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 油電雙漲 省電拚電費8折(2008/7/9)

●九十七年七月一日 自由時報-(油電雙漲 省電拚電費8折)

 七月油電雙漲!電費今天起整體平均調漲十二點六%,若以住宅夏月平均用電四百四十八度估算,預估七月份家庭電費將增加七十一元。為了鼓勵節約能源,經濟部公布最新節能減碳獎勵辦法,住宅及國中小學用電量若較去年同期減少,最多可享八折電費優惠,以四百四十八度估算,折扣後最多可以比去年同期減少一百八十三元的電費。
油價明調整 汽油漲1.4 元
至於油價,台灣中油今天下午五點將宣布油價漲幅,並從明日零時調漲。根據浮動油價公式計算,上次調價時的基準油價(七十%杜拜與三十%布蘭特)為每桶一百一十八點六二美元,六月均價已經達到一百二十八點九三美元,打八折後漲幅約六%;若加計匯率、調降貨物稅與中油補貼等因素後,預估汽、柴油每公升將分別上漲一點四元、一點五元。不過,若政府再祭出其他政策工具,油價還可能有變動。一般預料,台塑石化也會同幅度跟進調漲。
 油電七月雙漲,國內物價壓力持續擴大。巴克萊資本昨天將台灣二○○八年消費者物價指數(CPI)上漲率,從原本預估的二點七%大幅調升至四點一%,而雷曼兄弟也從三點八%上修至四點三%。隨著「輸入型通膨」壓力遽增,今年台灣物價恐將出現十多年來的新高紀錄。
 電價第一階段自七月一日起調漲十二點六%,第二階段自十月一日起再調漲十二點六%,兩階段合計整體平均調幅為廿五點二%。台電估計七月(夏月)家庭電費每戶平均將增加七十一元,第二階段調漲後,十月(非夏月)的用電支出則會增加六十三元。同時,台電也新增七百度的電費級距,並拉高每度電費,進一步落實「使用者付費」原則。

  電價今起漲 用越多越貴

  為推動節能觀念,經濟部訂定節能減碳獎勵辦法,住宅用戶及國中小學用電量,只要較去年同期零成長或負成長,將依用電情形分別給予電費九五折、九折或八折不等的折扣。
 此外,除了鼓勵家戶省電,經濟部將給予企業購置節能設備融資及利率優惠,例如利用中長期資金提供融資協助,運用國發基金提供公司購置節能設備優惠貸款,貸款總額度由目前一百億元擴充至五百億元,並提供二%貸款利息補貼三年;購置節能設備專案貸款,將由信保基金提供保證,最高保證成數由現行的八成提高至九成。

  買節能設備 企業有優貸

  經濟部也將運用國發基金結合國內大型企業,投資具規模及發展利基的節能減碳設備產業;或鼓勵現有業者向國發基金申設相關創投基金。
 對於油電雙漲,民進黨主席蔡英文昨天邀集立院黨團幹部召開重大議題協調會報,考慮物價劇烈波動讓中低收入戶家庭生活困難,因此反對政府調漲七月的油電價格,應等到九、十月再決定,並主張凍漲大學學雜費。
 在被問到油價是否會凍漲,或再加碼調降貨物稅,經濟部長尹啟銘強調,目前無此規劃,且油價也不會再走「凍漲」的回頭路,將持續以「多元吸收」的方式浮動。

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 房貸寬限期延長 利息負擔變大)(2008/7/8)

●九十七年七月八日 經濟日報-(房貸寬限期延長 利息負擔變大) 君

貸款500萬,利率3.4%,期限20年,選擇寬限期的需多繳13萬。
物價高漲加上房貸利率走揚,讓不少房貸戶面臨逐漸沉重的房貸負擔。為解決客戶還款壓力,不少行庫推出延長寬限期、還款期限等方法因應,但銀行指出,延長寬限期雖然可以暫時舒緩房貸還款壓力,累積的房貸成本卻可望跟著增加,貸款人延長寬貸期前應三思。
 財務顧問指出,延長寬限期或房貸年限,可以立即降低每月應還款金額,但如果計算總還款金額,延長期限不見得划算。
以貸款500萬元、利率3.4%、期限20年、本息均攤法還款為例,老王選擇兩年寬限期,貸款前兩年每月應繳金額僅1萬1,467 元;老張則選擇不要寬限期,第一年到第20年,每期應繳金額都是2萬8,742元。
 相較之下,老王選擇寬限期老王前,兩年每期可較老張少繳1萬多元;但第三年起,老王每月應繳金額將會增加到3萬981元。如果比較20年總還款金額,老王將比老張多繳13萬元左右的利息。
 銀行主管指出,不少銀行的房貸寬限期在二到三年,寬限期拉得愈長,雖然少了本金負擔,每月要繳的利息也會愈來愈多,最後反而可能加重整體負擔。
 此外,部分房貸戶在房貸寬限期到期後,就轉貸到其它銀行,重新享受寬限期,銀行個金部主管指出,除非房貸戶的投資報酬一直高於房貸利率,否則在沒有償還本金的前提下,一直延長寬限期,只是讓銀行多賺利息。
周轉金 中小企籌資管道
不動產抵押,借款彈性大
央行調升利率後,各項貸款成本跟著上升,銀行建議,有資金需求的中小企業主,可以選擇以不動產向銀行抵押來辦理周轉金,利率成本約3%至4%,介於一般房貸和理財型房貸,好處是借款方式彈性,類似理財房貸。
 理財型房貸是指房貸戶償還一定本息後,可將原本償還的金額再借出來使用, 要借多少房貸可由房貸戶主動決定,計息方式為借多久算多久。
 行庫主管指出,中小企業周轉金類似理財房貸的概念,同樣是在銀行核定的額度內,可自行決定借款金額,計息方式也是借幾天算幾天;唯一與理財型房貸不同的,是周轉金為一年一約,不像房貸一次要訂十年、20年的借款契約,也沒有違約金問題。
 在貸放額度上,銀行會用客戶提供的不動產擔保品鑑價,如果銀行對擔保品鑑價為1, 000萬元,銀行最高貸放六成,客戶可動用的額度最高就是600萬元。
 舉例來說,如果中小企業以廠房、土地等不動產向銀行辦理周轉金,銀行核定的借款額度為600萬元,借款人就可以在600萬元的額度內,自行決定動用金額。如果只借了300萬元,期間一個月,那麼就只用本金300萬去計算一個月的利息,而不是用600萬元去算。
 行庫主管指出,不少中小企業的老闆是以個人名義購買廠辦,公司和個人的帳務很難分清楚,所以銀行才發展出這項讓中小企業老闆以個人名義借款的周轉金。
 行庫主管強調,如果是較具規模的中小企業,其實可直接以公司名義向銀行融資;如果是較不能提出財報的小型公司,老闆就可以提出不動產為擔保來辦理周轉金貸款。

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 5大要件挑選金店面(2008/7/8)

●九十七年七月六日 工商時報-(5大要件挑選金店面) 君

投資店面要做好評估,才能創造絕佳的投報率,擁有一問金店面,承租的店家還得排除進駐,收租不用愁。以下歸納金店面的5大要件,讓投資人富個高枕無憂的包 租公。
1.地段。
一位店面達人說,開店必須注意3好策略,那就是地段好、商圈好、租金好。其中,地段最重要,好的地段會帶來人潮,人潮等於錢潮。
 此外,選擇人氣熱絡的陽面地段,更是重要,同一條路上,店面、辦公大樓、住宅社區都在同一邊,人潮熙來攘往,另一邊可能相對冷清,在尋找賺錢店面時,一定要親自到現場多逛、多觀察。

 2.商圈。
不管是發展中的商圈、或是已具規模的商圈,只要消費人潮多,店面的投報率都可以因此拉高。而跟著捷運走,也是投資店面的秘訣之一,捷運店面炙手可熱,像是忠孝敦化捷運站、公館捷運站出口的店面,由於能夠創造高於次級商圈2至3倍的業績,儘管租金高,承租意願仍高。

3.格局。
  賺錢店面,首重格局方正,順成蛋糕董事長吳楊愛珠說,消費者在方正格局的店裡購物,心情不必隨著彎來繞去的動線而影響,心情好,就會帶動購物慾望,店家當然就能創造高業績。

  4.面寬。
專家認為,以正方型店面來說,面寬應在5米以上為佳,有了適當的面寬,行人徒步經過時,看到心動的產品,就會想入內消費,因此提升業績。

  5.業種。
大台北商用不動產總經理郭建宏說,投資店面若主攻民生必需品路線的店面,建議可以前往台北縣找店面,因為北縣人口多,青壯族群平時在北市上班,但是,家人都在北縣生活,所以選擇台北縣交通便利的地段開店,生意也會不錯。

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 下半年買厝 四大招讓您達陣(2008/7/8)

●九十七年七月八日 工商時報-(下半年買厝 四大招讓您達陣)


 隨著總統大選後,房市逐漸降溫,多家房仲業者店頭交易量在6月份下滑,針對下半年要買屋的民眾,房仲業者說,抓住4大關鍵訣竅,有機會買到合理價位、區段又好的房子。一、至少看12間房子,二、看屋期拉長到3個月,三、拉高自備款成數、增加到3成以上,四、大膽殺價、8折起跳。
 中信房屋行銷部經理江龍名說,一般要買房子、自住型的客戶,大多會看12至15間的房子,這個數值是一般的水準,有些更誇張的買主,還有看到40間以上,如果計畫要買到很理想中的房子,一定要再多看幾間。
 信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說,因為陸續看十幾間的房子,看到第10間,也忘了第1間到底長成什麼樣、附近環境如何,建議買主在找房子時,要準備一本筆記本,把房屋現況、自己認為的優缺點記錄下來,以及計畫要與屋主協商的事情,才不會遺漏。
 江龍名說,房市逐漸降溫,下半年有計畫要買房子的買主,可以從現在開始慢慢的看房子、找房子,找房不能急,更不能在議價時表現出自己很急迫,尤其是房屋交易市場沒那麼熱絡時,更要拉長自己看房子的時間。
 江龍名指出,手頭預算寬裕的買主,也可以拉高自己的自備款,多準備現金,是可以讓屋主鬆動的好談判籌碼之一。
 江龍名表示,如果買方捧著大筆現金去談判,不需要等銀行來核定貸款成數,萬一不夠、還要籌錢,這不僅拉長了整個議價、談判的時間,也有利於讓屋主自動降價。
 住商不動產企研室主任徐佳馨說,最後一步就是要大膽出價,尤其是在房市交易不熱絡時,更要大膽,或許自己出的價格會被賣方笑、被數落,但有出價、就能試出對方底線。
 徐佳馨表示,有些買主,看到喜歡的房子以後,但是,又不知從何出價,深怕自己一出價、對方認為自己沒誠意,一拍兩散,其實不用擔心,不妨多做功課、多做市場調查,問清楚附近房市行情,當作出價的依據。

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 新手進場法拍屋5大準備(2008/7/8)

●九十七年七月六日 工商時報-(新手進場法拍屋5大準備)

 法拍市場中,法拍物件雖未明顯增加,但是,代標業者觀察,只要是具有都市更新題材的法拍物件,都有10多組人馬競標。對於打算單槍匹馬進場的新手,應掌握5大心法,投標才能事半功倍。

  1.準備底價2成的保證金。

  投標法拍屋的保證金,是拍賣底價的2成,投標當天必須備好保証金的支票,到法院拍賣場填寫標單,並將支票放入標單信封內,再投入投標箱,若沒有得標,則可當場領回保證金。

  2.攜帶身分證、印章。

  參加法拍,繳納保證金以後,法院會開出收據,得標人必須憑身分證、印章領回,若未得標,也要憑身分證、印章領回支票。

  3.代標須填妥委任狀。

  受親友等委託人代理投標,都必須填寫委任狀。104法拍屋總經理籃茂山指出,投標書的右下角是委任狀填寫處,墳妥後再將標單投入投標箱。

  4.確認開標日期。

  通常,法院在開標前2周至3周,就會發布標售公告,但是,只要在開標日期之前,法院都有權利停拍撤回。
 藍茂山提醒,投標人應在預定開標日之前幾天,親自到法院公告欄確認,才不會白跑一趟。

  5.每筆土地建物的單價、加價都要寫。

  法拍市場是「分別標價,合併拍賣」的形式,安信法拍屋副理陳建閎舉例,假設總價1,000萬元的拍賣物件,土地價值800萬元,建物價值200萬元,在寫投標單時,假設打算加價到1,100萬元,則加價的100萬元價格,必須寫在土地價值處,所以,土地價值增加為900萬元,而建物價值處則維持底價200萬元不變,投標單下方的總價處,務必要寫上1,100萬元。
 未來轉賣時,100萬元的加價部分,則以20%至40%不等的土地增值稅率,計算增值稅。


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 辨識權狀真偽(2008/7/8)

●九十七年七月五日 自由時報-(辨識權狀真偽) 君

  房屋、土地所有權狀真偽,究竟如何辨識?警方透露,中央印製廠印製權狀時會留下「暗記」,其中,真的權狀梅花浮水印為不規則羅列,但假的權狀所印製的梅花浮水印則呈現規則排列。
 不過,地政事務所強調,真偽權狀辨識的暗記不只梅花浮水印一項,還有其他暗記與辨識碼,但屬高度機密,不便公開,以免歹徒模仿、破解。
 據指出,地政單位辦理設定抵押時採「書面審」,歹徒可以順利向銀行詐貸得逞,必須先辦理設定抵押,承辦地政人員未能有效辨識權狀真偽,行政責任上也難辭其咎。

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 五年內…同筆財產免重複課遺產稅(2008/7/8)

●九十七年七月八日 經濟日報-(五年內…同筆財產免重複課遺產稅) 君

生前五年繼承財產若已繳納遺產稅 免再計入遺產總額

被繼承人死亡前五年內繼承且已納遺產稅的財產,為避免同一筆財產短期內重複課稅,有免再計入遺產課稅的規定;但前次繼承時,若沒有課到遺產稅,則不可主張適用免稅。
 遺產及贈與稅法第16條第10款規定,被繼承人死亡前五年內,繼承的財產已納遺產稅者,不計入遺產總額。南區國稅局解釋,這項規定旨在避免同一筆財產因短時期內連續繼承,而一再課徵遺產稅,加重納稅義務人的負擔,因此適用的前提,以五年內繼承的財產「已納遺產稅者」為限,假使被繼承人死亡前五年內繼承的財產,當初並未達課徵標準,即無一再課徵遺產稅之虞,還是要將該財產併入被繼承人遺產總額課稅。
 南區國稅局最近審理一件遺產稅案,被繼承人周君在95年7 月間死亡,遺產中有繼承其父親於93年7月間死亡所遺的三筆土地,經查周君父親遺產總額,扣除免稅額、扣除額後,遺產淨額為零,並無應納稅額,因此周君繼承這三筆土地的時間,雖然符合五年內連續繼承,但因前次繼承財產未達課徵標準,而無應納稅額,與繼承財產必須是「已納遺產稅者」規定不合,最後這三筆土地還是被併入周君的遺產總額課稅。

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 商用不動產 外資投資首選(2008/7/3)

●九十七年七月二日 蘋果日報-(商用不動產 外資投資首選) 慧

外資上半年買氣急縮手,讓人摸不著頭緒,近日多位商仲公司總經理陸續出國考察,提出對外資看臺灣房產市場最新觀察,大多認為外資對本地住宅市場興趣不大,相較下較傾向投資商用不動產或與本地建商合作的大型開發案。
 上半年炒得沸沸揚揚的豪宅市場,高力國際總經理劉學龍表示,豪宅主要還是本地在玩,外資認為豪宅價格支撐點太薄弱,甚至對於開出每坪120~150萬元行情存疑,況且豪宅多半屬預售,外資投資2、3年後的豪宅產品有風險,因而進場興趣不大。
 第一太平戴維斯總經理朱幸兒也說,外資認為台灣房產市場國際化程度不足,跟新加坡及香港的豪宅價格無法相提並論,加以租賃市場不成熟,「投資報酬率跟新、港兩地也不能比較。」

對豪宅案興趣缺缺

戴德梁行總經理顏炳立說,本地高漲的房價已讓外資卻步,許多外資將轉向中國,雖然現在中國房價普遍下修,但未來潛力仍大。相對於豪宅市場的冷淡,商用不動產則較能吸引外資目光。劉學龍分析,許多外資對於投資本地標的仍十分有興趣,但礙於上半年許多物件喊價過高,使得外資心生畏懼,未來以本地建商合作的
大型開發案與買地自建的商辦預售案最有可能。

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 父屋子租 地價稅取消優惠(2008/7/3)

●九十七年七月三日 經濟日報-(父屋子租 地價稅取消優惠) 慧

 稅捐機關清查出租房屋的地價稅,鎖定親子之間的房屋承租案件,若已申報所得稅租金支出扣除額者,一律取消其自用住宅千分之2優惠地價稅率待遇,改按按千分之10稅率累進計算,地價稅將提高四倍。
 包括台北市國稅局在內,北部地區已發現有多宗案件,父母名下所屬的自用住宅房屋,出租給已成年子女,並由需單獨申報所得稅的已成年子女,列報一年最高12萬元的租金支出扣除額,藉以降低成年子女的所得稅負。不過,國稅局提醒民眾,這類規避所得稅負的手法,卻很可能因此賠了地價稅。
 依據稅法規定,納稅義務人及其配偶與受扶養直系親屬,在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者,其所支付租金,每一申報戶每年扣除數額以12萬元為限。但申報有購屋借款利息者,不得扣除。
 由於父或母將自有房屋「出租」給子女並收取租金的案例,不符合社會常情,國稅局已經著手清查,瞭解這類出租案件是否屬實。不過,國稅局目前處理這類案件時,如果納稅人已經申報租金支出扣除額,出租房屋的父母若未主動變更其自用住宅用地地價稅者,國稅局將移送稅捐處將其土地地價稅改按一般稅率課稅。
 國稅局官員指出,自用住宅用地地價稅率為千分之2,一般土地的地價稅則自千分之10累進課徵。以台北市地價稅每戶平均約為3,000元計算,改按千分之10稅率課徵,民眾的地價稅負將超過1萬元。
 反觀房屋租金扣除額一年最高只有12萬元,以適用稅率13%者為例,一年可以省下的稅是15,600元。國稅局表示,有房屋租金支出,顯示會出現房屋租金收入,因此當親子之間的房屋承租案件成立時,承租人獲准扣減租金支出,相對出租人就要申報租金收入,否則即屬漏稅。
 國稅局官員認為,親子之間安排承租房屋的目的,如果是為達到列報租金扣除額的減稅目的,恐怕只會白忙一場。

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 200公頃土地變更 賀陳旦:無暴利(2008/7/3)

●九十七年七月一日 中國時報-(200公頃土地變更 賀陳旦:無暴利) 君

 中華電信上周五董事會通過,將帳上二百公頃機關用地,分別向各縣市政府申請變更地目目為電信專區或是住商用地。由於地目變更後,中華電信每年地價稅,將從原本的十億元,暴增為二十億元,同時又得面臨各縣市政府土地回饋要求,每股淨值可能不增反減。
 中華電信名下440公頃土地,包括總公司所在地,絕大多數都是機關用地,但因為多位在精華用地,過去以來一直是各方覬覦的標的,中華電信最近在總部蓋一棟給員工的養生會館,最近就接到來自中正紀念堂附近社區的要求,希望能夠進入裡面使用養生設備。
 中華電信董事長賀陳旦表示,機關用地在法律上,屬於公共設施,在中華電信民營化後,這些土地如果不變更為其他地目,都有違規的問題,「中華電信董事會通過向各縣市政府,申請地目變更,是逼不得已的」。
賀陳旦表示,中華電信名下200公頃機關用地,其中大約有85%,將申請變更為電信專區,其餘部分將申請變更為購入「住、商用地」區分,許多機關用地,變更為電信專區後,建蔽率將從原本400%減少為300%,中華電信可開發的空間反而因此減少,基於建蔽率的損失,中華電信因此主張,變更地目過程不應再額外提供土地回饋

 但由於中華電信土地很多都位於市區精華地段,各主要都會區目前又普遍缺乏綠地等公設,各縣市政府對於中華電信申請地目變更,都另有盤算,從遠東集團板橋電信園區地目變更,遠東捐出25%的土地就可以略窺一、二。
 儘管部分機構,如戴德梁行與里昂證券,將中華電信形容為台灣最具資產題材的上市公司,賀陳旦認為,土地開發潛在獲利是長遠規劃,由於地目變更後,中華電信地價稅稅率,將大幅提高三倍,中華電信申請地目變更,不僅將面臨捐地的損失,地價稅將因此暴增三倍。
 根據中華電信主管統計,中華電信九十六年地價稅約10.4億元,完成地目變更後,中華電信地價稅將暴增為20億元,等於是還沒開始賺錢,就得先賠掉十幾億元,「外界對土地題材的想像,顯然是沒有掌握到公司最新進展」。
 賀陳旦強調,土地變更後扣掉捐地損失,中華電信土地資產「不一定會增值」,更不會有所謂的暴利,外界質疑中華電信土地資產,係國有資產,事實上,中華電信在民營化過程,帳上土地價值,已經轉化成公司股價的一部分,「這是股票的ABC,不是圖利到了誰」。

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 土地互換 差額要課贈與稅(2008/7/3)

●九十七年七月三日 經濟日報-(土地互換 差額要課贈與稅) 君

竹北沈先生問:土地因互相交換或共有土地辦理分割,取回土地的價值與原持有土地價值有差額時,是否應課徵贈與稅?
 北區國稅局新竹縣分局答覆:土地所有人辦理土地交換或共有人辦理土地分割,各人取回土地的價值,較原持有土地依相同公告現值計算的價值不等,其產生的差額部分如無補償約定時,就是屬於以顯著不相當代價讓與財產的情形,其差額便算是贈與,應課徵贈與稅,以取得土地價值減少的人為贈與人,但經法院裁判分割之共有土地,雖各人依法院判決分割後所取得之土地價值,與依原持有比例所算得之價值不相等,法院如認為其價格相當而未判令當事人須以金錢互為補償者,應免課徵贈與稅。

捐贈不實 補稅外加罰兩倍

岡山楊先生問:取具不實捐贈收據,會受到什麼處罰?
南區國稅局岡山稽徵所答覆:近年來有不肖人士遊說納稅義務人以低額捐款換取高額不實捐贈收據為手段,用以申報當年度營利事業所得稅捐贈費用,逃漏稅捐。各地區國稅局皆已積極展開查核不實捐贈,如經查獲有故意逃漏稅捐之事實,除補稅外,應依所得稅法第110條規定,處以所漏稅額兩倍以下之罰鍰。若納稅義務人以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者,應依法處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科6萬元以下罰金。

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 買新成屋 5要點不可不知(2008/6/30)

●九十六年六月廿九日 工商時報-(買新成屋 5要點不可不知) 慧

 對於自備款充裕、想入住全新房子的人,買新成屋是最適合的選擇。不同於買預售屋要等個2年至3年完工,新成屋可以立刻入住,也不像買中古屋,要跟前屋主協調好搬遷的時間,新成屋可依自己的需求做規畫。在買新成屋時,應特別注意以下5項重點:

 1.房價較中古屋貴2成至3成。

 新成屋自備款約占總價的2成至3成,與中古屋差不多,但是與預售屋只需付出總價的12%至15%當頭期款相比,新成屋確實比較貴。住展雜誌研發長倪子仁提醒,新成屋的房價比中古屋貴了2成至3成,荷包不夠寬裕的民眾,務必先謹慎考量自己的財務狀況再做決定。

 2.行情不易掌握,議價1成至2成再下手。

 新成屋的行情,常隨著建商喊價,倪子仁說,遇到建案很大、戶數大多的產品時,餘屋多,建商有銷售壓力,更容易產生極大的價差。

 3.住戶入住時間不一。

 由於是新落成的成屋,住戶不一定何時入住,已入住的住戶,管理費仍要記得繳交。若戶數大多,女性屋主晚上就必須注意居住安全。

 4.隔局己固定,不易更動。

 同樣價位的預售屋與新成屋,有些地方卻大不同。預售屋在預售階段時,提供民眾選擇的房型較多,也可局部做隔間。

 5.敲敲打打聽結構。

 除了要敲敲牆壁,檢驗建材是否偷工減料,也要注意插座是否供電正常,馬桶、排水管道等是否順暢,浴缸、洗臉益、廚房洗碗槽是否會漏水,門窗的封密性是否良好,以及有無雜音,天花板、牆壁、地板磁磚是否破損或龜裂等,都應特別注意。



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 非公設保留地 繼承公設用地 須課遺產稅(2008/6/27)

●九十七年六月廿七日 工商時報-(非公設保留地 繼承公設用地 須課遺產稅) 君

  民眾申報遺產稅時,常引用都市計畫法規定,在繼承移轉「公共設施保留地」時,要求免徵遺產稅。唯國稅局提醒民眾,前述法規中的「公共設施保留地」,與「公共設施用地」並不相同,因此若民眾持有的是「公共設施用地」,將無法享有免徵遺產稅優惠。
  台北市國稅局日前查核到某案例,被繼承人甲君於96年死亡,遺有鉅額財產,繼承人同時也是納稅義務人乙君及其他繼承人發現,甲君遺產中的9筆土地,土地使用分區為「公共設施用地」的市場用地,價額超過6千萬元,因此主張依都市計畫法第50條之1的規定,應該免徵遺產稅。
  經過北市國稅局向主管機關查證之後發現,該9筆市場用地為「公共設施用地」,依照內政部函釋,都市計畫劃設的「公共設施用地」,經政府依相關規定獎勵民間興建完成,需申請使用執照者並實際取得之後,即不屬於「公共設施保留地」。
  因此,稅局官員認為,該9筆市場用地早於65年取得使用執照後,即不屬於「公共設施保留地」,所以不適用前述免徵遺產稅規定。
  北市國稅局進一步說明,都市計畫法中提及的「公共設施保留地」,是指依都計法所定都市計畫擬定、變更程序及劃設「公共設施用地」後,留待將來各公用事業機構、各級政府或鄉鎮縣轄市公取得者而言,例如道路、公園、機關、體育場所等用地。
  不過,官員表示,已經徵收或不是留待各事業機構等取得的「公共設施用地」,不屬於「公共設施保留地」,二者定義不同,不能混為一談,請納稅義務人多加留意。



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 防買到凶宅 可多問鄰居、管區(2008/6/26)

●九十七年六月廿五日 自由時報-(防買到凶宅 可多問鄰居、管區) 君

 俗稱的凶宅在房屋買賣市場中,是指「曾發生非自然死亡」或「曾發生凶殺案或自殺致死案」的房屋,買賣合約或「成屋買賣契約書範本」之「建物現況說明書」中多半會提及這一項,要注意的是,除非另有約定將合約範圍擴及全大樓或社區,否則,是不是凶宅,範圍僅及於買賣交易的該間房屋。
可上兇宅網查相關訊息要避免買到凶宅或避免與凶宅為鄰,目前有網友成立「台灣兇宅網」提供相關資訊。「台灣兇宅網」對外不收取任何費用,民眾可透過意見交流詢問特定地址是否為凶宅,但也有人張冠李戴誤貼凶宅資訊,造成無辜的當事人困擾。「台灣兇宅網」除在網站上提醒網友張貼相關訊息時,須負擔民、刑事責任外,更會將錯誤訊息刪除,一旦有人因此提出訴訟,會將貼文者相關資料交給警方偵辦。但即使透過「台灣兇宅網」仍無法全面掌握凶宅,要避開凶宅,還要多「問」,如向管區派出所、鄰居、里長、社區管委會或是其他房屋仲介商等查探詢問,此外上google網查詢,也常會有意外發現。
現為消基會房屋委員,也曾任地政士公會全聯會理事長的林旺根表示,除了賣方須誠實告知外,房仲業者或是有兼做仲介的代書,都應盡到調查的義務。
 台灣房屋副總謝萬雄說,只要發生時間不要太久遠,或是不要在偏僻的地區,通常當地的房仲業者會知道區內的凶宅有哪些。
 若不幸買到凶宅,買賣時有訂定排除凶宅條款,買方即可要求解約或是酌減價金,但如果雙方沒有訂約,買方恐得自認倒楣。
 值得注意的是,若有人從屋內跳樓而死在屋外,這算不算是凶宅?目前司法實務上並無一致見解。

價格是行情的6至8折,至於凶宅的行情?不動產專家表示,凶宅的價格通常是區域行情價的六至八折,甚至更低,因此市場上有人喜歡購置凶宅來做非自住的使用。
 房仲業者則指出,很少人接凶宅來賣,反而是許多人隱瞞凶宅的事實,想將房屋出售或出租,但卻也因此傳出不少糾紛而鬧上法院。



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 買新成屋 四點不漏(2008/6/26)

●九十七年六月廿二日 經濟日報-(買新成屋 四點不漏) 慧

最近房屋市場除了持續有新預售個案推出之外,二、三年前熟悉的預售案子也紛紛重出江湖,因為當時大量推出的預售個案,現在都進入完工交屋期,預售階段沒賣完的個案,於是在基地結構體之中又搭出接待中心或是實品屋進行銷售,像是文山區有名的「極美山莊」、中和的「元氣大鎮」等等,雖然這類個案已不會有預售屋可能蓋不出來的風險,順利完工交屋應該是沒問題,但要買這類個案的民眾,仍要注意這類將完工新成屋個案可能面臨的問題。
 首先要注意的是預售階段的銷售率,因為這類個案不是銷售率不佳,就是規劃戶數過多,所以才有必要在現在再行銷售,如果是前者,可能造成初期進住率不高的問題;如果是後者,將來在管理上也會比較複雜。
 其次,要多方打聽目前該個案市場上的合理價格。目前房市景氣還處高檔,二、三年前的預售開價相對都比較低,因此到成屋階段再銷售,價格都有一到兩成的漲升空間,建商此時當然不會再以預售價位來賣,於是會有一套新價格出來。另一方面,預售階段購買的投資客,也想在交屋、開始繳房貸之前獲利了結,所以就有委託房仲轉售以及投資客自行銷售的兩種價格出來。
 在這三類價格當中,建商一般都還是委託代銷業者銷售,在代銷業者搶案情況下,價格會是三種價格中最高的,自行銷售者因為沒有通路及行銷專業,所以姿態會放得比較軟,心中大多想有賺頭就好,因此其售價會是三種價格中最低的。至於委託房仲銷售者,因有仲介服務費,其價格會居於以上兩者之間。此時民眾如果喜歡此個案,就要對三種價格都有所瞭解,並比較當初預售價,以取得一個對自己最有利的「合理房價」。
 雖然說新成屋已經是看得到、摸得到,可以眼見為憑,建築上比較不會有大問題,但還是要留意營建的施工品質,如工地的清潔狀況、地磚鋪設平整度等,更重要的還是要選有品牌、有口碑的業者較有保障。
 最後,是要確定自己能取得的房貸條件,額度有多少、利率是高是低?二、三年前銀行放款的條件還很寬鬆,有些預售個案甚至還打出八成五、九成的房貸額度,這二、三年來央行已經數度調升利率,所有銀行的房貸利率都已走高了,現在是否還能取得當初預售的貸款條件,特別是承接預售已購客戶者更是要問清楚,才不會讓自身的權益受到損害,或是錯估自身的購屋能力。
 此外,因為最近「工業住宅」被政府機關特別關注,所以有些個案即使已經全新完工,但就是無法交屋,因為建管單位不發使用執造。這也是民眾在看到新成屋時,不能忽視的地方,不要以為房子已經蓋出來了,買來就能住。張欣民提醒,還是先確定使用執造是否已經核發下來,再看看有沒有哪些地方不符合建管規定,再談要不要買也不遲!



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 和房仲打交道 4大必勝絕招(2008/6/26)

●九十七年六月廿二日 工商時報-(和房仲打交道 4大必勝絕招) 君

 房屋買賣,多半要倚賴房仲人員代為處理,可以省去許多時間,並提高成交的效率。然而,和房仲人員互動時,自己心中也應有一把尺,才不會因為對房地產資訊不足,而被房仲人員牽著鼻子走。善用以下4招,能跟房仲打好交道,保障自己的權益。

1.把看屋當做平時的休閒活動。
 一位擁有正職又兼差當了10多年包租公的詹先生說,看屋不用花一毛錢,平時把看屋當成休閒活動,透過房仲帶看,從中了解業者對房市的看法、比較各物件的優缺點,看久了,就能培養出評估房價及物件的眼光。

2.買屋找新手、賣屋找老鳥。
銷售經驗老道的「老烏」,由於在房仲業的職齡較深,對房地產的專業度也較高,交給老鳥賣屋,由於老鳥所握有的資源較雄厚,仲介成交的速度也較怏。

3.多找店東或店長聊天。
以直營店來說,各店頭的最高主管就是店長,而加盟店則是店東。詹先生說,這些人都是該分店擁有最豐富資源的人,通常客人進入店內表達房屋買賣的需求時,是由值班人員接待,但是為了能有更多元的資訊管道,他建議主動跟店長認識、打好關係,屆時有房屋買賣的需求時,透過店長買屋,可有更多物件選擇,而賣屋者則會因此增加帶看人數、提升成交率。

4.沉得住氣。
議價久了一般人都很容易心軟,千萬不要以為持續議價,就能談到心目中的好價格,事實上,議價期間太久,如果房仲人員使出苦肉計,女性客戶最容易心軟,接受對方的價格。

 無論是買屋或是賣屋,心中都要有一個清楚的底限價格,要沉住氣,才不易被仲介、買方或賣方混淆,成交時也不一定能有好價格。



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 租屋簽約5要素 不可不知(2008/6/26)

●九十七年六月廿三日 工商時報-(租屋簽約5要素 不可知) 慧

畢業季來臨,將從學校畢業轉入職場的新鮮人,因為就業轉在外面租屋,必須靠自己面對租賃大小事,房仲業者說,簽約是房屋租賃最重要一環,很多事都是在簽約時沒有注意五大簽約事項而衍生的,新鮮人一定要注意。
  
 1.請房東出示所有權人證明:太平洋房屋副總經理李珠華指出,要禮貌委婉的請房東出示其所有權狀或房屋稅單,以確定其為所有權人,如果是二房東,也要請原房東出示允許再轉租的同意書,以避免租押金被騙走。

 2.在簽定租賃契約前,要仔細閱讀過所有條文:租賃契約是為保持良好租賃關係而訂定的,為了保護權益,在簽約前,務必詳加審視,和房東溝通清楚再簽字,目前市面上,大家所普遍使用的合約皆為一般制式的合約。

 3.契約載明各項費用分攤原則:租賃契約的重點,除了租金、押金、支付時間(按月、季或年)及付款方式,基本上還包括水、電、瓦斯、管理費、電話費及網際網路等費用負擔歸屬,設施及家具毀損時的修繕責任等。
 另外,如果是以現款給付方式支付房租,房客應要求房東開具收據,作為日後的憑證及報稅扣抵所得的證明。如果房東要求用ATM轉帳來支付房租,簽約時,房客最好將帳號註記在契約中,國稅局才會認定房客有支付租金的行為。

 4.押金:李珠華說,一般而言,房東會要求房客支付2個月的租金當作押金,退租後,房客如果沒有任何欠款,房東應無條件退還。

 5.違約金:如果有其他特別約定,一定要在契約書中載明,例如房客在租期未結束前,決定提前搬遷,房東通常會要求至少賠償一定的金額或一個月租金,作為違約金。關於違約金部分,法律並無明文規定,因此務必在契約書中明確載明,始能降低日後發生糾紛的風險。


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 彭培業:購屋三原則(2008/6/26)

●九十七年六月廿五日 聯合報-(彭培業:購屋三原則) 君

 地段佳、供給少、需求大

 台灣房屋總經理彭培業八年內已出了五本房地產指南,手上成交過上萬間房子,不但是少數還在第一線接觸業務的房仲總經理,更是國內知名房市名嘴。他四處跑業務、演講練就的功夫是:只要準備一張台灣地圖,隨便點一個區域,他就能開始分析當地區域房市。
 最近彭培業在聯經出版社出版新書「起飛─台灣房地產趨勢報告」,首度提出房市「W型理論」。
 他說,台灣房市已進入「後M型時代」,就像M社會所得只剩高低兩個階層;房市的「W型理論」是指,如果左右兩個地區的房價形成高峰,在資源有效分配下,兩個高峰的中間地帶就算房價漲、也漲不到那裡。
 例如,台北市信義計畫區是一個高峰、北縣新板區是另一個高峰,台北縣市交界的地方,除非有特色,否則價格就不會像台北市中心和台北縣中心高。因為當兩個高峰買氣都很熱的時候,會到縣市交界之處置產的人少,自然房價的漲幅也比較少。這也可以解釋過去很多地區房價看起來「不合理」、卻又漲不動的狀況。
 他說,今年是台灣經濟「解嚴」年,全球化投資開始在台展開,台灣從Local
變成Global,就像香港、新加坡的房價走勢,是由世界資金決定。他認為,只要城市開放全球化,以後台北不再只看行政區,而會成為「經濟力重劃的台北」,中古屋價格上漲是長期趨勢。
馬英九上任一個月股市大跌逾千點,股市讓人失望,房市在「馬上」後反而比322差,彭培業認為,322是激情,任何時候都不能跟激情比,但回歸正常後,台灣房市下半年還有話題。
 彭培業認為,現在購屋要注意三大原則:地段佳、供給少、需求大的區段,北、中、南三大都會有話題,台北能獲得全球化浪潮的資金養分,新莊、新店、新板還有續熱議題;桃園航空城土地會受到青睞,台北變成鉅型城市,台中跟高雄主要城市也會間接受惠,他認為,「台灣房價能漲多高,要看臺北能長多大」。



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 優惠房貸申請延期 變容易了(2008/6/26)

●九十七年六月廿五日 經濟日報-(優惠房貸申請延期 變容易了) 慧

提供低收入等證明即可

民眾個案申請延長行政院優惠房貸還款期至30年,程序將較過去更簡便。
 土地銀行主管指出,中央銀行原本規定優惠房貸戶申請延長貸款至30年時,應檢附村里長出具的經濟困難證明文件,同時出示收入支出表等資料,但因民眾抱怨出示相關文件有困難,央行已同意民眾僅需提供低收入證明或中低收入相關補助等證明文件即可。
 央行並已發文給金管會銀行局、內政部營建署和優惠房貸指定辦理行庫土地銀行。
 為了避免民眾經濟困難還不出房貸,央行先前放寬相關規定,優惠房貸戶若因失業或經濟困頓,導致還款困難,可個案申請延長貸款期限,從原本最長20年延至30年,但自第21年起,政府不再提供優惠房貸利息補貼,必須由貸款戶自行負擔。
目前優惠房貸的政策利息補貼幅度介於0.125至0.85個百分點。
央行先前規定,優惠房貸戶申請延長還款年限時,必須檢具相關證明,除了個人財務收支表,還要村里長出示「收入微薄」、「經濟負擔沉重」等相關證明文件。
 但很多民眾向銀行反映,檢附相關文件在實務上有困難,土銀也將民眾意見轉達央行,央行內部研議後決定放寬。優惠房貸額度共1.8兆元、貸款戶超過60萬戶。
 銀行業者指出,央行放寬相關條件後,優惠房貸戶只要提供低收入戶等證明,便可申請延長貸款時間至30年,對民眾較方便省事,也真正能幫忙經濟困難的民眾解決還款問題。



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 想購屋 三大心法讓你占上風(2008/6/25)

●九十七年六月廿四日 工商時報-(想購屋 三大心法讓你占上風) 君
近來房市議價空間拉大、交易量退燒,房地產人士認為,對此時正有買屋需求的人來說,只要談好價格,反而要占盡「購屋掌控權回歸買方」優勢,談妥就大膽出手,掌握3大心法,購屋時能更占上風。
一、網路看屋更聚焦,效率提升。
信義房屋認為,只要透過簡單的字串過濾,就能讓線上看屋的效率大幅提升,信義房屋網路行銷經理蕭政華表示,目前有近8成的消費者,購屋時會利用房仲網站在網上看屋。房仲業者甚至推出「買屋關鍵字搜尋」服務,除了提供物件編號的查詢服務外,還可進一步依個人對理想家的主觀認定,輸入關鍵字串搜尋,舉凡「建案」、「社區名稱」、「採光」或「頂樓加蓋」等關鍵字都能搜尋,再選定縣市行政區域,就可在第一次搜尋時,精準找到符合需求的房屋資訊,大幅提升看屋效率。
二、看屋時,比對估價師評估物件的原則來評估。
根據不動產估價技術規則,估價師必須與勘估標的位於同一供需圈之鄰近或類似區域物件的成交價格,做比較與分析。
三、議價切中核心。
住展雜誌研發長倪子仁認為,今年下半年房市議價空間將拉大,事實上,議價必須切中核心,像是針對格局、嫌惡設施、屋齡、採光、社區管理等缺點挑出毛病,議價的成功機率才會增。



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 農地贈二親等 五年內拍賣要稅(2008/6/25)

●九十七年六月廿四日 經濟日報-(農地贈二親等 五年內拍賣要稅) 慧
南區國稅局提醒,將農地贈送給二親等內的親屬,雖可免課贈與稅,但應審慎評估受贈人在往後五年內,是否可繼續作農業使用,即使農地是因拍賣而在五年內移轉所有權,贈與人仍將被追討贈與稅。
 依照遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定,贈與農地給民法第1138條所規定的繼承人,雖然可以免納贈與稅,但如查獲受贈人未在受贈後五年內繼續作農業使用,經通知其限期恢復農業使用,卻逾期未辦理者,縱使農地是被法院拍賣,國稅局認為仍不能享受免稅優惠,應予以補稅,最高行政法院也認同。
 南區國稅局最近發現,甲君將名下三筆公告現值總額2,900 萬餘元的農地,贈送給弟弟乙君,但這三筆農地在受贈後五年內,遭法院拍賣而移轉登記給他人,並未由乙君繼續作農業使用。南區國稅局查獲後,通知乙君限期回復所有權登記,並恢復作農業使用,但乙君逾期未依通知辦理,南區國稅局乃依遺產及贈與稅法規定
,向贈與人甲君追繳贈與稅700萬餘元。甲君不服,循序提起複查、訴願均被駁回,提起行政訴訟最後仍遭最高行政法院判決敗訴。
 行政法院判決認為,強制執行法所為的拍賣,仍可視為買賣的一種,債務人即為出賣人,拍定人為買受人,只是由拍賣機關代替債務人擔任出賣人的角色。以甲君的贈與稅案件為例,因受贈農地是在列管期間,經法院拍賣而移轉登記給拍定人,雖然農地所有權是因拍賣而移轉,實質上和一般買賣並無不同。乙君既然將農地拍賣出去,當然無法繼續作農業使用,與受贈農地五年內必須繼續耕種的規定不符,因此法院同意國稅局可依法向甲君追繳贈與稅。



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 (95年卡債毀諾 將可再協商)(2008/6/4)

●九十七年五月廿六日 經濟日報-(95年卡債毀諾 將可再協商)琪

 銀行公會週四提案減息繳款 10萬債務人可望受惠 最寬鬆條件可達180期零利率降低卡債協商毀諾率,銀行公會出招,針對95年一致性協商毀諾者,推出一致性個別協商,讓債務人有第二次的機會再與銀行協商。
  據瞭解,有銀行向公會提出一致性個別協商方案,過去卡債協商已毀諾者,可重新再找原始最大債權銀行申請協商,協商最寬鬆的條件是「180期零利率」,將在本週四(29日)理監事會上討論,無異議過關的機率非常大。
  根據消費者債務清償條例的精神,是債務人想清理債務,就得先與銀行協商,協商不成,才能向法院聲請更生或清算。而消債條例第151條則規定,曾經參加過95年一致性協商成立的卡債族,被排除在外,不能再參與前置協商,只有因為不可歸責的事由毀諾,才能向法院直接聲請更生或清算。
  消費者債務清理條例上路一個多月,卻可能有高達10萬名卡債族,既無法向法院提出更生或清算之聲請,又沒辦法向債權銀行提出再次協商。
  銀行公會統計,前年底卡債風暴與銀行協商成立共有22萬人,後來毀諾的10多萬名卡債族。債清條例拒絕這10萬餘名卡債族上門,除非是因為失業或生病等不可歸責的理由,基本上不能再協商,也不能更生或是清算。
  有銀行擔心,愈來愈多人想要創造不可歸責的原因,故意毀諾,法律扶助基金會則抗議,銀行與司法院對於協商成立的定義大不同,導致債務人變成「司法孤兒」,曾在95年協商成立的債務人送到法院被拒,法院說要先到銀行,送給銀行,銀行又說,這要直接進法院更生、清算,兩邊互踢皮球,讓這群債務人沒人管。
  因此,銀行公會本週四理監事會將討論,特別針對這10萬餘名的卡債族再開一道門,95年底一致協商但已毀諾者,還是能再與債權銀行協商,雖然債務人是減息繳款,但對銀行來說,也總比毀諾什麼都不還來得好,也能適度防止新增毀諾率不斷擴大。
  據瞭解,新的方案期限最寬是180期,也就是15年,利率最低為零,但實際利率仍視個案而定,銀行公會希望有能力還款的卡債族仍要還款,不過,再協商仍以一次為限,免得卡債族不斷毀諾再談,造成銀行作業端的負擔,由股東與全民埋單。

  尋找債務出口

  沒收入沒財產 也可聲請清算

  案例:老張是一位重度肢體障礙者,每個月靠政府補助金度日。但老張的家在一次風災中全毀,家當也全沒了,馬上要面臨吃飯餬口的壓力,老張靠著信用卡和現金卡預借現金度日。幾年下來,老張累積了50萬元的卡債,無力償還。
  老張想跟債權銀行談協商,債權銀行告訴老張,因為他名下完全沒有財產或還款能力的人,不能向法院聲請清算,所以也沒有必要進行協商前置程式。
  債權銀行勸老張不如個別跟銀行和解,想辦法跟朋友借錢來還給銀行。老張眼見利上滾利,債務要得到清償似乎是遙遙無期,他該怎麼辦呢?沒有收入或財產就不能聲請更生或清算嗎?
  
  法律扶助基金會律師陳芬芬解析:

  消費者債務清理條例對於無力清償債務的人,設計了更生和清算兩種清理債務的方法,所謂的更生,是指債務人所提出的更生方案,經過法院認可後,在六至八年期間內,定期定額還款給債權人清償方式。
  因此,想要適用更生程式的債務人,本身一定要有穩定而持續的還款能力,而且無擔保或無優先權的債務總額在1,200萬元以下者,才能透過更生程式清理債務。

  辦理更生程式 必須穩定還款

  清算則是指債務人將自己名下的財產交給法院進行變價,並且由法院將所得價款分配給債權人,再由法院於程式終止或終結後,依法審酌債務人可否獲得免責的清償方式。
  適合選擇清算程式的債務人包括無擔保或無優先權的債務總額超過1,200萬元,或是雖然未超過1,200萬元,但是本身毫無還款能力的債務人。透過清算程式,這類的債務人可以一次清理債務,不需要訂出長期的還款計畫慢慢清償。
  本案中,由於老張並沒有工作能力,所領取的政府補助金又僅足以餬口,因此老張沒有穩定的還款能力,即不適合選擇更生程式清理債務。但是老張的房子和名下的財產都在風災中全毀,在沒有任何財產可供老張交給法院進行變價分配的情況下,法院是否會允許老張聲請清算呢?

