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 購屋三狀況 高額房貸易碰壁(2008/9/3)

●九十七年九月三日 工商時報-(購屋三狀況 高額房貸易碰壁) 君

 買房子,除了慎選好地段、考量交通便利性之外,也要注意所買入的房價,是否哄抬過高,過高的房價若想依照買入價格,申貸較高的成數,可能無法如願,購屋貸款碰到三種狀況,高成數房貸難過關:
  一、黃金地段或明星學區周邊的房貸,價格炒作太高:
銀行主管說,黃金地段或明星學區周邊,雖然本身的優勢皆備,但他提醒,如果這類區域的房價,被炒作得太高,對於銀行來說,由於不再看好未來房市,因此,屆時要轉賣,並不一定能有較佳的流通性。
 永豐銀行敦南分行經理吳建毅舉例,假設同樣是在敦化南路的地段上,同樣公寓產品的平均單價是45萬元,而申貸的民眾卻花每坪60萬元的高價買入,很明顯看出,已超出應有的市場平均價。
 以30坪的坪數而言,房貸戶買入這棟公寓的總價,是1,800萬元,但是,以市場行情來看,30坪的公寓應該只值1,350萬元。
 這時,房貸戶絕不能一味地認為,黃金地段購屋,可貸到8成的成數,也就是1,440萬元,事實上,以市場行情估算,最多應貸到1,350萬元的8成,也就是1,080萬元才對。
  二、一案建商的整批房貸,品牌不佳:
  銀行人員指出,一案建商的財務狀況無法掌握,施工品質較有疑慮。
 而在房市趨緩的此時購屋,銀行對於整批房貸已開始謹慎承作,所以,不管房貸戶的條件好或不好,都無法再像從前一樣,能搭建商的便車,辦到較優利率或成數的房貸。
  三、供過於求、交通不便地區的房子,流通性差:
  銀行在承作房貸時,優先考量的是該物件未來的處份難易度,在房屋供給量太大的區域購屋,或是房子所在地區交通不便,想要多貸款,很不容易。


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 買房三策略 找到理想屋(2008/9/3)

●九十七年九月三日 工商時報-(買房三策略 找到理想屋)  君

 房市目前瀰漫著詭譎多變的氣氛,雖然賣方在價格上,漸漸屈就現實、有所退讓,不過,專家提醒,購屋人在議價、財務規劃等方面,仍須掌握3大策略,才能在房地產市場中,找到預算之內、又是心目中的愛屋。
  一、對於喜歡的物件,勇敢提出斡旋金:業者提醒,進場購屋前,一定要多詢價、多比較,當看中喜歡的房子時,應以支付斡旋金的方式表示出價誠意。台灣房屋不動產分析師邱太(火宣)說,不論房屋總價多少,斡旋金通常介於5萬元至10萬元不等,價位開得愈多,能讓屋主更能感受到買屋的誠意。
 邱太?表示,下斡旋金後,仲介會與購屋人簽約,斡旋時間通常是一周,如果斡旋時間已過,但屋主不願讓步則可退回斡旋金。東森房仲集團認為,若覺得房價太過不合理或者屋主堅持高價、始終不願意讓步的話,也必須堅守出價底線,不必貿然追加,待仲介業務員退回斡旋金,再另談新案也不遲。
  二、以平均單價議價,而非以總價議價:住商不動產專案主任徐佳馨舉例,以30坪的房屋、總價1,200萬元而言,平均單價是每坪40萬元,如果以總價議價,則頂多砍到1,000萬元,換算下來,每坪單價是33萬元。
 徐佳馨說,反之,如果以平均單價來議價,用原本每坪40萬元的價格再打個8折,則每坪可議價到32萬元,總價可降到960萬元,甚至還可再向賣方要求湊個整數,950萬元成交,成交率都不低。
  三、家庭房貸支出,考量大不同:中信房屋副總劉天仁指出,家庭房貸支出不能只靠「收入的三分之一」原則來概括論述,由於各城市的家庭生活支出,與房貸負擔都不盡相同,所以應視不同狀況,而有不同的占比。
 劉天仁建議,扣除固定生活費用之後,剩餘金錢的6成,可用於房貸支出,其他則存起來以備急用。例如月入共7萬元的小夫妻雙薪家庭,扣除3萬元的生活費,剩下的4萬元的6成,就是2.4萬元,可用於房貸支出,換算下來,家庭房貸支出則占收入的34.2%,最後再將所剩的1.6萬元存起來,劃分為儲蓄、投資等用途。
  但是,假設在同樣條件之下,月收入共7萬元的雙薪家庭,生活費可能需要3.6萬元才足以支付,因此會剩下3.4萬元,以占比6成來計算,房貸支出則會減少為20,400元,此時,家庭房貸支出則占總收入的29.1%。


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 太超過 住宅假日禁唱卡拉OK(2008/9/3)

●九十七年九月三日 蘋果日報-(太超過 住宅假日禁唱卡拉OK) 君

 最快年底實施 違法可罰3萬元 民轟:還有什麼娛樂
未來假日民眾不能在家高唱卡拉OK!環保署研擬修法,禁止假日在住宅區內非營業場所進行室內裝修與唱卡拉OK,平日晚上也不能從事這兩項行為。該法最快今年底上路,違法將可處三千元到三萬元。民眾則痛批環署禁止假日在家唱卡拉OK「太超過了」。
避免擾鄰
去年住戶針對隔鄰室內裝修的陳情案件達兩千八百四十九件,卡拉OK噪音陳情案件更高達五千七百八十件,兩類陳情案的平均年成長率分別為百分之六與百分之四。環保署因此研擬依《噪音管製法》第六條公告「禁止從事妨礙安寧行為及其區域範圍與時段」。
室內裝修時段也縮減
環保署原擬管制時段僅包括住宅區晚上八時後不得從事房屋裝修,晚上十一時後到清晨六時不得在非營業場所從事卡拉OK歌唱,白天則不管制,但遭外界批評過於寬鬆。環保署近日重新修正管制方向,並將標準趨嚴。
 根據環保署的新規劃,未來將採住宅與工商業區分區管制,住宅區的噪音管制將轉嚴,室內裝修管制時間從原擬的晚上八時提前到晚上六時,到隔天上午八時才解除。唱卡拉OK管制也從原擬的晚上十一時提前到十時,到隔天上午八時解除;並新增平日中午十二時到下午一時及例假日全天為禁止時段。環署主管說:「最近流行的工業住宅則不歸屬住宅區管制。」
 環署主管表示,商業區、住商混合區及工業區管制時間將較寬鬆,室內裝修管制時間為晚上九時後到隔天上午七時,卡拉OK歌唱管制為晚上十時到隔天上午八時,而中午與假日時段都不禁止。
 桃園縣民方家祥說,非例假日晚上時段禁唱卡拉OK可以接受,但例假日為一家人難得團聚的時間,環署禁止民眾唱歌,「實在有點不近乎人情。」另一縣民蘇維棠則認為,假日不能唱歌,還有什麼娛樂可言,這種規定太苛刻了!台南市民眾陳昭蓉說:「太超過了!」她說,平日工作情緒緊繃,假日當然想輕鬆一下,如果
連假日都禁止,那就太過分,應該定個噪音分貝標準管制,而非剝奪民眾休閒權利。
環署研擬禁止民眾假日在家唱卡拉OK以避免擾鄰。
學者:管制不該太鬆
台北科技大學環境工程管理所教授張晉添認為,民眾對居家環境品質要求越來越嚴格,噪音管制不該太鬆,「想假日唱歌的人,可以唱小聲一點,不會受影響」。


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 高雄左營買地8月初完成過戶 今年地價稅為何是買方繳納?(2008/9/2)

●九十七年八月卅日 自由時報-(高雄左營買地8月初完成過戶 今年地價稅為何是買方繳納?) 君

Q:我在7月中旬買下高雄市左管區一筆60坪的土地,並在8月初完成土地過戶登記所有權,打算購地後自建透天屋,但代書卻說,今年的地價稅將由我來負擔,請問地價稅不是應由原地主繳納才對嗎?

A:依照土地稅法施行細則第20條規定,地價稅以每年8月31日為納稅義務基準日,開徵地價稅時,以納稅義務基準日當天土地登記簿所登載的所有權人為納稅義務人,這是因為地價稅的課徵期間是採歷年制、按年計課,並不是按月計算稅額,所以土地稅法對地價稅的課徵訂有課稅基準日,才能明確知道當年的納稅義務人,並以8月31日為納稅義務基準日。
 因此,在土地稅法施行細則中訂定「納稅義務基準日」,不論是在何時買賣,在8月31日前登記的所有權人就算是當年度地價稅的納稅義務人。也就是說,如果8月31日之前登記完畢,地價稅單上記載的納稅義務人是買方,如果是在之後才登記完畢,
地價稅單的納稅義務人則為賣方,也就是原地主。按照王先生所役訴的案例而言,因為王先生已在8月初完成登記取得土地所有權,故須繳納全年的地價稅。想買土地的納稅人必須注意該項規定,以便在買賣土地時精算出合理的買賣價格,或是做為議價條件之一。




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 保單貸款 比信貸便宜(2008/9/2)

●九十七年九月二日 經濟日報-(保單貸款 比信貸便宜) 君

利率約3%至7%,免保人,免手續費;可透過保險業務、網路、ATM或臨櫃辦理。
學費等短期應急資金常讓父母有說不出的壓力,壽險業者表示,其實籌措資金的管道不少,除銀行貸款,有保險的民眾也可用手中的保單向保險公司辦理保單貸款,目前利率約3%至7%,比個人信貸動輒7%或10%起跳的利率便宜不少。
 國際紐約人壽行政中心副總經理楊鈞霆表示,開學在即,除日常生活費的固定支出,父母還要替子女支付一筆不算少的學雜費支出,如果短期急需用錢,除了銀行信用貸款及信用卡借款,保單貸款除了同樣可提供資金,另外具有免保證人、免手續費及帳戶管理費、手續簡便和快速撥款等優點。
 至於借款人最關心的貸款利率,楊鈞霆表示,通常是以保單預定利率加碼一、二個百分點,因此市場利率走高時,貸款利率也會跟著調升,並非固定利率;但也有一些保單貸款是採取固定利率。大體而言,目前國內保單貸款利率在3%到7%,比起利率動輒超過10%的信用貸款或20%的信用卡循環利率低。
 保單貸款的利息是按借款天數計算,借款人不必急於償還本金,利息可選擇於保單週年日繳交或滾入本金,且可隨借隨還,也不限借款次數,只要保單仍有效,且尚有足夠額度就可繼續借款使用,是短期籌措資金不錯的方法。
 目前保單貸款的管道分為四大類,包括透過保險業務員代辦、親自到保險公司辦理、利用保險公司網路服務和使用銀行ATM辦理。壽險業者表示,親自到保險公司辦理成功,通常臨櫃便可拿到即期支票,只要軋進銀行帳戶就可以拿到錢;透過業務員代辦可以省去自己跑銀行的麻煩,但往返時間比自辦久。
 至於線上辦理保單貸款,幾乎只要有e化網頁服務的保險公司均提供相關服務,以英國保誠人壽為例,只要保戶在當天上午11時30分前完成保單貸款申請並經審核無誤,借款金額當天下午就會撥報指定匯款帳戶;上午11時30後完成,借款也會於隔天下午匯達。
 透過ATM辦理也是相當便利的方法,保險業者指出,但每家保險公司合作的銀行業者不同,保戶最好先行瞭解,例如國泰人壽是跟國泰世華銀行合作、新光人壽跟新光銀行,三商美邦人壽則與第一銀行合作。
保單有價值準備金 才能貸款
保單貸款的借款程式簡便,加上利率普遍低於信用貸款,是民眾常用的資金周轉工具。不過,用保單借款的前提是要有保單,且並非所有險種保單都可借款,只有存在解約金的保單才能提供保單貸款。
 國際紐約人壽副總楊鈞霆表示,必須累積一定保單價值解約金的保單才能提供保單貸款,因此投保第一年者多數無法辦理保單借款,通常是保單有效滿一年後才可申請。
 換言之,持有保單時間愈長,累積的保單價值準備金愈多,可貸款額度也愈高。一般情況下,貸款上限按保單解約金的一定比重計算,不同保險公司的可貸款比重也會不同,以國際紐約人壽為例,終身險額度為解約金九成,定期險為五成,投資型保單則為保單帳戶價值的六成。
 不過,並不是每種保單都會累積保單價值解約金,因此意外險、醫療險以及健康險都沒有這項服務。此外,有些保險公司規定,已經發生保單墊繳或在投資型保單緩繳的情況下,也不能提供保單貸款。
 楊鈞霆提醒,保單貸款只需準時繳交貸款利息,本金不限時間歸還,但若本金未繳清就發生被保人身故及全殘而須給付保險金,保險公司會扣除保單貸款再給付保險金。再者,保單貸款若未按時繳交利息,又沒繼續繳納保費,保單就會面臨停效風險,一旦保單的可自動墊繳金額支付殆盡,保險公司在經過催繳寬限期後,保單就會停效。
 因此,保險業者建議,民眾利用保單貸款期間,要隨時留意繳息狀況及保單效力,以維護自身權益。

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 建商廣告不實開罰 今年創紀錄(2008/9/2)

●九十七年九月一日 中國時報-(建商廣告不實開罰 今年創紀錄) 君
今年要買房子的人,要小心別被廣告誤導!公平會今年處罰建商銷售房屋廣告不實的總罰鍰已超過六千萬,為歷年最高;最常見的建商廣告不實以「公共設施不符」和「夾層屋」兩者最多。
 公平會委員周雅淑解釋,廣告常宣傳建案有俱樂部、游泳池或大停車場等設施,但實際檢視建照或使用執照發現,有些與原本核定用途大相逕庭,就算建商真的蓋成了,未來還是會因「違章建築」被拆除,受害的是消費者。
 消基會接獲的申訴中,有一名林姓婦人好不容易等到兒女長大可以幫忙家計時,打算用自己廿多年來的積蓄買房子,脫離租屋生涯。在銷售小姐的介紹下,看上一間「樓中樓」的房子。由於林姓婦人不識字,便要求把契約帶回去給讀研究所的兒子研究,沒想到售屋小姐說「得付訂金才可提供契約」,她只好先付十萬元訂金。
 但兒子一看,契約並不包括樓中樓的使用坪數,還註明「若住戶日後自行加蓋夾層,不保證合法」等字樣,林姓婦人驚覺上當。
 消保官莊惠媛表示,有些建商雖在契約載明「住戶自行增加夾層或將陽台外推,不保證合法」等字,但廣告又故意模糊陳述,讓消費者「誤以為」可以裝潢。事實上,業者在交屋後要民眾自行「二次施工」,就是為了將法律責任轉嫁給消費者。
 她並指出,依法消費者對契約書至少有五天以上審閱期,且不必付任何費用。內政部也規定,業者絕不可以在預售屋廣告中註明「廣告僅供參考」,消費者對廣告中竹「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等詞,要掌握明確定義範圍。
 根據公平會統計,「乙種工業用地當住宅」是近年來新的「廣告不實」案由。莊惠媛解釋,乙種工業區建案必須做廠房、宿舍等使用,但常有建商鑽法律漏洞,在廣告或樣品屋故意做一般住宅配置,以低價策略銷售。
 莊惠媛說,「工業住宅」好處是房價較低、結構較強,但由於設計為工業用途,管線及裝潢不符一般住宅使用。
 且貸款價值較低、脫手不易,消費者還得花比一般住宅更高的裝潢費,甚至承擔公共安全與違法風險。民眾有任何疑問或糾紛,除向調解委員會申請調解,也可撥打「1950」向消費者服務中心諮詢,或向公平會檢舉廣告不實。


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 買屋後發現瑕疵 賣方不認帳(2008/9/2)

●九十七年九月二日 聯合報-(買屋後發現瑕疵 賣方不認帳) 美君

購買中古屋,最怕在成交後才發現屋子有令人難以忍受的瑕疵。一名消費者日前向北市消保官投訴,指她買的中古屋,疑似因前任屋主變更兩個馬桶位置,入住以來輪流不通。但屋主協商時卻說是購屋者使用不當,協商破局。
消保官王治宇表示,中古屋買賣,賣方在多數情形下並非消保法所謂的「企業經營者」,因此買屋糾紛,很多時候不適用消保法。不過,雖然賣方都會在契約上註明「現況交屋」,但前提必須在買賣當時將房屋瑕疵說清楚,讓消費者願意接受,並註明在契約上,否則賣方不應以此規避擔保責任。
 林小姐去年4月在大安區花了近1400萬元,向蘇姓屋主購買一間位於大樓10樓的房子,沒想到入住一個月後,發現主臥和客廳的馬桶,總是輪流不通。
由於整棟大樓都沒有類似問題,林小姐向管理委員會調出水電配置圖比對後發現,原來前任屋主因為裝潢需要,曾將兩個馬桶移位、重新裝設。請來的水電工也說,疑似因為馬桶瀉水坡度墊高不足,才會出現不通情形。
 除此之外,主臥室的化妝台上方原本是管道間,也因為前屋主變更浴室位置後,沒有將管道間封起來,讓林小姐經常半夜被樓下的菸味嗆醒,十分苦惱。
 消保官居中協商後,蘇姓屋主反指馬桶不通與林小姐的使用習慣有關,若林小姐執意要把馬桶拆下來看看,萬一不是她指稱的問題,要林小姐自行復舊。另外主臥室的菸味問題,是因為隔壁房子曾經失火,可能有管線被燒變形,除非隔壁屋主同意,否則他無法修復。
 消保官表示,類似這樣的案件最後只有透過訴訟解決,建議買屋者可依民法向法院主張賣方必須負責修復。

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 小夫妻找好學區 買3年 就賺300萬元(2008/9/2)

●九十七年八月卅一日 工商時報-(小夫妻找好學區 買3年 就賺300萬元) 君

 3年前,姜小姐一心想為2歲的女兒,挑選一所明星國小,接受良好的教育。住在台北縣的她,聽朋友說,要先設籍卡位,將來才有機會得到入學資格,於是,她與丈夫在3年前,就開始尋覓台北市的明星學區。
 對於年輕夫妻來說,財力較薄弱,因此,購屋預算只設定在600萬元以內。沒想到,姜小姐發現,台北市內的房子,每坪動輒30萬元,尤其是捷運站周邊,又屬於額滿國小的明星學區,房價更是驚人。
 她耐心找了2、3個月,終於在中正區的國語實小附近,找到適合的公寓產品。國語實小周邊,雖然沒有捷運經過,但是,公車班次不少,以家庭成員的生活動線來看,姜小姐認為,並不會造成交通不便。
 於是,她以每坪22.8萬元、總價524.4萬元的價格,買下屋齡30年、坪數23坪的公寓、規劃成2房隔局。這對三口之家來說,居住空間最為適合。
 相較之下,距離不遠、同樣是明星學區的中正附小,因為有中正紀念堂捷運站的通過,每坪房價硬是多出4萬元。
 也就是說,在同樣產品、坪數的條件下,姜小姐如果選擇中正附小學區的房子,必須花上616.4萬元,才能買到這棟公寓,不但要多負擔92萬元的購屋支出,而且在財務規劃方面,早已超出總價600萬元的購屋預算,她和丈夫都認為,還不如把這筆錢省下來,花在裝潢整修上。
 3年時間過去,明星學區內房價持續上漲,目前,已來到每坪36萬元至38萬元,姜小姐發現,此區由於各方家長的購屋需求,源源不絕,所以抗跌性很強,儘管這一陣子,房市行情走緩、交投清淡,不過,她買的這一戶住宅,價格仍維持往前些涸月的價位。
 以每坪36萬元的房價基準來看,3年來,姜小姐購買的這一戶明星學區公寓,總計增值303.6萬元。




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 代收學費要手續費 須繳5%營業稅(2008/9/1)

●九十七年九月一日 經濟日報-(代收學費要手續費 須繳5%營業稅) 君

財部:民眾赴超商繳納,如需負擔手續費,別忘了索取發票。
今(1)日是各級學校的開學日,財政部指出,便利商店或金融機構提供代收學費服務並收取手續費者,必須依法繳納營業稅,超商必須開立統一發票。金融機構代收學費因非屬本業範圍,其營業稅率不適用2%,需按5%課稅。
 漫長暑假結束,各級學校紛紛在今天開學,為方便家長繳交學費,多數學校都提供多元的繳費管道,例如金融機構或連鎖超商都可以代收學費。
 財政部表示,連鎖便利超商代收學費,如有收取手續費用,應依規定開立統一發票,並依法報繳營業稅;金融機構代收學費的手續費,應按5%稅率課徵營業稅。
 依據加值型及非加值型營業稅法第1條規定,在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物,均應依法課徵加值型或非加值型營業稅。財政部說,超商或金融機構提供代收學費的服務,即屬營業稅銷售勞務的課稅範圍。
 財政部說,營業稅法第11條明訂,銀行業、保險業、信託投資業、證券業、期貨業、票券業及典當業,除經營非專屬本業的銷售額,適用第10條規定的營業稅稅率(目前為5% )外,其營業稅稅率為2%。
 另外,統一發票使用辦法第4條第22款至第24款規定,性質屬金融業的營業人,得免用或免開立統一發票。因此,財政部說,金融機構提供代收學費服務,向家長收取的手續費用,可以免開立統一發票,但因代收學費並非金融機構的本業經營範圍,其手續費的營業稅率一律為5%。
 至於連鎖便利超商代收學費時,所收取的手續費,因屬一般營業稅的課稅範疇,財政部表示,連鎖便利超商必需依規定開立統一發票給家長,並按5%稅率報繳營業稅。
 財政部提醒民眾,持學校的繳費聯到代收學費的連鎖便利超商繳交學費,如需自行負擔手續費者,切記要向便利超商索取統一發票。超商代收學費時,如漏開手續費統一發票,將因觸法而受罰。


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 接待中心免費體驗 注意4玄機(2008/9/1)

●九十七年九月一日 工商時報-(接待中心免費體驗 注意4玄機) 君

 建商競相打出「免費體驗」牌,在房市走緩的現今,對於購屋人來說,乍聽之下能A到一些好康,但是,專家提醒,出發之前,仍須搞清楚4大玄機,才不會乘興而去卻撲了個空。
一、人數限制:
每一場免費體驗活動,幾乎都設定人數限制。以最常見的下午茶宴來說,建商規定,有意者必須先預約,並且只開放20人至30人不等,也就是說,排在第31位或是未事先預約的民眾,就無緣享受。
 如果是豪宅建案,甚至一天只開放1組至2組民眾而且必須先預約。甚至有的建商會大小眼,詳細詢問民眾的住家所在地、家中坪數、平時興趣等問題,精準過濾客層,這些人才是買得起豪宅的大戶。
二、時間限制:
另外,免費體驗活動也有時段限制,例如每天的下午時段,才開放民眾進場。而活動期間,通常也有半個月至3個月不等的限制,所以,如果民眾一時興起想去體驗,不一定能如願。
三、置入性行銷,應多看其他案子:
參加免費的理財講座,雖然可以藉此了解房市,不過,談到最後,不免仍會繞回建商的推案,倪子仁提醒,為了避免被建商混淆,民眾應在周邊多看其他案子,保持購屋的理性。
四、搞清「來就送」的遊戲規則:
很多建商打著「來就送腳踏車、限量公仔」等行銷手法,然而,必須注意的是,有些建商要求,購屋人要下訂才能得到,雖然訂金不須太多,事後反悔也可退訂,但是,總是與事前的期待有落差。
此外,有的建商則是送高檔飯店的住宿SPA券、自行車等,這些好康,確實很吸引購屋人,不過,倪子仁也提醒,很多都是必須簽約才有份,也就是說,確定要買下這棟房子,建商才會贈送禮物,各種玄機,一定要事先釐清。


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 買預售屋 記得六大心法(2008/9/1)

●九十七年八月三十一日 經濟日報-(買預售屋 記得六大心法) 君

 住新房子是每個購屋民眾共同的願望,但是根據消基會的統計,有關預售屋的買賣糾紛屢見不鮮,例如坪數不合、合約糾紛及房屋瑕疵等,經常有民眾會問,現在買是時間點嗎?預售屋該怎麼買才能買得安心呢?
 信義房屋代銷部協理呂信銓表示,選購預售屋有三個時機點:一是房市景氣、房價持平時,這時候選購房子最安全,就像股市一樣,只要不是在最高檔進入,選在持平時買預售屋,等完工時就幾乎是下一波的起點。其次是景氣下降時,因景氣衰退,在建商不積壓商品就是萬幸的心態下,較容易選到品質好、條件佳的個案。
 還有就是短期房市暫難揚升時,若房市一片淒迷,分不清未來漲或跌時,在建商急著變現、避免資金負擔過重的情況下,對買方而言不但可買到理想地段的產品、議價空間也大,是最佳進場時機。
 除了買對時機,怎麼買也很重要。呂信銓提醒,買預售屋前,一定要貨比三家,喜歡哪個區域,當地建案的接待中心最好全都跑一遍,比較各建案的價格、優缺點等,並與周邊的房仲業者打聽,何者優劣就大致有譜。
其次購買預售屋還要注意六大心法。
一、到工地現場實際瞭解
因為購屋者所買的不單是一棟房子,更是買鄰居與買週遭環境。例如有無捷運或公車站牌?實際距離是否如業者所說,距離僅僅10分鐘,是指步行距離還是行車時間?是否臨近市場、學校或公園等。
二、把握五天契約審閱期
購屋人有權利細讀合約每條條文內容,依消保法規定購買預售屋,有五天的契約審閱期,這五天內反悔不買,則所簽立的契約視同無效,業者應退還全額訂金給消費者。建議消費者最好將合約先拿回家,請律師或專業的親友幫忙看條文、確認之後,真的想買,再回預售屋現場簽約。此外,銷售過程中,建商曾經口頭允諾的事,也要白紙黑字加入契約中。
三、查看實際棟別、樓層
拿到合約之後,最好先查看棟別、樓層是否是自己購買的那戶,契約中應載明建物實際使用坪數、權狀坪數,若購買的坪數與總價有誤,應立即告知銷售人員,請對方立刻重擬一份合約。
 呂信銓指出,預售屋因為尚未完工,購屋者可預先規畫未來的住家藍圖,量身打造適合自己的生活方式。但由於沒有成屋的型態,購屋者所接觸的僅是一些宣傳海報與樣品屋而已,因此比起成屋,購買過程當中有很多細節都須審慎注意。
四、從總配置圖瞭解格局
例如房屋是否位處地下室停車口上方,如果剛好就在停車場樓上,晚上容易受住戶車輛進出聲音干擾,不僅居家安寧大受影響,將來轉手也較不易,尤其是大樓完工後是否具有景觀視野,更是影響居家品質及價格的主要關鍵。
 另外,也可從格局圖透視房屋格局是否方正,瞭解樑柱的位置,避免大樑橫客廳、主臥室等缺點。格局不好,往後居住不論是在動線、通風、採光、裝潢設計或是實際使用功能上都會造成不便,還可能得花上一筆錢重新裝潢,得不償失。
五、高級建材為優先考量
建商會附送一些廚具、衛浴等建材,契約中應避免有「同級品」之字眼,最好能在訂約時附上價格明細表,以便作為來日更換品牌之依據。雖然選購高級建材所費不貲,但不論就生活品質或建物價值而言,均有莫大之助益,因此,選購時仍應以高級建材為優先考量。
六、交屋前檢視施工品質
有些預售屋完工、交屋後不到一年,就出現各種工程缺失,民眾最好在交屋前,利用雨天時到工地檢查滲漏水狀況,把水龍頭開到最大,測試水泥砂漿是否流入排水管道,而造成日後居住的困擾。
 而以預售屋的價格來說,現階段國內房價雖高,價位飆出合理價太多的區域與預售個案,價位勢必調整。再者,區域價位調節,推案大量區域如北縣部分較偏遠區域,價位亦將隨市場調整。
 在利率持續走升以及銀行貸款成數緊縮的趨勢研判,此時對於自住或換屋者正好是挑選掌握較大議價空間的好時機,建議有意購屋自住者,可趁房價可議時,多觀察、多比較,選購一個理想家。

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 上網登記結婚 內政部力推(2008/9/1)

●九十七年九月一日 聯合報-(上網登記結婚 內政部力推) 君

 用自然人憑證 免去跑戶政所 法務部有意見 廖了以不放棄 並力主兩願離婚須經諮商今年五月起結婚改採登記制,內政部長廖了以認為民眾為此要跑戶政事務所,實在很不便民,強力推動以自然人憑證即可上網登記結婚,隨自己高興,想要什麼時候結婚,只要上網就可。
 為了宣示他推動這項便民活動的決心,在最近一次部務會報上,廖了以特別裁示戶政司要克服重重困難,努力達成,據瞭解,他在全國戶政日慶祝活動上曾表示,未來一年內要推動自然人憑證上網登記結婚。
 相對於結婚主張容易化,為了降低離婚率,廖了以則力主立法增訂兩願離婚生效前須有諮商程序,他認為台灣離婚率愈來愈高,有必要推動修法,「讓離婚手續不那麼方便」。
 日前內政部召開政權輪替後的首次人口政策委員會議,廖了以親自坐鎮,戶政司也依指示,提出降低離婚率的討論案,對策包括修民法增訂兩願離婚生效前須有諮商程序,各縣市家庭教育中心設置婚姻問題調解模式的機制等。
 針對這項提案,廖了以還親自說明,特別強調不應讓兩願離婚太過容易,應修民法增訂兩願離婚生效前須有諮商程式,讓意見不合的夫妻兩人,多一個諮商程序,可以緩衝、冷靜一下,不要那麼衝動。他呼籲人口政策委員集思廣益,支援這項提案。
 不過會上有學者認為,不要把離婚看成是負面的事,重點應該是協助鼓勵離婚後的雙方再分別結婚,以及如何幫助小孩子健全發展。法務部的官員也認為不宜修民法增訂兩願離婚生效前須有諮商程序,應該是從找出離婚的理由,來降低離婚率。
 由內政部召集的跨部會人口政策委員會,其委員會議的決議對各部會具有拘束力,廖了以力推的降低離婚率提案,當天雖未過關,但在廖了以強勢主張下,戶政司還會蒐集更完整資料,再度應戰。

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 法務部反對 結婚身份、真意 上網難辨(2008/9/1)

●九十七年九月一日 聯合報-(法務部反對 結婚身份、真意 上網難辨) 君

內政部擬推動「自然人憑證」上網登記結婚,及兩願離婚先經諮商的民法修法,但主管民法的法務部持保留態度。法務部官員指出,上網登記結婚雖然方便,但有辨識身份困難及無法確認結婚真意等問題;離婚先經諮商的性質也不夠明確,不宜貿然實行。
 法務部官員指出,內政部推動上網登記結婚的立意良好,但結婚登記涉及身份的變動及後續的財產分配,對人民權益影響很大;例如有看護覬覦單身重症病人的財產,趁對方病危時,以兩人的自然人憑證上網登記結婚,病人不久撒手人寰,看護即可取得繼承人的資格,因此必須十分謹慎。
 官員指出,以自然人憑證辦理上網結婚登記,會面臨「辨識度」的問題。如果有人竊取他人的憑證資料上網登記結婚,電腦認號不認人,無法辨識登記結婚人的真偽。
 此外,結婚的要件之一是結婚雙方有結婚的「真意」,就是真的想和對方結婚。目前由戶政機關人員辦理結婚登記,戶政人員會當面探求當事人真意,也會看看他們的精神狀況,詢問是否有直系血親關係等不能結婚或不得重婚的消極事由,這是網路登記無法做到的功能。
 在兩願離婚前增加諮商程式部分,法務部官員認為,諮商的性質不夠明確,究竟是協商、和解還是調解?程式要如何執行?都有待釐清。何況目前裁判離婚已規定須「先行調解」,兩願離婚有無必要再增加「諮商」的程式,目前相關機關間的歧見不少,還待溝通整合。

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 理財型房貸 幫你省利息(2008/8/29)

●九十七年八月廿九日 經濟日報-(理財型房貸 幫你省利息) 君
整合證券、存款、貸款功能,投資金額入帳,自動先還高利貸款。
理財型房貸是不少房貸戶投資理財融資管道,部分銀行會把證券、存款、房貸全部整合在同一個帳戶,如果投資的錢存入這個帳戶,還會自動先償還利率較高的貸款。銀行主管指出,這種設計有利投資人節省利息支出。
 市場多數銀行都有理財型房貸,但不是每家業者的理財型房貸都能整合證券、存款等其它功能的帳戶。老行庫中,包括華南銀、台企銀提供整合帳戶,其它業者如永豐銀、玉山銀也都有整合房貸的綜合性理財帳戶。至於合庫銀和一銀等,則僅提供單一的理財型房貸帳戶,沒有特別把房貸帳戶整合理財功能。
 不少行庫近來紛紛提高存款起息點,行庫主管建議,在銀行同時有多本帳戶的房貸客戶,即可利用這類帳戶整合,除了方便調度資金,也不會因此損失利息。
 此外,由於多數銀行的理財型房貸,都是以銀行原有的一般房貸搭配已償還資金循環動用,目前房貸部分的利率約2.7%至3.5%,循環動用的部分則從4%到5%。
以華南銀的理財型房貸來說,由於帳戶中還有存款功能,如果貸款戶同時動用存單質借和房貸,把資金拿來投資理財,之後獲利了結錢存回帳戶內,系統會判斷存單質借的利率較高,還是房貸較高,再自動把錢先拿來償還貸款利率較高的部分。
 台企銀的理財型房貸則要求貸款人必須償還6萬元以上的本金,才能開始循環動用已償還的額度,之後如果有投資的資金進帳,也是先償還循環動用的部分,不會拿來繳房貸。
 此外,不少銀行的理財型房貸也都搭配客戶,可單獨拿不動產來向銀行抵押借款,貸到一定金額後,再在一定的金額內動用支出。如果單獨以不動產當抵押品借款,部分銀行對這類借款期限和一般的房貸借款期限規定不同,如房貸最長可達30年;如果僅有一般循環借款,僅能借七年,民眾借款前必須視資金需求選擇。

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 家庭年薪30萬以下 將獲補助(2008/8/29)

●九十七年八月廿九日 經濟日報-(家庭年薪30萬以下 將獲補助) 君

 為降低物價上漲衝擊,行政院會昨(28)日通過「工作所得補助方案」,年平均薪資30萬元以下家庭每月可補助3,000至6,000元,為期半年。該方案自10月起至明年3月實施,預估有45萬戶、135萬人可受惠,總經費135億元。
 這是政府首次對近貧家庭提供補助,行政院並將該方案定位為未來實施「勞動所得租稅補貼制度」 (即負所得稅制)的先期計畫。內政部長廖了以表示,會在方案實施半年後檢討,如果屆時經濟仍未好轉,不排除再延長實施半年。
 廖了以指出,補助近貧家庭除了可保障其基本生活水準,還可有效維持近貧家庭的購買力及消費能力,促進民間消費。
 凡是平均年薪資所得低於30萬元、不動產價值未超過390萬元的家庭,將分五級補助,每月補助金自3,000元至6,000元不等。至於單身且無受扶養親屬者,如個人年薪資22萬元以下,每月補助3,500元;22萬元至25萬元者,每月補助3,000元。


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 房屋越界須拆 可向建商求償(2008/8/29)

●九十七年八月十六日 蘋果日報-(房屋越界須拆 可向建商求償) 君
徐先生問:
我買了一棟全新透天屋,去年三月交屋,緊鄰另一社區住戶甲的後院圍牆,去年十月,甲突然說我的房子佔到他家後院,要我拆屋還地,鑑界後,確認我的房屋越界約零點三坪(約一平方公尺),如要還地,須拆除地下一樓到地上三樓半的整面外牆及樑、柱,我要求建商處理,建商願以高於市價四倍多的二十萬元賠償甲,但甲卻開價一百萬元,協商因此破裂;甲說建屋時他曾向建商反映,但建商卻說甲從未提出異議。請問我該如何確保權益?
 律師王怡惠答:
鄰居甲要求拆屋還地,應先確認建屋時是否曾向建商反映越界建築問題,如沒有,依《民法》七九六條規定,只能要求賠償。
請求改以賠償處理
如甲曾向建商反應,但建商未告訴您,則確有被拆屋還地風險,但這種情況您的損失可向建商求償,且不受向建商通知房屋有瑕疵起算,六個月內須向法院提出求償時效限制,只要在交屋後五年內提出即可。
 若徐先生被要求拆屋還地,還可依《民法》一四八條規定,主張拆除的利益極小,與拆除的成本不成比例,請求法院駁回拆屋還地,改以賠償方式處理,並請甲提出賠償金額的計算依據。
 此外,法院也會斟酌越界土地,是否影響鄰地整體運用,決定是否拆屋及應賠償金額;由於拆屋還地沒有時效限制,為避免將來建商不知去向或求償無門,建議您透過法院聲請調解,並請甲及建商一同出席協商。

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 合建房屋出售 所得要稅(2008/8/29)

●九十七年八月廿九日 經濟日報-(合建房屋出售 所得要稅) 君

 多人集資買地供建商蓋屋,視為合夥營利組織;利得須納入綜所得稅。
 多人集資購買土地提供建商合建房屋,國稅局將認定為是合夥的營利組織,超過個人出資額部分,扣除成本費用後的利益,必須納入個人營利所得申報綜合所得稅。
 北區國稅局發現,轄區內甲君與多人集資購買土地,協定土地登記於其中一人的配偶名下,而後將土地提供建商出資建屋出售牟利,所獲利益按各合夥人出資比例金額分配返還,但甲君等人並未將所得申報綜合所得稅,經國稅局發現後,其超過出資額部分扣除成本及費用後,認列為各合夥人當年度的營利所得,併計課徵綜合所得稅。
 北區國稅局進一步解釋,雖然甲君等人聲稱出資購買土地,純粹是一般使用、收益及處分,並非合夥關係,而個人出售土地利得免稅,主張應不須課徵綜合所得稅。但依照最高行政法院97年度的判決,合夥營利事業是指以營利為目的、兩人以上共同出資經營共同事業,不需要具備永續經營的條件,只要在一定時間內持續進行經濟活動,達成目的後即可解散。因此,北區國稅局認為甲君等人集資共購土地、與建商合建房屋出售是一連串追求利潤的經濟活動,雖非永續經營,但已持續一定期間,而認定為合夥的營利事業。
 北區國稅局提醒,民眾如有與人集資購買土地,並與建商合建房屋出售的情形,其持續反覆追求利潤所取得的收益,應立即申報併課綜合所得稅,以免漏報受罰。

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 遺贈稅率10%-20%? 未定案(2008/8/29)

●九十七年八月廿九日 經濟日報-(遺贈稅率10%-20%? 未定案) 君

 財政部長李述德說,總統馬英九並沒有明確指示「不應復徵證券交易所得稅」。他也強調,坊間週刊報導政府擬將營所稅率降至20%、遺贈稅率降至10%至20%間,「都還言之過早」。
 李述德昨(28)日出席工總午餐會時,面對工商界再次表達降稅的訴求時承諾,促產全面落日後,調降所得稅率是基本方向;至於降多少,他還不敢說,但方案預計9月第一波稅改報告出爐時會揭曉。
 工總監事會召集人許勝雄說,希望政府能為業界營造良好的投資環境。李述德也正面回應表示,政府是來幫大家解決問題、幫大家賺錢的。
 李述德表示,日前行政院向馬英九總統報告的是「賦稅改革的進度」,其間涉及個人綜所稅率每一級距向下調整1%,以及營所稅率降為20%,都是為了方便說明的「一種方案假設,並非定案政策」。至於壹週刊報導遺贈稅率將會降至20%以下,甚至到10%,則是「並不正確的事」。


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 3族群買套房 考量大不同(2008/8/28)

●九十七年八月廿八日 工商時報-(3族群買套房 考量大不同) 君

 買套房,交通便利是王道。房仲業者提醒,購屋人選購套房,除非坐落地段好,否則容易套牢,選在捷運沿線800公尺內,生活機能佳,才能加強未來的轉手性,三大族群買套房,應有不同考量。
一、年輕上班族,適合捷運沿線套房:對於年輕上班族來說,由於剛入社會、手頭不夠寬裕,買車、養車更不容易,買套房應將捷運沿線列為首要考量。
 信義房屋忠孝復興店專案經理枋岳毅舉例,光是買個車位,坡平車位300萬元跑不掉,機械車位也要200萬元,就算是租車位,每月仍須付出5,000元至7,000元的租金,這還不包括油錢,因此,選在交通方便的捷運沿線,就很重要。
 枋岳毅建議,距離捷運站大約800公尺以內為佳,如果未來想當包租公,月租金也可達到2萬多元的水準。
二、單身男女,適合成熟商圈套房:而單身族群想買套房,群義房屋執行協理林昌輝建議,應選擇商圈成熟的地點,食衣住行各方面都好處理,由於單身族群自給自足、獨立生活,所以,應將住家周邊的生活機能,列為首要考量。
三、生兒育女的新婚夫妻,適合好學區周邊套房:林昌輝說,剛結婚的小倆口,若有生兒育女的打算,他建議選在明星學區周邊,先設籍卡位,孩子長大後,套房要轉賣出去,買方的承接意願也不低。

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 綜所稅率調降 未列提振景氣措施(2008/8/28)

●九十七年八月廿八日 工商時報-(綜所稅率調降 未列提振景氣措施) 君

 據了解,行政院景氣因應小組會議中,有財經高層建議將減輕受薪階級的租稅負擔,未來綜所稅前三級距的納稅人可能降稅一個百分點的稅改方向先行揭露,以刺激擴大內需。
 惟財長李述德表示,綜所稅率的調降仍需經賦改會討論,且必須修法,因此目前宣示未來減稅的政策,作為振興內需的配套措施並無意義,因此最後並未見諸在政院八大措施中。
 據悉,政院初步構想是綜所稅6%、13%、21%等三個級距都要各降一個百分點,但最高二個級距不予調降,同時薪扣、標扣、教扣、殘扣都要調高額度,其中標扣夫妻部分擬提高為十二萬元,單身為六萬元。
 而對增撥優惠房貸額度,據悉,經建會主委陳添枝持正面肯定看法,認為有助提振低迷房市,消化餘屋。政委朱雲鵬表示,內政部主管優惠房貸仍有一千億元額度尚未釋出,因此傾向先提高利率優惠。


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 房貸升息 房貸壽險省不得(2008/8/28)

●九十七年八月廿八日 自由時報-(房貸升息 房貸壽險省不得) 君

 以免遇意外繳不出房貸
升息對房貸族來說,除房貸負擔越來越重,萬一還款期間發生意外而繳不出貸款,房子被拍賣的風險也增加,壽險業者建議可規劃房貸壽險保障,避免發生債留家人的情況,其中女性買房貸壽險保費雖比男性低,但應注意以「主要經濟來源」投保才正確。
 法國巴黎人壽總經理黃旗興表示,台灣目前自有住宅比率超過八成,民眾買房子的支出大約是家庭年所得的5.5倍,貸款支出約佔家庭月收入的23.1%,但投保房貸壽險的比率卻偏低,只有5%到10%左右;相對的,歐洲或鄰近的日本,房貸壽險相當普及,日本有些銀行甚至規定一定要同時投保房貸壽險;尤其國內房貸利率持續上升,有房貸的家庭萬一因主要經濟來源者發生意外,只要兩期房貸沒繳,家人就可能面對沒房子可住的困境。
 國際紐約人壽資深副總經理黃振國表示,房貸壽險就是民眾針對房屋貸款所購買的保障型壽險,最大特色是當被保險人不幸身故、全殘,保險公司理賠的保險金,第一順位就是將積欠的房貸餘額還清,等於是為房貸加一層防護罩。
 至於投保房貸壽險時要如何節省保費?可考慮選擇遞減型房貸壽險,法國巴黎人壽表示,因為遞減型房貸壽險「貸款期間壽險保障金額會隨貸款金額減少而遞減」,所以,費率會比平準型的房貸壽險低;以30歲男性申辦房屋貸款300萬元、貸款期間20年、保額300萬元為例,平準型躉繳保費是18萬6,300元,遞減型躉繳保費只要10萬3,777元。
房貸壽險應「保對人」
應注意的是,女性購買房貸壽險雖然比較便宜,但如果女性並非家中主要經濟來源,就失去投保效益;壽險業者強調,房貸壽險應「保對人」,不是比較保費高低,也就是應投保家中的「主要經濟來源者」。

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 購屋小叮嚀 買套房 中古優於新完工(2008/8/28)

●九十七年八月廿八日 工商時報-(購屋小叮嚀 買套房 中古優於新完工) 君

 房市正處於渾沌狀況,有些銀行業者對於套房產品,雖已避免承作,但是,也有銀行業者指出,捷運沿線的套房產品,由於流通性強,如果購屋人本身條件也不差,同樣有機會按照一般住宅產品承作。
 銀行主管提醒,對於有套房需求的購屋人而言,3個原則最重要:
一、買屋先存飽3成自備款:備好銀彈,就不必耽心銀行給的成數較低,造成自己的資金周轉有壓力。
 元大銀行個人金融業務部副理吳高偉指出,由於目前銀行貸款成數調降,相對而言,自備款必須準備至少3成才保險,他舉例,以總價600萬元的套房來看,最好備足180萬元的自備款。
二、買來自住,而非投資:只要是地段佳、交通方便的套房產品,銀行考量到轉手或收租,都能創造效益,因此多半願意承作,基本成數可達7成。
 不過,銀行人員提醒,銀行透過聯徵資料,發現該借款人的名下,依各銀行規定,有2間至3間以上的房子,就會被視為投資用途,不一定願意承作。
三、買中古套房勝於新套房:吳高偉說,套房之所以能保佰,在於它的管理品質,中古套房的管理品質,銀行鑑價時能立刻感受到,新套房由於剛完工,無法判斷,此外,新套房房價,銀行認為目前已悖離市場平均佰,中古套房價格忱較穩定,如果座溶地點佳、商圈機能強,申貸條件甚至比新套房優。


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 配合資金調度 平準、遞減、期繳型 自由選(2008/8/28)

●九十七年八月廿八日 自由時報-(配合資金調度 平準、遞減、期繳型 自由選) 君

 房貸壽險依照特性不同,一般分為平準型與遞減型兩類,平準型是貸款期間壽險保障金額固定,保額不會隨著房貸餘額減少而改變,至於遞減型是隨房貸餘額下降,保額和保費跟著下降,另有業者推出期繳型房貸保險,提供可選擇年繳或月繳保費。
 主要由於以往房貸壽險都是躉繳,也就是民眾在申請房貸時,一次把房貸壽險的保費繳清;不過,這對很多民眾來說,房貸戶因為本身已背負房貸償還壓力,再加上房貸壽險保費後,負擔就更沈重了,因此,有壽險業者推出可分期繳交保費的期繳型房貸保險。
 至於目前三種類型的房貸壽險,其實各有適合的族群。壽險業者表示,民眾選擇時應先考量自身的資金運用。國際紐約人壽資深副總經理黃振國表示,一般來說,平準型適合使用還款寬限期的客戶,也就是選擇前幾年房貸只付利息不還本金者;遞減型房貸壽險比較適合使用本利平均攤還的房貸戶。
 期繳型房貸保險方面,法國巴黎人壽表示,比較適合購屋初期資金較不充裕的民眾,例如首次購屋的年輕族群,因為不論年繳或月繳保費,除降低躉繳負擔外,另一好處是保單一年一約,如果提前清償房貸的話,就不會多繳已經清償房貸那段期間的保險費。
 法國巴黎人壽指出,期繳型房貸保險另可加保失業及失能保障,除了身故外,連暫時性失能或非自願性失業都有保險金給付。


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 家有嫌惡設施 房價可差25%(2008/8/27)

●九十七年八月廿二日 中國時報-(家有嫌惡設施 房價可差25%) 君

 扁家洗錢疑雲越滾越大,意外地讓他目前居住的「寶徠花園廣場」成了嫌惡設施,你家附近也有「嫌惡設施」嗎?有巢氏房屋指出,在台灣嫌惡設施可分為生命威脅及生活干擾兩大類,可細分成17種,依其不同的好惡程度,房子價差可從5%至25%不等。
 而房仲業者也透露,由於扁家成為「嫌惡設施」,就這幾天,同社區就有2、3家住戶不堪媒體全天候守候,影響隱私,決定出售房子,不要跟阿扁同住一個屋簷下,本來這處社區賣方開價多偏高,即以不好成交,現在更不好賣了。
瓦斯槽及高壓電塔威脅生命
業者說,可能造成生命威脅的嫌惡設施,可細分為4種,包含飛機場、加油站、瓦斯槽及高壓電塔等。有巢氏發言人施亮州表示,這類的中古屋,多集中在市郊,以台北市為例,像是松山區內的飛機場、內湖區的大台北瓦斯鋪設的瓦斯糟管線,這一類的嫌惡設施,一般而言不難查覺,買方只要在社區多走動,通常都可發現,在區域差價上,最少有 5%,最高可達20%的議價空間。
 在干擾生活類的嫌惡設施方面,又可分為開放性及隱藏性。開放性的嫌惡設施多為政府的地方建設,如高架橋、鐵道、高架捷運、夜市、垃圾場、焚化爐、公有停車塔等,其他還包括墳墓、殯儀館等。這類型的嫌惡設施目標明顯,民眾在看屋時即可發覺。
 由於這些設施容易產生空氣、噪音及環境等污染,對生活居家品質也造成一定程度的影響。
 「最可怕的則是隱藏性的嫌惡設施,例如神壇、凶宅、特種行業、家庭代工廠等。」施亮州強調,通常這一屬性的嫌惡設施,在居家環境中因出入的份子通常較為複雜,容易形成社區治安的黑洞,以致影響房價。根據調查,干擾生活類的嫌惡設施居家,與臨近區域的房價差,最高可達25%之多。
隱藏性的嫌惡設施最可怕
房屋市場還有一個有趣的現象,那就是金字塔頂端的豪宅客戶,對於陰宅更是敬而遠之,信義房屋指出,豪宅客戶一旦發現住家附近有墳墓,不是協調請地主遷走,再不然就是乾脆另覓吉屋。反之,單身的科技新貴則較不在乎,例如信義計畫區內可以遠眺看到夜總會的豪宅多半很難賣掉,但改成小套房後卻賣得搶搶滾,顯示年輕人對於住宅本身的舒適度,大於對風水及景觀的要求。
 信義房屋建議,購屋族想要避免與嫌惡設施為鄰,實地勘查是不二法門,白天夜晚,最好都實地勘查,勤走訪多打聽,了解週遭環境狀況。由於嫌惡設施鄰近的房子,多半短期內不易改變現況,不僅環境品質不佳,且未來脫手轉售也有困難,行情普遍不好,民眾選購房屋時,要格外留意。
  對於與高官、名人比鄰而居,原本為許多民眾所青睞,房價甚至可因此高人一等,不料,這次扁家涉嫌洗錢,卻使得住在同一社區的住戶決定出售房子遷出,房仲業者指出,這類豪宅住戶最注重隱私,不想受到打擾,由於新聞在熱頭上,短期多少會影響社區標的交易,惟長期影響如何,還待觀察。

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 三延一減 降低房貸壓力(2008/8/27)

