有點納悶,才差三個月而已。」
  高榮成說,行庫目前對房貸投資客的立場不變,仍維持原有作法,即貸款成數比自住型的低、貸款利率則高出一到兩碼(一碼為O.二五個百分點)。

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 8成民眾愛住捷運站附近(2007/9/5)

●九十六年九月五日 蘋果日報-(8成民眾愛住捷運站附近)雁

  大台北地區每日平均約100萬人次搭乘捷運,沿捷運置產成為購屋新趨勢。房仲業網路調查顯示,82.8%購屋族群會選擇鄰近捷運站的住宅,56.7%希望在捷運板南線購屋,尚未完工的捷運線中,有意卡位投資的民眾,最看好內湖線。

  56%想在板南線購屋

  信義房屋近期針對網路看屋族群調查,大台北地區有8成民眾認為住家最好就在捷運站附近,購買捷運旁住宅民眾主要為了交通便捷,至於雙捷運交會站或3鐵共構車站等,都不是購屋優先考量,投資型購屋人僅1成,為了撿便宜房價選擇捷運末端站的民眾也只有1成,已通車的捷運線中,分別以捷運板南線、淡水線、新店線指名度較高。
  信義房屋網路行銷經理蕭政華表示,台北市捷運工程局預估,3年後每日載客量高達200萬人次,逐捷運而居的人口將愈來愈多,已通車的捷運站中,指名度高捷運線,房價也相對較高。
  想要卡位捷運沿線住宅,享受房價上漲的民眾中,最看好捷運內湖線,其次是捷運信義線與新莊線。
  蕭政華建議,房價隨著遠離捷運網核心逐步降低,但通勤時間及成本隨之增加,購屋前要先考量附近生活機能、通勤時間等,不要貪便宜選擇偏遠捷運站旁,犧牲生活品質。

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 三次稅改啟動 大降營所稅(2007/9/5)

●九十六年九月五日 經濟日報-(三次稅改啟動 大降營所稅)
意華
  稅率:25%□16.5%

 經建會主委何美玥昨(4)日在工商協進會早餐會上,宣佈啟動第三次賦稅改革,以「低稅簡政」為原則,大幅調降營利事業所得稅稅率,調降後將比香港的17.5%更低,可達16.5%;未分配盈餘加徵10%規定也將一併取消。但大幅稅改有前提,民國98年底促進產業升級條例落日後,有關產業租稅獎勵將取消。
  

何美玥進一步指出,目前營所稅稅率是25%,要調降多少,還需要再研究,新加坡正逐年調降營所稅,最終目標是18%;芬蘭營所稅最低,稅率為12.5%;香港是17.5%。何美玥認為,「像新加坡這樣小裡小氣調降沒有意思,要一次降下來才夠震撼」,因此未來營所稅至少要比香港低才有競爭力。


 何美玥8月下旬邀集財政部長何志欽以及經濟部政務次長施顏祥等相關高層,多次會商促產條例租稅減免,何美玥在昨天的工商早餐會上,主動拋出政府擬大幅降低營所稅的議題。
 

 何美玥強調,在全面調降營所稅後,促產條例中的租稅獎勵以及未分配盈餘加徵10%的規定也會一併取消;非常重要的研發租稅獎勵,可以用科專計畫等補助的方式來做,或者是援引生技製藥發展條例的方式,另訂法律進行獎勵。 何美玥指出,行政部門將於年底時完成含遺贈稅在內等稅制改革。至於工商界希望取消貨物稅一事,她表示,取消貨物稅後,希望以能源稅補足,不過,目前能源價格偏高,將延後討論此議題。
  

工商協進會理事長黃茂雄上午當場回應,直到現在才知道政府的稅改思維,若能真的比香港低,工商界說不定就會贊成取消租稅優惠,把行政成本與訴願費用都留下來減稅。

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 150億 無法全額抵稅(2007/9/5)

●九十六年九月五日 經濟日報-(150億 無法全額抵稅)
意華
  以基金會名義捐款

 台灣首富郭台銘透過基金會捐贈150億元給台灣大學,做為興建癌症研究中心之用。財政部昨(4)日指出,郭台銘若透過基金會捐款,所能享有的捐贈抵稅額最高不得超過個人綜合所得總額的20%。
  

據分析,郭台銘若是一次捐出150億元善款,除非郭台銘個人的全年所得達到800億元以上,否則其所捐贈的150億元鉅額款項,恐怕無法全額獲得減稅的節稅利益。

 
財政部說,郭台銘的捐贈對象是國立台灣大學,屬於政府機關,依照稅法規定,捐贈政府或勞軍者,其捐款不論金額均可100%列報捐贈扣除額,但因郭台銘不是直接以個人名義捐款,而是透過「永齡基金會」、以創辦人身份捐款,因此不能算是對政府機構直接捐款,捐贈款項無法全額抵稅。


 依據稅法規定,個人捐款給教育、文化、公益、慈善機構等財團法人或社團法人,其所享有的所得稅捐贈扣除額,不得超過當年度個人綜合所得總額的20%。
  

舉例來說,甲捐款給某慈善基金會12萬元,當年度甲的全年綜合所得總額是120萬元,依據規定,甲捐款慈善機關所能享有的扣除額上限是綜合所得總額的20%,即120萬元的20%共24萬元為其捐款可扣除上限,甲捐款該基金會的12萬元因為尚未超出24萬元的上限額度,甲的捐款可以全數自所得總額中扣除節稅。

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 換屋節稅 一生一次先 一生一屋後(2007/9/4)

●九十六年九月四日 經濟日報-(換屋節稅 一生一次先 一生一屋後)雁

  未行使過一生一次優惠者,不得優先使用一生一屋,不利小屋換大屋族群。

  行政院放寬個人出售自用住宅適用土地增值稅優惠稅率,可以享有「一生一屋」的節稅利益,但明文限制,尚未行使一人一生一次土增稅優惠稅率權利者,不得優先使用「一生一屋」的節稅工具。
  據分析,「一生一屋」的優惠稅率適用面積只有「一生一次」的一半,優先使用「一生一次」優惠稅率權利的結果,將對小屋換大屋的民眾形成不利。
  行政院已經核定財政部所擬土地稅法部分條文修正案,同意提供買賣自用住宅的民眾,除可以擁有「一生一次」以外,終生可以重複申請的「一生一屋」土增稅優惠。
  根據行政院通過的修法條文,申請適用一生一屋土增稅優惠者,需限本人、配偶與未成年子女名下只有一戶房屋者,多屋族並不適用,且本人等至少需設籍達六年以上。適用優惠稅率的土地面積,都市地區不得超過1.5公畝(約45坪);非都市地區限3.5公畝(約105坪)。
  財政部強調,一生一次與一生一屋的土增稅優惠稅率均為10%,兩者在適用時仍有優先順序,未使用一生一次優惠權利的民眾,若要按10%優惠稅率繳交土增稅,均須強制要以「一生一次」為優先。
  舉例來說,甲名下有一戶房屋,因換屋需要決定出售,甲從未申請「一生一次」土增稅優惠稅率,當新法通過賦予「一生一屋」節稅工具後,甲仍只能優先選擇申請「一生一次」優惠,不能直接要求適用「一生一屋」。
  官員分析,一生一次與一生一屋的優惠條件不同,兩者最大的差距除了設籍年限「一生一屋」較長之外,「一生一次」能夠享有的優惠面積亦較「一生一屋」大。因此,強制民眾需先消化一生一次的優惠權,之後才能申請「一生一屋」的結果,希望充分享有優惠稅率的民眾,就要注意換屋坪數。
  舉例來說,甲擁有的自用住宅土地面積是35坪,出售後再買進的自用住宅土地面積為50坪時。甲依規定在出售35坪自宅土地時,需先申請按「一生一次」優惠稅率課稅。日後,當甲再有換屋需求,決定出售50坪自宅土地時,雖仍有「一生一屋」優惠稅率申請權,但可以享有10%優惠稅率的土地面積只有45坪,另有5坪必須改按一般稅率課稅,節稅利益會縮水。

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 前任屋主漏水糾紛 我該承擔嗎?(2007/9/4)

●九十六年九月四日 自由時報-(前任屋主漏水糾紛 我該承擔嗎?)雁
  Q:吳姓讀者來信問:
  我在95年6月買了一層公寓,當時原屋主與樓下的住戶間有漏水糾紛很多年,但都沒有處理完成。
  當時與仲介及屋主有簽過附帶條款,若樓下住戶在房屋交易6個月內所發生的漏水處理費用,皆由原屋主承擔。
  但今年3月,我因工作關係要搬離,房子賣掉,目前正在辦理過戶中,樓下屋主在我住的這一年左右,都沒有提到漏水的問題,也搬離現址。
  不過,樓下屋主聽到我要搬走,希望我處理且負責樓下漏水的問題,在我居住的這些日子,都沒有施工過,請問,面對這樣的問題,我該怎麼辦。

  A:李傳侯律師答:
  依照民法第354條規定,吳姓讀者可以對前屋主主張「物之瑕疵擔保責任」,至於請求的方式,則有修繕完成、減少買賣價金,甚至解除買賣契約等。
  不過,依同法第356條及365條規定,此請求權,必須在吳姓讀者知道買到的房子已經有漏水等瑕疵後,立即通知前屋主,若是遲不聯絡,依照法律規定,會視為「承認其受領之物」,即是認定對於漏水問題感到無所謂,一旦房子交屋超過5年,就無法求償。
  至於聯絡的方式,建議以「存證信函」方式,將房子的「瑕疵」情況寫清楚,也寫明希望如何處理。
  此名讀者所提,樓下住戶在其要搬走之際,突然要求處理漏水問題,依規定,樓下住戶確有此請求權,此名讀者最好先找先前的前手屋主解決漏水問題,以免糾紛不斷。
  若前屋主不願處理,讀者決定要朝法律途徑解決,雖然此房子已賣出,若買受人同意,則可以繼受方式,打這個訴訟。

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 換屋不失血 省稅最高境界(2007/9/3)

●九十六年九月三日 經濟日報-(換屋不失血 省稅最高境界)雁

  新購自宅地價超過已售地價 土增稅可退還

  行政院日前通過自用住宅土地增值稅優惠稅率放寬為「一生一屋」,假如今年順利立法通過、明年開始實施,民眾買賣房子時,便可好好善用一生一次、一生一屋及重購退稅三項優惠措施。會計師指出,如果規劃得當,還能達到一生換屋都不必繳稅的最高境界。
  財政部規劃的「一生一屋」並不影響原有的一生一次適用出售自用住宅用地10%土增稅優惠,但條件上較原有的規定限縮。包括適用的土地面積較小、設籍及禁止營業的年限規定都較長等,而且只有本人、配偶及未成年子女僅有一屋時才能適用。
  不過,對已用過一生一次優惠的人來說,一生一屋不限次數、不限金額都可適用優惠稅率10%,則是一大利多。
  舉例來說,王先生把住了七年的房子賣掉,因為是第二次換屋,之前已用過一生一次土增稅自用住宅用地優惠稅率,假設該自用住宅用地是王先生五年前以公告現值400萬元買的,如今要賣時公告現值已漲到700萬元,則差價300萬元原本要適用20%稅率,須繳60萬元的稅;如果王先生利用一生一屋優惠,就能適用優惠稅率10%,則只需繳30萬元土增稅,可省下30萬元。
  如果納稅人同時有多筆土地,只要納稅人、成年子女、祖父母、父母及岳父母等人在所擁有的自用住宅辦好戶籍登記,只要符合簽約買賣前一年都沒有出租或供作營業用的規定,也符合都市土地面積不超過三公畝、非都市土地面積不超過七公畝的規定,就可規劃在同一天簽訂買賣契約、同一天到稅捐處申報土地增值稅,同
時適用自用住宅用地10%的優惠稅率。
  一生一次的優惠稅率是人人都可以享有的,因此也可善用夫妻各自都有一次適用優惠稅率的機會進行規劃。台北市稅捐處表示,如果房子都登記在夫或妻名下,如果其中一人已用過優惠稅率。下一次再買賣時,只要符合上述自住條件,便可利用夫妻間贈與不課徵土地增值稅(不過,再移轉第三人時,必須以該土地第一次贈與前的原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅)、不計算贈與稅的規定,先把土地贈與配偶,再以配偶的名義簽約買賣,便能適用自用住宅用地的優惠稅率。
  台北市稅捐處指出,賣土地要繳土地增值稅,可申請按自用住宅用地稅率課徵,也可以按一般土地稅率課徵。如果新買土地的地價超過原出售土地的地價,按照重購退稅的規定,可申請退還已繳納的土地增值稅,對一般納稅人來說最為划算。
  也就是說,如果納稅人要從高樓大廈這類土地持分較小的房子,換到透天厝這種土地持分較大的房子時,便可不必先適用自用住宅用地稅率,而按一般用地稅率繳土地增值稅,再利用重購退稅申請退回已繳納的土地增值稅。
  但要注意的是,重購的土地從辦妥所有權登記日起,五年內不可移轉,包括出售或贈與給配偶等,也不能供出租或營業使用,不然會被稅捐機關追繳退還的土地增值稅。

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 空地綠化 五縣市減免地價稅(2007/8/31)

●九十六年八月卅一日 工商時報-(空地綠化 五縣市減免地價稅)意華

 為減少有「景觀殺手」、「環保死角」之稱的都市閒置空地,全台已有五個地方縣市政府,制定「空屋空地管理自治條例」,鼓勵土地所有權人綠化閒置空地、建地,給予地價稅減免及容積率的優惠。


 都市閒置空地容易滋生登革熱病媒蚊,以及髒亂,為加強閒置空地管理,全台已有台南市、基隆市、新竹市、高雄市及澎湖縣,通過空屋空地管理的自治條例,凡是土地所有權人無償提供地方政府辦理再利用,並供公眾使用,如:停車場、綠地,經過一定的同意提供使用期,就可以辦理地價稅減免,不過,地價稅減免原因消滅時,即恢復課徵。
  

近來積極的高雄市政府,將地政處重劃抵費地三筆,及福德木業公司所有閒置建地,闢建為綠地,市值約六○億元,都屬三、五年內暫不開發建物的商業區精華地,配合辦理綠化,由高市府給予地價稅減免,及容積率獎勵。


 新竹市政府也規定,土地所有權人捐出空地公用,不以營利為目的的私立停車場、公園、體育場,地價稅一律全部減免。其他縣市則對於暫時不開發的閒置建地,經過綠美化後,給予部份地價稅減免。


 內政部營建署表示,城市永續發展是政府重要政策方向,閒置空地綠化是將都市土地提高綠覆率做法之一,給予地價稅優惠,屬各地方政府獎勵權限,未來營建署將進一步,從綠覆率、透水率、開挖率及節能等生態城市指標概念,納入城鄉風貌改造的重點,增加綠化有助各地方政府爭取城鄉風貌改造補助款。

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 一味降稅 無益房市健全發展(2007/8/31)

●九十六年八月三十一日 聯合報-(一味降稅 無益房市健全發展)意華

  別再餵政策嗎啡!
 
 行政院會日昨通過,放寬出售自用住宅的土增稅優惠稅率改革方案。總統大選將屆之際,政府透過釋出利多,拉抬景氣,實可理解。然而,封閉式的房地產,如同一罐裝滿汽水的寶特瓶,一味降低土地稅賦,如同加速汽水的流動性。汽水滾動越快,泡沫越膨脹,但對房市的健全發展並無長遠的助益。
  

放鬆兩岸政策的法規限制,健全投資移民法,開放陸資來台置產,拓展外部購買力,進而擴大房市內需,才能創造實質的房市景氣;此外,亦可改善兩岸資金的流通失衡,振興台灣的經濟動能。
  

以香港為例,自○三年推出投資移民計畫後,迄今共有一千四百多人已過關,以該計畫規定的「最低消費」六五○萬港元(約台幣二七五三萬元)計算,他們已投資一○二億港元。
 

 不諱言,有外界曾質疑,大舉開放陸資來台置產,將加劇台灣房市價格哄抬,讓無殼蝸牛更買不起房子。但有資格進行投資移民大多是資金雄厚的富豪,其購置的標的多為豪宅,而非一般自用住宅。

 香港政府最新公佈的數據即證明,在香港投資金融和股票的中國富豪常轉換投資標的牟利,投資於房地產者多購置豪宅,平均購買價格一一○○萬港元。
 

 過去四年,上市櫃公司每年皆有一千億資金流向中國;去年獲益八五四億元,卻僅四○億元回流台灣。資金流通的嚴重失衡早已是政府「不敢面對的真相」。政府應停止繼續餵食政策嗎啡,更不能以當選後將如何來推遲今日的責任;有些機會「現在不作,一輩子都不會再有了」。

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 債務協商 財產全都露(2007/8/31)

●九十六年八月三十一日 經濟日報-(債務協商 財產全都露)雁

  債清條例明年上路 債權銀行可向國稅局申請債務人財產清單

  債清條例明年4月11日即將上路,銀行公會將提新版協商平台,預料新版利率與條件,將不會比去年底來得低;最大不同是,債清條例將賦與債權銀行調查債務人財產的權利,一旦債務人申請協商,銀行就可以向國稅局申請財產清單,讓債務人的財產無所循形。
  俗稱破產法的「消費者債務清償條例」,在今年6月9日三讀立法通過,九個月後、也就是明年4月11日將正式上路。根據條例,聲請破產的第一步,就是要與銀行協商,債務人跟債權銀行協商透過減息、延長還款期限等方式還清債務,雙方如果談判破裂,聲請人可以選擇「更生」或是「清算」兩種途徑。
  銀行公會消費金融無擔保債務協商委員會主委吳清文昨(30)日證實,的確會有新版的債務協商平台,稱為「前置協商平台」,運作機制、作業流程,將會跟去年協商平台相同,但是利率與條件將與去年不同。
  由於去年協商平台運作順暢,吳清文認為,消費者若要一個一個跟債權銀行談,對銀行與消費者來說費時耗力,明年上路後應該還是由最大債權銀行代表,做為債務人與銀行的溝通窗口。
  也就是說,暫停逾半年的協商機制明年將重新啟動。不過,由於全球利率上揚,對債務人來說,新版前置協商平台的利率與條件不會比去年優惠。去年分為四種條件,利率由3.88%到12.88%,特殊情況最優惠可以零利率,最長可以延長到十年。
  吳清文強調,前置協商平台的細節與內容,要等到司法院債清條例施行細則出爐後,才能擬定,一般預料司法院會在年底前公佈細則。

  卡債族進入債務協商 房貸最多可延繳二期

  自用住宅貸款將與無擔保債務貸款「分家」。銀行公會昨(30)日理監事會通過,民眾無擔保貸款只要已申請債務協商並成立,之前不管欠繳幾期,都不會被查封自用住宅。至於進入債務協商後,若繳不起房貸,最多可有二期延繳的喘息期,如果債務人仍繳不起,銀行就會查封、拍賣房子。
  銀行公會消費金融無擔保債務協商委員會主委吳清文昨天表示,如果債務人積欠過多的無擔保貸款,向最大債權銀行申請債務協商成立,只要債務人自用住宅(第二棟非自用住宅不算)沒有貸款,銀行就不能查封債務人的自用住宅。
  但是,如果無擔保債務人同時也跟銀行申請房貸,一旦申請債務協商成立,最多可以有二期的延滯「喘息期」,但是這二期房貸不能不繳,得將二期未繳款平均分攤到剩下的期數繳款,否則銀行將有權查封,對不動產執行抵押權。車貸也是一樣。

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 頂多換兩三次 小民受惠少(2007/8/30)

●九十六年八月三十日 聯合報-(頂多換兩三次 小民受惠少)
意華
  
誰能坐擁45坪黃金地

 房仲業者昨天表示,出售房屋土增稅「一生一次」優惠稅率放寬至「一生一屋」,可活絡房市交易,不過一般人一生頂多換兩、三次屋,這個政策利多雖然正面,但不是大利多。
  
北區房屋總經理彭培業說,政策把過去僵化的一生一次放寬為一生一屋,代表政府把房地產標的視為經濟商品,可提升周轉率,流動速度加快,讓房地產市場更活絡,少了稅負負擔,也能鼓勵換屋。
 
 東森房屋企劃處經理陳偉文估計,中產階級有近七成可享用到「一生一屋」的優惠方案,可活絡房屋交易市場。
  

永慶房屋總經理葉凌棋也認為,政策上把「該避掉的都避掉,該優惠都優惠了」,主要目標是讓自住或換屋族稅負減輕,增加流通性,對房地產交易是正面政策,但「不是很大」,因為一般人一生約換屋兩次,中高所得者才會一生換三到四次,除非換屋頻率高,否則享受的利多有限。

 針對必須設籍六年的配套措施,彭培業說,根據銀行業者的資料,國人房貸平均在七年結清,可概略推估國人平均在七年內還完貸款或轉賣,持有一間房子約七年,六年的設計符合現況。
 
 針對出售土地不超過都市土地四十五坪,或非都市土地一百零五坪的限制,永誠不動產估價師事務所估價師廖逢麟認為,修法的方向應該因地制宜,由於不同產品(如大樓跟透天別墅)的土地持分不同,各地公告土地現值調整的幅度也有很大的差異,全國一個標準,會造成有些地方太嚴、有些地方又太鬆。

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 REITs否極泰來 商用不動產看好(2007/8/30)

●九十六年八月三十日 蘋果日報-(REITs否極泰來 商用不動產看好)意華

 美國次級房貸掀風暴,但隨著全球人口往都市集中,商用不動產長線備受看好,甚至吸引日本、加拿大、加州等退休資金投入。基金業者表示,即使REITs基金日前慘賠,但商用不動產結構未破壞,再重挫機會不大,投資人可進場撿便宜。
  

駿利資產管理公司客戶投資組合經理Nick Thompson日前來台表示,觀察全球房地展指數可發現,約3成資金集中在房地產管理公司,其餘多為辦公、工業、商場等REITs商品,住宅的REITs僅佔指數7.49%。基金業者為追求穩定報酬,多鎖定商用不動產,而次級房貸風暴並未破壞不動產基金的結構,反而給投資人逢低佈局的機會。

  吸引長期資金進駐

 Thompson分析,觀察影響美國房地產的重要指標,目前美國失業率仍維持歷史低點,零售支出也很強勁。
  

建弘全球不動產證券化基金經理人馮玲書表示,因為REITs投資價值提高,開始吸引長期資金進駐,例如日本退休金協會將配置6500億日圓(約1785億元台幣)在不動產,加拿大第2大退休基金已投入約50億美元(約1653億元台幣)在REITs市場,加州退休金也開始佈局不動產相關市場。

 全球城市人口逐漸超過郊區人口,商用不動產行情水漲船高。Thompson表示,商用不動產只要地點好,跌幅有限。日前漲多的REITs在這次回檔後也回到合理價格,Thompson認為,REITs基金最壞情況已過去,投資人可趁低檔鎖定長線看好商用不動產基金。

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 違約金 列其他所得報稅(2007/8/29)

●九十六年八月廿九日 經濟日報-(違約金 列其他所得報稅)
意華
  
八德市陳小姐詢問:違約金收入應屬綜合所得稅之何種所得?
  
