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 投資房地產 等待逆勢增值(2006/8/15)

●九十五年八月十五日 經濟日報

  《通膨時代來臨》

  國際原油價格即將創下80美元的新高,物價上漲已成趨勢,通膨時代來臨,最直接的衝擊就是荷包縮水。在民生物資上漲,薪水卻不漲的情況下,唯有房地產可以對抗通膨、逆勢增值。
  20多年來,台灣房地產的投資環境已產生極大差異,雖說期待房價全面大漲已不太可能,但也不表示完全沒有獲利機會。
  事實上,透過投資房市獲利的機會仍可能較其他投資工具更高,因為房地產本身不可移動性和土地資源稀有等特性,仍是許多投資人視為重要的投資標的。
  更具體解釋,選擇有發展潛力的地區就是選擇了價值投資;影響房地產價格的因素,除了產品的特色外,最重要的還是在地段的判別和選擇。
  選地段首要看區位內涵,至少應考慮到區域個別市場供需情形。人口成長地方,需求必然暢旺;其次要考慮是交通。交通發達,代表人來人往方便、快捷,是一種動態的現象。所謂人潮就是錢潮,商機無窮,對於房地產的需求豈能不大,房價當然水漲船高。
  在資訊爆炸的時代,民眾購屋觀念越來越趨理性,掌握資訊的管道很多,消費大眾對房地產業者的行銷手法多半存疑。
  有不少消費者會選擇品牌優良的建商所推出的個案,售後服務更形成很強的商品價值及競爭力,強調永續經營的建商,對品牌經營也更見用心,不少業者固定提撥經費在售後服務的強化上,也很強調與消費者間的聯繫互動。
  在大陸,建商惡性倒閉的情形相當嚴重,這些蓋到一半就跑路的建案,稱作「爛尾樓」。在台灣,這種現象近年來已趨少見。不過,目前台灣預售屋市場個案半數以上屬於「一案建商」,就是只推一個案子,就解散、「不見了」、「找不到」的建商。
  「一案建商」最容易出現在景氣好轉時。由於法令規定,只要100萬元資本額就可成立建設公司,門檻低,所以搶短的「一案公司」越來越多。這些建案因開發商存著「打帶跑」的心態,造成市場亂象不斷,更引發購屋糾紛,消費者缺乏保障。
  「一案公司」因為建案銷售完後就結束業務,對於消費者來說,房屋品質和售後服務都沒有保障,即使找到了建設公司並打官司,最多也只能以申請的資本額範圍來賠償。民眾在購屋前,應該多打聽,最好找有品牌的建設公司,以免發生糾紛。
  不過,消費者對房地產「售後服務」的觀念,多停留在維修部分。其實,售後服務應該要更全面,利用建商本身經驗和資源,從裝潢到各種瑣碎事務,延續到入住後的管家秘書,都可以是售後服務的一部分。
  中古屋市場交易大多委由仲介公司辦理。市面上略有規模的仲介公司,為確保在付款後能順利過戶交屋,仲介公司幾乎都會提供「履約保證」服務,但消費者需額外付費。
  另外,一般仲介商提供的成交後售後服務,大致還包括漏水保固、搬家服務等,不同的仲介公司會有不同服務。建設公司對客戶的服務,除了加強公共環境的軟硬體設施外,對於生活事務管理規劃,也算是服務重點。
  這兩年坊間也興起標榜溫泉為賣點的住宅,大多符合一般人對溫泉的認知與印象,差別僅在於該社區取得溫泉的方式與如何使用等。
  在可預見的溫泉住宅的未來下,台灣「真正」的溫泉將會越來越稀少,現有規劃完善的溫泉住宅,在物稀為貴的情況下,身價也可望越來越高。
  像是陽明山、北投一帶便有不少的溫泉社區採取這種做法,以接管的方式取得天然溫泉,溫泉產地近在眼前,品質得以確保,但若處理不佳,長久處於硫磺氣體
中,容易對人體健康與傢具將造成危害。三峽、林口、淡水等地是以鑽井開挖的方式取得溫泉,但開挖成本相當高昂。
  另外,新店也有社區採用載運或調製的方式供應溫泉,此類的溫泉容易出現品質上得疑慮。另外一種則是號稱「溫泉」,事實上則是打地底下的「地熱水」,稱不上溫泉。
  所以消費者要搞清楚自己所買的到底是「溫泉住宅」還是只是「地熱水住宅」,不要只是被聳動的字眼所蒙蔽。

  三峽造鎮 藝術大街迎接你

  在土地成本相對低廉、建物總價因規模而得以降低,提高市場競爭力的情況下,造鎮計畫的大型住宅社區,往往能促使當地房價水漲船高,加上整體規劃的眾多社區公共服務設施滿足住戶的需求,十分受到建商與民眾的歡迎。
  造鎮型個案往往都是以廣大坪數、主題社區來號召並形成特色,區位上大都在重大交通建設經過的地方,如新興的高鐵、捷運車站,以及市郊或乙種工業區等區域。位居交通樞紐的地區,具交通便捷的優勢,使得造鎮計畫不僅能吸引住戶的注意和興趣,更能帶動週遭環境的經濟發展及熱鬧活絡。
  建築師黃永洪說,造鎮計畫要做得好,建商的整體規劃非常重要,除了社區內的軟、硬體設施必須完整外,目前建築業甚至已擴及社區外的道路、綠化設施等也納入全盤設計的範圍,讓交通、服務、主題風格等更臻完善。
  以造街計畫來說,黃永洪說,台北市最早的造街應屬敦化南、北路的林蔭大道,不過,當初政府規劃時並沒有考量到行人的需求,把樹重在馬路中央,讓行經的車子可以避免日曬,行人要享受林蔭大道不但要過馬路到中央安全島,還得吸進汽車廢氣,非常不方便。
  不過,目前遠雄在三峽造街完全顛覆過去的迷思,以人為出發點,在三峽台北大學特定區推出造鎮計畫的遠雄企業集團,就主動認養特定區域內的主要道路,並要變成有特色的林蔭大道。
  這條林蔭大道寬76米,比台北市的敦化南北路還寬,種滿七排、多達7萬多株喬木,宛如一條帶狀森林。社區內有了這條鮮氧林蔭大道,每日散發出的芬多精和負離子會讓身體更健康。遠雄這次的大手筆規劃眼光,令人刮目相看。
  事實上,造鎮計畫推案的好處在於整個社區能有嚴密的管理規章,攸關社區未來整體居住品質的提升 ,規模越大的社區不論在管理費或是社區管理上越有利。
  也由於造鎮計畫社區的面積廣大,因此最好避免設置過多出入口以便管理,最好裝設攝影機加強社區安全。在社區公共設施方面,盡量以實用為主,避免華美過頭而少了實用性,多付了管理維護的成本;不管是人車共道或人車分道,行車動線均要以住戶的安全考量為第一優先。

  馬賽克創作賽拼出夢想家園

  為建構三峽台北大學特區一個最佳的生活環境,遠雄企業團與鶯歌陶瓷博物館合作打造全國第一條集人文、藝術、學術、自然的藝術大道,併合辦「2006遠雄陶瓷馬賽克藝術創作大賽」,吸引了34組創作團隊、500對親子組馬賽克拼貼高手參賽。
  遠雄企業團計畫五年內在三峽北大特區,投資100億元打造遠雄大學城,認養大學城內主要幹道學勤路,並向台北縣政府申請改名為藝術大道。遠雄預計花1.5億元,將這條1.2公里的道路,變成國際級的藝術大道。
  遠雄企業團董事長趙籐雄表示,為了強化造鎮社區的概念,遠雄與鶯歌陶博館合作,推動藝術造街「123活動」,包括打造一條國際級藝術大街,認養兩座公園,還要建置三個綠軸十字街廓。
  北大特區面積185公頃,台北大學校區就佔了53公頃,其餘的面積是各大建商搶進的推案區域。在132公頃的土地上,遠雄佔了25%,規劃的建案除了「大學風呂」一、二期,紫京城、大學劍橋外,未來還將陸續推出其他建案。
  經過了激烈的競爭之後,由陶博館評審初選親子組108名入選者,日前在三峽遠雄大學劍橋進行決戰,最後由邢永莉以「陶樂園」獲得親子組金獎,獲頒獎座及獎金8萬元。
  團體組得獎主題分別由鄭聰文等三名,合力創作的「海洋主題」馬賽克、林子堯等三名創作「海潮之華」立體馬賽克,以及遠從高雄來參賽的沈亨榮等四名,創作旗津窯文化藝術作品「生生不息」獲得,各頒獎金120萬元與獎座。
  親子組所有作品將結合燈箱座椅的設計,而團體組得獎作品也將簽約委託製作,陳列在遠雄藝術大道兩旁,成為三峽公共藝術之一。

 律師代筆 準繼承人見證 遺囑無效(2006/8/14)

●九十五年八月十四日 自由時報

  老榮民沈紀康生前在病房內立遺囑,欲將150萬遺產贈與張德來、李長鳴、高隆豫等3同袍,為求慎重,他特地找律師龍躍天與李、高及另一週姓友人等4人一同見證簽名,不料沈某過世後,這份遺囑卻遭台北地院宣告無效,因為李、高2人是準繼承人,依法不得見證遺囑,沈紀康遺願落空。
  李長鳴搖頭表示,律師太糊塗,竟搞出這烏龍;張德來則說將上訴,完成好友遺願;律師龍躍天則表示,遺囑的確由他代筆,對於遭宣告無效,因他現已未接受後續委任,不願多說明。
  判決書指出,94年底,當時78歲的沈紀康因大腸癌住院,94年12月6日沈某病危時找來擔任律師的空軍同袍龍躍天見證,在台北榮總長青病房內口述遺囑,由龍躍天代筆,表示要將遺產分給曾照顧他的張德來、李長鳴、高隆豫等3同袍好友。
  不久,沈某過世,張德來等3人欲領取沈某遺產,並利用沈某遺產將他骨灰送回中國,卻遭代管榮民遺產的退輔會以遺囑無效為由拒絕,張某等人遂向法院訴請確認贈與關係。
  法院審理認為,沈某雖在律師見證下立遺囑,並由律師代筆,且親自簽名,再由沈某與律師及證人李長鳴、高隆豫與周姓友人等4證人在遺囑簽名,但民法第1198條規定,遺贈人即俗稱的「準繼承人」不得為代筆遺囑見證人,而沈某的遺囑見證人中,李、高2人是準繼承人,法院認此遺囑不具效力,也無法證明沈某要將遺產贈與李某等同袍。
  因這份遺囑遭法院認定無效,遺產無人可繼承,暫由退輔會代管,3年內無人領取,即入國庫,退輔會委任律師楊俊雄表示,為保護榮民權益,將會繼續依法把關。

 控遺囑無效 不孝子敗訴(2006/8/14)

●九十五年八月十四日 自由時報

  不去喪禮 要分家產

  一名彰化縣男子不滿母親未留遺產給他,遞狀控訴母親所立遺囑無效,法官審理後,發現該男子在母親生前不予照顧,甚至母親彌留時都不願見母親最後一面,而且連喪禮都不參加,違反孝道倫理,因此判其敗訴。
  判決書指出,這名遭兒子控訴遺囑無效的婦人,名下擁有3筆農地和一筆碾米廠地上建物,目前市值約數百萬元,婦人生前跟先生一起經營碾米廠,撫養7個孩子(3男和4女),提出告訴的是婦人的二兒子。
  民國74年,婦人的大兒子經商失敗,她請二兒子辭掉工作回家幫忙賺錢還債,不料,在生意步上軌道後,二兒子卻私吞碾米廠的資金及帳款約3、400萬元,還在外自立門戶,新開碾米廠。
  婦人對二兒子行為很不諒解,多次向親友抱怨「如果當初知道會這樣,出生的時候應該把他掐死…」二兒子也因此跟家人交惡,鮮少互動。
  民國84年,婦人罹患癌症住院開刀,由丈夫和其他6名子女輪流照料,家人請求婦人二兒子一起排班輪流照護,二兒子卻當場在醫院與兄弟姊妹大吵一架,聲稱自己「要賺錢及碾米廠很忙」,沒時間排班看顧。
  婦人不滿二兒子忤逆行為,86年請女婿與代書當證人立下遺囑,財產只給大兒子和小兒子。91年8月間,婦人過世,婦人的大兒子和小兒子根據遺囑內容辦理遺產過戶。
  婦人的二兒子事後知道自己分不到家產,竟在未告知父親及4姊妹情況下,冒用5個人名義聯名向法院遞狀控訴母親遺囑無效,大哥和弟弟應歸還財產。
  法官審理期間,婦人的丈夫和女兒都出庭作證,陳述男子不孝,他們也同意遺囑內容,法官據此認定男子所提遺囑無效之訴敗訴。

  老父:判得公道

  針對彰化地院判決駁回彰化縣男子提母親遺囑無效之訴,男子的年邁父親昨日指出,法官判得很公道,他早當做沒生過這個兒子,希望他不要再想盡各種辦法想跟哥哥、弟弟爭家產,一切就依太太的遺囑執行。
  對於官司敗訴,當事男子拒絕說明緣由,僅表示,大家各有各的立場,後續一切交由律師全權處理,他不要再做任何解釋。
  男子的父親今年82歲,現在跟大兒子同住,因年歲已高,行動稍有不便,雖然他知道二兒子敗訴,臉上卻無一絲喜悅。
  老先生鄰居也說,老太太生前對二兒子行為很失望,說了不少重話,好在老太太的大兒子和小兒子還滿孝順,會拿零用錢給老先生花用,也願意照顧老先生飲食起居,不致讓老太太抱憾而終。

 突破雙卡風暴衝擊 100%房貸重出江湖(2006/8/14)

●九十五年八月十四日 工商時報

百分百房貸重出江湖?過去兩年在市場紅極一時的「百分百」、「百分之一二○」房貸,因為被去年一場雙卡卡債風暴掃到,銷聲匿跡了大半年,近來似有「捲土重來」的跡象。有銀行業者近來強烈主打「『房貸』+『信貸』額度雙重給」的商品,一千萬房價最高可貸到八百萬,銀行再撥給八○萬小額信貸額度,額度逼近「百分百」,民眾申貸反應相當熱烈。房貸餘額 衝破四兆元
過去兩年,銀行業者為了搶攻房地產市場大餅,大推連頭期款都免了的「百分百房貸」,甚至有些強調「連裝潢一起貸」的房貸,還將貸款成數擴張到百分之一百二十,普遍受到年輕朋友的歡迎,包括中信銀、國泰世華銀、台新銀以及中華商銀等多家銀行,業績都嚇嚇叫。
然而,受到雙卡風暴衝擊,從去年下旬以來,這類超高成數房貸商品早已不見蹤影。雖然如此,銀行業者衝刺房貸的企圖心,卻愈挫愈勇。
從日前政府公佈一項數據報告來看,國內房市正熱,房貸餘額更是衝破四兆元,平均每月房貸都有四、五百億元的成長。銀行主管分析,今年以來,受到卡債風暴的影響,現金卡放款餘額急速銳減,現金卡放款減少也連帶影響小額信貸餘額,為求突破,銀行業者只好轉做房貸,這也印證了房貸放款餘額衝高的原因。

千大企業員工 利率優惠

為了鼓勵民眾多多申貸,有銀行業者開始力推類似「百分百」房貸的商品,例如房價一千萬元,民眾申貸額度最高可達八百萬元,銀行會再另外撥出房貸的一成,也就是八○萬元小額信貸給申貸者,換句話說,申貸者總共拿到八百八○萬元額度,不但全部適用的是房貸首年利率二.一五%,且分二○年期攤還,等於是享受還款期限長、利率低的雙重好處。
復華銀表示,一般而言,台北市房貸核貸成數較高,若再加計一成信貸,負債比在六○%之內的購屋族,申辦該行的房貸商品,等同可貸得百分百房貸,而台北縣地區亦可貸得約九成,在市場百分百房貸幾乎凍結的情況下,該行的房貸商品提供房貸族更多靈活運用的資金。
特別一提的是,復華銀行推出的房貸商品,最高可貸得三百萬元,針對白金客戶,包括中華徵信所一千大企業之正式職員、軍公教、專業證照技職人士,房貸利率還可享減碼優惠。
至於其他銀行業者,也打算推出類似房貸商品,使得國內房貸市場競爭愈來愈白熱化。

 高價小套房 北台灣新寵(2006/8/14)

●九十五年八月十四日 經濟日報

  推案將創近三年新高 全年上看410億元

  今年北台灣房市推案呈兩極化走勢。市中心精華地段不是推大坪數豪宅,就是推低總價高單價小套房。也因此,台北市出現了14坪,但總價近千萬元的套房;台北縣板橋也有12坪,每坪要價36萬元的超高大樓上的套房。
  住展雜誌統計,2006年前七月套房推案量已較去年成長近20%,新推個案平均每十戶就有一戶是套房,初估全年套房推案金額上看410億元,將達近三年新高。
  住展雜誌統計北台灣近三年來套房推案狀況,94年的推案戶數較93年增加近2,000戶,成長率為35%。以推案金額來看,94 年的推案量344.2億元,較93年206.6億元,成長了67%。
  今年1月至7月又再成長。套房推案戶數4,492戶、推案金額203.9億元,與94年同期相比,推案金額成長了19%。預估今年全年的推案金額410億元,將達到近三年的新高點。
  此外,今年前7月,北台灣各類型產品的總推案戶數為4.4萬戶,而套房推案戶數為4,492戶,也就是說,北台灣房地產市場每十戶就有一戶是套房,比例相當高。
  在北台灣五大區塊中,台北市以大安區推出數量最多,其次是中山區與信義區,而且今年以來套房的推案坪數出現放大的趨勢,以往8至12坪的小套房已不多見,坪數皆放大至12至28坪左右。
  根據經建會統計,國內的單身族群已超過百萬人,建商也鎖定這群龐大客源,打出超低自備款壓低購屋門檻,加上為數不少的投資客鎖定小套房為投資標的,今年第三、四季還會有不少指標小套房即將出籠。
  以台北市信義計畫區的小豪宅個案「新川普」為例,三周前已開賣,坪數規劃14坪至28坪,每坪單價高達73萬元,一間套房的總價破千萬元。
  另外,台北縣板橋新埔捷運站旁,9月將出現北台灣最高的住宅大樓「新巨蛋」,從12坪起跳,每坪單價也高達36萬元,是目前台北縣最貴的套房。
  若再加上新竹市與竹北市也有不少重量級套房案推出,下半年北台灣套房的推案熱度將持續火紅。

 捷運海山站周邊 房價續漲(2006/8/13)

●九十五年八月十三日 蘋果日報

  大樓每坪17~20萬 裕民路機能佳

  台北縣土城市共有3個捷運站,海山站為進入土城的第1站,周邊多為新興大樓社區,因為房價遠較板橋低,捷運板土線通車後,吸引不少台北市與板橋的民眾前來看屋,鄰近裕民路及明德路二段房價持續攀高,較通車前每坪約有2萬元漲幅。

  新興社區

  信義房屋土城店專案經理吳建輝表示,土城地區共有3個捷運站,分別為永寧站、土城站與海山站,永寧站為板土線最後1站,區域內多為工業區,土城站則是土城的老舊社區,而海山站周邊多屬新興大樓社區,住宅品質整齊,生活機能發展成熟,為土城市較熱鬧的商圈。

  平均每坪已漲2萬元

  捷運海山站位於裕民路或明德路中間,車站沿著水溝興建,出口為帶狀公園,吸引不少鄰近孩童到此嬉戲,面臨新設立道路,若欲搭乘公車,須步行至裕民路或明德路二段。
  中信房屋土城捷運加盟店經理謝明熙表示,俗稱的海山區域,大致為裕民路、學府路一段、明德路二段及中華路一段所包圍的區域,捷運通車後房價約有每坪2萬元的漲幅,目前每坪房價明顯高於外圍區域達1~2萬元。
  捷運海山站生活圈周邊以裕民路的生活機能最佳,沿路餐飲攤販營業至凌晨,「北京」及「好旺來」均為當地知名社區,房價水準不低。從「北京」社區步行至捷運站僅須1分鐘,超低公設僅10%,元,「好旺來」社區位於「北京」社區對面,公設比僅6%,產品多元,從8坪小套房到3房皆有,每坪約16~20萬元。

  好旺來北京公設低

  因為屬於新興住宅區段,區內房屋類型多元,包含小套房、3~4房住宅產品,甚至還有50坪以上的豪宅。緊臨捷運海山站旁的「天京」,更是土城唯一的鋼骨大樓,產品由19~72坪,因樓層高達21樓,視野遼闊加上鋼骨結構,房價遠高於其他大樓,每坪約18~22萬元;「大別莊」則為特殊的庭院式樓中樓設計,鎖定大坪數規劃,雖總價高達千萬元,仍十分搶手,每坪達20萬元以上。
  位於學成路108巷的「新東京」,管理完善,社區內車位充足,無須購買車位,步行捷運海山站約5分鐘,為知名社區,每坪約17~20萬元;「軍翰大帝」位於明德路二段上,緊臨捷運海山站,高樓層視野佳,社區管理良好,每坪約18~20萬元。

  套房月租金5000元

  吳建輝指出,宏國建設在土城推出多棟大樓,如位於學府路一段126巷的「宏國學府」,擁有全天候的警衛管理,鄰近廣福國小及土城圖書館,生活機能佳,每坪約18~19萬元。
  謝明熙指出,因為交通條件便捷,目前套房出租行情佳,以公寓改建的套房,每月租金可達5000元,每間套房月租金更高達6500~8000元,皇翔建設看中套房市場,已於裕民路將推出196戶套房大樓,21戶店面,為最新指標建案。

 房屋使用權不動產投資新高招(2006/8/13)

●九十五年八月十三日 蘋果日報

   不動產投資新招,業者推出「房屋使用權」產品,投資人沒有土地、建物所有權,仍能出租收益,因為購入成本低,每年投資報酬率高出一般住宅3~4個百分點。日勝生活科技(2547)籌備已久的台北車站交九用地聯合開發案「京站」,首創「房屋使用權」概念,透過整體商務規劃拉高報酬率,在使用年限前提前回收。
 
 成本較低
   地上權住宅挑戰「有土斯有財」傳統觀念,但因無須付擔土地成本,房屋取得成本約較市價低3~4成,但在租屋市場中,承租人不會在乎房屋是否為地上權住宅,所以地上權住宅租金多與一般住宅無異,因為取得成本低,投資報酬率通常比一般住宅高3~4個百分點,加上地上權住宅多為套房,容易拉高租金行情和報酬率,受投資客青睞。

 台北交九案開先例
   大多數「地上權住宅」土地屬國有財產,地上、地下建物結構產權除非挖到如礦藏、溫泉等公有財產,否則均為私人所有。指標建案「京站」則不同,因為採捷運聯合開發,地下站體為國有財產,並沒有地下權。因此,買方不但沒有土地所有權,連建物所有權都得交付銀行信託,購入的只是1張房屋使用50年的受益憑證,沒有土地及建物權狀。業者認為,比較接近50年租賃權的概念。
   此特殊產品是否值得投資?以其初估售價每坪30~35萬元觀察,比鄰近推案每坪約50萬元,約低3~4成;租金透過整體住商綜合開發及商務套房規劃,初估可達每月每坪1800~2000元,比同區段行情每坪1000~1500元高,平均投資報酬率6~7%。
   日勝生副總徐慶明表示,「京站」擁有無可取代的地段價值,捷運站、高鐵及台鐵等交通優勢,目前已有不少較能接受地上權觀念的香港人士來洽詢,作為來台洽商時的居所。
   永慶房屋代銷部經埋王財旺表示,「地上權」個案因較無法反映土地使用價值,建物折舊易隨使用年限房價1年比1年低,土地使用期間,房屋所有權人有優先承購權,年限到期,可等原國產局或地主續約,一般地主多會續約。而「房屋使用權」個案租賃期一到,房屋則強制回收。

 無法設定銀行抵押
   王財旺表示,這類「房屋使用權」個案,如以50年地上權個案為例,後25年建物幾乎沒有殘餘價值,如果試算投資報酬率,能在前20年、甚至前10年提前回收,就是個有利投資。
   春池開發執行副總唐定華表示,這類個案觀念比「地上權」複雜,不過,沒有土地及建物所有權,銀行無法設定抵押,在銀行貸款方是將是較大問題。


 高鐵捷運加持 2年內桃園買屋好時機(2006/8/12)

●九十五年八月十二日 蘋果日報

  桃園地區擁有中正國際機場、高鐵桃園站、航空城及工商港等重大建設,周邊交通規劃完整,包括高速鐵路、中正機場捷運線、捷運藍線等,建構全新的桃園交通網,進而帶動沿線區域發展,包括高鐵站周邊、中壢外圍、蘆竹大竹等次級區段房價可望有1~2成漲幅,甚至與桃園、中壢市區房價看齊。房仲業者大膽預估,未來2年內是投資置產的最佳時機。

  點土成金

  北區房屋首席總經理彭培業說:「交通是房價之母。」觀察大台北捷運網路發展歷程,就能發現交通建設就是房價的推手,台北市外圍區段包括板橋、新店及中永和等,這幾年來房價漲了近3成,幾乎有買就有賺,讓許多保守型投資人為之扼腕,更多自住型購屋人大嘆愈來愈買不起房子。

  高鐵桃園站行情看好

  交通建設對房市影響甚鉅,只要交通路網規劃完善,即便是都會外圍次級區段,房價也有上漲的本錢,尤其是跨縣市的大型交通建設,更具有點土成金的能力。
以今年6月26日正式動工的機場捷運線為例,第1階段將從台北縣三重市到中正機場,預計於2010年完工,第2階段將延伸至台北市,預計於2012年完工,未來更將連接桃園捷運藍線,貫穿大園、中壢、平鎮等地。
  捷運藍線規劃從中正國際機場B1至龍岡B13站,目前已將B1站到B8站納入優先推動的中正國際機場聯外捷運系統建設計劃,沿線經中壢、高鐵桃園車站特定區、大園,沿線發展最成熟的區段為中壢海華社區,而前景最看好的則是高鐵桃園車站特定區。

  平鎮海華區前景可期

  住商不動產中壢環北家名店店長閔恩華表示,中壢海華特區為海華建設自辦重劃區,鄰近中壢交流道及火車站,區內擁有SOGO百貨、威尼斯影城等大型商業場所,生活機能便利,吸引不少外商工程師前來居住,為中壢房價最高的地段。目前預售大樓每坪約15萬元,中古大樓9~13萬元不等。
  未來捷運藍線將通往平鎮地區,雖未納入優先推動的車站,但前景可期,目前掬水軒公司以計劃將拆除平鎮交流道旁的廠房,規劃「掬水軒新世紀購物中心」,可望發展成平鎮新的商業中心,由於周邊可供開發土地不少,且擁有便利的交通及生活機能,房市發展值得期待。中古大樓每坪7~11萬元,透天別墅從600萬元起跳。
  近2年開放興建的高鐵桃園特定區,房市發展雖比不上高鐵新竹站周邊,但隨10月底通車日期逼近,區內買氣趨熱,去年推出預售建案如今已屆完工,加上預售產品,可滿足各類購屋人。中古透天總價約300~700萬元,透天別墅店面則從800萬元起跳。

  臨路透天店面成絕響

  北區房屋青埔直營公司副總孫湧泉表示,高鐵桃園車站特定區域原為農地,後因高鐵站的設立才轉為都市計劃區,但區域外仍為農地,生活機能不足,導致發展緩慢,目前仍以空地為主,區域內以永溪路、高鐵南路所包圍的區域,住家的品質最佳。
  值得注意的是,為了航空印象(飛機起降所看到的景色)該區去年11月後送審的建照,規定40米道路旁的建物樓高不得低於20米,作斜屋頂的設計(有反光的效果),未來臨大馬路旁的透天店面將成為絕響。

 買屋送裝潢 協定書載明費用(2006/8/12)

●九十五年八月十二日 蘋果日報

  房貸金給付裝潢公司 省事便利

  現代人生活步調快速,凡事講求速度,連帶刺激房屋銷售模式,不少建案為迎合消費者需求,推出「提著皮箱即可入住」的廣告訴求,搶攻怕麻煩的客戶,除了簡化購屋裝潢流程外,還能將裝潢費用併入房價一同貸款,大幅降低購屋現金支出,相當受到年輕首購族青睞。

  精打細算

  甲山林廣告專案經理簡才富表示,買屋送裝潢不僅省下找設計師、裝潢施工的時間,最大的優點在於裝潢費用可以貸款,降低購屋的門檻,且由於裝潢公司為整批裝潢,量體大,裝潢費用比起自行找尋設計師更便宜。
  選擇贈送裝潢的專案,須注意裝潢材質、儲物櫃數量等,且要有與同棟鄰居裝潢類似的心理準備。

  比自找設計師便宜

  這類含裝潢銷售的建案,通常是將裝潢費用計入房屋總價內,例如:房價每坪20萬元,裝潢費用每坪2萬元,則以每坪22萬元的價格銷售,如果想自行裝潢,則扣除每坪2萬元裝潢費用,但部分銷售業者並非扣除全額裝潢費,造成未使用裝潢專案的消費者付出較高的購屋總價。
  另一種則將房價與裝潢費用分開,談定房價後,再決定室內裝潢是否由建商配合的裝潢公司施作,假如談妥房價每坪20萬元,且決定由建商配合的裝潢公司施作,則再加上裝潢費用每坪2萬元,若另外找尋裝潢公司,回歸到房價每坪20萬元。
  因為牽涉到裝潢費用是否一併貸款,購屋簽約時即須決定是否接受裝潢專案。如簽約時決定由建設公司配合的裝潢公司施作,買賣合約的房價為原始房價與裝潢費用總合;若決定另找設計師,但事後改變心意,那麼就須視建設公司是否願意重新簽立買賣合約,否則裝潢費用可能無法併入房價內貸款。
  簽立裝潢協定書(或稱裝潢承諾書等)時,要留意合約協定房價中有多少金額為裝潢費用,將於貸款金撥放下來後,給付裝潢公司;包括買賣合約及裝潢協定書的簽約對像,皆為建設公司。

  另簽定裝潢合約書

  除上述合約外,另須簽定裝潢合約書,燿震企業設計部經理張賴媚表示,簽約對像為裝潢公司而非建設公司,簽約內容包含傢具配置圖(簡稱家配圖)、水電配置圖及裝潢的材質、尺寸等。
  選擇「買屋送裝潢」,除多簽立2份合約外,購屋付款方式皆與一般流程無異,通常會分為定金、簽約金、工程期款、核發使照、貸款及交屋款等,付款對像相同是建設公司,而非裝潢公司,至於裝潢費用則由建設公司付給裝潢公司。
  由於裝潢公司大量施作,部分建案甚至僅有1種風格,每戶裝潢樣式均雷同;購屋人多參考樣品屋或實品屋,為講究視覺效果,裝潢華麗、實用性低,須注意裝潢類型是否與實品屋相同?是否須提升建材等級?甚至增加收納櫃數量或更動格局。

預售屋送裝潢合約注意事項
項目/注意事項
◎工程地點
 因門牌尚未確定,必須註明建案、樓別、戶別。
◎工程範圍
 依報價單內容(包含傢具配置圖、水電配置圖、施工項目等)。
◎施工期限
   不一定有此約定事項,由裝潢公司與建設公司協定,但部分情況也有與購屋人協定。
◎工程總價
 付款人為建設公司
◎付款辦法
 購屋人貸款撥款後即扣裝潢費用予建設公司,建設公司與裝潢公司協定付款辦法,如進場施工付款30%,購屋人驗收完成30%等。
◎工程驗收
 購屋人驗收完畢後,簽驗收單,依此單據由裝潢公司向建設公司請款。
  資料來源:燿震企業

     讀者張先生來信詢問:
  
  去年購買預售屋,預計今年11月交屋,現在剛繳完主體結構款,尚有外牆款、申請使用執照款、核發使用執照款等,請問何時該辦貸款?是否辦完貸款後,才能交屋?是否交屋後,才能開始裝潢?可否先行裝潢?
  購買預售屋,建商大約在開始申請使用執照的同時,通知客戶前往配合的銀行貸款,住戶可多比較。

  交屋後才能裝潢

  全陽建設協理林啟俊表示,通常建設公司開始申請使用執照時,會通知客戶至銀行辦理對保手續,建議向多家銀行詢問貸款利率,再與建商配合的銀行利率相比較,選擇較優惠的貸款方案。
  正常情況下,購屋人辦完對保手續,等待使用執照的核發,銀行撥款後,建商才會進行交屋手續,若購屋人有提前裝潢的需求,可與建商聯繫。但各建商接受度不一,如建商同意提早讓客戶進入裝潢,則會同時要求客戶辦理交屋手續。

  仔細點交室內配備

  由於房屋尚未真正完工,但室內配備多已安裝,增加點交的困難,購屋人可請裝潢公司協助室內點交。
  點交時要注意合約中的建材配備是否齊全,詳細紀錄於切結單上,以保障雙方權益。

 房地產熱區 吹惜售風(2006/8/12)

●九十五年八月十二日  經濟日報

  近日來油價上漲與通貨膨脹,民眾想要保值投資,紛紛將目光轉向房地產市場。
面對房市一片榮景,市場上反而出現量縮的氛圍,房仲業者針對全台價漲量縮的地區進行調查,發現這些地區都是房地產的「熱區」,其背後原因,應與屋主認為晚些賣會賣得更好價錢的「惜售」心理有關,因此從台灣頭到台灣尾都有投資機會。

  宜蘭礁溪

  雖然北宜高全線通車,但宜蘭整體房地產並未如預料中的熱絡,比較例外的是礁溪地區因為溫泉旅館盛行,因此存在不少商機,目前地主也看好未來的價格持續上漲,惜售心態明顯。

  中和四號公園

  中和人口逾40萬人,3萬坪的四號公園是區內的一塊寶玉,加上國立台灣圖書館進駐,又靠近捷運永安市場站,條件不輸台北市的大安森林公園,地主、屋主惜售,有錢還不見得買得到。

  新板特區

  台北縣板橋市「新板特區」帶動房價走高、板南全線通車成第二話題,相對於新巨蛋的來勢洶洶,新板特區寸土寸金,土地與房價讓地主興起「慢賣」的念頭。

  南港經貿園區

  目前同時有多項重大建設齊步進行,包括雙線捷運、高鐵與新十大建設的「第三波高速公路」計畫,加上中央研究院的加持,南港經貿園區的房地產商品,儼然成為地主與屋主手上的明珠。

  桃園市中正特區

  南竹路連接台四線及直通中正機場路段,富國路高架道路則是將中正特區與中壢市相銜接,還有桃園縣第一座大型藝文中心的加持,一地難求。

  青埔高鐵特區

  交通將帶來高度的人潮流動,除為青埔場站周邊帶來投資熱潮,也嘉惠蘆竹及中壢等地區的房地產,交通利多可望帶動各行各業發展,有了完整的業種業態,表示有市場商機,房地產想要不好也難。

  台中市七期重劃區

  台中目前最受矚目的七期重劃區,商業氣息與生活機能逐漸完備,伴隨中部科學園區及精密機械科技創新園區陸續啟動及興建完成,房價水漲船高。

  台南市五期重劃區

  五期重劃區是台南市政府極力開發的地區,且地理位置在開發上將對安南、安平、西區以及南區造成直接影響,可望改變與北區、中區與東區的平衡關係,在商業上有很大的發展潛力,成為台南建商必爭之地。

  左營高鐵特區

  左營是大高雄人口成長速度最快的區域,南部唯一的三鐵共構左營特區,建商不斷湧入購地,擬打造具觀光、休閒、購物、飯店、展館等多功能的百貨特區。不用等到左營車站三鐵共構完工通車,左營車站土地就已炙手可熱,可見其未來的發展實力。

  鳳山文山特區

  位於高雄縣市交界、鄰近澄清湖的鳳山文山重劃區,是高雄縣第一個實施都市設計審議的特區,並設定為高級別墅區,成為房地產熱銷地段。此區也是鳳山市僅有的重劃區,加上鄰近的高雄市陽明商圈已無可開發土地資源,地主紛紛惜售。
  北區房屋總經理彭培業表示,房地產「價漲量縮」的現象,通常是屋主預期未來房價有上漲空間,以致抬高售價及惜售。
  這些價漲量縮的地區,建商囤積居奇心態,先建後售,導致上半年不但預售屋推案量減縮,甚至影響到成屋市場也出現交易量下降與惜售現象。
  不過,房仲業者也強調,價漲量縮的現象通常會導致議價空間「縮小」,因此賣方在訂價時要量力而為,避免被短暫的房價哄抬假象所蒙蔽。

 搶進全台增值抗跌區(2006/8/12)

●九十五年八月十二日 聯合報

  回顧10年房市 房仲選出投資金區域

  那些區段抗跌又能增值?房仲業者回顧十年房市,篩選出「全台最佳房地產投資價值區域調查」,台北市信義、大安及士林;台北縣中和、新莊和永和;桃園市、台中市西屯與高雄市左營名列榜上。
  住商不動產企劃研究室交叉比較十年來的房價抗跌性及漲價動能,發現上述幾個區域在房地產景氣上揚時,漲幅優於其他區域,在景氣下滑時,所展現的抗跌性也超越其他區域,是最值得進住的區域。
  住商不動產企研室表示,近十年來台灣房地產景氣循環可粗略分為兩個階段:民國85年至90年屬景氣走疲房價下跌循環、民國90年至95年是從低點往上的回升階段,先找出漲幅高者,再挑出抗跌者,兩者兼具就是具投資價值的區段。

  南港漲幅驚人 抗跌普通

  住商不動產總經理林倩說,多數的房地產投資人習慣於跟著交通建設走,追逐具上漲動能的高價區段,卻常忽略建商搶建後供給量大增,當景氣下滑時這些區域的房價往往也最先不支倒地,她建議投資人,選擇購屋區域時,除了要考量增值潛能外,也應留意房價的抗跌性。
  在台北市12個行政區中,近五年來南港區的漲幅最為驚人,也吸引最多短期投資客進入,但回顧民國85年至90年間房地產景氣下滑時,南港區的抗跌性卻表現平平,在12個行政區中排名倒數第四。
  反觀在過去五年間房價漲幅位居北市第二、四、六名的信義、大安及士林區,漲幅分別高達67%、60%及46%;而他們在民國85年至90年間的抗跌性也優於其他區域,是台北市各行政區中最具投資價值的區域。

  中和新莊永和 表現穩健

  台北縣方面,中和、新莊、永和近五年的房價漲幅分別為39%、39%及33%,漲幅在北縣各行政區並非最出色,僅能算中上表現,但這三個區域在抗跌性上卻展現了驚人的穩健性,綜合性的投資價值反而超越近年來漲幅最大的蘆洲、汐止和淡水。

  依風險承受力 選擇區域

  林倩說,綜觀十年來台灣房地產市場,前五年是慘烈的房價下跌期,後五年則逐漸走出谷底,近三年更展現的強勁漲幅,以目前各行政的房價而言,幾乎都已超越了前一波房價下跌前的高點,走向歷史新高,未來房價應仍有往上攻堅的機會,投資人可根據自己承受風險的能力來選擇投資區域。
  風險承受能力較大的投資人可考慮近年來漲幅驚人的區段(如南港、蘆洲),但穩健型的投資人或自住型客戶則建議選擇漲幅不見得最驚人,但抗跌性極佳的區域(如台北大安、信義區)。

  漲多跌少區 生活機能佳

  林倩分析,漲多跌少的區域,都具有交通方便、生活機能佳的共同特色,能夠滿足一般購屋者通勤與生活需求,也再次證明了購屋時必須拋去話題性,回歸基本面的求生法門。
  此外,由於目前精華地段有限,未來都心與周邊的房價差距將會越來越大,即使同在台北,價格也會出現天差地遠的狀況,對於預算不足的換屋的民眾來說,同樣預算下,寧可選擇都心小坪數物件,如果坪數實在不敷使用,再考慮行政區周邊,如鄰近松山區旁的內湖區、信義區旁的文山區等,以周邊交通與生活機能為考量
,一樣可以買到人人稱羨的好屋。

  不迷信利多 不當套牢族

  房仲業者說,房市熱度高,不表示不是買點,只是在眾聲喧嘩的市場中,購屋者必須要釐清自己的住屋需求,並瞭解自己的財務狀況,進一步評估自己是否有真正的購屋需求,切忌迷信重大利多,成為房價高檔中的套牢一族。

 舊屋新裝 裡子要顧(2006/8/12)

●九十五年八月十二日 聯合報

  拉皮屋 怎麼挑

  確認結構、產權、屋齡 再決定值不值得買

  民眾選購「老骨頭新屋」,不能光看簇新的外觀,房仲業者建議,應檢視結構安全、查看產權、確認屋齡後,再做決定。
  房仲業者指出,一般舊屋整建工程,扣除樑柱不動外,建築物裡裡外外都會動工整修,例如補強建築結構,重新砌磚築牆、修整水電管線、變更格局、外牆拉皮美化等,安全上應該要比整建前強化。
  仲介業者表示,建物產權可以看出屋齡,仲介業也會說明屋況,但民眾確知將選購的房屋是老屋新裝後,必須進一步瞭解結構強度和屋況細節等結構安全部分,可以詢問銷售業者是否有專業技師簽證,並要求提供相關結構安全的證明文件。
  北區房屋表示,20、30年屋齡的建築最常發生漏水問題,可以查看屋簷牆角是否有滲漏、裂痕,並查詢管線是否有更新等。
  事實上,房地產專家說,一般屋主若有意將手中舊屋賣到好價錢,也可以仿照建商「老屋拉皮」模式,出售前先重新整修,讓老屋享有新價。但屋主必須注意,整修工程必須包含天、地、壁的部分,例如,先抓漏、解決滲漏問題,重新粉刷油漆;耐用的磁磚地板也許不須更換,但需要清理;若為木質地板,因經久使用產生
磨損,可修補或全面換新。
  房地產專家還說,良好的照明可以讓屋況顯示較佳,增添賣相,因此室內可採柔和燈光,壞掉的燈泡一定要換。房屋外觀若有磁磚破損或掉落,應該修補或者全部換新。


北市老屋新裝
────┬─────┬─────┬──────
建築物 │ 地段 │改裝前房價│改裝後房價
│ │(萬元/坪) │(萬元/坪)
────┼─────┼─────┼──────
臥虎藏龍│仁愛路二段│約55 │約70
────┼─────┼─────┼──────
漢宮大廈│忠孝東路 │30以下 │約35
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東華大樓│基隆路 │25以下 │約50
────┼─────┼─────┼──────
藍天凱悅│敦化南路 │45 │約50
薋薋薋
資料來源:北區房屋、永慶房仲

 北市不動產資料庫開站 暫不收費(2006/8/12)

●九十五年八月十二日 自由時報

   不動產交易價格資訊以往總像放在黑箱中的物品,讓人難以猜透是什麼,這種隱匿、紊亂的情況從昨日起改觀了,台北市地政處發表並試營運「北市不動產資料庫」系統,提供交易價格、建商推案等資訊,作為民眾買賣租賃房地產及生活居住的參考,還提高房地產市場的透明度。
   地政處昨實機展示「北市不動產資料庫」的網站(http://www.tred.tw)及操作流程,展現該處不動產資訊網路化服務重大成果,市長馬英九主持啟用。
   地政處表示,前年開始委託財團法人國土規劃及不動產資訊中心負責建置,台北大學監審,整合公私部門相關系統,成為即時互動的網站。
   該網站提供「整合查詢、交易價格、建商推案、不動產說明書、估價便利通」等 5項付費查詢服務,及「區位選擇、不動產統計、環境資訊、輔助資訊」等 4項免費查詢服務,還可連結地政登記、建築管理、都市計畫、工商登記、人口等個案與統計資訊。

 明年正式啟用再收費
   地政處指出,該網站試營運到十一月底,民眾申請臨時會員享有3000點試用點數,可免費瀏覽使用所有功能,明年元旦起正式啟用後,必須上網正式申請付費入會才可瀏覽需付費查詢的服務項目。
   馬英九說,不動產資料庫在國外行之有年,市場資訊流通和透明,減少違法事項,未來還要不斷修正及補充,而市府開全國風氣之先,已有其他縣市向市府諮詢跟進建置。

 買屋前先申請信用報告書(2006/8/12)

●九十五年八月十二日 蘋果日報

  很多人都有信用卡或銀行貸款繳款不正常的紀錄,嚴重者甚至會影響個人信用。專家提醒,個人信用紀錄和未來房子能否貸款,和貸款利率高低密切相關,尤其在卡債風波過後,銀行對申請人的資格和信用紀錄更為嚴格,民眾須注意個人信用紀錄,日後申請房貸才會順利。

  攸關房貸

  北區房屋總經理彭培業表示,銀行對審核房貸標準愈來愈嚴格,除參考抵押不動產的位置、屋齡等條件,對於申貸戶條件審核更嚴格,若抵押的房子條件很好,但申請民眾負債比過高,或信用有瑕疵的民眾,仍有可能無法核貸。
  太平洋房屋流通部資深協理吳癸森表示,房貸、消費信貸、信用卡等繳款紀錄,就是個人信用評比依據,個人在金融機構的任何信用瑕疵,都會通報聯合徵信中心註記,讓往來銀行有資料可查,清楚紀錄個人是否記性不好、容易遲繳、經濟不穩定等。另外,只要進入協商機制,就表示曾經有不良的繳款紀錄,銀行在借貸給消費者時,只要看到此類註記,常會拒絕貸款。
  銀行保存客戶不良信用紀錄的期限,若跳票被列為拒絕往來戶,紀錄保存期限自通報日起揭露3年,對退票已清償並辦妥註記者,則揭露期為清償日起6個月;貸款逾期償還紀錄,保存期限自清償日起揭露3年,若被銀行列為呆帳者,則紀錄自轉銷日起揭露5年。至於欠信用卡費用被金融機構強制停卡者,將自停卡發生日起
揭露7年,若已完成清償,揭露期自清償日起縮短為6個月,破產宣告紀錄者自宣告日起揭露10年。

  買屋前先查信用狀況

  吳癸森指出,即使不良紀錄有保存期限,一旦被列為黑名單,這些紀錄就會成為一輩子的烙印,很難清洗得掉。過去在銀行留有不良紀錄的民眾,購屋前可至金融聯合徵信中心申請個人信用報告書(中文報告每份100元),確認是否仍被銀行列為不歡迎人物,以免屆時借不到錢或額度不足。消費者須留意,並非有房子抵押給銀行就能借得到錢,儘管建商保證可貸到房價的8成,若在銀行留有不良紀錄,經查屬惡意跳票,恐怕也無濟於事。

 外資蓄勢待發 備妥千億買樓(2006/8/11)

●九十五年八月十一日 中國時報

  今年上半年外資買樓的熱潮完全熄火,跌破市場眼鏡。不過商仲業者仍樂觀認為,外資手頭握有千億資金隨時準備「下手」,加上台灣商用不動產價格相對亞洲國家為低,現在是「逢低買進」的最佳時機。
  去年外資資金加速在台灣買樓的速度,成交金額由2004年的32億元躍升至2005年的85億元,增長超過二倍。
  今年以來大筆商業不動產買賣案件,包括新光人壽以六十四億元標下聯勤信義土地;富邦人壽以十五億餘元,向第一產險買進北市大安路五百多坪土地;安泰銀行花八億多買下內湖二千多坪土地;南山人壽買下太平洋建設在高雄一千多坪土地。多筆交易都不見外資蹤影。
  仲量聯行總經理趙正義指出,多數案子遇到賣方看好未來兩岸關係大好而「惜售」,大幅拉高價格,讓外資機構臨門又縮手。不過目前至少有十多家外資準備買樓,包括美國前幾大投資機構的美系資金,全部資金有上千億元,其中幾家大型投資機構都希望一年能在亞洲地區購買三十棟以上的大樓,顯示外資來台買樓的意願仍高。
  外資想在台灣買樓的原因,趙正義指出,主要是看好未來兩岸關係能突破、亞洲資產題材,以及台灣商業不動產的價格基期相對亞洲主要國家為低,未來包括房價、租金應該都有上升的空間。
  世邦魏理仕總經理雲惟鴻指出,外資對台灣商業不動產市場「非常樂觀」,因此一直都有極龐大投資部分在等著加碼台灣大樓。包括台北市中心、內湖一帶的優質大樓都有不少外資問津,且來台「詢價」的外資客戶越來越多。
  雲惟鴻認為,外資看好台灣整體經濟情勢,不用擔心沒有外資想買,只怕台北市優質大樓的物件數量不夠。

 專家建議不問新莊價格只問補漲空間(2006/8/11)

●九十五年八月十一日 中國時報

  新莊有一特色是,中古屋會支撐新成屋行情,目前一間在民國84年、約17年屋的中古屋,每坪月租金約1.5萬元,租金報酬率可達6%,至於裝潢屋1坪若1萬元,每坪房價18萬元,那不如去買每坪19萬新成屋,我認為,未來新莊房價會直升每坪24萬至25萬元之間。
  以「藝術國寶」一案為例,案量達24億元,預計在今年底交屋,從248戶已售出30戶,由於主力36-50坪,均價從當初每坪17萬元飆升到每坪20萬元,主因,這一波市場買氣強,原物料上漲,使區域客佔七成,這也表示,基地大具中庭與整體規劃,公設比低個案,一定會受客戶青睞。

 新莊大每坪飆上28萬新行情?(2006/8/11)

●九十五年八月十一日 中國時報

  台北縣四大戰區,除了板橋、林口、三峽之外,目前戰況最激烈的就屬新莊地區了。新莊因為拜副都心之賜,今年八月已有一挑高個案,搶先喊出每坪24萬元新行情,不少業者甚至預估,新莊未來在副都心、捷運、特一號交通建設下,25萬元是支撐盤整水平,上看28萬元,行情可謂直達雲端。
  一走進新莊,所看之處,到處是大興土木的交通建設。交通打開了新莊行情的任督二脈,旬括一、全長26分里的捷運新莊蘆洲線,即將在98年完工,三、中正機場捷運線,三、中運量的環捷運線,四、全長17分里的特二號快速道路,五、台一線高架道路。
  這五大交通系統,讓新莊耳目一新,躋身大台北生活圈,未來,進入台北市只要五分鐘,另外,30分鐘馬上串聯大台北各縣市地區,讓沈迷三年的新莊,觸動房價神經,行情扶搖直上。
  引爆新莊另一賣點是,佔位101么頃的新莊副都心已成型,另外,擁有6.6萬坪運動分園,讓新莊由以往的汽修廠、工廠區,一躍變身成雙B馬力的F1引擎,房價像急馳汽車一樣,一飛沖天。
  尤其,新莊正流行一股「先建後售」、高自備,與另一種成屋付款預售化、低自備的撕殺大戰,前者,在平均上塑造大型社區整體造鎮,例如,歐洲村格局,強調平地造鎮奇蹟,另一戰場則是以低價大搶客斥,只要數萬元就能進駐買屋,所以,新莊地區高低價落差仍大,但目前則屬「先建後售」、高自備個案開戰,彼此在建材、格局、規劃超級比一比,這對購屋入而言,是一大良性循環。
  「台北君悅」一案,是目前新莊最具代表指標案。佔坡達上千坪土地,是北台灣首座萬坪歐洲村,從第一期「法國勳章」、第二期「台北愛樂」、第三期「巴黎樂章」、第四期「帝后花園」、第五期「台北君悅」,以及到目前正規劃的第七、八期,從第一期每坪定價16-17萬元,目前已定價在21萬元以上。
  「台北君悅」系列10大造鎮案,總規模案量達200億元,皆規劃歐洲村格局,強調造鎮規模與精緻度,是精業、博達建設這三年來在新莊的代表作,目前已吸引相當多三房區域客進場。
  新莊個案,價格不一,雖然部份個案上喊每坪24萬元,購屋人也都會殺價,不過據了解,目前議價空間已明顯縮小在一成以內。

◆中古屋看板 上新莊每坪逼進20萬元

  根據東森房屋企研室「束森房價指數」統計指出,台北縣新莊市近五年來,公寓是主流,每年成交以41%速度成長;上半年平均成交價為16.4萬/坪,以36∼40坪為主,凸顯,購屋結構已從40坪以下3、4房,漸轉為30坪以下小家庭。
  東森房屋新莊中港店店長廖本棟表示,上新莊因受副都心開發激勵,推案集中、房價抬升,中原路、思源路預售房價直逼20萬/坪;新泰、中港、中華、中平一帶,新成屋約17∼18萬/坪,電梯大樓約13∼15萬/坪,知名成屋個案如「典藏羅丹」,成交價約18萬/坪,「五星尊爵」有20萬/坪。另外,屬於投資型的產品,市場接受度頗高,尤其是裝潢後的公寓2樓與頂樓,房價比電梯大樓好,最高可成交到20萬/坪。

 現代人購屋 內外都要美(2006/8/11)

●九十五年八月十一日 聯合報

  建物條件 環境機能 e化設施 公共設施 台北人最關注

  房價節節高漲、房屋自有率逾百分之八十六,但民眾仍有超強的換屋需求,房屋交易量高。根據調查,換屋的動機主要來自「選擇更好的居住環境」,民眾購屋選擇轉為重「質」時代。
  買房子,不只是買一個遮風避雨的殼。當國人生活水平上升,住宅社區周邊的環境品質成為重要的生活條件。
  自從SARS過後,房市景氣復甦,絕大多數的購屋動機來自「換房子,換一個更健康、更有品質的環境」,許多應運而生的休閒住宅、養生社區及擴大到新市鎮規格的建案,成為市場上的搶手貨。
  根據尼爾森媒體研究公司針對「大台北區居民居住品質研究」調查顯示,各項居住條件中,建物條件、環境機能、e化設施及公共設施,為民眾購屋時最關注的條件。
  在「居住品質考量」的調查項目中,建築物本身因素、建物結構安全、建物週遭環境、交通便利性及週遭生活機能,為受訪民眾最重視的五大條件。
  在不滿意的選項中,「公共休閒設施」最具改善空間,也是大台北居民最感不足的地方。
  特別是在地狹人稠的大台北地區,市區充斥屋齡動輒二、三十年的老舊住宅,對於棲身高樓大廈的民眾而言,室內空間多半在三十坪左右,打開窗戶多半也「緊臨」著前後左右棟的鄰居,窗外就是灰黑黑的都會景觀。
  大台北居民對建物的公共休閒設施不甚滿意,凸顯民眾可分享的公設不足,居住品質與民眾的預期落差甚大。
  整體來看,未來三到五年有購屋計畫的民眾,對各項居住品質的不滿意度高於其他居民,他們在意的居住條件中,公共休閒設施及居住空間位居前位。
  政大地政系教授張金鶚表示,房價隨房市景氣復甦已連漲了三年,但是,很多市區的房價超乎行情,生活空間狹小、綠地不足,從民眾實際的生活體驗來說,不見得以高價買到了理想的環境。
  休閒、養生住宅暢銷,也凸顯民眾選購房屋的意向,在社區裡引進綠意,從早期的中庭花園,逐漸延伸到社區外的街道,甚至現在還有造鎮案認養整條馬路,沿路種植行道樹、捐贈公園,不只美化社區內環境,而是整體塑造外環境,將公設直接規畫在社區周邊,而不是灌注在消費者購買的房屋權狀裡。

 全台重劃區 房市潛力股(2006/8/11)

●九十五年八月十一日 聯合報

  新發展

  現代人買房子不是只看房子,還看周邊環境。環境規畫完善的重劃區、新市鎮社區成為房市潛力區段,人口不斷移入、房市銷售成績亮麗。
  北市大直、北縣新板特區、竹縣竹北市、台中七期重劃區、台南五期重劃區、高雄農十六,及林口、三峽有造鎮案進駐地段,都是近年熱賣區。

  信義計畫區 重劃區典範

  信義計畫區是因市政中心遷移而發展的,中信房屋表示,全台新興重劃區中不乏與信義計畫區相同的模式,包括台北縣新板特區、台中市七期、台南市五期及高雄市的農十六特區。

  大直重劃區 捷運帶利多

  至於大直重劃區則受惠基隆河整治完畢,坐擁景觀特色,沿河岸蓋起一棟棟豪宅,加上交通建設加持、產業進駐、人口聚集後,購物中心進駐,於是也也發展出商業、消費及高級住宅區的次信義計畫區型態。
  大直重劃區獨享基隆河岸截彎取直的綠帶及河景,環東大道通車,與信義計畫區及竹科、機場等交通緊密連結,美麗華商圈及內湖科學園區成形,捷運內湖線預計民國九十七年完工通車,區內成屋市場目前豪宅每坪四十五到五十五萬元、大廈每坪約三十五到五十萬元。

  南港、新板 三鐵來加持

  北市南港重劃區擁有三鐵共構機能,又有南港經貿園區加持,捷運聯通信義計畫區形成市政中心的東延伸線,捷運南港線預計民國九十九年通車,目前區內大廈成屋行情每坪約二十到二十八萬元。
  新板特區位於台北縣政府特區內,也具三鐵共構建設,有捷運板橋線、土城線開通,未來則有環狀捷運線,特二號快速道路預計九十八年完工,區內亦規畫大台北新劇院。區內成屋豪宅每坪三十四到四十一萬元,十五年到三十年公寓每坪約十五到二十萬元,十年內大樓每坪約二十到二十六萬元,店面每坪約四十到七十萬元


  竹北市 有高鐵 近竹科

  竹北市為新竹縣政府所在地,高鐵六家站區在這堙A近新竹科學園區,土地交易熱絡,每坪約二十二到二十五萬元,大樓華廈每坪約十到十五萬元,透天別墅總價約一千三百到一千五百萬元。

  中市七期 捷運雙站利多

  台中市七期重劃區新市政中心將建設國家音樂廳,鄰近高鐵烏日站,有捷運綠線、藍線雙站利多,區內有新光三越百貨、衣蝶百貨、華納影城及老虎城,形成新的消費商圈,又近中科、台中工業區及精密機械園區,區內土地每坪約二十二到二十八萬元,豪宅每坪單價約十八到二十一萬元。
  
  台南五期 交通將更便利

  台南五期重劃區為市政中心所在,市區鐵路改地下化,另改善台鐵台南沙崙支線,便利與高鐵銜接,由國道八號台南支線可至西濱公路,區內透天別墅總價約六百到八百萬元、電梯大樓每坪約七到十萬元。

  高市農16 捷運明年通車

  高雄市農十六特區亦是新市政中心所在,周邊有高等法院、三民家商、巨蛋球場、中央公園,緊鄰四十四期美術館園區,同時鄰近高鐵左營站,建設中的捷運紅線預訂明年通車。區內大樓每坪十一到十五萬元,豪宅每坪約十六到二十二萬元,住宅用地每坪約十九到二十一萬元,商用地每坪約三十三到三十七萬元。

  林口三峽 大造鎮案進駐

  近兩年林口、三峽地區,則由民間建商扮演主力開發的角色,大型造鎮案進駐,形成另一個不可忽視的潛力區段。由於建商大方回饋公共建設、綠地美化景觀,讓這兩區的開發加速,也吸引原先大台北市郊的人口移入,未來發展不可小覷。

 園道住宅 增值性佳(2006/8/11)

●九十五年八月十一日 經濟日報

  購物指南

  屢創高房價紀錄的台北市仁愛、敦化林蔭大道,因為可建土地愈來愈稀有,每坪售價行情突破百萬大關,依然是頂級客層購屋首選。
  被視為台中市容標誌、市民驕傲的綠園道,相較於台北行情也不遑多讓,尤其知名的三大園道─七期市政園道、科博館經國園道及太原園道,以高抗跌性和增值特性,成為名宅潛力特區。
  在可建土地幾乎一地難求的情況下,園道住宅價格不斷向上攀升,其中市政園道每坪售價突破30萬元門檻,經國園道也有20萬元行情;對於一般品味菁英家庭,
想要進住園道旁,目前唯一、也是最經濟划算的選擇只剩太原園道。
  位處台中市核心的太原園道,都會發展成熟、公共建設完備,對外有文心、大雅等交通動脈連結中港及中清交流道,又鄰近中友百貨商圈,民生購物十分便利。
  值得一提的是,此區濃厚的文教氣息,台中一中、曉明女中、賴厝國小、普霖斯頓雙語小學等明星學校都在區域內,對重視孩子學習成長的家長而言,可說是首
選的生活環境。現階段13萬至18萬元的區域行情,負擔也在可接受範圍內。

 漏水修繕費 公基金不應付(2006/8/11)

●九十五年八月十一日 蘋果日報

  苗栗謝小姐問:

  我住頂樓,屋頂漏水,我認為是公共管線或頂樓公共區域的結構出問題,應用社區公共基金修繕,但管委會卻一直拖延不修繕,我打算拒繳管理費抗議,請問法律上是否站得住腳?我還找了中華民國營建防水技術協進會推薦的廠商來鑑定,管委會卻不認同,請問法院是否採納這個協會的鑑定報告?我若告上法院求償,須要哪些證據?