●九十七年八月廿七日 經濟日報-(三延一減 降低房貸壓力) 君

「我最近手頭比較緊,加上什麼都漲價,真的很吃力,我已經兩個月沒繳房貸了,我很怕自己繳不出房貸而被查封,該怎麼辦才好? 」類似這樣的「求救」在網路上也增多。不動產專家建議,若面臨這種狀況,最好的方式就是以「三延一減」的方式與銀行展開協商,來減輕還款壓力!
 美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民指出,央行自2004年10月以來已經第16度調升利率,雖然每次調幅都在半碼左右,但是累計調幅也已達到2.25%,房貸的壓力確實是越來越沉重,加上今年來經濟情勢不佳、物價大幅上揚,即使家中成員沒有被裁員減薪,家中可支配所得也是明顯減少,手頭比較緊,便成了很多房貸戶的共同心聲,繳不起房貸的民眾也逐漸增加,房貸緩升的「溫水煮青蛙」效應已經顯現出來。
 民眾這時如果真的繳不出房貸,該怎麼辦呢?張欣民認為,如果已經發現無力再正常繳房貸,就應該儘早找銀行進行協商,尋求解決之道,不要等到銀行催繳房貸,失去協商先機,最好的協商方式是以「三延一減」,來減輕每個月的還款壓力,以度過不景氣的難關。
 所謂「三延一減」就是延長還款年限、延長還款間隔期、延長寬限期及減低房貸利率。
 一、延長還款年限:一般正常情況下,銀行給的房貸年限是20年,若是在此條件下,還無力還款,可與銀行誠心協商,將還款年限拉長到30年,以同樣貸400萬元房貸為例,20年還款年限,每個月要還22,184元,若改為30年還款年限,每個月只要繳16,865元,壓力減輕不小。
 二、延長還款間隔期:一般房貸還款間隔是「月繳」方式,若是因家庭因素無力按月繳款,與銀行商量在一定期間內(譬如一年內)以2個月、或是3個月還一次款,也是可行的方式,等自己有能力再恢復正常每月繳款。
 三、延長寬限期:寬限期是指房貸只繳利息不繳本金之還款方式,這也是可短期內降低還款的方式之一。若之前是本金利息平均攤還房貸,在無力正常還款下,就可請求以寬限期來度過難關,若已經有使用寬限期,可以要求延長寬限期。同樣貸400萬元房貸為例,20 年還款年限,每個月本金利息平均攤還要繳22,184元,若改為寬限期,則每個月只要繳10,000元整,輕鬆很多!
  四、減低房貸利率:當然要求在一定期間內降低房貸利率,也是可與銀行協商的因應方式,不過前提是之前繳款要正常,降低房貸利率也只是短暫的。
  張欣民表示,「三延一減」當中除延長還款年限外,都是「救急」的措施,不可能是常態,所以在這些「救急」措施結束之後,房貸戶一定要努力盡可能讓自己恢復正常之繳款,這樣才能取信於銀行,也才能免於房子被查封法拍的風險。

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 房市不振 土增稅短收32億(2008/8/27)

●九十七年八月廿七日 自由時報-(房市不振 土增稅短收32億) 君

 受到今年房地產景氣下滑影響,台北市稅收也減少,今年1至7月的土地增值稅僅徵收90億元,比去年同期少了32億元,台北市房地產恐怕要2至3年才可能復甦。
 稅捐處表示,受到房地產景氣不佳影響,今年1至7月地方稅收實徵307億元,比去年同期的333億元,減少26億元,減少幅度為8%,預估今年地方稅只能收到570億元,比去年將少收達47億元。
 北市稅捐處長謝松芳表示,稅收減少最多的就是土地增值稅,今年1至7月的土增稅僅收90億元,比去年同期的122億元,少收32億元,大幅減少達26%,主要受到房地產景氣不佳,交易量大幅萎縮影響。
 稅捐處長謝松芳說,他與房仲業者都評估,房地產已經漲了4年多,今年3月以後景氣反轉直下,加上國際油價攀高、物價飆漲、股市下跌等因素,房地產市場恐怕將陷入2至3年的衰退期,並由賣方市場轉變為買方市場,買方未來可能有2至3成的議價空間。
 稅捐處長謝松芳說,今年北市稅收預算目標只定為540億元,預估還能超收30億元,因此不會影響市府正常財務運作,只是償還債務的歲計賸餘可能會減少,無法加速償還債務。

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 廢兩稅合一 縮小貧富差距(2008/8/27)

●九十七年八月廿七日 聯合報-(廢兩稅合一 縮小貧富差距) 君
黃春生/會計師(北縣永和)
根據行政院主計處剛公佈「九十六年家庭收支調查報告」,九十六年國內七百多萬戶家庭,依所得高低分為五等分,在未接受政府社會福利補貼前,最低所得組與最高所得組的差距為七.五二倍,已連續五年擴大,創下六年來新高,引起各方關注。惟現行所得稅「兩稅合一」制是否惡化了所得分配,也是應面對的嚴肅課題

兩稅合一 惡化所得分配
現行所得稅法第三條之一規定,公司發放股利部分所含的營利事業所得稅,准予全額扣抵股東的綜合所得稅,這就是所得稅「兩稅合一」制。自民國八十七年開始實施後,如果企業沒有未分配盈餘,營利事業所得稅已名存實亡,營利事業所得稅僅是股東綜合所得稅的先行扣繳稅額而已。
 根據財政部財稅資料中心資料,以九十五年度為例,年所得ㄧ千萬元以上的最高所得納稅戶,僅佔全國總納稅單位的千分之一,但因其六八.八三%的全年所得係來自於股利,又因股利所得所含的營利事業所得稅,准予扣抵其綜合所得稅,即可享受一八六億元的扣抵稅額,占全國可扣抵稅額總額七九三億元的廿三%。
 行政院主計處將年收入一九二.六萬元以上者,即列入最高所得組別,則九十五年度年所得在一九二.六萬元以上戶數僅佔全國納稅單位的二.六%,但其領取的股利可扣抵稅額,卻佔全國可扣抵稅額總額的五○.二%。若以今年上市上櫃公司發放現金股息高達一兆三十九億元估算,九十八年度全國股利所得可扣抵綜合所得稅的稅額,高達一二三○億元,尚不包括股票股利可扣抵稅額在內。
兩稅合一 歐盟國紛廢止
一九八六年美國總統雷根進行租稅改革時,主張「兩稅合一」制的聲音,不絕如縷。當時,具國際聲望的哈佛大學聯邦所得稅法教授史坦利.沙瑞曾大聲疾呼:「合一」這個名詞要謹慎提出,以免為幕後推動「合一」制的利益集團所利用。
 依據歐盟於一九九○年七月二十三日所發佈的「關係企業」(90/435/EEC)指令,所謂「重複課稅」爭議,乃在於公司與公司之間的股利所得課稅問題,我國有關此一問題之解決,所得稅法第四十二條已明文規定:「轉投資收益免稅」,故已無「重複稅」。至於公司與個人股東之間係屬不同的權益主體,歐盟已不認定有「重複課稅」問題。
 一九九九年,英國首先放棄公司稅預繳的觀念,並於個人收到股利時,按一○%至卅二.五%累進稅率課徵個人所得稅。其後,德國也在二○○○年廢除兩稅合一制,盈餘分配與否有稅負百分之十的差別規定也一併廢除。新加坡二○○三年取消設算扣抵制的兩稅合一,改採股利所得免稅制。二○○四年十二月,法國正式取消兩稅合一制,芬蘭也於二○○五年五月放棄兩稅合一制。到了二○○七年,歐盟二十七個會員國中,已無一國採行如同台灣的「兩稅合一」制。美國、荷蘭、香港以及採行扁平稅制的東歐十國,均未曾貿然實施。
稅改方向 輕稅與競爭力
採行兩稅合一制後,相對於勞動所得者的沉重稅負,更凸顯不勞所得的股利,給予過分租稅優惠。若能因應國際租稅改革主流思潮,廢除兩稅合一,每年可增加一千億元以上稅收,即有足夠財源提高免稅額及薪資所得特別扣除額,並逐步調降最高邊際稅率四○%至如同香港十七%或新加坡廿%為目標。如此不但大幅度減輕
勞動所得者租稅負擔,讓貧富差距縮小改善,也讓台灣稅制邁向輕稅與具國際競爭力的康莊大道。

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 法拍屋冷颼颼 量多成交少(2008/8/27)

九十七年八月廿七日 工商時報-(法拍屋冷颼颼 量多成交少) 君

 法拍屋爆大量,拍定件數卻縮水,專家認為,房市回歸平淡,使得購屋人處於觀望狀態。業者統計,今年第二季以來,大台北地區法拍屋的釋出總筆數4,085件,是近2年來最大量,但拍定總金額卻持續降溫,一位投資客大喊房市已冷掉。
 法拍代標業者認為,今年底至明年初,總釋出案量將再爆新高。根據台北市不動產拍賣協會的統計,第1季的法拍屋總筆數是3,982件,第2季較第1季多出逾百件,是4,085件,從統計表中也發現,7月份產生明顯的變化,總筆數雖維持在1千多件,但拍定件數卻逆勢縮水,從3月份的377件達到頂峰,降到7月份僅剩254件,降幅約3成。
 專家認為,受到資金壓力而大量釋出的法拍屋件數增多,但是,由於房市回歸平淡,因此買方無意競標,使得釋出案件與拍定件數,形成強烈的對比。
 台北市不動產拍賣協會執行長林志龍說,由於大台北地區的法拍屋拍定量,占全台灣法拍屋拍定量的4成,因此,大台北法拍屋的釋出及拍定狀況,常是法拍市場中的指標數據。
 一位投資客指出,投資市場丕變,影響所及,使得資金周轉有困難,市場上大量釋出的法拍屋件數增多,而且拍定金額也不再發燒,可以明顯感受到,320至520期間的房市火熱,6、7月份彷彿跌入谷底,銀行放款提早收手,使得房市進入盤整。
 時運國際不動產顧問公司負責人陳偉文說,法拍屋釋出的量愈大,表示市場觀望氣氛愈濃厚,待拍案件增加,拍定案量卻降低,可見法院競標時,不管是投資客或單槍匹馬的菜籃族,都不太願意出手,認為價格可再往下看。
 此外,由於法拍程序,有長達4次的競標流程,而每次拍賣的價格,都會比前一拍再便宜2成,由此可見,有意進場的民眾,多半持觀望態度,心裡都在盤算著,等它繼續流標,就能以較低的價格入手。
 104法拍屋總經理籃茂山指出,房市趨緩,大約半年時間後,法拍屋就會出現大量待拍物件。以目前的拍定案量來看,前幾個月平均約是300多件,至4月份達到364件最多,而6月份則只剩260件,7月份更只有254件。
 市場人士分析,由於套房的獲利空間已有限,向銀行申貸又趨於嚴格,使得套房的法拍物件釋出量多卻常流標,拍定案量當然就跟著往下掉。
 值得一提的是,法拍屋得標之後,必須在1周內湊齊尾款,也就是說,投標者的資金要足夠,才能競標,但是,受到目前景氣不佳的影響,多數人都寧願再等等,有人甚至認為,第3季的價格恐再下探,屆時再物色一個好物件出手。


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 當人頭 不一定沒責任(2008/8/26)

九十七年八月廿六日 經濟日報-(當人頭 不一定沒責任) 君

 知情與否是構成犯罪關鍵
前第一家庭海外祕帳案,涉嫌協助洗錢的扁兒媳陳致中、黃睿靚夫婦昨(25)日回國,強調自己只是人頭。不過,法界人士強調,人頭不一定沒責任,必須不知情自己被利用,才可能完全脫身。寰瀛法律事務所合夥律師池泰毅強調,「知情與否」是人頭成罪的關鍵。
 以常見的「借人頭超貸」為例,首先,若人頭知道別人用自己的名義去超貸,就構成犯罪;反之,如果人頭是身份證件被他人偷偷拿去申貸,雖然也是人頭,但因為不知情,可能可以全身而退。
 而上述案例在實務上的發展,若人頭與主謀者有共同的犯罪意圖,又分擔犯罪行為,人頭可能會變成「共同正犯」,必須與主謀者負相同的刑責;不過也有一說,認為人頭只是幫助犯罪,所以是「幫助犯」,可依照主謀的刑責減輕其刑。
 宏鑑法律事務所律師鄭勵堅則強調,所謂的「人頭」,必須依附在「重大犯罪所得」的產生,也就是觸犯包括洗錢防製法、刑法、證交法或貪汙治罪條例等最輕本刑五年以上的罪而獲取的「違法財務」。
 因此,人頭只會在「知情」,且掩飾、收受、搬運或寄藏「重大犯罪所得」才會構成犯罪。
 雖然陳致中夫婦以人頭做擋箭牌的行為,遭各界痛批逃避責任;不過,池泰毅表示,依照法律規定,人頭本來就沒有責任要坦承自己是人頭,因為舉證是檢方的責任。鄭勵堅也強調,該類型案件,檢方得先證明是否有「重大犯罪所得」,再證明「人頭知情」,缺一不可,不然恐怕難讓人頭入罪。


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 4大原則 穩賺不賠(2008/8/26)

●九十七年八月廿四日 工商時報-(4大原則 穩賺不賠) 君

 大台北捷運形成一月網絡,使得交通更加方便,民眾偏好在捷運周邊購屋,同時也帶動了房價的支撐力道。不過,沿著捷運線買房子,並非穩賺不賠,購屋人仍須謹守一些原則,我整理了四大要項,供民眾參考:
一、站點出口的向外聯絡道路多
目前大台北有69個捷運站,然而,並不是每一個捷運站出口,都有強大房價抗跌能力,須考量從站口到家裡的路途中,有沒有可供建商繼續開發的腹地,或是向外聯絡道路是否如綢狀一般通暢,以及店鋪的型態是否包羅萬象、能滿足生活所需。
 像是捷運台電大樓站的師大路出口,可向外聯絡和平東路、泰順街,甚至可達師大,因此促成了周邊房市及店鋪的繁榮;而新店線七張站的北新路三段出已,單號這暹有許多滿足生活所需的店家,能帶來人潮,也使房價擁有支撐力道。
二、周邊的就業機會多
像是市政府、內科或新店寶強路一帶的工業區,都有知名企業進駐,提供許多就業機會,因此帶來就業人口,為了方便上下班,就業人已多半希望在附近購屋,而通常又會以捷運站周邊為首選,也因此帶動房價的提升。
三、住家與捷運站的距離,以760公尺至1,000公尺尤佳
想擁有捷運通勤的便利,但是生活品質絕不能被噪音干擾。因此,我建議,購屋應選在捷運站出口750公尺至1,000公尺的距離,不會被熙來攘往的人車打擾,鬧中取靜,最為適合。
 當然,以高架捷運而言,更不能在第一排當住家,要在捷運線的後排約200公尺至300公尺購屋,較為適合,同時不會被捷運晃動所擾,安全性高枕無憂。
四、捷運興建或完工時間,應確實掌握
一般而言,台灣民眾持有自有住宅的時間,平均大約7年至8年,我認為,想在捷運周邊購屋,應多瞭解大型公共工程的進度。如果尚往規劃中,對於自住客而言,則應謹慎考量,免得購屋之後,屆時捷運沒蓋好,自己卻因家庭成邑改變,或是其他因素的考量,而有換屋需求,這麼一來,購屋人不但沒有享受到捷運通車的便利,卻忍受多年施工不便,房價恐怕也未見起色,反而得不償失。

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 台北五捷運線 延後一年通車(2008/8/26)

●九十七年八月廿六日 經濟日報-(台北五捷運線 延後一年通車) 君

南港線東延段除外
行政院經建會昨(25)日通過台北都會區第二階段捷運通車時期程調整案,包括新莊線、蘆洲支線、內湖線、信義線與松山線五大路線,將全面延後一年通車,只有南港線東延段可如期於今年底通車。
 原物料價格高漲,捷運工程發包不順利,經建會昨天舉行委員會議,通過台北市政府提報「台北都會區大眾捷運系統內湖線、南港線東延段、新莊線暨蘆洲支線、信義線及松山線通車時程調整或訂定」一案,同意依台北市政府實際工程進度,重新訂定營運通車時程。
 經建會表示,1996年台北市第一條捷運(木柵線)通車以來,目前共有八條營運路線,完工路線共計有76.6公里、69 站,成為「米字型」的聯外幅射型路網結構。
 第二階段捷運網路包括南港線東延段、內湖線、新莊線、蘆洲支線、信義線、松山線等六條路線,從2002年陸續開工以來,已經歷時超過五年,由於各自遭遇諸多不利因素,使工程進度不斷受到拖延。
 經建會指出,例如新莊線因新莊機廠工程用地,受樂生療養院院區遷建遭遇民眾抗爭;以及因順應民眾民生便利需要,內湖線增設第二出入口,信義線車站出入口整併或移設等。
 經建會表示,除南港東沿線,其餘路線的通車時程均往後延一年,蘆洲支線至新莊線的忠孝新生站,延至2010年底;新莊線忠孝新生站經東門至古亭站,預定2011年6月通車;新莊線迴龍站至台北橋站至大橋國小,至2013年2月通車。
 此外,內湖線、信義線與松山線的完工營運期程,分別延至2009年6月、2012年12月以及2013年12月。

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 學生族 把握8月覓屋黃金期(2008/8/26)

●九十七年八月廿三日 蘋果日報-(學生族 把握8月覓屋黃金期) 君
先上網探行情 留意屋況 環境 交易安全
大學錄取率創新高,學校宿舍面臨僧多粥少的窘境,建議大學生在開學前提早尋覓租屋處,有充裕的時間可選擇。
 大學錄取率屢創新高,就學人數愈來愈多,使得大學校舍更顯不足,沒抽中宿舍的學生只好在校外租屋。專家建議,趁著8月、也就是開學前1~1.5個月,開始搜尋租屋物件,才能確保居住品質。
先搶先贏
住商不動產專案經理徐佳馨指出,沒抽中宿舍的大學生,應該在開學前1~1.5個月就開始準備「房事」,學生租屋族最介意租金高低,建議大學新鮮人可先上租屋網站,查詢學區週遭的租屋行情,並主動聯繫學校的生活輔導組進行雙重確認,以免遇上惡質房東亂喊價。以北部來說,大學學區套房平均月租金約7000元以上;中部租金行情則是5000~8000元;南部則是3000~6000元。
 接下來就可以尋找租屋物件了。台灣房屋不動產研究室副總經理謝萬雄說:「一開始先以電話詢問必要資訊,像是月租金、租期長短、押金多少、附屬設備、物件坪數大小等,針對自身需求一一過濾。」過濾之後,就可以跟房東約時間,集中在1、2天內看屋。
注意是否隨手關大門
徐佳馨提醒,看屋時一定要留意3大安全標準,包括屋況安全、環境安全與交易安全,才能確保居住品質。屋況安全部分,進門先巡視房屋本身的安全設施是否良好,包括走道是否暢通、是否有期限內的滅火器、電源與瓦斯開關是否有受損的痕跡,最重要的是,出入大門是否隨時被帶上,以降低陌生人入侵的機率。其次是環境安全,學生應避免貪便宜房價而屈就於偏遠地點或巷道陰暗的租屋處,畢竟人身安全比任何都重要。
簽約前確認屋主文件
謝萬雄表示,環境包含房子本身的小環境,及周圍鄰近區域的大環境,他說:「可以在1天內選擇早晚不同時段親自走一走,與附近鄰居及派出所聊天,才能獲得更多資訊。」此外,交通動線與生活機能也要瞭解,若租屋處周邊有垃圾場、墳場、殯儀館、特種營業等嫌惡設施,盡量不要承租。
 最後,要注意交易安全,簽約前須確認屋主的證明文件,並將租金、租期、押金返還條件、水電費用、稅金申報問題、房屋修繕的責任,及傢具設備損壞的賠償問題等等,全都詳細記載在租賃契約裡頭,以避免日後產生糾紛。
租屋注意事項
◆租金行情
可從各大租屋網與學校生活輔導組取得資訊。
◆屋況檢查
注意滅火器是否過期、防火巷是否暢通與大門是否時刻上鎖等細項。
◆環境勘查
同一天分早晚時間到租屋周邊走走,並詢問附近鄰居與店家。
◆簽約安全
從租金、押金、違約賠償等問題,都必須詳載在租賃契約當中。

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 誤信「乾淨地」買來卻不能蓋屋(2008/8/26)

●九十七年八月廿三日 聯合報-(誤信「乾淨地」買來卻不能蓋屋)  君
  地政處公文書記載不清 市府秘書長建議聲請國賠
  市議員林晉章昨天召開協調會指出,一位民眾10年前買了一塊士林區土地,確認土地登記簿上並無註記任何事項後買入,不料該筆土地已被申請過建照並領有使照,無法蓋屋。
 林晉章說,民眾相信地政處公文書,卻造成權益受損,無法使用,市府應設法解決。
 市府秘書長楊錫安表示,經過瞭解,內政部於89年函令各地方建管單位將89年以前未註記在土地登記簿上的建築基地地號全面數值化,並提供地政單位參考,當時建管處及地政處收到公文,皆已陸續更新,處理上並沒有疏失。
 楊錫安說,原始駱姓地主涉嫌隱瞞事實,一地二賣,不當得利,這部分市府會來追究責任。他建議,當事人可循法律途徑,申請國賠,以釐清責任,他也會要求建管處盡速全面更新數值。
 林晉章認為,民眾購買土地,都是看土地登記簿的內容,「哪知道上面內容記載不清」,最後還因此無法申請建照,這其中的損失是否是找市府求償。他強調,市府應本著便民精神,協助市民,不該未更新資料,而讓市民去告人。

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 營所稅暫繳申報 下月別忘了(2008/8/25)

●九十七年八月廿五日 經濟日報-(營所稅暫繳申報 下月別忘了) 君

 30餘萬家企業須辦理 可採人工或網路申報 9月30日截止
97年度營利事業所得稅暫繳申報,9月1日起開始受理,公司應按去年度結算申報營利事業所得稅應納稅額的半數,申報營所稅暫繳稅額,估計全台需要辦理暫繳申報的企業多達30餘萬家。
 依據所得稅法第67條規定,營利事業除符合第69條規定者外,應於每年9月1日起至9月30日止,按其上年度結算申報營利事業所得稅應納稅額的二分之一為暫繳稅額,並依規定格式,填寫暫繳稅額申報書,檢附暫繳稅額繳款收據,一併向國稅局辦理申報。
 台北市國稅局副局長許春安指出,申報可分為兩種類別,一般申報案件是採預估的方式申報,即以上年度結算申報營所稅應納稅額的二分之一為暫繳稅額;另一種則是試算暫繳申報案件,適用於會計帳冊簿據完備、使用藍色申報書申報的公司,或暫繳申報經會計師查核簽證,並如期辦理暫繳申報者,可以當年度前六個月的營業收入總額,試算前半年的營利事業所得額,並按當年度稅率計算暫繳稅額申報繳稅。
 台北市國稅局表示,公司可採用人工填寫申報書或網路申報,但逾期申報案件及特殊會計年度申報案件,不得採用網路申報。採網路申報者,24小時隨時可上傳申報資料,不受辦公時間的限制,受理申報截止時間為9月30日的午夜12 時。
 至於繳稅方式,可分為非線上繳稅、線上繳稅兩種。無論採人工申報或網路申報,都可以選擇以現金、支票或自動櫃員機轉帳繳稅。採用網路申報者,除了非線上繳稅方式外,還可以利用晶片金融卡,透過網際網路線上即時扣款。
 依規定在9月底前完成暫繳申報的企業,依據所得稅法第67條規定,仍可在10月底前自動計算補報及補繳暫繳稅款,但依法需依郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定存款利率,按日加計利息繳稅。
 財政部表示,營利事業逾10月31日仍未依規定辦理暫繳者,將由稽徵機關逕行按該企業上一年度結算,申報營利事業所得稅應納稅額的半數做為暫繳稅額,再加計一個月的利息,核發暫繳稅額核定通知書,通知未報繳暫繳申報的企業補稅。

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 未成年子女置產 須提示資金來源(2008/8/25)

●九十七年八月廿二日 工商時報-(未成年子女置產 須提示資金來源) 君

 現今社會父母親,為了讓小孩有更優渥的生活條件,不要輸在起跑點,大都從孩子很小的時候,就開始替他們做節稅及理財規劃。
 不過,南區國稅局提醒納稅義務人,如果未成年子女以自有資金置產,最好能提示子女銀行存款紀錄,證明確實是以子女歷年受贈款項購買,即可免視為父母親贈與。
 南區國稅局表示,依據遺產及贈與稅法第5條第5款規定,限制行為能力人或無行為能力人購置財產,被視為法定代理人或監護人贈與。但能證明款項屬於購買人所有者,不在此限。
 因此,官員說明,父母親若以歷年贈與未成年子女資金為子女置產,只要能提示子女銀行存款紀錄,證明確實是以子女歷年受贈款項購買者,即免被視為父母親贈與繳納贈與稅。
 南區國稅局日前發現某王姓家庭3名未成年子女,於95年間取得投資股權約1,500萬元,但該3名子女尚在求學,應無資力支付投資股款,其父母則說明,小孩資金來源為逢年過節長輩給與紅包及歷年小額受贈,但因無法提供存摺及贈與稅申報資料等具體資金來源,故稅局將之視為父母親贈與,補徵贈與稅計265萬餘元。

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 富邦優選房貸 利息卡省(2008/8/25)

●九十七年八月廿二日 經濟日報-(富邦優選房貸 利息卡省) 君
內政部97年度購置住宅貸款於8月15日以後二個月內公佈審查通過名單,台北富邦銀行將以專業團隊為符合資格者提供完善的服務。
 超出優惠利率貸款額度的部份,台北富邦銀行另提供「富邦優選房貸一段式利率專案」產品,貸款期間固定加碼最低0.39%起,可為申貸者省下一筆可觀的利息支出。
 內政部所推出的購置住宅貸款,為目前尚無自有住宅,或兩年內剛購置住宅並已辦理貸款者,提供最高220萬元貸款額度和最長20年的利息補貼。經主管機關核定資格者,可享最低年息2.192%起的優惠利率。
 台北富邦銀行全省125家分行,將同步為申貸者提供即時服務,只要一通電話就可獲得專人服務。
 台北富邦銀行指出,申貸者在超過220萬額度的部份,除了可選擇內政部購置住宅二順位優惠利率貸款,貸款期間依中華郵政股份有限公司二年期定期儲金機動利率加計年息0.7%計算,也可選擇搭配「富邦優選房貸一段式利率專案」,貸款期間固定加碼最低0.39%起,讓房貸利息負擔獲得減輕。

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 二親等間股票交易 恐被課贈與稅(2008/8/25)

●九十七年八月廿五日 經濟日報-(二親等間股票交易 恐被課贈與稅) 君
交易證明拿不出來…

 投資人買賣未上市櫃股票要注意,若申報不實成交價格逃漏證券交易稅,可處十倍以上、30 倍以下罰鍰;若買賣交易的對象為二親等親屬,國稅局也會特別鎖定調查是否確有交易事實,否則將依贈與課稅。
 北區國稅局表示,證券發行公司辦理投資人股票買賣過戶登記時,應注意檢視有無繳納證券交易稅,並保留完稅憑證供國稅局查核,如發現未繳納證券交易稅者,應列具清單向國稅局報告,未盡報告義務者,證券發行公司須負起賠繳稅款責任。
 北區國稅局表示,部分投資人買賣未上市股票時,因不諳稅法規定,申報不實成交價格,規避證券交易稅,若被國稅局查獲時,除補繳本稅外,還要處以應納稅額十倍以上、30倍以下罰鍰。
 因贈與稅率比千分之三的證券交易稅率高出甚多,國稅局也常發現投資人替未成年子女買股票,或買賣雙方為民法規定二親等內親屬關係時,涉及贈與金額都高達數百萬元,除能提出支付價款確實證明文件者外,都要申報贈與稅,再拿完稅證明向股票發行公司辦理過戶登記,不必繳納證券交易稅。
 北區國稅局進一步指出,因贈與稅率比千分之三的證券交易稅率高出甚多,就已查獲個案,通報贈與金額均高達數百萬元,該局特別呼籲納稅義務人買賣未上市(櫃)股票應謹慎處理,維護自己權益,避免受罰。
 此外,北區國稅局針對去年轄內台北縣、桃園縣等九縣市的證券發行公司,就新上市、新上櫃前股票轉受讓交易熱絡部分,查核是否善盡代徵、繳納證券交易稅的義務。


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 上班族考量租金高低三原則(2008/8/25)

●九十七年八月廿一日  工商時報-(上班族考量租金高低三原則) 君

 以上班族最常承租的獨立套房來說,影響租金的因素,主要是室內空間的規劃,專家認為,室內的使用空間愈大,能提供房客更完善的居住品質,不過,租金也會產生大約1,000元至5,000元的差距。
掌握3原則,考量租金高低:
1、使用空間愈大,租金愈貴
信義房屋企研室主任蘇啟榮說,採用複合式空間的夾層式套房,能提供承租方更多的居住空間。例如樓下規劃休閒、浴廁等生活起居,樓上則規劃為寢室,同樣是10坪的獨立套房,有了樓中樓的設計,就能多出使用空間,出租率較高。
2、陽台、露台的佈置愈大,租金愈貴
以頂樓加蓋的小套房來說,如果有陽台或小露台的空間設計,能讓上班族在忙碌之餘,在陽台上觀景、種花,疏解壓力,最能打動女性上班族的心,不過,月租金約貴出1,000元。
3、家電、家具愈充足,租金愈貴
由於租屋者並非長期承租,所以,房東提供家電、家具等充足設備,能免去房客另外採購的成本。以獨立套房而言,月租金約有5,000元的差距。

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 民間借貸利率 再飆高(2008/8/22)

●九十七年八月廿二日 經濟日報-(民間借貸利率 再飆高) 君

 銀行授信趨緊,民眾轉向民間融資;北市票貼月息2.06%,創24年新高。
景氣不好,銀行授信趨緊,許多信用較差的民眾只好轉向民間融資。中央銀行昨(21)日公佈7月民間借貸利率,台北市與高雄市的遠期支票借款(票貼)、信用拆借與存放廠商月息全面上揚,台北市票貼月息2.06%(換算年息25.56%)更創下24年新高。
 銀行主管指出,台股疲弱不振,整體經濟環境不好,讓銀行對無擔保品的授信更加嚴格,尤其是消費性的小額貸款,若非前500大企業、軍公教人員或是老顧客,銀行都不予承作。
 銀行主管說,過去申辦小額信貸只要出示相關文件、無不良信用紀錄即可辦理,但是現在銀行不願意再做純信用貸款,改為「搭配貸款」,也就是以房貸搭配小額信貸,只要房貸戶信用良好、還款正常,銀行才願意再替其送件申貸小額信貸。
 此外,在額度和利率上,銀行也有所調整。銀行行員說,過去軍公教人員只要貸款60萬元以下,一律不要保人,但現在銀行也對軍公教再分等,有些信用偏弱的人,就會被銀行砍額度、調高利率,甚至要求提供保證人。
 在這種情況下,跟銀行申貸碰壁的民眾,只能轉向民間融資,讓民間借貸因需求增加而使得利率攀升。
 央行統計,7月民間借貸利率持續飆高,其中北市遠期支票借款(票貼)平均月息2.06%(年息24.72%);信用拆借月息2.22%(年息26.64%);存放廠商月息是1.77%(年息21%24%)。
 自今年1月以來,此三項利率已走升了6至7個基本點(1個基本點是0.01個百分點),票貼月息更創下民國73年以來新高。
 另外,過去在民間借貸利率反應較慢、利率走勢較平穩的高雄市與台中市,7月利率也持續走升,高雄市遠期支票借款(票貼)平均月息從3至5月的2.1%,一舉飆升到2.14%(年息25.68%);信用拆借月息翻升到2.25%(年息27%)。
 台中市7月的票貼則與6月一致,維持在2.17%(年息26.04%),但信用拆借平均月息攀高到2.31%(年息27.72%),利率水準全台最高。

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 軍教課稅 賦改會通過(2008/8/22)

●九十七年八月廿二日 經濟日報-(軍教課稅 賦改會通過) 君
行政院賦改會昨(21)日一致通過儘速恢復對軍人及國中小學教師薪資課徵所得稅。財政部長李述德會後表示,財政部將在9月開議的新會期提出修法案,軍人及中小學教師預計最遲民國100年5月,就要申報99年的薪資所得稅。
 目前享有稅法免課薪資所得稅者包括軍人,以及托兒所、幼稚園、國民小學、國民中學、私立小學與私立初級中學的教職員薪資。課稅影響超過30萬戶,估計可以收回稅收達155 億元。
 李述德強調,軍人及中小學教師薪資恢復課稅,要視立法院的修法進度,如果年底前無法完成法案三讀程式,軍教人員薪資可能要等到99年(即100年5月申報)才能實施課稅計畫;若年底前完成立法,軍教人員薪資自98年1月1日起即應納入課稅。
 財政部也將同步鬆綁稅法限制軍教人員子女不得做為他人受扶養親屬的禁令,財政部說,在軍人及中小學教師薪資恢復課稅後,民眾列報受扶養的其他親屬中,其父母如具備軍人或中小學教師身份,將不再剔除其列報扶養親屬免稅額的權利。
 李述德表示,恢復對軍人及中小學教師薪資課稅,因涉及國防部與教育部的配套方案,包括軍教人員調薪、教員授課節數調整等措施,原則上因對軍教課稅國庫增加的155億元稅收,將透過預算管道提供改善軍教人員薪資水準與教學環境之用。
 根據賦改會分析,軍人薪資課稅後,單身中將級軍人的應納稅額最高,在無其他扶養親屬之下,全年應納稅額估計達14 萬元,有效稅率10%。

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 偽造權狀 假扮地主 大騙財色(2008/8/22)

●九十七年八月廿二日 聯合報-(偽造權狀 假扮地主 大騙財色) 君

 詐欺通緝犯賴瑞琳仲介二手車買賣,藉口才及賓士車代步的多金扮相,誘騙銀行主管、度假村老闆投資炒股,並向多名女子騙財騙色,甚至偽造土地權狀,詐財近兩千萬元。
 基隆一名廿餘歲唐姓女子陪朋友到中古車行買車,誤認賴是車行老闆,賴則以認乾女兒為名親近唐女;唐女栽進溫柔陷阱獻身後,還因賴答應迎娶買屋,遭騙走其父兩百萬元退休金和金飾。唐女不甘「人財兩失」,兩度割腕尋短,被及時救回。
 警方調查,四十九歲的詐欺通緝犯賴瑞琳,有詐欺、侵佔、傷害、妨害兵役等前科。今年五月,賴從女友陳碧娟(五十一歲)得知台中地區一大型連鎖藥局負責人有意購地,夥同陳女及陳女的土地代書前夫王昭章(五十六歲)放假消息,指桃園高鐵青埔站附近,有鄭姓地主欲將八、九百坪土地出售。
 賴化名「黃國仕」喬扮鄭姓地主親戚,持偽造權狀以總價兩千四百五十八萬元低價誘騙被害人上鉤;藥局負責人不疑有詐簽約,兩次付款合計七百萬元,賴再自編他因「教唆殺人」案遭羈押為由,詐騙被害人幫他「保釋」出獄,以便處理土地買賣,再度騙款一百廿萬元。
 被害人付款八百廿萬元後,賴避不見面,鄭姓地主接獲買家存證信函才知被人冒名賣地。刑事局鎖定賴涉案,日前在賴返回汐止為前妻父親奔喪時將他緝獲,從賴隨身包包起獲一把改造手槍及子彈;賴的兒子當時企圖湮滅槍彈罪證,一併被逮。
 警方另查出,賴還扮演股市金主,騙某銀行高級主管、度假村老闆各投資四百萬元和一百萬元炒股,被害人獲知被騙後,感嘆淪為騙徒的「提款機」。警方偵訊後,昨天依詐欺、偽造文書、槍砲等罪嫌分別將賴瑞琳、賴的兒子、女友陳碧娟及王昭章送辦。

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 小心挑 當心海砂屋 注意管線壁癌(2008/8/22)

●九十七年八月廿二日 聯合報-(小心挑 當心海砂屋 注意管線壁癌) 君

 在大台北精華區中,老公寓價格相對平易近人,加上公設比低,是很多人買房子時的首選,但住商不動產研究室主任徐佳馨提醒,在挑選老公寓時,還是有該特別注意的地方。
 首先是屋齡。根據台灣的建築技術規則,一般建築結構體設計年限大約為50年,超過設計使用年限的建築不是不安全,但可能要請專家幫忙檢定,看看房子基本結構有沒有問題,早期的房子比較容易有海砂屋商品,不得不謹慎。
 房子和人一樣,老了自然就會有些毛病,屋齡10年以上的房子,基本上買了之後就應該要全面健檢,更不用說是20、30歲的老公寓。
 和居家最直接相關的就是電線,老舊電線往往無法負擔現在的用電量,需要全面更換;而漏水或壁癌,也是買老房子容易遇上的麻煩事。
 這類修繕工程,小則3、5萬元,複雜一點的甚至要10多萬。徐佳馨也提醒,如果原屋主表示近期內已經全面整修過,還是儘可能請對方出示檢驗證明,才能確切知道哪些部分是可以不用擔心的。
 至於一般購屋者擔心的貸款問題,徐佳馨指出,主要還是看地段,只要是位置好的,貸款還是很OK。
 像是台北市中心精華地段,即使已經是年紀一大把的老舊公寓,向銀行申貸六到七成也是沒問題。

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 等改建? 最好以自住為考量(2008/8/22)

●九十七年八月廿二日 聯合報-(等改建? 最好以自住為考量) 君

 不少人購買老公寓,希望等都市更新時有改建商機,美商易兒安ERA不動產顧問張欣民強調,「都更只是買房子的附加價值,不應該本末倒置」。
 中信房屋行銷企劃部經理江龍名也說,不是所有老舊區域都能順利都更,要從屋齡和社區規畫,評估整體都更的可行性。
 如果希望可以搭上都更順風車,在選擇物件時,得要找屋齡相近的區域,而且選擇周邊大多屋齡已經30年以上,且最好基地方正,未來比較有可能受惠於都更或改建。
 也不是所有老房子都能都更,還是要周邊生活機能完善,交通便利,最好是位在精華區,具有比較高的開發價值,自然機會也比較大。
 此外,住戶單純如果且產權較集中,協調過程相對比較容易,如果在住戶中,投資客比例重,也容易成為更新的阻礙,因為投資客買入時間短,在裝潢後出租或出售取得短期獲利的目標下,不太願意耗費時間談長期都更。
 店面最好不要多,因為店面往往買入成本高,加上店租收益豐厚,店面所有人往往是最不願意改建的一群,也因此影響更新進度。
 都市更新或改建往往都曠日廢時,即使聽到消息後,真正要等到執行,仍需要相當長的時間,加上住戶之間常有紛爭,簡單來說,需要有長期抗戰的決心,買房子時還是要以自住為目的,才不會患得患失。

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 房屋越界須拆 可向建商求償(2008/8/21)

●九十七年八月十六日 蘋果日報-(房屋越界須拆 可向建商求償) 君
徐先生問:
我買了一棟全新透天屋,去年三月交屋,緊鄰另一社區住戶甲的後院圍牆,去年十月,甲突然說我的房子佔到他家後院,要我拆屋還地,鑑界後,確認我的房屋越界約零點三坪(約一平方公尺),如要還地,須拆除地下一樓到地上三樓半的整面外牆及樑、柱,我要求建商處理,建商願以高於市價四倍多的二十萬元賠償甲,但甲卻開價一百萬元,協商因此破裂;甲說建屋時他曾向建商反映,但建商卻說甲從未提出異議。請問我該如何確保權益?
律師王怡惠答:
鄰居甲要求拆屋還地,應先確認建屋時是否曾向建商反映越界建築問題,如沒有,依《民法》七九六條規定,只能要求賠償。
請求改以賠償處理
如甲曾向建商反應,但建商未告訴您,則確有被拆屋還地風險,但這種情況您的損失可向建商求償,且不受向建商通知房屋有瑕疵起算,六個月內須向法院提出求償時效限制,只要在交屋後五年內提出即可。
 若徐先生被要求拆屋還地,還可依《民法》一四八條規定,主張拆除的利益極小,與拆除的成本不成比例,請求法院駁回拆屋還地,改以賠償方式處理,並請甲提出賠償金額的計算依據。
 此外,法院也會斟酌越界土地,是否影響鄰地整體運用,決定是否拆屋及應賠償金額;由於拆屋還地沒有時效限制,為避免將來建商不知去向或求償無門,建議您透過法院聲請調解,並請甲及建商一同出席協商。

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 防水、防震、防宵小 安全居家 購屋有撇步(2008/8/21)

●九十七年八月十六日 自由時報-(防水、防震、防宵小 安全居家 購屋有撇步) 君

 在台灣多雨、多震的環境中,要挑選安全的住家,是一門大學問;從環境、區段的選擇,到建築物本身的結構,甚至是居家防護,都要費思量,但很多問題堵「牽涉到專業知識與資訊的取得,今天就提供讀者一些安全購屋撇步。
 過去台北市少有淹水,包括今年卡玫基颱風與鳳凰颱風,都沒有重創北台灣,少有淹水災情傳出,不過民國90年納莉風災,當時颱風滯台時間超過80小時,打破台北市70年來的淹水紀錄,將三分之二的台北市淹成水鄉澤國,全台房屋地下室淹水達6,000多棟。信義房屋指出,如果連災情如此嚴重的納莉颱風都能倖免於難,顯示已經通過最嚴厲的現實考驗,未來淹水的機率應是微乎其微。
購屋查證近年淹水紀錄
像是石牌、大安區,北縣的板橋、新莊等部分地區或路段都是不曾淹過水的「乾爽區」,根據信義房屋各直營店的歷史資料,當時由於這些地區的主力商圈大多沒淹水,買方詢問度高,房屋交易表現當月還紛紛創下成長1∼2成的佳績。
 信義房屋也提醒購屋人,有些長年淹水區,若淹水原因已完全根治,以往的淹水紀錄便可一筆勾銷。如二重疏洪道完成後,三重地區已很少出現淹水的情形,木柵河堤、中永和瓦瑤溝一帶防洪工程整治完成後,也很久沒有出現大淹水的災情,這是民眾參考過去淹水紀錄時,必須留意之處。
避開山坡地土石流區
根據房屋專家的說法,過去最常淹水的汐止、基隆等區,在員山仔分洪完成之後,有效紆解水患,最近數年來的大雨,都沒有再造成基隆河沿岸的大規模淹水,顯示效果很好,而這些區域的房價跟著回升,在居家安全程度上,也在快速提升當中;但依舊要注意的是,特別低淦地區,最好還是避開,即使沒有淹水,發生積水的可能性也高,沒有必要跟自己過不去。
 不過要注意的是,包括汐止山區、北投山區等,多次發生豪雨之後有小規模的士石流產生,這是購屋需要注意的地方。
 至於桃園、新竹等地,要注意山坡地的安全問題,避開暴雨後的土石流區域,只要不要過度浪漫而找到山高水遠的區域建屋,大致是安全的。
防護系統打造安全居家
在建築結構安全部分,除了一般性的結構安全之外,北台灣豪宅案幾乎每棟都加入了制震或是隔震系統,以強化安全度,其耐震係數其實都超過政府規定的基本要求之上。
  在居家防護系統上,從社區保全到各式電子儀器納入,早就成了豪宅案的競賽項目,包括指紋辨識系統、臉部辨識系統、防爆大門等,一應俱全,連美國用在軍事上最先進的動態鎖定辨識系統都被引進到台北的頂級豪宅中,把家打造友一個安全堡壘。
■如何避免 買到泡水屋
颱風季節到來,除了防颱之外,有意購屋的民眾更應多一分警覺,避免買到泡水屋。
  房仲業者指出,最簡單的方法是在颱風暴風雨過後立刻到房屋現場察看,最好也要跟社區管理員或鄰居多打聽,了解當地以往是否有淹水的紀錄,或是目前政府對當地防洪的計畫與進度,以免辛苦買來的房子「泡湯」了。
檢視淹水原因
房仲業者指出,會不會淹水,主要得看天候、區位、地勢高低以及都市排水設施是否良好等條件,若是雨量過大,排水措施一時難以宣洩積水,當然容易成災;不過一般而言,房子會淹水主要是地勢較低漥,或防洪整治與排水工程未完善所致,有時施工、人為因素也是造成房屋泡水的元凶。經常淹水的地區以前者為多,後者僅是偶爾淹水,只要用心詢問,可以概知。
選擇較高地勢
若因為經濟或地緣因素非買不可,也建議選擇較高地勢的地段,或是公寓2樓以上產品,即使淹水也淹不到,更不會有電梯大樓機電設施一受損就受困的窘三。
  另外民眾也可透過政府網站查詢易積水區域,例如北市地區可查詢台北市政府養工處提供的台北市積水查報網(http://rain.tcg.gov.tw/flood/Pagel/)作為參考依據,其他地區民眾也可透過經濟部水利署易淹水地區水患治理計畫專屬網站(http://fcp.wra.gov.tw/default.asp)查詢。
■泡水屋檢視 5大撇步
消費者如果擔心買到泡水屋或是漏水屋,最簡單的方法就是在風停雨歇後,直接到房屋現場察勘,有無淹水或漏水一目了然,「颱風天,看屋天」的錯不了的!
 中信房屋表示,消費者可以參考漏水檢視5要點,包括:
1.查看窗戶、窗台邊框,油漆是否出現脫落或發泡現象,表示該處可能已經滲水並含有水氣的疑慮。
 2.牆面或屋角的油漆顏色是否出現明顯差異,表示雨水可能悄悄地滲入。
 3.天花板有不平整的隆起、水漬、油漆剝落狀況時,多可能是漏水引起。
 4.90%的案例水是由磁磚細縫滲入,所以觀察外牆是否發霉或變黑,以避免壁癌的產生。
 5.除了雙眼觀察外,雙手觸摸可疑處,乾濕之間見分明。
建設公司也會特別重視防水處理,包括陽台、窗框、冷氣管道、雨遮等地方,確保大雨來時屋內不會漏水,由於部分建設公司都有做好完善的售後服務,所以消費者在挑選物件時也必須將營建施工品質考慮進去。
■結構安全 看門道
台灣位於地震帶上,地震發生頻繁,結構技師戴雲發表示,建築物除了靠制震系統之外,其實也可以利用結構系統的加強,讓房子更為安全穩固。
 在結構系統的部分,最主要的還是粱柱,依台灣建築技術規則的規定,只要建商、營造商不要偷工減料,至少耐5級以上地震沒有問題,有些加上制震系統的建築,耐震系數可以再攀升。
1.梁柱 支撐安全逃生
在房屋耐震結構設計中是以強柱弱梁的觀念規劃,即在大地震來臨時,柱子是後被破壞的,這樣人們才有足夠的時間安全逃出建築物,而當房屋的柱子施工品質不良,就會造成柱子先破壞而倒塌,導致人們來不及逃出。
  從921地震房屋倒塌或損壞的案例中,可以看到很多柱子破壞損毀的狀況,工人為了作業方便將柱筋直接在樓板面同一個平面切齊搭接,如此在這個位置會變得脆弱,亦有部分柱子是鋼筋過多在同一平面搭接,造成整個柱子周邊都是密密麻麻的鋼筋,沒有多餘的空間讓混凝土與鋼筋聯結,無法發揮應有的拉力,而柱子當然就更脆弱了。
  正確的標準施工方式,必須在樓板上方一定高度以上,鋼筋受力比較小的範圍搭接,而且一半數量以上的鋼筋必須錯開跳層搭接,不可以在同一平面搭接,這樣房屋耐震效果較佳。
2.箍筋 圍束捆綁柱子
柱子在鋼筋設計上有許多的箍筋及繫筋,都是為了圍束捆綁柱子,而圍束是一種拘束力,可以加強柱子的耐震強度,否則經過大地震的劇烈搖晃,柱子周邊側向拘束力不夠的話,就容易爆開。
 有些房屋包覆柱子主筋的箍筋間距過大,很多都超過30cm、彎鉤做成90度,使得柱內該有的繫筋及梁柱接頭有的箍擊筋都不見了,在結構上就會產生問題;正確的施工方式應該要將柱子端部箍繫筋問距定為10cm,均勻的將柱子圍束捆綁住、箍筋彎鉤必須為135度,使彎鉤能進入柱內之混凝土增加抓力,而不像90度彎鉤只在柱的外表層,當柱子受力外表層混凝土剝落就沒有抓力。
3.混凝土 抗壓佳、抗拉力差
整個房屋結構中,占最大部分的就是混凝土材料,混凝土抗壓效果佳,但是抗拉力差,受拉容易裂,但再加上鋼筋後,抗拉力增強且不容易裂,因此混凝土自身的強度必須足夠,這樣才能與鋼筋緊密黏結產生握裹力,使鋼筋充分發揮應有的拉力,所以混凝土強度的品質與鋼筋混凝土房屋結構安全的成敗有很大的關係。
 目前國內在砂石短缺下,原有砂石來源產地無法充分供應,必須開發其他砂石來源產地,這時候砂石的品質穩定性就必須做密集的抽驗,以免發生混凝土材料品質不良,進而影響到房屋的結構安全。

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 租屋被法拍 拆走自裝設備被訴(2008/8/21)

●九十七年八月十七日 自由時報-(租屋被法拍 拆走自裝設備被訴) 君

 租屋1年,房子被法院查封、法拍,承租的王姓男子依租約精神「回復原狀」,拆走租後新裝的燈具、地鎖,被士林地檢署認定違反民事執行規定,王某「護產」反觸法,將他依侵占罪嫌起訴。
 起訴表示,王姓男子於95年1月承租台北縣汐止市遠東世界中心的1間10樓房地,屋主因積欠債務,房地經債權人聲請查封、士林地方法院民事執行處拍賣,得標人並於隔月取得不動產權利移轉證書。
 法院通告搬遷期限前,王某雇用裝潢工人將屋內的燈具、鐵捲門及地鎖等設施拆卸取走;同年11月,得標人隨同士林地院民事執行處人員到現場點交,發現現場天花板、電線均有殘缺,並無鐵門,向士林地檢署提告。
 王某到案說,收到士林地院民事執行處的搬遷通知,應於去年10月搬遷完成,因而雇用工人將當初自己裝設的燈具、地鎖取走,鐵捲門則是屋主承諾要送給他的;他是依據當初房屋租賃契約規定,「承租人要負責回復原狀」,所以才拆走這些物品。
 起訴指出,依民事執行程序,得標人取得不動產權利移轉證書後,拍定的不動產已屬得標人所有,凡附著於建物的全部設備,均為拍賣效力所及,債務人或使用人不得拆卸或毀壞。

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 新地主 應繳全年地價稅(2008/8/21)

九十七年八月二十日 經濟日報-(新地主 應繳全年地價稅) 君
8月31日前取得土地 …
財政部表示,8月31日為地價稅課稅基準日,包括法拍或一般土地買賣案件在內,取得土地所有權日期在8月31日以前者,應以新所有權人負責繳納全年的地價稅;取得土地所有權日期在9月1日以後者,則以原所有權人負責繳稅。
 財政部說,稅法規定8月31日為地價稅課稅基準日,是要明確土地移轉時的課稅主體,民間私下協定按買賣雙方持有土地實際月份,分攤地價稅,稅捐機關不會過問,稅捐機關只會按照課稅基準日決定核發稅單的對象。
 稅法明令,地價稅納稅義務基準日為每年的8月31日,財政部說,也就是8月31日當日地政機關「土地登記簿」所載的土地所有權人或典權人,就是當年度地價稅的納稅義務人,應負責繳納該筆土地全年的地價稅。
 舉例來說,在今(97)年8月31日以前取得土地所有權者,按照稅法規定,是由新的土地所有權人負責繳納97年全年的地價稅;如果是9月1日以後才取得土地所有權者,則由原所有權人負繳稅義務。
 財政部說,除一般土地買賣案件外,因法院拍賣而移轉的土地,也是以8月31日做為課稅基準日。即凡8月31日以前(含當日)拍賣並取得不動產權利移轉證書者,應以拍定人為納稅義務人; 9月1日以後才取得所有權者,當年度仍以原所有權人為地價稅納稅義務人。
 拆除改建中的自用住宅土地出售,財政部規定,申請適用土地增值稅10%優惠稅率,應以其拆除改建核准日前一年,推算無出租或營業等情形者,即可按低稅率課稅。
 依據稅法規定,自用住宅用地出售前一年內,如曾供營業使用或出租者,不適用10%稅率課徵土地增值稅。財政部指出,若屬拆除改建中的自用住宅用地,「出售前一年內」的時點認定,是以核准拆除日起往前推算一年期間為準。
 不過,財政部也同意,如果出售拆除改建中的自用住宅房屋基地,申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,所有權人所提示該地上房屋實際拆除日期的證明文件,經稅捐機關查明屬實後,其有無供營業使用或出租的認定,可改以實際拆除日起往前推算一年期間為準。
 財政部強調,已拆除自用住宅房屋基地,在實際拆除日至出售期間內,發生有供營業使用或出租情形者,仍應按一般用地稅率課徵土地增值稅,不適用自用住宅10%優惠稅率。