北區國稅局桃園縣分局答覆:因出售房屋遲延交付房屋及土地,經判決而支付予承買人的違約金,其屬於房屋部分的違約金,應准列入出售房屋的費用,以計算其財產交易所得或損失。至於承買人取得該房屋受領的違約金核屬其他所得,應合併該取得年度的所得,申報課稅。納稅義務人如有上述所得,在辦理綜合所得稅結

算申報時,應列入其他所得申報課稅;以往年度若有漏未申報者,在未經檢舉或稽徵機關調查前,趕快向戶籍所轄國稅局所屬分局、稽徵所、服務處辦理自動補報並補繳稅款及利息,則可免受罰。

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 全台首筆地上權證券化 明發行(2007/8/29)

●九十六年八月廿九日 蘋果日報-(全台首筆地上權證券化 明發行)意華

  信義區4地租金為標的 申購門檻5000萬

 台北市政府明日將發行債券擔保受益憑證(CBO),以信義計劃區A9、A12、A13及B5等4筆土地租金債權為標的,發行金融資產證券化商品,最低申購門檻5000萬元。

  獲利穩健

 這是第1起地上權租賃債權證券化交易,雖然固定票面利率僅2.2%,但具節稅功能,房地產業者認為「應該很快就會認購完畢。」

  利率2.2%可節稅

 負責承銷的寶來證券表示,這是首宗由政府機關發行的地上權租金債權證券化商品,總金額達18億元,因為每單位申購金額達5000萬元,且以法人機構為主,對一般民眾較不具吸引力。
  
市政府每年將提撥2.2億元土地租金債權,轉讓給信託公司,為期10年,固定票面利率為2.2%。財政局股長吳雅鳳表示,此受益憑證經中華信用評等評為最高級twAAA,每年回饋利息不併入個人綜合所得稅,高所得者投資還可省稅。

  報酬率低於REITs

 北市府秘書長李述德指出,如發售順利,市府未來會考慮在台北101、小巨蛋等地「複製經驗」,募集的18億元資金將用在發展光華商場資訊大樓、各區運動中心與貓纜尾款等。
 
 台灣資產證券化市場自2002年開放以來,證券化商品發行金額超過3000億元,寶來證券預估今年會有20%以上成長,未來發展潛力備受看好。

 此受益憑證利率僅2.2%,遠低於商用不動產及發行REITs的投資報酬率,昨天華建(2530)賣給日商的台北市商辦大樓,租金報酬率即有4%。
  
但普旺不動產執行長歐陽孝廉表示,因為債券屬金融商品而非不動產商品,不受壽險公司投資不動產比例上限規範,很可能吸引壽險公司投資。
  
也因為此受益憑證是首宗由政府機關發行,投資人會著眼於「安全」而非「獲利」,且信義計劃區租金收益風險極低,應該很快就被壽險公司認購完畢。

  壽險業者將搶購

 隨房地產景氣不墜,在信義計劃區握有土地的財團多相當惜售,例如屬於威京集團的亞太會館、統一集團的統一國際大樓裙樓,之前都傳出仲介業者開出天價求售,試探市場買氣。

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 每坪12至15萬 三峽購屋門檻低(2007/8/28)

●九十六年八月廿八日 工商時報-(每坪12至15萬 三峽購屋門檻低)意華

 相較於台北市動輒每坪四、五十萬起跳的房價,三峽每坪十二至十五萬的行情,更適合想在大台北地區購屋的年輕人及首購族,或是想換更大生活空間的換屋族,擁有住家的門檻比起台北市及周圍都市簡單許多。

 利用便捷的交通系統,可將生活圈含納台北市的版圖,實現許多人生活在台北、居住往台北的成家立業美夢。三峽的台北大學校區,在道路與步行系統的串連下,伴隨著人文古蹟,讓生活的步調充滿文化氣息;恩主公醫院的醫療體系,則讓身體的健康安全有保障,而平實的房價更是適合退休的銀髮族來此居住。

 台北大學城的發展,為三峽在都市發展上注入新活力,所帶動的不只是環境的變化,更帶動地區在文化上與知性上的成長。成長中的北大特區與發展成熟的三峽市中心相輔相成,造就了令人耳目一新的城市新願景。

 搭著開發北大特區的順風車,整體三峽的環境都在改變,不管是電線電纜地下化、鋪設地下化管線或預設寬頻網路,都將帶動三峽整體的發展。北大特區到達舊市區商圈約四公里,開車或騎車約五分鐘的路程。三峽舊市區商圈的生活機能良好,具備完整的公共設施與金融商圈,警察局、消防隊、鎮立圖書館、鎮公所、戶政事務所、衛生局、農會等都在半徑五百公尺的範圍內。

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 REITs可望止血(2007/8/28)

●九十六年八月廿八日 經濟日報-(REITs可望止血)
意華
  Fed挹注短期資金

 美國次級房貸風暴在美國聯邦準備理事會(Fed)正視金融風險問題,並大量挹注短期資金、調降重貼現率2碼後,效應轉趨緩和,也讓國內之前嚴重失血的不動產投資信託(REITs)基金近期有止血現象,投信法人表示,REITs市場在經過加速探底後,可望出現跌深反彈格局。

 根據統計,國內不動產證券化基金至上周止,總規模維持在650億元左右,較前一週逆勢增加22億元,顯示規模失血狀況已經改善不少。
  
建弘全球不動產證券化基金經理人馮玲書表示,過去對歐美區REITs的主要疑慮在升息,因此儘管有良好基本面,市場仍舊只反應負面消息。
  
不過在次級房貸引爆下,現在情勢反而出現逆轉,美、歐公債殖利率大幅滑落,反應美國降息或歐洲停止升息的可能性,這對REITs市場屬正面消息,因為投資價值提高,也開始吸引長期資金進駐。

 馮玲書指出,亞洲區原本是今年最強勢的區域,在短短一個月急殺下,幾乎把今年獲利全部吐回,由於亞洲RE-ITs市場剛發展不久,目前僅佔全球REITs市值約10%,不管是波動度或與股市關連度,都相對其他區域高。

  不過,亞洲地區相對成長性也最高,預估未來一年成長性約10%至15%,其中以新加坡與香港最被看好,香港受惠中國經濟成長帶動,新加坡則受惠政策性利多。
 
至於澳洲,由於市場發展成熟,各公司於全球佈局多時,擁有良好的管理團隊,因此過去報酬一直是相對穩定的,且與股市連動較低,又享有高達6%的股利率,因此儘管近期也急速下跌,仍適合長期持有。

 元大投信表示,次級房貸事件一度演變為整體信用風險及流動性風險的問題,並波及股、債、匯市,但各大央行大量挹注短期資金,尤其美國Fed擴大重貼現窗口並調降重貼現率2碼,鼓勵銀行交易員多以其他債務做為抵押,以解決流動性不足。

 由近期Fed舉措及發言來看,顯示其已受到金融市場變化相當大的壓力,正視到風險擴大可能會衝擊到實際經濟面的可能性。不過,現階段來看,主要企業包括商業及儲蓄銀行的財務狀況仍然良好,各企業持有的流動性充足,總體經濟面基礎亦稱穩固,因此全球股市及公司債市場已暫時穩定下來。

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 南港土地開發案年底動工(2007/8/27)

●九十六年八月廿七日 工商時報-(南港土地開發案年底動工)
意華
 南港輪胎(2101)今年底雙喜臨門。南港位於台北南港區的土地開發案,預定年底前開始動工,總開發樓地板面積高達七萬坪,開發效益超過新台幣四百億元,此案一旦完工,對南港營運將更上層樓;此外,上海張家港廠年底也將全能量產,日產輪胎由一萬二千條成長一倍至二萬四千條。

  扁政府全力推動國內都市更新計畫,副總統呂秀蓮關心南港輪胎南港廠區開發進度,昨(廿六)日下午特別前往南港廠視察,由南港榮譽董事長林學圃親自接待。林學圃說,在政府積極推動都更案下,廠商許多困難已迎刃而解,目前南港廠區的開發進度相當順利,預定日本、維也納所組成的開發團隊近期即可完成細部規畫,年底前可望正式動工。
  
林學圃表示,南港廠區總計開發樓地板面積達七萬坪,包括飯店、醫療中心、商業中心及住宅等,整體開發商機預定達到四百億元,扣除開發成本,將會有不錯的獲利入帳。

 除了南港廠土地開發進度順利外,在本業方面,南港輪胎銷售情形也極為亮眼。根據初步自結上半年財報,稅前盈餘約十九億五千萬元,稅後盈餘約十八億一千萬元,每股稅後盈餘達三.五九元,相較去年同期稅後盈餘六億九千八百萬元,今年獲利明顯成長。
 
 此外,南港自結七月營收達十億八千一百萬元,稅前盈餘二億八千五百萬元,均創下公司成立以來新高。
林學圃說,位於上海張家港廠區目前持續擴產,預期今年底或明年初,即可完成全能量產,屆時日產輪胎將達到二萬四千條規模,足足比目前一萬二千條增加一倍,由於明年本業、業外營運前景不錯,預估將會十足反映在公司營運數字上。

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 繼承一拖拉庫債 可望成絕響(2007/8/27)

●九十六年八月廿七日 自由時報-(繼承一拖拉庫債 可望成絕響)意華

   解決未成年人背債現象

 民法繼承制度將有重大變革!法務部和跨黨派立委考慮聯手修改現行民法繼承制度,把目前以「概括繼承」為原則的法條,修改成全面採取「限定繼承」制度,徹底解決當前「父債子償」、連剛出生的嬰兒都可能背負父母債務的不合理現象。
 
對此,不少朝野立委都表支持,且日前已召開公聽會討論修法議題,對未來修正案在立院過關表示樂觀。
 據了解,引發國會和行政機關決定修法的主要原因是,現行法律規定,被繼承人死亡後3個月內未聲請「限定繼承」,視同接受概括繼承,屆時無論遺產或負債都要由親人一併承擔,因此發生嬰兒或青少年背負父母鉅額債務,甚至還有少年因擔心爺爺承擔父親債務而弒親的不幸案例。
 
 以7月26日的嘉義弒父案為例,林姓少年不滿父親在外欠下大筆債務拖累家庭,憤而持刀弒父,林姓少年向檢警供稱弒父的理由竟是:「幫爺爺解決問題」,可能以為父親死了,父親所欠下債務就會自然免除。
  
法界人士表示,林姓少年的想法是錯的,因為依現行民法繼承編的法條規定,除非家屬去法院辦理「限定繼承」或「拋棄繼承」手續,否則林父死亡後,債務仍會轉嫁到繼承人的身上;林姓少年弒父案可說是近來因不懂法律而產生的人倫悲劇。

   半歲幼嬰千萬債務上身

 還有一起著名案例發生在台中,養豬為業的台中縣民林守仁11年前過世時,留下約1600萬元債務,因林妻不懂法律,未辦理拋棄繼承,因此所有債務由林妻和4個不到10歲的孩子共同概括繼承,當時最小的兒子僅6個月大,也要負擔父親上千萬元的債務。
  
法界人士指出,承審本案的彰化地院雖在6月25日判決林守仁的成年長子林學勤可辦理拋棄繼承,但因法條未規定未成年人可在有完全行為能力時拋棄繼承,因此一審判決是否會被高等法院接納,不無疑問,如能修改現行繼承制度,應是釜底抽薪的辦法。

   部分學者主張不必大修

 不過法務部內有反對意見,部內由外聘學者組成的「民法繼承編研究修正專案小組」,認為只須擴大適用「限定繼承」的範圍,主張法條改成當繼承人「知悉」繼承或「知悉」具有繼承資格時,才開始計算「限定繼承」的時間,但此意見與法務部和朝野立委的立場相左,一般認為被採納的可能性不樂觀。

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 利率走揚 房貸熱退燒(2007/8/24)

●九十六年八月廿四日 經濟日報-(利率走揚 房貸熱退燒)雁

  五大行庫7月新承作放款量下滑;車貸需求低迷,申貸門檻提高。

  中央銀行宣佈升息後,各行庫相繼調高存放款利率,也讓有意貸款的客戶望之卻步。央行昨(23)日公佈台灣銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行和彰化銀行7月新承作放款情況,其中與民眾相關的購屋貸款及消費性貸款,均呈現利率上揚,但新承作量卻下滑的情況。
  鄉林建設董事長賴正鎰日前拜會央行總裁彭淮南,希望利率在三年之內不要超過5%,避免打擊房市景氣。根據央行統計,7月五大行庫新承作房貸平均利率為2.469%,利率漲幅達0.063個百分點,新承作量為402.98億元,較6月減少約11億元,民眾申請房貸熱度已明顯「退燒」。
  央行官員解釋,央行升息引導放款利率走揚,雖讓房貸族申貸意願略微下滑,相關放款餘額縮水的主要原因仍是行庫房貸授信轉趨保守。他說,部分行庫存有房市過熱的疑慮,加上本身房貸水位已高,因而紛紛調降房貸成數,或是不再承作風險性較高的投資客房貸;至於一般民眾想要借錢購屋,除了得準備更多的自備款,
也面臨房貸利息加重的情況。
  在消費性貸款的部分,平均利率走升至3.362%,反映央行升息所造成的後續效應;但受到車市不佳,汽車貸款的需求持續低迷,以及雙卡風暴過後,銀行緊縮放款規模,並提高申貸門檻,新承作量僅有74.49億元,較6月下滑15.29億元。
  五大行庫新承作放款的加權平均利率為2.774%,較前月下降0.176個百分點;若不包括國庫借款,平均利率則為2.777%,下降0.181個百分點。央行官員解釋,雖然購屋及消費性貸款的利率上揚,但由於周轉金貸款及資本支出貸款利率下降,這兩類放款的新承作量較大,因而拉低平均利率。

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 課稅不手軟 日本繼承家產 三、四代就被稅課光(2007/8/24)

●九十六年八月廿四日 工商時報-(課稅不手軟 日本繼承家產 三、四代就被稅課光) 意華

 資誠會計師高橋忠利表示,日本的繼承稅很重,日本的家庭資產每過三、四代之後,資產幾乎就被政府的稅課光。
  
高橋忠利為日本人,其父在二年前過世,留下一些遺產,他不想繳稅,他的姊姊也不想,結果姊弟兩人都放棄繼承,捐給日本政府,一來因為稅太重,二來因為財產在鄉下,還要先變賣為現金才能繳稅,太麻煩。「繼承稅很重,從爸爸、我、到兒子,三代可能就被課光了」,他指著頭說,「令人太頭痛」。

  資誠會計師李燕松更爆出日本稅局追查贈與稅特有一套,他有一位擔任某家公司董事的朋友,在東京有一棟有院子的透天厝,雖然老舊,但因有土地,所以很值錢。

有一年他家整修房子,半年後收到國稅局的補稅單要他們補稅,非常納悶國稅局為何知道?
  
原來日本國稅局每半年就在東京的空中對房舍拍照存檔,發現他家的房子面積不同,顯然整修過,追查發現整修房子的錢來自父母銀行帳戶匯出的錢,贈與給子女,就要補繳稅負。
 
財政部官員表示,日本的繼承稅高達五○%,和我國的遺產稅不同,繼承稅是看繼承人、每位子女各自繼承多少,稅就分別繳多少。我國則是看被繼承人死亡時的總遺產來計算,和日本不同。

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 5大行庫7月新增房貸 再掉11億(2007/8/24)

●九十六年八月廿四日 工商時報-(5大行庫7月新增房貸 再掉11億)意華

 銀行授信轉趨嚴格,不僅承作房貸金額每況愈下,房貸利率也逐漸走揚。據央行統計,台銀、合庫、一銀、華銀、彰銀五大行庫,七月份新承作購屋貸款金額為四○二.九八億元,較六月減少一一.五三億元,排除農曆春節季節因素後,已創下九十五年五月以來,近十四個月新低!銀行業者指出,過去房貸客戶輕輕鬆鬆就能貸到九成以上的機會,已不復見,預計八月份的新增房貸金額,仍會持續減少。
 
此外,購屋貸款利率也由上個月的二.四○六%,上升六.三個基本點(bp),來到二.四六九%,貸款金額減緩,利率卻緩步走高,顯示民眾想購屋,不僅需準備較多的自備款,也得付出更多利息給銀行。

  央行在六月底宣布升息一碼,加上金管會自五月一日起,宣布房貸將列入金檢重點項目,只要銀行貸款利率過低、放款比率過高,都可能遭到處分,房貸利率擺脫過去低價競爭態勢,反應逐漸升高的風險緩步走揚。

  央行官員解釋,房貸面臨過度集中的問題,部分行庫基於風險考量,給予客戶的貸款成數下降,使房貸金額減緩。此外,包括合庫在內的幾家行庫,房貸餘額接近法定三○的法定上限,無法積極承作新的房貸業務,也是金額減緩的主因。

 銀行主管透露,國內房價已到達「相對高點」,銀行業者開始擔心景氣反轉時,房價下跌迅速增快,甚至可能跌破當初核貸的成數,此時,銀行就必須承受房貸客戶惡性倒帳的風險。
  
為求自保,銀行避免承作價格漲幅過高的業務,其中以最受投資客青睞的小套房最為首當其衝,有些行庫率先宣布,停止承作十五坪以下小套房房貸,一般房屋也依照建案地區,給予不同的風險級數,銀行主管說,除非是位於捷運沿線、交通動線良好的熱門區域,最高可貸到八成至八成五,否則皆在八成以下。

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 5行庫新作房貸餘額 15月新低(2007/8/24)

●九十六年八月廿四日 蘋果日報-(5行庫新作房貸餘額 15月新低)雁

  央行昨日公佈5大行庫台銀、合庫、一銀、華銀及彰銀7月新承作放款統計,房貸金額較6月續減11.53億元至402.98億元,排除2月天數較短的季節性因素後,402億元的新承作房貸餘額已創15個月新低。

  餘額續降 利率反升

  不過,房貸餘額水位走低,利率卻大升。5大行庫7月新承作房貸利率較6月走升0.063個百分點到2.469%,回到2004年央行升息前、逾3年新高,意味低率房貸已步入歷史。
  央行經研處副處長嚴宗大分析,銀行擔心房市過熱,降低貸款成數、拉高利率,房貸餘額減緩將是趨勢,不過近期新推屋量大增,8月是否續降仍需觀察。
  央行昨日公佈5大行庫新承作放款平均利率為2.774%,較6月2.95%下降0.176個百分點,主因是政府公營事業周轉金貸款及大型企業放款的資本支出貸款利率各大降0.2及0.347個百分點所致,到2.774%及2.972%。

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 房市推案爆量 銀行房貸保守(2007/8/23)

●九十六年八月廿三日 經濟日報-(房市推案爆量 銀行房貸保守)意華

 928檔北台案量達1,648億元,建商看好後市;銀行主管認房價過高擔心有行無市。
房市年度大檔期928檔期即將登場,住展雜誌昨(22)日發佈統計,928檔期北台灣推案量將達1,648億元、較去年同期增加46%,創下五年來新高。此外,今年全台總推案量可望上看1.15兆元,創近10年新高。
 今年鬼月北台灣爆出千億大量,928大檔又再爆量,為多空訊息混亂的房市注入一劑強心針。據住展統計,建商928推案火力將集中在北市中山、內湖、士林與文山區,北縣則以中和、新店、三重與淡水為主,此外,新竹縣市市況也很激烈。
 在北市部分,中山區建國北路和長春路上有華固建設所推出的大型都更案「雙橡園」,總銷金額達50億元,每坪銷售單價從70萬元起跳。遠雄新推的「上林苑」、總銷達120億元,房價已從每坪60萬元調至70萬元。住展雜誌研發長倪子仁預測,該案因地段與產品的特殊性,預約的情況還不錯,有機會成為內湖地區首度破80萬元的案子。
 台北縣中和928檔也是重案雲集,位於捷運南勢角站、總銷90億元的「南方之星」,為吉美建設投資興建,加上元利建設的50億元「和平世紀」、捷運景安站的「冠德美麗景安」與周邊的幾個新推案再度強銷,使中和房市成為台北縣928 檔最大量的推案區域之一。
 新店地區也很火熱,倪子仁說,有總案量高達200億元的「美河市」作為領頭羊,房市勢必出現「價量齊揚」的多頭走勢。
 倪子仁指出,鬼月飆出千億元大量、928檔又再飆出1,648億元的大量,今年北台灣全年的推案量將上看9,000億元,加上台中市的1,500億元、高雄市的1,000億元,全台三大都會區的推案量將達1.15兆元,創下近10年新高。
 倪子仁強調,在量先價行的房屋市場中,量出來後,就讓建商敢推出創新高的預售個案。雖然最近有美國次級房貸風暴的隱憂,加上銀行緊縮銀根,使購屋者觀望氣氛濃厚。但各項原物料飆漲已久,土地的標售價格也是履創天價,房價沒有下跌空間。
 相較於房地產業者看好房市,銀行業者卻嗅出不尋常的氣氛,紛紛表示貸放將更加保守,國內房市可能陷入「有行無市」,或房價不斷高漲,新增房貸金額速度卻急速萎縮的局面。
 去年全年每個月房貸新增量高達365億元,但是,今年上半年每個月房貸金額只有淨增加235億元,大幅退燒近四成,銀行主管預估,年底還會再降到150億元到200億元,也就是說,年底投入房市的資金將比去年少一半。
 鄉林建設機構董事賴正鎰21日率台灣省建築開發商業同業公會聯合會、台灣工商企業聯合會兩大公會的代表,向央行建請「三年內利率不宜升破5%」,還希望開放套房貸款,建築業預定9月上旬,再赴金管會陳情。
 中信金個金執行長尚瑞強昨(22)日說,建商動作不尋常,是否代表建商已感受到銷售壓力,讓銀行反而更加保守,加上最近利率上揚、美國次級房貸風暴,中信銀將密切觀察台灣房市是否出現反轉的警訊。
 就連坐擁高薪的銀行高階主管,最近都覺得「買不起房子」,主管說,「我們算是高收入,身邊還有餘錢卻都開始退縮不敢投資房地產,第四季房地產恐怕不會太樂觀。」
 一位年薪數百萬元的民營銀行主管也說,半年前他原先想買台北市區約30坪的房子,當時一坪近40萬元,主管覺得並不便宜決定觀望,沒想到半年後,該區房價竟然開出一坪72萬元,主管直呼不可思議,更是買不下手。
 國內民營最大房貸銀行永豐銀對第四季房貸市場看法也十分保守。永豐銀零售金融處副處長韓志宇預測,第四季房貸平均每個月新增量可能再降溫到150億元到200億元。
 根據央行購屋貸款餘額統計,去年全年的房貸餘額由3.97兆元,大幅拉升到4.41兆元,也就是全年多出4,382億元的新增房貸量,銀行平均每天就貸出12億元的房貸,假設以500萬元房價計算,每天就有2.4萬間房屋成交貸款。
 但今年上半年房屋貸款的金額才1,412億元,平均每個月新增貸的金額僅235億元,平均每天新增7.8億元。

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 房貸緊縮 小套房缺席(2007/8/23)

●九十六年八月廿三日 聯合報-(房貸緊縮 小套房缺席)雁

  今年928檔期爆大量,別墅、豪宅各類產品全到齊,唯獨小套房缺席。在銀行緊縮貸款後,套房成房市票房毒藥。
  房價高漲,打著低總價訴求的套房,這兩年包裝成「小豪宅」在市場上熱銷,但隨著銀行率先提高對套房的風險意識,緊縮套房貸款成數、拉高套房貸款利率,現在連中古屋市場的套房也缺乏參考價格,有投資客原本開價400萬元的10坪小套房,砍到280萬元仍無人上門詢問,屋主正考慮再降價。
  這波由大型行庫聯手拒絕承作小套房房貸的風潮,已迅速蔓延,華南銀行日前以價制量,把小套房利率拉到5%以上,多數行庫則直接把小套房列為拒絕往來戶,至於中信銀、富邦銀雖還開放承作,但成數也較過去明顯降低。
  過去套房市場有許多投資客,利用低利率、高成數槓桿操作,但現在幾乎沒辦法從銀行搬錢出來,更別說高槓桿操作,因此出現「倒貨」跡象,銀行的法拍屋也有明顯增加趨勢,套房也成為市場上的「驚弓之鳥」,今年928檔期幾乎沒人敢再推出套房預售案。

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 遺產及贈與 稅率降至40%(2007/8/23)

●九十六年八月廿三日 蘋果日報-(遺產及贈與 稅率降至40%)雁

  四口之家若父死 逾1646萬才課稅

  行政院會昨通過「遺產及贈與稅制改革方案」,預估最快明年初將遺產及贈與稅稅率從現行百分之五十調降為百分之四十,課稅級距由十級降為五級,最低級距金額則由六十七萬元提高為五百萬元;同時,遺產稅免稅額由七百七十九萬元提高為一千萬元,父母並可選擇於生前贈與子女時使用。政大財政系教授曾巨威憂慮,
政府太早把底牌亮出來,立法院新會期開議後接近選舉期,稅率降幅恐怕還會擴大。
  財政部次長張盛和說,遺贈稅制的改革,短期是簡化稅率級距,調降邊際稅率,課距稅級從十降為五級,和現行的綜合所得稅率相同,也就是遺產淨額五百萬元以下,稅率百分之六;五百萬元到二千萬元,稅率百分之十三;二千萬元到五千萬元,稅率百分之二十一;五千萬元到一億元,稅率百分之三十;一億元以上,稅率
為百分之四十。他強調,此舉可減輕小額繼承案件遺產稅的稅負。

  稅收少一百一十億

  依新制,若以一家四口中父親死亡為例,新版遺贈稅免稅額由七百七十九萬元調高到一千萬元,配偶有四百四十五萬元免稅額、兩個小孩各有四十五萬元的免稅額、再加喪葬費一百一十一萬元,父親死亡後,要留下遺產超過一千六百四十六萬元,才要課遺產稅;較目前一千四百二十五萬元的抵稅額多出二百一十五萬元。
  財政部初步估計稅收損失一百一十億元,由於遺贈稅有百分之八十地方施政財源,財長何志欽表示,地方損失的八十八億元將在中央政府統籌分配稅款規定施行前由中央政府補足,避免影響地方收入。

  遺產及贈與稅制改革方案重點
  ˙遺產稅、贈與稅最高邊際稅率由50%調降為40%;課稅的最低級距金額由67萬元提高為500萬元。
  ˙遺產稅免稅額由779萬元提高為1000萬元,允許父母可選擇於生前贈與子女時使用。
  ˙放寬遺產稅分期繳納,由現行2年12期延長為3年18期。
  ˙預計2010年遺產稅、贈與稅二稅合一,實施終生財富移轉稅制,稅率降至20%。
  資料來源:財政部

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 信託、基金會 快速壓縮資產(2007/8/23)