  台北地方法院法官鄭麗燕答:

  屋頂漏水該由誰出錢修繕,與管理費是兩回事,謝小姐沒有理由拒繳,否則管委會有權提起民事訴訟,要求妳給付管理費。
  法院審理漏水糾紛,通常會要求當事人找具有公信力的建築師、土木技師、結構技師等公會來鑑定,謝小姐提到的防水廠商,若缺乏這些公會的推薦,法院可能不會採納。

  釐清責任後求償

  謝小姐應該把漏水情形拍照存證,並找具有公信力的單位鑑定漏水原因,釐清責任,再向法院提起修復漏水或求償的訴訟。
  另外,謝小姐不得要求管委會用公共基金修漏,因為屋頂漏水即使是公共管線出問題,應由該棟各住戶平均分攤修繕費用,而不是社區全體住戶付錢,因為管委會收取的公共基金是用於全社區的公共事務,且須經全體住戶同意。
  單一一棟建築漏水,不該動用全體的公共基金,且管委會沒有義務處理單棟建築的漏水問題,謝小姐要先經過鑑定,確認哪些部分該由全棟住戶分攤,並與各住戶協調,若有人不配合,可以向法院提起分擔修繕費用的民事訴訟。

 投資大論戰 買舊建照、公設低才是聰明(2006/8/11)

●九十五年八月十一日 中國時報

  「買舊建照、新成屋,是今年北縣購屋的要訣之一,因為,公設比會比較低。購屋人在投資之前,最好先問,貴建設公司在興建樓層時,是12天蓋一層,還是7天蓋一層?如果7天蓋一層,水泥密合度未臻完善,房屋結構很容易出現裂痕、漏水的,這是購屋第一步。」冠龍廣告總經理許榮村表示,面對這麼多案量,這是購屋第一步

  冠龍廣告在今年,分別在新莊、泰山將接下十大案,他表示,大家都看好板橋,行情一直升,主因板橋新站、高鐵、台鐵有三大匯集利多,板橋已成型,區域行情屬成熟期,但是,新莊、泰山,目前重大交通建設尚未發酵,所以爆發力還未表現,板橋再飆漲已面臨壓力,但是,新莊還尚未引爆高行情。
  有一跡象是,今年年初,我看到新莊行情,已從每坪14萬元飆升到每坪18萬元,到現在每坪又飆升到21萬元,新莊的確已破20萬元大關,區域行情壓力帶尚未形成,這會和板橋的水滴效應一樣,先從新板特區向外擴散,尤其,新莊副都心尚未表現,後勢值得觀。
  至於該買那一些產品?許榮村表示,三房仍主力,目前新莊尚未有二房租屋市場,三代同堂換屋族,仍是市場主流,所以投資不要隨便買一些不易脫手房屋。另外,自去年七月一日起,北縣新建照七樓以上須二樓梯、一電梯,公設比高、虛坪多,買舊建照、新成屋,’反而可檢視屋內狀況,這才是智舉。

 住宅法草案出爐 依貧富、弱勢評點(2006/8/10)

●九十五年八月十日 工商時報

  「住宅法(草案)」出爐!未來國宅、勞宅、首購等各類優惠將全部落日,統合由「住宅法」依貧富、弱勢程度等進行「評點」,符合一定標準者將享有租購房屋的租金或融資補貼;此外,新制還參考日本制度訂定「最低居住水準」門檻,選擇符合條件住宅,政府才給予補貼。
  營建署官員指出,「住宅法(草案)」的訂定,主要為解決國內住宅長期供需失調、住宅福利政策分歧等問題,草案將於年底前提內政部審議。
  官員表示,新制具有三大創舉,包括建立住宅補貼「評點」機制、參考日本制度訂定「最低居住水準」標準以及納入「反住宅歧視」概念。
  首先在建立住宅補貼評點制度,將統整現行國宅、勞宅等補貼政策,未來全依申請補貼者的經濟、社會等弱勢程度,如單親、低收入戶、原住民、身心障礙等,訂定「評點」機制,分數達一定標準者,給予自建、自購住宅貨款利息補貼、租金補貼,或是修繕住宅貸款補貼。
  其次,就住戶成員居住空間、設備等條件,建立「最低居住水準」制度,官員說,這項概念主要參考日本經驗,以居住空間及規模設定衡量標準,也就是說,就家庭成員擁有的有空間大小,以及家庭公共空間訂定最低標準,申請補貼者選擇的住宅標的必須符合規定,才能申請補貼。
  惟新制尚未上路,已引發部分地方政府反彈,官員表示,由於「住宅法」相關補貼政策,將由中央政府編列預算,搭配地方配合款辦理,部分縣市政府擔心財政受到拖累,配合意願不高,惟營建署正在積極溝通,爭取認同。

 卡債2萬已還清 房子仍查封(2006/8/10)

●九十五年八月十日 蘋果日報

  高雄縣大寮鄉劉先生投訴,他積欠聯邦銀行卡費兩萬多元,經銀行催收,已在6月21日清償,但銀行仍會同法院在8月2日到他家查封房子。聯邦銀行理財貸款部
科長林小姐坦承銀行的確有疏失。鼎禾律師聯合事務所律師盧世欽說,民眾只要能舉證名譽受損,可向法院提精神賠償訴訟。

  名譽受損可求償

  劉先生說,聯邦銀行及高雄地方法院查封人員把封條貼在他家騎樓柱子上,鄰居看到封條議論紛紛,讓他父母十分難堪。雖然銀行發現錯誤後,當天就派專人到他家道歉,「但對我們家造成傷害難以彌補。」
  聯邦銀行林小姐說,劉先生因欠卡債,所以該行向高雄地方法院提出清償訴訟,法院並通知他出庭說明,但他當天未出庭,而是到聯邦鳳山分行清償欠款,且事後也未向法院提出說明,因此才會執行查封。不過,林小姐也坦承,銀行內部未確認是否清償完畢就執行,「銀行也有疏失」,會再和劉先生協商賠償問題。
  律師盧世欽說,民眾已清償欠款,銀行仍執行查封,程式有瑕疵,若造成名譽受損,民眾可向法院提出「回復名譽」、「精神賠償」訴訟。

 徵地41年 未留補償金紀錄(2006/8/10)

●九十五年八月十日 蘋果日報

  官方資料遺失「可打行政訴訟爭權益」

  台北林小姐投訴,她的父親兩年前過世,清理遺產時發現父親名下還有兩筆土地,且早在41年前已被徵收,但奇怪的是,竟未留下任何已領取補償金的紀錄,林小姐說:「政府沒給錢,徵收應無效,若不歸還土地,就應該補發補償金。」

  台北市及台北縣政府都坦承原始資料早已遺失,處理棘手。內政部則說,可打行政訴訟爭取權益。中華民國地政士公會全國聯合會秘書長王進祥認為,民眾可主張徵收無效,以行政訴訟爭回權益。
  林小姐說,這兩筆土地在萬隆捷運站附近,現已變成大馬路(羅斯福路),面積有303平方公尺(約92坪),以目前公告土地現值計算,地價達6029萬元。但1965年,政府為拓寬馬路徵收時的補償金僅約4萬6千元(每坪約500元)。
  「土地徵收後應歸政府所有才對,但所有權人仍掛我父親的名字,我要辦理繼承,卻被拒絕,」林小姐說:「我請政府調出當年的紀錄,結果上面根本沒有我父親已領錢的紀錄,既然如此,土地就算沒徵收,應還給我吧?」她說,為爭取權益,已奔波年餘,但問題都沒法解決。

  兩筆土地已變成羅斯福路,清冊無領款紀錄。

由於這兩筆土地徵收時還是台北縣轄區,因此縣地政局在此案發生後,即搜尋相關紀錄,但最後卻只找到土地登記簿上有加貼浮籤註記徵收情形,及一份補償金具領清冊,其餘都沒有。但因清冊上沒有林小姐父親已領款的紀錄,讓地政局很頭痛。
  承辦課長蔡明舜說,因年代久遠,其他資料都找不到,原因不明。如果林小姐要求發放補償金,只能呈報內政部,由徵收審議委員會來處理。台北市政府地政處也說,沒辦法處理此案。另外,兩個單位都認為,若要補發補償金,應按徵收當時的標準再加計利息計算。

  先聲請原案無效

  內政部地政司地籍科則說,到底有沒有發放補償金,還需要查明。不過民眾若認為權益受損,可以循行政訴訟途徑,尋求救濟。
  地政士全聯會秘書長王進祥說,本案因具領清冊上其他人都有領取補償金,只有當事人沒有,所以可證明的確沒領。民眾可先向台北市政府聲請原徵收案無效,
請求重新徵收。若市府駁回聲請,就可據此提起訴願,打行政訴訟爭取權益。

 今年房屋移轉量 將創新高(2006/8/10)

●九十五年八月十日 經濟日報

  房市瀰漫房價偏高導致成交量萎縮的疑慮,不過今年上半年北中南三大都會買賣移轉件數,比去年同期逆勢成長,推估全年移轉量將創歷年新高,台中市全年更上看4萬件,破近11年來的紀錄。
房仲業者推估,全台全年房屋交易量,將比去年43萬件再成長5%,挑戰45萬件大關。
  內政部統計處數據顯示,今年上半年全國房屋買賣移轉量約22萬件,較去年同期成長3.2%。
  永慶房屋總經理葉凌棋說,今年上半年買賣移轉件數逆勢成長,主要是SARS過後這三年來,大量預售屋皆已開始完工交屋有關。
  人口數連年負成長的台北市,今年上半年移轉件數約3.4萬件,全年有機會挑戰7萬件,比去年6.4萬件增加近一成,更可望創八年來新高。
  台中市上半年房屋買賣移轉件數2.08萬件,信義房屋推估全年可衝過4萬件,將是繼84年4.95萬件以來的新過紀錄。
  信義房屋總經理薛健平說,台中房市在高鐵10月通車,以及中部科學園區的產業火車頭帶動成長。
  薛健平說,台中市房市受921地震及經濟走低等影響,90年的買賣移轉案僅1.8萬件,第二年起在中科園區開發,中投、中彰等聯外道路及二高先後通車帶動下,逐年增加。看好台中房市前景,信義房屋下半年也將再開設兩至三家分店。
  葉凌棋說,雖然近期房市受政治紛擾、氣侯因素影響,他還是看好今年第四季的交易量將觸底反彈,全年交易量有機會成長5%,破45萬件。


全台都會區房屋買賣移轉件數
─────┬───┬───┬────┬───────
\ 年份│2005年│2006年│2006年全│備註
區域 \ │ │1~6月 │年(預估)│
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台北市 │6.4 │3.4 │6.8~6.9 │創8年來新高
─────┼───┼───┼────┼───────
台北縣 │9.7 │4.8 │9.6~9.7 │與去年持平
─────┼───┼───┼────┼───────
台中市 │3.7 │2.1 │3.9~4.6 │創11年新高
─────┼───┼───┼────┼───────
高雄市 │3.1 │1.6 │3.2~3.5 │創8年來新高
─────┼───┼───┼────┼───────
全 國 │43 │22 │44 │較去年成長3%
薋薋薋薋
單位:萬件
資料來源:內政部統計處

 保單規劃不當 遺產稅逃不掉(2006/8/10)

●九十五年八月十日 經濟日報

  新財長抓漏

  新任財長何志欽向逃漏稅的民眾宣戰,可想而知未來查稅將更嚴格。保險商品向來被民眾當成節稅的工具,間接造成地下保單猖獗,主管機關放話地下保單不受法令保障,但民眾可能不知道,即便是在台灣合法投保的保單,也可能省不了遺產稅。
  保險可節稅有黑紙白字當證明,根據保險法第112條「保險金額約定於被保險人死亡時給付於其所指定之受益人者,其金額不得作為被保險人之遺產。」不少高資產老人,在死前向多家保險公司同時投保保費與保額相等的高額保險,藉以迴避被課遺產稅。畢竟遺贈稅率最高達40%,等於是一半身家都要繳交國庫,絕大多數高資產階段都願意多花點時間、成本事前進行規劃。
  但也有來不及規劃,或手法太粗糙,以致後來被國稅局補稅的例子。根據大法官第420號解釋令對「實質課稅」的認定,及國稅局的說明,「遺產稅所注重者為遺產之實力意義及內涵,並非表面法律形式,應就實質經濟利益之歸屬予以衡量,
才符合實質課稅之公平原則。」讓刻意以保險逃漏稅的人,不再受保險法第112條
防護罩的保護,而且最後還可能落得查稅補繳後,比先前完全不做節稅規劃的人,財產縮水更嚴重。
  「即使客戶投保國內之合法保單,保險公司亦予承保,但並非所有保單都免納入遺產總額計算。」瑞泰人壽經理蘇忠禮提醒,保戶應瞭解事情的嚴重性,更正確規劃資產。
  不過,從國稅局的解釋及實務作業看來,保險節稅與否應視個案不同。例如:某甲今年40歲,投保保障型壽險5,000萬元,半年後意外身故,則依其投保動機及商品特性判斷,應被視為純為保障而投保,所以理賠金額5,000萬元會被列入免遺產總額。再看另一個案例,某75歲的乙男,投保投資型壽險5,000元,半年後疾病身故,國稅局極可能認為依其投保動機及商品特性判斷,有可能是為了規避遺產稅而投保,國稅局就可能予以補徵及罰鍰。
  根據遺贈稅法第46條,「納稅義務人有故意以詐欺或其他不正當方式,逃漏遺產稅或贈與稅者,除依繼承或贈與年度稅率重行核計補徵外,並應處以所漏稅額一倍至三倍之罰鍰。」
  由於罰款金額極高,上述75歲乙男一旦被補課稅或罰鍰,後果恐怕超乎遺族想像。假設他原本有1億元資產,例如其中5,000萬元買保單,如果後來被查稅罰款,很可能最後可轉移給後代的資產只剩4,963萬元;如果沒被抓到,則最後移轉給後代的資產有9,063萬元,可說是成功的資產規劃。但比較沒買保險,與被抓到罰款
,前者即便被課遺產稅後還是有6,513萬元,勝過後者的4,963萬元。

 不養爹娘 到手的土地被討回(2006/8/9)

●九十五年八月九日 聯合報

  嘉義縣八十三歲的方姓老先生,把近千萬元的土地贈與三個兒子,條件是奉養兩老,但三個兒子卻在土地到手後對雙親不聞不問;老先生打官司討回土地,桃園地院昨天判決三個兒子應返還土地。
  是嘉義縣方姓老先生自認年事已高,需要兒子照顧,也想在生前把財產事先分配,因此兩年前找來三個兒子,要求兒子奉養他和老伴。兒子們答應後,他把名下近千萬元的兩塊土地過戶分給他們。
  方姓老人向法院指出,三個兒子獲贈土地之初,還能奉行孝道,但不到半年,就對他和妻子開始不理不睬;去年七月起大兒子和二兒子為了避開他,搬到桃園縣居住,根本不理他,棄他和老伴不顧。小兒子雖住在嘉義,對他和妻子也是不聞不問,還嫌和他們生活麻煩。
  今年五月間,他以三個兒子未盡孝道和不負扶養義務為由,向桃園地院訴請撤銷贈與,要討回分出去的土地。
  桃園地院審理時,方老先生的大兒子和二兒子都表示工作能力低,收入不豐,家裡經濟自顧不暇,甚至還得向朋友借錢度日,無法拿生活費回家盡孝,獲贈的土地也難變賣,根本無力照顧雙親;小兒子則從未出庭說明。
  法官認定方老先生贈與時附帶條件是三個兒子輪流扶養,但三個兒子未盡奉養雙親的義務,符合撤銷贈與的法定理由。

 建商違背售屋契約 可求償(2006/8/9)

●九十五年八月九日 蘋果日報

  高雄陳小姐:

  我訂了一間預售屋,買了平面機械車位,售屋人員當時保證休旅車(二點一噸﹞絕對可以停,但自行上網查資料只看到平面車位只有承重一千五百至兩千公斤,請問我可要求他們提出車位的載重證明嗎?要如何處理才好?另外我在驗屋時發現所有房間都只有一個單純的黃光燈泡,沒有基本的燈具,建商指每個人喜歡的燈具
花樣不同,所以只牽基本電源線裝個燈泡,要我們以後自己換,請問我可以要求他們換成日光燈嗎?

  律師鄭瑞崙答:

  依陳小姐所說,售屋人員曾保證平面機械停車位絕對可以停放休旅車,則建設公司依約應提供一個有契約預定效用的機械停車位,才算有履行契約;若建設公司屆時交給陳小姐的機械停車位未達到所保證的效用,而造成陳小姐或第三人損害時,可依據《民法》第三五九條及第三六○條主張解除契約並請求損害賠償。

  應先取得保證證明

  當然,在訴訟上陳小姐必須先證明售屋人員曾經提出保證,建議妳可要求建設公司在預售停車位買賣契約書上載明,如此一來,若將來上法院訴訟時,妳較易主張權利。另外妳也可依《消費者保護法》第四十三條及第四十四條規定,向消費者保護團體或消費者服務中心申訴,若未獲妥適處理,可向停車位所在地的直轄市或縣市政府消費者保護官申訴,或向直轄市或縣市消費爭議調解委員會申請調解。
  至於房間電燈的問題,則視雙方預售屋買賣契約的約定,若契約明訂交屋時包含燈具,妳可向建商要求依約履行。

 土增稅賣方賴 買方須代繳(2006/8/8)

●九十五年八月八日 工商時報

  買賣土地在買賣雙方向稽徵機關申報土地增值稅後,依照稅法規定,應由賣方為納稅人,負起繳稅責任。
  若賣方未在期限內繳納土增稅,又不與買方註銷原土增稅申報案,台北市稅捐處指出,買方必須先代繳稅款,才可完成土地買賣過戶。
  一般來說,買賣土地由買賣雙方向稽徵機關申報土增稅後,稽徵機關就會核算該筆土地應繳的土增稅及有無欠繳地價稅的紀錄,若發現有欠稅時,稅捐處會將欠繳的地價稅及土增稅繳款書交由賣方繳納。
  不過,若賣方接獲土增稅繳款書後,未在期限內繳清,稽徵機關就會依土地稅法施行細則第六十條規定,通知買賣雙方限期繳清或撤回原申報案,若逾期仍未繳清稅款或撤回原申報案,稽徵機關就會註銷申報案及查定稅額。
  因此稅捐處指出,買方接到通知後,若認為該筆土地買賣仍然有效,買方必須向稽徵機關申請代為繳納土增稅及欠繳的地價稅,才可辦理土地移轉登記。
  而買方在代繳之後,稅捐處認為,買方可以在成交價中扣款,或向賣方求償,以保障自身之權益。

 爸爸購屋族 掌握三指標(2006/8/8)

●九十五年八月八日 經濟日報

  1.個人年齡層 2.風險承受度 3.家庭需求

  父親節到了,房仲業者提出爸爸的購屋經,依照個人年齡層、風險承受度和家庭需求三大指標購屋,可以兼顧居住品質、小孩學區以及未來保值性。
  信義房屋不動產企研室協理張欣民指出,爸爸購屋依年齡層分三大類,年輕爸爸、中年爸爸及退休爸爸。年輕爸爸經濟力較弱且初為人父,大多屬首購族,適合低總價產品,套房或小二房等過渡型產品都可考慮。
  中年爸爸大多事業有成,本身已有房子,小孩也都將進到中學就讀,許多是為小孩就讀好學區而換屋,因此明星學區成為首選。如果是彰顯個人事業成就或身份地位,則可選擇市區豪宅、景觀大宅或透天別墅。
  退休爸爸的子女大多成年獨立,再住大房子,不但大而無當,打掃起來也很辛苦,不如二次換屋到較小的房子,像是二房或小三房有管理的社區型住家,再將老房子賣掉或出租當收租公,賺另一筆退休金。
  當紅的不動產證券基金(REITs)也是退休爸爸的秘密武器。如果打算將大房子出租,可以切割成單位小套房,最能創造出超高租金報酬率,假使嫌當房東太麻煩,REITs是不錯的投資標的,保守、穩定收取4%到4.6%固定收益,退休生活更輕鬆。
  住商不動產企劃研究室表示,爸爸們日常忙於工作,為家庭打拼,很少有多餘時間與心力靜下心來研究投資產品,在油價物價不斷飛漲的今天,房地產對於爸爸們來說,確實是最佳投資保值產品。
  住商傳授想要投資房地產的爸爸們簡易心法,在購屋時以區位、坪數作為首要考量,避免選擇過於偏僻區位與過小坪數的房屋。這些房屋雖然價格便宜,但可能賺了差價、賠了本金,想投資房地產的爸爸不可不慎。
  信義房屋提醒,退休爸爸已經為事業打拼一輩子,往後人生不再需要積極賺錢,而是轉變成保本心態,二換時或是進行房地產投資時,房貸額度上愈低愈好,最好不要貸款,盡量把外部風險降到最低。
  退休爸爸如果真要貸款,最好選擇固定房貸或抵利型房貸,或是政府及各金融機構所提供的低利優惠房貸,將每個月的房貸負擔減到最低,才不至於影響退休生活品質。

 買中古屋 以要約書和斡旋金議價大不同(2006/8/8)

●九十五年八月八日 工商時報

  新竹王小姐問:買中古屋前,以「要約書」和「斡旋金」跟屋主議價, 有何差別?如果反悔不買,錢可以拿回來嗎?會有罰款嗎?
  永慶房屋回答:所謂「斡旋金」是基於買方已有購屋意願,但對賣方價錢多有保留時,透過仲介公司支付一筆斡旋金以表達購屋的誠意,通常約總價款的五%,由仲介人員去和屋主議價,一旦屋主同意即簽收這筆款項成為部分的定金。
  「要約書」則是另外一種選擇方式,即消費者在委託仲介業者購買房屋時,除支付斡旋金以外,亦可只簽立要約書給仲介公司,而不必預先支付任何款項,而仲介公司便依據此份要約書和屋主議價,若屋主同意買方之價格及條件後,買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。
  若是以要約書方式出價,買賣任何一方要是在簽立要約書後反悔,將必須賠償總價的三%罰款給對方。而若是以斡旋金的方式出價,當斡旋金轉為定金之後,買方才後悔不買,定金則需被賣方所沒收。

 自費修水管 管委會判賠住戶(2006/8/8)

●九十五年八月八日 自由時報

  台北縣中和市某社區3住戶不滿大樓水管阻塞,排水不良,屢向社區管委會反映後又無下文,只好自行雇工修理,再與管委會對簿公堂,要求板橋地方法院判賠施工費4萬6000元,院方判住戶勝訴,准予賠償全數金額請求。
  院方指出,審理時社區管委會辯稱,社區共有7棟大樓、296戶,過去發生類似問題時,都由社區住戶自行解決,這起住戶自家水管不通,應該比照過去模式,一視同仁辦理。
  提告住戶則認為,工人施工方式須以鑽洞機在排水總出口鑽洞,再用通管機清通排水管污泥及油污等穢物,並非如管委會所指,僅在自家廚房地板施工來解決排水問題,加上相關阻塞管線仍屬於大樓共用部分,要求管委會須支付相關修理費用。
  院方勘驗社區管線配置,根據施工過程及細節,認為提告住戶家中水管雖然不通,但是社區管線使用15年從未清理維護,所修理部分為共用管線,而且同棟住戶達30戶,費用應由區分所有權人或住戶共同負擔,故判處社區管委會敗訴,應全數賠償。

 隱匿輻射屋 仲介賺6萬判6月(2006/8/8)

●九十五年八月八日 自由時報

  住邦房屋前業務員許正忠,代顧客羅經天銷售輻射屋,2人剪除輻射鋼筋,並在輻射過量處蓋鉛板後重新粉刷,再以1268萬售屋給江姓女子,江女3年後改建房子發現真相,台北地院依詐欺罪判許正忠徒刑6個月,考量他僅獲利6萬,法官准他可易科罰金,羅經天因逃亡被通緝。
  判決書指出,羅經天長住美國,89年間受母親之託回台將母親位於台北市復興南路的房子出售,當時他委請許正忠找尋買主,但房子經中華偵測公司鑑定後,發現輻射值為0.35微西弗,遠超過0.15微西弗的標準值,羅某與許正忠採取改善輻射工程後,再將房屋以1268萬出售給江女。
  92年7月間,江女欲重新整修房屋,卻發現屋內多處有鉛板,拆開鉛板後,江女發現多處鋼筋被抽換及剪除,她向行政院原子能委員會要求檢測,發現自己的房子竟是輻射屋,江女報警究辦。
  警方逮捕許正忠,羅經天未到案被通緝,許某說,此屋的輻射狀況屬可改善範圍,他才僱工改建,但台北地院審理認為,羅某犯行屬實有罪,仍可上訴。

 假造文件 買賣土地(2006/8/8)

●九十五年八月八日 自由時報

  不動產仲介業者蔡海龍、潘榮華涉嫌變造他人戶藉謄本,轉賣一筆土地,得款近千萬元,臺北地檢署昨天將2人依偽造文書罪嫌起訴,至於另一被告蔡天啟則獲不起訴處分。
  潘榮華、蔡海龍2人熟悉臺北市政府採購私有既成道路土地公開招標作業,他們得知,男子印永法在臺北市中正區河堤段有一塊土地,經查,印某已過世,土地沒有辦理繼承。
  潘某透過關係,與住在美國加州的印永法之子印寶成聯絡上,得知印永法共有5名子女,不過,潘向印寶成謊稱,只要他與其姊印寶蓉出具授權書,即可辦理繼承登記。
  潘某等人先至戶政事務所領取印永法的全戶戶籍謄本,之後,將印永法的另2名子女戶藉欄位全部剪除,讓人以為印永法僅有印寶存(已歿)、印寶蓉及印寶成3名子女。潘、蔡2人再持變造過後的戶籍謄本,連同相關文件,持向地政事務所辦理此道路用地繼承登記,之後,再將此土地移轉登記至蔡海龍名下,94年3月間,將此筆
土地以1400萬元出售給臺北市政府,扣掉相關費用,得款990萬元。

 日本未來屋 打造數位生活(2006/8/8)

●九十五年八月八日 經濟日報

  一般人經常有這種經驗,早上匆忙出門,大門究竟有沒有鎖也搞不清楚,偏偏上班又快要遲到,根本沒時間再回頭,以致於一顆心七上八下,整天擔心這個,害怕哪個。一旦,有了電子玄關,一切統統搞定,只要用手機即可輕鬆check一下,如果沒有,還可遠端遙控,把門關上。
  一向走在科技潮流尖端的日本,數位家庭的概念早就化為實際,在一般生活中實現。許多的資訊、家電大廠商紛紛開發相關產品,松下、日立甚至大手筆投資「未來屋」,全力推廣數位家庭概念。

  電子玄關

  宅配包裹幫你簽收;小孩回家、誰來造訪全都錄…

  台灣最近宅配服務炒得火熱,只要上網、看電視或到便利店走一遭,住在台北的人也能輕鬆吃到台灣各地的名產,問題是台灣多為雙薪家庭,白天家裡沒人,宅配包裹無人簽收的問題嚴重。
  聰明的日本人早就想到了,日本松下與日立公司都推出結合網路科技的電子玄關。如果宅配人員發現家裡沒人,沒關係,只要照指令做,電子信箱就會自動打開,宅配人員只要把包裹放進去,再把信箱關上即可,但問題是,還是沒有「人」簽收,怎麼辦?
  日本人想得很貼心,還設計了一個自動蓋章機,只要把單據塞進機器,蓋完章後就會自動退出。
  電子玄關不只可以代簽收東西,也可以管制家裡小朋友的行蹤,甚至在無人在家的時候,有什麼人曾經在造訪。
  不少小朋友放學後,常常會到外面蹓躂,以為只要趕在爸媽之前回家,就不會東窗事發。遇到電子玄關,這一招就不管用了。因為什麼時候到家全都被記錄,一覽無遺,加上有攝錄影機伺侯,非本人站定位置不可,想找槍手代打,門兒都沒有
。同樣的,朋友造訪按電鈴沒有回應,凡是曾通過或在玄關駐足過的人,都已被記錄,主人回到家,像聽電話留言般,看看監視畫面就知道。

  指靜脈

  手指放入掃瞄器中,就能幫你開門、開電梯…

  日立還發展新一代強調安全設計的電梯,在發生火警時,電梯會自動下降到安全的樓層,確保乘客不致受困火場;萬一乘客在電梯發生意外,只要尖叫聲超過95分貝,電梯門就會自動打開;當有客人來訪,電梯會自動降到一樓迎賓,並且自動到欲造訪的樓層開啟。
  至於樓層管制、刷卡開門的自動化就更不稀奇。傳統開門都用鑰匙,但鑰匙容易掉,又可能被複製,安全性並不是很理想,業者因此挖空心思精進門禁管制辦法,從鑰匙、卡片、指紋、瞳孔、顏面一直進步到現在的指靜脈活體辨識,令人嘆為觀止。
  市面上有不少生物活體認證技術,如指紋、瞳孔、聲音、臉型、指靜脈等,其中指靜脈位在身體內部,具有個人唯一,且長時間不會改變的永續性,又不像指紋容易複製,甚至發生個人資料外洩,安全隱私更有保障。
  日立公司研發部中村道治博士說,將手指放入掃瞄器中,感測器會馬上感知,從不同方向發出類似紅外線的光束,形成一個三維的立體圖像,攝影機會馬上紀錄下來,並轉換成可供比對的數據資料,前後只要0.8秒即可完成認證,不用借助鑰匙就可開啟大門。
  指靜脈生物活體認證系統還有一項過人的地方,它安裝了一個特別程式,能感知手指的血壓和血流,萬一犯罪分子鋌而走險把人的手指割下來,也會因為血液已停止流動,無法通過感測。
  日立亞細亞公司指出,指靜脈活體辨識系統精密度非常高,每500萬人只有一個人能僥倖過關,可說是銅牆鐵壁。另外,指靜脈不像指紋,容易因為富貴手,或手指沾有泥巴、油墨、水,而影響辨識率。

 養老住那裡費用比一比(2006/8/7)

●九十五年八月七日 經濟日報

  公立安養院最便宜;家庭看護費用較多;高檔養生村上千萬跑不掉。

  退休後想怎麼過?如果不靠子女,可能得視自己退休金的多寡決定,到安養院、請家庭看護或入住養生村費用大不同。在這三項選擇中,以公立安養院費用最便宜,如果是以健保身份入住,一個月大概不到新台幣2萬元;不過若選擇的是高檔養生村,上千萬元恐怕跑不掉。
  以目前公立安養院來說,若符合健保身份入住,一天的療養費加住宿費將近700元,週末由於沒有醫生駐診費用較便宜約300元,若再加上伙食、水電、瓦斯等費用,一個月約要2萬元;如果是私立安養院,依地點不同差距就很大,如由位在台北市西園醫院轉投資的安養中心,一晚至少要價7,500元,比住飯店還貴,如果是
南部如台南關廟的奇美悠然山莊,一個月約2.8萬元就可打發。
  如果想住在自己家裡,選擇請看護,仲介業者指出約要2萬多元,其中包括1萬5,840元最低工資,就業安定費、健保費、規費等其它費用相加一個月約2.2萬元,不過如果週日還要求加班,加班一天還需要再付528元的加班費。
  2.2萬元只是每個月固定的成本,仲介業者指出,如果是外籍看護,由於有三年到期的問題,每次重新聘用還需要付給仲介業2.5萬元的申請費用,若長期需要,也是一筆需考量的成本。
  至於最高檔的養生村,若以其中較「平價」的台塑林口養生村來說,除房租外,須預繳一年管理費當「入住保證金」,單人房21.6萬元,雙人房37.2萬元,退租後無息償還。
  其它如潤泰集團淡水的潤福生活新象、新店的潤福華城,或國寶集團在龍潭的泰和園、苗栗三義的國寶聖恩西湖養生會館,光保證金就動輒百萬元甚至上千萬元,除了保證金外,每月還得再付約1~3萬元的生活費,而且大部分只接受能夠自理生活或是健康的老人。
  上班族若60歲退休,以平均餘命80歲估算,20年的時間,公立安養院總共費用約500萬元,如果是私立安養院,南北行情差距就很大;若選擇僱用家庭看護,20年下來需付給看護約530萬元的薪資,和15萬元的仲介申請費;至於入住養生村,由於保證金就要百萬元,若加上每月租金,上班族可得要準備的千萬元才有入住的資格。

  住安養院 你的醫療險夠嗎

  根據內政部的嬰兒出生率統計,今年出生率可能創下史上最低,少子化的趨勢,加上平均餘命的延長,上班族若沒有及早做好退休規劃,又無法養兒防老,老了想找個地方好好安養,可能會因為錢不夠被拒。
  現在銀髮族退休後的居住方式分為三大類,養生村、安養院以及家庭看護,所需費用以養生村最高,但是退休後的住宅品質也最好,如果提前就為退休理財,想住上千萬元的高檔養生村不是夢。
  財務顧問指出,如果從一踏出社會20歲左右就開始投資理財,到60歲正式退休,期間一個月存下8,440元,只要投資在年報酬4%左右的商品,退休後要累積千萬財富並不難。
  而且養生村的收費方式並非一次繳清,宏利人壽區經理徐靜慧說,退休族若善用身邊的資產持續投資,即使60歲退休時資金沒有100%足夠,也可以利用退休後的時間繼續理財,讓手上的資產持續增值,還是有機會在養生村安享晚年。
  如果收入真的不夠,想退一步只住安養院,徐靜慧建議,對想入住安養院的人來說,是否有足夠的醫療保險將是退休前的理財重點。
  若有健保身份入住公立安養院,由於有健保給付,各項醫療費用較便宜,如果所得的疾病沒有健保給付,如不具暴力傾向的老人失智症,入住後就必須全額負擔醫療費用,如果退休前做好完整的醫療險規劃,就不怕醫療費加重入住安養院的負擔。

 銀行經營不善 不牽連信託錢財(2006/8/7)

●九十五年八月七日 工商時報

  嘉義蔡小姐問:如果用個人名義,於銀行辦理申購定期定額以及單筆海外基金,若是銀行經營不善,致使發生擠兌狀況的話,是不是由存保公司保障一百萬元之限定,超過部分則不予理賠?
  國泰世華銀行答:以個人名義從事的相關定期定額貨單筆海外基金投資,並不受到存保公司的保障。
  依據存保條例的明訂,只有以新台幣計價的支票存款、活期存款、定期存款、儲蓄存款以及信託資金,或者是其他經主管機關核准承保的存款,才能夠受到一百萬元的存保保障。
  雖然銀行信託部承做的指定用途信託,不在存保保障範圍當中,但是投資人也不必過於擔心,因為指定用途信託的錢,是獨立於銀行資產。
  換句話說,就算銀行真的不幸發生擠兌情況的話,投資人的權益也不致受

 看緊荷包 挑銀髮住宅 先看信託機制(2006/8/7)

●九十五年八月七日 經濟日報

  銀髮居住商機愈來愈Hot,不過,銀行業者提醒,老人住宅品質參差不齊,有些需要繳交大筆保證金,萬一業者倒了不只沒得住,養老金也付諸流水,最好還是選擇有交付信託的業者,對銀髮族較擁有保障。
  最近就有銀行規劃這類銀髮族老人住宅信託,將入住契約結合信託契約,由住戶擔任自益信託的委託人,信託一筆入住押金與月付費,委由銀行代支代付每個月的租金,約定退租後,付清月付費後,押金就返還給委託人,這種信託的規畫方式,對退休的老人家較有保障。
  現行老人住宅較流行的付費方式,主要有兩大類,第一種是先繳交一筆保證金,最貴的是潤福生活新像要交500萬元到上千萬元,接著每個月再繳交管理費、伙食費以及水電費用。
  還有另一種,定期定額型付費方式,鼓勵一般民眾在退休前就開始分期付款未來的住宅,像是國寶聖恩西湖養生會館等,先付20萬元簽約金後,每個月交3,200元,繳20年共96.8萬元,取得分時入住的優惠券,如果提前退休,想要提前進住要另交80萬元,未來入住後每個月管理費加伙食費則約為1.2萬元。
  但不管是哪一種付費方式,都可能因為業者經營不善,或是有股東不當挪用資金,公司倒閉後,住戶的大筆資金可能同時被拖垮。
  信託業者建議,老人住宅的業者可以從不動產開發的第一階段,就結合授信與信託機制,第二階段預售時也可透過信託機制,讓消費者先把錢放在銀行信託部,等到住宅蓋好後,資金再撥到不動產業者口袋中,最後營運階段,住戶的月費也可先進信託專戶再由銀行撥給業者,讓銀行擔任交易安全的中立角色。
  不過,就算業者交付信託,銀髮族還要注意業者信託的方式,因為即使是目前唯一法令強制規定的生前契約,對民眾的保障仍不足。
  生前契約的信託方式是,殯葬業者先收取消費者的錢,殯葬業者再把錢交付信託,委託人跟受益人都是殯葬業者,受益人並非民眾,殯葬業者仍有權在契約上決定這筆資金的動用方式,仍然有管理漏洞。

 想賺法拍財 先讀熟拍賣公告(2006/8/7)

●九十五年八月七日 工商時報

買法拍屋雖然撿便宜機會多,但是由於法拍屋無法事先看屋,對於屋況實際情況難以掌握,加上若前屋主不甘心房子被法拍,採取破壞行動,更讓買者頭痛,此外,還有「海蟑螂」的問題,也需要注意。
買法拍屋的好處就是價格較低,但風險也有。有些人興高采烈買到便宜法拍屋,但是一打開才發現屋子房屋天花板被破壞,水管被灌漿變成「水泥管」、馬桶被「連根拔起」,房屋既有隔間被「打通」,或者不幸買到海砂屋、輻射屋、漏水屋,甚至是凶宅等等的新聞事件都有所聞。
消基會房屋委員林旺根表示,法拍屋因為沒有「物之瑕疵擔保」,的確會有一 些潛在的風險,例如房屋遭到原屋主挾怨破壞。不過,一旦房屋被拍定,且繳足價金後,房屋的所有權就是拍定者,原屋主若有類似的破壞行為,就是犯了毀損他人房子的刑責。
此外也有「海蟑螂」會怪力亂神或觸霉頭的等手法來嚇阻買家投標,或製造假的租賃關係,或者以暴力來向得標者勒索。
林旺根指出,若是租約超過一年,且有公證的租賃契約,則有「買賣不破租賃」的權利,即使得標後還有承租人居住,在契約期間內,也不能要求其搬走,而這類還有租賃契約的案件,一般法院也不會點交,後續的交屋問題,要一段時間處理。
因此在投標前,基本動作就是詳細閱讀投標拍賣公告內容外,還要注意的是房屋是否有租約及點交問題,建議選擇已點交的物件。此外,若找代拍公司也要注意素質,並簽訂契約,一般的代拍費用是房屋總價的三%至四%,但也有以一%起跳。
永慶房屋也表示,購買法拍屋一拍底價大約是市價的八成,因此,在投標前,建議需多做市調,多加比較,也由於所有權人為債務人,拍賣前需自行調查產權,此外,還要注意拍賣物件是否點交。

  商機窄門化 生手難撈便宜

房價高漲,購屋大不易,以往法拍屋可低於市價一半,對自住或投資而言都很有利,不過根據法拍屋專家指出,近年來房市增溫,法拍屋的拍定價與一般成屋的市價拉近,要撿便宜,還是要有門道跟獨特的眼光。
法拍屋一般是因為屋主欠債或欠稅,遭到債權人聲請法院拍賣的房子。以往景氣較差時,很多人會等到第三拍才進場,房屋被拍走,可能會到第四拍,相當於市價對折。
但近年來景氣翻揚,法拍屋可能第一、二拍就被標走,除了定拍率下降外,房屋的價格與成屋差距也縮減。根據宏大不動產估價師聯合事務所日前公佈調查,台北縣市法拍房價與一般中古屋成交價差距,已經縮小至一成到一成五。
即使是卡債問題延燒,不過業者分析,因卡債族與房貸族重疊性有限,加上若已有房貸者, 一般消費的行為會趨於保守,因此卡債問題雖然會增加法拍屋的量,但是目前看起來比例不高,增加有限。
透明房訊社長吳廷芳分析,目前淪為法拍屋案件量減少的原因,有些是因景氣轉好,屋主在被查封前先自行賣掉還債,或有代標公司協助屋主向銀行談判,此外投資客門道多先找上屋主購買,而銀行以往會將債權房屋直接送交法院拍賣,但現在多先交由資產管理公司(AMC)來處理。
吳廷芳說僧多粥少,加上房地產不看跌,擁有裝潢班底的投資客敢搶高,若找代標公司,也可能在其慫恿下拉高價格競標,導致價格差距縮小,甚至衝過頭。
在標的選擇上,要投資同樣需要找到生活機能好、區域有發展的法拍屋,雖然不能夠事先看屋,但是多觀察附近環境,向鄰居打探,都是需要的動作。
不過買法拍屋也不是人人適宜。信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民指出,法拍屋較適合對市場瞭解且資金充足的人,及有裝潢班底或仲介通路配合的投資客。

 農地移轉 可申請免徵土增稅(2006/8/6)

●九十五年八月六日 蘋果時報

  北宜高全線通車為宜蘭房市帶來大利多,讓台北人興起到宜蘭買農地自建農舍的念頭,農地買賣的交易量直線上升;房仲專家提醒,由於作為農業使用的農業用地,依法不須繳納地價稅與移轉時的土地增值稅,消費者應記得向稅捐機關查詢。

保障權益

  北區房屋不動產理財研究室指出,依照《土地稅法》的規定,土地如果屬於農用地,依法應課徵田賦,而田賦已停徵10餘年,民眾持有農地並無成本。
  不過,由於地價稅係以土地所有權人,位於直轄市或縣(市)轄區內的所有土地為課徵對像,若稅捐機關作業錯誤,仍有可能將無須繳納地價稅的農業用地,也列為地價稅的課徵範圍,土地所有權人若有不察,即可能多繳稅。
  北區房屋表示,農業用地是指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內的土地,且供固定用途使用。所謂固定用途分3大類,包括供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者,及農民團體與合作農場所有,直接供農業使用之倉庫、冷藏庫、集貨場等用地,而供與農業經營不可分離之農舍、畜禽捨、倉儲設備、曬場及其他
農用之土地,也符合農業用地的固定用途規範。

  可向稅捐機關查詢

  北區房屋指出,若符合非都市土地依法編訂的農業用地,或未規定地價的土地,依法應課徵田賦,而都市土地內若作為農業使用,且符合3項條件,同樣無須課徵地價稅;3項條件包括編訂為農業區與保護區,並成為農業用地使用、公共設施尚未完竣前,仍作為農業使用,及編訂為公共設施保留地,作為農業用地使用。
  由於農地不列在地價稅的課徵範圍,每年地價稅課徵時,應會將農地排除在外,但因地價稅單未將所有地號列出,光看地價稅單無法確認出農地有無列入課徵範圍。
  此時,土地所有權人最簡單的應對方式,就是直接向稅捐機關查詢,或是計算土地登記簿謄本上的公告地價總額,當對照稅單上的地價總額發生金額不符的情形時,消費者就有可能多繳了地價稅,只要向稅捐機關反映,相關人員就會到現場會勘,若發現屬實,則可免徵地價稅。

 買屋 小心貸來麻煩(2006/8/6)

●九十五年八月六日 經濟日報

  留意建商品牌財力與合作銀行,要求將貸款金額、年限、利率在合約中註明。

  房地產行情正熱,預售屋、中古屋都很搶手。房仲業者提醒,無論預售屋、中古屋,貸款時都有一些需要特別注意的細節,包括建商品牌、財力與配合銀行等,多一分用心,就能避免不必要的風險,與省下可觀費用。
  永慶房屋表示,預售屋是依照工程期長短來分期付款,工程期通常是1到2年,因此,買預售屋最大的好處是「付款輕鬆,自備款低」,用少許自備款,就預定一戶房子,其餘款項按工程期慢慢付款,等到交屋,再辦大約七成房貸。
  預售屋的缺點在於風險。一旦建商財力不好,可就麻煩了,不但施工品質堪慮,早先付出的款項也可能要不回來,所以購屋前考量建商財力顯得格外重要。
  買過預售屋的人都有經驗,建商通常有合作銀行,協助辦理房貸。如果建商提供超低利貸款,購屋者必須要求建商將貸款金額、年限和利率都在合約中註明。若是超高額房貸,更要事先確認房貸成數,是否七成銀貸、一到三成是三到五年的公司貸款或消費性貸款,並先試算交屋後三至五年內的貸款負擔是否過重。
  當然,購屋者不一定非要選擇和建商配合的銀行,資訊時代,上網方便,不妨多方比較,選擇條件更好或是較常往來的銀行。
  永慶房屋指出,由於中古屋通常屋齡較長,銀行願意核貸的成數可能比預售屋低,購屋者必須準備較高的自備款,最好依據資金需求,先決定貸款額度,通常是買賣價七成,再和銀行房貸部門聯繫、溝通。
  這幾年金融商品快速發展,房貸產品利率相差不大,但是功能卻變得多樣化,可以根據個人或家庭的財務規劃及需求,選擇適合自己的房貸產品。
  根據銀行核貸流程,購屋者提出房貸申請之後,銀行根據房屋的坪數、座落區域及周邊生活機能等因素進行不動產估價,一般來說,是參考房屋買賣的成交價格決定申貸金額。
  當銀行取得借款人及保證人的基本資料,並完成不動產估價後,進入審核流程,通常根據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價等因素,決定貸款案件的准駁與否。
  房貸核准後,房貸專員或代書會和借款人在銀行進行對保手續,也就是簽訂借款契約,對保完成到撥款前,必須經過抵押權設定程式,設定金額是貸款金額的1.2倍。完成設定後,隨時準備交屋撥款。
  無論預售屋或中古屋,永慶房屋提醒購屋者,考量房貸事宜時要注意六大要點:
  評量還款能力及信用狀況

  包括個人對銀行的貢獻度、過去是否跟該行往來、往來的狀況、是否曾發生退票或逾期借貸,這些都會被銀行列入徵信項目,所以平時就要多跟銀行打交道,建立良好的關係及信用度。
  
  貸款擔保品價值

  銀行對擔保品價值的認定與貸款成數息息相關,如果借貸人提供的擔保品賣相不佳,對銀行的貢獻度又不怎麼出色,可貸的成數也會大打折扣。包括擔保品的地段、屋齡、建物結構、建材及產品規劃都影響價值。
  
  慎重考量貸款年限

  房貸年限越長,每月所須攤還的貸款就越低,可以提昇購屋能力,但支付的利息也比較多。還款能力最好控制在個人收入的三分之一;考慮貸款年限時,將利息支出差距、通貨膨脹及個人經濟狀況一併考慮。
  
  利率指標愈透明愈好

  先瞭解調整利率的時間、方式、調整時銀行是否會先通知等細節。如果適用優惠利率,年限是多少?一般來說,中信局、台銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀的利率具指標性,多數銀行業者會依照這幾家銀行的定存利率平均計算。
  
  提前清償有無違約金

  選擇前兩年較低利率的房貸或固定房貸利率,大多會「綁約」,如果選擇一般指數型房貸則無此限制。若合約年限內真的需要提前清償,記得向銀行爭取違約金完全或部分減免。

  評估還款方式

  還款方式攸關日後資金調度及利息負擔,先評估自己目前以及未來的還款能力,選擇適合的還款方式。
  理財型房貸可以靈活資金運用,將已償還的本金再借出來使用,若考量未來可能有動用大筆資金的需求,申辦前最好先問清楚並同時申請,避免將來申請時又要支付一筆手續費。


資料來源:永慶房屋

 購屋糾紛多 消費者如何自保?(2006/8/6)

●九十五年八月六日 自由時報

  房地產市場轉熱,房屋仲介業的經紀人也成為搶手的熱門行業。
近兩年來全台房市火紅,仲介業展店速度加快,房仲業的店頭比便利超商還多,到了三步一家、五步一店的地步,各大仲介品牌業者趁機搶人才、擴大業務,並且搶佔市場地盤,年輕人紛紛跳進房地產業界,期待有天成為房產大亨,就在這個房市戰國時代,消費者的自我保護似乎成了新課題。
  根據地政司的統計,全國不動產仲介店頭家數已經超過3,000家,這些家數是連續以每年500∼600家的速度成長,短短的3年間,仲介店頭家數已經多到跟便利商店一樣;而這當中,還不包括一堆沒有經紀人執照的仲介人員。根據消基會的統計,購屋糾紛重新躍上消費糾紛的第一名,而這一部分,明顯跟房仲業者水平參差不齊有直接的關係。

  北台灣:祭出重金大挖角

  從統計中發現,台北縣是房仲店頭最多的區域,其次是台北市,第三名是桃園縣,接續的是台中市及高雄市;太多的店頭讓房仲業者拚命搶業績,本來業者互相廝殺的結果,應是消費者的利多,可以坐享其利,但事實卻未見如此。
  台北縣市加桃園縣是全國房仲店頭最密集的區域,從數字中可見到房市的交易熱絡程度,但也發現,有房仲業者為了搶加盟店的版圖,全面大挖角,有整店直接改招牌的集體跳槽事件,仲介佣金更高達95%∼96%,如果再加上營業稅5%,有業者感嘆,那根本就是賠本,可是,業者還是祭出重金挖角。
  永慶房屋董事長廖本勝對如此的亂象不敢苟同,他建議消費者,在選擇房仲經紀的時候,一定要搞清楚品牌及直營或加盟店,比較不會吃虧。

  中台灣:個體戶經紀人 消費者風險大

  台中市不動產仲介經紀商業同業公會副理事陳永欽指出,台中市目前有營業執照並加入公會的合法房仲店有350多家,但未加入公會也有150至200家,總計約500∼600家,是3、4年前兩倍。台中房仲店家遽增的原因,除了這幾年房市景氣帶動之外,許多年輕房仲經紀人急著自立門戶也是主因,因為店家急速擴充,仲介經紀人培訓不及,多數店家目前都面臨人才缺乏窘境,有些店家乾脆以高額獎金挖角,目前最高達到仲介人員與店家「9比1」拆帳,比一般的5、5或6、4拆帳高出許多。
  不過,根據公會瞭解,這些9、1拆帳的仲介公司,幾乎都是沒有公司執照或者未加入公會,也未繳營業保證金者,甚至是「靠桌」的,也就是個體戶,以靠行方式加入某連鎖品牌,1個辦公桌店家月收租金5,000元,個體戶自行負擔電話費、廣告費等,如果有成交則再分1成仲介費給店家。
  陳永欽指出,這類「靠桌」個體戶經紀人,對消費者最沒有保障。如果不同消費者,在同一仲介店委賣房子,但合約書所蓋的負責人印章竟不同時,大概都是「靠桌」或未加入公會、或未有公司執照的「野店」,消費者要提高警覺,如果發生買賣糾紛,不但無法獲得營業保證金的理賠,這種店也隨時可關門走人,另起爐灶
重新再開店,規避責任。

  南台灣:直營店 採團體戰

  洋基房屋總經理林憲義表示,一般來說採高獎金、無底薪的「高專」作業型態業者,比較容易出現經紀人跟著獎金跑,哪家店願意提供的薪獎制度高,就往哪裡跑。由於直營店的經營體系,主要採團體戰的經營型態,不以高額獎金做為人員的招募訴求,因此這種問題相對也比較少。
  永慶房屋人力資源部協理胡修遠則表示,各家公司對於人員招募均有不同的要求,以永慶來說,堅持不用有其他房仲工作經驗的人,就是希望新人能像白紙一樣,藉由公司整體的教育訓練學習成長,因此永慶比較強調提供經紀人的後勤支援以及給予消費者的服務及附加價值。

  對策:員工誠實保證險 提供保障

  由於不動產經紀業者會有經手客戶大筆金錢的問題,為避免人員出現監守自盜的經營風險,目前部分房仲業者也主動幫員工加保員工誠實保證險,對買賣交易的雙方客戶,提供了更周延的保障。
  興根房屋董事長楊耀龍表示,如果真的出現這種盜用公款的情況,房仲公司也可以先賠給客戶,再向保險公司出險請款,客戶不僅不必遭受任何的財務損失,也不用花時間和挪用款項的房仲公司或是經紀人打官司求償了。
  消費者部分,除了品牌的認定之外,還要查看仲介經紀人執照、各品牌店頭的店長或相關的登記證照,斡旋金及訂金不要輕易出手,才是避免糾紛的最好方法。

 投資宜蘭民宿2000萬 8~10年回本(2006/8/6)

●九十五年八月六日 蘋果日報

  精緻主題民宿回收快

  近年宜蘭「城市行銷」奏效、北宜高通車大幅拉近台北與宜蘭的距離,不少投資客除買農地蓋農舍外,農舍改裝民宿也成為相當盛行的投資。以2000萬元投入成本計算,看好未來當地觀光產業前提下,有競爭力的民宿,平均約需8~10年可回收。

  觀光商機

  以目前宜蘭郊區農地行情約每坪約1~1.2萬元,興建1戶包含裝潢、配備、招牌等完整設施的的民宿約需1500~2000萬元。永慶不動產羅東加盟店店東陳文欽表示,農地向農會申請貸款成數最高僅約5成,投資門檻並不低,且在土地成本上漲,加上民宿等級需求提高,現在進場成本已較過去為高,回收期可能要拉長。

  土地已漲成本漸增加

  而且受新修訂的農發條例的限制,取得2分半以上(約合756坪)農地才能興建農舍,取得土地2年後才能申請建照起造,也提高了民宿經營的時間成本。
  陳文欽表示,宜蘭觀光產業淡旺季明顯,1年中幾乎只能作4個月的生意,各民宿競爭力差異極大,具有豪華裝潢、與當地景觀結合和主題特色的民宿,不但住房費用可達飯店水準,而且旺日幾乎客滿,平日及非寒暑假(星期日至星期四)則約有4~6成住房率。
  如今因土地取得成本提高、民宿市場漸趨飽和,各民宿經營差異大,有些投資客2000萬元蓋1間民宿,3、5年就回本,但生意慘淡、賠錢經營的不少。陳文欽以2000萬元的投入成本計算,如果未來當地觀光產業持續看好,有競爭力的民宿,平均約需8~10年可回收。

  民宿近觀光景點較佳

  國際童玩節、親水公園、冬山河成為宜蘭觀光的金字招牌,這類主題活動推出,愈來愈多投資客購地投資民宿,過去每晚收費600~1000元的簡單通舖,現在升級到以精緻、有景觀的主題民宿。
  永慶不動產宜蘭加盟店店東林永松認為,目前有競爭力的民宿聚集區,需與觀光景點密切結合,且農地價格未有明顯漲幅,以五結鄉、冬山鄉及員山鄉為首選,例礁溪則因土地價格超漲、以及溫泉旅館競爭力強,並非合適投資地段。
  宜蘭民宿業者中,有7成以上均為宜蘭當地人投資並經營,雖不少台北客搶進市場投資,但缺乏管理會是最大問題。林永松表示,在地人以置產角度投資並經營較具優勢,經營特色與後續收入穩定與否相係密切,是投資獲利重要關鍵。

  宜蘭農舍改裝民宿價格及投資報酬率

  註1:每棟民宿有5個房間;投資報酬率計入平均住房率、及管銷成本,但個案
    條件差異極大,初估報酬率僅供參考
  資料來源:永慶房仲集團

 買房 掌握8%議價空間(2006/8/6)

●九十五年八月六日 經濟日報

  中古屋6月成交行情出爐,受到政爭不斷和股市紛擾影響,永慶房屋上月交易價平量縮,永慶認為房市尚未脫離高檔盤旋格局。北區房屋則創下今年上半年營收新高,桃竹苗整體表現量平價揚。
  鄉林集團不動產研究室統計第二季全台預售市場供給狀況則發現,4到6月,全台預售案推案金額1,997.3億元,比上一季減少10.1%,比去年同期減少20.5%。推案戶數方面,第二季24,092戶,比上一季減少10.7%,比去年同期減少32.7%,推估原因是土地取得不易和季節性因素。

  ★房市仍呈高檔盤旋格局…

  由於基本面不變,業者預估,今年第三季變化不大,第四季才會有較大推案量。在土地持續飆漲及營建法規更趨嚴格的雙重影響下,下半年房市有三大特色。
  因公設比過去增加4%到6%,房屋總價也將跟著提高。新案開價每坪單價將比去年同地段高出5%到8%。以低公設比為訴求的六併或八併低樓層產品,將成為預算導向型消費者新歡。
  預售案供給量逐漸遞減,和新成屋剛好相反。新成屋從去年第四季開始進入大量供給期,今年第二季全國住宅類建築的使用執照核發面積比上季微幅成長1.2%,但是比去年同期大幅成長50% 。
  新成屋大量出現,是否對預售市場產生排擠效應?從近半年預售案價格不斷走高分析,新成屋不但不影響預售案去化,反而因新成屋價格只有預售案的六到七成,又已經銷售完畢,在購屋者看好後市的情況下,新成屋對預售市場帶來價格支撐作用。
  永慶房仲集團最新統計顯示,大台北地區房市在購屋者看好長期獲利空間以及利率仍在低檔的環境下,平均房價達29萬元,和前一個月差不多。
  永慶房屋總經理葉凌棋分析,政治紛爭在台灣已是常態,影響週期逐漸縮短,只要整體經濟環境不致惡化,重大交通和公共建設如期進行,再加上開放大陸觀光客來台利多,下半年房市景氣應該不輸上半年表現。
  平均成交單價,大台北地區住宅平均成交單價持續高檔盤旋,台北市每坪33萬元,比去年同期成長一成五。台北縣5月成屋平均單價站上20萬元大關,6月漲勢首見趨緩,漲幅持平。

  ★中古屋惜售風氣升高…

  葉凌棋補充,就目前市況來看,民眾普遍看好2008及三通,中古屋惜售風氣升高,買方心態則趨於保守,買賣雙方議價空間有逐漸拉大趨勢。供給面受到建材、原物料、鋼筋、水泥價格全面上漲、市中心可用土地日益稀少影響,預售屋價格必將再創新高,相對地,中古屋房價有支撐作用。
  葉凌棋指出,整體來看,6月大台北市場仍處在高檔盤旋格局,高總價和投資型產品相對活絡,市區高房價則開始造成周邊潛力區房價蠢動。未來在交通建設逐漸進入動工及完工收割期動能下,因應高油價產生的通膨效應和下半年的三通議題明朗化,有機會激發出實際購屋需求和投資需求,下半年大台北地區房市並不看淡。
  北區房屋首席總經理彭培業表示,95年上半年度,房屋平均價格月月遞增升高,6月總銷售金額比5月成長近四成,創下上半年新高,桃竹苗整體房市價格上揚。

  ★今年表價是明年成交價…

  鄉林集團董事長賴正鎰指出,每年5到8月向來是推案淡季,加上土地取得困難,營建法規如容積移轉、消防逃生法規設計標準提高,大面積土地難覓、帶照土地大量去化等,他預估今年全年預售案推案量將比去年減少5%到10%左右,大約8,100到8,600億元。
  分析最近三年走勢,賴正鎰認為「去年的表價是今年的成交價;今年的表價是明年的成交價」已經成為市場法則,在表價和成交價之間約有5%到8%的空間,消費者可細心比較。
  受到高通膨因素影響,具有特定條件像是鄰近捷運站、公園綠地及學區的個案,是抗通膨的首選目標,即使房價不斷走高也不乏買家。

 新住宅概念 只有使用權 交九延後推案(2006/8/5)

●九十五年八月五日 聯合報

  購屋者使用50年後須搬離 為避免銷售糾紛 北市府從嚴審查 恐延到928才有機會推出

  總銷售金額高達90億元的台北車站「只有使用權」的交九住宅建案迄今難產。民眾想用較便宜價格購買台北火車站旁的住宅,最快要等到下月後。

  台北火車站前與三鐵共構的交九聯合開發案,包括車站、商場和住宅。其中800戶住宅案定名為「京站」。
  有別於市場已知的「地上權住宅」,購買「京站」住宅的屋主不但沒有土地的所有權,連房屋所有權都得交付銀行信託,民眾花數百萬元,將只能購買50年的房屋使用權。
  由於該住宅產品為國內首創「房屋使用權」案例,銷售契約規範送請台北市政府審查,遲未有下文,導致推案時程要延後到928才有機會推出。
  何謂「房屋使用權」?簡單來說,就是「預繳50年房租」的概念,民眾花錢獲得進駐房屋的權利,並能使用50年,但50年的期限一到就必須搬遷。
  和地上權房屋最大不同的是,這類住宅的銷售契約具有強制性,住戶不得賴皮,一定得依法搬離。
  地上權概念的住宅,因省去購買土地費用,房價比同區內一般住宅要便宜20%-40%。例如,「京站」案預定每坪開價33萬-35萬元,比起同區內預售新案每坪55萬以上行情,約僅六到七成水準。民眾可以較便宜的價格,入住交通便捷的精華地段。
  不過,因為「沒有土地和房屋所有權」,民眾購買這類住宅和一般購屋程式也有不同。
  房地產業者指出,「京站」案土地屬市政府及台鐵公司所有,地上物也就是房屋產權為開發商代管持有,並統一信託給一家銀行,民眾購屋時,不是與建商簽約,而是與銀行簽約,買的是50年房屋的使用權,因此不會有任何土地、建物權狀,而是一紙使用憑證。
  在大陸慣行的「房屋使用權」,在台灣可是首見,挑戰國人「有土斯有財」的概念。
  為避免產生銷售糾紛,釐清建商與住戶的權利義務,市政府對該案的審查甚為嚴格,就怕有疏漏,讓購屋民眾有誤解、甚至影響公平交易。
  開發商日勝生指出,看好「京站」案對投資客的吸引力,由於該地段交通與生活機能佳、租金水準高,投資客可以較低的房價,換取同等的租金收益。
  舉例來說,同樣一戶20坪的房子,地上權每坪單價33萬元、總價660萬元,每月可以收租金2萬元,50年下來,共收租金1200萬元。
  但若購買一般住宅,每坪價格50萬元、總價1000萬元,50年同樣收1200萬元,兩類住宅投資報酬率相差近一倍。


地上權建案成屋行情
──────┬────┬────┬────┬───
案名 │推案時間│預售價格│目前行情│地段
──────┼────┼────┼────┼───
南京東錄 │民國85年│35~36 │40 │中山區
──────┼────┼────┼────┼───
京華DC │ 92年│35~36 │40 │中山區
──────┼────┼────┼────┼───
寶成河畔星家│ 85年│26~27 │30 │松山區
──────┼────┼────┼────┼───
東京凱悅 │ 92年│24~27 │30~33 │萬華區
──────┼────┼────┼────┼───
台北花園 │ 91年│40 │50~55 │信義區
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資料來源/永慶房仲集團

 屋齡愈長 轉手效益愈差(2006/8/5)

●九十五年八月五日 聯合報

  每年僅需繳交房屋稅、地租 但屋齡過半 脫手不易

  購買地上權住宅除了售價較同區段住宅便宜外,也不像一般住宅要繳交地價稅、售屋時也沒有土地增值稅,每年僅需繳交房屋稅、地租。
  至於「房屋使用權」產品也相同,但最大缺點是隨屋齡增長,轉手效益愈差。
  地上權概念的產品,不具土地產權,因此沒有地價稅的負擔,可為屋主每年省下一筆稅負。不過,因是向地主承租土地,因此每年須繳土地租賃費用,同時也需繳付房屋稅。
  至於「房屋使用權」產品雖不具房屋權狀,但在建商的規劃中,因住戶使用房舍,也需繳付房屋稅。至於房屋交付信託,因屬於建商與受託銀行的委託關係,與住戶無關,就不會產生繳費問題。
  北區房屋首席總經理彭培業表示,地上權產品最大的優點是不需繳交土地增值稅,但是相對來說,就不具抗通膨保值的功能,也就是說沒有辦法靠買地上權住宅,獲取土地上漲的利益。
  受限於50年的期限,地上權住宅轉手行情將隨時間衰減,因為沒有土地價值,銀行承貸的額度也較不寬鬆。
  不過,根據永慶房仲的調查顯示,台北市成屋市場上的地上權住宅,中古行情都較預售房價上漲10%-20%,屋齡多在10年內,似乎和地上權隨時間拉長而跌價的定律不符。
  永慶房仲副理梁惠燕表示,這是因為這幾棟住宅都位在精華地段,屋齡尚新,相較區域其他住宅房價仍具有價格競爭力,才會有上漲行情;但是,未來屋齡再拉長,房價就會反轉向下。
  房仲業者表示,一般來說,地上權住宅隨使用期限逼近,轉手價值將呈現衰退,只要屋齡過了使用期限一半,大多就會愈來愈難脫手、行情也會每下愈況。

 500萬元好屋 挑選四招(2006/8/5)

●九十五年八月五日 經濟日報

  房價直直漲,薪水階級如何買屋?專家指出,把握四大原則:走出市區、中古公寓、捨近求遠、低利房貸,慎選低漲幅潛力區,500萬元也可以入主大台北地區捷運好屋。
  永慶不動產董事長廖本勝指出,高檔房價時代來臨,薪水族置產,要從房價漲幅尚未飆高又具發展潛力的市中心週邊著手,例如土城、新莊和淡水。
  這些區域內20坪到30坪的中古住宅單價大約15萬元到16.5萬元一坪,房價仍屬低檔,卻有捷運通行的便利性,是薪水族的最佳選擇。
  18.4年不吃不喝才買得起台北房子的統計嚇壞許多上班族,在「逐捷運而居」的趨勢下,想用500萬元一圓成家夢,只要眼光準、策略正確,也不是不可能。

  第一招:走出市區 看準郊區

  直航題材發酵,大台北地區房價短期內不會有回檔下壓的走勢,以台北市今年住宅平均單價一坪32.1萬元來看,薪水族確實壓力沉重,必須走出台北市,從環境優質、生活機能完善的北縣下手。
  今年1月到5月平均成交單價,土城每坪16.5萬元,新莊16萬元,淡水15萬元,比台北市便宜很多。
  土城、新莊、淡水房價相對偏低,以雙薪家庭每月平均薪水6萬元來看,三分之一拿來繳貸款,可月付2萬元購屋。以房價七成貸款、房貸利率3%、20年期的條件計算,買總價300萬元到500萬元的房子,綽綽有餘。

  第二招:捨華廈 就中古公寓

  新莊有捷運新莊線,預計99年12月通車,還有捷運環狀線,預計101年完工,加上施工中的特二號快速道路,連結中山高及北二高兩條高速公路,交通便利。
  土城市的捷運海山站、土城站和永寧站周邊房價,中古公寓平均單價區間12萬元到16萬元,成交總價400萬元到500萬元,三房空間足夠雙薪夫妻居住,也是購屋首選。

  第三招:捨近求遠 時間換房價

  如果購屋預算實在不足,還可以考慮距離捷運站出口一公里或是需要坐兩站接駁公車的區域,用距離時間換取房價空間。
  比方說淡水,房屋單坪高低價差明顯較大,鄰近捷運站出口的景觀大樓一坪超過20萬元,但是距離站區一公里附近,則有每坪13萬元到17萬元的大樓或12萬元到13萬元的公寓。

  第四招:低利房貸 分散負擔

  高房價時代,更要善用低率環境,最好把握各銀行在業績競爭下提供低利房貸的彈性優惠,分散購屋負擔。

 跟著投資客走,就對了(2006/8/5)

●九十五年八月五日 經濟日報

  房地產交易熱絡,投資客盡出。一般民眾買房子,眼光、財力都不比眼光精準、口袋深的投資客,如何在投資客夾殺下買到好房?專家建議,前進房市,不妨先探探投資客風向,把握「點、線、面」三原則,就有機會和投資客一爭高下。
  北部房仲業流行一句話:「十個客人,五個投資客。」顯示北台灣房市投資客比率驚人,幾乎每兩個走進房仲門市的客人,就有一個是投資客。至於南台灣約四成,中台灣也有一到兩成。
  一般而言,投資客一買一賣獲利至少賺一成。換句話說,1,000萬元的房子,一轉手就賺進上百萬元。台北縣市最受投資客青睞的區域是大安、信義,其次是松山、士林和天母,新興地區則是捷運剛通車的土城。只要找到適合的投資標的,要不了多久,就能獲利了結。
  值得注意的是,最近台北房價過高,不少台北投資客看中台中的低房價和高發展,紛紛將觸角伸向台中,連帶拉抬當地房價,中台灣有機會成為投資客下一階段的焦點區域。
  住商不動產企劃研究室表示,投資客往往是房地產投資的大贏家,有別於一般購屋者模式,投資客懂得跨區經營、大量購入,甚至擁有特定的裝潢協力廠商得以壓低成本,一般人想要跟進,不妨從「點、線、面」下手。
  「點」是指地點重於一切。地點永遠是決定去化速度和價格的最高指導原則。一般投資人與其購買大坪數潛力區,倒不如選擇市中心小而美的公寓和套房,兼顧價格不易暴跌以及去化速度快的優點。
  「線」意味交通動線方便。交通動線以捷運、公車站週邊步行距離15分鐘內為首選,如果還有公車和捷運,更有發展空間。
  「面」就是房屋面積適中。台北都會區小家庭約在30坪上下,高雄40坪左右,南北略有差異。套房產品以十坪以上比較優,過大的物件會讓消費者在價格上產生猶豫,過小的物件則因為貸款成數不高而不被考慮。
  坪數適中的另一個優點是容易控制裝潢費用。行有餘力,將房屋稍做裝潢整理,對銷售更有幫助。