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 新鮮人合租房屋 遵守三要一不(2008/8/21)

●九十七年八月廿一日  工商時報-(新鮮人合租房屋 遵守三要一不) 君

 社會新鮮人剛脫離校園,有些離鄉背井找工作,到寸土寸金的大都市找房子,為了節省房租,跟好友、或者不認識的人同住,但經常為了生活習慣不同而不愉快,房仲業者建議,要合住前,應遵守「三要一不」原則
一、要知會房東。
二、要白紙黑字。
三、要注意安全。
四、不能太自我。信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說,有人合租會找3房1廳,但3房不見得真的只住3個人,有些一房會住到兩個人,這些都須事前告知房東。
 其次是要白紙黑字寫下公共支出要怎樣分擔。包括水電、瓦斯費等費用的分攤,最好都要白紙黑字寫下,並經過室友同意,以免日後徒生糾紛。
 再來則是要注意安全:住商不動產企研室主任徐佳馨說,雖然有室友,彼此有照應,但合住往往出入較為複雜,為了避免不必要的糾紛與誤會,最好養成出入鎖門。
 最後不要太自我。徐佳馨表示,合住畢竟也是團體生活的一種,既然為了節省房租並且有照應,最好不要當一個惡房客,多配合室友的生活習慣,讓居住起來更愉快。

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 年贈與逾111萬 應申報贈與稅(2008/8/20)

●九十七年八月二十日 經濟日報-(年贈與逾111萬 應申報贈與稅) 君

 台南市安平區許小姐問:每年贈與多少金額,應申報贈與稅?
 南區國稅局台南市分局答覆:贈與人在一年內贈與金額超過免稅額111萬元時,應在贈與行為發生後30日內,向戶籍所在地國稅局辦理贈與稅申報。未依規定申報,除補稅外,按核定應納稅額加處罰鍰。贈與人除了每年有111萬元的免稅額外,也可以利用子女婚嫁時,贈與價值不超過100萬元的財物,該部分贈與可不計入贈與總額,請民眾多加利用,合法節稅。該分局日前查獲轄內王君在95年3月領取土地徵收補償費6,800萬元,同年11月兒子結婚,王君於同年4月送給兒子4,000萬元,供其購置房屋,王君未依規定申報贈與稅,經該分局查獲,除了補徵贈與稅1,156餘萬元外,並加處一倍罰鍰。

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 掌握三原則 買進增值屋(2008/8/20)

●九十七年八月二十日 經濟日報-(掌握三原則 買進增值屋) 君

 台灣房市目前雖然陷入盤整,但其實只要慎選物件,仍然可以在市場風向不明時,買到有增值空間的好宅。
 大家都知道,買房最重要的,就是地段;除了地段好之外,最好還能掌握三原則。
 首先,就是交通建設。包括高鐵站、捷運站、公車站等大眾運輸系統周邊,都可說是房地產的必勝區,其中具有多鐵共構優勢,或是轉運站、末端站等功能的站場周邊,更是上上之選。
 其次為優質學區。明星國中小周邊的住宅,可以讓孩子贏在起跑點,是許多家長必選區域,房價行情自然看俏。而大專院校周邊,除了學風盛、交通方便、生活機能強,還容易出租,更是許多人投資的首選。
 但要值得注意的部分是,學區好屋最好以市區、排名較前的學校為首選,在出生率頻創新低的今天,未來將會有許多學校經營不善而倒閉,需要特別注意。
 第三,是優美的景觀。鄰近大型公園綠地,如台北的大安森林公園、台中美術館、科博館、高雄美術館及農十六等區;或是優美水景等絕佳景緻,向來是許多人購屋的首選。
 景色優美、居高臨下也是房屋加分條件,但要注意周邊規劃,特別是未來若出現擋住景觀的建築,將對房價產生很大的殺傷力。
 買房不僅要掌握以上三大原則,維持購物、就醫、通勤、通學等基本生活機能的便利性,也很重要。此外,最好還要遠離殯儀館、墳地、電塔、加油站等嫌惡設施,才是買房的必勝要訣。

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 小套房貸款 3招求通融(2008/8/20)

●九十七年八月廿日 工商時報-(小套房貸款 3招求通融) 君

對於想購屋的社會新鮮人來說,低總價的套房產品,新鮮人較負擔得起,而除了必須座落於交通方便的地段之外,更要掌握3個原則,向銀行申貸時,較有通融的空間。

 一、有穩定職業或精華地段擔保品的保人,做為擔保。
 二、仲介介紹簽約合作的銀行:透過仲介買套房的民眾,請仲介代辦房貸,牽線簽約合作的銀行,大約可省下0.2%的利息。
 另外,也可以尋求限制條件較寬鬆的銀行談,像是渣打銀行,貸款成數不依坪數大小而受限,利率方面,也按照一般住宅產品來評估,渣打銀行以主打的2種房貸專案為例,若選擇指數型房貸,首階段前6個月的利率,目前是2.84%,而選擇抵利型房貸專案,利率則是3.57%。
三、多備自備款,證明財力:華南銀行房貸主管說,貸款成數與利率緊緊相扣,如果房貸戶自備款較多,所申貸的成數相對較低,銀行評估房貸戶的財力不差,因此,也會提供較好的利率。


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 房產節遺產稅 不動產加負債 省遺產稅妙招(2008/8/20)

●九十七年八月廿日 工商時報-(房產節遺產稅 不動產加負債 省遺產稅妙招) 君

 大戶傳承財富,最關心遺產稅的問題,財務規畫專家指出,傳承不動產可降低遺產總額,加上創造負債,節稅效果更大,甚至高總價豪宅傳給子女、還可以完全免去遺產稅。
 宏觀財務顧問平台總經理邱正弘指出,一戶市價3000萬的房子,公告現值可能在800萬左右,父母將可以先用這戶不動產,向銀行貸款800萬元。
 這800萬元的房貸資金,父母可以分年贈與子女,以1年222萬計算,不到3年時間,便可完全免稅移轉800萬元給子女。
未來,父母往生以後,不動產由子女繼承,由於公告現值是800萬、附加的債務也是800萬,兩相抵銷,這戶不動產的遺產價值,等於是零,免遺產稅。
 遠東銀稅務顧問戴素雲說,很多大戶都採用給房子、不留現金的方式,移轉財產。
 除了透過傳承不動產、搭配房貸,資產和負債互抵,完全遺產稅之外,邱正弘說,子女繼承800萬元房貸,可以用父母免稅贈與的800萬償付,未來,也沒有貸款的負擔。
 邱正弘說,在這個簡易的規畫中,運用分年贈與、傳承不動產,加上遺留的「附有負擔」,也就是房貸欠款,一戶3000萬的房子便可完全免稅移轉。
 另外,持有20年以上的房子,到底要利用贈與的方式移轉給子女,還是往生之後,當做遺產留給子女。
 邱正弘說,通常,持有房產20年以上,公告現值大多漲升不少,直接贈與子女的話,必須繳交大額土增稅,如果做為遺產,由子女繼承的話,所必須繳納的遺產稅,可能比土增稅金額還小,民眾不妨精算一番。
 只是,這戶不動產必須一代一代傳承下去,才能免繳土增稅,如果子女繼承不動產以後,有一天要賣掉房子,還是要繳納增值稅。

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 壽險保單節稅 可防子女不肖(2008/8/20)

●九十七年八月廿日 工商時報-(壽險保單節稅 可防子女不肖) 君

 有錢人家傳承財富,財產太晚給子女,擔心來不及節稅,太早交付、又怕子女不肖,財務規畫專家指出,利用高額人壽保單、善用指定受益人的權利,就不用擔心財產的傳承時機。宏觀財務顧問平台總經理邱正弘說,合法的高額人壽保單,具有節遺產稅的功效。
 以保費3000萬、保額1億的人壽保單而言,受益人可以指定子女擔任,做為被保險人的長輩一往生,便有1億元可以留給子女。
 遠東銀稅務顧問戴素雲說,父母支付保險費、當要保人,自己也當被保險人,可以指定對象做為受益人,也有權利更改受益人。
 邱正弘說,在買妥保單、指定受益人之後,子女如果不肖,父母可以更改受益人,不用擔心財產太早給,身邊無產、落得要看子女臉色的問題。
 戴素雲說,只要善加運用,大額保單可發揮很不錯的節稅功能。
 至於高額保險節遺產稅,邱正弘指出,同樣保額的保單,購買美國的保單,保費相對比亞洲地區的保費還低,例如香港、台灣,對於保費數千萬、上億元的案件而言,購買美國保單,保費相對低。
 以保費5000萬而言,可以買到1億5000萬,甚至保額2億的人壽保單。
 邱正弘說,這是因為,美國投保人口多,分母基礎較大,死亡率相對降低,而且,預定利率相對較高,保險公司運用資金,所創造出來的收益相對較高,以台灣而言,預定利率在3%以下,美國保單預定利率在4%以上。
  死亡率相對低、預定利率相對高,精算出來的結果,美國保單的保費,因而相對較低,只是,國人購買境外保單,一定要慎選值得信賴的大公司。

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 社會新鮮人、新婚夫妻、三口之家 3大租屋(2008/8/19)

●九十七年八月十七日 工商時報-(社會新鮮人、新婚夫妻、三口之家 3大租屋群 3大考量) 君

 這一、兩個月,由於房地產市場渾沌不明,讓許多購屋人決定轉買為租,再加上畢業生踏入職場,以及剛考上大學的學子,都有租屋需求,影響所及,使得租屋網站上的流覽量非常可觀。
 現階段利率調升,對於購屋人來說,應暫時以租屋方式棲身,比較適合。至於租屋地點的選擇,我依照不同族群,給予一些意見。
 一、社會新鮮人:租金便宜為優先。
這類年輕上班族,由於剛從學校畢業,有了第一份工作,薪水較微薄,而且工作不太穩定,建議先找租金較便宜的地點,做為租屋首選,再依工作地點遠近,當作次要考量。
 像是捷運線未端的區域,租金較低,上下班可利用捷運通勤,也很方便。
 此外,由於大樓類型的房屋,必須支付管理費及清潔費等費用,相較之下,我建議可選擇公寓型或是沒有管理員的華廈型物件承租,以獨立套房為例,公寓型和大樓型的月租金,就可能達3千元的差距。
二、新婚夫妻:交通方便為優先考量。
至於新婚、還未生養子女的夫妻,已經算是雙薪家庭,房租可以一起負擔,以這類族群來說,反而是交通方便的區域,最適合租屋,每天上下班,或是與親友聚會,都需要利用大眾運輸工具,選定像是捷運站周邊等交通方便的區域後,再去評估房租以及生活機能等條件,是否符合夫妻倆生活所需。
三、育有助子的三口之家:學區為優先考量。
為了讓孩子有良好的學習環境,我建議育有幼子的家庭,可在」、學學區附近租屋,目前明星學區都要在當地設藉好幾年,可籍此向房東表達長期承租的意願,盼能談到優惠一點的房租價格,由於假日必須採買或帶孩子出遊,交通方便就必須列為第二考量。
 另外,必須注意的是,在找房源時,一定要仔細觀察屋況、內部格局等,而房東對於出租條件的敘述,也要問清楚,如果房客必須自行負擔電費,按照目前每度用電的行情,是3元至6元不等,房東不應超出這個行情。
 對於想在嵹洬~住的民眾,雖然租金相對較低,但是房價一定也比市區便宜甚多,我建議,與其長期付給房東租金,還不如自己花錢買屋,而且,不妨選擇未來有捷運通過的區域,在周邊購屋,提升交通便利性。 

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 稅法擬增訂 實質課稅原則(2008/8/19)

●九十七年八月十九日 工商時報-(稅法擬增訂 實質課稅原則) 君

 實質課稅原則向來是國稅局打行政救濟官司的利器,但因未能明列在稅法中,經常受到納稅義務人的質疑。為此,司法院和財政部昨日舉行座談會,確定將實質課稅原則納入正式法令,列進賦稅改革委員會的「反避稅」研究議程。
 據了解,司法院傾向建議增訂稅捐稽徵法第15條之1,將實質課稅原則明確條文化。所謂實質課稅原則,意指不能僅根據租稅案件外觀和形式,確定是否應予課稅,而應根據實際情況,尤其應當注意根據經濟目的和經濟生活的實質,判斷是否符合課稅要素,以求公平、合理和有效地進行課稅。
 因此,一旦未來實質課稅原則納入正式法令,將有助增加國稅局在行政救濟案件勝算的機率,唯部分案件也有可能因此反對納稅義務人有利,資深會計師說,須視個案而定。
 統計顯示,目前行政救濟案件逾4成屬稅務領域,因此,為了有效紓解訟源,司法院也在昨日會議中,提出多項建議,希望能有效將稅務行政救濟案件數量降低,例如未確定的稅務案件裁罰倍數,可採「從新從輕」原則,不要等到行政法院再重裁定,浪費資源。
 至於引起爭議的稅捐稽徵法第28條,也就是即使因政府機關錯誤導致民眾溢繳稅捐,退稅最多只能追溯5年規定,因財政部已擬妥修正草案送行政院,司法院僅表示,希望在修法時,能在文字上更明確。
 目前財政部的修法版本顯示,如果民眾因為稅捐機關用錯法令、計算或其他政府機關的錯誤,導致多繳稅金,未來稽徵機關必須主動或在民眾申請查明後退還,不受原法令5年限制。
 整體而言,據與會人士形容,司法院十分重視昨日會議,出席的是法官或者庭長,並且親自報告,相關建議則交由賦稅署或者國稅局再行研議,資深財稅官員說,暫無進一步的計畫,但司法和行政機關之間的聯繫,仍將繼續,共同朝向紓解訟源方向努力。




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 欠管理費 屋遭換鎖出租(2008/8/19)

●九十七年八月十八日 蘋果日報-(欠管理費 屋遭換鎖出租) 君

 屋主大呼離譜 管委會被依竊佔罪法辦
一名嘉義市民在桃園市有間小套房,因閒置一年多積欠管理費一萬多元未繳,未料社區管理委員會竟私自將其小套房出租,用租金扣還管理費。屋主發現鎖被換了不得其門而入,才報警處理;警方經調查,昨將管委會總幹事、主委及一名管理員依竊佔罪嫌函送法辦。
蕭明聰(右)和蕭兆弘舅甥,看著被管委會竊佔,傢具被搬空的房子,一臉無奈。
倒楣屋主曾輾死跳車男
小套房主人蕭兆弘(十九歲)直呼:「太離譜了!房子遭換鎖,還被管委會出租收錢,台灣還有國法嗎?」他舅舅蕭明聰(蕭兆弘跟母姓)就是上週二開車,在中山高輾死敲破客運車窗跳車、趴地尋死憂鬱男的倒楣者。當時舅舅即欲到桃園處理此房事糾紛。
 遭函送法辦的桃園市安東街天天大廈社區管理委員會總幹事陳孝釗(八十二歲),及主委吳育明(三十二歲)、管理員李劍岳(五十五歲)三人,只有陳孝釗到案,而該管委會成立並未向縣府報備立案。
 蕭兆弘的小套房原本是舅舅蕭明聰所有,十年前過戶給他。蕭兆弘說,舅舅屋內本來有沙發、酒櫃等,也被搬光了。房子過戶後,他曾住了兩年即閒置,直到去年才又整理過,當時社區沒管理員,也沒收管理費。
 上月,蕭兆弘想將房子租給在桃園工作的朋友,將房子鑰匙交給朋友,不料朋友說打不開門,按電鈴裡面居然已有人住。蕭兆弘趕往查看,才知上月初管委會已透過網路將他的房子以每月六千五百元租給他人,對方還付了兩個月押金。
總幹事辯稱依會議紀錄
社區管委會總幹事陳孝釗向警方供稱,因屋主積欠管理費一萬多元,且樓下住戶反映,蕭男房屋漏水,故管委會花錢請工人修繕,才將房屋換鎖出租。陳孝釗並出示一份管委會會議紀錄,指蕭的空屋未繳管理費,房東行蹤不明,管委會代其整修,故出租款項扣除管理費、水電費,剩餘由管委會保管再還給屋主。
 但警方發現,陳孝釗出示的會議紀錄沒有出席人員簽名,開會日期是上月二十五日,但蕭的房子早在上月八日就已被出租,顯有侵佔之嫌。
住戶與管委會權利義務
 .住戶未繳交管理費,管委會可循法律程式追討,但不得侵入住宅
 .住戶修繕房屋不得破壞建物主結構,若有違建,管委會可報請建管單位拆除
  .住戶飼養動物不可妨害公共衛生及安寧,否則管委會可制止或向環保局告發
  .住戶不可在樓梯間等公共空間堆置雜物,管委會可制止或向消防單位告發
  資料來源:律師何啟薰




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 購地未過戶即出售 因小失大(2008/8/19)

●九十七年八月十八日 經濟日報-(購地未過戶即出售 因小失大) 君

 土地交易所得原本不用繳稅 變成其他所得要申報綜所稅 漏報還得罰款不少民眾藉由買賣土地獲利,但要記得先辦理土地所有權登記後再出售給他人,否則將會從原本不用繳稅的「土地交易所得」,搖身變為要申報綜所稅的「其他所得」,萬一漏報還會被處以罰鍰,省略過戶步驟恐將因小失大。
 北區國稅局最近查獲一位民眾購買土地後,未辦理土地所有權登記就直接轉售,被國稅局核定所獲利益應屬所得稅法規定的其他所得,不但應補課綜合所得稅,並依規定送罰。
 北區國稅局發現,買賣雙方契約書所載的價格不同,且出現第三人甲君,原來是甲君先以低價向原地主購買土地,在未辦理土地所有權登記的情況下,以高價轉售給土地登記的買方,因此土地所有權直接由原地主過戶到土地買方名下。
 由於甲君是因簽訂買賣契約,取得請求土地登記的權利,但土地並未過戶就出售,國稅局核定買賣的標的並非屬土地,而是「土地登記請求權」,因此不屬於免稅的土地交易所得,而是甲君的其他所得。
 北區國稅局指出,民眾如購買土地並完成所有權登記後再行出售,其間所獲利益,依據所得稅法第4條第1項第16款規定,屬於免稅的「土地交易所得」;但若購買土地後,未辦理土地所有權登記即轉售,其間所獲利益,就變成所得稅法第14條第1項第10類規定的「其他所得」,應主動併入所得辦理綜合所得稅結算申報,繳納個人綜合所得稅;否則一經查獲,除補稅外,並可處漏稅額三倍以下罰鍰。
 另依財政部84年的解釋令,購買農地後未辦理過戶就出售給第三人,並直接由原地主變更所有權為第三人,其間所獲的利益,核屬所得稅法第14條第1項第10類規定的其他所得,應依法課徵綜合所得稅。
 安侯建業會計師事務所會計師卓隆燁指出,如果借用他人名義買賣建物,會被國稅局歸課房屋的財產交易所得稅。依實質課稅原則,雖然是未經登記而轉賣土地給他人,但實際上享有的經濟利益是來自土地交易所得,不應該因借用他人名義而造成課稅差異,國稅局的認定是否違反行政程式法的正當性,仍值得商榷。

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 簡化稅政疏減訟源 稅改重頭戲(2008/8/19)

●九十七年八月十八日 經濟日報-(簡化稅政疏減訟源 稅改重頭戲) 君

 賦改會下月底提具體研究報告,本週四聯席會將提報軍教課稅共識。
賦改會將在本週四(21日)召開期中聯席會議,除將提報上周工作小組會議對於軍教課稅的共識外,由於營所稅、營業稅、和綜所稅每年申報件數驚人,複查案件也超過2萬件,簡化稅政與疏減訟源已列為賦改會的重點議題,將在9月底提出具體研究報告。
 財政部長李述德在上週三(13日)賦改會工作小組會後指出,無論教育部和全國教師會是否達成共識,財政部都將在明年上半年提出所得稅法修法案,其中包括取消所得稅法第4條軍教人員免稅的規定。但軍教課稅案到底何時提送,仍待賦改會進一步討論。
 賦改會委員孫克難說,所得稅的改革包括營所稅、綜所稅和促產條例,是這次賦改會的稅改主軸包山包海,可說牽一髮動全身,既然軍教課稅已成各界共識,性質也比較單純,最好是能和其他所得稅法修正脫勾處理,在立法院下個會期就提案修法,也可作為本次賦改會的指標性改革方案。
 李述德表示,每年綜所稅申報戶數達520萬戶、稅收3,500億元,營所稅申報也有73萬件、稅收3,700億元,營業稅更是每兩個月就要申報一次,一年也有120萬件申報案,總計高達2,500億元稅收,有必要簡化稅制。
 負責研議營業稅簡化稅制的南區國稅局長邱政茂指出,根據去年度的營業稅申報資料統計,300元以下的補稅案件有1,660件,平均金額為128元;退稅案件則有5,476件,平均退稅金額只有60元。因為營業稅按稅率5%計算後,採四捨五入,如果要補稅的統一發票不只一張,每張分開或合併計算,營業稅額可能就有差額,但公司漏開發票必須繳清稅款才能適用較輕罰則,造成國稅局常常為了稅額1元也要開稅單,徒增稽徵成本。
 依現行稅制,許多稅目都有免徵、免退的標準,像營所稅,在100元以內,免徵也免退;綜所稅則略高一點,200元以內免徵、免退。其他如遺產與贈與稅、房屋稅、土地稅等,都規定100元以下免徵。因此賦改會研議修訂稅捐稽徵法,增設各稅目免徵免退的金額標準。
 負責研議疏減訟源的中區國稅局指出,每年複查案件都超過2萬件,經協談而撤回複查的比率只有13.02%,且因罰鍰申請複查的比率偏高,初步建議應將散落在稅法中的各項稽徵機關協力義務統一規定,並將稅務協談法制化。
 民間稅改聯盟召集人簡錫建議,政府應設立獨立的納稅人權利保護官,才能有效疏減訟源。

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 營所稅催報前補報 須繳滯報金(2008/8/18)

●九十七年八月十八日 經濟日報-(營所稅催報前補報 須繳滯報金) 君

 公司行號若未在期限內辦理營所稅結算申報,雖於國稅局催報前自行補報,仍須加徵滯報金,不適用捐稽徵法第48條之1自動補報免罰的規定。
 南區國稅局表示,依所得稅法規定,公司行號應依法定期限辦理所得稅結算申報,如未於規定期限內申報並繳納稅款,國稅局將寄發滯報通知書,要求公司補辦結算申報。不過,在超過所得稅繳納期限後,即使公司在滯報通知書送達前自行補辦結算申報,依規定還是要加徵滯報金。
 南區國稅局說明,轄內A公司91年度營利事業所得稅未依限辦理結算申報,但在南區國稅局將滯報通知書送達之前,A公司已補辦結算申報,但仍被南區國稅局加徵滯報金。A公司複查主張,既然已於滯報通知書送達前辦理結算申報,應符合稅捐稽徵法第48條之1自動補報免罰的規定,應免加徵滯報金。
 南區國稅局指出,因所得稅法施行細則第102條第1 項前段已明文規定,公司行號未如期於申報期限內辦理申報,在滯報通知書送達前補報,仍應加徵滯報金,因加徵滯報金是針對公司違反申報義務的行為處罰,不適用稅捐稽徵法第48條之1漏稅自動補報免罰規定,撤回A公司複查。
 南區國稅局進一步解釋,稅捐稽徵法第48條之1的用意,是要給漏報稅捐者自新的機會,因此要在稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前,自動申報並補繳,可依稅捐稽徵法第48條之1規定主張免罰。若已經人檢舉後,趕在國稅局核定前補報,還是要按短漏報所得補稅並加處罰鍰。

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 逃漏稅經檢舉補繳 仍會被罰(2008/8/18)

●九十七年八月十五日 工商時報-(逃漏稅經檢舉補繳 仍會被罰)君

 稅法當中為鼓勵納稅義務人自動補繳漏稅,訂有免罰規定。納稅義務人只要在國稅局或相關人員未展開調查前,主動補繳所漏稅捐,即可免除罰鍰,但在遭人檢舉之後才申報補繳者,不在免罰範圍。
 南區國稅局表示,依照稅捐稽徵法第48條之1的規定,納稅義務人有短漏報稅捐情事者,除已經人檢舉及已經稽徵機關或財政部指定調查人員進行調查者外,自動向稅捐稽徵機關補報並補繳所漏稅款,各稅法所定關於逃漏稅及同法第41條至第45條處罰,一律免除。
 南區國稅局日前查獲某案例,甲營業人於92年1月2經人向該局檢舉逃漏稅捐,經查證屬實,除補徵營業稅外,並按所漏稅額處3倍罰鍰。
 之後,甲營業人不服,主張已於國稅局通知調查前自動補報,依稅捐稽徵法第48條之1規定,應予免罰。經提起行政救濟,最後上訴到最高行政法院,仍遭裁定駁回。
 行政法院判決指出,稅捐稽徵法第48條之1第1項立法目的,是為了給漏報稅捐者自新機會,當納稅義務人自行發現漏報課稅所得,在稅捐機關未投注調查成本派員進行調查前自動補繳,給予免罰鼓勵,藉收事半功倍效果。
 因此,甲營業人依照稅捐稽徵法第48條之1規定主張免罰,首先必需具備納稅義務人有自動向稅捐稽徵機關補報並補繳所漏稅款的事實,另外,該案件也需屬未經檢舉且未經稽徵機關或財政部指定調查人員進行調查的案件。
 本案當中,甲營業人經人檢舉且帳冊遭查扣後,才補報銷售額並補繳營業稅,自然不適用稅捐稽徵法第48條之1自動補報補繳免罰規定。國稅局呼籲營業人,應誠實開立統一發票給買受人,並依規定報繳營業稅,以免被查獲後遭受處罰。


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 勞退金賸餘款項 應併當年收入課稅(2008/8/18)

●九十七年八月十五日 工商時報-(勞退金賸餘款項 應併當年收入課稅) 君

 營利事業請注意,已提撥勞工退休準備金,如實際支付後有賸餘,必須併入當年度的其他收入,向稅局報繳營利事業所得稅。
 台北市國稅局長凌忠嫄表示,依照勞工退休準備金提撥及管理辦法第8條第3項及第4項規定,事業單位如已無須依勞工退休準備金提撥及管理辦法支付勞工退休金時,例如消滅解散或者被併購,已經提撥的勞工退休準備金,除支付勞工退休金之外,如有賸餘,應併入當年度其他收入,依法報繳營利事業所得稅。
 凌忠嫄說,當初各營利事業依法提撥勞退金時,都在當年度列費用,從所得總額中扣除,因此在事業消滅或被合併時,扣除實際發給勞工的退休金,如有賸餘,自然應該當作當年度所得,依法繳稅。
 台北市國稅局日前查核某案例時發現,甲公司依照勞動基準法規定,每年提撥勞工退休準備金,於辦理年度營利事業所得稅結算申報時,列支費用。
 之後,台北市國稅局接獲台北市政府勞工局資料通報,發現甲公司於94年度經核准,撤銷勞工退休準備金監督委員會,賸餘準備金含利息超過400萬元,但甲公司向指定金融機構領回後,未依營利事業所得稅查核準則第71條第8款規定,列報當年度收益。
 因此,台北市國稅局認為,甲公司在辦理94年度營所稅結算申報時,短漏報這筆其他收入,因此要求甲公司補稅,並處以罰鍰。


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 逢低買屋 四絕招達陣(2008/8/18)

●九十七年八月十八日 工商時報-(逢低買屋 四絕招達陣) 君

 雖然危機入市是投資的基本概念,但是,專家建議,房市量縮價跌,仍應掌握4個挑選原則,作為購屋策略,才能確保居住品質及未來的轉手性。
一、好地段:
台灣房屋行政副總謝萬雄指出,好地段是抗跌鐵則,像是生活機能充足、綠地面積大、優良學區等區域,都是屬於好地段,也由於市中心的好地段,平時的釋出量少,物以稀為貴,價格當然就產生抗跌性,在景氣反轉之時,較不易受到太大的震盪。
二、就業機會大的區域科學園區:
因為有就業人口的強力支撐,所以房價也相對抗跌。台灣房屋不動產研究室指出,新竹區域人口3年來都是淨流入,主要是新竹科學園區有龐大就業人口的需求,所以竹科周邊房價穩定成長。
 另外,內湖區也是大台北12個行政區域之中,近5年房價平均漲幅最大的區域,足見大內科計畫,已經增加了許多就業機會。
三、重大交通建設或即將完工的捷運沿線:
台灣房屋不動產研究室調查,逐漸捷運而居、到站就到家的概念,已成為大台北築巢的必備條件,尤其是近3年來,捷運共構、即將完工的捷運沿線,物件銷售特別快速,因此相對抗跌。
 另外,像是高鐵、快速道路通車等重大交通建設完工,也會改變房價,謝萬雄舉例,北二高信義支線通車後,木柵區的房價就呈現明顯上漲。
四、選擇優質建商及仲介:
永慶房屋研展部協理黃增福指出,優良建商及仲介品牌,除了可以確保建物施工品質,以及完善的購屋服務之外,更可避免建商資金周轉不靈,或是仲介經營不善,而衍生的房屋買賣風險。


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 債權人 可代申報遺產稅(2008/8/18)

●九十七年八月十八日 經濟日報-(債權人 可代申報遺產稅) 君

 南區國稅局表示,債務人死亡,繼承人又遲遲不向地政機關辦理繼承登記時,債權人為確保債權獲得清償,可以向法院聲請命繼承人辦理繼承登記,如果超過遺產稅申報期間,繼承人仍未申報,債權人可依法院確定判決,代申報遺產稅,確保債權的清償。
 據民法規定,繼承人除拋棄或限定繼承外,從被繼承人死亡之日起,承受被繼承人遺留的一切權利義務;而依遺產及贈與稅法規定,繼承人應該在被繼承人死亡後六個月內,向戶籍所在地主管稽徵機關申報遺產稅。
南區國稅局曾發現,被繼承人甲君死亡後,遺有房屋及土地,繼承人卻遲遲未辦理遺產稅申報,債權人乙君只好向法院聲請命繼承人辦理繼承登記,因甲君的繼承人逾期未申報,乙君在取得法院確定判決後,申請代位申報甲君的遺產稅,最後才得以保住債權。
 南區國稅局指出,債權人乙君代位向稽徵機關申報遺產稅時,如經核定須繳納遺產稅,可以就聲請強制執行財產所佔全部遺產總額的比例,計算其應代繳的遺產稅,繳清遺產稅額後,稽徵機關即可發給代繳部分的繳清證明書。乙君依法定程式取得繳清證明書後,就可以辦理財產過戶,不用擔心繼承人不辦理繼承,而讓自己
債權蒙受損失。


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 多處自宅地同時賣 省稅有招(2008/8/15)

●九十七年七月廿九日 經濟日報-(多處自宅地同時賣 省稅有招) 君
台中市稅捐處說,同一土地所有權人擁有多處自用住宅用地,如將多處住宅用地同時出售,合計面積符合規定,且有符合自用住宅的親屬設籍者,可視為一次出售,按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。
 稅捐處表示,土地所有權人出售自用住宅用地,都市土地面積未超過三公畝部分、或非都市土地面積未超過七公畝部分,是按其土地漲價總額的10%計課土地增值稅,目前為止的規定是一生以一次為限。
 土地所有權人必須注意的是,所謂「同時出售」,指的是訂定契約日應相同、並在同一天申報移轉現值,才可以視為一次出售。
 稅捐處說,土地所有權人如同時出售不同轄區(稽徵機關)土地,應就近向任一筆自用住宅用地所在地稽徵機關辦理移轉現值申報,並在各份申報書加蓋收件章戳後,其土地現值申報即以受理單位收件日為準,不必分別向出售土地所在地稽徵機關逐一申報。
 其次,自用住宅用地優惠稅率僅適用於「買賣移轉」,如為「贈與移轉」,不得申請適用。

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 5撇步拚優貸 首購族年息省多多(2008/8/15)

●九十七年七月卅一日 工商時報-(5撇步拚優貸 首購族年息省多多) 君

 升息時代來臨,房貸利率跟著調升,約400多萬的房貸戶,負擔因此加重。對於首購族來說,一定要善於掌握自己的優勢,向銀行爭取較優惠的房貸利率,以貸款金額500萬元、利率3.6%計算,每月本利攤還金額29,256元,如果爭取降下1碼(0.25%)的利率,則每月本利攤還金額為28,614元,每月減少642元,一年下來,足足可
省下7,704元。

 掌握以下5個撇步,有助於成功爭取降低利率:
1.搭配房貸壽險,房貸利率可降0.05%至1碼:對於新婚家庭的首購族來說,房貸負擔多半占據家庭總收入的約3成,如果一方因意外而無法共同負擔房貸,將有可能拖垮另一半的生活。
 像是合庫的期繳型房貸壽險,以30歲男性、投保500萬元、分20年期來看,一年保費是2萬元,且第一年提供房貸利率降0.1%的優惠。而台新銀行給予的優惠利率為期2年,並可降到1碼。
2.跟長期往來的銀行,爭取房貸利率:台新銀行房貸主管說,如果房貸戶投資基金或其他金融商品,都與同一銀行長期往來,這類房貸戶的貢獻度極高,爭取利率時,就會比一般人容易。
3.善用政府優惠房貸專案:像是政府優惠房貸、青年首次購屋貸款等,這類房貸利率都是以郵政儲金2年期定儲機動利率加碼計算,雖然郵局已隨央行升息而調升利率,但是仍比銀行提供的房貸利率划算。依房貸戶本身的條件及房屋坐落地點,可享有最高額度150萬元至250萬元。
4.夫妻掛名,可爭取降0.1%:永慶不動產估價師事務所所長郭大誠說,銀行認定夫妻一同掛名,由夫妻共同還款,所以繳不出房貸的風險較小。
如果這類房貸戶積極爭取,有些銀行會視房貸戶的條件,斟酌降低0.05%至0.1%的利率。
5.找公司福委會向銀行爭取的房貸團簽專案,可降到0.05%:較有規模的企業,多半會成立福委會,銀行人員說,這些企業的福委會,常會向銀行或店家爭取團簽專案,為員工謀福利,讓員工在消費時,憑員工識別證能享有優惠,申請房貸也一樣,有了團簽專案,至少可以降下0.05%的幅度,銀行會依各家企業的規模、條件而給予不同優惠。

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 房貸減壓 先爭取降低利率(2008/8/15)

●九十七年八月二日 蘋果日報-(房貸減壓 先爭取降低利率) 君
最多減0.3% 申請寬限期 拉長還款期可救急
物價與利率齊揚,又逢國內股市跌跌不休,銀行業者觀察,最近申請房貸「寬限期」的案例增加,顯示許多房貸族確實被壓得喘不過氣,業者建議,除了可利用寬限期暫緩眼前壓力外,為房貸減壓的方式還包括拉長還款期、跟銀行爭取降低利率等,適合對資金調度有不同需求的房貸族。
靈活調度
陽信銀行房貸部襄理林詠真表示,近來向銀行申請「寬限期」的案例確實比去年同期多,主因是通貨膨脹壓力來得又急又快,加上連日下跌的國內股市讓不少人住進「套房」,進而影響還款能力。
欠得愈久還得愈多
銀行業者表示,目前最常使用的房貸減壓方法有3招,最適合「救急」使用的方法,就是向銀行申請寬限期,因寬限期內可只付利息不還本金,但一般而言,寬限期最多只能延長到3年。以黃先生貸款金額500萬元為例,申請指數型房貸的前2年利率2.8%,第3年利
率3.5%,還款20年期,原本第1年每月須償還2萬7232元,若向銀行申請寬限期,每月還款利息便陡降至1萬1667元,壓力立刻減輕一半。
但林詠真提醒,寬限期只能當作救急使用,因為寬限期一過,本金須在剩餘年限裡攤還,如果沒有完善的財務規劃,屆時還款壓力會更重。
 另一種是貸款者對還款能力過於樂觀,銀行核貸後,卻發現每月還款金額過高,此時可向銀行爭取將還款期延長為25年或30年,減輕還款壓力。
 永慶房屋契約部經理陳俊宏舉例,日前1名以1.5億元購買豪宅的客戶,貸款1.2億元,因為銀行不同意給予寬限期,轉而爭取拉長貸款年限,原貸款20年,每月須償還70多萬元,後來改為25年攤還,月付款即降為50多萬元。
信用良好談判利器
其實,只要客戶還款正常,銀行樂得在拉長年限中賺取客戶利息,但貸款者也要有「欠得愈久、還得愈多」的自覺。以上述黃先生案例,若拉長還款期,30年下來總共要還銀行800萬328元。
 陳俊宏表示,「真正能省荷包的方式,就是向銀行爭取調降利率。」如果平常信用良好、和銀行互動密切,加上承貸房屋的條件好,利率可望減少1~2碼(1碼:0.25%)。林詠真建議,可以把存款、基金理財、信用卡、房貸等集中在1家銀行,與銀行互動密切,較能成功爭取利率減碼。
 雖然利率減碼對每月繳款金額僅能減少約千元,但拉長時間來看,償還總額可省下約10萬元,顯見保持良好信用、爭取利率減碼,才是通膨時代省息顧荷包的王道。

 購屋使用寬限期 對消費者是否有利?(2008/8/15)

●九十七年八月二日 自由時報-(購屋使用寬限期 對消費者是否有利?) 君

 Q:想購買1棟總價700萬的大樓,銷售小姐表示,貨款500萬,如果使用寬限期,每月房貨利息負擔僅T萬多。請問用這種方式購屋,對消費者是否真的有利?
A:所謂「還款寬限期」,是指申請房貸的前幾年(1∼5年)只還利息不還本金,等寬限期一過,剩下的房貸本金就會擠壓在剩下的年限內攤還,負擔自然頓時變重,是一種「先甘後苦」的房貸還款方式,適合購屋初期所得較低,但預計3∼5年後所得會顯著成長的民眾使用,若能確定利率走勢是由高走低,更適合使用寬限期房貸。
 以房屋貸款500萬元為例,若還款年限是20年、利率3%,採一般本金利息平均攤還方式,每個月要繳27,730元;若改採前3年使用「還款寬限期」,則前3年每個月繳交的房貸只要12,500元,還不到前者的一半,自然會讓很多民眾有輕鬆購屋的錯覺。
 但是提醒消費者,寬限期內的房貸付款雖然輕鬆,但其實是個錯覺,也常常因此讓很多首購族淪為被房貸壓得喘不過氣來的「屋奴」,更糟的是,如果家庭收入3∼5年後並沒增加,可能會導致無力還款,房屋淪為被法拍的命運,所以在使用寬限期時,一定要先有寬限期結束後,房貸資金壓力大增的心理準備。

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 天災修繕貸款 最高可貸 300萬(2008/8/15)

●九十七年八月九日 蘋果日報-(天災修繕貸款 最高可貸 300萬) 君

 首年利率3.048% 審核至撥款需2~3周較長
 連續2個颱風肆虐造成各地不少災情,急需資金重建家園的民眾,可考慮向大型行庫申請災後重建貸款。
 連續2個颱風挾帶豪雨重創各地,許多民眾急需資金整建家園,假設沒有抵押品,可申請經建會委託銀行辦理的「中美基金災區住宅修繕貸款」,但因從申請到撥款的時間較冗長,專家建議,若自有住宅仍有餘值,不妨考慮直接增貸,7個工作日內就可取得修繕基金,盡快展開重建工作。
加快重建
卡玫基與鳳凰颱風肆虐後,經建會率先宣佈,以中美基金搭配銀行資金,辦理「天然災害災區住宅修繕貸款」,每人最高可貸200萬元,償還期限20年,包含僅付息不還本的寬限期3年,貸款利率為按郵政儲金2年定存機動利率加1%(現為3.725%)計息,目前承辦的銀行有土地銀行與合作金庫。
 除此之外,台灣銀行、華南銀行等大型行庫,也有類似因應天災的住宅重建貸款。
  有擔保品 利率可更低
  台灣銀行授信審查部科長林宜保表示,受災戶可請鄉鎮市公所開立受災證明、或是直接到該銀行分行申請,銀行會派專人到府評估貸款額度,以台灣銀行推出的方案為例,貸款最高可達300萬元,且利率採階梯式,信用最佳者,前半年僅3.048%,第7~24個月為3.148%,第3年起為3.548%。
 不論是經建會、或大型行庫辦理的災害修繕住宅貸款,都屬於信用貸款,因無抵押品,從申請、核貸到撥款約需2~3周作業時間,不過,相較於目前市面上的信用貸款,年利率約6~12%,成本較低。
 土地銀行科長林萃珍表示,若民眾有房子可作擔保品,利率可以壓得更低,約3%,但確切利率仍須依照貸款人的工作、收入、還款能力等條件來決定。
 華南銀行建議,假使房貸已繳了一半,也可直接向原銀行增貸,好處是可以省去準備受災證明、重新被銀行徵信等的作業時間,從申請到撥款只要1周即可。
  找原貸行 增貸較快速
  如果居家沒有因天災受損、也有修繕需求,則可考慮內政部推出的「2008年修繕住宅貸款利息補貼專案」,但資格限制較嚴,申請人與配偶、或是戶籍內的直系親屬,僅能持有1戶屋齡10年以上之住宅,且年收入須在規定以下,符合資格的民眾不妨趕在8月15日截止日前提出申請。

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 投資客 只能貸五成(2008/8/14)

九十七年八月十四日 工商時報-(投資客 只能貸五成) 君

 針對房地產投資客,銀行房貸成數控管嚴格,影響所及,房地產戶數愈多,資產豐厚的客戶,貸款成數反而降低,一位專門投資豪宅、擁有6戶房子的大戶,近日再度購屋,但銀行只願借貸款5成。
 這一陣子,銀行針對投資客控管,日益嚴格,具有投資屬性的客戶,購買房地產、申請房屋貸款,銀行在成數上,大多壓低在5成到6成,如果持有太多戶房子,同時都有房屋貸款,銀行更小心。
 近日,專門投資豪宅的大戶,每一戶房子都抵押給銀行、分別向銀行申貸一筆錢,再要借錢購屋,就遭到銀行降低成數,甚至婉拒。
 這位擁有6戶豪宅的投資人感嘆,豪宅愈買愈多,能夠從銀行借到的錢,反而愈來愈少,甚至申貸碰壁,即使看中的投資標的,深具增值潛力,也要自備5成、6成的錢,才能介入,資金調度壓力變大。
 這位大戶的主要業務是買賣房地產,而且,主要投資豪宅,投資金額龐大,每一戶豪宅的投資金額,大多在8000萬、1億以上,房子很多、資產豐厚。但是,沒有所得證明,收入來源都是買賣房產所得,對銀行而言,貸款風險相對高。
 針對這類豪宅投資客,銀行主管說,大戶揹負的房貸金額,超過1億元,每月光是房貸利息,就要償還銀行近40萬元,只要一個閃失,銀行就可能吃倒帳。
 如果貸款人屬性是投資用途,銀行在成數上,限制變多,最高5成。在投資客的認定上,只要近2、3年,多次買賣房地產,短期間內轉手賣出,銀行便認定為投資客,另外,同一個人的名下,擁有3戶、5戶房地產,也會被銀行認定為投資客。

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 申貸期一年 可跨區購屋(2008/8/14)

●九十七年八月十四日 工商時報-(申貸期一年 可跨區購屋) 君

 今年住宅補貼申請,周五截止,貸款利率頗低,但是,卻碰到房價高檔期,銀行主管指出,民眾取得低利貸款資格之後,有一年時間可以挑房子、選時機,不必馬上購屋,而且,可跨區買房子。
 北市都發局人員指出,取得低利貸款資格的北市市民,可以跨區買房,前往桃園等低房價區購屋,通通可以。
 針對住宅補貼實際作業,銀行人員說,今年申請、取得低利貸款資格的民眾,實際購屋、申貸的期限是一年,也就是說,今年底獲得申貸證明,98年底之前再買房子,都還可以。
 符合這項貸款條件的民眾,只要是還沒有自用住宅,而且,未來有買房子的計畫,不論是企業小主管、白領上班族、空姐、教師、銀行員,不妨趕快去申請。
 北市都發局人員說,先取得申貸資格,再慢慢看房子,挑選合適的時機、價格買屋。
 未來,取得這項住宅補貼許可的民眾,在實際購屋、申貸之前,如果政府又有推出更優惠的方案,一樣可以再申請,放棄舊優惠案、申請新優惠案。
 另外,民眾向戶籍所在政府申請,獲貸款許可後,可跨區購屋,例如,台北市民取得許可之後,可以在桃園、林口、三峽購屋均可。這些地區的房子,房價多一坪在10萬到14萬之間,民眾購屋壓力較輕。

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 承租共有屋 分別開扣繳單(2008/8/14)

●九十七年八月十四日 經濟日報-(承租共有屋 分別開扣繳單) 君

 台北市國稅局表示,公司承租辦公室時,若承租的房屋屬於共有物,負扣繳義務的公司應按每位共有人應有部分的租金,分別開立扣免繳憑單,以便各共有人按其應有租金申報繳納綜合所得稅。
 台北市國稅局審理綜所稅案件時,發現甲、乙、丙三人共有房屋一幢,甲君持分為二分之一,乙、丙君各持分四分之一,96年1月1日由甲出面出租給A公司,每月租金20萬元,並按10﹪扣繳稅款2萬元,A公司開立96年度租賃所得扣免繳憑單時,應按甲、乙、丙三人的持分分別填發扣繳憑單,甲君租金收入給付總額為120萬元,扣繳稅額12萬元,乙、丙兩人租金收入給付總額各為60萬元,扣繳稅額6萬元。但A公司卻將租金收入全部以甲君為所得人,甲君也據以申報96年度綜合所得稅租金收入240萬元,扣繳稅額24萬元,而乙、丙兩君則未申報應有部分的租金收入。
 經國稅局進一步調查,依據乙、丙兩君的持分比率予以核定租賃所得各為60萬元,而A公司須重新更正扣免繳憑單,國稅局也重新更正核定甲君的租賃所得為120萬元。

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 銀行挑客戶 房貸趨嚴(2008/8/14)

●九十七年八月十四日 工商時報-(銀行挑客戶 房貸趨嚴) 君

 銀行嚴控房貸客戶條件,近日,紛紛拉高門檻,台北富邦銀針對A客標準,預計增設限制,除了收入、職業的規定,負債比必須在50%以下,客戶想要借到高成數,困難度上升。
 依據台北富邦銀的作業,在前1000大企業、具有專業人士身分的客戶,年收入在100萬以上,便可列為A級客戶。
 這個層級客戶,如果是在台北市,歸屬A級地段,或是其它都會區、同樣是A級的地區,購買房地產,A級客戶、購買A區房子,房貸成數最高可以貸到9成。
 不過,因應經濟情勢走緩、房市行情走疲,台北富邦銀針對A級客戶條件,計畫增設門檻,除了職業、收入之外,還要評估客戶的負債比。
 銀行透過聯合徵信中心查詢,一位年收入百萬以上的客戶,在各家銀行貸款,每個月應該償還的月付金,金額不能超過月收入的45%或50%,才能列入A級客戶。
 例如,客戶月收入10萬元,償還銀行各項貸款金額,每個月不超過45,000元、或5萬元,確切的比重數字,還在研議中。
依照新標準,客戶年收入百萬之外、負債比必須在50%以下,屬次A+層級,最高才能貸9成,等於在收縮房貸的環境中,聚焦超優質客戶,開一扇高成數的小門,衝剌業績。針對優質房貸戶的條件,國泰世華銀也有嚴格限制,以負債總餘額和年收入的倍數控管。
 客戶在各家銀行的貸款總餘額,不能超過年收入的10倍,一位年收入100萬的客戶,如果在其它銀行已貸款500萬,國泰世華銀最多只借給500萬房貸。
 銀行房貸主管說,依照負債比的標準,一位月收入10萬、每個月必須還款5萬,負債比40%的客戶,比一位月收入30萬,每個月卻必須償還銀行20萬,負債比近70%的客戶,更為優質。
 一個負債比低的上班族,對銀行而言,貸款安全穩健,比起負債比過高的大老闆,更受銀行歡迎,可以借到更高的房貸成數。
 面對房貸市場,銀行主管說,真的很兩難,又要衝業績、又要考量風險,只好設定比較嚴格的條件,篩選客戶品質。
 目前,各銀行針對客戶的職業、收入、負債情況,都訂有一套評定標準,區分客戶的層級,鎖定低風險、還款能力高的客戶,提供8成、9成的房貸成數。

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 一段式加碼房貸 愈久愈省息(2008/8/14)

●九十七年八月十四日 蘋果日報-(一段式加碼房貸 愈久愈省息) 君

 內政部97年度購置住宅貸款將於8月15日以後2個月內公佈審查通過名單,通過審查名單者,就有220萬元額度可享最低年息2.192%起的優惠利率,台北富邦銀行行銷部經理洪慧純表示,由於內政部提供的額度只有220萬元,不足的金額可以搭配一段式利率(一價到底型)加碼的房貸。
購置住宅貸款額度低
內政部推出的購置住宅貸款,為目前尚無自有住宅,或2年內剛購置住宅並已辦理貸款者,提供最高220萬元貸款額度和最長20年的利息補貼,其餘額度可向包含台銀、土銀、台北富邦等15家銀行申貸。
 洪慧純表示,針對適用內政部所推出的住宅貸款戶分析,多不是短期內就可把房貸還完的貸款戶,建議這些申請住宅貸款貸款戶,可以剩餘額度搭配一段式利率加碼房貸。
 洪慧純表示,一般指數型房貸,是前2年利率相當便宜,大約只有2.9%利率,但是到了第3年,利率馬上升至3.7%,對長期還款房貸戶來說,第3年還款壓力非常沉重。
 但是一段式加碼房貸,隨定儲利率增加,銀行固定加碼0.39%到0.59%,洪慧純說,這類房貸雖然第1、2年利率比較高,最低是3.13%,但採固定加碼,因此不用擔心到了第3年利率突然升高許多,造成負擔。通常一段式利加碼利率的房貸,大約還款時間超過5年,利息就會比指數型房貸便宜,屆時可看出省息效果。
 洪慧純建議,若短期內可將房貸還完者,可考慮搭配前低後高階梯式指數型房貸,但若要長期還款,想要穩穩還完房貸,就可考慮搭配一段式利率加碼房貸。

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 房貸拚省息 一率到底大翻身(2008/8/13)