  1,000元聲請費 也可提暫免繳

  依照消費者債務清理條例的規定,名下無任何資產或收入的債務人,仍然可以向法院聲請清算,除了可以向法院提出暫免繳交1,000元聲請費及其他相關程式費用的請求之外,法院為了簡省程式,經評估債務人確實沒有財產後,還可以在裁定開始清算程式的同時,也一併裁定終止清算程式。這樣債務人就可以省去冗長的法
院程序,直接請求法院給予免責及復權的裁定。
  老張名下雖然沒有任何財產及收入可供法院變價分配,但是他仍然可以向法院聲請清算,如果老張沒有消債條例規定的不免責事由存在,法院很快就會終止程序且給予免責和復權裁定。

 (預售買賣契約要詳閱 口頭承諾不算數)(2008/6/4)

●九十七年六月一日 工商時報-(預售買賣契約要詳閱 口頭承諾不算數)琪

  買預售屋簽約之前,眼睛要睜亮,不能只靠建商「嘴上說說」就輕易認同簽約。
預售屋看不到實體,一定要更加留意細節,避免日後發生糾紛。
  房仲業者指出,合約坪數與實際交屋坪數的誤差,應往正負1%之內,如果不足坪數的部分超過1%,則應要求建商找補,如果誤差太大,可要求建商解約。
  此外,消基會董事長程仁宏說,建材配備及使用品牌,也應在合約書上註明,不應只用「同等級建材」等模糊字眼打發消費者。
  更重要的是,要請建商註明車位的實際大小,並在契約上載明停車位的編號,才能防止房子完工、入住之後,卻必須忍受車子停不進車位的不便。
  同時,從建造執照上,也要記得查看使用分區,如果不是登記為常見的住宅區或工業區,而是交通用地、公共設施用地等,就應主動詢問建商,並到各地方政府的工務局,清楚查明土地用途。
  建商樓稜兩可的字句,千萬不可輕易相信。
  雖然預售屋買賣定型化契約中,明確規範應明載開工、以及取得使用執照的日期,取得使用執照後6個月內,應通知買方交屋。但是,還是有少數建商使用模糊的字眼,塘塞過去,在契約上只寫著「申請使用執照為完工日」,但是,並未載明何時交屋,如果建商一直拖延不交屋,消費者當初簽約時又沒注意,就只能枯等,束手無策

  程仁宏提醒,消費者在簽約前,務必要把契約拿給法律專業人士看過,才能及時鞍現疏失、維護自己的權益。

 (你的房子耐震嗎)(2008/6/4)

●九十七年五月三十日 聯合報-(你的房子耐震嗎)琪

  四川汶川發生規模8.0大地震,地動、天搖、屋倒、人埋的悲劇後,更讓位在地震帶的台灣開啟塵封已久的921大地震回憶。

  老屋翻新 埋結構隱憂

  中信房屋行銷企劃部發現,屋齡27年以上的房屋占全台總棟數的43.46%,近來不少投資客習慣買老屋換新,用表面的華麗把結構問題「包起來」,老屋經歷多年大自然的洗禮和二次施工的人為破壞,也埋下結構安全的隱憂。
  根據營建署資料,台灣目前有人居住的房屋數約有637萬棟,屋齡27 年以上的房屋占總數量體的43.46%,中信房屋副理江龍名表示,老屋未必跟「危樓」劃上等號,但一些偷工減料、設計不良或是不當的二次施工都會造成危樓,部分老房即使通過過去地震的考驗,但結構會隨時間弱化,仍需要補強。
  太平洋房屋企研室表示,金管會資料顯示,921地震發生時,受災民眾投保火災保險附加地震保險的比率僅0.2%,91年4月1日新制「住宅火險自動附加地震險」上路後,投保到去年七月底止已達23.66%,較921地震時成長不少。

  抗震住宅 該注意什麼

  東森房屋進行網路調查發現,一般民眾認為「房屋耐震」是買房子時重要考量,但敢說自己房子不怕震的受訪者不到半數,許多人擔心房屋經不起地震衝擊。
  怎樣挑間不怕震的抗震住宅?信義代銷延展經理陸彥甫表示,現在台灣所有建築都是抗震建築,只要是遵循建築技術規則的設計規範和確實施工,就足以抵抗一般五級到六級地震的侵襲,儘管愈來愈多建案打出「可防六到七級地震」的廣告,但回歸到最後,消費者應注意的仍是實際的施工品質。
  一般來說,建築物的耐震度與建商、設計師、營造商、使用者每個層面都有連帶關係,任何一方有疏失都會使得建物的耐震度受損,耐震度因而降低。例如挑高設計容易造成建築物重心不穩,地震就很容易搖出問題。
  太平洋房屋提醒民眾在購屋時,除了要挑選信譽良好的建商,平時要檢查建物的結構是否良好:柱子與牆面是否遭到破壞、樑柱與牆面接頭有沒有出現45度以上且寬度超過0.3公分的裂縫,或剪力牆出現裂縫,都表示防震力已經受損,另外挑高產品、夾層屋要小心挑選,如果發現有小裂縫等小瑕疵,應立即改善,防止空氣
及水分滲入,破壞鋼筋,進而影響結構安全。
  住商不動產企研室主任徐佳馨表示,面對隨時可能發生的地震,建議可先將家中高處危險尖銳的物品、玻璃製品移開,以免地震時造成人員的傷亡。
  
  施工不良 耐震打折扣

  東森房屋副總張桂冠建議,如果民眾對於建物的耐震有疑慮,還是可以請土木技師工會作評估,不過由於是「評估」,並不保證地震時實際耐震程度,因此民眾購屋前還是要注意房屋在營建過程品質,再好的房子如果施工不良,耐震能力也會大打折扣。
  台灣地震頻率高,民眾除了選擇結構完整、安全的建物外,最重要的是切忌隨意改建或變更建物原有格局,如果房子有小瑕疵、裂縫等記得隨時補強,方可在地震來臨時,把生命財產的損失降到最低。

  《專家告訴你》

  外牆磁磚剝落有裂紋要注意

  中古屋可從外牆、樓梯牆的裂縫判斷抗震能力,如果房屋外牆磁磚剝落,又有45度角交叉的斜裂紋,除非外牆用結構性補強的方式加以修復,否則若再發生地震,地震力將由梁、柱主結構直接承受,少一道外牆的抗震防線。
  樓梯牆也是房屋集中承受地震力的位置,若樓梯牆有明顯斜裂縫,也代表房屋曾受地震傷害,必須確認主體結構的梁、柱結構安全性。
  另外梁、柱及剪力牆若有斜裂縫,表示主結構的鋼筋與混凝土聯合承載已局部受損分離,造成承載能力損失,須要做適當的結構補強,以確保結構安全性。
  戴雲發強調,裂縫型式有很多種,裂縫的大小程度與型式,對於結構體的抗震損失大小不一,即使外部因泥作裝修有不規則裂縫,但未必對房屋產生結構安全影響,可是如果房屋結構體有很多明顯的裂縫時,建議還是尋找專業的結構技師或結構安全專業技師,現場會勘評估較妥當。買中古屋發現有裂縫,建議還是到結構技師技師公會或是結構安全相關的專業技師公會申請「房屋結構安全鑑定」,才會買的安心。

  制震隔震解碼

  信義豪宅品牌專案經理黃卉芃指出,坊間提出很多諸如「抗震」、「隔震」或「免震」、「制震」、「雙制震」等各種抗震名詞,許多民眾看得霧煞煞。所謂「制震建築」即建築物在地震來臨時,由建築結構與增設阻尼器或制震壁同時抵抗吸收地震能量,藉由阻尼器或制震壁吸收部分地震能量,降低建築結構本身的受力, 使結構更安全。
  另外「隔震建築」跟「免震建築」是一樣的意思,就是在建築物結構體底部加裝隔震器(墊),隔絕大部分地震力上傳於建築結構的影響。當地震來時,透過隔震器吸收地震力,可將傳導至建築體的地震力甚至降低至五分之一,目前包括台北地震中心、災害應變中心與慈濟花蓮醫院等,都採用隔震系統。
  信義代銷延展經理陸彥甫指出,,台中豪宅個案「百達富裔」便標榜採用日本LRB圓軸隔震器;北部則是富邦建設率先引進隔震系統,「富邦大衛營」標榜設計耐震週期超越2500年,宣稱可超越郭台銘、林百里居住的「信義富邦」豪宅。
  公館捷運共構案「戀戀台大」二樓也設有隔震器;在萬華推出的「萬囍」也在二樓柱頂採用鉛心橡膠隔震系統,把尹衍樑「工學密碼」繪製成漫畫送給客戶。
  不過結構技師戴雲發表示,就算沒有豪宅制震配備的民眾也無須憂慮,每種結構都各有優缺點,鋼骨結構雖然耐震性佳,但不是絕對的安全保證,就算是鋼筋混泥土結構,只要施工用料實在、監工確實,蓋出來的房子未必比鋼骨住宅差。

  抗震 要5大問
  
  跟中古屋相比,預售屋還未興建完成、新成屋尚未經歷過地震的考驗,沒有判斷耐震性的方向,結構技師建議,最好是請建商提出說明及施工照片,並且記得提出五大問題,只有消費者人人重視抗震,才會喚醒開發商抗震意識,也是大家買到「抗震住宅」的保證。
  結構技師戴雲發建議購屋人要提出五大問題,包括:結構系統的優點、抗震力的設計是多少,此外還要注意窗戶周邊牆筋、結構耐震施工品質及結構防裂縫三個部分如何加強。
  戴雲發表示,方方正正的結構平面是最平衡穩妥的結構系統,但在建物規劃時,還要考慮建築美學及生活使用機能的需求,所以仍有些許不規則結構平面的設計。
  購屋人最好請建商或代銷公司,針對結構系統的優點作說明,這樣也能安心進住。
  專家指出,結構設計師都要依規範設計出符合法規的房屋,在結構計算書中都有註明耐震力大小,消費者購屋時可主動詢問「房屋抗震力設計是多少」,不過提高抗震力設計時,建築物造價成本相對會增加,詢問房屋耐震力的大小,除了與耐震安全性大小成正比外,也可作為同一區段選購房屋價錢的參考。
  房屋住久後,窗戶周邊常產生裂縫,造成下雨天時滲水。戴雲發建議購屋人可以詢問建商:「窗戶周邊牆筋如何加強,避免裂縫滲水?」,也可請建商提出具體的藍圖設計、施工方式及施工過程照片做為佐證。
  另外要再詢問建商的還有兩點,包括「如何加強結構耐震施工品質」及「為了防止結構裂縫,現場如何加強施作?」,一般來說,建商或代銷提出的資料越詳細,代表建商越用心,越重視購屋人的使用安全。
  戴雲發指出,如果購屋人都能注重房屋結構耐震的安全性,並且不斷以五大必問問題詢問建案的銷售人員,建商才會去要求第一線執行人員要確實施工。

 (高房價購屋自住 首選經濟屋)(2008/5/16)

●九十七年五月十六日 中國時報-(高房價購屋自住 首選經濟屋)雁

  高房價時代來臨,買屋要選「經濟屋」。根據台灣房屋不動產研究室調查,截至今年5月,全台新成屋平均房價為每坪14.8萬,較去年同期成長14.7%;中古屋平均單價為每坪10.8萬元,年增約12.5%。
  值得注意的是,房價最高的台北市,新成屋每坪均價為60.4萬,較均價最低的雲林縣,竟高出8.2倍。
  面對房價直直升,想選屋自住,房仲業者建議,選擇基本條件好的「經濟屋」,保值空間較佳,千萬不要單純地以價格高低為考量。
  台灣房屋首席總經理彭培業表示,都會精華區房價持續攀高,建議民眾購屋應要挑選符合「經濟屋」概念的房子。所謂的「經濟屋」並非只是低價,還須具備經濟實用、快捷通勤、精算投資、超級學區等特質。

 5項特質 保值投資兩相宜

  舉例來說,2005年7月新建築法規上路後,規定八樓以上大樓社區須設計二支逃生梯,使公設比往上攀升,許多新大樓公設比上升至30%以上,無形中增加購屋「虛坪」負擔,所以,公設比就成為是否符合「經濟屋」概念的考量。
  此外,增值潛力也是重要考量因素,好比台北市房價高不可攀,但只要掌握一些撇步,一樣可以輕鬆入住大安區、信義區、中山區等高貴地段。以大安區而言,和平東路尾臥龍街、通化街、文昌街距離六張犁捷運站附近,房價卻相對低廉。
  而信義計畫區內「信義富邦」、「台北花園」等豪宅,單價動輒逾百萬元以上,不過信義計畫區一條馬路之隔的松德路、莊敬路,中古屋房價一坪不到60萬元,信義計畫區外圍的松德路、虎林街上許多20樓到30樓的中古住宅大樓,有些甚至40幾萬元就可以買到。

 輕鬆入住 增值潛力不落後

  此外,房價高漲,室內坪數計算稍有偏差,損失便高達十幾萬、甚至百萬元,民眾購屋時,應特別注意便宜房價背後的陷阱。
  美商ERA不動產市場行銷顧問張欣民表示,市場上最常見的手法就是將停車位與房子價格一起平均計算,讓購屋人以為房價比別人低,以一戶35坪、850萬的住家為例,正常計算平均單價是每坪24.28萬元,加計10坪的停車位150萬,總價是1000萬元,不過有些業者會拿1000萬去除45坪(房子面積+車位面積),得出每坪只有22.22算
的平均單價,一坪足足少了2萬元。但千萬別被建商唬弄過去。



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 (住宅地震險 100年保費14萬餘)(2008/5/16)

●九十七年五月十六日 自由時報-(住宅地震險 100年保費14萬餘)雁

  一場四川大地震讓當地死傷慘重,金管會昨天也進行機會教育,呼籲國人應該趕緊投保住宅地震險,金管會副主委張秀蓮表示,住宅地震險就算投保100年,保費也不過14萬餘元,一旦遇到地震需要理賠時,賠償金額最高120萬元,應是花費少、保障高的不錯風險工具。
  921大地震後,國內住宅地震險的投保率一度有上升跡象,但截至今年3月底止,投保率不過才24.48%,雖較921時成長甚多,但金管會表示,該投保率還是有成長的空間。張秀蓮表示,依住宅地震險每年的保費為1,459元,「就算投保100年,保費也不過14.59萬元」,但萬一房屋因地震全倒,理賠最高可達120萬元。

 (企業財產遭拍賣 營業稅不可少)(2008/5/14)

●九十七年五月十四日 經濟日報-(企業財產遭拍賣 營業稅不可少)琪

  受償順序優於普通債權 即使拍賣價款不足償債 稅局仍可追討營利事業因故拍賣名下物產償債時,行政法院判決認為,拍賣財產(包括房屋)行為即屬銷售貨物,需繳納營業稅。縱使拍賣價款不足償債,稅捐機關仍可就其未繳納的營業稅進行追討。
  財政部表示,營業人拍賣或變賣貨物,屬應繳納營業稅者,應依營業稅法第4章第1節規定計算繳納營業稅額。依據行政法院判決,縱使營業人經債權人聲請法院拍賣,其拍定金額不足清償第一順位抵押權人的債權,導致營業稅未獲分配時,稅捐機關仍可在核課期間內,對營業人繼續補徵營業稅。
  財政部台灣省北區國稅局轄區內一家A企業所有的房屋,經臺灣桃園地方法院拍賣,遭北區國稅局查得核定補徵營業稅96.6萬元。A公司不服,主張該公司因無力償還房屋貸款,才會遭貸款銀行聲請法院強制執行拍賣房屋,因而產生營業稅款。但因拍定價格已經法院確認分配不足,稅捐機關不應再向該公司補稅,並提出行 政救濟。
  此案經臺北高等行政法院判決指出,依據96年1月12日修正後的稅捐稽徵法規定,稅捐徵收以土地增值稅、地價稅與房屋稅優先於一切債權及抵押權,其他稅捐包括營業稅在內,僅優於普通債權,依法受償順序在抵押權之後。
  臺北高等行政法院判決認為,這宗企業所有房屋遭法拍案件,拍定金額不足清償第一順位抵押權人的債權,造成國庫的營業稅無法獲分配受償。判決指出,法拍房屋產生的營業稅,係屬「對未受償的稅款債權繼續行使公法上的課徵行為」,為獨立稅款的債權,並無所謂附屬債權的屬性,不因強制執行參與分配獲配金額為零而消滅,稅捐機關有權繼續行使課稅權。
  財政部強調,將貨物(包括固定資產)所有權移轉給他人,以取得代價者,均屬銷售貨物行為,應依法繳納營業稅。因此,包括財產被法院或海關拍賣、變賣,不論拍賣價款是否足夠清償債務,仍要依法繳納營業稅。

  兆豐銀追債勝訴王金世英提抗告

  兆豐金控旗下兆豐銀行跨海追償力霸集團債權,美國洛杉磯高等法院日前判決兆豐銀勝訴。前中國力霸董事長王金世英違反對兆豐銀的貸款保證責任,應賠償本金新台幣6億餘元,加計利息、違約金及兆豐銀的律師費等,初估總金額近新台幣8億元。
  王金世英在美國時間12日(台灣時間13日)提出抗告,預計法庭最快5月底做出判決。一旦法庭宣判後兆豐銀勝,兆豐銀便可拍賣王金世英在美國豪宅抵債。兆豐金控主管表示,力霸集團在兆豐銀的債務總額約34億元,在拍賣王金世英美國豪宅、冬山水泥廠,並加計其他零星抵押品處份後,兆豐銀的債權可望百分之百確保。

 (購屋防震 3點注意)(2008/5/14)

●九十七年五月十四日 聯合報-(購屋防震 3點注意)琪

  四川大地震,再資提醒民眾注意房屋結構安全。房仲業者建議,民眾在購屋時,最好選擇有信譽的建商或營造商,並注意房屋樑柱、結構是否穩固等細節,必要時可以請結構技師公會檢測。
  
  選擇鋼筋鋼骨建築

  住商不動產企劃研究室建議,民眾可以選擇鋼筋、鋼骨或鋼筋混合鋼骨的建築,或是購買連棟式社區,比較可以防止房屋不致倒塌;如果買的是山坡地、水岸或海濱住宅,則需注意地層、施工及排水、道路等防護措施是否完整。

  要有地質測量證明

  房仲業者說,一般建設公司在建造前都需拿到地質測量證明,但因每一個案的地質測量都需個別評估,購屋時可以要求建商出示,在起造前的原始勘驗證明。
  住商不動產研究室主任徐佳馨也提醒,如不是鋼骨結構,為了讓大樓有足夠承載力,樑柱就會比一般大樓產品粗,而室內面積有可能會「縮水」,買房子時也要注意。

  樑柱是否重新補土

  對於房屋粱柱、結構是否穩固,在買屋前應該特別注意樑柱的地方是否重新補土刷漆,有欲蓋彌彰的可能,儘量避免買到因地震造成結構體已經有損害的房屋。

 (檢驗二手屋 梅雨季是好時機)(2008/5/5)

●九十七年五月五日 工商時報-(檢驗二手屋 梅雨季是好時機)雁

  根據內政部地政司的統計報告,2007年購屋糾紛中,以高達218件的漏水屋居首位,趁梅雨季看屋,反而是看屋的絕佳時機。
  時序進入五、六月的梅雨季節,為了避免日後發生屋外下大雨、屋內下小雨的窘境,民眾要保障購屋權益,親自現場看屋是首要步驟。
  有巢氏房屋管理部副理兼發言人施亮州說,滲漏水屋影響生活品質甚鉅,梅雨季勤看屋,可判斷屋況優劣,也可檢視內部管線,防範買到瑕疵物件。
  通常,漏水屋分為四大類,包括因裂縫或接合不良所造成的屋頂漏水、裂縫問題引起的牆壁滲漏、鋁合金窗框與水泥牆壁未能密合等施工不良所產生的窗台滲漏,以及管線老舊因素導致的漏水。
  太平洋房屋行銷部企研室經理鄭國英提醒,住宅本身若存在滲漏水問題,下雨天必定無所遁形,牆壁會潮濕、裂縫下緣可能殘留水漬等,這些都要看仔細。
  此外,施亮州也建議用眼到、手到、心到的三撇步把關。眼觀四周,檢查牆面有無壁癌、水漬或發泡等問題;手摸牆壁,感受水氣是否有滲出的漏水徵兆;最後要懂得關心鄰里,才能進一步詢問屋況,檢視物件的防漏能力,維護居住品質。
  消費者若是透過房仲公司買賣,仲介對於房屋是否滲漏水,應盡到調查之責,鄭國英說,簽約時,仲介會請屋主保證屋況良好、並願意負起瑕疵擔保責任,買方在簽約時,一定要看清楚條款再簽約。

 (一段式房貸 翻紅)(2008/5/5)

●九十七年五月五日 經濟日報-(一段式房貸 翻紅)雁

  升息趨勢未止,分段式吸引力大減;專家提醒:一段式仍是浮動利率。

  一段式指數型房貸今年以來翻紅,由占比不到一成,升高為五成,大受房貸戶歡迎,中信銀表示,可能是因為升息趨勢未止,民眾偏好較為固定的貸款金額,但專家提醒,銀行一段式利率仍是浮動利率,還是會隨著利率上升而上揚。
  這幾年來銀行推出的房貸利率幾乎全數是指數型,指數型就是指依照指標利率加碼的利息計算方式,只要央行升息,各銀行的房貸利率就會跟著上揚。
  過去幾年,房地產市場剛要上揚時,銀行為了吸引客戶,降低初期房貸負擔,推出前低後高的分段式指數型房貸,一般都是分為二、三段,舉例來說,前六個月利率為2.45%,第二年為2.77%,第三年到20年為3.35% 。
  有趣的是,今年以來分段式利率卻不再熱門,有許多客戶指定要一段式房貸,包括中信銀、元大銀等一段式房貸比重不斷升高,尤其是中信銀原先一段式占比不到一成,今年以來新客戶申貸量已衝高到五成。
  中信銀潛力客戶處副總經理宋苑芝表示,今年以來分段式利率的優惠期愈來愈短,而且優惠減碼的幅度不若以往,吸引力開始降低。
  舉例來說,過去是分為前六個月,第六個月到第二年,以及第三年期等三段利率,前六個月與第三年利息相差可能超過1%,但是,現在不少銀行將前六個月的優惠利率縮短為三個月,第一段與第三階段的利率也差不到1%。
  「利率環境愈來愈高,加上房地產景氣也到達高峰」,銀行愈來愈有風險意識,而客戶也愈來愈理性,宋苑芝說,今年指數型有由多段式簡化為一段式的趨勢。
  元大銀行最近也主推一段式利率,元大銀房貸部門主管指出,與其選擇分段式利率,不如一開始就選擇一段式利率來的簡單明瞭,因為一段式利率,在消費者與銀行辦理貸款的當下,就在借款契約書上載明適用20年。
  元大銀主管說,消費者不必等到分段式房貸利率在兩、三年後利率調高時,再來向銀行申請調降利率,屆時又得看銀行的臉色,或者被銀行加收一筆手續費。對民眾的生活品質而言,若在第三年才大幅拉高利率,造成房貸負擔突然增加,會影響到消費者原有的生活品質。
  不過,銀行主管也提醒,雖然一段式利率客戶每個月所繳的貸款金額較為固定,但仍會市場利率波動,萬一升息太過激烈,房貸支出仍會升高。

  長期貸款戶 較划算

  指數型房貸,要選一段好?還是分段好?理財專家建議,要看民眾房貸打算還多久。若在三、五年內可還清,多段絕對優於一段,但可能會延到18、20年才還清房貸,一段式房貸利息較優、又省麻煩。
  不少房貸戶都只選擇前二年房貸利率最優惠的銀行貸款,因為一開始每個月的負擔會較一段式利率來的輕,等到第二年或三年,分段式利率要調高之前,再打電話向銀行申請調降利率,或是把房貸搬到其他銀行,一樣可以享受較低的利率優惠。
  不過,一般人不會這麼「努力」搬房貸,也不是所有人都能順利與銀行協商降利率,萬一房貸一繳就是20年,分段式利率的利息支出絕對高過一段式利率。
  元大銀表示,分段式利率雖然前低,但第三年以後的利率,肯定會較一段式利率高出許多,對長期貸款戶並不划算。
  以同樣貸款800萬元為例,若以A銀行目前利率3.03%計算,20年下來,利息總計要支出267.71萬元,但若以B銀行分段式利率,前六個月2.45%、第二年2.77%,
雖然前二年利息少付了5.3萬元,但由於第三年到20年利率高達3.35%,20年下來利息支出達287.11萬元,A銀行與B銀行房貸就相差19.41萬元。
  元大銀指出,貸款年限越長,選擇一段式利率將相對優於分段式利率,消費者不要被分段式利率所包裹的前低後高利率所迷惑,除非貸款三年內就可以還清,否則貸款超過三年以上者,選擇一段式利率絕對會較分段式利率來的輕鬆愉快。
  不過,中信銀潛力客戶處副總經理宋苑芝說,中信銀客戶房貸大多五年到七年就還清房貸,若年期愈短,選擇多段式利率會比較划算。
  以中信銀來說,目前房貸戶平均償還年限五到七年來計算,房貸平均利率約在3.05%至3.15%,並不一定會比一段式利率來得高,最主要還是看客戶的信用而定,信用愈好,銀行愈願意給予較低的利率。



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 (所得稅、房屋稅 今同步開徵)(2008/5/2)

●九十七年五月一日 工商時報-(所得稅、房屋稅 今同步開徵)琪

  年度報稅熱季今(1)日開跑,包括營所、綜所和房屋稅,同步開徵。國稅局官 員建議民眾提早報稅,並鼓勵使用網路,減少徵納雙方成本,有效提高報稅資料的準確性。
  個人綜合所得稅開徵,攸關全國超過500萬戶的家庭。國稅局官員說,開徵首日剛好是勞動節,但公務機關不放假,民眾可以趁便到各地國稅局或稽徵所,辦理報稅事宜。
  根據以往經驗,約有近半民眾都等到最後3天才報稅,偶爾造成網路塞爆以及因細節與稅務人員發生不必要的爭執,國稅局官員建議,已經申請自然人或金融憑證的民眾,在家即可下載所得資,完成報稅程序,且可參加抽獎,一舉數得。
  至於部分今年上路的新措施,包括債券利息所得改採分離課稅、最低稅負漏報開罰、加上扶養親屬資格不能再由村里長開證明,稅局請納稅義務人多加留意。
  今年所得稅報稅期,由於假日關係,順延2天到6月2日才截止,且最後6天中午都加班收件,最後1天並延長至晚上7點。
  房屋稅也在今日開徵,北市稅捐處指出,因今年北市府召開不動產評價委員會,部分路段等級獲調降,且溯及去年7月開始適用,因此若房屋座落調降路段的民眾,
今年將能少繳點房屋稅,至於調升路段,明年才開始適用。

 (扶養親屬 不求多、證件齊)(2008/4/30)

●九十七年四月廿五日 聯合報-(扶養親屬 不求多、證件齊)雁
  申報個人綜所稅時,每列報一個扶養親屬,就可享有至少7萬7000元的免稅額,因此多爭取扶養親屬名額,成為許多人的合法節稅工具。
  但從今年開始,財政部已宣布不受理村里長開立的扶養證明,民眾記得列報扶養親屬時把握「不求多、證件齊」的訣竅,明年才不會收到補稅單。
  列報年滿70歲以上的直系尊親屬,包括父母親、祖父母,免稅額有11萬5500元,其他受扶養親屬的免稅額則是7萬7000元;如果扶養親屬是殘障人士,還可以多出7萬7000元的殘障特別扣除額。
  要注意的是,不是所有親屬都可以申報扶養,依規定只有4種(見附表)。此外,列報過多的其他親屬,像是叔、伯、甥、侄等,尤其容易被國稅局釘上嚴查,坊間的說法是選查門檻訂為6個(申報6個以上受扶養親屬的申案件,國稅局就會選案查核;但各國稅局的政策不一定相同)。
  但今年財政部配合內政部修改規定,村里長不能再幫民眾開「無謀生能力證明」及「同居受扶養證明」。過去只要有村里長開的證明,都可以當成有扶養事實,村里長為了選民服務,多半是「有求必應」;但今年即使還是有村里長的證明,國稅局不再視為證明具備受扶養親屬的合格文件了。
  國稅局官員表示,民眾列報扶養年滿60歲的直系尊親屬,20歲以下子女和兄弟姊妹,認定標準比較寬鬆一點,只要能提出匯款等扶養事實,即使沒有住在一起,一般都不會剔除;但如果列報扶養叔、伯、甥、舅等其他親屬或家屬,規定就很嚴格了。
  官員說,列報扶養其他親屬或家屬,受扶養的親屬與納稅人或其配偶,必須住在一起且確實受到扶養。此外,受扶養人的父母也得是沒有能力扶養,稅捐機關才願意認帳。
  至於如何認定有沒有能力扶養?官員表示,其中一個認定標準,是參考最低工資標準,如果一年收入低於20萬7360元,被認可的機率就會比較高。



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 (央行升息 房貸利率創四年半新高)(2008/4/30)

●九十七年四月廿五日 聯合報-(央行升息 房貸利率創四年半新高)雁

  中央銀行緩步升息,3月分五大銀行新承做房貸利率跟著升高,平均新承做利率為2.758%,較上月上升0.023個百分點,創下近四年半以來新高。
  另外,選後國內房市「馬上瘋」,中央銀行統計,3月分包括台銀、合庫銀及三商銀等五大銀行新承做房貸額度,較2月大幅成長129.76億元。
  央行還表示,與2月分比較,3月分新承做資本支出貸款、週轉金貸款及消費性貸款均有成長;其中,新承做消費性貸款利率為3.661%,創94年11月以來新高。



 (房貸不用籌 保險幫忙繳)(2008/4/30)

●九十七年四月廿九日 中國時報-(房貸不用籌 保險幫忙繳)雁

  房地產市場火熱,不少人想要進場買個好房好成家。專家建議,買房子付房貸,需要有穩定的收入來源,足以持續定期繳付房貸。
  中國信託表示,過去,國人買屋後,通常會投保定期壽險或是終身壽險,以保障萬一因身故或意外導致無法保全房產之風險,但一般的定期壽險或終身壽險保障不一定能滿足所有房貸客戶需求。中國信託與美國人壽合作,針對房貸客戶族群推出較一般房貸壽險保障更加完整的「安心貸」房貸壽險。美國人壽指出,該專案主要特色包
括:
  1.保費便宜:定期壽險採躉繳,保費約為一般分期繳定期壽險
8折。
  2.創新保障:除具備一般房貸壽險因客戶身故、全殘時,可代
為漬償房貸餘額給給外,另提供創新的第1千級
殘共給付120個月重大傷殘補償。
  3.雙層優惠:搭配安心貸,可享房貸利率減碼及保費增貸等雙
層優惠。相關內容及優惠活動詳洽該銀行全省分
行或活動專線:0800-024-365按2再按9。



 (民間借款利率 銀行預期走揚)(2008/4/30)

●九十七年四月廿四日 自由時報-(民間借款利率 銀行預期走揚)雁

  立法院通過民法繼承編修訂,將保證債務有限繼承擴大到包括成年人,並溯及以往,行庫主管認為,可能會影響銀行放貸意願,屆時,民眾只好轉向民間借貸,勢必提升民眾借貸的成本。
  根據中央銀行昨天公佈的民間借貸利率,3月份央行雖然升息半碼(0.125%),然而北市遠期支票借款及信用拆借平均利率仍維持在2.01%與2.18%,並沒有顯著走高,行庫主管表示,主要是因為年關後市場資金寬鬆,加上央行在公開市場操作利率又只調升20個基本點,升息半碼的結果根本無法反映到市場,民間借貸利率自然不會提
升。
  不過,行庫主管認為,前天通過的民法繼承編修訂,一定會影響銀行放款的意願,舉例來說,將來若作保的是健康有問題或是年紀過大的民眾,銀行放款將多加考慮,甚至可能不放款,民眾只好轉向民間借貸,拉高民間借款利率;因此可以預期,下個月公佈的民間借貸利率將會走揚。
  行庫主管表示,通常向銀行融資有困難的中小企業,才會轉往民間借款,以後等繼承編修訂後,首當其衝的就是中小企業,因為以往還能透過保證人的方式,讓銀行願意提供融資,但現在銀行對保證人的審核會隨著法令的修改而趨嚴,逼得這些本來就不容易被銀行接受的企業,更多轉而向民間籌資,對整體金融穩定不一定是好事。



 (怕配偶負債受牽連?拋棄剩餘財產請求權免責)(2008/4/18)

●九十七年四月十八日 工商時報-(怕配偶負債受牽連?拋棄剩餘財產請求權免責)雁

  元貞聯合法律事務所律師賴芳玉十七日建議,如果怕被配偶鉅額負債牽連而提出離婚者,尚須在離婚契約書上載明「互為拋棄夫妻剩餘財產差額分配請求權」,可能才能達到免責的目的。
  去年立院修改民法親屬篇時,原來一○三○條之一對夫妻剩餘財產分配請求權只限定在夫妻二人之間,修訂時刪除了「專屬性」,變成債權人也可以主張「夫妻剩餘財產分配請求權」。
  賴芳玉憂心地表示,這會衍生出很多夫妻間的糾紛,最好請立法委員再提出修正案,改回原來的專屬權,否則很多無辜的配偶會被牽累。
  有些夫妻,其中一人欠下鉅額債務時,另一方很著急,就提出協議,把法定財產制,改為「分別財產制」。但是賴芳王表示,改為分別財產制時,防止債權人行使債權,債權人還是可以主張夫妻剩餘財產差額分配請求權,扣押配偶的財產。
  又有一些人以為離婚可以一了百了,所以提出離婚訴求,以切斷來自夫妻關係產生的債務問題,並導致家庭破裂。
  但是光是離婚還不夠,賴芳玉表示,因為夫妻剩餘財產差額分配請求權有二年的時效,離婚後,債權人還是可以對配偶的一方主張代位行使夫妻剩餘財產差額分配請求權。因此夫妻二人離婚時,最好在離婚時,訂立離婚契約書,在契約書上聲明,互為拋棄夫妻剩餘財產差額分配請求權,比較有法律上的保障。
  但勤時佳會計師林敏弘表示,這樣恐怕還不夠,即使離婚時聲明互為拋棄夫妻剩餘財產差額分配請求權,有阻止了債權人行使權力的問題,可能還會有法律糾紛。



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 (信託契約設條件 傳承家產按自己意思辦)(2008/4/16)

●九十七年四月十四日 工商時報-(信託契約設條件 傳承家產按自己意思辦)琪

  大戶傳承家產,透過信託給孩子,父子相承挑時機、設條件,銀行人員說,各個給錢的人,所開出的條件形形色色,一些爸爸做信託有交待,須等孩子大學畢業、結婚,甚至成績甲等,才能拿錢。
  銀行主管說,在財產的傳承、給與上頭,「信託」是一項很好用的工具,而且,這筆錢財在什麼情況下給,還可以設條件。
  有些爸爸拿出一筆錢,當委託人,將錢交委由銀行處理、保管,爸爸和銀行簽約時,設定這筆錢未來要給孩子,由孩子當受益人。
  只是,委託人要求,孩子要符合一定的條件,銀行才可以將這筆錢交給孩子。

 (6千萬農地賣4百萬 老父告逆子)(2008/4/16)

●九十七年四月十二日 中國時報-(6千萬農地賣4百萬 老父告逆子)琪

  廖姓男子需錢周轉,將歪腦筋動到老父身上,因老父手中持有價值六千多萬元的
農地,竟設局假稱辦房屋貸款,帶老父去辦農地使用證明書等,再自簽委託銷售書,
以四百多萬元賤賣。老父見兒子久未返家,一查才知養老本被盜賣,氣得報警。
  老父還認為仲介的不動產業者也摻一腳,一併提告。檢方偵查認為業者單純受委
託處理,處分不起訴;廖姓男子則被依偽造文書等罪起訴,但土地已遭轉賣,老父傷
心不已。

 兒假稱辦房貸 變更地目出售

  檢方偵查,廖父為單純老人,廖某卻心懷鬼胎,想做壞事卻又沒本事,但因廖某
經友人指點,得知父親持有的農業用地須取得「農業使用證明書」及「專任委託銷售
契約書」等才能轉賣,廖某才會設局誆老父。
  卅八歲的廖姓男子,因缺錢花用下,萌生盜賣父親土地歪念。該土地為內湖區的
園藝用地,公告地價高達六千多萬元,但除非變更地目,不然只能做農業用地。
  廖某經友人指導後,擅自拿走父親的土地所有權狀,至汐止一家房仲業者,表明
出售該土地,開價六百六十萬元,並表示覓得買主後將提出全數證件。

 土地已遭轉賣 老父傷心不已

  七個月後,有買主表示願出價五百萬元,廖某為讓買賣順利,設局向老父假稱要
用那片土地辦貸款,老父信以為真,帶著身分證、私章等,和兒子去戶政事務所辦農
業使用證明書。
  廖某取得證明書後,假冒老父身分簽下專任委託售契約書,向買主兜售土地,再
以父親行動不便為由出示委託書。
  買主信以為真,以四百卅五萬元簽約,當場付出一百五十萬元當訂金,尾款則於
去年一月底完成所有權轉移登記後付清。
  老父見兒子久未返家,心生疑問下,於去年二月間申請土地登記謄本,才知養老
本被逆子盜賣,氣得報警處理。

 (30日截止 老屋拉皮北市補助)(2008/4/16)

●九十七年四月十一日 聯合報-(30日截止 老屋拉皮北市補助)琪

  選後想換新家,幫老房子換張臉也是不錯的選擇,太平洋房屋提醒,台北市民
眾想幫老房子拉皮美容,政府有提供補助,但要趕在4月30日前申辦。
  太平洋房屋副總李珠華指出,為整頓市容景觀,台北市補助老屋拉皮屬全國首
創,不論是二、三十年的四層樓公寓,還是因地震外牆磁磚「脫皮」的新大樓,只
要提出來的整修效益明顯,就可能拿到補助款,金額以工程費用的三分之一為上限
。申請者必須是公寓大廈管理委員會,目的是讓住戶藉此機會「改善家居、再生優
質」的生活環境,讓住家和城市一起變美麗。
  今年「整建維護」已列為台北市府都市更新的重點方向之一,都市更新處今年
度編列2,000萬元整建維護補助經費增列,民眾要以公寓大廈管理委員會名義申請
,凡是外牆更新和設計費用都可提出申請,補助額度以實施整建維護個案所需經費
之1/3為原則,受理期限至本年度4月30日止,詳情可上http://www.uro.taipei.go
v.tw/更新處網站查詢。
  太平洋房屋指出,將建築物外觀進行一場拉皮美容手術,就能拉抬房價,在台
北市就算是一般地段,扣除成本每坪單價的基本漲幅起碼兩成。因為拉皮整容過的
老屋煥然一新,也連帶將雜亂無章的外凸冷氣機、違建、廣告看板等建築亂象,一
併鏟除,為城市景觀加分。
  老屋拉皮只是將原本老舊不堪的外牆翻新,並加強防水功能,而且住戶可以不
需要搬出去,一般工期通常不會超過2個月。拉皮的價格與選用的建材成正相關,
每坪平均約在9,000元。房屋如果位在非鬧區、周邊馬路大、窗戶少、就較容易施
工,相對的成本也拉低。

 (損屋連環賣 3買主接力告)(2008/4/16)

●九十七年四月十四日 自由時報-(損屋連環賣 3買主接力告)琪

  台北市一間公寓18年前因隔鄰工地施工傾斜,屋主獲賠後,隱瞞內情於隔年轉手,轉到第4手赫然掀出這段往事,向前手追討房價減損成功,個個依樣畫葫蘆下,形成「第4手告第3手、3再告2、2又告1」的訴訟「接力賽」。

   鄰地蓋樓 造成傾損

  位於內湖成功路的一間5樓公寓,79至84年間因鄰地建商蓋大樓不慎,引發地層下陷,波及周遭住戶,本案公寓大樓也因此稍有傾斜破損,建商遂於84年與時任屋主的郭姓婦人,達成賠償28萬元的協議。
  郭婦則在85年將房屋轉手給黃姓女子,黃女於94年初再轉賣給第3手的李姓男子,李某則在8個月後,連同頂樓違建部分,以770萬元賣給現任、即第4手的詹姓屋主。
  由於詹某重新整修頂樓違建,遭檢舉拆除,詹不甘損失上網找尋房屋相關舊資料,意外發現18年前鄰損事件,遂以此為由,並依出賣人物之瑕疵擔保責任,訴請前手的李某返還買賣價金46萬元;李某被告相當錯愕,辯指根本不知有這麼一回事。

   建商賠首任屋主28萬

  士林地方法院去年6月審結該案,認為詹某求償有據,但亦以屋舍經鄰損事件已10餘年,且歷921大地震並無明顯損害,減少的價值純屬買受人心理因素,認為以當年建商給付數額較為公允,判決李應給付詹28萬並確定。
  李某自認無端飛來橫災,今年初以相同的案由、事由及理由,向第2手的黃女訴請損失的28萬元;黃女開庭亦以不知鄰損拒絕給付,但因有前案確定判決引證,官司明快判准並於上個月確定。

   後3任屋主往前追討

  黃女於是向士林地檢署控訴第1手的郭婦刑事詐欺罪;檢察官調查,事件發生為85年間,屬新修正刑法施行前,依「從舊從輕」原則,本件追訴權為期10年,時效在95年早已完成,依法不得追訴,不待實質偵查,日前將郭婦不起訴處分。
  法界表示,黃女若想平反,惟有如同3、4手一般,循民事途徑討回公道

 (小巨蛋電視牆 光害嚴重)(2008/4/16)

●九十七年四月十五日 自由時報-(小巨蛋電視牆 光害嚴重)琪

   居民大喊嘜擱閃啊!

  「嘜擱閃啊!」擁有全台第一、亞洲第二大的LED電視牆的小巨蛋,全天候播
放聲光俱佳的影片、廣告,但燈光及音響造成的光害、噪音,造成附近居民白天上班
無法專心、晚上睡不著覺,對面大樓辦公室租金跟著暴跌,住戶緊閉窗戶,還是常被
每天早上七點準時開機的外牆聲叫起床。

   議員批「化外之牆」

  位於南京東路與敦化北路口的小巨蛋,場館外長一百公尺、寬廿公尺的LED電
視牆,又稱「台北天幕」,由於所在地點奇佳,該電視牆去年元月啟用以來廣告持續
滿檔,但附近居民卻飽受電視牆絢麗的聲光所苦,投訴無門。
  台北市議員戴錫欽指出,LED成為最新科技產品後,引起的光害,市府竟沒有
管理規章,環保局也無法取締,建管處的廣告物暫行管理辦法也管不到,「根本就是
化外之牆」。

   教局允一個月內解決

  戴錫欽批評,財政局與業者簽約時,竟還同意業者廿四小時播放,教育局長吳清
基昨天承諾,將召開跨局處會議,一個月訂出光害標準、並對小巨蛋個案提出解決之
道,在此之前,會要求業者把小巨蛋LED外牆亮度降到最低。
  小巨蛋正對面的萬國、國長兩棟大樓,住戶受影響最直接,萬國大樓十五號管委
會主委劉興榮說,有住戶反映,半夜被驚醒,早上七點又會被叫醒,樓下美語補習班
的學童和業者也常反映,「外面好吵」。

   附近大樓租不出去

  萬國大樓十七號管委會主委陳致富說,靠近南京東路端辦公室,去年至今一直租
不出去,同棟的上班族反映,長時間處於光害下,精神無法集中,隔壁國長大樓總幹
事林銘德表示,一到十五樓只有一兩層租出去,「整棟大樓泰半都在養蚊子,一年租
金損失少說上千萬。」
  LED廣告牆承包商諾亞媒體發言人蔡忠達喊冤指出,合法取得經營權,也無相
關法令規範亮度與音量,晚上十點以後廣告牆本就沒聲音,而且捷運松山線施工,才
是造成沿線辦公室租金降低的原因,全推給光害並不公平。

 (薪資所得 按全月給付總額扣繳)(2008/4/2)

●九十七年四月一日 經濟日報-(薪資所得 按全月給付總額扣繳)琪

  3月7日後給付,不再區分固定或非固定所得,按6%一次扣繳;非固定薪資多且
金額小民眾,喪失2,000元以下免扣稅保障。
  小心別扣錯! 財政部表示,薪資扣繳辦法3月7日起生效,扣繳義務人給付屬
於3月7日以後的薪資所得,不必再區分固定或非固定所得,一律應合併按「全月給
付總額」一次扣繳所得稅。
  全月所得中,屬於非固定薪資筆數多且金額小的民眾,因此喪失2,000元以下
免扣繳所得稅的保障,合併固定薪資扣稅後,按月扣繳稅款有可能上升。
  為免扣繳單位發生扣錯稅受罰情形,財政部也訂定輔導期,扣錯稅款者只要在
6月30日前辦理更正,均免受處罰。
  財政部修正各類所得扣繳率標準及薪資所得扣繳辦法,自3月7日起生效,薪資
所得扣繳率由過去10%調降為6%,且不再區分按月給付、非固定性或兼職所得,一
律以「全月給付總額」為基準,視薪資所得人自行選定按薪資所得扣繳稅額表或依
6%稅率,一次扣繳所得稅。
  為使新規定能夠順利銜接,財政部規定,扣繳義務人在3月6日以前給付的薪資
,應適用原規定不變,仍應依據固定或非固定薪資分別扣繳;3月7日後給付的薪資
,即應依新規定合併辦理扣繳。
  財政部強調,3月7日至3月31日間給付的薪資,只須按該期間給付總額扣繳所
得稅即可,不須合併3月6日以前給付的薪資一起扣稅,但4月1日以後給付的薪資,
一律改按「全月給付總額」辦理扣繳。
  舉例來說,A公司在3月1日給付甲薪資5.4萬元後,3月8日再付給甲生日禮金2,
000元。由於甲的薪資是在3月7日前發放,生日禮金是在3月7日以後發放,因此甲3
月領取兩筆薪資,只需分別扣繳,不必合併按「全月總額」扣稅。
  按照97年扣繳稅額表,甲為單身無其他扶養親屬,月薪5.4萬元未達扣繳標準
,扣繳稅款為0;甲的生日禮金2,000元,也未達起扣額,不必扣稅。
  但若A公司是在3月15日給付甲月薪5.4萬元,3月20日再付甲2,000元生日禮金
,因為都是在3月7日以後支付,依據財政部按「全月給付總額」扣稅的原則,甲全
月領取A公司共計5.6萬元薪資,依據薪資所得扣繳稅額表,A公司應對甲扣繳2,140
元所得稅,甲的月扣稅款一舉上升為2,140元。

 (有閒錢…先還房貸吧)(2008/4/2)

●九十七年三月三十一日 經濟日報-(有閒錢…先還房貸吧)琪

  隨著中央銀行連續15度升息,房貸利率即將調升,行庫主管建議,如果是身邊
有閒錢的房貸戶,除非有把握這筆閒錢的收益可以高於房貸利率,否則乾脆把資金
拿來還房貸。
  在央行連續多次升息下,房貸前半年利率自過去的最低1.95%到1.98%間,緩步
攀升至目前的2.5%,之後年利率將回升到3%左右,如果不是銀行眼中的優質客戶,
第三年起利率將逼近4%。
  利率因素對房貸影響有多大?如果以貸款金額500萬元計算,利率調升0.1個百
分點,一年要多付出5,000元的利息;如果銀行升息的幅度為0.1至0.2個百分點計
算,一年要多付出的利息支出就在5,000至1萬元。
  由於縮短房貸期限具有節省利息的效果,在房貸升息腳步還未完全停止下,銀
行主管即建議,除非手上的閒置資金,房貸戶自行運用後的收益可以高於利息支出
,或者房貸戶還背負其它利率較高的卡債或信用貸款需要還款,如果沒有其它負債
,閒錢也只是放在銀行定存,就可以把手上資金拿來清償房貸,以降低利息負擔。

 (印花稅大追查 15日前補繳不罰)(2008/4/2)

●九十七年四月二日 經濟日報-(印花稅大追查 15日前補繳不罰)琪

  即起全面清查醫院、科技業、營造業等五年內繳稅紀錄 短漏報者處五到15倍
罰鍰
  印花稅票檢查,即日起全面啟動。全國地方稅捐機關本月起將對醫院、補習班
、科技業、土木工程與建築服務等使用憑證較多的行業,一舉追查五年內的印花稅
繳稅紀錄,短漏稅捐者要被處五到15倍罰鍰。
  財政部表示,地方稅捐機關是依據遏止逃漏維護租稅公平作業計畫,對各行業
展開印花稅檢查。稅捐機關也訂有輔導期,凡本月15日前主動檢查並補報繳印花稅
者,不會受罰。
  全國地方稅捐機關選查的行業種類多元,包括營造業、建築業、景觀工程業、
土木工程業、承攬業、學前教育、汽車駕訓班、安養中心、醫院診所等,被選查的
行業,包括93到97 年共計五年內簽訂的各項應稅憑證,或開立的銀錢收據,都會
被調查。
  為鼓勵納稅義務人自動補繳印花稅款,各稅捐機關已經寄出調查通知函,也訂
定免罰輔導期,屬於輔導期內,自動檢視應稅憑證及合約,並主動補繳印花稅款者
,將免受罰,否則經查有逃漏者,依法應按漏貼稅額處五至15倍罰鍰。
  印花稅屬憑證稅,銀錢、買賣、承攬或分割等收據或契據,都要按契價繳納千
分之1到千分之4不等的印花稅(動產買賣契據每件稅額4元)。財政部表示,納稅
人平時開立應稅憑證若數量較多, 逐筆貼印花稅票不方便,可以辦理印花稅彙總
繳納,簡化報繳手續。
  財政部提醒納稅人,印花稅稅率不高,但罰鍰倍數極高,一被查獲違反貼花及
銷花規定者,即依情節輕重按印花稅法規定處罰,本稅加罰鍰的租稅負擔反而變大

  台中市稅捐處去年加強印花稅應稅憑證檢查,全年印花稅收增至5.15億餘元,
比前年成長4.4%。
  台中市稅捐處說,今年將續加強宣導及執行印花稅應稅憑證檢查作業,以維租
稅公平。稅捐處表示,印花稅為憑證稅,也是一般人較不熟悉的稅,卻與我們日常
生活息息相關,從書立銀錢收據到訂立契約,都必須貼用印花稅票,漏貼者被查獲
將處五至15倍罰鍰。
  稅捐處指出,現行印花稅法規定,銀錢收據在開立時,立據人需按金額千分之
4貼用印花稅票,承攬契據、典賣、讓受及分割不動產契據,立約人或立據人應按
金額千分之1貼花,買賣動產契據每件稅額為12元。

 (指數說話 台幣真的變貴了)(2008/3/27)

●九十七年三月廿七日 中國時報-(指數說話 台幣真的變貴了)琪

  中央銀行副總裁周阿定昨日於立法院指出,新台幣升值有助減緩輸入性通膨。今
年一到二月消費者物價年增率以美元計價為18.7%,以台幣計價降為15.5%。值得注
意的是,央行報告裡用的實質匯率指數,今年二月突破三年移動平均值。這是近一年
半來首度突破,這很有可能是新台幣升值到頂的重要訊號。
  新台幣在周一爆出55億美元歷史天量之後,後續兩天,央行干預市場的力道都更
明顯。昨日盤中,外資一度測試30元大關,收盤價卻被打回,顯示央行維護關卡決心
強烈。
  根據央行報告,新台幣今年以來到三月二十五日對美元升貶幅度,與其他十四個
主要貿易對手國相比,位居第二。升值幅度7.78%,僅次於日圓10.99%。升值幅度
第三名者為泰銖的6.93%,第四名為歐元5.8%。
  不僅對美元升值,央行把貿易對手國貨幣影響計入,算出的名目有效匯率指數今
年以來也大幅升值。名目有效匯率是表示新台幣在一段期間內的升貶趨勢,如果指數
上升,表示新台幣相對外幣升值,反之,則趨於貶值。今年以來,新台幣名目有效匯
率上升4.02%。周阿定表示,這顯示新台幣匯率相對穩定。
  名目有效匯率把物價扣掉,稱之為實質有效匯率指數,是央行看重的貨幣操作指
標之一。
  央行報告表示,民國九三年以來,新台幣實質有效匯率指數均與過去三年移動平
均數相當接近,表示新台幣維持在動態穩定。
  值得注意的是,根據央行提供的資料,今年以來,新台幣實質有效匯率指數已經
超過100,這是民國九十五年八月以來,此指數首度超過平均數。顯示近期新台幣大
幅升值,已讓新台幣真的變貴了,這對於台灣國際競爭不利。
  經濟學家解讀,這顯示央行干預新台幣升值的力道可能會加重,以免造成新台幣
獨強,對實質經濟產生劇烈衝擊。

 (重購住宅退稅 二年內換屋為限)(2008/3/27)

●九十七年三月廿七日 工商時報-(重購住宅退稅 二年內換屋為限)琪

  隨著政黨輪替新政府將上台,更開放的兩岸政策剌激,對房地產市場應是利多效
應,想購屋換屋的民眾,若要把握時機,千萬別忘了可以享受「重購退稅」的優惠,
但須符合二年期限規定。
  所謂「重購退稅」優惠,意指出售自用住宅房屋時發生的財產交易所得,在出售
房屋當年度要併入所得總額報繳綜合所得稅,但若售屋目的在換屋非營利,只要控制
買賣點在二年之內,即可享有「重購退稅」優惠。
  國稅局官員說,重購退稅優惠要件在不論「先買後賣」或「先賣後買」,一定要
在二年內完成,同時,買進的不動產價格,必須高於賣出的不動產,才能退稅。不過
,這項好康只限自用住宅,次數則無限制。
  國稅局之前曾接獲民眾詢問,在同一年出售二棟房屋,所有權人分別為該民眾及
其配偶。隔年該民眾又新購一棟房屋,不知能否適用重購自宅優惠?
  國稅局官員說,所得稅法規定,納稅義務人出售自用住宅房屋繳納財產交易所得
部分的綜合所得稅額,自完成移轉登記日起二年內,如重購自用住宅房屋,價額超過
原出售價額者,可在重購自宅房屋完成移轉登記當年,自應納綜所稅額中扣抵或者退
還。
  同時,官員引述財政部解釋令,若是於二年內分別出售與重購「多處」自用住宅
房屋,價格應合併計算,只要均符自用住宅規定,且重購房屋總價超過出售房屋總價
者,即可依照前述規定辦理退稅。
  因此,前案中只要該民眾出售的二棟房屋及隔年購入房屋,皆符合自用住宅,且
二棟出售房屋價格合計小於隔年購入房屋價格,即可填報為重購自用住宅扣抵稅額,
依規獲得退稅。

 (信義房屋 派精兵西進)(2008/3/26)

●九十七年三月廿五日 經濟日報-(信義房屋 派精兵西進)琪

  歷年最大人事變動,台灣副總周莊雲轉戰上海,多位協理也調任,五年內兩岸
展店到1,000家。
  信義房屋近日出現歷年最大幅度人事變動。台灣副總經理周莊雲4月1日將赴上
海擔任中國管理處總經理,擔任幕僚體系主管;此外有多位台灣業務協理將調往大
陸,力拚集團內五年內兩岸展店到1,000家的目標。
  國民黨贏得總統大選,象徵兩岸三通行情起跑,信義房屋昨(24)日股價表現
強勢,開盤即跳空強鎖到漲停板價位120.5元,上漲7.5元、成交量274張。
  看好大陸市場龐大商機,信義房屋董事長周俊吉去年底訂出五年培養1,000名
專業經理人的願景,未來除透過全球人才培育計畫,與日本歐力士集團跨國合作,
信義房屋也在總統大選後,啟動兩岸成立千家據點的計畫。
  據瞭解,此次人事調動主要是為強化大陸信義房產的幕僚資源,台灣總管理處
則要提升業務與幕僚體系的結合。周莊雲赴上海後,台灣遺缺由擔任業務區主管的
陳維祥接掌執行協理與發言人工作。
  目前信義房屋在上海、北京、蘇州、杭州、重慶五大區域都有幕僚體係,上海
業務由上海總經理柯宏安負責;北京、杭州業務則由中國信義房產總經理夏智亮操
盤。
  信義房產1993年進軍大陸市場,是最早進入上海房地產市場的外商房仲。今年
信義房產在大陸的直營店數將達90家,在上海的成交量可望成長三成。
  在台灣據點部分,去年底突破204家,今年將邁向230家。法人指出,今年信義
房屋獲利將成長55%,一方面是因台灣房市成交量將大幅躍升一成,加上信義市占
率會逐漸增加,營收有機會成長35%,毛利回到37%水準。
  信義房屋也是這波商用不動產補漲行情提升的受惠者,因為台北市辦公室租金
將成長,信義自購的大樓租金收益將有1.4億元入帳,占信義房屋合理價值的14%。
信義去年度擬配發現金股利1.8元、股票股利2.4元,法人也將目標價從120元調升
至145元。

 房市看俏 建商連夜調售價(2008/3/26)

●九十七年三月廿三日 經濟日報-(房市看俏 建商連夜調售價)