 住戶裝潢施工 也會造成管路淤積(2006/8/5)

●九十五年八月五日 蘋果日報

  讀者來函

  讀者林先生來函:當初購屋時,原以為向知名建商購買會有較佳的設計及售後服務,但購屋後,2樓住家持續發生廢水回流問題,到目前為止,建商以超過保固期為由,僅介紹廠商給我們自行處理,目前正交涉處理中。而先前在保固期內,也曾請建設公司介紹的廠商來處理,可是問題仍未改善,該怎麼辦?
  住宅廢水回流問題常見於2樓,由於整層樓皆使用1個垂直的主幹管,當樓上住戶同時排放廢水時,水從垂直的主幹管向下衝,到2樓就會轉折到水平管,若水平管不夠長、口徑過小導致緩衝空間不足,或是水平管有淤積的情況,都有可能造成廢水回流的情形。
  交屋驗收前及裝潢施工後,一定要檢查馬桶、排水管有無堵塞現象,以防止將來出現廢水回流。

  結構不良建商要負責

  潤泰集團土地開發部協理陳學賢表示,通常在確定住戶排水正常使用後,排水系統就不屬於廠商保固範圍內,常出現在交屋後住戶進行裝潢時,施工人員將廢棄的泥沙和木屑傾倒入馬桶或洗手台,造成管路淤積,而2樓就容易發生廢水回流的狀況,這類問題須由住戶和管委會自行解決。
  陳學賢指出,若因商設計和施工不良,所造成的廢水回流,這屬於結構問題,建商就有責任負責修改,不過,這部分需要經過專業人員鑑定,才能釐清責任的歸屬。
  新式建案樓層愈來愈高,但不少管路設計卻和以前一樣,由於使用的人變得更多,導致大樓排水系統無法順利運作,出現回滲。建議消費者在購屋時慎選建商,並進一步瞭解整棟大樓的排水設計,才能買得安心住得放心。

 海天 淡海景觀溫泉屋(2006/8/5)

●九十五年八月五日 蘋果日報

  休閒設施豐每戶300萬起適首購

  台北縣淡水鎮捷運紅樹林站一帶,擁有西側出海口美景及東側綠意景觀,不少建商相繼推出兼具淡海視野及訴求溫泉的住宅,近期推出八勢一街上的「海天」,訴求95%戶別擁有湯屋,加上總價300萬元起的價格優勢,受到不少年輕購屋人青睞。

  近捷運站

  由興富發建設(2542)投資興建的「海天」,每坪開價20~21萬元,規劃20~55坪,總價300~1100萬元,低單總價滿足不少首購族需求。專案副理劉忠賢表示,與鄰近新案「海帝EXPO」每坪開價19.1~39.6萬元相比,該案算是符合區域行情,加上「海天」規划泳池、健身房及露天湯屋等,豐沛的休閒設施吸引有休憩需求的購屋族前往。
  客廳前方緊臨湯屋,動線規劃適合全家泡湯,增加彼此感情;地磚採拋光石英磚。

  公設比約29.5%

  「海天」鄰近捷運紅樹林站,沿便道步行約6分鐘,距離約340公尺,交通便利,附近的竹圍及淡水可滿足採買需求,學區有竹圍國小及竹圍國中,生活機能還算充足。
  基地面積達2200坪,坐西北朝東南,規劃6棟建物,地上10~11樓,地下3樓,共379戶。1樓、地下1樓及頂樓規劃戶外25米泳池、露天湯屋、影音室、撞球室及交誼廳等,公設比約29.5%,預計每月每坪管理費約70元。地下2~3樓規劃269個車位,平面車位每個售價110~130萬元,機械車位售價50~80萬元,將於今年10月動工,預計2008年底交屋。

  基本資料
  單價:每坪20~21萬元
  樓層:地上10~11樓、地下3樓
  坪數:20~55坪
  方位:坐西北朝東南
  戶數:379戶
  類型:華廈
  公設比:約29.5%
  停車位售價:平面車位110~130萬元、機械車位50~80萬元
  洽詢電話:(02)8809-1858
  資料來源:興富發建設

  「海天」基地(紅框處)今年10月動工,預計2008年底交屋。
胡宇軒
永慶不動產 捷運紅樹林加盟店店長
專家意見
溫泉管線不易維護
位在八勢一街上的「海天」,每坪開價20~21萬元,規劃20~55坪,總價300~1100萬元,加上推出95%戶戶湯屋的訴求,吸引不少有休憩需求的購屋族前往。但溫泉管線維護及保養不易,加上費用支出龐大,須仰賴社區基金及管委會。
餐廳緊臨客廳及廚房,出菜動線設計良好。
蘋果推薦
F6高樓層景觀佳
「海天」基地約2200坪,地上10~11樓,地下3樓,6棟建物共379戶,基地坐西北朝東南,戶戶規劃方正,室內有充足的日照及採光,其中F6戶前後無建物阻擋,高樓可見山海美景;而A2戶雖有3面採光,但因前臨高樓,未來低樓層住家恐無景觀。

 不動產信託 為孫子未來 安排最佳保障(2006/8/5)

●九十五年八月五日 自由時報

  ■ 投訴:劉先生/高雄縣
  ■ 解答:蘇進步/高雄市稅捐處長

  Q本人位在岡山的透天厝,受到凱米颱風吹襲,造成屋頂與窗戶受損,請問這部分是否可減免房屋稅與地價稅?
  A房屋所有權人受颱風災害影響,造成房屋受損嚴重,可向當地稅捐機關申請稅賦減免,在房屋稅減免方面,如房屋毀損面積達整棟面積5成以上,必須修復始能使用者,房屋稅全免。如房屋毀損面積占整棟面積3成以上不及5成,其房屋稅可減半徵收。
  至於地價稅減免方面,依土地稅減免規則第12條規定,因山崩、地陷、流失、沙壓等環境限制及技術上無法使用之土地,地價稅全免。受災土地之所有權人或典權人,應於95年地價稅開徵前40日(即今年9月22 日)向稅捐處暨所屬各分處提出申請。高雄市稅捐處特別設置颱風災害服務專線,電話為07-22 9-3302,會主動輔
導受災民眾申報稅捐減免事宜,民眾如有任何問題,可由該網站(http://www.kctax.gov.tw/)「災害申報稅捐減免」專區查詢或電話洽詢。

 信用卡曾逾繳 是否會影響房貸額度?(2006/8/5)

●九十五年八月五日 自由時報

  ■ 投訴:趙小姐/台北市
  ■ 解答:吳癸森/太平洋房屋流通部協理

  Q我最近想買下1戶位於板橋的小套房,銷售小姐說可配合銀行貸款8成,但我在1年前,曾有2次信用卡逾期繳款紀錄,這樣銀行審核時會不會不通過我的房屋貸款?
  A包括房貸、消費信貸、信用卡等繳款紀錄,就是個人信用評比依據,消費者在各金融機構的任何信用瑕疵,都會被送往聯合徵信中心註記,讓往來銀行有資料可查,如曾經有不良繳款紀錄,銀行在借貸給消費者時,只要看到此類註記,經常會拒絕貸款。
  銀行保存客戶不良信用紀錄的期限,一般而言,積欠信用卡費用而被金融機構強制停卡者,將自停卡發生日起揭露7年;若已完成清償,揭露期自清償日起縮短為6個月。
  過去在銀行留有不良紀錄的民眾,在購屋之前,最好先查清楚,自己目前是否仍被銀行列為不歡迎人物,以免屆時借不到錢或額度不足,而落得進退兩難。消費者要有認知,並非有房子抵押設定給銀行,就可獲得銀行核准貸款,儘管購屋時建商向你保證可以貸到房價8成,若在銀行留有不良紀錄,恐將遭銀行打回票。
  依趙小姐所告知的狀況,如信用卡逾期繳款為一時疏忽所致,且立刻清償積欠銀行的款項,應不致被銀行列為黑名單,銀行通過房屋貸款的機會頗大,但是否能申貸到8成的銀貸,仍須視個人償債能力高低與信用條件而定。

 投資套房產品 有哪些選購要點?(2006/8/5)

●九十五年八月五日 自由時報

  ■ 投訴:曹先生/台北市
  ■ 解答:許吳源/太平洋房屋行銷科長

  Q現在市場套房產品相當熱門,我也想要買1間投資出租,是否可以建議在台北市區內,哪些地段買套房產品比較好呢?選購時又有哪些要注意?
  A建議購置套房的新手,投資小套房時應首選市區A級地段,例如北市以大安及信義區最具代表性,因為精華區段房價較有支撐,未來轉手性也強。而小套房租屋客以上班族、年輕夫妻、學生為大宗,因此交通方便性及生活機能是考量關鍵,投資人也可從郊區捷運沿線著手,例如新店、板土、淡水捷運沿線著手,再來就是大專院校周邊,如淡大商圈等都是可列入考慮的重點區域。
  選購套房除了須視自身的需要、自備資金的多寡及還款能力外,還必須注意下列幾個重點:
  
  1地段上市區優於郊區:

  都市化程度愈高的地區,地段的考量尤為重要。地段佳不僅相對具有抗跌性,也易保值。同時租金的承租率及上漲率皆能保持一定的水準。位置偏僻、交通不便,脫手時反成市場毒藥。

  2房價基期要低,投資報酬率謹慎拿捏:

  小套房要獲利最基本的考量就是房價要夠低。房屋租賃市場有其特殊的需求及客源,受景氣的影響也較小,在不景氣的時候,部分區域的租金不降反升。目前好地段投報率應該有5%∼6%;大專院校8%∼9%;捷運站旁6.5%∼7.5%。

  3成本考量,論間不論坪:

  若以出租為考量,戶間數多獲利就多,坪數大小不是重點。影響租金高低,交通才是關鍵,交通的便利性會影響套房產品的價值。

  4中古屋優於預售屋:

  預售屋反應未來房價,獲利不易;而中古屋市場仍能找到相對房價合理的舊宅,並且享有立即的租金收益。

  5社區管理不可忽略:

  環境和租戶素質會影響房價及租金,戶數量體多的大樓容易造成管理不當,要多加考量。

 買集村農舍別墅 須搭農地(2006/8/5)

●九十五年八月五日 蘋果日報

  每100坪配900坪 相鄰鄉鎮農地即可

  現在人對於居住品質愈來愈講究,除了要住得好,更要住的健康,許多建商在都會區外圍,推出「集村農舍」產品,主要特色除了均為大地坪透天別墅外,戶戶還擁有屬於自己的農地,讓民眾一圓「現代陶淵明」美夢。

  保有綠地

  以北台灣來說,桃園及新竹等地是集村農舍建案最密集的區段。哲昌開發專案經理戴國華表示,因為集村農舍建案土地取得成本較市區低廉,所以每戶都擁有大坪數庭院和屬於自己的農地,符合現代人健康和養生需求,而建商也會在建築品質上投入較多成本,這類建案配備與建材都超越一般別墅,對於屆退休年齡或要求生活品質的購屋人,極具吸引力。
  依現行法規,民眾購買建商以「集村農舍」方式興建的別墅時,須搭配購買建築物基地9倍大的農地,若購買地坪100坪的別墅,就須搭配900坪的農地,但農地所在位置沒有強制要在建物的周圍,只要在相鄰的鄉鎮就符合法規。

  5年內不得過戶

  所以購買集村農舍的購屋人,將來若想親自種菜,很可能得開車幾公里,才到得了自己的農地。
  北區房屋總經理彭培業表示,雖然「集村農舍」產品,對於消費者而言極具吸引力,但是在申請時手續十分繁複,必須先集合20個以上的起造人,一起提出建築申請,且必須在1宗或數宗相鄰的農業用地規劃興建,建築基地須應完整連接,不得零散分佈,由於法規規定嚴格,一般人很難獨立完成申請,所以建商就會當成號召人建「集村農舍」。
  彭培業提醒,「集村農舍」這類產品,價位取決於產品規劃、周邊生活機能和交通便利性,有些建案雖然價格很便宜,但生活機能較差,但有些較近市區的「集村農舍」,價位仍比市區透天別墅便宜,但建案品質卻超出一般市區別墅,能夠滿足追求生活品質的消費者需求。
  值得注意的是,雖然「集村農舍」已開放給一般民眾申請興建,但是「集村農舍」取得使用執照後5年內不得過戶。
  此外,最低申請門檻為20人,若有人申請資格不符合,則建照就可能申請不下來,消費者須留意潛在風險。

  集村農舍相關規定
  項目╱法規內容
  ◎戶數限制
   ★集村農舍戶數不得低於20戶,離島地區不得低於10戶
  ◎農地規定
   ★建用農地與農用農地,須在同縣市之同鄉鎮或緊鄰鄉鎮
   ★建用農地與農用農地,須符合1:9的土地比例
   ★建用農地與農用農地,須同屬都市土地或非都市土地
  ◎起造人(買主)資格
   ★申請人為該農業用地之所有權人,農業用地須確供農業使用並屬未經申請興建農舍之農業用地
  資料來源:行政院農委會網站

  蘋果小辭典

  集村農舍

  「集村農舍」是近年來發展出來的產品,雖然土地使用地目屬於農業用地,但都規劃為豪華透天別墅,和一般農舍別墅最大不同為,「集村農舍」屬社區型態,
農用農地和建用農地不必相接。根據新修訂的農發條例規定,須集合20戶農民為起造人一同提出申請,在申請通過證照下來後,才能興建。另外,相關法規對社區道路規劃和公共設施,皆有嚴格規範。

 公設地抵繳遺產稅以申請日地價核計(2006/8/4)

●九十五年八月四日 經濟日報

  納稅人提出申請,擬以遺產中的免徵遺產稅的都市計畫法公共設施保留地抵繳遺產稅者,其抵繳價值,應以提出申請日的公告土地現值核計。
  台灣省中區國稅局說,遺產稅應納稅額在30萬元以上,納稅人確有困難,不能一次繳納現金時,可向稽徵機關申請准以課徵標的物、其他易於變價或保管的實物一次抵繳。
  中區局徵收科表示,當納稅人符合前述繳納困難要件時,得申請以計入遺產總額、經課徵遺產稅的遺產抵繳稅額。而依遺贈稅法施行細則規定,抵繳遺產價值的計算,是以財產核課遺產稅價值為準,如課徵標的物是土地,就以被繼承人死亡時的公告土地現值計價。
  其次,納稅人申請以遺產中的免徵遺產稅公共設施保留地抵繳遺產稅時,因屬「課徵標的物以外」的遺產,其抵繳價值則應以納稅人向稽徵機關提出實物抵繳申請日的公告土地現值計算。由於申請以前述公共設施保留地抵繳遺產稅,提出申請的時點(土地公告現值是否調整)直接影響抵繳價值的計算,納稅人宜多加留意,
以確保權益。

 數位生活 想像狂飆(2006/8/4)

●九十五年八月四日 聯合報

  試著飆一下想像力,科技如何改變你我生活?

  松下電器Panasonic把對未來科技生活的想像立體化。在日本東京四層樓高的松下展示中心裡頭,有一間「未來實驗室」,純白色的潔淨空間裡,擺著純白色沙發,掛著一百多坪大的螢幕。
  主人戴上有無線射頻功能的智慧戒指,在空中比畫一下,螢幕就跳出一個地球,每個國家都有上百個頻道任你選擇。
  未來的餐桌也是純白色的,桌面上有兩塊LCD螢幕,所有的食材都有張數位身份證,拿起一顆蛋在螢幕上一刷,立刻顯示食物的產地、運送過程及保存期限全部一覽無遺。
  未來在辦公室還可以透過手機啟動家裡的電鍋,並監控冰箱的「存貨」發出採購單,透過物流系統直接送貨到家裡。
  瓦斯、水、電「三表」也可整合加以數位化,透過通訊系統,就可即時掌握家里門關沒、火關沒,也可隨時知道目前家裡的耗能量。
  至於未來的臥室,純白色蛋形床上方是個圓弧型螢幕,周邊的牆壁由LED照明燈鋪設而成,蛋床可以自動偵測主人體溫、脈搏,並透過電腦判斷淺眠、熟睡的狀態,自動調整牆壁的燈光、控制室內溫度,同時在床上的螢幕播送影片、音樂。
  除了這一切對未來的想像外,目前國內正發展老人照護,試圖利用科技添加更多「人味」,以獨居老人的遠距監視系統為例,為了讓老人不再感覺「被監視」,可能透過無線射頻晶片結合自動化的感應器,把味道、情緒傳達出去,老人面對鏡頭,可以感受到鏡頭的對方正在吃什麼、味道如何,心情如何,讓「遠距監視」成
為「遠距照護」。

 身故金不列入遺產(2006/8/4)

●九十五年八月四日 自由時報

  Q:台北市姜先生問:我目前投保二張終身壽險,三張定期意外險,總保額為700萬元;但是因為我太太是中國籍,在兩岸人民關係條例裡面有規定:「大陸籍配偶繼承遺產的上限是200萬元。」保險法裡面又規定:「保險所得不列為遺產。」我想了解,如果我出了意外,配偶可否順利拿到700萬元?
  A:台灣人壽回答:根據保險法第112條規定:「保險金額約定於被保險人死亡時給付於其所指定之受益人者,其金額不得作為被保險人之遺產。」
  所以死亡保險契約未指定受益人時,或受益人先於被保險人身故且未另指定其他特定受益人者,才會作為被保險人遺產。
  因此,台北市的姜先生如果指定中國籍配偶為其身故受益人,當姜先生不幸身故時,若身故受益人(中國籍配偶)仍生存,則該項保險契約的死亡保險金,就不會成為姜先生的遺產;所以無中國籍配偶繼承遺產上限200萬元之適用;中國籍配偶是可以拿到身故給付的。

 購屋指南 大直大彎段 地少漲價可期(2006/8/4)

●九十五年八月四日 經濟日報

  佔地237公頃的大直重劃區,面積是信義計畫區的1.5倍,未來與內湖科學園區、南港軟體園區、北投士林科技園區整合,將形成一條「台北科技走廊」,是台灣年產值最高的都會型高科技園區。
  蓮花國際總經理丁雙傑說,美麗華百樂園自2004年開幕以來,增加了大直生活機能,使大彎段的地價一路飆漲超過五成,去年美麗華對面,家樂福量販店旁邊的商業區土地,每坪更飆漲至110 萬元,商業活動逐漸成熟,讓大直重劃區成為台北另一個優質新生活圈。
  事實上,大直大彎段108公頃的土地,以樂群二路嚴格劃分南北住商範圍,扣除指定的商業、娛樂及54公頃公設用地,僅剩下15 公頃左右的純住宅區用地,尤其這十年來在建商積極開發下,大彎段未開發的土地不到30%,在一地難求的趨勢下,房價上漲至60萬元,指日可待。

 傾斜屋貴賣 判退157萬元(2006/8/4)

●九十五年八月四日 蘋果日報

  不滿鑑價方式 賣方擬上訴

  男子游純榮前年透過永慶房屋,花六百三十萬元向男子詹志偉,買下台北市文山區萬盛街一幢公寓的三樓,裝潢時竟發現房屋嚴重傾斜,找專業單位鑑定後,認定這間有瑕疵的房子賣貴了一百五十七萬元。游告進法院後昨天獲判勝訴,台北地方法院判詹須退還差價。

  買賣糾紛

  游純榮昨不在家,委任律師陳瓊苓透過事務所表示,不願對全案表示意見。詹志偉的律師郭宏義則不滿法院判決,他說:「詹志偉應會上訴。」他並強調,房屋有瑕疵應單就房屋鑑價,沒有問題的土地不應納入計算,他不認同法院將土地、房屋合併鑑價的作法。

  裝潢工告知才發現

  記者昨天走訪現場,住在游純榮同幢二樓的女童告訴記者:「我家廚房傾斜很久了。」她還在屋頂滾籃球,證明公寓確實向右後方傾斜。住在隔壁棟公寓四樓的林姓婦人,也指著兩棟公寓間上窄下寬的縫隙,證實公寓確實傾斜。林婦說:「鄰居曾指責我家的公寓快傾倒在隔壁公寓,我當時很氣憤,現在終於真相大白。」
  這起傾斜屋買賣糾紛發生於前十一月間,游純榮透過永慶房屋仲介,花六百三十萬元,向詹志偉購買位於台北市萬盛街一幢屋齡約三十年的三樓公寓,隔月交屋裝潢時,工人才告訴游房屋傾斜。
  游立刻找來台北市土木技師公會鑑定,證實房屋嚴重傾斜,而且房屋因為有傾斜的瑕疵,根本不值六百三十五萬元,應該便宜一百五十七萬。

  試圖調解對方不理

  游純榮不僅寄存證信函給詹,還透過調解、查扣財產等動作希望詹出面解決,對方都相應不理,游只好依鑑定報告及鑑價結果,告進法院要對方還他一百五十七萬餘元的差價。
  官司進行時,詹志偉雖辯稱法院找的鑑定與鑑價單位將房屋與土地一併鑑價不具公信力,且鑑價過高不公平,但法官認為,鑑價公司有公信力,且鑑定報告證實房屋傾斜確有瑕疵,詹就該負責。因此判決詹應還給游純榮一百五十七萬餘元。

  DIY檢測房屋傾斜
  
◎以彈珠或球體放置地板,察看是否傾斜滑行。
◎灑水測試,若地板傾斜,水會流向低處。
◎用重物拉線,把線固定於柱子上方旁,查看線是否與柱子平行,若不平行即有傾斜。
  資料來源:《蘋果》資料室

 中古屋價趨平 議價空間擴大(2006/8/4)

●九十五年八月四日 中國時報

  國泰房產指數提出「南冷北熱」警訊,昨代表中古屋市場信義房價指數出爐,第二季全台房價指數連續第12季穩定上揚,房仲業者解釋,國內房價還是易漲難跌,但第三季為房市淡季,購屋族可拉大議價空間。
  第二季信義房價總指數為101.4點,較今年第一季、去年同期微幅上揚,漲幅不及1%,上漲空間有限,不過為2003年第三季止跌起漲以來,連續第12度穩定上揚。

◆ 連12季走揚 台中漲幅最大

  不過第二季全台中古房價與預售市場同步調,各區房價指數出現「北、中部漲、南部跌」,其中以台中都會區指數漲幅最大,較去年同期上揚逾2.2%,北市也有逾1.5%漲幅,高雄房價指數則小跌1.2%。
  根據信義房屋統計,北市公寓、華廈每坪成交價約32萬元,台北縣17萬元,台中、高雄市每坪10萬元有找,高雄僅8.5萬元,為北市房價的四分之一。
  信義房屋企研室協理張欣民表示,第二季本為房產傳統旺季,加上三月初國產局的信義聯勤土地以每坪平均275萬元天價成交,刺激中古屋成交量、金額都較上一季成長,與同屬旺季的去年同期比,也有一成以上成長,顯見信心面對房價的刺激效果。

◆ 成交價為10餘年來新高

  市場交易熱絡,房價也難以下跌,根據信義房價指數調查,第二季全台中古屋每坪成交價站上22.7萬元,較上季上揚一成,為1990年以來新高。
  張欣民表示,第三季屬房產淡季,預估全台房價恐趨平,南部房價是否止跌得看高鐵通車情況,又值閏七月,第三季房市議價空間較大,欲購屋民眾不妨趁屋主姿態較軟,挑個好房子。


第二季全臺中古屋平均房價(每坪/萬元)
─────────────────────────────
公寓 華廈 全體住宅
─────────────────────────────
全 體 21.3 23.2 22.7
臺北市 27.4 34.2 32.4
臺北縣 15.9 17.5 17.1
臺中市 7.2 9.5 9.4
高雄市 7.2 8.8 8.5
────────────────────────────
註:房價計算不含一樓及頂樓物件 資料來源:信義房屋

 買到瑕疵屋 5年內可解約(2006/8/3)

●九十五年八月三日 蘋果日報

  未具名讀者問:

  五年前,我向銀行買一間房子,之後,發現臥房牆壁常發出巨大聲響,本以為是樓上鄰居敲牆壁,釘釘子,還曾請社區總幹事協調,後來才發現是牆壁與窗戶施工出現問題,才會因溫度產生熱漲冷縮的聲音,我請銀行處理,但他們卻未出面解決,現在想請銀行賣房子,銀行卻說,只要價錢便宜就賣的掉,完全不負責任,請
問我可以要求銀行負責嗎?

  律師答:

  您向銀行買房子,因牆壁與窗戶施工不良產生聲響,應可認定是房屋的瑕疵,可依《民法》第三五九條規定,請求銀行解除契約、減少買賣價金或請求損害賠償等。

  買後應儘速檢查

  再者,依《民法》三五六條規定,買受人在買受物品後,應儘速檢查所領受的物品有無瑕疵,如果有,應儘速通知出賣人,如果是無法立刻發現的瑕疵,也應在日後發現時,儘速通知出賣人,若怠於通知出賣人,將視為買受人承認所領受的物品無瑕疵。但這項規定在於出賣人故意不告知買受人物品有瑕疵時,不適用。
  但要注意的是,依《民法》第三六五條規定,買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三五六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。由於讀者表示購屋已有五年,是否還可以要求銀行負責,有待商榷。

 11月正式登場 房地產交易博覽會(2006/8/3)

●九十五年八月三日 經濟日報

  根據住展雜誌針對北台灣房產業者所做房市景氣調查顯示,下半年會是「價漲量穩」的走勢,業者也普遍認為,今年下半年的北台灣房市,將呈現各家短兵相接、眾案齊發的盛況;相對的,購屋大眾對於房市資訊的各項需求也將更加殷切。
  聯合報系經濟日報選在結婚旺季及換屋需求大增的年底,11月17日至20日,在台北世貿一館A區舉辦台灣首次大規模的「房地產交易博覽會」,提供業者一個與消費者直接接觸與互動的交易平台,也讓有意購屋的民眾在展期當中,獲得最充足的購屋資訊;業者更可藉由展出,強化品牌與建立企業形象。
  展出期間,主辦單位也將結合多場消費性與專業性的研討會,除了有一般民眾感興趣的裝潢設計、風水等主題外,還將邀請名嘴專家,主講如何透過購屋達到投資、節稅目的,可謂一舉數得。
  另外,在B、C、D區還同時舉辦「建材傢具照明大展」,民眾一進到展場,便可同時看到所有與「住」相關的展出。主辦單位強調,雖然是首次舉辦房交會,但以經濟日報多年累積的辦展經驗,目前徵展情況相當順利,多家知名上市櫃公司已陸續敲定參展攤位數,其中遠雄集團及鄉林建設更早已分別敲定30及20攤位,一般
房產及代銷業者也一致認為,房交會的舉辦,預料將全面帶動下半年北台灣房地產更活絡的交易熱度。
房交會洽詢電話(02)2768-1234轉3877、3036號分機。

 搬家審議團 幫你討公道(2006/8/3)

●九十五年八月三日 聯合報

  崔媽媽昨為24優良公司授證 消費者被敲竹槓、物品損壞等都可投訴

  講好搬家費六千元,沒想到遇到搬家流氓,前前後後硬是收了七萬元,怎麼辦?現在可以讓「搬家審議團」幫你討回公道。
  根據交通部統計,每年以貨車搬家共達卅萬車次,但不少不肖搬家業者亂敲竹槓,或砸壞傢具引發糾紛;還有不肖公司把搬家車當成載運死豬的貨車,搬完動物屍體後再來搬家。
  為了避免搬家爭議,崔媽媽基金會十年前開始推動「優良搬家公司」評鑑,評選優良搬家公司,昨天崔媽媽基金會認可的廿四家搬家公司負責人與搬家車在中正紀念堂大會師,發表崔媽媽優良搬家授證標誌,消費者找優質搬家公司,回填問卷調查,還能獲得搬家費打九五折的優惠。
  崔媽媽基金會董事長林德福說,發生搬家糾紛,兩造常各執一詞,現在基金會所屬二十四家優良搬家公司若發生糾紛,可以靠「搬家審議庭」仲裁,這是引進國外的陪審團制度,每個月舉辦一次,根據消費者的投訴,要求業者說明,釐清疑點。
  崔媽媽基金會執行長呂秉怡說,搬家審議團共有十二人出席,兩位分別代表消費者與搬家公司的義務律師負責攻防,兩席由廿四家搬家公司輪值出席(自己的案子則迴避),另外有八位義工代表。業者會針對搬家的專業技術能力發言,最後由審議團投票判定疏失在哪一方,若是業者疏失,則要根據判決做出處理或理賠。
  呂秉怡說,搬家公司多是彪形大漢,加上又掌握著消費者的新、舊住址,即使明知搬家公司敲竹槓,不少人只好花錢消災,民眾受搬家流氓威嚇,即使報警處理,因這類公司未立案,往往不了了之。
  崔媽媽基金會副秘書長柯玉芳說,「價格」是最常出現的糾紛,部分不肖業者會先以低價爭取客戶,等到把東西都搬上車了,才惡性加價,甚至加價到十倍以上。除了被敲竹槓外,常見的搬家糾紛還有物品損壞、車數不符、不準時等。


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萬事興 │台北02-22508822 │大師 │台南06-2371177
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大 道 │台北02-26547456 │ │屏東08-7339900
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松 福 │台北02-27265255 │乙久利 │台北02-27261100
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富 寓 │台北02-29407777 │ │新竹03-5721000
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資料來源/崔媽媽基金會

 購屋、貸款日相差逾二個月 買厝利息 不得列報扣除(2006/8/3)

●九十五年八月三日 工商時報

  稅法規定,納稅人購買自用住宅,向銀行借款所支付的利息,每一申報戶每年綜所稅可扣抵三十萬元。但北區國稅局指出,如果納稅人的購屋日與貸款日相差超過二個月,納稅人又不能提出轉貸資金流程證明,就不可列報扣除。
  國稅局表示,民眾購買自用住宅,向金融機構借款所支付的利息,若要在報稅時列舉扣除購屋借款利息,必須符合以下要件:
一、該住宅必須是登記在納稅人本人、配偶或受扶養親屬之下。二、納稅人本人、配偶或受扶養親屬在申報年度中必須設有戶籍,且不可出租或供營業使用。三、必須出示房貸所支付當年度利息的單據。
  國稅局日前發現,有民眾在申報九十三年度綜所稅時,列報房貸利息扣除額約十三萬元,但國稅局因為不符合規定予以剔除,要求補徵稅額二萬多元。
  該民眾不服,認為已補送銀行開立的房貸繳息清單,並強調該房屋所有權是在八十五年取得,要求國稅局承認利息支出。
  但國稅局發現,該民眾雖然在八十五年取得房屋所有權,卻一直到九十一年及九十二年才向銀行貸款,由於購屋時間與貸款日期相隔久遠,加上該民眾無法能出房屋原始貸款資料及轉貸的資金流程證明,因此,國稅局無法認定這些銀行借款與購置自用住宅有關,乃予以駁回。
  國稅局強調,購屋借款的起貸日期與房屋所有權取得日,如果沒有超過二個月,原則上可認定該借款是為了購屋。但若超過二個月,納稅人就必須提供相關證明或單據,供國稅局確認後才可扣抵稅額。

 偽權狀賣屋詐財 代書也被矇(2006/8/3)

●九十五年八月三日 自由時報

◆ 以假亂真 騙走850萬

  台北市最近傳出犯行狡詐高明的房地詐賣案,詐騙集團以台北市精華區房地為誘餌,偽造各式房地產文件一應俱全,幾與正本無異,連知名代書事務所與購屋者都被騙倒,合計損失新台幣850萬元現金與本票;若非歹徒其中一張「印鑑證明」打錯一個「市」字,這宗大騙局更晚才會「露餡」曝光,而歹徒目前全部逃逸無蹤。
  警方研判,此一集團恐在各地犯案,呼籲有意購買房地的民眾高度小心,勿掉入詐賣圈套。
  另一方面,警方調查本案時,發覺北市中山地政事務所20年前失竊一批地政資料,事發後,曾傳出歹徒運用失竊地政資料進行房地買賣詐騙案。事隔多年,台北市最近再傳手法狡詐的房地詐賣事件,會不會是同一批歹徒「重現江湖」,使用該批失竊資料犯案,成為警方另一追查重點。

◆ 文件錯字 詐騙曝光

  警方及地政人員說,集團偽變造文件技術實在驚人,土地所有權狀、建物所有權狀、屋主印鑑證明、戶籍謄本、身分證件等文件全部齊全,而權狀紙質與印刷字體、防偽浮水印都與真品一樣,就連蓋印的證號、官防、主管簽字章也看不出任何異狀;唯一破綻是,印鑑證明上誤植為「台北市三重市」,假使沒有這一字之錯,恐怕誰都看不出有假。
  警方調查,董姓男子今年3月初,發現有人在網路上張貼出售台北市龍江路一棟房屋,他與自稱屋主丈夫的「陳先生」及其女姓友人「陳翎倩」聯絡,雙方談妥新台幣850萬元成交,並不知自己已一步步踏入陷阱。
  詐騙集團為取信董某,特地挑選台北市一家知名土地代書事務所,委請進行買賣服務,事務所也未看出歹徒出示的各式文件有假,雙方遂簽定買賣契約書,董某當場支付3張面額共200萬元即期支票,另簽下650萬元保證本票,支票很快就被兌領。
  事隔多日,代書將相關文件送往中山地政事務所辦理過戶時,地政人員從屋主印鑑證明上發現「台北市三重市」,將台北縣誤打台北市,深入檢核確認文件有問題,將全案退還代書,詐騙案才曝光,但騙徒已消失無蹤。

 購買房地產有撇步 防騙 慎選代書 要求履約保證(2006/8/3)

●九十五年八月三日 自由時報

  購買房地要花大錢,誰都怕被騙,如何把被騙情況減至最低程度,慎選代書與要求履約保證是不二法門。
  慎選代書方面,最好找熟識、信得過的代書服務,但如果是非熟識者的代書,住商不動產簽約中心呂允正代書提醒,不妨先到地政事務所網站查詢核對一下名單,了解一下所找的代書與事務所是否為合格開業的正牌代書、事務所。
  如果是正牌代書,多半不會與犯罪集團勾串;但因為難保有極少數不肖代書與犯罪者勾結,買房子時,買主要求代書提供「成屋履約保證」服務,可再大幅降低被騙風險。
  所謂履約保證是把陸續付出的買屋價金,保留在帳戶上,等到所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手之後,價金才提給賣主;目前市場上履約保證服務費行情,為萬分之五至六。
  至於土地買賣,尚無類似履約保證機制可循,呂允正代書建議,有意購地者,除親赴現場看地外,最好多向土地所有人的周鄰打聽地主情況,用以判別土地買賣交易有無異狀、或出面賣地者是否與真地主相符等。
  代書界與地政人員均發覺,如今偽造房地文件的技術愈來愈高明,如果使用假文件或人頭補發證件,再老經驗的代書或地政所人員,也可能被騙,所以買賣過程安全性,要靠自己多用心。


如何防範 房地遭盜賣

◆權狀、印鑑章、印鑑證明
及身分證件應妥善保管,不
要任意交給他人;權狀遺失
要報警,並速向地政事務所
申請補發。

◆地主最好時時注意土地所
有權有無變化,只要及早發
覺土地遭莫名移轉或繼承,
在尚未轉賣給善意第3人前
,馬上訴請塗銷豈記,可順
利追回。

◆犯罪集團通常會找人頭冒
名申辦身分證遺失補發、變
更印鑑,進而冒名申請補發
所有權狀,平時應多注意這
類證件資料,有無被人冒名
申辦。

◆詐騙集團多半挑選年紀大
的大地主下手,這類地主應
多加警覺。

資料來源:地政機關
製表:記者賴仁中


 國營行庫撤出建經公司(2006/8/2)

●九十五年八月二日 蘋果日報

  購屋履約保證只能求助民營銀行

  銀行業轉投資建築經理公司大撤退!受到各家銀行積極搶進建築融資市場、銀行履約保證業務式微等衝擊,不少銀行轉投資的建築經理公司經營艱困,尋求轉型。若轉型未成,建經公司關閉,房地產市場將少一個執行履約保證的管道。

  業務式微

  包括投資聯合建築經理公司的台灣企銀在內之官股行庫,經內部評估,由於長時間投資收益不彰,將釋出在聯合建經的3成持股,提前結束業外虧損壓力,替銀行止血。據瞭解,還有國營銀行不堪近年來獲利不佳,也規劃將建經公司解散。
  中國建經總經理陳美珍指出,過去在房地產市場上,鮮少有成屋,主要是以先售後建的預售屋為主,之後因全球不動產景氣滑落,導致預售制度出現問題,銀行也不願意給建築業融資。
  在此背景下,消費者購屋後產生糾紛機會大增,因此,在1980年前後,在法院的訴訟以房地產居多。

  建經業淪為代辦融資

  為保障消費者,建立市場秩序,成立建築經理公司,同時規定銀行持股,需達3成以上,由銀行做履約保證,承諾可如期完工,產權清楚,及出現問題時,得以退還自備款等,有意購屋者的疑慮,大為降低。也就是說,建經公司的出現,其實是有其時代背景及需求。
  不過,一名老行庫主管指出,建經公司介於建築業、銀行、消費者三者間,但政府沒有法令強制性規定,預售屋應由銀行承作履約保證。
  另一方面,營業項目跟建設公司大同小異,但是說專業,卻也輸給建設公司。加上大型建設公司自身有足夠能力,承作相關業務,無須擔心金融機構不願融資,導致建經公司發展受限,甚至淪為代辦融資。

  中國建經承作案件多

  也因此,銀行轉投資的建經公司不是尋求轉型,就是關門大吉,由農民銀行(現併入合作金庫)和國民黨中央投資公司的大通建經,也選擇結束營運。
  由土地銀行和交通銀行轉投資的中國建經,受託協助銀行辦理服務的個案總計已經達到600餘件,累計客戶近500家,以工程造價來計算,已超過3000億元,如果以不動產價值計算金額在6000億元以上,接受各金融機構及企業等委託的不動產徵信及評估個案,總計也將近2000件。
  另外,該公司也積極轉型拓展其他業務,包括協助921集合住宅社區重建,以及位於士林的國內首棟海砂屋重建等。

  台企銀退出聯合建經

  也因為中國建經愈來愈「不務正業」、轉型成功,才得以成為國內承作案件最多的建築經理公司。
  台灣企銀投資的30%的聯合建經,除了本身是以中小企業貸放款業務為主,和土銀、合作金庫相較,建築融資案件數量偏低。
  根據台灣企銀年報顯示,截至去年底台企銀投資聯合建經為3129萬元,但去年聯合建經即損失3240萬元,台企銀認列投資損失高達近千萬元,為972萬元。
  因此,在考量到轉投資事業虧損的情況下,台灣企銀內部評估,將釋出投資聯合建經的3成持股。


銀行轉投資建築經理公司尋求轉型
────────┬─────────┬──────────────────
公司名稱 │轉投資銀行暨持股比│主要業務
────────┼─────┬───┼──────────────────
│土地銀行 │10% │舊社區重建,例如協助921、海砂屋等
中國建築經理公司├─────┼───┤地區房舍重建
│交通銀行 │20% │
────────┼─────┼───┼──────────────────
中華建築經理公司│華南銀行 │30% │舊社區重建
────────┼─────┼───┼──────────────────
東亞建築經理公司│第一銀行 │30% │舊社區重建
────────┼─────┼───┼──────────────────
合眾建築經理公司│合作金庫 │40% │協助銀行承作信託業務
────────┼─────┼───┼──────────────────
僑馥建築經理公司│華僑銀行 │35% │監督見證成屋交易,為付款中間人角色
────────┼─────┼───┼──────────────────
台灣建築經理公司│國泰世華銀│30%  │營建管理
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資料來源:各銀行

 勞貸戶寬緩申請件數 激增(2006/8/2)

●九十五年八月二日 自由時報

  勞委會自2003年10月起,針對無力繳付房貸、或經濟有困難的勞貸戶,提供繳付本息寬緩措施。不過,值得注意的是,根據勞委會統計發現,今年以來申請勞貸戶寬緩措施件數激增。總計1,081件的申辦件數中,今年申辦者就佔了一半。
  針對今年上半年勞貸戶寬緩措施申辦件數激增的原因,勞委會表示,研判可能與卡債問題有關,造成部分勞貸戶無力繳付,轉而申請繳付本息寬緩措施。再加上勞委會主委李應元日前也曾發函給勞貸戶,說明有此措施,可能因此造成申請件數激增。
  根據勞委會福利處統計,勞貸戶繳付本息寬緩措施自2003年10月開辦以來,累計到2005年12月底,申辦件數達540件;但是今年到7月底為止,申辦件數已經有541件,與過去兩年剛開辦時,申辦數量幾乎相當。
  勞委會表示,目前已申貸勞工建構住宅貸款及修繕住宅貸款的勞貸戶,若有困難,可申請繳付本息寬緩措施,以減輕經濟壓力。舉例來說,非自願性失業勞工勞貸戶可申請本息緩繳延長一年;財務狀況不佳的勞貸戶,最長七年免還本金。勞工申請時,不需檢附任何財務困難證明。

 土地重劃後首次移轉 可減增值稅(2006/8/1)

●九十五年八月一日 工商時報

  台北市稅捐稽徵處表示,經重劃的土地,若在重劃後第一次移轉,土地增值稅可減徵四○%,如果是長期持有該土地,可以就超過稅率二○%的部分,辦理減徵。
  稅捐處表示,若土地持有年限達二○年、三○年、四○年以上者,可分別就超過稅率二○%的部分,減徵土地增值稅二○%、三○%、四○%。另外,重劃區內的土地,若在辦理期間,無法作為原來的用途或沒有收益,將可免徵地價稅,且於辦理完成後,地價稅將可減半徵收二年。
  稅捐處指出,曾有某公司移轉大安區一塊已經持有四○多年的土地,該土地公告現值一億多元,土地漲價非常可觀。稅捐處在核課土地增值稅時發現,該土地於今年初曾經過市地重劃,因此超過稅率二○%的部分可減徵土地增值稅四○%,且該土地日重劃後第一次移轉,又再給予減徵稅額四○%。
  稅捐處指出,重劃土地的所有權人如有負擔重劃費用,可以在移轉土地時附上「土地重劃負擔總費用證明書」,稅捐處在核課土地增值稅時,就會由申報的土地移轉現值中,減除土地重劃費用後,計算土地漲價總數額,再按漲價總數額依規定的稅率課徵土地增值稅。

 老行庫活存利率 高人一等(2006/8/1)

●九十五年八月一日 工商時報

  銀行活期存款利率低的可憐,平均都只有零點幾趴(%),一般活存戶想要多賺一點活存利率,一是要選老行庫存款,二是看準銀行活動,將你的新錢存到銀行中。
  銀行牌告活期存款有分兩種,一是活期存款利率,另一是活期儲蓄利率,一般而言,活期儲蓄利率會高於活期存款利率。
  兩者差別在於活期存款適用於公司法人,因為不能用個人名義存款;活期儲蓄存款就是用於一般開戶者,這兩種利率差約○.三%。
  銀行活存利率很低,資金不想被定存綁住,又想可以多賺一點銀行利息,開戶時候,還是捨棄行銷活動多的新銀行,多考慮老行庫吧。
  以台灣銀行、土地銀行來說,活期儲蓄存款利率有○.七五%,堪稱業界最高,第一銀行及老字號中華郵政,利率也有○.五五%;但中國信託活期儲蓄存款利率只有○.二二五%,台新銀行有○.四%,都比老行庫來的低。
  最近花旗銀行繼三倍利定存活動後,又推出高利活存優惠專案,只要在今年八月底前,存入一筆新資金,該資金即可於今年九月至明年二月底半年內,享有年息二%高利活存優惠,最高適用金額可達新台幣三百萬元。
  花旗銀行表示,有別於市場上一般高利率的方案可能需要搭配投資商品,此次所推出的新台幣高利活存,則是單純儲蓄、不必同時承作任何投資商品,實實在在提供客戶一個兼具定存高利、活存便利的資金運用方式,更顛覆了一般認為只有定存才能獲致高利息的傳統利息定律。
  不過想要把錢放在外商銀行,開戶門檻就比一般本國銀行高,花旗銀行規定,一般活存戶必須要有二十五萬元新台幣才能開戶,開戶後,也可立即參加高利活存活動。
  原有花旗銀行客戶,只要再存一筆新錢,沒有規定新錢門檻,就可以參加,不過,因為規定年息二%,但活動期間只有一%,想要賺到這滿滿一%,這半年內都不可以動這筆新錢。

 今天起匯款3萬 要亮身份證(2006/8/1)

●九十五年八月一日 經濟日報

  金管會防詐騙新招 想分批匯款闖關者 銀行全面警戒

  從今(1)日起,民眾到金融機構辦理匯款,如果金額在3萬元以上,記得要帶身份證件,否則將無法辦理。
  金管會表示,可以證明自己身份的證明文件,如國民身份證、健保卡、駕照、護照、居留證等都可以。除了帶身份證件之外,還必須在匯款申請書上填寫匯款人姓名、身份證件號碼、電話、地址等資料,如為代理人辦理者,亦應加註代理人之姓名及身份證件號碼。
  至於所謂的「金融機構」,民眾不要以為只有銀行而已,包括外國銀行在台分行、信用合作社與中華郵政公司,都要看身份證件才能辦理匯款。
  金管會表示,即日起,3萬元以上、100萬元以下的國內現金匯款,及3萬元以上的國內轉帳匯款案件,都必須按照上述原則才能辦理。
  民眾可能想:如果分拆多筆匯款、每筆匯款金額不到3萬元,那不就可以免帶身份證件?銀行局表示,金融機構臨櫃辦理單筆匯款金額達3萬元以上,就必須出示身份證件。行員如果發現民眾有將匯款金額拆成多筆,故意規避者,也應保持注意。
  有很多人認為金管會此舉是擾民,反而讓民眾很不方便,金管會指出,很多民眾接到詐騙電話,不小心將戶頭裡面的錢匯給詐騙集團,但警方要進一步追蹤資金流向時,因為提款人提領詐騙金額後,以假名轉匯到其他帳戶,使得線索中斷,無法繼續追查下去。
  如果匯款時留下身份資料,以後民眾如發覺受詐騙而匯出款項時,請立即向警方報案,警方就可以向金融機構查詢該筆款項的匯款人是誰,即時循線偵辦,以有效保障民眾權益,並避免更多人受害。
  為配合自今日起實施匯款3萬元要確認客戶身份措施,金管會除了已印製宣導海報發送各金融機構、張貼於各營業場所明顯處外,並請各金融機構製作宣導標語,向匯款民眾告知此措施。金管會認為,經由本項措施施行,將更能確保民眾權益,並降低相關犯罪的發生。

 完稅後應確定貸款銀行(2006/7/31)

●九十五年七月卅一日 蘋果日報
  
  宜以買方本票作為過戶擔保品

  中古屋的買賣交易從簽約、用印、完稅到交屋的過程,雙方因瞭解房屋買賣契約各項內容,例如契稅申報書及土地增值稅申報書的確認,可避免無法交屋及過戶的風險;中信房屋特約地政士表示,完稅牽涉移轉登記與否,因此完稅也被視為買賣房屋的關鍵之一。

  買賣關鍵

  當增值稅及契稅的稅單核發後,代書通知買賣雙方出面繳稅,買方並於同時支付完稅款項,這就是完納稅費。
  其中應該留意稅單的核發、雙方完稅的時間及地點、繳納增值稅、簽收完稅款、過戶、設定送件及權狀核發;通常申報契稅及增值稅資料後送件;完稅同時應請買方決定貸款銀行,讓銀行可進行收件、審查、估價及對保等。
  當買賣雙方將報稅及過戶所需證明文件交付後,相關文件如建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地所有權買賣移轉契約書、契稅申報書,及土地增值稅申報書,登記並蓋上雙方印鑑章的手續,即由用印進入完稅手續。,當中須留意契稅、增值稅有無欠繳地價稅、及房屋稅等,而且雙方印鑑章必須清晰並與印鑑證明相符。
  永慶房屋契約部師大簽約課經理陳俊宏表示,辦理過戶及貸款手續通常是在完稅後開始陸續進行,建議買方開立與尾款相同金額的商業本票作為尾款擔保,通常這紙本票由代書或是仲介委由保管,並於買方尾款交付賣方同時返還買方,為了保障本票遭冒領,提醒買方於背面寫下「指明禁止背書轉讓」的字樣。

  申報稅單需要3~7天

  顏式淇說,申報稅單需要3~7個工作天,因此從用印到完稅約需1~3周的時間,中間稅捐單位會需要買賣雙方補繳資料,通常是因為房屋使用狀況未加以說明,例如住家及非住家,契稅後確認移轉才能辦理過戶手續。
  另外在完稅到過戶的階段,為保障賣方權益,若買方仍無法確認申貸銀行或貸款額度,賣方可依照遲延問題提出催告而主張買方違約,主要還是為了過戶後設定移轉確認,避免銀行仍無法撥款的風險。

 子女結婚前後半年 贈屋最節稅(2006/7/29)

●九十五年七月廿九日 蘋果日報

  子女結婚,父母贈送房地產給子女,既可當賀禮還可節稅。房仲業者指出,依照《遺產及贈與稅法》規定,新人父母送嫁妝及聘金都算贈與,由於以房地產公告現值計算贈與額度,往往比市價低許多,因此送房子比送現金更划算,但應注意贈與行為,須於結婚前後6個月內發生。

  斤斤計較

  根據《遺產及贈與稅法》的規定,因子女婚嫁,父母可贈送每位子女100萬元免徵贈與稅的嫁妝或聘金,且不論父母膝下有多少位子女、是否在同1個年度內結婚,均可適用,對贈與人而言,因子女婚嫁而產生的贈與行為,並不計入贈與人每年100萬元的贈與免稅額度。
  舉例來說,陳先生的兒子於今年6月結婚,對陳先生而言,可贈100萬元婚嫁財物給兒子,且100萬元的婚嫁財物,不計入陳先生每年100萬元的贈與免稅總額,若 再加上贈與免稅總額,則陳先生可致贈兒子200萬元;而陳太太有能力,亦可致贈兒子200萬元,換句話說,若當年度陳先生的子女中,1個兒子結婚,可收到的免稅
結婚禮金,最高可達400萬元。
  若陳先生於同年度內,娶媳婦又嫁女兒,則陳先生可分別緻贈兒子與女兒100萬元,至於陳先生每年100萬元的贈與稅免稅額度,若平均分給2人,則陳先生的子女,每人可得到150萬元,若再加計陳太太的贈與,則陳先生的子女,最高可分別收到300萬元的免稅結婚禮金。

  贈屋以公告現值計

  永慶房仲集團指出,以致贈現金的情形而言,父母致贈結婚子女的免稅額度,最高可達400萬元,但如果是送房子給子女,則節稅效益更驚人;由於送房子的贈與稅額度計算方式,是以房屋評定現值加上土地公告現值的總額為準,若公告現值為400萬元,市場行情通常比400萬元高出許多,比送現金更划算。
  不過,由於國稅局原則上是以結婚的前、後6個月內,認定婚嫁之贈與行為,因此,相關契約書、身份關係憑證與結婚事實的證明文件,都必須妥善留存。

 我的房子耐震嗎?(2006/7/29)

●九十五年七月廿九日 聯合報

  
  昨天下午發生芮氏規模6.1地震,這是今年第二大地震,台北市搖晃22 秒。地震來襲,那種房子安全係數較低?房地產專家說,包括夾層屋、地震帶上的老房子或是一樓柱子被偷工減料的住宅,都要當心。

  違法夾層屋 安全係數低

  由於今年以來不少購屋糾紛發生在二次施工的違建,但因為違建的載重承受度「不在建築師設計的範圍裡」,如果20幾層樓戶戶都挑高,以輕鋼架來施工,重量等於是多了三分之一到二分之一的負擔。平常或許沒事,遇到地震就可能有風險。
  永慶不動產董事長廖本勝提醒消費者,不要抱著「只有我家做夾層」的心理,只要是訴求違法的二次施工設計,包括陽台外推、夾層屋,都可能影響結構安全,雖然代銷業者、建商都會想辦法規避責任,但住在裡頭的消費者可是直接受結構影響,不能不注意。

  怕結構危險 可請求鑑定

  昨天驚嚇22秒,不少民眾也擔心住家是否有結構上的問題。北區房屋總經理彭培業建議,擔心住宅結構發生嚴重問題的人,可向建築師、結構工程技師、土木技師公會請求協助安全鑑定。
  台北市技師公會理事長陳鴻明說,這次地震不像921規模那麼大,夾層屋不至於立刻受到地震波及,加上夾層屋多是近幾年施工的,工法上會較注意防震係數。

  大台北週遭 四大活斷層

  不過太平洋房屋協理吳癸森提醒,台灣多處位於斷層帶上,以大台北地區為例,分別有「台北斷層」、「山腳斷層」、「楊梅斷層」、及「南崁斷層」等四大活斷層。因為台北盆地土質鬆軟,對震波有放大的效果,而包括信義計畫區、松山區,甚至五股、新莊、北投等地,都已蓋滿超高層大樓,如果大樓耐震力不足,後果
可能相當嚴重。
  吳癸森舉例,如台北國際金融大樓基地南方約200公尺處,就是「台北斷層」通過之地,在大樓設計之初,斷層問題就是該案最大爭議之一,所以,防震成為施工最被重視的項目。而且,如果超高層大樓旁有斷層通過,一旦板塊不正常運動,交界面推擠,大樓安全必須多注意。

  新的施工法 可擋八級震

  廖本勝說,如果住在地震帶,建議最好買新屋。因為新的施工法會訴求防震。尤其現在房子貴的是土地,不會在建材施工法上省錢,不少大樓甚至訴求可以禁得起八級地震。
  房地產專家表示,新工法以防震訴求拉攏客戶,多點水泥、柱子多打幾根,不佔太高的營建成本,就可以讓消費者安心。
  
  地震帶舊屋 更要多留意

  不過,如果買在地震帶的舊房子就要小心一點,尤其是屋齡越久的、樓層越高的,越要注意。超過20年的,要稍微瞭解當時是哪些建商蓋的,現在還找不找得到人;高樓層房子的,總樓層高度越高的,因承載壓力越小,要注意檢查。反而是地震帶的新房子較不用擔心。
  還有一種危險指數高的房子,如921大地震中震垮的東星大樓,是為了增加一樓營業面積,重新裝潢時把柱子削成原來的三分之二。北區房屋總經理彭培業說,由於動到一樓柱子比較危險,即使偷工減料,業者也不敢把全部柱子都削薄,除了對照原始建築圖外,也透過目測觀察一樓柱子是否大小不均,柱子大小不均,就是
一個簡易判斷有沒有偷工減料的方法。

  發現小裂縫 應立即改善

  吳癸森建議,民眾平時最好不要任意改建房屋,破壞建物的抗震性,如果發現小裂縫等小瑕疵,應立即改善,以免空氣及水分滲入,破壞鋼筋,影響結構安全。
  此外,家裡物件放置要掌握「上輕下重」原則,避免地震來時被上方重物砸傷;並且善用吊櫃收納取代層板,尤其是樓層越高,震度越強,更需要加裝固定設施,以免物品掉落。

  鋼骨結構+視野絕佳

  超高大樓 房價不受震盪

  地震來襲,住得越高、晃得越厲害,不過全台25層樓以上的超高大樓都還算耐震,加上視野絕佳,房價仍持續走揚不受「震」撼。
  超高大樓有絕佳視野,但為了加強防震效果,一般多會採用鋼骨結構;住商不動產總經理林倩說,如果超高大樓不是採鋼骨結構,為了讓大樓有足夠的承載力,樑柱會較一般大樓產品粗許多,有可能讓室內面積「縮水」,購屋者要留心。
  根據永慶房仲集團的調查,兩年多來,中南各地的超高大樓買氣平穩,房屋成交行情並未因偶發性的地震而受到「震盪」,成交價格穩定走揚,其中台北市大安區的東帝士花園廣場是過去知名的豪宅,如今成交價格再上漲到每坪52萬到55萬元,附近的藍天凱悅、信義區的雲頂,每坪成交價格上站上45萬元以上;中和34樓高
的天空之城、41樓高的摩天東帝士,這兩年的行情也持續上漲10%到15%。
  北縣超高大樓多集中在中和、板橋和汐止,林倩表示,這些超高住宅大樓為求抗震,建材多為鋼骨結構,即使台灣地震頻仍,成交維持穩定。
  另外,中部地區經過921地震後,仍屹立不搖的超高住宅大樓產品,受到消費者的注意。如位於中港路近科博館的「龍邦國寶」,目前每坪單價已向30萬元挑戰,兩年上漲近一倍。
  永慶不動產中山加盟店店長廖若玲說,高雄市的居民對地震的恐懼不如中、北部居民來得深刻,購買超高住宅大樓較無心理障礙,但近兩年來高雄房價走勢溫和,如苓雅區的「諾貝爾」價位仍維持平穩,平均單價不到10萬元。高雄的超高大樓以鼓山區的鼎宇美術館、鼎宇美術園邸漲幅最高,因為近美術館,豪宅漲幅至少一
成,每坪成交單價約在18.5到20萬元之間。
  林倩說,台灣位處地震帶,大小地震無可避免,但近來地震頻繁,在選購超高住宅大樓時,建議應把安全問題放在第一,根據高層建築技術規則,高層建築應設置「兩座以上」特別安全梯,每一樓層均應設置火警自動警報系統以及自動灑水設備、濃煙偵測器等。

 夫妻首次購屋 宜一人名義登記(2006/7/28)

●九十五年七月廿八日 工商時報

  永和張小姐詢問,最近剛新婚,計畫與丈夫利用多年積蓄買人生第一個房子,為了表示公平,兩人決定共同名義登記,但由於兩個人都是首次購屋,共同登記是否會損失首次購屋的種種優惠?
  住商不動產法務協理吳光華回答:對於房子所有權的認定,以登記為準,夫妻以共同名義登記房子之後,兩人在未來將同時失去首次購屋的權利。但如果兩人希望在購屋時,兼顧公平性與未來首購的相關權益,建議可以先用一人名義登記,另一人相關權益保障應以書面方式定明於契約書中,加上兩人簽名蓋章,只要不違反善良風俗,都可以作為未來佐證的依據。
  一般來說,夫妻合資購買房屋,實務上多以其中一人名義登記,以避免貸款與未來在共同持份上所衍生出的麻煩,講求形式上的公平,不如在比較利率上多做功課,某些銀行甚至會針對優良客戶提供更優惠的貸款,找到最適合自己的付款方式,會比斤斤計較首購優惠與否來的划算。

 投資客買厝 不信邪(2006/7/27)

●九十五年七月廿七日 經濟日報

  年輕人搶低價 農曆7月交易量年年增加

  鬼月到了,剛買新家的莉華不知道可不可以在鬼月搬家,打算10月結婚的郁佩則猶豫是否能在鬼月看房子。
  鬼月對於民眾購屋行為的影響有多大?永慶房屋表示,隨著房地產景氣持續延燒,鬼月交易量年年增加,預計今年在投資客盡出的局勢之下,買氣將更加暢旺。
  太平洋房屋流通部資深協理吳癸森強調,時至今日,鬼月影響買氣微乎其微,因為左右房價高低不是單一因素,還要考量整體大環境、經濟和政策。
  永慶房屋指出,如果真要說鬼月對房市有影響,主要是南部地區,因為主要的購屋決策者以家長居多,老人家對於鬼月還是有禁忌,所以不主張鬼月買屋搬家。
北部年輕人有自主權,投資客更不受鬼月影響,巴不得逢低進。
  太平洋房屋成交物件統計資料顯示,近5年鬼月比前月成交量萎縮7%到20%,比後一個月也出現類似現象,量縮幅度約在10%至17%,顯示鬼月確實具有抗性,大約一成消費者購屋意願會受影響。
  但如果以鬼月本身和鬼月相比,則年年有成長。今年雙鬼月,歷經沉寂,預料928檔期和10月房市將爆量成交。
  太平洋台北南京店經理高國隆表示,鬼月忌搬家,對交屋日期也有影響,但實際上7月買屋,扣除過戶時間,8月才會交屋,不至於減少看屋客源。
  台中市南屯店經理潘建勳透露,去年中部鬼月業績逆勢上衝開出紅盤,新時代的觀念改變了鬼月原有的跌性。
  太平洋台北縣秀朗店經理陳明鴻說,農曆7月其實是最佳進場時點,可以利用鬼月從容挑選物件,購屋競爭者比較少,有助於買方議價並爭取較佳購屋條件,對消費者是利多。
  不過基隆的情況較為特殊,太平洋基隆店經理許哲穎分析,基隆近水,基隆人對水特別敏感,鬼月影響力猶存,鬼月出門看房子的客源較少,交易溫度也比較冷。

 遺產淨值超過欠繳遺產稅 繼承人 免受禁止處分(2006/7/27)

●九十五年七月廿七日 工商時報

  財政部最新解釋函規定,若繼承人的遺產淨值超過欠繳的遺產稅,財產可免於受到禁止處分,或被限制出境。
  依財政部今年六月二日頒布的解釋函,欠繳遺產稅案件,如果被繼承人的遺產中,有遺產稅課徵標的物之不動產及公共設施保留地,依核定的遺產價值扣除財產經設定的他項權利價值或擔保的債權額,及被繼承人死亡前二年贈與併入課稅之遺產後的餘額,若已超過欠繳的遺產稅者,就不用再對繼承人財產行使禁止處分或限制其出境。
  南區國稅局表示,有一位繼承人李君,因欠遺產稅六百萬元逾期未繳,經國稅局移送行政執行處強制執行,並以遺產淨額不足遺產稅的金額為由,對李君財產行使禁止處分,且限制其出境。
  日前李君主張,依該令釋規定要求解除其財產的禁止處分及限制出境,經國稅局查明,發現其遺產中有三筆公告現值合計一千六百萬元土地,雖已共同設定有二筆抵押權合計一千二百萬元,但其中一筆設定的抵押權三百萬元已償還完畢,扣除尚未償還的設定他項權利九百萬元後,該土地的淨值為七百萬元,已超過欠繳的遺產稅六百萬元,符合免禁止出境規定。
  但國稅局強調,若遺產餘額低於欠繳的遺產稅,國稅局還是會就相當於其差額部分,對繼承人財產行使禁止處分。若經禁止處分的財產加上遺產餘額的合計數,高於欠繳的遺產稅時,可免限制繼承人出境。不過,若仍低於欠繳的遺產稅,且欠繳稅款及已確定的罰鍰合計超過五○萬元以上,則仍須限制繼承人出境。

 房地產投資 店面首選(2006/7/26)

●九十五年七月廿六日 自由時報

  根據世新大學財務金融系所進行的「2006年幸福與財富指數大調查」的結果顯示,「投資房地產」仍是國人心目中,具有高度投資報酬率的選擇之一;在投資房地產標的方面,民眾首選是「店面」,比率達55.4%,其他依序為:「商務住宅」19.1%、「套房」17.1%、「辦公大樓」4.9%、「豪宅」3.5%。
  這份世新大學最新的調查顯示,為達到預期投資報酬率,國人認為最好的投資方式,獲利低、但風險最小的「定存」獲得最多民眾認同,排名第一,位居第二名的為「房地產」,排名第三、第四依序是「保險」以及「海外基金」。
  特別的是,「投資股票」僅排名第五,這是因為國內股市近年表現不佳,許多股民更是遭到套牢慘賠,讓民眾對投資股票賺錢獲利的想法,產生很大疑惑。
  房地產市場的起伏沒有那麼劇烈和快速,讓人比較有安全感,除了購買自住外,若是出租給他人,其報酬率也比定存來得高,而且有增值潛力,因此,成為國人青睞的投資標的之一。尤其,若是大型連鎖店來承租,由於租金收益穩定,還可讓投資者
一購入便可坐收租金。

 信貸拼裝貨 高利壓頂(2006/7/25)

●九十五年七月廿五日 經濟日報

  房貸高達120%?