●九十七年八月十三日 自由時報-(房貸拚省息 一率到底大翻身)   君

 中央銀行持續升息,長期來的分段型房貸漸失寵,取而代之的是可以穩定利率的「一段式房貸」,重新受到房貸族的青睞。

 央行續升息 階段式房貸失寵
  以往銀行一段式房貸多半只提供給公教人員,主要是因公教人員收入穩定,對銀行來說,相對風險較低,目前包括台銀、合庫、一銀等老行庫,針對公教人員均提供郵局兩年期定儲加碼0.265個百分點(現為2.99%)的一段式利率房貸;此外,一般民眾也早已習慣前段利率優惠的二、三段式指數型房貸。
 然而,因為央行利率上調,前段利率優惠對民眾吸引力減少。銀行主管指出,越來越多民眾對一率到底的房貸產生興趣,因此,大型行庫也考慮除了公教人員外,也對一般民眾提供一段式房貸的申請;其中台企銀、房貸龍頭—土銀的菁英房貸,均已加入一段式利率選項。
 土銀主管表示,以前房貸都是一段式,只是因為後來為了提供優惠,才出現二、三段指數型房貸,現階段只是重新提供民眾選擇;不過,有銀行主管提醒,一段式房貸利率仍會隨利率調升而調整,只是不會像分段型房貸一樣,到了第三段時,利率突然飆高。
 至於何者較為省息,銀行主管指出,還是必須精算才能確定。舉例來說,土銀菁英房貸分段利率分別是2.73%,2.99%與3.39%,以貸款500萬元、20年期來看,要繳利息183萬3,100元;台企銀一段式利率3.28%,乍看利率較高,但20年下來,繳的利息為182萬4,640元,反倒較低。
 民眾還是要先審視自己的還款習慣再做決定,台企銀個金部經理石琬如表示,有些民眾會提早還款,因此,對階梯式後段較高的利率不以為意;但如果自認要20年才能繳清貸款者,一段式房貸就是省息的方式。


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 規費、汽燃費 年底前都凍漲(2008/8/13)

●九十七年八月十三日 聯合報-(規費、汽燃費 年底前都凍漲)  君

 「郝」決定 除了新增應收費用 其他一律不調整 「這是感受問題」
 考量近來物價頻頻上漲,民眾生活開銷負擔大,台北市長郝龍斌昨天在市政會議上裁示,97年除新增應收費用外,其餘市府行政、使用規費一律凍漲。
 原本考慮調漲的汙水下水道使用費、飲用水檢驗費等,年底前也都維持不變。
 市府財政局昨天提出「市有公用房地提供使用費計收標準表」,打算將原本市有房地出租給電信業者搭設基地台的價格上漲,以增加市庫收入,但市府衡量景氣不佳,決議暫時保留,明年再研議漲幅。
 財政局昨天檢討3年未調的市有規費價格,原本有意規畫調漲某些規費,但郝龍斌表示,這些調漲的幅度也許不大,可是考量社會感受以及民眾的心理,市府決定不予調漲。
 他強調,這些規費占市府收入比例不高,相關成本暫時由市府吸收。
 財政局長林建元說,這些規費維持不漲,對市府財政不會有太大影響。他舉例,像是戶籍謄本的申請費用,民眾一年可能只申請一次,雖然是小錢,但在這時間點上,政府不應帶頭漲價,「這是感受問題。」
 據瞭解,環保局的流動廁所租用費、場地租用費以及民政局的公民會館、活動中心租用費等,都有意在今年調漲,各局處也反映現行的收費標準未依成本計算,不符效益,如今市府維持原價,確定凍漲。
 市府決定凍漲的行政規費包括登記費、審查費、證照費、考試報名費、許可費;至於使用規費則有汽車燃料使用費、場地使用費、道路使用費、資料使用費、廢棄物清理費等。
 根據財政局統計,市府去年規費收入119億元,其中行政規費24億多元、使用規費94億多元,而使用規費中光是汽車燃料使用費就高達66億多元,幾乎佔了規費的八成。

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 計息簡易化 降低超貸風險(2008/8/13)

●九十七年八月十三日 自由時報-(計息簡易化 降低超貸風險)  君

 房市景氣回落,銀行放款注重風險,除祭出延長寬限期等針對現有房貸戶的新措施,從最近一段式房貸的起死回生來看,銀行要讓客戶自己也成為風險把關的一份子。
 以往房市大好,銀行為吸引民眾貸款買房,推出各項優惠,尤其2002年開始出現的分段式指數型房貸,在前兩年利率低廉的誘惑下,更讓房貸戶趨之若鶩;不過,除去投資客,對於一般自住型客戶,初期的低利率很容易讓民眾高估自身的房貸負擔能力,等到利率優惠期一過,仔細算來,房貸戶才驚覺利息壓力超出範圍。
 有銀行主管就透露,某些過了寬限期的房貸戶繳款出現困難,其實是因為申貸當時只看到第一年的低利率,根本沒去精算到第三年開始的大幅調高利率。
 過去一段式房貸大多只提供給公教人員,著眼的是公教人員穩定的收入,但現在銀行為避免民眾錯估利息支出,重新推出一段式房貸,試圖簡化利息計算方式,民眾申貸時對於資金成本可一目了然,也就能降低申貸戶「錯估情勢」的機會。
 簡單來說,過於複雜的計息方式,民眾沒得到好處,而銀行也不見得有高利潤,回歸簡易的計算方法,讓民眾和銀行共同負起審核房貸的重責大任,在某種程度上,反而是兩全其美的作法。

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 搞懂辦貸規則 3點不可不知(2008/8/13)

●九十七年八月十三日 工商時報-(搞懂辦貸規則 3點不可不知) 君

 房貸市場競爭激烈,壽險業者的固定型房貸專案,打出比銀行利率優惠的號召搶客,不過,房貸戶心動之餘,也要先了解壽險房貸的遊戲規則,依自身需求,做適當的決定。
辦壽險房貸之前,先掌握3個要項:
一、固定型房貸須綁約2年至5年,提前清償須繳納違約金1%至2%不等。
銀行人員提醒,壽險業的固定型房貸,利率雖比銀行稍低,但是,通常需要綁約2年至5年的時間,如果提前清償,則必須依照貸款年期,而收取不同比例的違約金。
以三商美邦人壽的7年固定型房貸為例,須綁約5年,如果第1年清償,則須支付2%的違約金,第2年至第5年可清償一半金額,如果違約,則要負擔1%罰金。
 同時,房貸戶也要考量住家屋況,是否符合業者的承貸標準,以新光人壽固特利房貸專案為例,受理屋齡最高25年,也就是說,動輒30年至40年的老公寓或國宅,就不在申貸範圍內。
二、繳款方式須自行轉帳、劃撥或匯款,無法直接從銀行帳戶扣款。
銀行貸款,可直接在帳戶內扣款,而向壽險業者貸款,部分壽險業者僅指定某幾家銀行或本土銀行的帳戶,才能扣款,否則必須自行以劃撥、轉帳或匯款等方式繳房貸,便利性因此打了折扣。
 三、保費須達到門檻,才能享優惠利率。
 如果本身不是軍公教或師字輩階級的房貸戶,必須依各家壽險業者規定,達到年繳保費2.4萬元至15萬元不等,才能享有優惠利率,通常,壽險業者給優質客戶或一般客戶的利率,大約都有0.2%以上的差距,銀行人員認為,申辦房貸還要買張保單,對於某些房貸戶來說,又是一項負擔,所以必須審慎考量自身需求,再做適當的決定。

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 被繼承人存款 繼承人可查詢(2008/8/13)

●九十七年八月十三日 經濟日報-(被繼承人存款 繼承人可查詢) 君

 繼承人至金融機構查詢被繼承人存款餘額被拒,來電詢問,可否查詢被繼承人存款餘額資料?
 南區國稅局岡山稽徵所答覆:依據財政部金融局83年10月5日臺融局(一)字第83162620號函釋,若繼承人檢具的戶籍謄本確能證明與被繼承人間的繼承事實者,應得享有與存款戶本人(被繼承人)生前查詢該存款戶往來資料的同等權利。又繼承人如因特殊情況不能自行辦理,其委任他人代查而能證明確有委任關係存在者,得由該受任的他人代查。

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 夫妻剩餘財產差額婚前財產不列入(2008/8/12)

●九十七年八月十二日 工商時報-(夫妻剩餘財產差額婚前財產不列入) 君

 夫妻剩餘財產差額分配請求權的設計,是指夫妻在婚姻關係中獲得財產,扣除債務之後如有剩餘,差額應該平均分配,依規繳稅,但若被認定為婚前所獲得的財產,則不計入。
 南區國稅局表示,依據民法第1030條之1第1項規定,法定財產制關係消滅時,夫或妻現存婚後財產,扣除婚姻關係存續中所負債務之後,如有剩餘,雙方剩餘財產差額,應平均分配。
 因此,稅局官員說明,依照前述法令,計入夫妻剩餘財產差額分配請求權的財產,應該是指夫或妻現存的婚後財產。
 同時,南區國稅局進一步指出,依照司法院95年12月6日釋字第620號解釋,凡夫妻於婚姻關係存續中取得且於聯合財產關係消滅時現存原有財產,除因繼承或其他無償取得者之外,均屬剩餘財產差額分配請求權的計算範圍。
 因此,官員強調,婚姻關係存續中取得財產是計入剩餘財產差額分配請求權的必要條件,如果不是婚姻關係存續中取得財產,則不得請求計入夫妻剩餘財產差額分配請求權範圍。
 日前南區國稅局查核某件遺產稅案時,發現被繼承人甲君多筆土地,部分過戶登記比兒女出生年度還早。於是發文給戶籍所在地戶政事務所,查證被繼承人結婚日期,發現被繼承人甲君財產中確有二筆土地,合計逾1,000萬元是婚前取得,應該減列夫妻剩餘財產差額分配請求權扣除額569萬元,核定增加遺產稅額233萬元。

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 銀行提醒:買預售屋 多2成自備款(2008/8/12)

●九十七年八月十二日 聯合報-(銀行提醒:買預售屋 多2成自備款) 君

 儘管銀行、建商對房市是否步入景氣寒冬,看法不一;但大型銀行主管提出警告,這個時候買高價預售的人,最好多準備一到二成自備款,為兩、三年後交屋,可能無法自銀行取得「足額」貸款預做準備。
 銀行業者解釋,在高通膨壓力下,大家都感受到百物飛漲,惟獨薪水沒漲,加上國內利率節節走高,已經有房貸戶開始覺得被房貸壓得「喘不過氣來」,可能會衝擊到房市未來買氣。
 某大銀行主管私下透露,因最近建商推出的預售屋,售價都已經「預先」反應到兩、三年後的價格,亦表示房價漲到相對高點;業者說:「將來交屋時,還有沒有現在這種價格,我們的看法是比較保守。」
 業者解釋,銀行受理民眾辦理房貸時,會看房地產坐落地點、貸款戶條件;會特重視房貸戶的還款來源,也參考附近房價等做房屋鑑價。
 同時,為降低整批房貸授信風險,已經有部份銀行實施整批房貸(即建商建案完工後,房屋移轉到購屋者名下,建商的建築融資亦改為一般民眾的房屋貸款,稱之為分戶或整批房貸),購屋者也必須通過銀行信用評分表,或是銀行內部的評分制度。隨著預售屋房價不斷飆高,銀行業者提醒民眾:「這個時候買高價預售屋的人,最好是準備多一成以上自備款,因為,將來交屋時,你能貸到成數,可能不如建商現在承諾的金額!」

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 投資客退場 房貸違約金暴增3成(2008/8/12)

●九十七年八月十二日 聯合報-(投資客退場 房貸違約金暴增3成) 君

 鬼月房市冷
房市投資客大舉退場,房市景氣急凍?多位大型銀行主管透露,7月分房市交易清淡,房貸承做量大幅下降,投資客紛紛退場,部份銀行因客戶提前償還貸款,房貸違約金較以往月分暴增3成以上。
 大型銀行業者指出,有別於往年,農曆7月即俗稱「鬼月」前後的兩個月,因購屋者趕貸或者延後交屋,房貸業務明顯增加,但今年就像是提前進入鬼月,7月分房貸業務呈急凍現象,「只能用一個冷字來形容!」
 銀行業者業者認為,國內房價歷經一大波段狂飆後,已開始進入調整期,各銀行正密切注意,國內房市是否步入景氣寒冬。
 大型銀行主管解釋,國內房市走了4、5年大多頭之後,房價已相對至高點,加上利率緩步走高,房貸利息負擔日趨沉重,房市授信風險跟著上升,各銀行對於不動產相關的授信態度已趨於保守。
 據悉,多家大型行庫高層叮嚀內部授信單位,應加強房貸風險控管,避免萬一房市景氣反轉而吃倒帳;各銀行也祭出調高利率、調降成數等措施。
 隨著房價漲幅大、風險升高,加上銀行資金成本上場,多家大型銀行醞釀調高房貸利率,升幅約在0.1到0.16個百分點之間;土銀即稱,近日定儲指數利率將往上調升,房貸利率將上調約0.06個百分點。
 某大銀行主管解釋,總統大選後,不少投資客看兩岸三通題材,紛紛進場「搶短線」,展開新一波的投資佈局;豈料,物價上漲、景氣反轉,利率看升等種種利空消息,6、7月分房市成交明顯萎縮,投資客眼見情勢不對,大舉退場。
 某大銀行主管說:「7月分比6月分更冷,交易量萎縮得很厲害,有些投資客在6、7月殺出時,有人已經賠錢了」;不過,由於投資客大舉退場前提償還貸款,部份銀行的房貸違約金「收入」大增,甚至較以往月分增加3成以上。
 但也有銀行主管強調,不少房市投資客老手,早在三二二總統大選後即退場,「經驗老到的投資客,早就退場了,目前已兩手空空跑去度假去了。」

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 被繼承人未收價款 應列遺產總額(2008/8/12)

●九十七年八月十二日 經濟日報-(被繼承人未收價款 應列遺產總額) 君

 北區國稅局表示,近日發現被繼承人A君於生前出售土地,但在A君死亡時,該土地尚未辦妥產權移轉登記,繼承人因不諳法令規定,漏未將A君未收取的土地價款申報併入遺產總額課稅,結果被國稅局補稅處罰。
 依照遺產及贈與稅法第1條第1項規定,「凡經常居住中華民國境內的中華民國國民,死亡時遺有財產者,應就其在中華民國境內境外全部遺產課徵遺產稅。」而參照財政部64年與及72年的解釋令規定,被繼承人生前訂約出售土地,該土地因尚未辦理移轉登記,仍應歸為遺產;而若被繼承人生前負有移轉該土地給買受人的義務,則應屬於生前未償的債務,土地的價值可在遺產中扣除,但另一方面,被繼承人生前未收取的土地價款,或死亡時尚存的價款,則應依法計課遺產稅。
 北區國稅局呼籲,如被繼承人生前有出售土地,但尚未辦妥產權移轉登記時,繼承人在申報遺產稅時,宜詳加查證被繼承人是否遺有未收取的價款,或已取得的價款在死亡時是否仍存在,若發現未列入遺產總額,應立即申報課徵遺產稅,以免漏報遭處一倍罰鍰。


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 買預售屋 先了解土地有無信託(2008/8/12)

●九十七年八月十二日 中國時報-(買預售屋 先了解土地有無信託) 君

 景氣反轉,預售巿場急凍,雖說,這一波房地產多頭景氣走了四年,建商多累計相當多財富,即使景氣下滑,大多還挺得住,只是,民眾免不了還是會擔心,繳了訂金、簽約金,建商倒了怎麼辦?房仲業者表示,購屋前,民眾應先了解業者土地有無信託,以及是否已與建經公司簽訂履約保證。
 巿況反轉,民眾想進場購屋,最好先盡可能查探建商財務狀況,以及房子銷售情況。ERA不動產市場行銷顧問張欣民表示,如果掌握這些資料,確定建商財務狀況良好,民眾較可安心購屋,只是上述資料不易取得,這時,可以退而求其次,選擇土地有信託,並與建經公司簽訂履約保證標的最好。
 唯有如此,建商財務出問題時,房子仍可以蓋起來,將民眾損失壓至最低。
 張欣民指出,透過仲介購買別人轉手釋出的預售屋,還可以請仲介業者協助瞭解,建商土地、建築融資還款狀況。
 此外,要注意的是,透過仲介購買成屋與預售屋,在費用支出上會有差異。
 台灣房屋台中七期市政店長陳冠帆表示,預售屋轉手換約,將要支出換約費,建商會以原合約價乘上0.1%至0.3%計算,一般換約費用在5至10萬元左右。
 陳冠帆指出,預售屋轉手,若是將房子轉換給直系血親或配偶,建商通常不收費用,但以一次為限。如果在建商取得使用執照前換約,還可省下房價約2%的過戶費用。只是換約後,在交屋前往往還需負擔一筆外接水、電、瓦斯管線費用,一般要花上10到20萬元額外費用,要特別留意。

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 房貸還款超過1/2 轉貸不划算(2008/8/11)

●九十七年八月十一日 工商時報(房貸還款超過1/2 轉貸不划算) 君

面臨市場上利率節節升高,房貸戶轉貸風日漸興盛,不過,房貸戶感到負擔加重之餘,也必須謹慎衡量自己的條件,再做轉貸的打算,切勿貿然行動。
專家建議,衡量自己是否符合3項條件,轉貸才有利,否則就失去轉貸意義。
一、轉貸利差小於0.4%,不適合轉貸
永豐銀行敦南分行經理吳建毅說,轉貸利差如果沒有高於0.4%,其實非常划不來,因為要加計轉貸所需付出的成本,像是千分之1.2的政府規費、5、6千元的代書費以及3千元至5千元的銀行手續費等,更重要的是,還要花時間調閱財力證明,時間成本也要納入考量。
 假設貸款金額1千萬元,原本前2年的利率是3%,新銀行所給的利率是2.8%,前後相差0.2%,等於1年可省下2萬元。但是,扣除1.2萬元的規費、5千元的代書費,以及3千元的銀行開辦手續費等,總共必須支出2萬元,而原本以為可賺到2萬元的房貸戶,卻完全被轉貸成本所吸收,再加上為了提出財力證明所耗費的時間成本,恐怕只是白忙一場。
二、還款已超過1/2,不適合轉貸
台灣房屋不動產研究室指出,升息趨勢下,如果房貸額度已還款一半以上,就不建議此時做轉貸的打算,以最普遍的本息均攤房貸類型來說,它的特色是,一開始繳房貸的金額,以利息居多,而到了後幾年,所支付貸款的錢,大多數都是本金,所以,如果繳房貸已接近尾聲,也就是繳到最後幾年,也比較沒有「提前償還房貸」的強烈需求,因為就算提前償還房貸,所能節省的利息,已經十分有限,此外,轉貸也會產生一些成本與費用,不一定適合所有類型的房貸戶。
三、繳息不正常,或貸款未滿2年,不適合轉貸
吳建毅說,依各家銀行規定不同,轉貸戶必須檢附半年或1年繳息紀錄,讓銀行檢視轉貸戶信用,以永豐銀行為例,繳息紀錄中,只要有一次逾期1個月未按時還款,轉貸戶須再提出證明文件,以證明自己穩定財力。所以在原銀行繳息不正常的房貸戶,屆時要轉貸,也不一定能如願。


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 高鐵房市 升值潛力比一比(2008/8/11)

●九十七年八月十日 經濟日報-(高鐵房市 升值潛力比一比) 君

 油價節節上漲,通車營運一年多的台灣高鐵,成了最大的受惠者,旅運人次頻創記錄,現已突破3,000萬人次的載客量,把台鐵及航空業者打得落花流水,整個台灣西部皆納入「一日生活圈」之中。
 以日本及歐洲的經驗來看,高鐵通車後已掀起沿途站區一波強而有力的「空間革命」,就如同過去由鐵路、高速公路到捷運時代,都分別標示著一次劃時代的「空間革命」,高鐵對房地產市場的影響當然也無可避免。但萬變不離其宗,仍是「強者恆強、弱者恆弱」,除非站區開發引進具「磁吸」的產業,否則弱站地區的人
口及資源反而會被拉走。
 信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示,若從房地產投資的角度來看,高鐵站周邊房地產是否具有投資價值,要看站區周邊有沒有較強的「磁吸效應」。目前仍以三鐵共構的台北車站、南港車站、板橋站及左營站最被看好,是高鐵沿線第一波發展的站區。
三鐵共構站 磁吸效應一級棒
這四個位在都會區的車站,由於生活機能完整成熟,已經贏在起跑點上,高鐵通車之後,房價更是漲了好幾波。反倒是桃竹及中南部地區,在高鐵通車前皆有預期之漲幅,通車之後,卻因為部分站區周邊建設及生活機能尚未到位,使房價呈現欲漲不漲的觀望態勢。至於五大車站特定區當中則以新竹站賣相最佳,嘉義站及台南站相對較為看淡,基本上仍是一幅「強者恆強」的態勢。
 在「強者恆強」原則下,高鐵通車受惠最大還是現有台鐵及捷運線彙集的「三鐵共構」車站,也就是台北車站、板橋站及南台灣的左營站,其中尤以左營站房價後市漲升最具想像空間,新板特區房價已來到每坪50萬,台北車站周邊目前是一地難求,房價即使再漲,漲幅都相對有限,倒是左營站周邊,房價仍處在低檔,在比較基期仍低的情況下,未來漲幅不容小覷。
 板橋站位居北縣行政資源中心,且有三鐵共構及北縣公路客運樞紐的交通優勢且為台北縣政府所在,重劃區塊完整,在高鐵及捷運通車後,大幅縮減通勤時間,吸引大批首購族轉進,加上飯店及百貨業者紛紛進駐,房市多頭看漲,使得板橋成為台北縣新地王。
 板橋的新板特區近年來推案不斷,房價屢創新高,目前周邊中古大樓行情約為每坪27-33萬元、公寓約18-20萬元,新成屋每坪房價已突破50萬元。不過相對於北市房價仍算平易近人,這個豪宅、高級商辦及百貨商場群聚的區段,未來房價看漲空間潛力仍相當驚人。
 另一個極富潛力的莫過於目前房價最低的,也是高鐵最終站的高雄左營站,其位置緊臨市中心,與台鐵及高雄捷運形成三鐵共構,其產業發展及消費力不下於板橋及南港車站,周邊房地產也跟著水漲船高,由高鐵左營站區、蓮池潭畔及巨蛋綜合體育館所形成的左營區「黃金金三角」,儼然已成為北高雄新核心區。
 高鐵正式通車後,該站附近的新成屋價格上揚了約二至三成,而中古屋價格也悄悄地上漲了一成左右,透天店舖的價格甚至衝破3,000萬元,其中還吸引不少北部投資客南下投資。離站區不遠的美術館房市也跟著帶動,目前區域房價仍在每坪11-12萬元,大樓店面38-45萬元。
 另一個三鐵共構的南港車站雖尚未通車,不過預計2010年運行的南港車站,涵括南港車站大樓、百貨購物街、國際觀光旅館站前商業大樓、中長程客運大樓等公共設施的興建,屆時將與捷運板南線、內湖線、台鐵及高鐵相銜接,構成四通八達的交通網路系統。
 再加上南港經貿園區及世貿南港展覽館,重大建設群聚,知名百貨商場早已伺機搶進,再加上經貿園區帶動大批就業人口,目前中古房價卻僅在30萬元起跳,比起其他行政區仍屬低檔,曾有黑鄉之名的南港,已成為眾多建商及投資客大舉淘金的區域,預售房價已突破80萬元關卡,未來還有相當的成長潛力。
桃園新竹站 投資報酬率超高
中長期來看,桃園青埔站由於周邊生活機能尚未建立,加上面積為所有高鐵站區之最,現階段絕大多數土地仍然閒置中,現階段仍以土地買賣的投資報酬率較高。
 一般住宅區土地價格現在每坪為17萬至19萬元;商業區土地每坪27萬至32萬元,建商多在此推出透天住家個案,總價約新台幣800-1,300萬元。未來擁高鐵、桃園機場、中山高、濱海公路、快速道路及機場捷運,在最低廉之高鐵票價、區域房價等因素的考量下,以台北到桃園青埔站僅15分鐘車程、房價卻是台北市二分之一
的優越條件下,房市可望展開另一波「高鐵行情」。
 至於另一個受惠於高鐵的則屬竹北房市,目前出差頻率最高的台北、新竹段,是高鐵旅次最高的區段,影響所及,也增加往返台北總公司及竹科工廠的科技界人士,直接在高鐵新竹站置產的意願。
 據統計,新竹市高科技人士購屋買方占三成多,竹北地區購屋買方則有六至八成為園區人士,形成房地產市場的重大支撐,目前竹北縣治特區房價每坪約12-15萬元。透天厝總價約介於800-2,000萬元之間。由於六家站區鄰近生活機能完整的竹北縣政特區及竹科,兩大磁吸效將對此區域房市產生相當大的助益,中長期而言,房價仍有上漲空間。
 高鐵台中站位居竹科及嘉南科技園區之間,很多在桃竹或是嘉南高科技公司工作的中部人,開始逐步回流台中,在預期心理影響下,房價從民國94年初至今有上漲兩至三成之譜,然而通車之後,旅客多以轉運為主有關,加上台中市重劃區土地仍多,造成供過於求,成為短期內區域房市可否繼續上漲之一大隱憂,其周邊房地產呈持平狀態,透天別墅總價約在650-800萬/棟之間,透天店面則約在850-1,200萬元。
 目前台中已升格為兩岸直航的重要航點,在高鐵票價、區域房價與居住品質的考量下,台中實為不錯的購屋選擇,畢竟在台中300萬元就買得到標準三房的電梯大樓住家,在北市卻連一戶套房都買不起,且台中氣候佳,居住環境品質也好很多,以台中目前房價,未來成長空間仍值得期待。
台南嘉義站 區域空置率稍高
 至於嘉義太保站和台南沙崙站,由於地處偏僻,周邊建設停滯不前,周圍地價也跟著原地踏步,區域土地約有80%至90%土地閒置,生活機能幾乎全無,難以吸引工商業及人口進駐,高鐵通車後並未對週遭帶來明顯的助益,因此整體區域空置率稍高,成為未來房市可否繼續上漲的一大隱憂。
 總括來說,高鐵對於房市的帶動要從短中長三個階段來看。短期來說,現在房市最夯也最穩健的仍是三鐵共構的站區,尤其板橋及南港車站,漲勢未歇,現在購入房產仍是好時機。
 但從長期發展來看,投資中南部優於北部,近一年來中南部房地產復甦的力道不小,高鐵效應功不可沒,高鐵通車大幅縮短南北的距離,催生大量中長途商務差旅及觀光休閒的人口,再加上大陸觀光客來台政策可望進一步鬆綁,尤其對於店面產品及休閒產業絕對是一大利多。因此中長期的績優股,五大車站特定區當中則以桃園青埔、新竹六家站及台中烏日站後市較為看好,至於嘉義太保站及台南沙崙站等周邊發展的時程會拉長,如果投資要有長期持有的準備。

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 重大建設 帶動北高雄房價(2008/8/11)

●九十七年八月十日 經濟日報-(重大建設 帶動北高雄房價) 君

 高鐵通車加上今年3月捷運紅線也加入營運,明顯帶動2008年上半年高雄房市的表現,根據信義房屋最新成交資料顯示,去年以些微差距,錯失年度賣座冠軍的左營區,今年上半年首度榮登王者寶座。三民區及鼓山區,則分列賣座排行的二、三名,北高雄第一次囊括前三名,迥異於往年,緊接在後的則是傳統文教重鎮的苓雅區。
 整體而言,隨著高鐵左營站的營運、捷運紅線加持,以及高雄軟體園區等重大建設的發展帶動之下,宣告北高雄崛起的時代來臨。
 由於南北高雄各具備重大交通及建設議題的支撐,加上捷運紅線已在今年3月通車,南北發展軸線已然成型,高雄房市走向也反應此一趨勢。
 根據信義房屋以交易流通速度、銷售率以及成交量三項綜合指標所做的賣座排行顯示,在高鐵、高捷、農十六新市鎮、巨蛋漢神等多項利多支撐下,左營區一舉擊敗三民區,首登排行冠軍寶座,尤其以翠華路以東的新左營地區交易最為熱絡。
 三民區雖機能健全,但因市場供給明顯成長,造成排名由去年的第一滑落到第二名。不過三民區向來是高雄區的交通樞紐,東西向的台鐵和南北向的捷運紅線在高雄火車站交會,商圈發展成熟,整體交易量仍維持在水準之上。尤其近捷運的後驛高醫商圈、科工館、陽明生活圈、河堤社區,指名度頗高。
 上半年豪宅風大起,美術館第一排儼然成為新一代高雄豪宅聚落,獨一無二的大片綠地及嚴格的建築管制也吸引越來越多的民眾入住,連帶在房屋成交件數方面也穩定成長,鼓山區乘勢而起,一舉站上第三名。
 未來隨著捷運紅線、博愛世運大道、美麗島大道等交通路網貫穿南北,以及中央公園、高雄港灣、愛河溯航、巨蛋等大型商業設施的完工營運,加上捷運橘線預期8月底通車,房價漲幅相對台北以及台中明顯溫和許多的高雄,目前市場普遍認為已經消失的「三低效應」,高雄尚具備低房價及低利率的條件,現階段可謂是絕佳的置產良機。
 在區位上,捷運站與重大公共工程為主的商圈將因機能的強化而具備抗跌增值的優勢,是換屋置產首選。若是投資收益,則捷運站周邊的店面產品,除了具備4.5%左右的租金報酬率之外,且未來性頗佳,只要選對出口,長期投資效益可期。

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 議價3撇步 鬼月購屋輕鬆省(2008/8/11)

●九十七年八月十一日 工商時報(議價3撇步 鬼月購屋輕鬆省) 君

 整體經濟環境不佳,使得房市也走軟,房仲業者指出,以7月分成交資料來看,賣方對於價格已浮現軟化跡象,投資客退場,未來自用型的買方成為市場的主力,且正值鬼月,若購屋人不忌諱傳統禁忌,反倒可趁此時機議價,如願買到愛屋。
專家提供3個撇步,購屋人在鬼月購屋議價時,更容易達陣:
一、時間掐頭,價格去尾。
台灣房屋行政副總謝萬雄說,購屋人在鬼月「加減討」,多少能討到便宜。當第一個或成為當天首位成交的客戶,幫業者討個好彩頭,通常會有較好的議價空間。
 此外,總價去掉尾數,也有助議價成功,舉例來說,一棟27坪的公寓,最後已談到每坪30萬元賣出,總價810萬元,而目前正值鬼月時節,買方可將尾數的10萬元去掉,總價800萬元,等於是以每坪單價29.6萬元買下,每坪單價省下4,000元。
二、以量制價:呼朋引伴來議價,表達想買屋的誠意,並且拗一些贈品。
對於第一次買房子、或是價格實在談不下來的購屋人,東森房屋執行副總吳駿杰認為,不妨帶著家人或親人與屋主面對面討論,表達想買屋的意願,但是礙於預算限制,盼能在價格上通融一些。
 至於預售屋方面,謝萬雄說,不少業者為了拉住好不容易才上門的客人,部份採取送冰箱、冷氣、電視刺激市場,加速消費者下訂的意願,此外,也有消費者直接拿著訂金殺價,銷售人員看著你拿訂金來,認為這是已成熟可「收成」的客戶,通常會比只出價卻不拿出訂金的消費者,給予更多優惠或贈品。
三、找投資客或急於出脫的房子,議價空間大。
大聲行銷顧問公司執行總監田大權說,投資客受到整體投資環境不佳的影響,產生龐大的資金壓力,紛紛出脫變現,購屋人遇到這類急於出脫的屋主,不妨勇於議價,成交機會也較大。


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 房屋遭法拍 要課交易所得稅(2008/8/11)

●九十七年八月十一日 經濟日報-(房屋遭法拍 要課交易所得稅) 君

 不能舉證取得成本
台北市國稅局呼籲,房屋被拍賣仍要課徵財產交易所得,因此買賣房屋務必保存買賣契約、資金流程及貸款資料,若不能舉證取得成本,即使主張交易並無所得,仍會被課稅。
 台北市國稅局表示,納稅義務人所有房屋遭法院拍賣,拍賣和自行出售同為所有權移轉,辦理年度綜合所得稅結算申報時均應列入財產交易所得申報,如果被拍賣的房屋價格比原始購入成本低的時候,應檢附買賣契約(私契)、資金流程及貸款資料等證明文件,計算財產交易所得或損失。
 依所得稅法第14條規定,財產交易所得是以財產交易時的成交價額,減除原始取得成本,以及因取得、改良及移轉該項資產所支付一切費用後,餘額為財產交易所得額。因此個人房屋遭法院拍賣,如能提出交易時的成交價額及成本費用等證明文件,將可計算財產交易所得或損失;如未能提出證明文件,國稅局將依財政部訂
頒的標準核定財產交易所得。
 台北市國稅局發現,甲君95年度綜合所得稅結算申報時,未申報當年度被拍賣房屋的財產交易所得,台北市國稅局依財政部規定標準,核定甲君出售房子的財產交易所得為20萬餘元,補稅9萬餘元,甲君不服提起複查,主張房屋被拍賣並沒有所得,但卻未能提示買入房屋時的私契、資金流程,或貸款資料供國稅局查核,被駁回複查。

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 外商提供商標權 收入要扣繳20%(2008/8/8)

●九十七年八月八日 經濟日報-(外商提供商標權 收入要扣繳20%) 君

 屬於權利金 不適用技術服務3.75%優惠稅率
台北市國稅局表示,外國公司提供營業權、商標權、專利權或祕密方法給台灣公司使用所取得的收入,應屬於要扣繳20%所得稅的「權利金」,不適用所得稅法第25條第1項規定提供「技術服務」的3.75%優惠稅率。
 根據所得稅法第25條第1項規定,總機構在中華民國境外的公司,在中華民國境內經營國際運輸、承包營建工程、提供技術服務或出租機器設備等業務,其成本費用分攤計算困難者,不論在中華民國境內是否有分支機構或代理人,得向財政部申請核准或由財政部核定後,國際運輸業務按其在中華民國境內營業收入的10%課營所稅,其餘業務按其在中華民國境內營業收入的15%為中華民國境內的營利事業所得額,等於實質稅率只有3.75%(營所稅率25%X15%=3.75%)。
 但台北市國稅局審核某外國A公司依所得稅法第25條第1項申請案件時,發現A公司提供其專有商標權及生產技術給台灣公司使用,並依合約規定收取定額權利金收入,國稅局審核A公司提示的合約及相關具體文件,核定A公司所取得的收入核屬所得稅法第8條第6款規定的「權利金」範疇,應由台灣公司在給付A公司時,按給付總額扣繳20%所得稅款,而非所得稅法第25條第1項所稱的「技術服務」,因此撤銷A公司的申請。
 台北市國稅局長凌忠嫄解釋,外國公司如欲申請適用所得稅法第25條第1項規定核算營利事業所得額,提供的服務內容應該是技術服務,如果計價的方式是針對銷售額抽取固定的利潤,則屬於權利金範疇,應自合約價款劃分該權利金收入,僅可就屬技術服務部分的報酬收入,申請適用3.75%的優惠稅率。

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 建商提供房貸專案 銀行可能退件(2008/8/8)

●九十七年八月八日 聯合報-(建商提供房貸專案 銀行可能退件) 君

 購買預售屋要注意 景氣不好銀行轉趨保守 建商提供的銀行專案優惠 通過的機率有降低趨勢
消費者購買預售屋,建商與銀行往往都會提供房貸專案;不過,隨著房地產景氣不好,銀行緊縮建商的建築融資和房貸專案,現在建商預售屋交屋時,購屋民眾能照案通過取得房貸的機率有逐漸降低的跡象。
 隨著房地產價格高檔反轉,銀行態度轉趨保守,已經修改過去保證提供建商所有客戶統一房貸條件的做法,轉為「可保留退件權利」。
 銀行指出,消費者購屋時可能要有心理準備,不一定能完全按照建商提供的銀行房貸條件取得貸款。
 過去民眾購買預售屋或新成屋,交易對象是建商時,通常建商都會提供一到兩家銀行配合的房貸專案讓消費者選擇,而且通常只要確定成交,貸款人大致可按建商提供的房貸專案條件申辦房貸。
 對購屋民眾來說,可以因此有機會取得比自身單獨找銀行談房貸更優惠的條件。
 但是隨著銀行對土地建築融資業務的漸趨緊縮,以及房地產市場行情已經達到波段高點,銀行現在和建商談配合房貸專案的態度也變得比過去保守,不僅避免承諾受理所有建商客戶的申請案,貸款條件也不一定會完全比照和建商談好的條款。
 大型行庫主管指出,不少大型銀行對建築融資的能量已經快要到頂,加上房市處於高檔反轉階段,銀行對於房市的看法變得保守,大多數銀行都在緊縮這一塊業務,所以和建商談配合個案提供整批房貸專案,都會保留退件權利,以控制授信風險。
 行庫主管表示,民眾向建商購屋時,除了本身信用條件要好,也要充分準備財力證明資料,否則建商提供的銀行專案房貸優惠可能看得到吃不到。


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 鬼月購屋 殺價…2成起跳(2008/8/8)

●九十七年八月八日 聯合報-(鬼月購屋 殺價…2成起跳) 君

 傳統不購屋的鬼月到,但預售案推案量並未減少,推案量創4年來新高,總金額達1,216億元,甚至有38個案子超過10億元。
月月是鬼月 業者怨
過去幾年,房地產行情好時,業者及一般民眾其實不怎麼分何時是鬼月、何時不是鬼月,但是,這幾個月的買氣低迷,有房仲業者哀怨的說:「根本每個月都是鬼月,一直度小月。」
 美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民預測,整體大環境不佳情況下,今年恐怕是近5年來鬼月房市,表現最差一年。
景氣股市差 難賣厝
主因是房價高檔盤旋、國內經濟及股市行情不佳、美國房市風暴也還沒結束,在一般民眾所得沒增加情況下,房價所得比已經嚴重失衡,即使有能力買房子的民眾,也會擔心買在最高點,再加上建築業者本身預售推案並沒有踩煞車,市場供給量還是大。
 房市已連續3個月買氣不振,再加上碰到傳統鬼月,業者更是苦不堪言,但想購屋的民眾,多少還是可以靠著現在氣氛和鬼月傳統淡季,試著爭取更大的議價空間。
買賣方硬撐 諜對諜
住商不動產研究室主任徐佳馨說,目前市場的氣氛是,買賣雙方都在試水溫,屋主不願鬆口苦撐高價,而買屋的人對鬼月殺價格外期待,要求房仲幫忙砍多一點價格,市場上有部分屋主因為資金壓力紛紛選擇出場,有可能壓低價拋售手上的房屋,想要購屋的消費者可以利用這段時間多比較,買到心儀的好房子。
 房仲業者建議,可以趁這段時間拉大議價空間3%到5%,如果過去議價空間是一成,現在可以把空間放大到13%到15%,依此類推,更有業者認為,或許從殺價兩成開始談都很有機會。
搶進等增值 要看準
永慶房仲集團總經理廖本勝指出,通常市區內精華區的房價就算因為屋主急售,跌下來後,很快就會反轉上去,如果能遇到這類屋主急需資金的物件,鬼月不失為趁機下手的好時機。
 中信房屋副總經理劉天仁指出,台北市內只要房價每坪35萬元以下的房子,都可以買起來等增值。
 雖然有機會撿便宜,但中信房屋行銷企畫部經理江龍名還是要提醒,想買房子的人不要為了房價超「俗」,就衝動購買,還是要先向左鄰右舍打聽周邊環境或著屋主情況,才不會買到有瑕疵的房子,甚至是凶宅。
諸事不宜?小撇步閃鬼月
想要在年初買房子的陳小姐,因為立委選舉和總統大選房市飆高,遲遲沒有辦法出手,接連幾個月房市降溫,買氣低迷,她想趁機出價,偏偏又遇上傳統的鬼月,雖然她不是很在意,但媽媽卻一直叮嚀要避諱,讓她有點猶豫是否該在鬼月買房子。
 一般來說,鬼月可以裝潢或過戶,過了鬼月再搬家、入厝或安床,整體來說,南部民眾比北部民眾更在意鬼月的影響。
 中信房屋董事長特助胡佩蘭表示,消費者對農曆7月的心理障礙已逐年淡化,最簡單的就是把搬家與訂約時間分開,不然,就是避開在鬼月搬家就可以,會在意鬼月不宜訂約的人較少。
 另外,民俗上還有些方法調解,例如像是枕頭過了鬼月再放進屋裡就可以,或著床頭先不擺正等;有時候農曆七月也會有適合搬家的日子,現在有許多人會直接請教命理、地理、風水老師,很多權宜之計,在鬼月買房子並不是難事。
 40歲以下的購屋族群,比較不會受鬼月看房的禁忌影響,甚至有人反向思考,認為這段時間好房子競爭者較少,房子選擇性也多,反而積極看屋。
 鬼月看房子也有個好處,像民間很多「陰廟」所在的地方,平常不容易知道,鬼月期間祭拜活動多,比較容易在看屋、找屋階段發現,可以在挑選物件時盡量避開這一類的地方。

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 怕買到凶宅 可向轄區警求證(2008/8/8)

●九十七年八月八日 蘋果日報-(怕買到凶宅 可向轄區警求證) 君

 棉花糖問:
我買了一間五樓加蓋六樓的房子,最近聽鄰居說,曾有房客在六樓上吊,直到屍體長蛆才被發現,仲介及前屋主應該知情,但我買屋之前詢問是否為凶宅,他們卻都說沒有,請問,我能解除買賣契約嗎?我花費的裝修費、還有仲介費能討回嗎?告訴我這件事情的鄰居說,絕不可能幫我作證,我要怎麼調查讓前屋主和仲介承認隱瞞呢?

 律師林峻義答:
讀者要先確認當初購屋契約的範圍是否同時包含五樓及六樓加蓋,這樣事後發現房屋有瑕疵,才可依照與前屋主及仲介間所簽訂的買賣契約來主張權利。

 可要求解約或減價
雖然前屋主及仲介否認房屋有問題,但是鄰居提到的是涉及人命的自殺事件,應可向轄區警察局求證,或上網搜尋一些媒體的舊報導,只要查證發現確有其事,前屋主及仲介明知實情而在賣屋時故意隱瞞,就已涉及詐欺。
 在民事求償上,房屋也會因曾發生非自然死亡事件而被認定有瑕疵,讀者可依買賣契約及《民法》規定,向前屋主要求解除契約或減少價金,也可另外請求維修費等已支出金錢的損害賠償。讀者同時也可依仲介契約及《民法》規定,請求仲介商返還當初抽取的報酬及相關費用。
 至於請求途徑,讀者可以選擇直接與前屋主及仲介聯繫,三方協定圓滿的解決方法,也可向鄉鎮市等地方調解委員會或法院聲請調解,若這兩個方法都無法妥適處理,就只能向法院提起訴訟主張權利了。

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 避免糾紛 小心挑仲介厝邊多打聽(2008/8/8)

●九十七年八月八日 聯合報-(避免糾紛 小心挑仲介厝邊多打聽) 君

 近來大台北房地產價格飆升,汐止地區也炙手可熱,但交易糾紛屢見不鮮,汐止地政所主任吳金炭建議消費者,慎選合法的不動產服務人員,要停看聽,勿貪小便宜。
 吳金炭表示,不動產交易牽涉法令甚多,因此應要慎選不動產服務業。買賣不動產時,無論是要買土地、房屋,甚至是預售屋,買方都應赴實地履勘,對標的物範圍及情況要詳細問清楚,必要時向鄰居或大樓管理員查詢,查核廣告內容是否與現況相符及賣方出售原因。
 吳金炭表示,不動產買賣,應考慮買價是不是公平合理,勿貪小便宜,以免因小失大,台灣目前不動產透過仲介銷售方式相當盛行,但少數業者受理房屋出售時,常會提高價格,哄抬市場行情,甚至欺騙消費者,因此慎選信用可靠的合法仲介公司相當重要。
 吳金炭說,消費者購買不動產,必須考慮不動產的價金、自備款及不動產可貸款額度,並考量日後支付貸款本金及利息支付能力,勿受仲介或銷售人員鼓吹,倉促下訂,消費者也須詳看不動產所有權狀,釐清主建築面積及陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等附屬建物及共用面積,以免簽約後,發生糾紛。
 民眾如有不動產交易安全的疑義,可上汐止地政所網站查詢「消費者買賣房屋須知」(http://www.sijhih.land.tpc.gov.tw),做好功課,保障自己權益。

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 減稅 緩不濟急(2008/8/7)

●九十七年八月七日 自由時報-(減稅 緩不濟急) 君

 物價持續飆漲,民眾實質薪資縮水,雖然財政部已依規定調高今年度綜所稅課稅級距,明年度免稅額及扣除額也可望調高,可稍微減輕民眾負擔,但這些減稅措施要等到明、後年報稅時才能適用,政府還是應有積極作為。
 行政院主計處日前公布七月消費者物價指數年增率達五點九二%,創下十四年來新高,食、衣、住、行及娛樂費無一不漲,尤其民生必需品漲最兇,食物類漲十三點六一%、油價漲二十三點二六%、燃氣漲十八%、外食也漲了九%。
 對高所得者而言,或許民生必需品漲個一、兩成不算什麼,但對平時開支就有些吃緊的家庭而言,卻是不可承受之重,原本收支平衡的家庭,可能變成入不敷出,近來新貧族、近貧族因此大增。
 根據主計處公布的家庭收支調查報告,九十五年度所得最低二十%的家庭,平均每戶可支配所得只有三十點四萬元,所得次低的家庭,也只有五十六點五萬元,民生必需品一漲就是一、兩成,每月開銷多出幾千元,這些家庭受得了嗎?還能等到明、後年減稅嗎?
 馬政府若真的「苦民所苦」,應該趕快想辦法解決這些新貧族、近貧族的燃眉之急,畢竟綜所稅免稅額、扣除額隨著物價指數調高,本來就是所得稅法的規定。

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 明後年報稅 可望少繳些(2008/8/7)

●九十七年八月七日 聯合報-(明後年報稅 可望少繳些) 君

 明年/適用新調高的綜所稅級距 後年/免稅額、扣除額調高 四口之家少繳四千到萬餘元
 物價不斷飆高,民眾荷包縮水,唯一的好消息是,稅可能可以少繳一點! 財政部可望年底宣佈調高綜所稅免稅額、扣除額,調幅從三千到七千元不等,後年五月報稅即可適用;至於調整綜所稅課稅級距,更是明年報稅即適用。
 以雙薪、兩個小孩的四口之家為例,免稅額和扣除額調高後,可多出三萬元的扣除額度,以百分之十三稅率計算,可少繳三千九百元稅;若是百分之四十的稅率,可少繳一萬兩千元。
 賦稅署官員說,去年底物價漲幅已達百分之二點一三,逼近調高扣免額的百分之三門檻,今年上半年物價漲得凶,年底檢討時,勢必要調高額度。
 稅法規定,財政部每年年底要根據物價上漲狀況,調整免稅額、扣除額,計算方式則是到上年度十月底為止十二個月的平均消費者物價指數,以九十八年度為例,將計算九十六年十一月到九十七年十月的物價漲幅。
 官員說,財政部上一次調整扣免額是九十五年度,當時物價指數是一零三點零五。而主計處公佈的消費者物價指數,從去年十一月到今年七月,平均物價指數已經來到一零八,換算漲幅逼近百分之五點五,已超過百分之三的調整門檻。
 以目前的物價漲幅推估,免稅額將從七萬七千元調高到八萬一千元;單身扣除額從四萬六千元調到四萬九千元;薪資扣除額從七萬八千元調到八萬二千元;殘障扣除額則從七萬七千元調高到八萬一千元。
 官員強調,要等今年八到十月的物價指數出來才能確認最後的調高金額,未來二個多月如果物價漲幅下修,調整的額度也會跟著變動,並在十二月初公佈,民眾九十九年五月報稅時,可因物價上漲而減稅。
 昨天有立委要求政府應該調高所得稅課稅級距,財政部賦稅署表示,去年十二月已宣佈課稅級距調高,明年報稅就開始適用新的課稅級距。
 財政部上次調高課稅級距是在八十六年度,當時的平均消費者物價指數(八十四年十一月到八十五年十月)是九十五點六五,九十七年度的平均物價指數飆到一零五點二四,上漲幅度高達百分之十點零三,超過稅法規定的百分之十調整門檻,課稅級距金額按比例調高。

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 情侶聯名購屋 出售易生糾紛(2008/8/7)

●九十七年八月七日 工商時報-(情侶聯名購屋 出售易生糾紛)

這是一個真實的案例。
 小王跟小花決定結婚,兩人在婚前聯名買了一間房子,但準備婚禮過程中,兩人吵翻分手,當初買房的頭期款,小王付了150萬元、小花只出了50萬,之後每個月房貸5萬元也都是小王在負擔,分手後,小王一直想要賣掉這間房子,但因為聯名房子要兩人同意,小王無法單方面出售。
 小王也有意願出價,高過於小花當初先付的頭期款金額許多,買回小花手中房屋的持份權,但小花就是避不見面,不想處理、面對這件事,小王根本束手無策。
 住商不動產企研室主任徐佳馨說,根據法令的規定,只要是聯名的房子,不管是兩人、或兩人以上共同持份,只要出售,一定要全部的人都同意,小王跟小花的案例,就是聯名房屋最容易發生的糾紛,也是最無解的問題。
 不管是準備同居的情侶,或者是新婚夫妻,看中房子準備成交跟銀行申請貸款時,房仲業者都會建議,不要聯名買房子,因為一旦聯名,往往會在出售決定發生糾紛,因為出售必須要雙方都同意,若是其中一方避不見面,那就難處理了。
 徐佳馨表示,如果聯名買房,不管雙方到底誰付多、誰付少,房子的所有權都算是一人一半,要賣、當然要雙方同意,不建議聯名買房子,是因為有太多的情侶、夫妻到最後撕破臉,一方避不見面,房子很難處理,如果兩個人都不繳房貸,到最後就是被銀行法拍。
 如果女方始終避不見面,男方只能走法律訴訟的途徑,要女方出面解決。
 彰化銀行表示,通常堅持要聯名買房子的夫妻,銀行會讓一方做主借款人,另一方當擔保物提供人,這樣就算聯名置產。
 信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說,夫妻共同貸款買房子,若日後房子被拍賣且售價不夠償還債權,夫妻對於不足的債權餘額,仍負有償還責任。若是名下有其他房地產,也會遭到拍賣的命運。
 蘇啟榮指出,目前聯名買房子的越來越少見了,大概都是怕日後的糾紛難解決,現在大多比較常見的,就是先生出錢買房子,登記在太太的名下,登記在女方名下的比例已經略高於男方。

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 百位經濟學家:房價仍在高位(2008/8/7)

●九十七年八月七日 工商時報-(百位經濟學家:房價仍在高位) 君

 大陸房市上半年陷入低迷,但後市恐怕也不樂觀。除了中國國家統計局表示不支持房價繼續高漲,一項針對近百位經濟學家的調查也顯示,目前房價依舊處於高位,調控部門應繼續堅持政策的連續性。
 「北京晨報」報導,由統計局中國經濟景氣監測中心所主持的這項調查中,經濟學家們普遍認為,目前的房價水平依舊偏高。其中,52%的經濟學家認為房價「較高」,31%認為「過高」。在全部參與調查的經濟學家中,只有1%認為房價「較低」。
 參與此次調查的中國社科院欠發達地區研究中心主任袁鋼明說:「從全國範圍看,大多數地區房價依舊在高位堅挺,房價下降的只是極個別地區。」不過,袁鋼明認為,盡管目前市場觀望氣氛濃厚,不過樓市的剛性需求依舊佔主導位置。受訪的經濟學家中,也有65%認為,目前樓市需求還是以居住為主。
 中國社科院金融研究所研究員易憲容日前指出,目前一些地方的房價有所調整,問題並不是沒有居民需要住房,也不是居民不願消費,而是房價過高。房地產市場價格回歸理性、遏制房地產市場暴利才是化解目前大陸房地產困境的根本之道。
 調查還顯示,58%的經濟學家認為,「雖然房地產企業資金鏈面臨壓力,不過企業能平穩度過。」經濟學家建議,調控部門應繼續堅持政策的連續性。