  預售工地湧人潮 漲幅上看三成 精華地段住宅和商辦成吸金主力

  醞釀在總統大選後調升預售屋價格的建商,原本已針對「藍贏」與「綠贏」訂
出兩套版本,昨(22)晚得知馬英九以221萬票大勝謝長廷息後,建商直呼「市場
預期比想像中大」,已「連夜調價」,這波房價漲幅約在二至三成。
  昨晚建築業龍頭有人照常巡工地,有人則待在家裡緊盯開票過程。直到晚間6
時過後,看到國民黨確定大贏200萬票,建商才鬆了一口氣,並緊急與幹部討論選
後行銷策略。遠雄集團董事長趙籐雄指出,為了反映原物料成本,今天各預售案的
開價將會上調。據悉,漲幅達二成左右。
  賴正鎰表示,昨天鄉林位於台中七期重劃區的「極光計劃」接待中心,看屋人
潮較上週六增加一倍,其中台商就占三成。不少台商見面第一句話,就是「你買房
子了嗎?」看得出來很多民眾「焦慮」愈晚買、房價愈貴。
  賴正鎰說,「極光計劃」目前每坪開價33、34萬元,由於之前已先漲過一波,
短期不會馬上調價,但相信即將來臨的房市329檔期會百花齊放,原本還在觀望的
建商,推案會更積極。
  位於南京東路、松江路口的「新東京宅Midtown」,也搭上立委選後強烈的台
商買氣,原本剩下的五戶,昨天下午銷售一空。該建案只花45天就賣光,是今年銷
售速度最快的建案。
  甲山林廣告副總徐永仁說,昨天旗下各接待中心的看屋人潮,比上周多出一倍
,其中很多是台商。以南京東路五段的「藏富」為例,每戶售價1億元左右,昨天
便賣出十戶,徐永仁預估,以這種情勢走下去,4月台北市預售屋的新開價,最少
會有一成漲幅。
  信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,這次大選的確改變台灣房市動向,由於多數
人對選後抱持樂觀預期,促使觀望中的購屋者必須盡快決定,特別是當前國內外特
殊的經濟情勢,讓台灣成國際資金流入的重點市場,精華地段住宅和商業不動產都
將成為資金流入主力產品。
  德安開發公司資產管理部副總林孟璋昨(22)日表示,馬蕭陣營勝選後,市場
看好台灣未來商用不動產市場,不論是租金或售價,都有機會較目前成長三成以上
。林孟璋指出,選前包括外資、大陸台商及國內壽險業者,紛紛向幾家商用不動產
公司洽詢投資商辦的機會,潛在資金規模至少100億元。他說,國民黨勝選後,可
能放寬陸資來台投資,台北101大樓的價格「就算漲三倍,也會有人有興趣」。

 (頂樓加蓋阻逃生 有使用權也要拆)(2008/3/26)

●九十七年三月廿四日 自由時報-(頂樓加蓋阻逃生 有使用權也要拆)琪

  獲得全棟公寓住戶同意全權管理頂樓,不代表就能加蓋違建。

   蓋樓中樓 水塔也包覆

  林姓男子為獲全棟住戶簽下同意書,取得頂樓管理權,他在頂樓蓋起兩層的樓中
樓違建,引發3樓住戶不滿而告上法院,台北地院審理認為,頂樓平台限逃生等功能
使用,林某不僅加蓋違建,還蓋2層,不僅遠超出權利範圍也不符合頂樓用途,不具
正常性,判他應拆除,林某對此不願回應。
  本案原告高某主張,自己住家3樓,雖然早在77年間,就簽同意書,讓4樓的林某
全權使用頂樓,但林某卻在頂樓蓋違建,由於是屬於84年前的既存違建,市政府並不
會派員拆除,但林某近來卻擴大違建範圍至近40坪,隔了4個房間及樓中樓,阻礙住
戶逃生,侵害住戶的頂樓使用權,且水塔也被違建包覆,無法清洗,遂提出告訴。
  被告林某主張,自己是獲高某等全棟住戶同意使用頂樓,並出示同意書,林某認
為,違建是早就存在,並非近來才搭蓋,且全棟住戶都有通往頂樓的鑰匙,頂樓仍具
緊急逃生功能,至於水塔,林某主張,他都有僱工清洗,林某認為,高某提出訴訟,
要求他拆屋還頂樓,違反「誠信原則」。
  台北地院審理認為,林某的確有頂樓「專用權」,但仍應本於頂樓本來的用途,
依頂樓性質、構造使用,法官指出,頂樓平台用途,應是逃生或全體住戶活動之用,
林某在頂樓蓋違建,且蓋兩層,已違反頂樓使用目的及專用權範圍,因此判林某應拆
除違建。

 寺廟、宗教團體申請贈與土地 7月起鬆綁)(2008/3/26)

●九十七年三月廿五日 自由時報-(寺廟、宗教團體申請贈與土地 7月起鬆綁)琪

  行政院昨天核定「寺廟或宗教團體申請贈與公有土地辦法」,未來寺廟或宗教團
體得申請贈與的財產,不再侷限國有,將可擴及直轄市、縣市及鄉鎮的不動產,今年
7月1日起施行。
  財政部國有財產局主任秘書陳文龍說明,目前寺廟或宗教團體申請贈與公有土地
,只能依「國有財產贈與寺廟教堂辦法」辦理,但申請贈與標的限國有財產,且受贈
對象須為財團法人登記;截至去年底止,核准辦理贈與者共有33案,其中以台北市淨
土宗善導寺財產價值逾二億元最高。
  陳文龍表示,未來「寺廟或宗教團體申請贈與公有土地辦法」施行後,寺廟或宗
教團體申請贈與財產,不再侷限國有,擴及公有土地,且受贈對象為已登記的募建寺
廟或已成立法人的宗教團體,不須為財團法人登記。
  至於寺廟或宗教團體申請贈與公有土地的要件,則須於日治時期已為受贈對象所
有而未辦理登記;或登記後為日本政府沒入,於地籍清理條例施行時已登記為公有,
且須於光復前即為受贈對象使用。陳文龍指出,「寺廟或宗教團體申請贈與公有土地
辦法」自今年7月1日施行後,「國有財產贈與寺廟教堂辦法」也繼續通用,寺廟或宗
教團體可依其自身情形,自行選擇依哪一個辦法申請贈與。

 (選後行情提前熱 房價悄漲1成)(2008/3/20)

●九十七年三月廿日 中國時報-(選後行情提前熱 房價悄漲1成)雁

  原物料飆漲、長期投資客湧現,選後行情提前起動!繼農曆年後,預售巿場掀起一陣調漲風後,建商們原本計畫選後民眾信心回籠後,將再度反映一波原物料成本,惟在巿況轉熱下,全台北、中、南各地建商已悄悄地提前調價,調幅約達一至二成。
  住展雜誌針對目前房價的變動發布最新統計,統計顯示,大台北區有12個建案,於選前即率先調漲房價,這些建案以豪宅建案居多,顯示建商看好陸客來台購買房地產,加上海歸派台商,利用這次總統大選回台時間,可望對豪宅產品有購買的動作,於是選在大選前先將房價動了一下。

 大選前房價已經開始動

  以北市中正區的國泰建設「仁愛築綠」為例,先前開出的表價為125萬元一坪,在建案銷售超過五成後,目前已將價格上調至135萬元一坪,調幅8%;而萬華區的「萬囍」,公開時的價格為55萬元一坪,建商為反應原物料上漲的成本,於是將價格上調至60萬元一坪,漲幅9%。
  位於北市中山區中山北路上的「遠雄富都」豪宅案,尚未公開已引起購屋者熱烈的電話探詢,敏銳的銷售人員感受到預期的熱絡反應,建議公司將原先的每坪100萬元,直接上調至110萬元一坪起跳。

 民眾投資信心大幅回升

  位於大同區的夆典「克里翁」則計畫在選後調漲。傳真實業董事長王明成指出,大同區建案的買主,過去都是以區域客為主,不過「克里翁」開賣以來,成交的七、八成客戶主要來自區外客,且多是長期投資客為主,顯示近來民眾投資信心已大幅回升。
  有些建商看好選後的噴出行情,還索性於選前臨時採煞車,打算先建後售「不賣了」,如元大建設位於北市敦化南路與安和路交叉口的「元大柏悅」,就決定暫緩銷售。
  除了台北建商紛紛調漲售價,中南部也有不少豪宅案,計畫調價。
  如台中「聯聚方庭」繼年後調漲房價,選前又推動第二波漲價,另外「登陽柏悅」、「聚合發榮耀」、「山璞植物園」也紛紛調漲售價,調幅達5%。至於,由鉅建設推出的「由鉅大謙」,因發覺近來有很多華僑跟海歸派去買,也評估在選後調漲售價。

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 (看好選後 三大都會區豪宅同步漲)(2008/3/20)

●九十七年三月二十日 聯合報-(看好選後 三大都會區豪宅同步漲)雁

  原物料飆漲加上房市掀買氣,三大都會區豪宅最近同步在總統大選前漲價,漲幅最高逾兩成。元大建設的豪宅案「元大柏悅」更是臨時踩煞車暫停銷售,改為先建後售,選後再高價待沽。
  住展雜誌調查,大台北地區已有十二個建案在選前調漲房價,以豪宅為主,主要是看好陸客來台置產,加上海歸派、台商返台資金,指標豪宅在選前先調漲。
  住展雜誌研發長倪子仁說,房市在選後會演出噴出行情,「選前只是小漲,選後漲幅會更驚人。」
  台中預售豪宅農曆年後已漲過一波,選前又再漲百分之五;包括七期重劃區的聯聚方庭、聚合發榮耀、登陽柏悅,科博館一帶的山璞植物園,選前再漲價百分之五左右。
  高雄房地產業者宣佈「本月最高可能漲兩成」。高雄福懋建設總經理塗耀斌說,隨著高捷通車,幾個銷售個案已漲百分之五到一成左右,選後會漲更多。
  北市國泰建設的「仁愛築綠」,先前開出每坪一百廿五萬元,銷售破五成後上調至一百卅五萬元。敦化南路遠企飯店旁的「敦南苑」豪宅,原先一坪一百五十萬元,近來將訂價拉抬至每坪一百八十萬元,成為近期創新高的第一建案。中山北路的「遠雄富都」,開價從每坪一百萬元調至一百十萬元。
  有些建商看好選後的噴出行情,索性採煞車,元大建設在北市敦化南路與安和路交叉口的「元大柏悅」已暫停銷售,等蓋好再賣。

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 停車場損屋錯打官司沒得求償(2008/3/17)

●九十七年三月三日 自由時報-(停車場損屋錯打官司沒得求償)琪

   未申請即提國賠之訴

  陳美秀與丈夫旅居美國多年,6年前放棄美國高薪工作,舉家返台定居,不料新
家卻因台北市政府在附近興建停車場而受損,她向北市府求償30餘萬修復費遭拒後,
向法院訴請台北市國家賠償,台北地院認為,她未先向政府申請國家賠償,即向法院
提國賠之訴,不符合「先協商後訴訟」原則,判她敗訴確定。
  台北地院審理認為,北市府屬「定作人」,工程造成鄰居損失,應由承包商負責
,且陳女在提出國賠訴訟時,雖曾與北市府就大樓損壞進行協商,但她當時並未言明
是本於國家賠償法,要求北市府負責,法院認定陳女未先協商,即向法院提國賠之訴
,不符合國賠法規定。
  陳美秀表示,她不懂法律,自認91年間要求台北市政府對大樓的龜裂、漏水等狀
況負責,就是正式請求國賠,但北市府把責任推給承包停車場的世龍營造,如今,世
龍營造已倒閉,台北市政府又拒國賠,法院也認為她未曾向北市府申請國賠,判她敗
訴,令人無法接受。
  判決書指出,台北市政府於89年委由世龍公司承作台北市信義區307號公園停車
場,陳美秀主張,因工程施工不當,造成房屋受損,共需修復費用38萬餘元,此一費
用不僅有單據,且台灣省土木技師公會也已鑑定確認房屋受損是因停車場工程所致,
她要求台北市賠償。
  雙方91年開始協商,北市府願給付陳女7萬元,陳女則主張修復費需38萬餘元,
協商不成後,陳女即要求台北市政府賠償。

   訴訟也逾2年時效

  北市府主張,在工程合約中已言明,由承包商世龍營造負起一切賠償之責,世龍
破產後,市府基於公益而接管,但不代表對陳女損害有賠償責任,且陳女表示,91年
房屋就受損,卻在96年才向法院訴請賠償,已超出2年時效,無權求償。

 債清信用註記年限 縮減(2008/3/17)

●九十七年三月六日 經濟日報-(債清信用註記年限 縮減)琪

  卡債族福音!更生最長不超過十年,清償完畢加註時間減為四年。

  債清條例上路前夕,消費者債務協商、更生與清算的信用註記年限大翻盤。在
消基會、消保官聯手下,硬是把更生年限降到十年以下,清償完畢加註時間降低到
四年,協商清償完畢後的註記時間則降到三年以下。
  銀行公會去年訂出信用註記年限,清算後註記十年,更生消償時間為六年到八
年,清償後再註記五年,也就是最長可以註記11年至13年,協商清償期是三、五年
到十年期不等,如依清償完畢後加註三年計算,也就是最長可註記13年,甚至更久

  消基會、消保官、銀行公會以及銀行局昨(5)日下午展開註記年限拉鉅戰。
  消基會、消保官訴求,更生與清償加註時間統統減半,最後有人提出「更生最
長不得超過十年」,另外加註時間也要由五年縮短為四年,在銀行局官員的贊同下
,更生年限終於底定。
  消保官提出:「如果每年有20幾萬人來申請,累計五年、十年下來,全台灣不
就超過百萬人都不能與銀行往來。」因此希望銀行全面縮減註記年限,讓這些人快
點「超生」,才可以快點與銀行往來。
  銀行人士則認為,若到時候有這麼多人信用註記,銀行也不可能完全不借,在
台灣銀行過度競爭的狀況下,銀行肯定會開放部分人士借款,只是會降低金額、提
高利率。
  某商業銀行主管指出,若太過寬鬆,銀行發生系統性的風險,銀行率先縮減的
一定是正常放款,提高利率,防止未來更多倒帳風險,這對正常繳款的大眾不公平

  主管說,最明顯的例子,就像去年卡債風暴後,受到最大影響的不是卡債族,
而是其他持卡人,銀行因為成本大增,紛紛縮減福利,卡債族的債款可以打折還、
降利率,但正常繳款的人照原先金額、利率繳付,福利還被縮減。
  銀行公會原先仍然堅持註記年限,但在金管會跳出來講話後,銀行公會對更生
註記年限讓步,至於協商加註記三年,消基會與消保官希望減到1.5年,金管會希
望可以降到三年之下,才能鼓勵民眾盡量與銀行協商就好,不要走到更生與清算。
  但銀行公會同意減少後,確實年限昨天協定還沒有最後結論。

  卡債族協商 銀行只跟本人談

  法界批違反人權

  銀行公會拒絕律師代表卡債族申請協商,法律扶助基金會、律師公會全國聯合
會以及台北律師公會都跳出來為卡債族抱不平,「這是違反人權」,今(6)日將
公開抗議。
  消費者債務清理條例就要在11日上路,許多卡債族寄予厚望,要藉由該條例重
生,但是法扶基金會指出,「消債條例」的條文艱澀難懂,不論是協商前置程式、
聲請更生及清算等,種種法律程式,都需要熟稔司法程式的律師代為進行,才能保
障債務人之最大權益。
  由於銀行公會訂出的法院外協商機制中明定,申請協商的卡債族必須本人與銀
行親自談,不能委託律師,銀行公會也說,「銀行只跟本人談」,不跟律師代表談

  法律扶助基金會台北分會會長林永頌說,銀行擁有眾多法務人員,可協助執行
強制執行及假扣押等司法程式,還且有意阻止律師代理卡債族協商,為什麼不讓債
務人請律師。
  銀行公會說,「借錢時候是本人來借,還錢協商時候當然是要跟本人談,借錢
的又不是律師。」林永頌說,「撞車的也不是律師,律師的工作就是協助他人進行
法律協助,本來就有代表的權利。」
  如果債務人無法聘請律師代理協商,林永頌認為,根本就讓兩造的司法天平明
顯失衡,也會讓許多代辦公司趁勢崛起,詐騙債務人等情事層出不窮,無法可管,
造成更大的社會問題。
  銀行公會認為,前置協商需要跟本人洽談,才能知道真實狀況,不是全面拒絕
律師,更何況,卡債族的經濟已經有困難,「何必浪費錢請律師。」林永頌說,「
要怎麼請律師,銀行沒有權利管。」

 (侵吞繼母遺產 許博允起訴)(2008/3/12)

●九十七年三月十一日 蘋果日報-(侵吞繼母遺產 許博允起訴)琪

  代書聯手 偽造買賣契約過戶

  新象文教基金會行政總監許博允,在繼母張寶玉過世後,和代書林昭耀聯手以
假交易方式,把繼母的一幢房子和一筆土地,過戶給自己的兩個兒子,卻被繼母的
哥哥發現。檢察官調查後,昨依偽造文書罪將他起訴。
  針對此案,許博允昨說:「此事已折騰多年,乾脆起訴也好,一切交由司法處
理。」

  過戶給自己兩兒子

  台北地檢署查出,許博允的父親許伯埏過世後,張寶玉就繼承了丈夫的遺產,
而二○○一年十月間,張寶玉過世,許博允為了早日拿回父親留給繼母的不動產房
子,於是偽造一份一九九八年一月間所簽,繼母把房子賣給他兒子的契約,再由林
昭耀拿著契約到地政機關,將不動產過戶至許兩名兒子名下。

  繼母胞兄發現提告

  其中,位於北市建國北路一段的房屋,因為土地權狀遺失無法移轉登記,林昭
耀就以張寶玉的名義申請補發權狀,地政機關於是通知張寶玉的繼承人,應該先辦
理繼承再過戶,也可繼承遺產的張寶玉之兄張食祿,才發現妹妹的遺產險被過戶,
因此控告許博允、林昭耀。
  許博允應訊時表示,繼母生前就打算把名下不動產,以買賣的方式過戶給自己
兩個兒子以避稅,只是礙於房屋另有租約,所以無法如願。檢察官調查後,認定許
博允犯行明確,因此將他起訴。

  許博允小檔案
  生日:64歲
  出生地:台北縣淡水鎮
  家庭:妻子樊曼儂,育有2子
  經歷:
  .1962年發起「江浪樂集」
  .1978年創新象活動推展中心
  .1983年成立新象藝術中心和新象藝廊
  現職:新象文教基金會行政總監、中華民國作曲家協會常務理事、中華民國文
     化推展協會秘書長
  資料來源:《蘋果》資料室

 下月上路 債清協商 只有一次機會)(2008/3/12)

●九十七年三月十日 經濟日報-(下月上路 債清協商 只有一次機會)琪

  故意欺瞞,更生或清算後被判不符條件,銀行可立即催債,債務人還可能吃牢
飯。
  下(4)個月要上路的債清條例,民眾只有一次協商機會,如果故意欺瞞導致
協商不成,進入更生或清算後被法院判定不符合條件,債務人不僅無法再回頭與銀
行協商,銀行有權馬上催討財產,還可能吃上三年牢飯。
  前年卡債風暴時已與銀行協商減債、減息清償債務的人,已有不少人決定要毀
諾,想等到新法上路後,聲請更生或清算,把債務減免掉,提早重生。
  由於債清條例規定,要進入更生或清算,都必須先與銀行進行「法院外前置協
商」,許多卡債族已打定主意,就是不同意銀行的條件,希望拿到「協商不成立」
的證明書,直接進入更生或清算。
  許多代辦公司打著算盤,要「教導」卡債族擴大債務,或是隱匿財產,讓卡債
族與銀行協商時,因假造條件,讓銀行誤以為卡債族無法支付償債,藉此跳過協商
,以取得更生或清算的「入門票」。
  司法院指出,教唆者與債務人將成為共犯結構,將會被處以三年以下有期徒刑
官司。
  銀行公會也提醒,申請債務協商的債務人,只要「協商不成立」的債務人,無
法再次申請二次前置協商,而且一旦債務人向法院申請更生或清算不成之後,銀行
有權利馬上開始催收債務。
  協商大多只是減息、延長債務,而更生則是有機會減掉部分債務,清算為全部
免責,但銀行公會提醒,若是惡意欺騙想免責,最後被法院發現,本來想減免債務
本金償還責任,不但無法達到目的,甚至本來減息、延長債務返還時間的條件也沒
了,還可能再吃上官司。

 (列報已逝父母 罰漏稅額一倍)(2008/3/5)

●九十七年三月五日 經濟日報-(列報已逝父母 罰漏稅額一倍)雁

  南區國稅局表示,列報扶養已逝父母,稅法規定是依所漏稅額處兩倍以下之罰鍰,不過,實務上目前採輕罰,依據財政部頒布的裁罰倍數表,一般只罰一倍,不會罰到兩倍。
  南區國稅局表示,97年2月29日經濟日報稅務法務A15版登載有關『列報扶養已逝父母 罰兩倍』新聞乙則,按所得稅法第110條第1項規定,係處以所漏稅額兩倍以下之罰鍰,非所載「罰兩倍」。實務上類似情況只罰一倍。

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 (83%女性買屋首重交通 學區次之)(2008/3/5)

●九十七年三月五日 蘋果日報-(83%女性買屋首重交通 學區次之)雁

  本週末就是婦女節,由於女性主導購屋意識提高,房仲業者針對不同年齡層女性購屋偏好作調查,結果顯示,未婚粉領族和已婚頂客族把交通條件擺第一,已婚婦女最先考慮學區。
  北區房屋首席總經理彭培業表示,女性主導購屋比例漸高,新婚首購族女性主導力更強。因此針對女性購屋族群進行質、量化分析,將女性區分為「未婚粉領族」、「已婚媽媽族」、「已婚頂客族」、「退休銀髮族」4大類,調查各族群對購屋的考慮因素排行,調查範圍以北台灣為主,有效樣本數984份。
  整體來說83%女性認為「交通」是購屋最重要條件,其次才考量安全(76%)、學區(62%)、就醫(58%)等。其中,未婚粉領族和已婚頂客族最重視交通條件,因此捷運周邊住宅為首選。

  捷運共構案受青睞

  台北市未婚粉領族開車比例僅約1.5成,逐捷運而居的喜好明顯,特別青睞「到站就到家」的捷運共構產品。再者,未婚粉領族的購屋總價預算不高,主力產品是低總價小套房和2房產品。
  已婚媽媽族購屋考量最重視學區、交通和購物市場。60歲以上退休銀髮族女性,購屋考量首重就醫、公園綠地和購物市場,銀髮族退休後喜歡好山好水的地區,較偏遠的郊區也無妨,是最不重視交通便利的族群。

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 (房市今年會更好)(2008/2/27)

●九十七年二月廿七日 經濟日報-(房市今年會更好)雁

  房市房語

  年初立委選舉結束後,由於政治不確定因素消除,房地產市場買氣形同噴出,甚至已有預售案延遲推出、就怕把價格訂低了,市場惜售氣氛濃厚。整體來說,房地產業界對今年房市景氣的看法,普遍是「樂觀期待」。
  我個人則認為,不論總統大選結果如何,今年台灣的房地產市場是「怎麼變、都比去年好」。
  台灣的房價,其實還有繼續往上走的機會。在住宅產品部分,能漲多少,就要看整體經濟景氣發展、國民所得是否有機會往上攀升,如果我們的國民所得到達2萬美元,那房價必定有支撐。
  至於商用不動產部分,如果兩岸能有共識、有更開放的交流互動機會,再漲個三成,也是沒問題的。但前提是,不能只有台灣片面提出各種開放政策,要對岸也有回應、真的能落實。
  如果現在想要投入房地產市場,我的建議仍是,優先考慮好地段;好地段,才能抗跌。例如美國自去年下半年以來,受次級房貸影響,房市重挫,但曼哈頓、舊金山等地的房價,仍是高不可攀,並未受到影響。
  若放眼台灣,投資首選自然是台北市。值得注意的是,目前各建商都已積極佈局,明年台北市會冒出很多都市更新案件;老舊社區雖然不會靠一個都更案就翻身,但生活環境、房價等,都會慢慢變好,投資人可以留意。

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 (房地稅籍清查 鎖定增建改建)(2008/2/27)

●九十七年二月廿七日 經濟日報-(房地稅籍清查 鎖定增建改建)雁

  財部:享優惠稅率房地列查核重點,若使用情形變更,儘速申報補稅。

  全國稅捐機關即日起展開房屋與地價稅籍清查,為期逾半年。享有減免優惠的大面積土地,以及增建、改建房屋,是首要清查目標。
  財政部強調,享有特別稅率的土地或房屋(如自用住宅土地等)若適用優惠條件喪失,卻未主動向稅捐機關申報補稅者,在這波稅籍清查行動,被稅捐機關查獲者,除補稅外還會受罰。財政部提醒土地與房屋的所有權人,如使用情形變更、房屋增建、改建等行為,最好儘速主動申報補稅。
  全國稅捐機關依據財政部所訂「97年度遏止逃漏稅維護租稅公平重點工作計畫」,自本月起至11月止展開房屋稅籍清查作業。財政部表示,房屋所有權人應在房屋建造完成之日起30日內,向地方稅捐機關申報房屋稅籍,如有增建、改建、變更使用者,亦須即時辦理申報。未依規定申報者,涉及漏稅就會受罰。
  各稅捐機關進行今年度的房屋稅籍清查時,除注意房屋所有權人申報的房屋使用情形有無變更,涉及逃漏稅外,還將核對房屋稅籍資料,包括現場房屋地址、面積、構造別、使用情形與稅籍所載是否不符,並依據現場調查資料更正稅籍,以維護稅籍正確。
  據指出,稅捐機關年年都會執行房屋稅籍清查計畫,平均每幢房屋三年之內,都會受查一次。
  全國稅捐機關除調查房屋稅籍外,也將同步執行地價稅籍的清查。依據財政部「97年度地價稅稅籍及使用情形清查工作計劃」,清查地價稅籍的目的,在建立完整稅籍資料,97年度全面清查各類土地的重點在瞭解土地的課稅現況與使用情形,清查期間較短,自本月起至8月止,共計七個月。
  財政部表示,今年地價稅籍清查工作,主要調查目標是以自用住宅用地、工業用地、課徵田賦土地及其他公、私有減、免徵地價稅等土地。並以篩選面積大、變動性高者為優先對象。其中享有減免稅優惠的土地,則是以非供公共使用的免稅土地、公共設施保留地及國有土地出租並有收益為主。

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 (配偶房貸利息 合併申報才能抵)(2008/2/22)

●九十七年二月廿二日 工商時報-(配偶房貸利息 合併申報才能抵)雁

  近年時有夫妻離婚,但因為之前購買房屋的登記以及利息支出問題,向國稅局詢問。高雄市國稅局指出,若本人與配偶離婚,原本登記在配偶名下的自用住宅購屋借款,如果雙方未採取「合併申報」,借款利息支出在當年度申報綜合所得稅時,將不得列舉扣除。
  某民眾於九十六年與配偶離婚,原本有一棟登記在配偶名下的房屋,在離婚之後,該民眾繼續支付借款利息,因此想在今年申報九十六年度綜合所得稅時,列舉扣除自用住宅購屋借款利息。
  不過,高雄市國稅局官員指出,登記在配偶名下的自用住宅,其由納稅義務人向金融機構借款支付的利息,必須在納稅義務人與配偶為同一申報戶的前提下,才能依照稅法規定,列舉扣除自用住宅購屋借款利息。
  所得稅法第十七條第一項第二款第二目之五規定,納稅義務人購買自用住宅,向金融機構借款支付的利息,「每一申報戶」每年扣除數額以三十萬元為限。但申報有儲蓄投資特別扣除額者,其申報儲蓄投資特別扣除金額,應在上項購屋借款利息中減除。
  同時,納稅義務人依上述規定扣除購屋借款利息者,以一屋為限。
  因此,高雄市國稅局官員說,稅法規定離婚當年度可選擇與配偶合併或者分開申報。前述案例中該民眾申報九十六年度綜所稅時,如選擇與配偶合併申報,仍可列舉扣除自用住宅購屋借款利息,但九十七年度起,因不可再與離婚配偶合併申報,若仍支付利息,也不能再列舉扣除。

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 (撿便宜要快 共構小套房 低價標售)(2008/2/22)

●九十七年二月廿二日 聯合報-(撿便宜要快 共構小套房 低價標售)雁

  捷運共構住宅搶手,不過你有機會用低於市價的行情買到!由於台北市捷運局是捷運共構案的大地主,三月底跟四月初將陸續標售上百戶的捷運共構小套房,底價比市價低一成以上,合作銀行還提供最高七成銀行貸款。
  幾個捷運共構案的「地主」捷運局手上都分配到幾個樓層的房子,隨著建商持有的樓層案子售罄,並在中古市場屢創佳績,捷運局陸續把這些房子以低於市價的行情拿出來標售,經常吸引民眾搶標。
  三月底捷運局要標售江子翠捷運站近百戶的「環遊市」捷運共購小套房,底價每坪29萬元起跳,由4樓到10樓不等,標準戶坪數是12.5坪,每層樓約12到13戶,各有1戶是25坪產品,隨樓層高度最高到31萬餘元,比市場行情低1成以上。
  由於江子翠案戶數太多,將依照樓層切割為2案標售,分別在3月25日和4月8日開標,投標截止日則在開標前1日的下午5時為止;捷運局表示,江子翠案在3月8日、9日兩天週末假期開放看屋,民眾可直接到現場參觀。
  除了江子翠的小套房標案外,捷運局4月預計公告萬芳社區站「環遊市」聯開大樓標案,要標售32戶,坪數24到36坪,為2房到3房產品,光是江子翠和萬芳社區2標案戶數就達121戶,捷運局今年還會陸續公告萬隆站、大坪林等站聯開大樓標案。
  有意投標的民眾,必須準備總價的1成金額,作為押標金,得標後要在一個月內付清總價,如果未得標,將退還押標金。
  至於得標後的貸款融資,捷運局已與台北富邦銀行、台灣中小企業銀行、元大銀行、萬泰銀行和第一銀行合作,只要得標者的債信狀況良好、收入穩定,就能獲得最高7成額度的房屋貸款,不用擔心銀行緊縮小套房貸款借不到錢。

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 (陽台加窗算1房 DM畫虛線)(2008/2/20)

●九十七年二月二十日 聯合報-(陽台加窗算1房 DM畫虛線)雁

 消費者被誤導 建商:取得同意才施工 建管處:95年1月1日前核建的 不算違建

  北大建設公司在中山區林森北路底推出的建案「森美館」,遭消費者指控在銷售時沒有告知她購買的2房房子中,其中一房其實是由陽台加窗而成,且對屋內瑕疵始終無法維修到好。
  建設公司表示,陽台加窗一切合法,消費者事先知情,對瑕疵也會修繕到底。
  台北市政府建築管理處主任秘書黃仁鋼表示,只要建商所持的建照是在95年1月1日前核發,陽台加窗的部分就不算違建;在此以後申請的建照,有這種作法都是違法,如在施工中,即報即拆,已完成的陽台加窗違建則排時間拆除。
  消費者邵小姐卻向消保官投訴,她在買屋時沒有被告知買的2房其中1房其實是由陽台加窗而成,她認為建商沒有盡到告知責任。
  邵小姐說,在她攜回審閱的契約中,並沒有房屋的平面圖,建商是在簽約當天才在契約後另外附上一張。簽約時,她的印章被拿來在契約上多處用印,但凡用印處都會請她簽名,唯獨在那張後來才附上的房屋平面圖上,只有蓋章而無簽名。
  邵小姐認為,她在看屋時取得的DM上,她所購買的2房平面圖明明就沒有註明其中一房是陽台,而且建商對於屋內瑕疵的修繕始終都不能讓她滿意,卻自行從應退帳款中直接扣除驗屋完成後才能拿到的交屋保留款,讓她喪失手中唯一的籌碼。
  北大建設經理林祖澤表示,建照是在93年取得,DM上平面圖陽台部分雖沒有註明「陽台」字樣,但有畫上虛線,表示是陽台,至於陽台中有床舖、梳妝台等擺設,只是佈置建議,並非想誤導消費者。
  銷售預售屋時就有跟消費者說明清楚陽台加窗事宜,消費者在簽約時才會簽下「二次施工同意書」,同意建商幫她施工加窗。
  市府消保官王治宇表示,從消費者保留的DM上來看,不易看出陽台加窗形成的房間其實是陽台,建商有可能涉及廣告不實,不過因消費者已簽下二次施工同意書,所以除非可進一步舉證自己是在遭到刻意隱瞞的情況下才簽下買賣契約,才可能要求建商賠償。
  黃仁鋼建議消費者在購屋前,可要求建商出示建照和標準圖,或直接到建管處施工科查詢;建照和標準圖就好像建物的身份證,可以知道建物的用途、規畫是否合法。

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 (自宅登記個人計程車 仍享優惠)(2008/2/20)

●九十七年二月二十日 經濟日報-(自宅登記個人計程車 仍享優惠)雁

  財政部指出,民眾在自用住宅設有「個人計程車」登記,還是可以按照較低的自用住宅稅率,課徵地價稅與土地增值稅。
  財政部說,民眾以其自用住宅用地辦理「個人計程車」登記,與一般以自用住宅辦理營業登記的店家,直接在自用住宅營業的情形不同,因此並不影響其自用住宅適用優惠稅率的權利。
  財政部表示,個人計程車以自宅為營業設立登記地點只屬形式,目的是為方便管理,實際的營業行為大都發生在馬路上,與一般餐飲業等業者以自用住宅做為營業登記地點,並在自用住宅實際營業的狀態不同。個人計程車既然不會在自用住宅營業,就不能因其已在自用住宅用地辦理營業登記,而逕行認定有供營業使用的行
為。
  財政部說,個人計程車行只是以其自用住宅辦理營業登記,並未違反稅法所指「供營業使用」情形,因此,仍可申請按自用住宅稅率課徵地價稅等。

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 (重購自用住宅兩年內可退稅)(2008/2/19)

●九十七年二月十九日 聯合報-(重購自用住宅兩年內可退稅)雁

  《節稅知識家》

  賣屋後再重購新屋,或先買新屋而後再賣屋,都是民眾正常的購屋交易行為。
但是,如果新屋的購價大於舊屋售價,原先因為出售房屋所得而增加的年度綜合所得稅,是否白白多繳?
  根據所得稅法及施行細則規定,納稅人出售自用住宅後,自完成移轉登記的當天起兩年內,如果又重購自用住宅,且購價超過出售舊住宅的價款時,都可以在該重購自用住宅完成移轉登記之年度,申請將已繳納之綜合所得稅因出售舊屋交易所得而增加的部分,自當年之應納綜合所得稅中扣除;如不扣除,亦可申請退還稅款。假如為先購買房子再出售舊屋,亦可適用這項規定。
  讓我們先來看一個實際例子。賈經緯在民國91年6月賣出自用舊屋,當時該房屋的市價達1500萬元;92年3月間他申報綜合所得稅時,按出售房屋之公告現值124萬元核算財產交易所得,申報該項財產交易所得計28萬元(124萬X23%)。由於他的個人綜合所得稅邊際稅率已達21%,故列報此財產交易所得使稅額增加5萬9,892元(28萬5,000X21%)。
  賈經緯出售房屋後開始租屋,但經常搬家,最後還是決定於92年12月以2000萬元重購新屋。由於購買價款已經超過原本出售舊屋的價款,於是向稽徵機關申請退還原先出售自用住宅後所增加的綜合所得稅,計5萬9,892元。
  稽徵機關依納稅義務人所檢附向地政機關辦理移轉登記、蓋有收件章之契約文件影本及所有權影本,連同91年度已納稅之憑證加以審查,認為無不符者,故予以核定退還。
  本案主要是就財產交易所得稅申請退稅而發。如果是有土地增值的狀況,且已經繳納土地增值稅,而後售出該土地,又於兩年內重購自用住宅用地,且購價大於原先土地的售價,則可將超出的價額扣除先前已繳納之土地增稅額後的部份,向主管機關申請在其已納土地增值稅額之內,退還其不足支付新購土地地價之數額。扣
繳納土地增值稅後的餘額。
  我再補充一點,申請退稅或抵稅應向戶籍所在地之國稅局辦理;如果是以委建的方式取得自用住宅,則除了檢附上述例子中的契約影本、所有權影本外,尚需檢附委建契約及使用執照影本,並以建物總登記日所屬年度作為重購自用住宅完成移轉登記的年度,於該年度申請退抵稅額。

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 北縣十縣轄市 售屋稅負暴增(2008/2/18)

●九十七年二月十八日 經濟日報-(北縣十縣轄市 售屋稅負暴增)雁

  升格效應,板橋新店等由10%升至19%,鄉鎮維持8%。

  台北縣去年10月升格為準直轄市後,北縣縣民出售房產的稅負也隨之暴增。財政部會同國稅局,初步擬訂新增96年準直轄市售屋財交所得額標準為19%,較95年尚未升格為準直轄市之前的課徵率大幅提高九個百分點。
  財政部最新擬訂的售屋財交所得額標準,是以台北縣原縣轄市與鄉鎮分按不同標準課徵。其中,原為台北縣所屬縣轄市部分,比照直轄市高雄去年按19%計徵;台北縣所屬鄉鎮則仍維持按鄉鎮售屋課稅標準依8%課徵。
  財政部強調,售屋所得是以民眾自行申報舉證買賣成交資料,做為主要課稅方式。只有在無法舉證買進或賣出證明時,才需按財政部所訂的財交所得額標準課稅。台北縣縣民去年曾經出售房屋,但獲利率不超過19%或虧本售屋者,仍可選擇出示真實買賣成本,以避免被課徵重稅。
  財政部配合地方制度法修正,自今年起在售屋財產交易所得課稅標準,新增縣升格為準直轄市後,民眾處分位於準直轄市房屋的所得額專屬課稅欄位。今年5月準直轄市民眾申報去年售屋所得時,即應適用。
  根據房屋買賣市場統計資料,台北縣升格為準直轄市後,去年平均房價上漲幅度達11.3%,板橋市漲幅最大達14.5%。逾平均漲幅11.3%以上者,則有中和、永和、新莊、淡水與新店,其中僅淡水鎮仍可比照鄉鎮按8%計算售屋所得稅。
  台北縣所轄縣轄市共有板橋、新店、中和、永和、新莊、三重、蘆洲、樹林、土城與汐止等十市,其95年(指出售房屋年度)適用售屋課稅所得額標準,與桃園、苗票、台中等15縣的縣轄市同一等級,均按10%計算所得額。96年台北縣升格後,屬於北縣的十個縣轄市需單獨適用「準直轄市」的所得額標準,財政部初擬應按19%計算。
  稅法規定,無法舉證售屋買賣成本者,應以出售房屋的評定現值乘以課稅所得額標準,計算售屋所得後,合併個人年度綜合所得,再按6%到40%所得稅率累進課稅。
  舉例來說,甲位於台北縣新店市一棟市值千萬元的房屋,評定現值假設為600萬元,甲在去年以1,500萬元出售,實際售屋所得為500萬元。若甲未出示真實買賣成本,即應按其房屋評定現值600萬元乘以19%的所得額標準,以114萬元為售屋所得,合併甲個人綜合所得報稅。

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 (基河大彎北段 可變更住宅區)(2008/2/18)

●九十七年二月十五日 自由時報-(基河大彎北段 可變更住宅區)琪

   居民最多將增加一萬人

  基隆河大彎北段地區原指定商業區、娛樂區使用,未來將放寬有條件變更住宅區,預計最大量可移入一萬居民,都市發展局表示,為使大彎北段地區能支援大內科地區以及兩岸直航需要,因此重新檢討該區域的都市計畫。

   原定位為商業娛樂專區

  大彎北段地區面積約一○五公頃,北起北安路、南至樂群路、東起堤頂大道、西至明水路,周邊有科技園區與工業等產業軸帶核心,加上毗鄰松山機場,早期定位為商業購物、娛樂專區,都市發展局指出,該區都市計畫自民國九十二年檢討公告後,雖然陸續開放商業種類進駐,但已逾五年未檢討,隨著時空環境變遷,許多土地所有
權人希望放寬商業及娛樂區允許作住宅使用,因此一併檢討使用分區與建築高度等問題。
  發展局指出,放寬範圍是沿著二十米道路為主要軸帶的商業區與娛樂區,其二分之一面積可以開放住宅使用,而建築高度也從四十米開放至五十米高,但引進的觀光旅館則限六十米高以上,做為當地指標性建築。
  此外,原住宅使用專區也將開放商業項目進駐,發展局指出,原允許使用項目已不敷使用,所以有條件放寬鄰里商業進駐。
  發展局指出,部分地主對於建築高度樂觀其成,但仍希望住宅使用限制可以再放寬,發展局表示,該計畫案將公開展覽至三月十日,持續聆聽民眾意見,再送至都市計畫委員會進行討論,若能全案通過,該區可望發展為北市副都心。

 (鼠年大台北房市 內湖板橋最熱)(2008/2/18)

●九十七年二月十五日 中國時報-(鼠年大台北房市 內湖板橋最熱)琪

  金鼠年,大台北房市熱門潛力區位在哪?根據永慶房仲網區域物件點閱率統計,元月份大台北民眾物件查詢數最高地段,由北市內湖區奪冠,點閱率達14.8%;其次北縣板橋市,點閱率為14.5%,由此預測內湖與板橋將成大台北買氣最旺熱門潛力區。
  鼠年開春,房市在立委選後有逐漸熱燒的趨勢,特別是在天氣冷颼颼的農曆過年期間,民眾上網看屋量暴增,永慶房仲網統計,農曆過年期間,網站物件的最高留言量較過年前成長了4至5成。

 捷運沿線仍是發燒區段

  但新的一年間,民眾購屋應作何選擇呢?從永慶房仲網統計資料可發現,今年大台北地區的房市發燒區段仍會以捷運沿線為主。
  永慶房仲網總經理廖本勝表示,捷運系統已融入大台北民眾的生活習慣中,在整體捷運網絡尚未綿密建置完成前,目前已經通車或即將完工的捷運線,仍會是鼠年助漲區域房市的重要題材。
  單就北巿分析,根據永慶房仲網統計,北市以內湖區以及文山區分居熱門購屋區域前兩名,民眾上網查閱物件次數最多,區域物件點閱率皆逾14%以上。
  廖本勝表示,捷運內湖線於明年6月通車後,將大幅提升其交通往返的便利性,且內湖地區解決淹水問題後,居住品質大為改善,鄰山近湖,生活環境清閒優雅,是多數中產階級上班族購屋的首選區域,再加上區域內有多家大型賣場群聚,生活機能便利,進一步提高民眾進駐的意願,讓內湖得以躋身鼠年大台北房巿最熱門的區域。
  北縣方面,區域物件點閱率最高的前五個行政區,也皆為捷運線通行區域,廖本勝表示,北縣為北市的主要衛星都市,靠捷運線將台北縣市所分別扮演的居住及工作
功能緊密串聯,因此,捷運的便利性成為上班通勤族選擇北縣購屋時重要考量。
  像是具有三鐵共構優勢的板橋市,不僅為北縣行政中心,資源開發或公共設施的建置也較為成熟,成為是購屋族選擇北縣房子最青睞地區,依永慶房仲網統計,元月份板橋市的物件閱率達14.2%,位居北縣首位。

 水波效應 市郊房市需求增

  信義房屋則認為,鼠年在購屋保值概念強化下,地段價值將備受重視,市中心精華區的房價勢會居高不下,進而導致由市中心沿著捷運或快速道路往市郊擴散的「水波效應」持續發酵,預計北縣市將有捷運南港線東延段,以及八里新店快速道路通車,屆時可望帶動南港、八里、蘆洲以及三重等地區的房市需求動能。

 (欠稅人已供擔保 仍會強制執行)(2008/2/18)

●九十七年二月十五日 工商時報-(欠稅人已供擔保 仍會強制執行)琪

  納稅義務人已確定的欠稅及罰鍰案件,即使已經提供相當擔保,但並不代表強制執行也因此停止,民眾應該特別留意。
  台北市國稅局日前查核到一案例,甲君滯欠贈與稅及罰鍰逾一億元,經移送法務部行政執行署台北行政執行處強制執行,經三個月即全數追回欠稅款。
  本案經過復查、訴願以及行政訴訟確定,雖然甲君提起再審之訴,但再審判決前,仍受原行政法院判決的拘束。由於甲君當時對行政救濟確定的稅捐遲遲未繳,依規定北市國稅局將本案移送執行並限制甲君出境。
  在被限制出境之後,甲君急於出國,因此提供土地作為擔保,限制出境隨即解除,但已確定的欠稅及罰鍰,並不因此停止執行,因此法務部官員對甲君說明將扣押其存款,並聲請拍賣其土地。
  北市國稅局長凌忠嫄說,行政執行處若扣押甲君存款,將會影響其債信及社會地位。
  同時,若行政執行處聲請拍賣甲君提供擔保土地,價格恐遠低於市價。最後甲君以該筆已被查封的土地向銀行貸款,並先由行政執行處撤銷查封命令,辦理土地貸款手續並繳清欠款,同時解除限制出境命令。
  凌忠嫄說,納稅義務人如有欠稅應盡速繳納,即使提供擔保,仍有可能遭移送法務部強制執行。

 公設地變更 只補稅不罰款(2008/2/14)

●九十七年二月十四日 經濟日報-(公設地變更 只補稅不罰款)雁

  未主動改按一般稅率繳稅

  公共設施保留地變更為非公共設施保留地,所有權人未主動申報並改按一般稅率課徵地價稅,財政部明令,只需補稅,免按土地稅法第54條規定處三倍罰鍰。
  財政部賦稅署昨(13)日指出,經都市計畫編為公共設施保留地,依土地稅減免規則及財政部71年4月6日的解釋函令,是由稽徵機關根據地政機關通報保留地清冊,自行查核或會同地政機關勘查其使用情形,分別核定徵免地價稅,土地所有權人不必提出申請。
  因此,財政部認為,公共設施保留地原本按照千分之6稅率課徵地價稅,日後一旦變更為非公共設施保留地,土地所有權人卻沒有主動申報改按一般地價稅率課稅者,應無土地稅法第54條處罰規定的適用。
  依據土地稅法相關規定,適用特別稅率的土地,如自用住宅用地、工業用地等,土地所有權人應提出申請;適用特別稅率原因、事實消滅時,土地所有權人應主動向主管稽徵機關申報。適用特別稅率原因、事實消滅,卻未在限期內申報者,除補稅外還要加處罰鍰。
  財政部說,公共設施保留地,依照規定免由土地所有權人提出申請,而是由稽徵機關根據地政機關所通報資料辦理,因此一旦範圍出現變動,土地所有權人也無申報義務。財政部規定,稅捐機關經核發現公共設施保留地變更為非公設地時,土地所有權人只需補稅,不必另受罰鍰處分。

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 捷運、生活機能、綠地 換屋不敗三原則(2008/2/13)

●九十七年二月十三日 自由時報-(捷運、生活機能、綠地 換屋不敗三原則)雁

  隨著家人年紀的變化,國人因為生活需求而換屋的意願與頻率都有增加。最常見的理由分別是︰為了子女學區換屋、經濟狀況改善而換屋,以及因為家庭成員增加而房子由小換大,或子女離家而由大換小。信義房屋表示,一般人一生的換屋次數,由平均的三次增至四或五次。
  根據經建會去年第三季的資料顯示,全國因換屋需求而購屋的人,占總購屋族群的32%,較第二季增加2.8%。其中,台北市的換屋需求高達36.6%,躍居購屋動機的首位,也較第二季大幅增加6.8%。
  中原大學建築學系副教授陳政雄表示,若以鄰國日本為例,日本人年輕時會住在離市區比較近的國民住宅,空間雖小,但便利於工作;當中年時在存了一筆錢後,則會搬到風景區的養生住宅來居住,享受生活;而當邁入老年之際,則是會遷入老人住宅中,由享受轉變為受照顧。因此換屋其實是為了切合每個人在不同年紀的生活需求,進一步選擇更適合本身的住宅類型與居住環境,是理性與聰明的購屋行為。
  信義不動產企研室協理吳銘鴻指出,不管是哪種類型的換屋,最好有先考量三大重點,第一是要有重大交通或建設;第二是生活機能尚稱健全,不用舟車勞頓;第三則是選擇有綠地、公園的居住環境,提升生活品質。因為以房地產投資的眼光,換屋總是希望愈換愈好,經濟負擔更能減輕。
  太平洋房屋副總經理李珠華也認為,投資房地產最重要的要訣就是地段,買在二線當然不如買在一線城市;買在鄉鎮更是不如買在城市。
  專家表示,換屋要換得好,訣竅就是購買捷運、綠地、學區、重劃區有公共建設加持路段的保值概念屋,不僅能立即提升生活品質,還可坐享未來增值的雙重效應,堪稱是換屋的不敗原則。

   換屋分租 通常獲利不小

  隨著現代人理財方式的多元化,在普遍認為房地產保值又保本的考量下,不少人開始利用房地產作為投資或理財工具。而懂得利用換屋理財,不僅創造舒適的生活品質,也能享有節稅與退稅的優待。
  信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮指出,以往大家認為買房子是很不容易的事情,非得要成家立業才會考慮,但有些聰明的上班族會採取所謂的「換屋理財」方式,也就是選擇低價、有潛力的區域購屋,例如買下一層公寓,自己住其中一個房間,其餘房間分租給他人,既分擔了房貸支出,又省了房租,等到房價上漲時,房子轉手賣掉,還可賺取價差。當賺到另一筆自備款後,再選擇另一個潛力區,另買一棟坪數更大的房子,不斷以小換大。這類個案在北市內湖、松山還有大安區最為常見,只要是房價低時購入,賣屋通常都有不小的獲利。
  太平洋房屋副總經理李珠華則是提醒換屋族,在財務上必須面對的問題,是先買後賣或是先賣後買的抉擇,當然也有可能是原屋出租再買新房,一般如果是從高房價區換到低房價區,如從北部換到中南部,就可以用同樣的價錢買到坪數更大的房子,問題不大,但要換條件更好、價位更高的房子,第一件事就是要考量資金夠不夠的問題。若自備款足夠,也可以採用原屋出租方式,將房租收入用來彌補新屋的房貸支出,可以有效減輕購屋負擔,也能靜待更好的出售價格。

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 力拼329檔 房產業摩拳擦掌(2008/2/12)

●九十七年二月十二日 自由時報-(力拼329檔 房產業摩拳擦掌)琪

  農曆春節過去,對於房地產業者而言,即將而來的,二一九檔期「是每年房市銷
售的重要指標,業者無不摩拳擦掌,力求銷售成績。
  專家預估,今年三二九檔期光是北台灣就有一千五百億元的推案量,比去年的一
千億成長了五十%,將破歷史新高;而全台三大都會區的總推案量,更有機會追平一
九九三年一點三兆元的歷史高點。
  今年農曆春節僅有六天,加上寒流來襲,尤其北部地區陰雨綿綿,徹底澆熄消費
者外出看屋的意願,讓今年春節的房市買氣和天氣一樣,都是「冷颼颼」。房地產業
者只能將希望放在緊接而至的三二九檔期,因此今年的三二九檔期扮演著房市承先啟
後的關鍵。
  今年三二九檔期比往年更受矚目的另一個原因,在於三月二十二日是總統大選,
選舉結果將決定未來國內重大政治與經濟政策的方向,而選後民眾對於房市發展的信
心將反應在三二九檔期的銷售成績上。
  信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示,去年十一月「馬英九特別費」的宣判、
今年一月的立委大選及三月的總統大選結果被業界視為近來影響國內房市的三大政治
事件,其中前兩項已經解除,因此最後也是最重要的總統大選,將直接影響三二九的
房市整體表現。
  住展雜誌研發長倪子仁說,以太子建設為例,去年總推案量約七十億元,但今年
光第一季就有一百八十億元左右,代表建商看好總統大選後,兩岸關係會有所改善,
像鄉林建設在台中推出的「極光計畫」,也是看好兩岸將直航的大方向。
  不過,縱使建商們全力主打三二九檔期,樸園廣告副總張嘉生卻表示,畢竟選舉
結果都是消息面,就算兩岸要三通也不會立即開放,短期內是否真能實際表現在國內
不動產的交易上仍是渾沌未明。因此他建議,民眾最好還是以傳統捷運話題、大坪數
豪宅或地段等因素作考量,且消費者若要進場,最好還是以自用為主,回歸基本面。

●329 房產黃金檔期

  房市三二九檔期的由來,主因在於未實施週休二日前,三月二十九日是青年節,
是過年後的第一個國定假日,也是一連數日的春假開端,購屋民眾會利用此長假去看
屋,形成人潮,對業者而言,是一波令人期待的商機。
  其次,對部分來不及在年前買房子的民眾,在領了一筆年終獎金後,大多會延到
過年後的三月底或四月初來買屋,而避免拖到農曆七月的鬼月期間,也因此第二季通
常都是房地產的旺季。三二九檔期因此成為國內特有的房地產黃金檔期。
  不過,在實施週休二日後,現在三二九沒休假,反而是二二八「和平紀念日」成
為年後的第一個國定假期。因此有業者戲稱,三二九檔期或許以後就要改為二二八檔
期。