●九十六年八月廿三日 自由時報-(信託、基金會 快速壓縮資產)意華

 資產傳承,富翁中的富翁,可選擇以股權信託、公益信託或成立公益基金會等方式,快速壓縮資產,把企業第一代高成長資產轉成低成長資產。
 王蘊慈表示,有些企業的大股東,一年光是股票配息就高達三、四億元,做股權信託以「本金自益、孳息他益」的方式將股權信託,讓本金不會成長,孳息每年過給子女。依法孳息贈與稅是以郵匯局一年期定儲利率計算(目前約2.46%),在信託期間若產生超過郵局一年期定儲利率的收益,即使移轉給孳息受益人,也無須再繳納贈與稅。
 此外,還可選擇公益信託,將錢或股票以公益目的交付銀行信託,信託所創造的孳息拿去做公益活動,至少可減少一半贈與稅,節稅又兼做公益,一舉兩得。而且,公益信託是由銀行諮詢委員會管理,信託人還可掌握信託的財產,不必擔心資產被外人吃掉。可是所有信託的資產,受託人不能指定給特定人使用。
 若成立公益基金會,把錢轉進基金會,對於基金會創辦人而言,自主性較大,而且基金會的員工、車子、房子都是自己在用。
 可是,公益基金會的風險在於,現在已規定基金會有三分之二的董事必須和創設人沒有血緣關係,當創設人還在世時,還有能力掌控董事會,若創設人過世,基金會的資產就很有可能落到外人手裡。
 儘管如此,王蘊慈觀察,很多企業第一代和第二代,談到資產傳承時都很容易對槓起來,多數第一代都不願放手,因此,以公益基金會進行資產傳承,仍是最容易達成二代間資產和諧傳承的方式。

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 土增稅優惠放寬 稅損評估下周出爐(2007/8/22)

●九十六年八月廿二日 工商時報-(土增稅優惠放寬 稅損評估下周出爐)意華

 行政院審查自用住宅土增稅優惠稅率修正案,已近尾聲。但是財政部尚未正式估出稅收損失,也尚未完成成本效益分析,就先報行政院,形成先審查再做成本效益分析的不合理現象。地方政府估計,全國稅收損失恐逾七十億元,財政部至今找不到替代財源。
 財政部委託地政學者評估土增稅優惠稅率放寬的稅收損失,根據設籍五年、七年、九年、十年,估計其損失各為何,並附帶做成本效益分析,下週才會完成報告。
 但是行政院的審查已近完成,為趕在九月送立院審議,可能在下週先經政院院會通過。
 財政部稅法修訂版本,保留目前土地稅法三十四條規定不變,即本人、配偶、子女、直系血親、配偶父母在多處有房子、設籍一年,在一年內沒有出租、營業,同時賣出時,可以申請自用住宅一○%優惠稅率的條件不變。
  而政策放寬是指第二次以後的換屋,可適用新規定。依財政部規劃,沒有金額限制,只有設籍一定年限以上,面積都市三公畝、非都市七公畝以內,本人、配偶及未成年子女只能設籍一處,就可以適用自用住宅一○%優惠稅率。
 所謂「一定年限」,財政部只訂出五到十年期限,但未做最後決定,交由行政院決定。
 雖然財政部沒有估出稅收損失,但著急的地方政府已有估算。根據桃園縣的估計,假設設籍十年可以享受優惠稅率一○%,估計稅收損失七億元,以其一年土增稅七十多億元估計,占一成。而若以設籍五年估計,稅官分析,「應占一成五左右」。
 以土增稅九十六年全國的預算數六九○億元計算,七月達成率六七%,全年可達七百多億元,如果放寬後全國的稅收損失達一到一成五估計,稅收損失約在七十多億元到近百億元。

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 富爸爸購屋 做五大評估(2007/8/22)

●九十六年八月廿二日 工商時報-(富爸爸購屋 做五大評估)雁

  九月孩子上大學,有些富爸爸會幫孩子,在就讀的學校附近買戶套房,選購學生套房,近學校、交通便利、管理佳最重要。
  中信房屋董事長特助胡佩蘭說,套房多在六到十五坪,單身族、首購族,學生族與社會新鮮人最愛的產品,購買學生套房,五大評估絕招先使上。

  一、投資報酬率。
  富爸爸買房子一次繳清,投資報酬率這樣算,以月租金乘上十二個月,再除房屋總價,就等於投資報酬率。 
 
 二、地點。
  胡佩蘭說,會租小套房的族群,大多是大專學生、上班族,會購買小套房的,不乏為了就讀大學兒女的「現代孝子」,以及上班族、單身貴族,買學生套房,愈鄰近學校愈佳。
 
 三、大樓的管理品質。
  小套房入住成員複雜、流動性大,大樓管理品質相對重要,住商不動產主任徐佳馨說,套房大樓管理好不好,現場勘察最重要。
 
 四、良好的空間規劃。
  買房子一定要注意到公設比,一般大樓的公設比大約二十%到三十%,一間十二坪大的套房,扣除公設,擺一張床、沙發和衣櫃,能活動的地方不太多,是否能夠好好規劃空間,得各憑本事。

  五、交通便利。
  買房子前,一定要先想到好不好脫手,購買小套房的不是上班族、單身貴族,就是學生族群,這些族群最大的共同特徵就是愛趴趴走,交通便利是房價抗跌、容易脫手的關鍵。

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 避免買到漏水屋 三大自救招數(2007/8/22)

●九十六年八月廿二日 工商時報-(避免買到漏水屋 三大自救招數)雁

  要避免自己買到漏水屋,除了睜大眼睛仔細看,還有什麼方法可以事前預防?跟屋主簽約後,找專業的水電技師先驗屋,挑選房仲業者時,也可以選擇有提供「漏水保固合約」的仲介業者;萬一問題不是出在自己家,碰到惡鄰居漏水不處理,也有法可循,替自己討回公道。
  在自己千挑萬選下,如果不幸還是買到漏水屋,有哪些自救方式?目前,有部分房仲業者提供買屋消費者「漏水保固制度」的售後服務,不需要額外付費。如果是天然災害引起的漏水,不管是新成屋或中古屋,在交屋半年內,都可以要求房仲業補償修繕款項。
  太平洋房屋副總經理李珠華建議購屋者,在選擇房屋仲介公司時,應選擇有提供房屋保固的業者,以免成交或住進去後,各項缺失一一浮現而求救無門。
  不過,有漏水保固合約並非萬能,因為漏水保固合約也有三大主要除外不賠條款,包含房屋年齡過於老舊(各家房仲規定不同,十五至三十年不等)、買方大幅改建導致漏水、樓上住戶水管破裂滲水等,這些項目都不在保固合約內。
  信義房屋客法部經理鄭啟新說,要避免買到漏水屋,最妥當、安全的方法,就是在與屋主簽約後,自己花一筆小錢,找專業水電技師來檢驗房子,並與賣方、房仲約定,如有漏水缺失,是賣方要負責。
  如果碰到漏水源點在鄰居,但鄰居又不肯解決漏水問題時,該怎麼辦?房仲業者說,還是有法可管。
  鄭啟新表示,台北地方法院曾有判例,因為惡鄰居浴室沒做好防水處理,造成樓下住戶長期漏水,管委會屢次勸告都不改善,協調無效,樓下住戶一狀告上民事庭,要求侵權行為損害賠償,官司纏鬥一年,惡鄰居終究敗訴,除賠償修繕費,還要賠償精神損失,總共賠款超過十萬元。

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 雨天看屋 注意屋頂、牆面水痕(2007/8/21)

●九十六年八月廿一日 工商時報-(雨天看屋 注意屋頂、牆面水痕)意華

 颱風過後、大雨斷斷續續,精明的購屋人都知道,趁著雨天看房子。只是,到底怎麼看、看什麼,其中可是有小密訣,住商不動產主任徐佳馨說,內行看門道,室內五大重點,一定要查看。
 一、屋頂、牆壁是否會漏水。
 新粉刷、剛裝修的地方,是否有過去遺留的漏水、發霉跡象;屋頂與牆面交接的牆角,最易漏水,注意是否有水痕出現。
 二、浴室、廚房相接的牆縫。
 這是最容易發生漏水的地方,觀察與這兩處共用牆的牆縫,油漆、粉刷、地磚是否變色或異樣。
 屋內經過粉刷修飾,有時看不出漏水,可以再從屋外觀看,查看外牆、公共空間(樓梯間、天井…)、與隔鄰銜接的牆面,並注意馬桶是否通暢,像是沖水時順不順、有無異聲;水龍頭可否關緊;排水管是否流暢。
  三、化糞池的位置是否會外溢。
 外觀如果看不出是否會淹水,不妨打開電錶箱、水錶箱、插座開關,觀察內部是否有曾因淹水、因而留下的污泥痕跡。二樓住戶要留意管道排水,如果排水不良,樓上的水最容易漏在二樓。
  四、頂樓房子屋頂是否出現油漆剝落、水痕,判斷是否會漏水。
 五、陽台打出去的違建頂部,也是常會漏水的地方,多加留意。
 徐佳馨說,看屋前,不妨準備一張小表格,一一查看、打勾。

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 土增稅優惠雙軌制 政院通過(2007/8/21)

●九十六年八月廿一日 經濟日報-(土增稅優惠雙軌制 政院通過)雁

 一生一屋持有、設籍時限 財部腹案為五至十年 將由張揆核定

  行政院昨(20)日原則審查通過「土地稅法」第34條修正草案,除個人出售自用住宅可享有「一生一次」土地增值稅10%的優惠稅率外;未來「一生一屋」持有或設籍一定期間以上、一定面積以下,也可享有土增稅10%的優惠稅率。
  至於「一生一屋」持有、設籍的一定期間是多久,將由行政院長張俊雄核定。
政府官員透露,財政部的腹案是五至十年間。
  土地稅法、所得稅法、遺產及贈與稅法是行政院鎖定在立法院下會期優先推動的三項稅制改革方案,事涉敏感,即使行政院昨原則通過修正條文,政府官員強調,「高層沒點頭前,不算定案」。
  由於「一生一屋」持有、設籍的一定期間是多久,各界仍有爭議,在法案審查時,財政部刻意留白,據透露,財政部已另案報請張俊雄核定。
  未來個人出售自用住宅,土增稅按10%稅率課稅的「一生一次」優惠不變;但新增「一生一屋」優惠,准許已使用「一生一次」優惠稅率者,只要維持名下只有一屋的狀態,每次換屋的土增稅負,均可終生重複按10%低稅率繳稅。
  不過,避免富人規避稅負,「一生一屋」的土增稅優惠稅率是有條件的,本人、配偶和未成年子女名下只有一屋者,才可重複享有一生一屋的低稅率節稅利益;多屋族則遭排除。
  同時,申請「一生一屋」者,土地面積不能超過都市三公畝(約90坪)、非都市七公畝(約210坪),且房屋必須持有或設籍一定期間。
  值得注意的是,新制上路後,自用住宅「先賣後買」的民眾,除了「先賣」的房屋可申請「一生一次」優惠稅率,「後買」的房子也可申請「一生一屋」優惠;但如果是「先買後賣」,由於名下會有兩間房子,就不適用「一生一屋」優惠。
  由於土增稅是賣方的成本,房地產業者普遍認為,一生一屋土增稅優惠稅率對房市是長期利多。

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 房貸利差高於1% 轉貸才划算(2007/8/21)

●九十六年八月廿一日 經濟日報-(房貸利差高於1% 轉貸才划算)雁
  想要追求更低的房貸利率而轉貸,銀行主管提醒,除非新舊利率差距逾0.5個百分點至1個百分點,轉貸才會划算。
  今年下半年起,房貸放款平均利率已達3%,不僅客戶向銀行議價利率的空間變少,就連逐低利而居的房貸遊牧民族,省下的利差也被壓縮。再者,轉貸需要負擔各種規費,甚至部分銀行規定前三年轉貸會有違約金,因此現在房貸戶想搬家,如果兩邊行庫的利差沒有差到1個百分點,就一點也不划算。
  再者,房貸戶必須檢查現在的銀行契約有沒有違約金條款,算清楚自己轉貸的隱含成本。房貸主管指出,如果違約金達上萬元,轉貸可能只是白忙一場。
  值不值得轉貸,最簡單的方式就是算算看。加總剩餘或預期可還貸款期間每月省下金額,與要付出的轉貸成本相較,再決定是否要轉貸。
  甚至,較簡易的方式可以選擇兩到三家銀行比較轉貸條件後,回過頭與原貸款銀行議價,只要過去繳款狀況不錯,通常現有往來銀行會因您提出的事證而調降房貸利息,如此可免去房貸搬家的麻煩。

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 三大都會區住宅 十年增值34%(2007/8/20)

●九十六年八月二十日 經濟日報-(三大都會區住宅 十年增值34%)意華

  超過物價漲幅三倍 展現保值特性 北市增53%最高

 1997年7月台股站上萬點,全國平均房價僅16.9萬元;十年後的今天,股市還在8,000點大關附近,北中南三大都會區平均每戶住宅市值卻已增加34%,超過物價漲幅的三倍以上,充分發揮不動產的保值特性。
 其中又以台北市增值幅度最高,平均每戶住宅上半年市值為1,162萬元、增幅達53%。相鄰的台北縣由469萬元增值138萬元,平均每戶市值607萬元、增幅29%居次。
 十年來隨著物價波動,同樣一份薪水,民眾可買的民生物資愈來愈少,但大台北地區房地產十年來價格卻水漲船高。
 信義房屋最近公佈一份調查報告,86年至今,北中南三大都會區平均每戶住宅市值增加34%,而這十年全國消費者物價指數上揚8%,房價增幅超過物價漲幅的三倍以上;而自2000年起,隨著全球資產市場對於不動產偏好程度的增加,讓房屋市值增幅不亞於高風險股市。
 信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,以美國為例,過去十年房價上揚111%,大幅高於30%的物價上漲率,也超過道瓊股價指數70%的升幅。至於台股漲幅方面,86年適逢股市高峰,因此近十年的變動幅度為負2%,遠不及房市表現。
 若比較三大都會區房屋的增保值能力,台北市漲幅高,平均每戶住宅上半年市值為1,162萬元,較86年同期761萬元增值401萬元。
 而台中市過去一年房價勁升,上半年每戶住宅均價為666萬元,相較十年前的538萬元增值24%;至於高雄市,十年前每戶522萬元,目前增加到529萬元、增幅僅1%。

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 京站 i Taipei 轉售少 漲價10%(2007/8/20)

●九十六年八月二十日 蘋果日報-(京站 i Taipei 轉售少 漲價10%)意華

 台北車站商圈重量級推案「京站 i Taipei」,是北市套房量體大的特殊個案,雖屬購買建物使用權,沒有土地所有權,推出後不到1年時間就銷售完畢,投資客不畏銀行緊縮放貸,惜售心態明顯,市面上轉售戶數稀少,至今房價漲幅約1成。

  銀行放貸態度影響房價

「京站 i Taipei」總戶數逾700戶,雖僅購買建物使用權至2054年,但發展願景佳,加上房價只要周邊行情7~8成,吸引投資客搶進,每坪成交價逾30萬元。
該案流通至房仲手上委賣物件稀少,轉手成交價每坪38萬元,信義房屋南京西路店專案經理林崇旭說,現在投資客轉手都希望賣到40萬元,有意接手者詢問銀行後,發現大部分銀行對此類產品放貸興趣不高,由於結構中還看不出來外觀,轉手意願較低,預計明年5月後,應有較多物件釋出,房價變動將較明顯。
  林崇旭認為,現在轉手客戶中,有人認為大樓動線規劃有問題,高樓層住戶須搭乘電梯到5樓轉搭往1樓,但5樓是公路轉運搭乘地點,旅客從5樓電梯進出,可能造成電梯塞車,加上銀行現階段對「京站 i Taipei」放貸態度不明,對房價是嚴苛考驗。

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 基金、保險、一間房 單身族富足計畫(2007/8/17)

●九十六年八月十七日 工商時報-(基金、保險、一間房 單身族富足計畫)雁

  單身人士如何鍾愛自己一生?購屋有那些考量,保險怎麼保,基金怎麼買,如何架構理財商品,快樂一生?兆豐銀資深協理孫蘭英說,一、先評估自身需求,二、選合適商品,三、擬定貼合需求的規畫。
  三十五歲單身的小芬,工作收入都很穩定,手頭上也有一筆資金可以運用,展望未來人生,很可能自已照顧自己一輩子,小芬盤算後,還是買了一戶房子。
  房子總價八百多萬,小芬自備二百多萬、貸款六百萬左右,往後每個月要付近三、四萬元的本息。
  小芬每個月的薪水進帳,大半繳掉房貸,扣除生活開支,每個月可以投資的金額只剩幾千塊,小芬心裡想著,往後退休的人生,就要靠這戶房子了。
  算一算,小芬繳完二十年的房貸,現金可能不多,不過,如果不買房子,又會如何?
  兆豐銀科長林子超說,如果二百萬全數做投資,以後每一年再提撥二十萬投入, 一年只要有八%報酬率,二十年一過,小芬可以有一千八百多萬的資金。
  永豐銀副總韓志宇表示,其實單身族群生活負擔、經濟壓力相對低,趁著現在利率低,可以考慮購買屬於自己的小天地。
  永豐銀零售管理部經理李靖川說,購屋前,一定要算好每月所需償還的貸款,以免影響生活品質。
  下手購屋時,交通方便、居家安全最重要,坪數不要過大或太小,韓志宇說,單身人士沒有財產傳承的問題,選房子時,以保值、容易脫手的地段為主,退休後可出售換現金。
  台北富邦銀資深協理陳怡芬說,不買房子,可不能因花用失了節制,可定期定額投資基金,強迫自己儲蓄。
  陳怡芬指出,單身人士鍾愛自己一生,一定要善用保險商品,特別是醫療險、防癌險、看護險,碰到健康出狀況時,這些險種都可以用在自己身上,同時,善用基金理財,累積適當的財富,老來不怕沒錢用。

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 捷運周邊房市 景安站銷售奪冠(2007/8/17)

●九十六年八月十七日 中國時報-(捷運周邊房市 景安站銷售奪冠)雁

  有捷運加持,房價就是高人一等,惟各站周邊房巿表現卻仍有差異。根據一項房仲業調查顯示,2007上半年捷運周邊房市成交量,以景安站最高,勇奪冠軍寶座,另就房價漲幅分析,大樓方面,以後山埤站漲幅逾兩成奪冠,公寓則以中正紀念堂站的18.8%最高。
  永慶房仲集團從各捷運站周邊1,000公尺內實際成交物件的成交量及一年來均價漲幅分析,發現今年上半年中和景安捷運站勇奪最賣座捷運站冠軍寶座,擠下去年冠亞軍頂溪站及永安市場站。
  永慶房仲集團總經理廖本勝表示,景安站有中和線與未來捷運環狀線通過,是一處雙捷交會的捷運站,且在公路交通部份,景安站前的景平路,可連結八里新店東西向快速高架道路,前往中山高及二高,有效阻絕市區塞車之苦,南北往來十分便利。
  景安站周邊除了坐擁交通便利利多,目前周邊以電梯大樓居多,屋齡較新,房價相較其他大台北捷運周遭房巿,仍屬低水位,每坪約21.6萬元,深受年輕市中心通勤上班族群及年輕新婚夫婦的喜愛。
  永慶房仲調查,後山埤站周邊大樓均價由去年每坪41.9萬漲至50.8萬,漲幅高達21.3%,原因與周邊推案型態有關,後山埤站周邊大樓以忠孝東路五段上、完工2年內的電梯大樓為主,加上周邊生活機能完善,有玉成公園、永春國中、國小,搭乘捷運站只要2至站便可到達信義計畫區及東區,往北過昆陽站可抵達目前最具潛力的南港園區及南港展覽館,未來也會有高鐵及捷運經過,並與內湖捷運線相接。

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 嚴控房貸信用擴張 金管會:不排除啟動專案金檢(2007/8/16)

●九十六年八月十六日 工商時報-(嚴控房貸信用擴張 金管會:不排除啟動專案金檢)雁

  次級房貸風暴橫掃全球,台灣受創相對微小,但另一方面,儘管國內金融機構本身,沒有承作次級房貸,不過,為防患於未然,金管會將嚴密監控銀行承作房貸,不排除啟動專案金檢,了解銀行房貸業務是否有信用過度擴張的情形。
  金管會發言人張秀蓮昨(十五)日指出,房貸信用過度擴張必須從各種層面來觀察,若是連續數年,相對成長過快,可能會有信用擴張的疑慮。
  她表示,房貸餘額今年上半年的成長率下降,低於一0%以下,相較於去年以前的年度,多在一0%以上,算是趨緩。
  另一方面,針對各金融機構的房貸授信政策,過去僅列為一般金檢的項目之一,不過,之後有必要時,金管會也將準備展開專案金檢。

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 住宅市場「漲不動 下不來(2007/8/16)

●九十六年八月十六日 聯合報-(住宅市場「漲不動 下不來」)雁

  房產名嘴顏炳立:商辦待銷額破千億 過去沒有的大量 

  下半年房市是榮景?還是泡沫?房地產名嘴戴德梁行總經理顏炳立昨天說,住宅市場現在「漲不動、也下不來」;但商用不動產待售金額破千億,是「過去沒有的大量」。
  顏炳立說,政府釋出「一週一利多」,漲股市、不漲房市,營建股漲翻天,但民眾實質購買力沒增加,整體住宅市場也沒反應,價格還鈍化,他擔心一年52個利多之後,2008年後將考驗台灣房市的供需基本面。
  他補充,現在住宅市場只能用「居高思危、知所進退」形容,土地、營建成本墊高,房價下來難,預售屋一坪喊到100多萬,建商出價出得得意忘形,買豪宅成了富豪的金錢遊戲,老百姓根本買不起,市場觀望氣氛濃厚。已經漲了4年的房市,將面臨「再高的浪都有平靜之時」的窘境。
  對商用不動產,顏炳立樂觀多了。他說,今年到7月為止,全台商辦、廠辦總成交金額為450億元,目前市場上整棟待售的金額高達970億元,再加上其他分層出售的商辦,待銷總額破千億元。
  他認為,商用不動產租金觸底反彈,今年可溫和成長10-20%,但反彈力道有限,因台灣產業外移嚴重,很多辦公大樓「外來客」少,都以「島內移轉」居多,且不少大樓租客退租後,都無法馬上填滿。但他認為,台灣商辦租金在亞太區明顯落後,商辦價格和住宅落差太大,商用不動產還是有補漲空間。
  其他房仲業者對下半年住宅市場,皆持觀望態度。中信房屋副總經理劉天仁說,買賣方對價格認知的差異拉大,成交時間拉長,房仲業每月成交件數也減少,他擔心量縮,會讓投資客急於拋售,造成房價下修。
  信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮認為,下半年房市持平,目前市場屏息以待928檔期情況。

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 低收入住宅補助 今起申請(2007/8/16)

●九十六年八月十六日 蘋果日報-(低收入住宅補助 今起申請)
意華
 今年度住宅補貼方案自今天起至九月十七日受理民眾申請,住宅補貼包括租金補貼、購置住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼等三種。房地產業者則認為,政策立意良善,但一般購屋大眾較難使用這項資源。

  整合各種弱勢狀況

 內政部營建署國宅組代理組長陳淑娟表示,各部會辦理的住宅補貼如勞工住宅貸款、原住民建購住宅貸款、公教貸款、修建農宅貸款等,多以職業、身份別區分,這項住宅補貼方案整合後,則改以家庭所得及各種弱勢狀況,作為住宅補貼制度主要考量。
 永慶房屋總經理葉凌棋表示,政府整合此方案照顧弱勢族群,立意良善,但一般購屋大眾來說分不到此資源,目前各家民間銀行房貸利率仍維持低檔,對市場影響不大。
 住宅補貼政策採用「評點制」,對於收入較低及具備弱勢條件的民眾,評點時將給予較高分數,在貸款部分也將提供較優惠的貸款利率。
 申請人可以在內政部營建署的「住宅補貼作業入口網」(http://hsms.cpami.gov.tw/)下載申請書,也可透過網站查詢申請案件審查進度及結果。

  住宅補貼方案
  項目/戶數
  租金補貼計劃:1萬2千戶,每戶每月最高3000元,期限1年
  購置住宅貸款利息補貼:3萬戶
  修繕住宅貸款利息補貼:5000戶
  參考網址 :http://hsms.cpami.gov.tw/

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 五年免稅優惠 將設上限(2007/8/16)