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 物價漲 級距調 明年350萬戶減稅(2008/8/7)

●九十七年八月七日 中國時報-(物價漲 級距調 明年350萬戶減稅) 君

 物價飆漲,薪資不漲,民眾苦不堪言,但明年起民眾報稅時,至少享有連續兩年減稅好康福利。財政部表示,因應物價上漲,明年五月申報的九十七年度綜合所得稅課稅級距金額確定大幅調整,原本適用稅率一三%者,減稅最高達二千八百元,原本適用最高稅率四○%者,減稅最高達六萬五千八百元,將嘉惠三百五十萬戶。
 至於九十七年度綜所稅的免稅額、標準扣除額、薪資扣除額等各項扣除額等則維持不變,並不調整。
 不過,由於主計處公布七月物價指數為五.九二%創十四年以來新高。財政部官員說,今年底將宣布,要調高九十八年度綜所稅各項免稅額與扣除額,但在後年(九十九年)五月報稅時適用,將嘉惠所有綜所稅總申報戶五百一十八萬餘戶,這是三年來以來首度調整。
 這項時間點,是以去年十一月至今年十月為止,以主計處已公布今年七月分資料,近一年來CPI平均值,與上一次三年前CPI相較,上漲五.四八%,已達三%調整門檻。
 財政部初步預估,九十八年度綜所稅的每人免稅額由現行七萬七千元調高至八萬一千元,標準扣除額由現行四萬六千元調高四萬八千元,薪資扣除額由現行七萬八千元調高八萬三千元,殘障扣除額由現行七萬七千元調高為八萬一千元;教育學費扣除額由現行每戶二萬五千元調高二萬六千元。
 財政部賦稅署說,依所得稅法規定,綜所稅免稅額、標準扣除額、薪資所得扣除額、殘障扣除額,每遇消費者物價指數較上次調整年度指數上漲累計達三%以上時,按上漲程度調整;課稅級距金額則是物價上漲累計達一○%時,按上漲程度調整。
 賦稅署指出,由於綜所稅課稅級距金額上一次調整是在八十六年度,與九十六年度(是指九十五年十一月至九十六年十月平均消費者物價指數)相較,上漲一○.○三%,已達調整標準,因此去年底發布決定對九十七年度綜所稅課稅級距金額調整。
 九十七年度調整綜所稅課稅級距:適用稅率六%者,為所得淨額四十一萬元以下;一三%為逾四十一萬到一百零九萬元;二一%為逾一百零九萬元至二百一十八萬元;三○%者為逾二一八萬到四百零九萬元;四○%者,則為逾四百零九萬元以上。


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 理財房貸融資 少用為妙(2008/8/6)

●九十七年八月五日 經濟日報-(理財房貸融資 少用為妙) 君

  利率較一般房貸高
銀行房貸主管建議,在股市慘跌時期,房貸戶儘量不要動用強調資金可彈性運用、有借才計息的理財型房貸。因為這種房貸雖然是每日計息,貸款利率卻高於一般房貸,如果股票被套牢不能動,沒辦法還款,等於要多背一筆利息負擔。
 理財型房貸是不少投資客慣用的借貸方式,但因房市景氣出現疑慮,加上台股行情轉空,多家行庫為避免財務槓桿太高的投資客沒錢繳房貸,增加銀行授信風險,今年以來已經逐漸對投資客房貸從嚴審核,甚至拒收同時申貸二、三戶以上的投資客。
 除了投資客借錢難度提高,銀行也建議一般房貸戶,儘量少動用理財型房貸額度。銀行個金部主管指出,如果和其它股票融資管道比較,理財型房貸的利率低於證金公司融資利率7%的水準,但遇到股市行情不好時,如果無法短期內從股市獲利,會被套牢一段長時間,對房貸戶來說,等於除了要繳原本的房貸利息,還要再多付一筆理財型房貸的利息支出。
 目前市場上的理財型房貸利率約4%,較一般房貸平均利率3%來得高。
 以動用理財型房貸100萬元額度來說,利率4%,一年要多付4萬元利息;如果動用一個月,每月也等於要付約3,000元利息,對於已在股市賠錢的投資人來說是筆不小的負擔。銀行個金部主管指出,理財型房貸的使用原則,是借出來的錢,投資後的獲利要高於借貸利率,所以如果投資報酬率沒有4%以上,使用理財型房貸反而會產生損失。


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 享超優利率 至少綁約2年(2008/8/6)

●九十七年八月六日 工商時報-(享超優利率 至少綁約2年) 君

 房貸戶想要享受超省的利率,通常必須付出一點代價,有些銀行規定必須綁約3年,有些銀行雖可讓房貸戶還清,但不得塗銷申貸紀錄,以杜絕投資客。
 此外,如果想要貸到高成數,利率也就不會太便宜,更重要的是,房貸戶本身要有良好的信用,才能獲得銀行的青睞。以下4點不可不知。
1.成數貸得高,利率就會比較高─通常,客戶申貸較高成數,銀行就會給予較高的利率。以信義房屋與玉山銀行合作的房貸專案為例,申貸成數7成以下,前半年給予2.48%的利率,而如果要申貸到8成,則前半年提供2.58%的利率,相較於申貸7成的利率,多出0.1%。
2.想要超低利率,必須綁約2年至3年─為了保障自住客的權益,銀行通常有2年至3年的綁約期間。以東森房屋與華南銀行合作的房貸專案為例,雖然給予優惠利率,但是房貸戶必須綁約3年,否則必須支付違約金。
3.自住客才可使用─銀行在聯徵時,會調查客戶名下是否有很多棟房地產,陳俊宏說,以銀行標準而言,包含現在買進的房子,總共在3棟內,才算是自住客,超過3棟,銀行則視為投資客,不予承貸。
4.客戶收入、信用等條件,都是核貸重點─太平洋房屋契約部經理蕭朝陽指出,銀行的核貸重點,仍會視客戶資歷、還款能力、產品類型、價位,做不同調整。無論如何,購屋人平時就要保持良好的信用紀錄,免得被銀行列為拒絕往來戶,屆時就算給予再優的利率,恐怕也享受不到。

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 物價指數年增率14年新高(2008/8/6)

●九十七年八月六日 蘋果日報-(物價指數年增率14年新高) 君
油電雙漲食物變貴「擔心到睡不著」
上個月在油價、電價調漲效應下,物價指數飆高,主計處昨公佈上月消費者物價總指數(Consumer Price Index, CPI)為一百零六點八八,比去年同期漲百分之五點九二,漲幅創下近十四年來的新高。物價持續飆高,民眾則叫苦連天,批評政府對控制物價已束手無策。
叫苦連天
中央研究院經濟研究所研究員梁啟源表示,消費者物價指數年增率創新高,但經濟成長率卻僅約百分之四,實際狀況就是薪資負成長,民眾購買力下降。
食物類漲幅最大
民眾麥克說,水煎包以前一顆十元,現在要十二到十五元,連修摩托車也變貴,政府根本已束手無策。築太太說,豆漿、三明治都漲五至十元,以前一家三口早餐一百元有找,現在至少要一百二十元,生活負擔變大,前幾天誤以為自己懷孕,想到開銷要增加,「擔心到睡不著」。
 臨時演員李先生平均月入約一萬兩千元,因物價飛漲,雖然消費模式沒改變,但他每月支出已逾一萬元,比去年多至少一千五百元,現在每天只准自己帶一百八十元出門,減少消費。
 主計處第三局科長吳昭明指出,上月消費者物價指數年增率為百分之五點九二,其中有七成八是因食物、燃氣、電價與油料漲價造成。其中又以食物類指數漲百分之十三點六一最大,是去年十一月來新高,主因國際榖物價格攀升、業者反映成本所致。交通類指數也漲百分之六點八,更創一九九一年九月波斯灣戰爭時期以來新高,主要受油料費漲百分之二十三點二六影響。
痛苦指數恐增加
剔除較易受季節因素波動的新鮮蔬果、魚介及能源類的核心物價指數年增率為百分之四點零六,創一九九六年三月以來新高。
 主計處調查顯示,香蕉、木瓜、沙拉油等上月售價均較去年同期漲逾百分之六十,連自行車也漲百分之二十八點二一,其他像九五無鉛汽油、速食麵都漲超過百分之二十。美利達工業副總經理鄭文祥說,受國際鋼、鋁等元物價上漲影響,一輛兩千元自行車漲約四百元。
 中山大學企管系教授周逸衡分析,若進口成本居高不下,廠商還是會轉嫁成本漲價,且在物價持續攀升下,購買力下降,就業狀況將惡化,屆時失業率加物價指數年增率的痛苦指數恐明顯增加。

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 7月物價漲幅5.92% 14年新高(2008/8/6)

●九十七年八月六日 經濟日報-(7月物價漲幅5.92% 14年新高) 君

 食物類漲13.61%最多 進口物價增幅創二次石油危機以來新高
油電雙漲,加上颱風來襲、菜價上揚,行政院主計處昨(5)日公佈7月消費者物價指數(CPI)為106.88,年增率達5.92%,創下1994 年10月以來新高;七大類指數續呈上揚,其中食物類漲幅13.61%最大。
 另外7月核心物價指數年增率達4.06%,為1996年3月以來新高。主計處第三局三科科長吳昭明說,核心物價年增率自去年7月以來皆大於1%,延續一年的上揚趨勢,顯示物價長期仍看漲。
 吳昭明表示,7月光是食物、燃氣、電費、油料四類漲幅,占總指數比率高達78%。受到兩個颱風侵襲影響,7、8月CPI為相對高峰;去年10月CPI是全年最高點,受基期影響,今年9、10月CPI應會慢慢趨緩。7月蔬菜、水果價格年增率分別為10.16%、25.52%,不過7月底至8月初以來,已有回穩跡象。
 至於前七月CPI較去年同期上揚4.18%,其中商品類上漲6.30%,服務類上漲2.27%;若扣除蔬菜水果,漲幅3.84%;再剔除水產及能源,得到的核心物價年增率,較去年同期上揚3.21%。
 吳昭明表示,7月CPI較6月增加0.66%,主因是國內油價續漲,家庭用電費率也調高,加上逢旅遊旺季,機票、國外旅遊團費都處上揚趨勢。
 相較去年,7月CPI的七大類指數續呈上揚,其中價格漲幅顯著的項目包括香蕉(年增率93.06%)、芋頭(80.96%)、木瓜(68.20%)、芒果(60.22%)、沙拉油及調理油(60.19%)、吳郭魚(49.53%)、檳榔(34.26%)、雞肉(指定部位)(33.06%)、虱目魚(29.09%)、自行車(28.21%)、豬肉(27.70%)。
 行政院主計處昨(5)日公佈7月躉售物價指數(WPI)年增率11.49%,創2004年11月以來新高。以美元、新台幣計價的進口物價年增率,分別達26.50%、17.23%,是1980年3月和同年12月以來新高。主計處表示,進口物價年增率已創下第二次石油危機以來新高。
 主計處第三局第三科科長吳昭明表示,7月WPI為119.05,年增率達11.49%,主因乃受新台幣對美元較上年同月升值7.92% ,以及原油、石油及煤製品、基本金屬、化學材料等價格,仍處於高檔交互影響。
 其中國產內銷品漲16.83%,因為鋼鐵、油品、石化原料等價格仍居高檔。


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 貸款抵押 不得概括一切債務(2008/8/6)

●九十七年八月六日 工商時報-(貸款抵押 不得概括一切債務) 君

 法務部指出,銀行借錢給民眾,拿民眾所抵押的不動產,去設定抵押權時,不能再像過去一般,將「債務人一切債務」以契約方式,約定都在擔保範圍內,這種概括式最高限額抵押權的作法,已經違反去年9月28日施行的民法物權編新增規定。
 民眾向銀行貸款,銀行習以為常將借款人提供的不動產,拿去設定最高限額抵押權。不過,過去的這種最高限額抵押權,是一種「概括最高限額抵押權」。
 概括最高限額抵押權,就是以概括方式,將債務人當時及未來債務,以簡單的「一切債務」字眼約定在一紙借款契約內。
 至於一切債務涵蓋借款人對銀行所負的票據、借款、墊款、保證等債務及其他債務,並包括其利息、遲延利息、違約金、損害賠償及其他有關費用等等。但是這種廣泛的法律關係,借款人可能根本不明白其法律關係,一旦發生爭議,借款人就會吃虧受到財產損失。
 以保證債務為例,甲以一塊地價值2千萬元的土地向丙銀行抵押借款120萬元,丙銀行將該不動產設定概括最高限抵押權。甲因與乙是朋友關係,乙向丙銀行借款3千萬元,由甲作保,後來乙生意失敗,3千萬元只還了1千萬元就無法再還,乙除了欠丙銀行本金2千萬外還有利息及違約金等,丙銀行向法院聲請支付命令後,取得債權憑證。
 甲後來將該筆土地,無償移轉給配偶,但在辦理移轉登記時赫然發現,因為甲當時向丙銀行借款時設定概括最高限額抵押權,擔保範圍包括一切債務中,竟然涵蓋了「保證」債務,而丙銀行以取得的債權憑證,向法院聲請查封該筆土地以便透過法拍賣地求償。甲及其配偶方才知道將痛失該筆土地的產權。
 法務部表示,銀行不得再以「概括」方式用契約約定,將債務人「一切債務」都列入最高限額抵權擔保範圍。否則違法。

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 貸款買土地利息列帳方式大不同(2008/8/5)

九十七年八月五日 經濟日報-(貸款買土地利息列帳方式大不同) 君

 公司若有非屬固定資產的土地,利息費用應以遞延的方式列帳,但若出租給他人使用並列報租金收入,則可在租金收入的範圍內,將土地的借款利息列報為當期費用。
 南區國稅局表示,購買土地的借款利息,會因土地使用的不同情形,而有列為當期費用、資本支出或遞延費用等三種不同申報方式。
 依照營利事業所得稅查核準則第97條規定,公司向銀行借款購買土地的借款利息,以列報「資本支出」為原則,也就是必須列入土地成本項下;不過在辦妥過戶手續或交付使用後的借款利息,則可列報為「當期費用」;但所購買的土地如非屬固定資產,目的是用來投資而非自行使用者,其借款利息應先以「遞延費用」列帳,等到土地出售時,再轉作出售土地收入的減項。

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 房、地所有人不同 不能省地價稅(2008/8/5)

●九十七年八月四日 經濟日報-(房、地所有人不同 不能省地價稅) 君

 房屋與土地所有權分屬不同人所有時,恐影響土地從低課稅的權利。財政部說,自用住宅用地上的建築改良物,若非土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有時,將無法按千分之2優惠稅率繳納地價稅。
 財政部表示,依據土地稅法第9條規定,自用住宅用地是指土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用的住宅用地。同時,適用自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地,應以地上建築改良物屬土地所有權人、配偶或直系親屬所有者為限。
 財政部舉例指出,甲擁有自用住宅土地的所有權,但地上建物(房屋)的所有權為其弟弟所有,房屋則由父母設籍居住,並未出租、也無營業。
 財政部說,甲的土地雖做自用住宅用地使用,但因房屋的所有權屬於其弟所有,不符合稅法要求土地上的建築改良物只限本人、配偶或直系親屬所有的規定,甲因此不能申請按較低的自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅。
 財政部提醒民眾,地價稅按自用住宅用地稅率課稅應具備以下條件;土地所有權人或其配偶、直系親屬應於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業使用;地上房屋應為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有;都市土地面積未超過3公畝(90.75坪),非都市土地面積未超過7公畝(211.75坪)。

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 二聯式發票 即起加強獵漏(2008/8/5)

●九十七年八月四日 經濟日報-(二聯式發票 即起加強獵漏) 君

 台北市國稅局表示,即日起至9月30日止,將加強選案查核營業人使用收銀機開立二聯式統一發票,營業人應主動開立統一發票,並據實申報銷售額,一經查獲有漏開或短報銷售額,除補稅及處漏稅罰鍰外,對於逃漏情節重大或幫助他人逃漏稅者,將依法移送刑責。
 台北市國稅局說明,近來查獲部分使用收銀機開立二聯式統一發票的公司行號,銷售時未依規定,主動開立發票給消費者,涉漏開統一發票、短漏報銷售額情事,並發現這些公司平均申報單筆發票金額比率偏低,而且作廢發票比率偏高,涉嫌幫助他人逃稅。
 為遏止不法逃漏行為,台北市國稅局將加強查核,營業人開立二聯式收銀機統一發票有無據實申報銷售額,並列為台北市國稅局本年度遏止逃漏稅重點工作計畫。
 台北市國稅局指出,公司行號若未依規定開立二聯式統一發票,應儘速向所轄分局、稽徵所自動補報補繳,依稅捐稽徵法第48條之1規定,凡屬未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定調查人員進行調查的案件,公司行號自動補報並補繳所漏稅款者,得予免罰;公司行號不可心存僥倖,以免遭受處罰。

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 綜所稅申報書 擬統合為一(2008/8/5)

●九十七年八月四日 經濟日報-(綜所稅申報書 擬統合為一) 君

 不再分簡式或一般,改用顏色區隔項目;獨資、合夥所得稅申報同步簡化。
為簡化稅務作業,行政院賦改會規劃整合個人綜所稅簡式與一般申報書,改用顏色或標識區塊方式,只需同款申報書即可,藉此解決申報書種類過多混淆納稅人選擇現象;同時將簡化獨資、合夥事業的所得稅申報流程。
 賦改會正研議包括每月營業額超過20萬元以上的獨資、合夥「大店戶」申報營所稅後如需補稅,稅捐機關將直接發單補課獨資、合夥資本主的個人綜合所得稅,納稅人可免除先補稅,後抵稅的困擾。
 簡化稅務行政作業的目的,除研究降低稅捐機關的稽徵成本外,也將去除不必要的報稅程式,達到徵納皆便的目的。
 賦改會擬在9月以前,完成包括所得稅、營業稅的簡化行政改革報告。
 據瞭解,賦改會稅務行政改革工作小組,初步提出應簡化所得稅申報書樣式建議,目前個人綜所稅按所得來源繁簡,區分為「一般」或「簡式」申報書,未來將統合為一。
 賦改會認為,網路申報件數已超過總申報戶數的半數以上,政府只提供一種版本的網路版申報書,並未對納稅人造成不便,因此由官方印製並寄發供應的實體申報書種類應可簡化。
 簡式申報書是專供只有薪資、利息等扣繳憑單所得,沒有可扣抵稅額,也不採取列舉扣除額的民眾使用,格式較一般申報書簡潔。賦改會擬簡化個人所得申報書的同時,會在一般申報書以顏色或特殊區塊標識等方式,提供所得來源單純的納稅人使用。
 此外,兩稅合一之下,獨資、合夥事業如非由稅捐機關直接核定所得稅,其營利所得需要同時辦理營所稅與綜所稅兩道手續的作業,也將調整改進。
 過去,獨資、合夥事業完成申報後,若經稅捐機關審查發現需要補稅時,須先補課營所稅,之後補課的營所稅,再自獨資、合夥事業資本主的個人綜所稅中調整扣除。
 未來,獨資、合夥事業的補稅案件,均將由稅捐機關直接對獨資、合夥資本主補課徵綜所稅,省去先補營所稅,再重新歸課綜所稅的繁瑣程式。
 兩稅合一制度下,企業盈餘分配給股東,企業已納營所稅就會成為股東的綜所稅扣抵稅款,但獨資、合夥事業沒有盈餘分配問題,先繳營所稅再抵綜所稅的作業方式,賦改會認為明顯不便。

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 印花稅憑證檢查 開始囉(2008/8/5)

●九十七年八月四日 經濟日報-(印花稅憑證檢查 開始囉) 君

 97年印花稅憑證開始檢查,財政部表示,全國各稅捐機關已經展開印花稅憑證的例行查稅作業,包括營建、土地、醫院、補習班等使用憑證較多的行業,應先行檢查有無據實貼用印花稅票,避免受罰。
 財政部強調,印花稅的性質與房屋、土地等底冊稅不同,納稅人有無誠實貼用印花稅票,只能仰賴稅捐機關選案或逐一檢查,印花稅憑證檢查作業也因此成為每年稅捐機關例行的重要查稅業務。
 稅捐機關每年列為印花稅憑證的選案對像,視轄區行業性質不同,可以自行列選,財政部並不設限。財政部說,使用印花稅憑證較多的行業,例如營造、土木、建築裝潢或醫院、診所與補習班,都是稅捐機關每年必查的對象。
 據指出,97年各稅捐機關選查印花稅憑證的目標,包括營造、土木、建築、機電工程、道路、景觀、環境保護工程業,建物裝潢、建築服務、清潔服務,廢棄物清理處理業,以及電子科技業、製造業、不動產經紀業、醫院及診所、補習班等均將列入調查行業範圍。
 財政部提醒業者,最好先行檢查前五年內書立應納印花稅的各項憑證,一旦發現有短、漏貼印花或未銷花憑證時,儘速在稅捐機關查獲前補正,即可避免被處五至15倍的罰鍰。也就是納稅人只要在稽徵機關實施檢查日前已自行補稅者,均享有免罰。
 財政部建議納稅人,如果平時開立的應稅憑證數量較多,可向稅捐機關申請辦理印花稅彙總繳納,即可免除逐筆貼印花稅票的不便。應稅憑證金額大不便實貼印花稅票的納稅人,也可以直接持憑證至稅捐機關,利用網路系統,申請直接以印花稅大額繳款書繳納。

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 專家建議 避開一案建商 購屋有保障(2008/8/4)

●九十七年八月四日 工商時報-(專家建議 避開一案建商 購屋有保障) 君

 房市買氣持續低迷,根據房仲業者的統計,7月分大台北地區住宅平均單價為26.7萬元,較上月下跌了1成,成交件數則較上月衰退了15%,反映出住宅市場信心不足。不過,專家表示,目前市場雜音較多,正是自住買方掌權時機,反而能更謹慎地挑選好地段的新成屋或中古屋,同時,購屋人也應避開4種區域,才不必耽心房屋的保值性及未來轉手性。

 專家建議購屋人應避開的4種區域:
1.避開供過於求的區域
房仲業者說,當一個區域的房屋供給量大過需求量時,量體太大,使得交易價格參差不齊,甚至造成滯銷,將來有換屋需求而要賣出時,有意購屋的買方,也會在該區域做比較,較晚建造的房子,當然會比屋主現有的房子還新,而且該區量體大,也有其他物件可選擇,相較之下,買方有很多選擇,所以轉手性較差。

 2.避開交通不便的區域
根據台灣房屋不動產研究室的調查,捷運通車後,改變了大台北居民的生活交通習慣,台北縣像是新店、板橋等捷運站周邊300公尺內的房價,已超越北市有些距離捷運站較遠,像是文山區、萬華區等地的房價。
 由此可見,如果交通不便,甚至連公車都少有班次會到達的地區,將使得購屋人日後上下班通勤,都必須耗費時間和許多交通費用,日常生活也會產生許多不便,並不划算。

 3.避開假豪宅區域
台灣房屋不動產企研室指出,低價區中的高價產品,購屋人須留心,因為這類「假豪宅」,都是用豪宅方式包裝,再創造虛幻價格,應審慎考量未來的轉手性。衛明不動產副執行長陳鍾暉也認為,這種「假豪宅」位在二流地段、卻要賣到一流地段的價位,多半都是表面漂亮,但施工品質卻有待驗證,任由建商漫天喊價,一時衝動就下手的購屋人,很容易會被套牢。

 4.避開一案建商的區域
陳鍾暉說,房市熱絡時,各建商都要進入房地產市場分一杯羹,造成「一案建商」的出現,這些只蓋過1、2次建案的建商,購屋人無法掌握建商財力是否充足,建商的規模、品牌也較小,更難了解建造品質,對於想買預售屋的民眾來說,為了避免建商蓋房子蓋到一半捲款落跑,應多方打聽建商的評價,貨比三家不吃虧,免得當了冤大頭。

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 3招慎選房仲 不當冤大頭(2008/8/4)

●九十七年八月四日 工商時報-(3招慎選房仲 不當冤大頭) 君

 房屋買賣糾紛,多年來始終高居消費者申訴榜首,目前,市場房仲超過4000家,其中,8大房仲業者就占了2051家,密度僅次於便利商店,購屋人透過房仲買屋,應慎選優良品牌,以免花了畢生積蓄買屋,入住後卻產生不必要的糾紛,不妨掌握3招,慎選房仲,保障權益。

  1.店內應有經紀人執照。
衛明不動產副執行長陳鍾暉說,愈來愈多人透過仲介買賣房子,而想要保障房屋交易安全,必須先選擇合法的不動產經紀人,才有保障,而每家房仲店頭,至少都應有一張經紀人執照。
 通常,營業員執照較容易取得,只要上課時數達到標準,大約一周內就能拿到營業員執照。但是,經紀人執照必須通過考試才能取得,而房仲業者應擁有經紀人執照才能開店,所以,民眾進入房仲店裡時,應觀察店內牆上,是否掛上經紀人執照以及證照號碼,才能安心。
 有些規模較小的房仲業,未經過嚴格審查,就讓加盟主開店,購屋人選擇房仲時,都應特別過濾。

  2.買賣雙方仲介費符合行情。
依公會規定,買賣雙方的仲介費總計不得超過6%,通常是買方2%、賣方4%或是買方1%、賣方4%等,無論如何,依仲介公會的規定,兩者相加不得超過6%,民眾須特別注意。
此外,陳鍾暉提醒,不要因為房仲所給的仲介費較低,就選擇該家仲介,有可能是因為購屋人喜歡的物件較難賣,屋況或許有瑕疵,才會願意在仲介費上稍微妥協,民眾應多詢問左鄰右舍,了解該物件的優缺點,才不會因小失大。

  3.沒有書面合約,別付斡旋金。
如果購屋人有意買下這間房子,想進一步向賣方議價,通常房仲會收取斡旋金,陳鍾暉說,房仲必須開出書面合約,明定斡旋金的目的,並註明物件的詳細資料,然後加蓋仲介公司的店頭章,表示已報備核可。
 如果另有特殊條件,也必須白紙黑字都寫在合約上,而民眾必須持有合約正本,否則,沒有書面的認證,購屋人都不應受到房仲業者的話術影響,先支付斡旋金。


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 銀行衝房貸 巧用修繕貸款(2008/8/4)

●九十七年八月四日 工商時報-(銀行衝房貸 巧用修繕貸款) 君

 避免房貸量超限,銀行開始調整承作名目。部分銀行受限於房貸餘額不得超過銀行法規範的30%限制,加上國內並未就「房屋修繕貸款」,加以明確定義,因此逼近超限的金融機構,陸續把部份的房貸金額,歸類至修繕貸款項下,讓房貸承作有較大的空間。
 據了解,銀行目前大致分為2種作法,一種是以房貸金額作為區隔標準,例如:房貸的金額超過600萬或是800萬時,超過的部份,即改列為修繕貸款;另一種則是以年限計算,例如:在貸款後3年以內增貸的部份,屬於房貸,但是超過增貸時間在貸款後超過3年,則列入修繕貸款。
 據現行銀行法第72條之2規定,商業銀行辦理住宅建築和企業建築放款的總額,不得超過放款時所收存款總餘額,和金融債券發售額總和的30%,針對逼近超限的銀行,金管會鼓勵銀行發行房貸證券化商品(RMBS),或增加銀行存款餘額解決。
 另一方面,國內金融機構過去並未將購置住宅貸款和房屋修繕貸款,明確的劃分,以房貸業務著稱、號稱房貸百貨公司的玉山銀,為避免房貸逼近滿水位,率先將2者與以細分。
 此外,房貸承作比重一度高達29.45%的合庫,在調整內部授信制度後,目前該比重已降至26%左右,以合庫的存款餘額和金融債計算,平均每1個百分點,約可承作205億元的房貸,按現階段的比例,房貸的胃納量還有600餘億元。
 銀行主管指出,由於現行法規沒有定義什麼是「修繕貸款」,況且,針對若是已經撥款的房子,之後再以房貸名義給予額度,也很奇怪,因此,透過修繕貸款作法,讓客戶可以較為彈性的運用該筆資金。

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 土地抵遺產稅 登記前可改現金繳納(2008/8/4)

●九十七年八月四日 工商時報-(土地抵遺產稅 登記前可改現金繳納) 君

 民眾若申請以遺產稅課徵標的的土地,抵繳遺產稅,但尚未辦妥國有登記,依照現行法規,納稅義務人可以選擇改以現金繳納,但須加計滯納金及利息。
 桃園某民眾原本向北區國稅局申請以遺產稅課徵標的的土地抵繳遺產稅,但後來因為部分繼承人有意見,不同意抵繳,因此向稅局申請退還抵繳土地,改以現金繳納稅款。
 北區國稅局表示,納稅義務人申請退還抵繳遺產稅土地,並回復以現金繳納案件,只要該抵稅土地尚未辦妥國有登記,即可准予回復以現金繳納。不過,在申請回復的同時,應自申請抵繳時稅單所載繳納期限屆滿次日起至申請日止,加計滯納金及利息。
 北區國稅局進一步說明,納稅義務人申請以實物抵繳遺產稅經核准後,實物抵繳契約即已成立,納稅義務人未履行時,依遺產及贈與稅法施行細則第50條規定,應依遺產及贈與稅法第51條規定辦理,亦即應自申請抵繳時繳納通知書所載繳納期限屆滿次日起,依規定加計滯納金及利息。
 因此,稅局官員表示,本案中桃園民眾申請退還的土地,屬於已核准抵繳但尚未辦妥國有登記土地,因所有權尚未移轉,抵繳也尚未完成,該民眾申請回復以現金繳納,也就等於表明不履行抵繳契約,國稅局依照規定可予以照准,但應該依照前述規定,加計滯納金以及利息。

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 新聞分析 房貸名目變變變 豈能只怪銀行(2008/8/4)

●九十七年八月四日 工商時報-(新聞分析 房貸名目變變變 豈能只怪銀行) 君

 為因應銀行房貸比例逼近滿水位,金管會苦口婆心,鼓勵金融機構發行房貸證券化商品(RMBS),無奈碰上全球次級房貸風暴,業者聞「證券化」色變,遑論著手發行商品;再者,銀行收受的客戶存款,也無法在短時間內,大幅增加,導致解決房貸超限措施,看似緩不濟急。
 主管機關遲遲不願解套的原因是,以房貸30%的上限,是房貸金額占存款金額和金融債券合計的比例,以存放比8成計算,事實上,房貸放款占總放款比重,即高達4成,如此一來,銀行放款業務,風險過於集中在房貸。
 因此,金融機構從房貸分類下手,過去全都列入購置住宅貸款的額度,如今,加以細分,讓進入歹年冬的房市,在好不容易有生意上門時,能為客戶提供服務。
 銀行的應變之道,金管會的說法是,「資金是用在哪裡?就應該列在哪裡!」目前的確未對修繕貸款定義,界定上較為模糊,但進行金融機構金檢,調查資金流向時,就可一目了然,金融機構應避免魚目混珠。
 銀行確實有「巧立名目」,擴大房屋貸款辦理的嫌疑,但問題是:除此之外,我們的市場,現在還提供什麼更像的業務,可以讓業者一展身手?

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 綜所稅扣除額 可望全面調高(2008/8/1)

●九十七年八月一日 中國時報-(綜所稅扣除額 可望全面調高) 君

 行政院賦改會卅一日開會,由副召集人曾巨威提出所得稅改革方案報告。會後財政部長兼賦改會副召集人李述德說,調降營所稅與調高綜所稅標準、薪資、殘障、教育學費等四大扣除額,以及綜所稅朝向扁平化,會中已建立共識,預定三至六個月完成稅改方案。
 李述德強調,調高綜所稅四大扣除額,將有三百五十萬戶受惠。根據方案,標準扣除額單身由四萬六千元調高為六萬元、配偶由九萬二千元調高為十二萬元;薪資特別扣除額由七萬八千元調高為十萬元;殘障特別扣除額由七萬七千元調高十萬元;教育學費特別扣除額由每戶二萬五千元調高為每人二萬五千元。
 所謂綜所稅扁平化,是指「稅率減低、級距減少」。李述德說,未來綜所稅率如何調降,尚未決定。
 昨天賦改會中,曾巨威提出所得稅改革方案報告建議,促產條例明年底全面落日後,搭配取消未分配盈餘加徵一○%,再加上調降營所稅率至二○%或一七%,以及調高綜所稅四大扣除額,與調降綜所稅率四個版本等。
 其中,綜所稅率現行為四○%、三○%、二一%、十三%、六%五個級距,調降的四個版本中,第一版本:三七.五%、二八%、一九.五%、一二%、五.五%、一二%、五.五%。第二版本:三五%、二六%、一八%、一一%、五%;第三版:二○%、一三%、六%;第四版:四○%、二○%、一○%、六%。
 曾巨威說,在促產條例明年底全面落日下,將增加稅收一四八三億元,但扣掉取消未分配盈餘加徵一○%,以及對綜所稅扣抵稅收影響,實際增加稅收為八三二億元,可以作為未來調降營所稅率與綜所稅率,以及調高綜所稅扣除額等之用。

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 借貸利息收入未申報 當心挨罰(2008/8/1)

●九十七年八月一日 經濟日報-(借貸利息收入未申報 當心挨罰) 君

 近來銀行存款利率遠低於通貨膨脹率,有些民眾轉而將資金借貸他人,賺取較高的利息,然而在享受高額利息的同時,也別忘記將利息收入申報綜所稅,否則一旦被國稅局查獲漏報,除追補所漏稅額外,還要加處罰款。
 南區國稅局表示,個人間因借貸所給付的利息,依稅法規定不需辦理扣繳手續,因此有民眾誤以為既然沒有扣繳憑單可勾稽,漏報利息收入也不會被查獲。事實上,國稅局仍可透過他人檢舉等多方管道,查獲民眾漏報利息所得,除將追補所漏稅額外,還會處以所漏稅額兩倍以下罰鍰。
 南區國稅局最近查核個人大額資金存提時,意外發現轄內納稅義務人甲君陸續於95年及96年間,將自有資金借給乙君,金額高達5,700萬餘元,並收取高額利息共計約500萬元,但甲君並未將利息所得併入所得總額申報納稅,國稅局除將其利息所得500萬元歸課甲君95年度及96年度的綜合所得稅外,另處一倍罰鍰,因此甲君除應繳綜所稅200萬餘元外,仍應多繳200萬餘元罰鍰。
 南區國稅局呼籲,民眾在申報個人綜合所得稅時,不論有無取得扣繳憑單,均應自行申報各項所得,個人如有漏報未取得扣繳憑單的各項收入,應在未經檢舉或查獲前,儘速向國稅局自動補報並補繳稅款,以免被查獲後除須補稅外還要受罰,得不償失。

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 北市土增稅收 上半年大減31%(2008/8/1)

●九十七年八月一日 工商時報-(北市土增稅收 上半年大減31%) 君

 北市房地產景氣是否已趨緩,或許從稅收數字可略見端倪。根據台北市稅捐處最新統計,今年上半年的土地增值稅收,只有76億元,不但未達84億元的預計目標,且較去年同期的111億元,短少35億元,減幅高達31%。
 北市稅捐處長謝松芳說,房市或者股市下跌,都是正常現象,政府不應該救房市或救股市,而應該救經濟才對。他認為政府或人為介入應該盡量減少,一味釋放利多,「能有多少利多政策可以釋放」?
 除土增稅收短徵外,今年上半年的地價稅收實徵數也只有11億元,較去年同期減少8%,使用牌照稅實徵數60億元,約與去年同期相當。
 至於其它稅目,包括房屋稅、契稅、印花稅及娛樂稅,實徵數目均較去年同期成長,增幅在2到23%之間。其中5月開徵的房屋稅,實徵數已達99億元,提前達成全年預算目標。
 整體而言,北市上半年稅收實徵數為282億元,較分配預算276億元,超徵6億元。謝松芳說,雖然已達上半年預計目標,但和去年同期實徵數311億元相比,減少29億元,減幅為9%。
 台北市稅捐處官員表示,上半年地方稅收較去年同期衰退,主要是因為近來油價、物價均節節升高,股市跌跌不休,再加上房地產交易轉趨冷淡等種種因素影響,導致整體稅收減少。
 由於北市今年稅收預算540億元當中,土增及地價稅合計即達320億元,比率接近6成,因此今年全年北市稅收是否能夠達成預算目標,跟下半年房地產的景氣走向,息息相關。

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 綜所稅、營所稅調降方案 年底前完成(2008/8/1)

●九十七年八月一日 自由時報-(綜所稅、營所稅調降方案 年底前完成) 君

未來更將調降遺贈稅
行政院賦稅改革委員會昨天達成共識,將調降營所稅及調高綜所稅扣除額,綜所稅稅率也可望調降,相關方案將於年底前完成;未來再調降遺贈稅,賦改會副召集人曾巨威昨天提出初步方案,遺贈稅最高稅率若由五十%降至十五%,稅收損失達二百億元,他不建議大幅調降。
賦改會昨天召開第二次會議,曾巨威提出「促產條例租稅減免落日所得稅收改革方案之研究」初步報告指出,促進產業升級條例明年底全面落日之後,一年可增加一四八三億元稅收,但若同步取消未分配盈餘加徵十%營所稅,則稅收淨增加八三二億元。
 促產條例落日後增加的稅收,將優先用於調降營所稅及綜所稅,目前營所稅稅率為二十五%,未來可能調降至二十%或十七.五%或是十七%,若調降至十七.五%以下,將是全球第三低,僅高於愛爾蘭的十二.五%,與香港的十六.五%。
 至於綜所稅調整,曾巨威提出四個方案,第一案是將綜所稅稅率由現行的四十%、三十%、二十一%、十三%、六%,調降至三十七.五%、二十八%、十九.五%、十二%、五.五%;第二案是調降至三十五%、二十六%、十八%、十一%、五%。
 第三案則是將綜所稅課稅級距,由目前的五級縮減為三級,稅率大幅調降為二十%、十三%及六%;第四案是將課稅級距縮短為四級,稅率降為四十%、二十%、十%及六%。

綜所稅扣除額也提高
另外,綜所稅四大扣除額也將提高,薪資扣除額及殘障扣除額擬提高至十萬元,單身及夫妻標準扣除額分別提高至六萬元及十二萬元,教育學費扣除額則由每戶二萬五千元改成每人二萬五千元。

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 營利事業收押金 要繳營業稅(2008/8/1)

●九十七年八月一日 經濟日報-(營利事業收押金 要繳營業稅) 君

 台灣省中區國稅局說,營利事業因出租財產收取的保證金(俗稱押租、押金),須按月依郵局一年期定期存款利率,計算銷售額報繳營業稅。
 中區局審查四科表示,出租財產收取的履約保證金,雙方雖約定合約期滿無息返還,但因其具有押金性質,依規定應按月計算銷售額,並開立統一發票。
 銷售額的計算公式為:銷售額=(押金×該年1月1日郵局一年期定存利率÷12)÷(1+徵收率);若收取押金計息金額零星(如出租設備),為簡化開立發票及報繳手續,可申請改為按年計算利息,並在首月按全年的利息開立發票報繳營業稅。
 審查四科官員說,依特種稅額計算的營業人出租財產收取押金者,也應按規定計算銷售額報繳營業稅。至於履約保證金本身,除用以抵銷欠繳租金或其他因銷售貨物或勞務有關債務外,非屬銷售貨物或勞務的代價,不必開立發票。

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 繳燃料稅 設籍北市刷卡免手續費(2008/7/31)

●九十七年七月三十一日 工商時報-(繳燃料稅 設籍北市刷卡免手續費) 君

汽車燃料稅今天是最後一天繳款,信用卡刷卡付燃料稅,大多收1%的手續費但給紅利,不過設籍在台北市的車主,可以享有刷卡繳稅免手續費的好康,如果要到超商繳,一筆收手續費7元。
 今年有提供開車族刷卡繳燃料稅的信用卡,包含有台新銀、永豐信用卡、國泰世華、花旗銀行、荷蘭銀行等,但大多要收1%的手續費用,當中台新銀、永豐信用卡、荷蘭銀、花旗銀等,都有給紅利點數。
 汽車燃料稅的收法,必須看汽車的CC數來決定,各地的監理站會有公告,以3000CC的汽車來說,燃料稅就要繳掉8,500元,如果收1%的手續費,就要85元,相當不划算。
 不過,設籍於台北市的車主就不收這1%手續費,這是因為信用卡繳款必須透過電信公司的系統,每一筆費用要收10元,這個費用是銀行支出,所以銀行要跟持卡人收費,來平復自己先墊款的資金及給電信公司費用。
 但台北市的監理處自行吸收10元的手續費,所以設籍在台北市的車主,刷卡繳納就不用付出手續費。
 如果想要分期繳納,今年日盛銀行有提供燃料稅分期的服務,單筆3,000元以上可以電話申請分期,3期的利率為1.75%、6期的利率為3%,燃料稅的金額多半不太高,如果使用分期、再付出利息,有點不划算。
 銀行也建議,如果不是設籍在台北,建議可以到親自到銀行繳就不必再被銀行收取手續費或者超商繳款,因為只要7元的手續費,比起信用卡的1%便宜許多。

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 補報綜所稅 計息不處罰(2008/7/31)

●九十七年七月三十一日 經濟日報-(補報綜所稅 計息不處罰) 君

 板橋王小姐問:己依規定辦理綜所稅結算申報,在申報期限截止後,自行發現有漏報時,可否辦理補報?
 北區國稅局臺北縣分局答覆:發現有短、漏報所得時,在沒被檢舉或國稅局派員調查前,可以自動補報並補繳稅款,而且只加計利息不用處罰。補申報時,要另外填寫一份完整的申報書,並在申報書右邊空白的地方註明原申報書的收件號碼和日期,並附上自動補報繳款書和有關資料,重新辦理申報手續。補繳稅款要加計利息,利息是從原繳納期限截止的第二天開始,到補繳那一天為止,按原繳納稅款期間屆滿那一天的臺灣郵政股份有限公司一年期定期存款利率按日計算。




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 超額保住宅火險 白花錢(2008/7/31)

●九十七年七月三十一日 經濟日報-(超額保住宅火險 白花錢) 君

 別把貸款金額當投保金額!保費多繳,保額照舊。可依坪數投保,改採「實損實賠」。
 民眾購買住宅火險,九成以上是辦理房貸時因應銀行要求投保,讓不少屋主以貸款金額作為投保金額。保險公司提醒,屋主「超額保險」的狀況多,不但白繳保費,保障也沒有相對增加,保費只是浪費在不會損失的土地價值上。
 泰安產險表示,「超額保險」或「不足額保險」狀況發生,主要是投保金額計算複雜。如果相關保單直接依住家坪數建議投保金額、應繳年保費,且將保單條款改採「實損實賠」的理賠基礎,屋主便不用擔心超額投保或保額不足。
 舉例而言,20坪至40坪的住宅,保險公司建議投保300萬元,標準型的居家綜合險年保費約4,200元;若40坪至60坪的住宅,則建議保險金額為450萬元,年保費約4,700元。
 泰安產險解釋,隨著房價高漲,都會區的住宅總價動輒千萬元,不少屋主誤以為要用購屋金額或貸款金額投保住宅保險,其實都會區房價貴的主因是土地價值,萬一發生火災,土地不會損壞,且未來每戶的重置成本也不需要上千萬元,因此「超額保險」只是讓保戶白繳保費,保額並不會因此增加。
 相較之下,當屋主貸款金額降低到數十萬元時,如果以貸款金額為保險金額,將發生「不足額保險」的狀況。因為當理賠時,保險公司將依比重打折理賠,屋主只能領到幾萬元理賠金,無法發揮保險的作用。
 彰銀保險經紀人副總林君威分析,銀行搭配房貸銷售的保險,除了以銀行抵押的「屋殼」為主,家中的動產、家人傷害、寵物意外等實質造成的損失,常成為保險缺口,民眾投保時應特別注意。
 銀行主管建議,民眾投保相關保險時,可依照家庭保險預算選擇額外加保項目。舉例來說,投保房貸居家險後,要增加「居家竊盜險」,1年期保險費約增加1,500元;若選擇增加「居家颱風洪水險」,1年期保險費則增加3,000元左右。

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 租屋每月3千元 住宅3大補貼最受青睞(2008/7/31)

●九十七年七月三十一日 工商時報-(租屋每月3千元 住宅3大補貼最受青睞) 君

內政部97年度「住宅補貼」推出半個月,低利購屋貸款、低利修繕貸款、每月3,000元租屋補貼,3大補貼項目,民眾申請熱絡,累計湧入1萬件以上,建商新成屋、預售屋的文宣,都列入這項補貼案,提供購屋客戶參考。
 依據台北市、台北縣、桃園縣政府統計,每個月3,000元的租屋補貼,這一項最受青睞。
 台北市都發局人員指出,「住宅補貼」方案,今年是第二年辦理,廣受注目,7月15日開始受理申請,半個月以來,申請件數已有數千件,比去年同期增加7成以上。
 8月分,更將進入申請高峰期,北市都發局人員說,第一年辦理,申請人數比較少,今年,知道3大項住宅補貼的民眾大增,申請量也激增。
 像台北縣,每天申請的件數都有100多件,桃園縣的申請量累計已有上千,桃園縣政府人員說,申請租屋補貼的人數,所佔比重最高,上千件的申請案裡頭,一半以上申請租屋補貼。

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 房貸寬限期展延 最長6年(2008/7/31)

●九十七年七月三十一日 工商時報-(房貸寬限期展延 最長6年) 君

 房貸過了寬限期,手頭還是很緊,一下子要拿出萬把元的房貸本息,根本還不出來,是否還能跟銀行申請展延寬限期?銀行業者表示,只要不是投資客,且有還款意願、債信沒有不良紀錄,都可以跟銀行申請,最長可以到6年。
 所謂「寬限期」,就是在申請房貸後,只需要償還利息、不償還本金的期間,一般銀行給的寬限期長短不同,有些最長給1年、有些給3年。
 如果當初申請房貸時,沒有要求要給寬限期,本息還了半年後,現在還不出來,也可以跟銀行再申請,一次申請可有1年寬限期。
 若是已經過了寬限期,但因最近股災、資金全部套牢,再加上生活的支出,沒有辦法負擔那麼重,彰化銀行說,只要過去還款記錄正常,現在的收入、工作狀況沒有比當初申辦時惡化,都可以再向銀行申請展延。
 彰化銀行表示,一次申請就展延一年,最長可以到6年,因為行內有規定,不能超過貸款總年限的1/3一,中國信託的房貸寬限期最長則是5年。
 彰化銀行指出,準備自己的薪資證明,銀行再做徵信,確定貸款人信用沒問題,就可以展延。
 新光銀行房貸部經理李堯天表示,新光銀一般給房貸戶的寬限期是3年,如果客戶要提前償還本息,只要更改設定即可,不會收提前還款違約金及更改費用,不過新光銀行最長的還款期限是4年,行內的規定是不能超過貸款年限的1/5。
 李堯天指出,一般會來申請寬限期展延的客戶,多半是財務狀況有點問題,但只要有還款意願、沒有逃跑,都可以再展延寬限期。
 若是最長的寬限期已經用到極限,但還是還不出來該怎麼辦?李堯天表示,如果寬限期過了本息要還5萬元,貸款人一個月只付的起4萬元,這4萬元會先扣除利息、再扣掉本金。
 李堯天說,若在寬限期內有跳票紀錄的客戶,是有誠意還款的,都可以跟銀行協商、溝通,展延寬限期度過難關。

 要三思 展延寬限期=跟未來借錢
決定要展延寬限期的房貸族,去跟銀行申請前,要先思考清楚,銀行表示,展延寬限期就等於是跟未來借款,壓力會越來越沈重,如果真的展延,一定要有把握在寬限期間能存夠多的錢,來應付以後的支出。
 如果700萬的房貸、貸款20年、寬限期是1年,就等於在第一年的時候,只需要給銀行利息,1個月平均還款1萬7千5百元,但過了寬限期後,等於這700萬要用19年攤還,每個月就要付4萬多元。
 若是再展延寬限期,就必須在最短的時間內,還清所有的房貸,這樣等於跟未來借時間、借錢,貸款人如果收入不增加,壓力只會日益沈重。
 經過銀行系統試算,如果寬限期到6年,前6年每個月的支出也是1萬7千5百元,但是到了第七年,本息要一起還,1個月要支出5萬1千多元,寬限期用越長、負擔只會越來越沈重。
 但也不是每個人都有機會跟銀行申請展延寬限期,新光銀行房貸部經理李堯天說,如果是房市的投資客,銀行就不見得願意展延。
 李堯天說,因為投資客的借款風險太大,剛開始投資客都是付寬限期的利息錢,但若碰到房市不景氣,手上同時有4、5間房子在付房貸,有些寬限期已經到了,一口氣根本付不出那麼多錢,再向銀行申請,被銀行拒絕的機率很高。
 彰化銀行說,如果經常還款不正常,拖欠房貸不繳,要展延寬限期也不容易,房貸族最好要珍惜自己的信用,才不會要用到的時候,發現信用有瘕疵,無法申請展延寬限期。

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 颱風災損減稅 30天內申報(2008/7/30)

●九十七年七月廿九日 經濟日報-(颱風災損減稅 30天內申報) 君

 財政部提醒民眾,因颱風造成的風災或水災損失,在災害發生後30天內,記得保留受損照片或鄰里長證明文件,向稅捐機關報備並填妥災害減免損失申請表等資料,災損金額就可以減稅。
 台灣地區28日受鳳凰颱風侵襲,各地都有強風豪雨。財政部指出,納稅人的財產如果受到損失,可以申請減免的稅捐包括所得稅、房屋稅、地價稅及使用牌照稅等。
 財政部說,受災民眾在清理家園的同時,最好能夠拍下財物受損的照片,在災後30日內,填妥災害減免損失申請書,檢具清單及鄰里長證明等文件,即可申報災害損失減稅。財政部也會要求各稅捐機關,主動協助災區民眾或企業辦理災害損失的減免報備手續。
 以房屋稅為例,財政部說,民眾若因颱風來襲,導致房屋受損面積占整棟面積達五成以上,必須修復才能使用者,依法可以免徵房屋稅;受災毀損面積占整棟面積三成以上、不及五成者,則減半徵收房屋稅。
 土地若因山崩、地陷、流失、沙壓等環境限制及技術上無法使用,土地所有人可以申請全部免徵地價稅。汽車、機車(機車151cc以上)泡水受損,需修復才能使用者,或完全不能再使用時,應儘速向監理單位辦理報停或報廢手續,再檢具監理所或監理處核發的證明,即可向稅捐處申請退還自災害日起已繳納的使用牌照稅。

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 綜所稅退稅 首批明天入帳(2008/7/30)