 假屋主售屋 糊塗代書沒把關(2008/2/12)

●九十七年二月十二日 聯合報-(假屋主售屋 糊塗代書沒把關)琪

  印鑑章不對 權狀、身份資料未核對 就讓買方付款 判賠70萬

  陳姓女子委託顏姓代書代辦購屋過戶,沒想到碰到糊塗代書,竟未查出賣家並
非真正的屋主,甚至也沒有核對權狀及身份資料,讓陳女受騙付款,台北地方法院
判決顏姓代書及員工應賠償陳女70萬元。
  陳姓女子從廣告看到台北市中山區一棟公寓要出售,聯絡後,自稱是屋主丈夫
的陳姓男子與她談妥以低於市價一成的價格成交,陳女委任顏姓代書代辦過戶。
  陳姓男子在成交後不久,急忙打電話給陳女表示急須用錢,希望陳女先付142
萬元現金,陳女委請顏姓代書查清買賣過戶及權狀有無偽造問題,顏姓代書指示陳
姓員工處理。
  沒想到顏姓代書及員工都沒有審查陳姓男子交付的身份證件及權狀資料內容,
就讓陳女到代書事務所付了142萬元現金給假屋主,陳女誤以為過戶已沒問題,又
將房子立刻轉賣給董姓男子。
  這件過戶案後來被地政事務所駁回,地政事務所指陳姓男子交付的土地建物權
狀不僅格式錯的離譜,身份證配偶欄、印鑑章完全不對;陳女認為顏姓代書竟然對
過戶資料完全沒有查核,就讓她付款被騙,向法院控告顏姓代書及代辦的陳姓員工

  法院審理認定,顏姓代書及陳姓員工對客戶委任代辦房屋過戶手續,確實疏忽
審查相關證件資料,沒有善盡把關責任,導致陳女轉賣房子的預期利益受損,判決
顏姓代書及陳姓員工連帶賠償陳女70萬元。

 (老屋換新裝 申請)(2008/2/1)

●九十七年二月一日 聯合報-(老屋換新裝 申請)琪

  台北市政府都市更新處推動都市更新,讓老屋換新裝,今年編列2000萬元整建
維護補助經費,即日起受理申請。
  但以至少1整棟建築物為辦理規模,補助額度以個案所需經費的1/3為原則。只要依法設立的公司、都市更新會或公寓大廈管委會,都可提出申請補助。
  相關申請作業可至都更處網站http://www.uro.taipei.gov.tw/查詢,或洽詢
電話23215696轉3027 。

 雙和房價看捷(2008/2/1)

●九十七年二月一日 聯合報-(雙和房價看捷)琪

  捷運站旁…500公尺 看屋選屋…最佳指標

  台北縣中和、永和捷運沿線,幾乎成為房地產的票房保證,各大建商緊抓民眾
希望能在新年度購屋、換屋買氣,紛紛搶先推出新建案,不少購屋客指名要捷運站
周邊500公尺以內的社區建案,當作看屋、選屋的最佳指標。
  在油價飆漲和高唱環保減碳的今天,現代人不僅喜歡逐捷運而居,且距離捷運
站遠近,更被視為衡量房價的主要標準之一,搭乘捷運舒適便捷、不塞車,大幅縮
短通勤時間,不少購屋族喜歡沿著大台北捷運網路周邊找房子。

  與捷運共構 最夯

  北區房屋永和市公所加盟店董事長李勝利說,在此觀念下,大台北房市近兩年
來,捷運概念住宅可說已成為不敗的票房保證,在交通方便、有捷運加持的房子,
不僅抗跌性高,其中尤以捷運共構或聯合開發建案最「ㄏㄤ」,帶動捷運站周邊建
案水漲船高,後勢持續看俏。
  信義房屋中和店長呂國誠說,今年開春以來,中和市南勢角捷運站周邊,引爆
近250億元的推案量,儼然成為台北縣房市指標推案地區,對台北縣房地產的價與
量有一定的影響力。
  呂國誠說,中和市包括已正式公開的景平路「冠德新世界」,案量33億元,由
永富開發、吉美建設與捷運局聯合開發,案量約110億元的南勢角捷運聯開案「南
方之星」,與中和成屋案「森之郡」,與忠孝街50億元案量的「和平世紀」都在今
年初強銷,大中小坪數皆有,預期將首購與捷運套房客層一網打盡。
  繼遠雄集團董事長趙籐雄打出「二代宅」理念後,冠德建設董事長馬玉山去年
底更喊出「進化宅」,兩家建商大老闆同時認為,未來兩岸關係只會更好,目前房
市只是調整期,也看好今年房市願景。
  冠德新世界預售案,位於台北縣中和市景平路151巷旁,基地前身是中華電信
中和營業所,是冠德與去年中華電信雙方達成協定合建,也是中華電信第一個釋出
土地的合建案,總面積高達1168坪,未來也將引進中華電信FTTH(Fiber To The H
ome光纖到府)設施,總銷金額33億,樓高25層,總戶數約190戶,坪數由30坪到85
坪,每坪預售房價從39萬到43萬元。

  進化宅觀念 節能

  馬玉山指出,台灣住宅水準將與國際相比,未來住宅將朝「進化宅」概念發展
。他說,冠德新世界規畫推出雙制震景觀進化宅,結合科技、安全、環保節能、人
文書香及服務等5大特點。
  不讓冠德建設專美於前,已取得銀行聯貸案的吉美建設與永富開發,所推出捷
運南勢角站共構建案的「南方之星」,樓高19層,共9棟,總戶數約1174戶,預估
售價每坪33至35萬元。
  僑福房屋南勢角店長呂彥亨說,南方之星的訴求重點,即捷運就在家門口,相
當便利性,且基地十分完整,面積有7600坪,再加上附近有捷運中和線景安站,未
來還有環狀捷運線保二總隊捷運站,商圈範圍內有大潤發量販店、興南觀光夜市與
傳統市場,及華夏技術學院,中和國中以及興南國小,生活機能與品質豐富,身價
倍增,只是與北市捷運局的合作協定還在協商中,確實完工日期還未定。

  換屋首選!房市持續加溫

  中和市新建案一再推陳出新,捷運交通便利加持,加上生活品質佳等誘因,成
為大台北地區換屋族及首購族的新首選地點之一。
  有巢氏房屋中和加盟店總經理張傑說,台北市豪宅林立,房價屢創新高,反而
讓一般購屋族更加體會購屋能力不足,轉往台北縣生活機能較佳、交通動線良好,
房價只有台北市三分之一或二分之一,區域以新店,中、永和,與板橋捷運站線周
邊為第一購屋首選。
  以中和及永和地區來分析捷運站周邊房價,公寓每坪20萬元至25萬元、電梯每
坪25萬元至40萬元左右,他說,為了吸引大台北地區購屋族,從去年到今年初,中
、永和地區所新推出幾個銷售案,銷售成績都相當亮麗。
  張傑說,雙和地區的美麗景安、冠德新世界、新歐洲、寶第、芬第夏宮、漢皇
極品,以及將推出南方之星,總銷售額約110億元,總戶數約1000戶。
  他說,漢皇極品位於永和市秀朗路1段內,為永和市首推的頂級豪宅,每戶90
坪至150坪,每坪售價50萬元,鎖定金字塔頂端族群,將再創永和新紀錄。
  他指出,近幾年來,中和與永和市房價似乎沒有下跌趨勢,綜合分析有幾點原
因,第一是板橋市、新店市房價皆高於中永和,有補漲空間,第二是捷運站線及未
來環狀線捷運加持,再加上近台北市,生活機能佳。
  張傑表示,在中、永和區域內,換屋族較喜愛區域又以四號公園、仁愛公園、
SOGO商圈,及捷運站周邊為主,產品種類以管理嚴謹的新建大樓為首選,社區、住
戶品質也是考量重點,在相關有助提升生活品質等因素激勵下,也吸引大台北地區
購屋族的購屋慾望,價位固然是銷售率成敗關鍵,但相對也讓房價在穩定中逐漸加
溫。

  中和地王!冠德佈局百億

  冠德建設去年底取得中和警察新村第一基地都市更新案後,今年初再度獲得第
二基地都市更新案,兩基地面積共達2300坪,若加上捷運景安站美麗景安共構建案
,和與中華電信合建的冠德新世界兩筆建案,冠德在中和景平路沿線已佈局達100
億元建案,堪稱「中和地王」。
  有巢氏房屋中和加盟店總經理張傑說,冠德建設在中和市已開發和開發中的建
案高達11個,總推案量達200多億元,目前手中握有3至5個都市更新建案,包括佔
地2300坪的中和捷運景安站後方「警察新村」都市更新案。
  他說,中和市警察新村的都市更新建案,總共分為兩塊基地,坐落景平路兩側

  他分析,因鄰近捷運景安站,面積1300坪的第一基地,去年底由冠德拿下後,
第二基地儘管只有965坪,依舊吸引冠德、潤泰、緯城、中華工程、元利、將捷等6
家建設公司競標,今年元月初,仍由冠德勝出取得。
  冠德建設指出,警察新村預計2009年下半年推案,估計總銷40億元,預估將推
出興建28層樓,總共為200戶的新建案。
  今年除總銷33億元的「冠德新世界」外,今年329檔期推出的「遠見」及新莊
先嗇宮案,總銷分別為45億元及10億元,及今年第四季推出的萬華桂林路案總銷25
億元。
  房地產業者信義房屋中和店長呂國誠說,捷運聯合開發已是大台北房價的票房
保證,通常售價會比區域行情高出30%,因此近年來捷運聯合開發案或捷運站旁的
都市更新招標,都會吸引大批建商爭相搶破頭,而警察新村都市更新建案,預料勢
必會讓中和房價再度向上攀高。

 年關搶台幣 銀行加碼存款利率(2008/1/16)

●九十七年一月十六日 聯合報-(年關搶台幣 銀行加碼存款利率)意

  北富銀 300萬以上、4個月期年利率4% 台新銀 100萬、5個月期年利率3.88%

  農曆年前是新台幣資金需求旺季,多家銀行提高新台幣存款利率,藉以吸收資金,台北富邦銀行推出存300萬以上、4個月期年利率4%;台新則是存100萬、5個月期年利率3.88% 。


  台北富邦銀行個金總經理高朝陽說,不管理財商品怎麼變化,消費者最愛的還是「單純」定存利率加碼,不搭配任何投資產品,像這次定存加碼,預期短期內即可吸收到100億資金,其中4個月期定存可吸收額60億元,一年期則可吸收40億元。


  高朝陽說,不少定存族都是大戶,這種定存加碼專案,吸收到的都是一筆500、600萬資金定存,預計100億限額可吸收約2,000名新戶。由於募到百億滿額就停止,有些消費者向隅,還會跟銀行抗議。


  北富銀這次專案,從50萬元以上起跳,存到300萬以上,有4個月期最高4%年利率,一年期最高2.75%,每戶存款上限為1,000萬。


  除北富銀外,台新也推出5個月期定存利率加碼專案,有20萬、50 萬、100萬三種定存金額,其中100萬年利率達3.88%,也是要新錢存入,到二月底為止。


  北富銀副總經理黃以孟表示,新台幣定存一向是國人理財的「標準配備」,但銀行因為成本考量,「高利率」新台幣定存商品,多會搭配理財商品。


  為爭取大戶投資,北富銀原先向央行申請「專人代操」執照,但央行沒有核准。目前「代操」證照多由投信公司取得,黃以孟說,北富銀打算整合富邦投信資源,利用專人幫大戶代操方式,將大戶資產集中,類似「私募」方式來投資。

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 門牌整編的原則與程序(2008/1/16)

●九十七年一月十六日 自由時報-(門牌整編的原則與程序)雁

   整編原則

  寬度80公尺以上為「大道」(往年為30公尺以上),14公尺以上為「路」,7公尺以上未滿14公尺為「街」,大道、路與街兩旁未滿7公尺為「巷」,巷的兩旁狹小通道為「弄」。原編門牌號碼重複、順序紊亂或不合規定,以及道路或特定區域變更名稱,導致原編釘門牌不合實際狀況,應辦理門牌整編。

   整編程序

  1.由戶政事務所人員用書面問卷調查方式,徵詢居民整編意願。

  2.過半數居民同意後,派員至現場會勘並製作新舊門牌號碼的對照表。

  3.門牌編號以現有住戶為依據,不用尾數為4的門號,住戶與住戶之間如有空地,會預留門號。

  4.報請縣府核備之後,通知警政署、健保局、稅捐處、團管區司令部與台電、天然氣公司等至少18個單位。

  5.通知住戶整編的生效日期,並派員免費為住戶換發身分證與戶口名簿。
 
  資料來源:豐原市戶政事務所            整理製表:記者張瑞楨

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 撤贈與 民法有規範(2008/1/14)

●九十七年一月十四日 自由時報-(撤贈與 民法有規範)

  民法416條(撤銷贈與要件):受贈人對於贈與人有下列情事之一者,贈與人得撤銷其贈與。

  ●對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親,有故意侵害行為,依刑法有處罰明文者。

  ●對於贈與人有扶養義務而不履行者。
  前項撤銷權,自贈與人知有撤銷原因之時起,1年內不行使而消滅。贈與人對於受贈人已為宥恕之表示者,亦同。

  對於張某把土地贈與兒子,兒子卻不扶養父親的問題,法界人士認為,現今老人家應先衡量財產是否足以支應自己退休生活開銷所需,如仍不足,不必急著把財產贈與分配給膝下兒女,實務經驗顯示,許多無家產或先把家產分配給子女的老人家,到頭來常面臨兒女四散、不願負扶養責任的困境,因此把家產、現金留在身邊養老,才是最務實的作法,日後終老再以遺囑分配家產,也不嫌晚;已把土地贈與兒子的張某,如認為身邊財產不足以養老,不妨先循家族會議方式,尋求子女如何共同負擔扶養費的共識。

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 信貸22倍上限 彈性放寬(2008/1/11)

●九十七年一月十一日 工商時報-(信貸22倍上限 彈性放寬)

  銀行無擔保授信業務出現新契機!金管會十日公布最新函令,明訂創業等多項個人信貸模式,只要銀行用企業戶授信程序辦理,可免納入無擔保授信DBR二二倍限額的計算;另外,如法拍屋投標保證金及代墊尾款、員工認股、個人自建房屋自用建築融資、都市更新計畫貸款,「只要在六個月到六年不等的合理期間,取得擔保品」,也可免算入二二倍的範圍。

  這是雙卡風暴緊縮無擔保授信後,金管會重新開的二扇門。金管會官員說:「這麼做,是給銀行一些業務空間及彈性,也是給消費者方便。」但如果消費者利用這次開放「鑽漏洞」,擴大無擔保授信的風險,金管會要求銀行須立即收回債權、通報此借款人資料納入DBR計算。

  雙卡風暴後,金管會明訂,銀行須將債務人所有在金融體系的無擔保債權,進行總歸戶,所有無擔保債權的金額除以平均月收入(即DBR),不能超過二二倍;銀行公會收集會員意見後,建議適度放寬部分業務,讓銀行稍有彈性空間,客戶取得資金也更便利。

  金管會這次做法,可分兩部份來說,一是借款用途若是用來創業、事業營運周轉金、建築融資、投標保證金代款、農業用途貸款,雖借款人是個人名義,不是公司行號,但如果銀行可以企業戶授信程序辦理,即有到場徵信、確認用途等,符合企業授信相關準則,這部分的借款,則可免計入二二倍限額。

  另一項開放,則是個人無擔保放款在「一定合理期間」,將擔保設定擔保物權。

如法拍屋代執投標保證金及代墊尾款貸款、企業員工認購股票(可轉換公司債),若在六個月內提供擔保品,先前以無擔保借款的資金,免納入計算;個人自建房屋自住建築融資貸款,則以三年為合理期間,有特殊原則且敘明理由者,可延為五年;個人參與都市更新計畫貸款,更可以長至六年。

  銀行表示,這項開放,等於讓銀行可提供短期無擔保資金,供消費者認購公司股票、競標法拍屋、自行興建個人住宅,甚至參與都市更新計畫,對銀行來說,也多了新的業務空間。

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 營利事業登記證7月1日起廢除(2008/1/10)

●九十七年一月十日 工商時報-(營利事業登記證7月1日起廢除)雁

  未來無論國人或外商,在台申設企業,流程將大幅簡化!行政院九日作成重大決策,七月一日起廢除營利事業統一發證制度,大幅簡化開創事業流程,可望由四八天大幅縮為十一天;同時,政院亦決定取消或降低新設公司最低資本額門檻,這項重大改革方案預計二月份出爐。
  行政院財經小組昨天聽取經建會、經濟部「簡化企業申設流程」簡報。由於世銀發布二○○八經商容易度調查,指出台灣「開創事業」需經八項行政手續,花費四八天,耗時甚久,名列世界一○三名,總排名不佳,影響國家競爭力。
  政院財經小組昨天同意廢除營利事業統一發證制度,未來登記與管理採分離處理,公司登記完成後,商業司以副本知會各地消防、建管及衛生等機關,採事後管理,正式廢除營利事業登記證,未來稅籍於公司登記申請同時知會財政部。
  商業司長王鉑波表示,配合商業登記法去年十月十八日立法通過,需修改施行細則、訂定商業登記申請辦法、廢止營利事業統一發證辦法等相關子法,並重新開發建置資訊系統,預計簡化新制七月一日起上路。
  葉明峰表示,開創事業申設時程簡化為十一天,也在考慮取消公司印鑑,因此可望再減一天。新制實施後,台灣開創事業排名可望從原列一○三名,大幅提升至第六十名。
  此外,葉明峰透露,公司法規定最低資本額,考慮更大鬆綁,現規定,股份有限公司設立門檻一百萬元,有限公司則為五十萬元,研議降低,可能降為一元,甚至廢除變成零等方向放寬。但金融、電子、博弈、文化等特許行業除外。一旦廢除需修改公司法七、一百、一五六及二一一條。
  根據世界銀行「二○○八年經商容易度」對最低資本額要求分析調查,全球有七五國家,包括日、星、港、印度、越南及OECD國家,最低資本額為零;六八個國家規定是人均所得的一倍;另三五國家規定人均所得的一倍以上,包括台灣、大陸、南韓、喀麥隆等。最低資本額佔人均所得比例,台灣為一七八.四%;中國一九○.二%,南韓為二九六%
  葉明峰強調,台灣國情不同,有人會質疑,降低最低資本額恐讓空頭或人頭公司更多,但若大家都守法,規定不必太嚴苛,政府將研議各種配套,在經濟負面影響最小情況下,朝放寬減低資本額方向改進。
  另新設廠房流程冗長,葉明峰已指示內政部研議核發建管證照流程大幅簡化,有關建照許可、使用許可、地基調查及產權登記等建管消防審查,希望從目前一八四天大幅縮短。至於衛生涉及人命關天,難大幅縮短流程。

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 花旗銀 評估進軍南部房貸(2008/1/10)

●九十七年一月十日 經濟日報-(花旗銀 評估進軍南部房貸)

  花旗銀行在921大地震之後,全面退出中南部的房貸市場,但自去年開始,花旗銀中部分行又恢復承作台中都會區的房貸業務。花旗台灣區消費金融業務總經理管國霖昨(9)日指出,目前正在評估重新進軍南部都會區的房貸業務。

  根據金管會銀行局統計,花旗去年前十月稅前盈餘121.81億元,是花旗銀在台營運43年以來新高。管國霖表示,花旗和僑銀整合順利,但不管是IT系統的整合、授信制度的一致,和到人員訓練,都需要時間,希望今年內花旗銀能達成損益兩平的目標。

  原華僑銀行去年12月1日全面掛上花旗(台灣)商業銀行的招牌,原美商花旗所有的消金業務如財富管理、信用卡、房貸和保險等項目,都歸到花旗商銀底下,並新增中小企業業CitiBusiness,年營業額500萬美元以下的中小企業戶,都由花旗商銀的分行系統提供服務;超過500萬美元者,則歸直屬花旗商業銀行處的全台九個區域營運中心管轄。

  管國霖表示,目前花旗商銀和美商花旗依舊是兩套獨立的運作系統,不過已陸續調整,例如原僑銀財富管理的門檻為100 萬元,過去架上商品多是新台幣產品,以及原東家寶來集團所發行的基金和些許連動債,如今美商花旗財富管理的商品,已經有八、九成可以在花旗商銀架上看到,所以不打算把原僑銀的高資產族群轉由美商花旗分行提供服務。

  花旗合併僑銀後多出55家分行,管國霖表示,將視各分行的地域性、客戶結構與分行成長潛力等項目評估後進行,不排除將成立旗艦分行,不過原僑銀的55家分行中,已有22家位於台北縣市,「這些位置點都很好。」

  管國霖並表示,Citigold花旗財富管理業務今年不管在客戶數、資產管理規模(AUM)和營收,應該都有兩位數以上的成長,而從Ci igold切出來、專門服務為超過1,500萬可動用資產客戶的Citigold Select 花旗頂級財富管理,近期也將原本的三個據點擴編到四個,最快下個月便可完成。

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 新板特區 超級「浩市達」計劃 房價上看70萬/坪(2008/1/10)

●九十七年一月十日 中國時報-(新板特區 超級「浩市達」計劃 房價上看70萬/坪)

  2007年房市十大指標出爐!有十大跡象值得歐美盛行的超級城市一浩市達(HOPSCA)將在台灣出現,地點就在新板特區。台北縣在10月1日正式升格為直轄市後,預算可從目前700億增加為1400億,縣府重新將新板特區定位為「超級浩市達」,將打造成為一個天空之城。

  「浩市達」是一種多功能城市打造概念,源自於法國巴黎的拉德芳斯,後來廣為歐美國家運用。主要是透過龐大的建築規模、快速便捷的交通網脈,並結合功能繁多、業種業態齊全的商業配套以及高尚多元的文化品味,打造一個新都心。

  而這些正是新板特區目前已落實或正規劃興建中的項目。新板特區是以台北縣政府為核心,四周分別以漢生東路、民權路、文化路、區運路為界的都會區整體開發專案,全區總面積計48.2公頃,其中做為住宅用地僅有40%,也正代表著特區內住宅的稀有性。

  在這個區塊內,目前已有全台最宏偉的行政機關一台北縣政府及台鐵、高鐵、板南線捷運(未來有環狀線)及客運總站等公共建設,此刻正興建中的建築,不論住宅或商業大樓全數經過都審,未來將有二、三十棟現代摩天大樓林立區內。

  在區域投資部份,目前已確定包括遠東集團、厚生集團、板信商銀、興富發建設、馥華集團、皇翔、麗寶等多家企業主,將投入至少500億元的金額,進行商場及住宅的開發,預計可創下此地區約1192億的未來產值。

  區域的商業配套,除了現有遠百將擴增,遠東集團另將興建複合式購物中心商業大樓,引進SOGO百貨、大遠百、華納威秀;板信商銀則正規劃興建雙子星大樓,麗寶在區域內也有購物中心規劃,另外將興建麗寶福容五星級飯店。

  生活休閒配套則更為多元,現位於縣政府對面不遠的板橋體育場,已規劃興建為大巨蛋;在漢生東路、縣民大道路口,預計明年動工打造大台北歌劇院,區內追風廣場在停止標售後,將串聯區內綠地,成為萬坪公園。

  最讓人眼睛一亮的,則是上述的公共建設,將透過地下聯絡道及人行空橋串接,成為立體城市。「空中通廊」系統,總民達2.5公至,作為藝術文化娛樂等人性化生活行館,面積達5萬多平方米。

  而這些超越信義計畫的規劃並非紙上作業,遙不可及,為加速開發,台北縣政府限期開發在2011年前完工,而實際上,就現有進度,縣府已樂觀預估,98年就可完成80%的總體建設,新板特區房價有機會再翻漲一倍。

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 利率節節升 遞減型房貸搶手(2008/1/9)

●九十七年一月九日 聯合報-(利率節節升 遞減型房貸搶手)

  中央銀行連番升息,房貸利率也跟著走揚,銀行主管昨天指出,隨著利率緩步走揚,近來以「利息越繳越便宜」為訴求的「遞減型房貸」搶手。


  為搶食房貸市場大餅,大型商銀不排除跟進推出類似概念的遞減型房貸。


  在央行連續14次升息下,目前大型行庫的房貸最新前半年利率已自過去的最低1.95%至1.98%間,緩步攀升至目前的2.5%;第7至24個月及第3年起利率也回升至3%左右;條件較差的一般客戶第3年起房貸利率已逼近4% 。


  已推出遞減型房貸的土銀表示,過去在房貸利率未明顯調高時,遞減型房貸因前兩年利率比一般房貸高,房貸戶接受度較低;但近來越來越多房貸戶考慮申貸遞減型房貸。


  土銀主管說,目前一般房貸前半年或前兩年房貸利率大致介於2.5%至2.7%之間;相較之下,土銀遞減型房貸前兩年最低利率為2.69%,第3年起調至3.62%。


  不過,土銀強調,貸款戶兩年若正常繳息,就可享受每個月利率減碼0.01個百分點的優惠;第3年起,利率即以3.38%起計息,較適合準備繳付房貸10年以上的貸款戶。


  土銀表示,隨著房貸利率逐年遞減,遞減到第10年起,房貸戶的貸款利率最多將按「指標利率」(現行為2.52%)加碼0.02個百分點;依現行「指標利率」計算,利率為2.54%。

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 投資店面 掌握345原則(2008/1/9)

●九十七年一月九日 經濟日報-(投資店面 掌握345原則)

  市中心精華店面投報率須有2.5%至3%、捷運周邊店面要有3%至4%、市郊區則要4%至5%才能買…

  由於有兩岸三通題材加持,2008年房地產市場,最夯的投資標的,莫過於店面。不過,相較於住宅產品,投資店面的資金門檻高,倘若無法順利租出,勢必造成資金週轉壓力;對此,房仲業者提醒投資人,除了精選好地段之外,還要掌握住「345原則」,才能輕鬆當個包租公。


  近來房市多空訊息混亂,自住型產品呈現「各自表現」格局,越來越多投資人開始關注店面市場、準備搶進。永慶店面事業部經理李元鳳建議,投資人在選擇店面產品時,務必要掌握「345原則」。


  李元鳳說,所謂「345原則」,就是假若投資標的是市中心精華店面,最好能有2.5%至3%的投報率;市郊區捷運周邊店面,則起碼要有3%至4%的投報率;市郊區捷運站區以外的店面,則要有4%至5%投報率才適合買進。如果投資人在出手前,都能先試算投報率,就能有效降低投資風險。


  李元鳳進一步解釋,例如台北市市中心商圈人潮集中,忠孝SOGO商圈、南京東路小巨蛋商圈等區域,可說是一店難求,在這種情況下,如果投報率有2.5%至3%,投資人就可以趁勢進場卡位。


  至於市郊區捷運站區周邊店面,如羅斯福路公館商圈、中山北路精品商圈、永和頂溪商圈、士林夜市或師大夜市等,雖不若市中心大型百貨商圈有高度集客力,但占交通便利之優勢,通勤人潮多,報酬率若有3%至4%,就可考慮投資。


  而市郊區捷運站區以外區域,如天母商圈、饒河夜市、新莊幸福路伊勢丹商圈、輔大商圈等,人潮集散力較不穩定,承租業者的經營穩定度相對較低;因此,店面投資的投報率就要設定在4%至5%,才能有效降低風險。


  雖然有兩岸三通題材加持,店面市場詢問度越來越高,但2007年店面市場的整體表現,其實並不亮眼。根據永慶房仲集團資料顯示,去年第一季大台北地區的店面市場,延續2006年房市榮景,交易量較前年同期成長一成多;第二季受整體經濟環境下滑衝擊,店面成交量開始萎縮,較前年同期衰退約一成。


  去年下半年更慘,各項房市利空指標紛紛出籠,店面市場也遭受波及,第三季店面產品的成交量,較前年同期明顯滑落了一成八,第四季更是衰退三成多,顯示店面市場交易量能逐步衰退。


  對此,李元鳳分析,由於央行持續緩步升息、帶動房貸利率走揚,導致屋主資金成本節節高昇,治好維持高租金,才能維持一定的投報率;但受到經濟大環境不佳的影響,承租店面的業者願意付出的租金越來越少,屋主卻又不願降租,導致大台北地區部分商圈的店面空置率飆升。

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 合租房子申報租金支出 記得留證明(2008/1/8)

●九十七年一月八日 工商時報-(合租房子申報租金支出 記得留證明)雁

  都市房租貴,多人合租最普遍,最近,小王和朋友合租房子居住,由小王和房東打契約,一個月二萬三千元的租金,也先由小王支付,二人要報稅時,如何舉證。
  針對合租的情況,金融界人士說,室友之間,記得要打合租契約,在交付應分攤的租金時,最好用轉帳、匯款、支票,做為付款證明。
  這樣做的話,三個合租房子的人,每人才能各有最高十二萬元的房租列舉扣除額。
  小王的情況是這樣,和二個朋友一起合租一戶公寓,由小王一人出面和房東打租約、付錢繳納租金,其它二人再把應分攤的錢,付給小王。
  在租房子的契約上,房客這一欄只有小王的名字,每個月付租金時,也是由小王轉帳付出二萬三千元,小王負擔一萬元,另外二人再分別給小王六千元、七千元。
  小王報稅時,可以列舉房租支出、一年最高十二萬元,契約、付款證明都有,現在問題來了,今年報稅時,小王那二個朋友是否能夠申報租金支出。
  台北富邦銀資深經理陳秋蘭說,合租的朋友之間,最好和房東打合租契約,如果小王當二房東,情況一樣,要有分租契約,表示其它二人也有租屋居住。
  同時,另外二人付錢給小王時,最好用轉帳、 匯款、給支票的方式,證明自己真的有付錢,分攤租金、或是支付租金給二房東。
  租約的部分,還可以和房東商量,彼此再打一分租約,但是,室友在分攤租金上頭,如果付現金,那就很難證明了,報稅時一樣可以申報,只是能否過關,就很難說了。

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 差一坪貴百萬? 中信房屋恐涉詐欺(2008/1/8)

●九十七年一月八日 自由時報-(差一坪貴百萬? 中信房屋恐涉詐欺)雁
  在全台擁有超過200家分店的中信房屋,位於林口的加盟店,遭消費者指控隱瞞資訊,導致買方未細查房子貸款,同地段的房子,只差了一坪,卻貴了一、兩百萬元,市府消保官表示,房仲業者若不協助解約還收費,可能涉及詐欺。
  中信房屋總部昨天發表聲明指出,已主動介入這起糾紛,若消費者有解除契約的意願,中信房屋也將協助買賣雙方,儘速完成解約的動作。
  指控中信房屋的沈福灣,目前是北市公有市場聯合權益促進會總幹事,昨天他在市議員厲耿桂芳、市府消保官陳柏菁陪同下召開記者會,控訴中信房屋隱匿房仲資訊,事後他以房仲資訊與現況有落差,要求解約,卻被加盟店業者拒絕。
  沈福灣表示,於去年12月間,經中信房屋林口冠權加盟店仲介,看中林口工六路一棟一、二樓店面,原本屋主開價800萬元,業務也告訴他,房子一、二樓銀行貸款650萬元,最後協商以580萬元成交。
  沈福灣說,他付了220萬餘元後,調查附近房地產行情及地籍資料後才發現,原屋主從銀行貸到的650萬元,除了一、二樓之外,還有三樓兩戶打通的坪數,如果單買一、二樓,實際貸款價值只有400萬元,「仲介根本就隱瞞實情,讓他房子買貴了一、兩百萬元。」
  消保官陳柏菁說,房仲業者刻意隱匿重要的消費資訊,讓消費者產生錯誤判斷,已觸犯消保法,消費者有權要求解約,刑事上,若業者從中獲利,也可能涉及詐欺罪。
  中信房屋則表示,沈姓消費者買的是店面行情,平均每坪15萬8000餘元,購買價位屬區域行情,以二年多前的公告現值或住宅行情推算也都不合理。

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 房貸利率 衝上五年來新高(2008/1/7)

●九十七年一月七日 工商時報-(房貸利率 衝上五年來新高)

  二○○八房貸市場,續吹升息風潮,房貸利率上升到五年來最高,一般房貸利率向四%靠攏、政府優惠房貸利率衝上三.五一%,台銀、合庫、北富銀、彰銀、國泰世華銀、郵政公司的公教房貸利率,也全面逼近三%。


  金融界人士說,連最優惠的公教人員房貸,利率都即將突破三%,現階段,民眾借錢買房子,一定要將利息加重的因素,考量進去,以免財務壓力過重,衝擊家庭經濟生活。


  升息風潮一波波,銀行一般房貸業務、分段計息的部分,第一段、也就是前六個月的利率,近日,陸續衝上二.五%到二.八%第二段、第七個月到第二十四個月的利率,全數靠近二.七%到三%,第三段、也就是第三年一直到第二十年適用的利率,多已來到三.五%到四%。


  以土銀菁英房貸利率而言,調升後,第一段利率是二.五二%,第二段為二.七一%,第三段是三.二一%。


  如果不符合菁英的條件,按一般房貸利率計息,第一段是二.七八%,第二段是三.二一%,第三段是三.七六%,利率情勢不變的話,明年二月十二日,房貸利率將再上升。


  兆豐銀、華銀、一銀、彰銀、合庫、中國信託、國泰世華銀、台北富邦銀,也陸續調升房貸利率,各家調升後,第三段的利率普遍逼近四%。


  各銀行中,台銀easy go利率相對低,第一段按六個月期定存利率加碼,調高到二.四六%,目前,第二段為二.七三三%,第三段是三.二八四%,預計三月二十七日再升○.○七左右。


  不符合這項優惠房貸的客戶,貸款利率高一些,第一段是二.六六%,第二段是二.七八三%,第三段是三.三八三%。


  一段式計息的房貸,利率也全面調升,以政府推出的優惠房貸而言,主要隨著郵政公司的利率調整,今年起,全面調升到三.五一%。


  另外,一向最受銀行歡迎的公教房貸戶,在這一波升息風當中,也沒有討到便宜,台銀、彰銀、國泰世華銀、合庫、北富銀、郵政公司這項優惠貸款利率,全面調升到二.九%到二.九五%,向三%前進。


  以整體房貸利率水準而言,都來到五年來的最高點,民眾貸款購屋的利息負擔,五年來最重。


  銀行人員說,現階段貸款買房子,到底要負擔多少利息、每個月要還多少錢,最好抓第三段、也就是第三年到第二十年的利率來算,大約是四%,來評估自己的還款能力。

  銀行提醒,千萬不要用二.五%、二.七%做試算,這樣會低估還款負擔的壓力。

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 看屋大學問 不同時間大不同(2008/1/7)

●九十七年一月七日 工商時報-(看屋大學問 不同時間大不同)

  買屋、看屋是一門大學問,同一間房屋在不同時節、不同氣候看,能看到的秘密也不同,房仲業者表示,有意購買山上、湖邊、河岸第一排房屋的民眾,最好能趁冬天濕冷、東北季風正強的時候,早起去看看屋內、周遭的環境。

  中信房屋表示,在海拔高(如陽明山上)、靠湖邊、低窪區、河岸第一排的房屋,房屋附近的環境濕氣就比較重,再加上東北季風一吹,帶來濕氣、水氣,前一天有起霧、下過雨,早晨看屋,就會發現地板磁磚有一層水氣,不是房屋漏水,只是濕氣重,到了中午溫度回升後,自然就會消散。

  中信房屋指出,這是房屋先天環境造成,再加上台灣潮濕的氣候,如果民眾想住離大自然近一點的房子,在冬天就必須面對潮濕的問題。

  有無解決方案?中信房屋說,家裡最好擺設除濕機,二十四小時都開著,才能將潮濕的問題降到最低。

  另外,冬天看一些西向的房子,也必須要留意房屋散熱問題。

  在夏天,西向的房子要到下午就能感受到太陽的威力,一碰到房子的通風結構不好,夏天整個房屋都跟火爐一樣,屋內比屋外還熱,必須要靠冷氣、電風扇不斷吹送,房子才能住人。

  但冬天太陽少,就算太陽露臉,也相當溫暖,感受不到西向房子在夏天被曬、人在屋內悶壞的溫度,住商不動產也提醒冬天看屋民眾,在找房子、看方向的時候,要多問問附近居民,冬天、夏天氣候變化,夏天是不是會悶熱的讓人受不了,這些都是在冬天看屋時,無法發現的問題。

  最後,有計畫在海邊買浪漫小屋、計畫作度假休閒用的民眾,住商不動產說,海邊的房子要留意建築物外觀及家電耗損的問題,因為海風所夾帶的沙子跟鹽、水氣,比一般市區的東北季風強烈許多,房子的玻璃最好都用氣密窗,減低傷害。

  家電也建議在當地的電器行購買,不要到大賣場買制式貨,因為當地電器行能將家電拆開、分裝,噴上防鏽漆,延長家電壽命,雖然要多一、二千元工錢,但仍算值得。

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 找增值屋 牢記三要一問(2008/1/4)

●九十七年一月四日 蘋果日報-(找增值屋 牢記三要一問)

  國際油價最近攻上一百美元,引發通膨的保值需求,加上房市盤整,議價空間拉大。房產專家認為,此時購屋掌握「三要一問」,再配合殺價,就能找到增值好屋。

  議價空間加大

  美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民指出,趁總統大選前市場信心最脆弱時,做好議價動作,才能買在房市低點,若選後局勢趨好,增值行情可期,買房可掌握「三要一問」因應策略。


  一要:「買舊不買新」。有些地段不錯的老房子,因議價空間大、生活機能佳、實坪大,此時買進短期內房價有支撐,長期還是有增值甚至都市更新的機會。


  二要:「要小不要大」。社區規模及戶數愈單純愈好,戶數多易壓抑房價上漲的可能。三要:「選市區不選郊區」。當房市景氣來到高點,郊區房子賣壓及市場震盪都比較大,所以應優先考量市區房子。

  一問:「問建設利多」。只要跟著政府建設走,都能享一定獲利空間,特別是捷運、科學園區、經貿園區、新市政中心、三鐵共構等,更是房價最重要支撐。

  歷年油價、金價及北市房價走勢
  註:台北房價以中古屋年度均價為主
  資料來源:美商ERA易而安不動產

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 捷運西門站房市 可望再漲6~8成(2008/1/4)

●九十七年一月四日 蘋果日報-(捷運西門站房市 可望再漲6~8成)意

  雙線交會助攻 忠孝新生 頭前莊站1~3成

  大台北預定捷運網路逐漸成型,新興捷運交會站周邊房市蓄勢待發。房仲業者最看好西門站與頭前莊站,擁有都市更新及捷運交會利多,隨著建商陸續投資開發,未來三年補漲行情可期,其中西門站周邊房市預估尚有六至八成漲幅空間。

  蓄勢待發

  台北捷運網路主幹線已成型,近年部分精華區域房價漲幅大,未來續漲空間有限。東森房屋企研室觀察店頭交易發現,施工及規劃中的捷運線,已成為投資客卡位新戰場,尤其以雙線交會捷運。


  東森房屋副總經理吳駿傑指出,目前大台北捷運路網既有與預定路線中,共有二十一個交會點。台北車站是五條捷運路線的交會點,大安站為三條捷運交會站,還有多個雙捷運交會站,可望帶動區域房價的補漲潛力。

  中華路單價四十萬

  東森房屋企研室調查,未來三年最看好的捷運交會點周邊房市,首推西門站,其次是頭前莊站與南京東路站。吳駿傑解釋,西門站位處的萬華區受都市更新的利多刺激,中華路沿線新住家大樓已經突破每坪四十萬元水準。


  當地房仲店頭發現已有投資客看好西區房市復甦榮景,進場買房。目前西區中古屋均價每坪二十五萬元,新成屋每坪約四十萬元,預估未來尚有六至八成補漲空間。


  至於新莊頭前莊站,因為有新莊線和環狀線交會優勢,加上往北與五股工業區站的機場線銜接,與副都心計劃連成一氣,增值潛力排名第二。目前中古屋每坪二十萬元,新成屋每坪約二十五萬元。未來三年還有三成的上漲空間。

  店面漲幅效應較大

  此外,忠孝新生站過去三年房市漲幅達四成,未來捷運將與新莊線交會,房市上看一至兩成漲幅。


  永慶房屋總經理葉凌棋則認為,原本沒有捷運站的地區如三重、蘆洲等房市漲幅空間較大,若是捷運雙線交會等處,則是對店面行情有助益,又以捷運站三百到五百公尺的沿線地段,漲幅較顯著,再遠一點的店面,集客效應不大。


  擁有雙線交會比單線好,雙線捷運站周邊店面漲幅效應較大,例如古亭站就比台電大樓站的店面行情高,想投資捷運雙線交會站店面,可依循已通車路線發展模式找尋投資標的。
  
  大台北捷運交會站房價變化
  房價單位:萬元╱坪
  資料來源:東森房屋

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 看屋手眼並用 屋況全都露(2008/1/3)

●九十七年一月三日 中國時報-(看屋手眼並用 屋況全都露)雁

  購屋事件層出不窮,日前才發生民眾花了55O萬元訂購漏水屋,卻因為屋主拒絕讓銀行鑑價人員入內導致銀行無法撥款,訂金可能因此被沒收的事件。房仲業者提醒,民眾只要看屋,不論是否有購屋意願,都可以要求業者提供不動產說明書。同時在簽定買賣合約時,也要在合約內加註但書,以免日後出現糾紛。
  中信房屋行銷企劃部江龍名表示,民眾如果透過房屋仲介尋找物件,在看屋的時候就可以要求業者提供該物件的不動產說明書。
  不動產說明書內會說明該物件的狀況、用途、權利等等,副件還包括該物件的權狀騰本、以及建物現況確認表。這張確認表上會詳註該物件是否有漏水、海沙、輻射、兇宅等等資料。
  然而不可否認的是,有些不肖業者會故意模糊焦點,因此買方看屋時,務必確認細節。江龍名提醒,民眾看屋時應該「手眼並用」,不只要看,還要摸。
  管線是否暢通無阻,記得現場測試。如有遮蓋、掩藏的情況,更要掀開來確認。
越新的裝潢反而越要小心,中意的物件更要早中晚、晴天、下雨、颳完颱風都要再看,也別忘了向左鄰右舍打聽屋況細節。寧可因為一看再看錯失物件下訂的時機,也不要因為急著買屋結果錯買了一間破綻百出的房子。依據現況確認表一一確認屋況之後,對於有疑慮的部份,江龍名建議民眾拍照存證,做為和賣方討論的依據。簽約時必然會見到屋主或屋主的代理人,此時不妨坐下來好好談一談,將彼此的疑慮說清楚再簽約。簽約時也應該將彼此同意的事項以怛書方式清楚備註在合約最後,才能確保以後不會發生不愉快的糾紛。
  此外,為了預防銀行鑑價時出現意料之外的狀況,住商不動產專案主任徐佳馨表示,合約上應該清楚註明如果銀行貸款下不來,這份買賣契約無條件解除。如此才能真正保障到買方的權益,以免訂金平白遭到沒收。
  房仲業者提醒,為預防萬一,所有交易過程填寫的表單、合約書、照片等等都要妥善保存,若是真的發生糾紛,才能有所舉證。不過,一旦走上法律訴訟,總是曠日費時,結果也不見得能夠盡如人意,事前多花點功夫挑房子,才是真正的自保之道。

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 捷運沿線最好貸 房貸七成跑不掉(2008/1/3)

●九十七年一月三日 工商時報-(捷運沿線最好貸 房貸七成跑不掉)意

  銀行緊縮房貸成數,被銀行認為後續發展潛力不高的標的物,能貸得的成數都不高,根據房仲業者表示,過去幫買方跟銀行協調貸款經驗,只要房子在離捷運站一千公尺內,不管哪個站,貸款成數都有七成以上,民眾辦房貸,捷運沿線房子最好貸。


  中信房屋表示,只要房屋離捷運站二、三百公尺內,銀行鑑價後評估貸款成數,有機會到八成,甚至到八成五,離捷運站越遠,貸款成數越低,依照經驗值,在一千公尺內,都有機會貸到七成。


  並且,離家最近的捷運站是屬於精華地段,或是不毛之地,屋主拿到的貸款成數都不會有差別,有差的只是房價高低。


  舉例來說,一坪要價百萬的台北市市政府捷運站周圍住宅,跟一坪約是二十萬上下,龍山寺捷運站附近住宅,兩者房價有天壤之別,但能貸得的成數,不受影響。


  各銀行也對捷運沿線的房子,有推出捷運線房貸專案,如國泰世華、中國信託等,捷運沿線的房子,就算屋主房貸繳不出來,要拍賣,對銀行來說,也比較好拍賣出去,損失不會太大。


  有捷運的王牌保證,對於銀行現在不貸的小套房,也有銀行放寬規定,中信房屋也表示,各銀行現在對小套房商品都嚴加審核,甚至有些乾脆宣佈不貸了,不過,只要套房座落地點,在捷運站附近,銀行也會考慮核貸,只是貸款的成數,不見得能拿到很多,但小套房一般單價都不高,就算自備款要多,一般上班族也拿的出來。


  至於利率,就要考慮貸款人的條件,只要是三師(老師、律師、醫師)、公務人員,一定都能貸到最不錯的利率。


  住商不動產表示,借款人條件也是銀行考量重點,借款人的工作、信用狀況、還款能力等,都是銀行考量利率高低的重點,因為三師、公務人員資格取得不易,收入又穩定,銀行自然願意放心借款,利率也可以壓得更低。

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 房租支出報稅 不要給付現金(2008/1/3)

●九十七年一月三日 工商時報-(房租支出報稅 不要給付現金)

  新的一年來到,不少上班族在外租屋居住,租房子的開銷,打算列舉扣除,金融界人士提醒租屋居住的薪水族,房客申報支出、房東就要申報收入,雙方先要喬一喬。


  另外,租房子住,在支付租金時,記得要留下憑證,最好不要付現金給房東。


  台北富邦銀資深經理陳秋蘭說,房客如果打算在申報所得稅時,將租金支出列入扣除,記得最好用匯款、轉帳、給支票的方式,給付房租,如果給現金、很難舉證。


  陳秋蘭說,租房子居住,租金支出的部分,一年可以列舉扣除十二萬元,但是,記得要有契約、以及給付租金的證明。


  如果房客是交付現金,根本無法證明自己有付錢給房東、有交付租金,最好的方法就是給支票、ATM轉帳,或是匯款,單據清楚。


  房租租金到底要不要申報,房東、房客各有考量。


  房仲界人士說,有些房東會給房客一些甜頭,希望客戶不要申報這筆租金支出,這樣的話,房東也不申報租金收入。


  房東給的好處,無非是租金低一些,例如,一個月少收一千元、二千元。


  有些房客算一算,如果報稅時,把租金支出報進去,列舉扣除,只能省三千元、五千元的所得稅,可能就會配合房東要求,不申報租金支出,一年省下一、二萬租金支出。


  不過,陳秋蘭說,這不是合法的方式,被稅官查到的話,可是會被罰的。


  另外,租房子、有租金支出,又有買房子、要付購屋貸款利息,記得,選擇金額比較大條的那一條來扣除。


  租金支出一年最多只能扣掉十二萬,房貸利息支出最多可以扣三十萬,有些人貸款買房子,供家人居住,自己租屋居住,等於有租金支出、又有房貸利息支出。


  報稅時,這兩樣只能選一樣來扣,到底選那一樣,自己多酌斟。

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 限定繼承 明天上路(2008/1/3)

●九十七年一月三日 經濟日報-(限定繼承 明天上路)雁

  去年底三讀通過的民法繼承編及施行法修正案,昨(2)日正式公告,並將在明(4)日正式上路,法務部長施茂林以「各人造業,各人擔。」來形容此次的修正,往後未成年人與禁治產人採強制限定繼承,對於被繼承人的債務,以所得遺產為限,負清償責任,並全面回溯,避免從前「天上掉下來的債務」的悲劇。
  新法共有三大保護措施:一、對於無行為能力(未滿七歲或禁治產)和限制行為能力(七歲以上、未滿20歲而且未婚)的繼承人,對繼承債務採「限定」責任,有多少遺產,還多少債務;二、限縮繼承人對被繼承人保證債務的責任,以繼承的財產為限;三、延長繼承人主張限定和拋棄繼承的期間為知悉起三個月。
  法務部說明,新法上路後,欲主張限定責任繼承者,要在「知悉」被繼承人死亡且「知悉」自己已成為繼承人時,起算三個月內,到法院作限定繼承的意思表示,再由法院定一到三個月的期間,讓繼承人準備遺產清冊並呈報,若仍準備不及,繼承人可以向法院聲請展延提出清冊的時間。
  要注意的是,依修正後民法第1163條,若繼承人沒有在法院定的時間內呈報遺產清冊,即使已向法院主張限定繼承,還是會被認定是敷衍行事,就此喪失主張限定繼承的權利。
  至於因全面回溯而受惠的揹債兒該如何行使自己限定繼承的權利,法務部表示,目前溯及者不須辦理其他手續,可以直接向前來討債的債權人主張適用限定責任繼承,拒絕還債,倘若債權人不服提告,仍要進入訴訟程式;法務部坦承該部分的程序仍有爭議,會再與相關的法官討論。

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 公司售地 納入未分配盈餘課稅(2008/1/2)

●九十七年一月二日 經濟日報-(公司售地 納入未分配盈餘課稅)意

  南區國稅局表示,公司出售土地如有增益,該項增益雖屬免稅所得,但依商業會計法的規定,屬於稅後純益的一部分,應該納入未分配盈餘計算,並加徵10%營利事業所得稅。


  南區國稅局長邱政茂表示,日前查獲轄內某公司,與隱名合夥人一起購置土地,總成本為4,700多萬元,但卻未將隱名合夥人所支出的土地成本2,800多萬元予以減除,而是全數以成本入帳,造成公司在90年間出售土地時,虛增土地成本2,800多萬元,又未依規定計入未分配盈餘加項的「土地交易增益」,因此被國稅局加徵10%營利事業所得稅200多萬元,並加處罰鍰。


  邱政茂解釋,雖然所得稅法第66條之9的規定,是在95年5月30日修正,有關未分配盈餘加徵10%營利事業所得稅之計算,自94年度起,是以公司當年度依商業會計法規定處理的稅後純益為基礎,然而依商業會計法規定,土地出售增益,屬於稅後純益的一部分,因此也適用未分配盈餘加徵10%營所稅的規定。


  國稅局提醒,如因土地金額龐大而與他人共同出資購買,須注意列帳時應將他人出資的土地成本扣除,出售土地的增益,應在計算稅後純益時計入,並據以計算未分配盈餘,以免日後被補稅處罰。

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 房貸壽險 投資型保障更全面(2008/1/2)

●九十七年一月二日 蘋果日報-(房貸壽險 投資型保障更全面)意

  保單增值報酬 可償還房貸利息

  利率愈來愈走升,民眾房貸壓力愈來愈大,一旦發生意外,更是成為家人的負擔,因此為房子買個保險,受到消費者的注意。ING安泰區經理曾如鈴表示,民眾替房子買保險,保額不只是本金的部分要計算,也要將利息計算進去,現在利率走高,民眾可以考慮投資型保單,利用保單價值來滾存利息,償還房貸所衍生的利息。

  一般保額只保本金


  紐約人壽商品開發部協理譚光榮表示,現在的房貸壽險大概分為兩種,一種就是平準型的房貸壽險,保額維持一定,另一種則是遞減型的,保額隨著保戶繳交保費的年期,逐漸遞減,通常第2種的保費會比較便宜。


  譚光榮表示,一般來說,民眾辦理貸款時,因為還要繳交房貸,另外還要繳交保費,所以購買的意願就會比較降低,不過,銀行現在都會以躉繳的形式,將保費連同房貸一併貸給貸款者,例如,貸款者貸款200萬元,另外貸壽險保費10萬元,也就是總共貸了210萬元。


  值得注意的是,銀行在收利息的時候,連同保費也會計算利息,也就是說,銀行是以210萬元計算利息,民眾辦理房貸,國內利息升高的趨勢之下,另外再買房貸壽險,負擔也會隨之增加,而目前房貸利率都在3%至4%左右。


  譚光榮表示,房貸壽險主要就是定期壽險的概念,為保險當中保費較為便宜的險種,保障期間為20年,20年期一到,保單自動失效。要保人及被保險人為貸款者,受益人是貸款者的指定受益人。


  曾如鈴表示,民眾投保房屋壽險,保額只想到本金的部分,而房貸壽險也往往只計算貸款的部分,但往往忘記了利息的部分,她認為,現在利率走升,如果本金加計利息,那麼就不是房貸壽險可以負擔。