  房子喊價400萬元,民眾要辦房屋貸款卻可以保證貸到500萬元?最近有民眾看到房仲業打出的超優貸廣告,心裡疑惑怎麼可能這麼好康,三商銀房貸主管指出,其實這些都是房貸再搭配信用貸款湊出來的產品,只要民眾還款能力無虞,要拿到超過房價的貸款總額都不難。
  最近有民眾看到房仲業打出的超優貸廣告,擔心房屋可能「不乾淨」,或者可能是發生過命案的凶宅,才會有那麼好康的貸款條件。其實房貸加信貸,「拼裝」上路後的貸款雖然標榜額度高,可讓購屋民眾多貸到一筆「裝潢金」,甚至拿去代償之前的外債,不過,超過房價部分的貸款,利率可不是跟房貸一樣低,有時候可能高到6%、9%,民眾還是要先計算利息支出,才考慮有沒有必要多貸一筆高利的信貸。
  三商銀房貸主管表示,以房價400萬元來看,民眾就算拿到九成的房貸,真正以房貸利率計算的額度,也大約在360萬元左右,再加上140萬元的信用貸款,就湊出500萬元的貸款總額。


五家銀行房貸利率
────────────────────────────────────
1 土銀 •前6個月固定1.97%起,第7-24個月2.37%起,
第三年起2.80%起。
────────────────────────────────────
2 彰化銀行 •前6個月固定1.96%,7-12個月2.54%,第二年
2.64%,第三年3.05%。
────────────────────────────────────
3 第一銀行 •前6個月固定1.98%,7-24個月2.65%,第
三年起3.325%
────────────────────────────────────
4 華銀 •前6個月2.O9%,7-24個月2.45%,第三年
起2.99%
────────────────────────────────────
5 合庫 •前6個月2.O5%,7-24個月2.40%,第三年
起2.95%
────────────────────────────────────
資料來源:各銀行 武桂甄/製表

 工業住宅暗藏風險(2006/7/25)

●九十五年七月廿五日 經濟日報

  1水電費較貴 2貸款成數低 3未來脫手難

  勞宅貸款申請撥貸期限到8月底止,行庫房貸主管提醒獲得貸款資格的民眾,要儘快在期限前到銀行申請撥貸。此外,行庫主管也提醒民眾,購屋前要問清楚建案的土地使用分區是不是「工業用地」,如果不是一般的「住宅區」用地,勞宅貸款及其他政策性優惠貸款都是不能使用的,將來房屋脫手也較困難。
  最近台北縣推出許多預售屋、新成屋推案,有些都是工業用地變更用途的住宅,坐落地點甚至就在捷運站區附近。這些建案開價比一般市價的行情低,或者公設比超低,令不少民眾心動,但在購屋前要警覺可能買到了工業用地的房屋。
  行庫房貸主管指出,這些「工業住宅」外觀上與正常的建案無異,但是民眾將來的水電費會比一般住宅用費率高,銀行願意借的房貸成數也較低,購屋族付訂金前一定要問清楚。
  行庫主管指出,工業區用地蓋出來的住宅,其實大多是違法變更使用,沒有所謂的「工業住宅」,民眾購入後,不僅有遭縣市政府罰款的風險,在辦理房屋貸款上,銀行的貸放條件也多認定為「工廠宿舍」等物件,貸款成數可能只有七成,不比一般正常的房屋貸款,房貸利率也會比一般房屋高。
  工業用地違規使用本應處罰,行庫房貸主管表示,由於地方政府目前多未強力執行,民眾不知道違規使用會受罰,建商在銷售時,為了讓民眾安心,可能也會強調「沒問題」,僅在文宣廣告上不顯眼的地方以小字標示「工業區用地」,民眾如果希望以較低的價格購屋,一定要事先瞭解工業用地可能產生的問題。

 不動產所有權 未及領空(2006/7/25)

●九十五年七月廿五日 蘋果日報

  彰化讀者問:

  我家後方有防火巷(此巷所有權乃屬我們所有,並有繳納地價稅),但防火巷旁的鄰居竟將冷氣裝在他房屋窗戶上,主機凸出在防火巷上空,而且就正對著我們的窗戶,只要他一開冷氣,熱氣就跑到我們家,想請問他們這樣有侵犯(竊佔)到我們的土地嗎?可以叫他們把冷氣移走,窗戶封起來嗎?

  律師答:

  這位民眾雖享有防火巷所有權並依法繳納地價稅,但鄰居在自家窗戶上空裝設冷氣,主機雖凸出懸在防火巷上空,但未侵害你使用防火巷土地,且《民法》規定所謂不動產,只包括土地及其定著物本身,並不及於領空,即使鄰居冷氣機凸出在防火巷上空,《刑法》上也不會構成竊佔罪。

  干擾嚴重可求償

  不過,因讀者家中的窗戶恰巧對著鄰居的冷氣主機,而且該冷氣主機排出的熱風或音量循著窗戶而流入讀者屋內,長期以來若超越一般人社會生活所能容忍的程度,就有可能構成侵害鄰居安寧的行為。原則上,可以依《民法》規定請求禁止鄰居這樣的行為,也就是可以向法院要求鄰居將冷氣機移至其他窗戶安裝。
  不過,若已經構成侵害住戶居住安寧,且情節重大時,也可以依《民法》侵權行為請求精神損害賠償。
  至於讀者鄰居的窗戶所有權本即屬鄰居所有,且窗戶是為了房屋採光及通風而設置,如果冷氣機已移至他處安裝,已沒有侵害讀者居住安寧時,就無權要求鄰居將房屋窗戶封住停止使用。

 保守粉領族 投資小套房聰明計畫(2006/7/24)

●九十五年七月廿四日-自由時報

◆ 今日案例

  美麗是位年輕貌美的都會女子,外語能力及企劃能力一級棒,這幾年工作得意,年薪超過120萬,本來,美麗可以賺更多錢,但貪圖現有的工作可以擁有年年到國外度假的福利,放棄賺更多錢的機會。
  美麗一切都好,唯一讓媽媽受不了的是年過35歲,還沒有結婚的打算,美麗不婚,主要還是受到父母婚姻失敗的影響,寧願一個人好好過,也不要有個失敗的婚姻讓自己痛苦。
  為了有個穩定的未來,美麗近來認真考慮置產,希望可以抗通膨,又可以有穩定的租金收入,保障未來生活,初步構想是以都會區套房投資為首選。

◆ 精算解析

  美麗目前收入穩定,且有長期為自己生涯打算的思考,是成熟型的都會女子,美麗不管未來是否結婚,目前好好理財,對自己只有好處沒有壞處;以套房為進軍房地產投資的第一步,算是保守的做法,但失敗率也低,以美麗的情況而言,是頗為聰明的做法。

▲ 房貸計算

  初次進入房地產市場的粉領新鮮人必須把握「三三」原則,就是三成自備款、每月房貸支出不超過家庭月所得的三分之一。
  現在全球利率都有走升趨勢,一旦利率走高,在這個萬物飛漲,只有薪水不漲的年代,很可能就會面臨還不起房貸,被銀行送交法拍的命運。因此現在購屋提高自備款,避免過度擴張個人信用,絕對是明智的選擇!
  其次,每人每月除了生活費之外,都還會有些固定支出,甚至還要考慮不時之需,將房貸控制在所得的三分之一,才可保有正常的生活品質,當然年輕時,因為承受風險的能力較強,也可拼命多賺點錢,將比例放大到四成或四成五,但最多不要超過五成,以免周轉不過來就慘了!

▲ 購屋建議

  (1)「要找到對的產品、找到對的地點」,投資套房也一樣。最適合投資套房的地方有四大選擇:大學商圈、辦公商圈、百貨商圈以及捷運站商圈,它們並非獨立選項,如果是四合一,比如該套房既是在大學商圈,又近辦公商圈、百貨商圈及捷運站商圈,絕對是上上之選,投資下去就對了,其次是三合一、二合一,至少要有四項中之的一項,否則買進後被套牢,就成了名副其實的「住套房」。
  (2)如果資金較充裕的話,不妨投資住家產品,然後再將之「套房化」,如此就可拉高租金報酬率。一般住家產品在目前市場上的租金報酬率大約在3%∼5%之間,但經過「套房化」之後,就可拉高到7%∼10%,其間租金報酬率高低,完全要看投資者如何切割出適當的小單元及裝潢包裝的好壞而定。
  (3)對於資金能力較弱的粉領族,去年來國內投資市場出現以不動產為主體的證券化產品,也掛牌銷售,所以只要有1萬元左右的資金就可投資,適合資金不多,但又想參與不動產投資的粉領族,目前這類產品報酬率都在3%∼4%,一旦將來這些不動產資產增值,其掛牌的股票也會跟著水漲船高,可以賺取價差,獲利空間雖不如實體不動產投資,但風險較低,適合保守型的粉領族。

◆ 專家叮嚀

  投資套房有時會陷入一個迷思,那就是「賺了租金、賠了房價」。很多人買套房都是為了出租,賺取穩定的租金收入,但經常可見,投資者選對了地段,市場需求與租金報酬率都很高,但等過幾年要賣掉,才發現賣不到當年買入的房價,關鍵就在該套房大樓缺乏管理,出入份子複雜,以致房價不漲反跌。所以買套房要能保值,甚至增值,就一定要有良好的管理,全體戶數、單層戶數都不宜過多,有門禁管理者勝過沒管理者,有飯店式管理者又優於只有門禁管理者。

◆ 租金報酬率計算

  正常的租金報酬率是以年租金除以房屋總價,比如一間套房總價200萬,月租金1萬(年租金就是12萬),其租金報酬率就是6%(12/200),但這只是毛租金報酬率,買套房還有其他費用會產生,如仲介費、裝修費用、稅費、維修費、建物折舊等等,還須將這些費用從年租金收入中扣除,才是淨租金報酬率。
  如果以上述這個例子來看,這些額外費用要再扣掉3萬元,則淨租金報酬率就只有4.5%。
  一般而言,投資不動產出租,淨租金報酬率最好要高過定存2%以上才有投資價值,目前一般銀行定存利率都在2%左右,所以投資標的淨租金報酬率至少要有4%才划算,否則將這筆錢放在定存就好,不必白忙一場。

 房貸搬家?不划算(2006/7/24)

●九十五年七月廿四日 經濟日報
  

  房貸一族遇上通貨膨脹,無異是雪上加霜。如何降低利息支出,以免每月固定開銷增加?房貸要不要搬家?成為不少「一家之主」的當務之急。
  根據經建會公佈的住宅需求動向調查指出,首季台灣地區民眾房貸支出占月薪比率達32. 1%,其中台北市更升至41%,雙雙創下92年開辦調查以來新高,顯示國人辛苦工作的所得有極大比例用以支付房貸,購屋負擔日趨沉重。
  保誠人壽發言人張鎮坤表示,在持續升息的壓力下,想要穩定家庭財務支出,固定型房貸會是現階段最佳的選擇。相較於指數型房貸只有短期優惠且機動調整的特性,固定型房貸擁有長期固定低利的優勢,可用來做房貸避險及家庭財務規劃。
  張鎮坤指出,以目前房貸戶的還款習慣來看,大多數的房貸結清年期為七至十年,加上現階段油價、電費、各項物價都紛紛調漲,荷包逐漸縮水的情況下,客戶若選擇長期固定、又不超過3%的房貸利率,不但可以「節流」,如果利率持續走高,還能達到「避險」的效果。
  如果已經辦了房貸,房貸要不要搬家呢?保誠人壽放款部經理周寶麗表示,一般說來,辦理新房貸必須支付代書費約4,500元、視貸款金額而定規費,還有開辦費、估價費約3,000元至5,000元不等,如果轉貸,這些都是省不了的錢,除非剛好遇到銀行或保險公司推出優惠專案。
  「一般是不鼓勵太常轉貸。」國泰世華銀行房貸部門主管指出,貸款費用加上提前清償的違約金不少,加計相關因素後,除非利率真的較低,否則不推薦一直換房貸銀行;其實轉貸之前最好先跟原本的貸款銀行談談,若是還款記錄良好,加上房子價金明顯高過貸款餘額,可以請教銀行有無降息空間。

 台北法拍屋價 貼近中古屋(2006/7/24)

●九十五年七月廿四日 中國時報

  近年全台房市交易熱絡,台北縣市尤其激烈,連法拍屋都一屋難求,房價也節節高昇,據調查,台北縣市法拍房價與一般中古屋成交價差距,縮小至一至一成五,撿便宜困難度也大增,投資性也大減。
  房子若因房貸繳不出、遭銀行拍賣,淪落至法院等拍賣市場,價格也會打折增加賣相,房產不景氣時,可輕易以市價六折,甚至更低的價錢買到法拍屋。
  不過近年房產景氣復甦,中古屋市場的出售屋件一案難求,法拍市場連帶受到刺激,尤其台北縣市精華地段,連法拍屋都不便宜。
  根據宏大不動產估價師聯合事務所調查,五年前台北市的平均法拍房價,約是市價的82%,今年以來到86%,台北縣也由79%提高至83%,法拍房價趨近成屋價格,價差不到一成五,部分精華地區個案,甚至需以市價購買法拍屋。
  宏大執行長郭國任表示,以前法拍屋便宜之際,往往成為投資客買進、再以市價賣出賺價差的熱門產品,不過近年房市熱絡,認為法拍屋與一般成屋的價差幅度已達頂,買法拍賺價差的機會不再,但以自住為目的仍可省下一筆錢,投資宜多觀望。
  郭國任表示,今年以來,北市法拍房價前五名,分別為大安、松山、信義、中正及中山區,與成屋房價前五名類似,顯示法拍房價受該區成屋價的支撐與影響,不過文山區因信義支線通車,萬華區因都市更新等刺激,法拍房價也有不錯表現。
  房仲業者建議,法拍屋雖便宜,但仍有風險,點交前由於遭查封,無法進屋察看,只能從外觀、鄰居口中探聽一二,點交後發現屋內遭原屋主洩恨破壞、甚至引來黑道海蟑螂「關切」等,為常見風險。
  專家提醒,進場買法拍屋,拍賣公告一定得看清楚,包括標地物範圍、坪數,尤其注意是否點交,由於買賣不破租賃的規定,若已有租客進駐,標得法拍屋後也無法要求房客解約,需等租約到期才可點交,取得房屋使用權。

 掌握兩關鍵 確實簽訂履約保證(2006/7/22)

●九十五年七月廿二日 聯合報

  如何避免踩入不肖「一案建商」的陷阱,不動產業者建議,消費者購屋還是要找有品牌、有信譽的公司,如果對「一案建商」的推案心動,一定要勤打聽,其中兩個問題一定要問清楚:

  一、簽訂履約保證

  建商除在買賣契約上要載明付款型態外,決定購買預售屋的民眾,也要瞭解建商是否與銀行訂定「履約保證條款」,所謂履約保證,就是把買方付的錢,放在銀行專戶裡,建商必須等到房屋完工才能拿到錢,透過履約保證,讓建商無法捲款落跑。
  此外,消費者也要掌握建商是否將土地交給建築經理公司或金融機構進行信託,避免建商在蓋房子時把土地再次進行抵押貸款,進行財務槓桿操作。

  二、打聽建商評價

  上網查詢建商的評價,不失為有效的管道之一。

  此外,營建署有一套建築業評定標準,建商可申請「建築識別標誌」,只要沒有違反公平交易法、消保法、公司負責人無積欠稅款、無涉及訴訟,就能取得營建署頒發的識別標誌,某種程度可以評定建商的水準。

 購屋停看聽 防一案建商打帶跑(2006/7/22)

●九十五年七月廿二日 聯合報

  隨著房地產景氣好轉,不動產市場裡打帶跑的「一案建商」問題又再浮現。雖然「一案建商」推的建案,不乏低價、地段、產品都誘人的例子,但也有不少「一案建商」蓋到一半倒閉、或售後服務找嘸人。
  目前預售屋市場個案半數以上屬於「一案建商」,就是只推一個案子,公司就解散的建商。這類建商缺乏市場口碑,消費者在評估這類建商推出的預售案,應列為高風險的類別,除非產品、地段特殊,起造人信譽良好,否則還是少碰為妙。
  房仲業者說,「一案建商」最容易出現在景氣好轉的期間,但因為打帶跑的心態,造成市場亂象不斷,容易引發購屋糾紛,消費者缺乏保障。
  由於法令規定,只要一百萬元資本額就可成立建設公司,門檻低,所以搶短的「一案公司」越來越多,「一案公司」因為建案銷售完後就結束業務,對於消費者而言,房屋品質及售後服務都沒有保障,即使找到建設公司打官司,最多也是以申請的資本額範圍來賠償。業者建議,民眾在購屋前,應該多打聽,最好找有品牌的建設公司,以免發生糾紛。
  有些知名的建設公司利用子公司推案,再利用母公司造勢,購屋人應該問問銷售單位「為什麼不用母公司推案?」但也有建商認為不能能一竿子打死一案建商,因為有部分建設公司是為節稅考量,才會成立子公司。
  有些「一案建商」因為知名度低,往往會祭出低價策略爭取客戶認同。
  「一案建商」留下的爛攤子大致分為兩種,一是蓋到一半,人就不見了,這涉及債務的追討,要打官司解決;另外一種則是售後服務「人間蒸發」。

 買預售屋的10個關鍵問題(2006/7/22)

●九十五年七月廿二日 聯合報
  
  購屋金額龐大,不小心踩進購屋陷阱,損失非同小可。 有些事情,房屋銷售人員可能不會主動告訴你,但購屋者非問不可,在付定金、簽約前熟讀「購屋關鍵報告」,搞清楚十大問題,不但能保障自己權益,說不定還能爭取到講價空間。

  一、建照與產權

  蓋房子,要先申請建照,才可以向建築管理機關申請開工;房子蓋好後後要申報完工,檢驗合格才可以領取使用執照,接著才能申請接通水、電。走進美美的樣品屋,別忘了請銷售人員亮出建照。
  建設公司蓋房子,有的是自地自建,有的是和地主合建。如果買的是合建案,最好分別跟地主簽立土地買賣契約、跟建設公司簽立房屋買賣契約,以免建設公司和地主發生合建糾紛時,拿不到土地產權。

  二、公設比多少

  如果聽到「用最低的價格,買到較大的坪數」,要注意坪數灌水問題。樣品屋經常讓購屋人有空間放大的錯覺,因為沒有樑柱、傢具尺寸較小、牆壁較薄、利用鏡子反射,空間有放大的效果,但交屋後才發現「怎麼我的房子變這麼小」,可能是銷售員把夾層坪數都算進去、或坪數未扣掉公設比,所以購買時一定要問清楚:公設比有多高,自用面積多少,含不含夾層坪數。

  三、挑高合法嗎

  一般房子都是兩米八到三米高,不少房子打著「挑高」的名義,主要就是看準購屋人認為「挑高可以做夾層,可增加使用空間」的心理,不過挑高經二次施工的夾層多屬違建,記得問銷售人員做夾層的合法性。此外,挑高的高度也很重要,以挑高三米六為例,由於天花板厚度就要十公分,扣掉樓地板高度,三米六的產品做夾層,頂多只能做成閣樓或儲藏室,人根本不好活動,不能當成另一個房間使用。

  四、何時可完工

  什麼時候可以完工交屋,一般購屋人都會關心,但除了在契約裡明定開工日期、完工期限與交屋日期外,還要注意使用的是「工作天」或是「日曆天」,舉例來說,七個日曆天只有五個工作天,使用工作天約定,時間會拖得比較久。
  
  五、如何付貸款

  許多建商標榜「只要自備X萬元,即可擁有美麗新家」,甚至打出保證X成銀貸的訴求,對自備款不足的人相當具有誘因。要注意的是,雖然建商願意接受高成數房貸,銀行可不一定接受,還是要視個人信用狀況而定,所以自備款準備多一點,比較不怕屆時貸款貸不下來。

  六、建材與設備

  電梯、廚具、地磚、衛浴設備的使用建材,建商多會在契約註明「使用XX廠牌或同等級之建材」,但何謂同等級建材?為避免差異過大,建議可在契約上註明建材內容及保固期限。通常一般設備保固期限是一年,如果契約上沒有這項條款,可以要求建商加註。

  七、樑柱與格局

  室內的隔間與平面配置會影響生活起居的舒適與方便,房間的通風與採光也很重要,都是購屋人要問清楚的。此外,預售屋平面圖只看得到「柱」,卻看不到「梁」的位置,因此有必要主動詢問銷售員,以免交屋後才發現大梁影響到空間規畫與傢具擺設。

  八、管理費多少

  社區完工後,不少建設公司會輔導成立管理委員會,住戶要按月繳納管理費用。現在管理訴求越來越講究,管理費用也越來越高,從一坪五十元到幾百元都有,但羊毛出在羊身上,這是住戶未來的負擔。由於事關入住後每月必要的支出,購屋前應事先問清楚管理費用如何計算。

  九、違約責任

  購買預售屋,從簽約到實際交屋需經約一到三年的時間,簽定契約時應詳加注意違約條款內容,看違反哪些條款時,另一方可解除契約,並注意賠償的金額是否合理。

  十、稅費誰買單

  各種稅費由誰負擔,應該在房屋買賣契約書中註明。通常所應負擔的稅費包括:土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費以及代書費等。依法令規定,契稅由買方繳納,土地增值稅由賣方繳納,其餘的稅費由誰負擔,應該在契約中明訂,以免日後發生糾紛。

 妻欠卡債 不影響老公轉貸(2006/7/21)

●九十五年七月廿一日 自由時報

  Q:台北縣喬小姐問:我已經通過債務協商,我家房子是老公名下,貸款用他的名字,目前是在土銀(勞貸)及中國商銀,最近想要轉貸到玉山銀行做理財型房貸,不知是否可行,會不會因為我有債務協商的關係,無法轉貸?如果有遲繳情形,會有什麼影響?
  A:銀行公會回答:根據現行民法的規定,夫妻的財產、信用均「分開作紀錄」,不會相互影響,因此,妻子因為無法償還卡債,與銀行進行債務協商,該不良紀錄僅會留存在妻子個人的聯合信用徵信中心紀錄上,與丈夫的信用紀錄無關。
  例如銀行即使知道A與B為夫妻,如果A欠銀行卡債,與銀行申請債務協商,銀行也僅能至聯徵中心查詢A的個人信用資料,不能自行查詢B的信用資料,A的銀行欠款也不會影響到的信用紀錄。
  因此,喬小姐的先生要申請房貸搬家,只要喬小姐的先生還款正常、無不良信用紀錄,就可通過銀行的核貸,進行房貸搬家應無問題。
  但必須提醒喬小姐,既然已通過債務協商,就須按時還款,因為一旦發生遲繳,並且遲繳情形嚴重,甚至達到「毀諾」的程度時,銀行就可停止原有的優惠還款方案 ,並且不接受卡債族再次申請。

 投資店面、套房小心投報率灌水(2006/7/21)

●九十五年七月廿一日 聯合報

  店面與學區套房,因為抗通膨、又可收取穩定租金,是投資人喜愛的標的,但要小心投資報酬率灌水,以免房東大夢沒做成,反而成為「套牢」一族。
  信義房屋不動產企研室協理張欣民說,以「年租金」除以「房屋售價」計算投資報酬率,是最傳統、也是最通用的不動產投報率計算公式。以總價120萬、年租金7.2萬元的套房為例,不貸款下的租金投資報酬率為6%,但若必須貸款八成、利率2.62%,並選擇三年還款寬限期,年租金扣除利息後的淨收入變成只有4.68萬(7
.2萬減掉2.52萬),如此投報率立刻縮水為3.9%,投資人打算盤時,必須再與定存收益比較一下,才能判斷值不值得投資。
  一般來說,賣房子的那一方會把投報率灌水的情況有四種:一是以自備款(總價的三成)來取代房屋總價,二是刻意忽略房貸支出或壓低房貸利率,三是調高房貸成數(即自備款再壓低),四是膨脹租金收入。
  張欣民說,如果把四種手法混合運用,甚至還可能創造出一個小套房的投報率可飆高到120%的情形,但不動產有市場上認定的合理租金投報率,目前一般住宅產品的投資報酬率在4%到6%之間,商用產品在3.5%到4.5%之間,學區套房在5%到8%之間。
  除了精算產品租金投報率外,投資標的是否位於交通便捷的辦公商圈、百貨商圈、捷運站商圈或是大學商圈附近,也都是房東一族投資時需一併考量的重要因素,以免買了房子卻租不出去,反成套牢一族。

 鬼月投資術→買屋好殺價(2006/7/20)

●九十五年七月二十日 經濟日報

  今年農曆潤7月,從7月25日一路延續到到9月21日的雙鬼月,是否會對房市造成負面影響?房仲業者認為,從過去五年統計看來,鬼月衝擊沒有想像中來的大,聰明的投資人不如把握鬼月議價機會,逆向思考,另類投資。
  北區房屋不動產理財研究室觀察過去五年的營業統計發現,鬼月交易量並沒有明顯的衰退跡象,反而年年成長。北區預測今年潤7月的交易量不但不會減少,更會因為雙鬼月而讓交易量不減反增。
  全國不動產董事長葉春智說明鬼月買屋的撇步。首先是購屋簽約到交屋,一般需要30到45天,可以避開鬼月,辦理交屋手續。就算交屋日落在鬼月,但因為入厝前房屋裝潢整理仍需時日,可將入厝日安排在良辰吉日,就不受鬼月影響。
  原則上7月不動土,如果7月動土,則在6月先拿一塊磚瓦敲破以示開工動土,等到7月再動工。
  葉春智表示,有些自住型的買方會在意鬼月的禁忌而延緩交易時程,但投資性買盤則陸續進場低價承接,鬼月剛好提供了殺價的理由,正是加大投資獲利的時機。
  北區房屋首席總經理彭培業表示,避開鬼月買屋不是不可能。從買方市場看,鬼月是買方議價的籌碼。雖然今年雙鬼月,但鬼門開、中元普渡、鬼門關都以第一個7月為主,等於只有一個鬼月。
  彭培業分析,鬼月影響房市表現的情況早年比較明顯,隨著經濟發展,房市表現回歸市場面,以整體經濟環境來決定。由於國際油價從93年的45美元飆漲到70幾美元,預期未來可能漲破80美元大關,民眾預期通貨膨漲隱憂浮現,對於國內房價格支撐有相當作用。

 未付租金 地主可撤銷地上權(2006/7/20)

●九十五年七月二十日 蘋果日報

  台中阮小姐問:

  親戚有一塊土地,二十年前把地上權租給我,租約定每年租金一百五十元,但我始終沒在土地上蓋建物。
  十年前,親戚因為負債,土地被法院拍賣,由一家營造公司買下來,但營造公司並沒找我重新簽地上權租約,而且土地登記的地上權出租人,仍是我親戚,因此我不知道該把租金付給誰,十年來也沒付租金。
  最近,營造公司突然寄存證信函表示要撤銷我的地上權,理由是我十年沒付地租,請問營造公司有權這麼做嗎?另外,我是否必須在土地上蓋建物,才算擁有地上權?是否會因沒蓋建物被法院撤銷地上權?

  台北地方法院法官鄭麗燕答:

  地上權的歸屬,是依「設定」為準,而不論土地上是否有地上物,因此,只要地政事務所登記這塊土地的地上權屬於阮小姐,即使阮小姐一直沒有使用這塊土地,也沒影響,所以您不必擔心沒在土地上蓋建物而被撤銷地上權。
  不過,這塊土地十年前被營造公司買下,營造公司就是新的所有權人,阮小姐也知道這件事,即使土地登記的地上權出租人沒變更,仍是您親戚,阮小姐還是應該把租金付給營造公司。

  應履行舊約付租金

  若營造公司十年來都沒與您簽新租約,就表示您須依舊租約支付每年一百五十元租金給營造公司。
  阮小姐應儘快依照舊租約的金額,把十年來的租金付給營造公司,否則對方確實有權向法院請求撤銷您的地上權。

 剩餘財產請求權履行不當 將面臨追稅(2006/7/19)

●九十五年七月十九日 自由時報

  根據民法規定,配偶可以主張「剩餘財產差額分配請求權」,不過,為了防杜納稅人藉此規避遺產稅,台北市國稅局表示,剩餘財產請求權若履行不相當時,國稅局將就不相當部分之扣除額剔除,並追繳稅款。
  台北市國稅局說明,民法一○三○條之一規定,法定財產制關係消滅時,夫或妻現存的婚後財產,扣除婚姻關係存續中所負的債務後,如果有剩餘,雙方剩餘財產差額應平均分配;被繼承人死亡時,生存配偶行使剩餘財產請求權,性質是債權請求權,請求權價值於核課遺產稅時,可以自遺產總額中扣除,即免課遺產稅。
  不過,台北市國稅局發現,部分繼承人利用剩餘財產分配請求權規避遺產稅,以某遺產稅案件為例,該案的生存配偶申請行使剩餘財產分配請求權,主張自遺產總額中扣除二千多萬元,經國稅局核准,該案的繼承人後來也移轉部分遺產給生存配偶,但移轉的財產價值卻明顯少於二千多萬元,又無法提出合理說明,台北市國稅局因此對該案繼承人追繳遺產稅。
  台北市國稅局呼籲,納稅義務人務必確實交付或移轉登記相當請求權價值之財產予生存配偶,以維自身權益。

 地板漏水 樓上樓下共同修繕(2006/7/19)

●九十五年七月十九日 蘋果日報

  潘小姐問:

  我家位於舊式公寓的頂樓五樓,如果樓頂因為天然的因素龜裂,導致屋內下雨時會漏水,整修費用一到四樓需要幫忙負擔嗎?如果樓下住戶將房子擴建而擴至防火巷超過二十年這樣是否有違法?如果我的水管老舊或是地板自然龜裂而導致樓下漏水我需要全額負責維修費用嗎?

  答:

  屋頂構造依照《公寓大廈管理條例》第七條規定,為共同共有且限公用,因此如果樓頂龜裂,其修繕費用,依照同法第十條規定,必須由全體住戶共同分擔修繕費用。另外,防火巷也屬於共同共有,如果樓下住戶擴建至防火巷,已影響住戶公共安全,可以要求其拆除。

  可求助調解委員會

  此外,關於住戶水管或地板老舊導致漏水,依照《公寓大廈管理條例》第十二條規定,維修費用原則由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔,所以原則上是樓上與樓下共同負擔修繕費用,但如果修繕原因是可歸責於區分所有權人(例如樓上或樓下住戶)其中之一,由該區分所有權人負擔。
  潘小姐所提到的問題,若住戶不願處理,可以不用急著透過民事訴訟的方式解決,因為打官司除了要繳交裁判費,還要花冗長的訴訟時間,不妨先利用各地的調解委員會進行調解,且在收件後十五天就會開會,而經由調解委員調解成功並法院核定之後,一樣具有確定判決的效力。

 

 購屋多打聽 付訂別太阿莎力(2006/7/19)

●九十五年七月十九日 工商時報

  房市熱,購屋消費相關糾紛也增加,根據消基會統計,上半年接獲的申訴案件高超過兩千件,統計近五年來,購屋糾紛最多前三類依序為簽約不成請求退訂或未給審閱期,施工品質不良,以及經由仲介公司購屋、賣屋產生的糾紛等,建議消費者在購屋前一定要多查、多看、多注意。
  購屋申訴類型曾於一九九二年至二千年,高居申訴排行榜的第一名,去年房地產景氣復甦,又再度竄升到第一名,今年上半年申訴資料,電話及律師諮詢的購屋類件數已高達二○六二件,多數因為消費者匆促付定金,或未詳閱契約書,悔約要付出賠償。
  消基會認為,若業者在銷售時大多提供不詳盡的資訊或信口承諾,而消費者未及時發現與合約內容不符,一旦簽約,糾紛就會產生,消基會也提醒消費者,以成屋來說,至少有五天以上的審閱期,契約書未審閱前千萬不要簽署,以免喪失權益。
  此外,有關施工品質不良申訴方面中,多數問題都是在雙方已簽訂完契約書,房屋才逐漸出現瑕疵。
  消基會建議,如果遇到這類狀況,消費者可依據契約內容,要求業者或是建設公司履行雙方簽訂的契約書內容,如無法依約完成,將可向業者或建設公司索賠,而若是經由仲介公司購屋卻產生糾紛,如遇仲介公司收費不當或斡旋金要求過高,可向公平交易委員會檢舉。
  此外,消基會也指出,不少購屋爭議來源,是因為已付定金或是已簽契約書,但事後反悔想拿回定金,或是後來才對契約內容有疑意,一切的爭議問題都只能從契約書上著手,不要先交付定金、不要沒考慮清楚就簽約,才是維護權益最好的方法。
  消基會建議,購屋前應該多查規範、房屋資訊、住戶規約、仲介公司不得指定地政士,銀行貸款額度、利率、付息方式、保證人、時效等,多注意簽名者、是否已確實審閱、注意所簽是否為定型化契約。

 信託停、看、聽(2006/7/18)

●九十五年七月十八日 經濟日報

  現代資產管理工具很多,「信託」是其中一種,信託也可針對某些特殊目的,達到委託人的要求。如何選擇一家可靠、誠信的受託機構,國泰世華銀行信託部副理張齊家以自家銀行為例,向民眾說明選擇受託銀行時,可注意其信用、背景、產品以及公司觀念。
理財與保障兼具 信託趨向全民化

  民國89年信託業法實施後,大多數民眾以為信託只是一種基金投資工具,因此,當時99%的信託業務都集中在基金投資。
  但根據今年三月底信託公會的數據,目前基金投資佔所有信託業務的比重已降到84%,張齊家表示,由此可知,從民國89年到95年之間,民眾已開始辦理其他信託業務,受託機構也嘗試開發新的信託商品。
  社會上許多新聞事件,也使信託知名度大增,讓民眾漸漸瞭解信託的本質與功能,名人實例也刺激民眾需求,例如鴻海集團董事長郭台銘利用股票信託節稅,甚至將個人股票透過信託贈與員工,即是一例。
  今年二月,行政院宣佈政務官必須將財產強制信託。突然間,信託曝光率暴增,信託業務的發展也越來越快。
  至於有那些信託種類?張齊家說,有價證券信託、不動產信託、證券化業務等,都是這幾年讓信託觀念更普及化的商品。信託功能則從以前的投資理財,提升為家庭財富管理工具,包含如何節稅、保障財產、儲備子女教育基金等。
  信託功能多樣化,商品種類也愈來愈多元,張齊家說比如連動式債券的推出,從民國91年起,銀行透過信託機制讓民眾有機會接觸到國際性金融商品,張齊家認為,信託發展至今,已逐漸趨向全民化。

  信用最重要

  信託是基於一個長期信賴的契約關係,張齊家建議委託人,必須找一家穩健、可靠、永續經營的金融機構,如果規模太小,在政府金改政策下,則有被併購的可能性,對委託人的後續服務較無保障。
  他舉例,國泰世華銀行是目前國內民營第一家、也是唯一一家由中華信評評等為AAA級的銀行,另外一家則是國營的臺灣銀行,台灣目前也只有這兩家銀行獲得此最高評等。

  金控優勢 資源豐富

  不只信用要良好,張齊家認為,銀行的背景也相當重要。國泰世華銀行隸屬國泰金控,金控資源多,可協助銀行發展,也更可全面的服務客戶,這是單一銀行做不到的。因為單一銀行資源少,信託業務的廣度與深度不夠,所以發展很容易受限。
  從資產面看,國泰金控是國內第一大金控,加上歷史悠久,民眾可安心將一輩子的財產交給銀行管理,或透過信託贈與給子女。張齊家認為,信託契約效期有可能是50年,甚至80年,當然要找可靠、穩定、信用良好的銀行,國泰金控有國泰人壽,是台灣最大的壽險公司,客戶如果要做信託,可以透過國壽業務員找到各種商品,另外集團還有產險、證券、投信、醫院等。張齊家說,如果客戶願意付託國泰,甚至老年時的資產移轉及醫療保障,國泰集團都能替客戶做最妥善的安排。
  國泰資源豐富,信評優良,子公司眾多,透過集團業務共同行銷,客戶就能享有集團內多元化商品資訊及優惠。張齊家也提到,信託部如有新商品,將透過集團刊物及業務員一起來推廣,例如基金投資及保險金信託等,讓國泰客戶可以很方便的接觸到信託商品。

  信託商品齊全 民眾選擇多

  國泰世華銀行的信託商品可區分成理財型與保障型,其中包括國內外基金、國外債券、保險金信託、不動產信託、有價證券信託、殘障者照顧信託、臍帶血保存費信託、生前契約預收款信託、子女教育金及退休保障信託等,產品齊全。民眾可逐一檢視自身需求,再找出適合自己的信託商品。談到信託商品,張齊家表示,國
泰世華銀行有一項特色產品,也就是以美國為主的普通公司債券及美國上市公司特別股,這些都屬於穩定配息的固定收益商品,與其他連動債商品相比,引進這種債券並不能讓銀行獲得較高的利潤。但國泰世華銀行仍然願意推出的原因,是想讓客戶的資產能有機會投資在國際級信評佳、報酬高的商品,讓客戶多一項選擇,也增加銀行管理客戶資產(asset un-der management;AUM)的規模。

  服務為最大宗旨

  張齊家強調,不管從事什麼行業,服務都是最重要的。國泰世華銀行信託部一直以服務為導向推出商品,並大力推廣公益;國泰世華銀行的母公司是國泰金控,信託部有許多客戶來自國壽的保戶,對這些保戶言,他們需要的是保險與信託服務。
  面對較值得同情的案例,信託部也會主動調降信託簽約費與管理費,例如有國壽保戶夫妻突然發生事故身亡,留給年幼子女一筆保險理賠金,在透過信託安排後,可保障保戶年幼子女的權益,若國泰世華信託部在瞭解此不幸狀況後,也會主動調降相關費用。
  國泰世華也常主動與社福機構聯絡,例如中華民國智障者家長總會、自閉症總會等,提出優惠方案,並配合對方做說明會。他說,這都需要投入人力與物力,但國泰世華很願意這樣做,為社會盡一份心力。國泰世華銀行希望可以幫客戶做好財產管理,而不只是單純的商品銷售。張齊家說:「目標是要做到完善的財富管理服
務角色。」。

 2大密招防買屋被坑(2006/7/18)

●九十五年七月十八日 蘋果日報

  先問左鄰右舍再以租金回推

  想要評估住家房價水準,民眾除了向房仲業者諮詢外,只要掌握不動產估價的基本方法,就能概算住家房價行情。一般不動產估價的基本方法為「市場比較法」及「收益還原法」,專家建議民眾最好2種方法都試,可以互相參考。

  貨比三家

  永誠不動產估價師事務所不動產估價師廖逢麟表示,「市場比較法」簡單的說,就是向左鄰右舍打聽買賣價格,取得價格區間的參考標準,建議找曾買賣過同社區物件的住戶打聽價格,或在社區附近繞繞看有無正在出租、出售的房子,向房東詢問,也別忘了跟管理員打聽社區狀況。

  實地走訪勘查實況

  此外,住宅旁的環境好壞也是影響房價的因素,可替房價加分的包括重大交通建設、公園綠地、鄰近學校等,如住家附近有捷運、道路拓寬、三鐵共構等便民建設,就有機會拉高房價。
  至於造成房價下降的因素則有:社區管理差、高架橋或鐵路通過住家旁、變電箱、墳墓、高壓電塔、特種行業等嫌惡設施,實地勘查時建議至住家頂樓及地下室觀察維護狀況,或至住家方圓500公尺~1公里內,帶著地圖沿著每條巷子繞一圈,確認周邊環境。
  百達全球物業顧問有限公司資深經理郭培耕表示,買賣房屋須掌握多看、多聽、多問的原則,記得多跟社區管理員詢問,除了左鄰右舍、管理員,可打電話給多家仲介公司,告知他們區塊、坪數、屋齡等基本資料,詢問房價相關訊息。

  租金利率推算總價

  廖逢麟指出,「收益還原法」是以年租金收益除以年利率的方式,推算房屋參考總價,年利率該是多少,最簡單的算法是「平均」,也就是說總和各家銀行房貸放款利率,建議找5~6家銀行,再除以家數,得到年利率的平均值。
  廖逢麟強調,「收益還原法」所指的年租金收益為「淨收益」,一般影響淨收益的原因包括房屋空置期長短、修繕準備金、年利率。
  舉例來說,假設1間30坪大樓住宅,每個月租金2萬元,年租金為24萬元,修繕準備金通常是年租金的10%,為2.4萬元,空置期為1個月租金約2萬元,此案例淨收益算法為年租金24萬元減修繕準備金2.4萬元,再減空置期租金2萬元,得出的淨收益為19.6萬元。
  廖逢麟說,以年利率0.03來說,淨收益19.6萬元除以年利率0.03,推算房屋總價約為653萬元,而租金有高有低,可分別計算租金的高低行情,得出總價區塊。

  影響住宅房價因素
  項目 優點

  ●重大交通建設,例如捷運、三鐵共構道路拓寬等便民設施
  ●公園綠地,例如近大型公園或社區公園
  ●擁有河景、湖景等景觀
  ●距學區不遠,步行約5~10分鐘內

  缺點

  ●社區管理不佳
  ●周邊巷道不通等
  ●住家旁有高架橋或鐵路通過
  ●嫌惡設施,如焚化爐、垃圾場、飛機場、加油站、高壓電塔、變電箱、特種
   行業等
 

 還款期限長宜選一段式利率(2006/7/18)

●九十五年七月十八日 蘋果日報

  政府優惠房貸利率升破3﹪,創下政府辦理優惠房貸以來的高點,造成消費者轉向各銀行自辦房貸。房仲專家建議,對還款期間長的購屋人而言,選擇民間銀行仿行政院優惠房貸做法,推出的「一段式」利率計價自辦政策性優惠房貸,比「階梯式」的指數型房貸更有利。

  利率攀高

  中信房屋指出,因雙卡風暴影響,使銀行無擔保個人信用貸款業務緊縮,紛紛將放款業務轉向承作有擔保品的房屋貸款,推前半年或前1年不到2%的指數型房貸專案;與不斷升息的政府優惠房貸相較,銀行指數型房貸看來更優惠,吸引不少房貸戶轉貸。
  中信房屋表示,一般銀行利率優惠只針對前幾年,之後便調回3%以上,除非計劃5~7年內將貸款還清,且不需負擔提前清償違約金,才適合「前低後高」指數型房貸。
  中信房屋建議,包括中國信託、國泰世華銀行、台北富邦銀行等,均有推出仿行政院優惠房貸的一段式利率計價的自辦性政策優惠房貸,現行利率均較央行略低,加上自辦性政策優惠房貸是以貸款成數評估,並非如政府優惠房貸設定上限金額,購屋者可省去找搭配房貸的麻煩,對還款期間較長的購屋人,更適用一價到底的
房屋貸款。

  月繳不超過收入1/3

  中信房屋指出,金融市場人士認為,目前6個月以上存款的實質利率已轉正,且與央行心目中的中性利率接近,預期升息動作將逐漸趨緩,對購屋人而言,除非每月還款本息的支出,增加到超過每月家庭總收入的1/3,否則無須過度緊張而延遲購屋。
  信義房屋不動產企研室協理張欣民表示,金融業者衝刺房貸業務,銀行一般首購房貸利率也比政府優惠房貸低,自然會對優惠房貸產生排擠。
  張欣民指出,央行2年內8度調升利率,優惠房貸利率也從2.3%升破3%,每百萬元每月房貸負擔增加不到500元,對買氣影響有限,由於目前利率環境仍對購屋者有利,預期未來整體利率要達4%以上,民眾購屋還款的壓力才會顯現。

 生前未清償債務 抵遺產稅須附加證明(2006/7/17)

●九十五年七月十七日 工商時報

  依照遺贈稅法規定,被繼承人生前的未償債務,可以從遺產總額中扣除,免徵遺產稅,但是這些債務必須要有確實證明,但繼承人於申報遺產稅時,往往因舉證不完全造成爭議。
  遺贈與稅法第十七條第一項第九款規定,被繼承人死亡前,未償的債務,具有確實之證明者,應自遺產總額中扣除,免徵遺產稅。同條第二項中也規定,未償債務之扣除,以在中華民國境內發生者為限。
  南區國稅局日前發現,某人於死亡前二年,以土地設定抵押向銀行借款五百萬元,土地登記謄本註記最高抵押限額七百萬元,繼承人提出土地登記謄本,主張被繼承人有生前未償債務七百萬元。但經該局查證結果,該筆貸款於生前即已全數償還,故截至繼承日止,該項債務已不存在,其主張的債務,也不能從遺產總額中扣除。
  勤業眾信會計師指出,未償債務的舉證看似簡單,但因稅捐機關審查嚴格,因此繼承人在申報遺產稅主張扣除被繼承人死亡前未償債務時,繼承人必須依規定檢附相關證件,才可從遺產總額中扣除,享受免徵遺產稅之節稅效果,以保障自我權益。

 房仲業 倒閉店數恐創5年最多(2006/7/17)

●九十五年七月十七日 聯合報

  競爭白熱化 上半年倒了69店 消費者做好履約保證 以免求償無門

  房地產熱度持續升溫,八大房仲業者今年上半年開店數達1669店,創下新高。但業者競爭白熱化,上半年倒了69店,業者預期今年關店數可能創五年新高,建議消費者要做好履約保證,以免發生糾紛時求償無門。
  業者統計,房仲業開店開得快,關店的也不少,今年上半年關店數達69店,直逼去年一整年的關店數79店,預料今年八大房仲業的關店數將會創下近5年來新高。
  永慶不動產董事長廖本勝建議消費者,要重視房屋交易安全,除了選擇信譽良好的品牌外,也要注意是否有履約保證、做好糾紛預防的保護措施。
  包括信義、永慶、北區、太平洋、東森、中信、住商與廿一世紀在內的房仲八大品牌,上半年新開店數飆新高,總計新增273店,較去年同期成長76.12%。
  其中,大台北地區仍是房仲市場的「一級戰區」,今年上半年新增102店、總店數達819店,接近全台總數的一半。
  從各都會區的新增店數分析,今年上半年,台北縣新增63店最多,其次是台北市的39店,從成長幅度來看,桃園縣及新竹市分別新增27店及11店,較去年同期增加了1.7倍以上。
  依永慶房仲集團調查,北市大安區總店數為80店,穩居全台房仲店數冠軍;居次的台北縣板橋市也有58店。廖本勝預估,北市內湖區及台北縣新莊市將是為來未來房市交易熱絡的明日之星。
  由於新莊市未來有三條捷運線交會,新莊副都心可望成為房市交易的熱門地區,在鄰近的中華路與中平路間、短短800公尺的幸福路,就有9家房仲業者進駐,密度之高,形成「房仲街」。
  桃竹房仲店數新增速度也比去年同期成長許多,其中以設有高鐵青埔站的桃園縣表現最為亮眼,較去年同期成長1.7倍。
  北區房屋總經理彭培業說,只要桃園縣交通公共設施搭配完善,高鐵加捷運的利多,早已帶動桃園房地產與土地價格一波新行情,也可望成為生活機能最佳的台北衛星城。
  台中市是僅次於大台北地區的「二級戰區」,廖本勝說,受到高鐵以及中科效應的帶動,台中房市熱度不減,至於南台灣方面,高雄市在店數新增上有減緩的趨勢,只有擁有「三鐵共構」的左營,及商業氣息濃厚的苓雅區熱度較高。

 利息升 買屋仍比租划算(2006/7/15)

●九十五年七月十五日 經濟日報

  「存多、繳少、還得快」 幫你長期省息

  油價漲、利率升,現在還適合購屋嗎?許多有意購屋者心生疑問。房仲業者認為,國際油價飆漲,但並未釀成石油危機;主計處小幅上修通膨率1.76%,就保值觀點,房地產仍是不錯的投資工具,轉租為買依然划算。
  優惠房貸利率升上3.04%,85萬房貸戶負擔加重,在市場預估利率仍呈緩升的趨勢下。房仲業者提醒,「存多、繳少、還得快」才是長期省息的關鍵概念。
  住商不動產企劃研究室表示,衡量當今局勢,國際油價和原物料價格雖不易突飛猛進,但徘徊高檔勢所難免。對購屋者來說,高房價加上高利率的時代,必須以自備款多寡來決定購屋方向。
  中古屋最好準備30%到40%自備款,一次繳付;預售屋準備15%頭期款和15%工程款。在自備款有限的情況下,本著「以小換大、以遠換近」的購屋原則,逐步進駐好宅。
  貸款上可從青年房貸、勞貸等政府優惠房貸下手,再搭配銀行房貸方案,對購屋者比較有利。每月貸款不要超過全家收入的三分之一,以免影響生活品質。
  太平洋房屋行銷部指出,升息0.06個百分點,相當於每天增加2元,只要少講一通市內電話就夠了,對生活影響微乎其微,只要爭取較佳的議價空間就能扯平。
就算利率調升1%,每月房貸支出增加約1,000元,應該在一般購屋者的接受範圍內。

 住家篇 公設淹水 保險理賠難(2006/7/14)

●九十五年七月十四日 經濟日報

  別以為家住二樓以上,颱風來襲便不會遭殃。產險公司提醒大樓住戶,社區一旦淹水,損失肯定很慘重,尤其寸土寸金的都會區,地下室幾乎都設計成「機械」停車場,若再加上社區附屬的健身房、游泳池、KTV、小型電影院遭殃,修復費用恐怕超過百萬元,絕對不可輕忽。
  產險公司主管表示,愈來愈多大樓社區的管委會,希望集合社區住戶,購買一張颱風洪水險保單。
  不過,產險公司主管坦承,在承保執行上相當困難。因為颱風洪水險必須投保住宅火險後才能附加,而大樓住戶並非全部投保火險,且投保的保險公司可能多達20家,整合上相當困難。
  此外,管委會只是社區管理人,非所有權人,無法擔任被保險人。
  產險公司主管建議,大樓住戶可在投保火險後,單獨附加颱風洪水險,並事先告知保險公司,產權包含地下室的停車場,可避免日後的理賠爭

 上半年房市 台北縣市旺(2006/7/14)

●九十五年七月十四日 經濟日報

  北市中正區漲22.9%最高 北縣蘆洲21.6%居冠

  2006年過了一半,總結上半年成屋市場表現,全台成屋房價比2005年上漲8.4%,台北市漲幅11.8%、台北縣7.5%,堪稱房市熱點。
  中信房屋交易統計資料顯示,台北市中正區的房價漲幅最高,達到22.9%;台北縣則是蘆洲市居冠,達到21.6%。
  成交天數方面,台北市信義區和內湖區的房子最好賣,只要30天就能賣出。台北縣比台北市更好賣,新莊、永和、板橋和蘆洲都不到一個月就成交。表現次之的中和與三重地區,平均30天右,買賣就完成。
  雖然台北市房價節節高漲,好地段的房子不怕沒人買。全台平均總價最高的大安區,上半年均價1,556萬元,價格雖高,照樣搶手。
  房價第二高的中正區,特色是行政機關多,現有住戶大多是公教機關人員,許多單純幽靜的住宅區特別吸引買方,加上周邊環繞商業氣息濃厚的精華地區,房價不但抗跌,漲幅也是北市最高,上半年平均房屋總價1,469萬元。
  台北縣漲幅前五名分別是蘆洲、泰山、新店、土城和板橋。中信房屋認為,主要是拜二期捷運之賜,房價連帶水漲船高。新店總價607萬元排第一,蘆洲近600萬元總價緊追在後。
  房價持續上漲,屋主惜售心態發酵,去化天數開始拉長。不過,指標地區信義區的成交天數卻比去年還要少,可見好地段不受影響。
  有別於信義區,台北縣普遍出現銷售天數拉長情況。雖然新莊、永和、板橋、蘆洲、中和、三重成交天數都不到30天,但是和去年相比,都增加了三到五天。

 獲贈農地 五年內出售須補稅(2006/7/13)

●九十五年七月十三日 經濟日報

  中區國稅局查獲列管農地回贈、出售案 除補稅外還得受罰

  贈與的農地在五年列管期間內,如有出售、贈與他人、被拍賣移轉第三人或未作農業使用等情事,都要追繳原先核定免徵的贈與稅,另視有無漏報等情節裁罰。
  台灣省中區國稅局說,贈與農地在列管期間如經抽查發現未作農業使用、出售、經拍賣移轉第三人所有、贈與他人或與他人農地等值交換等,均屬未作農業使用,受贈人若未在限期內恢復農業使用,即須追繳贈與人應納的贈與稅。
  中區局審查二科最近即查獲一件贈與農地在列管期間回贈、出售的案例,除須補稅逾500萬元外,還將裁處罰鍰。
  審二科官員說,這件農地回贈、出售案的贈與人陳先生,在90年間將兩筆農地贈與三名兒子,兒子又在93年間把農地回贈父親,隨後賣給黃女士。因在列管期間,且有回贈、出售事實,而通報查核買賣價金流向,了解是否涉及贈與情事。
  經依農地買受人黃女士提供支付價款明細,及陳先生(贈與人)與兒子(受贈人)提供的說明書等資料,獲知買賣價款為2,600餘萬元,均由受贈人收取。
  審二科指出,本案贈與人出售農地取得的價金2,600餘萬元,都存入受贈人銀行帳戶,用以支付所購買的不動產價款。雖提出說明,主張這些錢是兒子借款創業,並提供借據、本票、存證信函及聲請調解狀等資料供核。
  但經查核發現,贈與人在列管期間將農地出售,所得價款全數交受贈人購買不動產,等於是將贈與農地轉換為贈與現金。所提供的存證信函、調解狀等主張借貸行為,則是在中區局發函調查買賣雙方資金流程後所為,「時間差」難以認定是借貸關係。況且,受贈人銀行存款尚有1,000萬元,並不需再向父親借款購地,中區局因此核定補徵陳先生的贈與稅500餘萬元。
  其次,買受人黃女士是以某公司的支票支付購地款,並主張是公司暫借,這部分也由轄區稽徵所查核營所稅有無挪用公司款項、是否漏列利息收入。
  關於農地繼續作農業使用,中區局法務二科表示,依農業發展條例、遺產及贈與稅法規定,農地贈與直系血親或兄弟姊妹免徵贈與稅,但受贈人在五年內如未續作農用、且未在有關機關所令期限內恢復農用,仍須追繳贈與稅。
  法二科官員說,受贈農地免繳贈與稅的要件,是受贈人必須在列管期間續作農用

  常有受贈農地在列管期間被法院拍賣移轉第三人所有,經通知限期回復所有權並恢復農用,受贈人因債務關係無法回復所有權續作農用,認為非屬自願性不續作農用或第三人已對該農地續作農用,請求免追繳贈與稅,因與免稅要件不合,均須追繳贈與稅。

 現金繳納遺產稅有困難 可實物抵繳(2006/7/13)

●九十五年七月十三日 工商時報

  北區國稅局表示,若有遺產、贈與稅繳納困難,可申請實物抵繳,但國稅局會以被繼承人是否遺有現金或銀行存款,作為納稅人有無繳納現金困難的參考。
  依照遺產及贈與稅法第卅條規定,納稅人申請以實物抵繳遺產稅或贈與稅,必須符合應納稅額在三○萬元以上及納稅人的確有困難,不能一次繳納現金的要件。
  國稅局指出,曾有被繼承人的遺產中有銀行存款三百萬,繼承人欲從遺產總額,扣除價值三百萬的生存配偶剩餘財產差額分配請求權,因繼承人有依規定履行交付的義務,繼承人要求國稅局認定,被繼承人三百萬存款可視為生存配偶剩餘財產差額分配請求權,也就是生存配偶動產,而以現金繳納有困難為由,適用實物抵繳。
  國稅局認為,生存配偶的剩餘財產差額分配請求權,是剩餘財產較少的一方,對剩餘財產較多的配偶,請求雙方剩餘財產差額的二分之一,並非取回本來應該屬於生存配偶所有的財產,其性質為債權請求權,而不是物權請求權。
  納稅人不可在繳納遺產稅前,先交付被繼承人的銀行存款給生存配偶,而剩餘的銀行存款再以不足以繳納遺產稅為由,申請實務抵繳。因為,被繼承人遺產中還有銀行存款,並無「現金繳納困難」,不適用實物抵繳。

 繼承人先繳遺產稅 房屋才可更名(2006/7/13)

●九十五年七月十三日 工商時報

  台北市稅捐稽徵處表示,被繼承人所有未辦保存登記的房屋,因沒有房屋所有權狀,繼承人應該先申報遺產稅後,才能向該房屋所屬的稽徵機關辦理變更納稅人事宜。
  稅捐處指出,曾有某被繼承人死亡後,遺產中含有未辦理保存登記的房屋一棟,其用途為住家用,由於房屋課稅現值在一○萬元以下免課徵房屋稅,繼承人在被繼承人死亡後六個月內要申報該房屋遺產稅時,無房屋課稅現值資料可供參考。
  稅捐處指出,此時繼承人可檢附被繼承人除戶資料,向稽徵機關申請該房屋課稅現值證明,再將該房屋課稅現值併入被繼承人之遺產向國稅局申報遺產稅。等國稅局核發遺產稅繳清或免稅證明書後,就可連同繼承系統表、戶籍證明、遺產稅分割協議書、其餘繼承人拋棄繼承證明,向該房屋所屬稽徵機關申請變更納稅人名義。
  若被繼承人留有未辦保存登記的房屋,仍應將其房屋課稅現值併入被繼承人遺產申報遺產稅,再向稽徵機關申請變更納稅人名義,以免漏報遺產稅遭罰。

 (開戶 只能在住家附近的銀行?)(2006/7/12)

●九十五年七月十二日 聯合報-(開戶 只能在住家附近的銀行?)