●九十六年八月十六日 經濟日報-(五年免稅優惠 將設上限)
意華
  經長昨夜宴工商團體,簡報新世代產業三法草案。

 經濟部長陳瑞隆昨日首度向工商界報告新世代「產業三法」草案條文,新興重要策略性產業享有五年免稅優惠雖然維持,但以投資金額為免稅上限;為爭取國際產業專業人才,草案增訂優惠稅率條文,符合一定條件的國際產業人才所得扣繳率由20%降至10%。
 工總理事長陳武雄昨(15)日呼籲新世代「產業三法」,應該援引憲法明定教育預算占中央政府總預算的一定比率的做法,明訂促進經濟發展的經費應占總預算一定比率。
 陳瑞隆昨天晚上在老爺酒店邀宴工總、商總、電電公會、中小企業協會、工商協進會、工業協進會、機器公會、工業區廠商聯合會等工商團體負責人,向業界簡報經濟部研議多時的新世代產業三法草案。與會業界強烈反對財政部提出以取消促產租稅優惠、降低營所稅作為修法的交換條件,業界認為,台灣現階段的租稅環境並不適合,業界向經濟部建議,租稅優惠仍應該繼續維持,不該限縮。
 對於爭取業界在台設立營運總部,業界也認為,政策誘因仍不足。陳武雄指出,新世代產業三法,雖然提供營運總部在台投資租稅優惠,但營運總部的功能不應僅侷限在硬體投資,財務操作、研發中心及可保持台灣海外接單優勢的行銷,都是區域總部不可少的功能,這部分政策誘因並不多。
 為爭取廠商在台設立營運總部,草案條文也修訂營運總部當年度投資金額大於從海外匯回的免稅所得者時,匯回的所得免課最低稅負。
 經濟部政務次長施顏祥會後指出,業界提出的建議相當多,但許多業者認為,加速產業與國際接軌,爭取廠商在台設立營運總部,業界認為政府的兩岸政策應更開放。
 現行所得稅法對在台居留不超過183天者,在台所得就源扣繳率為20%,擬降為10%。根據經濟部完成的新世代「產業三法」草案,未來將由產業發展基本法、產業創新加值條例及產業園區管理條例等新世代「產業三法」,取代現行的促進產業升級條例。
 備受關注的租稅優惠部分,除維持研發及人才培訓投資抵減,增訂國民創作免稅獎勵等之外,在財政部極力要求取消的新興重要策略產業享有五年免稅部分,該草案繼續享有五年免稅優惠,但以投資金額為免稅上限;至於股東投資抵減,也將大幅限縮適用範圍至「風險性高,投入回收期長的事業」。

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 理賠一點通 淹水申請理賠 拍照存證(2007/8/15)

●九十六年八月十五日 工商時報-(理賠一點通 淹水申請理賠 拍照存證)雁

  最近家中有因為暴雨,導致淹水的消費者,要向產險公司申請理賠,記得要在五日內書面通知保險公司,並拍現場照片存證,以利理賠進度。
  產險公司表示,當保戶不幸發生颱風洪水的意外損失,依條款規定除了應儘速通知保險公司,並保留現場等待理賠人員前來勘估損失外,也需記得於五日內提出書面申請才算完成理賠手續。
  颱風洪水險常見的理賠項目,包含住家裝潢泡水受損需重新油漆或整修,或家電家具等泡水損壞而需修理、或重購的費用,當住家損失不大且需儘速清理現場時,可在徵求保險公司的同意,拍照存證後再行清理,同時受災戶也可準備損失清單,包含損失的財產名稱、數量、金額、原始購買憑證等,以利加速理賠的程序。

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 房貸緊縮 投資客縮手 自住客撿便宜(2007/8/15)

●九十六年八月十五日 聯合報-(房貸緊縮 投資客縮手 自住客撿便宜)雁

  挑抗跌品牌 挑特別地段 小套房燙手 可用力砍價 悲觀者:明年利多出盡

  美國次級房貸風暴後,銀行放貸政策更謹慎,投資客縮手鈍化,小套房成為房市燙手山芋,無人願意出價,房地產專家說,自用型購屋人現在可進場撿便宜,但要考慮保值性。
  投資客說,10坪以下的小套房因銀行拒貸,房仲業者拒接,在市場上失去流通性,「已沒有參考價格」。
  有投資客為了脫手,甚至願意接受比成本價高一點的價位。屏東商業技術學院不動產經營系助理教授楊宗憲建議,如果銀彈夠、又是買來自用的購屋人,對小套房有興趣,可以用力砍價,「反正沒有參考價,就算再離譜,只要賣方能夠接受,就是成交價。」
  永慶不動產董事長廖本勝認為,現在投資客縮手,讓自住客更有機會,不過自住仍要考慮保值性,現在套房不是不能買,此時銀彈充裕的人確實是議價的好時機,但建議要議到好價位再進場。
  北區房屋總經理彭培業認為,現在買房子不建議進場,除非是特別地段,比如遠雄巨蛋、南港國際展覽館、新莊副都心、雙子星大樓、新店裕隆城等有重大開發議題的地段,未來可能還是有增值題材發酵,中南部則首選台中七期,高雄美術館與農十六兩區。
  彭培業說,台中七期屬於低密度開發的重劃區,棋盤街道的規劃,建築的天際線一致,讓七期在台中房價中突圍而出,表現異常搶眼。
  另外面臨永久性空地的周邊,房價也沒有跌價的空間,像國父紀念館、大安森林公園,因為政府提供免費的公設,通常這些綠地周邊的公寓都很搶手,即使房市反轉向下,還是能相對抗跌。
  聯聚建設董事長江韋侖認為,未來房市走向從以往的「地段決勝論」到現在會走「品牌主導價格論」,同樣地段,但在不同個案會有不同的價格表現。與其尋找進場時機,不如挑選能抗跌增值的品牌。
  群義房屋指出,近來土地易漲難跌,加上原物料高漲,房價要反映建商的成本提高,房價短期內不致暴跌,建議買屋者仔細衡量自己的需求,不用隨房價波動起舞。
  不過也有對房市偏悲觀的論調,戴德梁行總經理顏炳立認為,現在房市的利多只剩下2008,但在他看2008是利多出盡,到時候要是失望性賣壓出來,房市恐怕不妙,房市終究還是要回歸基本面,看經濟成長率,現在物資上漲,「吃飯都沒錢了,還買什麼厝!」

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 貸款限縮 投資客綁手綁腳 套房價跌 自住戶激增(2007/8/14)

●九十六年八月十四日 工商時報-(貸款限縮 投資客綁手綁腳 套房價跌 自住戶激增)雁

  經歷兩年大推案,今年第四季起,大台北地區進入萬戶套房交屋高峰期,由於銀行貸款緊縮、買氣降溫,套房買家屬性大轉變,信義房屋協理呂信銓說,自住型從三成上升到七成。
  呂信銓說,過去兩年,大台北市場很流行套房預售屋,總計推出二萬多戶,工程期一年半到二年,今年第四季,陸續進入交屋高峰。

  銀行放行 套房買氣回流

  近來,由於房市買氣略降,銀行對套房貸款也普遍緩緩縮手,套房市場買家屬性也明顯變化,最近進場的客戶,七成以上是自住型。
  套房價格部分,呂信銓說,大約下跌三%、五%,但是,並沒有風聞斷頭賣壓問題,主要是套房投資人大多是過去一、二年進場,和現在的房價比起來,還是有賺。
像內湖一處套房大樓,二年前一坪三十三萬到三十六萬,現在約四十萬元,當年進場的投資人還是有獲利。現在,房子蓋好、要交屋了,即使貸款成數不如預期,投資客只要少賺出售,還是周轉得過來,價格壓到比市價低個五%、八%,就有買方接手。
  買家屬性不同,買屋態度很不一樣,呂信銓說,自住型買家對建材、格局、座向、方位、公設比較在意,而且,往往一看再看,考慮二、三個星期才會下手。但投資客下手很快,只要判斷有利可圖,有的當場就下訂簽約。

  少子化 小宅商品正當紅

  永慶房仲集團總經理廖本勝表示,像套房這種小宅產品,這些年這麼風行,有一項因素是單身人口、少子家庭增多。
  這種社會趨勢下,新婚族、七年級生不論購屋或是租屋,小宅產品仍然深具吸引力,以台北市地區而言,總價五、六十萬元,十五、二十坪左右的套房,市場上還是有很強勁的需求。
  許多單身上班族、新婚家庭,將小套房作為首次購屋的標的。中信房屋經理江龍名提出購買套房四要點,一、公設比是否過高、影響居住品質,二、交通便利性,三、周邊生活圈族群的特性,四、未來的轉手性,民眾購買前一定要深入評估。

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 房貸壽險 有好康(2007/8/14)

●九十六年八月十四日 經濟日報-(房貸壽險 有好康)雁

  多家銀行利率不到3% 且額度可調整

  做足保險規劃後,也切勿忽視長達一、二十年房貸的還款風險。目前配合房貸的定期壽險保單,不僅比一般定期壽險便宜,額度也可調整,不一定要與房貸額度同水位。
  銀行主管建議,為房貸保險,可以取得較低的房貸利率,也可依照現有的保險規劃,選擇平準型或是遞減型的房貸壽險。
  即將結婚的小張準備購買新房,與各銀行接洽後發現,若申貸300萬元的房貸,平均利率都在3%以上,若是加保壽險,上海商銀卻可以提供前兩年2.55%、華南銀2.78%、永豐銀2.4%左右,民眾若要額外借貸保費,也可以享有等同房貸的低利。
  銀行主管表示,國內房貸戶對房貸壽險的接受度愈來愈高,也將其視為保險規劃的重要部分,確保還款來源不會因為突然的意外,影響支付能力。尤其房貸的還款期間很長,若是中途無法付款導致房屋被拍賣,反而得不償失。
  並且,房貸戶也愈加精打細算,會隨著己身的保險規劃,調整房貸壽險的保額。例如,小張的房貸金額是300萬元,保費經計算後達10萬元,由於小張另外已有購買500萬元的一般終身壽險,因此將房貸壽險的保額部分調降為150萬元,如此一來保費就降為5萬元。如果在還款期間小張發生意外無法支付房貸,壽險公司可負
擔150萬元的房貸支出。
  不過,各銀行的房貸保額最低限度為100萬元。
  銀行主管表示,由於保費都採躉繳方式,若是房貸戶有多餘資金可以一次付清,或者也可以將保費納入房貸費用,最長可分為20年期攤還。
  據瞭解,只要申請房貸的民眾年滿20歲至65歲,都可獲承保。且大部分業者, 都提供300萬元至800萬元的保險額度不用體檢。保額也不會因為年紀較大而被調降。

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 由租轉購風氣 席捲南港園區(2007/8/13)

●九十六年八月十三日 工商時報-(由租轉購風氣 席捲南港園區)意華

 看升未來工業用地的價格,業者由租轉購有增加趨勢。目前採用○○六六八八土地優惠措施的廠商,今年一到八月由租賃轉購家數達七家,金額為六.八九億元,比九十五年全年的五家,金額六.二七億元還要高。總計從去年到今年八月由租轉購的十二家業者中,南港軟體園區即有九家,佔租轉購比率的七五%。
 工業局官員表示,總計去年到今年八月,共有十二家由租轉購,二家在斗六工業區,一家在五股工業區,其他九家業者,都是位在台北市南港軟體園區,比重佔了七五%,目前南港軟體園區可以銷售單位,只剩下個位數。
 雖然南港工業區用地平均地價,每平方公尺為九.四萬元,不過依照南港軟體園區實際成交價,每平方便公尺在八.七萬到八.八萬元來看,顯然還是有議價空間。

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 永康街商圈 假日設徒步區(2007/8/13)

●九十六年八月十三日 聯合報-(永康街商圈 假日設徒步區)
意華
 最快10月試辦 居民正反意見都有 最憂心交通、停車問題 巷道是否交管將研議以鼎泰豐、冰館等美食聞名的永康街,商圈兼具各國美食,加上捷運新莊線、信義線雙出口未來設在信義路、永康街口,台北市政府將規畫永康街改設假日行人徒步區,發展社區特色。
 都市發展局表示,上周已赴當地舉辦第一次說明會,居民最擔憂交通、停車問題;副市長林崇一指示近期與交通局會商後擬定計畫,再赴當地說明,若一切順利,最快10月開始試辦,為期三個月。
 永康里長黃學貴說,當地居民、商家正反意見都有,他認為徒步區應在民國100年捷運站完工前半年再推動,但市府已箭在弦上,不得不發,他只能要求試辦必須有完善配套,包括交通動線、停車方案都妥善規畫。
 永康街是著名的美食街,除了信義路旁的鼎泰豐,永康街裡還有著名的高記、以芒果冰名聞遐邇的冰館,以及中國、日本、東南亞、歐美各國美食或小吃,另有許多各具特色的咖啡館、服飾及個性化商品或飾品,永康公園假日常有社團舉辦活動,發展局認為該商圈的發展已成「氣候」,頗具特色,主動規畫為假日徒步區。
 初步方案建議採取「非全路段封閉」,徒步路段與永康街的各巷口仍供車輛行經;不過上周各方意見湧入,各單行的巷道在徒步時段是否管制車輛進出,或僅供居民車輛通行,將進一步討論。
 官員說,自85年徒步區管理辦法通過後,北市至今僅五個徒步區,其中紫星社區、健康路45巷是當地居民申請獲准的社區型徒步區,市府主動規畫的有西門町、華陰街、四平街,永康街徒步區若試辦成功,將成為北市規畫的第四個徒步區,可望帶動當地商機,成為大安區一大特色。

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 風災水患後 看房最佳時機(2007/8/13)

●九十六年八月十三日 工商時報-(風災水患後 看房最佳時機)雁

  颱風肆虐,一些逢雨必淹的低窪地區,通常無一能倖免,萬一碰到風勢、雨勢都強勁的颱風,不常淹水的地方,有時也很難逃過一劫,房仲業者表示,想買屋的人, 颱風過後是最好看屋的時機,漏水問題無所遁形。
  太平洋房屋副總經理李珠華指出,房子滲水的原因很多,屋齡、施工不良、建材或擅自改建是造成滲水屋的元凶,暴雨過後看房子,判斷有漏水、淹水問題,準確度高達百分之九十五。
  有些徵兆,可初步判斷房子是否有漏水問題,如房子的屋齡愈老、改建幅度過大,滲漏水的機率就高,發現房子有漏水、滲水的情形,可向房仲業務人員反應並記錄下來,做為和賣方議價的依據,如果瑕疪情況嚴重,就得好好衡量。
  信義房屋表示,漏水通常發生在牆壁接縫處,尤其陽台外推及頂樓加蓋屋與房子主體銜接的地方,如果當初施工時防水沒做好,雨勢一大就容易滲漏水。
  再者,留意牆面與天花板的交接處,有無出現水痕,牆面是否有無不平整的隆起,水漬、發泡、甚至油漆剝落、發霉變形、反潮的現象,就可能有漏水的問題。
  有些時候房子的外觀看起來並沒有明顯的淹水、漏水痕跡,也可以摸摸看壁面有沒水氣,如果有水氣,就表示屋子曾經有滲水,只是嚴重程度不同。
  此外,不同樓層觀察也不同,中間樓層要特別注意廚房、陽台及廁所的天花板,房屋四周最外側天花板角落,頂樓住戶屋頂全部都需注意,尤其屋頂水塔下方、樓梯間牆面容易滲水處,注意是否發生壁癌。
  若是房子已經重新油漆粉刷,漏水一時難以察覺,這時就得向同棟的上下樓住戶打聽,通常也能打探出有無滲漏水的問題。
  至於透天厝,則要注意氣窗跟牆角、房屋四周最外側的牆壁,以及陽台牆壁等等,而如果是地下室,在察看時,所有牆角要掃瞄一遍,而房屋四周最外側牆壁、地下室水箱附近及天花板等,都要留意。

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 3類住宅補貼 8700戶受惠(2007/8/13)

●九十六年八月十三日 聯合報-(3類住宅補貼 8700戶受惠)雁

  包括租金、購屋及修繕 家庭年收入須在145萬元以下 16日起申請台北市政府都市發展局配合內政部辦理住宅補貼措施,8月16日至9月17日受理市民申請,試辦1年,共計有8700戶市民受惠。
  發展局說,北市三類住宅補貼措施包括租金補貼2320戶(每月補貼3000元,補貼1年)、購置住宅貸款利息補貼5800戶(最高可貸220萬元,期限20年)及修繕住宅貸款利息補貼580戶(最高可貸80萬元,期限15年)等,符合規定的市民擇一辦理,不得重覆。
  申請資格,凡年滿20歲以上與直系親屬設籍於同一戶或有配偶或年滿40歲者,家庭年收入在145萬元以下、每人每月平均收入低於5萬2083元,且本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶都沒有自有住宅,即可申請。
  發展局說,住宅補貼措施係採「評點制」排定申請人是否獲得補貼,若合格的申請人數超過本年可辦理的戶數,就依申請人的收入、是否具弱勢條件、家庭成員人數等因素來評點,按評定點數高低核發補貼證明。
  發展局表示,欲申請市民,在受理申請期間內採線上(營建署住宅補貼作業入口網站:http://hsms.cpami.gov.tw)或自行填寫申請書,併同應附文件,以掛號郵寄或送至發展局南門辦公室(羅斯福路1段8號10樓)。洽詢電話:2321-2186按1

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 小額投資人的三個必勝機會(2007/8/10)

小額投資人的三個必勝機會
文章提供/住展雜誌

矗立在中國上海黃浦江畔,每坪開價超過新台幣一六○萬元的頂級豪宅「湯臣一品」,在上月傳出因『涉嫌虛偽交易、自我炒作』遭上海市房土地資源管理局進行專案調查,對於香港上市公司湯臣集團的股價造成嚴重衝擊,這個事件對台灣的豪宅投資人會有什麼參考價值呢?

許多台灣的投資人常常會問一個問題:到底目前房地產市場景氣為何?為什麼許多中南部的房屋看起來銷售難度愈來愈高,可是台北市的豪宅市場似乎不受影響,其價格反而還不斷攀高?


這是一個非常好的問題,也是投資人的重要知識,是不可以不瞭解的,以下即以三個角度提供參考:


必勝機會一》投資前要確定投資對象是商品還是必需品。

在傳統『住者有其屋』的教條式教育下,幾乎每一個台灣人都將『房屋』,尤其是『住宅』,認為是『必需品』,因為是必需品,所以常常將其價格和家庭薪資所得作比較。

根據最新資料,台灣地區去年的房價所得比是九.四三倍,所以許多有心人拿此一資料大作文章,在媒體上『創造』出台灣人要多年不吃不喝才可以買到住宅的新聞,但事實真是如此嗎?

台灣自有住宅比率超過百分之八十六,幾乎是全世界最高的,目前台灣人有多少家庭沒有自有房屋?很少!二年內台灣住宅餘屋量會有多少?極可能又會超過一百萬戶,

這些事實資料要如何解釋?

真正的情況是,在落後地區(如開發中國家),如果房屋數量是不足的(供不應求),房屋就會變成相對稀有的財貨,所以易遭財團壟斷與炒作,價格就會有不正常的抬高,造成大多數人買不起房屋(超過家庭所得)的現象,此時政府才應該介入,一方面要多蓋住宅提高供給(如台灣以前大量興建國民住宅);另一方面要打擊投機(如大陸要宏觀調控,打擊湯臣一品)。

相反地,如果在進步地區(如已開發國家),由於房屋的數量是足夠的,甚至是有多的(供過於求),此時,政府就不應該介入(如前幾年政府已停建國宅,緩辦眷村改建)。

 整合住宅方案上路 勞工優惠房貸 停辦(2007/8/10)

●九十六年八月十日 聯合報-(整合住宅方案上路 勞工優惠房貸 停辦)意華

 勞委會主委盧天麟昨天表示,內政部「整合住宅方案」上路,現有的勞工優惠房貸將停止辦理。不過現有的十六萬勞工房貸戶,原先的貸款利率與相關權益都不受影響。
  盧天麟強調,最近勞委會還與承辦貸款的銀行達成協議降低利息,貸款戶平均每月可以少交七百元。副主委曹愛蘭說,未來的房屋政策將不會只補助購屋者,也會補助經濟地位更弱勢的租屋者。以後租屋居住的弱勢家庭,政府計畫發給每月三千元的補助。
 勞委會官員也指出,去年申請勞工優惠房貸獲准的勞工共有兩萬六千名,但至今只有一萬二千人已辦好手續,還有一萬四千人尚未辦理,八月卅一日是辦理勞工貸款的底限,就算因為購買預售屋或自行建房等原因無法立即開始貸款,也要在八月底之前申請延期,否則逾期就喪失搭上優惠房貸末班車的資格。

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 買屋反悔的問題?(2007/8/10)

問:買屋反悔的問題? 雁

我之前去房子後,簽完了約但還沒對保,而且還先付了2萬的訂金和3萬的合約金共5萬元,但後悔想換大一點的房子,請問我之前付出去的訂金和合約金還可以拿得回來嗎?
答:
回覆專家: 買賣租屋專家陳韻如回覆時間:2007-04-30
若您是透過仲介公司購屋,在付斡轉定之後反悔不買,訂金通常是會被沒收的,沒收的訂金由仲介公司和屋主各取得二分之一,所以如果想要退回訂金,一般也只能要求仲介公司,將屬於仲介公司的那一部分退回,屋主部份不易退回。若是向建設公司購屋,如果只是換購坪數較大的房子,一般是沒有訂金退回的問題;但若是想買別的建案而要求退屋,應該也是可以取回訂金的,取回的比例通常會依合約內容而不一,一般約可取回八成左右。

 土銀今起調高房貸利率(2007/8/10)

●九十六年八月十日 聯合報-(土銀今起調高房貸利率)
意華
 土地銀行宣布,今天起全面調高菁英及一般房貸利率。其中,菁英房貸前半年固定利率自2.4%調高至2.54%;一般房貸前半年固定利率調高至2.62%。
 土銀主管強調,利率持續看漲,房貸戶若選擇前半年固定利率
,須依機動利率加碼0.1個百分點,加碼後利率為2.54%。若選擇兩段式計息,1至2年最低2.58%機動計息,第3年起最低3.13%機動計息。
 在一般房貸方面,土銀說,今起前半年調至2.52%起機動計息,7至24個月調為2.78%起,第3年則調至3.18%起;但有前半年固定利率供貸款戶選擇,利率則為2.62%。
此外,貸款戶也可以選擇兩段式房貸,1至2年為最低2.72%機動計息,第3年起最低利率為3.18%。

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 三房不吃香 二房成新寵(2007/8/9)

●九十六年八月九日 工商時報-(三房不吃香 二房成新寵)雁

  房價驚驚漲、銀行房貸趨於緊縮,相對更墊高購屋「門檻」,使得過去穩坐市場主流地位的三房住宅產品,逐漸被二房以下產品取而代之,成交比重已逐年攀升到三五%以上,比四年前還激增一一%。
  信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻表示,最近銀行頻頻緊縮小套房放款成數,導致投資客持續退場,房價攀升動能停滯,取而代之的是二房住宅,在市場上異軍突起。
  根據信義房屋不動產企研室昨天完成的研究指出,三人以下的小家庭比例逐漸提高,使得一、二房住宅占整體住宅市場的成交比例,逐年攀升。全台二房以下物件的成交比,自九十二年的二三.九%,激增至九十五年的三五.三八%,增幅達一一. 四七%。顯示過去三房住宅型態的主流產品,隨著社會型態轉變,已被二房以下產品取代,躍居成為市場上炙手可熱的搶手貨。
  家庭結構明顯轉變、「少子化」社會來臨,是帶動一、二房格局的「小宅」,快速當道的關鍵原因。相對以前經常聽到買房子指名要「三房兩廳」的時代,現在買方指名度也首度跌破五成大關以下。
  吳銘鴻分析,台北房價持續上揚,使得多數首購族、投資客,紛紛將目標轉移至一、二房住宅,台灣房地產市場邁向「小宅化」的趨勢,已然成形。
  有趣的是,從房地產保值增值效益來分析,增值力最佳的也是二房的大樓產品,四年來漲幅高達八三.四四%,其次為三房大樓產品;至於公寓,二房公寓漲幅則高居所有公寓產品之冠,達七六.一四%。在台北縣,也以二房公寓增值力最佳,近七七%,二房大樓產品也有五六%。顯示二房住宅的增值能力相對較其他格局產品為佳。

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 惠譽信評:次級房貸債信六成確認 維持評等(2007/8/9)

●九十六年八月九日 工商時報-(惠譽信評:次級房貸債信六成確認 維持評等)意華

 惠譽信評紐約公司昨天表示,美國次級房貸波及的債信受損程度,經緊急、仔細複檢,其中九十天期部位有七百四十億美元再得到評等確認,另外有九十億美元部位授予降評。惠譽指出,目前美國次級房貸約有六成已完成確認,維持原有評等,但約四成被降評或未完成重新檢視。
 該公司自宅貸款評等小組主管Costello表示,惠譽經過此次風波,正推動一項每個月複檢RMBS(自宅房貸證券化)的評等模型,以保障全球投資人的權益。
 Costello是在紐約時間七日全球記者會上,提出上述表示。他說,估算此波可能的損失非常複雜,惠譽信評提出最低損失覆蓋率(minimum loss coverage ratio,MLCR)計算模式作為標竿,來決定過去二年房貸結構債最新狀況。其中,市場關注的ABX-HE 07-1次級房貸指數商品,被算出虧損率達八%,較惠譽原先估算的五.六五%高。
 惠譽自七月十二日至今,趕著複檢美國房貸相關結構債商品,但由於債權主體來自持續下跌的美國房地產市場,且是自○五年來的高風險投資狀況下,房市價格重力下挫,因此有內含RMBS結構債,債信危機的出現又急又猛。及至本月一日,已有一二○支3A級債券商品,信評得到確認,而尚未複檢的十支A級相關衍生性商品,部位約七千餘億美元,會在三十天之內進一步提出報告。
 Costello指出,整體房貸結構債市場受到次級房貸風暴波及,現在資本市場最擔心的是,房屋貸款戶將因房貸利率走升而負擔加重,若是市場無法去化此一壓力,支付風險升高將成為下一波的衝擊目標。