  報酬高於房貸利息

  曾如鈴指出,投資型保單等同於定期險,每個月保費2000多元就可先幫房子做基本的保障,然後利用保單價值來滾存利息,償還房貸所衍生的利息,曾如鈴建議,保單價值報酬率只要超過房貸衍生利息的1%即可,而現在房貸利率約在3-4%之間,那麼投資型保單的保單價值年報酬率大概再4~5%左右。

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 年售屋逾六戶 要課營業稅(2007/12/31)

●九十六年十二月三十一日 經濟日報-(年售屋逾六戶 要課營業稅)意
  元旦上路新措施

  以營利為目的的買賣房屋者要注意了,財政部發佈解釋令,明年起購買房屋或標購法拍屋再銷售,要開始課徵營業稅和營所稅,不得再納入個人財產交易所得申報。不過國稅局基於「抓大放小」的原則,個人每年度銷售房屋達六戶以上者,才會列入查核的範圍。

  所得稅法第9條規定,如果是非經常買進、賣出的營利活動而持有之各種財產,因買賣或交換而發生的增益,屬於「財產交易所得」,應併入個人綜合所得課稅。但近年來,許多民眾將房屋買賣當作是投資工具,利用買賣房屋來賺取價差,與所得稅法所稱「非經常買進、賣出之營利活動」有所出入,且此種買賣行為是否屬於應課營業稅的銷售行為,徵納雙方存在爭議,常有民眾將銷售房屋的所得納入綜所稅列報,卻被國稅局退稅,但補徵營業稅、並加罰處款。

  南區國稅局局長邱政茂表示,南區國稅局曾在94年度進行營業人售屋查核作業時,發現個人買賣房屋一年度可達數十戶,甚至上百戶,台南縣更有民眾從事標購法拍屋並完成不動產登記,經整修後再行出售,87至91年間出售房屋將近200戶,金額更高達1億500萬元,因為是以「個人」名義進行買賣,所以價差均申報財產交易所得,但國稅局則認為,此種行為已難認定為「非經常買進、賣出」,而是「以營利為目的」的銷售行為,依法應課徵營業稅。


  為解決爭端,財政部已發佈解釋令,個人以營利為目的,購買房屋或標購法拍屋再予銷售,如符合下列要件之一者,自明年1月1 日起,應依法課徵營業稅和營所稅:一、設有固定營業場所 (除有營業場所外,亦包含設置網站或加入拍賣網站等)。二、具備「營業牌號」(不論是否已依法辦理登記)。三、 經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。四、 其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。


  邱政茂進一步指出,受限於查稅人力,無法將所有個人售屋的案件逐一查核,因此查核的標準是排除自用住宅用地、受贈取得及繼承取得的房屋後,個人每年度銷售房屋(含法拍屋)達六戶以上者,先行納入查核範圍,經查其交易頻率及交易目的,若屬營利性質,即予以課徵營業稅。不過若是經人檢舉的案件,則不受出售
六戶以上的限制,都會著手進行調查。


  邱政茂提醒,從明年1月1日起,個人售屋若符合課徵營業稅的標準,不可以再申報財產交易所得,一定要記得辦理營業登記,並按期申報營業稅,以免遭受處罰。

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 買屋毀約 845萬被沒收 判還一半(2007/12/31)

●九十六年十二月三十一日 聯合報-(買屋毀約 845萬被沒收 判還一半)意

  法官:違約金太高 以總價15%為限 應歸還不當得利

  葉姓醫師向蕭姓屋主購買2900萬元的樓中樓,先付兩期價款845萬元;但葉事後卻指遭到房屋仲介業者蒙蔽,故意賣「頂樓」給他,且妻子有癌症不能受高樓風寒,拒再付尾款,遭屋主解除買賣契約,並沒收先前付出的價金。


  士林地方法院民事庭審理,認為葉姓醫師前後看了4次房子,不可能不知道房子不是在12、13樓,但蕭姓屋主沒收845萬的違約金太高,判須返還410萬元。仲介業者懷疑葉是不喜歡風水佈局才變卦。


  葉姓醫師今年4月透過曾姓房屋仲介業務員介紹,找上台北市內湖區成功路的蕭姓賣家,雙方在4月28日簽立買賣契約,以2900萬元買下12、13樓。


  葉醫師指出,買屋之前他就跟房仲業者表明不要買「頂樓」的房子,因為「怕風太大」。葉說,妻子罹患癌症,不僅怕風寒,平時睡覺時都需佩帶護具,身體十分虛弱。


  葉醫師表示,在他付出兩期共845萬元後,他再到現場看屋,發現公寓只有13樓,「沒有14樓」;他詢問蕭姓屋主的父母,對方也證實「你買的是頂樓」,他覺得被騙。


  葉姓醫師說,每次他去看屋時,房仲業者都只讓他在屋內簡單看一下,阻止他往上層走,並不斷催促他趕快簽約。葉表示,這個社區有3棟大樓,另外兩棟都是14層樓高,只有他買的這棟是13層樓,他買的就是「頂樓」。


  蕭姓屋主因遲遲沒收到剩餘的款項,6月15日時寄出存證信函,解除買賣契約,並沒收葉先前付出的價金。


  法官認為賣方沒收的違約金額太高,應以總價15%為限,要求賣方歸還不當得利410萬元給葉姓醫師。

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 買屋、換屋、租屋 節稅各有撇步(2007/12/28)

●九十六年十二月廿八日 工商時報-(買屋、換屋、租屋 節稅各有撇步)意

  近五年,房地產價格明顯走揚、租金也走高,買屋、換屋、租屋,節稅各有撇步,金融界人士指出,新的一年來到,上班族好好弄懂房地產的節稅規定,選擇有利的方式申報,省稅多多。

  一、持有房子、又有房貸。

  台北富邦銀資深經理陳秋蘭說,一年最高有三十萬購屋貸款利息支出額度,可以扣除,一定要善加利用。

  只是,如果有房子、有房貸利息支出,但是,同時又有存款利息收入,申報利息支出之前,要先扣掉存款利息收入。


  例如,利息支出是三十五萬,存款利息收入是十萬,那麼能夠列舉扣除的購屋貸款利息支出,只有二十五萬。

  二、持有房子、房屋出租,花在房子上的錢,記得留收據。

  有租金收入,花在房子上的費用,記得留單據,當做成本扣除。

  例如,裝修房子、修理馬桶、整理水電線路,的開支,都可以當做成本,從租金收入中扣掉,一定要拿單據做為證明。


  如果什麼證明都沒有,那還是可以依規定,扣掉房屋出租的成本,公定費率是租金收入的四三%。


  陳秋蘭說,各項開支的單據加一加,如果超過租金收入的四三%,那就附上單據,從租金收入中扣除,如果有單據的支出,加起來不到租金收入的四三%,那就不要想太多,直接用四三%做為成本,從租金收入中扣除。


  還有,依照新規定,出租房子收取的押金,稅官要求,必須依照銀行一年期定存利率計算利息,這筆押金產生的利息收入,也要申報所得。


  例如,出租一戶房子,收了十萬元押金,銀行一年期定存利率二.五%來算,十萬元存一年的利息收入是二千五百元,這二千五百元也要申報。


  三、賣房屋的所得,依照房屋評定現值計算,對民眾比較有利,這種算法,算出來的財產交易所得,比起拿著買賣契約、用市價計算價差還低。

  賣房屋的所得,到底是多少?陳秋蘭說,有兩種算法,一種是依照契約訂定的價格計算,售屋金額,減去當年買屋金額,也就是市價的差價,做為賣房屋的交易所得。


  第二種是,房子是早年買的,成本不記得了,沒有契約依據,那麼在計算售屋所得時,直接用房屋評定現值、乘上一定比率,來計算賣房屋的所得。


  台銀人員說,不同的地區、適用不同的比率,像九十五年度而言,台北市的房屋是依照房屋評定現值的二五%,計算房屋交易所得,高雄市扣十八%,其它縣市鄉鎮,比率從八%到十三%不等。


  通常,房屋評定現值會比市價低,所以,很多人乾脆不申報買賣價差,直接用房屋評定現值、按照當地應課稅率,計算交易所得,這種算法的好處是,算出來的所得比較低。


  不過,如果是近年買的房子,或是繼承來的房子、接受贈與得來的房子,稅官可能查到當年的取得成本,一算之下,可能房屋交易所得大增,還要被罰,民眾自己要注意。

  四、賣小屋、換大屋,才能重購退稅。

  民眾賣房子時,可能發生房屋交易所得,被課了稅,如果在規定期間內,又買了一戶房子,當初因為賣房子、所發生的所得,可以扣掉、不必併入綜合所得課稅。


  不過,陳秋蘭指出,必須是小屋換大屋才行。如果是大屋換小屋,就沒有什麼重購退稅這回事。

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 繼承人留意 債權收入未列入遺產 罰一倍(2007/12/28)

●九十六年十二月廿八日 經濟日報-(繼承人留意 債權收入未列入遺產 罰一倍)意

  繼承人要注意,申報遺產時,除依據國稅局提供的遺產清單申報遺產稅外,被繼承人若有其他投資的債權收入,並不會顯示在遺產清單上,但是如果忘記主動查明申報,可是會被補稅加罰一倍。

  台北市國稅局副局長林義弘表示,很多子女搞不清父母的資產狀況,在申報遺產稅時,以為根據國稅局開立的遺產清單內容申報完畢即可,但根據依遺產及贈與稅法規定,被繼承人截至死亡日止,對投資的公司如有股東往來的債權,也屬於遺產的範圍,不過這部分並不會在遺產清單,繼承人應主動列入遺產申報,以免被處
罰。

  台北市國稅局日前審查王先生遺產稅案件時發現,王先生的子女雖已申請查調王先生的財產清單,並就清單所列載財產明細查對申報,不過王先生生前有投資甲公司,國稅局從甲公司資產負債表所列的負債及股東權益等科目,發現王先生與公司之間有資金往來情形,進而查獲繼承人漏報王先生應收債權金額600餘萬元,除補徵遺產稅外,並依法處以一倍罰鍰。

  林義弘解釋,國稅局提供給繼承人的財產清單,只是供申報遺產稅之參考,繼承人仍應自行查對依法誠實申報,不得以稅捐稽徵機關未提供資料,作為短、漏報遺產免責的理由。他同時也提醒,申報遺產稅前,應該先向被繼承人生前投資的公司,以及往來銀行等金融機關,查明被繼承人遺留財產狀況,以免因疏忽漏報而導致補稅受罰。

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 明年買預售屋 Q1買點較佳(2007/12/27)

●九十六年十二月廿七日 工商時報-(明年買預售屋 Q1買點較佳)雁

  今年大台北區的預售屋,在年初許多建商與代銷商對市場信心滿滿,但受到美國次級房貸影響,台股接連重挫,讓整體預售屋市場,由價漲量增轉為價穩量縮,房仲業者表示,明年第一季受到大選行情不確定性、股市盤整影響,第一季會是較佳的預售屋買點。
  信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻說,今年下半年受到全球景氣與石油高漲的影響,以及台灣政治消息面、股市重挫的多重效應,許多預計年底要推出的建案,都決定延到明年第一季推出,使得明年第一季總推案量高達一千六百億的水準,其中,北台灣的推案量就達一千二百七十億元,佔去年第一季的六三%。
  預售屋不同於成屋,買了之後,要兩、三年才能順利入住,且在議價空間方面,也比成屋小的多,有計畫要買預售屋的民眾,明年第一季與第二季相比,第一季會是比較好的買點。
  中信房屋副總經理劉天仁說,受到總統大選不確定因素影響,今年第四季成屋的成交價格已不如年中好,房市整體成交價價格往下墜,明年第一季預售屋的價格肯定上下震盪激烈,在價格凌亂時,對買方會是有利的。
  劉天仁指出,第二季總統大選也選完了,不論誰當選,結果是否為大家所能接受,選民的激情、熱度會慢慢往下降,經濟發展穩定,自然房市價格會回穩、再慢慢回升,所以與第一季相比,如沒出現太大變化,第二季預售屋價格可能會慢慢上升一些。
  住商不動產則表示,第一季是好買點,但更考驗買主的議價能力,對首次購屋者來說,如果沒做足功課,沒經驗,往往要不到更好的折扣,但在某些餘屋量大的區域,如林口、三峽等,對於購屋者來說是相對有利。
  信義房屋則表示,今年預售屋市場有一個值得注意的現象,就是台北市市中心房價越來越貴,坪數規劃也越來越大,一般購屋者無法負擔,有些換屋客層趁房價高檔時,賣掉舊屋,換至北縣,再加上北縣升格後,對北市買主的吸引力變大。

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 明年房市 轉為自住換屋買方市場(2007/12/27)

●九十六年十二月廿七日 自由時報-(明年房市 轉為自住換屋買方市場)雁

  今年台北市、縣預售新屋市場椎案量各約2,300、2,500億元左右,全年平均售價漲幅達18%至20%之間,價格過高與美國次貸影響全球股市等衝擊效應,造成下半年後整體房市觀望氣息濃厚,信義代銷指出,明年預售新屋市場因為投資退場,自住換屋成為市場主力,房市將由賣方市場逐漸轉為買方市場。
  根據信義代銷統計,今年台北市預售價格每坪達到53.1萬元,較去年漲幅18%,較2002年漲幅45%;台北縣預售價格每坪為24.4萬元,較去年漲幅20%,較2002年漲幅達46%,便台北市縣房價所得比各為9.32倍與6.5倍。
  由於台北市的高房價使不少購屋族無力承擔,台北市代銷公會理事長王明成指出,明年主力市場將是中產階級的換屋產品,市郊的產品坪數將會逐漸放大。
  信義代銷研展部主任劉東秉表示,市中心房價越來越貴,不少換屋客層趁房價高檔時賣掉舊屋,換至北市第二圈住宅區或北縣的第一圈住宅區,在北縣捷運站周邊或大型重劃區,均可看到這種現象發酵。因此,明年北市第二圈如南港、士林、文山、大同,及北縣新莊、汐止、板橋等都是明年的熱門區域;預估明年北市主力產品為總價3,000到3,500萬元的換屋產品,北縣為總價1,200到1,500萬元的換屋產品。
  王明成認為,明年北市推案量不會少於今年,價格也不會有向下修正的機會,主因在於建商近年土地取得成本高,營建成本也高,價格勢必提高才有獲利空間。
  信義房屋總經理薛健平認為,今年下半年台灣政府不穩與股市重挫等多重利空使不少個案遞延至明年首季推出,第一季總椎案量高達1,600億元,選後房市回歸基本面,部份地區房市仍將具支撐,房價甚至有上漲空間。例如台北市精華區如南港可望上看每坪80萬元,板橋也相對扎實,但推案量較大的地區如淡水、林口、三峽等地購屋者應更謹慎。

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 一銀、台企銀、彰銀今起調高定存利率(2007/12/26)

●九十六年十二月廿六日 聯合報-(一銀、台企銀、彰銀今起調高定存利率)意

  第一、台企銀及彰化銀行今天起調升存款利率,一銀和彰銀利率調升幅度在0.06到0.08個百分點,台企銀調升幅度為0.01%到0.08%之間。3家銀行調息後,一年期定存利率都在2.6%左右。


  彰化銀行表示,今天起,定期存款牌告利率調升0.06至0.08個百分點,定期儲蓄存款牌告利率則調升0.07至0.08個百分點;調整後,彰銀一年定存固定利率為2.61%,2年定存固定利率2.645%。


  第一銀行今天起升息後,一年和兩年定存固定利率都與彰銀一樣。台企銀今起調升利率,一年定存固定利率調高為2.6%,機動利率為2.575%。

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 勞保紓困貸款 政院傾向續辦(2007/12/26)

●九十六年十二月廿六日 聯合報-(勞保紓困貸款 政院傾向續辦)意

  往年春節前,勞委會都會辦「勞保基金紓困貸款」,不過由於呆帳率偏高,本來明年已打算停辦。昨天在立委出面質疑之後,政策可能轉彎。勞委會高層透露,目前傾向繼續辦理,而且「球作給院長」,讓行政院張俊雄核定這項「利多」。


  勞保紓困貸款從民國九十一年開辦,並趕在九十二年春節前發放,讓勞工「有錢過年」。至今除了九十四年未開辦外,其餘四年都是在春節前開辦,貸款上限每年從十萬到廿萬不等。四年來共有卅二萬餘名勞工申請,貸款總金額達三百八十億元。


  不過勞委會發現這項貸款呆帳率高達百分之十七點六,加上考慮到開辦勞保年金製後的財務壓力,因此態度保留。最近隨著年關將至,又有立委前來探詢。勞委會也都回覆,沒有開辦的打算。


  台聯立委林志嘉表示,勞保基金在今年前八個月就賺了三百億,現在景氣低迷,政府應該繼續辦理。紓困貸款是年關的救命錢,若無貸款,恐怕會有一百萬以上勞工無法好好過年。


  台聯立委郭林勇也指出,勞工保險紓困貸款的規定過於嚴苛,不僅限制勞保年資需滿十五年以上,且貸款額度最高僅十萬元,根本不敷基層勞工緊急需求。


  勞委會高層昨晚透露,為避免在選前造成民怨,傾向繼續辦理,額度比照去年,每人最高十萬元,預估提供十萬個名額,總額一百億元,必要時視情況增加。

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 土地互換有差額 要課稅(2007/12/26)

●九十六年十二月廿六日 經濟日報-(土地互換有差額 要課稅)

  岡山盧先生問:土地因相互交換或共有土地辦理分割,取回土地之價值與原持有土地價值有差額時,是否應課徵贈與稅?
  南區國稅局岡山稽徵所答覆:土地所有人辦理土地交換或共有人辦理土地分割,個人取回的土地,按交換時或分割時公告現值計算土地價值,較原持有的土地相同公告現值計算的價值不等,其間產生的差額部分如無補償約定時,就是屬於以顯著不相當代價讓與財產的情形,其差額便算是贈與,應課徵贈與稅,此時,以取得
土地價值減少的人為贈與人,依法應申報贈與稅。

  退稅支票 不會電話催退

  南區國稅局臺南縣分局為提昇服務品質,貫徹公平課稅理念,自上月1日起至本月31日止,展開96年度退稅支票清理工作。清理對像為95年1月1日至95年12月31日退稅支票尚未兌領(含未送達)退稅支票。國稅局除將按查得新址逐件郵寄通知催領及利用傳播媒體宣傳外,不會使用電話催退服務,請民眾嚴防受騙,並請接獲通知的受退稅人配合辦理,以維護權益。另外,國稅局亦呼籲手上持有國庫退稅支票或95年度綜合所得稅退稅憑單之民眾,儘早提出交換或兌領以免逾期,若已逾兌領期限,請向該分局聯繫,以便辦理延期事宜。

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 投資法拍屋營利 一月一日徵營業稅(2007/12/25)

●九十六年十二月廿五日 工商時報-(投資法拍屋營利 一月一日徵營業稅)意

  標購法拍屋經整修賣出獲利,明年一月一日起,將課營業稅,宣告以往相關買賣僅課綜合所得稅的租稅假期,正式結束。北市國稅局官員說,去年底財政部發布課稅解釋令,給予一年的時間緩衝,「買賣法拍屋業者或者個人,應該已作好準備」。


  同時,財政部和各地國稅局已共同訂定標準,個人一年內出售房屋超過六棟者,就會被納入查稅警示系統,調查買賣房屋資金流程與頻率,決定是否課徵五%營業稅,若年度有獲利,還會被課徵二五%營所稅。


  根據統計,去年全國法拍屋拍定總額約一千四百億元。以往許多從事法拍屋買賣的業者,都以個人名義或者人頭進行交易,每年僅被歸入財產交易所得中,申報綜合所得稅,即使按四○%最高邊際稅率繳稅,減除必要費用之後,仍然比繳營業或者營所稅划算。


  資深會計師說,所得稅法第九條中的「經常性買賣財產」,以往因為定義不清,也曾有納稅義務人主張每年依規繳綜所稅,怎麼又被稅局課營業或者營所稅,打起行政訴訟。為了避免日後不斷爭議,財政部在去年底正式發布解釋令,明確規範此類買賣房屋營利行為,須繳納營業稅,同時給予一年緩衝,今年底將到期。


  財產交易所得及損失,是指納稅義務人並非為「經常買進、賣出」營利活動持有的各種財產,因買賣或交換發生的增益或損失。


  國稅局官員說,明年一月開始,個人買賣二手房屋,只要有固定營業場所「或」具備營業牌號,即屬以營利為目的營利事業,屬於營業稅法規定的營業人,應辦理營業登記,課徵營業稅。


  同時,若個人或業者經稅捐機關查獲,僱用銷售人員經營房屋銷售事項,也將被納入課稅對象。國稅局官員說,未來將會派員實地調查,例如外牆有招牌、廣告等,都算具備營業牌號,依解釋令內容,要求該公司或業者辦理營業登記,依規繳稅。


  財政部官員進一步舉例,如果以個人名義買進一棟八百萬房屋,花五十萬元裝修之後以一千萬元賣出,依解釋令內容規定,將以一千萬元乘以百分之五課營業稅,但如果房屋前手為非自然人,以及裝修費用領有發票,則可減掉進項稅額,此案例中實際應納營業稅額為七.五萬元。


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 房貸利率飆破2.7% 購屋難度增(2007/12/25)

●九十六年十二月廿五日 中國時報-(房貸利率飆破2.7% 購屋難度增)意

  中央銀行昨日公布五大銀行新承作放款平均利率,十一月購屋貸款利率較上月提高0.12個百分點到年利率2.767%,增幅創下近一年半來新高。輕鬆買屋的年代已經過去了。


  隨著央行第十四次升息,銀行放款利率也跟著持續攀高。十一月台銀、合庫、一銀、華銀及彰銀五大銀行,若不含國庫放款,新做放款利率2.856%,持續攀升。


  跟民生比較相關的購屋貸款,十一月新做購物放款利率2.767%。央行經研處副處長嚴宗大說,購屋貸款利率一路攀升是趨勢。自去年六月以來,已經連續十七個月上漲,房市投機客最擔心的利率飆升情況,已經出現。十一月新房貸利率增加0.12個百分點,是十月0.03個百分點增幅的四倍。


  由於上月,央行公布的購屋貸款僅較九月增加二十六億,較之前第二季每月增加一、兩百億,呈現嚴重緊縮的情況。十月消費者貸款及建築融資餘額,甚至比九月還減少4億,是七個月以來首度負成長。房市資金面是否持續走空頭,本周四央行將公布十一月最新數字將是觀察點。


  金融業者也指出,利率攀升,房市投資客的壓力也日益增加;再加上房價已高,面臨反轉壓力,今年以來,房地產投資客的比重已逐漸下降,顯示投資客也居高思危,逐漸退場觀望。而房價的高漲、利率的上揚,對一般自住購屋者而言,購屋壓力更大。


  因應央行升息,繼台銀、合庫於上周升息後,昨日土銀也宣布升息。土地銀行一年期定存2.625%,僅次於台銀2.635%。三商銀預計於今明兩日升息。

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 稅局拚業績 企業稅不安穩(2007/12/21)

●九十六年十二月廿一日 經濟日報-(稅局拚業績 企業稅不安穩)意

  抓住小辮子 年年變相加稅…

  國稅局「拚業績」走巧門,不少中小企業抱怨稅官抓住帳目缺失,做為提高營所稅的談判籌碼,等於年年變相加稅,「形同被綁架」。

  高雄市國稅局長楊文哉說,不敢說完全沒有這種現象,但國稅局溝通管道暢通,歡迎企業主前來洽談解決問題。他舉例,營造業買砂石或廢棄物業者,都可能拿不到進貨發票,但建築物不會憑空蓋起,稅務人員會據以認定。今年來高雄市國稅局查稅導致納稅人「感覺不佳」的事件一再傳出。今年9月高雄市會計師公會大會上就砲聲隆隆,執業會計師抨擊高雄市國稅局大幅提高營利事業所得稅選案查核比率,平白增加事務所工作量,形同擾民。


  最近很多中小企業反映,國稅局基層查帳人員壓力很大,但相對權限也很大,且查出中小企業帳目缺失之後,反而據以「勸告」企業主接受國稅局的條件。


  一名企業主說,他從事的行業不容易拿到進項發票,稅務人員據此認定有高額獲利,要求補稅才放行,「否則就全面清查」。


  這名企業主指出,前年與去年已經補稅數十萬元,而今年景氣相當差、接近虧損,國稅局追查以前年度帳目,還是要求補稅,「好像切香腸一樣一年切一塊」,令企業十分痛苦。


  執業會計師表示,國稅局長年來強調愛心辦稅、為民服務,但口號顯然不敵業績壓力,尤其稅官抓住中小企業的小辮子,伴隨黑臉白臉的談判技巧,更是形同綁架中小企業,實不可取。

  《新聞分析》

  把鵝養肥再拔毛

  台灣經濟沈淪已久,很多企業苦哈哈過日子;另一方面,稅官身負重任,同樣承擔壓力。二者立場悖離,彼此矛盾自會加深。


  但是套一句前財政部長林全的話,「徵稅就如同拔鵝毛,把鵝養大養肥了,拍一拍鵝毛就掉下來,根本不必拔。」這才是正本清源之道。


  對許多中小企業來說,他們最不平的莫過於,中小企業雖然苦撐度小月,卻一直在國稅局的掌控中,稅法嚴謹,但審查人員的裁量權也很大,這批中小企業在稅官面前幾乎沒有發言權,只能苦苦哀求,畢竟帳目真的不合規定,發票確實不齊全,完全處於挨打地位。


  但反觀未列管的地下經濟,國稅局完全管不到,無異鼓勵中小企業往「地下」發展。


  如今很多中小企業都是瘦鵝或小鵝,卻還默默承受稅官拔鵝毛,萬一那一天無鵝毛可拔了,稅官也無所得,鵝可能也沒有了,這就是雙輸。


  或許稅務人員可以想想前部長林全的話,多點同情心謹慎拔鵝毛,等鵝變大變肥,拍一拍鵝毛就掉下來,拔毛的與被拔的都高興,豈不皆大歡喜?

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 遺產低於1,800萬 稅負反升(2007/12/21)

●九十六年十二月廿一日 經濟日報-(遺產低於1,800萬 稅負反升)意
  投資型保單課稅 大逆轉

  投資型保單課稅方式大翻盤,以課徵保險公司保費所得稅的方式,替代對要保人的保險給付課徵遺產稅,結果卻未必會對投資人有利。特別是保險給付合併遺產總額在1,800萬元以下的投資人,所得稅、遺產稅雙重免稅待遇意外破局,投資稅負將會上升。

  根據財金主管機關取得的共識,投資型保單視同一般保險商品,要保人享有保險給付免遺產稅後,保險公司就不再只是「導管」角色,主張風險由要保人自行負責。因此,包括要保人支付的保費,與分離帳戶中產生的孳息收益,都要先納入保險公司所得課徵25%的所得稅,最後再以保險給付形態,交付要保人或其指定的受
益人。

  舉例來說,甲向A公司購買投資型保單,保費是100元,到期給付連同保險孳息總計200元。A保險公司過去可全數提列為保險準備,200元完全不必課稅,並可全數支付給要保人;財金主管機關研擬的新措施,A保險公司收取的保費及其孳息200元,均需列為保險公司收入,先課徵25%即50元的所得稅後,剩餘的150元才是保險給付。

  對要保人來說,過去購買投資型保單包含保險與投資的收益,並無所得稅稀釋,縱使屬於投資收益的分離帳戶所得需課徵遺產稅,但遺產總額平均在1,800萬元以內者,依法仍享有免稅。現況下,只要不是鉅額保單或被視為有租稅規劃嫌疑的保單,一般人購買投資型保單,稅負幾近是零。

  新課稅原則卻對全體投資人都不利。改課所得稅結果,保險公司的保費收入須負擔25%所得稅,未來勢將轉嫁在保費水準與投資收益上。財政部也認為,保費上升、投資收益下降是必然趨勢。

  財金單位重整投資型保單課稅原則,雖將對保險市場帶來衝擊,卻具有公平課稅,與拉平個別投資商品稅負待遇的正面意義。相較於銀行、證券等產業的金融商品,投資型保單打著保險給付免稅旗號,行投資之實,以致對其他金融商品不公平的現況,也將多少獲得紓減。

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 村里長替民眾開減稅證明 沒用了(2007/12/20)

●九十六年十二月廿日 經濟日報-(村里長替民眾開減稅證明 沒用了)雁
  明年申報扶養親屬節稅 稅捐機關將從嚴審視

  協助民眾申請扶養親屬免稅額節稅的村里長證明,即日起失效。財政部昨19日表示,明年5月申報96年綜合所得稅時,民眾不能再以村里長開立「無謀生能力」或「同居事實」文件,做為減稅證明。
  財政部表示,稅捐機關將從嚴審視民眾申報扶養親屬的事實,認定納稅人能否享有免稅額的權利。特別是申報扶養親屬如為叔、伯、甥、舅、媳等「其他親屬」者,需要提出更具體的扶養證明,如戶口名簿、確切扶養事實證據(如匯款資料)外,稅捐機關還將審視受扶養的其他親屬父母是否確實無力扶養,才會准予列報。
  財政部昨天指出,配合內政部在今年7月18日修正「村里核發證明事項一覽表」,刪除村里長核發「無謀生能力證明」及「同居受扶養證明」等工作項目,財政部因此重新發布解釋,將86年與89年規定准以村里長證明,做為扶養其他親屬或家屬列報免稅額,或「無謀生能力」證明文件的規定,全數停用。
  據官員表示,民眾申報扶養親屬的證明,排除村里長證明,主要也因內政部屢獲村里長反應,每年綜合所得稅申報期間,村里民經常要求村里長開立親屬扶養共同居住等證明,由於各村里轄區大樓林立,村里長間互動減少,村里長實際上無法確實了解申請人的扶養現況,導致開立相關證明變得窒礙難行。

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 陸客來台買屋 擬開放貸款(2007/12/19)

●九十六年十二月十九日 經濟日報-(陸客來台買屋 擬開放貸款)意

  跨部會討論

  陸委會主委陳明通昨(18)日表示,陸委會已與金管會、中央銀行等財經部會討論,修法開放大陸人士來台購買不動產可向我方銀行貸款,並取消現行法規要求大陸人士來台購買不動產需說明資金來源的限制。


  陸委會強調,政府朝這個方向規劃研議,目前尚未定案。

  現行法令開放大陸人民來台購買房地產,但陸客在台置產必須申報資金來源。

因此一旦開放陸客來台購買不動產不僅不用說明資金來源,且可向台灣的銀行貸款,在政策上將是一大突破,對台灣房地產市場也是一大利多。


  無黨籍立委林為洲日前在立法院提案修改兩岸人民關係條例第69條,要將現行的大陸人民來台購買不動產,需得到政府許可後才可購買的制度,改為不需政府許可就能購買。這個法案獲得朝野立委連署,原定本月13日排入內政委員會議程。


  但本會期所剩時間不多,法案即使在內政委員會通過,尚須進行二讀與三讀程序,難以在本會期通過,林為洲在陳明通建議下,取消將法案排入議程,改由林為洲赴陸委會與陳明通當面討論。林為洲昨天即與陳明通碰面,討論此案。

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 央行 明天將升息半碼(2007/12/19)

●九十六年十二月十九日 經濟日報-(央行 明天將升息半碼)

  我實質利率0.88% 比中港日泰星高
 
  物價壓力來勢洶洶,讓中央銀行備感壓力,明(20)日理監事會議可望再調高政策利率至少半碼(0.125個百分點)。行庫主管表示,央行過去「雙率雙低」的政策飽受批評,加上近幾個月的物價飆高,只要央行的升息腳步跟不上物價上漲,我國的「實質利率」可能隨時由正轉負。


  「實質利率」的計算方式,主要是以1年期定期存款利率,減掉物價年增率(CPI)。若實質利率為負,民眾把錢存在銀行的利息,將不敷物價飆漲的額外支出,換言之,錢會愈存愈薄,民眾將背負更龐大的經濟壓力。


  央行昨天公佈世界主要國家的實質利率。以我國為例,國內銀行1年期定存利率約為2.54%,扣掉今年前11個月的CPI為1.66%,實質利率為0.88%。


  在亞洲鄰近各國中,南韓的實質利率為3.02%,高居亞洲四小龍之首,僅次於英國的3.59%。至於香港則為0.86%,與我國差不多;新加坡則是負0.81%,居四小龍之末。


  央行官員表示,我國1年期存款實質利率,目前仍高於香港、日本、泰國、中國大陸及新加坡等國家,絕非全球最低。


  根據主計處預估,明年度CPI將上升至1.84%。銀行人士指出,目前新台幣實質利率雖為正數,若物價降不下來,央行又無法引導利率持續走揚,實質利率終將被物價漲勢「吃光光」,甚至再度出現負利率。


  央行自民國93年10月以來,歷經13次升息,累積升幅為1.875個百分點,市場預估,央行明天召開第四季理監事會議,至少會再度升息半碼,以對抗龐大的通膨壓力,並讓實質利率逐漸接近中性水準。

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 最高限額抵押權爭議 有解(2007/12/18)

●九十六年十二月十八日 經濟日報-(最高限額抵押權爭議 有解)意

  銀行不必會同所有債務人辦移轉登記 房貸證券化推動添利多

  今年9月民法物權篇修正實施後,對最高限額抵押權的房貸證券化爭議有解,金管會上周發函給內政部,通知地政機關,對於銀行辦理這類房貸證券化業務時,不必會同所有債務人辦理移轉登記,避免形成房貸證券化商品推動的障礙。

  銀行業者昨(17)日表示,今年9月修正實施的民法物權編,特別增訂最高限額抵押權一節,承認「最高限額抵押權」的債權可以分割、讓與,這項新規定,讓房貸證券化商品的推動,出現困擾。

  據瞭解,這段期間,銀行放慢推出房貸證券化商品,除次級房貸風暴擴大外,多少也與民法物權篇修正有關。

  「最高限額抵押權」不同於一般的「普通抵押權」,舉例來說,甲的房屋價值1,000萬元,向銀行辦理的房貸,如果是一般的「普通抵押權」,銀行認為可貸600萬元,甲就可獲得600萬元貸款,如果甲想要再增貸時,就需再重新辦理設定房屋抵押等程式。

  但若是「最高限額抵押權」,甲向銀行借房貸600萬元後,後來又想再增貸200萬元,銀行評估,這是在貸款人的最高債務上限內就會再借款,不必再重新辦理設定抵押。

  由於最高限額抵押權的債權金額可能隨時變動,因此,如果要辦理證券化商品,要確認債權金額時,銀行可能需要會同債務人一起到地政機關辦理。

  金融主管機關曾在金融資產證券化條例施行細則第19條規定,只要檢具債權金額確定書等文件,最高限額抵押權就轉為一般抵押權,即可向地政機關辦理登記,不需要債務人同意或會同申請移轉登記。

  但民法物權編修正,賦予最高限額抵押權更明確的法律地位後,讓上述規定出現變數,有銀行向地政機關詢問相關事宜時,地政機關要求必須會同債務人辦理登記,由於房貸債權好幾千筆,實務上銀行很難會同所有債務人辦理移轉登記。

  銀行向金管會反映後,金管會請法務部解釋,法務部上月解釋同意可以不必會同債務人辦理,但也建議金管會宜修法,將施行細則規定,賦予更高的法律位階,避免爭議。

  金管會上周將法務部這項解釋,轉給內政部,請內政部轉知地政機關,以免房貸證券化商品推動受阻。

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 列報扶養人口 稅官四方向查核(2007/12/18)

●九十六年十二月十八日 工商時報-(列報扶養人口 稅官四方向查核)意

  年關交替,報稅人頭滿天飛,最後二周大作戰,民眾申報扶養的人數,每多出一口人,可以列舉扣除七萬七千元,如果申報八個、十個,一扣就可以扣除掉六十幾萬、七十多萬,省稅多多。

  金融界人士說,有些人家,兄弟姐妹各自生了一個、二個、三個孩子,自己收入不高、稅率也低,甚至不用報稅,自己的孩子乾脆給哥哥、姐姐去申報扶養。

  像一位在公營銀行服務的襄理,就曾申報扶養過弟弟的孩子,當時,弟弟的太太沒有工作,弟弟的收入較少,姐姐的收入較高、稅率較高,弟弟的孩子就給姐姐申報扶養。

  另外,有人申報扶養,一報養八口人、十口人,父母、親屬、兄弟姐妹的孩子,都報扶養,台北富邦銀資深經理陳秋蘭說,其實,也不是不可以,只是,稅官會依據四大方向,進行事實查核。

 一、戶籍是否在一起,住在一起。

  陳秋蘭說,稅官會去查核,民眾申報扶養的人,和民眾是否同一戶籍,只是,這已經不是唯一的要求而已。

 二、是否有匯款、轉帳給孩子。

  陳秋蘭指出,稅官會評量,民眾是否真的有經濟上的支助,養育孩子、供孩子讀書,因應稅官的查核,民眾申報扶養親人的孩子,最好備有匯款單、轉帳證明,表示自己真的有出錢養孩子。

 三、孩子的父母,身家收入如何。

  陳秋蘭說,孩子的父母如果收入不錯,孩子卻由伯伯姑姑家申報扶養,稅官不免起疑。另外,如果被申報扶養的孩子,自己的父母收入低,但是,卻有價值千萬的房子,稅官也會懷疑,這個孩子可能只是人頭戶。

 四、孩子父母的職業。

  陳秋蘭說,軍教人員不必申報所得稅,他們的孩子可不能讓伯伯、叔叔拿去申報扶養。一般來講,如果申報扶養的人口數,一報八個、十個,稅官就會起疑心,懷疑納稅人為了降低所得稅支出,虛增扶養的人頭。

  陳秋蘭說,除了扶養爸爸媽媽,自己的子女,兄弟姐妹的孩子,也可以申報扶養其它的親屬,像是伯伯、嬸嬸,只是,這些被申報扶養的親屬,年歲必須是六十歲以上。

  即使民眾申報扶養的親屬,滿六十歲,稅官還是會去查,到底是真扶養還是假人頭。

  還有,申報扶養時,有些地方要精算一下,銀行主管說,像是爸爸媽媽名下如果有存款,每一年都有利息收入,這些錢必須和你的利息收入,併在一起計算,超過二十七萬免稅額的話,就要併入綜合所得課稅。

  所以,多申報扶養人口,是否可以發揮節稅效果,事先要精算,如果只是虛報,風險也不小。

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 買美歙級房貸應以公平價值衝量(2007/12/14)

●九十六年十二月十四日 工商時報-(買美歙級房貸應以公平價值衝量)意

  國內公司購買美國次級房貸債券的衍生性金融商品,不少公司的財務會計因「分類錯誤」,導致財務資訊不正確,依照三十四號會計公報,應分到「公平價值衡量」類別中,且每年做資產減損測試美國次級房貸風暴發生後,導致國內金融業者損失慘重,但是因為三四號公報內容複雜,有兩個常見的誤解,一個是分類上發生錯誤,另一個在分類錯後又用公平市價去評估,雖然結果可能因為連錯二次,變成「負負得正」,但觀念是錯誤的。


  首先,在分類上,投資金融商品的資產分類有五類:一、為交易目的;二、指定以公平價值評估;三、備供出售;四、無活絡市場債券投資;五、持有至到期日。


  因依三四號公報規定,「無活絡市場債券投資(即公報所述放款及應收款)」或「持有至到期日投資」,是以攤銷後成本作續後衡量,且此類商品要具備二個特性:甲、具有可收取金額:乙、不得因信用惡化以外的因素使持有人無法收回原始投資。


  依會基會最新發布三○四號函規定,金融商品的保留權益如果可能因債務人信用惡化以外的因素,而無法收回原始投資,應分類到公平價值評價的類別。


  所以有些公司將其買入的美國次級房貸衍生性金融商品分類到一、為交易目的;
二、指定以公平價值評估;三、備供出售。


  有些公司誤把買進的美國次級房賃商品分到「無活絡市場債券投資」或「持有至到期日中,但是做法上卻又用「公平市價去評估」,造成連錯二次,結果「負負得正」。


  依公報規定,在「無活絡市場債券投資」或「持有至到期日立投資」,表示其未來收回金額可決定,倘若債務人沒有違約導致無法支付本息,投資人依原始計算的有效利率攤銷認列收入,就沒有減損損失。所以,以攤銷後成本衡量的金融資產考慮減損時,是信用惡化因素造成現金流量減少,並不包含市場利率水準調升及信貸緊縮所要求的流動性貼水。


  以攤銷後成本衡量的金融資產所認列減損金額,是估計未來現金流量採原始有效利率折現的現值與帳面價值之差額,並強調減損不宜以當期市場利率衡量的原因。許多人在認列減損損失時,提到目前與次級房貸商品相關之市場報價脫離應有之公平價值而偏低,然而即使市價代表公平價值,也是依目前市場利率計算得出,與以攤銷後成本衡量認列現金流量減少的影響數不一致,企業應謹慎評估信用風險造成的損失,並提列減損損失。

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 張景森:農舍鬆綁 房市崩盤(2007/12/14)

●九十六年十二月十四日 經濟日報-(張景森:農舍鬆綁 房市崩盤)意

  立院大降興建門檻

  立法院經濟委員會大幅鬆綁農地興建農舍的標準,並將逕付二讀,昨(13)日引起經建會副主委張景森強烈反對。張景森警告,此舉將造成農舍超量供給,全台房地產市場大崩盤,甚至危及台灣金融市場穩定,「這是禍國殃民的法案」。

  立法院經濟委員會前天初審通過由立委所提的「農業發展條例」修正草案,大幅放寬農地興建農舍的面積門檻,由原來0.25公頃放寬為0.1公頃,且刪除興建農舍需滿五年才能移轉的限制。

  張景森昨天直呼:「太可怕了!」,他並直言,屆時「北部都會區房產將崩盤」、「台中、高雄房產立刻暴斃」,「台全房產市場死亡」。

  張景森表示,農地是要有計畫地釋放,門檻若大幅鬆綁,將使得台灣農田到處可見大興大土木蓋豪華別墅的情形,嚴重衝擊不動產市場行情。目前國內空屋量已高達100萬戶,農地大量釋出,將造成全台房地產市場崩盤。此外,農地不變更即可合法蓋農舍,將導致整體土地使用管制體系徹底瓦解。

  他並說,以目前台灣地區都市計畫與非都市計畫農地面積約88萬公頃估算,若此條文通過,所有農地將形成準建地,如果其中一半農地按上述門檻申請蓋農舍,全台將有440萬戶新農舍在農地上興建。以全台住宅持有人762萬概估,440萬戶農舍釋出,平均每戶住宅持有人之資產價值,將大幅縮水約四成,因貸款擔保品的價值不足,連帶將影響台灣金融市場的穩定。

  農委會昨(13)日重申反對「農業發展條例」鬆綁農舍興建面積下限,由0.25公頃放寬為0.1公頃,但由於將逕付二讀,後續如何處理,由行政院決定。

  農委會指出,立法院經濟及能源委員會日前討論農業發展條例修法時,農委會現場提供相關書面資料,反對放寬興建農舍土地面積的限制,以及增加農民的配偶與直系家屬也可興建農舍。

  農委會表示,原來規定農地面積須達0.25公頃,才能興建農舍,且只能佔其中的十分之一,另外十分之九必須拿來做耕地。0.25公頃一旦放寬為0.1公頃,農地耕種將縮小,不具規模,且將會很零碎。

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 Fed暗示再降 我擬續升半碼(2007/12/13)

●九十六年十二月十三日 自由時報-(Fed暗示再降 我擬續升半碼)意

  美國聯邦準備理事會(Fed)週二將聯邦資金利率調降一碼(0.25個百分點)至4.25%,同時將貼現率調降一碼至4.75%,並且暗示若房市低迷及信用緊縮的情況惡化,將可能進一步降息。


  不過投資人原預期降息的幅度會更大,引發市場失望情緒湧出,美股也因此重挫,公債行情則大漲。經濟專家表示,Fed這次降息的幅度不足以提振放款意願,以避開經濟陷入衰退。


  聯邦公開市場操作委員會(FOMC)在會後聲明中表示:「最近包括金融市場情況惡化的發展,升高了經濟成長展望及通膨不確定性,因此降低貸款成本,應該有助於促進經濟溫和成長。」


  這次的聲明放棄了上次聲明中所說的,成長下滑及通膨上升風險大致平衡的措辭。這反映出美經濟受房價下挫、消費者支出減緩及銀行緊縮放款條件的影響,在第三季大幅成長後反轉下探。


  分析師也表示,Fed這次降息幅度引發市場的失望情緒,反映出Fed決策官員對經濟前景的看法,與大多數分析師及投資者有相當程度的落差。也就是Fed主席柏南克及多數貨幣決策官員仍把焦點放在通膨,同時也預期美國經濟在明年會逐漸轉強。


  摩根士丹利經濟師葛林洛說:「FOMC顯然為進一步的行動敞開空間,這也顯示出,Fed對經濟前景的評估,不像我們所預測的那麼嚴峻。」


  針對美國聯準會宣佈降息一碼,我行庫人士則預估,我國央行20日召開的理監事會議,應該會維持一貫的升息半碼決策,進一步拉近台美利差,減緩資金外流的狀況。


  美國降息後,國內銀行大多將美元定存一年期利率降到3.5%左右,與新台幣定存利差拉近到一個百分點以內,行庫人士表示,央行應該會繼續升息,主要原因除了國內通膨問題外,縮小利差減少資金流出也是重要考量因素之一。

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 都更風吹到北縣 建商摩拳擦掌(2007/12/13)

●九十六年十二月十三日 工商時報-(都更風吹到北縣 建商摩拳擦掌)意

  台北都會區上千坪以上的大面積精華土地,面臨枯竭,一地難求,相對的使得建商眼中的都市更新金礦,也從台北市轉移到台北縣,尤其是政府積極招標中的「公辦民營」都更案。

  台北縣即將在明年一月公開招標中和警察新村第二期都市更新案,已有潤泰創新、冠德建設、將捷建設、中華工程、新聯陽實業等知名公司準備競標;另外,被列為台北縣重點都更區的榮民工程公司板橋浮洲廠、新店機廠等兩大都更案,可望明年進入招標階段。

  冠德建設董事長馬玉山表示,台北縣中和景安捷運站附近的警察新村眷舍都更案第二期,預計明年一月招標,相信會有一番熱烈的競標。警察新村都更案第二期的基地面積達一二○○坪,土地使用分區為住宅區,容積率三○○%。據悉除了警察新村是一層磚造房屋,附近大多是四、五層樓的鋼筋混凝土建築物,甚至頂樓還有鐵皮加蓋違建,惟計劃道路還尚未開闢,因此建商多希望與重大建設作整體規畫。

  此外,部分大型建商也覬覦台北縣政府主辦的「公辦民營」都更案,其中最受矚目的都更案,至少有五處,包括:永和保安路口大陳義胞地區、樹林火車站周邊、汐止火車站周邊、榮工新店廠地、榮工板橋浮洲廠地。

  其中,以榮工板橋浮洲廠面積最大,達一九.八公頃,未來可能與附近的遠東電信園區整體規劃;其次,榮工新店機廠也有一.八萬坪,鄰近裕隆新店廠、遠東工業城,也是台北縣的潛力區。

  台北縣政府住宅及城鄉發展局局長張邦熙表示,目前整個台北縣總共有三、四十萬戶的老舊房屋,若是每一年進行都更一萬戶的話,至少也要花上三十年,因此除「公辦民營」都更外,台北縣政府計劃要帶動民間自辦都更。

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 蓋農舍大鬆綁 農地形同建地(2007/12/13)

●九十六年十二月十三日 中國時報-(蓋農舍大鬆綁 農地形同建地)雁

  農地蓋農舍標準大放寬!昨日立法院內政委員會初審通過,《農業發展條例》中有關農舍興建面積的下限,由○.二五公頃放寬為○.一公頃,將跳過院會朝野協商 ,逕付二讀;且農民的直系家屬也可建造與轉移土地,形同農地可自由買賣,「農地」幾乎變成「建地」。
  農委會痛批,此舉是立院惡搞,實際上根本是為建商解套,例如直系血親未必具農民身分,若家屬將土地所有權販售或轉移給業者、建商,將導致無法想像的後果。

 立院放寬下限 只要○.一公頃

  依《農業發展條例》原本規定,農民只要在不破壞環境前提下且以農事使用為目的,即可申請興建農舍居住,且享有免繳地價稅的優惠,但限定其農地面積須達○.二五公頃,才能興建農舍,以免建商任意取得小面積的農地,就找機會用來蓋民宿或做其它炒地皮之用。但朝野立委認為,農民有實際需求,且為了讓農業順利發展,應該放寬興建農舍土地面積的限制,並將原本對農地直系血親繼承者繼承的面積與時間限制解除。
  農委會官員表示,一旦放寬限制,農地與建地根本就沒差別了!因農地建造的農舍有免稅優惠,未來蓋在農地上的別墅,是否可稱為「免稅農舍」?此外,放寬限制後不但會導致新購農地申請興建農舍者大量增加,不僅增加水電、道路等公共建設,且排放的廢水、廢氣,更可能影響環境與社區發展。

 農委會官員:就是為建商解套

  農委會更指出,根據營建業統計,農舍興建已成為近年來都市計劃以外最大的建築增加來源,未來可能會有越來越多建商,以農業人頭的方式與名義無限建造農舍,牟取暴利,官員氣憤說到,「表面上是為了農民,實際上就是為建商解套。」
  農委會官員也說,過去農地買賣,只限定農地的所有權人及其繼承者,但昨天協商通過的修法內容,連農地所有權人的直系血親都可以轉移土地,形同農地可自由買賣、且繼承人不再受農業用地面積及戶籍登記時間的限制,但直系血親不一定都具農民身分,若家屬將土地所有權販售或轉移給業者、建商,屆時將導致無法想像的後果。
  雖然農委會立場仍與立委不同調,但昨日立院會場氣氛卻很平和,官員也在協商討論下被動通過法案,決議放寬興建農舍的土地面積下限。
  新修正的內容也規定,農舍的總樓地板面積不得超過四百九十五平方公尺,農舍在三層樓內總高度不得超過十點五公尺,最大基層建築面積不得超過農業用地的十%。
  對於這樣的結果,農委會官員事後仍表示相當遺憾與無奈。

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 房貸利息享減稅 記得遷入戶籍(2007/12/12)

●九十六年十二月十二日 經濟日報-(房貸利息享減稅 記得遷入戶籍)意

  本人、配偶與直系親屬未辦妥戶籍登記,雖有居住事實,報稅仍不能使用扣除額。


  購屋借款利息支出要享受減稅好處,切記要將戶籍遷入申請貸款的自用住宅,才能享有一年最高可扣除利息支出30萬元的扣除額節稅權利。


  最高行政法院判決認定,民眾購買自用住宅並向金融機構借款的利息支出,必須符合稅法規定的戶籍要件,縱使有實質居住的事實,但包括本人、配偶與直系親屬未辦妥戶籍登記者,一樣不能申請扣除購屋借款利息支出節稅。


  財政部指出,民眾向金融機構貸款購屋居住,卻因個人工作或小孩就學因素,不能在課稅年度於購入的房屋辦妥戶籍登記,導致申報綜合所得稅時,不符合自用住宅購屋借款利息節稅要件遭剔除補稅,影響自身權益甚鉅。


  國稅局已有多起案例,納稅人將戶籍設於A地,卻因工作需要在B地購買房屋,申報綜合所得稅時,申請列報扣除B地購屋借款利息,結果因納稅人本人與其受扶養親屬在課稅年度內均未在B地辦妥戶籍登記,遭國稅局剔除補稅。納稅人雖主張確實居住在B地,但因與稅法規定要件不符,包括複查、訴願及行政訴訟至最高行政法院,都遭敗訴。


  所得稅法第17條第1項第2款第2目之5,以及同法施行細則第24條之3規定,納稅義務人購買自用住宅,向金融機構借款的利息支出,需符合四大要件才可以列報扣除,包括:


  一、每一申報戶每年可扣除金額不得超過30萬元,申報有儲蓄投資特別扣除額者,並應以當年實際支付的購屋借款利息支出,減除儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

  二、每一申報戶以一屋為限,且房屋須以納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬名義登記所有。

  三、包括納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬,至少應有一人在課稅年度間,於購入自用住宅處辦妥戶籍登記,同時不得有出租、供營業或執行業務使用情形。

  四、需取具向金融機構辦理房屋購置貸款所支付當年度利息的證明單據。

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 減免優惠 看產業地區別(2007/12/12)