  小張家住板橋 公司在萬華 到台北東區的銀行開戶 被請回住處附近的銀行辦理


  最近去銀行開戶難度大增,身分證還不夠,另須附上駕照或健保卡。郵局對於新
開戶的把關也變得嚴格。
  據了解,目前郵局內規是,只接受「地緣關係500公尺」以內的申請新開戶者;
超過500公尺者必須另外檢附在附近工作、租屋或就學等證明。
  另外,銀行公會也訂出一套銀行業開戶作業檢核表,列為檢核的14項標準中包括
「職業與客戶本人氣質等外觀表現符合」。意思是,如果消費者職業欄填寫「金融業
」,但衣著打扮不能像「製造業」。
  在台北火車站附近上班的王小姐因工作需要,想在某國營銀行重慶南路分行開戶
(鄰近火車站),不料被拒絕,櫃台人員告訴王小姐,她設籍在台北縣三重市,請她
到三重地區分行辦理。王小姐與行員爭執半天無效,只得乖乖回三重分行開戶。
  陳太太想幫小兒子開立銀行帳戶,但因「不具相關地緣性」被退件,陳太太住在
淡水,銀行位於台北鬧區,確實不具地緣性。但陳太太的房貸是這家銀行辦的,雙方
往來多年,陳太太信用紀錄良好,銀行不接受她的開戶申請,氣得陳太太直說:「太
誇張了」。
  業務員小張家住板橋,公司地點在萬華,不久前,小張到東區某銀行開戶,行員
查驗證件後,要求小張提供公司電話以俾求證,行員一聽電話是西區的號碼,二話不
說,一邊退回文件,嘴裡還一面說著:「抱歉」,請小張就近到公司或住處附近開戶

  小張解釋,他負責北市東區業務,在東區銀行開戶較方便;行員反而要求他提出
「經常在東區出入」證明文件,讓小張當場傻眼。
  行員苦著臉解釋,金管會釘得很緊,銀行必須更謹慎查核民眾的開戶資料,尤其
是地緣性,如果不具地緣性,既非公司也非住家附近,又提不出其他證明資料,「那
很抱歉」,想開戶就會被婉拒。
  銀行主管建議,民眾開立銀行帳戶,最好準備「第三證件」,例如在工作地點附
近開戶,最好備妥工作證或在職證明或名片;如果是因為就學地點,就準備學生證;
租屋族應提出戶籍謄本或房租的合約。

http://www.landagent.com.tw

 (下月起 匯款超過3萬元 須出示證件)(2006/7/12)

●九十五年七月十二日 聯合報-(下月起 匯款超過3萬元 須出示證件)

  預防金融詐騙 金管會公布新規定 留存資料門檻由百萬元改為3萬元

  金管會為防範金融詐騙案件,昨天再出新招,8月1日起,民眾在銀行辦理國內匯
款超過3萬元者,除了必須出示證件「驗明正身」外,銀行還會把匯款人的身分證字
號、地址、與電話號碼等資料存檔,以俾日後查驗。
  根據洗錢防制法規定,民眾若赴銀行以現金匯款達100萬元以上,必須留下匯款
人相關資料;金管會昨天公布的新規定,讓現金匯款留存資料門檻降至3萬元,很多
民眾可能會感到不便。
  金管會表示,若民眾受人委託辦理匯款,應出示代理人本人的相關文件,並留下
個人資料;至於匯款人本人的身分證明文件則不必提出。
  金管會指出,若匯款人已在金融機構留有身分資料紀錄,匯款3萬元以上即不必
另外留存資料。
  另外,依據銀行公會決議,民眾向銀行提供的「身分證明文件」並非專指身分證
,只要附照片、足供辨識且載明身分證號碼(或統一證號)的證件都可以,例如健保
卡、護照、居留證或駕照等均可。
  金管會說,現行法令早已規定銀行受理國外匯款,必須確認匯款身分,國際間也
有國家不分金額大小,只要匯款都得留紀錄,新增國內匯款驗明身分規定,銀行只是
「多看一眼」,應不至於造成民眾太大不便。
  金管會先要求銀行「落實開戶規定」,受理客戶開戶應採「雙ID(身分證明)」
,使得銀行開戶難度大增;昨天又下令銀行對匯款民眾必須「確認身分」,金管會針
對銀行業務設下重重關卡,都是為了消滅人頭戶、遏止金融詐騙案件。
  金管會發言人張秀蓮透露,由於金融詐騙案層出不窮,內政部已正式要求金管會
公布「人頭戶最多的銀行名單」,金管會目前正在整理資料,研擬公布方式。
  張秀蓮說,人頭戶太多的銀行,金管會可能以「內控內稽不當」處分。
  張秀蓮說,金管會已針對部分人頭戶數較多的銀行,一一約談,了解這些銀行到
底出了什麼問題。

 (夫妻互贈股票不必繳贈與稅)(2006/7/12)

●九十五年七月十二日 經濟日報-(夫妻互贈股票不必繳贈與稅)

◆稅務問答

  蘆洲宋先生問:本人有投資股票,近日想將名下部分股票贈與配偶,請問是否會
課徵贈與稅或證券交易稅?
  北區國稅局三重稽徵所答覆:凡買賣公司已發行並經合法簽證股票,應繳納證券
交易稅,該稅係向出賣股票之人課徵,並由代徵人於每次買賣交割當日,按規定稅率
代徵,並於代徵次日,填具繳款書向國庫繳納;股票移轉若係屬贈與,依法應辦理贈
與稅申報,免再繳納證券交易稅。至於夫妻間股票移轉,依遺產及贈與稅法規定,配
偶間相互贈與財產不計入贈與總額,只要向國稅局申報,再憑國稅局核發不計入贈與
總額證明書,即可向股票發行公司辦理變更登記為配偶名義,不必繳納贈與稅及證券
交易稅。

 地目變更捐贈公設地 解釋放寬(2006/7/11)

●九十五年七月十一日 經濟日報

  餘留地先售後捐 捐贈土地公告現值可列扣土增稅

  土地地目變更依法需要捐贈一定比率土地做為公設地時,財政部已做出放寬解釋,地主將變更地目後的餘留土地先出售,之後才完成捐贈手續,捐贈土地的公告現值可視為土地改良費扣除,降低土增稅負。
  這項放寬措施,財政部並同意追溯五年,凡是未確定的行政救濟案件,地主已提出扣除捐贈公設地減除土地增值稅的申請者,都可以獲得退稅。財政部亦已行文各稅捐機關,89年 9月14日由財政部發布的台財稅第0890456255,以及90年2月2日台財稅第0900450756號函,所做較為限縮的規定同時廢止。
  舉例來說,地主甲擁有一塊100坪農地,公告現值價值100萬元,因地目變更為商業用地,依法有40坪公告現值計40萬元需捐贈政府做為公設地,甲可以留下其餘的60坪土地。日後甲出售60坪土地時,其已捐贈的40坪土地的公告現值40萬元,即可在出售土地的公告現值中減除。
  財政部指出,過去土地因地目變更依法要提供一定比率的土地,捐贈給政府做為公設地時,捐地的手續一定要在地主餘留土地出售之前,否則,地主出售餘留土地並計算應納土地增值稅時,即不得扣除捐贈給政府的公設地公告現值。
  由於這項同意地主追減捐贈土地給政府的增值稅,已被設定前提,若地主「先出售」餘留土地,「後捐地」給政府,即無法減除已捐贈土地的公告現值,造成地主仍需變相負擔已捐贈給政府的土地增值稅,對地主並不公平。
  日前,財政部經與內政部會商後,瞭解目前地目變更的土地,在捐贈一定比率土地給政府時,確有部分案件地主與縣市政府均會簽署契約,由地主承諾捐地,縣市政府則同意地主可以先售地、再捐地。據內政部表示,多數地目變更涉及捐地的案件,多數都不會發生地主反悔未捐地的情形,限制地主需先捐再售,並無意義,財政部因此同意放寬。
  依財部最新規定,因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者,雖辦竣捐贈登記係在其餘留土地移轉之後,如土地所有權人在捐贈土地完成後,捐贈土地的公告現值總額,仍准自已移轉餘留土地之申報移轉現值中減除。
  財部也同意,在新規定發布前,已在法定救濟期間提出申請減除要求的救濟案件,可追溯至前五年,凡未確定案件,一律適用。

 選擇房貸 實質利率最重要(2006/7/11)

●九十五年七月十一日 經濟日報

  重於名目利率 快速償還本金才能省更多

  一般人選擇房屋貸款時,經常只注意名目利率,常常忽略實質利率的計算,若能節省利息,快速償還本金,將原本20年的房貸提前16年還清,利息反而能夠降更多。
  花旗銀行消費金融部銀行業務處負責人李芸指出,台灣的房貸隨著消費者需求逐漸發展更多功能,2002年以前所有房貸都是走基本放款利率,特色是看不清楚定價,價格又很僵硬。2003年後開始出現指標型房貸,透明化的利率讓消費者清楚知道自己的貸款利率。
  抵利型房貸從去年起開始盛行,「實質利率化」成為重要走向,比如活存一天的利息可抵一天的房貸利息,降低實質利率,達到減輕利息、加速還本金的效果。
  今年各銀行更開始發展「分眾市場」,比如自備款少,希望貸款成數高的,可選百分百房貸;貸款成數少的,則有恢復型額度的房貸產品。
  花旗銀行消費金融部台灣區總經理管國霖指出,一般市面上房貸第一個月可還本金的比率很少,約2%左右,花旗銀最近推出的房貸讓房貸戶的本金從一開始就可還3%-6%,第一年本金可還30-50萬元,比起一般房貸本金還更多,自然利息可降更多。
  不過,花旗這次的房貸新方案只針對新竹以北的地區的優質客戶,負債比不能過高,可貸成數八至九成,前兩年貸款利率約2.2%-2.5%,金額較小利率約2.5%-3%左右。若金額愈大,利率可更便宜,甚至1%以下。
  不僅花旗銀,J豐銀也讓房貸戶可選擇雙周繳款,若同樣以貸款300萬元,30萬元存款每月存2萬元為例,花旗回饋型房貸的實質利率為1.09%,J豐的實質利率則為
0.92%。

 高利房貸優先還 才划算(2006/7/11)

●九十五年七月十一日 經濟日報

  中華郵政公司調高2年期定儲機動利率0.06個百分點,行政院政策性優惠房貸利率升上3.04%,跟銀行前兩年壓低在2.3%以下的房貸利率水準相較,顯得一點也不「優惠」。
  大型行庫房貸主管建議,由於政策性優惠房貸利率高,提前償還也沒有違約金問題,民眾如果想減輕利息支出、提前償還部分本金,可向銀行要求多還的金額優先償還政策性房貸,以減輕利息負擔。
  銀行房貸主管指出,房貸的違約金條款必須是在「利率有比較優惠」的前提下,才能對房貸戶有綁約兩、三年或不得提前清償的限制,政策性房貸利率可說是釘住中華郵政2年期定儲利率浮動的「公定價」,除非銀行還自動減碼、給房貸戶特別優惠,否則依金管會的規定,銀行不能對政策性房貸加計違約金條款的規定。
  以民眾房貸450萬元,其中250萬元為政策性房貸、200萬元為銀行貸款為例,若民眾想多還50萬元房貸本金,選擇還政策性優惠房貸,一年可省下1萬5,200元的利息支出,如果是還2.3%的銀行房貸,一年的省息效果只有1萬1,500元,省息效果相差近4,000元。
  行庫主管說,由於民眾的政策性房貸跟銀行房貸利率不同,所以在借款科目上是分開列帳,所以房貸戶提前還款時,可向銀行要求先還利率較高的帳戶,以降低利息支出。

 2%以下低利房貸 找老行庫(2006/7/11)

●九十五年七月十一日 聯合報

  政策性房貸升破3% 台銀、土銀、台企銀還有低利房貸 部分銀行祭違約金條款 房貸搬家先弄清楚規定
央行八度升息,房貸利率節節攀升。本報最新調查,台銀、土銀及台企銀等老行庫及國華人壽,目前仍有提供初貸利率低於2%的低利房貸方案,有意貸款的購屋民眾不妨多比較。
  但值得注意的是,部分銀行已祭出違約金條款,技術性避免房貸戶四處搬家,「逐低利率而居」,房貸搬家前也須弄清楚相關規定。
  昨天起,央行辦理的政策優惠房貸利率升破3%大關,目前已達3.04%。
  初貸利率低於2%的低利房貸產品越來越少,目前主要是老行庫及壽險公司的天下

  台銀主管表示,原本該房貸專案的適用對象只有國內2500大企業或醫師、會計師等專業人士,但後來也擴增至公務員、公私立學校教師。除了免收開辦手續費,也可提前還款,沒有違約金。
  土銀及台企銀房貸的前6個月初貸利率都低於2%,但對於提前清償或轉貸的客戶都有限制條款。
  土銀自7月起,為了防止房貸戶被其他銀行「挖走」,房貸搬家第1年要收1%的違約金,第二年收0.75%,第三年降為0.5%。台企銀則規定要綁約2年,第一年提前清償違約金1%,第二年是0.5%。
  合庫也自7月起採用違約金規定,如果客戶前半年或第一年的房貸利率低於定儲指數利率2.04%者,考慮在房貸契約增列違約金條款。
  國華人壽推出前半年利率最低僅1.88%的指數型房貸,本來只做到6月底。但因為受市場歡迎,國華人壽決定延續這項優惠房貸至今年底止。
  國華人壽表示,不限該公司保戶、一般民眾都能申請國華「好運貸」,目前甲型為指數型房貸,前6個月利率為1.88%起,第7個月後依保單分紅利率加碼。
  為爭取轉貸族,國華人壽表示,轉貸戶將免收開辦費、帳務管理費、鑑價費等,但最高貸款金額為1000萬元。


目前初貸利率低於2%的房貸
─────────────────────────────────────
銀 行 利 率
─────────────────────────────────────
土地銀行 前6個月:
1.97%起固定計息
第7-24個月起:
2.37%起機動計息
第3年起:
2.8%起機動計息
─────────────────────────────────────
臺灣銀行 前6個月:
1.98%固定計息
第7-24個月:
2.37%機動計息
第3年起:
2.92%機動計息
─────────────────────────────────────
臺灣企銀 前6個月:
1.99%固定計息
第7-24個月:
2.39%機動計息
第3年起:
2.94%機動計息
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國華人壽 前6個月:
1.88%起
第7個月起:
依保單分紅利率
加碼
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註:以上資料僅供參考,實際以各銀行公
告為準

 火車站周邊 首購族可考慮(2006/7/10)

●九十五年七月十日 聯合報

  台灣早期都會型城市發展,大抵以火車站為軸心朝外輻射伸展,越接近車站房價越高。太平洋房屋行銷部指出,就保值觀點,北台灣火車停靠站除了台北市及台北縣部份站區外,樹林、汐止、基隆、山佳、鶯歌、桃園及八堵安樂社區、七堵、五堵等地區具有最低通勤成本,同時又可享受到最低的房價水平(可買到單價每坪10來萬元的中古屋),是目前最具通勤效應的低價購屋區。
  基隆市區及桃園地區雖然通勤成本較高,但因屬於都會型車站,周邊生活機能和配套也較完善,仍值得首購族考量。太平洋房屋建議民眾,選購火車站通勤住家首要注意使用的可及性,也就是最好是在走路或是騎摩托車不超過10分鐘時間內,這樣才不會增加通勤成本。

●機場捷運 新、泰、林口受惠

  延宕八年的中正國際機場聯外捷運系統終於宣布動工,2010年底桃園至三重段可先完工,2012年全線完工,銜接台北車站。房仲業者說,機場捷運讓新莊、泰山及林口受惠,房價看漲兩成。
  機場捷運不但可連結台北車站、中正機場、高鐵桃園車站,並可與台北捷運新莊線及台北捷運環狀線相互轉乘。交通運輸的便利性,將帶動機場捷運沿線周邊房地產的發展潛力。
  永慶不動產總經理孫寶國表示,機場捷運線通車後,首先嶄露頭角的非新莊副都心莫屬。占地84公頃的新莊副都心計畫區,預計兩年後重劃完成、進行土地標售,與機場捷運線桃園至台北三重段2010年完工的時程相近,屆時將一舉把當地的房市行情推到最高峰。
  根據永慶房仲集團調查,目前新莊副都心周邊房市行情,新成屋約為每坪18萬到21萬元,預售屋約每坪20萬到22萬元,中古大樓則是17萬到20萬元;房仲業者估計,機場捷運線開通前還有上漲二到三成的實力。
  根據永慶房仲集團調查,目前林口預售案平均單價為12萬到15萬元,房價仍在低水位,主要是因為量多所致,但在交通利多的支撐下,捷運機場線正式通車時可去化餘屋,未來漲幅預計可達兩成以上,現在不失為逢低布局的時機。
  泰山十八甲重劃區原本是荒地,隨著機場捷運線帶來發展,再加上道路多為棋盤狀設計,距繁華市區不遠,吸引不少外來建商投入推案,不但吸引外來客進住,本地客也作換屋首選。目前當地房市行情新成屋約為每坪15萬到16萬元,五到十年屋齡的中古大樓約為11萬到12.5萬元。
  孫寶國說,機場捷運系統停停建建,利多因素已炒作多時,現在宣布重新啟動,房市反應時間將往後拉長;但動工後,等生活機制建構完備、交通條件優勢逐步發酵,房價相對低檔的優勢將吸引人口大量進駐,預估路線經過的站區預定地,周邊房價仍有回升起漲空間。

 買銀拍屋 小心吃悶虧(2006/7/10)

●九十五年七月十日 經濟日報

  房地產行情走高,很多人對銀行承受的不良債權擔保品—比市價便宜的房子感興趣,但在「銀拍屋」交易過程中,如何確保權益,仍是一門學問。
  一般民眾選擇銀拍屋或法拍屋時,都認為「銀拍屋」比較有保障,原因在於銀拍屋對標的物所有權劃分較清楚,且無點交與否的問題,還可以事先看屋,對標的物能有充分的了解。
  可是,很多人或許不知道,在尋求銀拍屋過程中,仍暗藏著不為人知的陷阱,可能因為一時的疏忽而進退兩難,不得不慎。下列這個案例,值得參考。
  某甲銀行出售債務人無法清償的房屋,也就是一般所謂的「銀拍屋」,買方透過仲介公司先看好房子,並與仲介簽定「買賣要約書」,談妥支付300萬元斡旋金,寫明不動產買賣價款是3,500萬元,且不得為違章建築。等仲介公司通知買方,銀行同意這項購買條件後成交,之前支付的300萬元斡旋金,則轉為定金。不料,雙方依前述條件簽訂不動產買賣契約後,買方調閱建物使用執照,才發現一樓原設計為停車位區域,卻變更為住屋客廳,由於一樓客廳已經是違章建築,而提出訴訟。
  由於某甲銀行聲稱未收到仲介所轉送的要約書,所以僅依不動產買賣契約書條文所訂「現況交屋」部分負責。最後,法院判決對方應事先查閱建物使用執照,並自行檢閱建物,認定是買方的嚴重疏失,銀行不須擔負瑕疵擔保責任。
  但因銀拍屋在買賣中出現的漏洞,購屋者與銀行或營業員在專業知識上的落差,案例中雖判定銀行無須擔負擔保責任,不過,如果碰到銀行與仲介掛勾,損失的還是消費者權益。
  北區房屋首席總經理彭培業說,雖然所謂的「銀拍屋」是銀行承受債務人的不良 債權抵押物,在實務上銀行出售時,通常都會聲明「依現況交屋」,購屋者宜在購買前就應有此認知。但若銀行將所承受的不動產,委託不動產經紀業銷售,就必須受到「不動產經紀業管理條例」的相關規範。
  例如,依照不動產經紀人條例第22條規定,透過仲介買屋,應該製作「不動產說明書」,且須經賣方、買方及不動產經紀人簽章確認。其次,不動產說明書視為租賃或買賣契約書的一部分,並在第23條規定,經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易的相對人解說。
  而前述某甲銀行案例中,買方已在買賣要約書中載明「不得為違章建築」。因此,仲介違反第21條第1項第5款,應處6萬元以上30萬元以下罰鍰;另違反第25條規定,應予申誡。
  焦點回到消費者,購屋是人生大事,購買銀拍屋時,一定要事前多做準備,調閱使用執照竣工圖,以免吃悶虧,就算價格讓您心動,還是要實地查看週遭環境、建材及設備、屋內格局、車位、產權等現況,或現場有無被占用等情形,以免權益受損。

 選房貸 先比利率再挑功能性(2006/7/7)

●九十五年七月七日 中國時報


  央行已八度升息,郵局昨日跟進再宣布調高利率,在這個利率逐步走高且高房價的時代,該如何購屋?根據統計,房貸支出高達台北購屋人每月薪水的四成,且隨著利率持續上升,比重可能再升高。專家指出,民眾除比較房貸利率外,抵利、回復、雙周繳、寬限期等各種功能大有學問,選對房貸可大大省息,減輕購屋力。
  房仲業者表示,省房貸支出最有效就是提高自備款,除善用身邊存款外,與其把利息給銀行,不妨先試著跟親朋好友融資,以「友情」利率計算。
  台北富邦銀行個金部資深經理高永和表示,挑選房貸當然先比利率,不過房貸產品繁複,可請銀行把所有方案列出來,包括利率、還款期限、寬限期、每月還款負擔、開辦等各種費用等,民眾依還款能力自己挑。
  台銀、土銀等行庫向來有低利房貸的優勢,例如台銀前半年利率最低僅1.98%,不過行庫的好康通常僅限於「好客戶」,如公教人員、前一千大企業員工等才能申請,且貸款成數比民營銀行低,約七成。
  還款正常的好客戶還可享受利率遞減,如上海商銀的正常還款戶,第二年起可微幅降息。銀行主管建議,找熟識的銀行好講話,如存款、信用卡都是某銀行,較易爭取低利等優惠。
  房貸的功能性則由外商銀行稱霸,例如花旗銀行昨推出「回饋型房貸」,強調結合抵利、理財特色,可降低每月利息負擔,每月償還的本金也可轉化為備用資金。
  高永和表示,領固定薪水的上班族,適用一般的本息均攤方案,因為每月房貸負擔固定,預算容易抓;若是剛出社會、手頭緊的購屋族,可考慮寬限期較長的房貸,寬限期間只需還息、不需還本,一圓購屋夢,但總負擔較重。
  若手頭寬裕、較無資金壓力,省息、加速還款可列為優先比較項目,雙周繳可大幅加速還款,抵利型房貸可減輕利息壓力。

 繼承人兩人以上 遺產稅逾時 依「應繼分」繳滯納金(2006/7/6)

●九十五年七月六日  工商時報


  新科財長明確表示,要將遺產稅改革列為稅改的首要工程,稅捐單位昨日便密集宣導遺產稅稽徵相關問題說明。財部臺北市國稅局表示,遺產稅納稅義務人應於稽徵機關送達核定納稅通知書之日起兩個月內,繳清稅款;必要時,得於限期內申請稽徵機關核准延期兩個月。
  北市國稅局指出,常有繼承人因相互間協調困難,未於法定期間內繳納遺產稅,致逾滯納期間,而遭國稅局移送法務部行政執行署所屬行政執行處,強制執行或限制出境或禁止財產處分。
  該局說明,遺產稅繼承人為兩人以上時,繼承人得申請按其法定應繼分部分,繳納遺產稅款、罰鍰及加徵的滯納金、利息。繼承人於繳清其法定應繼分部分遺產稅款、罰鍰及加徵的滯納金、利息後,得向稽徵機關申請核發同意移轉證明書,辦理不動產的公同共有繼承登記,以免被地政機關依土地法規定,以列管十五年逾期未辦繼承登記,而移請國有財產局公開標售情事;但在全部應納款項未繳清前,不得辦理遺產分割登記或就公同共有之不動產權利為處分、變更及設定負擔登記。
  納稅義務人與其合併報繳的配偶暨受其扶養親屬,如為身心障礙者保護法規定的殘障者,及精神衛生法規定的病人,得於綜合所得稅結算申報時,列報殘障特別扣除額。
  依修正後所得稅法規定,自九十六年申報九十五年度綜合所得稅結算申報起,殘障特別扣除額為每人每年扣除七萬七千元。申報時,應檢附身心障礙者保護法規定之身心障礙手冊,或精神衛生法施行細則規定之專科醫師診斷證明書影本。
  上揭身心障礙者如於年度中死亡,因其身心障礙手冊須繳回並註銷,因此納稅義務人得向死亡人戶籍地所屬之縣市政府社會局申請「人口基本資料表」,作為列報綜合所得稅殘障特別扣除額證明。

 房屋出租 房屋稅仍可享最低稅率(2006/7/6)

●九十五年七月六日  經濟日報

不論自住出租 只要是住家 都可按1.2%稅率課稅,民眾想要按低稅率課徵房屋稅,是不是自己住無所謂。依據稅法規定,即使出租給別人做自用住宅使用,坐收租金的房東,還是可以只按1.2%的最低稅率課徵房屋稅。
稅捐機關發現,有部分民眾誤以為房屋出租之後,就會喪失按最低稅率課徵房屋稅的機會,沒有主動更改稅單,反而平白多繳了近二倍的房屋稅。
財政部表示,房屋是不是適用住家用房屋稅率課徵房屋稅,只與房屋實際使用情形是否作為「住家」有關,與戶籍地址有無遷入、或是不是出租給別人當住家,都沒有關係。
依據現行房屋稅條例,房屋稅稅率分為三種,包括: 住家用、營業用及非住家非營業用稅率。一般來說,住家用房屋稅率最低,只有1.2%;營業用房屋(即做營業用途的房屋)稅率最高,目前是3%非住家非營業用房屋(如醫院、診所等)居間,稅率為2%。
房屋稅是按房屋的使用情形課稅,當房屋用來供住家使用時,不論是自住或出租供別人作住家使用,都可申請按住家用稅率課徵房屋稅,房客沒有必要一定要將戶籍遷入設籍房屋所在地,或者房東的戶籍不在當地,只要是房屋所有權人,房屋使用為住家者,就都有按低稅率課稅的權利。
要注意的是,房屋稅的課稅方式,與地價稅的自用住宅特別稅率不同,地價稅要享自用住宅最低稅率,不但所有權人、配偶或直系親屬,必須遷入戶籍,房屋還必須只能供自住使用,既不能出租、也不能營業。
所以,當接到房屋稅單與地價稅單時,所有權人一定要看清楚,並非房屋稅按住家課稅,地價稅就一定也享有自用住宅優惠稅率。

 避免買到凶宅 購屋前得多打聽(2006/7/5)

●九十五年七月五日 工商時報-(避免買到凶宅 購屋前得多打聽)

  一般民眾購屋,除了最怕買到海砂屋、漏水屋外,更令人毛骨悚然的就是「凶宅」,農曆七月俗稱的「鬼月」再過不久又將來到,購屋要避免買到凶宅,事前多方打聽最重要,房地產標的說明書也要瞧仔細,而如果不幸後來才發現屋中實在「鬼影幢幢」,買方可以確實舉證屋主刻意隱瞞,都可以求償。
  而一些事故屋經過裝潢巧手裝扮後,可能美輪美奐,讓購屋民眾很難察覺,如果遇到屋主出價超低,亟欲脫手等,在高興可能買到「俗又大碗」的房屋之前,心中最好先打個問號。一般而言,房仲對於凶宅的案件多半不接,如果接了,必須善盡告知的責任,否則民眾是可以提出告訴。

◆ 房仲需善盡告知責任

  桃園地區便有過案例,一位婦人透過仲介業者購買五十萬元的套房後,搬進去住後感覺很不對勁,一打聽之下,才知道原來是凶宅,嚇得連夜搬出,且一狀告上法院,法院基於該凶宅所發生命案在當地見報,而推定仲介有過失,判前屋主及仲介需連帶賠償七十萬元。

◆ 派出所都有紀錄可查

  民眾購屋,如何避免買到凶宅?購屋前左右鄰居多打聽最重要,可以由屋主陪同到附近管區派出所詢問,只要是非自然死亡的案件,一般派出所都有紀錄可查,台灣也有人利用網路成立類似的網站,民眾在購屋前,上網多打聽也是一種方式。
  住商不動產法務協理吳光華指出,一般而言,在賣方委託出售房屋時,會先簽署一份內政部公定的「房地產標的說明書」,裡面明文要求賣方對於「產權期間是否曾於本建物專有部分範圍發生兇殺或自殺致死案」做明確的表示。
  買方如果對賣方所做的表述有疑慮,第一步可以先請仲介提供謄本,檢視賣方是否長期持有該物件,以推定物件是否為凶宅。如果仍不放心,賣方可以與原屋主一同前往當地派出所查詢,以確定房屋本身是否曾發生自殺、他殺致死案件。
  而如果真的不幸買到了凶宅,對於消費者而言,只要期間不長,買方可以確實舉證屋主刻意隱瞞,造成買方權益受損,並且在法律上說明權益受損事實,以及何種權益受損,便可以依照不動產經紀業管理條例第二六條或民法一八四條,對賣方與仲介的故意過失所造成的損害,請求損害賠償。

 普通抵押權 債務未清可轉貸(2006/7/5)

●九十五年七月五日 蘋果日報-(普通抵押權 債務未清可轉貸)

  房貸2選1

  利率節節升高,房貸族想搬家找低利率,不必再一次清償其他債務了,此舉將加劇房貸轉貸風。銀行公會決議,未來銀行在辦理房貸時,須主動提供「房屋擔保借款抵押權設定種類確認書」,民眾可選擇限於單一房貸借還款「普通抵押權」,讓房貸輕鬆搬;或可增貸、擔保其他債務「最高限額抵押權」,增貸、裝潢不必再付一次設定費。

  最高限額省設定費

  因近日民眾頻頻反映房貸已還清,銀行卻以尚有其他債務或擔任他人借款保證人,拒發清償證明,讓民眾房貸無法搬家、轉讓,甚至卡債族想賣屋還債,也無法進行,因為想搬房貸、賣房子前,得先償還其他所有債務。
  為解決民怨,銀行公會建議銀行在最高限額抵押權擔保範圍約定上,將保證、票據與房貸無關的借款債務刪除或列為選項,由一般購屋者自行勾選最高限額抵押權擔保的範圍。
  未來民眾買房子時,將有一份「二選一」確認書。銀行會說明兩者優劣,如慣於追逐低利房貸搬家族,適合選普通抵押權,但若因裝潢增貸需求、或抵押貸款時,須重新設定、多付一筆設定費等缺點。
  隨時有資金需求、重新裝潢,或可能辦二胎房貸者,可選擇最高限額抵押權,少付設定費,撥款時間快,但搬家或轉讓出售時,得一次清償債務,包括擔任其他借款保證人債務責任。

 (第一季房地產景氣亮綠燈)(2006/6/29)

●九十五年六月廿八日 聯合報-(第一季房地產景氣亮綠燈)

  領先指標連續兩季下滑 看壞景氣廠商比率比看好高 第二、三季景氣可能轉弱

  內政部建築研究所公布第一季房地產景氣動向調查,景氣持平,亮出綠燈,綜
合判斷分數為12分,在綠燈下限,分數和燈號與去年第四季同,較去年第三季高。
  不過,領先指標連續兩季下滑,看壞第二、三季景氣的廠商比率比看好的高,
顯示第二、三季景氣可能轉弱。調查時間在5月下旬,受訪廠商是房地產相關業者
,包括建設公司、營造廠、仲介、代銷、廣告和金融機構等。
  廠商調查顯示,對於未來景氣的看法,南北有差異。北部業者為持平偏好、中
部持平偏壞、南部廠商較不樂觀。
  影響景氣的各項因素中,廠商看好房價及銀行承做貸款意願兩項,但看壞建材
、勞工成本及推案量三項指標。就成本一項,廠商認為一方面壓抑建商獲利,但也
可以視為支撐房價的因素。
  第一季個別廠商經營狀況方面,成交時間拉長、營業額分歧、獲利轉壞,推案
量、銷售率、房價及新承做貸款金額則好轉。
  各項市場消息中,國共經貿論壇、營建資產股大漲、信義聯勤土地高價標脫及
油價物價上揚,皆被業者視為對景氣有正面影響,此外,大陸人士來台觀光政策放
寬、北宜高通車及高鐵年底通車為主要市場利多。
  政大地政系教授張金鶚表示,信義聯勤土地標售後,買賣雙方對價格認知差距
拉大,造成土地供應量降低,不過,這不代表市場的供給量就會不足,下半年市場
景氣應可維持穩定,但個案好壞、區域表現仍各異。在領先指標下滑的前提下,廠
商不宜過度擴張,供需仍有疑慮。
  學者特別點名最被看好的台北市,目前呈現價格與品質失衡的情況,新推案仍
以豪宅及小套房等高總價、高單價產品為多,房價被過度渲染及拉抬,在欠缺中產
階級住宅的主力產品下,埋下後市價格泡沫的隱憂。

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 (未拋棄繼承人 須辦遺產申報)(2006/6/29)

●九十五年六月廿六日 經濟日報-(未拋棄繼承人 須辦遺產申報)

  台北縣八里鄉簡先生問:繼承人有拋棄繼承者,應如何申報遺產稅?

  北區國稅局淡水稽徵所答覆:同一順序的繼承人如有拋棄繼承的話,應該要由
同一順序其他沒有拋棄繼承的繼承人申報。如果同一順序的繼承人全部拋棄繼承權
的話,則由次一順序的繼承人申報。各順序的繼承人全部拋棄繼承權的時候,則由
配偶申報。如果繼承人全部拋棄繼承權或繼承人不明的時候,要由依法選定的遺產
管理人申報。

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 (買賣房屋 應保存成本證明)(2006/6/29)

●九十五年六月廿六日 經濟日報-(買賣房屋 應保存成本證明)

  若遭法拍償債提不出購屋成本 還是須繳交易所得稅

  房屋遭法拍償債,如果拿不出原始購屋成本,還是會被要求繳納法拍屋的財產
交易所得稅。已有行政法院判決支援稅捐機關課稅見解,財政部提醒民眾,買賣房
屋一定要保留買進或賣出成本證明,以免賠售房屋還要繳稅。
  財政部台灣省南區國稅局轄區內,有一名黃姓納稅人在94年度時,其名下所擁
有位在嘉義市的一棟房屋遭法院拍賣,結果被國稅局核定黃姓納稅人當年度出現10
0餘萬元的房屋買賣財產交易所得,必須合併當年度其他所得繳納所得稅。
  黃姓民眾不服並主張拍賣房屋所得已全數用償債,根本沒有取得拍賣價款,不
必繳交房屋法拍後的財產交易所得稅。
  結果,全案進入行政救濟程式後,先後經複查、訴願,黃姓納稅人的主張都被
駁回。最後提起行政訴訟,高雄高等行政法院仍判決黃姓納稅人敗訴。
  財政部表示,高雄高等行政法院的判決主要認為,法院拍賣房屋所產生的拍賣
價款,依據所得稅法第14條第1項第7類第1款規定,應以拍賣時的成交價額,減除
原始取得成本,及因取得、改良及移轉房屋所支付的一切費用後的餘額,做為房屋
交易所得額申報課稅。
  由於黃姓納稅人在房屋法拍後,無法提供其原始買進該棟房屋的成本相關資料
,稅捐機關因此依法自行核算其財產交易所得,高雄高等行政法院指出,國稅局依
該棟房屋評定現值乘上財政部所頒定的課稅比率,計算黃姓納稅人需申報100餘萬
元的房屋財產交易所得稅,是依據稅法規定所採取的課稅行為,於法並無不合,判
決黃姓納稅人敗訴。
  財政部因此特別提醒納稅人,購屋時即應將支付的相關成本與費用證明文件仔
細留存,日後如發生因故賠售房屋,或房屋遭法拍償債等情形時,即可因有資料可
佐證無所得,免除一筆租稅負擔。

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 (捷運永寧站周邊 板土線最低價)(2006/6/28)

●九十五年六月廿四日 蘋果日報-(捷運永寧站周邊 板土線最低價)

  多工業用地 大樓每坪12~17萬

  捷運「永寧站」是剛通車捷運板土線進入土城後的第3站,也是總站。從永寧
站搭上捷運,到台北車站約需25分鐘,和過去動輒1小時以上的車程相較,大幅縮
短通勤時間。目前區域房價是板土線最低,吸引鄰近板橋、樹林、三峽客戶,更帶
進不少台北客。

  錢景看好

  永寧站周邊住宅以中央路三段為中心,金城路、中華路、大安路、永寧路、及
沿承天路而上的南天母路皆有住宅分佈。住家生活機能,除可依靠大潤發外,日常
生活仍以土城市公所、金城路商圈為主。鄰近國道3號高速公路的土城交流道,距
離土城工業區亦不遠。

  區域房價漲逾3成

  捷運站位在中央路三段上,出口站附近多為工業用地,步行距離約5分鐘內的
大樓也多位在工業用地上,住宅大樓多集中在過土城交流道後的區域。住商不動產
中央捷運加盟店店長蘇昌偉說:「雖說捷運站出口地處工業用地,但受到捷運帶動
,住宅區、工業區住家已幾乎沒有價差。」
  受到工業區型態影響,永寧站周邊除零星透天店面外,以大樓產品為主。信義
房屋土城店經理陳威廷說:「永寧站周邊房價從捷運站出口確定後,至少已漲3成
以上,通車後漲幅雖有趨緩,但土城工業區3萬就業人口需求仍在,而永寧站周邊
目前還是板土線房價最低的區域,房市潛力看好。」
  永寧站有4個出口,附近工廠林立,1號出口前的「站前尊龍」、「黃金國」、
「藍天綠地」距離捷運站最近,該區段皆屬工業用地,其中「站前尊龍」、「黃金
國」房價差距不大,未裝潢每坪約14~15萬元,裝潢整理過每坪約15~16.5萬元。陳
威廷說:「大概3~4年前、出口站還沒確定時,該區平均房價每坪約在10萬元以內
。」

  中央大道指名度高

  中央路從永寧站往三峽方向、過土城交流道後左側區域,屬於住宅區,亦有不
少住宅大樓集中在這裡,其中以屋齡最新、戶數最多的「中央大道」最著名。「中
央大道」屋齡約1.3年,社區共267戶,規劃22~44坪,公設比約26~32%,2~4房皆有
,是附近規模最大的住宅社區。陳威廷說:「該案預售價每坪約14~15萬元,成屋
後剛好也通車了,現在每坪約16~17萬元。」
  該區除「中央大道」外,「得意人生」、「青城桔市」位在永寧路兩側,「青
城桔市」以規劃、管理好著稱,未裝潢每坪約12~13萬元,已裝潢每坪約14~15萬元
。蘇昌偉說:「該區段雖距離捷運站出口較遠,但屬於住宅用地,和工業用地住宅
大樓相比,每坪價差約5000元上下。」

  青城桔市
  單價:每坪約12~15萬元
  坪數:主力約35坪
  樓層:地上16樓、地下2樓
  屋齡:約7年
  公設比:約10%
  資料來源:《蘋果》資料室

  得意人生
  總價:478萬元
  坪數:31.41坪
  格局:3房2廳2衛
  屋齡:6.7年
  所在樓層:5樓/8樓
  資料來源:住商不動產中央捷運加盟店

  中央大道
  總價:695萬元
  坪數:36.01坪
  格局:3房2廳1.5衛
  屋齡:1.4年
  所在樓層:4樓/16樓
  資料來源:信義房屋土城店

  藍天綠地
  單價:每坪約12~15萬元
  坪數:主力約35坪
  樓層:地上12樓、地下1樓
  屋齡:約11年
  公設比:約10%
  資料來源:《蘋果》資料室

  黃金國
  單價:每坪約14~16.5萬元
  坪數:主力約35坪
  樓層:地上16樓、地下2樓
  屋齡:約14年
  公設比:約10%
  資料來源:《蘋果》資料室

  站前尊龍
  總價:520萬元
  坪數:29.37坪
  格局:2房1廳1.5衛
  屋齡:12年
  所在樓層:8樓/10樓
  資料來源:信義房屋土城店


捷運永寧站周邊
區段行情
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產品類型 屋齡 單價
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大樓 約6~13年 每坪約12~17萬元
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新成屋 約1年 每坪約15~17.5萬元
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備註: 屋齡、坪數皆為區域平均數,依各物件條件、
屋況不同,仍有平均數外的物件、屋齡、價位
資料來源:住商不動產中央捷運加盟店、
信義房屋土城店


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 (台灣凶宅網 e覽無遺)(2006/6/28)

●九十五年六月廿六日 自由時報-(台灣凶宅網 e覽無遺)

  上網也可查到凶宅資料喔!台灣與香港都有討論凶宅的網站,其中,香港部分網
站流於怪力亂神,台灣凶宅網的資訊雖比較少,但內容卻比較精確,彰化洪若潭舊宅
與中縣施姓女保險員遇害現場,更是廣受討論的凶宅之一。
  台灣凶宅網中規定要張貼凶宅資訊的網友,需提出媒體報導、警察備案等證據,
該網站雖也允許網友發表「聽說」、「傳聞」的訊息,但會將這些道聽途說的訊息,
與有證據的資訊區隔開來。
  中部地區最受網友討論的凶宅,則是陳金火涉嫌夥同廣德強,在台中縣龍井鄉新
興路的機車行殺害分屍施姓女保險員。
  開設機車行的透天厝已經於去年委託仲介業者出售,由一名北部投資客用僅有市
價一半的價格買下,但是至今仍閒置。
  隔壁經營鋁窗的業者說,沒有見過新屋主來整理房子,附近鄰居隨著日子的流逝
,心中幾乎已無疙瘩了。
  另外,90年彰化縣二林鎮的洪若潭夫妻與3名子女「人間蒸發」,警方發現其別
墅內的小型焚化爐中有這對夫妻的骨灰,這棟別墅也是廣受網友討論的凶宅。

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 (金融機構台幣存放款利率表)(2006/6/28)

●九十五年六月廿六日 自由時報─(金融機構台幣存放款利率表) 

┌────┬── ┬──────────────────┬───┬───┬───────┬─────┐
│ │ │ 定 存 利 率 │1年期 │指數房│信用卡循 │ 現金卡 │
│金融機構│活 儲├──────┬───┬───┬───┤定 儲 │貸利率│環利率 │ 利率 │
│ │利 率│1個月│3個月│6個月 │9個月 │1年期 │ │ │ │ │
├────┼──────┼─────────────────────────────────────
│中 信 銀│0.625│1.565│1.645│ 1.795│ 1.91│ 2.06│ 2.09│ 2.02│ 8.88-12.99│ -│
├────┼─ ─┼── ┼── ┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│交通銀行│ 0.70│ 1.56│1.645│ 1.805│ 1.935│ 2.06│ 2.09│ 2.04│ -│ -│
├────┼── ┼─ ─┼── ┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│台灣銀行│ 0.75│1.565│1.645│ 1.805│ 1.935│ 2.06│ 2.09│ 2.158│ 8.8-10.8│ -│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│土地銀行│ 0.75│1.565│1.645│ 1.805│ 1.91│ 2.06│ 2.085│ 2.04│ 4.99-9.99│ 4-9.99│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│合作金庫│ 0.70│1.565│1.645│ 1.805│ 1.935│ 2.06│ 2.085│ 2.04│ 6.66-18│ -│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│第一銀行│ 0.55│#1.57│ 1.62│ 1.78│ 1.91│ 2.06│ 2.09│ 2.09│ 8.88-18.25│ 18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│華南銀行│ 0.55│#1.57│ 1.62│ 1.78│ 1.91│ 2.06│ 2.09│ 2.02│ 14.6-19.71│ 18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│彰化銀行│ 0.55│#1.57│ 1.62│ 1.78│ 1.91│ 2.06│ 2.09│ 2.09│ 9.88-18.25│ -│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│華僑銀行│ 0.40│1.565│ 1.62│ 1.74│ 1.87│ 2.06│ 2.09│ 2.08│ 9.885-19.71│5.543-15.534
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│上海銀行│ 0.40│ 1.55│ 1.62│ 1.72│ 1.87│ 2│ 2.05│ 2.08│ 8.71-19.71│ -│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│台北富邦│ 0.40│1.565│1.645│ 1.78│ 1.91│ 2.02│ 2.07│ 2.08│ 19.69│ 5-18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│國泰世華│ 0.35│#1.57│ 1.62│ 1.79│ 1.92│ 2.06│ 2.09│ 2.02│ 8-19.70│13.75-17.8│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│高雄銀行│ 0.45│1.555│ 1.63│ 1.765│ 1.895│ 1.995│ 2.045│ 2.09│ 9.855-18.25│4.62-13.02│
├────┼── ┼─ ─┼── ┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│中國商銀│ 0.55│#1.57│ 1.62│ 1.75│ 1.91│ 2.025│ 2.05│ 2.04│ 6.99-19.71│ -│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│台北國際│ 0.40│1.565│ 1.62│ 1.79│ 1.92│ 2.06│ 2.09│ 2.07│ 19.71│ 15-18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│新竹商銀│ 0.40│ 1.57│ 1.65│ 1.85│ 1.92│ 2.1│ 2.09│ 2.02│ 16.498-19.893│5.11-18.25
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│台中商銀│ 0.50│ 1.52│ 1.59│ 1.74│ 1.86│ 1.98│ 2.075│ 2.09│ 18.98│ 17.99│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│京城商銀│ 0.60│1.565│1.645│ 1.805│ 1.91│ 2.06│ 2.09│ 2.09│ 18.25│ -│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│中華郵政│ 0.55│ 1.52│ 1.59│ 1.67│ 1.67│ - │ 2.075│ -│ - │ - │
├────┼── ┼ ──┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│農業金庫│ 0.70│1.565│1.645│ 1.805│ 1.935│ 2.04│ 2.045│ 2.034│ - │  - │
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│華泰銀行│ 0.55│ 1.52│ 1.59│ 1.74│ 1.85│ 2.025│ 2.09│ 2.036│ 9.25-18.25│ 14.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│新光銀行│ 0.40│ 1.51│ 1.58│ 1.66│ 1.71│ 1.925│ 2│ 2.09│ 19.71│ 13-18│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│陽信商銀│ 0.55│ 1.52│ 1.54│ 1.71│ 1.81│ 1.96│ 2.08│ 2.09│ 19.71│ 16│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│板信商銀│ 0.50│ 1.53│ 1.58│ 1.74│ 1.85│ 1.995│ 2.09│ 2.09│ - │ -│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│三信商銀│ 0.55│ 1.48│ 1.52│ 1.66│ 1.82│ 1.95│ 1.97│ 2.02│ 10.98-18.98│9.99-16.50│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│第七商銀│ 0.35│#1.57│ 1.62│ 1.74│ 1.87│ 2│ 2│ 1.96│ - │ - │
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│聯邦銀行│ 0.75│ 1.52│ 1.62│ 1.75│ 1.9│ 2.02│ 2.07│ 1.83│ 7.99-19.71│8.88-18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│中華銀行│ 0.65│1.565│1.675│ 1.82│ 1.935│ 2.0│ #2.16│ 2.221│ 19.71│3.99-18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│遠東銀行│ 0.40│1.565│ 1.62│ 1.77│ 1.9│ 2.04│ 2.075│ 2.09│ 19.71│ 7.5-14.61│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│復華銀行│ 0.50│1.565│ 1.63│ 1.795│ 1.895│ 2.06│ 2.09│ 2.08│ 9.99-19.71│8.88-18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│建華銀行│ 0.40│1.565│ 1.62│ 1.79│ 1.92│ 2.06│ 2.09│ 2.08│ 3.99-19.71│ -│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│玉山銀行│ 0.40│ 1.56│ 1.62│ 1.74│ 1.87│ 1.97│ 2.07│ 2.08│ 7.88-19.71│9.11-18.25
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│萬泰銀行│ 0.65│ 1.56│ 1.62│ 1.78│ 1.91│ 2.02│ 2.07│ 2.02│ 7.5-19.89│8.25-18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│寶華銀行│ 0.65│1.565│ 1.59│ 1.805│ 1.95│ 2.09│ 2.09│ 2.09│ 19.71│6.99-18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│台新銀行│ 0.40│ 1.57│ 1.62│ 1.77│ 1.9│ 2.05│ 2.05│ 2.09│ 8-20│10.5-18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│大眾銀行│ 0.55│ 1.57│ 1.64│ 1.78│ 1.9│ 2.05│ 2.07│ 2.08│ 6.66-19.71│8.88-18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│日盛銀行│ 0.65│ 1.56│ 1.62│ 1.77│ 1.9│ 2.05│ 2.07│ 1.96│ 20│ 18│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│安泰銀行│ 0.60│ 1.52│ 1.62│ 1.75│ 1.9│ 2.04│ 2.09│ 2.02│ 19.71│ - │
├────┼── ┼── ┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│中信銀行│0.225│ 1.56│ 1.62│ 1.7│ 1.89│ 2.01│ 2.07│ 2.09│ 7.99-19.49│12.25-18.25
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│慶豐銀行│ 0.65│ 1.5│ 1.55│ 1.7│ 1.85│ 2│ 2.09│ 2.045│ 9.99-19.71│ 12.5-17│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│台灣中小│ 0.65│1.565│ 1.62│ 1.78│ 1.91│ 2.06│ 2.09│ 2.02│ 17│ 14.625│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│花蓮中小│ 0.50│1.355│ 1.4│ 1.55│ 1.65│ 1.95│ 1.975│ 1.93│ - │ - │
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│台東中小│#0.80│1.565│ 1.8│ #2│ 1.935│ 2.06│ 2.09│ 2.167│ - │12.5-18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│中聯信託│- │1.565│ #2.1│ 1.815│#1.945│#2.145│- │ 2.05│ - │ - │
├────┼── ┼─ ─┼── ┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│亞洲信託│- │1.425│1.575│ 1.725│ 1.845│ 2.1│- │ 1.97│ 17.5│ - │
├────┼── ┼ ──┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│花旗銀行│- │ 1.05│ 1.15│ 1.2│ 1.3│ 1.9│- │ 1.62│ 8.99-20│ - │
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│荷蘭銀行│- │ 1.0│ 1.15│ 1.3│ 1.3│ 1.6│- │ 2.08│ 7.88-19.97│ -│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│匯豐銀行│- │ 1.1│ 1.15│ 1.3│ 1.25│ 1.25│- │ 1.55│ 11.99-19.929│6.24-13.65│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│渣打銀行│- │ 1.1│ 1.45│ 1.25│ 1.3│ 1.7│- │ 1.884│ 9.9-20│ -│
└────┴── ┴─ ─┴─ ─┴───┴───┴───┴───┴───┴───────┴─────┘
資料來源:中央銀行及各金融機構(實際利率依各銀行牌告為準) 製表日期:95年06月23日
附  註:定存為固定利率,#表示利率最高

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 (地上權房屋 貸款最多5成(2006/6/27)

●九十五年六月廿四日 蘋果日報-(地上權房屋 貸款最多5成)

  買屋不買地 銀行放款保守

  近年來國內土地價格持續上揚,刺激房屋價格飆漲,一般受薪階級購屋門檻愈
來愈高,有些建商為了滿足市場需求,「地上權房屋」開始大行其道,這類「只買
屋,不買地」的產品,大幅降低房價水準,知名建案有「台北花園」、「南京333
」等,台北火車站交九用地BOT開發案,也即將在9月推出。

  新案上場

  所謂「地上權房屋」指的是僅有房屋所有權,無土地所有權,因此房價僅為市
價的6~8成左右。此類產品在地段佳、生活機能優良的區域,備受矚目,讓購屋人
可以郊區房價入住市中心精華地段。
  住商不動產行政部協理吳光華表示,購買地上權房屋,要注意2重點,首先是
地上權設定期限及剩餘地上權年限,其次,期限屆滿的規定,房屋是無條件歸給土
地所有權所有,還是須補償建築物時價,在購買前記得審閱地上權契約。

  房價是市價6~8折

  民法規定,地上權期間屆滿時,如無其他約定,土地所有權人應依建築物之時
價補償;土地所有權人於地上權存續期滿之前,得請求地上所有權人,於建物可使
用期間內,延長地上權期間,地上權人拒絕延長者,不得請求建築物時價之補償。
  但信義房屋不動產企劃室協理張欣民表示,以台北火車站周邊的「交九」案來
說,購屋人只買到房屋的居住權,無土地及房屋的所有權,故在時間屆滿後,無法
要求建築物的時價補償。
  此外,地上權房屋的貸款成數通常較低,一般中古屋的貸款成數可達7成,部
分新成屋更可達8~9成以上,但地上權房屋因無土地所有權,銀行在鑑價時更謹慎
,通常貸款成數都降至5成左右。
  吳光華指出,購買地上權房屋最容易產生貸款糾紛,若買方事前高估房貸成數
,購買後才發現自備款不足,屆時將無法購買,依合約規定,買方須賠償1成的違
約金,就容易產生紛爭。
  建議在買賣合約書中約定解除條件,例如「買方若無法貸款至房價的7成,則
雙方無償解除契約」等字樣,保障買家的權益。而這在一般房屋買賣時,也須特別
注意,因為申請房貸時可能會因為信用狀況不良或是其他原因而無法取得須要的貸
款金額,在自備款不足的情況下,很容易造成違約的情形。

  要留意地上權年限

  張欣民指出,地上權期限屆滿也可能產生糾紛,例如房屋所有權人拒不搬遷及
優先承購權的問題,前者為房屋所有權人要求地主賠償建築物的價金,而與地主認
為時間屆滿就要收回土地,不願意給付時產生糾紛。
  後者是因地上權人與地主相互之間有優先購買權,優先購買權的意思是任何一
方如欲賣土地或房屋,另一方有依同樣條件優先承買的權利,必須以存證信函通知
優先購買權人,收到後10天內不表示承買者,即放棄優先購買權,若在合約書內約
定拋棄優先購買權,就能避免此一問題。

  讀者來函

  讀者Allen來函詢問,最近購買蘆洲即將完工的房子,建商表示第一銀行將承
作貸款業務,我本身有勞工貸款,且政府的首購優惠房貸也未用, 但聽說有許多
銀行的利率比政府優惠房貸還低,希望比較這些貸款(約貸420萬元)及手續費約
多少?

 張世宗

  中信房屋簽約中心經理

  優惠房貸比銀貸划算

  中信房屋簽約中心經理張世宗表示,勞貸與優惠貸款可以合併使用,目前勞貸
利率為2.68%,依照郵局2年期定儲利率(目前為2.105%)加0.575%,額度最高220
萬元;而首購優惠房貸利率為2.98%,依郵局2年期定儲利率加0.875%,台北市以外
區域額度最高200萬元,臺北市為250萬元。
  目前銀行房貸利率大多前2年較低,第3年起就採機動利率,屆時利率可能高出
1%以上,若以一般貸款年限20年來說,長期來說是較不划算的。此外,若建商合作
的第一銀行可承辦勞貸業務,則無須另找貸款銀行。
  至於手續費,則依各家銀行規定而有差異,部分銀行辦理貸款時就會收取手續
費(帳戶管理費)1500元。此外,須注意提前還款是否違約,通常為貸款金額的1%
,或約定2~5年內不得塗銷抵押權。但有些銀行則無違約條款且不收取手續費,建
議在貸款前詳細審閱各銀行的規定。


地上權房屋購買評估表
─────┬──────────────────────────────
環境 │個案的生活機能、地段及學區條件。地段佳的地上權房屋,在景氣好
│時仍有上漲空間
─────┼──────────────────────────────
建商 │建設公司信譽、品牌及施工品質
─────┼──────────────────────────────
貸款 │貸款成數低,約房價的5成,自備款須充裕
─────┼──────────────────────────────
轉手 │愈接近地上權期限日,貸款成數愈低、房價愈差且市場購買意願低
─────┼──────────────────────────────
地上權契約│1.瞭解地上權年限、剩餘年期
│2. 地上權期間屆滿後,房屋是否須無條件給土地所有權人
│3.是否拋棄優先購買權

資料來源:信義房屋、中信房屋


地上權房屋與一般房屋的比較
──────┬────────────┬────────────────
項目 │ 地上權房屋 │ 一般房屋
──────┼────────────┼────────────────
土地產權 │無 │有
──────┼────────────┼────────────────
預售價格 │約為市價的6~8成 │市價
──────┼────────────┼────────────────
出租租金水準│市場行情 │市場行情
──────┼────────────┼────────────────
地價稅 │無,但須月繳或年繳租金,│一般基本稅率為1%,自用住宅稅率為
│通常是公告地價的2~6%,公│0.2%
│告地價每3年調整1次 │
──────┼────────────┼────────────────
土地增值稅 │轉售時不必繳納 │轉售時須繳納
──────┼────────────┼────────────────
貸款成數 │3~5成 │7成以上
──────┼────────────┼────────────────
優先購買權 │土地所有權人及地上權人互│無
│有優先購買權 │
薋薋


勞工貸款搭配政府優惠房貸
──────┬────┬───┬──────┬────
項目 │ 金額 │ 利率 │每月繳款金額│ 合計
──────┼────┼───┼──────┼────
勞工貸款 │220萬元 │2.68% │11,852元 │22,924元
──────┼────┼───┼──────┤
政府優惠房貸│200萬元 │2.98% │11,072元 │
薋薋薋薋


勞工貸款搭配一般銀行貸款
────┬────┬───┬──────┬──────
項目 │ 金額 │ 利率 │每月繳款金額│ 合計
────┼────┼───┼──────┼──────
勞工貸款│220萬元 │2.68% │11,852元 │22,046元
────┼────┼───┼──────┤
銀行貸款│200萬元 │2.08% │10,194元 │
(2年內) │ │ │ │

踛踛踛踛
項目 │ 金額 │ 利率 │每月繳款金額│ 合計
────┼────┼───┼──────┼──────
勞工貸款│220萬元 │2.68% │11,852元 │23,896元
────┼────┼───┼──────┤
銀行貸款│200萬元 │3.05% │12,044元 │
(3年起) │ │ │ │
薋薋薋薋
註:以貸款總額420萬元計算,貸款期限20年,本息平均攤還

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 (汐止.金龍湖周邊 面湖景觀戶 每坪站穩20(2006/6/27)

●九十五年六月廿四日 蘋果日報-(汐止.金龍湖周邊 面湖景觀戶 每坪站穩20
                 萬)

  前幾年汐止地區頻傳淹水消息,水邊、山邊與大同路周邊,是外地客到汐止購
屋的「三不買」,但自從基隆河整治工程開始「發功」,挾著低價優勢的汐止房市
終於走出悲情,不但成為大台北東區房市的「吸鈔機」,面金龍湖第1排的湖濱住
宅,甚至成為台北購屋族到汐止購屋的首選。

  親水幽靜

  東森房屋汐止中興福德加盟店店長張輝昌表示,相較於汐止其他地區,康寧路
以北、中興路以東的金龍湖周邊,因巷弄整齊、生活機能自給自足,屬於鬧中取靜
的居住環境,外地客認同度較高,近2年挾著低價優勢,吸引不少南港、內湖等東
區的首購族前往購屋,外來客比率高達5成。
  金龍湖近年飽受泥沙淤積之苦,陸地化的情形嚴重,但濱湖步道仍為當地居民
休憩與散步的最佳場所。
 
  湖濱住宅每坪貴2~5萬

  由於金龍湖10餘年前才大舉開發,新式電梯大樓與華廈,是當地房市的主力商
品,但因金龍湖是主要賣點,具有湖景條件的大樓社區,外來客戶的指名度最高,
房價則以金龍湖為中心向外遞減。大致上,面湖戶別依條件不同,單價較無景觀戶
別高出2~5萬元。
  不過,受限於地形,金龍湖周邊可發展的腹地並不多,目前金龍湖第1排的湖
濱景觀住家,僅有「水蓮山莊」、「日月光」、「美麗湖畔」與「麗湖山莊」等知
名社區,且4個中古社區中,只有少部分戶別具備面湖條件;由於供給量非常少,
加上屋主惜售,景觀戶稱得上是「奇貨可居」。
  以金龍湖最著名的湖濱社區「水蓮山莊」為例,因受到山地阻隔,2000餘戶的
大型社區,僅有C區的部分戶別擁有湖景,成交單價可達每坪20萬元,目前該社區
雖然仍有為數不少的餘屋,但幾乎沒有面湖景觀戶在市場上流通,就連距離金龍湖
較遠,只能「眺望」湖景的「日月光」社區,也無景觀戶釋出。張輝昌建議,因具
備湖景的景觀戶可遇不可求,且湖前街與明峰街一帶,聚集不少優值的電梯大樓社
區與華廈,消費者不妨選擇看不到湖景,但房價較低,同時能享有相同環境條件的
社區。

  外圍公寓單價12萬起

  當地無景觀的中古大樓,產品以30~45坪的3~4房為主力,平均單價每坪約15萬
元,知名中古社區如「夢想社區」與「美樂地」等,則因社區管理與大樓品質較佳
,每坪可達16~18萬元。
  至於公寓產品,則集中在外圍的民族一街到六街,每坪12~13萬元,相較於淹
水期間,當地大樓每坪8萬元、公寓每坪6萬元的行情,房價在3年內漲1倍,目前已
恢復到淹水前的水準。

  張輝昌 東森房屋汐止中興福德加盟店店長

  專家意見

  公寓300萬起適首購

  面對金龍湖的知名社區,具備景觀條件的戶別以大坪數為主,以「水蓮山莊」
為例,面湖戶別有不少是60坪以上的產品,「日月光」社區的景觀戶則是從50~100
坪都有,單戶總價均超過1000萬元。
  大致上,當地大樓3房的總價約500~600萬元,公寓約300~400萬元,對首購族
而言,除了不一定要找面湖的社區大樓外,公寓因坪數實在、總價較低,位於2、3
樓的公寓也是不錯的選擇。

  蔡凱倫 信義房屋汐止店專案經理

  轉乘捷運指日可待

  汐止房市單價與總價較高的區塊分別是新台五路與金龍湖,地段是支撐2地房
價的主要因素,其中,金龍湖周邊的生活機能自成一格,空氣清新、環境佳。
  事實上,金龍湖周邊房價雖然已回到淹水前的水準,但相較於鄰近的南港、內
湖等地,仍具備低價優勢,未來捷運內湖線完工通車,從金龍湖搭公車轉乘捷運只
須7~10分鐘,發展潛力相當看好。

  蘋果提醒你

  ※環境
   ◎金龍湖有數座大型電塔,成為影響當地房價與住戶健康的隱憂
   ◎金龍湖近年泥沙淤積嚴重,有陸地化的危機
   ◎近中興路有傳統市場,小環境較雜亂
  ※交通
   ◎內湖東湖路、汐止中興路與汐止交流道,為金龍湖3大聯外動線,但尖峰
    時間塞車問題嚴重,且無替代道路,目前仍無解決之道
   ◎汐止系統交流道為中山高與北二高的交會點,便利性佳,但錯綜複雜的交
    流道,容易迷路
  ※學區
   ◎金龍國小為目前金龍湖生活圈內唯一的學校,國中須至社後地區的樟樹國
    中就讀
   ◎政府有意在金龍國小增設國中部,目前仍在尋覓合適土地



金龍湖周邊 區段行情
────────────────────────────────────
產品 行情
────────────────────────────────────
湖岸第1排 「水蓮山莊」每坪20萬元
景觀住宅 「美麗湖畔」每坪20萬元
「日月光」每坪16~17萬元
「麗湖山莊」每坪17~18萬元
────────────────────────────────────
湖岸第1排,
同社區但無 每坪價差約2~5萬元
景觀戶
────────────────────────────────────
10年內中古大樓平均單價15
電梯 萬元
金龍湖 大樓 「夢想社區」、「美樂地」
外圍 等社區,每坪16~18萬元
─────────────────────────
公寓 每坪12~13萬元
────────────────────────────────────
資料來源:東森房屋汐止中興福


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 四日 蘋果日報-(林口.人見仁愛 45萬元 變身3(2006/6/27)

四日 蘋果日報-(林口.人見仁愛 45萬元 變身3+1房大空間)●九十五年六月廿

  台北縣林口鄉擁有中山高林口交流道的聯外優勢,不論驅車北上或南下,交通
相當便利,加上林口新市鎮的商機發展,未來生活機能將更趨完整,為了吸引首購
及換屋族群青睞,許多建商推出「新屋含裝潢銷售」購屋方案。位在文化三路上的
「人見仁愛」,以3房作為主力產品,2房為輔,規劃出不同風格的實品屋,提供購
屋族新選擇。

  量身打造

  位在文化三路及仁愛路口的「人見仁愛」,每坪開價約13.8~14.2萬元,規劃2
5~45坪,總價345~639萬元,每坪裝潢費用約1.2~1.5萬元,遠低於台北市區裝潢費
每坪約2~3萬元的行情,現場實品屋多達7~8間,有日式禪風、現代風、極簡風及混
搭等風格,專案經理黃文峰表示,因為購買實品屋可立即進住,頗受自住客戶青睞
,主力3房格局已所剩不多。

  圓形圖騰 活潑溫暖

  3房36坪實品屋選用大片鮮綠色壁紙,加上數量不一的茶色鏡面,呈現出明亮
、寬敞的居家空間,極易擄獲年輕購屋族的心。該戶實品屋設計師魏敏雲說,為了
吸引年輕購屋族的眼光,她利用大量的圓形圖騰,黑、茶色鏡面及開放的空間設計
,分別出現在玄關、客廳、餐廳及和室等公共空間,建構出活潑、溫暖的居家環境

  魏敏雲說,在36坪實品屋中,她大膽拆除1臥室約1/4坪的走道,退縮牆面後,
塑造客餐廳更寬敞、更方正的格局,且將畸零空間變身為和室,讓開放空間無形中
增添家人情感,特意置入大小、顏色不一的鏡面後,和室意外成為最搶眼的居家空
間。全屋裝潢費約45萬元,建構出3+1房的寬大空間。

  鏡面嵌燈 添層次感

  負責25坪及36坪實品屋的設計師楊素玲說,這2間分別為2、3房的設計,全屋
裝潢費各為33萬元及55萬元。考量家中人口數及生活機能後,多出的空間可規劃為
和室,為增加使用坪效,亦可規劃為書房或小孩房等。
  2間實品屋均著重空間機能,強調簡易風格,從裝潢線條、空間格局到燈光動
線等規劃,用意是實用;特意架高的鞋櫃及置物櫃,底層加入數量不等的嵌燈,讓
空間顯得更活潑且避免笨重感,滿足年輕首購族的需求。

  設計師
  魏敏雲小檔案
  現職:龍虹工程有限公司設計師
  年齡:35歲
  資歷:8年
  學歷:台南家專室內設計科
  風格:南洋風、海洋風及普普風
  聯絡方式:(03)3921-188
 
  36坪裝潢費用表
  項目╱價格
  木作工程:23萬元
  油漆工程:3萬元
  水電工程:2萬元
  玻璃工程:2萬元
  傢具:5萬元
  泥作工程:3萬元
  其他工程(燈飾、壁紙、窗簾):7萬元
  總費用:45萬元
  資料來源:龍虹工程有限公司

  客廳壁面拋棄無趣的白牆,透過壁紙或大圖輸出,塑造出不同的風格,約1.5
坪大小壁面,含編排等費用約5000~7000元。

  設計師挑選繪上鮮綠色圓形的玻璃玄關,兼顧空間穿透及風水考量。

  設計師
  楊素玲小檔案
  現職:晨陽裝設有限公司設計師
  年齡:38歲
  資歷:13年
  學歷:輔仁大學經濟系
  風格:新古典風、極簡風
  聯絡方式:(03)3219-269
 
  36坪裝潢費用表
  項目╱價格
  木作工程:32.61萬元
  油漆工程:3.3萬元
  水電工程:1.8萬元
  玻璃工程:2.4萬元
  燈具工程:3.2萬元
  窗簾:3.2萬元
  傢具:6.49萬元
  其他工程(拆除、泥作):2萬元
  總費用:55萬元
  資料來源:晨陽裝設有限公司

  利用九宮格方形鏡作餐廳牆面,擴大室內空間感;天花板筒燈及嵌燈散溢出餐
廳及客廳不同的獨特氣氛。
  刻意懸空木作玄關,讓居家生活更溫潤,一進門就能感受到空間層次感。

  25坪裝潢費用表
  項目╱價格
  木作工程:18萬元
  油漆工程:1.9萬元
  水電工程:1.3萬元
  玻璃工程:1.6萬元
  燈具工程:1.5萬元
  窗簾:2.25萬元
  傢具:4.55萬元
  其他工程(拆除、泥作):1.9萬元
  總費用:33萬元
  資料來源:晨陽裝設有限公司

  玄關利用大面黑色鏡作鞋櫃門片,可當整衣鏡,也有修飾空間的效果。
  餐廳左側內的衛浴空間,利用大片平移式的門片,將衛浴巧妙地隱身其中。
  挑選藍色具紋路的壁紙,裝飾臥室樑柱,兼顧個性化及空間修飾優點。
  左側衣櫃避免頂天,再加上幾盞嵌燈,可增加居家空間的層次感。

  人見仁愛小檔案

  位置:台北縣林口鄉仁愛路與文化三路口
  單價:每坪13.8~14.2萬元
  坪數:25~45坪
  戶數:179戶
  公設比:25%
  樓層:地上12樓、地下3樓
  類型:大樓
  停車位售價:平面車位85~105萬元
  方位:各方位均有
  洽詢電話:(02)2600-6666
  資料來源:漢豐廣告

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 (北市民買屋 9.5年不吃喝(2006/6/26)

●九十五年六月廿四日 經濟日報-(北市民買屋 9.5年不吃喝)

  經建會:房貸支出占每月所得41% 四年來最高

  經建會昨(23)日公佈「95年第一季台灣住宅需求動向調查」報告,調查研究
顯示,今年第一季台北市民就算不吃不喝,也要9.5年才買得起房子,且房貸支出
占每月所得比重高達41%,為調查四年以來最高的一次。
  調查指出,95年第一季整體購屋者對房價信心綜合分數為107.12分,較去年第
四季增加7.97分,但較去年同期減少4.8分,顯示購屋者對短期房價上漲的信心偏
向樂觀,但未來整體房價的穩定性仍有待觀察。台北縣市房價所得比、貸款負擔率
持續增加,對需求面動能將形成隱憂。
  這份報告是經建會委託「財團法人國土規劃及不動產資訊中心」執行,負責的
政大地政系教授張金鶚表示,觀察國外實例,合理的房價年所得比應為四至五倍、
房貸支出占每月所得比則為四分之一或三分之一,可以看出台北市高房價情況增加
太快。
  張金鶚指出,去年第三季全台的房價年所得比為6.41倍,第四季升高至6.9倍
,今年第一季雖然微降至6.8倍,但仍在高檔,且全台房貸支出占每月所得比高達3
2.1%,為二年來高點,購屋者的購屋負擔加重中。
  其中,以台北市的情況最悲觀,房價年所得比從去年第四季的8.9倍,上升至
今年第一季的9.5倍。在房貸支出占每月所得比部分,台北市也位居全台各縣市之
冠,達到41%,其次是台北縣的35.4%。張金鶚認為,台灣人一向喜歡把錢花在置產
上,民眾為了買房子,很難兼顧其他生活品質。
  出席這項記者會的冠德建設董事長馬玉山表示,目前鋼筋、電線電纜、水泥、
砂石等建材持續上漲,住宅造價成本偏高,下半年房價恐難下跌。不過,仍需視整
體市場供需狀況而定。

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 (5月 新承做房貸平均利率下降)(2006/6/26)

●九十五年六月廿四日 聯合報-(5月 新承做房貸平均利率下降)

  後卡債時代,銀行積極衝刺有擔保品的房貸市場。中央銀行統計顯示,5月分
五大銀行新承做房貸金額增加至419.81億元;新承做放款加權平均利率為2.409%,
較4月上揚0.05個百分點,主要是因民營企業資本支出貸款、周轉金貸款及消金性
貸款利率全面上揚之故。。
  央行統計顯示,5月分本國五大銀行(台銀、合庫銀及三商銀)若不含國庫借
款,新承做放款加權平均利率為2.452%,較4月上升0.028個百分點。
  央行統計顯示,5月分五大銀行新承作貸款中,除了房貸利率下降外,其他包
括資本支出貸款、周轉金貸款及消費性貸款的承做利率均走高,但承做金額則全面
增加。
  央行統計顯示,5月分五大銀行新承作消費性貸款利率為3.318%,較4月增加0.
073個百分點。央行官員指出,主要是台銀承作之就學貸款利率在5月調高,自原來
的3.37%調高至3.43%所致。

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 (第一季房價信心回升)(2006/6/26)

●九十五年六月廿四日 聯合報-(第一季房價信心回升)

  經建會發佈台灣住宅動向調查 看漲的比看跌的多 買新屋和預售屋比中古屋多

  行政院經建會昨天發佈今年第一季台灣住宅需求動向調查,全台購屋者對房價
信心的綜合分數為107.12分,較去年第四季上升了7.97分,已走出去年第四季的信
心谷底。
  95年第一季全台已購屋者房價綜合信心分數為113.03,購屋搜尋者房價綜合信
心分數為101.05,兩者信心綜合分數為107.12,比上一季高,但比去年第一季減少
4.8分。
  不過今年第一季購屋類型仍以購買中古屋為主,占全部購屋比重的41.2%,但
遠低於去年第一季的54.1%;相對的買新成屋比重今年第一季為36.5%,比去年第一
季的27.9%增加許多;買預售屋比重為20.2%,也比去年第一季的15.1%高。
  此外,今年第一季房價是年所得的6.8倍,雖然比去年第四季的6.9倍略為下滑
,但房貸支出占月所得32.1%,創下91年有住宅需求動向調查以來的新高,經建會
認為,房屋巿場的信心分數或景氣是否會反轉可能要持續關注。
  冠德建設董事長馬玉山說,這幾年國民所得增加速度不及物價指數上漲速度,
表示購屋負擔加重;淡江大學產經系教授莊孟翰認為,過去兩年推案太多,都不利
於房巿後巿發展。
  另外,購屋搜尋者平均搜尋時間為5.2個月,以及平均看屋間數為7.4 屋,都
是近兩年來新高,但平均議價空間為7.8%,在購屋決策加長以及議價空間受壓縮的
情況下,買賣雙方在房價上不易達成共識,似乎也對未來房屋巿場不利。
  對近期房價看法,有50.3%的購屋者認為會維持平穩,看漲的比重高於看跌者
;認為小幅上漲和大幅上漲比重分別為36.9%以及2.1%,認為小幅下跌比重為10.5%
,認為會大幅上漲的占0.2%。
  調查對像包括九個縣巿19家本國銀行的317家分行、九家房仲業的164家分店以
及崔媽媽基金會。

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 (碧湖、大湖公園周邊 面湖景觀大樓 每坪(2006/6/26)

●九十五年六月廿四日 蘋果日報-(碧湖、大湖公園周邊 面湖景觀大樓 每坪已
                 漲3萬)

  「碧湖」及「大湖」為台北市內湖區著名2大湖,大湖公園、碧湖公園面積廣
大、加上親山近水的優質環境,不少民眾指定選擇2區的中古物件,而面湖物件更
因物以稀為貴,在屋主惜售心理下,常一屋難求,十分抗跌;在這2區擁有湖景的
大樓,房價比沒有湖景的貴逾1成。

  優質環境

  永慶房屋西湖直營店資深店長范綱誠表示,碧湖公園、大湖公園各有特色,碧
湖公園規劃有休閒設施,假日常見遊客或新人來此拍婚紗取景,大湖公園則比碧湖
公園大,人口密集度低,屬於安靜純住宅型態,房子屋齡也較新。太平洋房屋內湖
直營店店執行經理連詠靮出,內湖有山有水,近幾年房價漲很快,大湖、碧湖周
邊住宅條件優質,前景還不錯。

  景觀大樓單價32萬起

  范綱誠說,在中古屋市場上,2區的釋出物件都很少,碧湖周邊第1排大樓,例
如「濱湖皇家」、「西湖園」屋齡約18~24年,去年面湖每坪成交價29~32萬元,今
年則上升至每坪32~35萬元,後棟或距碧湖公園路程5~10分鐘的大樓,雖沒有湖面
景觀,每坪成交價仍要29~32萬元,同棟社區甚至因為有無湖面景觀,每坪價格差
了3~4成。
  在碧湖公園愈來愈完善之後,停車位需求大增,但此區車位普遍不足,1個車
位價250~350萬元,月租平均6000~8000元,但少有人出租,中古物件附車位是市場
的熱門產品,4房加1車位最為搶手。
  大湖公園附近停車位較多,住宅密集度也較低,大湖第1排指名度極高大樓包
括「濱湖」、「大湖內閣」、「大湖富邦濱湖特區」,「大湖國宅」詢問度也頗高
,「濱湖」、「大湖內閣」面湖物件每坪成交價37~38萬元,規劃大坪數,坪數42~
77坪不等,「大湖國宅」屋齡9年,每坪成交價約24~27萬元,「大湖富邦濱湖特區
」每坪成交價最低從30萬元起跳,最高至45萬元不等。

  碧湖公園旁同棟社區內,有無湖面景觀每坪價差高達3至4成。圖中白色建物為
「濱湖皇家」大樓。

  別墅區3000萬起跳

  范綱誠指出,大湖4大別墅區為「煙波庭」、「國會山莊」、「立委山莊」、
集合式住宅「綠大地」,「煙波庭」、「綠大地」總價3000~3500萬元,而「國會
山莊」及「立委山莊」土地較大,地坪80~100坪都有,總價4000~6000萬元,甚至
上億元。

  蘋果提醒你
  ※環境
   ◎碧湖及大湖公園面積廣大,提供足夠休憩空間,適合垂釣、散步
   ◎大湖公園入夜後,人潮較少,需留意安全
  ※交通
   ◎捷運內湖線完工後,碧湖、大湖地區交通將更方便
   ◎內湖路二段易塞車,碧湖公園假日停車位難找;大湖山莊別墅區較適合開
    車族
  ※學區
   ◎碧湖公園附近大致以內湖路二段103巷為分界,以西為內湖國小、麗山國
    中,以東屬碧湖國小、內湖國中;麗山國中升學率不錯
   ◎大湖周邊為大湖國小、內湖國中,大湖國小採小班制教學


碧湖周邊 區段行情
────────────────────────────────────
區段 主要產品 價格
────────────────────────────────────
碧湖第1排 大樓 有面湖景觀每坪32~35萬元
────────────────────────────────────
距碧湖步行時間 大樓 無面湖景觀每坪
5~10分鐘 29~32萬元
────────────────────────────────────
內湖國小附近 公寓 每坪25~29萬元
────────────────────────────────────
內湖路二段、環 別墅 總價2800~4500
山路 萬元
────────────────────────────────────
註:房屋單價依實際屋況調整
資料來源:永慶房屋西湖直營店、《蘋果》資料室


大湖周邊 區段行情
────────────────────────────────────
區段 主要產品 價格
────────────────────────────────────
大湖第1排 大樓 有面湖景觀每坪
33~45萬元
────────────────────────────────────
距大湖步行時間 大樓 無面湖景觀每坪
5~10分鐘 31~35萬元
────────────────────────────────────
成功路四段、大湖 別墅 總價3000~5000
山莊街、大湖街 萬元
────────────────────────────────────
註:房屋單價依實際屋況調整
資料來源:永慶房屋西湖直營店、《蘋果》資料室


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 (職場菜鳥 租比買划算)(2006/6/25)

●九十五年六月廿四日 聯合報-(職場菜鳥 租比買划算)

  高房價時代,租屋雖然是社會新鮮人的優先選擇,但房仲業者調查也發現,有
48.6%的畢業生規畫五年內擺脫無殼蝸牛的身份,39.3%希望五到十年內成為有屋階
級,只有12.1%認為超過十年才會買房子。

  買房子好還是租房子好?