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 都市更新 火車站周邊熱門(2007/8/9)

●九十六年八月九日 工商時報-(都市更新 火車站周邊熱門)
意華
 
都市更新持續進展,繼日前行政院端出的四大指標案後,內政部營建署預計再提出七處優先推動更新案,新竹、苗栗、彰化、嘉義等七處,其中以火車站周邊地區被相中的機率最高,最快今年底就會完成都市計畫變更,帶動開發。
 九十六年度優先推動都市更新計畫地區,除了行政院先前端出基隆火車站、台北市華光社區、南港鐵路沿線、及高雄台鐵臨港沿線,等公有土地再開發案,列為四大指標案件外,營建署將再向內政部提報七處,列為優先推動都市更新計畫地區,預計在今年底將完成辦理都市計畫變更,共計一一處。
 營建署日前向內政部都委會,提出七處優先推動都更報告案,包括:基隆市和平島東南側水岸、新竹火車站地區、苗栗縣政中心周邊地區、彰化火車站地區、嘉義火車站前周邊地區、宜蘭市交通轉運中心,及澎湖馬公市新復里周圍地區。
 這些都更案的主要特色,大部份集中在交通要地,像是新竹、彰化、嘉義、宜蘭等四個案子,都是在火車站附近地段,使得火車站周邊地區成為優先更新的機率大增,同時有助於不動產及商業機能增加。
 另外特別的是,澎湖馬公的都更案,則是配合地方引進產業規劃,受到未來發展博奕休閒娛樂產業預做準備,計劃將馬公市街道及住戶較集中的地區,重新規劃開發,因此納入優先推動都更行列。
 官員表示,都市更新除了帶動不動產開發,在土地利用計畫與現行使用情況進行調整,更能促進都市機能的活化。不過,目前這一一處都市更新地區,都由各地方政府進行前置規劃作業,更新面積及投資金額近期將有結果。

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 看空房市 銀行房貸看人看物(2007/8/9)

●九十六年八月九日 自由時報-(看空房市 銀行房貸看人看物)雁

  銀行業者對於國內房地產市場持續悲觀,華南銀行總經理李正義昨日分析表示,由於國內市場空屋率偏高,加上所得分配不平均,讓該行對房貸業務更趨謹慎,北部供給量大的三峽、林口等地,以及中南部地區,都己降低貸款成數因應。
  大型銀行近來紛紛緊縮房貸業務,新申貸戶的利率也明顯提高,李正義昨日分析,歷經央行兩次升息,無論是房貸利率或是土建融利率,都較今年初明顯提高;且銀行為了管控風險,也會嚴格挑選建商,對於申請房貸的客戶,也會仔細篩選。
  例如針對北部的三峽、土城、林口、桃園等供應量極大的地區,華銀已相當保守,個人房貸僅給七成,若客戶希望申貸七成五,還得送總行授權;給予建築業者的建築融資,利率也較一般的3.5%更高,甚至可能達4%以上。
  另一個房貸業務量也相當人的國泰世華銀行,針對上述的北部空屋率較多的區域,更拒絕承做當地的房貸業務。國泰世華銀行表示,除非是該行進行的「職域行銷」,就是針對例如在林口上班的長庚員工,所推動的貸款,才會以個案方式處理,否則以「一般原則」,是不會承接上述地區的房貸案。
  為什麼各銀行對於房貸業務愈來愈保守?李正義分析,主要原因還是空屋率過高,而且國人的所得分配愈來愈不平均,財富集中於少數人身上,讓申辦房貸者以中下階級居多,銀行自然會比較擔心,而必須嚴控風險。
  至於中南部地區,銀行對房貸或土建融的承做態度更為保留。銀行業者指出,中南部地區有些「雨傘公司」,市況好時才出來推案,市況不佳時就收起來,對於這類小型建商,銀行建築融資利率可能會比4%更高;房屋貸款郃份,中南部的偏遠地區,銀行也不敢承接,不過,國泰世華銀行認為,即使是中南部也有「精華地段」,例如高雄的美術館區就是新興的豪宅區,銀行的房貸放款雖然緊縮,但還是需「看人」、「看物」,並不能一概而論。

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 房屋貸款 高佔家庭支出59%(2007/8/8)

●九十六年八月八日 中國時報-(房屋貸款 高佔家庭支出59%)雁

  面對物價持續飆漲、薪水所得卻原地踏步,五、六、七年級爸爸的持家壓力越來越沉重,根據永慶房仲網最新市調結果顯示,近9成的爸爸認為,現今的購屋負擔較上一代更重。
  特別是居住在每坪單價動輒喊到50至60萬元、甚至逾百萬元的北部地區爸爸們,面對龐大的購屋壓力,多計畫以小換大,購屋先從小坪數個案著手,房價相對便宜的中南部爸爸們較沒有這方面壓力。
  根據永慶房仲網調查,現代的爸爸認為家庭裡每月負擔最重的支出就是房貸費用,佔 58.85%;其次是小孩的學費或保母費,佔31.77%;顯然即使現在房貸利率與10年前的8%至 10%相較已屬低檔,但需要長時間支付的購屋費用仍是現代爸爸沉重的負擔。
  以世代間的購屋負擔來看,調查顯示,有高達87.18%的爸爸認為現今的購屋負擔較上一代沉重;僅有6.26%持不同看法,而5.13%認為兩世代負擔差不多。
  而面對購屋壓力日增的趨勢,有40%的爸爸仍規畫購屋,但會從小坪數房子換到大坪數;另有35.38%的爸爸表示不受影響。
  進一步交叉分析發現,面對與日俱增的購屋壓力,北部以及中南部的爸爸所採取的作法不同,北部爸爸中有42.74%仍規畫購屋,但會從小坪數房子換到大坪數,居最多數;而中南部爸爸則多數表示不受影響,會依照自己的理想購屋,約佔30%。
  對於已為人父的爸爸們應掌握的購屋技巧,信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻認為,爸爸們購屋可依年齡層分為三大類,年輕爸爸、中年爸爸及退休爸爸。年輕爸爸經濟力較弱,又初為人父,大多屬首購族群,適合低總價產品,兩房或挑高式的大套房等過渡型產品都可考慮;中年爸爸大多事業有成,本身都已有房子,小孩也都將進入中學就讀,所以很多是為孩子就讀好學區而換屋,因此明星學區成為這類爸爸的首選。至於小孩都已成年獨立在外的退休爸爸們,這時若還住大房子,不是大而無當,就是打掃起來很辛苦,應可考慮二次換屋。

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 法定空地 誰該繳地價稅?(2007/8/8)

●九十六年八月八日 經濟日報-(法定空地 誰該繳地價稅?)雁

  很多人聽到「法定空地」,還以為那是沒有用的地,但不知,其中大有文章。
  稅捐處查地價稅,查得很兇,後來,有些過世建商的繼承人收到稅單之後,都感到莫名其妙,部分欠稅超過50萬的人,還被限製出境。這就是「老子做事,小子有事」,案子愈來愈多。他們有些人跑來向我求助。
  說來話長。早期蓋房子,依規定,建蔽率70%,也就是100坪的土地,只有70坪可以蓋房子,其他30坪就屬於法定空地。當這樣的房子要賣掉時,可能就有二張所有權狀,其中一張叫做「道」,是「法定空地」,也就是現在很有價值的「公設地」。
  以前,有的建商交屋時,並沒有真的把法定空地過戶給買主,很多屋主都不知道這一點。由於法地空地的權狀還留在建商手裡,所以,稅捐處才會找上這些繼承人來繳這些地的地價稅。
  繼承人瞭解來龍去脈後,很多人都希望處分這些地,不要再繳交地價稅。最直接的辦法是找房子的現住戶,問他們要不要這塊法定空地,但有些房子已經轉了好幾手,而且平常住在屋子裡,也不覺得法定空地有什麼必要,加上又要繳地價稅,大部分的現住戶都不打算要回法定空地。
  第二個辦法是,請建商的繼承人辦理拋棄土地所有權,但是,內政部在72年依建築法第1條規定做出解釋,法地空地不得分割、移轉,好像就把這條路給堵住了。
  這個解釋令的大概意思是說,建築物法定空地所有權人,不管是否還有房屋所有權,都不可以單獨拋棄法定空地所有權。原因是這種拋棄行為,違反建築法有關保留空地維護公共利益的規定,也抵觸民法的「禁止權利濫用」原則。
  不過,我研究的結果,建築法的「不得移轉」並不包括「拋棄」,因為法定空地屬於財產權,原則上是可以拋棄的,一旦民眾拋棄後,就會由地政機關改登記為國有土地(土地法第10條),這和把法定空地捐出去變國有土地並不一樣。
  不過,現行規定如此。那麼,我還有第三招,也可行多了,就是請這些法定空地的繼承人,依土地稅法第4條的規定,向稅捐處申請由現住戶(土地的佔有人)代繳這筆地價稅。
  話說回來,如果這些建商當初沒有過戶的土地上,蓋的多是矮房子的話,那就不一定要急著把土地「甩」掉,因為這些房子以後可能改建,到時候法定空地就是相當值錢的畸零地,我會勸他們繳一點地價稅沒有關係,可以等待將來改建時,建商就可能會拜託你賣給他們。這也算是「傻人有傻福」吧。
  上面這些現象,也提醒現在要買中古屋的人,如果房子的所有權狀不包括法定空地,那麼房子旁邊的巷道,可能就是當初建商該過戶卻沒有過戶的法定空地,一定要記得去爭取。就我知道,像台北市忠孝東路三段的忠孝大廈A座,以及長壽大廈附近的巷道,就有這種情形。(會計師全聯會理事長、勤實佳會計師事務所、房 屋仲介、外牆更新公司負責人林敏弘口述,記者徐谷楨採訪整理)

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 五處工業區租金 全額抵地價(2007/8/7)

●九十六年八月七日 工商時報-(五處工業區租金 全額抵地價)意華

 鼓勵廠商進駐工業區設廠意願,經濟部工業局再放利多。今年三月一日起,經審查核准承租台中以南縣市工業區土地者,在承租轉承購時,其承租期間已繳租金可全額無息抵充應繳地價款。
 為落實「二○一五經濟發展願景第一階段三年衝刺計畫--產業發展套案」推動經濟南移政策,前行政院長蘇貞昌今年二月二十七日在立法院第六屆第五會期之施政報告中表示,台中縣市以南廠商租用工業區土地之○○六六八八租金,可扣抵購買土地價款之比率將恢復為一○○%,適用之工業區包括彰化濱海、雲林科技、斗六擴大、台南科技、岡山本洲等五處工業區。
 原台中以南縣市工業區租金可抵售價之額度僅在六○%至七○%間,為鼓勵廠商投資,行政院再度恢復全額折抵。此優惠措施將由各受託開發單位於近日內公告,並回溯自今年三月一日起生效,預計將再造成另一波申租土地投資熱潮。

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 不動產貸款 連環壓縮(2007/8/7)

●九十六年八月七日 經濟日報-(不動產貸款 連環壓縮)雁

  新稅法上路後,稅收優先權擴及房屋稅、地價稅,擔保品估值減少,可貸成數降低,廠辦或土地衝擊最大。

  今年初上路的新稅法將稅收優先權從土增稅擴及房屋稅、地價稅,對金融機構營運產生不小衝擊,不良債權(NPL)價值滑落,借款客戶的可貸成數也降低,跟銀行借錢得準備更多的自有資金,尤其是非自住型的廠辦或土地,貸款受影響最大。
  根據今年1月10日發佈實施的稅捐稽徵法第6條修正條文規定,土地增值稅、地價稅、房屋稅的徵收,優先於一切債權及抵押權。財金官員表示,過去稅收優先範圍只有土增稅,新規定將範圍擴大到地價稅、房屋稅,使得不動產抵押貸款的估值,及NPL拍賣的價值,都會被壓縮。
  新稅法不但衝擊銀行獲利,以不動產為擔保品向銀行貸款者,也將受到影響,可貸成數將打折扣。除此,因擔保品價值的減少,欠銀行錢的客戶,也將面臨銀行更嚴苛的催債。
  根據相關稅法規定,地價稅、房屋稅對自用住宅跟非自用住宅,適用的稅率不同,因此,這項新規定對不同類型的不動產貸款,產生的影響程度也不一。
  以一般個人房貸來說,因多可適用稅率較低的地價稅、房屋稅,因欠稅可能讓擔保品估值減少的程度也相對低,對貸款成數的影響相對會小一點。
  104法拍屋總經理籃茂山舉台北縣30坪的公寓為例,即使房屋稅和地價價欠繳十年,稅金不會超過10萬元,再說銀行處理這類NPL一般來說不會拖超過兩、三年。
  若以台北市35坪的大樓產品來說,如果屬自住型,一年下來房屋稅和地價價稅,也約3萬元到5萬元。
  籃茂山說,若房屋屬自住型,地價稅為千分之2,不過如果是上千坪的廠辦或土地,都不會是自住型,而必須適用一般用途的稅率,也就是千分之10,如果再乘上土地或廠房的坪數,稅金就有可能高達百萬元以上。
  這類型的不動產貸款,因新的稅法規定上路,受影響程度就相當大。
  歐力士資產管理公司總經理李國權說,銀行對企業戶授信趨嚴的情況,將比坪數較小的個人房貸案嚴重,而且銀行承作的大型聯貸案影響更大。
  銀行企金部主管指出,企業即使提出擔保品,因對銀行來說若走到拍賣這一步,回收債權金額還是會縮小,未來銀行對企金放款將更重視企業的還款能力、現金流量和產業前景。
  新法上路除了客戶將面臨貸款成數降低,銀行主管指出,另一項影響是不良債權被拍賣的客戶,未來將面臨銀行更嚴苛的催債。
  過去客戶的擔保品被拍賣後可能有機會還清銀行八成債務,但未來擔保品價值變低,客戶清償銀行債務的成數下降,銀行處分完擔保品自然得繼續向客戶要求還債。

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 北縣蘆洲 中永和 先補漲(2007/8/7)

●九十六年八月七日 蘋果日報-(北縣蘆洲 中永和 先補漲)雁

  房價與北市相鄰行政區差1倍

  隨著台北市房價高漲,台北縣市房價價差正在拉大,永慶房屋觀察近2年來,2005年第1季台北市房價為台北縣的1.55倍,目前已擴大到1.74倍,房地產業者認為,在比價效應下,台北縣升格效應與台北市都市規模擴大,讓台北縣近台北市行政區補漲。

  指日可待

  根據永慶房屋統計,2005年第1季台北縣市房價價差約每坪9.5萬元,隨著大台北地區房價高漲,兩者價差迄今已達每坪16萬元,比較被淡水河及新店溪相隔的行政區,台北市中正區與永和市的價差逐步擴大。

  士林蘆洲價差最大

  中正區因為今年以來標地價格屢創新高,目前房價每坪45.9萬元,永和房價每坪24.6萬元,兩者房價價差1.87倍,2年前不過1.49倍。不過,如新店與文山、萬華與板橋價差,則較不明顯。
  信義房屋也發現近年台北市房價漲幅遠高於台北縣,相鄰行政區中,以士林和蘆洲的價差最大,每坪近20萬元。信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示,台北市可建地稀有,與台北縣升格效應的兩股力量呈現拉距,未來如果台北市縣相鄰行政區差距達1倍以上,就會讓鄰近台北市的行政區,如蘆洲、中和、永和產生補漲效
應。

  捷運通車拉近差距

  觀察板橋華江橋、永和中正橋及三重台北橋,這些連接台北縣市主要橋樑的靠台北縣一側,本身環境就較台北縣其他聯外橋樑周邊為佳,房價更具向台北市靠攏的潛力,愈能吸引大安區客層的台北縣地段支撐性更強。
  永慶房仲集團總經理廖本勝表示,台北市的房仲公司經營難題在「開發」、台北縣難題卻在「銷售」,如果台北縣市沒有捷運聯結,這種房價差異化的現象會更明顯。
  廖本勝進一步指出,台北縣市原本生活機能與教育學區等條件差異,因為捷運而逐漸減少,台北縣升格後具體的社會福利政策與重大建設利多,將會改善生活機能,拉近與台北市的差距,擁有捷運聯結的行政區房價上漲動能大。

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 免試可取得資格 記帳士要求財部提釋憲(2007/8/7)

●九十六年八月七日 蘋果日報-(免試可取得資格 記帳士要求財部提釋憲)意華

 立法院今年中通過記帳士法第2條,記帳及報稅代理業務人可以不用經過記帳士考試,憑登錄的職業證明取得記帳士證書及資格,全國記帳士公會聯合會昨日串聯100~200人至財政部陳情,要求財政部在9月11日前提請大法官釋憲,財政部將轉請考選部提請釋憲。

  已行文考選部

 記帳士聯合公會聯合會昨派代表劉竹筠等10餘人與財政部次長張盛和及賦稅署副署長楊文哉溝通,對記帳士聯合公會聯合會的陳請,財政部公開承諾協助考試院考選部提釋憲。
 記帳士聯合公會聯合會劉竹筠說,總統陳水扁已在7月11日公佈法案,按照行政程式法,記帳士聯合公會聯合會要求9月11日前就提出釋憲案,否則2個月後,也就是11月11日必須得核發執照。
 財政部高層表示,行政院已指示,由財部協助考試院考選部提請大法官釋憲,財部已行文2次給考選部,但考試權為考試院所有,考選部何時提出不是財政部能左右。
 據統計,目前台灣有7500名代理記帳士可免試取得記帳士資格,劉竹筠表示,記帳士屬於專門職業,依據憲法規定,必須要通過考試資格。財政部高層表示,目前這些記帳及報稅代理人,本身已有職業證明,早投入市場操業,並已有職業經驗,立院的立法不會影響市場。

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 兩屋打通 房貸利息擇一扣除(2007/8/6)

●九十六年八月六日 經濟日報-(兩屋打通 房貸利息擇一扣除)雁

 不同門牌房屋打通自用 申報綜所稅不能同時認列二戶利息支出

  時下流行買兩幢房屋後,打通成一戶使用,但民眾可得留心「稅」事。台北市國稅局表示,納稅義務人如果將兩個門牌號碼的房屋打通供自用住宅使用,綜合所得稅購屋借款利息只能擇一戶列舉扣除,不能同時認列二戶的利息支出。
  國稅局說,雖然所得稅法明定綜合所得稅列舉扣除購屋借款利息以一屋為限,但在查核94年度案件時,發現仍有部分納稅義務人申報兩戶的購屋借款利息支出,而遭剔除一戶的案例。
  經國稅局進一步瞭解,發現有部分納稅義務人是將其名下所有的兩個門牌號碼的房屋,打通後供自用住宅使用,因此同時列報兩戶的購屋借款利息支出。
  但依據財政部函令規定,納稅義務人將其所有的兩個門牌號碼房屋打通供自用住宅使用,並以該兩間房屋向金融機構借款,所支付的利息,如果均符合上述購屋借款利息扣除的三要件,還是只能選擇其中一間房屋的借款利息申報列舉扣除。
  國稅局指出,根據所得稅法施行細則規定,購屋借款利息的扣除,應符合下列各要件:
一、以納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬名義登記為其所有。二、納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址完成戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用者。
三、需具備向金融機構辦理房屋購置貸款,所支付當年度利息單據。
  國稅局表示,納稅義務人購買自用住宅,向金融機構借款所支付的利息,每一申報戶每年扣除數額以30萬元為限。但申報儲蓄投資特別扣除額者,其申報的儲蓄投資特別扣除金額,應在上項購屋借款利息中減除;而納稅義務人依上述規定扣除購屋借款利息者,以一屋為限。


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 增房貸額度 行庫出奇招(2007/8/6)

●九十六年八月六日 經濟日報-(增房貸額度 行庫出奇招)雁

  合庫將發300億元房產抵押債權證券,台新銀吸收存款擴大分母,避開房貸滿水位問題。

  美國次級房貸風暴延燒,國內行庫則無懼房貸隱藏的授信風險,包括合作金庫銀行和台新銀行等房貸授信餘額逼近上限的金融機構,最近各出奇招,希望爭取多空間辦理房貸。合庫董事會通過大舉發行300億元房地產抵押債權證券(RMBS),台新銀行則積極吸收存款擴大分母。
  銀行主管指出,這些方法對增加額度只是杯水車薪,主管機關如不放寬授信上限,未來房貸成數恐將持續調降。
  針對銀行房貸滿水位問題日益嚴重,金管會堅守風險控管立場,不開放對單一產業佔總放款30%上限,銀行雖想出各種方式降低房貸水位,但金管會同時要求放款定價納入金檢,加上銀行本身對房市風險意識提高,銀行主管指出,未來民眾房貸成數恐更緊縮,全台房市的動能將日漸縮小。
  銀行法72條之2規定,「銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額總合的30%」。因此,銀行只有四種方式可以避免觸法,分別是降低房貸放款、增加存款、發行金融債,以及發行房地產抵押債權放款證券(RMBS)。
  目前計有合庫、遠東銀、台新銀、渣打銀及玉山銀行等五家銀行,房貸發行金額均在28.5%以上,逼近法令上限。其中,合庫、玉山以發行RMBS發行應對,合庫首次發行RMBS原本只預計發行100億元,但顧及放款需求強勁,因此一口氣追加至300億元。
  金管會公開呼籲,發行RMBS不但直接增加房貸額度,更能活化銀行資產、移轉風險,兼顧金融機構穩健經營。不過金管會至今只核准六件RMBS,金額未達千億元,對增加房市動能的效果有限。
  合庫發行300億元RMBS後,手上總約400億元的房貸及建融的放款額度。不過合庫高層卻表示,未來這些放款額度,要加強利差較高的建融放款,改善目前利差只有1.1個百分點的窘境。
  台新銀行近期則大量向企金大額定存招手,不但可增加房貸放款額度,還可以遵守中央銀行三令五申的政策,一舉兩得。但此舉能增加多少房貸房款額度,同業並不看好。
  四種降低房貸水位的方式中,銀行多數採用降低房貸放款,特別是小套房幾乎已成銀行的拒絕往來戶。台銀日前發文,把小套房的放款權限收歸總行,造成6、7月小套房放款幾已絕跡;土銀則飭令分行經理,若房貸造成逾期將收回放款權限,造成另類的寒蟬效應;合庫只承作捷運共構案件。這股緊縮房貸風,已從行庫蔓延
至民營銀行。
  銀行主管指出,特別是金管會把房款定價納入金檢,嚴重衝擊房市。台銀已宣告新承作房貸利率均在4%以上,華銀也宣告小套房利率在5%以上,房市利率節節升高,民眾購屋成本也跟著提高。

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 次親等繼承遺產 節稅算盤白打了(2007/8/6)

●九十六年八月六日 經濟日報-(次親等繼承遺產 節稅算盤白打了)登打員:意華

 近親等拋棄繼承,改由未滿20歲卑親屬繼承,不適用每人每年可從遺產總額加扣45萬元規定,可扣除金額以拋棄繼承前數額為限。
 台北市國稅局表示,民眾想要利用繼承人未滿20歲可以從遺產總額加扣每人每年45萬元的規定來節稅,採取讓親等近的繼承人拋棄繼承的方式,並沒有辦法達成節稅的目的,因為,改由次親等卑親屬繼承,可以扣除的金額仍以拋棄繼承之前為限。
 從95年1月1日開始,被繼承人死亡時,如果遺有直系血親卑親屬的話,按卑親屬的人數,每人可從遺產總額扣除45萬元;繼承人如果有未滿20歲的直系血親卑親屬,就可按其年齡距屆滿20歲的年數,每年加扣45萬元。例如,某位被繼承人,遺有未滿20歲的直系血親卑親屬五人,分別為10、12、14、16和18歲,除了可以按人數從遺產加扣225萬元外,還可以依五位卑親屬繼承人距20歲的年數,分別扣除450萬元、360萬元、270萬元、180萬元和90萬元,合計1,350萬元。
 從上例可知,以未滿20歲的卑親屬當繼承人,可以從遺產總額扣除的金額非常可觀,可享受很大的節稅利益。因此,不少繼承人採取拋棄繼承的方式,讓未滿20歲的次親等卑親屬來當繼承人。例如,爺爺過世後,第一順位繼承人兒子拋棄繼承,改由未滿20歲的孫子女來繼承。
 不過,國稅局提醒,親等近者(如上例的兒子)拋棄繼承、由次親等卑親屬(如上例的孫子女)繼承的話,扣除的數額仍以拋棄繼承前原得以扣除的金額為限。
如果親等近者皆已滿20歲,就不能在拋棄繼承之後,提出未滿20歲的次親等繼承人按距20歲的年限每年加扣45萬元的主張。
 國稅局舉例說明,日前查核被繼承人張先生的遺產稅案件,遺有配偶及四名子女,這四名子女均依民法第1174條規定,在被繼承人張先生死亡後兩個月內,以書面方式向地方法院聲請拋棄繼承權,並經該院准予備查。
 而張先生的這四名子女也各有兩名子女,依民法第1138條規定,遺產繼承人,除配偶外,依下列順序排列重要性:一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。又依同法第1139條規定,前條所定第一順序的繼承人,以親等近者為先。
 所以,本件遺產稅案件的繼承人,為張先生的配偶及八名孫子女,因為其中有六名孫子女未滿20歲,繼承人主張按他們年齡距屆滿20歲的年數,每年加扣45萬元,因此申報直系血親卑親屬扣除額為1,845萬元。但依遺產及贈與稅法第17條第1項第2款規定,扣除的數額以拋棄繼承前原得扣除的金額為限,因此,國稅局只核定直系血親卑親屬扣除額共為180萬元,其餘皆剔除,並加以補稅。