●九十六年十二月十二日 經濟日報-(減免優惠 看產業地區別)

  大陸企所稅實施條例出爐,企業享受企所稅優惠改由「產業別」和「地區別」決定。針對產業別,享受減免企所稅的產業主要是微利企業、高新技術、節能環保企業與創投企業,到中西部投資的鼓勵類項目企業才能享受15%的企所稅優惠。這是台資企業可善用的稅務優惠。

  企業想要享受大陸企所稅減免優惠,要看產業別。值得台商注意是,大陸為鼓勵節能節水、環境保護等企業,投資包括公共汙水、公共垃圾、沼氣綜合處理、海水淡水等項目,都能適用「三免三減半」,第一年到第三年免稅,第四到第六年減半徵收企所稅。

  企所稅實施條例對「小型微利企業」有詳細規定,小型微利企業的定義是製造業年納稅所得額不超過人民幣30萬元,從業人數不超過100人,總資產不超過人民幣300萬元。非製造業是年度納稅所得額不超過人民幣30萬元,從業人數不超過80人,總資產不超過人民幣1,000萬元。

  新企所稅也鼓勵創業投資企業,實施條例第97條規定,創業投資企業採取股權投資方式,投資未上市的中小高新技術企業兩年以上,可以按照投資額的70%,在股權持有滿兩年的當年,抵扣應繳納的企所稅,當年不足抵扣,可以在日後結轉抵扣。

  要特別注意的是,實施條例都明確指出,名列在限制類、禁止類的產業,都不能適用企業所優惠。

  實施細則僅簡單交代中西部適用優惠政策,台資企業遷移到中西部,並非處處有優惠,更不是行行有減免。

  昆山漢邦企管顧問公司總經理李仁祥說,到中西部設立企業,台資企業必須符合兩項產業目錄的鼓勵類名單,一是列入外資產業指導目錄的「鼓勵類」項目,二是今年元旦實施的中西部各省優勢產業目錄,自己屬於當地的優勢產業。

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 逆勢上漲 後站商圈店面每坪上看百萬元(2007/12/11)

●九十六年十二月十一日 蘋果日報-(逆勢上漲 後站商圈店面每坪上看百萬元)意

  投資客嗅到台北車站後站商圈發展潛力,已提前卡位沿線店面,目前店面價格逐步回升。


  台北市店面市場呈現價量俱跌,但仍有商圈店面逆勢上漲,台北市過去熱鬧的後站商圈,結果國道客運總站搬遷置重慶北路後,轉乘人潮大量流失,附近店面房價跌至每坪60~70萬元,受惠交九BOT案初步結構體完成,與站前雙子星大樓開發案帶動,店面價格回升至每坪約80萬元。


  過去國道客運集中在承德路沿線,距離不少北中南的流動人潮,但2005年8月台北國道客運總站啟用後,附近人潮快速流失,價格幾乎回跌至SARS時的價格,但受惠台汽北站土地標售價格每坪達388萬元天價,與交九BOT案初步結構體完成,店面產品價格逐漸回溫。


  信義房屋南京西路店專經林崇旭表示,國道客運總站設置在重慶北路後,承德路一段店面價格下滑至60~70萬元,但預計明年交九BOT案的國道轉運總站就可啟用,人潮將再度匯聚。

  擁利多惜售心態強

  目前承德路一段店面產品回升至每坪約80萬元,距離最高價每坪80~90萬元仍有段距離,現在屋主看準站前雙子星大樓開發案利多,惜售心態明顯,巷弄內還有餐飲業者搶先卡位。


  未來捷運機場線在後站設有出口,加上雙子星大樓開發案明年可底定,當地房仲業者看好店面價格有上看每坪百萬元潛力,相較其它商圈面臨租金與房價下滑雙重壓力,台北車站後站商圈店面景氣回溫跡象明顯。

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 財部:結構型商品 傾向分離課稅(2007/12/11)

●九十六年十二月十一日 中國時報-(財部:結構型商品 傾向分離課稅)意

  財政部次長張盛和昨日指出,金融衍生商品愈來愈多,民眾購買投資型保單屬結構型商品,未來將針對這一類新商品,採統一的課稅方式,以利投資人事前做好判斷,避免爭議,在所得稅方面,分離課稅是一個方向。


  金融商品不斷推陳出新,現行稅法難以招架。在所得稅方面,財政部目前針對不動產投資信託基金(Reits)產品的投資利得,採分離課稅,稅率只有6%;債券利息所得亦採分離課稅,稅率為10%。


  張盛和指出,這些金融衍生商品種類越來越多,未來有必要給予統一的課稅原則,以利投資人事前做好判斷。為避免爭議,分離課稅是一個方向。

 避免爭議 擬採統一課稅原則

  至於投資型保單是否課遺產稅的爭議,張盛和表示,投資型保單也是結構型商品,其中有保險的成分,也有投資的成分,財政部針對投資帳戶的給付課徵遺產稅,原則非常明確。如果金管會有不同意見,兩個單位可以好好溝通,交換意見。

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 房客他遷 房東可代填扣繳單(2007/12/10)

●九十六年十二月十日 經濟日報-(房客他遷 房東可代填扣繳單)雁

  《稅務問答暨快訊》

  台中市簡小姐問:承租單位倒閉或他遷不明,房東無法取得租賃所得扣繳憑單,應如何辦理申報?
  中區國稅局臺中市分局答覆:公司行號或機關團體承租房屋給付的租金,經依法扣繳所得稅款後,在年度進行中倒閉或他遷不明,以致房東無法取得扣繳憑單時,為避免損害房東權益,可由房東(即出租人)代替承租人補行填報各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書及扣繳憑單,並由房東在各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書申
報單位簽章處及扣繳憑單備註欄,簽名蓋章,並註明原因,聲明願負法律責任後, 憑此項補報扣繳憑單的證明聯,辦理當年度綜合所得稅結算申報,已扣繳的稅款可以抵繳結算申報應納稅款或退稅,此類補報的扣繳憑單不以逾期申報處理。

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 最高限額抵押權 貸款更難貸足(2007/12/7)

●九十六年十二月七日 聯合報-(最高限額抵押權 貸款更難貸足)意

  新版定案

  中華民國銀行公會理監事會昨天通過,房貸「最高限額抵押權」新措施,未來民眾申請房貸若採最高限額借款,可自行選擇用房屋抵押或借信用貸款。但銀行透露,這種做法,可能也不利民眾貸款到足額。

  有關房貸最高限額抵押權爭議從8月吵到現在,昨天終於定案。銀行公會解釋,目前房貸抵押權分成三種:普通抵押權、甲式最高限額抵押權、乙式最高限額抵押權。舉例來說,王先生若申請「普通抵押權」,銀行判斷可貸500萬元,王先生即可獲得500萬元貸款;若王先生想「增貸」,需再重新設定房屋抵押一次,需再繳一次手續費。

  但「最高限額抵押權」,是指「所有債務最高上限」,也就是說,辦房貸後未來想再「增貸」,只要不超過最高債務上限,就不用再設定一次,可免手續費。例如某甲房價1,000萬元,向銀行借房貸500萬元後,後來又想再增貸200萬元,銀行評估,這是在貸款人的最高債務上限之內就會借款,某甲就不用再設定抵押。至於甲、乙式的差別,是乙式還包括「信貸」或信用卡借款在內。

  銀行主管指出,實務上銀行會建議辦房貸的民眾申請最高限額抵押權,因為這樣再增貸時,不用再重新設定抵押。

  金管會原先擔心,許多房貸申請人在抵押房地產後,用上述模式借錢因為「房屋殘值」可能不夠,最後只能借「信用貸款」,若資金是拿去投資,但被套牢,恐怕糾紛一堆,因此要求銀行業自律,要求銀行這種「最高限額抵押權」借款方式,資金借出只能限定購屋,最好不要包含信貸或信用卡借錢。

  有銀行指出,過去的最高限額做法,是由銀行來決定貸款順序,即先房貸、再信貸,且放款金額由銀行決定;但未來由民眾自行勾選貸款方式後,銀行變成是「被動評估」是否放款,民眾可能不易貸到理想中的「足夠額度」。

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 喪偶同年再婚 配偶扣除額成雙(2007/12/7)

●九十六年十二月七日 經濟日報-(喪偶同年再婚 配偶扣除額成雙)意
  同一年度喪偶並再婚者,財政部表示,當年度申報綜合所得稅時,可以享有兩個配偶扶養親屬扣除額。

  財政部強調,同年度喪偶並再婚者,必須要與新婚配偶採合併報稅的情形下,才可以同一年度同時使用兩個配偶扣除額,否則只能申報已逝原配的配偶扣除額。

  財政部表示,中華民國境內居住之個人,在同一課稅年度中,因原配偶死亡後再婚,其與原配偶合併辦理綜合所得稅結算申報時,其原配偶當年度的免稅額,得全額減除。

  至於其與新配偶合併辦理綜合所得稅結算申報時,其新配偶當年度的免稅額,亦得全額減除。

  財政部舉例表示,甲的配偶在96年元月間因病去世,甲在同年12月間再婚。甲在97年5月申報個人綜合所得稅時,仍需合併申報其已逝原配生前的所得稅,並扣除原配的配偶免稅額。

  財政部說,由於結婚當年度,納稅人可以選擇與配偶合併申報,或自行單獨申報所得稅。甲若在再婚之後,選擇與新配偶合併報稅,97年5月申報96年度綜合所得稅時,甲即可同時列報原配與新配偶二人的免稅額。

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 投資型保單課遺產稅起爭議 財部:投資是事實依法應課稅(2007/12/7)

●九十六年十二月七日 工商時報-(投資型保單課遺產稅起爭議 財部:投資是事實依法應課稅)雁

  投資型保單該不該課徵遺產稅?財政部常務次長張盛和六日表示,依照實質課稅原則,假保險之名行投資之實,當然要依法規課稅。
  台北市國稅局長凌忠嫄十月發文答覆民眾對於投資型保單的課稅疑問,結果引發保險業震憾。凌忠嫄昨日以正在處理明年預算為由,未接受訪問。
  從報紙上得知金管會有不同意見,張盛和說,未來賦稅署一定會與金管會,再作溝通,「如果有共識,問題自然解決,也不一定要發解釋令」。
  據張盛和了解,其實財政部或各地國稅局對投資型保單應否列入課徵遺產稅,仍採取個案認定方式處理,尚未透過賦稅署發布統一解釋令。
  張盛和說,保險公司等金融機構,是投資就是投資,是保險就是保險,不能魚目混珠。他說,之前捐地節稅也是如此,獲得實質經濟利益,就應依法繳稅,不能規避。
  賦稅署發言人趙榮芳說,不管用什麼名稱,如果風險由要保人自行承擔,自負盈虧,即跟保險原意不同,怎麼能再被視為保險給付,免計入遺產總額中課稅。
  趙榮芳說,現在金融商品的種類很多,設計繁複,如果是保險商品,被視為保險給付,當然無需課稅,投資型保單設計二個不同的帳戶,投資帳戶累計所得,要解釋成保險給付,很難說得通,但是賦稅署會再與其他行政部門溝通。

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 投資型保單課遺產稅!!(2007/12/6)

●九十六年十二月六日 工商時報-(投資型保單課遺產稅!!)

  被定位為「免課遺產稅」的投資型保單,三年來在市場強力熱賣,詎料,十月中旬稅捐機關一紙公文指出,投資型保單當中的帳戶價值,必須納入遺產課稅,此舉引發保戶強烈反彈,認為「被保險公司騙了」。

  根據保發中心統計,過去三年,投資型保單大熱銷,前年保費收入約一千億,去年爆增到一千五百億,今年前三季已達三二二八億元。

  為了招攬大額保戶,保險業務員在投資型保單宣傳單上直接標明,有「免課遺產稅」的優惠,有些業代雖未在傳單上標示免遺產稅,口頭上都極力強調,不少高所得家庭衝著「免遺產稅」的好處,購買金額龐大。

  今年十月,國稅局發文回覆一位李姓民眾詢問,投資型保單屬於投資收益的部分,必須課徵遺產稅。公函中明確寫出:「屬保障部分之保險給付,不列入被繼承人遺產總額,另投資部分之分離帳戶係以追求投資利益為目的,並由保戶自負盈虧,保險公司給付該帳戶之價值認屬被繼承人之遺產,應併計其遺產總額課徵遺產稅」。這是稅捐機關首次以公文宣告,不管金額多寡,投資帳戶價值都要納入遺產總額,課徵遺產稅。

  換句話說,保戶身故之後領到的保險給付,一部分是保險保障,一部分是投資帳戶價值,前者依法免納入遺產總額,但後者則須課遺產稅,高資產保戶衝擊最大,資產在一千五百萬以上的民眾,都會受影響。

  三通稅務顧問公司總經理邱正弘表示,稅務機關的立場一直沒變,就是要課遺產稅,只是沒有白話直說,壽險業者和稅捐機關之間,又有很大的認知差距,各有主張,消費者遂無所適從。

  永達保經董事長吳文永指出,投資型保單要課遺產稅,將對市場產生重大衝擊,因為保險業的避稅訴求,未來將全面破功,和保戶之間恐怕引發爭議和糾紛。

  金管會副主委張秀蓮表示,十月起已實施「投資型人壽保險商品死亡給付對保單帳戶價值最低比率規範」,就是希望讓保險本質回歸保險,給付部份「照理來說還是保險給付」,財政部應不會有課稅問題,會請同仁去跟財政部溝通。

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 農村改建條例 千億基金過關 釋出農地保留(2007/12/6)

●九十六年十二月六日 工商時報-(農村改建條例 千億基金過關 釋出農地保留)意

  立法院內政委員會五日初審通過農村改建條例草案,明訂中央主管機關得設置農村改建基金新台幣一千億,辦理農村改建農舍住宅修繕興建及公共設施改善計畫。但是有關釋出一萬公頃開發田園社區部分,朝野歧見仍大,遭到保留將提報院會協商。

  「農村改建條例」草案,是政院為落實陳總統宣示,整合現有住宅補貼資源實施方案及鄉村居住品質提升計畫所設立所草擬。政府計畫釋出萬頃農地,開發成田園社區,並且成立農村改建基金,中央出資千億,地方出五百億。

  由於攸關農村選票,對於成立農村改建基金一事朝野立委並無太大歧見,一致通過,但是對於開發田園社區,立委看法並不一致。

  根據經建會規畫,田園社區開發,全國上限考量訂為一萬公頃,每個田園社區不得低於二十五公頃,地點將為交通方便,公共設施較完備之區位,並且將採高度綠化,全區綠覆率應達五○%,建蔽率則不得超過三○%。此外,田園社區釋出土地三成的收入將做為地方財源之用。

  但親民黨立委蔡勝佳質疑,條例若規定的田園社區要設在交通方便之處,那麼各縣市最後挑選地方一定是位於都市旁、科學園區旁,以滿足建商需求,卻未必符合農民需求。

  他質疑,內政部目前計畫利用台糖土地設立田園社區示範區,但台糖土地多集中在台南及高雄,是否代表其他縣市沒有機會,田園社區的開發條件恐有替特定地區「量身訂作」之嫌。

  儘管參與協商的內政部官員向立委解釋,內政部未來將會成立一個專業團隊,公平公正的挑選田園社區的設置地點,但是立委仍有疑慮,決議先讓其他條文完成初審,而保留田園社區相關條文,待內政部提出更詳細的規劃後,下次朝野協商時再進行討論。

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 三階段處理台北縣大赦10萬違建戶(2007/12/5)

●九十六年十二月五日 聯合報-(三階段處理台北縣大赦10萬違建戶)雁

  率先全台研擬自治條例 今年底前舊違建 可望緩拆 明年起新違建 即建即拆最慢總統大選後上路

  台北縣政府工務局因違建拆除速度趕不上新建速度,研擬「違建管理自治條例」草案,如獲實施,今年底之前的違建,除非明顯危害公共安全,或行政機關指定拆除,否則都不優先拆除,可望暫緩拆除的違建高達十萬件。至於九十七年起新增違建,將即建即拆。
  新制並將採取罰金製度,新增違建依造價的百分之五罰款,再執行拆除,並依違建規模、年限建立評分表,將拆除順序透明化。這項草案將提報縣務會議、縣議會,若獲通過,台北縣將是全台率先以「自治條例」管理違建的縣市。
  工務局長李四川指出,縣長周錫瑋支援這個政策,不少縣議員也樂見其成,初步規畫明年一月一日實施,一月一日前完工的列為舊違建,還未完工的即報即拆。
新違建政策最慢明年總統大選後,三月底、四月初正式上路。
  他表示,北縣自治條例並非解禁,主要是建立起遊戲規則,只要新增違建,不分場合、大小都立即拆除,拒絕任何關說,以求斷源;至於九十六年至八十四年的違建仍繼續分類分期列管,再依評分表決定何時拆除,如同八十四年前舊違建仍予列管,屬「待拆中」,並非准許就地合法。
工務局說,台北市在陳水扁市長任內以「府函」行政命令,將北市違建以八十三年十二月卅一日為區隔,舊違建列管緩拆、新違建即報即拆;北縣、基隆市後來比照北市辦理,但並無行政命令或法源依據,一旦被舉發,業務承辦人恐面臨瀆職追訴。而自治條例就是賦予北縣違建以八十四年、九十七年為兩個時間點,分三階段處理的法源。
  此外,北縣拆除隊一百六十餘員工,實際執行拆除者僅卅二人,每年新增違建就有一萬六千件,拆除速度遠遠追不上增加速度,因此先從源頭遏阻新增案件,日後再慢慢消化列管案件。
  工務局統計,台北縣列管八十四年之前的舊違建有四萬多件,八十四年至今年則有近十萬件。縣府將八十四年之後的違建,分為A(興建中)、B(政策性)、C(影響公安)、D(一般性)等四類,以A、B兩類優先拆除,但今年僅A類即新增四千件,至今只執行兩千件。

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 封八米巷蓋廠房 起訴地主(2007/12/5)

●九十六年十二月五日 蘋果日報-(封八米巷蓋廠房 起訴地主)

  七十二歲老翁余明松在二十六年前為開發土地牟利,提供土地做為八米巷道,但六年前,余不顧鄰居反對,起造四百多坪的鋼骨廠房,導致巷道難以通行,台中地檢署昨依公共危險罪將余起訴。

  危害住戶安全

  邱姓住戶表示:「巷子裡有四十多戶,一度無法出入,只好先花一百多萬另向其他私人地主買路權通過。」余明松昨不在家,妻子表示:「從旁邊也可以走,我們沒有堵住巷子。」

  檢察官調查,七十年間,余明松與兄弟為開發持有土地興建廠房牟利,提供土地供作八米巷道,也編址為「台中縣太平市新平路一段二七九巷」,但後來余卻佔用巷道約四十二公尺長、二端寬各約四公尺和八公尺,起建鋼骨廠房,害住戶無法順利通行,致產生往來危險。

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 近期土地飆漲 買新屋難議價(2007/12/5)

●九十六年十二月五日 蘋果日報-(近期土地飆漲 買新屋難議價)意

  因為土地成本不同,建案開價落差頗大,當然議價空間也不同。

  因為房市成交資訊不透明,「議價空間」成為購屋人最關切的議題,其實只要攤開建案成本,逐一計算土地、建築成本及營業利潤,就可掌握建案底價。因為近年土地價格飆漲,土地成本愈來愈高,若建商愈早取得土地,買房子的議價空間也較大。


  台北市推案土地成本約佔總銷金額5~6成,而去年3月起聯勤信義標地後,帶動台北市土地價格飆漲,在此之後購地建商,取得土地成本高,建商考量營業利潤,推案房價相對議價空間小。

  公開標售墊高地價

  建商推案成本通常包括土地、營建及管銷費用3部分,加計利潤就是房屋售價,台北地區因為土地成本比重高,建商買地成本更容易直接影響售價。


  推算建商成本,通常以建商買地單價除以容積率,再除以1.5~1.6倍不計容積的大、小公設,即為建商土地成本,例如容積率300%、單價每坪150萬元的土地,在沒有容積獎勵下,土地成本約每坪33萬元。加計每坪約10~15萬元營建費用、1成管銷、2成利潤,合理房屋售價約每坪63萬元。


  信義房屋代銷部協理呂信銓表示,近年台北市地價急漲,理論上建商愈晚買進的土地,特別是透過公開標得的土地,取得土地成本較高,房屋議價空間愈小。此外,通常賣得差、銷售率不理想的建案,或股票上市櫃因年底入帳及業績壓力,以及投機型態的一案建商,會有較大的議價空間。

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 新聞辭典 保證債務(2007/12/4)

●九十六年十二月四日 工商時報-(新聞辭典 保證債務)

  最近保證債務吵的沸沸揚揚,金融業公會組織甚至難得召開聯合記者會,宣稱一旦排除保證債務,曝險額暴增,會嚴重影響金融秩序安定。

  保證債務用通俗的說法,可從「作保」說起,在台灣作保分為兩種,一種是一般保證,另一種則是連帶保證,效力、風險大不同。根據我國擔保法的規定,連帶保證責任,保證人與債務人處於同一順序,只要債務人不履行債務,債權人可以要求其中任何一人首先履行債務。

  至於一般保證責任,則是只有在債務人不能履行債務,並在強制執行其財產後,仍不能清償債務的情況下,債權人才可要求保證人履行保證責任。

  不過說到底,不管保證東還是保證西,目的無非就是要確保銀行的債權,雖說是制度使然,但因金融機構長期以來,把此一確保債權的附加條件,擴大變成貸款時影響借貸條件的重要因素,現在被抓到小辮子,才緊張兮兮,又無法精確說明影響的層面到底有多大,這樣的借貸模式,不如利用這次的機會,好好檢討一番。

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 繼承作保債務 將採遺產清償(2007/12/4)

●九十六年十二月四日 蘋果日報-(繼承作保債務 將採遺產清償)意

  立法院朝野昨就《民法》繼承編修正案進行協商,獲致被繼承人因作保而衍生的債務,繼承人(無分成年或未成年)可以就遺產償債,而無須再全額清償的共識。此案可望於本會期停會前,順利提報院會二、三讀。

  銀行公會勉強接受

  現行《民法》規定,父或母生前因作保而衍生的債務,兒子須概括繼承,但常發生父或母亡後,原債務人無力償還,兒子在不知情下繼承了此一債務,且超過法定期限,無法拋棄;故此,朝野昨達前述共識。

  對此,家扶基金會社工處長蕭琮琦感謝立委願修法,幫助弱勢家庭,但也希望政府在《民法》修正通過後,主動協助弱勢家庭。而銀行公會法規委員會幹事連志清說,雖然此一結果和當初公會要求維持現行規定的期望有落差,但公會予以尊重,勉強接受。

  協商過程中,國民黨立委徐中雄主張全面免除保證債務的繼承、並全面回溯,但銀行業擔心將造成呆帳,因而限縮放款,民眾轉向地下錢莊借貸,將衍生更多社會問題,最後才達成有限責任、不溯及既往的共識。


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 地價高於豪宅區 屋主不滿投訴(2007/12/3)

●九十六年十二月三日 聯合報-(地價高於豪宅區 屋主不滿投訴)意

  有市民向台北市政府市長信箱反映,中山北路一段30幾年的老房子,房屋地段調整率竟然比信義、大安、中正等許多豪宅地段高。台北市稅捐稽徵處表示,如此路段房屋地段調整率不合理,將提報明年度不動產評價委員會審議。


  也有民眾反映居住的國宅,地價稅居然漲了2.6倍,但北市平均漲幅為7%,認為地價調整不合理。


  稅捐處表示,房屋地段調整率是由不動產評價委員會進行審議決定,地價非唯一因素,需考量街道周邊交通、商業環境因素,包括捷運系統、距重要道路遠近等。

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 債權取回 利息以實收金額課稅(2007/12/3)

●九十六年十二月三日 經濟日報-(債權取回 利息以實收金額課稅)意

  聲請拍賣抵押物,取回金額低於原債權,差額部分不屬於贈與,不必課贈與稅。

  債權人因債務人無法履行債務,聲請拍賣其抵押土地時,財政部明令,稅捐機關應以債權人實際受償金額,非原先設算的抵押利息,核課綜合所得稅。


  財政部同時規定,當債權人取得實際獲配債權,卻低於原應獲償部分時,亦免視同是對債務人的贈與,不必對債權人另課徵一道贈與稅。


  財政部指出,債權人因債務人未能履行債務,聲請法院強制執行拍賣債務人貸款時抵押的土地,若抵押土地最後經債權人承受時,稅捐機關應以債權人實際受償的價值,並非雙方原先設算的抵押利息,核課債權人的綜合所得稅。


  財政部舉例表示,債權人甲因債務人乙提供兩筆土地設定抵押權登記後,由甲借款600萬元給乙。不久後,因乙未能履行債務,由甲聲請法院強制執行拍賣乙抵押的兩筆土地,並由甲依據土地底價650萬元承受。甲的原債權本金是600萬元,加計未收取的利息170萬元,本金加利息共計770萬元。甲因乙不能履行債務,取得乙的抵押土地底價只有650萬元,低於其原先本金加利息共770萬元的債權。
  財政部說,不足償還的120萬元,假設甲向法院聲明,願意拋棄尚未收取的120萬元利息債權時,稅捐機關對甲核定抵押利息的所得稅,只能就實際受償的抵押金額減掉本金後的50萬元為利息所得課稅,並非原先設算的170萬元。


  財政部同時規定,遺產及贈與稅法第5條第1款就債權人在請求權時效內無償免除債務者,其免除之債務,應以贈與論,依法課徵贈與稅,也不適用於實際受償金額低於原始債權金額的案件。


  依據上例,財政部說,甲拋棄的抵押利息120萬元,乃基於所獲配金額不足清償其全部債權而決定拋棄,並非雙方刻意利用無償免除債務手段,達成無償移轉財產的目的,因此不屬於遺贈稅法第5條視同贈與行為。甲所拋棄的120萬元利息債權,可免課徵贈與稅。

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 地價稅未繳 今起加徵滯納金(2007/12/3)

●九十六年十二月三日 經濟日報-(地價稅未繳 今起加徵滯納金)雁

  95年地價稅已經在上週五(30日)截止報繳,財政部表示,還未繳交95年地價稅的民眾,從今(3)日起要加徵1%滯納金;5日還未繳稅者,則要加徵2%,滯納金最高罰鍰可達本稅的15%。
  財政部提醒民眾,如果忘記繳納,應該把握時間儘快向代收稅款的金融機構繳稅,以免每逾二天就要多加1%的滯納金。
  95年地價稅開徵日期是11月1日,為期一個月。財政部說,繳納日至11月30日為止,還沒有繳稅的民眾,只能到金融機構繳稅。根據稅法規定,繳稅逾限繳期限,每逾二天就要加徵1%滯納金。財政部指出,今年地價稅的截繳日是11月30日逢週五,依據稅法規定,週六、週日因未逾二日,不必加徵1%滯納金,但從今天起,就
有加徵滯納金的問題。
  財政部提醒民眾,今、明(4)日繳稅,滯納金是本稅的1%,5日、6日兩天則是2%,依此類推,超一個月還未繳清稅款者,就要被加罰15%的滯納罰金,也就是每百元地價稅,要多繳15元滯納金。

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 選前購屋 宜買舊不買新(2007/11/30)

●九十六年十一月卅日 中國時報-(選前購屋 宜買舊不買新)雁

  房巿景氣趨緩,計畫購屋的民眾如何下手購屋,選對保值性佳、甚至可能續漲的標的呢?業者提出四大選前購屋密技,「買舊不買新、要小不要大、選市區不選郊區、選擇有重大建設地區」。
  美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說,現在的房市,前有強勁外部需求仍阻絕於大門外,後又有「量大價高」的市況待化解,而此一難題恐怕不到明年總統大選揭曉前是無解的。在這個節骨眼買房,必須掌握:買舊不買新。除非能買到低價新房子,否則在各地房價都來到歷史高點的此刻,實在不宜再去追高,反倒是有些地段不錯的老房子,此時買進,短期內房價有支撐,長期還是有增值更新的機會。其次,是「要小不要大」,如果是自住兼投資的房產,當然是越單純越好,2、30戶絕對好過2、300戶,大社區的公共設施對房價不一定是加分。
  「選市區不選郊區」也是重要參考項目,景氣初升段,買郊區房子,房價會有較大的漲幅,但是一旦房市景氣來到高點,郊區房子就易先被獲利了結。當然,「政府造路,財團造鎮」,這是台灣房市長期以來的寫照,只要跟著政府的建設利多走,大概都能有一定的獲利空間。

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 美暗示降息 台幣將挑戰32.2元(2007/11/30)

●九十六年十一月卅日 中國時報-(美暗示降息 台幣將挑戰32.2元)意

  美國聯邦準備理事會周三公布的褐皮書顯示,美國經濟降溫的跡象愈來愈明顯,在房市重挫的同時,消費者支出也變得疲軟,零售商則對年終假期銷售持「稍微悲觀」的看法。


  在這份褐皮書公布前不久,聯準會副主席柯恩暗示該央行願考慮進一步降息。他指出,聯準會不應為了教訓金融市場的投機客而賭上經濟,而且聯準會必須在快速變化的經濟環境中保持機敏。交易商大多預期降幅為一碼。


  美國聯準會首度明確釋出十二月十一日將再度降息訊息,加上利差交易趨緩,資金重回亞洲。昨日新台幣再度展現升值攻勢,一度升破32.3元兌1美元關卡,終場小升2.6分,收在32.3元兌1美元,成交量擴大為18.23億美元。匯銀人士說,這一波台幣升值走勢再起,年底前應挑戰32.2元。


  聯邦儲備銀行副主席Donald Kohn,公認是聯準會主席柏南克最依賴的左右手,台北時間昨日凌晨發布演說,過去一個月,金融市場的震盪已妨礙市場的正常運作。


「過去這幾周,這種惡化的程度,不是我個人預期到的,」他說。


  Kohn的演說,被視為十月聯準會降息一碼以來,官員第一次準確釋放出「金融市場波動超乎預期」。市場解讀,為了解決市場的流動性問題,十二月十一日聯準會明確將降息。


  美元降息明確,美國股市應聲大漲,亞股與亞洲貨幣也紛紛大漲與升值。匯銀人士表示,前一陣子亞股與亞洲匯價盤整,主要是受到利差交易,賣高獲利資產,回補日圓的關係。


  昨日日圓貶值0.97%,澳幣升值0.7%,紐幣升值0.4%。在其他亞洲主要貨幣中,除新加坡因金融局進場干預小貶0.18%,其餘均呈現升值,韓元升值0.29%,新台幣升幅微小0.08%。人民幣收盤7.3820元兌1美元,收盤後國際匯市更曾一度升破7.38關卡,再創2005年匯改以來新高。


  了解央行動作的匯銀人士透露,昨日,央行站在美元賣方,企圖推升新台幣的行動明顯。昨日新台幣升值,主要是外資匯入所導致。不過,央行希望新台幣緩升態度不變,順著這一波亞幣升值,今日新台幣應會升破32.3關卡,耶誕節前挑戰32.2元。

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 板橋雙和 熱門區域(2007/11/30)

●九十六年十一月三十日 聯合報-(板橋雙和 熱門區域)

  房市熱 一、二拍就被搶購

  根據相關房產雜誌統計,台北縣法拍屋個案數量最多。業者指出,法拍屋市場隨近年不動產交易熱絡,熱門個案拍定價格甚至追上一般行情,至於熱門區域仍集中在板橋、中、永和及蘆洲等地。


  板橋地院民事執行處科長劉銳哲指出,最近幾年法拍屋不管是成交量與拍定價格,都明顯比過去高,很多個案根本等不到三拍或特拍,在一拍或二拍就被搶購。


法院收案量平均每股每月約有二、三百件,數量也比起過去增加。


  劉銳哲指出,法拍屋的底價均由民間鑑價公司進行鑑價,而鑑價是隨市場價格波動,近年房地產交易熱絡,法拍屋的拍賣底價也隨之升高。


  目前板橋地院待執行的法拍屋個案中,仍以傳統北縣精華區板橋、中、永和、新莊、三重等地居多,以老公寓而言,價格維持在每坪12到18萬之間。誠信國際法拍公司經理陳志豪指出,20到30年間的老公寓占拍賣案件的95%,僅有5%是十年內的集合式住宅大樓。


  陳志豪說,最近幾年,法拍屋的拍定底價約上漲兩成左右,但仍有部分區域維持平盤,這些區域被歸類為冷門地段,包括五股、鶯歌等地,由於當地距離市區較遠,生活機能有限,通常都會到第三拍或特拍才會賣出,相對價格比起市價低很多。


  不過,即使是熱門地段,有意投標者仍應該要注意部分個案的特殊性。陳志豪說,若個案屬於熱門地區,第一拍就會被投標者搶破頭,但有些個案卻連續流標,代表這個個案可能有問題,有可能是屋況不佳、有人佔用甚至是凶宅等等,投標者可能要謹慎思考這類個案。



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 房貸、車貸 申請人數變少(2007/11/29)

●九十六年十一月廿九日 自由時報-(房貸、車貸 申請人數變少)意

  房價信心指數創下五年來的新低,而中央銀行昨天公佈10月份消費者與建築貸款餘額統計,其中,購置住宅貸款餘額增加150.57億元,增加幅度較上月大幅減少約三成,國人購屋需求減緩。


  雖然政府頻頻釋出房市利多,然而卻沒有反映在國人購屋的信心上,國人購置住宅貸款餘額增幅,創下了今年5月以來的新低。


  市場人士表示,國內房價升高,所得卻沒增加,因此國人購屋意願降低。根據經建會的數據顯示,全國購屋負擔所得比升高到7.2倍,其中台北市更高達9.9倍,每月房貸支出佔所得比全國則為32%,台北市則為43.6%。


  此外,資料顯示建築貸款餘額小幅增加26.53億元,連續兩個月增加不到50億元,顯示建商開工意願有逐漸降低的趨勢,不過,土地銀行表示,建築融資成長仍符合預期,也未改變銀行的授信標準。至於汽車貸款餘額持續下探,10月份為943.87億元,減少29.07億元。

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 所有勞工 兩年內納入勞基法(2007/11/29)

●九十六年十一月廿九日 經濟日報-(所有勞工 兩年內納入勞基法)意

  公部門臨時員工明年納入,工商團體農民團體98年底前適用。

  行政院勞委會昨(28)日公告擴大勞基法適用對像,納入公部門五業的臨時員工6萬9,000多人,預估政府為每人每年要多支出6,338元。勞委會主委盧天麟表示,適用對像還要繼續擴大,預計98年底前,讓工商業團體和農民團體等31萬名勞工也適用勞基法。


  勞委會勞動條件處處長藍福良表示,公部門臨時人員兩年前就已適用勞退條例提撥6%規定,納入勞基法後這項權利不變,但對其他未來計畫被納入的勞工,這是新增的福利,卻會增加僱主的負擔。


  盧天麟表示,他的目標是在98年底將所有勞工納入勞基法保障,目前勞委會已與工商團體達成初步協定,工商團體所屬的2.5萬勞工權益將於明年初定案。


  公部門臨時人員納入勞基法後,勞基法保障勞工人數將達636萬,納入勞基法受雇勞工比率將達94%,不適用勞基法的受僱勞工還有約31萬多人。


  工商團體之後,下一階段將納入勞基法的成員是已完成財團法人登記的私立幼稚園教職員、自由職業團體、社會團體、農民團體與其他行業。



  家事照護員工是其他行業中的最大族群,一旦納入,表示家庭聘僱作為幫傭與看護工的外勞也會適用勞基法,家庭僱主負擔可能大幅增加,官員承認,要推動到這一步恐怕還有很高的爭議。


  勞委會指出,公部門五業的臨時員工明年元旦正式納入勞基法。公部門五業包含公務機構、公立教育訓練服務業、公立社會福利機構、公立學術研究服務業及公立藝文業。

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 軸線翻轉 萬華房價起漲(2007/11/29)

●九十六年十一月廿九日 工商時報-(軸線翻轉 萬華房價起漲)雁
  在發展較早的台北市萬華區,已有建商整合西園路老屋,推出十五層二至四房先建後售案,高樓層有開闊河景,開價飆高至每坪五十五萬元。環河南路上亦有建商推出面域低價每坪二八.八萬元來刺激買氣。

  建商紛紛搶進推案

 屬老舊社區的萬華,是建商眼中近年台北市房價「沒什麼漲到」的行政區,在建商大力投入都市更新的腳步下,目前萬華就有西門市場等二十四處劃定都市更新範圍,數量之多僅次於大同區及中正區。這一大商機,讓全坤興、鄉林、巧洋及忠泰等建商,紛紛搶進萬華的都市更新。
 由於萬華老舊房屋多,非法佔用情況不少,引進建商的財力及規劃能力進行都市更新,可以解決佔用的問題,全坤興在萬華就有貴陽街及環河南路兩件都更案,鄉林建設在萬華也有近三千坪都市更新土地正在整合中。
 鄉林總經理魏嘉銘說,建商在萬華進行都市更新比其他地方容易,主要是因為地主有較高的意願,地主亦不像台北市其他地區開出高價,溝通協商過程較順利。
 由潤泰創新取得的中華電信土地合建案,將於年底推出銷售,售價挑戰每坪五十萬元新高。

  低價格 浮現房市競爭力

 因曾有鐵路貫穿,萬華過去有許多高架橋梁,如西園陸橋、桂林陸橋等,將一個行政區隔成許多小生活區,而寬七十米的中華路,前後端分成商業氣息重的萬華區與政治為主的中正區,縱使後來西園與桂林二座陸橋已經拆除,但萬華與中正區的房價仍不相同。中正區房價動輒每坪六十萬元起跳,萬華區卻仍是北市房價偏低區。
 以最近五年來看,平均每年的新屋推案供給,大約都只有五百戶左右;尤其近兩年,台北市房市話題火熱,推案大爆炸,萬華鄰近的中正區,以及越過華江橋、光復橋的北縣板橋市部分區域,房價都已凌駕萬華區之上,使得萬華區看似價格偏低,相對有競爭力。

  市府積極進行更新

 近年在馬英九、郝龍斌相繼擔任台北市長,都積極進行萬華「軸線翻轉」都市更新計畫。包括西門町人行徒步區、台北煤氣電影主題公園、理教公所都市更新計畫、龍山寺地下街、大理街服飾形象商圈,甚至南機場國宅整建更新,一時之間,萬華似顯風華再現的契機。

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 96年地價稅 月底截止繳納(2007/11/29)

●九十六年十一月廿九日 工商時報-(96年地價稅 月底截止繳納)雁

  96年地價稅月底截止繳納九十六年地價稅已開徵,繳納期限至十一月三十日止,今年地價稅納稅義務基準日為八月三十一日,八月三十一日當日土地登記簿上所記載的所有權人或典權人為納稅義務人,在八月三十一日後辦妥所有權移轉登記的土地,今年地價稅納稅義務人仍為原來的所有權人。
財政部表示,納稅人收到稅單後,可到各銀行、信用合作社、農會及其它代收稅款處繳納。納稅人亦可利用自動櫃員機、信用卡、晶片金融卡及電話語音轉帳等方式繳稅。此外,亦可到便利商店繳稅,目前有萊爾富、福客多、全家、7-ELEVEN、ok等五家便利商店代收稅款,惟須自行負擔手續費六元,稅捐處不另寄發收據
,納稅人應自行保管蓋有店章之收據聯及交易明細表。
由於地價稅是按每一土地所有權人在同一直轄市或縣(市)內所有土地總歸戶後的地價總額計算,該部指出,一張稅單上最多可列印二十八筆之課稅土地明細資料,至於轉帳繳稅者,只能列印十四筆在轉帳繳納通知書上;如果土地超過二十八筆,可向土地所在稅捐處申請列印課稅明細表。

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 租屋族買股票 多套牢虧損(2007/11/28)

●九十六年十一月廿八日 蘋果日報-(租屋族買股票 多套牢虧損)意

  首度調查

  國土規劃及不動產資訊中心,首次針對國人最常使用的兩項投資工具「股市」及「房地產」投資分析,結果發現今年七月底及十月底股市分別有兩次高點,投資人的確在股市獲利了結後,將資金轉向房地產。

  經濟強弱勢差異明顯

  這項在十月,也是台股相對高點期間執行的調查結果顯示,有百分之二十五的已購屋者資金來自於股市投資的獲利,也有百分之二十九的搜尋購屋者(正在找房子的人)要把股市資金獲利了結之後,移轉到計劃中的購屋;至於經濟相對弱勢的租屋族,在股市投資多半套牢或虧損。這是第一次針對房市、股市之間連動性的調
查。


  政大地政系教授張金鶚據此指出,股市及房地產投資,經濟強弱勢的差異化現象明顯。屏東商業技術學院不動產經營管理系助理教授楊宗憲則說,房價增加造成購屋負擔變重,低購屋能力的人只能降低居住品質,例如往郊區購屋,買坪數小、屋齡舊的房屋,或轉買為租等方法。


  房價所得比增加,以及投資獲利差異化,買得起和買不起房屋的界線更明顯,更多人無法負擔購屋價格,租屋市場會更活絡。


  但楊宗憲擔心,股市與房市連動若緊密至某種程度,投資人一旦未準備足夠的資金購屋,股市下滑就會造成負擔能力不足。

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 結婚登記才算數 婚姻有保障(2007/11/28)

●九十六年十一月廿八日 工商時報-(結婚登記才算數 婚姻有保障)雁

  民法親屬編修正後,今年五月二十五日起有「子女姓氏要約定」與「婚生否認有希望」等兩項新規定正式上路施行,你不可不知道,以免喪失自己權益。
  所謂「子女姓氏要約定」是依新修民法規定,父母在子女出生登記前,必須以書面約定子女的姓氏,以落實男女平權。由於新法在今年五月二十五日已正式上路,為便利民眾辦理子女姓氏的約定,衛生署已於出生證明書上加註約定子女姓氏的相關文字,便利父母辦理新生兒女出生登記。
  其次,關於「婚生否認有希望」部分,過去民法規定,只有法律上的父母可以提起婚生否認之訴,而且必須在知悉小孩出生之日起一年內提起。
  但新民法規定,小孩可以在知悉自己不是婚生子女二年內提起「婚生否認」訴訟;如果小孩在未成年時知悉,新法也規定可以在二十二歲以前提起訴訟。
  同時,小孩與其父可以在新法施行二年內(也就是九十八年五月二十四日前)提起否認訴訟。一旦經法院判決否認小孩與其父的親子關係,其父就能認領這個小孩。
  此外,過去我國人結婚只要有「公開儀式及二人以上證人」,結婚就算成立,但卻可能沒有去向戶政事務所辦理登記,在兩岸往來增加後,大陸二奶因登記結婚反而取得「正房」名義,造成「重婚、騙婚」事件頻傳後,新修民法將「儀式婚」制改為「登記婚」制,來彌補過去婚姻制度的瑕疵。
  這項新制度,將自九十七年五月二十三日起,結婚必須「以書面為之,有二人以上證人的簽名並由當事人向戶政機關為結婚的登記」,婚姻才有效。

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 11月消費信心指數 6年最低(2007/11/28)

●九十六年十一月廿八日 蘋果日報-(11月消費信心指數 6年最低)意

  全數下跌

  中央大學昨天公佈十一月消費者信心指數(Consumer Confidence Index,CCI)為六十三點三四點,是近六年來最低點,包括股票投資時機、國內經濟狀況等六項指標全數下跌,其中對物價水準和家庭經濟狀況的信心均為二○○一年歷次調查以來最低。

  股票投資信心慘跌

  中央大學台灣經濟發展研究中心昨公佈本月消費者信心指數六十三點三四,較上月下跌二點六九點,跌幅為近二十一個月最深,六項指標包括物價水準、家庭經濟狀況、股票投資時機、國內經濟狀況、購買耐久性財貨時機和就業機會,全數下跌,其中股票投資信心指數跌幅最深,除購買耐久財貨時機外,其餘五項信心指數低於一百點,均呈悲觀。


  其中物價水準信心指數僅二十八點,較上月下降一點八五點,逾九成八受訪者均認為未來半年物價會上漲。輔仁大學統計系教授謝邦昌表示,全球物價都在上漲,物價漲勢必然,但實質薪資不增加就無法解決問題。


  量販業者表示,以往滿千送百隻有過年前檔期才做,今年幾乎一、兩月就來一次,大家都覺得東西變貴,現在沒有促銷很難讓消費者上門。



  民眾怨「什麼都貴」

  民眾劉太太說:「現在真的什麼都貴,想開源又遇上景氣不好,但之前的拉丁美洲基金都套牢、股市也套牢,只好節流,送小孩上課盡量不開車,多是騎腳踏車或機車省油錢,晚上早睡關燈省電,瓦斯若變貴,也可能要讓大人兩天洗一次澡就好。」

  消費者信心指數 近6年同期趨勢
  資料來源:中央大學台灣經濟發展研究中

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 代女兒放棄遺產 偏心父挨告(2007/11/27)

●九十六年十一月廿七日 蘋果日報-(代女兒放棄遺產 偏心父挨告)雁

  亡妻房子給獨子 現金全歸己 判五月

  男子魏兆麒七年前處理妻子的遺產,騙女兒交出印鑑,製作不實的繼承協定書,暗中把房子過戶給獨子,自己獨佔妻子兩百二十二萬多元現金。去年東窗事發,魏被女兒控告,板橋地院審理後,昨依偽造文書與侵佔罪合併判處魏兆麒五月徒刑,得易科罰金十三萬五千元。

  重男輕女

  記者昨無法聯繫魏氏父女,不知兩人回應。起訴檢察官對兩人印象深刻,指父女倆都態度強勢,開庭時針鋒相對,彼此直呼姓名或用「他」來稱呼對方,父親細數從小到大帶女兒買衣服出去玩,還說:「怎樣分配遺產是家務事,不該告。」女兒則反批父不該騙她。承審法官說,魏女已另提民事訴訟,爭取繼承權益。
  五十八歲的魏兆麒與擔任私校教師的妻子育有一女一子,魏妻在八十九年五月過世,留下中和市一間房子、公保死亡給付九十九萬多元與私校教職員工退休撫恤金一百二十三萬多元。魏向大女兒索取印鑑,騙她說要辦理遺產稅證明與不動產分割繼承移轉,事後卻一毛錢也沒分給女兒。
  魏女去年經男友告知應可繼承母親遺產後,才發現母親的房子已被過戶給念大學的弟弟,現金都被父親拿走,方知當年父親用其印鑑製作不實協定書,還冒簽她的名字放棄繼承。她催討不到,今年初怒告父親。

  父辯稱並未私吞

  即便檢察官勸和,但魏父拒絕低頭,魏女不滿父親重男輕女,還改名和父親打官司。
  魏指責女兒被男友慫恿告父親,並辯稱:「照傳統觀念及妻子生前決定,讓兒子繼承不動產,親友也贊同,況且,現金不但用於資助兒子念大學,也供給女兒吃住,並沒獨吞。」但法官卻認為魏兆麒犯行事證明確。

  繼承遺產須知

  .第一順位繼承人包括子女、配偶、父母,第二順位包括兄弟姊妹、祖父母等。
  .出嫁的女兒也有遺產繼承權,除非聲請拋棄繼承。
  .女兒若被長輩要求籤字放棄繼承權利,可拒絕。
  .女兒若遭刻意排除繼承,可請求召開家屬會議調解或訴訟爭取權益。
  資料來源:律師劉師婷、《蘋果》資料室

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 繼承編修法 埋貸款地雷(2007/11/27)

●九十六年十一月廿七日 經濟日報-(繼承編修法 埋貸款地雷)

  胡勝正:作保債務排除在繼承標的外 銀行有高達10兆貸款會出問題

  行政院金融監督管理委員會主任委員胡勝正昨(26)日證實,民法繼承編修法如果將保證債務全部排除在繼承標的外,銀行將有高達新台幣10兆元貸款會發生問題,宜從長計議。


  胡勝正表示,金管會支援未成年人、受禁治產宣告人改採限定繼承,這是為了保護弱勢,但是否進一步擴大,宜從長計議。據轉述,金管會參事曾國烈昨在行政院和民進黨立法院黨團的政策協調會報中透露,若修法將保證債務全部排除在繼承範圍外,銀行將有新台幣10兆元貸款會發生問題。


  黨政高層強調,這件事非常敏感,若貿然修法可能會有道德風險,根本是「圖利經濟犯條款」,也會導致真正有貸款需要的民眾可能轉到地下金融,發生問題。


  銀行公會理事長許德南昨天也表示,如果成年人不把保證債務納入繼承標的,未來銀行貸款緊縮,「受苦受難的會是這些繼承的小孩。」


  許德南指出,未成年人部分,銀行公會可以接受以限定繼承的方式,即可以把保證債務排除在繼承範圍;但如果是將作保債務排除在繼承標的之外,不管成年人或是未成年人只繼承財產,而不繼承作保債務,很不公平,作保債務應該也以限定繼承為原則比較合理。


  立法院司法委員會昨(26)日就民法繼承編「保證債務」是否死亡終止繼續協商,初步傾向凡是未屆期債務保人死亡,即終止保證責任,繼承人不必承擔保證債務。



  至於已屆期債務保人死亡,國民黨立委徐中雄主張,採有限責任,即以繼承的財產為限負清償責任;民進黨方面則傾向採限定繼承、拋棄繼承或概括承受。


  法務部法律事務司長張清雲表示,未屆期債務是指保證人死亡時,清償履行義務尚未發生,也就是債權人尚無法請求清償,在這種情況下,保人死亡即終止保證責任,繼承人不必承擔保證債務。


  徐中雄指出,國民黨團原則同意未屆期債務保人死亡即終止保證責任,但希望能溯及既往。不過,民進黨團並不同意溯及既往。


  至於已屆期債務保人死亡部分,張清雲說,已屆期債務是指保證人死亡前,債權人已可請求清償,或者是已請求開始清償,就應採限定繼承、拋棄繼承,或概括承受。


  但是,徐中雄主張,應採有限責任,只要繼承的財產拿出來清償後還不夠,剩下的部分就應該一筆勾消,基於社會公義,應該全面回溯,沒有期限。

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 繼承篇政策協調結果 先通過限定繼承 保證債務緩議(2007/11/27)

●九十六年十一月廿七日 工商時報-(繼承篇政策協調結果 先通過限定繼承 保證債務緩議)

  行政院政策協調會昨天討論民法繼承篇,對於保人保證債務部分,金管會強烈主張從長計議暫緩討論,以免倉促人保債務行不通,對弱勢族群及中小企業融資不利。


黨政昨天已有共識,若保證債務無法完善修法本會期不會讓它通過,只會先通過無行為能力人及禁治產人「限定繼承」部分。


  行政院副院長邱義仁昨天主持政策協調會報,研商民法繼承篇事宜,由於此案涉及層面甚廣且十分複雜,影響經濟商業活動甚大,對金融市場也有重大衝擊,因此政院決審慎研議。


  據悉,金管會昨天與銀行公會會商的意見,在政策協調會中提出報告,金管會支持先處理無行為能力人限定繼承部分,為弱勢者解套,但對保人保證債務部分,持相當保留立場。


  金管會為一旦倉促訂定,恐會造成人保債務行不通,對中小企業及弱勢族群未來融通不利,銀行債權人未來將不接受人保,要求提出物保,如此使地下金融活動將更為興盛。因此對保人保證債務部分,要求從長計議,下會期再作處理。

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 限定繼承 民眾權益更有保障(2007/11/27)

●九十六年十一月廿七日 經濟日報-(限定繼承 民眾權益更有保障)雁

  立法院司法委員會日前審查「民法繼承編部分條文修正草案」,將現行主張「限定繼承」及「拋棄繼承」的期限及起算點,修正為「知悉被繼承人死亡且自己成為繼承人三個月」。這項修正法案一旦通過三讀,民眾繼承財產時,個人權益將更有保障。
  我國民法繼承編明定三種繼承樣態,分別是「概括繼承」、「拋棄繼承」、「限定繼承」。其中,「概括繼承」最被大眾知曉;「拋棄繼承」、「限定繼承」常被忽略。近年社會快速變遷,家庭結構改變,加上親族關係疏離,因此發生未成年小朋友因親人死亡,卻背負千萬債務的狀況。
  民眾遇有親人死亡,就會面臨繼承問題。繼承人於被繼承人死亡時,可以選擇在法定期間內,向法院聲請拋棄或限定繼承,保障自己的權益;如果未在法定期間聲請拋棄或限定繼承,就依法必須「概括繼承」被繼承人財產上一切權利義務。
  所謂「拋棄繼承」,是繼承人向法院聲請拋棄,一經拋棄,就不是繼承人了,與被繼承人財產上的所有權利義務均無關。「限定繼承」則是繼承人向法院聲請限定繼承,繼承人只需就所得遺產,償還被繼承人的債務。如有不足,繼承人不須以自己的財產償還;如有剩餘,則仍由繼承人繼承。
  因此,如果遭遇親人往生,民眾應透過「繼承三步驟」,保障自身權益。這三步驟是:第一,確定自己是否為繼承人;第二,如果自己是繼承人,但是不清楚被繼承人財產狀況,可於法定期間內,向法院聲請限定繼承或拋棄繼承;第三,如選擇辦拋棄繼承時,通知後順序繼承人,注意一併為子女或孫子女辦理拋棄繼承。如此,可避免不諳法律規定而概括承受被繼承人的債務,卻無力負擔的問題。
  另外,立法院司法委員會日前審查「民法繼承編部分條文修正草案」,將現行主張限定繼承及拋棄繼承的期限及起算點,予以修正延長,完成立法程式後,繼承人之權益亦將更受保障。