  北區房屋總經理彭培業說,六、七年級生的平均收入有限,應多方面考量「區
位」、「需求」、「房屋類型」與「償付能力」。到底居住需求是什麼,是要自住
或投資,都要確認清楚,此外,購屋必然產生的費用,如房貸利息、房屋稅、地價
稅、裝潢費與維修費等,都是租屋族不必煩惱的,在做出購屋決策前,要先衡量自
己的經濟能力,作好規畫,才不會煩惱跟著來。
  永慶不動產董事長廖本勝說,畢業五年後就購屋的首購族,必須先規畫自備款
的準備額度,假設購屋後的每月房貸支出不超過所得1/2,約為2萬元左右,以年息
3%、20年本息攤還方式計算,便可購買房屋總價約為500萬元的套房或公寓,如果
貸款七成,就必須設定在五年內累積近150萬元的頭期款。
  廖本勝建議畢業生,打算五年內購屋的,可在這段時間蒐集房市資訊及房價波
動的變化;由於居住會形成慣性,通常購屋地點都會選在租屋地區的附近,可以先
觀察租屋處附近的房價行情。
  彭培業說,對社會新鮮人來說,現階段租房子還是比買房子划算。但沒有「買
絕對划算」或「租絕對有利」的硬道理,還是要看需求與產品,例如,某些學區附
近的套房,因為租金收益高,具有投資的價值,宜買。而台北市房價高,剛出社會
的六、七年級生,負擔也不輕,在財務上不能負荷時,宜租。

  租屋教戰守則

  遷入前 別忘「驗明正身」

  社會新鮮人租屋,精打細算之外,也別忘了要「驗明正身」與自保。
  太平洋房屋說,現在是資訊爆炸的時代,到處可見房屋出租出售的資訊,透過
租屋網更是目前最熱門的找屋的方式,看到條件滿意的房子,應儘快跟房東約時間
看屋,不然超過一星期,條件好的房子可能已經被預付訂金,沒機會租到了。
  若對房子滿意,應儘快跟房東表達租屋的意願,並以能儘快簽約、表明自己生
活單純的方式,讓房東對你產生信賴,願意租房子給你,再列舉房屋缺點狠狠殺價
,等到雙方達成合議後,就能順利簽訂租約,租到喜歡的房子。
  北區房屋總經理彭培業說,社會新鮮人租屋省荷包之餘,也要懂得保障自己的
權益,比如簽訂租賃契約後,最好將契約向民間公證人辦理公證,多一層保障;此
外,只要房客不違法,在租賃契約期間,房東無權要求房客終止租約,除了衡量自
己租屋能力之外,在簽約時最好事先說明若提前解約怎麼處理,一般是賠償房東一
個月押金。
  彭培業也建議,遷入之前要事先請房東會同,檢查房屋設備,若有損壞就拍照
存證,並以書面寫清楚由誰負責修繕,或註明原本已損壞;在簽約之前,也應請對
方提供所有權狀或登記簿謄本,確認對方是否真的是屋主,如果屋主是委託第三人
出面辦理時,應請代理人出具委託書,要留意的是,如果租到金拍、銀拍屋及法拍
屋,可能在租期未屆滿就被強制驅離,最好再檢查房屋謄本的他項權利部是否有查
封註記(可尋求仲介事先過濾)。

  理財教戰守則

  當二房東 三年還百萬債

  看好社會新鮮人和學生的租屋市場,將房子裝潢分割成小套房或雅房再出租,
收益不錯。
  太平洋房屋行銷部廖淑芬說,她有個黃同學,兩、三年前房市低迷時買下南京
東路一戶28坪的公寓,隔成五間小房出租,每個月的房租收益近5萬元,比整層出
租租金高出許多。
  Sophie的手法和黃同學類似,不過她當的是二房東,三年內幫家裡還掉百萬元
負債。
  Sophie說,她在東海大學唸書時就喜歡住別墅,家裡經濟出現狀況,她被迫搬
家。後來找到一棟兩層樓的別墅,共有四個房間,租金7000元,她找了三個同學當
室友,每個人收3000元,她住第四間,不用付房租,每個月還倒賺2000元。
  畢業後回台北工作,一開始她去頂已隔間好的房子,因為沒錢付權利金,她跟
房東談條件,「兩個月內我幫你把房子全部租掉」。然後她去廈門街買傢具、油漆
,把房子弄漂亮,果然順利把一排房子全部租掉,開始賺租金,有錢後,又把沒隔
間的頂樓再分割,租金收益更高。
  在台北市跨出成功的第一步後,So-phie開始往成熟商圈發展,陸續在捷運忠
孝復興站租下80坪、大安路上30坪、市政府站30坪,中正紀念堂站兩層樓的房子,
都是當二房東,把房子租下來之後再改裝弄漂亮,一年收入100多萬元,扣掉裝潢
、隔間的必要支出,三年內就解決家裡的百萬元負債。
  Sophie說,台北市現在只適合買房子租人,租房子再轉租,空間相對有限,台
北縣比較適合這種操作手法。
  她的計算秘訣是:租金差額要有足夠的利潤。承租的成本與收到的租金,差額
至少要2倍到2.5倍才有利潤,比如租下5萬元的房子,要收10多萬元的租金,才能
獲利。

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 (購買工業住宅 日後脫手較難)(2006/6/25)

●九十五年六月廿四日 中國時報-(購買工業住宅 日後脫手較難)

  南港發展潛力受關注,在開發商眼中更是塊難求的寶,力麒建設今年初在南港行
政中心商圈推案,目前手上暫無南港其他土地,總經理郭淑珍表示,「以前總覺得南
港好遠,好像一輩子也不會去」,但南港三鐵共構有譜,北市十二個行政區,郭淑珍
反而最看好南港的增值後勢。
  不過前進南港,並非每一塊地都是金磚,除需小心重大建設的工程進度,是否如
期完工、營運外,南港工業住宅多,單價相對便宜,總價四、五百萬元即可買房,特
別吸引首購族,但工業住宅貸款不易,日後脫手轉賣困難度也更高。
  房仲業者表示,尤其以南港路三段、忠孝東路言沿鐵路兩旁,工業住宅密度最高
,因土地使用區分為工業用地,理應限於廠房、倉庫等工業用途,但政府睜一隻眼、
閉一隻眼情況下,工業建築物被拿來當一般住宅的情況日益普遍,只不過使用分區仍
是工業用地,民眾申請房貸大不易。
  永慶房屋表示,工業住宅無法申請行政院優惠房貸,一般銀行自有房貸的核貸成
數也偏低,平均只能申貸到六成,地段好的至多八成,工業住宅平均單價雖便宜二至
三成,但自備款相對高,需備足二至四成。
  由於貸款成數低,工業住宅日後轉手也有侷限性,例如自備款不足的買方可能因
此無法購買,賣方脫手不易,想提高工業住宅的轉手性,仍得回歸地段,建議民眾撿
便宜之際,最好先挑地段、生活機能,確保未來轉手性。
  水電費率也為工業住宅常見問題,不過房仲業者表示,水費的計算方式,是依住
戶申請的口徑大小,有不同的基本費,再加上每個月的使用量,使用量越多,單價則
越高,並無工業、一般住宅區分;電費費率只有分營業用與非營業用,並不會因為使
用地位在工業區中,就比較貴。

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 (首季購屋民眾 二成是投資客)(2006/6/25)

●九十五年六月廿四日 工商時報-(首季購屋民眾 二成是投資客)

  經建會昨日公布「住宅需求動向調查」表示,從去年第二季以來持續低迷的房價
信心在今年第一季明顯回升,房價綜合信心分數升至一○七.一二,創下近一年最高
。以投資為目的的購屋者比率更升逾二○%,創下近四年新高。
  經建會委託「國土規劃及不動產資訊中心」在四、五月間進行房屋需求調查,發
現首季已購屋者中有二○.九%是出於投資的目的,這個比例在去年僅在一六%至一
八%之間,九十一年更不到一○%,顯示國人對房市景氣信心已呈回升。
  這份調查指出,首季購屋者仍以首購自住者占五二.七%最多,但以投資為目的
者所占比重逾二○%,其中更以台北市、桃竹縣市投資需求比重逾二三%最高。
  這些已購屋者有三九%看漲近期房價,看跌者僅一○.七%,至於一年後的房價
,更有四一.二%看漲,也比看跌者高出近一倍。
  這份調查同時訪問計畫買房子但尚未正式購屋者(購屋搜尋者)的看法,去年第
四季這一族群對近期房價看跌者高於看漲者,但今年首季出現轉變,看漲者升至三二
.五%,略高於看跌者約八個百分點。
  經建會綜合已購屋者和購屋搜尋者對近期、長期房價的看法編製成「房價信心分
數」,今年首季的分數大幅升至一○七.一二,其中對長期房價信心分數更在連續三
季跌破一○○後首度回升至一○四.二四。這項分數一○○分表示悲觀、樂觀各半,
超過一○○便顯示樂觀超過悲觀,這項分數顯示首季購屋者對未來房價已明顯轉趨樂
觀。
  負責這項調查的政大教授張金鶚表示,兩岸關係緩和,應該是使得本季房市信心
回升的主因。不過,淡江大學教授莊孟翰則認為這份調查是反映第一季的情勢,國內
政經情勢近來所出現的變化將會影響購屋者的看法,二、三季的信心分數能否持續升
高,仍有待觀察。

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 (台北市縣各主要路段成交行情表)(2006/6/24)

●九十五年六月廿四日 蘋果日報-(台北市縣各主要路段成交行情表)

台北市各主要路段成交行情表
┌──────┬─────────┬────┬────┬────┐
│ 行政區 │ 路段 │預售屋 │新成屋 │中古屋 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│大安區   │和平東路一段   │45∼50 │43∼50 │28∼40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │金山南路二段 │50∼55 │46∼55 │36∼45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │泰順街 │42∼50 │40∼45 │30∼40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │新生南路三段 │46∼55 │45∼50 │34∼45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │忠孝東路四段 │60∼65 │50∼60 │36∼45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │復興南路一段 │45∼55 │43∼50 │35∼45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │仁愛路四段 │65∼75 │60∼65 │34∼40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │大安路 │50∼55 │50∼55 │32∼45 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│中正區   │中華路一段 │40∼45 │38∼45 │28∼40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │南昌路二段 │35∼40 │35∼40 │26∼38 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │金山南路一段 │46∼53 │45∼50 │28∼38 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │濟南路二段 │50∼55 │48∼53 │35∼45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │林森南路 │48∼55 │45∼55 │35∼45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │師大路 │45∼50 │45∼50 │33∼45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │仁愛路二段 │60∼70 │50∼60 │35∼50 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │信義路二段 │55∼65 │50∼60 │35∼50 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│松山區   │延壽街 │40∼45 │38∼45 │30∼40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │富錦街 │40∼45 │38∼45 │28∼38 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民權東路三段 │45∼50 │45∼50 │28∼40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民生東路五段 │42∼46 │40∼45 │28∼40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │南京東路四段 │45∼55 │45∼50 │28∼43 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │南京東路五段 │39∼43 │35∼37 │28∼32 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │敦化北路 │60∼70 │55∼65 │33∼45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │復興北路  │43∼48 │42∼45 │28∼40 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│萬華區   │東園街 │28∼32 │25∼30 │20∼26 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │成都路 │28∼33 │28∼32 │20∼28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │環河南路 │26∼30 │25∼28 │18∼25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │西藏路 │28∼30 │25∼28 │18∼25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │漢中街 │30∼34 │25∼30 │18∼26 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │和平西路二段 │30∼35 │30∼35 │20∼28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │西園路一段 │26∼32 │26∼30 │18∼26 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│大同區   │大龍街 │28∼32 │28∼30 │16∼24 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │承德路三段 │30∼35 │30∼34 │19∼28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民生西路 │30∼35 │28∼32 │20∼28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │重慶北路一段 │30∼36 │30∼34 │23∼30 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │重慶北路二段 │30∼35 │30∼33 │20∼28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │重慶北路三段 │30∼34 │28∼32 │20∼28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民權西路 │35∼40 │32∼38 │24∼30 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│士林區   │天母西路 │50∼60 │45∼55 │35∼45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │天母東路 │46∼55 │45∼50 │28∼40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │葫東街 │26∼30 │25∼27 │19∼25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │忠誠路一段 │60∼65 │50∼55 │32∼45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │忠誠路二段 │60∼65 │50∼55 │33∼45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │德行東路 │42∼48 │40∼45 │28∼40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │天母北路 │42∼46 │40∼45 │26∼40 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│信義區   │忠孝東路五段 │50∼60 │45∼55 │28∼45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │信義路五段 │55∼65 │50∼60 │28∼45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │光復南路 │50∼60 │45∼53 │38∼46 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │永吉路 │38∼43 │35∼40 │23∼35 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │松德路 │50∼60 │48∼53 │30∼45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │莊敬路 │45∼55 │40∼50 │23∼40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │吳興街 │32∼40 │30∼36 │20∼32 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │松山路 │42∼46 │38∼43 │22∼35 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│內湖區   │東湖路 │28∼33 │25∼30 │18∼25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │潭美街 │26∼33 │25∼30 │18∼23 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民權東路六段 │32∼36 │25∼34 │20∼28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │成功路五段 │32∼35 │28∼34 │22∼30 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │成功路四段 │30∼35 │27∼33 │22∼30 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │內湖路一段 │30∼35 │29∼33 │21∼28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │星雲街 │32∼35 │28∼33 │20∼26 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │康寧路三段 │30∼35 │27∼33 │18∼25 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│北投區   │中央北路一段 │30∼35 │26∼30 │19∼25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │承德路七段 │33∼36 │30∼34 │24∼30 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │行義路 │30∼36 │30∼35 │18∼26 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │中央北路三段 │29∼35 │27∼33 │18∼25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │大業路 │32∼38 │28∼35 │23∼30 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │新興路 │27∼32 │25∼30 │19∼25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中和街 │27∼32 │23∼28 │17∼23 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│南港區   │中坡南路 │36∼42 │33∼38 │20∼30 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │玉成街 │34∼36 │28∼36 │16∼25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │南港路一段 │27∼32 │25∼30 │16∼25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │東新街 │27∼30 │25∼30 │18∼24 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │福德街 │25∼30 │25∼28 │16∼24 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │向陽路 │30∼33 │28∼32 │18∼25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │忠孝東路六段 │35∼40 │30∼36 │22∼28 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│文山區   │羅斯福路五段 │35∼42 │30∼35 │20∼30 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │羅斯福路六段 │30∼36 │30∼34 │18∼28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │興順街 │26∼29 │24∼26 │16∼23 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │福興路 │20∼24 │18∼22 │15∼20 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │木柵路一段 │28∼32 │27∼32 │18∼26 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │木柵路二段 │28∼32 │26∼30 │18∼25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │興隆路三段 │30∼34 │26∼32 │18∼25 │
└──────┴─────────┴────┴────┴────┘

台北縣各主要路段成交行情表
┌──────┬─────────┬────┬────┬────┐
│行政區 │路段 │預售屋 │新成屋 │中古屋 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│板橋市   │文化路二段 │25∼28 │22∼26 │18∼23 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │雙十路二段 │25∼28 │22∼24 │17∼23 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中山路一段 │24∼28 │22∼25 │17∼23 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民生路二段 │22∼24 │20∼23 │17∼22 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民生路三段 │20∼24 │20∼24 │16∼20 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │南雅南路二段 │20∼24 │20∼24 │16∼22 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│永和市   │中山路一段 │24∼28 │22∼26 │18∼24 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │永平路 │22∼26 │20∼24 │16∼20 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │得和路 │22∼26 │20∼24 │18∼22 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │永和路二段 │25∼28 │22∼25 │17∼22 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中和路 │24∼26 │20∼24 │17∼22 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中正路 │24∼28 │23∼26 │18∼22 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │環河西路二段 │23∼26 │21∼24 │17∼22 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│中和市   │中山路三段 │17∼22 │16∼22 │15∼20 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │成功南路 │22∼26 │21∼24 │15∼20 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │興南路一段 │18∼22 │18∼22 │15∼19 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │圓通路 │18∼20 │18∼20 │15∼18 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民利街 │21∼24 │20∼24 │16∼22 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │景平路 │21∼26 │20∼24 │16∼22 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │景新街 │22∼26 │20∼24 │17∼22 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│土城市   │學府路一段 │16∼19 │16∼18 │13∼17 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │學府路二段 │16∼19 │16∼18 │13∼17 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │明德路一段 │16∼19 │16∼18 │13∼17 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │裕民路 │17∼19 │15∼18 │13∼16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │學成路 │16∼19 │15∼18 │13∼16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中央路二段 │16∼19 │15∼18 │13∼16 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│新莊市   │新泰路 │17∼19 │17∼19 │14∼18 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │青山路 │17∼19 │16∼18 │12∼16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中港路 │18∼20 │16∼20 │14∼17 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │幸福路 │19∼21 │18∼21 │14∼17 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中華路二段 │18∼21 │16∼19 │14∼17 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │復興路一段 │17∼20 │16∼20 │14∼17 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│泰山鄉   │全興路 │16∼19 │16∼18 │13∼17 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│   │泰林路一段 │16∼19 │15∼17 │12∼15 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │明志路三段 │16∼18 │15∼17 │12∼16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │明志路二段 │15∼18 │15∼17 │12∼16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │明志路一段 │15∼18 │15∼17 │12∼16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │仁武路 │16∼18 │15∼17 │12∼16 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│三重市   │集美街 │18∼20 │16∼18 │11∼15 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中正北路 │20∼22 │17∼20 │13∼16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │三和路二段 │20∼24 │18∼21 │12∼16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │三和路三段 │19∼22 │16∼19 │11∼15 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │重新路四段 │20∼23 │18∼20 │12∼14 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │永福街 │19∼22 │16∼19 │13∼16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │重陽路二段 │20∼23 │18∼20 │12∼14 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│蘆洲市   │長榮路 │17∼19 │16∼18 │12∼16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │三民路 │17∼19 │15∼17 │13∼16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │仁愛街 │16∼18 │14∼16 │10∼15 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民族路 │16∼19 │14∼16 │11∼15 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │光華路 │16∼18 │14∼16 │12∼15 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │成功路 │16∼18 │14∼17 │10∼15 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │和平路 │14∼16 │14∼16 │10∼15 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│汐止市   │明峰街 │17∼20 │16∼19 │11∼16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │梓樹一路 │14∼16 │13∼15 │10∼14 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │康寧街 │16∼19 │14∼17 │11∼15 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │湖前街 │16∼19 │15∼18 │12∼15 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │福德三路 │15∼17 │14∼16 │10∼13 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │大同路三段 │15∼17 │13∼16 │10∼15 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │新台五路 │17∼20 │16∼20 │12∼16 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│淡水鎮   │英專路 │17∼20 │16∼18 │13∼16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │學府路 │15∼18 │14∼16 │10∼14 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中正東路 │22∼28 │20∼24 │13∼18 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中正路一段 │16∼18 │14∼16 │10∼12 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民族路 │20∼22 │18∼20 │13∼18 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │鄧公路 │18∼20 │17∼20 │13∼15 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│三峽鎮   │文化路 │14∼16 │12∼15 │10∼13 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │復興路 │13∼15 │11∼13 │ 9∼11 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中正路一段 │12∼14 │10∼12 │10∼12 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │學勤路 │12∼14 │11∼13 │11∼13 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │國際一街 │12∼14 │11∼13 │11∼13 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民生街 │14∼16 │12∼15 │ 9∼12 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│樹林市   │佳園路一段 │11∼13 │ 9∼11 │ 7∼10 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │復興路 │14∼17 │13∼15 │ 9∼12 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │日新路 │14∼17 │12∼15 │ 9∼12 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中山路一段 │14∼17 │12∼14 │ 9∼11 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │柑園街一段 │11∼13 │ 9∼11 │ 7∼10 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │保安街 │12∼15 │10∼12 │ 8∼10 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│林口鄉   │麗園二街 │18∼20 │16∼19 │ 12∼15 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │忠孝路 │13∼16 │12∼14 │ 10∼12 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │文化一路 │16∼18 │15∼17 │ 12∼14 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │文化二路 │13∼15 │12∼14 │ 10∼12 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │竹林路 │13∼16 │12∼14 │ 10∼12 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │仁愛路 │14∼16 │12∼14 │ 10∼12 │
└──────┴─────────┴────┴────┴────┘
註1:預售屋、新成屋為推案行情
註2:「產品」不分種類
單位:萬元/坪
資料來源:房產業者

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 (購屋出租貸款過高 可採舉證扣除)(2006/6/24)

●九十五年六月廿四日 工商時報-(購屋出租貸款過高 可採舉證扣除)

  納稅人若是為投資理財目的而購屋出租,且其貸款額度較高者,因為光是購屋借
款利息支出金額,就超過財政部核定的必要損耗及費用標準,台北市國稅局建議,該
類案件應採舉證扣除來節稅。
  最近納稅人報稅常有不清楚個人租賃所得應如何課稅,以及如何節稅等問題,國
稅局指出,納稅人應就租金收入,減除必要費用後的餘額申報,可減除費用的方式分
為兩種。
  第一,舉證扣除的耗損及費用,如折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、
以該房屋為保險標的物所投保的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等
,納稅人必須提供其憑證,以供國稅局認定。
  第二,不需舉證的耗損及費用,納稅人須依照財政部核定的必要損耗及費用標準
四三%,來申報費用。如果納稅人購屋借款的利息支出大於四三%,則應採舉證扣除
來節稅。
  至於房屋及其所附著的土地分屬不同個人所有,則該房屋連同土地一起出租時,
房屋和土地所有權人如何劃分租賃所得及申報?國稅局指出,這種情況通常發生在繼
承,例如哥哥繼承房屋,弟弟繼承土地,這時兩個人都要申報租賃所得。若租給公司
行號,則公司必須開立兩張扣繳憑單。
  另外,當個人房屋的牆面體出租供廣告,或出租頂樓供行動電話業者設置基地臺
,屬於土地或房屋的租賃所得,可適用房屋租賃所得的課稅規定。

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 (未來房價 購屋者看漲)(2006/6/24)

●九十五年六月廿四日 自由時報-(未來房價 購屋者看漲)

  行政院經建會昨天公佈「2006年第一季台灣住宅需求動向」調查報告,本季全國
整體購屋者對房價信心綜合分數為107.12分,較上季增加7.97分,其中近期與未來房
價這兩項信心分數,相較上季均呈現上漲,也顯示購屋者對未來房價信心已轉強。
  這項調查是經建會委託國土規劃及不動產資訊中心所進行,從購屋者需求面的角
度,以調查我國房價長短期之可能趨勢。若房價信心綜合分數高於100分,代表購屋
者內心存在房價上漲的心理準備,對房價上漲將具有支撐;反之則將容易對房價的穩
定性形成考驗。
  依本次調查結果,「全國整體購屋者」(包含「已購屋者」和「購屋搜尋者」)
對近期與未來房價信心分數分別為110.01分、104.24分,兩項分數合計綜合分數為10
7.12分。其中未來信心分數較上季增加12.15分,這是連續三季後,首次總分高於100
分,顯示購屋者對未來房價已轉持較為樂觀的心態;「已購屋者」認為近期房價將看
漲比率為39%,高於看跌的10.7%,對未來一年房價看漲者更達41.2%;經建會分析,
無論是短期或長期房價,已購屋者都抱持樂觀態度。
  儘管購屋者對於國內房價看法趨向樂觀,不過,民眾購屋壓力愈來愈沈重;調查
報告指出,全國最新「房價年所得比」為6.8倍,雖然較去年第四季6.9倍微降,但仍
在高檔水準。並以台北市最嚴重,房價年所得比自去年第四季8.9倍,上升至今年第
一季9.5倍,即想要在北市買房子,需不吃不喝9.5年才辦得到。
  政治大學地政系張金鶚教授表示,台北市房價年所得比為近4年新高,觀察國外
實例,合理的房價年所得比應為4至5倍,台北市房價上漲幅度的確過快。

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 (五大行庫房貸初貸利率 5月創新低)(2006/6/24)

●九十五年六月廿四日 自由時報-(五大行庫房貸初貸利率 5月創新低)

  銀行滿手濫頭寸,殺低房貸初貸利率,致使今年5月份台銀、合庫及三商銀等五
大行庫新承做購屋貸款利率滑落至2.253%,較4月份下滑0.017個百分點,創歷史新低
,銀行業者認為,由於市場資金充裕,短期間內房貸初貸利率仍維持在3%以下。
  根據央行統計,5月份新承做放款平均利率為2.409%,較4月份的2.359%,上揚0.
05個百分點,主要是民營企業資本貸款利率、周轉金貸款利率及消費性貸款利率攀升
所致。如果以各貸款項目分析,5月份購屋貸款新承做金額為419.81億元,增加67億
元,利率2.253%,下跌0.017個百分點,創歷史新低。央行官員解釋,由於銀行給予
房貸初貸戶優惠利率,加上房貸屬於有擔保的中長期放款,業者承做意願高,以至於
新承做金額維持上揚趨勢,利率則持續下探。
  資本支出貸款部分,5月份新承做金額為247.45億元,增加13.34億元,利率為3.
263%,大幅上揚0.355個百分點,原因是部分銀行承做高鐵貸款,利率高達8%,導致
資本支出貸款利率明顯攀高;消費性貸款部分,5月份新承做貸款金額114.49億元,
增加25.57億元,利率為3.318%,上揚0.073個百分點,主要是台銀承辦的助學貸款,
利率從3.37%上揚至3.43%;周轉金貸款金額為4474億元,較上月增加462億元,利率
為2.354%,小幅上揚0.04個百分點。

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 (首批退稅款 7月底入帳)(2006/6/23)

●九十五年六月廿三日 經濟日報-(首批退稅款 7月底入帳)

  所得稅要開始退稅了,今年6月1日截止的94年度綜合所得稅結算申報退稅案件
,全國五區國稅局最快7月底將釋出第一批退稅款,退稅對像為使用網路報稅,與
在5月10日前以人工與二維條碼完成報稅的納稅人。
  財政部提醒民眾,下半年將陸續進入所得稅的退稅潮,民眾應該小心提防詐諞
集團,如有任何退稅或繳稅問題,一定要再向稅捐機關確認,並且切記絕不要聽從
電話指示,在自動櫃員機(ATM)操作退、補稅動作,以免受騙。
  94年度綜合所得稅已在今年的6月1日截止申報,財政部也已訂出今年所得稅的
三批退稅作業時程表。有退稅款可以領的民眾,稅捐機關將依據民眾使用的報稅方
式與申報時間先後,依序在7月、10月與明年2月分三批退稅。
  第一批優先退稅的民眾,可以在7月31日時領取已入帳的退稅款。這批最早退
稅的案件,屬於今年6月1日前,如期以網路辦理94年度綜合所得稅結算申報的退稅
案件,以及在5月10日前以人工填寫或二維條碼列印申報書,直接向「戶籍地所屬
分局、稽徵所」申報退稅者。
  財政部表示,稅捐機關的退稅方式一般有三種,包括: 退稅憑單、退稅支票與
指定轉帳退稅帳戶等。
  財政部說,如果帳戶已結清或填寫錯誤,導致稅款無法入帳,或未採用存款帳
戶退稅者,國稅局會改寄發退稅憑單給納稅義務人兌領。以第一批退稅為例,改用
退稅憑單退稅者,兌領有效期限至今年9月29日。


綜所稅退稅時程
───┬─────────────────────────┬─────
│ 退稅對象 │入帳日期
───┼─────────────────────────┼─────
第一批│1.95.6.1前,以網路報稅者。 │
   │2.95.5.10前,向戶籍地稅捐機關申報的人工與二維條碼 │95.7.31
   │ 退稅者。 │
───┼─────────────────────────┼─────
第二批│1.95.5.10後向戶籍地稅捐機關申報的人工與二維條碼退 │95.10.31
│ 稅者。 │
───┼─────────────────────────┼─────
第三批│1.95.5.10日後申報的人工與二維條碼退稅者。 │96.2.27
薋薋
資料來源:財政部

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 (土城 捷運載來看屋客 商機蓬勃)(2006/6/23)

●九十五年六月廿四日 自由時報-(土城 捷運載來看屋客 商機蓬勃)

  自今年起,受到捷運板土線的通車預期效應,沿線房價已有2至3成的漲幅,而真
正通車後,到土城看屋的人潮劇增,假日來客數增加一倍之多,由此可見商機蓬勃,
後勢看好,將成為首購族、換屋族和投資客選擇的熱門區域;預估土城「頂埔科技園
區,開發計畫,更將帶動土城地區另一波的房價漲墊。

◆ 捷運沿線 土城房價最便宜

  攤開臺北捷運路網來看,目前土城的房價較為低廉,適合首購族考慮;北區房屋
首席總經理彭培業指出,土城地區的房價平均落於9萬至20萬的區間內,主力產品以
大樓及公寓為主,其中價位較看好的裕民與學府商圈,長沙平約13至20萬。但建議投
資大眾可注意永寧商圈與中央商圈的發展,在捷運通車後預估將會有之至3成的漲幅


◆ 房價較優惠 吸引板橋客

  土城的房價與同為捷運藍線的板橋相較起來顯得優惠許多,適合預算較不足的首
購屋族;東森房屋土城鴻海店店長曾敬浪舉例,若同樣500萬元預算,在海山站可買
到不錯的大樓3房產品,但在板橋只能買到屋齡20年以上的公寓;若是選在永寧站附
近,400萬元就可買到一棟3房、屋齡尚新的產品。彭培業也表示,捷運土城線通車後
,除了受到首購族的青睞外,臺北縣其他地區以及桃園縣的換屋族也虎視眈眈,主要
原因在於花費同樣的通勤時間,土城的房價比起捷運其他區域,每坪約可減少10萬元
左右。

◆ 捷運海山站 生活機能佳

  曾敬浪表示,以捷運海山站周遭來看,目前行情最好的區段為裕民路與學府路交
接處、明德路二段沿線,未來以明德路區段最為看好。土城海山站周邊,生活機能便
利,商圈發展成熟,各式商店林立;房價與板橋站相比,每坪便宜3至6萬元;交通上
,從海山站坐到板橋站只需要6、7分鐘。海山站商圈以10年內大樓產品為主流,占整
體成交量約6成,每坪成交行情約14至18萬之間,公寓產品約占3成,每坪約13至17萬
元。

◆ 捷運永寧站 價錢最實惠

  永寧站附近的永寧商圈為土城線的未端,根據東森房屋表示,永寧站公寓每坪約
11至14萬元、大樓則約12至15萬元。永寧地區是沿線房價最低的區段,但未來將有高
科技園區進駐,因此業者對於房價的成長保持審慎而又樂觀的態度。

◆ 頂埔科技園區開發案 帶動房價

  曾敬浪指出,土城的「頂埔科技園區」開發計畫,預計將是土城房市的另一波發
展高潮。「頂埔科支園區」面積達10公頃,未來將有鴻海、大霸電子等高科技業者進
駐,預估湧入大量外來人口,帶動土城、頂埔一帶整體商圈發展。

◆ 公共建設影響居住品質

  以目前捷運通車近一個月的狀況來看,土城各車站附近的商圈發展依然有很大的
空間,但由於房價便宜與科技園區的進駐,可以預期未來居住人口將會大幅增加,而
科學園區上班族也會大量湧入,因此像接駁公車等細部的公共建設是否完善,將是除
了捷運之外值得消費者考慮慮的地方,因此未來土城生活品質的好壞,端看公共建設
是否做好準備與規劃而定。

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 (購屋集點)(2006/6/23)

●九十五年六月廿四日 自由時報-(購屋集點)

北市地區〉〉〉大樓房屋

最低總價 最低單價 最高單價 最小坪數 最大坪數 建案名稱 開發商
900萬 37萬/坪 43萬/坪 23坪 49坪 國家園首 全陽建設
3000萬 46萬/坪 54萬/坪 61坪 123坪 慶澤園 聯翔興業
3000萬 45萬/坪 50萬/坪 66坪 66坪 遠揚名砌 遠揚建設
476萬 33.5萬/坪 35.5萬/坪 14坪 35坪 天水華亭 泰阜建設
400萬 37萬/坪 43萬/坪 10坪 30坪 彌敦道 僑聯
630萬 46萬/坪 53萬/坪 12.3坪 25坪 航站戀人 禮敬建設
2255萬 55萬/坪 63萬/坪 41坪 47坪 遠雄爵士 遠雄建設
5500萬 63萬/坪 70萬/坪 90坪 128坪 華爾道夫2 國美建設
358萬 40萬/坪 48萬/坪 9坪 25坪 德林行館 德林
4736萬 64萬/坪 70萬/坪 74坪 106坪 茵譜 豪美建設
380萬 35萬/坪 40萬/坪 10坪 25坪 紐約上城 瓏山林
390萬 31萬/坪 35萬/坪 151坪 22坪 美麗GOGO 磐石機構
711萬 28萬/坪 35萬/坪 25坪 66.8坪 綠之湖 甲山岳建設
3000萬 37萬/坪 45萬/坪 76坪 164坪 大衛朵夫 瓏山林
880萬 30萬/坪 35萬/坪 28坪 55坪 慾望城市 偉祥建設
2100萬 32萬/坪 37萬/坪 60坪 74坪 兆璞之歌 兆雄•璞永
568萬 24萬/坪 33萬/坪 24.4坪 65坪 森悅家 保誠興業
754萬 58萬/坪 70萬/坪 13坪 49坪 臺北摩根 興富發
4250萬 125萬/坪 135萬/坪 34坪 39坪 敦北衡居 國泰

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行政區 坐落位址 聯絡電話 開發型態 地上層 地下層 戶數
士林區 華齡街207號旁 02-28815678 預售住宅大樓 15樓 3樓 149戶
士林區 基河路238號旁 02-28883688 預售住宅大樓 12樓 2樓 47戶
士林區 基河路240巷 02-28832255 預售住宅大樓 10樓 2樓 20戶
大同區 華亭街28號旁 02-25580388 預售住宅大樓 14樓 3樓 95戶
中山區 新生北路二段68巷5號 02-25232788 預售住宅大樓 13樓 6樓 115戶
中山區 復興北路,五常街口 02-25098388 預售住宅大樓 12樓 2樓 141戶
中山區 中山北路6段195巷 02-28332388 預售住宅大樓 14樓 2樓 87戶
中山區 長春路306號旁 02-25173366 預售住宅大樓 15樓 4樓 82戶
中正區 南昌路二段142號 02-23660303 預售住宅大樓 13樓 2樓 94戶
中正區 杭州南路一段131巷8號 02-23929988 預售住宅大樓 11樓 1樓 20戶
內湖區 民權東路與成功路交口 02-27937979 預售住宅大樓 12樓 3樓 280戶
內湖區 內湖路一段71號 02-87512358 預售住宅大樓 8樓 2樓 51戶
內湖區 康寧路三段75巷,安泰街口 02-26338800 預售住宅大樓 10樓 3樓 76戶
內湖區 民權東路六段173號 02-87913030 成屋住宅大樓 10樓 2樓 25戶
南港區 重陽路,TVBS斜對面 02-27853000 預售往宅大樓 10樓 2樓 73戶
文山區 木柵路•再興中學旁 02-29391388 預售住宅大樓 14樓 3樓 41戶
北投區 稻香街146號旁 02-28977558 預售住宅大樓 5樓 2樓 46戶
松山區 南京東路•三民路口 02-27489988 預售住宅大樓 18樓 4樓 351戶
松山區 健康路6號 02-27160808 成屋/金店面 9樓 4樓 店面2



北縣地區〉〉〉大樓房屋

最低總價 最低單價 最高單價 最小坪數 最大坪數 建案名稱 開發商
265萬 12萬/坪 13.5萬/坪 22坪 60坪 麗寶ABC 麗寶建設
388萬 11.2萬/坪 13.2萬/坪 31.4坪 70.2坪 旺族名邸 綠竹建設
419萬 14萬/坪 16.3萬/坪 30坪 61坪 大學劍橋 遠雄建設
1200萬 14.5萬/坪 15.5萬/坪 86.5坪 137坪 早安北大 家信建設
488萬 23萬/坪 25.5萬/坪 24坪 55坪 臺北正旺 常興開發
380萬 16萬/坪 17萬/坪 25.9坪 56.6坪 皇翔太陽城 皇翔建設
735萬 19.4萬/坪 20.5萬/坪 38坪 65坪 國美之星 國美建設
250萬 20.5萬/坪 21.5萬/坪 11坪 49坪 漢皇SUPER 漢皇開發
258萬 16萬/坪 20萬/坪 13坪 55坪 四季紐約 瓏山林
910萬 26萬/坪 27萬/坪 35坪 45坪 合康領袖廳 合康建設
228萬 16.8萬/坪 23萬/坪 12坪 55坪 瓏山林長堤 瓏山林
1458萬 20萬/坪 26萬/坪 60坪 90坪 品川VILLA 首捷建設
365萬 12.8萬/坪 13.5萬/坪 29坪 48坪 巴黎香榭 凌陽建設
399萬 14.5萬/坪 16.5萬/坪 29坪 63坪 遠雄未來市 遠雄建設
TM800萬 15.8萬/坪 17.5萬/坪 53坪 94坪 公園大道 亞昕國際
1380萬 15萬/坪 16萬/坪 90坪 138坪 芙蓉清泉No2 磐石資產
1000萬 27萬/坪 29萬/坪 38坪 52坪 榮耀交響曲 國鼎開發
1800萬 32萬/坪 34萬/坪 48坪 92坪 國家世紀館 元利建設
2400萬 32萬/坪 34萬/坪 75坪 85坪 憂北官邸 皇勝建設
3000萬 36萬/坪 39萬/坪 81坪 173坪 巴黎16區 馥華建設
1255萬 16.8萬/坪 18.5萬/坪 75坪 86坪 立益百合別墅 立益建設
255萬 14.2萬/坪 15.8萬/坪 17.9坪 44.5坪 愛琴海 友圓建設
198萬 15.8萬/坪 18萬/坪 11坪 22坪 時尚女人香 瓏山林
378萬 12.2萬/坪 14.2萬/坪 31坪 50坪 輔大金莊 長群建設
399萬 13.5萬/坪 14.5萬/坪 22坪 46坪 仙境傳說 麗寶建設
408萬 17.6萬/坪 19.2萬/坪 21坪 50坪 巴黎世紀 凌陽建設
504萬 21萬/坪 22萬/坪 24坪 47坪 臺北君悅 精業建設
680萬 18.5萬/坪 19萬/坪 35坪 50坪 藝術國寶 金碧瑤建設
900萬 15萬/坪 19萬/坪 56坪 140坪 紫京城 遠雄建設
1610萬 19萬/坪 20萬/坪 75坪 102坪 臺北蔚藍天 自建
348萬 13.7萬/坪 14.3萬/坪 25坪 45坪 臺北之星 勝旺建設
520萬 15.2萬/坪 15.7萬/坪 33.8坪 49.5坪 晶華城 瀚鴻建設

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行政區 坐落位址 聯絡電話 開發型態 地上層 地下層 戶數
三峽鎮 三峽國慶路 02-26746655 成屋住宅大樓 15樓 3樓 250戶
三峽鎮 中園街126號 02-26717000 成屋住宅大樓 10樓 1樓 92戶
三峽鎮 大義路,學勤路口 02-26686918 預售住宅大樓 19樓 5樓 824戶
三峽鎮 學成路256號 02-86719716 預售透天別墅 4樓 1樓 50戶
三重市 成功路,中興橋頭 02-89735678 預售住宅大樓 14樓 2樓 230戶
土城市 中央路四段277號 02-22686888 成屋住宅大樓 15樓 2樓 990戶
土城市 金城路二段,清水國小旁 02-22629399 預售住宅大樓 15樓 2樓 338戶
中和市 中山路二段 02-22427778 預售住宅大樓 12樓 3樓 878戶
中和市 中山路三段148號 02-22281888 預售住宅大樓 14樓 3樓 1100戶
中和市 景安街43號旁 02-89422222 成屋住宅大樓 15樓 3樓 221戶
汐止市 福德一路125號旁 02-26951177 預售住宅大樓 14樓 3樓 422戶
汐止市 忠孝東路七段中研院旁 02-26401668 預售透天別墅 2.5樓 1樓 62戶
林口鄉 文化三路 02-26099900 成屋住宅大樓 13樓 3樓 304戶
林口鄉 文化三路,仁愛路口 02-26081188 預售住宅大樓 19樓 5樓 689戶
林口鄉 文化二路240號對面 02-26008181 預售住宅大樓 17樓 3樓 169戶
林口鄉 仁愛路、林口高中旁 02-26039999 預售透天別墅 3.5樓 1樓 16戶
板橋市 萬板路•莊敬路口 02-22595566 預售住宅大樓 15樓 4樓 170戶
板橋市 中山路,漢生東路口 02-89523777 預售住宅大樓 29樓 4樓 400戶
板橋市 臺北縣政府正對面 02-29595988 預售住宅大樓 14樓 3樓 39戶
板橋市 板橋市區運路 02-89515678 預售住宅大樓 28樓 5樓 193戶
深坑鄉 北深路一段32號 02-86626299 成屋透天別墅 3.5樓 1樓 10戶
淡水鎮 沙崙路6號 02-28055200 預售往宅大樓 12樓 1樓 51戶
新莊市 中正路,富國路口 02-82017788 預售住宅大樓 14樓 2樓 410戶
新莊市 民安路426號 02-22036099 預售住宅大樓 10樓 2樓 212戶
新莊市 青山路50號 02-29028833 成屋住宅大樓 15樓 3樓 622戶
新莊市 中平路377巷19號 02-89915566 成屋住宅大樓 13樓 3樓 169戶
新莊市 中平路 02-29949900 成屋住宅大樓 13樓 3樓 399戶
新莊市 中平路357號 02-89910077 成屋住宅大樓 13樓 3樓 248戶
樹林市 學勤路,佳園路口 02-26801868 預售住宅大樓 27樓 3樓 474戶
五股鄉 登林路76號旁 02-82925787 成屋透天別墅 4.5樓 0樓 14戶
泰山鄉 泰林路二段379號對面 02-29258795 成屋住宅大樓 12樓 2樓 217戶
泰山鄉 全興路,福興一街口 02-22961000 成屋住宅大樓 13樓 2樓 194戶


 (首批退稅款 7月底入帳)(2006/6/22)

●九十五年六月廿三日 經濟日報-(首批退稅款 7月底入帳)

  所得稅要開始退稅了,今年6月1日截止的94年度綜合所得稅結算申報退稅案件
,全國五區國稅局最快7月底將釋出第一批退稅款,退稅對像為使用網路報稅,與
在5月10日前以人工與二維條碼完成報稅的納稅人。
  財政部提醒民眾,下半年將陸續進入所得稅的退稅潮,民眾應該小心提防詐諞
集團,如有任何退稅或繳稅問題,一定要再向稅捐機關確認,並且切記絕不要聽從
電話指示,在自動櫃員機(ATM)操作退、補稅動作,以免受騙。
  94年度綜合所得稅已在今年的6月1日截止申報,財政部也已訂出今年所得稅的
三批退稅作業時程表。有退稅款可以領的民眾,稅捐機關將依據民眾使用的報稅方
式與申報時間先後,依序在7月、10月與明年2月分三批退稅。
  第一批優先退稅的民眾,可以在7月31日時領取已入帳的退稅款。這批最早退
稅的案件,屬於今年6月1日前,如期以網路辦理94年度綜合所得稅結算申報的退稅
案件,以及在5月10日前以人工填寫或二維條碼列印申報書,直接向「戶籍地所屬
分局、稽徵所」申報退稅者。
  財政部表示,稅捐機關的退稅方式一般有三種,包括: 退稅憑單、退稅支票與
指定轉帳退稅帳戶等。
  財政部說,如果帳戶已結清或填寫錯誤,導致稅款無法入帳,或未採用存款帳
戶退稅者,國稅局會改寄發退稅憑單給納稅義務人兌領。以第一批退稅為例,改用
退稅憑單退稅者,兌領有效期限至今年9月29日。


綜所稅退稅時程
───┬─────────────────────────┬─────
│ 退稅對象 │入帳日期
───┼─────────────────────────┼─────
第一批│1.95.6.1前,以網路報稅者。 │
   │2.95.5.10前,向戶籍地稅捐機關申報的人工與二維條碼 │95.7.31
   │ 退稅者。 │
───┼─────────────────────────┼─────
第二批│1.95.5.10後向戶籍地稅捐機關申報的人工與二維條碼退 │95.10.31
│ 稅者。 │
───┼─────────────────────────┼─────
第三批│1.95.5.10日後申報的人工與二維條碼退稅者。 │96.2.27
薋薋
資料來源:財政部

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 (優先退稅 七月底第一批)(2006/6/22)

●九十五年六月廿三日 工商時報-(優先退稅 七月底第一批)

  為鼓勵納稅義務人使用網路報稅,凡是用網路報稅,和五月十日以前用人工和二
維條碼報稅,都可以在七月底前完成退稅。
  採用金融機構或郵局的存款帳戶退稅者,國稅局會將退稅款直接撥入指定帳戶內
,如帳戶已結清或錯誤無法入帳,以及未採用存款帳戶退稅,國稅局會寄發退稅憑單
給納稅義務人兌領,有效期限到九月二十九日截止。
  台北市國稅局表示,納稅義務人在六月一日以前使用網路申報,以及在五月十日
前以人工填寫或二維條碼列印申報書直接向戶籍地所屬分局、稽徵所申報退稅者,列
為第一批優先退稅案件,預計七月底完成核定退稅。
  國稅局重申,國稅局從不會以電話通知納稅義務人到提款機操作退、補稅,請提
高警覺,以免受騙;如有任何退補稅疑義,請向國稅局所屬分局、稽徵所查詢。

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 (房屋代銷業 笑看下半年)(2006/6/22)

●九十五年六月廿二日 經濟日報-(房屋代銷業 笑看下半年)

  本季買氣增溫 海悅新聯陽樸園接案躋身200億元俱樂部
 
  第二季房市買氣快速增溫,激勵代銷業下半年接案信心,由年初的保守看淡逆
轉為積極樂觀。根據最新統計,北台灣三大代銷業者海悅、新聯陽與樸園已躋身「
200億元俱樂部」,下半年接案量滿載,其中海悅手中掌握的建案已超過15件,穩
坐一哥寶座。
  根據新聯陽機構統計,台北市上半年預售屋平均銷售率83%,主要受惠於第一
季末、第二季初國有地標售價格持續飆高,台北市資產價值提升,投資性買盤持續
進場造成。
  海悅廣告副總經理曾俊盛說,去年底由於供過於求的隱憂浮現,各大代銷對今
年房價表現都保守看待,謹慎接案。
  不過,今年上半年房市表現比預期好,台北市中心幾乎沒有賣不好的預售案,
包括大安區、中山區的套房成交價也逆勢反彈,讓敏銳度高的代銷業者已調整腳步
,轉守為攻。
  身兼台北市代銷公會理事長的甲桂林廣告副董事長曹瑞濱昨天說,目前北台灣
代銷業者都面臨同業多、個案少與報價難的窘境,「對房價太保守的代銷業者,幾
乎接不到案」,在競相搶案下,這也多少直接墊高下半年預售屋房價。
  目前下半年超過百億元的指標建案,皆由三大代銷承攬。包括三圓建設在板橋
新埔捷運站的「超級巨蛋」,由海悅廣告包銷;厚生與大陸工程在新板特區合建案
也確定由新聯陽承接;勤美投資興建的「勤美璞真案」也由樸園廣告銷售。
  這三大建案除了規模大,成交單價極具指標意義,銷售率好壞也直接攸關今年
三大代銷年終獎金高低,在面子、裡子都要兼顧的情況下,代銷業戰況將空前激烈

  代銷業者為了搶搭景氣列車,卯力接案,市場也呈現兩極化生態。除了小型代
銷頻頻冒出頭,分食市場大餅,大型代銷業者為了維持龐大的管銷,被迫「以案養
案」,如果沒有接到一定的規模,廣告媒體無法發揮效應,可能也發不出數以百計
業務人員的獎金,這些都是市況熱絡產生的現象。

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 (買屋遭詐 須1年內舉證撤約)(2006/6/21)

●九十五年六月廿一日 蘋果日報-(買屋遭詐 須1年內舉證撤約)

  彰化芋頭問:

  我在去年八月一日買了一戶廣告號稱「全新落成,零風險」的半坡社區透天厝
,直到簽約後,才知道建物完成日是一九九九年初,心中真的很難過,到現家人都
還以為我買了新屋,卻不知道它是中古屋翻新,況且它是經歷了九二一地震、多次
颱風的空屋。
  而且建設公司也不是原來的建商而是後來承接的,代銷業務員又未告知事實真
相,現在看著社區裡好多人在出售房子,但廣告張貼了半年房子還是賣不出去,我
快住滿一年了,從搬進來就想搬離開,看著還有百萬元房屋貸款,以及將來脫手的
困難,真不知如何處理?

  律師張瓊文答:

  彰化的讀者芋頭想買全新成屋,卻買到二手新屋,建議芋頭可以提出當時購買
房屋時的廣告或相關文件,證明當初訂購房屋時,受到不實訊息所欺騙,並依據《
民法》第九十二條「因為詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示
。」的規定,向出售房屋的建設公司,要求撤銷買賣契約。

  可協調賠償

  但是,由於當事人已經搬入房子居住,如果不想撤銷契約,只是認為房子有這
些問題,不值原來購買的價格,就只有透過協調、和解的方式,尋求對方賠償。
  但必須注意的是,依《民法》規定要求撤銷契約時,當事人要負責舉證、內容
也必須相當明確才有勝訴空間,並且要在發現被詐欺後的一年內提出撤銷契約的請
求,否則就失去效力。

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 (三峽房價 每坪挑戰15萬)(2006/6/21)

●九十五年六月廿一日 經濟日報-(三峽房價 每坪挑戰15萬)

  遠雄太子推案帶動

  台北縣三峽房市在遠雄和太子兩大營建集團積極推案帶動下,下半年新案齊出
,挑戰每坪15萬元的價位,總規模高達300億元,將成為北台灣另一超級戰區。
  遠雄集團本週六將正式認養三峽學勤路長達1.2公里的「藝術大道」,總投資
金額近1億元;此外,老牌建商太子建設也將公開銷售已蓋好的「太子國際村」,
總銷金額約30億元,再加上皇翔、麗寶、寶佳、環泥等大小建案,總規模高達300
億元,相當於新板特區下半年即將推出的案量。
  目前三峽推案量最大的建商非遠雄集團莫屬,遠雄在三峽北大特區共有七塊基
地,目前已開發三塊。除了陸續開挖溫泉、增設數位家庭設備以外,本月又將大手
筆認養一條道路與兩座公園,在造鎮社區打造三個綠軸十字街廓,替下半年銷售的
100億元建案暖身,也引爆當地房市話題。
  遠雄房屋副總經理江同辰昨天說,為了強化造鎮社區的概念,遠雄集團投資近
1億元經費認養學勤路與公園,希望打造出結合景觀、陶瓷、雕塑、燈光、音樂元
素的遠雄藝術大街。遠雄七塊基地正好都位於學勤路上。
  185公頃的北大特區,採棋盤式街道設計,住宅區、商業區完整規劃,全區電
線電纜地下化,又有整體區域的開放式景觀。兩年前,台北縣政府積極處分三峽台
北大學特定區土地後,又輔以高容積率獎勵,吸引不少建商搶搭推案列車,使得今
年下半年推案規模將達300億元。
  下半年三峽房市眾案齊發,除了遠雄系列,還有太子建設醞釀已久的「太子國
際村」。太子國際村主要規劃二至四房,又是先建後售的成屋,在銷售上具有一定
的優勢,目前太子準備開價15萬元左右,有與遠雄一別苗頭的意味。
  住展雜誌市調組組長鍾鎵地說,由於今年上半年砂石、鋼筋原物料成本大漲,
北大特區已有數個結構體個案醞釀調漲價格,目前稍嫌供需失衡的三峽房市,是否
真的能順勢抬高房價,擺脫每坪15萬元以下的低檔盤旋區,是觀察重點。


下半年北縣三峽房市推案狀況
──────┬─────┬───────┬───────
案名 │ 建設公司 │ 表價(萬元/坪)│總銷金額(億元)
──────┼─────┼───────┼───────
皇翔四季會館│皇翔建設 │ 14 │ 30
──────┼─────┼───────┼───────
大學劍橋 │遠雄建設 │ 14 │ 50
──────┼─────┼───────┼───────
大學劍橋二期│遠雄建設 │ 16 │ 50
──────┼─────┼───────┼───────
巴黎花都 │生才實業 │ 15.5 │ 11
──────┼─────┼───────┼───────
達人生活 │永裕居建設│ 15 │ 17
──────┼─────┼───────┼───────
康橋水花園 │麗寶建設 │ 14 │ 18
──────┼─────┼───────┼───────
Wish歐洲 │佳陞建設 │ 14 │ 13
──────┼─────┼───────┼───────
太子國際村 │太子建設 │ 14.5 │ 30
──────┼─────┼───────┼───────
北大MBA │環泥建設 │ 13.8 │ 18
──────┼─────┼───────┼───────
綠竹北大案 │綠竹建設 │ 未定 │ 30
薋薋薋
資料來源:住展雜誌

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 (房屋被水淹颱風洪水險有賠)(2006/6/21)

●九十五年六月廿一日 工商時報-(房屋被水淹颱風洪水險有賠)

  連日豪大雨災情慘重,而時序又將進入颱風季節,住宅保險的防颱保障夠嗎?一
般人對於住宅保險頂多投保住宅火險,擔心被水侵犯,附加颱風洪水險不可少,不過
,要注意的是,若等到颱風警報發布才要保,或者房屋地處易積水的低窪地區,往往
是保險公司拒保的對象。

◆ 低漥區投保 常被拒絕

  產險業者表示,颱風洪水險理賠範圍,為直接因為颱風或洪水所導致標的物毀損
或滅失;颱風的判斷,需要是中央氣象局發布颱風警報。但如果是颱風造成土石流而
導致住宅損失,則不在範圍之內;至於洪水的定義,則是水位突然暴漲、水庫崩潰、
海水倒灌等等。
  此外,還要注意的是,基於自負額及損失計算考量,洪水退去七十二小時之內發
生的損失,都算同一事故。

◆ 保費費率 東北部較高

  蘇黎世保險行銷暨產品發展部經理徐玉珍指出,住宅颱風洪水險的保險金額是住
宅火險的八成,例如投保一百萬元的住宅火險,則颱風洪水險最高只能保到八十萬元

  附加颱風洪水險,保費基本費率依颱風路徑的機率性,全省可以分為三個區塊,
其中,保費最高的地區,是基隆、宜蘭、花蓮、台東及屏東,較低則是新竹、台中跟
嘉義。
  除了依據地區以外,還會依造建築等級與保險標的物來訂定費率,而費率範圍,
其中,不動產費率由一.四三%到六.八三%,至於動產費率則由一.八三%到九.
一六%,而這是以一樓及地下室為主,若是住宅二樓以上,保費則會減半。

◆ 房屋浸水 先拍照存證

  由於一般投保住宅火險民眾,多以房貸戶為大宗,比例原本就不多,而附加颱風
洪水險也因為擔心「逆選擇」問題,投保核保率也不高,例如颱風季節才想投保,或
者處於低窪地區易積水民眾想投保,保險公司在風險考量下,也容易拒保。
  第一產物保險公司個人保險事業群客服部襄理施志忠建議,投保住宅火險附加颱
風洪水險的民眾,如果遇到颱風洪水直接導致的災害損失,最好在五天以內與保險公
司聯繫,民眾可以就損失先拍照存證,而保險公司也會會同公證公司勘災瞭解,進行
理賠。

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 (一週利率排行榜)(2006/6/20)

●九十五年六月十九日 工商時報-(一週利率排行榜)

 製表日期:6月18日 整理/洪新宜 
 ┌────────┬─────────┬───┐
 │期  別   │ 銀 行 名 稱 │年息%│
 ├────────┼─────────┼───┤
 │活  存 │交銀、臺銀、東企 │0.325 │
 ├────────┼─────────┼───┤
 │活  儲 │東企 │0.80 │
 ├────────┼─────────┼───┤
│薪資活儲    │萬泰 │1.35 │
 ├────────┼─────────┼───┤
 │證券活儲    │中信局、合庫、陽信│0.2 │
│ │、慶豐 │ │
 ├─┬──────┼─────────┼───┤
 │ │三月期 │東企 │1.8 │
 │定├──────┼─────────┼───┤
 │ │六月期 │東企 │2.0 │
│ ├──────┼─────────┼───┤
│期│九月期 │交銀、臺銀、、合庫│1.935 │
│ │ │、中華、農金庫、東│ │
│ │ │企 │ │
 │存├──────┼─────────┼───┤
│ │一年期 │中華 │ 2.1 │
│ ├──────┼─────────┼───┤
 │款│二年期 │臺銀、一銀、華銀、│ 2.14 │
│ │ │彰銀、國泰世華、北│ │
│ │ │商銀、竹商銀、京城│ │
│ │ │銀、中華、建華、寶│ │
│ │ │華、臺企 │ │
│ ├──────┼─────────┼───┤
 │ │三年期 │臺銀、一銀、華銀、│ 2.17 │
│ │ │國泰世華、北商銀、│ │
│ │ │竹商銀、京城銀、臺│ │
│ │ │銀、中華工銀、建華│ │
│ │ │、臺企 │ │
├─┼──────┼─────────┼───┤
 │定│一年期 │中華 │ 2.16 │
 │儲├──────┼─────────┼───┤
 │存│二年期 │中華 │ 2.2 │
 │款├──────┼─────────┼───┤
│ │三年期 │寶華 │ 2.3 │    
├─┴──────┼─────────┼───┤
 │基準利率    │合庫 │ 3.54 │
├────────┼─────────┼───┤
 │指數房貸    │聯邦 │ 1.83 │
├────────┼─────────┼───┤
 │信用卡利率上限 │土銀 │ 9.99 │
│牌告之最低利率 │ │ │
├────────┼─────────┼───┤
 │現金卡利率上限 │土銀 │ 9.99 │
│牌告之最低利率 │ │ │
└────────┴─────────┴───┘
詳細資料請參考中央銀行網站:
http://www.cbc.gov.tw。

 (22倍月薪貸款限制 破解有方?)(2006/6/20)

●九十五年六月二十日 經濟日報-(22倍月薪貸款限制 破解有方?)