●九十七年七月三十日 經濟日報-(綜所稅退稅 首批明天入帳) 君

 今年採用網路報稅、及5月10日前以二維條碼或人工申報書向戶籍所在地國稅局申報綜所稅者,是第一批退稅對像,各區國稅局將於明(31)日辦理退稅作業。
 根據統計,台北市轄區內96年度綜合所得稅第一批退稅案件,採用「存款帳戶劃撥退稅」者,共16萬2,300餘件,金額48億5,500萬餘元,將於7月31日直接撥入納稅義務人指定的存款帳戶;採用「憑單退稅」案件共2萬500餘件,金額4億9,600萬餘元。
 高雄市國稅局也表示,96年度綜合所得稅第一批退稅,已辦妥作業手續,直撥退稅案件計7.7萬餘件,憑單退稅案件計1.5萬件,金額總計25億6,200萬餘元,同樣將在7月31日存入受退稅人帳戶,或寄發退稅憑單給受退稅人,請符合退稅條件的納稅人特別注意。

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 房貸餘額增幅 減緩(2008/7/30)

●九十七年七月三十日 經濟日報-(房貸餘額增幅 減緩) 君

 房市景氣退燒,銀行房貸部門主管指出,房市交易從第二季開始趨緩,7月的成交量又較6月下滑20%左右。銀行主管表示,目前房貸已逐漸由賣方市場走向買方市場,民眾購屋議價空間加大,以全台平均數據來推測,房價有5%至10%的下修空間。銀行主管指出,8月適逢農曆鬼月,房市成交量可能再下跌二、三成。
 中央銀行昨(29)日公佈6月消費者貸款及建築貸款餘額,6月房貸餘額仍較前一月增加331億元,達4兆7,246億元。銀行主管說,央行統計的房貸餘額持續增加,並非房屋成交量變多,而是不動產單價提高,以前可能房價每坪20萬元、一個月成交100戶;現在每坪40萬元,就算成交量下滑到70戶,房貸餘額還是會因此成長。
 銀行主管說,目前銀行房貸利率已經調高到3%以上,放款成數約七至八成,未來銀行可能因為資金成本與授信風險提高,提高房貸的利率加碼。
 房仲業者表示,今年年初興起的房市熱潮逐漸退燒,除了台北市學區、捷運站附近地段抗跌,其餘如三峽、林口、桃園、新竹、台中、高雄鼓山區等地的跌幅較深,甚至有些房仲業已經兩個月沒有一件成交案。
 此外,房仲業者提到,近兩個月投資買盤陸續退場,「只剩下低總價的在熱」,也就是總價800萬元以下、由有實質住屋需求的民眾支撐,豪宅、高價位案件則乏人問津。
 央行統計6月房貸餘額較去年同期上揚5.39%。但官員指出,如果對照前一年同期的年增率,也就是2007年6月的房貸餘額,當時的房貸餘額約4.49兆,年增率為8.04%,且2007年4月至6月的年增率都在8%以上,今年則降到5%左右,顯示房市熱度確實不如以往。


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 收支穩定 適合固定式房貸(2008/7/30)

●九十七年七月廿五日 自由時報-(收支穩定 適合固定式房貸) 君

 在升息趨勢下,似乎選擇固定型房貸較好,不過,銀行業者認為,還是要先考慮本身申貸條件、抵押品價值、現金流狀況、未來換屋頻率等因素,其實在某些狀況下,指數型房貸仍有其優點。
 銀行業者分析,如果自己的貸款條件不錯,例如公務員或大企業員工,或房屋坐落於相當好的地段,大多可談到較優惠的利率,如此就可選擇指數型房貸;因為就算央行持續升息,仍能利用本身的優勢和銀行談判,降低利率調升幅度,免於到還款第三階段時負擔沈重。
 其次,假如自己收入穩定,短期內也不會有太過臨時的資金需求,才考慮固定式房貸,如果是剛入社會、薪資略低,或正在創業階段、常有大筆資金周轉需求,這時選指數型房貸,可在前兩年有較大的資金運用空間。
 最後要考慮換屋需求,因應全球化時代,工作地點並不一定在台灣,假如工作性質有可能派駐國外,或兩年內可能轉換工作地點,即房子不會久住,可考慮用指數型房貸來降低初期負擔。
 銀行業者表示,簡單來說,指數型房貸有利率彈性變化的優點,適合自身條件或資金變動程度較高的貸款戶;固定利率則相反。


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 民法大翻修 頂樓可辦登記(2008/7/30)

●九十七年七月廿五日 工商時報-(民法大翻修 頂樓可辦登記) 君

 我國民法物權編將有重大變革。法務部修正民法物權編,將納入民間的習慣法,創設共有動產的管理約定,並建立共有不動產的登記制度,增設「區分所有」的所有權型態,將原有的債權效力轉化而具有物權效力。
 以公寓大廈的頂樓來說,未來區分所有人只要辦理產權登記,頂樓即可供為抵押借款等用途,發生擔保物權效力,對民間社會與金融機構間等關係影響重大。
 民法物權編3階段修法工程,依序是1、擔保物權。已完成修法立法工作,在去年9月28日施行,其中最重要的就是最高限額抵押權的法制建立。
 2、通則章及所有權章。
3、用益物權及占有等部分,法務部將在今年底完成修正送交行政院審查。行政院院會昨天通過的通則章及所有權章修正草案,即將送交立法院下會期完成立法程序。
 此次修正的主軸在於「物盡其用」及「保障交易安全」,包括,緩和物權法定主義將民間習慣法納入其中、確定不動產登記的公信力、調和不動產相鄰關係、促進共有物管理關係的透明化、共有物分割方法的多樣化及明確化等。
以納入習慣法為例,銀行間在民眾辦理擔保物權抵押借款時,早已習慣將擔保品設定最高限額抵押權,但民法物權編始終未將最高限額抵權的名稱及內容納入其中,有違物權法定主義,直到去年才修法通過,這項金融機構沿用40多年的習慣才納入規範。
 此外修法還增訂「區分所有」建築物的原則性規範,讓所有權制度趨於完整性。
 所謂「區分所有」,就是將現代社會普遍的公寓大廈中所有權單獨所有(專有)與共有等這兩種所有權形態外,增加第3種即區分所有的型態。
 例如在1棟10層大廈,甲住3樓,那麼3樓的所有權是甲所專有,而甲持有公共設施如樓梯、走道、頂樓、大廈前院花園等為大廈全體住戶共有。
 但,目前民間習慣上對於共有部分,在頂樓的使用,可能在住戶向建商購買時,即以契約來「約定」,登記頂樓為10樓住戶使用,而大廈前院花園則為1樓住戶所有。
 這種「約定」俗成的契約,法律上只有債權效力,並沒有物權效力。
 萬一甲搬離該大廈後,新住戶乙進駐,主張對大廈共有部分有權使用,乙可能因此與10樓或1樓起衝突,甚至引發訴訟官司。
 此次新增「區分所有」的規定後,10樓與1樓住戶以較多代價購買的頂樓或前院花園的權利,不僅是只有契約關係,也將擁有物權效力,從而建立完整的所有權制度。

■新聞分析 更貼近人民生活習慣

 你相信嗎?公寓大廈頂樓或花園等公共設施,未來也可能成為你所擁有物權的不動產。民法物權編這次修法,將民間習慣法納入可以為創設新物權的基礎,加上新增條文建立共有不動產的登記制度等新規定,如果通過立法,將使民法物權規定更貼近人民現行生活習慣,也讓所有權的制度更臻完整、不動產的利用更富多元價值。
 公寓大廈的買賣,一般來說,頂樓與一樓價值最貴,主要原因不外乎頂樓住戶在購買時,在建商的不動產交易契約書中,可能就訂有「頂樓頂」是由頂樓住戶使用的約定;而一樓住戶可以使用大門前花園的權力,也幾乎是民間習以為常的事。
 不過就現行法的規定,就算在交易時與建商有此項約定,這種約定在法律上也只是有債權效力,沒有物權效力。
 如果有物權效力,就可以拿來作為抵押借款等擔保的用途,其價值與意義差別很大。
 法務部此次修法,採用司法院副院長謝在全很多獨到見解,諸如新增「區分所有」建築物的規范、共有不動產管理的登記制度等等,都是將目前民間已經實際存在的民情習慣,予以法制化,明訂條文納入民法物權編,讓法律與生活實務更為貼近、更為合乎情理。
 又如,此次修法也將不動產使用的相鄰關係予以多元化。
 例如,土地的使用,過去都是以擁有所有權才有權使用,如果由你家要到大馬路間隔著一塊別人的土地,恐怕要使用為通路,除非向他購買一塊道路產權,否則雙方可能因而鬧上法院,請法官來判斷你有無通過人家土地的權利。
 此次修法擴大不動產請求主體,只要有權利用土地者都可請求使用相鄰關係的土地,使得不動產的利用,從過去租權、地上權、地役權的范圍更為擴大,透過「通行地役權」的請求,只要地主同意或法院判准,就可能合法的使用,而地役權也使用在「陽光地役權、眺望地役權」既多元又能使不動產利用更有價值。

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 資金常周轉 可選抵利型房貸(2008/7/29)

●九十七年七月廿五日 自由時報-(資金常周轉 可選抵利型房貸) 君

因應升息趨勢,民眾房貸負擔愈來愈沈重,銀行也祭出各種優惠方案,希望減輕民眾壓力,也讓房貸業務不至於受到升息衝擊,部分外銀就推出「抵利型房貸」,不過,行庫主管建議,除非是常有資金調度需求,否則還是「多還本金最實在」。
 所謂抵利型房貸,即銀行計息時,房貸戶可用在該銀行的存款折抵本金,以降低計息基礎,達到減免利息的效果。舉例來說,郭先生有500萬元房貸,但他在該銀行有100萬元存款,計息時就會以400萬元來計算。
 行庫主管表示,如果房貸利率為3.5%,100萬元一年要繳3萬5,000元利息,但銀行活儲利率僅約0.5%,存100萬元的一年利息僅5,000元,使用抵利型房貸,等於拿5,000元利息「換」得少繳3萬5,000元。
 行庫主管指出,申辦抵利型房貸應記住把所有存款集中,而且留在帳戶內的錢「能多留一天是一天」,因為採每日計息,所以,任何支出假如可以使用信用卡就盡量使用,才能讓活存抵利的效果發揮到極致。
 但行庫主管坦言,房貸戶除非是工作不時會有資金需求,需要有資金調度空間,否則最好還是「有錢就多還本金」,不需放在存款,如此一方面比較能控制自己的現金流量,並確實減少負債。另外,抵利型房貸通常是「一率到底」,而且利率會比一般房貸略高,也就是說,如果有餘錢,又沒有資金周轉需求,還是多還本金最實在。

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 不知情買到糾紛屋 有解(2008/7/29)

●九十七年七月廿五日 經濟日報-(不知情買到糾紛屋 有解) 君

政院通過民法物權編修正案 保障交易安全
行政院會昨(24)日審查通過民法物權編修正草案,在物權法定主義、不動產相鄰關係、共有物分割方法等關係民眾權利義務的條文有重大改革,院長劉兆玄指示法務部要盡速完成相關修法,並協調內政部建置各項配套措施,再送交立法院審議。
 民法物權編從19年施行至今逾70年,但社會結構、經濟型態變化劇烈,早有許多規範不敷使用,法務部從77年起歷時八年修法,終於在昨天的院會上通過。
 此次的修正有幾個重點,包括將從前物權種類只能由法律規定,納入「習慣」,以防未來新型態物權產生,但無法可管的局面;另外,未來透過繼承、強制執行等行為取得的不動產物權,一定要先登記,才能處分該物權,且一旦登記,就推定登記權利人有處分的權利,即使物權有糾紛,但不知情而取得該物權的第三人,不受影響。
 法務部法律事務司科長郭宏榮解釋,假如乙是透過詐欺等不當手法從甲那邊取得房子,但因為乙完成登記,雖然不知情的丙向乙買到有糾紛的房子,但因為丙是信賴該登記才會買,所以房子還是屬於丙,甲乙之間的糾紛不會延伸到丙與他買的房子,民眾才不用為了買房子還要想辦法事先調查,保障交易安全。
 另外,以往向房東租房子的房客,或是向台北市政府取得使用權的京站、台北101等,雖然才是真正的土地使用者,但碰到相關糾紛時,必須透過房東或是北市府代位請求相關權利,草案也修正了這一類的相鄰關係,把擁有請求權的主體擴大到真正的使用人。
 最後,物權分割方法也有重大變革,以父親留一筆土地給三個兒子為例,若三人對分配沒共識,法院目前只有「土地切三塊」或「賣土地的錢分三份」這兩種分配方式,不僅方法少,也可能發生某兒子想保留祖產的情形;因此草案增加為八種方法,包括一人拿全部土地,再用土地鑑價價格拿適當的金額給其他兩兄弟等,以順應民情習慣。

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 他益信託 財產可隔代繼承(2008/7/29)

●九十七年七月廿五日 經濟日報-(他益信託 財產可隔代繼承) 君

 遺囑信託透過他益信託的方式,可以跳過時間與空間,交由銀行「代管」,以確保第三代甚至是第四代的財富。不過,要特別注意,遺囑信託跟其他信託最大的不同,就是遺囑信託必需以遺囑本身有效為要件。
 比較容易被外界忽略的,是民法對遺囑的特留分規定。所謂特留分是指在繼承開始時,應將死者(即被繼承人)遺產的一部分保留給其近親。而特留分的具體分配方式,則是依照其法定繼承人的人數多寡與其順序先後而定;例如被繼承者留有一妻一子,則各為遺產的四分之一;而特留分財產的算定,是從死者的應繼財產,包括繼承開始前因結婚分居或營業,已從死者受有財產的贈與價額中,再扣除債務之後計算。
 所以在成立遺囑信託時,必須注意,相關規定與一般生前財產信託不同,可能無法像將「全部」財產權信託指定給特定人。
 如果有多數法定繼承人,一定要考慮到民法保留特留分給近親的規定,因為遺囑信託不能違反民法對遺囑的限定。
 從另一方面來說,被繼承人如果想要把財產留給法定繼承人之外的受益人,只要不侵害繼承人的遺產特留分都可行,也不需要經過遺囑信託受益人同意。

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 因應都會化 民法放寬地權分割(2008/7/29)

●九十七年七月廿五日 中國時報-(因應都會化 民法放寬地權分割) 君

 行政院會廿三日通過民法物權編通則章、所有權章,及其施行法修正草案,物權編攸關人民權利義務甚鉅,為民事財法重要里程碑,修法後,都會區的民眾不但可單獨買賣停車位,共有土地亦可靈活分割,將促進土地使用效率。
 未來草案實施後,房子與土地不能分開交易,但多人共同共有者,可依比例分拆處分,對此,不少房地產業者說,相關事項雖在民法未有明文規定,但在公寓大廈管理條例、土地法等都已有著墨,行之有年,因此物權篇的修正,對房地產交易影響有限。

按比例分拆處分 行之有年
負責協調此案的政務委員高思博則表示,過去停車位很難獨立於建物之外單獨買賣,但修正後給予所有人得以處分的空間。
 台灣房屋總經理彭培業表示,共同共有部分依民法現制,是要求共有物必經過全體共有人同意,才能處分,但依土地法三十四條之一規定,共同共有土地,經共有人數過半同意,或經持分過半擁有者同意就可以處分,由於土地法是民法中的特別法,基於特別法優於普通法原則,共同持有土地,現在即可依土地法處理。
 至於,未來民法修法後,將規定房子與土地未來不可分拆交易,興富發副總經理廖昭雄指出,公寓大廈管理條例等法規就有規範,房子與土地必須共同移轉。
 之前,北市火車站旁「京站」案,民眾可買屋不買土地,廖昭雄說,「京站」交易標的並非「所有權」,而是「使用權」,是業者將「使用權」物權化,進行交易,與民法修正案規範條件不同。
車位可單獨交易 活絡買氣
此外,草案規定車位未來可以單獨交易,信義房屋法務經理劉韋德說,法定車位在公寓大廈管理條件規定中,須併同主建物進行交易,目前只有獨立產權的車位是可以自由交易,民法物權篇的修正,對車位交易應具活絡效果。
 法務部指出,這次修正的主軸在物盡其用及保障交易安全,並納入習慣法,像不動產的分割,過去十分僵化,須就原物分割或變價分割。比如因繼承關係,一塊土地由多人共同持有,依現行法規定,只能以土地來分割,每人持有幾分之幾,不然就只好將土地出售就賣價平分。
 但修法後,共同持有的不動產,就有多種分割方式,如甲、乙、丙三人共持有的不動產,可分割二分之一,由甲、乙持有,丙分同等值的金錢,或由甲一人持有,但乙、丙取得同價值的金錢。

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 修法現代化 拾遺不一定要送警(2008/7/29)

●九十七年七月廿五日 中國時報-(修法現代化 拾遺不一定要送警) 君

 行政院會廿三日通過民法物權編通則章、所有權章,及其施行法修正草案,負責協調此案的政務委員高思博表示,民法物權編是民眾財產與交易安全最有關係的法,但過去制定的基礎以農業生活型態為主,與現今都會區以公寓大廈為主的生活型態有明顯落差。
 舉例而言,在相鄰關係上,因社會快速發展,生活環境改變,土地間相鄰關係今非昔比,舊法只規定,不得設置屋簷或其他工作物,使雨水直注入於相鄰之不動產。
此外,但現代家居使用的冷氣機排出的水滴,抽油煙機排出的油滴,直注入於相鄰不動產之情形,非常普遍,因此新法增訂「其他設備」,土地所有權人亦不得設置,使雨水或其他液體直注於相鄰之不動產。
 公寓大廈的專有部分,依現行法他人是無法使用的,但新法則規定,經所有權人同意,即使是專有部分,仍可依照規約的約定讓其他公寓大廈所有人共同使用,例如逃生門。
 修正草案對遺失物的處理也簡化處理程序,過去撿到東西得送至警察局招領,六個月沒人認領始歸拾獲人,但新法規定,拾獲遺失物,只要向所屬的公共場所管理機關招領即可,不一定要送警察局。有人認領時,拾獲人還可請求十分之三的報酬,但此項請求權逾六月不行使而消滅。

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 低利時代 租屋市場1年內難回暖(2008/7/25)

●九十七年七月廿四日 蘋果日報-(低利時代 租屋市場1年內難回暖) 君

 租屋市場進入微利時代,租不出的房東叫苦連天,被套牢的投資客哀鴻遍野。
學者預測,租屋市場景氣回暖至少還要1年,此外,學者也建議身陷套房危機的投資者,先從地段好的套房開始脫手,可以降低虧損。
莊孟翰建議,面臨租屋微利時代,投資客可出脫好地點的套房,將損失減到最低。
先轉售好地段產品
淡江大學產經系副教授莊孟翰分析,除了高租金的套房產品,目前租屋市場普遍已進入低利時代,要等到租屋市場利潤回檔,「至少還要1年」,比市場普遍預估住宅銷售市場半年至1年的盤整期更久。對於有意進軍套房產品的投資客,莊孟翰語重心長地說,購置套房出租,2、3年內都不是理想的投資。
 莊孟翰舉身邊朋友案例,他買了20餘間套房,打算成為包租公,沒想到栽在上半年房市不景氣,目前財務調度出現困難。莊孟翰說,如果以套房出租作為投資主力的投資客,目前最好的解套方法就是先將好地段的套房盡快脫手。莊孟翰也說,這次的危機也給投資者很好的啟示,就是選擇套房商品要著重2個條件,「地段」及「易轉手性」。
 相較於台灣,國外的租屋市場相對穩定許多,不易受到房價波動影響。
 莊孟翰說,國外的租屋市場制度較健全,例如德國不單補貼承租方,還會補貼房東,讓租金維持在穩點低點,不僅照顧了租屋者或低收入者,也降低了投資客風險。莊孟翰建議,台北有很龐大的租屋人口,政府應參考他山之石。

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 投資小叮嚀 挑地段、看人潮 增值2撇步(2008/7/25)

●九十七年七月廿四日 工商時報-(投資小叮嚀 挑地段、看人潮 增值2撇步) 君

 購物中心成為民眾購屋的熱門考量,主要是因為購物中心能帶動周邊的繁榮,進而拉抬未來房市的增值潛力。然而,購物中心對周遭房價的影響程度,與購物中心的區位有絕對關係,如果設立在偏遠的郊區,或是坐落在一大月工業用地中,想籍此發揮周邊房市的影響力,其實是很微弱的,購屋人應慎選。
 永慶房屋代銷部協理王財旺就說,「地段」是房地產之母,購屋人在評估哪些區域符合資金、居住習慣等自身需求之後,就要在該區域中,依交通、生活都便利的地段,做為購屋首選。
 台灣房屋不動產研究室副總謝萬雄也認為,購物中心對房地產市場的影響,取決於所引進的「人潮」能否注入動能,所以購物中心所在的區位及周邊環境,就是決定周邊房市價位的重要因素,也就是說,區位好、交通便捷,自然就能帶動人潮,人潮帶動錢潮,因此使得周邊的商業活動活絡,對於房地產市場具有推升的助力。
 以某些縣市的大型購物中心為例,由於土地使用分區是工商綜合區,周圍多半是工業區土地,與住宅區有明顯區隔,而且因位處偏遠,到購物中心消費的民眾,多半是以逛街購物為主,會繼續到附近商圈消費的機會較小,人潮也就不會擴散到外圍的消費市場,再加上地段較為偏僻,因此無法帶動居住需求。

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 低價區買殼 避開2困境(2008/7/25)

●九十七年七月廿三日 工商時報-(低價區買殼 避開2困境) 君

 台北上班的年輕人,資金不足、又想買房子,往往只能挑選低價屋,不過,房仲人士指出,低價區買房子,最怕2個困境,往返交通費高、油錢貴,以及房價上漲無力、下跌有分。
 信義房屋協理吳銘鴻說,在北市租屋居住,上班往返方便,但是,房子終究是別人的,有機會的話,的確可以往低價區找房子,只是,下手買屋之前,一定要做好2項評估。
 第1項是交通費用,遷往外圍低價區之後、上班往返大概增加多少油錢、費用,做個計算。
 住展房屋網總監陳韻如說,這一陣子,油錢一路上漲,3線地區的預售屋,來客跌2成,很多首購族群就是考慮到,1個月油錢加高速公路收費,多出1000、2000元,負壓加重。
 第2項是房價保值、增值的潛力,永慶房屋協理王財旺說,這些年來,房市一路
熱,但是,大台北外圍地區中,有些地區房價不漲反跌,近日,房市走緩,這類地區房價更疲弱。
 吳銘鴻說,在低價區買房子,一定要仔細評估,當地的交通便利性、生活機能、人口是否增加,未來,房價的下檔風險多大,千萬不要高高興興買了房子,一段期間以後,房價下跌、身價縮水。
 以大台北周邊地區房價而言,目前,每坪單價在12萬、15萬的地區,首購族群可以多留心,以每戶30坪的面積計算,總價400萬、500萬元,就可以擁有一戶自住的房子。
 如果資金多一些,可以選擇土城、南勢角等捷運尾端的房子,一坪20萬以下,購買30坪大的房子,總價不到600萬,對年輕夫婦、雙薪家庭而言,還負擔得起。
 至於一坪5萬、7萬的低價區房子,是否適合買進,就要多考慮。
 吳銘鴻說,地區愈偏遠、供給量愈大,房價相對愈便宜,但是,買房子要多方評估,不能因為價格超低就買進,如果現在手頭不寬裕,不如多存2、3年,多儲存一些自備款,再選擇合適的地區購屋。
 王財旺說,大台北外圍地區中,桃園、南崁、林口、青埔、龍潭、三峽,8萬到12萬,房價相對都很低,但是,未來前景差異大,首購族進場一定要想遠一些。

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 往生未繳所得稅 繼承人代繳(2008/7/25)

●九十七年七月廿四日 經濟日報-(往生未繳所得稅 繼承人代繳) 君

 沒遺產也不得豁免
死亡當年度未依法繳納所得稅者,即使未遺有財產,配偶及繼承人若未辦理拋棄繼承,仍有代繳的義務。
 台北市國稅局表示,中華民國境內居住的個人死亡,繼承人未依法拋棄或聲請限定繼承者,應就被繼承人遺產範圍內,代負一切有關申報繳納所得稅的義務。
 依所得稅法第71條之1規定,中華民國境內居住的個人於年度中死亡,其死亡及以前年度依規定應申報課稅所得,除個人全年綜合所得總額不超過當年度免稅額及標準扣除額合計數者,可免辦結算申報者外,應由遺囑執行人、繼承人或遺產管理人,於死亡人死亡日起三個月內,依規定辦理結算申報,並就其「遺產範圍內」,代負一切有關申報納稅的義務。但若遺有配偶為中華民國境內居住之個人者,仍應由其配偶依規定合併辦理結算申報納稅。
 台北市國稅局指出,甲君94年度未依規定申報綜合所得稅,經核定有應納稅額,但甲君已死亡,國稅局改向其繼承人乙君發單補徵,乙君不服,主張甲君未遺有財產,雖曾領取其勞工保險給付及退休撫卹互助金,仍不足償還債務及喪葬費支出,因此申請複查。
 台北市國稅局受理後發現,乙君並未依民法規定,在知悉其得繼承之時起三個月內,以書面向法院申請拋棄繼承,也未依規定聲請限定繼承,也就是說,乙君自繼承開始時,就必須概括承受繼承甲君所有的債權及債務,且須代為申報繳納甲君的所得稅,因此駁回乙君的複查。


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 6月民間借貸利率 狂飆(2008/7/25)

●九十七年七月廿四日 經濟日報-(6月民間借貸利率 狂飆) 君

 比信用卡高一倍
中央銀行升息、民間物價高漲,讓民間借貸利率全面翻高。央行昨(23)日公佈6月民間借貸利率,台北市、高雄市和台中市遠期支票借款、信用拆借與存放廠商月息全面上揚,台中市遠期支票借款月息2.17%,換算年息達26.04%,「利率幾乎比信用卡高一倍」。
 銀行主管指出,台股表現不好,但許多股民不願認賠殺出,不想斷頭,為了補資金缺口,股民轉向申請便利、審核快速的民間借款,是造成民間借貸機構利率狂飆的主要原因。
 央行統計,6月民間借貸利率持續走升,其中北市遠期支票借款(票貼)平均月息2.04%(年息24.48%);信用拆借月息2.21%(年息26.52%);存放廠商月息是1.75%(年息21%)。自今年1月以來,此三項利率皆走升了至少4個基本點(1個基本點是0.01個百分點。
另外,過去在民間借貸利率反應較慢、利率走勢較平穩的高雄市與台中市,6月利率也一反常態、大幅攀高,例如高雄市遠期支票借款(票貼)均月息從3至5月的2.1%,一舉飆升到2.13%(年息25.56%);信用拆借月息翻升到2.24%(年息26.88%)。
 台中市6月遠期支票借款月息也衝高到2.17%(年息26.04%);信用拆借平均月息2.3%(年息27.6%),利率水準居全台之冠。
 銀行主管說,台北市融資管道多,因此民間借貸機構易削價競爭,利率反彈較敏感;台中市腹地大,鄰近縣市的人口依賴民間借貸機構,融資需求多,因此借款利率偏高。
 銀行主管表示,這次全台民間借貸利率全面揚升,主要是因為央行於6月底升息,以及油、電價調漲,加上通膨嚴重,市場預期油、電價格還會繼續調高,因此反映在借貸利率水準。

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 劉揆允降3大稅 工商界叫好(2008/7/24)

●九十七年七月廿四日 蘋果日報-(劉揆允降3大稅 工商界叫好) 君

 營所稅 貨物稅 遺產稅
工商協進會昨舉行早餐會,行政院長劉兆玄親自參加,並表示支援調降營利事業所得稅、遺產稅與貨物稅。產業界提出的降稅建議包括調降營所稅至百分之二十以下,並取消未分配盈餘加徵百分之十營利事業所得稅。

 因應潮流
另外,產業界也針對遺產稅,提出最高邊際稅率建議由現行的百分之五十調降至百分之二十、簡化稽徵級距、提高起徵點等建議,最終目標希望完全廢除遺產稅。會中並針對水泥、飲料、家電等民生用品,提出取消貨物稅等提議。

  中程目標取消貨物稅
劉揆對此回應,輕稅簡政目的是吸引海內外資金回流,提高競爭力,他「個人傾向支援」。同時,經建會主委陳添枝也指出,企業雖不能期待所有稅統統都降,但稅基擴大確是好建議,但陳添枝和劉揆都指出,賦改會才剛開始運作,稅制調整細節還要再討論。
 行政院官員說,馬英九總統的競選政見提出多項稅改議題,包括提高遺產稅免稅額,由目前一個典型家戶約一千三百萬元,提高一倍到二千六百萬元、調降營所稅至百分之二十以下,及推動綠色稅制,取消汽車、水泥以外所有的貨物稅等,賦改會已歸納為十七項議題,由學者專家分組研究,預計七月底召開第二次會議。
 對於預計實施時程,官員表示,根據規劃《促進產業升級條例》將於明年底失效,所得稅和營所稅將配套調整,賦改會預定三個月內提出《所得稅法》修正案;調降遺產稅方面,將研修《遺產及贈與稅法》,至於取消貨物稅,則列為中程目標。
 商業界認為,賦稅制度須快點進行,工商協進會理事長黃茂雄說,降低稅率、簡化稅務是世界租稅改革潮流,因此包括改革後的稅率,須有競爭力,他說:「不能比其他國家遜色,遜色的話,乾脆不要做!」

  盼個人綜所稅也調降
電電工會理事長焦佑鈞表示,他支援政府降稅,且希望定案時間愈早愈好,讓台灣稅制在國際間有更強競爭力,以吸引海外資金回流。元大金控董事長顏慶章則在早餐會中表示,考量國家財政壓力,除調降營所稅,企業也能接受調高部分稅率。
 商總理事長張平沼則認為,輕稅簡政是好的方向,除營所除外,也希望個人為主的綜所稅能調降,才能讓全民受惠,同時百分之五十的遺產稅也偏高,應該適當降低。

  「工商團體是太上皇」
針對劉兆玄應允降稅,台北技術學院財金系教授黃耀輝表示,稅改本來就是今年的目標,但稅改是多項的目標,而非單一,因此要達成多項目標,賦改會預計到年底才會提出相關辦法,現在就說要調降營所稅、遺贈稅,有些操之過急。
 稅改聯盟召集人王榮璋說,劉揆沒有全盤考量稅制政策,就迫不及待以閣揆身份向工商團體輸誠,「原來賦改會是玩假的,工商團體才是太上皇。」讓人質疑政府只為特定企業利益服務;台灣的稅基流失嚴重,再減稅只會雪上加霜,而馬政府上任後也才剛舉債擴大內需,「政府有什麼減稅空間?」

 各國近期退稅政策
 ◎南韓 2008年6月初
 提撥財政盈餘、能源稅收合計逾3000億元台幣,近8成勞工每人可得1800至7100元台幣退稅,並提供弱勢團體油、電補貼。
  ◎澳門 2008年4月底
  提撥80億元台幣財政盈餘,發給永久居民每人約2萬元台幣,非永久居民每人約1.2萬元台幣。
  ◎香港 2008年2月底
  退稅75%,每人最多可退近10萬元台幣,並補助用電戶、寬免公屋租金1個月、加發老人及弱勢團體津貼,共耗費財政盈餘1600億元台幣。
  ◎新加坡 2008年2月中
  退稅20%,取消遺產稅,並提撥400多億元台幣財政盈餘全民共享,每人平均可得6730元台幣,最高則逾4萬元台幣,老人、低收入戶額外加發。
  資料來源:綜合外電

  台灣與亞洲各國稅率比較
  資料來源:財政部、稅制會
遺產稅高 課不到富豪

  資金外逃
台灣目前遺產稅率高達百分之五十,但根據財政部統計,去年遺產稅加上贈與稅共課徵約兩百八十多億元,僅約佔全國賦稅收入一兆七千多億元的百分之一點六,實際課徵到的金額並不高。遺產稅課徵不到,反而成為富人將大筆資金滯流海外的最大石頭,造成資金外逃。

  三月內提報告
政府課徵多年的遺產稅,僅溫世仁夫婦被課三十億元的遺產稅,其他包括國泰金控創辦人、台灣前首富蔡萬霖只繳稅五億元、郭台銘前妻林淑如六億元,甚至台泥前董事長辜振甫的遺產稅僅一千萬元,顯示台灣鉅富中,被實際課徵到的遺產稅相當少。至於到底降不降遺產稅,財政部次長張盛和說,將在三個月內提出報告。
 三十歲從事服務業的王小姐說,有錢人都有專門會計師打理財務,平常就會避稅,反倒一般小老百姓都得乖乖的繳稅,乾脆取消好了,小老百姓反而受惠。
 張盛和表示,調降遺產稅需試算,並模擬海外資金能否因調降遺產稅而回流,再加上稅收損失與財政收支平衡等多重考量,才能試算出遺產稅調整的幅度。
 張盛和說,台灣有最低稅負制,整體情況與其他亞洲國家相較,顯得較為複雜。
 財政部前部長何志欽曾提出將遺產稅由百分之五十降至百分之四十,目前亞洲主要各國中,僅大陸、香港和新加坡未開徵遺產稅,日本與韓國均和台灣一樣,為百分之五十稅率。

  營所稅綜所稅 賦改會月底先討論
劉兆玄(中)昨參加工商早餐會表示支援企業界提出的調降營所稅等建議。

  廣納意見
工商協進會昨建議調降營所稅至百分之二十以下、並縮小綜所稅和營所稅稅率差距,以減輕納稅義務人的負擔,財部官員昨晚表示,各界的意見「我們都聽到了」,將全納入賦稅改革委員會討論。
  財政部長李述德則說,賦改會將在月底召開第二次會議,將優先討論營所稅、綜所稅、殘障和教育特別扣除額,均列為稅改優先項目。日前行政院副院長邱正雄也說,配合「促進產業升級條例」明年底落日,與促產條例配套的調降營所稅、提高綜所稅免稅額、殘障和教育特別扣除額,將在明年六月底前完成修法,二○一○年一月起實施。

  台營所稅與中韓相同
與主要亞洲各國相較,台灣個人綜所稅的最高邊際稅率百分四十,與日本相當,僅低於大陸的百分之四十五;企業營所稅則與大陸和韓國相同,均為百分之二十五,高於香港的百分之十七點五和新加坡的百分之十八。
  對此,財部官員說,香港及新加坡屬城市國家或地區,無須負擔龐大國防和社會福利支出,為提高租稅競爭力吸引外資,才採低營所稅,我國營所稅名目稅率雖高於香港、新加坡,但企業投資適用相關租稅減免,有效稅率並不高。
  綜所稅率部分,官員則說,目前除新加坡、香港不課徵資本利得稅,其他亞洲國家均課徵,也就是說台灣已免課證所稅,邊際稅率自然高一點,才符合富人多繳稅的公平稅法。

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 銀行信託資產 擴大海外投資(2008/7/24)

●九十七年七月廿四日 工商時報-(銀行信託資產 擴大海外投資) 君

 銀行信託資產投資國外的範圍可望更開放!金管會昨(23)日公布,將儘速與央行協商,未來信託財產投資國外部分,除了有價證券化,如不動產、黃金等也考慮開放,增加信託財產的彈性;同時,信託財產從事衍生性金融商品交易的種類、限額等,也將由信託公會擬定後,可望進一步開放。
 金管會委員會昨日通過「信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法」,明確訂定「信託受益權」如果要轉讓,除了繼承、無償讓與、依法拍賣或僅讓與一人外,受益權分割讓與後的每一受益人單位金額不得低於1,000萬元,且受益人總數不得逾35人;同時受益權轉高前必須信託業同意。
 銀行局副局長林棟樑表示,限制受益權分割讓與的金額及人數,是要避免信託受益權被當成有價證券,在公開市場上流通,所以參考私募的規定,去限制人數及金額。
 信託業法在今年1月16日公布修正條文,允許投信、投顧、券商兼營信託業務,同時也授權金管會訂定相關管理辦法。因此金管會委員會昨天通過新的受益權移轉管理辦法,明訂經營體質符合一定條件的信託業開辦新種信託商品,採事後備查的負面表列方式管理。
 同時,現行信託業務除了委託人具有運用決定權者,其國外投資項目不限制外,若是信託業者具有運用決定權,例如集合運用管理帳戶等,投資國外僅能投資有價證券,如基金、債券、連動債等,且不能投資衍生性金融商品。
 由於涉及外幣匯兌業務,因此金管會將在近期內與中央銀行進行協商,訂定新的信託業務國外投資範圍,且在信託公會訂出信託業運用信託財產從事衍生性金融商品交易種類、限額、管理及其他應遵循事項後,也可允許信託資產投資衍生性金融商品。

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 避免混淆 陳樹:金服法要更名(2008/7/24)

●九十七年七月廿四日 工商時報-(避免混淆 陳樹:金服法要更名) 君

 資本市場整合法立法,優於金融服務法。金管會昨(23)日就金融服務法的定位和條文進行討論,據了解,由於金服法名稱,容易讓人誤以為是整合各業法的法規,金管會內部傾向換個名稱,並將其他較有急迫性的法規,例如:資本市場整合法,先行送院審查。
 金管會發言人李紀珠指出,外界對金融服務法的期待比較大,認為應該是涵蓋金控、銀行、保險、證券,且應該給的租稅獎勵也不同,以目前條文內容,主要消費者保護相關,跟大家的期待可能有落差,因此,在思考「有沒有單獨立法的價值」。她也表示,金管會昨日是逐條進行討論,重新拿出來檢討,但「沒有預設立場!」
 惟據了解,金管會原先已經行政院審議通過的金服法版本,先前金管會已推出的金融服務法,僅規範消費者保護,以及金融負面表列、財富管理等,名稱易遭到誤解,該案並被行政院退回,主委陳樹也裁示:「換個名稱」。
 除了金服法朝向更名方向外,陳樹並要求1至1年半內,要將資本市場整合法起草完畢;惟金融市場人士指出,韓國花費7、8年,整合出資本市場整合法,目的是要推動整合出大型旗艦金融投資公司,到國際上競爭,國內券商公會到韓國考察後,即建議比照韓國推出資本市場整合法。


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 北市物價漲幅創13年新高(2008/7/24)

●九十七年七月廿四日 蘋果日報-(北市物價漲幅創13年新高) 君

沙拉油半年漲三成 學者:日子會更苦

 北市昨公佈今年上半年消費者物價指數為一百零四點二六,漲幅較去年同期增加百分之三點七六,是近十三年新高,其中食物類、交通類和醫療保健類是三大漲幅最顯著類別,從漲價商品分析,日常生活消費頻率較高商品,漲勢最明顯,例如食用油,上半年即狂漲逾三成。學者預估,因油價和糧食價格持續高檔,物價漲勢至少會持續到年底。

 衛生紙漲幅逾8%
北市主計處昨發佈今年一至六月北市消費者物價指數,漲幅創新高,是一九九六年至今最高點,各類指數均呈漲勢,其中食物類漲幅百分之九點一九最高,交通類漲百分之四點零九,醫藥保健類漲百分之三點九五。
 北市主計處經濟統計科長蘇曉楓昨表示,食物類中除酒類外,其他指數全上漲,其中食用油漲最多,達百分之三十七點三一,蛋類漲幅逾三成,雞、豬肉等生鮮肉類受飼料成本增加和減產效應,也漲百分之十四點五一,此外,因油價較去年同期漲百分之十六點八三,連帶影響交通類指數上漲百分之四點零九。
 蘇曉楓指出,從商品性質觀察,汽油、瓦斯、衛生紙、生鮮食品、藥品等「非耐久性消費品」漲幅均達百分之八點一五,顯示日常生活消費頻率較高商品,漲勢最明顯。
 家樂福量販店公關經理林夢紹表示,沙拉油因原物料大豆價格上漲,從去年底至今調漲多次,漲幅約三成至四成,蛋價相較已回穩,雞肉和豬肉價格還會因中元節而上漲。

「生活越來越沒趣」
民眾王小姐說:「聽到物價持續上漲,感覺生活真的快沒希望了,因為不管再怎麼省,該用的、該吃的,還是得花錢,只能省下KTV或看電影消費,感覺生活真的越來越沒樂趣。」
 文化大學經濟系教授柏雲昌指出,美、中等全世界生產糧食國家,今夏都遇到天災,導致糧食生產受影響,加上油價並無降低趨勢,預估年底前物價將持續上漲,民眾的生活會越來越苦。

北市消費者物價指數13年來上半年趨勢

 註:表列數字為當年1~6月上半年消費者物價指數。
 資料來源:北市主計處


  民眾王小姐說:「聽到物價持續上漲,感覺生活真的快沒希望了,因為不管再
怎麼省,該用的、該吃的,還是得花錢,只能省下KTV或看電影消費,感覺生活
真的越來越沒樂趣。」
  文化大學經濟系教授柏雲昌指出,美、中等全世界生產糧食國家,今夏都遇到
天災,導致糧食生產受影響,加上油價並無降低趨勢,預估年底前物價將持續上漲
,民眾的生活會越來越苦。


  北市消費者物價指數13年來上半年趨勢

  註:表列數字為當年1~6月上半年消費者物價指數。
  資料來源:北市主計處

 劉揆預告:調降營所稅、遺贈稅(2008/7/24)

●九十七年七月廿四日 中國時報-(劉揆預告:調降營所稅、遺贈稅) 君

 行政院長劉兆玄昨日透露出,工商業界期盼的遺贈稅與營所稅都可望調降。明(廿五)日第二次內閣研討會後,還將公布未來政府施政重點,包括兩岸鬆綁政策、金融法規修正規畫等政策的推動方式與時程表。
 行政院繼續鬆綁兩岸法規,由政委朱雲鵬、蔡勳雄等負責。劉揆可望宣布打造台灣成為「亞太金融中心」、「亞太資產管理與籌資中心」,制訂「資產管理中心發展條例」,吸引國人財富回流(馬政府曾估算在海外開戶存款達四兆九千億台幣),以及外資金融機構來台設立區域總部。
 除此之外,兩岸人員往來也將大幅鬆綁,例如新聞局所屬業務下,開放中國藝人來台及中國電視節目、電影、書籍等近日將會公告,以電視節目來說,某些類別(如科學節目)未來不須經過審核即可登台。
 劉兆玄昨日也開出支票,要推動台灣「產業再造」。他指出,經濟是台灣的命脈,「能源,是台灣沒有的資源」,而「人才是台灣唯一有的(優勢)」,未來除了例行施政外,每個部會都需在計畫上和預算上加強能源、人才兩大最重要資源的規畫。
預期光是能源產業的發展,吸引民間投資上看兆元以上。
 工商協進會昨日舉行早餐會,邀請劉兆玄與財經內閣和工商業界進行交流,其中針對稅改、亞太營運中心與內線交易做成結論。
會後,陳添枝轉述劉兆玄出席工商團體早餐會談話時指出,降低營所稅、遺產贈與稅是未來稅改的方向,唯有在租稅公平合理及有效率的前提下,讓台灣的稅制與國際接軌,才能將台灣建設成亞太資產及籌資中心。
 劉兆玄在致詞時提到,日前成立的賦改會,準備要檢討營所稅與遺贈稅,「我覺得減稅方向,也是大家所共同覺得應該走的方向」,雖然在賦改會開會前就表達這樣的想法,但不至於影響到賦改會基本運作。
 劉兆玄並指出,持續鬆綁還是政府施政方向,從五二○到目前有三十二項政策鬆綁,其中涉及四十項財經法規,到今年底還有六十七項法規待鬆綁,未來初估還有一四二項議題要鬆綁,這當中包括兩岸經貿等,由於今、明兩天,政院將召開內閣閣員研討會,屆時會公布施政總全貌。
 他進一步表示,未來施政重點除了發展經濟之外,「能源」與「人才」也將被列為施政重點。
 劉兆玄指出,台灣雖沒有能源、但可以發展「能源科技」,沒有能源出口,卻可以成為能源科技外銷大國;另過去台灣IT產業之所以蓬勃發展,人才是主要利基,未來只要能借重、善用台灣的優勢人才,將有助於台灣達成創造新產業、帶動新商機的願景。

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 財產差額分配請求權 可代行使(2008/7/23)

●九十七年七月廿三日 經濟日報-(財產差額分配請求權 可代行使) 君

 限96年5月23日以後案件
夫或妻一方死亡,婚後財產較少的配偶可行使夫妻剩餘財產差額分配請求權,以降低遺產稅負;而其他繼承人若要代為行使請求權,必須是在96年5月23 日以後發生的繼承案件,且請求權時效是在被繼承人死亡之日起的五年內。
 原本民法第1030條之1規定,「剩餘財產差額分配請求權,不得讓與或繼承。但已依契約承諾,或已起訴者不在此限」,但這項規定已於96年5月23日刪除,此後繼承人將可代為行使請求權,自遺產總額中扣除財產差額,免徵遺產稅。
 不過,中區國稅局近日審理轄內遺產稅案件時發現,被繼承人甲君於85年7月12日死亡,繼承人於86年1月15日已申報遺產稅,卻在事隔十年後的96年7月31日,繼承人才向中區國稅局提出申請增列生存配偶剩餘財產差額分配請求權,要求從甲君遺產總額中扣除,並重新更正核算遺產稅。
 但中區國稅局指出,依民法親屬編施行法第1條規定,關於親屬的事件,在民法親屬編修正前發生者,除另有規定外,不適用民法親屬編修正後的規定,由於甲君早在85年時已過世,不符合繼承人代位行使請求權的資格,繼承人的請求時間點也超過民法的請求期限,因此訴願遭財政部駁回。
 中區國稅局也提醒,96年5月23日以後的繼承案件,繼承人才能代位行使剩餘財產差額分配請求權,且須於民法第1030 條之1規定的請求權時效內,即以被繼承人死亡之日起算五年,但若有具體證據證明請求權人知有剩餘財產差額之日者,應自其知悉之日起算兩年,如果超過請求權時效,國稅局同樣不予受理。

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 房貸談判 團購優惠大(2008/7/23)

●九十七年七月廿三日 經濟日報-(房貸談判 團購優惠大) 君

 可加入建商與特定銀行談好的整批專案;爭取寬限期,自住客比投資客容易。
房貸利率看升,前六個月超低利率的房貸可能在市場消失。針對貸款人與銀行談判最有利的房貸條件、降低還款負擔,銀行業者建議,如果是購買預售屋或新成屋,參與建商與特定銀行談好的整批房貸專案,利率條件會比單槍匹馬跟銀行談來得好,而且自住客爭取寬限期也會比出租、投資者容易。
 過去大型行庫為了爭取房貸業務,推出前六個月超低利的房貸商品。但因央行持續升息,部分大型民營銀行如中信銀,已改推一價到底的固定利率加碼房貸;一些曾推出首半年只要2%到3%低利的老行庫,也逐漸改推兩段式房貸,也就是前兩年與其餘年期兩段加碼計息的房貸。
 銀行主管指出,各大行庫房貸指數利率將在第三季起陸續調整,反映央行升息幅度,購屋族必須多費點心,才能爭取有利的房貸計息利率。
 大型銀行房貸主管指出,一般民眾如果不是資金實力特別雄厚,或是不屬於超高薪的白領高階主管,想以個人條件談到優惠利率,恐怕愈來愈困難。這時候,如果是購買預售屋或新成屋,建商會提供與少數特定銀行合作的整批房貸專案讓購屋客選擇,這類房貸利率可能比個人找銀行談還要划算。
 不過,行庫主管提醒,即使是建商和銀行談妥的整批房貸,銀行仍會比先前更重視購屋客本身的信用條件,不一定會讓全部購屋客都適用與建商談妥的利率方案,所以民眾還是要保持良好的信用紀錄。
 另外,最近有部分公股大型行庫,帶頭延長寬限期。不過,銀行高層主管指出,寬限期延長是「先甘後苦」,而且也不是所有的行庫都願意延長寬限期。一般來說,如果是自住客,銀行給予二到三年寬限期的機會較大,如果是打算出租或是投資客,那麼銀行就很可能拒絕給予寬限期。銀行會在協商房貸條件時,事先瞭解購屋客的房屋用途再決定。

  領死薪水的…銀行喜歡
房地產市場高檔盤整,加上通貨膨脹衝擊景氣,讓銀行業對房貸業務的風險意識升高。民眾想和銀行談判取得優惠條件,首先先考量本身每期房貸金額占固定收益的比重是否超過三分之一,以及平常使用信用卡有沒有經常動用循環信用,這些都會影響銀行評量購屋人還款能力與設定條件。
 有的人操作股票、理財得法,因此認為自己除了固定薪水,其他投資收入很高,應該屬於高所得族群,被銀行奉為上賓。實際上,銀行更重視的常態穩定的收入,說白一點,死薪水領多少可能比投資賺多少更重要。
 因此,當銀行進行房貸授信時,會先試算客戶的固定收入與未來每月繳付房貸金額的比重,假設某甲月薪10萬元,房貸每月攤本息要付5萬元,房貸利率條件可能就比不上同樣月薪但每月支付房貸3萬元者。因為對銀行來說,房貸期付金占固定收入的比重在三分之一之內,才是低風險的優質客戶。
 另外,銀行也會蒐集客戶的各項信用資料,例如信用卡是否使用循環信用而非全額繳清。因為銀行可以據以判斷客戶的金錢價值觀,來評估房貸授信風險;且房貸核貸開始繳款後,房貸戶能否每期均準時繳交,也會影響到日後分段利率加碼的談判,因為銀行最喜歡的客戶,不一定是貸款較多者,能準時繳息、信用無虞的客戶,才是銀行最愛的低風險客戶。

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 房貸壽險 醞釀升息(2008/7/23)

●九十七年七月廿三日 經濟日報-(房貸壽險 醞釀升息) 君

 中央銀行連續升息,銀行房貸利率也因而走高,反觀壽險公司推出的房貸商品已經四、五個月未調整利率,壽險公司主管說「民眾如要申貸壽險公司房貸,動作要快,因為額度用完後如果新增額度,恐怕便會調高利息。」
 據瞭解,三商美邦和南山人壽先前已微幅調高房貸利率;保誠人壽和ING安泰人壽也醞釀升息。
 央行92年6月以來連續調升重貼現率17次,對國內存款及貸放利率造成推升效果。今年3月底以來,不少銀行都已跟著央行二度調升房貸利率,各銀行房貸利率更多數已升破3%;但壽險業者三年、五年的固定利率房貸,前幾年利率都還在2.75%至3.15%,對民眾的吸引力大增。
 壽險業者推出的房貸商品多是前幾年固定利率,也就是不會調高利率。因此今年3月以來,眼看各銀行已二度至三度調高利率,每一次幅度約0.05個百分點到0.06個百分點,大多數壽險業者至今仍沒調整利率。
 其中,南山人壽5月底曾微幅調高利率;三商美邦則是全線三個商品調高利率0.05個百分點。三商美邦主管說,這樣的利率漲幅仍小於銀行的調幅,不過壽險業辦理房貸額度有限,若央行再升息,下次新增的房貸額度應該會適用較高的利率水準。
 據瞭解,保誠人壽、ING安泰人壽也醞釀升息,但兩家人壽至今都還在精算合理的利率水準。
 大都會目前則維持原案,五年固定型房貸方案第一年的固定利率2.75%起,二至五年固定利率3.2%,第六年起則依定儲指數利率加1.25個百分點浮動計息。
 壽險業者說,這次壽險業者房貸利率平均調整幅度在0.03個百分點至0.05百分點,可能比銀行一次的調幅還要低,在升息階段,是對民眾較划算的房貸商品。
 三商美邦主管說,壽險業者的固定利率方案還有一個好處,即民眾因支出固定而較容易估算每月應付金額,不會因為升息及前低後高的銀行房貸設計,讓每月支出劇烈變動。

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 民間消費緊縮 內需景氣拉警報(2008/7/23)