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 今年物價高點 落在本季(2007/8/6)

●九十六年八月六日 經濟日報-(今年物價高點 落在本季)意

  主計處今公佈7月數據

 主計處今(6)日將公佈7月物價,官員坦承,下半年國內物價將出現明顯漲幅,特別是去年第三季物價走跌,使得比較基期偏低,今年物價最高點可望落在第三季。今年上半年已有近七成商品漲價,以藥品與燃氣費漲幅超過一成最多。
 今年前五月,國內上班族平均月薪只成長1.46%,如果下半年國人月薪水準無法持續上升力道,依目前國內物價的漲勢觀察,今年全年的國人平均實質月薪,恐將繼民國93、94年之後,出現史上第三次實質購買力衰退的現象。
 國內物價蠢蠢欲動,下半年開始漲勢恐將更加猛烈。若是依照主計處對今年全年國內消費者物價(CPI)年增率為1.5%的預估值,下半年CPI漲幅比去年同期至少增加2.39%。
 同時,在主計處物價調查83個基本分類中,有59個項目出現價格上漲的趨勢,也就是說,有近七成的調查項目,今年上半年已經漲價。
 其中,以藥品與燃氣費的漲幅最高,雙雙超過一成;藥品今年以來的漲幅最為激烈,上半年漲幅已累積為12.79%,創下近26年以來同期最高水準,主要是因為中藥材供應量減少,影響所及,像是當歸近來的價格近來暴漲一倍,枸杞、蔘西、紅棗、菊花、川芎等,分別都有兩到五成的漲幅。
 燃氣費的上半年累積漲幅則為12.32%,也刷新了近16年來同期的歷史紀錄;另一個漲幅驚人的項目是住宅維修材料,由於國際原物料價格飆漲,使得若干住宅維修材料,像是鋁門窗等的價格翻了好幾倍,今年上半年的累積漲幅也高達9.41%,同樣也創下近26年來同期新高。
  不過,主計處強調,在近400個查價項目群中,消費頻率較低,可能四、五年才會購買一次的家電、傢具等耐久性消費品,近年來價格持續下跌,再加上今年以來的蔬果盛產,也抑制了食物類產品價格上揚的力道,這恰好與一些日常用品大漲的走勢,呈現兩極化走勢。

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 爭產權 停42輛車擋道(2007/8/3)

●九十六年八月三日 蘋果日報-(爭產權 停42輛車擋道)雁

  地下停車場產權糾紛長達十多年的北市天母華琪大廈,昨天又爆發衝突,擁有停車場建物產權的男子率眾把四十二輛車停進地下停車場,當場與管理員發生拉扯,並與住戶對峙一整天,警方表示私人產權糾紛無法介入,只能到場維持秩序,防止衝突擴大。

  曾與住戶打群架

  位於天母東路的天母華琪大廈,去年法院宣判建物地下停車場產權歸男子周耿勛(四十二歲)所有,但對周控告住戶竊佔停車位也判處不起訴,住戶認為周雖有建物所有權,卻只有百分之一土地所有權,因此堅持住戶有使用權,雙方僵持不下。
  今年五月十八日,周耿勛率眾進入地下停車場,推倒鐵柵欄、與住戶打群架,遭控告傷害,目前案件還在審理。不料昨上午十時許,周又率人把四十二輛轎車駛進停車場,住戶下樓阻擋並報警,警方卻只能將擋住通道的車輛拖走,對其他車無法可管。面對住戶群情激憤,管委會主委劉清宗表示,住戶繳交管理費用,管委會一定會維護其使用公共空間權利,也將召開住戶大會,商討如何因應。

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 鬼月千億推案拚人氣(2007/8/3)

●九十六年八月三日 蘋果日報-(鬼月千億推案拚人氣)雁

  指標個案開價創區域新天價

  今年鬼月建商推案爆大量,指標個案銷售好壞,被視為未來房市景氣指標。圖為「百達富裔」接待中心。
  今年鬼月推案爆大量,《住展雜誌》統計全國可銷售個案總金額超過千億元,上市櫃建商紛推重量級個案搶市,共有10個總銷售金額超過40億元的大型個案,銷售規模最大的個案,總銷售金額高達120億元,大台北地區指標個案開價挑戰創區域新天價,銷售狀況好壞,被視為下半年房市指標。

  測試水溫

  前(2005)年總推案金額為493億元,2006年的雙鬼月推案金額為1713億元,今年鬼月大幅成長至1076億元,較2005年成長超過1倍,有29個總銷售金額超過10億元中大型建案,10個總銷售金額超過40億元大型個案。

  北市建北單價逾80萬

  《住展雜誌》研發長倪子仁認為,台北市的土地難以取得,大面積建案炙手可熱,指標案開價都挑戰區域新天價,以華固在台北市建國北路都更案「華固雙橡園」為例,總銷金額超過50億元,單價將開出8字頭的區段新高價。
  遠雄建設位於內湖德明技術學院前的「遠雄上林苑」個案,基地面積近3千坪,是台北市少有的大面積土地,該案價格從今年上半年喊出每坪60萬元,隨房市買氣熱絡,政府政策做多,每坪已喊價75萬元。
  麗寶建設在三重市先建後售建案「麗寶之星T1」,每坪開價超過40萬,創區域天價,吉美建設將推出捷運南勢角站共構案,銷售金額約90億,加上元利建設總銷50億「和平世紀」案,中和市成為建商新戰場。

  大安區信義區最保值

  新竹在地建商昌益建設,在新竹市推出總銷金額50億預售案「一品大觀」,國揚建設在新竹縣竹東鎮,推出基地達2.3萬坪造鎮案「新杜拜」,總銷額約60億元,2案將炒熱新竹房市。
  興富發在台中的7期重劃區推出總銷百億元個案「百達富裔」,每坪開價可望超過35萬元。鬼月房市推案熱,倪子仁提醒,上半年北市房價高漲,成交時間明顯拉長,今年案量20~30億元個案,平均銷售時間拉長1個月,來人銷售率下滑,銀行對非主要都會區與套房產品貸款緊縮,民眾可先冷靜觀察指標個案銷售狀況。
  信義房屋企研室協理吳銘鴻認為,創新高價個案若和區域房價差異過大,未來房價修正風險高,要留意建商訴求的建材與配備是否真有價值;區段保值性還是以大安區與信義區標的較佳。

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 貸款成數縮減 套房交易減三成(2007/8/2)

●九十六年八月二日 自由時報-(貸款成數縮減 套房交易減三成)雁

  銀行近期針對套房等投資性質較高的產品,縮減房貸成數,增加首購族的負擔,對房地產交易已經產生影響,根據房仲業的成交資料顯示,7月份住宅平均成交價格較6月份下滑1.5%,整體交易量持平;但套房交易量劇減三成左右。
  根據信義房屋成交資料顯示,7月份成屋市場買賣成交件數與6月份比較,呈現持平的狀況。但就產品而言,套房交易的比例明顯減少三成,公寓產品增加15%,大樓華廈持平。
  信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,近期銀行縮減房貸成數的舉措,對於投資型產品以及非位於市中心的房屋交易產生了抑制的效果。尤其15坪以下的小套房,若非位於市中心或捷運站旁,要找到願意承貸的銀行並不容易。北縣地區,除了新板特區或商業活動較密集的捷運站周邊之外,套房交易有明顯減少的情況。
  在價格方面,7月份北中南主要都會地區,除台中市因高價住宅銷售頗佳,致使價格持穩盤堅之外,台北縣市、桃竹及高雄約有2-3%的小幅修正。不過房價的回檔,並不代表價格即將走軟。觀察近年來每月的房價變動,7月份往往會出現小幅修正,而今年亦然。
  根據內政部最新資料統計,上半年全國建物買賣件數為21.5萬件,相較去年同期的22萬件小幅減少2%,但仍為近十年來的次高,市場交易規模尚稱活絡。
  隨著8月份物價持續上揚,許多民生消費性產品紛紛調漲價格,使得房地產等保值性產品,需求仍強,加上政府大力推動多項都市更新計畫,接連釋放購屋利多,再加上各縣市仍有多項大型建設與產業發展計畫推動下,機能成熟或潛力發展地段之房市仍具良好支撐。
  但未來在新完工住宅持續增加,以及房貸條件由寬鬆轉趨正常之下,改變了市場供需條件。觀察近來房價的走勢,當前房地產市場已逐漸由過去的賣方市場,轉而較為中立。

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 鬼月購屋六、七年級生不怕(2007/8/2)

●九十六年八月二日 自由時報-(鬼月購屋六、七年級生不怕)雁

  再過不到半個月即將正式進入民間俗稱的「鬼月」,過去是購屋人買房子的禁忌因素之一,也是房地產業者難以擺脫的銷售淡月,而現在「不怕鬼」的購屋人日漸增多,尤其以六、七年級生最為勇猛。
  中信房屋行銷企劃部依據近年北、中、南三大都會區農曆7月前後成交量佔比統計發現,市場的成交件數並不因鬼月而有大幅度且明顯的差異,尤其是2003、2004年兩年的鬼月期間交易件數,更有超越前後月份的情況。
  中信房屋董事長特助胡佩蘭表示,消費者對農曆7月的心理負擔問題逐年淡化,加上坊間命理、地理、風水老師的教導下,許多購屋人都會將搬家與訂約分開來看,只要搬家不在鬼月進行即可,會在意「訂約時間」的購屋人比率又大幅減少許多。
  況且伴隨著時代的進步,40歲以下的購屋族群,對民俗的想法與老一輩不同,這個族群的購屋者,比較不會受鬼月不能看房子的禁忌影響,只要時間能配合,就會按照自己的購屋進度來看屋,甚至有人反向思考,認為這段時間好房子的競爭者較少,房子選擇性也多,反而積極的看屋,以爭取較大的議價空間。


 中市容積移轉 首購族沒分(2007/8/2)

●九十六年八月二日 經濟日報-(中市容積移轉 首購族沒分)
登打員:意華
  
新規定換算後每戶須超過43坪 形同排除首購族 業者也抨擊台中市實施都市計畫容積移轉出現重大爭議。根據新修訂的規定,導致建商規劃每一居住單元面積必須超過43坪,經濟基礎較差的首次購屋族根本無力購屋,也讓建商推案銷售遭遇瓶頸,業界不排除發動購屋人陳情抗爭。
 台中房地產業界抨擊,台中市政府希望維護市民居住品質,結果卻讓首購族「望屋興嘆」,建議市府只針對容積移轉獎勵部分、或有錢人居多的新重劃區作限制,其他區域則不設限。
 台中副市長蕭家旗表示,容積移轉是為使都市規劃更有彈性,並保障居住品質。至於建物每一居住單元面積究竟多少才合理,可再調查與討論;對於部分公共設施不足的區域,他認為不宜再引入更多人口,可研究排除容積移轉適用範圍。
 台中市自94年7月1日起實施都市計畫容積移轉,以獎勵增加樓地板面積模式,鼓勵建商購買長期未徵收的公園、道路等公設容積,移轉建築開發案使用,這項規定在去年5月重新修訂,結果引發建商強烈反彈。
 根據新修正的容積移轉規定,建商推案室內面積至少要100平方公尺,換算坪數約30坪,若加上公共設施持分,至少要43坪以上。以目前台中市首購行情每坪12萬至13萬元估算,一戶房子總價已超過560萬元,這還不包括車位。
 台中市建築開發公會理事長賴源釗指出,市府當初訂定這項規定,是希望藉此防堵建商利用容積移轉獎勵,變相規劃小套房產品,結果引入更多居住人口,影響生活品質。但規定重新修訂後,卻也讓建商推案銷售遇到瓶頸。
 鄉林建設總經理魏嘉銘表示,以目前首購族理想的購屋坪數,應在25坪至35坪。容積移轉新規定實施後,室內連同公設面積合計約達43坪,明顯超出首購族能力範圍,加上銀行近期緊縮房貸成數,讓這類客層買屋難如登天。

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 都會區房市7月價穩量平(2007/8/2)

●九十六年八月二日 蘋果日報-(都會區房市7月價穩量平)
登打員:意華
  
套房成交續萎縮 高總價產品看漲

房仲業者昨日公佈7月成交行情,全國都會區房市交易跟上月相比,價穩量持平,但套房產品受到銀行緊縮與利率上升影響,成交量明顯減少,信義房屋7月套房交易較上月衰退3成,永慶房仲集團則較去年同期衰退近5成,下半年持續看好高總價市場。

  盤整震盪

 永慶房仲集團統計,7月成屋交易仍維持盤整,大台北地區平均房價每坪達30.6萬元,房價與成交件數都較上月持平。信義房屋統計7月全國平均房價每坪為24.5萬元,較上月微幅下修1.5%,成交件數持平,其中套房交易下滑,高總價產品交易持續活絡。

  全國平均房價降1.5%

 永慶房仲集團總經理廖本勝認為,下半年仍屬於高總價市場,都會區的辦公、土地價格有機會再上漲,店面產品受到利率影響,價格持平、但交易會退燒,過去盛行的套房與首購產品下半年下修壓力大,投資可選擇換屋與辦公產品。
 信義房屋發現7月除台中市高總價住宅交易熱絡,帶動價格上漲外,台北縣市、桃竹及高雄平均房價有2~3%小幅下跌。信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,第2季是房市旺季,加上有土地標售話題,7月房市熱度下滑尚屬正常,產品交易熱度變化就很大,公寓產品較上月成長15%,套房則是大幅衰退3成。
 近期股市部分短線獲利者資金轉進房市,永慶房仲集團在豪宅群的大安區、中正區、信義計劃區及大直等區域,交易仍熱絡,7月台北市住宅平均成交價每坪為36.2萬元,台北縣平均成交單價每坪22.1萬元,皆較上月持平,但台北縣的永和市,雖無重大建設利多刺激,7月房價卻較上月成長7%,通車後房價修正的土城市,房價開始上漲。

  永和市房價成長7%

 廖本勝指出,下半年房市不易出現全面大漲的熱潮,產品強弱差異將更為明顯,題材眾多的中南部地區,房價漲幅已大,短期房市盤整,投資優先選擇辦公、土地與換屋型產品。
 全台住宅高檔盤整震盪,今年商辦產品交易熱絡,戴德梁行統計,今年上半年大宗商用不動產交易金額高達357億元,超過去年的322億元,在本土與外資法人積極獵樓下,商用不動產市場資金仍充沛,投資標的以辦公大樓及內湖廠辦大樓居多。
 隨台北101及統一國際大樓持續去化,A級辦公大樓空置率由今年1季12.9%,下降至第2季9.4%,信義區第2季空置率大幅下降至13.5%,台北市A級辦公大樓平均每坪月租金為2320元,信義計劃區租金位全國之冠,平均月租金每坪2550元。

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 捷運沿線 電梯大樓最紅(2007/8/1)

●九十六年八月一日 工商時報-(捷運沿線 電梯大樓最紅)雁

  「逐捷運而居」已成為大台北地區購屋客戶購屋置產的「王道」,大台北捷運系統沿線的房價,在這一年半以來漲幅高低互現,其中以板南線沿線的電梯大樓房價上漲最快,平均漲幅達近一四%,最低者是淡水線平均五.二%,普遍來說增值保值性都高人一等。
  永慶房仲集團總經理廖本勝表示,今年經建會公佈的住宅需求動向調查指出,大台北地區找房子的人最希望優先擁有的公共設施是捷運站,其中,台北縣達五成以上、台北市更高達六三%,顯示「逐捷運而居」已是大台北地區最為主要的購屋趨勢。
  永慶房仲集團從各捷運線全線各站週邊一千公尺內公寓、電梯大樓,其實際成交物件的成交單價及漲幅調查發現,在九十五年初至九十六年上半年之間,捷運站附近電梯大樓呈現全面上漲,漲幅在五%至一四%間;至於公寓行情,則漲跌互見。
  其中,板南、新店、中和及木柵線周邊的電梯大樓,平均房價漲幅都達一成以上,躍居為今年房價最具保值性的產品。
  這項調查指出,截至今年上半年止,相較去年各捷運線周邊電梯大樓上漲趨勢相當明顯,呈現全面上漲,漲幅最高為板南線捷運站一四%,去年平均每坪成交行情為三八.九萬元,今年卻大幅激增至四四.三萬元,漲幅高居大台北各捷運線漲幅之冠。
  新店線居次,每坪大約從去年的二七.八萬元,上揚至目前的三一.五萬元,一年半以來漲幅一三%;木柵線、中和線漲幅為一二%以上。
  另外,在公寓方面,根據調查,今年大台北地區各捷運線周邊公寓平均房價是漲跌互見,漲幅最高仍以板南線居冠,公寓平均成交單價由每坪二九.一萬元上漲到三四.三萬元,一年半以來漲幅達一八%。
  其次為新店線的一四.六%,淡水漲幅排名第三、約五.七%。至於下跌的路段,以板土線跌幅最深,達八.四%。
  廖本勝分析,從統計數據來看,板南線、板土線同屬一條捷運線,兩者以新埔站為界,新埔站以北的板南線公寓產品漲幅高達一成八,以南的板土線卻下跌八%,顯示房價完全呈現兩極化。因為板南線為昆陽站至新埔站,經過台北車站、國父紀念館及市政府站,直通信義計畫區及南港,完全貫穿台北市精華區域,甚至「一地難求」,建商推新案動輒創下當地天價,加上中古公寓釋出量稀少,產品稀有的公寓,身價自然水漲船高,因而今年板南線公寓漲幅逼近兩成。

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 租屋兩年毀損 不願依約復原(2007/8/1)

●九十六年八月一日 蘋果日報-(租屋兩年毀損 不願依約復原)雁

  律師:載明就應履行 業者事後允賠

  「把我房子弄壞不賠,哪有這種事。」陳太太抱怨,統一速達公司向她承租房屋,損毀大理石地板及部分設施,卻不肯依契約規定恢復原狀,實在過分。經《蘋果》介入,統一速達同意依約修繕及賠償,但表示賠償金額還須協商解決。律師指出,既然契約已載明必須恢復原狀,統一速達就應履行。

  陳太太說,兩年前她把自家房子租給統一速達作為營業用,由於事前就知道統一速達是作宅急便貨運,車輛會進出一樓屋內,她怕地板因此受損,因此「訂契約時就寫的很清楚,地面如果有損壞的話,統一速達要幫我們復原。」

  鐵門被拆

  陳太太說,花一兩萬元安裝防止淹水的低矮鐵門被統一速達擅自拆除,只剩牆邊殘骸。

  地板色差未達共識

  今年6月14日租約到期,陳太太偕同統一速達人員進行房屋點交時,發現屋內 設施有多項毀損,包括一樓屋內有好幾十塊大理石地磚破損或龜裂、她們租屋前花了一、兩萬塊錢安裝,用來防止淹水的低矮鐵門被拆除、輕鋼架天花板也少了幾塊隔板。她也馬上向統一速達要求依約復原及賠償。
  陳太太說,她自行找人來估價,整屋重新修繕的費用高達70萬元,統一速達得知後,覺得費用太高,決定自行請人估價,但估價出來完全復原的費用也達25萬元,「統一速達卻只肯賠8萬元,或找人來幫我鋪地磚,我不能接受。」她認為統一速達沒誠意解決。
  對此,統一速達公共事務室表示,確實有此賠償糾紛,因考量折舊問題,當初原本提出賠償修繕費用的三到六成,不過陳太太當時要求賠償70萬元,即便統一速雙方已表明願替她修繕地板,她還要求不得有色差,因這點有困難,所以雙方無共識。
  統一速達公共事務室說,他們願意再付出更大誠意,目前已約定下次協商日期,絕對會妥善處理,並依約履行應盡的修繕義務。
  陳太太說,契約上載明(紅框處)若損毀地板,統一速達須恢復原狀。

  不能因折舊打折扣

  事後陳太太說,統一速達已同意以同樣大理石材質地磚將地面恢復原狀,並賠償天花板、鐵門,及因此衍生的設備及房租損失。
  宇國聯合律師事務所律師張智剛表示,如果契約已有針對地板部分特別約定須恢復原狀,消費者要求不得有色差很合理,業者應該依約履行,也不應以折舊問題而打折扣;至於其他損毀部分,房東當然也可具體向房客求償。

  租屋常見糾紛及處理
  拖欠房租:限期繳納,若未果提告聲請強制執行
  屋損不賠:依約求償,若未果提告聲請強制執行
  佔屋不還:向法院聲請強制執行取回房屋
  提前解約:依約求償,若未果提告聲請強制執行
  竊佔或破壞傢具:報警處理,並提告索回或求償
  資料來源:崔媽媽基金會、《蘋果》資料室

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 掌握二淡二旺 買賣屋不吃虧(2007/7/31)

●九十六年七月三十一日 工商時報-(掌握二淡二旺 買賣屋不吃虧)雁

房屋鬼月的效應已經逐漸降低,想趁鬼月撿便宜的投資人或買主,恐怕要失望了,不過,房市還是有固定的二淡二旺,真正有購屋需求的人,可以利用淡季交易,房仲業者表示,中古屋在每年的農曆年後二個月、梅雨季,都是淡季;旺季則落在三二九、九二八檔期,不過較偏重在預售屋。
中信房屋表示,交屋、裝潢、安床等,都會盡量在每年農曆年前完成,因為買新房子的人,都會想要在自己的新家過個好年,房市熱絡的景象,會在過年前達到一個高峰期。
等到過完年,在農曆一月,也是民間俗稱的正月、喜月,就算不適合交屋、安床的月份,元宵節前,也還沈浸在過年的歡樂氣氛中,比較少人關心房子這件事,過完農曆年算是房市的淡季。
另外一個淡季,也就是梅雨季,因為雨下太大了,出門看屋都嫌麻煩。
不過,中信房屋指出,買方應該要在不同氣候下看屋,下雨天,看房子會不會滲水,週遭環境有沒有淹水;天氣熱的時候,要看看房子散熱效果如何,如果每天一回到家,就必須開冷氣散熱,那電費支出就會很沈重,這樣的房子,也需要好好考慮。
中信房屋表示,賣方在淡季時要沈穩,雖然看屋的人少,但不代表後市不好,若為了要賣房子而賣房子,一定賣不到好價格。
旺季則是每年的三二九、九二八檔期,不過都是針對預售屋,信義房屋指出,每年在預售屋熱銷的檔期,都會看到很多買主,受到現場熱絡氣氛影響,或者是精美的樣品屋,盲目去追高,到最後套在高點,就算以後想脫手,價格也不會很讓自己滿意。
在預售屋的現場,銷售商一定會將氣氛炒熱,才能吸引買氣,本來就有點心動的買主,很容易在這時候就被遊說籤下交易書,但這個價格多半會比市場上自行議價貴一些些,建議買主,在預售屋會場上,要沈著冷靜,才能議到一個好價格。

 專家:供過於求保守為宜(2007/7/31)

●九十六年七月三十一日 聯合報-(專家:供過於求保守為宜)
登打員:意華
 國泰第二季房地產指數出現價量背離態勢,學者紛紛對市場提出警訊,認為價格支撐的信心減弱,「下半年房市會盤整,最好保守以對!」
 政大地政系教授張金鶚認為,目前北市房市處於「繁榮中的調整」,下半年個案的差異性會主導市場走向。
 好的地段、個案仍會一枝獨秀,但區位差的產品,價格會下修的很快;南高都會地區雖然成交量上升,但還需要觀察投資和換屋需求的比重,對後市發展會有影響。
 玄奘大學財金系副教授花敬群則認為,從台北縣一直到南部,整體預售市場都是供過於求,雖然銀行緊縮房貸,但現在國內總體經濟轉好,還有明年三月總統大選的壓力還在,政策上看不到其他利空,市場上沒有太大的反轉向下力量,預期下半年房市還是維持盤整,但預售市場和二手市場相比,還是可以維持價格的優勢。
 國泰建設總經理張清櫆分析,全國房市在過去16季以來,只有94年第三季下跌,其他幾季都微幅上漲。再細分地區,北縣市房價已連續12季上漲;台中連六季上揚、高雄連兩季上揚,唯獨桃竹苗房價連三季下跌,桃竹苗的餘屋去化壓力仍是市場發展的阻力。