  網路流傳 透過銀行主管貸款即不受限 金管會:不可能

  「透過不受金管會22倍月所得限制的內部專案,讓您終止卡債族的悲歌!」最
近網站上流傳這一封信,說只要透過銀行主管來貸款,就不受22倍月所得的限制。
金管會昨(19)日則說,這是不可能的,只要銀行的無擔保放款,額度超過貸款者
收入22倍,就要開罰。
  金管會官員表示,這一定是代辦公司的噱頭,因為沒有銀行會主動發送電子郵
件促銷無擔保貸款,還敢把額度提高至月所得的22倍以上。
  如果民眾真的透過網站上的建議去辦理貸款,第一,金管會已經要求銀行不得
受理代辦公司送的件,民眾可能白忙一場;第二,如果民眾的無擔保借款,包括卡
債在內,已經超過月所得的22倍,銀行還繼續借款,金管會將會處分銀行。
  金管會官員表示,檢查局的人力不多,不見得會針對銀行每一個貸款客戶的收
入、負債情況一一檢查,不過,還是會抽樣檢查。

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 (房貸腳踏兩條船聯徵中心查得到)(2006/6/20)

●九十五年六月十九日 經濟日報-(房貸腳踏兩條船聯徵中心查得到)

  申請房貸攸關一至20年的還款時間,即使可以當個房貸「遊牧民族」,民眾在
申請房貸時也要「價比三家」,但避免同時申請兩家銀行房貸。
  申請房貸時,或許有民眾想到一次申請兩家銀行的房貸,等到核貸後,再比較
核貸利率高低,選擇銀行。銀行主管表示,不建議民眾同時申請兩家銀行房貸,並
且聯徵中心可看出銀行查詢民眾的信用資料次數,如此一來,就知道民眾同時申請
兩家銀行房貸。
  銀行主管表示,目前的房貸利率及規則都是標準化作業,可輕易查詢自己可核
貸的利率,民眾可在申貸前多比較幾家銀行利率,再行申請。房貸市場競爭激烈情
況下,約一星期時間,銀行就會答覆民眾核貸成功與否,以及適用利率。
  房貸核准後,部分銀行會要求客戶綁約,簽下兩年或三年內不轉貸的合約,原
因是許多指數型房貸利率,是屬於前低後高型,前兩年銀行幾乎沒有利潤,若違約
銀行通常會加收1到2%的違約金。如果民眾為省房貸利率而執意轉貸,違約金卻達
上萬元,就不符合經濟效益。

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 (捷運淡水站商圈 套房報酬率5~6% 學生租(2006/6/19)

●九十五年六月十七日 蘋果日報-(捷運淡水站商圈 套房報酬率5~6% 學生租
                 客長期穩定)

  捷運淡水站商圈涵蓋英專路夜市及學府路、鄧公路一帶,英專路夜市以臨路店
面居多,公寓及大樓改建套房集中英專路後半段、學府路及鄧公路,以學府路為分
野,南北側分別為大樓及公寓產品;該區30坪公寓總價約300~500萬元,可隔4~5間
套房,每間月租金4000~5000元,報酬率維持至少5~6%。

  生活便利

  永慶不動產淡水摩天加盟店店長江長陵表示,該區套房族群以淡江大學學生為
主,該校學生集中英專路後段、學府路、鄧公路、水源街一至二段、大田寮及大忠
街一帶。
  該商圈近淡水捷運站及淡海客運,有鄧公國小及淡水國中,頂好、書店、金融
機構等,生活機能充足,清水街市場及淡水觀光夜市滿足採買需求。

  機能充足採買方便

  信義房屋淡水站前店專案經理林志銘說,該區公寓及大樓產品,主力3~4房,
預算有限之下,若無多餘的裝潢支出,通常會直接將公寓或大樓以整層出租方式,
每戶月租金約15000元,含基本傢具桌椅櫃、有客廳、陽台及1衛浴等,總價約300~
500萬元,報酬率約4~6%。
  林志銘說,若有充裕預算,裝潢或是添購套房內的設備,可提升套房身價,例
如將公寓或大樓改建後,每間套房含傢具、獨立衛浴、冰箱、冷氣及寬頻等,每坪
裝潢費用約1~2萬元,可隔4~5間,每間4~5坪的套房月租金約4500~5500元,有設備
、改建後的公寓總價約330~560萬元,報酬率約5~6%。

  頂樓加蓋報酬更高

  林志銘提醒投資客,改建後套房的租金水準較高,但需留意裝潢支出,避免影
響報酬率。
  林志銘表示,該區公寓頂樓加蓋產品投資報酬率更高,若購買4~5樓層,使用
坪數約45~60坪,4、5樓各可隔約4、3間套房,共7間套房,每間租金約5000元,總
價約550萬元,報酬率有7.6%。林志銘建議請房客擔任樓管角色,避免學生房客過
多時,產生噪音或垃圾的問題。
  反觀學府路南側,位於鄧公路上的「麗陽」,每坪19~25萬元,規劃25~35坪,
總價500~700萬元,公設比約31%,20坪套房的實際坪數僅約15~18坪,每戶月租金
約7000元,報酬率僅約3~4%,大樓套房報酬率反而不如公寓改建套房。

  棕櫚海
  總價:380~700萬元
  坪數:26~47坪
  公設比:約27%
  戶數:206戶
  樓層:地上12、14樓地下1樓
  類型:大樓
  方位:坐東北朝西南
  電話:(02)2620-2200
  停車位:平面車位80~90萬元
  資料來源:新和廣告

  海宴大廈
  總價:1298萬元
  坪數:76.53坪
  屋齡:約2年
  所在樓層:9樓/13樓
  停車位:1個平面車位
  電話:(02)2626-0888
  資料來源:永慶不動產淡水摩天加盟店

  學府路公寓
  總價:458萬元
  坪數:38.21坪
  屋齡:約11年
  所在樓層:4樓/5樓
  停車位:無
  電話:(02)2626-0888
  資料來源:永慶不動產淡水摩天加盟店

  麗陽
  總價:365萬元
  坪數:18.59坪
  屋齡:約5年
  所在樓層:2樓/13樓
  停車位:無
  電話:(02)2626-0888
  資料來源:永慶不動產淡水摩天加盟店

  水源街公寓
  總價:400萬元
  坪數:21.16坪
  屋齡:約27年
  所在樓層:2樓/4樓
  停車位:無
  電話:(02)2620-3688
  資料來源:信義房屋淡水店


淡水站商圈投資行情
────────┬──────┬──────┬─────┬────┬────
投資標的 │ 產品說明 │每月租金收益│ 投資總額 │貸款7成 │無貸款
│ │ │ │報酬率 │報酬率
────────┼──────┼──────┼─────┼────┼────
整層出租 │屋齡20年以上│約1.5萬元 │房價 │5~13% │3.6~6%
(中古大樓、公寓)│,3~4房, │ │300~500 │ │
        │有陽台、客廳│ │萬元 │ │
│及簡式衛浴 │ │ │ │
────────┼──────┼──────┼─────┼────┼────
改裝分租    │屋齡20年以上│1.6~2.5萬元 │房價約30 │9.28~10 │5.4~5.8%
(中古大樓、公寓)│,約30~40坪 │(每間約4000 │0~500萬 │.75% │
│,可隔4~5間 │~5000元) │元,每坪 │ │
│套房,每間面│      │裝潢費約 │ │
│積約4~5坪, │      │1~2萬元 │ │
│含基本家具、│ │,每戶改 │ │
│冰箱、冷氣及│ │裝費約30 │ │
│寬頻等 │ │~60萬元 │ │
│ │ │,合計33 │ │
│ │ │0~560萬元 │ │
薋薋薋薋薋
註:1.坪數、租金皆為區域平均數,各條件不同仍有平均數之外的坪數、租金
  2.貸款利率以年利率3%計算
3.「貸款7成報酬率」計算方式為「(全年租金收益-全年貸款利息)/(房屋3成自備
款+改裝費用)x100%
4.「無貸款報酬率」計算方式為「全年房租/(房屋總價+改裝費用)x100%」

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 (買到漏水屋 掌握半年保固期)(2006/6/19)

●九十五年六月十九日 工商時報-(買到漏水屋 掌握半年保固期)

  前陣子連續大雨讓人心煩意亂,不過,有意購屋的民眾,卻不妨多利用雨季看屋
,檢視中意的房屋是否為漏水屋,即使買到漏水屋,除了把握半年期限的減少價金權
,以及重大瑕疵五年期間的解約權外,一般仲介業者也提供一定期限及金額的「滲漏
水保固」,購屋者可別「漏」掉這項權益。

◆ 保固金 十到三十萬

  所謂的滲漏水保固,是房仲業者在完成買賣雙方交屋後,提供在一定期限內,如
果房屋在期限內發生漏水或問題,一定金額的補貼維修。而目前包括永慶、信義、中
信房屋、太平洋房屋等房仲業者,所提供的購屋漏水保固期間,均是交屋後半年內,
至於提供的保固總金額上限,在十萬到三十萬元不等。
  房仲業者提供的保固服務,除了有半年的有效期限外,在屋齡、修繕費用計算制
度,也有所不同。例如信義房屋規定,屋齡需在三十年以內才適用,而中信房屋及太
平洋房屋則為十五年以內,永慶房屋則不限屋齡。
  而一般仲介業者提供的購屋漏水保固,修繕保固費用也有買方自負額。一般在一
萬元以下的修繕費用,以及超過業者保固金額上限部分,是由買方自己負擔,超過一
萬元,且未達各業者上限的部分,才是由房仲業者埋單。

◆ 萬元以下 買方埋單

  例如業者提供保固額度為十萬元,實際修繕費用為三萬五千元,則買方自付一萬
元,仲介業者負擔二萬五千元,而修繕金額十三萬元,則業者頂多負擔十萬元,其餘
三萬元買方自負。
  此外,保固還可以分為「總額負擔制」及「分項負擔制」,總額負擔是不分項目
給付,而分項負擔則是在總額內,依照修繕的種類,例如屋頂外牆滲漏水、冷熱水管
滲漏水、室內排水管線滲漏水、室內地面牆壁滲漏水等,由保固總額平均訂定上限。

◆ 雨季期 漏水申訴多

  房仲業者表示,通常客戶申訴漏水保固的案件,以春雨、梅雨或颱風季節最多,
其中,梅雨季期間,保固的理賠件則比平日多上一倍,理賠金額也比平常增加二到三
倍。信義房屋客戶服務部協理張旭指出,交屋後發現滲漏水情況,較常見的修繕費用
總額,平均落在三萬至四萬元。
  永慶房屋客服中心經理陳富裕說,一般仲介一百個案件,會發生漏水的房屋,大
概有五、六件,而高峰期間集中在梅雨季節,以及八、九月颱風過後大雨期間,而最
常發現需要維修的項目,則是有水管的浴室或廚房旁的房間牆壁滲水,或者是屋外老
舊水管碎裂,維修金額也多在二至四萬元。

◆ 交屋五年內 可求償

  此外,買方還是要先瞭解業者不盡相同的一些除外不保固因素,前屋主於交屋前
已經告知可能漏水狀況,而降低售價者,於契約中批註者,或者遷入後,發生地震後
才導致的損害狀況。
  而即使在保固期間內跟房仲業者申請修繕補償,買方對於前屋主的「物之瑕疵」
擔保責任請求權仍在。民法規定,如果是天然災害造成的漏水損失或是原屋主時代,
就存在的滲漏水,賠償請求為「通知」屋主後六個月內,只要交屋不超過五年,買方
都可以向前屋主提出求償。


房仲業提供之購屋滲漏水保固
─────────────────────────────────────
房仲業者 保固期間 屋齡 保固上限 備 註
─────────────────────────────────────
家慶房屋 交屋半年內 不限 10萬元 總額負擔
中信房屋 交屋半年內 15年內 10萬元 項目限額負擔
太平洋房屋 交屋半年內 15年內 10萬元 項目限額負擔
信義房屋 交屋半年內 30年內 30萬元 總額負擔
─────────────────────────────────────
資料來源:各業者及網站 整理製表:李佩真

 (雙捷運沿線 房價欲小不易)(2006/6/19)

●九十五年六月十七日 中國時報-(雙捷運沿線 房價欲小不易)

  「逐捷運而居」,成為大臺北購屋族的首選,未來捷運周邊土地勢必成為業者必
爭之地。單一捷運線所帶來的商機,己不言可喻,而年底將動工的臺北捷運系統環狀
線,為沿線房地產增添雙捷運題材,也注入更多的買氣。
  穿越新店、中和、板橋、新莊等地的捷運環狀線,利多題材讓原本即為精華地區
的捷運沿線房價,提供飆漲空間;業者看準捷運買氣,早在環狀線尚未招商前,便釋
出「雙捷運」訴求,消費者也因預期心理而蠢蠢欲動。以中和為例,捷運南勢角線景
安站及南勢角站尚未啟用前,房價便三級跳,這幾年來,也證明房價抗跌能力,新推
案至少有25萬元之譜,若加上「八二三紀念公園」(中和四號公園」等休憩功能,房
價更高達30萬元以上。
  捷運環狀線預計於民國一百年第一階段全線通車營運。串連新店、中和、板南、
新莊、機場線,自新店線大坪林站、沿民權路過中正路後出地面,以高架方式沿中和
景平路、中山路、板橋板南路至板橋火車蛄,再經文化路、民生路、新莊思源路至五
股工業區止,全長共15.4公里。
  在車站規畫部分,犬坪林站可轉乘新店線、十四張站可轉乘安坑線、景安站可轉
乘中和線、中山路站可轉乘萬大樹林線、板橋新站與新埔站可轉乘板橋線、頭前庄站
可轉乘新莊線、五股工業區站可轉乘中正機場線。
  至於雙捷運站題材中,中和景安站及中山路站都將因環狀線而增加利多消息。也
將出現捷運末端站效應,臺北縣民無需至臺北車站轉車,便可在臺北縣內四通八達,
自然在民眾購屋時優先納入考量。不過,無論是現有捷運站或興建、規畫中的捷運站
,地點仍要選擇步行5至8分鐘內的捷運站,才具有交通便利及保值的效益。
  規畫中的捷運萬大線,將在中和市中山路形成「三捷運」的局面,對於周邊房價
及中古屋市場有帶動作用,尤其中山路多為工業住宅區,在價格優勢,以及大型賣場
林立,生活、購物機能完善的條件下,也相對能匯聚買氣。
  由於臺北市捷運住宅房價以倍數成長,許多年輕族群根本望而卻步,臺北縣捷運
沿線房價,尤其正在興建中的捷運站,價格相對較低,增值空間及便利性,深獲許多
首購族及兩代宅的消費族群青睞。

 (公寓總價300萬起 適首購)(2006/6/18)

●九十五年六月十七日 蘋果日報-(公寓總價300萬起 適首購)

  台北.樹林火車站生活圈

  台北縣樹林火車站生活圈,不只是交通便利,附近還有樹林市公所及農會、一
銀、彰銀、中信等金融機構,且鄰近三角公園、保安黃昏市場,周圍生活機能充足
,亦滿足浮洲橋附近居民平日的採買需求;樹林市中山路一段周圍,公寓屋齡25~3
0年,30坪公寓總價約300~330萬元,適新婚及首購族。

  動線發達

  永慶不動產樹林加盟店副店長黃意勝表示,樹林市在地意識濃厚,約9成的房
屋買賣以當地人為主,附近有崑崙公園、家樂福及樹林夜市,文林、樹林及育林國
小,生活條件充足,加上該區北接新莊市,東與土城市、板橋市為界,且樹林火車
站在側,交通往返相當便利;該區屋況良好大樓單價13~15萬元,40坪總價約500~6
00萬元,吸引不少預算有限的換屋族前往。

  火車噪音房價下滑

  中信房屋樹林中山加盟店高級主任林義全說,中山路一段緊臨樹林火車站,提
供通勤族往返台北市區或桃園的交通便利,例如搭火車到台北車站車程約15~20分
鐘,大幅縮短公車長途時間且解決塞車之苦,但因火車行車噪音較大,造成周圍大
樓房價落差,每坪價差約2~4萬元。
  林義全指中山路一段周圍大樓,屋齡約7~8年,靠近火車站但無鐵路噪音,每
坪13~15萬元,若開窗有火車經過的噪音,每坪降至11~13萬元,購屋時不得不慎。
  位在樹德街、日新街、復興路一帶的「米蘭花園廣場」1~2期,整體社區規劃
良好,屋齡約1年,每坪17~18萬元,規劃20、25~45坪,總價約420~800萬元,滿足
首購預算;該案地上14樓、地下3樓,平面車位每個售價約120萬元,每坪月管理費
60元,因社區管理嚴格,加上外觀典雅造型,無騎樓凌亂的情況,贏得不少換屋族
指名。

  登科社區每戶1車位

  該區公寓屋齡約25~30年,規劃25~30坪,無裝潢每坪約10~11萬元,總價約300
~330萬元;有裝潢每坪約13~15萬元,視屋況及裝潢等條件,總價約330~450萬元,
林義全說,該區公寓集中在中山路一段西側巷弄內,購屋族可前往文化街、日新街
、樹德街及復興路一帶。
  對於動輒約30%公設比的大樓產品,不少預算有限的購屋族,轉而鎖定低公設
的公寓產品,卻因無停車位規劃而感到苦惱,黃意勝推薦該區知名的「登科社區」
,屋齡約16年,每坪12~15萬元,規劃40~50坪,3~4房總價480~750萬元,地上5樓
、地下1樓,總戶數約100戶,每月清潔費約600元,該社區採半開放式社區,每戶
有1個平面車位,受到不少購屋族青睞。

  熱銷8成 米蘭之星 千坪中庭花園

  「米蘭之星」位復興路、日新街、樹德街及長壽街區塊內,米蘭花園廣場系列
,緊臨1~2期屋齡約1年新成屋,該案3期自去年11月推出已熱銷近8成。
  每坪開價19.3~19.8萬元,規劃42~67坪,總價約820~1330萬元,地上21樓、地
下3樓,強調高樓制震系統增加安全;1~3樓規劃辦公室及店面,預計有金融機構進
駐,總戶數325戶,休閒設施有健身房、圖書館、VIP室及千坪中庭花園等,公設比
28%,每月每坪管理費50~60元。

  基本資料
  單價:每坪19.3~19.8萬元
  類型:大樓
  坪數:42~67坪
  戶數:325戶
  公設比:28%
  方位:坐東北朝西南
  樓層:地上21樓、地下3樓
  停車位售價:平面車位120~140萬元
  洽詢電話:(02)8675-2288
  資料來源:成美機構、永騰建設

  交通便利 日新華廈 生活機能充足

  「日新華廈」在日新街61號,沿北側接保安街過大觀路,或走千歲街過浮洲橋
都可達板橋市;走大安路可到新莊市;步行約5~8分鐘抵樹林火車站往桃園或台北
市區,交通便利。周圍有台企、合庫、花蓮企銀,學區有樹林國小及育林國中,生
活機能充足。
  該案全新裝潢,有前陽台,地上7樓、地下1樓,待售物件位於2樓,規劃3房2
廳2衛,坪數34.64坪,單價約19萬元,總價約658萬元含1個機械式車位。

  基本資料
  總價:658萬元
  類型:華廈
  坪數:34.64坪
  屋齡:約7年
  方位:坐西南朝東北
  所在樓層:2樓/7樓
  格局:3房2廳2衛
  停車位:內含1個機械車位
  洽詢電話:(02)2675-6000
  資料來源:永慶不動產樹林加盟店

  鄰近商圈 育英大樓 陽台空間寬敞

  「育英大樓」位育英街上,近後站商圈,往東步行約3~5分鐘達樹林火車站,
交通往返相當便利,學區有樹林國小及育林國中,近麥當勞、金石堂及頂好超市,
華南、彰化及中國信託等金融機構,可滿足周圍居民的各項需求。
  該案地上12樓、地下1樓,待售物件位於8樓,格局方正,規劃2房2廳2衛,前
有陽台約12坪,空間寬敞可多用途使用,採光及日照佳,坪數52.38坪,總價710萬
元,含1個機械式停車位,每月管理費1138元。

  基本資料
  總價:710萬元
  類型:大樓
  坪數:52.38坪
  屋齡:約10年
  方位:坐西南朝東北
  所在樓層:8樓/12樓
  格局:2房2廳2衛
  停車位:內含1個機械車位
  洽詢電話:(02)2675-6000
  資料來源:永慶不動產樹林加盟店

  文教味濃 大安綠園道 鄰近圖書館

  「大安綠園道」位大安路,近育林國小及樹林市立圖書館,滿足學區及文教需
求。沿大安路北側可達新莊市,過浮洲橋到板橋市,交通往返相當便利。
  本案每坪開價14~16萬元,規劃22.3~34.12坪,每戶約298~540萬元,地上14樓
、地下3樓,6棟共166戶,平面停車位共93個,可解決尋覓車位之苦,公設比約24%
,休閒設施有視聽室、交誼廳及中庭花園,預計每月每坪管理費約40元,目前結構
中,預計2007年4月交屋。

  基本資料
  單價:每坪14~16萬元
  類型:大樓
  坪數:22.3~34.12坪
  戶數:166戶
  公設比:23.85%
  方位:坐東南朝西北
  樓層:地上14樓、地下3樓
  停車位售價:平面車位85~110萬元
  洽詢電話:(02)2686-1177
  資料來源:群堅建設
 
  設施豐沛 世紀凱悅 附SPA區健身房

  「世紀凱悅」位在鎮前街,每坪開價15.5~16.5萬元,規劃22~45坪,每戶總價
約362~755萬元,適合新婚及首購族;本案前後臨路,訴求戶戶採光佳,室內有足
夠日照及光線,地上9樓、地下2樓,1樓有23戶店面,共182戶數,公設比約26%,
休閒設施有SPA區、健身房及烤箱等,提供住戶豐沛的休憩環境,預計每月每坪管
理費約45~50元,地下1~2樓有136個平面車位,學區為大同國小及樹林國中。

  基本資料
  單價:每坪15.5~16.5萬元
  類型:華廈
  坪數:22~45坪
  戶數:182戶
  公設比:26%
  方位:各方位均有
  樓層:地上9樓、地下2樓
  停車位售價:平面車位110~120萬元
  洽詢電話:(02)8685-2828
  資料來源:古鼎建設

 黃意勝 永慶不動產樹林加盟店副店長

  專家意見

  先瞭解管委會品質

  樹林火車站周圍有家樂福、保安黃昏市場,文林國小、郵局及樹林市戶政事務
所,附近生活機能充足。
  以交通、生活機能為考量的購屋族,不妨選擇緊鄰車站的中山路,1樓店面有
麥當勞、金石堂等,可滿足飲食需求,但因中山路臨路大樓多住商混合,建議購屋
族可拜訪管委會及警衛,確認大樓管理品質,避免大樓鄰居過於複雜。

趙小姐 44歲 餐飲業

  左鄰右舍

  盼警察管交通秩序

  我從板橋嫁過來樹林已10多年,很習慣這邊的生活環境,有保安黃昏市場及家
樂福,鎮前街一帶還有樹林夜市和博愛市場,滿足家庭主婦的採買需求。
  附近有崑崙、三角公園,生活機能都很好,惟獨樹林火車站一帶,交通尖峰期
有不少臨時停車和違規迴轉的狀況,很容易造成車禍,希望交通警察能維持這邊的
交通秩序。

  蘋果提醒你
  ◎環境
   .博愛街有博愛巿場及樹林夜市,保安街有保安黃昏市場,千歲街有零星攤
    販,採買便利,但不易停車
   .大安路有家樂福,可解決採買及停車問題
   .中山路一段有第一、合庫及玉山等金融機構
  ◎交通
   .樹林火車站分後站及前站,後站可抵中山路一段,前站為樹林市公所一帶
   .中山路一段西側的日新街、育英街及樹德街等巷弄僅約6~10米寬,且多臨
    時停車,會車需小心
   .樹林市往台北市區的公車,因行經新莊、板橋及土城等,搭乘時間至少需
    40~60分鐘,因往返時間長,不妨改搭火車
  ◎學區
   .學區有文林、樹林,及育林國小
   .選擇文林裡、樹福裡等區段之購屋族,因鄰里別而分不同學區,需留意設
    籍學區的鄰里別


樹林火車站生活圈區段行情
──┬─────┬────┬─────
產品│ 屋齡 │主力坪數│每坪單價
──┼─────┼────┼─────
公寓│約25~30年 │25~35坪 │10~11萬元
──┼─────┼────┼─────
大樓│約7~8年 │30~50坪 │11~13萬元
薋薋薋
註:房屋單價將依照實際屋況而調整
資料來源:中信房屋樹林中山加盟店

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 (小坪數產品賣相越來越佳)(2006/6/18)

●九十五年六月十七日 中國時報-(小坪數產品賣相越來越佳)

  二房以下小宅產品,在房價、購屋壓力持續攀升,以及人口結構的變化下,成交
比重大幅成長,已躍居市場第二主流產品。
  永慶不動產董事長廖本勝指出,現今市場小坪數產品多指20坪以下一房及兩房產
品,這類產品過去多以學生、單身貴族為主力客層,但近年來在換屋理財的觀念越趨
普及下,「中年空巢族」也成為此類產品的愛用者。廖本勝解釋,養老換屋已成為房
地產熱絡時期的特殊現象,一方面進入空巢期之後,家中的人口減少,所需的面積一
般維持在20至30坪左右;再者,以大屋換小屋後,勢必將多出一筆收入,而以近年來
在股市及基金等投資產品皆難以大幅獲利,甚至虧損風險提高的前提下,將這筆多出
的預算投資具有學區、捷運等優勢的套房或公寓產品,出租給學生或上班族,已成為
中、老年退休後穩定的理財方式。
  廖本勝分析,小宅產品以低總價為其優點,民眾購買門檻較低,在總價不斷飆升
的高房價時代,反而吸引過去偏好三房產品的客層;但以平均單價來看,實際上小宅
單價卻一直居高不下,以九十二年至今年來看,平均成交單價一路從19.9萬上漲至27
萬,漲幅高達三成五。
  廖本勝最後表示,20坪以下小宅產品,過去多視為投資類產品,但未來在入口結
構的變遷下,自住需求將會相對增加,尤其對於「新婚族」來說,有其必需性,因現
代人多注重自我空間,即便是婚後也是如此,但在購屋預算有限的情況下,此類產品
成為重要的「過渡產品」,但若以20坪二房產品來看,多為夾層設計產品為主,因此
,首購新婚族在選購時除了注意總價、區域環境外,應多留意其合法性以及施作品質
,以免影響未來居住品質及轉手性。

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 ●九十五年六月十七日 蘋果日報-(無權狀建物不能過戶)(2006/6/18)

●九十五年六月十七日 蘋果日報-(無權狀建物不能過戶)

  中信房屋法務資深專員鍾運凱表示,「建物不具權狀」可能有2種情形,未辦
理建物登記或是建物權狀遺失,後者僅須至地政事務所申請補發;若為前者,因早
期多是地主自己建屋或與人合建,少有貸款需求,常有房子蓋好後,未辦理建物登
記(保存登記)的情況。

  讀者來函

  讀者方小姐來函詢問,經房仲業者推薦,看上一戶房屋,是約於1960年間由地
主自建的3樓建築,建物不具權狀,曾問仲介該房屋是否為違建,但仲介回覆該屋
非違建,並告之可以「住宅區之保存登記」,若將來與建商合建則具有房屋使用權
,此一說法是否正確?

鍾運凱 中信房屋法務資深專員

  是否違建 要查建照

  保存登記沒有「住宅區」、「商業區」等區分,沒有保存登記,不代表一定是
違建,但沒有建築執照就興建的建物,就是違建。買方要確定自己買到的是不是違
章建築,要看有沒有建築執照,且屋況是否與當初申請建築執照時相符,不符合的
部分也是違建,可向建管機關調閱相關建築資料,以確認是否為違章建築。
  沒有保存登記的房子,雖然不一定是違建,但無法產權移轉,不動產移轉非經
登記不生效力,房屋所有權永遠屬於該屋起造人,即使買賣契約上的標的物有建物
、土地,實際上僅有土地可以過戶。
  若購買無保存登記的房子,因建物無法過戶,就建物部分,以民法來說,買方
與賣方間發生租賃關係,所以買方即使已成為地主,也不能隨便拆屋重建,必須先
與賣方簽立「租賃關係終止協定書」,協定書內容詳述將來拆除房屋由誰進行、相
關費用歸屬等,都要作明確約定,以免發生爭議。

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 (買裝潢屋先檢查管線)(2006/6/17)

●九十五年六月十七日 蘋果日報-(買裝潢屋先檢查管線)

  確定安全無慮或已更新

  這2年房市景氣轉好,房價持續攀高,刺激許多民眾購屋,也吸引投資人進場
套利。這些專業投資人鎖定低價產品,重新裝潢後高價賣出,業界通稱為「投資客
」。永慶房屋業務部區經理吳景儀表示,只要是全新裝潢、沒人居住的房屋,大多
屬於投資客的房屋,因為多是低買高賣,購屋人須提防房價被過度炒作。

  謹慎選擇

  據瞭解,目前大台北地區中古屋市場,大約有4成物件是投資客的標的,因為
投資客的利潤來自於房屋價差,操作時以低價取得房屋,重新裝潢後以高價賣出,
而為了降低成本,必須壓低裝潢費用,當然會犧牲建材及施工品質。吳景儀建議,
不如購買未整理的中古屋,自行找設計師規劃,還可依照個人需求裝潢施工,也能
保障施工品質。

  投資客裝修用料差

  購買中古屋最大的風險,除了交易安全外,屋況更是潛在風險,有些老舊房屋
水、電管線失修,容易造成漏水及電線走火的危險,購屋後必須重新更換管線,這
是購買中古屋後最重要的裝修工程,須花費不少整修費用。
  但是投資客購屋裝修時,為了加快銷售速度且降低成本,經常省下更換管線的
費用,購屋人看屋時又被漂亮裝潢蒙蔽,等到搬家後,才發現滲漏水,導致裝潢全
毀,必須再花一筆裝修費用,反而得不償失。
  購買投資客的房屋,最大問題為建材及結構安全,建材品質好壞差異大,投資
客為了賺取價差,用最便宜的建材裝潢,自然不耐用,為了講究美觀,最怕的是為
了增大空間感,破壞樑、柱或承載重量牆面,影響結構安全。
  中信房屋副總經理劉天仁表示,有無裝潢的中古屋房價,每坪約有2~4萬元價
差,購買已裝潢的房屋要注意4大要點:舒適、安全、方便、合理。只要細心勘查
屋況,就能降低買到不良裝潢屋的機率。

  仲介估價貨比三家

  除了裝潢問題外,價格灌水、低買高賣、仲介聯合投資人等問題,都是購買投
資客物件的風險。不僅買方須注意,想賣房子的屋主也得小心,因為投資客選購標
的時,大多考量地段及取得房價,屋況並非選購重點,常發生投資客結合房仲經紀
人提供不實成交資料,誆騙屋主低價出售,部分不良房仲業者甚至以人頭戶,買下
屋主委託物件,再以高價轉售獲利。
  吳景儀建議屋主,同時找數家仲介估價,或上網尋找鄰近區域、相似的物件來
瞭解目前的市價,避免仲介誤導市場行情。
  屋主該如何分辨投資客呢?通常投資客看屋速度很快,多獨自前往看屋,很快
就付斡旋金,假如售屋時出現4組客人看屋,但都是單獨前來,則全部為投資客的
機率相當高。
  對購屋人來說,除了從裝潢新舊、有無住戶來分辨投資客外,因為投資客物件
,都是近期買入轉售,所以可調查前次過戶時間是否在最近幾個月內,或詢問左鄰
右舍,確認該屋近期有否買賣,也能順便調查最新成交行情。


購買裝潢屋注意事項
──┬─────────────────────────────────
項目│ 內      容
──┼─────────────────────────────────
舒適│考量實用性,衡量使用機能、動線流暢及維護難易
──┼─────────────────────────────────
安全│水管線:觀察流水是否為鏽水,檢視是否須更新
│電線管線:看電源箱,檢視迴路、安培數是否足夠,如每個電器均有專屬的
│ 插座,即屬足夠的電量
│通道:觀察逃生通道,如鐵窗若未留開口,將阻隔逃生路線
│熱水器:通風條件是否良好
──┼─────────────────────────────────
方便│是否有規劃倉儲、收納空間,衣櫃、鞋櫃等空間尺寸是否適當
──┼─────────────────────────────────
合理│隔間牆:若原隔間牆為磚牆,但輕敲聲音卻類似木板,可能是牆壁漏水,利
│ 用木板遮掩漏水痕跡
│包柱:若因裝潢致室內柱變大,可能有漏水的疑慮
│樑柱大小不一:建物結構安全最重要,別為了美觀及空間感破壞樑柱,影響
│ 承載樑柱結構

資料來源:中信房屋

 (四大熱門地段報你知)(2006/6/17)

●九十五年六月十七日 經濟日報-(四大熱門地段報你知)

  號稱全台單一傢具品牌最大賣場的IKEA新莊店,今年4月底在新莊開幕後,不
但帶動當地商圈活絡,更為房市增添利多話題。目前,新莊共有四大熱門購屋地帶
,包括:

  中平路、幸福路一帶:

  因距離新莊副都心最近,掌控門戶位置,且商圈機能成熟、文藝中心、新莊高
中等學校環繞、運動公園及多處社區公園都近,是新莊的新名宅區,頗具增值潛力
;因區內可建土地越來越少,房價飆升幅度相對可觀。

  中港路、中華路一帶:

  本區生活機能完整,中港路是新莊發展較早地區,加上中華路寬達60米林蔭大
道,很有北市仁愛路、敦化南路的感覺,惟區內多為老舊建物更新,新推個案不多


  捷運新莊線沿線:

  目前仍在施工中的新莊線設有頭前、新莊、輔大、丹鳳及迴龍總站,看好未來
捷運通車的便捷性,成為不少外來客戶購屋首選。但以各站方圓500公尺內的建案
銷售率較佳,中正路因施工而陷入交通黑暗期,卻是逢低進場的好時機。

  建國一路及民安東路附近︰

  這個路段目前雖然小環境不太理想,但靠近輔大商圈及鴻金寶商圈,且歌林工
商綜合區將在7月動土興建大型影城及購物中心,預計97年初開幕,將帶動週邊全
新風貌,形成嶄新生活圈。

 (所得稅短漏報 補申報開辦)(2006/6/17)

●九十五年六月十七日 工商時報-(所得稅短漏報 補申報開辦)

  報稅旺季剛剛才過,財政部北區國稅局表示,納稅義務人如發現有短報或漏報所
得時,應自動向申報時戶籍所在地國稅局分局、稽徵所或服務處,辦理補申報。補報
方法為重填一份九十四年度綜合所得稅結算申報書,並於該申報書右上方空白處,註
明第二次申報,經計算後如有應補稅款,尚須填寫﹁綜合所得稅自動補報稅額繳款書
」,自行向代收稅款之金融機構繳納,不須加徵滯納金,但要加計利息,計息期間自
九十五年六月二日起至補繳日止,依中華郵政股份有限公司一年期定期存款利率按日
計算,一併徵收九十四年度綜合所得稅結算申報,已於六月一日截止。北區局提醒納
稅義務人,凡是未能即時自動補報並補繳稅款者,如經檢舉或稽徵機關調查發現,漏
報所得額超過新臺幣二十五萬元,且漏稅額超過新臺幣一萬五千元,必須處以罰鍰。
  北區局指出,補申報者繳納後,應持補報申報書,並檢附自動補報稅額繳款書證
明聯及相關資料,向戶籍所在地國稅局分局、稽徵所或服務處辦理。

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 (北市商圈查稅 鎖定五分埔)(2006/6/16)

●九十五年六月十六日 經濟日報-(北市商圈查稅 鎖定五分埔)

  台北市國稅局副局長陳文宗昨(15)日指出,繼光華商圈、華納威秀,及西門
町後,下一波商圈查稅計畫的主角將鎖定五分埔商圈(松山火車站附近),北市國
稅局正積極與台北市政府、五分埔商圈管理委員會協調中,初步將先輔導商圈業者
辦理公司營業登記。
  國稅局從去年起開始實施商圈查稅計畫,實施前會先瞭解知名商圈開立發票的
情況是否良好,如果短漏情形嚴重,便會鎖定該商圈,集中人力派員巡徵商家開立
發票情形。去年以來,已陸續在光華商場、華納威秀及西門町進行重點巡徵,希望
商家養成誠實開立統一發票的習慣。
  由於不少民眾反應,知名的五分埔商圈未開發票,未辦理營業登記,疑有逃漏
稅情形。國稅局官員指出,五分埔由於受限台北市土地使用分區規定,當地業者無
法辦理公司營業登記,因此大部分的稅收是以核定制,三個月發單一次,稅率僅1%
,較一般的營業稅稅率5%低。
  國稅局官員指出,信義稽徵所在幾個月前便已注意五分埔商圈的情形,儘管目
前查定的稅額並不高,但查核的工作照做,同時也將積極與台北市政府,及當地商
圈的管理委員會協商,希望突破法令規定,變更地目規定,並輔導當地業者進行合
法的商圈登記。
  國稅局表示,今年接下來還將有其他的商圈查稅計畫,包括天母、士林北投商
圈等,都是未來可能的查稅對象。按照法令規定,營業人如果漏開統一發票,或在
統一發票上短開銷售金額,稅捐機關會就短漏開金額,按規定稅率計算稅額繳納,
還要處一倍至十倍罰鍰。一年內被查獲三次者,依規定將處分停業。

 (天哪!窗漏 牆漏 屋頂漏…)(2006/6/16)

●九十五年六月十七日 聯合報-(天哪!窗漏 牆漏 屋頂漏…)

  抓漏 就怕抓不到漏處 哪些可以DIY? 哪些可以自己抓?

  大雨下不停,如何解決家裡潮濕的問題,是許多人的居家大事,除了找「住宅
醫生」對症下藥外,如果能自行DIY,花小錢治大水,家裡不再濕答答,但是那些
漏水可以自己抓?

  窗台漏水,打矽利康膠補救

  窗戶、窗台接縫處必須密合,如果不夠密合,在雨天容易漏水。室內設計師建
議,最省錢的作法,就是打上矽利康膠,窗戶上緣也可以做雨遮,防止雨水滲透。
  矽利康膠一般用來填補漏洞,等矽利康凝固時就可形成密不透風的透明體。施
打矽利康,填滿縫隙,能解決滲水問題。
  如果是雨水潑進來,窗台可加雨遮,室內設計師劉嘉雯說,雨遮防漏效果很好


  不能DIY的窗台漏水

  超級興業室內設計總顧問許祥德說,窗戶漏水如果是窗戶四邊防水處理沒做好
,或地震時產生結構性裂縫,靠矽利康撐不久,因為矽利康只能止水、無法防水,
如果是結構性漏水,防水劑也只能治標,根本的解決之道還是要鋁窗換新,重新做
防水處理。
  但這部分涉及的工錢很多,他建議,買房時應要求建商提出鋁窗周邊防水施工
過程,確定防水工程很紮實,再下手去買,否則事後修漏,不但耗時費工,又要勞
心瘦荷包。

  室內漏水,判斷原因DIY

  如果是內牆漏水,先檢查管線,尤其先找水龍頭附近,根據經驗,一般漏水99
%都發生在水龍頭附近,尤其是彎頭接頭處,銜接點越多越容易漏水。
  懷疑管線漏水,第一個判斷方法:看水表。如果所有水龍頭都關緊,水表卻還
在動,顯然就是管線漏水,這是最簡單的判斷方法。
  劉嘉雯說,抓漏一定要停水才能抓;內牆想抓漏,先停止用水,不洗澡、不沖
馬桶;如是天花板漏水,請樓上先停止淋浴。停水一段時間後接著放滿水,或放水
前在水塔滴一些醬油或有味道、顏色的液體,就可從顏色跟味道來判斷水管漏水。

  屋頂漏水DIY

  家裡管線老舊,水排不出去,積水逆流,排水口湧出來,許祥德說,排水口要
清乾淨,基本上每個月都要用通樂通一下,做定期保養,此外,颱風來襲前,這個
動作也不可少。此外,不要讓附近的漂流垃圾堵住排水口,可以做個小圍欄,保護
排水孔,就可避免積水逆流。

  不能DIY的屋頂漏水

  許祥德說,有的屋頂漏水是因為防水層老舊滲水、或頂樓不當施工,比如裝水
塔、第四台發射器,螺絲打到地板防水層,防水層一旦破裂,就只好請專家來解決

  台灣防水網經理林鴻瑋說,屋頂防水層有兩種施作方式:一是利用PU防水材,
另一種是用防水毯。兩種價格差不多,每坪約5千元,但各有利弊,一般來說,PU
材質比較好,耐久夠強,也不像防水毯容易因地震而裂開,但PU施作環境要求很嚴
格,要很乾淨,容不下一顆沙粒或汙垢。此外PU容易偷料,比如應該鋪0.3公分,
但師傅如果只鋪0.2公分,也不容易用肉眼看出來。
  至於防水毯,易受地震影響,不過現在新技術已經做到有抗拉力的防水毯,只
是有沒有具抗拉力性,也無法由肉眼判斷,建議施作前先詢問清楚,並在保固書上
註明。

  預算怎麼抓?師傅怎麼找?

  抓漏,消費者面臨最大的兩個問題是:預算怎麼抓?該找誰來抓?

  超級興業室內設計總顧問許祥德說,依漏水嚴重性、範圍大小、施工便利性不
同,抓漏金額也不同,但抓漏一定要對症下藥,否則抓不到癢處,抓了還是白抓。
  一般抓漏的基本成本包括:出工天數+工具材料+施工方式+垃圾清理。師傅出
工費用一天基本工資至少3千元,以窗戶漏水為例,連工帶料一個窗戶至少要4千元
,若是屋頂漏水,根據台灣防水網的估計,不論使用防水毯或PU防水材,每坪連工
帶料約5千元。
  永宏防水工程指出,一般住家最常發生浴室漏水,以把底座打掉、浴缸拿掉、
做好防水、恢復貼上磁磚,平均價格約2萬2左右。
  如果是窗戶表面漏水,許祥德建議先用矽利康填補看看,矽利康一條70到150
元,加上矽利康槍,200元就能解決。
  如果問題出在結構,就要請專家來解決。許祥德建議消費者「貨比十家」,才
能確保不吃虧。一般請抓漏師傅勘查估價,原則上是免費的,消費者要問價錢、施
工天數、施工方式、完成恢復程度(是否補牆壁、恢復地磚)、有沒責任施工保固
期、公司信用程度,再依報價與公司信譽來挑選好的師傅。
  永宏防水工程表示,原則上工錢上下不會差太多,多找人估價比價,並找信譽
良好的老公司,可以避免被坑。
  為避免抓錯方法,許祥德建議可找不同的工班來談,因為漏水原因很多,而水
電、泥作、防水的專業各有不同,看到的問題可能也不一致,一般漏水從結構性、
施工導致或人為破壞都有可能。
  如果各工班指出的漏水原因都一致,就可能是漏水源頭,「如果是水塔漏水,
卻花大錢重做水電,不是花冤枉錢嗎?」避免當冤大頭,就是參考各種專業意見,
再從中判斷真正的漏水原因。

  小心「一人抓漏公司」「一年就倒公司」

  抓漏不要忘記保固。台灣防水網經理林鴻瑋說,坊間不少「一人抓漏公司」會
欺騙消費者,保固簽10年,但公司不到1年就關門,消費者反而求償無門,建議要
打聽清楚公司是否有登記、是否有經營的店面。
  劉小姐半年前發現屋頂漏水,找師傅來抓漏,花了20萬元後,近來下雨沒想到
漏得更嚴重,現在回頭找師傅解決,卻根本找不到人,該怎麼辦?
  林鴻瑋說,防水最講究保固書,一般抓漏會提供三年保固,壁癌也有一年到三
年的保固,屋頂甚至會保固5年,但有的抓漏公司會騙人,保固寫10年,甚至強調
「抓不漏才付費」,但發生問題後根本找不到人,或是趁機漫天喊價,消費者都要
提防。
  台灣防水網建議,找抓漏師傅一定要注意信譽,有公司登記、有經營的店面,
對自己的權益也較有保障。
  林鴻瑋舉屋頂防水毯為例,現在有抗拉力防水毯,一般無法用肉眼判斷是否能
抗震抗拉力,但保固書會附,有了保固書,在保固期間內,一旦再漏水,都可以無
償要求師傅解決。

 (新莊房價 漲相好看)(2006/6/16)

●九十五年六月十七日 經濟日報-(新莊房價 漲相好看)

  房價長期處於「後段班」的台北縣新莊市,受惠於去年副都心開發案重新啟動
,近一年來房屋每坪單價從16萬元飆升至20萬元附近、漲幅約20%。新莊建商指出
,當地人口將突破40萬大關,加上「一高、二快、三捷運」等交通利多,未來每坪
房價有機會上看25萬元,與板橋、永和難分軒輊。
  新莊長期因距離台北市區較遠,過去又是工業區重鎮,房價一直在低檔徘徊。
  去年,台北縣政府決議投入近百億元工程經費開發面積101公頃的新莊副都心
,期望與板橋新站特區共同成為大台北的雙子城,引進商用不動產,不但讓新莊房
價一口氣從前年的每坪16萬至17萬元,逐漸上漲至目前的19萬至21萬元,推案量也
大增,儼然成為房市一級戰區。
  目前,新莊主要建案圍繞在副都心周圍,光是中平路就有「御松閣」、「藝術
國寶」、「巴黎世紀」、「台北君悅」四個建案對打,房價是一個開得比一個高,
每坪挑戰20萬元。
  經營新莊房市20餘年的碧瑤建設總經理許耀堂說,新莊生活機能自給自足,就
業機會多,居民外移意願不高,房市主要客源光是本地客就佔七成以上。
  冠龍廣告總經理許榮村表示,新莊房價上看25萬元,主要有幾個原因,包括副
都心開發進行中,有板橋新站特區的成功前例,新板特區房價已漲至每坪35萬至40
萬元,新莊房價相對偏低,沒有理由不漲。
  其次,交通建設的大力加持,除既有的第一、二省道、中山高、特一號道路外
,又有捷運新莊線正施工中、機場線(發包中)、環狀線(已定案)及北縣60米特
二號快速道路(施工中),將陸續在民國98年以後完工通車,這些環繞在新莊副都
心的重大建設,正是區域房價回溫的火苗。
  許榮村說,新莊購屋客層不少來自中南部,頗多是勤儉致富者,偏好精華地段
的黃金店面,大馬路旁的房子比巷內的住家更受歡迎,和台北市、板橋、中永和等
地的居民較喜愛購買巷內住家大異其趣,因為新莊人覺得「買大馬路旁的房子比較
有價值」。
  此外,這兩、三年房貸利率處於低檔,讓新莊的三房產品坪數放大至36坪左右
,連同車位總價約700萬元,讓購屋年齡層明顯下降。
  許耀堂說,以往輔仁大學以東被稱為上新莊、以西稱為下新莊。上新莊房價比
下新莊每坪高出2萬至4萬元,兩區客源各自獨立,但受捷運新莊線總站設在下新莊
影響,這種情形有逐漸被打破的現象,兩地房價差距將縮小、客源會逐漸擴大。


新莊副都心周邊房價比較
────┬────────┬───┬───┬───
案名 │ 地址 │ 建商 │ 坪數 │ 表價
────┼────────┼───┼───┼───
御松閣 │中平路377巷 │翔 富│32至50│19.3
────┼────────┼───┼───┼───
藝術國寶│中平路357號對面 │金碧瑤│32至76│19.5
────┼────────┼───┼───┼───
巴黎世紀│中平路377巷19號 │凌 陽│21至50│21.0
────┼────────┼───┼───┼───
台北君悅│中平路256號對面 │精 業│24至47│21.5
薋薋薋薋
單位:萬元/坪
資料來源:住展雜誌

 (外資炒房 搶搭最後列車)(2006/6/15)

●九十五年六月十五日 工商時報-(外資炒房 搶搭最後列車)

  中國大陸官方的宏觀調控大刀即將揮向外資機構,市場氣氛日趨緊張。為此,在
具體政策推出前夕,包含摩根士丹利在內的外資機構正加快了房地產方面的收購動作
,其中又以上海地區最為明顯。
  為了「內外一視同仁」,大陸宏觀調控政策準備延伸到外資身上。大陸建設部、
外匯管理局等多個部門正準備採取行政、稅收等多方面手段,對外資購買大陸房地產
的資金流入進行管理,相關部門正著手制定針對外資進入房地產市場的管理措施,同
時對於外商購併大陸房地產企業也會做出規定,預計政策很快就會推出。
  另外,上海市相關部門官員日前也透露,對於境外企業在沒有商業活動的情況下
,在上海大肆買樓,導致房價攀高的情況,將推出相關政策。
  眼見市場傳聞即將化為政策推出,最近外資機構反而吹起了一股搶吃「最後晚餐
」的風潮,加快對大陸房產項目的收購動作,這種現象又以上海最為明顯,其中,知
名的外資機構摩根士丹利動作最讓人側目。
  最近摩根士丹利一出手,就以超過七.五億元人民幣(下同)的價格收購位於上
海華山路區域的華山夏都A幢,知情人士透露,該交易已基本敲定。之前摩根還花了
大約七億元的代價,購買上海浦東陸家嘴中央公寓的四棟住宅。
  動作加快的不只摩根,美國高盛以七千萬美元買下上海虹僑花苑酒店式公寓;來
自中東的基金公司以六億元買了上海翠湖天地其中一棟物業;而擁有美國、印尼、香
港背景的基金業者也花了約一億美元,買下上海盛捷高級服務公寓。外資機構趕在調
控政策推出前搶買的心態十分明顯。
  不過,對於外資機構在上海大肆購房的動作,在大陸房地產業工作多年的新加坡
德盛集團董事總經理張永河卻有另類看法。
  他指出,早在今年年初,摩根士丹利等外資機構就已鎖定某些大陸物業,準備以
此在香港發行Reits,不過當時大陸當局擔心此舉將造成房價衝高,一方面對外資進
行「道德勸說」,一方面則扣住外資購房的批文不放。
  因此,張永河認為,目前媒體披露的外資機構在上海買房的消息,應該是先前被
扣的批文已經下來,所以才有購房的動作。不然以外資機構評估嚴密的作風和動輒數
以千萬美元計的投資來看,他們不會像散戶一樣,因為調控政策要推出,就趕忙大舉
收購房產。


外資機構近期在滬購地概況
─────────────────────────────────────
外資機搆名稱 地點/收購 收購價碼
標的名稱
─────────────────────────────────────
摩根士丹利 上海華山路區域 超過人民
的華山夏都A幢 幣7.5億元
─────────────────────────────────────
上海浦東陸家嘴 約人民幣
摩根士丹利 中央公寓的4棟 7億元
住宅
─────────────────────────────────────
美國高盛 上海虹僑花苑 7千萬美元
酒店式公寓 以上
─────────────────────────────────────
中東基金公司 上海翠湖天地 人民幣
其中一棟物業 6億元
─────────────────────────────────────
Cargill集團 上海南匯的 -
24棟別墅
─────────────────────────────────────
擁有美國、印 上海盛捷高級 約1億美元
尼、香港背景 服務公寓
的基金業者
─────────────────────────────────────
製表:李書良


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 (保險+信託 房貸新招)(2006/6/15)

●九十五年六月十五日 經濟日報-(保險+信託 房貸新招)

  保險金信託房貸上市;貸款人若身故,家屬不須償還房貸,且透過信託,保險
金可妥善照顧受益人…

  房貸殺低利率已經不夠看,銀行為衝刺房貸業務,近來結合房貸、保險及信託
推出「保險金信託房貸」,先透過保險讓借款人的家人不必負擔償還房貸壓力,再
透過一層信託,將保險金作事前妥善規劃,不但達到照顧受益人的作用,也有財產
保全及稅務規劃的好處。
  保險金信託房貸的架構為,由保險受益人與銀行簽訂一個自益性質的「保險金
信託契約」,以自己(信託委託人)為信託受益人,之後萬一保險事故發生,保險
金將匯入信託財產專戶,由信託專戶按期繳納前述房貸本息,並給付受益人生活費
用。
  舉例來說,小明為讓家人無後顧之憂,購屋時選擇保險金信託房貸,共保了50
0萬元壽險和500萬元意外險,之後不幸身故,1,000萬元的保險理賠便會進到銀行
信託專戶。
  如果小明的家人每月的房貸加生活費共需5萬元,1,000萬元的保險理賠便可以
支應200個月約17年的時間,如果再加上投資的收益,甚至可延長到近20年。
  銀行建議,若貸款人為家庭主要所得來源,就適合辦理保險金信託房貸。如過
去一般的觀念是家長替年幼的子女規劃,但也可以反過來,年輕有工作能力的子女
替年邁的父母規劃。
  由於保險金信託,主要目的是保障保險理賠金能夠專款專用,達到照顧受益人
目的,銀行建議,信託期間的長短,可以受益人的財產管理能力作考量。
  至於信託財產的管理及運用方法,可依資金屬性做適當規劃,主要是投資在較
為保守及穩健的金融商品上,如銀行定存、國內債券型基金等,可依個別契約來約
定。
  費用方面,銀行指出,包括簽約時一次收取的手續費;依保險金額級距計算的
信託管理費,約為保險金的0.2%至0.4%不等;如果要修改契約,銀行提供每年免費
修改一次,但超過一次則要收費;若要解除契約,還有一筆契約解除費。如果以1,
000萬元保額計算,約需多付5萬元費用。


             有沒有信託,差在哪?
────┬────────────┬──────────────────
房貸類型│   保險金信託房貸 │       保險型房貸
────┼────────────┼──────────────────
費  用│信託費+保費      │保費
────┼────────────┼──────────────────
保障期間│信託部分可以受益人的財產│年繳型保障金額固定不變,躉繳型逐年遞
    │管理能力考量      │減
────┼────────────┼──────────────────
保障型態│保障事故發生時,保險金將│貸款人(被保險人)發生保險事故後,房
    │匯入信託財產專戶,由信託│貸餘額將由保險公司負責清償,剩餘金額
    │專戶按期繳納前述房貸本息│歸還法定繼承人
    │,並給付受益人生活費用 │
────┼────────────┼──────────────────
適合族群│貸款人為家庭主要所得來源│為單薪收入家庭或所得偏重一方的購屋者
    │,且父母年老或子女年幼者│所設計
薋薋
資料來源:玉山銀行

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 (斜屋頂建築 禁搭鐵皮屋)(2006/6/15)

●九十五年六月十四日 自由時報-(斜屋頂建築 禁搭鐵皮屋)

  台北市政府繼去年放寬保護區及農業區興建農業建築物的建蔽率及樓層後,昨日
通過農、保區建築物及有頂蓋農業設施「斜屋頂設置辦法」,作為配套措施,近口公
告實施,民眾未來可依規定,申請改善居住環境及生活品質。
  市府為提升農戶居住品質與形塑農舍整體景觀,去年底修正發布土地使用分區管
制規則郃分條文,將保護區及農業區興建農業建築物,建蔽率限制從基地面積的5%
放寬為10%,樓層高度限制從2樓放寬為3樓,若以民眾擁有土地100坪試算,可使用
樓地板總面積從10坪增為30坪,是原來的3倍。
  市府都市發展局依新修土地管制規則制定斜屋頂設置辦法,明定斜屋頂高度從基
地地面至屋頂最高點,垂直高度最高為10.5公尺;屋頂斜率介於最大45度、最小約30
度之間。
  斜屋頂面應以面向主要聯絡道路為原則;建材以採用竹、木、瓦、石等建材為原
則,若用金屬或其他材質,也要維持類似質感,不得有鐵皮屋而破壞景觀。
  該辦法還規定,斜屋頂附設水塔、空調、視訊、機械等設施物及屋面排水,應配
合建築物作整體規劃設計,因地形特殊等情況,得專案報請市府核准後興建。
  市府近日公告實施這項辦法,在不違背建築法等相關法規的情況下,農、保區內
居民可申請興建(含新、增、改、修建)符合自然地景及環境景觀的房屋。

 (在大臺北購屋痛苦ㄚ哭)(2006/6/14)

●九十五年六月十四日 工商時報-(在大臺北購屋痛苦ㄚ哭)

臺北市購屋痛苦指數表

區 域 95年4月平均 35坪房屋 購屋痛苦
房價(萬元/坪) 總價(萬元) 指數(年)
─────────────────────────────────────
大同區 34.10 1193 14.4
萬華區 35.20 1232 14.9
中正區 52.90 1851 22.3
中山區 51.02 1785 21.6
松山區 49.10 1718 20.7
大安區 59.63 2087 25.1
信義區 56.01 1960 23.6
士林區 47.61 1666 20.1
北投區 39.26 1374 16.6
南港區 30.02 1050 12.7
內湖區 34.18 1196 14.4
文山區 33.25 1163 14.0
臺北市 43.52 1523 18.4
─────────────────────────────────────
說明:1.房價為預售屋房價。
2.房屋總價以35坪3房為標準。
3.購屋痛苦指數=(房屋總價/夫妻平均年收入),
相富X年才買得起一棟房子。
4.夫妻平均收入按行政院主計處公佈的2005年
「職業別受雇就業者平均每月主要工作之收入」
統計,30∼34歲平均每月工作收入為34562元
雙薪夫妻年所得約為82.9萬元。
資料統計:住展雜誌

 (自用住宅重購退稅優惠 切莫稅著)(2006/6/14)

●九十五年六月十四日 自由時報-(自用住宅重購退稅優惠 切莫稅著)

  近來房地產市場交易蓬勃發展,民眾為了提升居住品質,以小屋換大屋,或由郊
區換到繁華區域的情形普遍,財政局昨表示,為避免因賣舊屋土地課徵土地增值稅,
影響購買新屋土地的資金運用,打算換屋的民眾,可以及早規劃自用住宅用地重購退
稅,將賣舊屋土地所繳納的土地增值稅申請退還,為自己增加購買新屋土地的資金。
  財政局長紀聰吉進一步指出,要符合自用住宅重購退稅的條件有以下各點:
  一、新屋的土地移轉現值總額,必須超過賣舊屋的土地移轉現值總額扣除所繳納
上地增值稅後有餘額,才能退稅。
  二、原出售舊屋土地及購買新屋土地的所有權人心須是同一人,如果賣掉先生名
下的土地後,另以太太名義買進新土地,就不能辦理退稅。
  三、原有土地的房屋在簽約買賣之前一年內,須符合自用住宅條件,就是必須沒
有出租或營業使用,土地上的房屋是本人或配偶、直系親屬的名義,而且要有上開人
員之一設立戶籍。
  四、新買土地的房屋同樣須符合上述自用住宅條件。
  五、原出售土地及新買土地適用自用住宅的面積,須為都市土地300平方公尺或
非都市土地700平方公尺以內。
  六、不論先買後賣或先賣後買,買賣時間必須在2年內。
  七、如果先買新屋,再賣出舊屋,在購買新屋時,舊屋要符合自用住宅的條件。
  該局呼籲民眾,重購退稅的新購土地從買入後5年內,都必須作自用住宅使用,
不能改變用途、出租他人或遷出戶籍,也不可以移轉他人,包括夫妻間的贈與,否則
會被追繳原退還的土地增值稅,如有疑問,可電洽:23949211轉181或182,也可上網
(網址:https://www.tpctax.gov.tw)查詢。

 (申請信貸 找原房貸銀行)(2006/6/14)

●九十五年六月十四日 經濟日報-(申請信貸 找原房貸銀行)

  利率可減5個百分點 還可延長還款期

  銀行消金業務緊縮,民眾貸款愈來愈難。銀行主管建議,有資金需求者可向原
房貸銀行申請信貸,不僅可省下5個百分點以上利率,還可延長還款期。
  像是子女的學費、投資理財、旅遊基金,眾多的資金需求怎麼向銀行借款最划
算?
  由於年初消金風暴尚未解除,銀行審慎放款,若民眾有信貸需求,除了受限負
債比不得超過22倍以外,信貸利率還得視人而定。
  例如北商銀的菁英客戶(任職於前1,000大企業),若徵提保證人,信貸利率
約在3%至6%間,非精英族群,目前難獲貸款。上海商銀則將信貸區分為三大群,若
是公教人員以及任職於1,000大企業,利率從3.08%起跳,房貸戶與薪轉戶約是5.08
%,一般民眾則是8.08%。
  各銀行的信貸利率不一,銀行主管表示,想要取的較低的利率,最好回原房貸
銀行申請,可望沾房貸的福,取得較低利率。若與新銀行申請信貸,利率就無法從
寬。
  北商銀主管指出,如果一開始申請房貸就申辦理財型額度,未來使用信貸額度
就可享有3.2%的利率,若是還款一段時間後,才申請信貸,利率約介於5.5%到7.5%
。至於額度,就以房貸減掉增值稅後的淨值計算。
  上海商銀也表示,申請房貸時就一併辦理回復型額度,還多少就可借多少,不
動用不計息,利率約在3.5%。比起一般8%到12%信貸,利率省下5個百分點以上。
  像是估價可貸500萬元的房貸,民眾若只需要取得300萬元的貸款,其餘的200
萬元就可申請為回復型額度,當有資金需求時,就可隨時動用,不動用也不會計息

 (買屋好?租屋好?)(2006/6/13)

●九十五年六月十日 經濟日報-(買屋好?租屋好?)