●九十七年七月廿三日 經濟日報-(民間消費緊縮 內需景氣拉警報) 君

 零售業汽車業上月營業額衰退0.4%與24% 是卡債風暴以來最大減幅物價高漲,消費緊縮,經濟部昨(22)日公佈6月零售業營業額年增率衰退0.4%,其中以汽車為大宗的汽機車及其零配件用品營業額,衰退幅度更高達24.04%,零售業與汽車銷售營業額,雙雙創下95年卡債發生以來衰退幅度最大紀錄;上半年僑外來台投資也大幅縮減下,內需景氣堪慮。
 原油節節攀高,全球面臨嚴重通膨威脅,已出現民眾抑制消費意願的狀況,經濟部昨天公佈最能代表民間消費景氣的零售業營業額,6月衰退0.40%,創下民國95年9月以來的新低點,顯示民間消費景氣相當低迷。
 經濟部指出,6月零售業營業額2,688億元,比上年同月微幅減少0.40%,各業中以無店面零售業增加12.29%增幅最大。官員說,包括電視購物、直銷以及網購是新型態的購物管道,6月營業額出現12.29%的成長,算是相當不錯的情況。
 6月加油站等燃料業營業額增幅也達11.27%,營業額為248億元,但受到油價上漲衝擊最大的汽車業,銷售額卻跌入谷底。經濟部官員說,6月汽車掛牌量比去年同期衰退28%,累計上半年營業額已經衰退22.7%。
 民眾為省荷包不敢買汽車,轉而以機車代步,使得機車的銷售量大幅增加。經濟部說,6月機車掛牌數比去年同期增加29.53%,累計上半年掛牌數年增率達16.1%。
 不過官員表示,零售業中的汽機車及其零配件用品業營業額,機車比重只有一成,因此汽車銷售額大幅衰退,導致6月汽機車及其零配件用品業比去年同期也大幅衰退24.04%,是95年3月以來衰退幅度最大的一次,顯示這次通膨造成的消費緊縮壓力,不亞於卡債風暴。
 儘管各大百貨公司推出年中促銷活動,但綜合商品零售業的表現平平,6月營業額為630億元,年增率只有3.56%,累計前半年的營業額為3,895億元,比上年同期增加5.20%,顯示民間消費低迷。
 其中,連鎖式便利商店營業額仍不好,6月年增率只有0.97%,超級市場營業額年增率則達10.89%,百貨公司營業額年增率5.24%。

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 列報交際費 須與業務有關(2008/7/23)

●九十七年七月廿三日 經濟日報-(列報交際費 須與業務有關) 君

 南區國稅局指出,公司不得認列經營本業及附屬業務以外的費用或損失,如要認列對大陸子公司的技術指導等旅費支出,也應認列相對的技術指導收入;若要列報交際費用,則要能證明確與公司業務有關,否則將遭剔除補稅。
 南區國稅局指出,隨著兩岸經貿往來頻繁,公司派員到大陸公司進行技術指導的情形日益增加,部分公司更將應由大陸關係企業負擔的費用,列為台灣公司的旅費支出,國稅局已密切注意並加強查核。
 南區國稅局日前查核95年度營利事業所得稅結算申報案時,發現甲公司申報旅費支出高達800萬餘元,國稅局便請甲公司提示詳載逐日前往地點、訪洽對象及內容等的出差報告單,以及足以證明與營業有關的相關文件,但甲公司僅能提出經濟部投資審議委員會相關核准文件,說明旅費支出與公司業務有關,但經國稅局進一步調查,這800萬餘元的旅費是公司派員到大陸被投資公司技術指導所支出,且甲公司列報的收入並無相對的技術指導收入,國稅局即依據所得稅法第38條,「經營本業及附屬業務以外之損失不得列為費用」的規定,將甲公司所列報的差旅費剔除。
 南區國稅局指出,台灣公司雖經經濟部投資審議委員會核准,轉投資大陸的公司,但兩者分屬不同的主體,財務各自獨立且盈虧自負,因此公司派員至大陸公司進行技術指導,應依營利事業所得稅查核準則規定提示相關文件,證明與台灣公司業務的相關性。
 此外,台北市國稅局也表示,公司列支交際費,應與公司業務有關,否則依營利事業所得稅查核準則第80條規定,將不予認列為費用。
 台北市國稅局查核乙公司95年度營利事業所得稅結算申報,乙公司主要經營汽車零件外銷,列報交際費600萬餘元,經查調交際費明細分類帳摘要欄,載明為「禮品」者共計300萬餘元,由於乙公司未能說明交際對象及提示相關證明文件,不符營利事業所得稅查核準則第80條規定,仍被國稅局剔除補稅。

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 房貸3%以下 3種人有機會享用(2008/7/22)

●九十七年七月廿二日 工商時報-(房貸3%以下 3種人有機會享用) 君

 央行升息趨勢不變,下半年打算買房子,要拿到銀行房貸利率在3%以下的人,必須符合什麼資格?銀行業者表示,符合3條件就有機會,一、家庭收入70萬以上,二、500大企業員工,三、軍公教。
 央行在4年內升息16次,房貸族的負擔日益沈重,根據房仲業者的估算,一般房貸500萬、1年的負擔會多出1560元,銀行打出廣告房貸利率3%以下,招攬客戶,但到底有多少人能拿到?
 彰銀表示,房貸在3%以下,大多只有第一年或者前半年,才有這麼優惠的利率。彰銀說,家庭年收入在70萬以上、500大企業員工、軍公教、醫技人員,都有機會拿到3%以下的利率。
 老銀行對貸款人的職業、還款能力審核、認定較為嚴謹,一定要有光鮮亮麗的職業,穩定的收入來源,但新銀行就不同了,注重的是個人的投資資產,例如新光銀行就比較針對貸款人跟銀行的往來資產,去給房貸利率的優惠。
 新光銀房貸部經理李堯天說,如跟新光銀買房貸壽險、個人年收入150萬以上、或者跟新光銀、他行的金融投資資產相加有150萬以上,在第一年或前半年,也可有3%利率。
 李堯天表示,如果貸款人在繳房貸的期間因為意外、或是疾病而身故,買了房貸壽險,第一受益的順位是銀行,這對銀行有保障,才會推出跟銀行買房貸壽險,就直接給3%以下的利率。
 永豐銀行說,如果任職在知名企業有1年以上的時間、銀行的薪轉戶、過去信用狀況良好,也有機會拿到低利率。

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 自去年5/23起 夫妻財產分配 可代位行使(2008/7/22)

●九十七年七月廿二日 工商時報-(自去年5/23起 夫妻財產分配 可代位行使) 君

 剩餘財產分配請求權的規定,從去年5月23日修正後,在法定期限內,繼承人可代位行使請求權,自遺產總額中扣除,免徵遺產稅。
 中區國稅局舉例說明,被繼承人甲君於85年7月12日死亡,繼承人於86年1月15日申報遺產稅,但遲至96年7月31日,繼承人才向中區國稅局提出申請,希望增列生存配偶剩餘財產差額分配請求權價值自遺產總額中扣除,重新更正核算遺產稅。
 但經中區國稅局確認,本案例並非新法適用範圍,因此雖有代位行使新規定,但仍予以否准。繼承人不服提起訴願,亦遭財政部訴願駁回。
 稅局官員進一步說明,本案繼承人一開始未申請扣除該請求權價值,之後其配偶乙君於95年5月也亡故,因該案尚在行政救濟中,屬於未確定案件。繼承人誤以為可行使該項請求權,才於96年7月提出申請增列扣除,但依照乙君死亡時的民法規定,繼承人不得繼承及行使該項請求權,所以稅局否准此項請求。
 國稅局特別提醒納稅義務人,從去年5月23日以後的繼承案件,繼承人才能代位行使前述請求權,而且須於民法第1030條之1規定的請求權時效內,也就是被繼承人死亡日起算5年之內。

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 做好財務分配 不枉房貸寬限期好意(2008/7/22)

●九十七年七月廿二日 工商時報-(做好財務分配 不枉房貸寬限期好意) 君

 7大行庫規劃展延寬限期,對於身處在通膨壓力鍋的房貸戶是一項利多,但以貸款500萬元、寬限期3年的房貸戶來說,一旦寬限期結束,房貸負擔每月將比原本多付出約1.8萬元,因此,專家提醒,房貸戶享受寬限期的好處,也應謹記做好財務分配,才不致於在寬限期結束後,被增加的還款金額,壓得喘不過氣。
 永慶不動產估價師事務所所長郭大誠認為,隨著近期股市重挫、油電及物價飛漲,影響所及,使得房貸戶在資金上面臨周轉困難,對於首購族來說,申請寬限期,的確能稍減房貸負擔,而對於還款寬限期即將結束的房貸戶來說,更可向銀行繼續申請目前大幅放寬的寬限期,疏解資金壓力。
 不過,郭大誠提醒,對於房貸戶來說,假設房貸還款的寬限期設定為3年,但是家庭所得在這3年之間,卻沒有顯著成長,3年的寬限期結束後,眼見房貸還款金額大幅增加,如果又沒有妥善做好財務分配,房貸戶面臨這突如其來的負擔,是很驚人的。
 以房屋貸款500萬元為例,還款年限設定為20年、目前利率3.54%,若是採取一般本金利息平均攤還方式,則每個月須繳房貸29,101元,如果設定前3年為「還款寬限期」,則前3年的寬限期間,每月只要負擔14,750元,乍看之下,還款金額不到本利攤還的一半,看似輕鬆,其實是先甘後苦,因為一旦3年的寬限期結束後,房貸負擔將從先前的14.750元增加到32,655元,每個月必須多繳17,905元的房貸,調幅高達45%。
 如果貸款600萬元,同樣是貸款20年期,設定3年的寬限期內,只需繳息17,700元,寬限期結束後,卻要本利攤還39,186元,整整多出21,486元。
 此外,銀行房貸業務人員認為,預期未來利率由高走低,會比較適合採用還款寬限期。但是,在目前利率長期看升的趨勢下,對於還款寬限期的運用,應謹慎評估。
 郭大誠指出,更換工作頻率很高的房貸戶,經濟來源不夠穩定,或是房貸戶目前育有幼子,預計寬限期結束後,將有更重大的教育負擔,都不太適合選擇還款寬限期,因為這只不過是先甘後苦而已,對於資金調度沒有太大助益。
 當然,在職場上已有穩定職位及收入的房貸戶,甚至是預期未來將有不錯的升遷機會或加薪幅度者,不妨善用寬限期的好處,讓資金能夠靈活運用。

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 企業分割收購資產 可重估(2008/7/22)

●九十七年七月廿二日 經濟日報-(企業分割收購資產 可重估) 君

 與市價差額可列折舊費用扣除,達到降稅目的。
企業除合併之外的分割與收購行為,存續企業因此取得分割或收購的資產,財政部准其可辦理重估。設備等資產購置成本因重估產生與市價間的差額,可以列為折舊費用扣除,達到降低所得稅的目的。
 財政部日前重新修正營利事業資產重估價辦法,距離上次修正已逾13年。此次修正主要是為配合公司法、商業會計法及訴願法等相關法規變革,新修正條文已獲行政院核定實施。
 此次資產重估價辦法總計修訂13條條文,刪除條文亦多達五條,修正重點包括:
 一、考量企業進行組織調整而取得資產者,除合併外,也包括收購及分割等型態,因此參考企業併購法規定,將原限制資產由營利事業「改組合併」取得才可辦理重估,修正為「依法併購」取得者,因分割或收購取得的資產,也可以辦理重估。
 二、配合所得稅法刪除帳簿驗印規定,取消企業歷年帳冊需經稽徵機關驗印,始得辦理資產重估價規定。
 三、增訂營利事業委託會計師辦理資產重估事務者,稽徵機關應就會計師依規 定提供的書面資料查核審定,同時規範受託會計師應負補充說明、補具文件與通知企業提供帳證及備詢等責任。
 四、縮短稽徵機關發出資產重估價審定通知書時限,由原來應在接到重估申報書表之日起180天,縮減為90天。
 五、延長營利事業申請複審期間,由20天修正為30天。
 六、配合商會法及商會處理準則有關資產重估增值的相關會計處理規定,修正企業辦理重估或調整的資產所發生的增值部分,由原規定列為資本公積項下的「資產重估增值準備」,改列為業主權益項下的「未實現重估增值」;並增訂資產重估後發生轉讓、滅失或報廢情事者,未實現重估增值應轉列為營業外收入或損失。
 七、配合公司法及商會法修正有關企業辦理資產重估或調整增值部分,應改列未實現重估增值項目,且不得用來彌補虧損及轉增資。

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 不良債權未交割 可申請消債協商(2008/7/22)

●九十七年七月廿二日 經濟日報-(不良債權未交割 可申請消債協商) 君

 為協助消費者債務前置協商,金管會上周再度發函放寬相關規定,金融機構出售不良債權(NPL)給資產管理公司,如果還沒完成交割,金融機構仍應受理債務人前置協商申請。金管會今年4月初發函,規定債務人依「消費者債務清理條例」第151條申請協商期間,金融機構不得將不良債權轉售資產管理公司。
 由於不良債權的轉售時間點,可能涉及一些契約簽訂、辦理交割等債權移轉程序,而衍生實務上相關認定問題,因此在銀行詢問後,金管會上周進一步發函解釋,這對債務人爭取協商機會也較有幫助。
 金管會表示,金融機構出售不良債權除了跟資產管理公司簽訂契約,還必須經交割程序,才能完成債權移轉。
 如果債務人在債務未正式移轉給資產管理公司前,向債權金融機構提出前置協商申請,基於維護債務人權益,金融機構仍應受理。
 換言之,金融機構將不良債權賣給資產管理公司後,只要在債權還沒有完成移轉前,債務人都有機會向金融機構申請前置協商。

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 抵利型房貸 有存款才省息(2008/7/21)

●九十七年七月廿一日 蘋果日報-(抵利型房貸 有存款才省息) 君

理財型房貸額度高 適合投資高手
新世代人類可以按照個人生活習性、理財方式選擇不同類型房貸,靈活搭配,不再讓房貸成為生活負擔。
 渣打銀行推出「MortgageOne 靈活房貸」房貸結合存款,時間利息省一半,銀行理專建議,新世代人類面對多元化房貸種類可按照個人生活習性、理財方式在指數型房貸、保險型房貸、抵利型房貸與理財型房貸選擇,靈活搭配。

 考量需求
渣打銀行貸款部門董事總經理陳俊興表示,MortgageOne靈活房貸亦即市場所謂抵利型房貸,帳戶內存款每日計息折抵房貸金額,大幅減輕利息支出、縮短還款年限。
 舉例來說,小李有500萬元房貸,但同時30萬元存款,抵利型房貸在計算利息時,就會將500萬元減去30萬元,以470萬元計算利息。銀行採每日計息,若存款帳戶餘額較多,就能抵較多貸款本金,需計息本金減少。

 保險型附加定期壽險
不過,如果貸款本金很高,但貸款戶無存款,或無存款習慣,抵利效果等於零;換言之,抵不到利,還得付高額利息。
 銀行理專說,抵利型房貸較適合保持著儲蓄好習慣,對存款動用需求程度也不高的人,因為現在存款利率不高,拿來折抵房貸本金省下房貸利息相對划算,且原有存款依然能隨時提用。
 永豐銀行個人金融事業群副總經理韓志宇說,若是投資高手或隨時需要周轉金的人,就可選擇理財型房貸,所謂理財型房貸,就是指除一般房屋貸款外,還有一個循環透支額度,可讓貸款戶資金調度運作更加靈活;還可隨借隨還,申貸額度高。
 銀行補充說,一般來說,銀行都是把房貸戶已償還的房貸額度「回復」成一個可隨時供貸款戶動用,並隨借隨還的額度;這項產品優點是,貸款戶不必每個月攤還本金、利息,只有在動用時才要支付利息,貸款戶可用於投資理財、房屋修繕等。但銀行理專提醒,理財型房貸利率往往比一般房貸,至少高出1~2%。
 如果是重視家人有責任感,銀行理專建議選擇保險型房貸。保險型房貸附加定期壽險,若屋主喪失工作能力、全殘或死亡時,保險公司將支付剩餘房貸金額。

 指數型評估還款能力
如果生活喜歡簡單,銀行建議,選擇一價到底的指數型房貸,免傷腦筋,市面房貸產品多採用指數型利率,利率計算方式各家不同,大多取樣6~8家主要大銀行的「1年期定期儲蓄存款機動利率」平均數再加上固定加碼,每季調整,簡單易懂。
 銀行說,指數型房貸唯一要決定的就是評估還款能力,若預期提早還款,選擇「前低後高」利率模式可省下不少利息;若不會提前還款,則選擇相對利率較低的「一價到底」方案較划算。

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 買新屋、中古屋6關鍵(2008/7/21)

●九十七年七月廿日 工商時報-(買新屋、中古屋6關鍵) 君

 到底該買新成屋、預售屋、還是中古屋?房仲業者提出5大衡量點,供買方參考。
1.衡量自身財務狀況:買房子最先要問的是自己口袋到底深不深?能買多少價位的房子?住商不動產企研室主任徐佳馨說,新屋當然人人喜愛,但新屋往往價格較高,因此建議要先衡量自身的財務狀況,再決定買新屋或是舊屋。
 一般來說,中古屋或新成屋,自備款大約要準備3成以上,預售屋則為房屋總價的5%至20%,但可以按照工程進度分期繳納。
2.周邊大環境:如果周邊環境仍屬新開發區,或是重劃區等空地仍多的區域,建議選擇屋齡較小的成屋,夫來較有保償空間。
3.周邊小環境:若舊屋離捷運、車站等重大交通建設近,選生活機能強的舊案勝過於生活機能差的新案。
4.建商品質:與某些不具口碑的建商的新案相較,知名建商的舊案反而較具有增值與保值空間,住起來也恍較安心。
5.當地房價:如果當地房價明顯不合理,舊屋與新屋之間價格差異過小,寧選新屋不選舊屋。
6.風險問題:不管是新成屋、中古屋對買主來說,購屋風險都比較小,因為屬於現況交屋,但如果是預售屋,買方要負擔的風險比較大,怕建商倒閉以及處理後續成品跟廣告文宣間的落差問題,消費者比較沒有辦法掌控。

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 房貸趨緊 購屋自備3成起跳(2008/7/21)

●九十七年七月廿一日 工商時報-(房貸趨緊 購屋自備3成起跳) 君

 房市行情走緩,銀行承做房貸業務,嚴控房貸成數,打算買房子的人,現階段購屋自備款3成起跳,銀行主管說,地區偏遠一點的房子,收入不高的民眾,更要準備4成。
 銀行房貸部門主管說,受到經濟情勢動盪,股市大跌衝擊,房市行情也明顯走疲,成交量減少、價格下跌,因應情勢,銀行紛紛嚴格控管貸款成數。
 針對貸款成數,書面規定最高8成,但是,這是年收入100萬以上,負債比很低,還款能力強,而且,所購買的房子在市區優質路段,才能借到8成,貸款人具備A級條、擔保品具有A的評等。
 目前,大部分貸款人實際可借到的成數,即使是購買台北市的房子,成數大多落在7成,自己要有3成左右的自備款,才能一圓購屋夢。
 民眾購買的房子,如果是在大台北外圍地區,銀行房屋貸款成數可能在6成5、7成,如果是雲林縣、嘉義縣、南投縣、台中縣、高雄縣一些相對偏遠的地區,一些民營銀行可能婉拒申貸。
 銀行主管說,民眾在相對偏遠地區買房子,銀行評估之後,可能婉拒,即使接受申貸,最多可能只給6成的貸款。
 一家民營銀行主管指出,多家民營銀行在偏遠地區,分行家數有限,甚至沒有設據點,人力無法顧及,在偏遠地區購屋的民眾,恐怕只能找土銀、合庫等大型銀行借錢。
 其實,銀行嚴格控管成數,對客戶也有幫助,銀行主管說,這種環境下,貸款人比較不會過度擴張信用,大舉借錢買房子,以還款金額來算,每多借100萬元,一個月就要多還5000元、6000元的本息。
 購買總價800萬的房子,貸款8成、640萬元,一個月本息合計必須償還近4萬元,一個家庭月收入如果在10萬以下,光是償還房貸,一個月就去掉一半的收入。
 如果多存一些自備款,只借7成、560萬元,每月償還的本息金額降到3萬元左右,便可明顯減輕負擔。

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 投資保單避遺產稅 未必可行(2008/7/21)

●九十七年七月廿一日 經濟日報-(投資保單避遺產稅 未必可行) 君

 保單基金價值應併入遺產總額課稅
投資型保單成為近年當紅商品,但被繼承人如經查明有藉購買巨額投資型保單,以達死亡時移轉財產目的,其保單基金價值仍應併計遺產總額課稅。
 台灣省中區國稅局說,死亡保險契約若有指定受益人,給付保險金給指定的受益人者,不列入被繼承人的遺產課稅,惟仍將查明是否藉投保壽險而規避遺產稅。
 中區局法務二科以最近的案例指出,被繼承人甲先生在死亡前兩年內,陸續以五名子女為指定受益人,向保險公司購買投資型人身壽險,繳保險費達2,500餘萬元。
 國稅局查得甲先生投保時年歲頗高,且投保前已被醫院診斷患有中風後失語症及記憶障礙,投保後曾多次住院,住院期間雖有意識,但自行處理事務能力差,認屬規劃巨額保險規避遺產稅,而依實質課稅原則,按繼承日其保單基金價值2,400餘萬元,併計遺產總額課稅。
 不過,甲先生的繼承人不服,主張遺產及贈與稅法第16條第9款及保險法第112條規定,壽險保險金不計入遺產總額課稅。案經複查及訴願均被駁回,向高等行政法院提起行政訴訟,仍遭判決駁回。行政法院判決指出,本案就被繼承人甲先生投保時的年齡、健康狀況、投保壽險種類、金額及時程等多項因素判斷其投保動機,顯有藉投繳巨額保險費,而達死亡時移轉財產目的。

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 生前現金贈與配偶 未必節稅(2008/7/21)

●九十七年七月廿一日 經濟日報-(生前現金贈與配偶 未必節稅) 君

 無法行使剩餘財產差額分配請求權
配偶相互贈與財產免課贈與稅,但生前贈與現金給配偶,不但未必節稅,還會提高遺產稅負擔。
 財政部規定,生前贈與財產給配偶,屬於配偶的受贈財產,無法再行使剩餘財產差額分配請求權,且已死亡的被繼承人,名下如果無足夠現金可以繳稅,贈與給生存配偶包括現金在內的財產,仍需供做繳納遺產稅之用。財政部說,生前贈與財產給配偶,必須考量稅負上升的後果。
 財政部根據國稅局實際案例指出,中部一位被繼承人甲死亡前短期內,繼承人自甲的銀行帳戶提領現金3,000萬元,轉存至甲的配偶帳戶。甲的繼承人申報遺產稅時,依法將這筆生前贈與配偶3,000萬元現金,列入遺產總額,結果因無法行使生存配偶剩餘財產差額分配請求權,遺產稅反而增加逾600萬元。
 財政部說,這宗案例被繼承人遺產稅適用稅率為41%,生前贈與給偶的3,000萬元現金,計入遺產總額後的遺產稅為1,230萬元,因為無法行使剩餘財產差額分配請求權,反倒使得現金3,000萬元原本可扣除半數,即1,500萬元的扣除額無法列報,導致遺產稅因此增加615萬元。
 依據國稅局查核實務發現,部分民眾會在被繼承人死亡前,將其銀行存款全數提領,卻又擔心被國稅局查獲按漏稅處罰,於是將鉅額現金轉存至被繼承人配偶帳戶。財政部說,納稅人如實申報死亡前二年內贈與給配偶的現金,以為不必繳納贈與稅,也沒有漏報遺產,卻讓生存配偶因此失去行使差額分配請求權的權利。財政部表示,生前贈與配偶的受贈財產既已屬於配偶所有,受贈財產不得再列為生存配偶剩餘財產差額分配請求權的扣除額,反而容易導致應納遺產稅額增加。

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 購屋、貸款相距過久 利息難扣抵(2008/7/18)

九十七年七月十八日 經濟日報-(購屋、貸款相距過久 利息難扣抵) 君

 所有權取得與貸款相隔近二年,稅局質疑借款非為購屋,高等行政法院認同。

 購屋、貸款時間相距過長時,會引來稅捐機關懷疑,申報全年上限30萬元的購屋貸款利息支出節稅優惠,恐怕會不保。
 財政部臺灣省南區國稅局就有一宗案例,一名陳姓納稅人辦理94年度綜所稅申報時,列報一筆15萬元的購屋借款利息支出。但是南區國稅局認為,陳姓納稅人的房屋所有權取得日,與銀行貸款日相隔將近兩年,質疑該筆借款利息並非為購買房屋之用,因此剔除了15萬元的利息支出扣除額。
 陳君不服,主張他在1992年間向銀行貸款700萬元,用來興建自用房屋,並在房屋建造完成後,再在1999年時,以建造完工的房屋向銀行抵押貸款700萬元,並將貸款用來清償1992年借貸的700萬元。陳姓納稅人強調,1999年的貸款利息,確屬購屋向金融機構借款所支付的利息。
 不過,這宗稅務爭訟案件,先後經複查及訴願均遭駁回,陳姓納稅人提起行政訴訟,也經高雄高等行政法院判決敗訴。高雄高等行政法院判決指出,納稅人列報自用住宅購屋借款利息的憑證顯示,貸款日期是1999年11月3日,距離房屋所有權登記日1997年12月13日將近兩年之久,很難證明貸款目的是為了建造自用住宅。
 判決亦認為,納稅人購買房屋基地日期是1996年10月4日,同年12月17日即已完成土地所有權移轉登記,但納稅人早在1992年即取得向銀行申請的貸款,與購買房地時的間更長達四年之遙。
 高雄高等行政法院指出,陳姓納稅人本身是金融機構員工,享有貸款利率優惠,認為納稅人先貸款後購屋,且貸款與購屋的時間距離過長,有將貸款轉為存款賺取利差的嫌疑。加上納稅人出示的金融機構貸款文件,證明1992年的貸款屬消費性貸款,無法證明這筆貸款確實用來做為1996年與隔年購地建屋之用。高等行政法院因此判定,這筆購屋貸款利息支出,與納稅人購地建屋並無關連,判決納稅人敗訴。

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 貸八成剩七成…解約條款保權益(2008/7/18)

●九十七年七月十八日 聯合報-(貸八成剩七成…解約條款保權益) 君

 買屋前,銀行明明已答應房屋貸款可達八成,但最後只願核貸七成,結果讓買方沒有足夠現金交屋,視同違約…、這類中古屋交易糾紛最近時有耳聞,專家建議,購屋人避免踩到房貸緊縮的地雷,最好準備較高的自備款,同時買賣合約最好加上「解約條款」,維護自身權益。
 Gary4月買下一間台北市中古套房,房價600萬元,簽約時分行承辦人員承諾給八成房貸(即480萬元),但直到用印、完稅階段,他才突然被銀行告知「貸款成數核不下來,頂多核400萬元」。Gary臨時要多籌80萬元才能交屋,手上現金不夠,讓付出近2成的100萬元款項面臨被沒收的危機。
 信義房屋法務部經理劉韋德指出,由於買賣合約已簽訂,雖然是銀行核貸出狀況,造成買方付不出尾款的事實,但主因是買方償債條件能力不佳,所以不足的部分都要由買方補足,一般買賣雙方簽約的定型化契約也都會指出,「如果貸款成數不足,由買方負責」,所以買方要想辦法在期限內籌到款項,如果付不出尾款就視
同違約,之前付出的簽約、用印款項都很可能被沒收。
 永慶房屋代銷部協理王財旺說,現在銀行核貸的成數都視貸款人還款條件而不同,如果無法核貸口頭承諾的成數,通常是買方的問題,一般解決方式就是另外請銀行端提供信用貸款來補足不足額的部分,不過信貸利率極高,但因問題出在買方,通常也是由買方買單。
 台灣房屋首席總經理彭培業建議,一旦銀行承諾的貸款成數較高,建議買方與賣方簽的合約上加註「解約條款」,以明文約定,若銀行核貸款項不足,「得以無條件解約或另給買方籌措貸款時間」,保障買方權益,維護交易安全。
 太平洋房屋指出,購屋人除準備較高的自備款、同時要向銀行做雙重確認核貸金額,在消費者意識抬頭下,白紙黑字寫清楚,是立約時一點也馬虎不得的事,尤其在金融體系管理上暴露缺失時更重要,也可防堵日後交易糾紛的發生。
 彭培業說,銀行有重重關卡審核消費者,消費者也別忘了檢視市面上各銀行推出的貸款方案,多聽、多看、多比較,選擇有利於自己的評分項目,例如,自己的薪資戶銀行或是經常往來銀行等,找尋自己信用評比高的銀行,較容易避免核貸成數大縮水的意外發生。

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 暫停營業 仍應申報營所稅(2008/7/18)

●九十七年七月十八日 經濟日報-(暫停營業 仍應申報營所稅) 君

 經濟不景氣,不少業者宣佈暫停營業,台北市國稅局表示,公司申請核准暫停營業期間,仍辦理營利事業所得稅結算申報,以免加徵滯、怠報金。
 台北市國稅局指出,公司申請暫停營業,只是暫時停止營業,至復業時再申請復業,依所得稅法第71條第1項規定,暫停營業期間仍應依規定辦理營利事業所得稅結算申報。例如:A商號於96年10月申請核准暫停營業六個月,而後又申請核准延長停業期間六個月,A商號仍應於97年5月辦理96年度營利事業所得稅結算申報。
 暫時停止營業的公司行號,如未依規定辦理營利事業所得稅結算申報,依所得稅法第79條第1項規定,稽徵機關應填發滯報通知書,通知公司於接到滯報通知書之日起15日內,補辦結算申報。假設公司逾期仍未辦理結算申報者,稽徵機關可依查得的資料或同業利潤標準,核定所得額及應納稅額,並依所得稅法第108條第2項
規定,按核定應納稅額加徵20%怠報金,最低不得少於4,500元。

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 付房貸 專家聰明撇步(2008/7/18)

●九十七年七月十八日 聯合報-(付房貸 專家聰明撇步) 君

 以房貸不超過家庭收入三分之一的原則來看,500萬元以下低總價的房子每個月大約支付2萬元房貸,雙薪家庭來看平均一人收入3萬元,差不多能夠負擔。
 但永慶房屋建議,不要輕易挑戰支付上限,否則除了可能繳不出房貸,還可能賠上個人信用;如果有換屋考量,最好是依照家庭財力狀況與實際居住需求,由小換大循序漸進,不要一開始就逞強背負過分沉重的貸款負擔。
 中信房屋企劃部經理江龍名也提醒,把每個月要支付的貸款金額,規畫得比預期必須繳納的金額多一些,把彈性空間抓大一點,才不會讓財務過於吃緊。
 20年是一段漫長的時間,意外或生病所需的急用,未來小孩的教育費,都很可能要再重新調整財務,不要一股腦把所有財務都投入買房子。
 除了評估每月償還房貸的能力, 500萬元的房子也要有150萬元自備款,如果頭期款也是來自借貸,無論是跟親友或向銀行貸款,都應該一併列入計算在每個月應償還的房貸金額裡。
 住商不動產研究室主任徐家馨指出,台北縣市內500萬元以下的低總價房子,屋齡差不多都有20年以上,換老舊的水管、瓦斯管線,可能就要花費十多萬元,還有裝潢、購置傢具家電,這些衍伸費用可能也需要至少50萬元,購屋時也要一併計算在內。

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 房貸壽險 女性保費減半(2008/7/18)

●九十七年七月十八日 經濟日報-(房貸壽險 女性保費減半) 君

 借款人若是男性,可由女性連帶保證人投保;銀行:應先爭取低利率,再考量節省保費。
 
 消債條例上路後,房貸壽險成為銀行力推的業務。不過,對房貸戶來說,在房貸以外再繳一筆保費,負擔可能不輕,銀行個金部主管提醒,如果是女性投保,保費都可較男性便宜一半左右。
 目前市場上的壽險房貸分為「平準型」和「遞減型」兩種,由於遞減型的保障會隨著房貸金額變動,當房貸餘額愈少時,保障也會跟著下降,所以選擇遞減型保費會較平準型便宜。
 此外,用女性身份投保,不論是平準型或遞減型,都有節省保費的效果。
 以平準型房貸壽險、借款期間20年為例,台企銀個金部經理石琬如說,如果是30歲男性投保,每貸款1萬元,保費為647元,女性僅301元,為男性保費的二分之一不到;如果是35歲,男性保費為840元,女性426元,約為男性的二分之一。
 原則上,年紀愈大差距會縮小,如果是45歲,男性保費為1,792元,女性保費1,008元。
 如果再以遞減房貸壽險、借款期間20年為例,30歲男性保費為310元,女性僅要140元,女性保費同樣僅有男性二分之一不到;如果是45歲,男性保費則為975元,女性495元。
 女性投保房貸壽險雖然較男性便宜,石琬如指出,不少房貸戶會忽略,如果房貸借款人是男性,女性必須是連帶保證人,也就是和借款人負相同債務責任者或者本身是借款人,才有資格投保,否則並不能成為房貸壽險的被保證人。
 如果為了節省保費,是不是乾脆更改借款人為女性較划算?石琬如說,以一對夫婦來說,如果先生的職業較為穩定,在銀行的評分等級中較高,辦理貸款時還是比較有機會向銀行爭取到比較低的房貸利率,長期下來節省利息的部分應該還是高於保費,所以就不必因此變更借款人為太太。
 銀行主管提醒,女性投保房貸壽險雖然較划算,房貸戶在辦理時房貸時,還是應該先以爭取低利率為原則,其次再考量是否能夠節省保費的問題。

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 選房貸須比較 職業收入是關鍵(2008/7/17)

●九十七年七月十六日 自由時報-(選房貸須比較 職業收入是關鍵) 君

 央行持續升息,房貸族的利息支出也跟著節節走高,購屋族總希望向銀行取得較低利率的房貸,但面對銀行琳琅滿目的房貸產品,首先得依據自身的需求,選擇最適合的房貸種類,第二步才是設法與銀行議價。
 購屋者必須先行衡量哪些條件?上海銀行個金部指出,包括「借款人身分」、「需要借多久」、「月所得金額及是否有年終獎金」,以及「家庭總收入多寡」。
 舉例來說,如果借款人屬於「公教人員」,包括台銀、台北富邦、彰銀等,都有公教人員房貸,利率依據「台灣郵政二年期定儲機動利率」加碼,屬於一段式利率;以目前台郵二年定儲利率2.665%計算,台銀、北富銀均加碼0.265%,房貸利率2.93%。
不過,如果是一般上班族,就得評估其他條件,例如每年底固定有豐厚的年終獎金、家庭年所得較高,或不希望借太久的房貸,有意願快速還款,可選擇「前低後高」的借款方案;例如兆豐銀針對該行理財客戶,提供前六個月固定2.55%,第七個月起才根據指標利率開始逐步加碼,也就是說,借款人還得愈快,利率負擔愈輕。
 如果本身喜歡存款,帳戶中總要有錢才安心,銀行業者建議,可以辦理「抵利型」房貸,例如向銀行辦理500萬元的房貸,但同時在該行有100萬元的存款,該存款就可扣除貸款餘額,以減少利息支出,達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果。
 有些房貸戶,雖然希望銀行能給較優惠的利率,卻又不喜歡常常跟銀行討價還價,對於這類客戶,就非常適合選擇「利率遞減型」房貸,只要達到銀行按時還款的條件,銀行會主動給予減碼優惠,包括上海、玉山、兆豐、土銀等,都提供這類商品。
 當然,如果希望房屋貸款也能同時支應理財的需要,能夠隨時方便地將已還款的額度借出使用,就適合辦理「理財型」房貸,這種可隨時動用的理財型房貸,利率總是較一般房貸來得高,現行利率約在4%上下,但仍遠低於信用貸款利率。

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 行庫:房貸展延 八成會過關(2008/7/17)

●九十七年七月十七日 工商時報-(行庫:房貸展延 八成會過關) 君

 七行庫要展延房貸寬限期,引來信評業者關注,考慮是否要調整行庫的評等。公營行庫表示,目前是個案審查,但民眾想要申請延長房貸寬限期,過關機率高,幾乎八成以上都能獲展延;信評業者則表示,此措施並非全面性實施,暫時觀望、不調整信評。
 台灣企銀主管指出,除非是沒有還款意願的民眾,或是過去曾申請延長寬限期,已經達到上限的民眾,才會拒絕。其他的申請案件,過關的機率很高,因為這是鼓勵客戶還款,讓銀行、客戶雙贏的措施。台企銀統計,每個月申請展延寬限期的客戶數,不到100戶。
 大型行庫主管指出,申請延長寬限期,會通過的民眾有幾種類型:過去繳息正常、但自己有其他的資金需求;過去繳息正常,但因景氣波及或家庭因素,還款能力降低;過去有一、二期的繳款不正常,但若銀行延長寬限期後,願意保證未來會繳息正常;過去有幾期的繳款不正常,但已經往來多年,客戶貢獻度高。
 不過,大型行庫主管強調,這僅是大原則,最主要還是要看個人的部份,搭配風險控管的機制,並且以「優質客戶」為主。像是彰化銀行主管就強調,大型行庫一向重視徵審,像是彰銀的房貸戶違約率,從去年六月底1.2%,下降到今年六月底的1.1%,房貸總量增加179億元,品質相當穩定。

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 選擇房貸壽險 省錢撇步(2008/7/17)

●九十七年七月十六日 自由時報-(選擇房貸壽險 省錢撇步) 君

 分析一個家庭的例行支出,繳稅、房屋貸款、汽車貸款、車險及壽險都屬於大額支出,是否能將部分支出結合,節省金錢又達到相同目的?分析目前金融業者提供的商品,結合「房貸」與「壽險」的房貸壽險,就是購屋族可以考慮之標的。
 所謂「房貸壽險」,就是鎖定房貸族提供的壽險商品,依據房貸族的房貸額度,同時加購一個定期壽險,由於屬於團險性質,保費可較一般定期險低;對辦理房貸壽險的客戶,銀行視為購買「兩項」商品(房貸與保險),因此,也可獲得利率減碼優惠。
 中國信託指出,近年來企業調薪幅度趨緩,對於背負房貸壓力的上班族而言,一旦發生不幸而身故、重大傷殘等變故,只要無力繼續繳交房貸,房屋就將面臨被拍賣的命運;不過,如果在辦理房貸的同時,依據房屋的貸款額度,同時加保定期壽險,當面臨身故、全殘、重大傷殘與重大燒燙傷等事故,保險理賠就可償還房貸。
 不過,房貸壽險也有其投保限制,包括在貸款未清償期間,保險受益人為銀行,且保額也僅能投保房貸額度的上限。另外,房貸壽險分成「平準型」及「遞減型」兩種,前者投保金額從頭到尾都不會改變;後者的壽險額度,會跟隨房貸償還進度逐步遞減,保費也因此逐步降低,適合收入較少的房貸戶。
 看準房貸戶總有資金調度的壓力,有些壽險房貸讓房貸戶可一次躉繳20年的保費,並將保費加入房貸餘額中一起貸款,銀行更提供利率減碼優惠,讓房貸戶感受不到增加保險的還款壓力,卻能為自身的不動產增加一份保障。

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 房屋稅超徵 原來計入地下停車位(2008/7/17)

●九十七年七月十七日 聯合報-(房屋稅超徵 原來計入地下停車位) 君

 財部12年前已通令免徵 南市稅務局仍溢收 陳姓市民討公道 至少數萬戶需退稅

 財政部十二年前,即對公寓大樓地下室住戶的自用車位通令免徵房屋稅;但近半年來台南市不少大樓住戶發現被徵稅至今,紛紛稅務局討回稅款,至少有數萬戶需退稅。
  其他各縣市都宣稱未對大樓地下室的自用停車位課稅,除非出租營業才收稅。
稅務官員說,民眾可檢視稅單「課稅面積」,如超過房屋所有權狀登載的「使用面積」,可向稅務單位查詢。
 台南市陳姓市民八十四年間住進安平區大樓,去年他發現房屋稅,比晚他兩年搬到對面、同樣卅五坪房子的弟弟,多了將近一千元。
 台南市議員馬崇喜去年底接獲陳先生反映後,向稅務局長李秀雄反映,發現全市很多住戶的自用地下停車位被課房屋稅,稅務局同意依財政部規定,退還五年溢收稅款,每戶退稅從二千元至七千元不等。
 李秀雄表示,因稅務單位認為許多住戶將停車位轉租,或營業單位擅自將停車場改建為營業場所,才對大樓地下停車位課徵房屋稅。
 他說,免徵地下停車場稅,應由納稅人主動申請,稅務局不清楚誰符合免徵條件,十一年來也透過網路及請媒體宣導,可能效果不彰,形成溢收房屋稅現象。

 財部:車位未出租 就可免稅

 財政部賦稅署官員昨天指出,只要地方稅捐機關認定停車位為自用、未做營業使用,就可以免房屋稅。
 財政部表示,今年六月,財政部又發佈更明確的「停車位免房屋稅」的適用範圍,只要車位所有權人未將車位出租等營業使用,都可以免稅,不論是否住在該棟大樓內。
 官員表示,可能有些納稅人覺得,如果連非大樓住戶擁有的車位都可以免稅,為什麼住在大樓裡的人反而要交稅?因此才進一步明確適用範圍。

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 議價空間大 買屋出價 先打8折(2008/7/17)

●九十七年七月十七日 工商時報-(議價空間大 買屋出價 先打8折) 君

 現今房市的交易主導權,買方最大。購屋族可依需求,精挑屬於自己的愛屋,更重要的是,不必再看房仲或賣方的臉色,而且業者觀察,買方目前多半可先打個8折,試探賣方的議價空間。購屋族掌握以下3招,斡旋將更有利。
 一、房仲網站上,搜尋委售達1個月的物件,議價空間大。根據房仲業者統計,近8成的民眾有購屋需求時,會先在房仲網站上搜尋物件,透過線上看屋,能更有效率地找到媒合的物件,提升購屋便利性。
 因此,目前正值投資市場多空不明的困境,對於想從房市中解套的賣方來說,或許打算獲利出場,可是如果一直賣不掉,心裡就愈急,相對之下,自住型買方便占上風,可從房仲網站上,依自身需求,搜尋該區域委售達1個月以上的物件,大膽向賣方議價,較容易達陣。
 二、投資客的房子,議價空間大。台灣房屋不動產研究室指出,景氣是議價的利器,在股市面臨融資催繳壓力的屋主,只好賣屋套現,此時就是自住型買方的最佳議價時機。永慶房屋總經理葉凌琪表示,自2003年SARS以來,房市交易價格,幾乎都由賣方主導,但是,到了去年第3季,市場面臨波段高價,加上銀行升息與股市表現不佳,使得原本占盡低利優勢、大舉進場的投資客,紛紛倒貨。
 三、賣方取得房屋的時間4年以上,議價空間大。衛明不動產副執行長陳鍾暉表示,房價起漲時間約是2003年至2004年,至今約有4年至5年的時間,而以屋主購屋、也就是取得房屋的時間來看,如果達到4年至5年以上,表示屋主是在房價低檔時購屋。
 永慶房屋代銷部協理王財旺以內湖成功路、康寧路交叉口附近的物件為例,2003年SARS之前,預售屋每坪房價約23萬元,房市一路上漲,到了2006年,每坪房價已站上將近40萬元的水準,光是每坪單價就相差10多萬元。

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 升息效應發酵優惠房貸利率齊漲(2008/7/16)

●九十七年七月十六日 工商時報-(升息效應發酵優惠房貸利率齊漲) 君

 央行升息效應發酵,台銀、土銀、合庫、兆豐銀等大型指標行庫,優惠房貸利率齊漲!據上述行庫所公布的房貸優惠方案內容,原本走固定利率的前半年優惠利率,在不斷升息的壓力下,已由固定改採浮動利率計息,多家行庫的優惠利率還較半年前多出了0.2個百分點,去年底的2.5%利率水準已不復見。
 目前,台銀、土銀、兆豐的房貸優惠專案,前6個月優惠利率分別為2.57%、2.66%、2.73%,合庫雖沒有作前6個月的最低利率促銷方案,但目前的房貸辦法,也規定最低利率由2.73%起跳。
 業界人士指出,在房貸利率隨指數利率不斷上揚下,不要講是還本金,房貸戶光是在寬限期內的利息負擔,就已顯著增加。
 值得注意的是,除了央行不斷升息,另一項房貸戶必須面對的壓力,就是房價已走到高點,接下來,有走下坡之勢,致使銀行更加慎選房貸戶,包括貸款成數平均已由8成降至7成,以避免日後倒帳風險增加,這也將使得房貸戶日後的資金壓力更緊,不僅利息負擔大增,也必須自備更多的頭期款。
 三商銀、台灣企銀等銀行,統計今年與去年同期的房貸放款餘額量,都呈現上揚格局,台企銀從1,358億元增加到1,611億元、第一銀行從去年的2,900億元增加到3,050億元、華南銀行微幅增加到2,700億元,但隨著房貸量擴增,貸款成數的核可也更為謹慎。
 華銀主管表示,去年起,房貸總量就已經開始控制分母,像是較不好的區域,都已採取成數降低、利率拉高的措施;台企銀主管說,去年起,已經陸續降低貸款成數。
 至於房貸戶違約率,目前在大型行庫間的表現還好,華銀從去年的1.5%小幅上揚到1.6%、一銀維持2%至2.2%、台企銀維持2%以下;但大型行庫主管坦言,業界中,大台北地區以外的違約率,近期已經來到4%以上,過去的高成數房貸違約率則有10%以上,這更使行庫在承作新申請房貸案時,更加提高警覺。

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 渣打靈活房貸 享五重優惠(2008/7/16)

●九十七年七月十五日 聯合報-(渣打靈活房貸 享五重優惠) 君

 當萬物皆漲唯獨薪水沒漲,利率又直直往上升的此時,渣打國際商業銀行特別推出「渣打MortgageOne靈活房貸」,房貸結合存款,讓貸款利息、還款時間減少,同時提供多元理財管道、好康優惠,與消費者一起對抗通膨。
 渣打國際商業銀行貸款部門董事總經理陳俊興表示,渣打銀行不斷以創新的服務與產品,在物價、利率一片漲聲中和房貸族一起把錢變大。
「渣打MortgageOne靈活房貸」,帳戶內的存款每日計息,折抵房貸金額,大幅減輕利息支出、縮短還款年限。例如:客戶貸款100萬,日存300元在MortgageOne靈活房貸專屬存款帳戶中,就可節省16.8萬的利息支出,還款期間更可縮短超過10年,時間利息省一半!即日起在全省85家分行,超過千人的專業團隊將為消費者介紹房貸如何結合存款時間。只要客戶備齊相關文件,保證七天撥款,並可專人指定地點服務。
 同時,「渣打MortgageOne靈活房貸」客戶在8月底前更可享有五重專屬優惠,包含最低2.5折精選基金手續費折扣、最高7.7%的優惠外幣定存利率、最低5折的證券下單手續費優惠、晉升為優先理財領先體驗客戶、再加上優先核准渣打精選信用卡5000點紅利首刷獻禮,讓客戶獨享省錢更賺錢的好康優惠。

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 生前二年婚嫁贈與 須併入遺產(2008/7/16)

●九十七年七月十六日 經濟日報-(生前二年婚嫁贈與 須併入遺產) 君

 父母在子女婚嫁時所為的贈與,享有100萬元的免稅額,但要特別注意,若是在死亡前兩年的婚嫁贈與,還是得併入遺產總額,課徵遺產稅。
 北區國稅局表示,依遺產及贈與稅法第20條第1項第7款規定,父母於子女婚嫁時所贈與的財物,總金額在100萬元以內者,不計入贈與總額課徵贈與稅。不過遺產及贈與稅法第15 條也規定,被繼承人死亡前兩年內贈與民法第1138條繼承人的財產,視為被繼承人的遺產,併入遺產總額課稅。
 北區國稅局指出,中壢一位楊先生在96年結婚時,其父親除利用每年贈與稅免稅額贈送111萬元外,還多贈與現金100萬元供楊先生結婚使用。但楊父卻在97年往生,雖然楊父給楊先生的100萬元婚嫁贈與,在96年當時依稅法規定免課贈與稅,但因為楊父不幸在隔年過世,這100萬元變成被繼承人死亡前兩年所為的贈與,依遺產及贈與稅法第15條規定,仍應視為其遺產,而96年度未超過免稅額的111萬元贈與,也要一併計入遺產總額課稅。
 北區國稅局提醒,繼承人在申報遺產稅時,應特別注意被繼承人死亡前兩年移轉的財產,即使是婚嫁贈與和每年度的未超過免稅額的贈與,都要一併申報為遺產,否則一經查獲就是漏報遺產稅,除應補徵應納稅額,還會受到罰鍰處分。

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 民間公證人 將強制投保責任險(2008/7/16)

●九十七年七月十六日 經濟日報-(民間公證人 將強制投保責任險) 君

 繼會計師事務所必須全面投保責任險,未來民間公證人職務也將納入責任險強制投保範圍。
 產險業者指出,保險局最快本週五(18日)會核准民間公證人責任險保單,醫師、食品業等職務則可望成為下一波主管機關強制要求投保責任險的職務。
 據瞭解,即將通過核准的民間公證人責任險,是由產險公會送件,保險局採「核准制」。審查通過的保單,各家產險公司可統一販售,保額依照民間公證人的業務需求,可設定為100萬元到400萬元不等。
 民間公證人的業務範圍包羅萬象,從結婚、遺囑、繼承到消費借貸、承攬契約、法律案件和解等,產險業者指出,公證過程中,最常發生疏漏的地方在於文件內容不符,導致委託客戶權益受損,若未來全面推動責任險保單,當客戶權益受損而要求賠償,公證人可將執業風險成功轉嫁保險公司。
 至於醫師、食品業何時納入強制投保責任險的規範中,產險業者指出,這與主管機關的態度有直接關係。
 舉例來說,去年立法院三讀修正通過會計師法修正案,才將法人會計師事務所納入強制投保責任險的規範,因此建議管理該產業的主管機關,必須積極推動相關法案與規定。
 金管會去年也有意將董、監責任險列為金控公司強制投保險種,據瞭解,國內14家金控公司,實際投保董監責任險的件數,已從原本的七家提高到至少12家,投保率超過80%。

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 還款寬限期 先甘後苦(2008/7/16)

●九十七年七月十六日 經濟日報-(還款寬限期 先甘後苦) 君

 張欣民(美商ERA易而安不動產市場行銷顧問)

 為抑制通膨,央行日前又升息,民眾購屋的負擔將更形加重,此時,很多首購民眾會使用「還款寬限期」,來降低購屋門檻。
 不過,「還款寬限期」是先甘後苦的還款方式,在薪資所得增加不易、利率長期看升的情況下,建議應謹慎使用寬限期,免得寬限期結束後無力還款,房屋恐被法拍。
 所謂的「還款寬限期」,是指申請房貸的前幾年,只還利息不還本金,等寬限期一過,房貸本金就會擠壓在剩下的年限內攤還、負擔頓時變重,適合購屋初期所得較低,但預計三年至五年後所得可顯著成長的民眾使用。
 當然,若確定利率走勢是由高走低,更適合使用寬限期房貸。以房屋貸款500萬元為例,若還款年限是20年、利率3%,採一般本金利息平均攤還方式,每個月要繳2萬7,730元房貸;若改採前三年「還款寬限期」,則前三年每月只要交1萬2,500元,還不到前者的一半,會讓許多民眾有購屋輕鬆的錯覺。
 不過,一旦寬限期結束後,每個月房貸負擔將從先前的1萬2,500元「倍增」到3萬1,319元,每個月要多繳將近2萬的房貸,假如家庭所得沒有大幅成長,如此倍數增加的負擔是很恐怖的。
 首購族要特別注意,目前在全球通膨壓力之下,央行還是會緩步調升利率來抑制通膨,房貸利率勢將逐步走高。
 所以,除非確定三至五年後,個人及家庭所得會大幅成長,否則,還是回歸房貸的「三三原則」:自備款三成、每個月房貸不超過家庭所得三分之一,不用寬限期,才不致陷入財務危機。