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 查獲不符優惠稅率條件之土地依法補稅並處罰(2007/7/31)

●九十六年七月三十一日 雁
內容: 臺北市稅捐稽徵處表示,原經申請核准適用優惠稅率的土地,地上房屋如變更使用有供出租、營業、使用面積變更或戶籍遷出等情事,而與適用自用住宅用地稅率之條件不符,或土地使用情形不符免稅規定時,納稅義務人應於30日內向稅捐處申報;如未向主管機關申報而有逃稅或減輕稅賦者,依土地稅法第54條第1項第1款規定,除追補應納部分之稅款外,並將處以短匿稅額3倍之罰鍰。

該處表示,地價稅基本稅率10‰採累進稅率課徵,另外,得適用不累進優惠稅率課徵之土地包括:自用住宅用地之稅率為2‰、工業用地及停車場等用地適用之稅率為10‰及公共設施保留地之稅率為6‰,土地稅法相關規定,除公共設施保留地係由稽徵機關依通報資料主動辦理外,其他優惠稅率須由土地所有權人檢附相關資料向稅捐處提出申請,才能適用優惠稅率課徵地價稅。

該處進一步表示,土地稅法施行細則第15條規定,對原享有自用住宅用地等優惠稅率的土地,一旦適用條件消失,所有權人須主動申報改按一般稅率課稅,若未誠實申報,繼續適用較低稅率,經稅捐機關查獲,除補稅外,另裁處3倍的罰鍰。大法官95年11月10日釋字第619號解釋,認為該細則之處罰規定並無法律明確之授權,與法律保留原則意旨不符,應於該解釋公布之日起至遲於屆滿一年時失其效力。有關不符優惠稅率之相關罰則規定,已完成修法程序並經總統於96年7月11日公佈生效,自此明確賦予稽徵機關查獲不符優惠稅率條件之土地補稅處罰之法律依據。

該處特別提醒民眾,與民眾切身相關之自用住宅優惠稅率,除無供出租、營業外,本人、配偶或直系親屬設立戶籍登記為必要條件,如將戶籍遷出自用住宅時,至少須保留土地所有權人或其配偶、直系親屬任一人在戶籍內,才可以繼續適用地價稅自用住宅優惠稅率,民眾於遷戶籍時,應多加留意,以免遭補稅並受罰。

 自宅土增稅優惠 擬採雙軌制(2007/7/31)

●九十六年七月三十一日 自由時報-(自宅土增稅優惠 擬採雙軌制) 登打員:意華

對於行政院指示放寬自用住宅土地增值稅優惠稅率,財政部昨天召開公聽會討論,財政部主張採「雙軌制」,「一生一次」及「
一生一屋」優惠將並行,但後者將限制持有期間七年以上,學者則建議加上金額或面積的限制。
 我國土增稅稅率原本是40、50及60%,但為刺激房地產景氣,2002至2004年土增稅減半徵收,2005年土增稅更永久調降至20、30及40%;至於自用住宅土增稅優惠稅率則維持10%不變,而且一生只限一次;不過,行政院今年5月宣佈,自用住宅土增稅優惠稅率不限一生一次,具體政策內容則交由財政部評估。
 為此,財政部昨天特別邀集產官學界召開「土地增值稅自用住宅用地優惠稅率改革公聽會」,但財政部長何志欽似乎早有定見,他表示,將維持現行自用住宅土增稅優惠稅率一生一次的規定,若一生一次不夠用,則可以選擇第二條路,但第二次以上適用土增稅優惠稅率時,就要做一些限制。
  何志欽指出,「時間是最客觀的,對窮人跟富人都一樣」,因此,他主張以持有期間進行限制;財政部次長張盛和則進一步說明
,將以自用住宅持有、設籍及未供營業使用期間進行「三重」限制
,而考慮國人平均換屋期間約11年,目前財政部考量設定持有及設籍達七年、九年或十年以上。
 多位與會學者則表示,若要放寬自用住宅土增稅優惠,應有「
排富條款」,除了持有期間之外,還可從「金額」、「面積」或「
次數」等方面進行限制,其中,地政學者主張限制「面積」,財政學者則多主張限制「金額」。
 不過,何志欽仍堅持,他是經濟學者,所以主張以持有期間進行限制,最後「時間是贏家」,至於是否加上金額、面積等限制,他說:「可以考慮。」

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 換屋3次 總面積90坪 設籍7﹣10年 土增稅優惠(2007/7/30)

九十六年七月卅日 中國時報-(換屋3次 總面積90坪 設籍7﹣10年 土增稅優惠3版本 今公聽)登打員:意華

行政院要求財政部放寬土增稅自用住宅優惠稅率一○%限制後
,財政部研擬,包括換屋次數放寬為至少三次;一生累計換屋總面積都市地區土地持分以不逾三公畝、約九○.七五坪;而設籍的住宅限制,則為七年或九年或十年,三擇一,即可享有優惠。
 這項財政部研擬放寬土增稅自用住宅優惠一○%限制案,財政部長何志欽本周一將首度舉行公聽會,聽取產官學與朝野立委意見後,將在今年九月立院開議時,提交立法院審議土地稅法修正草案。
 中華經濟研究院研究員孫克難說,為考量社會公平性,財政部研擬放寬土增稅自用住宅稅率的換屋次數、面積與設籍期限等範圍,應採嚴格條件,越少越好。
 行政院指示財政部研議將土增稅優惠稅率一○%一生一次限制
,改為「一生一屋」後,現任財政部常次張盛和曾說,為防止人頭戶或投資客氾濫,一生限制三次換屋,但何志欽稍後則表示,一生換屋不限次數、也沒有門檻金額,但要限制「本人」居住的住宅年限,例如五年或七年以上,即可享優惠,引起很大爭論。
目前財政部研擬版本,從換屋次數限制、面積限制、設籍限制等三方面考量,以合理放寬土增稅自用住宅優惠稅率。
 財政部認為,一般人換屋階段,主要在新婚、婚後增加子女、老年人等,表明一生換屋至少三次較為適當合理。同時,財政部說,一生累計換屋總面積都市地區土地持分以不逾三公畝、約九○.七五坪;非都市地區土地持分為不逾七公畝、約二百一十坪。
 學者孫克難說,這是土地坪數,而不是建物坪數,一般民眾一輩子用不完,建議越少越好,不能再放寬。
 此外,財政部引用經建會住宅需求動向統計顯示,國人換屋時間平均為十一年,因此財政部認為自用住宅設籍期限的限制,建議為七年或九年或十年「三版本」,供各界討論決定。
 所謂自用住宅設籍期限,例如某甲名下有三棟房子,但只有某甲設籍的房子住滿十年或七年或九年後,即可申請享有優惠稅率。

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 股市強震 銀行緊縮質押放款(2007/7/30)

●九十六年七月三十日 經濟日報-(股市強震 銀行緊縮質押放款)雁

  新光銀首創「歸戶」規定 授信額度與發行股票公司借款加總計算股市經過近兩個月的大漲後,最近大幅震盪,銀行業者收受股票質押放款業務趨於謹慎,風險意識升高,甚至還有銀行首創「歸戶」規定,將客戶質押股票授信額度,歸總到其質押股票的發行公司借款,加總計算總放款額度。
  也就是說,萬一客戶向銀行質押的股票,發行公司在該銀行已有大筆借款,則質押股票未必能因股價上漲而增加借出的金額,甚至額度反而受到擠壓。
  也有銀行擔心客戶衝過頭,雖然沒有「歸戶」制度,但是還是會多與客戶溝通,提醒風險,同時也避免客戶因為股價漲就大舉提高授信額度,因此擔保品也就是股票的鑑價上,還會就三個月平均值再打折。
  但是也有少部分的信合社、小型地區型銀行,反而趁股市上漲,放寬授信條件,賺取利差收益。

  控制風險

  銀行規範質借成數

  為免投資人衝過頭,反而造成呆帳經營風險,新光銀行首創業界推出股票質借額度「歸戶」規定。新光銀行幕僚長陳建成表示,最近雖未因為台股大幅拉回而改變客戶融資政策,但在之前便已設下規範,包括股票質借成數僅五、六成,較部分同業的七成為低,以控制風險。
  其次是依產業別「歸戶」,也就是若投資人以A公司股票到新光銀行質借,而A公司已在新光銀有借款,則必須將兩者借款金額加總後再計算可以借給投資人多少錢。
  陳建成解釋,因為股票是彰顯公司價值的代表,若公司已在銀行有借款,股東又以股票前來借款,有「雙重融資」之虞,才會設下風險防阻的規定。
  兆豐銀行理財分行主管李碧齡指出,銀行授信講求的是風險評估,不像投資股票著重未來股價上漲的潛在利益,因此股市大漲,銀行的風險意識反而升高,下跌的風險提高,也會反映在股票質押授信上,態度更趨謹慎。但是很難說有統一的門檻,還是要看個別客戶的信用狀況決定放款條件。
  銀行股票質押條件,多半比照證金公司股票融資,利率約當6.9%,授信成數上市股票六成、上櫃股票五成。不過,永豐銀行零售金融處副副處長韓志宇表示,該行股票質借的利率,相對證金公司融資利率更低,但是額度是以有價證券三個月平均價格打九折計算,所以借款人質借並不是以現階段的股價認定,而且一次動撥的
金額也可能大於資金需求,投資人必須當心擴張信用的風險。

  搶賺利差

  小銀行反放寬授信

  第一銀行副總經理周伯蕉說,股票融資並非銀行授信的重點業務,而且基於風險考量,本來對股票融資已有嚴格的規定,所以還不會因為股市熱絡而特別緊縮。
比如股票的鑑價為過去三個月的平均值計算,若低於最低維持率,必須增加質押的股票或償還部分現金。
  台北富邦銀行資深經理高永和觀察,小型銀行、信合社等反而可能為了搶賺這波股市行情,放寬授信條件,進而賺取短暫利差。對消費者最直接的感受,就是額度變高、利率降低,甚至連核准速度都變快。
  高永和建議,希望增加投入股市資金部位的投資人,除了手邊有閒錢或原本就申請理財型房貸者外,否則,千萬不要以現金卡、小額信貸來投資股市,也不建議質借股票融資。因為現金卡年利率達20%、小額信貸年利率也高達8%到12%,股票質押融資為5%到7%,萬一股市無預警下滑,投資人除了要負擔投資風險外,還得支付貸款利息、手續費等,恐怕會加重負荷。

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 漏報遺產 空難遺孀補罰450萬(2007/7/30)

●九十六年七月三十日 聯合報-(漏報遺產 空難遺孀補罰450萬)雁

  澎湖空難罹難者吳君瑞的妻子,把丈夫名下的存款提出、基金結清,卻未申報遺產稅,稅捐單位認為故意漏報、處以鉅額罰鍰。她雖提出銀行開立的「存款餘額證明書」有錯等理由,但行政法院還是判她敗訴。
  吳太太的丈夫吳君瑞是民國91年華航澎湖空難的罹難乘客之一,當時機上206名乘客、19名機組員全數罹難。
  判決書指出,戶籍地在台北市松山區的吳太太,在丈夫過世後三天,將丈夫生前於花旗銀行的百萬元定存提前解約,存入一般戶頭中提領支用;同一天,她也結清回贖丈夫存於荷蘭銀行的信託基金,共120餘萬元。
  此外,吳君瑞另於一家投資信託公司買了債券基金540多萬元,吳太太同樣在丈夫死亡後兩星期間全數結清贖回,轉入指定帳戶。
  事後,國稅局認為吳太太申報遺產稅時,漏報700多萬元存款和債券基金,應補稅及罰鍰450多萬元。
  吳太太說,丈夫出事之初,她領錢處理丈夫的喪葬事宜,是人之常情,漏報遺產稅的原因是兩家銀行開立的「存款餘額證明書」有錯;國稅局未考慮她常年定居國外,不會想到銀行會有專業過失,罰她實在沒道理。
  對於500多萬元的信託基金,吳太太解釋她在92年8月發現漏報後,就主動申報了,不能另外罰她。
  法官認為吳太太申報遺產稅時漏報700多萬元,金額龐大,且都在丈夫過世沒多久即提領、結清,顯然是明知而故意不申報,不得以銀行以銀行承辦人疏失出具的不正確資料等理由卸責。

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 持有自宅五年以上可望享土增稅優惠(2007/7/30)

●九十六年七月三十日 經濟日報-(持有自宅五年以上可望享土增稅優惠) 登打員:意華

財部今開公聽會討論相關條件,傾向持有年限最長不超過十年。

財政部研擬放寬國人購買自用住宅,享有一生一次10%土地增值稅優惠稅率條件,今(30)日將召開公聽會,鬆綁自宅用地優惠稅率限制,財政部傾向持有年限至少不得低於五年、最長不超過十年。
財政部今邀集財政與地政學者、工商團體等與會,將就放寬自用住宅優惠土增稅率的方式,包括面積、持有年限、設籍與換屋次數等,開放各界討論,財政部不設定底限。
根據財政部設定的議題,對於持有年限的長短,財政部提供行政院經建會的住宅需求動向調查資料顯示,自去(95)年下半年到今(96)年上半年的三季中,平均國人換屋年限為10.4年到11.6年不等。
換屋持有年限以五到20年居多。五到十年者約佔二到三成;持有房屋達十到20年者,將近40%。財政部分析,近年全國民眾平均持有房屋超過11年後才換屋。
因此,財政部認為,未來一生一次土增稅率優惠,要放寬為一生一屋為原則時,自用住宅持有年限應以五到十年最為適當,最短不低於五年,最長則不超過十年。
今天討論的議題也包括「一生一屋」是否應先排除本人、配偶與未成年子女全戶名下持有房屋數超過一幢以上者。財政部指出,一生一屋究應限制一戶名下僅有一屋者適用?或是一戶多屋,但只能指定一屋享有不限次數的土增稅優惠稅率?將視公聽會討論結果而定。

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 新稅法 銀行放貸成數恐再降(2007/7/27)

●九十六年七月廿七日 自由時報-(新稅法 銀行放貸成數恐再降)雁

  銀行的房貸成數未來恐將再度降低,有鑑於自今年起,地價稅、房屋稅等稅收,也將納入優先於一切債權與抵押權的名單,為避免未來債權受到侵蝕,銀行公會昨日建議,銀行業者在放款時,可先將稅收金額扣除,避免未來房貸戶欠稅造成損失。
  稅捐稽徵法在今年1月12日修訂,該法第六條規定,「稅捐之徵收,優先於普通債權。土地增值稅、地價稅、房屋稅之徵收,優先於一切債權及抵押權」;這項修訂的變動在於,原本「優先於一切債權及抵押權」的稅收內容僅有「增值稅」,但今年進一步擴增至「地價稅」及「房屋稅」。
  銀行業者擔心,雖然地價稅與房屋稅每年開徵,但納稅義務人是否欠稅,除了稅捐機關外,銀行根本無法透過任何機制全面掌握,造成資訊不透明。
  現行房屋稅條例又規定,只要納稅人滯繳超過30天,就可移送法院強制執行,但此類稅捐受到「優於一切債權及抵押權」的保障,恐怕造成平常稅捐機關「積壓不送」,等到銀行強制執行時,才跳出來主張五年核課期未繳,要求拍賣金額優先還稅款,造成銀行嚴重虧損。
  為因應今年「稅捐稽徵法」的變化,銀行公會昨日以臨時討論案進行討論,在歸納各銀行的意見後建議,各銀行除了在民眾申辦不動產抵押借款時,要求出示近幾年的房屋稅、地價稅完稅證明外,考量房貸為中長期借款,每年要求檢視民眾的繳稅紀錄有困難。
  因此,建議各銀行,得以最近年度房屋稅及地價稅的核課金額為基礎,估算應納稅額一定倍數的金額,在鑑估值中直接扣除,以覈實計算放款值。
  不過,這也就意味著,銀行未來對房貸放款成數,恐怕又會繼續降低,造成銀行、房貸戶的雙重損失。對此,銀行公會昨日建議,由主管機關轉請稅捐機關,比照公路監理單位建置「公路監理加值網」,公告車輛欠稅或罰金的相關資訊方式,將相關房屋稅、地價稅未按時繳納的資訊於網站公告,或報送金融聯合徵信中心建檔,以避免債權銀行處於資訊不透明的狀態中,影響承做房貸業務的意願。

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 二十年老屋拉皮 賣得嚇嚇叫(2007/7/27)

●九十六年七月廿七日 蘋果日報-(二十年老屋拉皮 賣得嚇嚇叫)雁

  台北市土地取得不易,建商就將腦筋動到現有精華區的老舊大樓,整層購入後重新拉皮,如西門町商圈內的「新東京」、微風商圈的「敦化Sunrise」,房價不輸周邊的新建案,其中「新東京」半年內就銷售完畢,雖然屋齡高達二十年,但重新拉皮後,民眾接受度仍高。
  西門町商圈成熟,商業機能活絡,元盟開發看中商圈潛力,取得國賓戲院正對面的大樓八樓與九樓後,重新拉皮銷售。
  業務部經理莫業由指出,由於西門町商圈套房租賃市場強,加上租金佳,吸引不少投資客當成長期投資的標的,銷售期間還有不少外國人來詢問,不到半年時間就銷售完畢。
  由於「新東京」公設比遠較一般套房產別低,介於百分之二十一與二十六,和目前市面上套房案相比,實坪空間相對較大,銷售完畢後還有客人不斷上門詢問,且為了避免位處商業區人口進出複雜,「新東京」特別強化樓層的安全管理,未來門禁卡將結合悠遊卡。

  公設比低於一般套房

  而位於復興南路一段與八德路口的「敦化Sunrise」,也是屋齡二十年的老舊大樓重新拉皮,建商取得三樓後,規劃成小豪宅銷售,每坪開價五十六萬元,由於位於台北市的熱門商圈,又有雙捷運線加持,民眾詢問度很高,銷售率達五成。

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 營建署樂觀其成 房產業視利多(2007/7/25)

●九十六年七月廿八日 自由時報-(營建署樂觀其成 房產業視利多)雁

  主管都市計畫的營建署官員表示,在還沒看到詳細的政策內容前,不方便發表評論。
  現有的行政機制中,各地方政府本來就可以因應時代的變遷而有都市計畫的改變,而依照目前的權責區分,若要變更「主要計畫」,就必需送交內政部都委會來審查,若只是「細部計畫」的部分,地方都委會自行審查即可。
  另外負責都市更新的營建署官員則認為,這個消息聽起來是件好事,更可讓中央與地方對於增進都市更新的政策更趨於一致,提供民間更多誘因。
  台北市政府釋利多,針對台北市重點發展區域將放寬容積限制,最多放寬達三萬平方公尺,房地產業者認為放寬容積可加速地主參與都市更新的意願,對房市有正面幫助。
  興富發建設副總經理廖昭雄表示,政府放寬容積限制是一項美意,讓地主原有的室內面積不必減少,吸引地主參與改建的誘因,不過不希望蓋為豪宅,其評斷豪宅的標準為何,很難理解,畢竟價格與產品都要回歸市場機制才行。
  永慶代銷協理王財旺表示,放寬容積就能加速都市更新,但是相關配套措施也必須做好,因為在非重劃區內放寬容積,有可能因為過高的住宅密度,而破壞了原有的道路、學校、公園等生活品質,就失去了都市更新的原意。

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 房貸緊縮 5銀行貸款14月新低(2007/7/25)

●九十六年七月廿八日 中國時報-(房貸緊縮 5銀行貸款14月新低)雁

  房市熱,但購屋貸款卻出現下滑訊號!中央銀行昨天公布,今年六月國內台銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀等五大銀行新承作購屋貸款金額跌破500億元為414億5100萬元,為去年五月以來的新低,同時利率則走揚。
  
央行官員指出,今年六月五大銀行新承作購買貸款金額,較五月526億餘元,下跌金額112億1700百萬元,主因是利率走升、大型銀行承作房貸成數緊縮所致。
  
央行官員還說,這項新承作購屋貸款餘額,「未來趨勢是往下掉」,暗示未來利率持續走升,再加行庫嚴審投資客房貸,不利於房貸業務走揚。
  
據行庫指出,今年五月全體銀行購屋貸款餘額5.3兆元,其中,土銀市占率9.89%、合庫10.5%、永豐銀5.8%、國泰世華5.28%、中國信託5.28%、一銀5.22%、 玉山銀4.95%、華銀4.88%、台銀4.7%、富邦銀4.08%。
 
 行庫認為,五大銀行新承作購屋貸款下滑,除了利率走升、房貸成數緊縮外,部份銀行房貸30%上限逼近也有關係。
  
昨天央行公布五大銀行(台銀、合庫銀、一銀、華銀及彰銀)新承作放款金額與利率,其中加權平均利率為2.95%,較五月2.544%上升0.406個百分點,主因是週轉金貸款利率及資本支出貸款利率上揚所致。
 
 另外,如不含國庫借款,六月五大行庫新承作放款加權平均利率為2.95%,較五月2.556%上升0.402個百分點。
  
據央行統計,五大銀行六月新承作房貸金額為414億餘元,除了今年二月因適逢春節工作日減少,新承作房貸金額較少為378億餘元外,為去年五月以來新低。

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 購房看地段 寧買市區小房子(2007/7/24)

●九十六年七月廿四日 工商時報-(購房看地段 寧買市區小房子)雁

  少年人錢不多,想要買房子時,長輩都會建議,先買小房子、買偏遠地區相對低價的房子,永慶房仲集團總經理廖本勝說,這個說法對一半,同樣的總價,他建議少年人,寧買市區小房子、不買偏遠地區大房子。
 
 先來聽聽廖本勝的親身經驗。廖本勝在民國九十二年,房價低迷時期,在木柵買一戶坪數較大的房子,自己從台北市仁愛路的住處,搬到木柵、並接父母一起同住,當時,一坪買價是十八萬元。
同一時間,仁愛路的中古屋價格,一坪是二十七萬元。
  
這些年房價大漲,廖本勝在仁愛路以及木柵的房子,價格都明顯翻揚,但是,漲幅差很多。
  
仁愛路的房子,現在一坪五十六萬元左右,上漲近一百%,木柵的房子一坪約二十七萬元,上漲約五成。
  
廖本勝說,年輕人錢不多,大家都說要買小房子、偏遠一點的房子,總價比較低,但是,一定要注意交通動線、市場供需,有需求的地區,房價才會上漲。
 
 像北市精華區的房子,即使在七十九年房市走低時,曾經挫低,但是,二、三年後就回穩,這和買股票一樣,要買強勢高價股、不要買低價弱勢股。
  
如果選購大台北地區的房子,同樣的總價,寧買精華區小一點的房子,不要選偏遠區的大房子,除非是在捷運沿線。
 
 市區、偏遠區房價的變化,中南部最明顯,廖本勝說,目前,中南部大部分地區房價,都還未到七十八年高點。倒是,對於台北市的小套房,廖本勝說,這類房產轉手較不易,銀行也在緊縮,目前暫不考慮。

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 以子女名義買股票 當心受罰(2007/7/24)

●九十六年七月廿四日 經濟日報-(以子女名義買股票 當心受罰)雁
  視同分散所得 一經查獲將補稅罰鍰

  台灣省中區國稅局說,納稅人利用他人名義分散所得,一經查獲除重行核定補稅外,都要處罰。
 
 中區國稅局舉受理的行政救濟案件為例,有一名納稅人利用子女及女婿名義在88至91年間,大筆購買上市(櫃)股票及存款。經循資金流程等資料,查獲其子女及女婿購買股票及存款的資金都來自這名納稅人,認定屬於分散所得的行為,將這些股票及存款的相關營利及利息所得,合併歸課該納稅人的綜合所得稅,並依法裁
罰。
 
 中區國稅局法務二科指出,這名納稅人不服補稅及處罰,複查及訴願均遭駁回,提起行政訴訟時主張夫妻是協定以提供資金方式,與子女及女婿合夥進行投資理財,並非利用「人頭」分散所得。
 
 案經台中高等行政法院判決,指這對納稅人的錢既交付子女及女婿,在合夥期間就不應隨時領回,帳冊理應記載盈虧;但查其帳冊僅基於納稅人立場記載,且資金應做活存以供投資運用,不應作為定存,及以定存質押借款再存入帳戶亦不合情理。
  
法院參酌這名納稅人資金往來頻繁、又無規則性,認其夫妻對相關資金仍有支配及使用權,而不是借貸關係;且其所指結算及付清欠款等行為,都是調查基準日以後的作為,其子女及女婿尚無主要經濟來源,也無法證明是以自有資金償還欠款等理由,駁回納稅人所提訴訟。

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 土增稅率擬放寬優惠 未來每人可享12次(2007/7/24)