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 限定繼承 適用範圍縮小(2007/11/23)

●九十六年十一月廿三日 經濟日報-(限定繼承 適用範圍縮小)

  朝野共識,以未成年人及受禁治產宣告人為對象。「保證債務」是否適用回溯仍有爭議,26日再協商。


  立法院昨(22)日朝野協商民法繼承編施行法第1條之1修正草案,達成共識,限定繼承以未成年人及受禁治產宣告人為對像,不設期限,全面回溯。不過,「保證債務」部分是否適用回溯,仍有爭議,26日將再協商。


  根據修正後條文規定,繼承人於繼承開始時為無行為能力人或限制行為能力人,未能於修正施行前之法定期間為限定或拋棄繼承,於修正施行後,得以所得遺產為限,負清償責任。


  同條新增下列文字,「前項繼承人依修正施行前之規定已清償之償務,不得請求返還」。意即債務人不得主張債權人返還過去已償之償務,這部分不溯既往。


  民進黨立委楊芳婉說,弱勢繼承人無法在法定期間選擇限定或拋棄繼承,導致扛下巨額債務實在不公平,但也非完全沒有責任。弱勢繼承人繼承的債務與財產,若債務大於財產,僅就繼承所得財產負有限清償責任。


  在限定繼承溯及既往部分,即全面回溯。楊芳婉說,這是法律不溯及既往的例外,雖然法務部有意見,但多數立委都同意回溯。


  楊芳婉表示,本會期結束前應可完成保障弱勢繼承人部分的修法;至於繼承編的通編修法,法務部承諾在下屆立委開議時送進立法院審議。


  國民黨立委徐中雄對上次協商共識「保證債務」未溯及既往不滿意,要求應比照施行法第1條之1全面回溯;一般人也應比照弱勢繼承人的限定繼承,因有許多成年人也是無辜繼承龐大債務,就算法務部或銀行公會有意見,他也不退讓。


  但楊芳婉認為,限定繼承放寬適用對像,及保證債務溯及既往,都將衝擊法的安定性與信賴性,需謹慎處理;保證債務當初協商時未注意到定義不清,26日會對保證債務涵蓋哪些部分,及限定繼承對象是否放寬再度協商,屆時再討論。

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 物價指數漲幅估將逼4%(2007/11/23)

●九十六年十一月廿三日 蘋果日報-(物價指數漲幅估將逼4%)

  主計處昨公佈今年第四季消費者物價指數年增率的預測為百分之三點九,漲幅是一九九五年第三季以來最高,今年全年的消費者物價指數年增率預測為百分之一點七。學者認為,近百分之四的漲幅對台灣來說已很高,且為主計處保守估計,意味著快跨過通貨膨脹門檻,政府該介入調節。


  主計處昨公佈今年重要經濟指標預測結果,第四季消費者物價指數年增率百分之三點九,躉售物價(大宗物資價格)指數年增率百分之五點一,十月消費者物價指數受先前風災雨害影響蔬果價格飆漲而攀升,估本月和下月蔬果價格隨供應量增加後回降,預測全年物價指數上漲百分之一點七。主計處主計長許璋瑤表示,目前
暫無通貨膨脹疑慮,主計處會密切觀察。

  部分進口商品擬漲

  百貨業者表示,進口服飾部分品項確有調漲,主因還是匯率變動所致。量販店業者表示,不少進口商品確實在這一、兩個月還醞釀調漲。


  中華經濟研究院研究員柏雲昌認為,第四季的消費者物價指數漲幅達百分之三點九,對台灣來說已相當高,主計處的預測屬保守估計,實質可則能超過百分之四,意味著面臨通膨壓力,央行該進行調節紓緩,若今年底國際間又有戰爭致原油價高,通膨壓力會更大。第四季躉售物價指數漲幅達百分之五點一,漲勢也會逐漸擴
大至下游,估計明年第一季會慢慢出現漲風。

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 大眾銀續辦套房貸款(2007/11/22)

●九十六年十一月廿二日 工商時報-(大眾銀續辦套房貸款)雁

  大眾銀隨凱雷入股資金即將到位,將持續承作小套房業務,惟利差至少要在七十五個基本點,至於投資客,原則上拒絕融貸,會計師等有錢人可依個案處理。
  私募基金凱雷入股大眾銀第一階段一六一億資金,預計十二月初一次到位,大眾銀發言人邱正光表示,凱雷十月底再加碼五十一億,總投資額達一六一億元,增資部分已送投審會,預計月底投審會應會批准,十二月初資金即可一次到位。
  邱正光指出,隨凱雷一六一億資金到位,大眾銀擴張企業與消金的業務,在消金部分將以信貸與房貸行銷重點,而信貸又以上市櫃員工貸款與財富管理為主。

 依法論法 限定繼承、拋棄繼承 怎麼選最有利(2007/11/22)

●九十六年十一月廿二日 工商時報-(依法論法 限定繼承、拋棄繼承 怎麼選最有利)雁

  立法院正積極推動民法繼承編的修正,讓許多人開始正視因為繼承可能帶來的債務問題,如果有一天成為繼承人,在辦理喪事忙亂之際,該如何選擇繼承,拋棄繼承,或限定繼承,對自己較有利?
  如果確定繼承的是資產大於負債,現行規定是以概括繼承為原則,所以不必去辦聲請手續。但如果繼承的是負債多於資產,或者不太能確定究竟屬於何種狀況,可能選擇「拋棄繼承」或「限定繼承」會較有利,就要在一定的期限內向法院提出聲請。
  民眾選擇「拋棄繼承」,一定要在知悉自己是繼承人後兩個月內提出,目前修法方向是在三個月內以書面為之。
  聲請時必須攜帶:
一、死亡證明書原本及除戶謄本原本。
二、通知其他應為繼承 之人的存證信函影本。
三、聲請人印鑑證明原本。
四、聲請人身份證影本。
五、聲請人戶籍謄本原本。
六、繼承系統表原本。
七、被繼承人配偶的除戶戶籍謄本原本。
  第三項的存證信函是因為民法規定,聲請拋棄繼承必須要通知下一順位的繼承人讓他們知道。第六項的系統表則是畫好各繼承順位者的姓名和關係圖。
  「拋棄繼承」手續比較簡單,只要備齊資料,繳交一千元規費即可。但要注意資料上有蓋章的地方,最好與印鑑證明相同,如果要幫未成年子女聲請拋棄繼承,還要附上法定代理人解釋這麼做對子女較有利的說明書,以免有人惡意越俎代庖。如果資料有遺漏或有問題,法院也可能開庭訊問以了解狀況。
  一般人選擇拋棄繼承,最容易忽略的就是自己和子女都聲請拋棄,卻忘了替剛出生的孫子聲請,以致小嬰孩未成年就背負一大筆債務。
  根據規定,配偶頁系血親卑親屬是繼承的第一順位,直系血親卑親屬包括子女、孫子女且不分內孫或外孫,之後再按父母、兄弟姊妹、祖父母的順位排序,其中若有人未辦理就可能繼承到債務。
  有一案例,有名婦女在前夫死亡時,已辦理拋棄繼承,但前夫的父親八年後過世,她在葬禮後八個月收到法院的支付命令,發現她的小孩已因祖父為人作保,前夫又是獨子而繼承了二千多萬元的債務。
  立法院此次修法針對未成年等無行為能力人朝「以所得遺產為限負清償責任」的「限定繼承」方向修改,有助減少上述問題。怛民眾家族中若有人過世,最好還是了解一下自己的繼承順位,以免不小心背債此外,聲請拋棄繼承,死者的保險給付只要受益人是填你或子女的名字並不會被當作遺產,仍然請領的到。但要注意的是,有些人會在保單受益人上面寫上「法定繼承人」,那就會成為遺產而受影響。

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 5米巷停車場 可望就地合法(2007/11/21)

●九十六年十一月廿一日 自由時報-(5米巷停車場 可望就地合法)意

   大型車停車場臨接道路 十米降為八米寬
 
  交通部最近通過放寬臨時停車場設置標準,大、小型車臨時停車場臨接道路寬度,分別由十公尺、六公尺,降為八公尺、五公尺,藉此將有助大幅增加停車場設置,有利貨運大車尋找停車空間,部分違規小型停車場,也可望就地合法,但如何避免較窄小街道造成另一種交通壅塞則成為挑戰。


  坊間近年出現不少利用空地改建的臨時停車場,不過,「利用空地申請設置臨時路外停車場辦法」規定,民間申請設置路外臨時停車場,臨接的道路,大型車停車場需在十米以上,小型車停車場需在六米以上。交通部官員表示,從實務案例來看,目前許多臨時停車場其實並不合乎規定。


  官員表示,目前的主要限制,在於合乎規定的土地難找,導致坊間不少臨時停車場只能遊走法令邊緣,無法合法化;而貨運業者也同樣因為很難找到「十米路」旁的適合空地,因此陳情多次,希望交通部放寬標準至七米。


  交通部路政司司長尹承蓬表示,考量大型車迴轉半徑問題,大幅放寬至七米,恐怕會因為倒車、迴車等因素,影響周邊道路交通,加上國內郊區道路寬度以八米最為常見,放寬至八米應該可行。

   避免影響交通 交部授權地方視狀況決定

  至於小型車停車場設置標準,也將放寬為五米,以鼓勵民間設置停車場,提供公眾停車空間,新制已公告實施。


  尹承蓬表示,為避免草率讓停車場就地合法,反而影響交通,新制也授權地方政府,可考量當地交通狀況,決定是否允許業者設置路外停車場。


  官員指出,此一修正除對停車場多數位在工業區內的貨運業者是福音,對部分遊走法令邊緣,受限路面寬度不足而無法合法的私人收費停車場,也可望就此就地合法。


  台灣省汽車貨櫃貨運商業同業公會聯合會總幹事李昭功表示,貨運業者基於成本考量,同時擔心影響交通,尋找停車場地,通常都會往郊區尋覓,但土地租金很現實,面臨的道路越寬,租金就越高,十米路不僅不好找,租金也較高,放寬標準確實是業者一大福音。

■小檔案

●五米巷道 多為舊市區既成道路

十米路與八米路、六米路與五米路差別在哪裡?簡單地說,根據國內都市計畫法規,道路寬度至少應為八米,在各都會區市郊的重劃區,或是郊區以這種寬度的道路最常見。四、五米的巷道則多為舊市區的既成道路。


  台灣多數車道寬度約在三至三點五米,八米道路多為兩線道,或是可供兩輛小型車交會的巷道,十米道路則是路旁還可劃設人行道或機車停車格;六米道路多為巷道,但如闢建房子,建築線必須退縮,因此,外觀上與八米路接近,五米道路就多是既成道路或私有道路。


  台灣的都市計畫法規,在六十年代才逐步完善,在此之前,道路寬度並無一定規定,因此,在不少舊市區,會有許多狹窄的道路,尤其是市場旁邊,常常可見僅容一輛小汽車可勉強通過的巷道,此類道路,多為四米或五米道路,由於是既成道路,主管機關也無法廢路。

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 外資撒銀彈 房產投資創新高(2007/11/21)

●九十六年十一月廿一日 工商時報-(外資撒銀彈 房產投資創新高)意

  大陸「二○○七年外商投資產業目錄」下月一日將生效,針對目錄在房地產二級交易市場及仲介等對外資有直接限制之外,目前這對市場的實際影響還需靜觀其變。


但已有市場消息指出,「財大氣粗」的外資,依然看好北京、上海、廣州及深圳四地的房地產市場。


  中國國家統計局日前公布最新數據,反映中國的房地產市場整體狀況的國房景氣指數,已連續七月環比攀升,並在十月份達到二○○五年二月以來的新高。


  此外,今年一到十月,房地產開發完成投資高達一.九兆元人民幣(下同),增長三一.四%,創三年來最高,而十月份中國七十大中城市房屋銷售價格也達九.五%的同比漲幅。


  由於影響大陸房地產市場發展因素複雜,目前各方難以預料明年農曆年前,房價走向如何。


  但數據顯示,到十月底為止,全中國空置品住房面積同比下降一三.三%,是七月份下降速度的兩倍。已有媒體報導,儘管從十月下旬開始,主要城市出現房價漲但成交量下跌的趨勢,但數據顯示,中國居民對住的需求,仍十分強烈。


  此外,不管大陸官方已對外資採取多重限制,但今年一到十月,全中國房地產開發企業的資金來源近二.九兆元,增長四○.二%,利用外資四八三億元,增長六七.六%,是國內信貸資金利用增速的兩倍。


  據上海「第一財經日報」報導,從年初至今,房地產開發企業利用外資增長超過六○%的狀態,已經持續近一年時間。房地產業實際利用外資,已占大陸利用外資的五分之一以上。


  至於去年七月以來,中國政府六部委公布「關於規範房地產市場准入和管理的意見」(限外令),禁止投資者以境外直接持有中國物業方式投資房市的措施,至今看來則效果不大。

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 限定繼承 馬:三年回溯 應改無限期(2007/11/20)

●九十六年十一月二十日 聯合報-(限定繼承 馬:三年回溯 應改無限期)意

  國民黨立院黨團昨天宣佈,修正民法繼承編有關限定繼承規範,將追溯期訂為三年的受惠者有限,國民黨團將提案修正,把限定繼承改為「無限期追溯」。推動修法的立委徐中雄表示,受惠的未成年背債兒超過一萬人。


  國民黨團書記長郭素春表示,根據家扶基金會統計,如果將限定繼承追溯期訂為三年,全台至少有七成的背債兒無法解套,立法為德不卒。黨團將儘快展開朝野協商,希望能趕在本會期立院停會前,完成民法繼承編施行法第一條之一修正案立法程式。


  國民黨團提案動作,引發銀行公會高度緊張,據透露,銀行公會今天將拜會立院民進黨團總召柯建銘,希望將「無限期回溯」翻案。曾任法官的民進黨立委吳秉叡說,無限期回溯執行上很困難,應該是修正「人保」部分,當自然人不存在時,不得將債務延續到子女身上;選前兵荒馬亂,不應該處理這麼重大的法案。



  不過,提案修法的國民黨立委徐中雄嗆聲,本會期一定要修法通過,銀行公會如果要擋,民進黨如要交付表決,「民進黨會付出慘痛代價」。


  據指出,立法院上週五朝野協商剛通過民法繼承編條文修正案,銀行公會馬上透過管道希望拜會負責協商的民進黨立委楊芳婉等人,楊芳婉婉拒,但對於銀行公會神通廣大,朝野立委皆感到「印象深刻」。


  朝野協商後,楊芳婉國會辦公室電話差點被灌爆,很多民眾反對全面限定繼承。楊芳婉擔心,一旦如國民黨版修法通過,都沒有人敢再借錢給別人,民眾可能會轉向地下錢莊借款。


  立法院將修改民法繼承編,將未成年子女繼承修改為「限定繼承」,且溯及既往三年;國民黨總統參選人馬英九呼籲民進黨以蒼生為念,共同推動,將三年改為無限期回溯。


  馬英九表示,未成年子女繼承改為限定繼承,可避免嬰兒一出生就背負龐大債務,一世不得翻身。



  對陳水扁總統這段時間常以九二共識作文章,指九二共識是「馬英九要當中共的老二,中共說的才是」。馬英九說,自他選北市長以來,陳總統就不斷扣他紅帽,說他是新賣台集團,又說是香港腳,「這些都不是總統該說的話。」


  至於民進黨總統參選人謝長廷抨擊他long stay時,要屋主女兒幫忙拿毛巾給「不速鬼」(閩南語,好色之意);他認為已經偏離要選總統的格調,不想回應。

  稅盟要財長挺住 別減富人稅

  公平稅改聯盟昨天舉行記者會,點名六大工商團體將向財政部提多項富人稅的減稅方案,甚至將請前財長顏慶章與林全背書,稅改聯盟呼籲財政部長何志欽要有GUTS(膽識)抵擋龐大的政經勢力,別讓「輕稅簡政」變「侵稅減贈」。



  財政部次長張盛和昨天說,明年一月底提出的稅改套案會兼顧工商團體和稅改聯盟的主張,但綜所稅最高稅率「絕不可能」從百分之四十降到百分之廿;而兩稅合一運作良好,沒必要修改。



  他表示,六大工商團體和稅改聯盟的說法代表不同立場,但財政部不會只看一個目標或一個點,會兼顧多數人的整體利益和經濟發展。也就是說,只要促產條例的租稅優惠全面取消,綜所稅和營所稅率都可能調降,兼顧促進經濟發展和公平。


  公平稅改聯盟發言人簡錫階昨天在立法院召開記者會,揭露六大工商團體本月底前將要求把綜所稅最高稅率從百分之四十調降到百分之廿,並取消分配盈餘加徵百分之十的規定,還附帶要求兩稅合一的設算扣抵制改股利免稅制。


  簡錫階還指名經建會主委何美玥配合六大工商團體演出,表示要將營所稅率從現行的百分之廿五降到百分之十七點五,如此將進一步侵蝕稅基,殘害搖搖欲墜的國家財政,並擴大M型社會高低所得者的差距。


  財政部估算,營所稅降到百分之十七點五,國家將年損失一千零五十億,綜所稅最高稅降到百分之廿,則將損失二千億元。簡錫階指出,去年政府稅收也不過一兆六千億元,如果真採取這種減稅法,將導致國家稅收流失五分之一,而最新統計出來的國民平均稅負負擔率只剩百分之十三點五,他質疑政府已經沒有降稅空間。

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 保險受益人 記得填法定繼承人(2007/11/20)

●九十六年十一月二十日 經濟日報-(保險受益人 記得填法定繼承人)雁

  五個字保障理賠順位 避免被保人與受益人同時罹難 保險金併入遺產課稅

  近來民法繼承編「父債子還」的議題廣受討論,如果高額負債的長輩可將手邊保單儘早安排,繼承人又能即時辦理拋棄繼承,便可減少這類問題發生。國際紐約人壽建議民眾,買保險時,保險受益人欄位除填上想照顧的家人外,最好依順位多填一欄「法定繼承人」,以免被保險人與受益人同時罹難,保險金會被併入被保險
人的遺產計算課稅。
  國際紐約人壽行政中心副總經理楊鈞霆表示,很多民眾不知道,買保險時,受益人指定是一門很大的學問。根據保險法第113條規定,「死亡保險契約未指定受益人者,其保險金額作為被保險人遺產。」另外第112條也規定,「保險金額約定於被保險人死亡時給付於其所指定之受益人者,其金額不得作為被保險人之遺產。

  一般人多只知道,如果被保險人於投保時受益人的欄位空白未填寫,於未指定任何受益人的情況下身故,其身故保險金就會被視為遺產計算。
  但即使是被保險人有指定受益人,如果被保險人與其指定的受益人同時身亡;或是指定的受益人較被保險人早身故,且被保險人生前也忘了變更受益人,被保險人的身故保險金還是會被併入遺產計算。
  一旦身故保險金被併入遺產計算,楊鈞霆分析,身故保險金便須先用於清償所有資產、負債,之後家屬才能拿到清償後的餘額,若不幸負債超過資產及理賠金總合,那麼不僅保險金泡湯,遺留給家屬的甚至僅有負債,喪失當初投保照顧家人的本意。
  楊鈞霆建議,為免身故保險金被併入被保險人的遺產計算,買保險可依順位多指定幾名受益人,並於受益人欄位額外填上「法定繼承人」。
  若保單受益人指名「法定繼承人」,即使前面順位的受益人也已身故,保險公司還可依民法規定的繼承順位,直接理賠保險金給被保險人最親近的親屬。
  為維護保戶的權益,部分保險公司會直接在保單條款規定,「受益人同時或先於被保險人本人身故,除要保人已另行指定受益人外,以被保險人的法定繼承人為契約受益人」,以避免身故保險金直接併入被保險人遺產計算。

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 綜所稅降至35% 營所稅17.5%(2007/11/20)

●九十六年十一月廿日 中國時報-(綜所稅降至35% 營所稅17.5%)意

  六大工商團體準備在十二月初提出稅改方案,要求調降綜所稅、營所稅與取消未分配盈餘加徵10%。據了解,財政部嚴陣以待,目前內部腹案包括調降綜所稅至35%,調降營所稅至17.5%,並取消未分配盈餘加徵10%,整套方案預定明年一月底提出。


  目前財政部除了規畫調降營所稅之外,亦準備調降綜所稅,政部長何志欽在一個月前回答媒體提問時曾表示,的確有在規畫調降綜所稅案,如果最高稅率由40%調降為35%,稅收損失約四、五百億元。


  財政部次長張盛和昨日表示,財政部會兼顧財政收入、效率與公平面,最快在明年一月底前提出完整的方案。他強調,這個方案的前提是促進產業升級條例九十八年底落日,在稅收不變的前提下,同時兼顧效率與公平面,無論工商團體或稅改聯盟的意見都會聽取。


  由於綜所稅、營所稅與未分配盈餘加徵10%等三者有連動關係,財政部調降營所稅率至17.5%,未來亦將取消未分配盈餘加徵10%,那麼綜所稅也必須跟著調降,以免綜所稅與營所稅之間的差距擴大。


  張盛和昨日表示,財政部也不希望這項稅改方案變成選舉前喊價的議題,因此綜所稅、營所稅的最後調整方案,對於經濟成長與稅收損失的影響,最快明年一月底前提出來。

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 申報房屋租賃所得 兩種方式(2007/11/19)

●九十六年十一月十九日 經濟日報-(申報房屋租賃所得 兩種方式)雁

  三芝朱先生來電詢問:房屋出租予個人,該如何申報綜合所得稅?

  北區國稅局淡水稽徵所答覆:房東申報綜合所得稅時,記得要把全年的租金收入,減掉必要損耗和費用後的餘額當作所得額,申報房屋租賃所得。
  租賃所得的申報方式,一種是不需任何證明文件,一律以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用,但土地出租的收入,僅能扣除該地當年度繳納的地價稅,不得扣除43%的必要費用。
  另一種是採列舉扣除方式,必須對因租賃而發生的合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。
  房東可先行核算可以扣除費用,擇高適用。

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 薪資扣繳門檻 擬提高(2007/11/19)

●九十六年十一月十九日 經濟日報-(薪資扣繳門檻 擬提高)

  不再佔納稅人便宜單身月薪未逾5.4萬元,不再按月扣繳所得稅,平均全年可用資金增2.4萬元。


  國庫不再佔納稅人便宜。財政部已著手修改受薪大眾的每月薪資扣繳稅額表,改採計雙倍標準扣除額計算每月應扣稅款。單身者月薪未逾5.4萬元者,將不再按月扣繳所得稅。薪水族平均全年可用資金約增加2.4萬元,最快明(97)年元月起實施。


  新修正的薪扣額表,每一級的起扣月薪均向上拉高,單身者月薪需逾5.4萬元;有配偶、無子女者月薪則需超過6.05萬元時,才要按月扣繳所得稅款。修正後稅額表每一級距起扣月薪,平均約調高5,000元,薪水族每月應扣稅額減少下,可運用資金均會增加。


  依照今(96)年度薪資所得扣繳稅額表,以單身者(或無扶養親屬)為例,每月薪資逾4.9萬元,就要按月扣繳所得稅。起扣月薪如4萬9,001元至4.95萬元者,每月應扣稅額為2,030元,全年預繳的所得稅達2萬4,360元。在財政部修改薪扣額表之後,單身者起扣月薪門檻拉高至5.4萬元,意味月薪在5.4萬元以下者,均可免再按月扣繳所得稅。


  財政部修正薪資扣繳稅額表的目的,也為解決逐年增加的退稅案件。根據統計,全國520萬個所得稅申報戶中,逾200萬戶每年申報所得稅後,需坐等國庫退稅,退稅比率逾四成。


  退稅比率攀升,卻因國庫退稅依法可免加計利息,引發退稅民眾抱怨政府「先扣後退」的做法,是占納稅人便宜。


  財政部因此決定,在維持目前各類所得起扣稅額仍為2,000元的原則下,降低退稅比率的族群以鎖定受薪階級為主,調整薪資所得扣繳稅額表,將現行月扣繳稅款計算公式中的「標準扣除額」改按二倍計算,逐級拉高月薪扣繳門檻後,估計退稅案件應可有效減少。


  薪資扣繳稅額表是依據薪水族自行填報的配偶及扶養親屬人數,以及每月薪資水準不同,分級按月扣稅。以今年為例,單身者月薪自4萬9,001元到30萬元者,每月應按2,030元至6萬760元扣繳所得稅;有配偶者(或單親家庭有一名扶養親屬),起扣月薪則為5萬5,501元,每月最低需預繳2,040元稅款。

  有配偶者 比較實惠
  
  財政部將調整薪資所得每月月薪扣稅門檻,幾乎受薪者人人都可受益。預計明(97)年起,每月預繳給國庫的稅款都會減少,月薪遭預扣稅款稀釋程度下降。但因扣繳稅款形同暫付款,月扣稅款減少結果,未來補稅件數恐較往年增加。


  個別受薪族中,單身族群(或無配偶、無扶養親屬者)最有可能從「前扣後退」轉為「前扣後補」,補稅比率恐會上升。單身族最好設法增報一名扶養親屬,較能紓減5月報稅時的補稅壓力。


  有配偶者,或單親家庭(有一名以上扶養親屬)比較能夠經由這次薪資扣繳稅額表調整結果,反映每月應納扣繳稅款的水準,減少國庫月月超額扣稅的現象。但5月報稅時,坐等退稅的機會也會下降。


  薪資扣繳稅額表最大的功用,在使受薪階級每月經由預扣稅款的途徑,達到每年5月報稅時,可以「不補、不退」的境界。可惜事與願違,現狀顯示國庫每月都多要了民眾一些稅款,有高達四成的申報戶,每年得坐等國庫「無息退稅」。



  企業「按表操課」對員工扣繳所得稅的機制行之有年,在退稅案件節節上升的趨勢下,財政部調高月薪扣繳稅款的門檻金額,用意即在避免國庫每月超額扣稅,導致受薪者每月可支配薪資變相減少的局面。

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 民法繼承編修法 家扶籲溯及既往(2007/11/19)

●九十六年十一月十九日 自由時報-(民法繼承編修法 家扶籲溯及既往)意

   幫助孩童免負債

  民法繼承編上週朝野協商,雖然將未成年改為限定繼承,但修法僅溯及既往三年,對於繼承超過三年、辛苦背債的孩子依舊無法解套,家扶基金會昨天召開記者會,呼籲應溯及既往,並給予兩年的追溯期提出聲請,讓孩子不必承受終生接收負債的懲罰。

  明天是世界兒童人權日,家扶昨天召開「繼承債務的孩子,沒有一個應被放棄」記者會。就讀清華大學博士班的蔡同學因為20年前父親幫人作保,去世後留下260萬元的債務,利上加利,如今已變成5,000多萬元,連他一個月1萬2000元的獎助學金也遭到銀行強制執行。

  中正大學研究所的何同學因為爺爺的債務,隔代繼承,高達7,000多萬元,他說:「這就像天上掉下來的債務,這筆錢一輩子也沒辦法還,想要努力認真往上爬,但社會卻先放棄了我,連未來最基本的結婚建立家庭機會都不敢想!」

  家扶調查該會扶助家庭,近兩成有繼承債務的問題;在繼承債務金額方面,高於1,000萬元有1.1%,501萬至1,000萬元0.7%,介於51萬至500萬元則有12.9%,八成年齡則集中在國中小。調查也顯示,弱勢家庭對於法律不瞭解,三成三「不知道」家人生前的債務也會繼承,五成二受訪者「不知道」可以辦理拋棄繼承。

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 父債豈可嬰童扛 修法杜絕(2007/11/16)

●九十六年十一月十六日 蘋果日報-(父債豈可嬰童扛 修法杜絕)意

  償還額度以繼承遺產為限 實施後擬回溯3年

  不少弱勢族群子女不熟悉法令,在親人過世後不懂辦理「拋棄繼承」,導致年幼子女要背負長輩債務;立法院昨朝野協商《民法》繼承編修正草案,未來將對債務人未成年子孫及遭禁治產宣告人採取「完全保護主義」,讓償還債務額度僅以所繼承遺產為限,以杜絕許多未成年子女、甚至剛出生嬰兒被迫繼承大筆債務,一生
永無翻身之日的不合理現象。

  保護弱勢

  修正條文並擬定回溯條款,在《民法》繼承編相關修正三讀通過,正式實施後回溯三年,只要繼承者符合未成年及受禁治產宣告的條件,就依照「限定繼承」原則實施。


  與家扶中心一起推動修法的律師林瓊嘉指出,在家扶中心全國輔導案例中,至少三成輔導家庭後代子孫都有這種被迫繼承債務的問題,「下一代在無知情形下,無奈地繼承債務和貧窮。」

  10歲童繼承千萬巨債

  林瓊嘉指出,最近一年他在台中就接獲二、三十件這類案例,但勝訴不多,例如住在大裡的二十歲男子林學勤,十歲起就和三個弟弟一起繼承父親一千六百萬元債務,雖然法官最後判林學勤不用代父償債,但那僅是法官法外開恩的特例,正本清源還是修法解決問題。


  現行《民法》規定,債務人死亡後,法定繼承人須在二個月內向法院提出書面聲請拋棄繼承,或在三個月內提出「限定繼承」聲請。但許多背負債務的父母在臨終前沒有交代清楚,或子女不懂辦理拋棄繼承,使得債務人的孩子、甚至孫子背負父母或隔代親人留下來的龐大債務。

  立院朝野協商達共識

  立院昨朝野協商達成共識,將「無行為能力或限制行為能力人」納入「限定繼承」中,即未成年者或精神耗弱者可採用限定繼承,一旦繼承的負債大於資產,只要償還同等於資產的債務金額,其他不足部分無需償還。


  修法後,連帶保證人將不再有繼承關係。也就是說,父親或祖父做為連帶保證人所產生的債務,子女不必繼承。另外,現行條文規定,限定繼承者,應於繼承開始起三個月內,開具遺產清冊呈報法院,未來也將修正為繼承人「知悉」將繼承之事後起算。拋棄繼承的時限,也由現行知悉後二個月放寬至三個月,且明定拋棄繼
承後,需以書面通知下一順位繼承者。

  蔡政忠遺孀攜子抗議「繼承債務」不合理。

  子女繼承龐大債務案例

  2007/11 雲林縣男子蔡政忠生意失敗,積勞往生,留近億元債務由四幼子承擔,長子僅六歲,光是利息就拖垮一家人。


  2007/09 嘉義市一名三個月大男嬰,出生前兩個月就「隔代繼承」外祖父債務。


  2007/08 中正大學研究生何承驥父親早歿,未辦理拋棄繼承,兄妹須負連帶責任,隔代繼承祖父債務四千多萬元。


  2006/03 北市一名高中生小君父親欠兩百萬卡債後失蹤,銀行要求家人代償債務,導致生活陷困境。

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 國泰世華銀 房貸分四級(2007/11/16)

●九十六年十一月十六日 經濟日報-(國泰世華銀 房貸分四級)

  房地產景氣前景不明,國泰世華銀行嚴格把關房貸業務,依區域、客戶各設A至D四等級,「A、A」級可貸得最高成數。該行主管指出,國泰世華銀房貸餘額約七成五都集中在台北縣市,南部地區只佔7%。


  依金管會最新資料顯示,在民營銀行中,國泰世華銀行以近2,800億元居第二大房貸銀行,僅次於永豐金。有別於土銀等老行庫的放款額度已滿,國泰世華銀行尚有三、四百億元的房貸額度可動用,將是明年房貸市場的主力銀行。


  不過,該行主管透露,不會對明年房貸業務設下太高目標,大致會維持今年的房貸餘額規模,主要是因為美國次級房貸風暴持續延燒,尚無法確定是否波及台灣景氣。


  國泰世華銀行第三季放款增長主要來自企金及房貸,房貸逾放還從去年的1.5%降至1.27%。


  為免重蹈消金覆轍,該行對房貸品質加強篩選,內部訂定一套放款標準,依客戶財務狀況區分為「A 、B、C、D」四級,同時也將房貸標的物的地點分為四級,其中A級地段是台北市菁華區,B級大多在台北市,C級則擴及台北縣市。

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 信託契約移轉房屋 免另訂契約(2007/11/15)

●九十六年十一月十五日 經濟日報-(信託契約移轉房屋 免另訂契約)雁

  契稅申報 指定移轉日起算30日內

  信託契約指定移轉房屋給受益人,財政部同意納稅人可免另立移轉契約,並准許信託契約移轉房屋的契稅申報日,可依信託契約指定移轉日起算30日內為準,免受契約訂立後一個月內即需申報契稅條款限制。
  財政部強調,由於信託契約往往可達十年以上,改以信託契約指定移轉房屋時點,做為契稅申報起算基準日,才能避免訂定契約的納稅人發生遲繳契稅的問題,免除納稅人的滯納處罰。
  財政部指出,以房屋為信託財產者,如信託契約書已敘明受託人,應依信託本旨移轉信託房屋給歸屬權利人時,向地政機關辦理登記,所檢附的原因證明文件就是原信託契約書等相關文件。
  因此財政部說,當歸屬權利人依契稅條例申報贈與契稅時,同樣也是檢附原信託契約書,基於簡政便民,財政部同意納稅人可免再另訂契約。不過若信託契約內容變更(例如信託期間縮短)者,必須一併檢附變更文件。
  基於這項放寬規定,將衍生信託房屋的贈與契稅申報期間,可能會因信託契約期限較長,信託房屋移轉時,歸屬權利人向稽徵機關申報贈與契稅,恐違反契稅條例立約日起30天的法定申報期。
  財政部因此做出配套規定,明令信託契約移轉房屋給權利歸屬人時,應以受託人依信託契約應移轉房屋之日為申報起算日。財政部同時指出,契稅條例規定納稅人申報契價,未達房屋評定標準價格者,得依評定標準價格計課契稅。因此,歸屬權利人申報契價,未達申報當時信託房屋評定標準價格者,授權稽徵機關亦可依評定標準價格計課契稅。

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 容積放寬房市利多(2007/11/15)

●九十六年十一月十五日 蘋果日報-(容積放寬房市利多)

  加速都更開發 全台200處 效益2兆

  為加速推動都市更新,行政院會昨釋出利多,通過放寬都市更新建築容積獎勵措施,內政部長李逸洋預估,未來五年在北中南將有兩百處都市更新開發案,每處投入五十億元,總計將有一兆元投入,更可帶動兩兆元經濟效益。建商普遍認為,此政策可加速如台北市萬華、大同等老舊社區的更新速度,大幅調整都市機能和景
觀,「方向正確。」

  政策宣佈

  潤泰創新執行長劉忠賢表示,雖然地方政府的審查容積東扣西扣,使得目前在台北市所能爭取到三成以上容積獎勵已是少數,但都市更新容積獎勵上限提高,仍有助於三樓以上老舊建建築住宅改建。劉忠賢說:「政府落實公權力清除地上物佔用、以及不同意更新的『釘子戶』問題,是比容積放寬更重要的議題。」

  取例日本六本木之丘

  華固建設總經理洪嘉昇認為,「對於違章建物佔用比例高的土地,較有機會受惠。」但目前一點五倍法定容積很多建案都爭取不到,例如百分之二十上限的開放空間獎勵也必未必用完,如果一點五倍法定容積放寬至兩倍,在既有的六項獎勵指標外,勢必有新增指標及放寬,對於建商投資才有誘因。



  信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,以法定容積百分之三百的住四土地來說,若依研擬中的新規定,容積上限從百分之四百五十將提高到百分之六百,可興建接近十坪的樓地板面積,可讓如台北市萬華、大同等舊社區都更的腳步加速。



  李逸洋指出,容積獎勵範圍由原定不得超過建築基地一點五倍的法定容積,擴大為兩倍;或建築基地零點三倍的法定容積再加其原建築容積,擴大為零點五倍。



李逸洋說,《都市更新條例》實施以來,過去九年僅核定一百六十多個案,問題就出在容積率放寬標準不足,缺乏誘因,因此,政府參考日本六本木之丘、惠比壽等,原本是水岸、港灣等老舊地區,經劃定為「高度再利用地區」,給予提高容積獎勵額度。

  中央設專責機構作業

  營建署長林欽榮也宣佈,中央將成立「都市再開發機構」,做為都市更新及策略性再開發地區作業平台;行政院長張俊雄也指示公共工程委員會、內政部儘速修定相關法規,早日落實執行。行政院經濟建設委員會副主委張景森表示,為加強都市更新的地主整合前端作業,經建會將與銀行、建商等合作,合資五十億元籌組都
市再開發機構,政府出資不會超過一半,只是目前並沒有時間表,「愈快成立愈好。」

  都更容積率放寬獎勵條件
  資料來源:內政部

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 學者:老舊地區更須容積獎勵(2007/11/15)

●九十六年十一月十五日 自由時報-(學者:老舊地區更須容積獎勵)

  中華民國建築經營協會理事長李欽漢認為,都市更新原本就不應採一致性的容積獎勵,應該要因地制宜、富有彈性,但目前政府只對「策略性在開發地區」放寬獎勵到兩倍,對居住環境不佳、影響都市景觀的老舊地區卻沒有額外獎勵,其實,這些才是有急迫更新需要的建築物。


  李欽漢強調,30年前的老房子沒有計算容積率,僅以建蔽率管控,換成現行法令以容積率來計算,等於已經把容積給用完了;就算獎勵到1.5倍,樓地板面積也比原來的小,許多屋主根本不願意配合,更別說要吸引開發商來投資了。因此,希望政府未來也能針對這部分修法來放寬。



  財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成認為,實際執行面上還有再加強的空間,像都市更新條例第36條有提到,都市更新實施者得請求地方政府代為拆除與拆遷權利變換範圍內逾期不拆除與不遷移者,但事實上卻沒有地方政府實際去執行。



因此,光是有法規但執行不力,都更依舊困難重重。
  文化大學建築及都市設計學系副教授何芳子表示,日本政府對於民間自辦都市更新,直接在開發金額上補助,但台灣只在調查規劃與拆遷費用上有補助,其他方面多半還是以容積獎勵來作為鼓勵的方式。


  力冠丰都市規劃有限公司副總經理莊育傑指出,雖然行政院方面已經將容積獎勵放寬,但在各級政府都委會審查的過程中,許多審查委員依舊以十分嚴格的觀點來看都市更新案,造成審查過程往往要拖上一年半載。他呼籲,公部門應吸取國外都更的新趨勢與潮流,放棄過去藍圖式的都市規劃,檢討太過僵硬的都市規範,讓業者能更具活力與創造力,來實施都市更新的工作。

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 一生一屋優惠土增稅 不限次數(2007/11/15)

●九十六年十一月十五日 經濟日報-(一生一屋優惠土增稅 不限次數)雁

  行政院日前通過土地增值稅利多方案,放寬民眾出售自用住宅「一生一次」適用百分之十的土地增值稅的優惠稅率,新增「一生一屋」條件,滿足一般民眾自用住宅之換屋需求。
  行政院會通過財政部所提土地增值稅法與平均地權條例修正草案,新增一生一屋條件,凡本人、配偶及未成年子女名下只有一屋、設籍六年以上的自用住宅用地,符合一定的面積條件,賣屋前五年沒有營業或出租,出售時不限次數,都可以適用百分之十優惠稅率繳交土地增值稅。
  舉例來說,若一棟房子十年前公告現值300萬元,今年賣出時已漲到700萬元,價差有400萬元,漲價300萬元 (未達一倍)的適用稅率為20%、稅金是60萬元,另外100萬元 (一倍以上未達二倍者)適用30%稅率,稅金是30萬元,合計90萬元土增稅。如果適用優惠稅率10%,只需要40萬元土增稅,便可省下50萬元。
  現行每人「一生一次」土增稅優惠不變;新增「一生一屋」措施,因不限次數,所以限制自用住宅用地的設籍、持有期間、土地面積,防止投機及套利。這項改革可能會同時帶動國內經濟成長、活絡房地產交易,國家增加的稅收將會不止於此。
  台灣一般家庭換屋三到四次,自用住宅使用年數約10.8年。新制受益對像主要將是中產階級家庭,據財稅資料中心統計,擁有一間房屋的家庭,約佔68.45%。
  「一生一屋」自用住宅土增稅率優惠措施的面積限制,是指都市土地不超過1.5公畝(約45坪)、非都市不超過3.5公畝(約105 坪),是「一生一次」自用住宅用地面積的一半。「一生一次」的土增稅優惠稅率的自用住宅土地面積限制,為都市土地3公畝(約90坪)、非都市土地7公畝(約210坪)以下。

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 老舊社區容積率 可望放寬(2007/11/14)

●九十六年十一月十四日 自由時報-(老舊社區容積率 可望放寬)意

  行政院院會今將再拋利多政策。據指出,營建署將端出有關都市更新的積極措施,包括放寬老舊社區容積率等,達到活化都市景觀與發展的政策導向。

   政院今再拋政策利多

  相關官員說,都市的老舊社區不光在較早開發的行政區裡面,就連目前開發較快速的地區,如台北市的信義區、大安區等,都還存在許多老舊社區;容積率的再放寬,將對整體都市更新有幫助。

  官員舉北市忠孝復興捷運站附近為例,雖然當地百貨業與商家林立,但也存在許多老舊社區無法更新改建,阻礙整體的發展速度。

  政院今上午將聽取營建署有關措施,行政院長張俊雄並將發表談話。行政院院會上週三才剛通過交通部提出的「松山機場禁限建法規放寬可行性評估報告」,將距離機場跑道中心線三千公尺範圍內高度限制,由六十公尺放寬為九十公尺,等於讓機場周邊超過一千公頃的土地或社區,建築高度得以放寬加高;今再檢討老舊社區容積率政策,有助活絡房地產市場。

   活化蚊子館 完成80件

  行政院公共工程委員會昨日表示,行政院活化閒置公共設施專案小組,針對一五二件低度使用或完全閒置公共設施積極展開活化工作,目前已成功活化八十件,使原本投資建造金額約一七二億元的公共設施再度發揮使用效益。

  工程會指出,經各機關清查公共設施閒置情形,這一五二件閒置案件大多在一九九○至二○○○年間所建,依用途可分為停車場設施、文物館、觀光遊憩、社福設施、體育館等十五類,其中以停車場五十一件、佔總件數的三十三點五五%最多,其次為文物館十七件、佔總件數的十一點一八%。

  造成停車場與文物館閒置的主因為當時政府提倡「一鄉鎮一停車場」政策,以「補助省市興建示範停車場計畫」及「台灣省公共停車場四年建設計畫」補助各鄉鎮公所興建,至於原住民文物館則多以「一九九九年度提高原住民生活素質實施計畫」輔導各原住民鄉興建。

  行政院活化閒置公共設施專案小組自二○○五年九月起截至目前為止,已辦理一○二件現勘訪查,列管案件共一五二件,原投資建造金額約四七四億元,其中已達活化標準者有八十件,使原投資建造金額約一七二億元再發揮效益。

  另外未達活化標準、仍積極推動活化中的計七十二件,包含低度使用三十六件及完全閒置三十六件,建造金額各約二○八億元及九十四億元。

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 國產局 涉嫌圖利建商(2007/11/14)

●九十六年十一月十四日 經濟日報-(國產局 涉嫌圖利建商)

  檢調約談副局長陳官保等25人 六德建設董座王明道遭聲押

  財政部國有財產局涉嫌違法出租、轉租國有土地給峻和、六德建設公司,圖利金額逾3億元,台北地檢署昨(13)日指揮調查局北機組兵分17路搜索,約談包括國有財產局副局長陳官保、前副局長蘇維成、北區辦事處處長莊翠雲等25人,北檢漏夜偵訊,其中六德建設董座王明道遭檢方聲請羈押。



  除國有財產局官員外,檢方昨日還約談峻和建設董事長李煉順、總經理兼董事簡性琦、董事蔡銘俊;六德建設董事長王明道;及國有財產局北區辦事處相關承辦人員。



  檢方表示,位在台北市杭州南路二段61巷與潮州街交叉路口的公家宿舍,由於早已廢棄不用,依規定國有財產局應將土地收回、騰空再標售,但國有財產局人員疑似在95年間將該地以公告現值的低價,分批出租給峻和建設的人頭戶,再低價轉售給峻和建設,涉嫌圖利他人;檢方並透露,該土地案是在前副局長蘇維成任內時主導。



  據檢方調查,該廢棄宿舍土地約有200多坪,每坪市價超過200萬元,核算土地總價至少4億元,但國有財產局僅以1億餘元賣給峻和建設,圖利峻和逾3億元,峻和建設事後再把土地轉售給六德建設。



  北檢為了保全證據,昨日由檢察官陳淑雲指揮調查局北機組44人兵分17路,前往台北市、台北縣等處所搜索,包括國有財產局、北區辦事處、峻和建設、六德建設公司辦公室與負責人住所,並帶回相關卷證。


  國有財產局主任秘書陳文龍昨(13)日證實,檢調單位的確有為台北市大安區金華段四小段國有土地租售案,搜索國有財產局暨所屬北區辦事處辦公室,並傳訊多位人員,不過,根據法令規定,在國有土地旁邊擁有鄰地的建商是可以「先租後買」國有地,一切依法辦理。


  曾經與六德建設合作推案的知名建商,昨晚聽到六德建設董事長王明道遭聲押,大呼不可思議,雖然六德只在北市推案,行事低調,但王明道推案穩紮穩打,又是虔誠的佛教徒,不相信他會做這種事。目前六德正在金華街銷售「大安石翫」案。



  國有財產局說明,在82年7月21日前租賃國有土地的人,依照國有財產法規定,可以直接賣給使用人。而且國有非公用土地經地方政府認定,為了維持基地完整性,應與鄰接土地合併開發,必須依法賣給有合併使用必要的鄰地所有權人。


  國產局說,有關國有土地讓售價格,依國有財產法第58條及「國有財產計價方式」規定,應參考市價查估。但經地方政府認定,應與鄰接土地合併的畸零地讓售案件,位於建築基地最小面積的寬度與深度內部分,依建築法第45條規定,應按當年期公告土地現值計算;範圍外部分仍按市價讓售。

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 年底加薪 節不了稅(2007/11/13)

●九十六年十一月十三日 蘋果日報-(年底加薪 節不了稅)

  不可不知

  明年的綜合所得稅稅率級距即將調整,理財專員建議民眾,利用綜所稅「給付時點課稅」的優勢,未來兩個月內與老闆討論薪資結構時,別主動要求年底前加薪,應設法將原本應加薪的幅度改成明年入帳的獎金,享受較寬鬆的綜所稅稅率計價方式。

  獎金等明年再拿



  遠東商銀財稅顧問戴素雲指出,一般上班族大部分都領死薪水,薪水變動的空間不大,不過有些民眾常兼差賺外快、或專門靠佣金或仲介費增加收入,或會在年底領取老闆發放的獎金。她建議這時可算好時間,要求老闆或支付相關費用的機構,將發票開立時間延後到明年,爭取節稅空間。



  戴素雲表示,現行《所得稅法》適用級距的課稅精神,是「老闆給錢的那一年」,由於明年的所得才能適用新稅率級距,若能將薪資報酬延後到明年一月領取,須繳交的所得稅,就可以達到節稅的效果。


  舉例來說,林先生今年所得淨額為三十六萬元,由於表現不錯,老闆承諾他要加發五萬元獎金,如果這筆獎金是在今年底前發放,他的淨所得就會超過百分之六的門檻,明年五月報稅時,超過三十七萬元的淨所得,就要適用較高的百分之十三稅率。



  如果林先生跟老闆商量,把這五萬元獎金延到明年一月之後再發放,財政部就會以「老闆給錢時的那一年」為課稅時點,讓林先生明年的稅級「剛好」降到百分之六的級距,達到節稅目的。至於近幾年淨所得水準剛好位於級距調整門檻的民眾,也可好好把握機會,在沒加薪之前,先幫自己省下稅金支出。


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 用保險節遺產稅?當心盲點(2007/11/13)

●九十六年十一月十三日 聯合報-(用保險節遺產稅?當心盲點)意

  對高資產人士來說,買保險,在節稅上最大的優勢,就是「遺產稅」的減免,但專家指出,用保險節遺產稅,其實還是有盲點,保單節稅的訣竅應在找到對的保單節稅,設計保險關係人時別弄錯,才能有節稅效果。


  台灣社會正呈M型走勢,有錢人越來越有錢。依財政部規定,目前遺產免稅額是779萬元、配偶扣除額是445萬、父母扣除額111萬、子女扣除額是45萬元,扣除後財產總額若超過1425萬元,才有課遺產稅的問題。



  遠東銀行財稅顧問戴素雲指出,用保險,節遺產稅第一個問題在,到底用什麼保單節稅,才不會被國稅局挑出毛病。

  ■保單節稅 兩法不同

  人身保險有四種,包括「人壽保險、健康險、意外險、年金」。但戴素雲指出,「遺贈稅法」和「保險法」,對哪些保單可節遺產稅規定,明顯不一樣。


  在遺贈稅法中,相關條文規定不計入遺產總額的保險只限「人壽保險」,即所謂的傳統壽險,包括「終身壽險、定期壽險」保單,還有「萬能壽險」等。



  但保險法規定,保單只要指定受益人,該保單的保險金額給付,就不算遺產,但並沒有列舉「哪些險種」給付金額,不用計入被保險人的遺產。



  戴素雲說,由於保險法規定,不計入遺產稅的保險給付範圍,明顯「大於」遺贈稅法,也造成長年爭議,因為國稅局多會用遺贈稅法來認定,而且,在實務上,國稅局以此規定要求補稅的例子,還不少。

  ■傳統壽險 問題最少

  雖然很多保險業務人員多會告訴客戶,買壽險、年金等產品,節遺產稅都沒問題。但戴素雲表示,在實務上做遺產稅規畫時,為避免爭議,還是建議以傳統壽險為主。


  至於帳戶型醫療險、意外險,雖然理賠金也會指定受益人,依照保險法好像都可以免稅。但戴素雲指出,這兩種保險,前者壽險保額相當有限,而意外險,僅理賠意外身故,若當事人非意外身故,也拿不到理賠金,發揮不了節稅效果。

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 房貸利率 年底激爆升息潮(2007/11/12)

●九十六年十一月十二日 工商時報-(房貸利率 年底激爆升息潮)雁

  房貸利率年底升息潮,土銀今天起,房貸利率升息○.○八個百分點,調升後,菁英房貸的最低利率成為二.六%,後續,中國信託、玉山銀、永豐銀、台銀、台新銀、合庫,也將分別在十一月、十二月下旬,陸續升息。
  這一次,土銀菁英房貸利率調升後,一到六個月是二.六%,七到二十四個月二.八六%,第三年起是三.二六%。

 目前各銀行 都採定期調整制

  目前,各銀行的房貸利率,都是採定期調整制,土銀選定每一年的二月、五月、 八月、十一月,這四個月分中、每一個月的十日,調整指標利率。
  至於指標利率如何算出,每一家銀行採用的方法不同,土銀的指標利率是根據台銀、土銀、合庫、彰銀、一銀、華銀六家行庫,一年期定儲機動利率為準。
  所採擇的定儲利率是,每一年一月、四月、七月、十月,每一個月月底的利率,今年十月分,各銀行配合央行升息,全面調升定存定儲利率,配合情勢,土銀的指標利率今天起,跟著調升。
  繼土銀之後,玉山銀、中國信託、台銀、台新銀、合庫、永豐銀也將分別在十一月下旬,十二月下旬,調升房貸利率。