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 優惠房貸不優惠 轉貸更划算(2008/7/15)

●九十七年七月十五日 聯合報-(優惠房貸不優惠 轉貸更划算) 君

中央銀行連續16度升息,號稱提供「優惠」的行政院政策性優惠房貸利率已調高到年息3.6%,高出許多行庫推出的房貸利率。銀行主管說,如果可以在5到8年還清貸款,放棄政府優惠房貸反而更划算。
 銀行業者指出,行政院1兆8,000億元的優惠房貸,貸款戶數約80萬戶,但由於優惠房貸不如坊間優惠,部分貸款戶選擇轉貸,近來也掀起一波轉貸風。
 由於政府優惠房貸調升利息的腳步,是與郵匯局兩年期定儲利率同步,比銀行自有資金房貸利率升息的動作還快,因為銀行本身考量業務競爭,頭半年或頭一年的優惠利率可能比政府優惠房貸利率還低,難免讓房貸戶感覺政府優惠房貸反而不優惠。
 住商不動產企研室主任徐佳馨表示,即使不靠政府的優惠房貸,不少房貸族仍可以從業者推出的低利房貸中受惠,「不如好好跟銀行談,還可以談到年息僅2%多的房貸利率。」
 哪些優惠房貸戶適合轉貸?銀行統計,多數房貸戶其實在5到8年內就會還清貸款,如果有能力在短期內還清房貸,不選擇政府優惠房貸反而更划算。
 目前「最不優惠」的政策性優惠房貸,就屬行政院自89年推出總計1兆8,000億元的優惠房貸,利率目前已調高到3.6%,導致尚有1,000億元的額度至今仍乏人問津,甚至不少貸款戶正在尋求轉貸解套。
 現行政府舉辦的購屋貸款就以營建署主辦的購屋貸款利率最優,15日起接受申請,現行利率最低2.192%、最高2.767%,近來民眾詢問度也最高,房貸每戶最高可貸220萬元,名額3萬戶,申貸者符合中低收入、單親家庭等條件,利率為2.192%。已婚或單身滿40歲者,現行利率2.767%。
 銀行業者也建議,如果不考慮轉貸,房貸戶若要嚴控利息成本,最好機動比較政府優惠房貸與銀行房貸的利率高低變化,選擇優先償還政府優惠房貸,說不定還比較划算。

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 內政部:地價指數緩升有益經濟(2008/7/15)

●九十七年七月十五日 工商時報-(內政部:地價指數緩升有益經濟) 君

 內政部地政司昨(14)日公佈,最新全國地價總指數為109.13,比上期地價總指數上升1.09%,呈現緩步上升的態勢,其中,以台北市地價成長最多,而連江縣是下滑最多的縣市。內政部表示,地價溫和上漲對經濟環境具正面意義,至於馬上效應,應要到下一期才看得出來。
 自92年迄今,地價指數均持續上升,不過,近年來成長幅度已相對前幾年趨緩。
第30期(96年10月1日至97年3月31日)全國都市地價總指數經統計為109.13,與上(29)期地價指數比較,上升幅度為1.09%。全國地價上漲幅度最高的前3名,分別為台北市上升幅度2.64%,新竹市上升2.32%,及澎湖縣上升2.24%。
 地政司指出,台北市地價指數上升幅度為全國之冠。分析主要原因,是內湖五、六期重劃區、南港經貿園區,及基隆河截彎取直大、小彎地區等,新興開發地區整體規劃良好,且增加大量公共建設,交通便捷,帶動地價上漲。
 此外,捷運及都市更新也是台北市地價上漲的主要題材。官員表示,興建中的捷運內湖線、新莊線(台北市端)及松山線,帶動沿線不動產價格上漲;都市更新則是老舊行政區地價上漲的主因。
 在地價下跌的縣市方面,連江縣為下跌幅度最大縣市,達1.98%。地政司表示,連江縣房地產交易數量少,而離島對外交通班機起降,受到霧季天候因素影響,三通中轉人潮不如預期,以致造成地價下跌。至於其餘各縣市都市地價指數,均呈現小幅變動趨勢,共計13個縣市小幅上升,12個下降。
 官員表示,這一期地價指數是總統大選過後首度發佈,不過因為調查期間為去年10月份到今年3月底,因此反應出的是大選前市場觀望的氣氛,央行升息對銀行貸款成數減少,進而壓抑投資客進場,以及石油及民生物資調漲後,所呈現的結果。

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 收到補稅單 打國稅局、165查證 騙不上身(2008/7/15)

●九十七年七月十五日 工商時報-(收到補稅單 打國稅局、165查證 騙不上身) 君

繳稅季節結束了,接下來「補繳稅」要開始了,只是收到補稅通知單,千萬不要衝動急著去繳,因為一不小心,可能就成為詐騙集團的「肥羊」。
 台北市警局表示,過去曾接獲民眾詢問,因為收到補稅通知單,擔心被騙匯款,尋求警方協助。而警局的處理方式,會要求民眾不要逕行繳錢,應先向國稅局查證。
 另外,雖然通知單上都有查詢電話,但為了避免該號碼來自詐騙集團,建議民眾還是應透過查號台取得國稅局的電話,或撥打內政部防詐騙專線電話165查詢。
 據了解,造假的補稅通知單為「綜所稅移送執行單」,其發文單位是「法務部行政執行署台北行政執行處」,通知單上記載著,前一年漏報多少稅款,已遭國稅局移送執行處強制執行,並要求在期限內補稅,否則銀行將強制扣款。除此之外,還附上一張劃撥單,上面有繳款人姓名以及要匯的金額。
 警方提醒,詐騙方式千奇百怪,無論是接獲補稅通知單或電話,民眾還是要提高警覺,先作查詢動作,以免上當受騙。

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 補稅2萬元以下 超商可代收(2008/7/15)

●九十七年七月十五日 工商時報-(補稅2萬元以下 超商可代收) 君

 詐騙集團利用法務部行政執行署台北行政執行處名義,寄「綜所稅移送執行單」給民眾,要求補稅。這種「假補稅、真詐財」的詐騙手法,國稅局呼籲,最好先打165求證。
 台北國稅局徵收科表示,通常國稅局在3月、8月期間才會執行大批開徵補稅案,以掛號方式通知民眾補稅,其中附有核定稅額通知書及繳款書,通知書上亦會列出繳納期間。
 納稅人可持繳款書就近向代收稅款的金融機構繳納,或選擇使用自動櫃員機、網際網路(晶片金融卡及電子錢包)等方式繳稅,亦可使用信用卡繳稅,不過以信用卡補繳稅,僅限於納稅人「本人」名義持有的信用卡。
 至於有些民眾會接到「法務部行政執行署台北行政執行處」寄發的「綜所稅移送執行單」,則是因為過了補繳稅期限仍未進行補繳,就會交由法務部行政執行處強制執行。
 台北國稅局表示,從今年6月1日起,如果要補繳金額在2萬元以下,納稅人可以拿著印有條碼的通知到便利商店繳款;超過2萬元的話,就要到郵局劃撥,該份劃撥單上都會印好戶名、帳號等資料。

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 低利率勾引 北高捷運沿線最好貸(2008/7/15)

●九十七年七月十五日 聯合報-(低利率勾引 北高捷運沿線最好貸) 君

 北、高精華地段 銀行看好保值積極放款 國泰世華前半年2.55%年息 華南銀2.58%
 房價雖然飆高,但買氣已經開始降溫,各大銀行對房市景氣看法開始保守態度,貸款相對審慎。不過,針對都市精華地帶的捷運沿線的優質住宅,銀行仍然積極放款,甚至祭出優惠利率、提高貸款成數等措施,「勾引房貸戶」。
 包括華南銀行、國泰世華銀行已鎖定北、高兩市捷運沿線精華地段的房地產,推出優惠利率房貸專案。
 由於捷運沿線房價具抗跌性,甚至還有增值空間,保值性高,目前仍是銀行眼中的優良抵押品。銀行主管表示,即使貸款戶因財務問題繳不出貸款,銀行在處理擔保品時,捷運沿線的房子比較容易脫手,售價也不會被砍很多,所以銀行業者願意提供較優惠的房貸利率,或較一般地段略高的貸款成數,讓購屋者享受購買精華地段房屋的好處。
  華南銀行即日起,鎖定北、高兩市捷運站500公尺以內,推出「捷運房貸專案」,最大特色是前半年利率固定為年息2.58%,低於市面上一般3%左右的房貸利率;而7至24個月依定儲指數利率(現行2.69%)加碼0.15個百分點,目前利率是2.84%;第3年起則依指數利率加碼0.71個百分點,目前利率為3.4%。
  土地銀行也表示,凡是在捷運站(包括開挖中的捷運路線)1,500公尺以內的不動產,貸款成數較一般房屋高出0.5成。換言之,一般房貸最高成數是七成至七成五;但符合前述條件者,最高貸款成數可達八成。
 國泰世華銀行的捷運沿線房貸專案,推出後頗受歡迎。在中央銀行多次升息後,目前國泰世華捷運房貸專案利率前半年還有2.55%,是國泰世華旗下最具競爭力的房貸產品。
 國泰世華銀行表示,捷運沿線房貸專案已經推出兩年多,目前利率水準比一般指數型房貸利率還低;第7個月起到第24個月,利率為2.69%起;第3年則是3.39%起。
 國泰世華銀行表示,該房貸實際可承作成數,視個案而定。若地段佳,且貸款人信用不錯,放款成數可以拿到7成左右。
不過,國泰世華對捷運沿線的「小套房」放款則較謹慎,10多坪以下坪數的小面積房屋多不會放貸,是捷運沿線房貸的例外。

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 發票冒退營業稅 出現新手法(2008/7/14)

●九十七年七月十一日 經濟日報-(發票冒退營業稅 出現新手法) 君

詐騙集團將二聯式發票作廢,改開三聯式,再申報不實進項稅額逃漏稅;國稅局籲百貨量販業留意。
 逃漏稅又見新手法,台北市國稅局昨(10)日指出,近來發現多起詐騙集團利用人頭,蒐集百貨量販二聯式統一發票,作廢改開成一張的三聯式統一發票,用來申報不實進項稅額逃漏稅,或冒退營業稅款,國稅局目前已查獲數起案件,並移送檢調偵辦。
 台北市國稅局呼籲百貨及量販店業者,若有消費者要求將多張二聯式統一發票作廢,改開三聯式統一發票,但二聯式統一發票卻都是由不同消費者持信用卡付款,很有可能是詐騙集團要用來申報不實進項稅額,百貨及量販店業者不應隨便換開三聯式統一發票,以免協助他人逃漏稅。
 台北市國稅局近來審查營業稅申報案件時,發現有虛擬行號持大量百貨公司、量販店所開立的統一發票,申報進項稅額扣抵銷項額,甚至申報外銷適用零稅率退稅,進一步查核發現,原來是百貨公司、量販店應顧客要求,將數張或數十張不等的二聯式收銀機統一發票,作廢後改開一張金額較大的三聯式統一發票。
 台北市國稅局長凌忠嫄解釋,這些虛擬行號背後很可能是詐騙集團,犯案的手法是先在報上刊登「刷卡換現金」廣告,吸引那些急需用現金的民眾,到百貨公司或量販店以信用卡消費,假設刷卡金額10萬元,詐騙集團可能支付民眾8萬元,取得其消費的二聯式統一發票,購得的物品則由詐騙集團進一步轉賣,品項多以菸酒或化妝品為主。
 凌忠嫄指出,公司行號通常不會向量販或百貨公司進貨,百貨量販所開的發票較常作為公司的費用憑證,因此非實際交易對像、或來自百貨量販所開立的進項憑證,國稅局都會特別查核,目前已查獲多起詐騙集團所組成的虛擬行號冒退營業稅,除通知補繳稅款並處罰外,還會移送檢調辦理。

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 超商繳雜費 一戶月省兩千元(2008/7/14)

●九十七年七月十四日 工商時報-(超商繳雜費 一戶月省兩千元) 君

 每期收到水電或瓦斯費帳單後,與其拿去銀行抽號碼牌排隊繳費,不如到樓下超商繳,憑繳費收據消費,還可享有指定商品買一送一的優惠。
 除了冰品、飲料之外,像是醬油、沙拉油等家庭主婦的最愛,超商也提供代繳收據買一送一的好康,平均下來,四口之家月省2,000元,民眾換購率近20%。
 因應全民省錢大作戰,便利超商從以往推出的買第2件商品可享折扣優惠,現今已晉級到買一送一的好康。對於四口之家來說,眼見每月家庭支出隨著通膨而脹大,收集各類優惠好康,已成為全民的必備功課。
 超商業者觀察,自推出買一送一的優惠以來,民眾嗅到省錢契機,紛紛來換購,根據超商業者的統計,平均換購率將近20%,也就是說,走進店裡消費的民眾,5人中就有人,帶著超商繳費收據,打算來A好康。
 台灣的便利超商密集度,居全球之冠,消費購物的便利性很高,而便利超商所提供的代繳服務眾多,除了最基本的水電費、瓦斯費之外,信用卡帳單、學雜費、停車費、罰單稅款等,都能在便利超商一次搞定。
 目前便利超商設定不同檔期,強打憑收據購物享優惠的活動,確實讓生活過得苦哈哈的消費者,又找到一項實用的省錢撇步。
 省錢達人邱先生說,收集超商繳費的收據,想買飲料時,可以用收據換購,以原價17元的果汁為例,憑收據去超商消費,就有買一送一的優惠,折算下來,每瓶不到10元。
 另外再以漲幅更高、一瓶79元的知名品牌優酪乳為例,用代繳收據能享買一送一的優惠,相當於每瓶單價不到40元,仔細跟大賣場約60的促銷價比價之後,可發現超商收據買一送一更划算。
 而且不僅是冰品、飲料,像是家庭主婦最愛的醬油、沙拉油等日用品,也有超商提供代繳收據買一送一的服務,平均下來,每月可省下2,000元的日常用品支出,不無小補。
 由於各家便利超商業者推出的優惠檔期各有不同,建議民眾在各超商網站確認之後,再依自己的需求,享用優惠好康,萊爾富行銷企劃部提醒,想A好康,消費者一定要保留收據,憑收據消費才享優惠,而且一張收據只享有一次兌換機會。

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 住屋補貼 59,000人受惠(2008/7/14)

九十七年七月十四日 工商時報-(住屋補貼 59,000人受惠) 君

 政府最新購屋貸款、租金補貼案,明(15)日起受理申請,取得補助的民眾,租屋居住,每月有3000元租金補貼,貸款購屋、整修房屋可適用2.767%、甚至2.192%的超優利率,北市年收入148萬以下的家庭,都可申請。
 銀行主管說,今年總計有3萬人可獲准申請低利購屋貸款、5000人獲准申請低利修繕貸款、2萬4千人可獲租金補貼,總計是5萬9千個名額。獲得補助的民眾可適用低利的貸款額度,購屋貸款是220萬,修繕貸款是80萬,租金補助一個月3千元,最多補貼一年、總計3萬6千元。
 台北富邦銀主管說,這項優惠方案是營建署推出的,適用對象很普遍,第一項要求是,收入在一定金額以下,以北市而言,家庭年收入在148萬元以下、個人月收入在49,532元以下。設籍其它縣市的民眾,家庭年收入分別在97萬、104萬以下,個人月收入分別在22,750元到38,468元,就符合規定。
 第二項要求是,年滿20歲,同時符合四種條件之一,即可申請:
 一、有配偶,二、與直系親屬設籍同1戶,三、單身年滿40歲,四、父母都已往生,戶籍內還有未滿20歲的兄弟姊妹,或兄弟姊妹已滿20歲,但是在學、身心障礙、或沒有謀生能力,需要被照顧。
 台銀人員指出,符合上述要求的民眾,可以向各地縣市政府提出申請,拿到證明以後,再向銀行借錢購買房屋、裝修房子。
 受理的銀行一共有15家,包括土銀、合庫、臺銀、華銀、一銀、臺灣企銀、稻江銀、台北富邦銀、花旗(台灣)銀、基隆一信、桃園信合社、台中市二信、嘉義市三信、花蓮一信、花蓮二信。
 各地方政府受理後,會依照評分表、為申請人打分數,申請人數如果超過限定的名額,主管機關會依照分數高低排序、額滿為止。
 銀行房貸主管說,政府這項「住宅補貼」方案,適用對象很廣,條件很優惠。以購屋貸款220萬而言,利率2.767%,和一般房貸利率相差0.5到0.8個百分點,20年下來,利息支出相差50萬、60萬元,打算買房子、裝修房子的民眾,一定要去申請試看看,申請日到8月15日為止。

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 稅單寄存郵局 錯過繳納期照罰(2008/7/14)

●九十七年七月十四日 經濟日報-(稅單寄存郵局 錯過繳納期照罰) 君

 稅單通知寄存郵局,納稅人如因未向郵局領取,錯過繳納期限,財政部表示,仍要按照逾期繳稅規定,移送執行並對納稅人開罰。
 財政部表示,有民眾反映並未收到稅捐機關開出的稅單,卻接到法務部行政執行處的欠稅執行通知,還沒有機會繳稅,就直接變成欠稅案件,實在難以接受。
 財政部指出,民眾常因工作、旅遊、外出等種種原因,在無人代收稅單的情況下,郵局因無法將稅單交給當事人簽收,因此依法做成送達通知書兩份,一份黏貼在應受送達人(即納稅義務人)住居所、事務所、營業所,或其就業處所門首,另一份則交由鄰居轉交,或置於該送達處所信箱或其他適當位置,並將稅單寄存郵局,完成送達通知的程式。
 依據行政程法第74條規定,「送達」由郵政機關為送達者,得將文書寄存於送達地的郵政機關,以為送達。財政部強調,納稅人不要誤以為只要不去郵局領出稅單,就表示沒有收到繳納通知,逾期繳稅不會被罰。因為依規定,只要文書完成送達程序,不管納稅人有無領取,均表示已收到通知,因此當納稅人逾越滯納繳款期限,就會形成欠稅並被移送強制執行。
 財政部提醒民眾,如果發現某件送達文書已寄存在特定郵局,即應儘速前往郵局領回,否則一旦延誤稅單指定的繳稅期限,仍要受罰。

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 法拍屋契稅 可選較低價申報(2008/7/14)

●九十七年七月十四日 經濟日報-(法拍屋契稅 可選較低價申報) 君

拍定價、標準價二選一

隨著房地產景氣回檔、借款利率升高,近期法拍屋又有增多之勢,吸引有心人士的目光,台中市地方稅務局說,法拍屋可以選擇較低的價格申報契價,以節省契稅。
地方稅務局表示,經拍賣取得的房屋,買受人自領得執行法院發給權利移轉證書日起,即取得拍定不動產的所有權,也就是成為其房屋稅的納稅人。所以,申報契稅時,買受人可以選擇較低的價格申報。
 地方稅務局指出,向法院標購不動產的買受人,應在法院發給權利移轉證書日起30日內,辦妥契稅申報。
 不動產移轉應課契稅案件,一般是按申報時當地不動產評價委員會評定的標準價格計課。但向法院標購拍賣的不動產,當拍定價格低於標準價格時,可申請按較低的實際標購價格課稅;縱使拍定價格高於標準價格,仍可選擇依較低的標準價格課徵契稅。

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 今年物價指數 14年最高(2008/7/11)

九十七年七月十一日 聯合報-(今年物價指數 14年最高) 君

 中研院預估3.93%

 中研院經濟所昨天公佈今年全年的消費者物價指數(CPI)年增率預測為百分之三點九三,改寫近十四年來新高。
 如果中研院的預測成真,今年物價高漲的速度,將吃掉民眾十年來的薪資累積成長,等於國內一般受薪階級近十年來薪水「零成長」。
 中研院昨天發表今年最新經濟成長率(GDP)預測,從原先的百分之四點三一,上修到百分之四點五五;今年全年的CPI年增率預測,也從去年全年的百分之一點八,倍增至今年的百分之三點九三。
中研院研究員吳中書表示,如果預測成真,今年全年的CPI年增率將改寫近十四年以來的新高。
 比較近年來的國人薪資成長,根據主計處資料顯示,近十年來的薪資成長率為百分之十點二八,但同時期的CPI成長率卻高達百分之十一點四九,顯示近十年來國內受薪階級的薪水漲幅原地踏步。
 吳中書說,由於石油輸出國家對於石油供給的態度依然保守,加上開發中國家能源需求殷切,導致原油價格將呈現高檔震盪,其他原物料價格也類似,預估今年全年的躉售物價(WPI)年增率,將由去年的百分之六點四七,進一步攀升至百分之八點零六。
 吳中書分析,在進口成本不斷上漲之際,國內水、電與瓦斯等公共費用也同步調整,自然也將帶動其他類別物價走揚,尤其是象徵長期物價趨勢的核心物價,從去年七月起,一路走高且逐月攀升,相當值得關注,因為核心物價一旦上漲,很難回穩。
 吳中書並預估,今年物價高峰會出現在第三季,至少會有平均百分之四點五八的增加率,第四季由於去年基期已高,在年增率數字上應該會比較好看,但也有百分之三點三七的增加率。

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 利型房貸 20年利息省75萬(2008/7/11)

●九十七年七月十一日 工商時報-(抵利型房貸 20年利息省75萬) 君

 利率及物價攀升,各式房貸中,打著存款抵房貸利息,加速還本、縮短還款年限的抵利型房貸,日益風行,5大銀行全面搶客。
 以匯豐銀行推出的抵利型房貸來看,貸款500萬元、貸款年期20年,以年利率3.29%、還款周期採月繳方式計算,可提前6年6個月清償,並省下753,551元的利息支出。
 花旗銀行消金部房屋貸款部副總裁余苑菱說,抵利型房貸是將房貸帳戶中的貸款餘額,每日自動與約定不計息活存帳戶中的存款餘額相扣抵,扣抵後所產生的利息,才是應繳的房貸利息。
 宏觀財務顧問平台高級財務顧問許純華強調,更重要的是,當房貸戶臨時有資金需求時,原本的存款還可隨時提領動用,保有靈活理財的特點。
 假設年終時,領到20萬年終獎金,一般房貸戶有多餘的資金,多半會拿去還房貸,以期提早清償,日後有資金需求,須重新申貸。
 申辦過程中,要耗費2周以上的時間,還必須支付3,000元至5,000元不等的開辦費,就算以修繕貸款的名義借貸,5%的利率也比一般房貸約3.5%的利率高。
 目前,市面上有7家銀行推出抵利型房貸,而各家都有不同的申貸條件,其中,像是永豐銀行開出存款須達100萬元以上,才能夠與貸款金額抵利,不過,前1年的利率2.88%,算是7家銀行中最低;台新銀行的申貸條件則是,房貸戶的存款金額,須超過貸款金額的一半以上,也就是說,貸款300萬元的房貸戶,必須擁有150萬元的存款,才符合申貸資格。
 匯豐銀行沒有存款門檻限制,但是房貸戶的年收入,必須達到100萬元以上,才能申貸,前半年利率2.91%較低,但是不提供寬限期;而花旗銀行剛推出的新型態自由年貸專案,集合抵利、自選調整利率周期及房貸保險3種功能於一身,以房貸金額300萬元、貸款年期20年、每月多存入1萬元計算,20年下來,可省下409,663元的利息支出。
 值得注意的是,花旗該專案雖無存款門檻限制,但是年利率4.65%在目前房貸產品中偏高,而同樣無存款門檻限制的中國信託,針對抵利型房貸(Off set免息型房貸)產品,甚至開出5.23%高利率的條件。

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 預售屋 購屋3大陷阱(2008/7/11)

●九十七年七月六日 工商時報-(預售屋 購屋3大陷阱) 君

 想要新房子是每個買屋民眾共同的心聲,但是,過去預售屋的交屋糾紛屢見不鮮,坪數不合、或者房屋有瑕疵等,民眾該如何防範?房仲業者提醒民眾有3大糾紛要
注意。

 1.建商無法交屋:

 住商不動產表示,最常見的狀況就是建商沒辦法交屋,要預防這件事發生,只能慎選建商,以商譽良好、推案經驗為主要考量,避免選擇僅推一案公司就解散的「一案建商」,這類建商缺乏口碑,消費者在評估時,應三思後行。住商不動產企研室主任徐佳馨說,除非產品、地段特殊,起造入信譽良好,否則還是少碰為妙。
 此外,營建署有一套建築業評定標準,建商可申請「建築識別標誌」,只要沒有違反公平交易法、消保法、公司負責人無積欠稅款、無涉及訴訟,就能取得營建署頒發的識別標誌,具有某種程度評定建商的水準。

 2.坪數不符:

 中信房屋表示,依規定面積誤差1%以內,買賣雙方互不找補,另外,主建物面積不等於室內面積。
 地政機關登記主建物面積,經「權利人協議」可將俗稱「小公」的當層電梯、樓梯、通道等,登記為主建物,有些建商偏好將「小公」登記為主建物,看起來主建物面積較大,公設比相對降低,以利銷售。
 但是,等到交屋時,購屋者可能發現室內面積實際丈量,比權狀登記的「主建物 」坪數少,可能少了3坪到5坪,而室外「主建物」梯間、通道,由於無法界定權利範圍,常造成糾紛。

 3.施工品質有問題:

 包括入住後發現結構與當初簽約時不同,或是出現漏水、龜裂問題等,消費者都有權要求業者「依約履行」或「進行修復」,若無法改善,雙方也可協商以「減少價金」方式替代。
 在瑕疵尚未修復前,最好避免填具建商所提供的任何書面「遷入證明」或搬進去住,以免遭業者聲稱為「已交屋」推卸責任。

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 樂活住宅4不便 買前應謹慎(2008/7/11)

●九十七年七月六日 工商時報-(樂活住宅4不便 買前應謹慎) 君

 想要入住樂活住宅,必須依自身的需求仔細挑選,專家建議,由於樂活住宅多位在偏遠的郊區,除非自己開車通勤,否則最好先在市區擁有自宅,再考慮購買樂活住宅,此外,購屋人不要盲從於美妙的廣告詞,一時衝動買下,入注後才發現,距離市區太遠,面臨套牢。
 歸納樂活住宅4大不便,購買之前,一定要深入檢視。

  1.溫泉住宅管線維修費用高。
 衛明不動產副執行長陳鍾暉指出,淡水、八里一帶推出的住宅,大多標榜溫泉住宅,事實上,有些溫泉住宅是人工開挖的地熱水,並不是天然湧出的溫泉水,而且,有些建商還會把抽出的地熱水加以稀釋,每個溫泉住宅可能濃度不一。

  2.別墅的綠地空間不足。

 陳鍾暉指出,有些別墅型產品,每一戶所分配的綠地空間不夠,「空地比」常被規畫為社區道路,有些建商則將「空地比」規畫到共同使用的綠地上,變相壓縮住戶自家的綠地空間,而共同綠地又因平日沒有大多住戶使用,綠地通常淪為「養蚊子」的場所。

  3.別墅沒有前後院。

 有些建商為了營利,將別墅產品蓋成四併別墅的形式,也就是說,別墅呈現「田字型」建造。
 每戶別墅只有前院或後院,無法同時擁有獨立的前線院,失去居住在獨棟別墅意義。

  4.距離市中心太遠。

 對出入須仰賴公車、捷運等大眾運輸工具的購屋人而言,要仔細評估從樂活住宅到市中心的交通動線便利性,再下決定。

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 搬家糾紛 5招求保障(2008/7/11)

●九十七年七月六日 工商時報-(搬家糾紛 5招求保障) 君

 
暑假搬家旺季,搬家公司業務量比平常多2至3成。處在熱門搬家季,專家建議,
一般家庭搬家約需1個月的準備時間,最好有所準備,避免日後衍生糾紛。搬家一族自保5招如下:

 1.三合一驗證。
崔媽媽提醒消費者,合法搬家公司要有三證,也就是搬家三合一驗證,包括搬家業者營利事業登記、搬家契約書、廣告宣傳物,三者的公司名稱一致。

 2.細讀契約書。
消費者一定要特別注意契約書中,可能埋下的陷阱,例如,以不顯眼的字體表示「工資另計」,或是在搬遷地點上,自停車至住宅間的步行距離,要收取高額費用。

 3.搬家先列清單,避免估價糾紛。
  康潔搬家總經理康秋鵬表示,消費者在估價前,應了解計價方式是包價制、還是
以車計價,最常發生的就是業者估2車搬完,結果卻搬了3、4車,消費者必須多付費
用,消費者在估價時,一定要說清楚哪些東西要搬。

 4.提早預約。
巨力搬家老闆許吉任建議,提早預約搬家時間,才不會在遇到黃道吉時太熱門,
搬家公司滿趟,面臨訂不到車的狀況,提早預約可避免糾紛。

 5.留存收據、契約書。
律師張寧洲表示,如果說消費者頁的急著搬家,一定要將彼此所說的交易內容錄音下來,一旦發生糾紛,便可舉證,收據也要記得保留。此外,不要在搬家後,在業者要求下簽訂書面契約。

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 避開套房銷售花招 不當套牢一族(2008/7/11)

●九十七年七月六日 工商時報-(避開套房銷售花招 不當套牢一族) 君

 套房小而精緻,是許多單身貴族、頂客族最愛,為了小套房好銷售,建商、代銷公司會用一些話術來包裝,如套房總價低、200萬起跳,但實際上單坪換算價格都很高,容易套在區域高點。
 住商不動產企研室主任徐佳馨表示,有些高級區域的套房,打出的廣告用低總價來吸引人,200萬、300萬「起跳」,但是,實際上單價卻很高,仔細計算後,有可能是廣告價格的好幾倍,買了還套在區域的高點。
 又或者是打著百萬裝潢的招牌,說套房內部裝潢、家具花上百萬,物超所值,但實際上是把裝潢的金額,灌入房價中。
對於這樣的套房,徐佳馨說,銀行貸款很容易貸不下來,未來脫手也不容易,因為單價實在太高了,如果要賣出的時候市場行情不好,必須要折價出售。
 另外,也有一些套房為了擴大室內使用的坪數,做夾層屋,相當於是室內違建,銷售時,把夾層屋的坪數算為實際使用坪數,使套房坪數增加,再以總價去換算坪數單價,這樣一來,單價看起來變低了。
 舉例夾說,一戶總價900萬12坪大的套房,每坪的單價是75萬元,但如果有夾層7坪,兩者相加坪數有19坪,單價立刻降到47萬元,讓人覺得價格變便宜了,可是實際上卻不是如此,因為夾層的坪數並不在權狀中。
 中信房屋行銷部經理江龍名說,低總價絕對是選購套房的基本條件,但購屋人還必須注意到每坪的單價,夾層屋、或者靠廣告包裝的套房,都有容易發生單價過高的情況,建議購屋人,套房的每坪單價以不超過同棟大樓,或同一區域其他種類產品單價的兩成為宜,過高則不宜考慮。
 江龍名也表示,目前大樓型的產品公設比多半島20%至30%之間,套房本身就比較小因此選購時要注意公設比不要超過30%,才比較符合居住的霜求,有一定的居住品質,不然過小的套房,只剩下回家睡覺的功能,就太不值得了。

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 租房合住 三要一不(2008/7/10)

●九十七年七月九日 經濟日報-(租房合住 三要一不) 君

《房市房語》

 在寸土寸金的大都會中,許多人為了節省房租,選擇「合住」,也就在一般住宅中,除了部分私人空間外,其餘如廚房、洗手間,甚至電話、冰箱等,一概共用,客廳則成了主要社交空間。
 合住的優點就是節省房租,室友生活在一起,也比較有照應,對於女性來說,人身安全更是有保障;但是由於生活習慣不同,合住也很容易產生糾紛。
 如果要合住,我建議最好可掌握住「三要一不」的原則。
 首先,要知會房東。許多房東擔心管理不易、出入複雜會引起鄰居的不快,因此不喜歡合住客,最好能在租屋前與房東充分溝通。
 其次,要白紙黑字。包括水電、瓦斯費等費用的分攤,每間房間的租金等,都需事前約定,並白紙黑字寫下來,最好連公共區域的清潔問題,可否飼養寵物等生活公約,都能先協調好,以免徒生糾紛。
 第三,要注意安全。雖然有室友,彼此有照應,但合住往往出入較複雜,為了避免不必要的糾紛與誤會,最好養成出入鎖門,並將自己的私人物品與貴重財物妥善保存的習慣。
 第四,不要太自我。合住畢竟也是團體生活的一種,既然為了節省房租並且有照應,最好別當惡房客,多配合室友的生活習慣,讓居住起來更愉快。

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 物價指數 香蕉較去年漲1.73倍(2008/7/10)

●九十七年七月八日 蘋果日報-(物價指數 香蕉較去年漲1.73倍) 君

上月年增率為4.97% 食物類增幅最大
主計處昨公佈上月消費者物價總指數為一百零六點一八,較去年同期漲百分之四點九七,其中核心物價年增率為百分之三點七,是一九九六年四月以來新高。而今年六月與上年同期比較,香蕉大漲百分之一百七十三、木瓜、沙拉油及調理油,漲幅都超過百分之六十。
用餐「便宜就好」
主計處第三局科長吳昭明指出,六月消費者物價指數以食物類漲百分之十一點八九最大,民眾關心的油料費漲幅也達百分之二十三點二三,光油料費與食物類的上漲,對消費者物價指數年增率的影響程度就超過百分七十。
主計處統計,上月食物類商品漲幅與去年同期相較,香蕉大漲百分之一百七十三。民眾林先生抱怨,現在隨便一餐都要一百元,為省錢,「已不管好不好吃,便宜就好」。
 吳昭明說,核心物價指數已連續四個月漲超過百分之三,六月剔除較容易受季節因素波動的新鮮蔬果、魚及能源類的核心物價指數,與去年同期比較漲百分之三點七,是一九九六年四月以來新高。
 台北商業技術學院財稅系教授黃耀輝說,所得沒有成長,民眾格外感受到痛苦,政府除補貼低收入戶外,也應提高人民所得,降低物價衝擊。

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 購屋前 先上國家建築金獎網站(2008/7/10)

●九十七年七月九日 工商時報-(購屋前 先上國家建築金獎網站) 君

「國家建築金獎」是由內政部營建署、內政部建築研究所、經濟部標準檢驗局指導,台灣永續關懷協會主辦的活動,主要在鼓勵營建業永續經營、提升工程品質、預防交易糾紛、提供消費者最安心的選擇。
 主辦單位表示,舉辦此項活動9年來,發覺無論是首購、換屋、自用或投資,一定要先認清建商、再考慮產品。購屋簽約前,一定要先認識清楚:1.建商的實際營業地址到底在那裡,2.建商的歷史背景及資本額到底有多少,3.建商之前有沒有實際業績,是否違反公平交易法等。
 依據主辦單位最近半年對全國5千家建商之調查統計發現,有超過1,100家建商的營業地址與經濟部商業司登記的不符,而且超過2,200家建商的公司資本額未達新台幣2,500萬元,有超過880家建商為最近3年內新成立的公司,有超過60家建商最近7年不實廣告被處分。因此消費者在購屋前可先到國家建築金獎專屬網站(www.formosa21.com.tw)查詢該建商的背景資料,以降低購屋糾紛。
洽詢電話:(02)22323857。

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 三通 照亮商業不動產行情(2008/7/10)

●九十七年七月九日 經濟日報-(三通 照亮商業不動產情) 君

兩岸破冰,包機啟動…
直航包機正式啟動,冰封60年的台灣海峽也正式解凍,雖然三通直航、陸客來台不會讓國內經濟「馬上」好轉,但房市卻已掀起了一波三通行情。房地產專家認為,未來具有「三通概念」的三大不動產商品:商務中心、酒店式出租公寓及辦公室,後市將看俏。
 美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民認為,三通對國內不動產市場,有兩大意義。

 第一,是「兩岸一日生活圈」成形。過去因為政策造成兩岸空間阻隔,迫使得很多台商選擇將資金及人員「搬」到對岸,如今,此一阻隔完全解除,北京、上海、廣州、廈門一夕之間都已「高雄化」、當日可以來回,所以辦公室不再一定要設在當地,台灣幹部也不用再長住對岸城市。
 第二,則是因三通讓兩岸解凍,「兩岸金流及人流雙行道」也隨之成形,一改過去金流及人流單嚮往中國跑的情況,未來,對岸資金及人都有機會到台灣來,也有可能喚回近幾年不斷流失的外資及外國人,台灣主要都會區將可因三通而更加國際化。
 由於有這兩大意義,張欣民認為,台灣房市的「三通概念產品」,前景將會看俏,這類產品包括商務中心、酒店式出租公寓及辦公室。
 張欣民指出,商務中心(business center)是企業跨入新市場的「灘頭堡型」不動產產品,當一家公司要進入一個新地區市場時,一定會先派一小組人到當地設點實地調查及觀察,商務中心正是因應此類需求的短期小型辦公室。
 在全世界主要商業城市,商務中心都非常普遍,台灣過去因缺乏吸引外人投資的誘因,所以這類產品相對遜色,但三通後這類產品長期看好,商務中心的租金將會持續飆升,價格有可能高出一般辦公室一倍之多。

 酒店式出租公寓(serviced apartment),則是另一類可受惠於三通的不動產產品,國內建商也已嗅到此一商機,市場上類似個案明顯增多。不過,張欣民提醒,民眾如果要購買本類型產品作為投資,一定要考慮交通便利性、物業管理能力,同時要估算代管的費用,免得出租獲利被業者瓜分。
 至於辦公室產品,未來也將慢慢升溫。張欣民說,如果三通的商機夠大,不論是外資或是陸資,在台正式設立分公司或區域營運總部的機會就會大增,辦公室需求當然水漲船高。

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 住宅補貼十五日起受理申請(2008/7/10)

●九十七年七月十日 自由時報-(住宅補貼十五日起受理申請) 君

 今年度住宅補貼將於本月十五日至八月十五日受理申請,其中租金補貼每戶每月最高補貼三千元、期限一年,辦理戶數為二萬四千戶,有租屋需求之民眾,可向戶籍所在地的直轄市、縣(市)政府申請。
 內政部營建署表示,辦理房屋租金補貼是為了協助無力購屋的民眾居住於合適的住宅,今年比去年多了一萬二千戶,預計明年將提高到三萬六千戶,申請條件之一為無自有住宅且租賃住宅之家庭。本項補貼採用評點制,對於收入較低及具備弱勢條件者(例如社會救助法審核列冊之低收入戶、身心障礙者、單親家庭、原住民、重大災害災民等),於評點時都將給予較高的分數。
 除了租金補貼外,內政部亦辦理「購置住宅貸款利息補貼」、「修繕住宅貸款利息補貼」。有購屋能力的無住宅家庭,可考量申請購置住宅貸款利息補貼;擁有老舊住宅亟待修繕者,則可考量申請修繕住宅貸款利息補貼。

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 股市跌、房市挫 屋主兩頭賠(2008/7/10)

●九十七年七月十日 工商時報-(股市跌、房市挫 屋主兩頭賠) 君
 全球經濟金融情勢,7月大動盪,股票大跌、房市挫低,後續衝擊一波波,台股融資大斷頭、房市也出現降價求售的斷頭戶,金融巨災襲擊,股市、房市雙斷頭危浮現,有些投資人股票賠、房市虧,變成「負資產」。
 銀行主管指出,股市和房市緊密連動,這一個多月以來,經濟金融情勢很險峻。
 台股大跌2000點,高點進場、融資買股票的投資人,一虧20%、30%,在行情一路下跌的過程中,一批批殺出,斷頭出場,股市大跌牽動一批批股票斷頭戶,紛紛售屋變現。
 房地產行情走緩,房市投資客戶也財務壓力沉重。
 信義房屋協理吳銘鴻說,一些看好兩岸三通、馬上變好的房市投資客,只拿出少數訂金、自備款,一次買進多戶房子,打算選後獲利了結,沒想到,情勢不如預期,股市大跌、房市買氣低落,買進的房子通通套牢。
 永慶房屋經理王財旺說,在沉重的財務壓力下,這一個多月以來,委售房屋數量大增。
 至於預售屋,一樣受到衝擊,信義房屋協理吳銘鴻說,有些投資人在市況熱絡時期,下定支付定金和簽約金,一次買進3、5戶預售屋的投資人,由於股票賠錢,無法支付後續開工時,應付的款項,被迫放棄產權。
 吳銘鴻說,投資人後悔了、不想再買,預售屋被建商收回,定金、簽約金也被沒收。
 至於一次買進多戶成屋的投資客,情況最慘,銀行人員指出,一坪跌3、5萬,一次持有5戶,合計總坪數300坪就虧了900萬、1500萬。
 還有一些投資人,股市賠大錢,遭到斷頭,連房貸都繳不出來,紛紛售屋變現,降價求售,來彌補財務缺口,一批批舉債投資房地產,融資大舉買股票的投資人,慘遭雙斷頭。
 銀行主管說,利用房貸資金買股票,而且,還融資擴張信用的投資人,壓力最大,理財型房貸利率5%上下,融資利率7%左右,利息支出就吃掉1成以上,加上股票大跌,一賠30%、50%。
 股市、房市相互拖累,估計6月、7月,北市中古屋交易量萎縮,價格已明顯走低,這也是總統大選3個月以來,首見房價挫低,預售屋市場一樣冷清。

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 郵局今起升息 優惠房貸負擔加重)(2008/7/9)

●九十七年七月四日 聯合報-(郵局今起升息 優惠房貸負擔加重) 君

 配合中央銀行升息,台灣郵政公司宣佈,今天起全面調高各天期定存、定儲利率零點零六個百分點。影響逾四百萬戶政策優惠貸款的一、二年期定儲機動利率,將各調升為百分之二點六五及百分之二點七二五。
 隨著台灣郵政升息,行政院自八十九年推出總計一兆八千億元的優惠房貸,貸款利率將跟著郵局升息,調升至百分之二點八七五至百分之三點六間。
 行政院優惠房貸目前還有約一千億元額度,利率將自原來的百分之三點五四,調高到百分之三點六。
 過去政府依民眾身份或職業別核准的各項政策性貸款,包括國民住宅、勞工住宅、軍公教住宅以及原住民住宅等貸款,利率將全面調高到百分之二點七六七。
 前述各項優惠房貸每戶貸款上限二百二十萬元,貸款年限二十年,隨著台郵調高利率零點零六個百分點,貸款戶每月利息負擔最多增加一百一十元。
 貸款戶超過八十萬戶的就學貸款,因利率是依台郵一年期定儲機動利率(今起調為百分之二點六五),貸款利率從八月一日起調升零點零六個百分點,調升後利率為百分之三點七。
 銀行業者指出,行政院一兆八千億元的優惠房貸,貸款戶數約八十萬戶;國宅、勞工、原住民及軍公報等政策性貸款,優惠房貸總戶數超過三百二十萬戶,再加上八十萬戶的就學貸款戶,總計因郵局升息而受影響的貸款戶數將超過四百八十萬戶。

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 領取國民年金 將享全額免稅(2008/7/9)

●九十七年七月七日 經濟日報-(領取國民年金 將享全額免稅)

 
財部認定屬於社會保險,勞保老年給付年金性質亦同;勞工退休年金僅具退休金性質,只能定額免稅。
 政府為建立人民退休防護網,預計10月將實施國民年金以及勞保老年給付年金製,財政部表示,兩者均屬社會保險,具有全額免稅的賦稅優惠;但具退休金性質的勞工退休年金製,則只能享有定額免稅。
10月將實施的國民年金,是針對目前每月發給65歲以上老人,每月3,000元的
老人年金進行改制。除已經參加勞保、軍保、公保的上班族外,年滿25歲以上、未滿65歲且未參加任何社會保險的民眾,如家庭主婦、失業者都可以加入國民年金保險,定期繳交保費至年滿65歲時,即可按月領取國民年金直到死亡。
 財政部表示,國民年金屬於社會保險,具保險給付性質,符合資格請領國民年金者,依法享有全額免稅。
 比照國民年金,近日行政院勞委會提出勞工保險條例修正案,計畫納入勞保老年給付年金製。依據草案規劃,勞工60 歲離職退出勞保時,也可以享有按月領取具年金性質的老年給付,不再只有一次全額給付的單一選擇。
 依據現行稅法,勞保老年給付現行一次給付的所得,稅法上同樣視為保險給付,享有全額免稅。
 未來勞保老年給付若比照國民年金採取年金給付型態時,財政部表示,並不會改變老年給付具社會保險的性質,不論領取金額多寡,都不必繳稅。
 同樣是年金,國民年金與勞工保險老年給付年金都是保險給付,稅法並不對這
筆所得課稅,財政部說,相較於勞工退休金帳戶的退休金年金製,就沒有全額免稅的優惠。依據稅法規定,勞工退休時所領取的退休年金,只有定額免稅。
 所得稅法明定,退休金不論是退休金帳戶或年金帳戶的退休金,是按退職服務年資計算免稅額。按月或分期給付的退休金,97年度公佈的退休金免稅額為69.7萬元; 一次領取的退休金,則分成三段計算免稅額。
 以97年為例,當年度退休者,其退職服務年資乘以16.1萬元以內的金額,全數免稅;退職服務年資乘以16.1萬元,超過部分未逾退職服務年資乘以32.2萬元者,半數免稅;退職服務年資乘以32.2萬元以上部分,就要全部計入所得課稅。

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 房貸學貸 負擔更重了(2008/7/9)

●九十七年七月四日 經濟日報- (房貸學貸 負擔更重了) 君

 郵匯公司儲金利率今起升0.06個百分點 政府優惠房貸、學貸利率同步調高
中央銀行升息後,台灣郵政公司今(4)日起調高存款利率,1個月期到3年期儲金利率都調升0.06個百分點,調整後1年期定儲機動利率為2.65%,2年期定儲機動利率為2.725%。由於多項政策貸款都是以郵儲金1、2年期定儲機動利率為計息基礎,估計將有400萬政策貸款戶受影響,利息支出將因而加重。
 郵儲金利率調高後,政府優惠房貸利率由原本的3.54%升至3.6%,就學貸款利率則由3.64%升至3.7%。
 行政院自89年推出總計1.8兆元的優惠房貸,因政府利息補貼幅度不一,貸款利率調升後介於2.875%至3.6%。其中,目前還有約1,000億元額度可供民眾申貸的行政院優惠房貸,利率將自3.54%調高到3.6%。
 同時,過去政府依民眾身份別或職業別核准的各項政策貸款,包括國民住宅、勞工住宅、軍公教住宅以及原住民住宅等政策貸款,利率將全面調高到2.767%。
 大型銀行主管解釋,今年6月23日起,前述政策貸款利率一律改為按台灣郵政2年期定儲機動利率加碼0.042個百分點;因此借款人自行負擔利率會調高到2.767%。以前述各項優惠房貸,每戶貸款上限220萬元,貸款年限20年計算,貸款戶每月利息負擔最多將增加110元,一年最多將增加1,320元。
 至於助學貸款利率也將調高至3.7%,預估受影響的貸款戶數近百萬戶。以申貸50萬元,分五年攤還計算,現在每月需攤還9,141元,調息後每年利息支出會增加168元。
 就學貸款利率是在每年2月、5月、8月及11月調整,以郵儲金1年期定儲機動利率為計息基準。

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 公司購買土地非屬固定資產 貸款利息列遞延費用(2008/7/9)

九十七年七月八日 經濟日報-(公司購買土地非屬固定資產 貸款利息列遞延費用) 君

 台北市國稅局表示,公司購買非屬固定資產的土地,借款利息應以「遞延費用」列帳,等到將來土地實際出售時,再轉作出售土地收入的減項。
 台北市國稅局查核甲公司95年度營利事業所得稅結算申報案,發現該公司列報鉅額利息支出,另有土地一筆,原規劃作為企業總部辦公大樓使用,後來轉為閒置土地,帳上列為其他資產,甲公司主張95年度的利息支出,與購置該土地無關。
 但台北市國稅局查核甲公司提示的資料及整體資金運用情形後,發現甲公司以營運資金支付土地款,再以一般借款支應營運所需資金,判定甲公司難以直接證明取得土地的資金來源為甲公司自有資金,因此將相當於土地款項的借款利息支出,轉列為遞延費用,調減相對支出並予以補稅。
 台北市國稅局說明,公司購買土地的借款利息,應列為「資本支出」,經辦妥過戶手續或交付使用後的借款利息,可作費用列支。但非屬固定資產的土地,其借款利息應以遞延費用列帳,於土地出售時,再轉作出售收入的減項。
 購買非固定資產土地的借款利息,除專案貸款利息得個別認定外,還包括一般性貸款利息。至於一般性貸款是否與購置該土地有關,應由公司就資金來源的運用情形,提出充分的說明,以供國稅局查核認定。

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 鑑價平台八月上路 房貸申辦 未來不再私房作業(2008/7/9)

●九十七年七月八日 聯合報-(鑑價平台八月上路 房貸申辦 未來不再私房作業)

 同一棟房子向不同銀行申貸 利率及可貸金額將不會差太多 想爭更多成數 必須信用好

 攸關全民信用資料的財團法人金融聯合徵信中心,八月將啟動「銀行不動產鑑價資訊平台」,未來消費者申辦房貸,可獲得更透明、公平的貸款條件,同一條件的不動產向不同銀行貸款,利率及可貸金額將不會差太多。
 現在到銀行申請房貸,因為各家銀行自行做房屋鑑價,或找房仲業提供房屋成交資訊,因此不同銀行對於同一件不動產提供的可貸款成數往往差異很大。
 但聯徵中心八月實施房屋鑑價資訊平台後,因為資訊可能多達一百萬筆以上,目前銀行業已貸出房貸的房屋相關資訊,包括屋齡、地段、鑑價金額、鑑價日期等都將透明化,被業界視為最完整的不動產交易資訊平台。
 銀行主管指出,這個平台將提供金融業及壽險業辦理房貸放款審查之用,實施後,消費者申請房貸放款時,可獲更公平透明條件。
 銀行主管說,如果金融壽險業都以此鑑價平台做放款參考標準,未來所估的鑑價金額會差不多,不至於發生同一棟房子在A銀行獲得五百萬元貸款、但B銀行只有兩百萬元的差異。
 但相對來看,因為各銀行對同一房子的鑑價金額都差不多,銀行主管說,如果房貸戶想要爭取更多放款成數,必須信用條件好,或與銀行長期往來,才能獲得更優惠的貸款條件。
 這幾年房市處於高檔,金管會發現,有銀行為搶房貸業務,提供百分百或高成數房貸;但聯徵中心的鑑價平台將讓高成數房貸銷聲匿跡。舉例來說,當多家銀行在一個地段都只提供三百萬元放款時,若有一家銀行突然做到八百萬元,這家銀行可能會因為未核實放款風險,被金管會列為金檢重點。
 另外,還有銀行專搶轉貸戶,鼓勵房貸搬家,例如甲先生向A銀行辦五百萬元房貸,但B銀行提供六百萬元貸款,但甲先生的房屋短期內並沒有漲價,銀行這種鼓勵轉貸行為也是不合理,會被視為放款高風險行為。
 有些不肖建商和投資客合作,抬房價,例如原先一坪十萬的地段,喊到一坪廿萬元;銀行若沒有鑑價參考標準,放款後,就可能吃呆帳造成損失,這些行為都可能因為鑑價平台出現而減少。

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