●九十六年七月廿四日 蘋果日報-石明珠

  財政部擬放寬土增稅優惠,民眾未來買賣房屋可望受惠。財政部擬放寬土地增值稅優惠稅率使用次數,規定國人一生累計換屋總面積,在都市地區土地不逾3公畝(90.75坪),據房仲業者統計,全國都會區每戶住宅平均土地持分為7.2坪,換算國人可換12次屋,享有10%的優惠土地增值稅率。

  一生累計90.75坪

  各項住宅產品中,以透天所持分的土地面積最大。信義房屋統計都會區住宅的土地持分發現,透天產品的平均土地坪數為30.8坪,其次是公寓的9.9坪、電梯大樓5.8坪及套房的1.9坪,以財政部規定累計的90.75坪換算,除透天產品外,其它產品都可使用優惠稅率超過9次。

  信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,一般民眾普遍居住公寓或是電梯大樓,土地持分面積多在10坪以下,就目前財政部的規劃,幾乎可說是終身都可享有優惠稅率,即使是土地持分最大的透天產品,可享優惠稅率的次數也達3次,足以滿足一般民眾終身的換屋需求。

  蘇啟榮認為,該項政策對鼓勵民眾換屋,有正面助益,尤其是老舊公寓及透天厝,土地持分高,潛在的土增稅相對驚人,在法令修正後交易,動輒可省下幾十萬元的土增稅。

 遺贈稅 財部腹案調降至40%(2007/7/23)

●九十六年七月廿三日 工商時報-石明珠

  財政部在明(二十四)日舉行遺產及贈與稅公聽會,以財改會B1案為討論版本,將遺、贈稅率降至與綜合所得稅四○%一致。遺產稅整體平均稅負減輕三八.三%,贈與稅平均降幅為九.九%,遺產和贈與的稅收損失合計近八○億元。

  遺贈稅要如何修改,爭議向來頗大。府院高層屬意大降稅率,以吸引海外資金回流,因此財政部曾考量大幅降至二五%,但在四月三日召開的公聽會上,飽受財經學者批評,因此財政部又重回財改會的底線,僅微調降至四○%為腹案。

  財政部明天舉行的公聽會,以何志欽九十一年在學者時代為財改會研擬的B1案為基礎,稅率調整為和綜合所得稅一致,遺產淨額一億元以上,降到四○%,一億元至七千萬元為三○%,七千萬至四千萬為二一%,四千萬至一千萬元為一三%,一千萬元以下為六%。

  在這個方案中,最高級距者的降稅幅度為二成,但是原本稅率二%的人,卻上調至六%,遺產稅整體平均稅負減輕三八.三%,預期稅收損失六十至七十億元,一年遺產稅由一九○億餘元減至一二○億元左右。

  遺贈稅為個人稅,財政部明日首度邀請工商協進會、工業總會、商業總會等工商法人團體,另一方面也邀請全國總工會、產業工會等勞工階級參加,做為平衡;曾有提案的立法委員、全體財委會立委;及財經學者亦受邀。

  財政部規劃八月底之前送出遺贈稅法修正案到行政院,涉及富人稅何去何從的改革,社會呈現兩極看法,立法院有五個減稅版本,包括立委薛凌的廢稅,及立委劉憶如僅簡化成五%、一○%兩級,以及免稅額三千萬元及自用住宅一棟。

 購屋少13坪 判賠171萬元(2007/7/23)

●九十六年七月廿三日 自由時報-(購屋少13坪 判賠171萬元)雁

  張姓婦人花了近千萬元購買永和市仁愛路一公寓,轉手欲脫售,發現實際坪數竟比土地「所有權狀」足足少了13坪,她請求國賠,地政人員堅稱是人工計算有誤,不影房屋整體價值,法官判地政事務所、原屋主、仲介業需共同賠償短少的13坪地價171萬餘元。
  法官認為,是地政所測量人員的疏失造成瑕疵,而房仲公司未善盡管理人責任,違反民法規定仲介業有「調查及據實報告」的義務,另原屋主也應負價值減損責任,因此判中和地政所、房屋仲介、原屋主等三方需共同賠償張婦短少的13坪,以當時購屋每坪12萬餘元計算,合計應賠償171萬餘元。

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 無償借屋營業 須報租賃收入(2007/7/23)

●九十六年七月廿三日 經濟日報-(無償借屋營業 須報租賃收入)雁

  中寮鄉李先生問:將房屋無償借給姊姊開小吃店,是否須要申報租賃收入?
  中區國稅局南投縣分局答覆:依所得稅法規定,個人將財產借與本人、配偶及直系親屬以外個人使用,除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。將財產無償借與他人使用者,雙方當事人應訂定無償借用契約,並經雙方當事人以外之二人證明確實無償借用,
並經法院公證。
  個人如確實無條件將房屋借與本人、配偶及直系親屬以外之個人做為居家使用,提示之無償借用契約一定要符合上述規定,才可免計入租賃收入。

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 停車位擁三高 變身理財萬人迷(2007/7/22)

●九十六年七月廿二日 工商時報-石明珠

  台北市、縣停車位愈來愈「一位難求」,除了汽車數量永遠追不上有限的停車位供給速度,造成嚴重供不應求之外,每年租金報酬率動輒五%以上,以及高回收年限,上述「三高」優勢,是讓台北市縣停車位,長期以來穩坐市場不敗長青樹地位的關鍵。

  前幾天紐約時報一篇文章指出,紐約市要停好一輛車,照樣「一位難求」。目前紐約市的停車位平均價格為十六萬五千美元、約新台幣五百四十萬元。其中曼哈頓西十七街一棟尚未落成的新大樓,停車位最近更以廿二萬五千美元、約新台幣七百四十萬元成交,這個價格相當可以在德州休士頓買下一棟有三間臥室、另加娛樂間、游泳池、SPA的獨棟房屋。在台北市,買一個停車位的代價也相當於足以在中南部買下一棟房子,甚至精華地段的停車位只要一求售,立刻有買家接手,可謂市場萬年不敗的新寵。

  永慶房屋副理梁惠燕指出,台北市因為停車位供給嚴重不足,加上近年汽車拖吊實施的很徹底,造成停車位價格抗跌性較強的原因。停車位大致可分為產權持份式停車位、停車場及停車塔三大類,持份停車位即一般住宅停車位,通常鮮少有人會拿來投資,不過若該區域車位需求旺盛,車位就有投資價值。

  一般來說,平面式停車位最搶手;機械停車位比平面停車位便宜一至兩成,但缺點也甚多,包含要維修、處理故障、停車費時、需管理及無法取得貸款,所以以平面停車位最受市場青睞。住商不動產總經理林倩指出,在大台北地區,只要選擇產權清楚的停車位,辦公大樓、住宅區、商圈周邊,都能夠輕鬆出租,以大概都會周邊小套房的價格,便可坐領每年六%到八%的固定租金收益。

  信義房屋多年來對停車位、租金行情的長期追蹤也發現,台北縣市車位需求強,停車位租金報酬率穩定,有閒錢但又買不起房子者,轉往投資停車位者不少。一般而言車位租金報酬率約五%,若運用「輪班收租」法,如白天出租給附近上班族、晚上出租給附近住家,投資報酬率相對會拉更高。


 買屋第一步 先檢測輻射(2007/7/21)

●九十六年七月廿一日 經濟日報-石明珠

  避免身在輻中不知輻

  國內輻射屋數量不明,民眾購屋常會擔心所購買的標的是否為輻射屋,會不會身在「輻」中不知「輻」。事實上,多數房仲公司都已強調預防勝於損害控管的觀念,而非等到客戶生命、健康、財產受到損害時,才給予賠償。

  如何避免買到問題屋或瑕疵屋?其實,海砂屋有明顯的特徵可以辨識,消費者可觀察大樓公共設施或地下室停車場混凝土塊的附著情形,來判別是否為海砂屋。另外,注意天花板、牆面的裂縫,如果跟鋼筋的走向相同時,就要特別注意。要求屋主提供海砂屋的檢測報告,或是自行委託專業檢測單位作檢測,判別是否為海砂屋。

  在購買預售屋或中古屋時都應主動要求做輻射檢測,最簡單的方法,就是向信譽良好的房仲業者買房子;由於重視商譽,長期經營並重視客戶的居住安全,對發生問題的房屋多會負責處理。要想減少買到漏水屋的機會,第一步先看外觀,如果外牆已出現發霉或變黑的情況,可能就已產生壁癌。其次要仔細察看牆壁接縫、陽台外推及頂樓加蓋的地方,連續雨天如果發現有不平整的隆起、水漬、發泡、甚至油漆剝落狀況,八成都是漏水造成。

  但萬一已發生壁癌,為提高房子賣相,有些屋主會重新油漆加以掩飾,由於外表一時看不出來,這時就得向同棟的上下樓住戶打聽,通常也能打探出有無滲漏水的問題。結構體滲水,常會因為季節、雨量、滲水不大等因素,致使侵蝕速度緩慢,不易在短期內發現,建議抓住現在颱風季節的好時機,仔細檢查您要購買的房子。

  如果購屋人詢問是否為瑕疵屋,但售屋人為獲取高額買賣價金,而故意不告知詳情,這在刑事上,就有可能構成刑法第339條的詐欺罪。以北區房屋為例,預防輻射屋安檢偵測已是標準作業的一環,每一棟房屋都經過輻射偵檢員作詳細的地毯式檢測,確認沒有輻射危機後,才讓建物進入買賣程式;北區房屋甚至早在86年10月,就開始為桃園的小學校區進行公益慈善輻射檢測。

  北區房屋的輻射偵檢員都取得原能會檢定通過的專業執照,並採用全球公認最精準的英國檢驗設備,精確掌握輻射背景值,確認微西弗/小時(輻射計算單位)在安全含量以內,才發出檢驗報告書;輻射含量過高的,立即提報原能會處理。北區房屋首席總經理彭培業強調,事前的預防比事後補救更重要。依規定,經公告尚未作輻射檢測的建築物,雖不能確認是否為輻射屋,但在移轉過戶時必須出示「建築物輻射偵測證明」,以強制手段來篩選出輻射屋,藉以保障民眾生命財產的安全。

 前人欠百萬 銀行討千萬 敗訴(2007/7/21)

●九十六年七月廿一日 聯合報-石明珠

  台北市某保險公司女主管林美吟一家人,今年過年前房屋及存款突然全遭查封,才知富邦銀行追討卅五年前她已去世姑姑的一百五十萬元債務,而且連本帶利加違約金,居然增加要到一千萬元。

  在富邦銀行向聲請法院查封林美吟和家人的房產及存款手段之下,她原本想解決姑姑欠下的債務,願意以四百多萬元和解,但銀行不願和解,雙方打起官司。台北地方法院查明林家早就辦了限定繼承,判決銀行敗訴,銀行不得查封林家的財產。

  林美吟昨天談到這件事就一肚子火:「富邦找討債公司追討這筆債,在今年農曆過年的前一天,突然聲請法院查封我和兩個弟弟及另一個姑姑的房子、銀行存款,害我們一家人無法提款過年,這個年實在過得好可憐!」

  有高學歷的林美吟說,三十五年前她稚齡之時,姑姑工作的公司負責人向台北市銀行貸款,要姑姑做保證人,但公司惡性倒閉,負責人逃跑,姑姑背上一百五十萬元債務,不久過世。她的姑姑沒有結婚,也沒有小孩,遺產由兄弟姊妹繼承,但她的父親擔心她姑姑可能有其他債務存在,因而和兄弟姊妹到法院辦理限定繼承———姑姑的債務,在遺產的限度內負有限責任。

  林美吟的父親十一年前過世,她及家人繼承父親遺產。她說,她不知道姑姑欠債的事,而銀行三十五年來也從未向他家討債!她說,他們與銀行協商和解,沒想到富邦竟開口要還錢就得還一千萬元,拒絕和解。

  林美吟和他的家人告上法院,法院認為,林美吟的父親既然已向法院辦妥限定繼承,只就她的姑姑遺產為限度來償債,而姑姑已無遺產,銀行就不能對林家的財產來強制執行。


 地政士考試規則修正(2007/7/20)

●九十六年七月二十日 工商時報-石明珠

考試院院會昨天通過「專門職業及技術人員普通考試地政士考試規則」修正案,為提升地政士對信託案件的專業能力 ,考試科目新增「信託法概要」,並增訂公私立不動產相關科系得申請免試,這項修正案預計明年實施,今年八月下旬舉行的地政士考試並不適用。

此次新修正的相關規則主要是為配合當前不動產市場新增業務狀況,考試院秘書長張俊彥表示,現行「專門職業及技術人員普通考試地政士考試規則」應試專業科目,其括弧內所定範圍與實務已經不盡相符,昨天的考試院會在提出檢討後,決定進行修正。

 有戶籍華僑 依國人級距課稅(2007/7/20)

九十六年七月二十日 經濟日報-(有戶籍華僑 依國人級距課稅)

  回國投資利得,不見得適用促產優惠稅率

  近年來愈來愈多華僑回國投資,以為投資的利得可以依促產條例規定按20%稅率直接就源扣繳,不必合併申報綜合所得課稅,不過最高行政法院近日判決指出,華僑在台灣有戶籍與住所,就會被認定為「中華民國境內居住之個人」,要依所得稅法辦理結算申報並依國人應適用的課稅級距課稅。
  
   也就是說,華僑被視為中華民國境內個人,如綜合所得很高,有可能必須適用最高邊際稅率40%,遠比促產條例規定的就源扣繳稅率20%,要繳高出一倍的稅款。
 
    本案例,陳清治與林瓔華夫妻在民國88、89年度取得萬海航運股份有限公司(萬海航運)等六家公司營利所得共4億4,132萬餘元,依促進產業升級條例(促產條例)第13條規定,按20%就源扣繳率直接扣繳,不過被國稅局打回票,夫妻倆不停上訴,最高行政法院仍判其敗訴。
  
    財政部台北市國稅局查證後發現陳在中華民國境內設有戶籍,且該夫妻在中華民國境內居留超過183天,依所得稅法第7條規定,在中華民國境內有住所,且經常居住於國境內;或是沒住所者,但在境內居住超過183天,都必須按所得稅法辦理結算申報。
 
    陳表示,他們夫妻是為了擔任董事或監察人,才在中華民國境內待超過183天,這是「經營管理的必要」,並沒有久住的意思,應符合促產條例第13條第2項的規定,而且夫妻倆從民國62年起就在關島定居納稅,在國內申設戶籍只是為了參加選舉。
  
    法官認為,林只參加過三次董事會,並且從88年6月起都沒有擔任公司任何職務,卻年年居住超過200天,認為其生活重心已經在台灣,因此不適用促產條例。
 
    依司法院釋字第198號解釋理由書,只要納稅義務人在中華民國境內有住所,就算沒居住超過183天,仍符合「中華民國境內居住之個人」,所以適用所得稅法的納稅義務人。
  
    此外,若想使用促產條例第13條的優惠,除了要小心有無住所與居住日期長短,還得特別注意須「自行舉證」,否則稅捐稽徵單位是不會主動查證的。

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 單獨舉債繳遺產稅 被課贈與稅(2007/7/20)

●九十六年七月二十日 自由時報-石明珠

  繼承人舉債繳納遺產稅,竟然還要被課徵贈與稅,財政部北區國稅局最近就有這樣的案例,幾個繼承人共同繼承一批遺產,由其中一人舉債繳納遺產稅,由於未向其他繼承人求償,因此被國稅局課徵贈與稅。

 北區國稅局說明,我國採取總遺產稅制,必須根據被繼承人死亡時所遺留的財產課稅,繼承人繳納遺產稅後,再就稅後遺產淨額協議分割,在此情況下,不論繼承人間如何分配遺產,都不會再被課贈與稅。

 不過,北區國稅局表示,如果有個別繼承人以其本身固有財產或舉債等方式先行墊繳遺產稅,就必須先從遺產中扣除該筆墊繳稅款,再進行遺產分配;否則,墊繳遺產稅的行為,即構成對其他共同繼承人之贈與,若超過贈與稅免稅額,國稅局會針對實際獲配財產與按繳稅比率應獲配財產的差額,對墊繳遺產稅的繼承人課徵
贈與稅。

 因此,北區國稅局提醒納稅人,若數人共同繼承遺產,並由其中一人先行墊繳遺產稅,必須先從遺產中扣除該筆墊繳稅款,再進行遺產分配,或事後向其他人繼承人收取其應負擔的遺產稅稅額;否則,繳納遺產稅的同時,還會被額外課徵贈與稅,相當划不來。

 高總價大坪數屋當紅(2007/7/19)

●九十六年七月十九日 蘋果日報-(高總價大坪數屋當紅)雁

  三重新莊蘆洲房價將漲1~2成

  M型化趨勢下,房市持續「價增量減」。鄉林建設不動產研究室統計,今年上半年全台預售推案量4179億元,年減0.9%,推案戶數4萬1312戶,年減17.4%。下半年因銀行對投資商品緊縮房貸,房市主流將走向首購及2次購屋的需求型產品,各大都會區的二線地區房價,年底有補漲機會。

  價增量減

  地價、原物料價格持續走高,豪宅推案熱絡,使市場推案金額持續成長,不過,供給戶數卻呈現負成長。
  鄉林建設董事長賴正鎰認為,從長期量價關係觀察,市場並沒有供過於求的現象。不過台股萬點行情隱然若現,不動產投資人資金移往股市,投資型豪宅可能會出現一段空窗期。

  二線區年底補漲

  過去經驗顯示,只要景氣還沒走向鄉下地區及商用不動產,代表房市多頭還沒走完。由於台北市已找不到每坪30萬元以下的預售屋,建商轉往三重、新莊、蘆洲推案,這些地區與台北市只有一橋之隔,房價卻差了1倍,這些擁有捷運題材的區域,房價將有1~2成的漲幅。
  玄奘大學財務金融學系副教授花敬群認為,從第1季開始,豪宅推案量明顯增加,總價高但戶數減少,第2季後銀行對套房放貸緊縮,加上市場餘屋仍多,套房投資客明顯縮手,套房去化壓力較大,整體來看,下半年南部房價可往上,但成交量未必大增,北部房價會慢慢持穩。

  桃竹指數創新高

  受惠於高鐵通車及科學園區因素,新竹地區是今年上半年推案量成長最多區,年增率達81.4%。
  北區房屋針對桃園、新竹地區房市的調查發現,第2季房價指數創下近7年新高,其中又以新竹地區表現最好,第2季總成交金額較上季大幅成長33.9%,較去年同期成長10.48%,而成交件數較第1季成長16.89%。
  北區房屋首席總經理彭培業指出,桃園與新竹民眾購屋,有朝大坪數購屋趨勢,帶動房價指數走揚,且受惠於台北市房價持續高漲,北部客再度回籠南下購屋,成交數量有明顯提升趨勢。
  今年第2季桃竹苗房市交易中,北桃園與新竹市透天別墅交易熱絡,店面產品價格持續走揚,桃園、新竹高總價產品續熱。

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 小套房搶貸利率4.5%起跳(2007/7/19)

●九十六年七月十九日 聯合報-(小套房搶貸利率4.5%起跳)雁

  大型銀行對小套房貸款限設,投資客鎖定未設限銀行「下手」!部分大型商銀近期將比照華銀,將小套房貸款利率拉高到4.5%以上,貸款成數只有五成。
 
 某大商銀主管說,該行近期內將小套房貸款利率拉高到自4.5%起跳,且限捷運沿線附近一定距離內建案,但貸款成數僅五成,且不提供寬限期。

 買高額投資型保單節稅 小心被罰(2007/7/19)

●九十六年七月十九日 經濟日報-石明珠

  行政法院出現判例,對投資型保單課稅;金管會要求業者不得再以節稅為主要訴求,違者最高罰60萬。行政法院判例對投資型保單課稅,讓保險業者大為緊張,金管會日前特別發函壽險公會,要求轉知所有壽險公司,未來業務員招攬高保額保單時,不能以節稅作為招攬主要訴求,以免衍生紛爭,違反者應依自律規範罰款。

  金管會官員表示,日前有一個案例,被繼承人在死亡前兩年內陸續投保投資型保單,保單價值被國稅局併入遺產總額課稅,納稅人不服提起上訴,但行政法院判決納稅人敗訴,這項判例引起保險市場關注。

  為避免招攬爭議,金管會上月底特別發函給壽險公會,要求壽險公司,對業務員招攬高額保險契約時,必須依「人身保險業高額保險契約招攬及核保自律規範」第2條規定,考量客戶的保險需求,不能只以節稅作為招攬的主要訴求。另外,核保人員對於高額保險契約,也應依自律規範第4條第2項規定,本於核保專業,就要保人及被保險人的財務、健康狀況等各項核保因素綜合考量,以公正超然的立場核保。

  金管會表示,如果有違反核保專業者,壽險公會應依自律規範第6條第1項規定懲處。自律規範第6條第1項規定,各壽險公司違反規定,對明顯不符承保條件的高額保險契約予以承保者,得經壽會公會理監事會決議後,視情節輕重處以新台幣20萬元以上,60萬元以下罰款,並呈報主管機關。

  金管會官員表示,保險公司推出的壽險保單,最高投保金額是6,000萬元,有錢人通常會透過購買多張高額保單方式來節稅。保險原本就有節稅效果,但業務員招攬保單時,不能刻意以節稅作為招攬。舉例來說,被保險人投保前有重大疾病,業務員刻意以節稅由為,安排投保高額投資型保單,被保險人投保沒多久後就死亡,官員說,像這樣的案例就容易有爭議,尤其稅捐單位已有依實核課遺產稅的案例之後。

  但如果是被保險人年輕時就投保,因刻意規避遺產稅的可能性低,而節稅原本就是保險附帶的功能之一,在這種情況下,就比較沒有爭議。為避免有錢人刻意透過購買投資型保單節稅,金管會之前也規定,10月1日起,民眾購買投資型保單,保障部分與投資部分要有一定的比率,如果要增加投資金額,也要同步增加保障金額。

 REITs基金翻身 佈局正是時候(2007/7/18)

●九十六年七月十八日 蘋果日報-(REITs基金翻身 佈局正是時候)意華

 今年來全球股市牛氣沖天,連續走7年多頭的REITs,表現卻相對疲弱。由於全球不動產市場受到升息壓力的影響,回檔幅度頗大,讓許多投資人對於不動產市場甚至REITs基金都感到憂心。不過,7月開始,全球房地產已出現反彈,基金業者認為,投資價值已經顯現,現在是中長期投資的佈局時點。

  牛氣沖天

 富邦全球不動產基金經理人官湘玲認為,過去幾年來REITs漲幅大,造成溢價幅度比一般股票高,不少投資人開始獲利了結換股操作。另外,全球利率走高,融資成本上揚,投資人擔憂未來REITs獲利成長受到壓抑,而市場也擔憂次級房貸風險擴大,更進一步打壓REITs走勢。
 ING投信投資管理部執行副總劉益銘則指出,這波不動產市場的修正,主要是從事高度槓桿融資的「BEARSTEARNS」避險基金,在次級抵押房貸的投資失利,造成市場恐慌,及各國短期長債殖利率上升所致。

  7月是長線佈局時機

 根據歷史資料顯示,利率與REITs股價指數相關性不明顯,元大全球地產建設入息基金經理人徐靜霞表示,次級房貸主要影響中低價住宅市場,對商用地產無直接影響,雖然商用房貸信用利差因此而擴大,但A級信評利差擴大情形並不顯著,對資產品質佳的REITs影響有限,而一些經營出租公寓的住宅型REITs,反而因為租
屋者增加而受惠。
 全球商用不動產景氣的基本面並未改變,劉益銘指出,不動產基金自5月以來的回檔,部分優質標的折價情形擴大,長線投資價值反而顯現。

  7月香港房產漲3.81%

 因此,7月開始,全球房地產已出現反彈,光是7月第1周就上漲2.38%,上漲最多的是香港3.81%,徐靜霞說,由於多檔地產股如長江實業、嘉理置業等,獲券商調升投資評等,其次是美國因黑石集團併購希爾頓刺激旅館業上漲,也帶動REITs的漲勢。
 劉益銘表示,在全球經濟基本面的良好下,租金收益相對穩定,REITs的營運現金流量持續增加。根據SNL Financial預估,今年北美REITs平均每股營運現金流量可達2.32美元(約75元台幣),優於去6年的1.99美元(約65元台幣),明年目標更上看2.54美元(約83元台幣)。

  資金回流REITs更穩健

 官湘玲也指出,優質的商用不動產供給有限,在全球各大都會區低空置率與供給有限下,租金與房價還是有漲價空間。另外,全球專業投資銀行機構也陸續募集不動產基金,增加商用不動產投資,因此,只要資金回流,REITs將持續穩健成長。以美國REITs而言,目前折價幅度約10%,如果REITs能真實反應建物價格,未來至少會有10%的漲幅。
 因此,劉益銘建議,投資人在進行不動產證券化商品的投資,應該是著重在有效分散資產配置風險、提供配發穩健收益能力上,現階段的價格修正,反而提供中長線佈局時點。
 官湘玲則認為,REITs一直是除了股票、債券及現金以外的第4類資產,是投資人資產配置中不可或缺的一環,投資人最好選擇以全球佈局的不動產基金,有效降低區域風險。

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