 最低利率 最優客戶才適用

  金融界人士說,各銀行公布的房貸利率,都是最低利率,但是,只有最優客戶才適用,一般客戶適用較高利率,以土銀房貸利率而言,第一段的報價約二.八%、第二段約三.二六%、第三段約三.七六%。
  面對房貸利率年底再升一波,銀行主管指出,其實,各家銀行調升幅度都不大,大概在○.○七到○.○八個百分點,每借一百萬元,一年多付七百元到八百元的房貸利息。
  累計三年來算,總共調升○.八個百分點,貸款一百萬計算,一年利息多八千元,平均一個月多出近七百元,比起消費者物價,三年累計上漲四.四%,房貸利率升幅不算大。
  以土銀的菁英房貸為例,最低曾經在一.九八%,今天起調升到二.六%,就第一段的貸款利率而言,只上升○.六二個百分點,三段全算進去,客戶的房貸利息負擔,平均多○.八個百分點。

 一個月最少多一千元房貸利息

  目前,全台一般家庭房貸金額,平均每戶貸款約一百五十萬元,一年多付一萬二千元,一個月多一千元利息支出,台北市平均房貸金額較高,以三百萬元計算,一個月要多付三千元房貸利息。
  銀行房貸主管說,近年來物價大飆升,房貸利息升幅比菜價、各式物價漲幅小,房會地區房價漲幅也很驚人,像北市平均上漲近四成。
  目前,台灣還是低利年代,打算貸款買房子的民眾,首先要考慮的是房價問題, 其次才是房貸利率的問題。

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 房貸八成?可能一成是信貸(2007/11/12)

●九十六年十一月十二日 經濟日報-(房貸八成?可能一成是信貸)意

  銀行:信貸利率比房貸高一大截 最好優先償還

  小胡(化名)最近買了新房子,興沖沖向銀行辦理房貸,銀行說,貸款八成沒問題,但要找保證人。小胡一頭霧水,辦房貸不是已經拿房子做抵押,為何還要保證人?原來,銀行只願意貸款七成,另外一成是信用貸款。



  國內銀行對房貸業務愈來愈緊縮,目前除了台北市仍可貸到八成以外,其餘地區最多只能貸到七成,中南部甚至降到六成。銀行貸款成數下降,嚴重衝擊民眾的購屋能力。



  不少民眾還停留在以前的想法,以為只準備一到兩成的自備款,就可以下訂買房子。但近來銀行開始縮減房貸成數,貸款往往只有六、七成,中間的差額讓想貸款買屋的民眾很煩惱。



  最近有不少銀行在房貸業務加入信用貸款的成分,讓民眾可以順利貸到八成,但利率可差了一大截。



  房貸是拿房子當抵押品,但信用貸款並無抵押品,完全看個人的信用狀況,因此信貸利率比房貸高出許多。銀行業者表示,目前信用貸款的利率約為3%到10%,依據貸款人的信用評分來決定。



  銀行業者強調,並非每位房貸戶都可以辦理信用貸款,只挑選過去沒有信用不良紀錄的貸款戶,而且,信用貸款最多也只能貸一成。因此,若過去曾有欠款未如期還的卡債族,房貸借款成數肯定不高。



  銀行如此小心翼翼辦理房貸業務,甚至拒絕主動上門的客戶,把生意往外推,業者說,房價已經漲太多,銀行也會擔心,這兩年被卡債風暴嚇壞了,對房貸業務寧願保守一點。



  民眾若向銀行辦理房貸,千萬要記得問清楚貸款內容及利率,只要銀行要求保證人、或有其中一筆錢利率特別高,就是信用貸款。


  如果民眾非得加上信用貸款這部分才買得起房子,未來還款的時候,記得要先還信用貸款的部分,把利息高的先還掉,才能減輕負擔。



  銀行業者建議,若民眾不想辦理信用貸款,可要花點時間多問幾家銀行。目前仍有少數公營銀行,願意在台北市以外的地區仍貸到八成,但還是要看借款人的信用。此外,若新房子有建商出面跟銀行統一洽談,貸款戶還是可以借到八成。

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 課稅級距拉高 節稅有撇步(2007/11/12)

●九十六年十一月十二日 經濟日報-(課稅級距拉高 節稅有撇步)意

  課稅級距十年沒有調整,一調就是一成,對中低所得者而言,課稅級距的課稅起跳額向上調整,雖然受惠最大,卻並非人人有獎。高物價促使課稅級距金額調漲,其實只對游離在兩個課稅級距間的群族,最為有利。

  年所得淨額不變者,要爭取課稅級距的降稅好處,必須設法多找扶養親屬、儘可能使用列舉扣除額報稅,壓低所得淨額達到「降級」(降低課稅級距適用稅率)的範圍,才能有機會享受課稅級距累積十年的節稅利益。

  舉例來說,個人綜合所得共分五級課稅,年所得淨額(扣除各項扣免額後的餘額)在37萬元以下者,按最低6%稅率課稅。超過37萬元到99萬元之間者,則按第二級稅率13%課稅。依此類推,當年所得淨額超過372萬以上者,就要課徵最高40%的所得稅。

  財政部初步估算,課稅級距隨物價指數連動調整後,第一級6%稅率的課稅起跳金額從37萬元拉高為41萬元。假設在年所得淨額不變之下,課稅級距起跳金額上調4萬元所代表的意義,即是原本所得淨額在37萬元以上的納稅人,過去要按13%稅率課稅,級距金額調整後,只需負擔6%的所得稅負,降稅幅度超過50%。

  換言之,游離在6%與13%級距間的納稅人,例如所得淨額在41萬元邊緣者,明年最重要的節稅策略,就是要想辦法增加扶養親屬人數等方式,將所得淨額降至6%課稅級距的安全範圍,才能享有高達50%的降稅利益。

  納稅人若無法讓所得淨額有效下降,或年收入淨額距離兩課稅級距實在太遠,並不會因課稅級距調整而享有節稅利益。

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 核貸趨嚴解約多(2007/11/9)

●九十六年十一月九日 聯合報-(核貸趨嚴解約多)雁

  銀行緊縮房貸成數,最近房地產交易的解約現象明顯提升。有房仲業者發現,如果仍將解約案件加入成交總量,整體市場買氣還不算太冷清,貸款因素已成為買、賣雙方無法成交的重要原因。
  住商不動產總經理林倩分析,近來隨著銀行緊縮房貸成數,購屋者買屋必須準備更多的自備款,許多民眾不瞭解銀行的作業流程,往往在房仲業者的舌粲蓮花下貿然簽約,直到最後才發現銀行貸款成數有限,自己根本買不起房子。
  她補充,目前市場上較多的糾紛,多半來自消費者聽信不肖房仲業者或是代辦業者的一面之詞,購買超過能力的物件,一旦銀行貸款失敗,買方還會因為違約被賣方沒收訂金,金額從數萬元到數十萬元都有。
  房仲業者建議,由於房市緊縮,銀行雨天收網,房仲業務員在大環境不佳的情況下,業績壓力大增,許多時候會為了提高業績,做出過多貸款保證。
  為了避免這類狀況造成無謂的損失,建議消費者除了應該事先打聽物件可貸的額度外,也必須將貸款約定事項,詳細記載在買賣契約書和斡旋單上,並清楚指出(當銀行無法核貸時,必須無條件解除契約)等字樣,以免發生貸款不成,付出的訂金還被沒收的慘劇。

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 房仲業盼呀盼 房貸鬆綁寄望選舉利多(2007/11/9)

●九十六年十一月九日 聯合報-(房仲業盼呀盼 房貸鬆綁寄望選舉利多)雁

  銀行房貸條件緊縮,尤其是小套房貸款額度縮水,房仲業者盼總統大選有利多消息,讓銀行放寬房貸條件,帶動房市交易。
  締造近年房市榮景的重要客群投資客,因銀行房貸緊縮,出現明顯退燒。北區房屋永和市公所加盟店董事長李勝利說,依經建會統計,已購屋者出於投資動機者的比率降至18.35%,創近一年半新低;而大台北購屋者出於投資動機的比率更由上季的31.9%,降低至20.2%,是歷次調查以來最大降幅。
  他說,目前銀行房貸成數普遍大幅降低,新大樓公寓貸款成數,視地段和還款人信用,最高約8成,地段非精華區,可能降到7成左右;而小坪數套房,銀行承貸意願不如往年,即使位在捷運站周邊,貸款成數約在6成至6.5成。
  目前市場出現買氣仍高,但成交量有限的情況,不少購屋者看過房子後,雖有買屋意願,但考量無法在銀行貸到足夠的交屋尾款,最後只好放棄。
  信義房屋中和店長呂國誠說,下半年房市交易量有明顯萎縮,但詢問度仍高,目前中和房市仍處於短空長多格局,主要是賣方看準雙和有捷運經過,保值性高,但買方的經濟能力受限,買賣雙方議價空間有限,造成交易量衰退。

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 Fed不再降息立場 似鬆動(2007/11/9)

●九十六年十一月九日 工商時報-(Fed不再降息立場 似鬆動)

  美國聯準會(Fed)不願再度降息的立場已有所鬆動。美國聯準會官員周三表示,若美國經濟成長證實弱於預期,則進一步降息可能有其必要。這顯示該機構一周前暗示利率現在可能將維持穩定的立場,已經動搖。


  聯準會利率決策單位聯邦公開市場委員會(FOMC)中有表決權的委員波勒(William Poole)告訴記者,房市及金融市場前景將如何演變的不確定性,讓再度降息的可能性高過升息。波勒說:「有可能,房市產業的沉淪將擴散到其他部門,因而或許不需要去扭轉最近的降息,或甚至應該再降息。」


  過去兩個月來,聯準會已兩度降息,總幅度達到三碼,使聯邦基金利率從五.二五%下滑至四.五%。而就在十月三十一日、第二度降息的會後聲明中,聯準會表示:美國經濟向成長及向通膨傾斜的風險,呈約略對半。這段措詞被認為,該會在暗示無意再進一步降息。


  不過波勒周三的談話,顯示這一立場已經鬆動。周三聯邦基金利率期貨行情所反應聯準會在下次(十二月十一日)決策會議再降息一碼的機率,已從一周前的四二%劇增為七○%,代表市場也高度預期聯準會將進一步寬鬆貨幣政策。美股周三重挫,已吐回從九月份近期來第一次降息以來的所有漲幅。


  過去在學術研究上與柏南克合作密切的聯準會現任理事密斯金(FredericMishkin),周三赴美國會眾議院小型企業委員會,就美國小型企業取得信用的狀況提出報告,觸及美國房市、油價、美元匯率等「聯準會主席作證時通常將會談及的議題」,因此被認為有預示柏氏談話內容的意義。


  密斯金在報告時指出,美國經濟成長短期內可能會放慢,降息則旨在確保未來期間能「溫和」成長。

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 一年逾百富翁課50%遺產稅(2007/11/9)

●九十六年十一月九日 工商時報-(一年逾百富翁課50%遺產稅)意

  台灣到底一年有多少億萬富翁在繳遺產稅?根據財政部統計,最近三年遺產稅被課到五○%稅率者,都在百多人,九十三年是一八○人、九十四年一五四人、九十五年一七五人,幾乎被政府課走大約一半的資產,遺產稅堪稱是最令富人心痛的稅目。

  根據賦稅年報統計,去年繳遺產稅依最高稅率五○%金字塔頂端富豪,共一七五位,其全部的遺產總額為七四四億元,平均每人擁有四.二五億元的遺產。

  減掉各項扣除額之後,全部的遺產淨額為四九九億元,平均每位的遺產淨額為二.八五億元,依五○%稅率再減累進差額計算,平均每位要繳一.四億元的遺產稅,但是統計上,這一七五人的遺產稅實徵淨額合計只有一○九億元,平均每人只繳六二○○萬元,比真正要繳的稅一.四億元還少一半之多,何以致此?

  財政部官員解釋,可能是很多人申請以分期繳納,稅收沒有完全進來,或是申請實物抵繳,分批過戶,還沒有完全過戶所致,真實仍應繳到一.四億元,為遺產淨額的一半。

  雖然一般人認為富豪家庭非常擅長以租稅規劃避稅,但是一年仍有百來位需要繳交遺產稅,因此財政部說,這些人才真正屬於億萬富翁級,在規劃之外,還有眾多資產被課到遺產稅。

  據統計,繳稅適用最高稅率五○%的件數雖然只占三%,但繳的遺產稅卻占全部遺產稅總額的四七%,貢獻最大,所以如果如某些學者或立委所主張,廢除遺產稅,改課徵所得稅的話,則其餘原本遺產稅不重的九七%,會因課徵所得稅,而統統被課到稅,尤其是土增稅會突然加重很多,對中產階級而言,未必合算。

  最近幾年在保險公司推銷下,富人利用躉繳保單避稅,但如果被國稅局發現其死亡前的戶頭突然短少一大筆錢,或是資產不見了,而保險增多,就會追回來課遺產稅。

  此外,盛行多年的投資型保單,吸引很多小富階級投資,連結到海外,投資海外基金,或是購有價證券,如果被國稅局發現受益人和要保人不同,會抓回來課徵贈與稅,如果死亡,就課徵遺產稅。

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 不動產信託 不怕地沒了(2007/11/8)

●九十六年十一月八日 聯合報-(不動產信託 不怕地沒了)雁

  熱門商品

  拜房地產熱所賜,銀行的「不動產信託」跟著熱門。銀行說,透過不動產信託,可解決建商和地主間的矛盾,積極承作房貸的銀行,尤其熱中不動產信託,大型不動產信託案,規模可達上百億元。
  國泰世華銀行信託部副理邱奕德指出,房地產市場這兩年頗熱,許多建商看上老舊社區重新改建,或者想要開發大筆土地,建商需與地主達成協定;但地主會擔心,土地給建商蓋房子後,不知道進度如何,建商會不會蓋到一半就倒了,此時,透過不動產信託,可解決兩邊擔心的風險。
  邱奕德說,不動產信託多由建商提出,地主基於財產保護原則多會接受。因為對地主來說,土地交付信託,產權較有保障,而且不怕建商挪用資金。例如建甲案時,挪用資金去建乙案;此外,營建案一大,建商需要很多資金,地主最怕土地押給建商去做抵押融資,萬一建商倒了,不但錢拿不回來,土地也沒了。
  對建商來說,地主多半不止一位,如果有20、30位,大家的債信不一樣,開的條件也不同,也頗麻煩,但透過信託契約比較好溝通,且在興建房屋時,還可排除外在因素干擾。
  邱奕德說,做不動產信託時,建商和地主間會把營運資金和融資款項都交付信託,因此,融資和信託銀行,多半必須是同一家,等到建案完成後,如何銷售、如何過戶,就是建商和地主的事,銀行不過問。
  承作不動產信託較積極的銀行,也是大房貸行庫,例如土地銀行、合庫、永豐、兆豐銀行等。銀行業者透露,台北市南京東路、敦化北路口某棟很有名的商業大樓,因為被列為「危樓」要重新改建,就做了不動產信託,規模上百億元。
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 憂房市泡沫化 華銀凍結房貸(2007/11/8)

●九十六年十一月八日 蘋果日報-(憂房市泡沫化 華銀凍結房貸)雁

  高成數房貸違約率飆破1成

  物價飆,民眾實質所得降低,國內高風險房貸的違約率已飆到12~13%,華銀對明年房市看法保守,對中南部房市更保守,2008年房貸餘額將以「不成長」為原則,這是繼合庫房貸放款逼近3成法定上限,暫停承做房貸後,第2家對房貸市場宣示不再積極承做的行庫。

  倒賠生意

  據中國信託商銀內部分析,目前國內高風險房貸的違約率已飆到12~13%,加上台灣過度競爭,房貸利差過低,如房貸利率3%、扣除違約率12%後,等於每100元放款、銀行就得倒賠90元,銀行將續對房市收傘,民眾未來要買房子,代價可能愈來愈高。

  華銀內部緊縮房貸

  華南銀行個金事業群副總高榮成表示,華銀目前放款餘額2700億元,只針對整體房貸戶每月攤還,或遭其他銀行代償掉共約50~60億元金額再補回去,未來不再大量衝刺房貸量。據悉,華南銀行近日資本適足率滑落,已逼近10%的開設海外分行標準下限,內部緊縮房貸量,全為了明年在澳門開設海外分行做準備,採降低房貸的風險性資產,提高資本適足率。
  加上這波物價上漲、失業率又高,民眾實質所得降低,連一般自住型房貸戶都快繳不起房貸,房貸違約率持續走高。行庫主管說,中南部房貸違約率近月已飆漲到5%,扣除一般房貸3%,銀行房貸業務還倒賠本,未來只能繼續緊縮房市。
  中國信託商銀總經理許建基說,台灣雖無美國次級房貸(因利率未含不同信用價差)之名,但過去各銀行卯推百分百的高成數房貸,卻已隱藏如美國次貸危機之實,加上央行升息、借款人負債支出增加,及物價上漲的實質所得降低效應,已讓房貸戶償債能力下滑。

  台灣背房貸壓力重

  他說,過去在2004~2006年各銀行大幅開放授信政策擴充房貸量,已累積相當部位的高風險房貸,如前低後高房貸利率、鬆散授信政策、百分百房貸及放寬鑑價標準,讓民眾輕鬆借房貸。
  據JP Morgan今年6月報告,台灣房貸餘額佔GDP比重達45%,為世界排名第3,僅次於韓國的65%及英國46%,顯示台灣人背房貸的壓力沉重。
  許建基說,台灣高成數房貸違約率約12~13%,已與美國次級房貸10~16%相當,在房貸利率無法差別定價下,當寬限期到、利率上升、景氣反轉,房貸損失影響不容輕忽。

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 今年退休勞工 有望享雙重免稅(2007/11/8)

●九十六年十一月八日 經濟日報-(今年退休勞工 有望享雙重免稅)意

  年底前若未修正所得稅法,自提6%退休金不必受定額免稅限制,高薪勞工受惠最大。

  勞工自提6%退休金享有雙重免稅優惠,昨(7)日立法院財政委員會因人數不足流會未審。財政部表示,若今年底前未能完成修法,今年退休的勞工,領有屬於薪資自提6%部分的退休金,可免受定額免稅限制,續享雙重免稅優惠,高薪勞工尤其受惠。

  財政部認為,新制勞退條例施行後,所得稅法未及時進行配套修正,已使選擇自提與未選擇自提的勞工享有的退休金免稅利益不一致,自提退休金的勞工顯然擁有較大租稅優惠。財政部希望立法院儘速完成修法程式。

  新制勞退條例下,除僱主需按月為勞工提撥退休金外,勞工也可以自行選擇從每月薪資提撥最高上限6%的所得納入勞退個人帳戶,這筆自提退休金依法不計入薪資課稅。

  財政部說,加上現行所得稅法第14條規定,個人退休時領取的退休金,「其中屬歷年自薪資所得中自行繳付的儲金部分,不計入退職所得」,導致勞退新制施行後,選擇自提6%退休金的勞工,可同時享有退休金不計入薪資,亦不列入退職所得計算定額免稅範圍的雙重免稅優惠。

  舉例來說,甲在公司服務30年,今年底屆滿60歲退休時,取自僱主按月提撥的退休金總額是500萬元,甲在94年7月施行勞退新制後選擇自提退休金,月薪為15萬元,自提比率是6%,總計甲個人帳戶屬於自提的退休金至96年12月止是27萬元,合計甲共領取退休金總額是527萬元。

  按照退職所得定額免稅規定,第一段免稅額是以16.1萬元乘上退職服務年資30年,總計甲可享有的第一段退休金免稅額是483萬元。

  財政部說,在雙重免稅的規定下,甲實際所領的退休金是527萬元,但要計入退職所得定額免稅者只有500萬元,屬於自提的27萬元可以免合併退職所得計算。

因此對甲來說,500萬元中的483萬元完全免稅,剩餘的17萬元,也只有半數即8.5萬元需合併綜合所得繳稅。

  財政部指出,如果甲未選擇自提,每月薪資中就沒有6%自提退休金免稅的優惠,相較選擇自提6%的勞工,每月薪資中的6%既已享有免稅,日後領取退休金時,屬於自提帳戶的退休金還可以免列入退職所得計算定額免稅,減稅利益極大。

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 房子無償借人開店 要課稅(2007/11/8)

●九十六年十一月八日 經濟日報-(房子無償借人開店 要課稅)

  關西洪先生問:將房子無償給姐姐開服飾店,為何收到國稅局補稅通知?

  北區國稅局新竹縣分局答覆:依所得稅法第14條第1項第5類規定,個人將財產借與本人、配偶及直系親屬以外的個人使用,除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。該分局指出,將財產無償借與他人使用者,應由雙方當事人訂定無償借用契約,並經雙方當
事人以外的兩人證明確實無償借用,並經法院公證。個人如確實無條件將房屋借與本人、配偶及直系親屬以外的個人做為居家使用,提示的無償借用契約一定要符合上述規定,才可免計入租賃收入。

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 美次貸危機 經濟恐陷入衰退(2007/11/7)

●九十六年十一月七日 自由時報-(美次貸危機 經濟恐陷入衰退)意

  銀行主管和分析師表示,次級房貸危機導致金融市場動盪,也促使美國經濟陷入衰退邊緣。


  SandlerO’Neil & Partners執行長鄧尼表示:「我認為經濟衰退的風險,遠高於人們的認知。」


  金融界人士表示,隨房價下跌,更多民眾可能因為無力支付房貸和油價高漲等因素,而失去自己的住宅,美國經濟可能處於放緩邊緣。



  紐約研究機構Portales Partners合夥人畢巴帝表示,聯準會必須採取更積極的行動,並調降聯邦資金利率,以避免美國髮生類似日本的經濟停滯,最後演變為通縮型衰退。


  畢巴帝表示,美國經濟正步入衰退,更多的信貸問題將隨時間而出現,花旗、高盛和雷曼兄弟等美國大型銀行,第四季可能還要打銷300至400億美元的次貸相關損失。


  在美國陸續公布經濟數據,加上聯準會的降息行動後,華爾街券商認為,聯準會明年可能被迫將利率調降至3%,甚至到1%。


  Keefe, Bruyette & Woods董事長兼執行長杜菲表示,聯準會的降息行動仍無法解救美國經濟和金融機構的問題,目前信用和其他金融產品市場正面臨了流動性緊縮的困境。


  雷曼兄弟表示,未來五年美國房貸損失可能高達2,500億美元。

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 遺贈稅逾30萬元 可分期繳納(2007/11/7)

●九十六年十一月七日 工商時報-(遺贈稅逾30萬元 可分期繳納)意

  繳稅也可分期付款?台北市國稅局官員指出,依照本地稅法規定,只有當民眾繳納遺贈稅、且稅額逾三十萬元,才可以申請分期繳納,最長期限可達二年,但必須加計利息。

  至於利息計算方式,則是採郵政儲金一年期定存利率計算,若善於理財的民眾,又正好需要繳納遺贈稅,可以將此法規納入考量,進行資金調度。

  目前郵局一年期定存機動利率為二.四八%,若納稅義務人有把握投資報酬率能高於此數字,可以在繳納大額遺贈稅款時,申請分期繳納。

  遺產及贈與稅法第三十條規定,遺產稅或贈與稅應納稅額在三十萬元以上,納稅義務人確有困難,不能一次繳納現金時,得於前項規定納稅期限內,向稽徵機關申請,分十二期以內繳納;每期間隔以不超過二個月為限,並准以課徵標的物或其他易於變價或保管的實物,一次抵繳。

  國稅局官員說,綜觀本地稅法,只有遺贈稅可以直接申請分期繳納,也不需要任何理由或憑證。

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 自提退休金 不再雙重免稅(2007/11/6)

●九十六年十一月六日 經濟日報-(自提退休金 不再雙重免稅)


所得稅法將修正 已享6%薪資所得免稅 不得再適用退休金定額免稅 不利高薪勞工
  
延宕兩年未解的新制勞工退休金雙重免稅優惠,就快修法取消了。立法院財政委員會明(7)日審查所得稅法修正案,將取消勞工選擇6%自提退休金,卻可享有免課薪資所得與退職所得的重複免稅待遇,高薪勞工明顯不利。

  立法院財政委員會訂明天審查所得稅法部分條文修正案,依據行政院修正版本,94年7月1日實施新制勞退金後,選擇新制並每月按最高上限6%,自月薪中提撥部分薪水進入勞退帳戶的勞工,退休時領取退職所得時,已享有6%薪資所得免稅待遇者,不得再適用退休金定額免稅的優惠。

  財政部指出,未來勞工自提6%退休金,只能選擇一端免稅,即在薪資階段已享免稅者,合併退職所得申報時,超過定額免稅部分就要課稅。同樣,未選擇6%自提退休金的勞工,形同自行放棄薪資階段的免稅權益,其退職所得只有在定額免稅範圍內者,才能享受免稅。

  行政院版的所得稅法部分條文修正草案,亦將開放勞退新制施行後,選擇年金保險帳戶的勞工,其屬自行提撥上限6%的勞退金,也准予比照個人帳戶適用「前免後課」原則,即提撥階段課稅;給付階段併入退職所得定額免稅。

  年金保險帳戶亦可享有6%自提退休金免稅的待遇後,預料將可吸引民間保險公司開辦年金保險,勞工規劃退休金提領方式,將會多一種選擇。

  修法前,年金保險帳戶原本未被勞退條例納入享有勞工自提階段享有6%免稅優惠,納稅人自行購買的年金保險,可以適用保險費2.4萬元列舉扣除額節稅權益,給付時的年金保險金亦不屬於退職所得,而被視為是保險給付可享全額免稅。

  財政部指出,所得稅法修正後,年金保險與個人帳戶課稅原則將趨於一致,這類屬於退休金性質的年金保險,不再是保險給付,亦要比照退職所得只能定額免稅。

  財委會即將審查所得稅法第14、33與126條條文修正案,這項延宕兩年沒有完成修法程式的法案,財政部原本擬追溯自我國施行新制勞退制,即94年7月1日起適用,不過鑑於追溯課稅,恐將影響94年7月1日以後退休,且已享有兩端免稅的退休人員權益,財政部亦擬讓步自明年1月1日起再施行。

  勞委會掛保證

  就保法修正 不會漲勞保費

  立法院衛環委員會昨(5)日審查就業保險法部分條文修正草案,勞委會主委盧天麟拍胸脯保證,就業保險法如修正通過,費率由1%調降至0.5%,勞工與僱主每月可少支出30元及105元。勞保費率還是維持現行的5.5%,不會立即上調為6.5%。

  立法院衛環委員會上午審查「就業保險法」、及「兩性工作平等法」部分條文修正草案,重點是增列育嬰留職停薪津貼;並將就業保險費率由1%調降為0.5%;同時將就業保險開辦時,由勞工保險基金提撥的383億元專款一次撥還勞保基金。

  國民黨中常委姚江臨到場抗議指出,根據勞委會說帖,就保法一旦通過,勞保費率將調漲回復法定下限6.5%,影響850萬名勞工的荷包。盧天麟當場保證,就保法修法只是將保險費率由1%降為0.5%,不會帶動勞保費率調漲;勞保費率還是維持現行5.5%,不會立即增加為6.5%。勞保費率將待勞保條例修正時再討論。

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 小店戶營業稅繳納至10日止(2007/11/6)

●九十六年十一月六日 經濟日報-(小店戶營業稅繳納至10日止)意

  今年7月至9月的小規模營利事業(俗稱小店戶)之營業稅,從本月1日起開徵,繳納期限至本月10日止。


  南區國稅局表示,營業稅核定的稅額繳款書已於上月下旬寄出,繳納期間自本月1日至10日。因繳納期限截止日適逢週六,因此採銀行臨櫃繳納者,可順延至本月12日(週一)繳款;不過採用自動櫃員機、晶片金融卡、信用卡或至24小時營業的便利商店繳稅者,仍需於本月10日24時前完成繳納。


  金額在兩萬元以下的繳款書,也可於繳納期限截止日24時前至7-11、全家、萊爾富、福客多及OK等五家便利商店以現金繳稅,不過需自行負擔手續費六元。

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 房市假性需求惹禍 房仲加盟店換招 倒店 汰弱洗牌(2007/11/6)

●九十六年十一月六日 工商時報-(房市假性需求惹禍 房仲加盟店換招 倒店 汰弱洗牌)雁

  房仲公司因下半年以來買氣轉弱,已有部分位於中南部、台北縣,屬於加盟系統的店東、或區域品牌的加盟店東,陸續傳出關店、捲款潛逃事件。房仲業預期,今年第四季至明年第一季,將是房仲業「換招」、「倒店」的洗牌高峰期,但汰弱換強,是讓市場體質更健康的必然過程。
  據悉,最近高雄、嘉義等縣市,最近有三、四家屬某知名連鎖品牌的加盟體系,店東把向親朋好友募集用來「買斷」房屋物件的三億餘元,捲款帶來;某知名全國連鎖性的加盟總部,位於台北縣的新莊,最近也傳出兩家加盟店出問題,其中一家是店東把四百多萬元的斡旋金帶走。
  根據永慶不動產集團的最新調查發現,從九十一、二年房地產景氣逐漸回升時,八大房仲業者的總店數為七十七、五十四家;之後房地產景氣迅速攀升,總店數一路從五十三家、激增至目前的一九五七家。不過,今年光是一至九月已關一八二家。
  面對這一波房仲業展店速度放慢、甚至部分店東選擇關門大吉,永慶不動產董事長廖本勝認為,會汰弱換強的家數,至少應該要淘汰總店數的二至三成,才屬合理。

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 自宅從事副業 適用優惠地價稅(2007/11/5)

●九十六年十一月五日 經濟日報-(自宅從事副業 適用優惠地價稅)意

  理髮、燙髮、美容、洋裁等不用辦理營業登記者,可依千分之二稅率課稅。

  地價稅本月1日起已經開徵,除了單純自家居住用的住宅可適用千分之二的優惠稅率之外;部分非居住使用、或是用來從事家庭理髮等小型家庭副業的住宅,一樣可適用自用住宅優惠稅率繳納地價稅。


  納稅人應該要詳細檢視土地的使用情形,想辦法符合優惠稅率的條件,達到節稅的目的。


  台北市稅捐處指出,一般常見利用自用住宅從事家庭理髮、燙髮、美容、洋裁、花藝等家庭手工藝副業,只要這些副業都是不用辦理營業登記的行業,雖然有營業行為,但營業處所仍可視為自用住宅,依自用住宅優惠稅率繳交地價稅。


  如果是無償提供部分房地給村里長當辦公室,確實沒有出租的情事,房屋又符合自用住宅要件,則供村里長辦公使用的部分,可免徵地價稅;自宅使用的部分,仍依千分之二稅率課稅。不過,若是有償提供給村里長當辦公室,就要按一般用地課千分之十的稅。


  此外,如果一塊土地是由好幾個土地所有權人分別共有,部分所有權人應分得的土地;或是公同共有土地,經法律或契約約定公同共有人有可分的部分,則該部分土地若符合自用住宅用地要件,一樣可適用千分之二的地價稅率。



  高雄市稅捐處表示,若持有符合自用住宅用地要件,但尚未建築房屋、而與現住房屋土地相鄰的土地,且僅作為庭院種植蔬菜及私人通行道路使用,又屬於建築法規所必須預留的空地範圍,都可以視為自用住宅用地。


  財政部表示,最近時常有納稅人因戶籍遷出,被稅捐處查獲不符合自用住宅用地的規定,被補徵五年的地價稅差額。財政部表示,要符合按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅,必須辦妥戶籍登記,且不可以任意變更,否則即使地上房屋仍供自住使用,也不符自用住宅用地的規定,而會改按一般用地稅率千分之十或累進稅率
課稅。台北市稅捐處也呼籲,民眾如果有戶籍遷出或土地使用情形變更,不符合自用住宅用地稅率優惠時,應於三日內主動向稅捐處申報,如未向稅捐處申報而有漏稅者,依土地稅法第54條第1項第1款規定,除追補應納之稅款外,並將處以短匿稅額三倍罰鍰。

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 公司欠稅 全體董事限製出境(2007/11/5)

●九十六年十一月五日 經濟日報-(公司欠稅 全體董事限製出境)

  不是股東,一樣要受罰…

  擔任公司董事要留意,如果公司欠稅不繳,即使董事不具股東身份,一樣有可能被限製出境。


  南區國稅局表示,某家股份有限公司的董事陳先生因事急於前往美國洽公,辦理出國手續時,才知道自己被限製出境,陳先生不服,以其未持有公司股票,且未參與公司經營管理為由,申請解除出境的限制。


  南區國稅局查核發現,該公司是由經濟部廢止公司登記應進行清算程式,但公司章程對於清算人未有規定亦未選任,依公司法第322條規定,應以董事為清算人,因該公司欠繳已確定之稅捐及罰鍰金額175萬元,已達限制欠稅人或欠稅營利事業負責人出境的規定標準:個人50萬元、營利事業100萬元,才會報請財政部函請內政部入出國及移民署限制全體董事出境。


  南區國稅局指出,依公司法第192條規定,股份有限公司董事的產生,是由股東會就有行為能力之人選任,不以具有股東身份為必要條件,因此陳君既為公司的董事,自得為限製出境的對象,並不以未持有公司股票而有所差異;但只要之後該公司若經由股東會決議選任新的清算人,陳先生才可以向稽徵機關申請解除出境限制。

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 騎樓減免地價稅 整棟適用(2007/11/5)

●九十六年十一月五日 經濟日報-(騎樓減免地價稅 整棟適用)雁

  二樓以上住戶,別讓權益睡著了…

  住家樓下騎樓,如果提供給公眾行走,整棟樓房的土地所有人要繳的地價稅,都可以獲得減免。
  台北市稅捐處表示,騎樓用地只要沒有作生意、而提供給公眾行走,就可以減免地價稅。一般常誤認騎樓係登記在一樓的房屋所有權狀中,所以只有一樓可以減徵地價稅,事實上騎樓部分的土地是由整棟樓房的所有人持分共有,因此二樓以上住戶一樣可以減徵地價稅,但記得要向稅捐處提出申請。
  例如,騎樓上方有一層房屋,可減徵騎樓面積的二分之一;有二層房屋,可減徵三分之一;有三層房屋,可減徵四分之一;有四層房屋以上,可減徵五分之一。
  舉例來說,甲住在青年路一棟四層樓房的第三層,土地持分四分之一,這棟樓房的一樓設有騎樓供大家通行,騎樓的面積為32平方公尺,那麼只要這棟樓房的任何一位土地所有權人向稅捐處申請減免,整棟基地可減徵騎樓用地的四分之一,即8平方公尺(32㎡×1/4)。三樓的甲及其他樓層的土地所有權人各可減徵8平方公尺的四分之一,也就是2平方公尺的地價稅。
  稅法雖規定,本人、配偶及未成年直系親屬的自用住宅只能有一處,但如果擁有兩處以上的自用住宅時,則可一處以本人、配偶或未成年子女設籍,第二處以上的自用住宅,以成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中一人辦竣戶籍登記,在面積等其他條件都符合的情形下,還是可以不受一處的限制,全部都可以適用優惠稅
率。
  家堣H口簡單,沒有辦法同時在多處設立戶籍,就要選擇在總地價最高的那一處設立戶籍並申請適用自用住宅用地課徵地價稅,節稅效果最大。
  如果是自益信託的土地,委託人與受益人同屬一人,且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做為住宅使用,並符合自用住宅用地的條件,雖然納稅人名義已為受託人,還是可以申請按自用住宅用地優惠稅率繳交地價稅。
  如果颱風或水災來襲,造成所有的土地,因山崩、地陷、流失、沙壓等情形無法使用,可以在地價稅開徵前40日(每年的9月22日)之前檢附證明文件向當地稅捐分處申請減免這部分的地價稅。
  對於因地震、颱風等造成全面性或區域性災害的情形,稅捐處會主動依據各地消防局或村裡所出具的證明文件辦理減免地價稅,或是由納稅人自行提出申請減免。

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 買房跟著捷運走永不敗(2007/11/2)

●九十六年十一月二日 蘋果日報-(買房跟著捷運走永不敗)雁

  吳世昌:競標聯開住宅賺逾1成

  全國不動產新店北新捷運加盟店店長吳世昌雖在房地產業工作近20年,自己只買過1棟房子,不過他卻也幫客戶和朋友賺進不少鈔票。他曾建議姐夫去買新店五峰自辦重劃區的土地,轉手增值近5倍;他留意捷運局常會公開標售捷運聯合開發住宅的訊息,幫朋友競標、轉手,幾乎都有1成以上獲利。

  瞭解行情

  「因為捷運局訊息比較少人注意,所以一些捷運局分回的捷運聯合開發住宅招標,參與的人也比較少。」例如去年12月捷運局拿出8戶屋齡接近3年、市公所站聯開案「都會通」標售,當時興建的冠德建設(2520)分回部分早已銷售完畢,標售底價每坪才27萬元,吳世昌就建議朋友,以加價每坪1萬元標下,結果1個月後轉手
,獲利1成左右。

  掌握資訊賺錢關鍵

  「捷運局在聯開住宅拍賣底價定得比較低,通常是落後指標,如果事先瞭解行情,標下多有獲利空間。」今年木柵線麟光站「費加洛」也有150戶拿出來標售,因為該社區有面101大樓,也有面向墳墓多種座向,吳世昌調查過行情,好的座向大約每坪45萬元,於是他建議1個有多年法拍屋經驗的朋友去標1戶,750萬元標下
,2個月左右轉手賺了200萬元。
  不過獲利最可觀的投資,還是新店五峰自辦重劃區投資案,因為採大面積開發,又位於中正路及北新路角地,近市公所及七張捷運站優勢,在重劃過程中,他姐夫買下30幾坪土地,扣除捐地後轉手給整合土地中的建商,增值近5倍。吳世昌說:「房地產投資,擁有比別人多的訊息很重要。」

  投資舊公寓風險大

  雖然協助朋友投資獲利不錯,不過吳世昌只買過1戶房子,1997年買下幸福水泥在木柵投資的「觀星台北」,他調查發現,距離捷運站還有段距離,社區山坡地還算平緩,最後和代銷公司議價議了許久,以每坪21萬元買下,當時景氣下滑,房價最低曾跌到每坪17萬元,不過現在行情約漲至每坪25萬元。
  吳世昌表示,現在房地產投資要居高思危,「跟著捷運走」還是不敗法則。不少投資客搶進具有都更題材的公舊公寓,隔成套房出租,租客只是短期過客,管理維護不易,風險較高,賺了租金報酬率可能賠上房價。
  吳世昌認為捷運周邊仍是較適合投資的地段,寧可買貴一點,也要買離捷運近一點。

  吳世昌小檔案

  .姓名:吳世昌
  .年齡:1963年,44歲
  .學歷:中國技術學院建築系
  .現職:全國不動產新店北新捷運加盟店店長
  .經歷:太平洋房屋店長
  .投資心法:投資自住跟著捷運走,寧可買貴也要買捷運附近
  .投資成功經驗:建議姐夫買五峰自辦重劃區土地,獲利近5倍
  .資料來源:吳世昌

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 交通便利機能佳 漲勢十足(2007/11/2)

●九十六年十一月二日 工商時報-(交通便利機能佳 漲勢十足)

  連接台北市信義計畫區與文山區的北二高信義快速道路已通車一年多,現在,從木柵動物園到信義區威秀影城看電影,車程只要十分鐘。在大安區房價每坪上看一百萬,信義計畫區豪宅每坪即將開出一五○萬的比價效應帶動下,文山區房地產市場相對超值,信義快速道路帶來的利多效應,使文山區出現近三成的補漲行情。


文山區向來素有台北後花園美名,和內湖並列北市換屋族首選區段,但內湖內湖區因內科、南港軟體園區、捷運線興建的帶動下,近年來地產單價已被拉抬至每坪六十萬以上,反觀文山區捷運、纜車、大學城、快速道路、深坑軟體科學廠辦在側,多重利多刺激帶動下,吸引許多想入籍台北市的購屋族和投資客積極搶進。


 同樣是低密度開發的新豪宅特區,木柵二期重劃區除了後有山嵐前有水岸,更多了一股人文風味;除了生活品質優異,自然休閒資源為台北市之冠,鄰近的北二高科技園區族群(向北南港軟科而向南深坑、新店、中和、土城),與信義計畫世貿金融商圈、敦南商圈雙動加持,加上特區內「政大附中」完全中學的光環,還有國立政治大學東方哈佛大計畫的丰采,明星地段級的發展潛力,未來超越大直。

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 都市更新 地價翻新(2007/11/2)

●九十六年十一月二日 經濟日報-(都市更新 地價翻新)

  伴隨政府一週一利多的政策,讓都市更新的話題持續在房市發燒。繼台北華光社區等四大金磚區後,這次輪到新竹火車站及嘉義火車站。


  參與都市更新的區域,不僅可以提升空間使用品質,更可引入人潮及商機來活絡區域經濟。


  像南港地區,以前會淹水,一坪十幾萬元都沒人要,但經過政府都市更新,規劃南港成為「台灣智埠中樞」。交通部分,有北二高、市民大道,還有興建捷運兩個站經過,再加上高鐵站區及舊有的鐵路地下化,形成綿密的多種交通新樞紐。公共建設部分,除已完成南港軟體園區和中央研究院,還有世貿新最的展覽館,讓地
價翻了三倍以上。


  嘉義火車站都市更新案將結合鐵道的運載,引入阿里山觀光人潮,帶動林業文化發展;新竹火車站都市更新案將規劃成金融、商務及百貨多重功能商圈,都更區適合居住及投資,更新後將使生活、休閒及消費機能更完善,預估成交量將持續放大,房價漲幅空間可期。


  基本上,舊市區只要有都市更新的機會,就能強化現有活動與新生活圈的關聯性,引起投資客關注。


  嘉義及新竹火車站都更區域都是舊商圈,市容老舊,根據永慶房仲集團統計資料顯示,93年至96年新竹市中古屋均價每坪10萬元到12萬元,嘉義市中古屋均價每坪則6萬元到7萬元,相對於竹科的高消費力,嘉義市少了這項動力支撐,房市波動空間較小。


  嘉義房價易受大型建設的衝擊而波動,舉例來說,95年在耐斯廣場開幕的利多帶動下,95年中古屋均價每坪漲到6.7萬元,比94年的6.1萬元漲了近一成。



  都更案的注入,無疑對地方發展是一大刺激,未來若有博弈特區開發,再透由高鐵快速承載,商業活動延伸速度可期。

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 畸零車格礙人停車 起訴(2007/11/1)

●九十六年十一月一日 蘋果日報-(畸零車格礙人停車 起訴)

  車主忿不平:法拍標得 停車不行嗎

  女子盧秀玉二年前法拍標得一棟大樓地下室的畸零地停車位,不料車位過窄,隔壁車位車主黃啟光認為盧女佔用到他的停車格,讓他停車後無法開車門下車,且盧女將其弟的車停放在該車位近一年沒有移動,黃憤而控告盧女姊弟竊佔,士林地檢署認為盧女姊弟妨害黃停車,依強制罪將二人起訴。
  
  爭議少見

  盧女得知遭起訴喊冤說:「車位是我向法院法拍買來的,權狀上寫著我和其他住戶一樣擁有十九分之一的土地持分,且用途就是停車空間,我的車雖然沒有開動,但我依法將車停在我的停車位上,不行嗎?」


  盧女解釋說,因雙方有糾紛,她怕無法再停車,才會將車子停著近一年沒動,盧女說,車子雖然是弟弟的名字,但是她在使用,對於弟弟也被起訴,她覺得很抱歉。

  黃啟光在地上噴漆寫明「此為侵佔八號車位」。

  住戶指曾開獅口

  這起停車位糾紛發生在台北市內湖區碧湖旁的一棟大樓內,記者前往採訪時,黃不在家,無法得知他的反應,但大樓住戶都知此事。一位住戶表示,住戶們並不知道建商在地下二樓留有一塊畸零地,直到盧女得標後才知情,該住戶表示,管委會曾有意向盧女購回,但盧女開口要價二百萬元,管委會認為她獅子大開口,因此
沒有談成。對此盧女反駁說:「那我不要錢,你給我權利(指停車)。」

  盧秀玉提出所有權狀證明自己是合法停車。

  車擺一年一層灰

  起訴指出,盧女二年前向法院標得該棟大樓地下二樓的停車場空地,盧女明知該空地並未被規劃為停車位,且若黃停車後,盧女就無法正常停車,但盧女仍從去年十月起,將其弟盧瑞鳳的車停在該地,造成黃無法停車,黃告知盧女佔用到他的車位,但車卻一直停放至今沒動,車上有一層厚厚的灰,黃故告盧女姊弟竊佔。


  檢方認為,盧女確實有地下室使用權,故不構成竊佔,但盧女姊弟影響黃停車權益,卻構成強制罪。

  買法拍注意事項
  標購前:
     .詳讀公告,實地勘查
     .評估購買條件:是否遭佔用
     .購買後過戶需求,例:原住民保留地過戶須具原住民身份
     .有無限制使用
     .產權是否共有
  得標後有誤:
       .行政途徑:聲請撤銷→抗告→再抗告
       .民事救濟:主張意思表示錯誤
  資料來源:《蘋果》資料室

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 保證非凶宅…賣厝算詐欺(2007/11/1)

●九十六年十一月一日 聯合報-(保證非凶宅…賣厝算詐欺)雁

 屋有吊死人 住進去才知 雙方雖和解 屋主刻意隱瞞 判刑三月

  賣屋時隱瞞曾有房客上吊,也構成詐欺罪。一名女子買了台北縣板橋市一棟公寓,遷入後才發現屋主李櫻隱瞞曾有人在裡面上吊的事實,憤而控告詐欺。士林地方法院審理後,認定李櫻有罪。
  因李櫻認罪及與買主和解,士林地院判她三月徒刑、緩刑三年定讞。法界人士指出,因隱瞞凶宅被判刑的案子,相當罕見。
  士林地方法院民事庭法官陳梅欽指出,凶宅瑕疵屋的糾紛一般屬於民事糾紛,甚少構成詐欺;除非是像本案,買方已經問了屋主這個問題還刻意瞞隱。
  陳梅欽說,如果是屋主只是單純的不主動告知而讓買方誤判,不是主動讓買方陷於錯誤,則屬於違反買賣契約,買方可以依契約要求解除契約不買了,要求賣方退錢或要求降價。
  九十四年間,柯依玲以兩百卅萬元購買台北縣板橋市大觀路二段一處三樓公寓。搬入後鄰居告訴她,九十二年間李姓房客在屋內上吊自殺。她因購屋時曾多次詢問李櫻,李櫻都說非凶宅,還簽字蓋章掛保證,她才氣得報警控李櫻詐欺。
  李櫻向檢方表示,出售房屋時確將房屋現況填寫成「未發生過非自然身故之情事」,因為她認為李姓房客雖然在屋內上吊,卻是在送醫五天後才過世,房客是死在醫院不是屋內,她的房屋不算凶宅。
  負責雙方買賣的仲介公司楊姓職員作證,柯依玲特別重視凶宅問題,簽訂契約時他請雙方在「是否發生過非自然身故之情事」欄簽名,當時李櫻仍稱房子沒發生過任何事情。
  士林地檢署檢察官認為雙方是對凶宅定義不同,李櫻不算隱瞞,處分不起訴。
但柯依玲不服,兩度聲請再議。檢察官第三度偵辦後認定李櫻隱瞞,將她依詐欺罪起訴,並求處七月徒刑。
  士林地方法院審理時,李櫻主動認罪,承認當初為了順利售屋隱瞞凶宅一事,並與柯依玲和解。法官認為她有悔過之心,且經此教訓應無再犯之虞,昨天判處徒刑三月、緩刑三年定讞。
  法院表示,欲查詢房屋是否為凶宅,可以到私人設立的台灣凶宅網查看,但多數凶宅只列地段,沒有詳細地址,購屋者還是要當面詢問屋主,以及在房屋買賣契約中將「凶宅」列為瑕疵可解約的事項,事後才能據理力爭應有的權益。

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 今年地價稅調漲 月底截止繳納(2007/11/1)

●九十六年十一月一日 自由時報-(今年地價稅調漲 月底截止繳納)雁

  今年度地價稅自11月1日起開徵,繳納期限至11月30日截止,由於今年度公告地價調高,全國平均調漲10.06%,因此地價稅也會跟著調漲,納稅人若對稅額有疑問,或未收到繳納通知書,可向土地所在地稅捐稽徵處查詢或申請補發。
  台北市稅捐稽徵處說明,今年度地價稅是以直轄市或縣市政府今年1月1日重新規定的地價計徵,幾乎各縣市都調高公告地價,根據統計,今年全國公告地價平均調高10.06%,其中連江縣調漲38.15%最多,其次依序是金門縣28.94%、桃園縣22.5%、苗栗縣20.05%、新竹縣16.34%、台北縣15.95%、台中市15.29%;調漲幅度較小者則依序是澎湖縣0.15%、嘉義市0.32%、新竹市0.89%。
  財政部賦稅署則表示,去年全國地價稅稅收是536億元,由於今年公告地價調高,因此,估計今年地價稅收將會增至590億元,由於地價稅是地方稅,將有助於挹注地方政府財源。
  賦稅署進一步指出,今年地價稅繳稅管道有七種,納稅人除了可至金融機構繳納稅款之外,稅額兩萬元以下的案件,自10月27日起即可至萊爾富、全家、統一及來來OK等四大便利商店繳納,但須負擔手續費六元。
  此外,納稅人還可以存款帳戶、自動櫃員機(ATM)等轉帳繳稅,或利用信用卡、電話語音或晶片金融卡網路繳稅,但使用電話語音及晶片金融卡繳稅者,須負擔手續費10元;利用信用卡繳稅者,是否須支付手續費及手續費收取標準等,則由各發卡銀行決定。

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 地下錢莊合法 利率上限20%(2007/11/1)

●九十六年十一月一日 蘋果日報-(地下錢莊合法 利率上限20%)意

  行政院會昨日在修訂5法之中,通過「融資公司法」修正草案,開放融資公司設立,且經營融資性質的租賃、分期付款的買賣、應收帳款或金融債權等業務也可以申請變更為融資公司。草案中規定,融資公司借錢給個人,利率不能超過20%,借錢給企業,利率不能夠超過30%,外界解讀為讓地下錢莊合法化。

  企業利率上限30%

  根據統計,目前資本額超過50億元的融資公司有48家,不過金管會還沒有定出可以申請成為合法融資公司門檻。但是,法案中已經限制,融資公司若貸款給自然人,也就是個人利率不能夠超過20%,貸款給企業或法人,利率不能夠超過30%。


  銀行業者認為,地下錢莊存在已久,開放設立融資公司設立並不會造成市場上太大的影響,只是讓一些邊際的借款人,有一個融資管道,惟融資公司的風險性更高,並且過去也有不少不當的催收,因此,主管機關應該明定相關的配套措施。

  將訂催收配套措施

  銀行局副局長鍾慧貞表示,在融資公司法之下,金管會將會訂定專章,限制融資公司的催收,以及賣斷不良債權的規範。


  另外,業者也擔心,借款人向銀行借錢,還融資公司錢,為了風險管理,應該要將融資公司的聯徵紀錄一起納入,以免造成日後授信的困擾,鍾慧貞表示,草案尚未觸及是否將融資公司納入聯徵資訊,因此銀行業者在授信之前,必須自己做徵信調查,做好風險控管。

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 公教房貸利率 3%以下(2007/10/31)

●九十六年十月卅一日 自由時報-(公教房貸利率 3%以下)

  利率逐漸走升,加上金融機構授信審核嚴格,緊縮放貸,但一向是各銀行鎖定的優質戶公教人員,目前優惠房貸利率仍可低至3%以下。


  合庫針對公教人員房貸戶,即公、教員工及公營事業編制內員工辦理房貸,祭出2.82%(依台郵兩年期定儲機動利率加碼0.265個百分點)的低利房貸;行政院人事行政局主辦的「行政院注福會築巢優利貸」,去年由台灣銀行主辦,今年改由彰化銀行得標,從11月1日開始也正式受理,利率以台灣郵政兩年期定儲機動利率加碼0.36個百分點,現在為2.915%,都是相當優惠的利率,尤其是一率到底,還沒有帳戶管理費、提前清償違約金、遲延違約金等。如果以貸款500萬元、貸款20年、本息平均攤還來計算,目前每月繳交本息2萬7,518元。


  需要較多資金的公教人員房貸戶,一銀「公教人員第二順位抵押權購建往宅貸款」,可協助取得不足款項,以3.273%到6.07%機動計息。


  但大型銀行表示,公務人員因為收入穩定,銀行內部評估後的利率加碼都會較低,因此,就算不是專門推出的公務人員房貸專案,也很有機會拿到較好的利率。


  非公務人員部份,若是中華徵信所編列前2,500大企業,或全球500大企業在台關係企業、金控公司、銀行、票券公司正式職員,或律師、會計師等專業人士,台銀則提供利率2.33%到3.214%不等的優惠房貸。

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