  新婚族的煩惱

  看著房市愈來愈熱,身邊許多已屆適婚年齡的朋友最近也紛紛砸錢買房,準備
結婚的邱小明近來也在盤算,是否要買間房做為新屋?不過由於資金有限,收入也
還不穩定,邱小明又擔心,一旦購屋後將使得生活壓力更沈重,因此考慮先用租屋
的方式因應。

  年成本法,估算兩者差異

  到底是購屋自住划算?還是租屋來住划算?要怎麼比較出兩者的實際差異,認
證財務顧問師(RFC)黃振源說,利用年成本法估算,把租屋的租金、押金和購屋
的自備款、房貸利率考慮進去,就可初步計算出兩者的成本。
  舉例來說,邱小明看上一間位於台北市文山區新蓋好的大廈九樓,屋主可租可
售,若是租屋的話每月租金2萬元,押金三個月,若購屋總價800萬元,500萬元可
貸款,房貸利率以2.8%,存款收益以1年期定存利率2%計算,自備款300萬元。
  如果邱小明租屋,並考量押金與自備款的機會成本,一年下來租屋成本為24.1
2萬元(2萬租金×12個月+2萬押金×3個月×1年期定存利率2%)。如果邱小明購屋
,年成本則為20萬元(300萬×2%+500萬x2.8%)。
  黃振源說,以邱小明的情況為例,購屋比租屋划算,但還要考量其它因素,首
先是房租每年都會調整,購屋後成本卻很固定;另一項因素是房貸和房租所得扣除
額不同。
  自用房貸利息年扣除額30萬元,房租扣除額僅12萬元,如果邱小明所得稅率級
距為21%,購屋比租屋每年所得稅省稅效益好,以邱小明的例子,購屋利息是14萬
元,房租扣除額僅12萬元,購屋可省下4,200元(2萬元x21%)所得稅款。
 
  房市好壞,也要納入考量

  此外,也要考慮房價未來是不是看漲,如果目前計算出來的結果是購屋較划算
,但未來房價有可能走低,也要考慮資產縮水的效果,如果房價可能走高,當然選
擇購屋划算。
  黃振源說,利率高低也需要衡量,如果未來利率漲到1年期定存3%,房貸利率4
.5%,邱小明購屋年成本超過30萬元,通常房租有一定的僵固性,假設租金不變的
話,租屋就變得比購屋划算。
  黃振源說,購屋後可支配的現金減少,也可能失去其它的投資機會,這就是機
會成本的問題。如把所有積蓄都投入此自用住宅,若已婚,未來子女出生生活費用
勢必增加,未來幾年還可能會沒有多餘的錢供投資,做其他理財目標,例如子女教
育金規劃及退休養老的規劃。

  政府優惠房貸 不優惠

  中央銀行前年起連續升息,號稱提供「優惠」的政府優惠房貸利率已來到2.98
%,已經高出許多大型行庫推出的指數型房貸利率,許多新貸戶正面臨是要選擇政
府優惠房貸,或者放棄這項優惠,直接選擇銀行業者推出的貸款方案的兩難。銀行
主管說,如果可以在五到八年就還清貸款,其實不必選擇政府優惠房貸,反而比較
划算。
  以目前各家銀行的房貸利率報價來看,前半年利率低於2%的銀行中,台灣企銀
、彰銀都不收轉貸違約金,一銀則與房貸戶約定兩年內不得塗銷抵押權設定,否則
要收取剩餘本金1%的違約金。
  至於各行庫低利房貸第三年起的利率水準,以土銀、台銀最低,分別是2.62%
跟2.85%,復華銀也是2.85%,台灣企銀3.02%,彰銀跟一銀則分別要3.15%跟3.225%

  若假設市場升息已到尾聲,政府優惠房貸和大型行庫的利率都不再調整,以房
貸金額250萬元,貸款七年就清償為例,如果選擇政府優惠房貸,第一到第七年利
率都是2.98%,那麼每月還款本息為3.3萬元,合計七年84期總繳款利息為27萬2,86
2元。
  如果找大型行庫的優惠指數型房貸,前兩年利率1.9%,第三到第七年利率2.8%
,則前兩年每月還款的本息為3.18萬元,兩年繳利息共8萬2,669元,本金已還68萬
723元,還有餘額1,81萬9,277元。至於第三至七年每月還款本息微幅提高到3萬2,5
27元,五年繳息共13萬2,418元,本金共還了1,81萬9,277元。合計七年下來共還利
息21萬5,087元,等於比政府優惠房貸省了5.7萬元。
  由於銀行曾統計多數房貸其實在五到八年內就會被還清,若是這類房貸族,即
使不靠政府的優惠房貸,也可以從業者推出的低利房貸中受惠。

 (現在的房價 吃人夠夠)(2006/6/13)

●九十五年六月十日 聯合報-(現在的房價 吃人夠夠)

  戴德梁行總經理顏炳立痛罵 房價已反映到2008年

  豪宅表價越開越高,中古屋房價持續飆高,戴德梁行總經理顏炳立痛罵:「現
在的房價沒有天良,吃人夠夠。」房價會不會再飆高?學者說升息、政爭都是疑慮
,房價漲幅有限。
  顏炳立昨天說,現在房價已經反映到2008年,現在房市買氣沒有那麼好,看不
到動能,就只有小套房在搖旗吶喊,把買氣維繫住。習慣用衣服形容房市的他說,
小套房包裝成小豪宅,就是用內褲的布料「蓋」出西裝的價格,「一坪70萬元的小
套房,沒有天良!」
  對於想買房子的人,顏炳立建議戒急用忍,因為現在追高是拿自己的錢「幫政
府拚經濟」,現在房市價漲量縮,代表只有少數人在玩、在撐盤,雖然大家都想買
房子,但心裡也都在遲疑,賣方開價買方不認同,「天價之外還可能再創天價嗎?
」他說不少指標都顯示房價的不合理,下半年可能會震盪盤整。
  不過顏炳立也說:「利率不升,房價不死」,下半年的疑慮是利率與政爭,目
前房市沒有太大的下跌空間,但也沒有太大的動能,買屋自用的人,就當拿錢出來
幫政府拚經濟,至於投資型的購屋人,「現在進場追高,還會有利潤嗎?」
  政大地政系教授張金鶚說,房價基本上跟地價、成本、供給需求有關,現在大
家只注意到房價上漲,卻沒有討論到品質,未來房價微幅上漲很合理,不過如果利
率升得又快又急,恐怕會帶來衝擊,但每個區域會有不同的影響。
  玄奘大學教授花敬群說,其實豪宅價漲對一般人的帶動效果沒有那麼強,因為
不少個案價格開高是產品成本產生的附加價值,只是多數人以為房價要上漲了的集
體效應,才讓房價不斷走揚,花敬群分析,只要沒有過度的負面力道,接下來的房
市上漲是必然的,只是幅度有限,加上沒有新利多,現在市場在搶最後一波,搶過
之後市場回穩緩漲是可能的趨勢。

 ●九十五年六月十日 經濟日報-(量身定做你的房貸!)(2006/6/13)

●九十五年六月十日 經濟日報-(量身定做你的房貸!)

  台北市國有地飆出天價,房地產業者更喊出兩岸三通的題材來激勵房市景氣,
有購屋意願的民眾愈來愈多,不過多數民眾在面對琳琅滿目的房貸方案時,恐怕都
會有面臨難以抉擇的時候,加上辦理房貸時本來就要注意的利率、違約金、帳管費
等林林總總的支出,恐怕更讓沒有貸款經驗的民眾頭昏腦脹。
  以選擇房貸方案來說,銀行個金部主管指出,如果只有單純的省息要求,對一
般民眾來說,最簡單的方法是只要考量還款期間的長短,來選擇是要指數型或遞減
型,如果有其它的財務需求,再選擇其它「進階版」的房貸。

  只想省息的你

  選擇遞減型,還款期限較長;十年內若可還清,就選指數型…

  有意購屋的民眾,現在到銀行看看業者推出的各種房貸,就可以發現有指數型
、理財型、保險型、CAP型、遞減型、抵利型和雙周繳款型等,種類多到令人眼花
撩亂。
  在這麼多的方案中,如何挑到對自己最有利的房貸?玉山銀行個金部主管說,
如果只想省息,可以先選出指數型和遞減型兩種,若還款期限較長,需要20年左右
才能還清,就可以選擇利率逐步調降的遞減型來保障之後的利率風險,如果十年以
內可以清償,其實最簡單的指數型房貸就可以滿足需求。

  想借貸投資的你

  理財型利率4%起跳,還款本金可轉換為循環額度,隨時動用…

  至於其它房貸種類,由於多數銀行都會同意讓房貸戶在一般房貸之外,同時搭
配其它方案使用,銀行主管建議,這部分就依照自己的需求選擇搭配即可。
  以理財型房貸來說,與一般房貸的主要差異在於一般房貸還款後的本金不能動
用,理財型房貸的還款本金(包括每月攤還之本金及提前部分還款之本金)則可以
轉換為循環額度,可隨時動用、按日計息。
  銀行指出,想要借貸投資,理財型房貸算是市場上利率較低的借款工具,利率
約4%起跳,雖然比一般房貸利率高出約1至2個百分點,但相較於證金公司提供的股
票融資利率約在6%、7%或者是小額信貸高於10%的水準,利率還是較低。
  
  單薪收入的家庭

  保險型結合房貸壽險,被保險人意外身故,房貸將由保險理賠金清償…

  保險型房貸則是結合房貸與壽險,適合單薪收入家庭或所得偏重一方的購屋者
所設計,當貸款人(被保險人)意外身故或全殘時,房貸將由保險理賠金清償,清
償後剩餘的保險金額將歸還被保險人的法定繼承人,真正做到讓貸款人及其家人無
後顧之憂。
  CAP型和遞減型都強調替客戶規避利率風險,其中CAP型就是將利率訂一個上限
,在若干年內利率若是超過,則房貸利率等於這個上限;若是低於上限,則以指數
型房貸計算利率。
  遞減型則是依據顧客繳息情形提供利率回饋的房貸產品,只要顧客每月按時繳
息,就可享有利率減碼優惠。有長期貸款需求者,選擇這類產品最能規避長期的利
率風險。

  帳目清楚的你

  抵利型最速配,手上可留有部分資金作現金管理或投資…

  抵利型是指銀行另外提供一個約定不計息活存帳戶搭配使用。客戶房貸帳戶中
的貸款餘額,將會自動與約定活存帳戶中的存款餘額(即為可免息額度)相減,並
以相減後的餘額按日計息。這個按日所累積的利息,就是客戶當期應繳房貸利息。
  銀行指出,習慣有個別分開的貸款帳戶及活存帳戶、帳目較為清楚的人;或者
希望手上同時留有部分資金作現金管理或投資的人,和抵利型房貸最速配。
  至於業界最新推出的「保險金信託房貸」,則是指顧客向本行申辦房貸,同時
投保保險商品,並由保險受益人與銀行簽訂一個自益性質的「保險金信託契約」,
以自己(信託委託人)為信託受益人,待保險事故發生時,保險金將匯入信託財產
專戶,由信託專戶按期繳納前述房貸本息,並給付受益人生活費用。
  
  比較還款方式的你

  本息平均攤還法,最多房貸戶青睞;本金平均攤還法,還款金額倒吃甘蔗…

  除了銀行推出的各種房貸方案外,歸納銀行業者目前設計的還款方式,包括有
本金平均攤還法、本息平均攤還法、雙周還款法和還本寬限期法等。
  其中房貸戶最常選擇的是每月還款金額固定的本息平均攤還法,由於每月支出
金額固定,對一般家庭來說較好控制預算。選擇本息平均攤還法在剛開始還款時,
每月還款金額中屬於本金部分較少,利息較多,但之後本金逐漸增加,利息減少,
每月還款金額還是固定。
  本金平均攤還法則是把每月攤還的本金固定,由於總額隨著房貸餘額減少,所
以利息也跟著遞減,這種方法剛還款時負擔較重,但之後還款金額可以逐漸減少。
  比較本息均攤和本金均攤,如果年期、貸款金額和利率相同,剛開始本金均攤
還款金額會較多,之後逐年遞減,本息均攤則從一開始到最後一期還款金額都相同

  如果買房子又不想一開始就背負沉重的還款壓力,或者還需要一筆支出來買傢
具或修繕房屋,玉山銀行個金部協理萬水平建議,選擇另一種還本寬限期法,這種
還款法較適合在寬限期後有一筆其他收入或投資報酬者,因寬限期過後,要回到以
本息平均攤還的方式,負擔會比開始就選本息均攤來得重。


                各類型房貸比較
────┬──────┬──────┬───────┬─────────
房貸名稱│利率計息方式│ 主要功能 │  市場行情 │  適用族群
────┼──────┼──────┼───────┼─────────
指數型 │定儲利率指數│利率最透明 │2.3%~3.5% │十年內可還清房貸者
    │+固定加碼利│ │ │
    │率,如房貸機│ │ │
    │動利率3.58%=│ │ │
│2.01%+1.57%│ │ │
│,利率會隨市│ │ │
│場行情機動調│ │ │
│整 │ │ │
────┼──────┼──────┼───────┼─────────
理財型 │以指數型房貸│房貸已償還的│3.5%~4% │有額外資金需求、理
    │利率設計,但│本金可以再循│ │財需求者
    │固定加碼的部│環動用,靈活│ │
    │分較一般指數│資金調度 │ │
    │型高 │ │ │
────┼──────┼──────┼───────┼─────────
CAP型 │保障顧客的指│替房貸的利率│CAP約設在4.7% │還清期限超過十年者
│數型房貸利率│保險 │ │,可規避長期利率風
│在特定期間內│      │       │險
│不會超過某的│ │ │
│上限 │ │ │
────┼──────┼──────┼───────┼─────────
壽險房貸│以指數型房貸│替未繳清的房│2.3%~3.5%   │單薪收入家庭或所得       
│利率設計  │貸保險 │ │偏重一方者
────┼──────┼──────┼───────┼─────────
遞減型 │對正常繳息者│正常繳息者可│2.3%~3.5% │利率隨貸款年期遞減
│提供加碼利率│占便宜 │ │,適合還款期限超過
│遞減優惠  │      │       │十年者
────┼──────┼──────┼───────┼─────────
抵利型 │存款愈多,房│替有閒置資金│2.3~3.5%   │習慣有個別分開的貸
    │貸不算利息的│者省息   │       │款帳戶及活存帳戶,
    │額度就愈高 │      │       │帳目較為清楚的人
薋薋薋薋
資料來源:銀行業者

 (二親等內買賣屋 留意贈與稅)(2006/6/12)

●九十五年六月九日 經濟日報-(二親等內買賣屋 留意贈與稅)

  台南市王先生問:二親等以內親屬間買賣不動產,是否有課徵贈與稅問題?

  南區國稅局台南市分局答覆:二親等以內親屬間財產的買賣,應以贈與論,課
徵贈與稅,除非能提出已支付價款的確實證明,且該支付的價款非由出賣人貸與或
向他人借得,始免課徵贈與稅。舉例說明,兩兄弟間買賣房屋乙棟,若買方提出已
支付價款證明,並主張該價款不是由出賣人貸款或提供擔保向他人借得,經國稅局
查證屬實,免課徵贈與稅。若買方支付價款,主張係部分現金,部分等到不動產移
轉登記後,再持該不動產向銀行申辦貸款支付,經國稅局查證買受人的所得及資力
足以償還貸款,會先依買賣案件認定,以便雙方辦理過戶登記,但是國稅局對貸款
資金流向將予列管追蹤,如經查得資金有回流情形,將補徵贈與稅,請納稅人注意

 (抵押權變更 跨所登記)(2006/6/12)

●九十五年六月九日 聯合報-(抵押權變更 跨所登記)

  台北市各地政事務所,本月15日起將增加抵押權變更登記、預告登記及塗銷預
告登記等跨所辦理服務,民眾可多加利用。

 ●九十五年六月十日 中國時報-(放棄北市 北縣購屋空間更寬廣)(2006/6/12)

●九十五年六月十日 中國時報-(放棄北市 北縣購屋空間更寬廣)

  嫌臺北市房價貴的離譜?房仲業者建議,何不試試鄰近的深坑、土城、汐止、蘆
洲?北縣購屋空間更寬廣,除挑選氣息相通的居住環境外,跟著捷運走可確保區域發
展性,房價易有保值與增值潛力。
  信義房屋企研室協理張欣民表示,看好北縣深坑、汐止的投資價值,深坑荷信義
快速道路聯絡,上快速道路後,開車十、至十五分鐘可達信義計畫區。
  張欣民表示,不少人多對深坑有一定的刻板印象,導致該區房價漲幅小、相對便
宜,目前新成屋每坪約十五、十六萬元,中古屋十一、十二萬元,但深坑最好有車子
代步,市區道路較狹窄為缺點。
  員山子分供道發威,汐止近五年沒淹水,也為房仲推薦的低價購屋區,房價與深
坑差不多,民眾可依上班地點選擇,例如靠近南港、內湖一帶,可就近先到汐止選房
,若在大安、信義區,深坑購屋當然較方便。
  中信房屋副總劉天仁表示,北縣板橋、汐止近三年來中古屋房價漲幅近二十五%
,有捷運通過的新店市漲幅不到十%,土城、永和市出入北市的交通同樣方便,漲幅
約十五%,包括土城海山站、中和永安市場站等,都是優先推薦區。
  不管臺北市或臺北縣,跟著捷運走成為購屋的安全原則,只要捷運有到,哪一站
上車的差異性其實不大,土城線甫通車,三十分鐘內可達臺北車站,沿線的中古屋價
格又比通車多年的淡水線、板南線等便宜,每坪價差可達十萬元,更是房仲一致推薦
的捷運概念區。

 (房市熱 房仲年薪100萬唾手可得)(2006/6/11)

●九十五年六月九日 中國時報-(房市熱 房仲年薪100萬唾手可得)

  畢業季將到,房仲業以百萬年薪向新鮮人招手,業者指出,今年新進的經理人,
高達三成因背負卡債、房貸等各類債務,衝著房市交易活絡,希望進入高薪行業趕快
還債,房仲主管開玩笑,沒想到房仲業也能幫忙解決社會問題。
  全台房市自92年復甦,根據永慶房屋統計,台北縣市平均中古房價從每坪不到20
萬元,上升至27萬元,漲幅達三成五,平均總價1172萬元,房仲經理人的佣金收入自
然可觀,例如成交一間一千萬元屋件,房仲可獲50萬元仲介費,其中12%至50%為經
理人獎金,少則有6萬元,高則有25萬元收入。

◆ 永慶直營店長破300萬

  房市交易熱絡,靠賣房子年薪百萬元早不是夢,永慶房屋去年直營店店長平均年
薪首度破300萬元,永慶房屋人力資源部協理胡修遠表示,高薪的招牌尤其讓中南部
新鮮人趨之若鶩,佔新進經理人四成,不過也因離鄉背井,工作比「北部人」經理人
更積極。
  去年底因現金卡、信用卡引發雙卡債務風暴,胡修遠表示,透過求職訪談發現,
今年求職的新進人員中,高達三成不是自己,就是家人背負各種債務,想力拼還債,
為以前沒有的現象。
  近年房仲業積極轉向科技化產業,例如太平洋房屋昨推出「衛星定位」系統,民
眾看屋不滿意沒關係,可透過12顆衛星隨時定位其他屋件或商圈,由經理人手中的3G
配備PDA螢幕瀏覽詳細地圖,再決定要不要去看,大幅提高看屋效率,房仲業成電子
相關科系畢業生的另一熱門產業。
  以永慶房屋為例,今年新人招募中,四成為資訊理工科系畢業生,目前75位店長
中,也有逾五成為電子資訊科系畢業。

◆ 背債族紛加入 力拼還債

  除興趣、學科外,房仲調查發現,火象星座最適合賣房子,永慶房屋分析經理人
的生日、個性,發現牡羊座、獅子座、射手座等火象星座佔整體人數26%居冠,其中
射手座就佔了一成,胡修遠解釋,可能是這些星座有平易近人、行動派、善交際的特
色,不過想年入百萬元,還是得吃苦耐勞。
  房仲業者表示,相較於大陸房仲業重視國際語文的程度,每家店都會配置一至二
位外語的經理人,台灣房仲經紀人的語文能力明顯不足,建議新鮮人可多加強自己的
語言能力、培養國際觀,預估有很大發揮空間。

 (買房逾兩戶 頭期款最少繳四成)(2006/6/11)

●九十五年六月八日 工商時報-(買房逾兩戶 頭期款最少繳四成)

  備受外界關注的購買兩套及以上住房頭期款比例近日就要見分曉。大陸媒體引述
銀行界人士表示,新政公布後,銀行勢必採取頭期款隨購房套數「水漲船高」的做法
,已有銀行設定,將對購買兩套以上住房者,執行最低四成的頭期款比率。
  中共九部委關於房地產調控實施細則頒布後,各商業銀行和稅務基層單位還未接
到總行的操作細則,預計本月中就會有結果。
  一位國有商業銀行負責房貸人士宣稱,近期以來銀行接獲很多諮詢電話,消費者
對於如何界定第一、二、三套房子表示疑惑。對銀行要在執行國家的調控政策及兼顧
信用良好的客戶權益之間,業者表示相當頭痛。
  根據中共人民銀行上周頒布新政,購房面積在九十平方米以上,且購房為自住需
求的借款人執行兩成的頭期款比例,如果不符合這兩項條件,統一執行三成比例。
  目前有消息傳出,有商業銀行要對第二套、第三套及以上的購房者,執行四成的
頭期款比例。不過,究竟要以個人名義或以整個家庭成員計算?利率是否給予優惠?
都還無法確定。
  這位人士說,房貸細則涉及同業競爭,現在誰都不想太早公布,大家都持觀望態
度。由於房貸業務已嚴重縮水,各地商業銀行私下抱怨很多。
  為防地方商業銀行在配合房地產宏調措施時偷跑,上海銀監局要求上海各商業銀
行,在推出個人房貸新產品時,要嚴格市場准入程序,及時向監管單位報告新產品推
出和開展情況。

 (公司合法清算 欠稅才能註銷)(2006/6/11)

●九十五年六月九日 工商時報-(公司合法清算 欠稅才能註銷)

  台北市國稅局表示,公司辦理解散清算,假如沒有完成合法清算程序,即使法院
准予清算完結備查,仍不沒有清算完結效果,公司法人人格仍然存續,所欠稅款及負
責人被限制出境部分,也不能註銷及解除。
  國稅局指出,日前有某公司認為已經得到法院准予清算完結備查,向國稅局提出
申請要解除負責人出境限制,但遭到駁回。國稅局認為,公司清算採實質清算主義,
必須公司清算已實質上完結,其法人人格才會消滅,否則在清算程序中,法人人格仍
存在。
  國稅局強調,清算屬於非訟事件,清算人向法院聲報清算完結只是備案性質,法
院所做准予備案的處分,沒有無實質確定力,清算完結的效果仍然要看是否完成「合
法清算」而定。
  所謂合法清算是指,公司解散清算時,清算人依公司法規定確實實踐清算程序,
負責了結公司現務,收回債權、清償債務、分派盈餘或虧損、分派賸餘財產等事務。
  如果公司清算前有巨額資產,如現金、存貨、暫付款、存出保證金等,在未先行
依法償還有優先的租稅債權前,就把現金分配給股東,不但公司欠稅不能註銷,負責
人被限制出境也不得解除,並要依法追究清算人之責任。

 (農業用地 不計入遺產課稅)(2006/6/10)

●九十五年六月八日 工商時報-(農業用地 不計入遺產課稅)

  伴隨台開案爆發,又傳出趙駙馬有意在宜蘭購買農地,使得農地相關話題又成為
新焦點;南區國稅局昨(七)日指出,政府在八十九年一月二十六日起,修改農地課
稅規定,繼承人應檢具農業用地作為農業的使用證明書,一經確定為農業使用的農地
,即可不計入其遺產課稅。
  南區國稅局表示,遺產中之農業用地,於繼承發生時已作農業使用,而由繼承人
繼續經營農業生產者,繼承人於辦理遺產稅申報時,得檢附農業用地作農業使用證明
書,申請免徵遺產稅。
  惟八十九年一月二十六日以後,繼承時原農業用地如已變更為非農業用地,且已
完成都市計畫細部計畫,或已無需市地重劃者,即使仍作農業使用,因無法取得農政
主管機關核發農業用地作農業使用之證明,仍應計入遺產總額課徵遺產稅。
  該局補充說明,為免此類案件引起徵納雙方爭議,農業發展條例第三十九條,已
於九十二年二月七日修訂,明定申請免徵遺產稅及贈與稅者,應檢具農業用地作農業
使用證明書,向國稅局辦理,而農業用地作農業使用證明書係向各縣(市)政府申請
核發。

 (稅捐罰鍰期間仍為5或7年)(2006/6/10)

●九十五年六月八日 工商時報-(稅捐罰鍰期間仍為5或7年)

  行政罰法自今年二月施行以來,不少納稅人引用該法條中裁處權時效三年規定,
抗議國稅局長達五年或七年的稅捐核課期。高雄市國稅局表示,行政罰法為各種行政
罰的一般總則性規定,如果稅捐稽徵法另有特別規定,應優先適用。因此,稅捐罰鍰
期間仍為五年或七年,不受行政罰法影響。
  根據行政罰法法第二七條第一項規定,行政罰的裁處權時效為三年,與稅捐的核
課期間為五年或七年規定不同,財政部日前公佈核釋,表示應以稅捐稽徵法優先,以
避免稽徵機關及納稅人對稅捐違章案件罰鍰的裁處期間的認定不一。
  國稅局指出,依行政罰法第一條但書規定,其他法律有特別規定者從其規定。也
就是說,行政罰法為各種行政罰的一般總則性規定,如果稅捐稽徵法另有特別規定,
應優先適用。因此,稅捐違章案件罰鍰的處罰期間,應優先適用稅捐稽徵法的規定,
分別為五年或七年,而不適用行政罰法中三年裁處權時效的規定。
  國稅局也表示,若某行為同時觸犯刑事法律及違反行政法上義務,依行政罰法規
定,應移送該管司法機關處理,若刑事部分若為不起訴處分、無罪、免訴、不受理或
不付審理的裁判確定者,稅捐罰鍰的裁處起算日,應從裁判確定當日開始計算。

 (轉貸減輕房貸利息壓力 須注意相關費用支出)(2006/6/10)

●九十五年六月九日 自由時報-(轉貸減輕房貸利息壓力 須注意相關費用支出)

  Q:桃園吳先生問:我在前年購屋,貸款500萬元,如今利率趨於升高,要如何
避免房貸利息越來越沈重?
  A:日盛銀行台中分行理財專員回答:在二、三年前購屋的民眾,房貸幾乎是百
分之百貸款,部份甚至是超貸,因為當時利率低,比較不會有利息壓力,不過去年至
今平均已升息 1%左右,房貸利息增加,想減輕房貸利息壓力,可考慮採取轉貸方式

  但是在轉貸之前,不妨先跟原貸款銀行交涉,是否能降低利率,如果真的不行,
再比較其他各銀行的房貸利率,尤其要算清楚轉貸費用與利息之間的差距。
  依吳先生500萬元的貸款,如果原利率是2.5%,現在利率升到4%,等於一年多付7
.5萬元利息,考慮轉貸時的費用,銀行轉貸手續費大約5000元,登記設定和塗銷等代
書費用大約是3000到5000元,政府規費7200元。
  另外,有的房貸契約規定還款不得少於一定年限,如果提前還款或轉貸可能有違
約金問題等,將轉貸後可以降低的利息支出,扣除這些費用後如果還有剩,轉貸才划
算。
  針對利率逐漸攀升,民眾如果想控制利息支出維持不變,建議可選擇固定利率型
房貸,但如果利率往下掉,就可考慮改為機動型指數房貸,但應注意每家銀行的利率
高低不一樣。
  另外,例如壽險業也提供房貸,部份僅限保戶申貸,因此,在辦理貸款前,就是
要多比較,選擇最有利於自己的房貸。

 (指不指定受益人 贈與稅差五倍)(2006/6/9)

●九十五年六月八日 經濟日報-(指不指定受益人 贈與稅差五倍)

  郭台銘信託股票

  指定:5億元 不指定:視為自益信託課稅 可能高達28億元

  鴻海集團董事長郭台銘將5萬張鴻海股票交付信託,銀行信託部門主管表示,
這些信託股票的孳息送給誰?這個「誰」決定了沒,很重要,因為以五年的信託期
間來看,郭台銘如果決定孳息受益人,今年只要繳交5億元贈與稅;但如果受益人
不特定,贈與稅可能高達28億元,兩者贈與稅相差五倍之多。
  前年郭台銘將8萬張股票交付信託,以本金自益、孳息他益的方式,將未來五
年股息贈與給「表現優良」的員工,由於當時的信託課稅原則,他益信託部分要事
先就五年「可能的配息」課稅,郭台銘將可能節省高達十餘億元贈與稅,引發財政
部注意,進而掀起一波信託稅制改革的風波。
  去年財政部決議幾大稅賦改革方向,明定不指定特定受益人要視為自益信託課
稅,自益信託等於是孳息回到手上,再以市價面額贈送給員工,跟直接贈與的稅賦
沒有兩樣;本金自益、孳息他益的他益部分,如果已確定要給某某員工,則有折現
的節稅空間。
  因此,如果這次郭台銘交付5萬張鴻海股票信託時,在信託契約上,指定孳息
是要配給「考績前100名的員工」,或分紅「所有」員工,受益人才有可能成為特
定受益人的信託方式,享受節稅的空間。
  依照銀行試算,如果郭台銘交付5萬張股要的信託期間為五年,財政部將會依
照現在郵局1年期定存利率2.075%,當成5萬張未來五年孳息的稅基課稅,贈與稅最
高課稅級距50%來算,郭台銘約要先從自己口袋拿出5億餘元繳稅,但未來五年都不
用再付贈與稅。
  但是,若郭台銘在交付信託當時,沒有明確指定是要給誰,在財政部的認定中
,這5萬張股票信託等於是「自益信託」,從鴻海董事會通過的2元股票股利、3元
現金股利來算,光是今年把這5萬張股票的股票與現金股利送給員工,郭台銘就要
付出5.75億元的贈與稅,總計未來五年要付出的贈與稅合計達28.75億元。
  財政部從嚴定義「他益信託」,是擔心有人以他益信託為名,後來卻贈與給自
己人而非他人,卻享受他益信託的20%所得稅課稅優惠,不必合併受益人的所得累
進課稅,以大部分股東來說,多適用所得稅最高級距40%。


          大股東本金自益、孳息他益課稅原則
────┬──────┬────────────────────────
 種類 │ 規劃方式 │           課稅方式
────┼──────┼───┬────────────────────
│無保留指定受│贈與稅│事先以郵局1年期定存收益為稅基,計算應繳
受益人持│益人、也沒有│   │納稅額。
定的他益│保留分配處分├───┼────────────────────
信託 │信託財產權利│所得稅│依照面額;拿到配息當年,累計到受益人個人
│      │   │所得課稅。
────┼──────┼───┼────────────────────
│有保留指定受│贈與稅│一律不先繳,在實際分配時,依除權時「市值
│益人、也沒有│   │」課徵委託人贈與稅。
│保留分配處分├───┼────────────────────
受益人不│信託財產權利│所得稅│依除權時市價,課徵受益人。
特定的他├──────┼───┼────────────────────
益信託 │無保留指定受│贈與稅│可事先以郵局1年期定存收益為稅基,計算應
│益人或是保留│   │繳納稅額。
│分配處分信託├───┼────────────────────
│財產權利  │所得稅│依除權時市價,課徵受益人。
薋薋薋
資料來源:銀行信託部

 (退稅利息 不能免稅)(2006/6/9)

●九十五年六月八日 經濟日報-(退稅利息 不能免稅)

  打贏稅務官司,退稅款加計的利息,財政部表示,不能適用儲蓄投資特別扣除
額27萬元的免稅優惠。
  綜合所得稅納稅義務人因對核定稅額不服,依法提起行政救濟後,因勝訴確定
需退還稅款,國稅局依法應加計利息一併退稅給納稅人,財政部說,其所加計的利
息屬退稅人的利息所得。
  但是財政部指出,因為這筆行政救濟的退稅利息,與個人因儲存在金融機構所
孳生的利息所得性質不同,並無儲蓄投資特別扣除額27萬元以內免稅的優惠適用。
  已有納稅人向國稅局查詢指出,其在94年5月經行政法院判決勝訴,國稅局因
此需給付退稅款,其中另加計利息2,000元,國稅局寄發的所得扣繳憑單上記載所
得為「5B-其他利息」,能否享有27萬元的儲蓄投資特別扣除額優惠。
  財政部說,納稅義務人與其合併報繳的配偶暨受其扶養親屬,如有屬於金融機
構的存款利息,依所得稅法第17條第1項第2款第3目第3小目規定,得申報儲蓄投資
特別扣除,並自其個人綜合所得總額減除。
  稅法所指「金融機構」,依據財政部規定,僅限商業銀行、儲蓄銀行、專業銀
行及信託投資公司、信用合作社、農會信用部、漁會信用部。
  財政部也指出,包括保險公司、票券金融公司、證券金融公司、證券公司及投
資公司或其他單位如行政機關、其他團體、私人等,因法律規定不得辦理收受存款
業務,納稅人取得的利息,即無適用儲蓄投資特別扣除的規定。
  財政部說,包括納稅人因為打贏稅務官司,稅捐機關退稅時依法加計的利息,
因為也不是金融機構之存款利息,亦無27萬元免稅優惠,納稅人必須辦理申報。

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 (皇翔太陽城 回家像度假)(2006/6/9)

●九十五年六月八日 經濟日報-(皇翔太陽城 回家像度假)

  近捷運頂埔站 3,000坪花園泳池

  在目前大台北捷運沿線預售個案中,近來表現突出的地區莫過於土城;隨著捷
運通車的帶動下,當地房價呈穩定成長,業者也普遍看好後續漲勢。
  距離捷運頂埔站700米的「皇翔太陽城」,擁有大台北地區新建案少見的5,200
坪基地面積,其中近3,000坪規劃為花園泳池俱樂部,33項VIP設施,提供住戶健康
休閒的最佳去處,回家就像度假般享受;另外,一般預售個案少見的19 %的超低
公設,讓實際室內可使用的空間更大,住起來更舒服。
  在建築外觀上,該案整體呈現南加州輕快建築風格,融入西班牙休閒語彙,建
築物上端採斜屋頂造型,搭配型態各有不同的山牆,創造出律動豐富的天際線;基
座採用花崗岩石材,山形磚用於接近基座處,打造有如城堡的意象,大方俐落的建
築外觀,已成為當地最新地標。
  即將完工的「皇翔太陽城」,位於土城中央路四段,鄰近頂埔高科技園區,隨
著鴻海、大霸、正崴等知名大廠相繼進駐後,將大幅增加就業機會,預料也將帶動
當地繁榮。

 (預售、中古屋價差擴大)(2006/6/8)

●九十五年六月七日 聯合報-(預售、中古屋價差擴大)

  大台北預售屋價格屢創新高,在比價效應下,也拉抬中古屋的成交行情,根據
房仲業者統計,台北市以信義區價差最高,每坪差16.5萬元,一戶預售屋的預算,
可以買到1.5戶中古屋。
  北市預售、中古屋價差,以信義區差距最大,接下來依序是中正區、大安區、
中山區,大同區價差最小。至於台北縣價差最大的是板橋市,預售與中古屋每坪差
6萬元,其次依序是永和、土城、蘆洲、新店等,淡水與三重兩地價差最小。
  房仲業者分析,預售屋與中古屋之間價差過大,可能代表預售屋開價過高,也
可能是中古屋價格過低,在比價效應下,有可能是預售屋開價持續拉抬中古屋價格
向上走,也有可能是預售屋成交價格必須向下修正。
  北台灣也有類似的情況,桃園中正特區價差1.55倍到2倍,電梯大樓比透天別
墅價差更明顯。
  信義房屋不動產企研室協理張欣民說,預售屋具有期貨性質,建商會把未來房
價的漲幅預先反映在售價上,所以預售屋開價與新成屋與中古屋成交價存在價差,
但價差多少算合理,要看預售市況冷熱與中古房市表現而定。

 (北市土增稅 今年可超徵33%)(2006/6/8)

●九十五年六月七日 經濟日報-(北市土增稅 今年可超徵33%)

  5月底累計實徵72.6億元 已超過全年目標五成

  房市交投熱絡,北市稅捐處大幅提升今年對土地增值稅的徵收預期,可望由原
先預估的136億元,超徵至180億元,超徵幅度近33%。
  稅捐處官員指出,之所以大幅提升對土增稅徵收預期,主要是考量到市場景氣
不錯,交易熱絡所致。由於土增稅是在買賣土地時才開徵,因此稅收多寡會深受房
地產景氣影響。北市土增稅到5月底實徵72.6億元,已超過全年預算的五成。
  台北市稅捐處處長謝松芳便表示,今年稅收狀況平穩,不如外界所說的不景氣
,目前看來,包括土地增值稅、房屋稅及使用牌照稅,徵收情形都可望較預計目標
更好,使北市全年稅收預估可達570億元,較原定的516億元成長逾一成。
  截至5月底,台北市地方稅收實收104.9億元,已達全年地方稅預算的44.6%。
其中4月率先開徵的使用牌照稅,實徵淨額更已達到全年預算目標的九成。
  謝松芳說,今年使用牌照稅應可徵收至65億元;房屋稅可由原目標96.4億元,
超徵至100億元;土地增值稅也可望由原預估的136 億元,超徵至180億元。估計全
年地方稅收可超徵逾一成達到570億元。
  稅捐處官員指出,由於去年12月起實施全台北市3.5萬輛計程車免稅措施,因
此今年牌照稅收原應較去年短少,但至5月底的徵收率已達91%,較去年同期的稅額
僅短少0.2%,徵收效率大有改進。


台北市稅收課徵情形
─────┬─────┬──────┬────────────
稅目別 │全年預算數│實徵淨額累計│實徵淨額占全年預算(%)
─────┼─────┼──────┼────────────
總計   │ 516.28 │ 230 │ 44.6
─────┼─────┼──────┼────────────
地價稅 │ 168.41 │ 7.76 │ 4.6
─────┼─────┼──────┼────────────
土地增值稅│ 136 │ 72.64 │ 53.4
─────┼─────┼──────┼────────────
房屋稅 │ 96.41 │ 63.77 │ 66.2
─────┼─────┼──────┼────────────
使用牌照稅│ 63.90 │ 57.94 │ 90.7
─────┼─────┼──────┼────────────
契稅 │ 15.74 │ 9.92 │ 63.1
─────┼─────┼──────┼────────────
印花稅 │ 33.44 │ 16.94 │ 50.7
─────┼─────┼──────┼────────────
娛樂稅 │ 2.38 │ 1.03 │ 43.6
薋薋薋
單位:新台幣億元
註:統計至今年5月
資料來源:台北市稅捐稽徵處

 (土城捷運通車 海山站房市最熱)(2006/6/8)

●九十五年六月七日 工商時報-(土城捷運通車 海山站房市最熱)

  最近台北捷運系統又有一條即將完工通車,全長七.四公里,預訂八月完工通車
的捷運板橋、土城線,確定會提前在五月底完工通車。以後從台北市中心,到土城線
終點站永寧站,只要三十分鐘,比目前從土城搭公車到台北,至少節省一半的時間,
對於土城的居民來說,交通利多的效應立即湧現。

◆ 房價最實惠 投資客搶進

  房地產業者表示,台北縣土城的房價向來平易近人,雖然近兩年在捷運題材的利
多帶動下,已上漲兩至三成,但比起新店線、淡水線、中和線、南港線等捷運沿線,
同樣的通勤時間及通勤成本,房價每坪卻高出十萬元以上,但在土城購屋總價僅四、
五百萬元,就能買到「賣相」和屋況都不錯的三房電梯大樓,未來還有鴻海高科技園
區的進駐,因而吸引大批首購族和投資客,積極搶進。
  信義房屋不動產企研室協理張欣民表示,民眾「逐捷運而居」,已經是公認的購
屋不敗法則。對於自住型和投資型客戶來說,必須考量三大關鍵因素是「時間成本」
、「通勤成本」、「房價成本」三大成本,才能精算出選擇哪裡的捷運住宅,最為划
算。

◆ 擁三低成本 首購族青睞

  這幾年來消費者購屋置產,已高度認同「捷運概念屋」的價值。可是,投資「捷
運概念屋」,並非零風險,有時候「賺得了房價,卻賠上寶貴的時間或生活品質」,
例如淡水線離台北車站第十站以北的捷運站,就有類似現象。
  然而,即將通車的台北捷運土城線,直達台北市最繁華的東區,且銜接運量最大
的板南線,以後從台北車站轉到淡水線、新店線或是中和都十分便利。
  張欣民也分析,目前土城線沿線的房價最實惠,因為比其他線的捷運站,房價每
坪起碼便宜十萬元至十四萬元不等,讓不少首購族趨之若鶩,因此土城線可說是兼具
三大成本效益的捷運概念股。

◆ 銜接板南線 通勤族偏愛

  以二十八歲的上班族小王為例,他在土城線海山站買三房、三十坪的大樓,房屋
總價大約為四百八十萬元;但同樣的房子,在淡水線明德站至少要九百萬元,小王足
足可省下四百二十萬元。至於新店線七張站三房住宅,也要七百八十萬元左右,兩者
也有三百萬元的價差,對於預算不多、又想逐捷運而居的購屋族來說,土城線應可榮
登省錢王的捷運住宅榜首。
  信義房屋土城店店長陳威廷表示,土城線五月底通車之後,通勤時間將大幅縮短
,目前房價雖已有兩成的漲幅,相較於每坪二十多萬的板橋地區,在土城買屋負擔相
對較輕。因此土城店今年第一季詢問的來客數就明顯增加三成,其中有四成為新板的
上班族。

◆ 土城海山站 生活機能佳

  陳威廷也指出,綜觀整個捷運路網,就以土城的房價最為優惠,非常適合預算不
多的首購族,以永寧站來說,大約只要四百萬元,就可買到不錯的三房大樓產品。
  至於首選購屋區段,他推薦土城海山站,原因是商圈發展成熟、生活機能便利,
商圈指名度相當高,目前該區內五至十年大樓行情約每坪十四萬元至十八萬元,公寓
約十三至十七萬元。至於末端的永寧站,因工業用地多,生活機能較不便,房價最便
宜,但之後將有高科技園區進駐,是三峽、樹林居民的主要轉乘站,在人潮進駐的帶
動下,生活機能可望大幅改善,房價也有上漲空間。

 (招牌「愛」眼 嚇阻買屋)(2006/6/7)

●九十五年六月七日 自由時報-(招牌「愛」眼 嚇阻買屋)

  「愛滋收容中心」居然也敢在住宅社區內公然掛上招牌?
  台中市工學路長億城香榭區146巷第一家店面,最近被悄悄掛上「愛滋病防治協
會愛滋收容中心」,讓上百家住戶震驚,也讓衛生單位嚇一跳,由於附近有數十戶店
面將進行法拍,初步懷疑是專挑法拍屋下手的「海蟑螂」所為,住戶直斥是「下三濫
」的招數。
  長億城香榭區大樓管委會表示,「愛滋收容中心」的招牌是於日前被人掛上去的
,當時以為是買到法拍屋的屋主掛的招牌,並未特別注意,第二天一早大家看到招牌
全都嚇一跳。管委會打電話詢問是否為衛生局所設置,衛生局官員回稱「這怎麼可能
?」
  中市衛生局詢問專門關懷愛滋病患的天主教露德之家「露德台中中心」,露德工
作人員也覺得不可思議,因為設愛滋收容中心,都必須低調到不行,甚至要做到連鄰
居都不知道的地步,怎麼可能公然掛牌,簡直就是向社區挑釁。
  露德台中中心主任徐森杰表示,他去現場瞭解,發現掛的「愛滋病防治協會愛滋
收容中心」還印有1條防治愛滋病的絲帶,但該條絲帶應該是紅色的,招牌上印的絲
帶卻是黃色的,認為是有心人為了自身特殊目的,故意以愛滋病患為武器,讓愛滋病
被污名化,也讓社區居民不安。
  有住戶不滿地表示,掛出這種招牌,目的應該是讓人不敢買當地的房子,簡直是
「下三濫」的招數。
  據了解,長億城香榭區有55間店面將於6月8日進行第一次法拍,但掛出愛滋收容
中心的店面,並非此次法拍的標的物,不過由於法拍屋就在附近,因而被認為「愛滋
收容中心」的招牌應與法拍有關。

 (搞鬼染黑 法拍蟑螂阻賣)(2006/6/7)

●九十五年六月七日 自由時報-(搞鬼染黑 法拍蟑螂阻賣)

  海蟑螂為了創造利潤,會以各種手法「嚇」、「阻」民眾投標,例如以假承租、
鬼屋、凶屋、噴漆,還曾有在門外就掛著某幫派某堂的招牌,其目的不外乎想趕走一
般的投標散戶,再以低價承購、轉售,得以從中牟利。
  台中地院執行處法官指出,海蟑螂實例不勝枚舉,只要沒有破壞、損毀、侵佔法
拍標的物,很難抓到現行犯。曾經遇過債務人在法拍屋大門前砌牆,企圖阻擾點交,
法官點交時,一說要將他依妨害公務移送法辦,債務人自己就拆除了。
  王姓法官指出,他曾遇過法拍屋原本是空屋,點交之前就聽債權人說屋內有人住
,而且門外還掛著竹聯幫某堂的招牌,點交時他請轄區警察到場維持秩序,一群人才
悻悻然的離開。
  台中地院法官指出,法院的公告內會有詳細現況介紹,如果是點交的房子,即使
裡面有人住,執行法官也會以強制力點交,至於莫名其妙被噴上油漆、寫上鬼屋、凶
屋等,民眾如果抓到現行犯,可以毀損、侵佔等罪論處,否則很難追究刑責。

 (北市預售與中古屋價差 信義區最高)(2006/6/7)

●九十五年六月七日 自由時報-(北市預售與中古屋價差 信義區最高)
              
  買屋要選預售屋還是中古屋好?根據一項最新的研究顯示,在高房價的台北市,
各行政區預售屋與中古屋之間的價差明顯大於低房價區,其中以信義區價差最高。
  根據信義房屋不動產企劃研究室最新研究顯示,台北市預售屋與中古屋之間的價
差以信義區最大,每坪價差高達16.5萬元,如果換算成總價,幾乎買一棟預售屋的預
算,可以買到 1.5棟的中古屋,其次依序為中正區、大安區、中山區等,價差最小的
是大同區。
  以台北市價差最大的前四名行政區為例,雖然當地中古屋在總價低及更新概念的
需求支撐下,房價居高不下,但預售屋在市區土地少及需求強勁的帶動下,價格更是
頻創新高,於是兩者間的價差似乎沒有拉近之跡象。特別是價差最大的信義區,更因
有高房價之信義計畫區與傳統老舊社區並存的情形,益發凸顯兩者間價差之大。大同
區因為社區老舊,建商在當地開發新個案的意願普遍不高,因此當地預售屋與中古屋
之間的價差在北市12個行政區當中是最小的。

 (高價私地換低價公地 價差免贈與稅)(2006/6/6)

●九十五年六月六日 工商時報-(高價私地換低價公地 價差免贈與稅)

  財政部發布解釋令指出,私人擁有的公共設施保留地,依照「都市計畫私有公共
設施保留地與公有非公用土地交換辦法」,交換公私有土地,價差免課徵贈與稅。
  依照遺產及贈與稅法規定,以顯著不相當的代價,讓與財產、免除或承擔債務者
,其差額部分,應課徵贈與稅。
  私有公共設施保留地之土地所有權人,單獨或聯合其他土地所有權人,依照「都
市計畫私有公共設施保留地與公有非公用土地交換辦法」申請交換,根據交換辦法第
十三條第三款規定,申請交換的私有公共設施保留地,如果總價低於交換標的,執行
機關會駁回。
  所以,一定要私有公共設施保留地總價,大於或等於所要取得的公有非公用土地
的公告現值總額,才符合交換條件。
  由於這個規定的,目的在防止財產所有人變相以非贈與的型態移轉財產,規避贈
與稅,而因土地交換所生的差額,並不像是私有的公共設施保留地主,故意要藉這種
方式移轉財產,所以免課贈與稅。

 (夫破產 妻財產不影響)(2006/6/6)

●九十五年六月六日 蘋果日報-(夫破產 妻財產不影響)

  台中甜妞兒問:

  我跟先生結婚不久後,因某些原因而分居多年,彼此都不過問對方的生活。我
住在娘家,小孩從出生就一直由我跟娘家親人帶大,生活所需都由我工作負擔。
  最近我聽說我先生都不去工作了,整天跟朋友吃喝玩樂、遊手好閒,欠了好幾
百萬元的卡債和車貸,甚至向法院聲請破產,我想請問,如果他聲請破產獲准,會
不會影響我跟小孩的權益?我訴請離婚會獲准嗎?小孩的監護權會歸我嗎?

  律師廖芳萱答:

  夫妻雖然分居,婚姻關係仍然存在,但丈夫聲請破產獲准,頂多是丈夫不能處
分(也就是轉讓、抵押)他的財產,妻子的財產完全不受影響,除非妻子把財產登
記在丈夫名下,才會出問題。例如,妻子出錢買車、繳房貸,但車子、房子卻是用
丈夫的名義買的,那麼,一但丈夫聲請破產獲准,妻子就不能轉讓或抵押車子、房
子了。
  甜妞兒的丈夫財務不佳,如果他聲請破產被駁回,甜妞兒該注意的是,是否曾
簽名為丈夫的信用卡或貸款當連帶保證人,因為債主如果向丈夫要不到錢,依契約
可轉向甜妞兒追討。

  舉證夫負債可促離婚

  至於甜妞兒想向法院訴請離婚,只要舉證因丈夫負債纍纍,家人不堪債主追討
,或是丈夫不負擔家計還染上不良嗜好,對小孩也不聞不問,且夫妻分居多年,已
無夫妻之實及感情基礎,以上原因都可能獲判離婚,小孩的監護權也可能判給妻子

 ●九十五年六月六日 經濟日報-(詳看租約 拿捏增值潛力)(2006/6/6)

●九十五年六月六日 經濟日報-(詳看租約 拿捏增值潛力)

  不動產投資信託基金(REITs)讓投資人可以花小錢當房東,不僅有機會當精
華地段商用不動產的房東,還有權利調漲那些企業房客支付的租金。但要提醒投資
人一點,那就是「買賣不破租賃」的原則,在REITs交易裡一樣適用,因此投資人
若想要早一點調漲租金,來增加REITs配息率,就要先檢視RE-ITs持有不動產的租
約期限,投資增值潛力大且租約早點到期的RE-ITs。
  REITs是募集大眾資金後,再以募集的資金向原始發起人買下其用來證券化的
不動產,因此這些不動產是在REITs募集完成後,才銀貨兩訖、完成所有權的移轉

  因此對這些不動產的房客、租戶來說,等於是房東換人做,從原來的單一法人
房東,變成了REITs投資者。不過,這些既存租約,RE-ITs買下不動產後等於是概
括承受,要調整出租條件,必須要等到租約到期。
  因此,近來不動產市場喊漲,交易價與租金行情蠢動,但REITs投資人還是要
等到租約到期後才能調升租金。想要知道哪些REITs持有建物的租約到期早晚,可
以查看各檔REITs的公開說明書。
  另一個要注意的是,REITs持有的大多為數棟不同的商用不動產,或是幾棟建
物中的部分樓層,租戶當然也不是單一企業,每一個租戶租約起、訖日期都不同。
因此RE-ITs的公開說明書,也不會詳細條列每一個租戶的租約起、訖期間,有的RE
ITs是採取前幾大租戶排行來揭露,或是採租金比重方式,比方說民國96年到期的
租金比重約占整棟樓租金收入的百分比等等,投資人可以多留意,看看再等多久就
可以準備調漲租金。

 土城 海山站 租屋市場最賺(2006/6/5)

●九十五年六月四日 蘋果日報-(土城 海山站 租屋市場最賺)

  府中站周邊店面報酬率上看6%

  捷運板橋土城線上周通車,大幅縮小土城與台北市區通勤時間距離,在交通利
多湧現下,已吸引大批投資客搶進。

  租屋族往南移

  租屋族在租金便宜效應下,版塊向南挪移,加上板橋新站預售房價已炒作至每
坪30萬元以上的相對高點,擁有較完善生活機能的海山、土城站,捷運站周邊,已
成為板土線全線投資報酬率最高區段。
  府中站因舊火車站拆遷後商圈沒落,租金行情曾有較大跌幅,板土線通車的效
益,讓府中站商圈的租金回漲速度相當快,套房、店面的報酬率甚至可達6%,是板
橋捷運各站中最高的。

  從舊公寓下手

  過去土城並未非台北市上班租屋族首選地段,隨著捷運通車及板橋新站特區發
展漸成形,土城租屋市場更形活絡,租金行情已率先反應。
  永慶房屋土城裕民店店長王信復表示,以海山站為例,3房租金約1.5萬元,板
橋新站及新埔站周邊動輒2萬元,具有吸引租屋族南移誘因,勢必吸引更多租屋族
,然而2地車程5分鐘,房價價差最高達1倍以上,使海山、土城站的投資價值浮現
。永寧站雖房價最低,但租屋市場多靠工業區上班族支撐,較為封閉。
  目前有不少投資客先買捷運站周邊老舊3房公寓,隔成5個房間,共可收租3萬
元以上,比原本1.2~1.5萬元租金高出1倍,短期投資客購入改裝後,再轉手給買收
租的長期投資客,成為目前最熱門投資模式。
  王信復並建議,目前中古屋和新成屋價差大,土城約1~2萬元,板橋價差甚至
達每坪5~7萬元,屋齡愈舊的房屋相較具取得成本低的優勢,捷運300公尺內住宅漲
幅偏高,不妨把投資標的稍拉遠些,取得成本可再低上5~10%。

  買屋成本較低

  信義房屋企研室協理張欣民表示,藉助交通建設購屋需考量「時間成本」、「
通勤成本」及「房價成本」等3大成本。
  距離台北車站同樣10站,在通勤及時間成本都相同的條件下,土城線永寧站房
價僅11~15萬元,卻比淡水線的唭哩岸站、新店線新店站等其他線捷運站,每坪低1
0~14萬不等,讓不少首購族趨之若鶩,可說是兼具3大成本效益,因為取得成本低
,使投資族進場具有獲利空間。
  至於過去投資客密集的板橋新埔站、江子翠站,加上新站特區新推案房價飆高
,使各類房屋取得成本同部上揚,加上租屋族群可能南移,造成投資報酬率略為下
滑。
  信義房屋板橋店店長郭宏偉建議,漢生東路周邊公寓與新成屋大樓房價差距最
高達1倍以上,是較具增值空間的投資標的。


捷運板土線各站周邊住宅售價及租金行情
─────┬───────┬─────────┬───────
│單價(萬元/坪)│ 租金(萬元/坪) │年投資報酬率
捷運站名 ├───┬───┼────┬────┼───┬───
│大樓 │公寓 │大樓 │公寓 │大樓 │公寓
─────┼───┼───┼────┼────┼───┼───
板橋站 │35~36 │20~23 │1.8 │1.5 │2~3% │2~3%
─────┼───┼───┼────┼────┼───┼───
府中站 │21~24 │15~18 │1.5~1.8 │1.3~1.5 │3~5% │3~5%
─────┼───┼───┼────┼────┼───┼───
亞東醫院站│18~22 │15~17 │1.8~2.5 │1.0 │2~3% │2~3%
─────┼───┼───┼────┼────┼───┼───
海山站 │18~20 │14~16 │1.5 │1.3~1.5 │3% │3~3.6%
─────┼───┼───┼────┼────┼───┼───
土城站 │15~16 │13~14 │1.5 │1.2 │3~3.6%│3~3.6%
─────┼───┼───┼────┼────┼───┼───
永寧站 │14~16 │12~14 │1.5 │1.2 │3~3.6%│3.6%
薋薋薋薋薋薋
註1:捷運站出口1公里內新大樓及屋齡20年公寓
註2:租金為約30坪房屋月租 資料來源:永慶房仲集團

 (明年將增辦2210戶國宅)(2006/6/5)

●九十五年六月六日 聯合報-(明年將增辦2210戶國宅)

  經建會委員會昨天通過,96年度國民住宅計畫,明年全國將新增辦理2210戶,
同時為解決較低收入家庭居住問題,明年將開辦輔購國民住宅低利貸款。
  經建會指出,根據內政部提出的96年度國民住宅計畫,將新增辦理戶數2210戶
,其中輔助人民貸款自購住宅為1400戶、貸款人民自建國宅有810戶;由於台北市
已不興建國民住宅,這2210戶當中,有200戶分配在高雄市,其餘都在台灣各縣市
,最多的是台北縣,有557戶。
  經建會還表示,央行優惠房貸總額度為3000億元,已用掉1500億元,餘額預計
年底用完。但為解決較低收入戶居住問題,原先的輔購國民住宅低利貸款,會從明
年開始重新開辦,利率是兩年定儲利息加碼,年利率約為2.68%左右。
  經建會指出,96年度國民住宅計畫,總共資金需求約23.878億元,其中支付辦
理輔購國民住宅低利貸款的利息補貼為3.83億元。

 (房事需求 北中南各有所好)(2006/6/5)

●九十五年六月五日 工商時報-(房事需求 北中南各有所好)

  房市投資族群增加,車位、套房和店面也受青睞。房仲業者表示,綜觀北中南三
區,可以歸納出「北車位、中套房、南店面」的房市投資新主張,只要標的挑選得當
,都可以坐擁至少五%以上的固定收益。
  住商不動產總經理林倩指出,在大台北地區,只要選擇產權清楚的停車位,辦公
大樓、住宅區、商圈周邊,都能夠輕鬆出租,以約莫都會周邊的小套房價格,便可坐
領六%到八%的固定收益。
  信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民認為,台北縣市車位需求強,停車位租金
報酬率穩定,有一筆閒錢但又買不起房子者,轉往投資停車位者不少,一般而言,車
位租金報酬率還約有五%,比定存好很多,若利用「輪班收租」,白天出租給附近上
班族,晚上出租給附近住家,投資報酬率也會拉高。
  一般而言,校區附近套房出租報酬率可達五%到七%,而對於大台中區來說,由
於學生宿舍需求高,台中東海、逢甲大學週邊是套房出租的一級戰區,投資學生套房
是不錯的選擇。
  住商不動產台中區經理賴萬指出,目前台中區已有多筆購買整棟套房加以裝修的
個案,在台中作出租學生套房的生意,善於經營的房東投報率可以高達一○%以上。
  至於在大高雄地區而言,在保值心理上,南部許多民眾購買店面為投資標的,店
面投資有升溫情況。永慶房屋觀察,雖然南部地區的住家需求保守,但高雄地區店面
及辦公室市場都較以往熱絡。
  根據住商不動產高屏區副理林祺博表示,南北購屋模式與生活習慣大不相同,大
高雄地區最能點土成金的產品,非店面莫屬,一般來說,高雄店面的投資報酬率,約
力在五%到六%左右。
  而報酬率較高的店面以大遠百、漢神商圈為主,透天店面產品一坪單價約在六十
萬以上,但詢問度高,出租也快,此外,由於三鐵共構條件,左營車站地區甚至已經
出現一店難求的狀況。

 (最低稅負 適用時點從寬解釋)(2006/6/4)

●九十五年六月五日 經濟日報-(最低稅負 適用時點從寬解釋)

  企業若採10月制會計年度 11月才納入課徵範圍 飛利浦鉅額股權移轉節稅模式
可能被複製

  去年底荷商飛利浦台灣子公司鉅額股權移轉給母公司,避開上千億元證所稅被
納入課徵最低稅負的節稅成功案例,將有機會再被複製。近日將公佈實施的所得基
本稅額條例施行細則中規定,企業最低稅負的適用年度為「95會計年度」,這將允
許採用特殊會計年度的企業可延後適用最低稅負,眾多採特殊會計年度的外商企業
免稅期將拉長。
  行政院已核定所得基本稅額條例施行細則,財政部近日內將公佈實施。對於企
業適用最低稅負的年度認定原則,行政院同意財政部以所得稅法所訂定的「會計年
度」為準。
  「會計年度」是企業處理帳證的商業習慣,多數台灣本土企業的會計年度是曆
年制,即以每年1月1日為會計年度的起算首日,95會計年度屬曆年制者,是指95年
1月1日到95年12月31日。但包括英商與美商等外商企業,主要採用4月制或10月制
為會計年度。4月制外商,今年5月1日才進入最低稅負課徵範圍;10月制者,則從
今年11月1日才進入最低稅負課徵範圍。
  飛利浦趁去年底將台灣子公司持有的台積電股權移轉給荷蘭母公司,以免因最
低稅負制今年1月起實施,被納入課徵最低稅負的案例,讓各界印象深刻,由於所
得基本稅額條例(最低稅負)子法之一的施行細則新規定,讓眾多外商有更多時間
可以複製飛利浦經驗,進行最低稅負適用前的節稅操作。
  以選擇10月制為會計年度的企業為例,今年11月才會進入「95會計年度」。因
此,今年10月以前,包括證券交易所得、期貨交易所得、國際金融業務分行免稅所
得等,都不必被計入最低稅負課徵10%所得稅;11月以後產生免稅所得,加計課稅
所得超過200萬元門檻者,才需被課稅。
  台灣飛利浦是在95年1月1日最低稅負施行前三天,將192萬張台積電股票,轉
手賣給荷蘭母公司,台灣飛利浦轉讓持股獲利1,201億元,除了繳納3.6億元證交稅
之外,上千億元的售股收益全數免稅,更無繳納最低稅負的問題,節稅金額高達12
0億元。
  財政部指出,飛利浦與其在檯子公司的租稅規劃是極為成功的案例。對以曆年
制為其會計年度的企業而言,「飛利浦」經驗已成絕響;若採特殊會計年度企業,
要進行類似飛利浦的股權移轉租稅規劃,並非沒有機會。

 (遇海蟑螂揩油 該怎麼辦?)(2006/6/4)

●九十五年六月三日 聯合報-(遇海蟑螂揩油 該怎麼辦?)

  遇到海蟑螂想利用畸零地設路障、敲竹槓、要求巨資買下畸零地時,你能怎麼
辦?北區房屋總經理彭培業說,先向當地主管機關反應或要求調處,若調處未果,
也可以不買畸零地,依民法第788、789條規定,要求道路通行權,頂多支付償金,
甚至可不必支付。
  太平洋房屋行銷部協理吳癸森說,建商在都會區開發土地的過程中,常會遇到
地主或投資客,藉持有畸零地的產權揩油,要脅建商,若不接受「特殊條件」,就
無法取得建照順利進行興建、銷售。
  吳癸森說,以台北市為例,面對卡地手法,「理論上」可依建築法、台北市畸
零地使用規則規定,要求政府出面調處,調處3次不成,可以申請地方政府徵收後
辦理出售。
  不過實務上,因為徵收牽涉到土地私權關係,政府通常不會辦理徵收出售,建
商恐怕因此面對土地資金壓力、開發時程延後、基地不完整賣相不好的難題。
  吳癸森說,實務上解決的方法有兩種,一是在自己基地上分割出畸零保留地,
讓隔壁的畸零地未來開發時與之合併,就符合最小建築面積的規定,建管處就會讓
建照過關;另一種方法是運用各種談判技巧及有力人士與畸零地所有權人進行談判
,以最低的成本取得畸零地。
  據業者表示,第二種方法通常是建商處理畸零地最常用、也是最有用的辦法。
  吳癸森分析,建商面對畸零地,除了消極的談判外,已有不少建商轉而積極利
用畸零地的優勢進行土地開發,還有部分都市更新開發公司,也是利用在都更單元
內畸零地的優勢,讓其他競爭者望之卻步,順利用合理的價位標購取得都更單元內
公有土地的產權,畸零地可說是土地開發的雙面刃,讓建設公司又愛又恨。

 (買賣中古屋 自用住宅土增稅 1生僅1次)(2006/6/4)

九十五年六月三日 蘋果日報-(買賣中古屋 自用住宅土增稅 1生僅1次)

  買屋、賣屋首要瞭解買屋的流程,什麼時候該做什麼,那一個階段須付價金?
花費的時間要多久?有了大略的觀念後,最重要的是「口說無憑」,取得書面的承
諾,對雙方更有保障。

  購屋信箱

  在房屋交易過程中,首要注意的是「口說無憑」,中國人講究情,常常覺得彼
此口頭上講就好了,雙方和氣生財,但法律上講求的是證據,任何承諾還是要以書
面為主,不然雙方的認知不同,未來反而更容易撕破臉。
  例如:買方在屋內看到了漂亮的水晶吊燈、冷氣2台、沙發1組等等,買方常誤
認為看屋時就有的物品,當然交屋時,一樣也不能少,但屋主卻將東西拆走,雙方
糾紛就出現。所以要事先講清楚,彼此事後糾紛不斷。

  最快2周即可成交

  永慶房屋法務部黃啟瑞表示,一般中古屋買賣,如果沒有其他問題,交易時間
快僅需2個星期,慢則2個月左右,時間差異在於屋主繳納土地增值稅時,是否使用
自用住宅優惠稅率,值得注意的是每人1生僅能享用1次自用住宅10%的優惠稅率。
  通常買方分4個階段繳納房屋款,定金、簽約、完稅及交屋。現代人為了節省
時間,大多將簽約和用印同時進行,在產權過戶之前,先確認定金與簽約及完稅時
所繳納的金額加上銀行貸款金額,是否等同於房價,如有不足的部分,在繳納完後
才會進行過戶動作。

  採4階段繳房屋款

  如買賣雙方採用履約保證的機制,買方所繳納的價金皆會存入履約保證的帳戶
,這個帳戶可能是以賣方的名字或是仲介的名義開戶,交屋後當天或隔天,即匯入
賣方戶頭。
  這個帳戶也用來支付賣方仲介的服務費用及土地增值稅等稅費,在交屋前,屋
主是拿不到錢,但也有例外是屋主要求定金須先給付。
  住商不動產協理劉明哲表示,在賣方部分,房仲服務費一般為房價的4%,分成
2個時間點給付,簽約及交屋。簽約時給付服務費的70%,交屋為30%,如採用履約
保證的機制,則由履約保證的帳戶來給付,而買家支付的房仲服務費,一般約為房
價的2%,於簽約同時,除簽約金外,另給付房仲業者。


中古屋交易流程圖
┌──┐
┌─●│定金│總價5%以內
┌─────┐ │ └──┘
│ 3~5天 │ │ D
└─────┘ │ ┌──┐
└─●│簽約│簽約金約總價10~20%;買方繳納仲介服務費總價
   └┬─┘2%

D
┌──┐
┌─────┐ ┌─●│用印│代書作業:增值稅、契稅申報書;買賣雙方過戶
│ 一般土地 │ │ └┬─┘文件;代書預收2~3萬元,繳納印花稅及地政規費
│增值稅7天 │ │ │
│ │ │ D
└─────┘ │ ┌────┐
┌─────┐ │  │貸款作業│ 可請代書或自行尋找銀行
│ 自用住宅 │ │ └────┘
│ 增值稅最 │ │ D
│ 多21天 │ │ ┌───┐
└─────┘ └─●│繳稅單│代書通知買方繳納稅,買方繳納完稅款
└┬──┘

D
┌──┐
┌─●│過戶│買方銀行貸款設定(70~90%貸款)
┌─────┐ │ └┬─┘
│ 7~10天 │ │ │
└─────┘ │ │
│ D
│ ┌────────────────────┐
│ │仲介確定買方清空屋內後,通知買方確認屋況│
│ └┬───────────────────┘
│ │
│ D
│ ┌──────┐
└─●│買方代償手續│屋主先至貸款銀行領取貸款清償證明
┌─●└┬─────┘書後,再到地政辦理塗銷抵押權設定
┌─────┐ │   │
│ 3天 │ │ D
└─────┘ │  ┌──┐
        └─●│交屋│代書向買家結算預繳印花稅與契稅,另繳交代
└──┘書費;分割水電費、管理費、地價稅及房屋稅


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